房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 鄭州中油兆豐大廈市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查研究報(bào)告

前言：中油·兆豐大廈為中油地產(chǎn)在鄭東新區(qū)開(kāi)發(fā)的五朵金花之一，同時(shí)也是鄭東新區(qū)規(guī)劃中僅有的三個(gè)酒店項(xiàng)目之一，產(chǎn)品線涵蓋裙樓商業(yè)、中低層的星級(jí)產(chǎn)權(quán)式酒店、高層部分的高檔酒店式公寓，從產(chǎn)品形態(tài)上來(lái)說(shuō)本案可歸結(jié)為投資型物業(yè)?！耙允窞殍b，可知興亡！”為更好的做好本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、營(yíng)銷推廣、經(jīng)營(yíng)管理等方面的工作，因此本此調(diào)研我司針對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店的行業(yè)發(fā)展歷程及現(xiàn)狀、鄭州本地投資市場(chǎng)狀況、本地投資客戶意向問(wèn)卷調(diào)查、本地酒店行業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況等多角度、深層次的進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研和分析。在此次市場(chǎng)調(diào)研過(guò)程中，我司采用了項(xiàng)目實(shí)地走訪、市場(chǎng)數(shù)據(jù)收集整理、目標(biāo)消費(fèi)人群?jiǎn)柧碚{(diào)查的各種調(diào)研方式相結(jié)合，獲得了大量翔實(shí)的市場(chǎng)數(shù)據(jù)和珍貴的市場(chǎng)資料，形成了以市場(chǎng)概況分析、行業(yè)針對(duì)性研究、專題分析報(bào)告為一體的調(diào)研報(bào)告，為中油·兆豐大廈項(xiàng)目的市場(chǎng)分析定位和營(yíng)銷前景預(yù)測(cè)扎下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。由于時(shí)間關(guān)系，此份市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告還存在些許不足，敬請(qǐng)開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行批評(píng)指正。中油兆豐大廈市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查研究報(bào)告中油兆豐大廈市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查研究報(bào)告謹(jǐn)呈：鄭州市中油置業(yè)MarketingResearchMarketingResearch目錄第一章鄭州市場(chǎng)整體狀況分析 8一、宏觀政策環(huán)境與經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 9一）2006年上半年政策、法規(guī)發(fā)布與市場(chǎng)影響 9二）鄭州經(jīng)濟(jì)狀況概述 12三）房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)（土地市場(chǎng)） 14二、鄭州房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)分析 16一）供應(yīng)分析 16二）需求分析 19三）價(jià)格分析 22【2006年度市場(chǎng)熱點(diǎn)：】 24第二章鄭州投資市場(chǎng)研究分析 25第一部分商業(yè)市場(chǎng)研究 26一、2000年——2006年商業(yè)型物業(yè)投放及銷售情況： 27一）年度投放總量和消化總量 27二）年度成交價(jià)格變化 28三）客戶構(gòu)成情況分析： 29二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目重點(diǎn)個(gè)案點(diǎn)評(píng) 32一）典型項(xiàng)目分析 32二）商業(yè)調(diào)研小結(jié)： 37第二部分小戶型市場(chǎng)研究 41一、小戶型的發(fā)展 42二、鄭州市場(chǎng)小戶型分析 44一）2003年—2006年市場(chǎng)售價(jià)變化： 46二）2003—2006年小戶型投放量分析： 47三）區(qū)域投放量分析： 48三、已售小戶型個(gè)案分析 49四、在售小戶型個(gè)案分析 54五、小戶型市場(chǎng)特征分析 64一）小戶型的類型特征分析 64二）小戶型的客戶構(gòu)成分析 65三）小戶型營(yíng)銷模式分析 66四）小戶型產(chǎn)品特征分析 67五）小戶型物業(yè)管理分析 68六）小戶型項(xiàng)目定位分析 68七）小戶型面積區(qū)間分析 68六、小戶型市場(chǎng)特征分析 70七、鄭州小戶型的發(fā)展趨勢(shì) 72八、小戶型未來(lái)預(yù)測(cè) 73九、對(duì)本項(xiàng)目的啟示 74第三部分寫字樓市場(chǎng)研究 75一、寫字樓市場(chǎng)宏觀分析 75一）鄭州寫字樓發(fā)展階段： 75二）寫字樓市場(chǎng)分析 76二、 寫字樓項(xiàng)目資料 85一） 商住樓典型個(gè)案分析 85二） 純寫字樓分析 88三、 投資回報(bào)率分析 89四、 寫字樓市場(chǎng)特征分析 90一） 營(yíng)銷模式分析 90二） 產(chǎn)品設(shè)計(jì)分析 90五、 商住樓市場(chǎng)特征 91一）商住樓概念及演變 91二）目前鄭州市場(chǎng)上商住樓分布 93三）鄭州商住物業(yè)模式分析 94四）營(yíng)銷模式分析 95五）產(chǎn)品研究 95六、 項(xiàng)目對(duì)比啟示 97一）未來(lái)前景分析 97二）寫字樓與酒店式公寓SWOT對(duì)比分析 100第三章項(xiàng)目專題研究 101專題一：鄭東新區(qū)專題研究 102一、區(qū)域概況 102二、區(qū)域介紹 103三、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀 107一）住宅市場(chǎng) 107二）寫字樓市場(chǎng) 109三）商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng) 112四、房地產(chǎn)市場(chǎng)歷年成交數(shù)據(jù)分析 113一）總體市場(chǎng)特征 114二）住宅市場(chǎng)特征 116三）購(gòu)房客戶特征 118五、區(qū)域綜合分析及發(fā)展預(yù)測(cè) 119一）區(qū)域SWOT分析 119二）未來(lái)發(fā)展預(yù)測(cè) 119專題二：投資型客戶調(diào)查問(wèn)卷分析 121一、客戶個(gè)人資料分析： 123二、投資意向分析 126三、投資依據(jù)分析 128四、客戶生活習(xí)慣分析 130五、投資物業(yè)要求 132六、付款方式傾向 134七、結(jié)論 135專題三：高檔酒店專題研究 136一、鄭州酒店市場(chǎng)目前發(fā)展概況： 138二、高檔酒店經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)的現(xiàn)狀 139一）高檔酒店的分布特點(diǎn)： 139二）高檔酒店的市場(chǎng)特點(diǎn)： 141三）高檔酒店市場(chǎng)的其他現(xiàn)狀分析： 148三、項(xiàng)目區(qū)位以及投資條件分析 150四、鄭州高檔酒店市場(chǎng)趨勢(shì)分析 150五、項(xiàng)目啟示 151六、項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體預(yù)測(cè) 152專題四：產(chǎn)權(quán)式酒店專題研究 153一、產(chǎn)權(quán)式酒店行業(yè)項(xiàng)目信息類 153一）四星級(jí)產(chǎn)權(quán)式酒店典型案例剖析 153二）典型成功案例剖析 161三）典型成功案例剖析 165二、 對(duì)本案的啟示 168附件一：投資客戶調(diào)查問(wèn)卷 174第一章鄭州市場(chǎng)整體狀況分析第一章鄭州市場(chǎng)整體狀況分析【鄭州市場(chǎng)綜述】2005年是房地產(chǎn)史上以宏觀調(diào)控為主旋律的一年，也就是我們常說(shuō)的“政策年”。鄭州與其他各大城市都一樣或多或少的受到了一定影響。購(gòu)房者與投資者對(duì)于樓市的觀望態(tài)度，顯得更加堅(jiān)決了。2005年一過(guò)，房地產(chǎn)市場(chǎng)走入了一個(gè)更高層次的健康發(fā)展階段。購(gòu)房者與投資者的熱情被再度提升起來(lái)。

2006年的前10個(gè)月，鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)在國(guó)家宏觀調(diào)控政策持續(xù)影響下，市場(chǎng)趨于理性，交易市場(chǎng)活躍，房?jī)r(jià)穩(wěn)定上漲但增幅回落，其中，鄭東新區(qū)投放和需求仍然強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)。整體上看，鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)在宏觀調(diào)控的影響下，表現(xiàn)出理性、健康、快速的發(fā)展態(tài)勢(shì)。一、宏觀政策環(huán)境與經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析一）2006年上半年政策、法規(guī)發(fā)布與市場(chǎng)影響政策機(jī)構(gòu)房產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容目的《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》和《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問(wèn)題的通知》建設(shè)部、人民銀行、銀監(jiān)會(huì)《意見(jiàn)》內(nèi)容包括房地產(chǎn)抵押價(jià)值界定、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)及人員管理、估價(jià)報(bào)告時(shí)效及相關(guān)責(zé)任認(rèn)定?！锻ㄖ放涮紫掳l(fā)，內(nèi)容涉及房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)選聘、金融機(jī)構(gòu)對(duì)抵押貸款額的內(nèi)部審核等強(qiáng)調(diào)估價(jià)機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)獨(dú)立性的要求。規(guī)范估價(jià)市場(chǎng)尤其是房地產(chǎn)抵押估價(jià)業(yè)務(wù)，防范銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)?！冻鞘幸?guī)劃編制辦法》建設(shè)部明確要求各地政府研究住房需求，重點(diǎn)確定經(jīng)濟(jì)適用房、普通商品住房等中低收入住房需求的居住用地布局及標(biāo)準(zhǔn)。從規(guī)劃階段開(kāi)始，推動(dòng)中低收入住房需求的實(shí)現(xiàn)?！墩袠?biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》征求意見(jiàn)稿國(guó)土資源部“勾地”的國(guó)有土地使用權(quán)出讓新方式正在被國(guó)土資源部考慮，預(yù)計(jì)正式執(zhí)行日期為今年7月。該制度只適用于工業(yè)用地，將改寫工業(yè)用地協(xié)議出讓的歷史?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》國(guó)家稅務(wù)總局一是將預(yù)售收入的預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率修改為預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率，房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售收入稅率提高5%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠。通過(guò)細(xì)化的稅收政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)主體?！蛾P(guān)于堅(jiān)持依法依規(guī)管理節(jié)約集約用地,支持社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的通知》國(guó)土資源部穩(wěn)步推進(jìn)“城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加和農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤試點(diǎn)和集體非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點(diǎn)”兩個(gè)試點(diǎn)的工作。農(nóng)村集體土地直接入市政策松動(dòng)?！秶?guó)有土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議》國(guó)土資源部、國(guó)家工商總局對(duì)出讓土地的竣工時(shí)間、投資總額、單位用地面積投資強(qiáng)度、宗地容積率、建筑系數(shù)、等合同條件及違約責(zé)任進(jìn)行了明確約定。防止出讓之后的土地囤積、炒賣；通過(guò)土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)?！笆晃濉币?guī)劃綱要全國(guó)人大調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房，嚴(yán)格控制大戶型高檔商品房。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)的調(diào)控，促進(jìn)住房梯次消費(fèi)。完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資方式，加強(qiáng)資本金管理，規(guī)范住房消費(fèi)信貸和保險(xiǎn)。調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)、需求結(jié)構(gòu)和控制房地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)，確定了“十一五”期間房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的穩(wěn)定基調(diào)。國(guó)六條及其細(xì)則國(guó)務(wù)院、九部委調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，合理控制城市房屋拆遷規(guī)模，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序等。細(xì)則提出了中小戶型70%比例、營(yíng)業(yè)稅的5年期限、提高高檔房首付等量化指標(biāo)。以結(jié)構(gòu)調(diào)整、政府責(zé)任為重的2006年房地產(chǎn)調(diào)控開(kāi)始。《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見(jiàn)》建設(shè)部6月1日起，各地區(qū)新審批、開(kāi)工的商品住房中，90平方米以下住房面積必須達(dá)到70%以上；套型建筑面積是指單套住房的建筑面積。主管部門集中清理6月1日前已審批但未取得施工許可證的項(xiàng)目。需要調(diào)整套型比例的項(xiàng)目按要求調(diào)整后發(fā)放施工許可證。明確“國(guó)十五條”中模糊的概念和指標(biāo)，為各地的細(xì)則制定、政策執(zhí)行確立基礎(chǔ)?！逗幽鲜?shí)施住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》河南省建設(shè)廳設(shè)定驗(yàn)收質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；規(guī)定驗(yàn)收內(nèi)容，包括外觀、防水等初裝修住宅工程分戶驗(yàn)收的8類58個(gè)項(xiàng)目；分戶驗(yàn)收數(shù)量和方法；分戶驗(yàn)收的組織實(shí)施；分戶驗(yàn)收的程序和其它要求。《關(guān)于加強(qiáng)城市規(guī)劃“一書兩證”審批工作的通知》鄭州市規(guī)劃局凡2006年3月居住小區(qū)調(diào)整變更規(guī)劃，應(yīng)該先公示調(diào)整意向、再論證或聽(tīng)證，批準(zhǔn)后再公示。調(diào)控政策直接致使政策、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)驟升自4月開(kāi)始，房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱使市場(chǎng)各方對(duì)調(diào)控的預(yù)期逐漸強(qiáng)烈。在4月28日央行單獨(dú)上調(diào)貸款利息之后，以房地產(chǎn)為主導(dǎo)方向的投資市場(chǎng)調(diào)控顯現(xiàn)。其后，5月中旬的“國(guó)六條”以及其后的九部委意見(jiàn)（國(guó)十五條），明確了今年調(diào)控的重點(diǎn)，即市場(chǎng)供應(yīng)、需求結(jié)構(gòu)，及政府住房保障責(zé)任。九部委意見(jiàn)中，營(yíng)業(yè)稅5年期限、中小戶型70%比例指標(biāo)的市場(chǎng)影響最大。一旦實(shí)施，大量項(xiàng)目必須修改規(guī)劃才能通過(guò)審批，有貽誤市場(chǎng)時(shí)機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)。其次，未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)預(yù)期改變，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)方向轉(zhuǎn)變要求開(kāi)發(fā)商的思路調(diào)整。細(xì)則出臺(tái)，市場(chǎng)預(yù)期趨于穩(wěn)定在“國(guó)六條”、尤其是九部委意見(jiàn)出臺(tái)后，市場(chǎng)對(duì)70%等幾個(gè)指標(biāo)、概念的爭(zhēng)議和猜測(cè)很多。7月13日，建設(shè)部終于對(duì)此做出了解釋，為各地細(xì)則制定了原則，也降低了政策不確定性帶來(lái)的市場(chǎng)觀望和猶豫。中大戶型市場(chǎng)走高、中小戶型走低、產(chǎn)品分布區(qū)域分異，類似預(yù)期下的市場(chǎng)調(diào)整方向在于，同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)下的產(chǎn)品創(chuàng)新、政策約束下的營(yíng)銷創(chuàng)新。二）鄭州經(jīng)濟(jì)狀況概述鄭州市固定資產(chǎn)投資增幅高，居住價(jià)格上漲快1-5月，鄭州市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成246.7億元，同比增長(zhǎng)40.0%。其中民間投資140.1億元，同比增長(zhǎng)53.3%。在總投資額中，房地產(chǎn)投資完成71.7億元，同比增長(zhǎng)45.8%。截止5月底，鄭州市金融機(jī)構(gòu)存款余額3450.2億元，比年初增長(zhǎng)10.9%，其中城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額比年初增長(zhǎng)8.0%；各項(xiàng)貸款余額為比年初增長(zhǎng)13.3%。1-5月，居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)為101.6。八大類價(jià)格中，除醫(yī)療保健、和個(gè)人用品、交通和通訊有所下降，其余六類均出現(xiàn)不同程度的上升。其中，居住上升了7.4個(gè)百分點(diǎn)。2006年前5個(gè)月，鄭州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為5210元，同比增長(zhǎng)11.8%。其中，市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為5397元，同比增長(zhǎng)11.7%；全市城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出3074元，同比增長(zhǎng)7.0％，其中市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出3114元，同比增長(zhǎng)5.8%。此外，1-6月，鄭州市財(cái)政收入完成103.67億元，同比增長(zhǎng)42.59%，其中土地有償使用收入同比增長(zhǎng)3.5倍，顯示了土地收入在地方財(cái)政收入中占有重要位置。表一：2003年—2005年鄭州國(guó)民生產(chǎn)總值變化情況表二：03-05年鄭州城鎮(zhèn)居民人均可支配收入變化情況表03-05年鄭州城鎮(zhèn)居民人均可表三：03—05年城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出變化情況（注：本文所有原始數(shù)據(jù)均出自鄭州房管局年度、月度銷售報(bào)告）消費(fèi)性指出占可支配收入比例變化：年份人均可支配收入人均消費(fèi)性支出支出收入比2003年8346612770.8%2004年9364661968.4%2005年10640722367.3%平均增長(zhǎng)幅度12.3%9.6%03年—05年，鄭州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭持續(xù)高漲，國(guó)民生產(chǎn)總值以年度平均13.2%的比例持續(xù)高速增長(zhǎng)！預(yù)示鄭州城鎮(zhèn)居民生活水平也在持續(xù)的提高。03年—05年，鄭州的城鎮(zhèn)人均可支配收入同樣保持了較大幅度的穩(wěn)步增長(zhǎng)！收入水平的增加就代表著鄭州城鎮(zhèn)居民的消費(fèi)能力在逐年的增強(qiáng)。03年—05年鄭州人均消費(fèi)性支出以每年平均9.6%的比例增長(zhǎng)，收入水平增加、消費(fèi)能力的加強(qiáng)最終帶來(lái)了消費(fèi)水平的提高。雖然收入支出比相對(duì)穩(wěn)定，出現(xiàn)了年均1.2%的比例下降，正是這樣，反映出鄭州城鎮(zhèn)居民手中的閑散資金在逐年的增多，投資能力相反就能得到提高，投資可能性也相對(duì)增強(qiáng)。三）房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)（土地市場(chǎng)）2006年上半年，土地市場(chǎng)交易活躍度不高。年初，鄭州市土地儲(chǔ)備中心共推出15幅地塊，共計(jì)253公頃（3797.4畝）。具體包括：序號(hào)位置面積（畝）所屬板塊1隴海西路南、華山路西西南2隴海西路南、昆侖山路西西南3隴海西路北、華山路西西南4香山路東、鄭花路西638北環(huán)5管城區(qū)十里鋪長(zhǎng)江路兩側(cè)693西南6合作路北、金水路西142西北7棉紡西路北、桐柏路東319西北8城東南路東、石化路南東南9南陽(yáng)路東，北環(huán)路南北環(huán)10貨棧街南60隴海11黃河路北、南陽(yáng)路西300西北12華山路西、中原路南200西南13棉紡西路北、嵩山路西232西北14棉紡西路北、桐柏路西262西北15銘功路東、民主路西240商業(yè)從土地供應(yīng)的區(qū)域分布看，多數(shù)集中在城區(qū)西南、西北部。事實(shí)上，受西區(qū)改造規(guī)劃的影響，市區(qū)內(nèi)其他區(qū)域短期內(nèi)很難有類似分布廣、規(guī)?；耐恋毓?yīng)。西區(qū)土地升值明顯。6月底，15塊土地中位于隴海西路南、華山路西和位于隴海西路南、昆侖路東的兩塊以高價(jià)拍出，平均成交價(jià)格達(dá)到214萬(wàn)元/畝。與2005年西區(qū)土地平均成交價(jià)格130萬(wàn)元/畝相比，完全超出了市場(chǎng)對(duì)西區(qū)土地開(kāi)發(fā)價(jià)值的預(yù)期。供應(yīng)主體市場(chǎng)預(yù)期樂(lè)觀。由于2006年計(jì)劃推出的近4000畝土地基本位于市區(qū)二環(huán)內(nèi)，區(qū)位條件優(yōu)越，因此市場(chǎng)關(guān)注度較高。盡管還處于2006年房地產(chǎn)調(diào)控的政策不穩(wěn)定時(shí)期，但目前已成交兩宗土地的高成交價(jià)表明，市場(chǎng)主體對(duì)整體市場(chǎng)的預(yù)期還是相當(dāng)樂(lè)觀的。政策對(duì)后期土地供應(yīng)影響加大。今年上半年土地市場(chǎng)成交量不大，部分原因來(lái)源于4月以來(lái)的調(diào)控政策。隨著建設(shè)部細(xì)則解釋出臺(tái)，建設(shè)部門與土地部門政策對(duì)接。中低價(jià)格、中小戶型的70%地區(qū)指標(biāo)確定，在降低獨(dú)立項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，將影響政府土地市場(chǎng)放量的節(jié)奏、放量土地的位置選擇。除土地出讓市場(chǎng)外，城中村改造也是土地開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的重要組成。去年下半年以來(lái)，西史趙、西關(guān)虎屯、燕莊的改造相繼開(kāi)始，政府、企業(yè)合作拆遷改造的模式緩解了土地供需矛盾，成為城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的新熱點(diǎn)。西區(qū)的崗坡村、高砦等城中村相繼開(kāi)始改造，西區(qū)土地開(kāi)發(fā)迅速活躍已是既成事實(shí)。二、鄭州房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)分析一）供應(yīng)分析表四：04-06年鄭州商品房新增投放量表五：2006年1-10月份鄭州商品房新增投放量統(tǒng)計(jì)顯示，2005年全年全市累計(jì)批準(zhǔn)商品房預(yù)售663萬(wàn)平方米，同比04年增加了2.7%；2006年僅到10月份，就已經(jīng)接近了2005年的指標(biāo)，同比增長(zhǎng)幅度超過(guò)20%。4月份、6月份、9月份為投放量比較集中的三個(gè)月份，特別是9月份，達(dá)到了創(chuàng)記錄的103.3萬(wàn)平米，也是鄭州房地產(chǎn)史上月投放量首次過(guò)百。從投放量的這個(gè)表也能看的出來(lái)，各大開(kāi)發(fā)商及各個(gè)項(xiàng)目，都在抓4、5月和9、10月這兩個(gè)傳統(tǒng)的銷售旺季。表六：04-06年鄭州住宅投放量分析表七：2006年1-10月份鄭州住宅各月新增投放量2006年1-10月份住宅新增投放量519.96萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)幅度超過(guò)24%，增長(zhǎng)幅度大于整體商品房同比增幅。4月份、6月份、9月份在鄭州市場(chǎng)是是住宅銷售的傳統(tǒng)旺季，從各個(gè)月的新增量來(lái)看，各大開(kāi)發(fā)商及各個(gè)項(xiàng)目，都在抓4、5月和9、10月這兩個(gè)傳統(tǒng)的銷售旺季集中推出市場(chǎng)。表八：2006年1-10月商品非住宅各月新增投放量表九：04-06年商品非住宅投放量比較統(tǒng)計(jì)顯示，2005年全年全市累計(jì)批準(zhǔn)非住宅預(yù)售萬(wàn)平方米；非住宅投放量繼2005年同比減少12.4%，2006年呈繼續(xù)下滑的態(tài)勢(shì)，2006年1-10月份，鄭州非住宅投放量?jī)H89.5萬(wàn)平米，同比減少2%。整體非住宅投放量在房地產(chǎn)態(tài)勢(shì)整體利好的形式下，不增返降，其一是市場(chǎng)住宅需求的增加，其二是非住宅物業(yè)投資性較強(qiáng)，在05年大量政策的出臺(tái)后，非住宅物業(yè)投放量受到一定影響。二）需求分析表十：04-06年鄭州商品房銷售情況表十一：2006年1-10月商品房各月銷售情況2005年全年商品房累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售萬(wàn)平方米。至2006年10月份的總體銷售額就已經(jīng)超過(guò)了近16萬(wàn)平方。政策年之后的房地產(chǎn)行業(yè)再度熱起來(lái)了。傳統(tǒng)的銷售旺季，依然保持較高的銷售態(tài)勢(shì)，3月份—10月份整體的銷量波動(dòng)并不大。跟市場(chǎng)的健康和消費(fèi)者的趨向理性也有很大的關(guān)系。表十二：06年商品住房各月銷售量除二月由于受春節(jié)影響，銷售陷入一定的低潮，三月至六月進(jìn)入傳統(tǒng)的銷售旺季，保持較高的銷售態(tài)勢(shì)，3月份—10月份整體的銷量波動(dòng)并不大，這與整體商品房市場(chǎng)的銷售狀況相似。跟市場(chǎng)的健康和消費(fèi)者的趨向理性也有很大的關(guān)系。

三）價(jià)格分析表十三：06年1-10月住宅價(jià)格走勢(shì)06年的鄭州商品住宅的價(jià)格，看似并未受到05年的宏觀政策的影響太深，呈現(xiàn)的是持續(xù)上仰的態(tài)勢(shì)，且同比增幅達(dá)到了15%。雖然至10月份為止的整體銷售均價(jià)并未突破3000，但是從月份看，自6月份銷售均價(jià)突破3000之后就相對(duì)平穩(wěn)，至10月份更是創(chuàng)下了歷史新高的3355元/平米。2006年1月——10月，單從上表數(shù)據(jù)，鄭州住宅市場(chǎng)銷售均價(jià)漲幅達(dá)到了26.2%。這個(gè)增長(zhǎng)速度對(duì)于一個(gè)成熟的市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，是相對(duì)過(guò)快的，相信在3100—3300這個(gè)區(qū)間的住宅銷售均價(jià)會(huì)維持一段時(shí)間。表十四：05/06年1-10月份非住宅平均價(jià)格變化情況05年的非住宅平均價(jià)格，1—4月份出現(xiàn)了較大幅度的起伏，自5月份之后，又出現(xiàn)了穩(wěn)步上升的勢(shì)頭。06年的非住宅的平均價(jià)格，呈現(xiàn)先抑后揚(yáng)的態(tài)勢(shì)，在5月份—8月份期間出現(xiàn)了上下1000元/平米左右的浮動(dòng)，9月份價(jià)格攀上新高達(dá)到7511元/平米，到10月份又大幅度回落，因?yàn)?0月份非住宅中銷售狀況比較好的“澳柯瑪國(guó)際物流園區(qū)”、“天隆商貿(mào)城”、“鄭東建材家居城”等都是中低價(jià)位的項(xiàng)目，所以非常明顯的拉低了當(dāng)月的銷售均價(jià)。2005年，1至10月份，非住宅平均銷售均價(jià)為5975.8元/平米；2006年1至10月份，非住宅品軍銷售均價(jià)為5804.6元/平米。兩者相差幅度不大，出現(xiàn)的下降幅度僅為2.8%，可以歸結(jié)為正常的市場(chǎng)現(xiàn)象?！?006年度市場(chǎng)熱點(diǎn)：】鄭汴一體化的呼聲一浪高過(guò)一浪，政策的導(dǎo)向、資金的流向都大量的向著鄭汴一體化的建設(shè)傾斜。但是如何實(shí)現(xiàn)“1+1>2”這樣的一體化宏偉構(gòu)想？房地產(chǎn)的格局又會(huì)發(fā)生那些變化？鄭汴融城如何實(shí)現(xiàn)“1+1>2鄭東新區(qū)CBD商氣逐漸顯現(xiàn).經(jīng)過(guò)３年半的建設(shè)，形象凸顯的鄭東新區(qū)已日漸成為鄭州市對(duì)外開(kāi)放的耀眼”名片”。今年４月中旬，負(fù)責(zé)中央儲(chǔ)備糧的收購(gòu)、存儲(chǔ)、運(yùn)輸、加工、銷售及相關(guān)業(yè)務(wù)的中儲(chǔ)糧河南分公司已搬入ＣＢＤ辦公，而由中儲(chǔ)糧總公司控股、集糧油信息和交易于一體的中華糧網(wǎng)也于９月２３日正式入駐鄭東新區(qū)。更值得關(guān)注的是，一批金融企業(yè)也將進(jìn)駐ＣＢＤ。農(nóng)行河南省分行將在明年３月份把河南“總部”搬到ＣＢＤ。新華人壽河南分公司將在今年年底前“搬家”到ＣＢＤ。中華聯(lián)合保險(xiǎn)河南分公司在ＣＢＤ的大廈也正在建設(shè)中，“建成后肯定會(huì)搬進(jìn)去”，該公司有關(guān)人士說(shuō)。燕莊改造，完成拆遷，“鄭州曼哈頓廣場(chǎng)”的規(guī)劃隨即推出，引起了社會(huì)各界的強(qiáng)烈關(guān)注。金水大道拓寬工程的完成，未來(lái)大道的南北貫通，中州大道改造的完成，一個(gè)集財(cái)富中心、行政中心、商務(wù)中心和景觀中心匯聚一起的大鄭州新城市核心區(qū)——黃金大三角板塊已經(jīng)崢嶸初顯。第二章鄭州投資市場(chǎng)研究分析第二部分小戶型市場(chǎng)研究【小戶型概述】廣義上認(rèn)為，總面積相對(duì)于市場(chǎng)主流戶型較小的精巧戶型或稱作標(biāo)準(zhǔn)戶型的都是小戶型。業(yè)內(nèi)有兩種說(shuō)法，一種是一居室銷售面積在60平方米以下，二居室銷售面積在80平方米以下，三居室銷售面積在100平方米以下。第二種是指面積小的戶型(單套銷售面積在60平方米以下)。狹義上，小戶型指的是，60平方米以下的，具有廚、衛(wèi)、宿功能的一居室，這中間包括酒店式公寓或商務(wù)辦公樓?！拘粜偷姆诸悺繌漠?dāng)前鄭州小戶型走勢(shì)看，大致有三種形式：一是酒店式公寓，一般面積為20~35平方米；二是小戶型公寓，一般面積為35~50平方米；三是小戶型住宅，一般面積為45~75平方米，大多為一居室和二居室，是一種純居住物業(yè)；一、小戶型的發(fā)展起源（90年代——2002年）從90年代初，由于鄭州市市區(qū)的擴(kuò)大和改造，批量出現(xiàn)了安置型的小戶型住宅，開(kāi)發(fā)商利用一些邊角余料的異型面積設(shè)計(jì)出了一些以70、80平方米的二居室小戶型，功能、結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，銷售狀況還不錯(cuò)?；旧蠟槊鞣炕蛘吆?jiǎn)單裝修，功能單一，主要強(qiáng)調(diào)面積小、總價(jià)低。購(gòu)買人群分析：房改之初，由于分房制度的改變，用人單位不再為新來(lái)的職工提供住房，一些工作沒(méi)幾年的年輕人手上攢下了幾萬(wàn)元，但是絕不足以“買大”，于是他們考慮購(gòu)買小戶型進(jìn)行“過(guò)渡”。成長(zhǎng)（2002年——2004年）鄭州做為省會(huì)城市有著大量的外來(lái)人口，隨著鄭州外來(lái)人口的逐漸膨脹，鄭州小戶型消費(fèi)群體也在趨于時(shí)尚個(gè)性化發(fā)展，原有的小戶型在許多方面已無(wú)法滿足新一代消費(fèi)群體的需要，于是，——時(shí)尚PARTY亮相鄭州，其時(shí)尚的產(chǎn)品設(shè)計(jì)、都市化的生活理念，使得這些產(chǎn)品尚在建設(shè)階段就被廣大購(gòu)房者所接受，產(chǎn)品一售而空。啟動(dòng)了鄭州市真正的小戶型市場(chǎng)！同期，小戶型也在鄭州和上海被認(rèn)可。這個(gè)時(shí)期的鄭州市的小戶型有了適于自身的營(yíng)銷模式，目標(biāo)消費(fèi)群體也有了小戶型的定論.但環(huán)境、產(chǎn)品、配套存在問(wèn)題還較多。購(gòu)買人群分析：長(zhǎng)期在鄭州的高級(jí)打工者——各業(yè)內(nèi)的金領(lǐng)人士，總是租房和搬家，奮斗了多年，太累了，有點(diǎn)積蓄，干脆置房。成熟（2005年以后）隨著鄭州市民居住質(zhì)量的不斷提高和消費(fèi)觀念的日趨成熟，這個(gè)時(shí)期小戶型的特點(diǎn)是居住投資分離，市場(chǎng)變的更加細(xì)化。向純投資和純居住兩個(gè)方向發(fā)展。以居住為主的小戶型，多位于鄭州西區(qū)和北區(qū)，建筑面積從４０平方米—１００平方米不等，分為一居室、二居室、三居室，不僅具備寢、臥、廚、衛(wèi)四大基本生活功能，更吸納了多層住宅設(shè)計(jì)動(dòng)靜分離、干濕分離的精髓，定位為精致生活藍(lán)本。這樣的樓盤已出現(xiàn)，如鑫苑城市之家和如果·愛(ài)等樓盤。購(gòu)買人群分析：主要是單身白領(lǐng)和年輕夫婦，在鄭州這樣大中原區(qū)域中心城市，由于種種原因會(huì)出現(xiàn)部分的單身族或結(jié)婚但不想早生孩子的年輕夫婦，這部分人往往以事業(yè)為重，又非?？释凶约邯?dú)立的空間，但收入不允許他們過(guò)多地投入。以投資為主的小戶型，多位于金水區(qū)和鄭東新區(qū)，建筑面積在30-60㎡之間，功能定位為酒店式公寓或商務(wù)公寓，但大多只是概念性的營(yíng)銷，而并非真正的酒店公寓；購(gòu)買人群分析：主要是收入頗高、工作較為穩(wěn)定的成功人士，他們看中的是小戶型的低投入，高回報(bào)。二、鄭州市場(chǎng)小戶型分析以下為2003年至2006年已售、在售及待售大部分項(xiàng)目基本情況，區(qū)域推出時(shí)間項(xiàng)目名稱地理位置規(guī)模均價(jià)裝修情況二七區(qū)2005年響水灣銘功路與沿河路交叉口西200米10萬(wàn)余米3100元/㎡毛坯2004年新田天地間二七交通路與鄭大市場(chǎng)南街交叉口3456元/㎡精裝修2006年城市之心二七銘功路與西陳莊前街交叉口向西30畝3000元/㎡毛坯2006年二馬路64號(hào)二馬路與解放路交叉口南100米30000平方米3200元/㎡全裝修金水區(qū)2001年青春Party鄭州市東三街(兒童醫(yī)院北100米)2萬(wàn)平方米2000元/㎡精裝修2003年時(shí)尚PARTY金水路76號(hào)48000平方米2630元/㎡精裝修2005年戀日鄰家東風(fēng)路和南陽(yáng)路交叉口1600元/㎡毛坯房七彩時(shí)光政七街，農(nóng)業(yè)路2100元/㎡簡(jiǎn)裝修鳳棲梧桐金水燕南路順和路南3000元/㎡精裝修酷特區(qū)金水博頌路與豐慶路交叉口西100米400戶42-75平方米3500元/㎡精裝修錦江國(guó)際花園未來(lái)大道北段3100元/㎡精裝修青年居易東風(fēng)路、豐慶路交叉口2100元/㎡精裝修錦繡匯城花園路與北環(huán)路交匯處西300米路南3300元/㎡毛坯思念清清佳苑花園路與北環(huán)路交叉口向西300余套2800元/㎡毛坯米蘭陽(yáng)光金水文化路與東風(fēng)路交匯處3300元/㎡精裝修2006年都市A座金水區(qū)文化路與任砦北街交匯處4056元/㎡毛坯左岸國(guó)際北環(huán)花園路21世紀(jì)社區(qū)480戶4000元/㎡精裝修鄭州國(guó)貿(mào)花園路與農(nóng)業(yè)路3000套4300元/㎡精裝修咖啡公寓緯三路與經(jīng)六路交匯處57292平方米4500元/㎡毛坯博客工社渠東路與徐寨路交叉口往東100米路北40000平方米待定精裝修管城區(qū)2005年寶隆華庭西大街，緊鄰二七廣場(chǎng)2600元/㎡精裝修未來(lái)麗景苑管城航海路與未來(lái)大道交匯處北300米3萬(wàn)多㎡3000元/㎡毛坯東郡自由派航海路與未來(lái)大道交叉口東30米萬(wàn)平方米3000元/㎡精裝修中央尚城紫荊山路與東大街交叉口向東200米26591平方米3000元/㎡毛坯2006年鑫苑城市之家航海路與城東南路交匯處向東300米39072㎡3500元/㎡毛坯克拉城東明路與商城路交叉口3500元/平方米毛坯中原區(qū)2006年華林向尚農(nóng)業(yè)路與南陽(yáng)路交會(huì)處向西200米50000余㎡3100元/平方米毛坯2006年長(zhǎng)城花樣年華建設(shè)路與秦嶺交匯處666666平方米3000元/㎡毛坯2006年E立方中原中原中路148號(hào)10萬(wàn)平方米3973元/㎡毛坯2005年帝湖雙魚(yú)座中原航海路與桐柏路交叉口300戶3200元/㎡毛坯2006年遠(yuǎn)東咖啡公寓嵩山路與二環(huán)支路交匯處向北30米4000㎡3200元/㎡毛坯東區(qū)2003年錦江國(guó)際花園緯五路與未來(lái)大道交叉口20萬(wàn)平米1200戶4200元/㎡毛坯房2006年建業(yè)置地廣場(chǎng)鄭汴路與中州大道200套5000元/㎡精裝修鑫苑中央花園金水路與中州大道1006套3200（西）3500（東）毛坯寶龍城市廣場(chǎng)農(nóng)業(yè)路與九如路交匯處17600㎡5500元/㎡精裝修盛世年華鄭東新區(qū)金水東路與黃河?xùn)|路交匯處向南200米建筑面積20萬(wàn)4000元/㎡精裝修格拉姆國(guó)際中心商務(wù)東一街與商務(wù)東二街5500元/㎡精裝修如果愛(ài)水金水路與英協(xié)路交叉口南300米3800元/平方米毛坯開(kāi)發(fā)區(qū)2003年格林假日東開(kāi)發(fā)區(qū)，航海東路與第六大街交叉口1560元/㎡毛坯房2005年美廬銀座經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)航海東路與第二大街交叉口南300米路西169803000元/㎡精裝修2006年大城小室經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)航海東路與第二大街交匯處北100米占地面積:10000㎡2800元/㎡精裝修通過(guò)對(duì)以上小戶型匯總可做出以下分析：一）2003年—2006年市場(chǎng)售價(jià)變化：一直以來(lái)，小戶型都以其低總價(jià)的特點(diǎn)沖擊房地產(chǎn)市場(chǎng)，并以此為賣點(diǎn)贏得了廣大低收入階層和投資客的追捧，在鄭州市場(chǎng)同樣也不例外。就單價(jià)情況來(lái)看，鄭州市場(chǎng)上在2000—2500元之間屬于中檔偏低樓盤，2500—3000元之間屬于中高檔樓盤，3000元以上樓盤屬于高檔樓盤。值得注意的是，在2006年中下旬出現(xiàn)了部分高端小戶型樓盤如格拉姆公寓、曼哈頓廣場(chǎng)、國(guó)貿(mào)中心、廣匯PAMA等，這些項(xiàng)目的價(jià)格很有可能突破5000元/㎡的單價(jià)，因此，通過(guò)分析小戶型的升值空間還相當(dāng)巨大。二）2003—2006年小戶型投放量分析：2003年下半年的時(shí)候，鄭州的小戶型市場(chǎng)卻陷于沉寂，除個(gè)別項(xiàng)目外，在一年多的時(shí)間里，鄭州的小戶型市場(chǎng)鮮有新盤出現(xiàn)。在經(jīng)歷一年多的“蕭條”之后，2004年年底，鄭州的小戶型市場(chǎng)再度爆發(fā)，尤其是進(jìn)入2005年，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2006年預(yù)計(jì)小戶型投放量60多萬(wàn)㎡，按照鄭州的總的開(kāi)發(fā)量講，這個(gè)小戶型是占到10%，約8000多套，平均每套建筑面積為44.7㎡。三）區(qū)域投放量分析：從行政區(qū)域來(lái)看，金水區(qū)是鄭州市置業(yè)者首選的置業(yè)區(qū)域。金水區(qū)作為河南省的行政區(qū)，區(qū)域面積大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，居民收入相對(duì)較高，加之地塊因素使該區(qū)域內(nèi)樓盤總量和規(guī)模較大，據(jù)悉，2006年市場(chǎng)投放量占到全市總量59.1％，加之市場(chǎng)上受“北移東擴(kuò)”的影響，更多的置業(yè)者愿意在城市的北部和東部購(gòu)房。三、已售小戶型個(gè)案分析小戶型在鄭州發(fā)展到今天，也有一個(gè)逐漸成熟的過(guò)程，在這其中有一些具有代表性的小戶型項(xiàng)目，如最早推出的純小戶型社區(qū)時(shí)尚Party是小戶型的先河,填補(bǔ)了市場(chǎng)的空白,受到廣大客戶的青睞。二七廣場(chǎng)“M3特區(qū)”是針對(duì)都市白領(lǐng)、商務(wù)性客戶的投資產(chǎn)品，比較強(qiáng)化都市、商務(wù)功能。而位于城市西南的帝湖·雙魚(yú)座，則是強(qiáng)調(diào)享受成熟社區(qū)的配套。本次調(diào)查抽出以下典型小戶樓盤進(jìn)行詳細(xì)分析，同時(shí)對(duì)于現(xiàn)在市場(chǎng)的租金情況做出摸底。樓盤名稱青春Party特點(diǎn)鄭州第一批純小戶型社區(qū)，填補(bǔ)了市場(chǎng)的空白地理位置鄭州市東三街(兒童醫(yī)院北100米)所在區(qū)域金水區(qū)目前銷售情況售完開(kāi)發(fā)商河南新城置業(yè)占地面積3千平方米建筑面積2萬(wàn)平方米項(xiàng)目類別多層交樓時(shí)間2003—12—31銷售均價(jià)2000元物業(yè)管理費(fèi)物業(yè)公司新城物業(yè)公司租金價(jià)格26㎡900元/月出租率49%（一部分自?。┛倯魯?shù)500套左右主力戶型26109㎡標(biāo)間一房一廳主力面積26㎡戶型面積33.82㎡、54.99㎡，73.4㎡，89.97㎡，35.77㎡，56.02㎡，28.12㎡，29.73㎡，27.01㎡，34.27㎡，56.5㎡，54.67㎡，47.4㎡，62.96㎡，45.29㎡，109.45㎡主力客戶單身族和年輕夫婦，周邊公司白領(lǐng)或小公司經(jīng)營(yíng)者，投資型購(gòu)買者。收入中等，購(gòu)買“一步到位”困難長(zhǎng)期在鄭的高級(jí)打工者、流動(dòng)人員及在鄭設(shè)辦事處的公司高級(jí)管理人員，倦于租民房和租住賓館。項(xiàng)目分析生活配套齊備，周圍如茶樓、酒吧、咖啡館、快餐店、干洗店，滿足年輕人輕松、快捷而“懶惰”的生活方式。樓盤名稱時(shí)尚Party特點(diǎn)鄭州第一個(gè)純小戶型社區(qū)，開(kāi)創(chuàng)小戶型的先河地理位置鄭州市金水路76號(hào)（大石橋）所在區(qū)域金水區(qū)目前銷售情況售完開(kāi)發(fā)商鄭州新世紀(jì)住宅建設(shè)占地面積33350平方米建筑面積48000平方米項(xiàng)目類別多層交樓時(shí)間2003-09-01銷售均價(jià)1950元物業(yè)管理費(fèi)物業(yè)公司鄭州新世紀(jì)物業(yè)酒店式管理租金價(jià)格20㎡850元/月出租率60%（一部分自?。┛倯魯?shù)1200戶主力戶型標(biāo)間一房一廳主力面積20—60周邊配套銀行醫(yī)院公園洗浴圖書館公交車電影院酒店美容中心超市商場(chǎng)項(xiàng)目分析優(yōu)勢(shì)分析：2001年推出，為鄭州首家純小戶型社區(qū)。在當(dāng)時(shí)是小戶型的先河,填補(bǔ)了市場(chǎng)的空白,受到廣大客戶的青睞。流行的建筑設(shè)計(jì),適用人群非常廣劣勢(shì)分析：處于火車道旁噪音較大樓盤名稱響水灣特點(diǎn)鄭州首批市中心精裝修小戶型，因總價(jià)較低，受到廣大客戶的追捧地理位置鄭州市銘功路與沿河路西150米所在區(qū)域二七區(qū)目前銷售情況售完開(kāi)發(fā)商鄭州榮成置業(yè)占地面積50182平方米建筑面積10萬(wàn)項(xiàng)目類別多層、小高層交樓時(shí)間2005-1-31銷售均價(jià)3000/元物業(yè)管理費(fèi)物業(yè)公司榮成物業(yè)管理租金價(jià)格30㎡750元/月出租率40%（一部分自?。┛倯魯?shù)630套主力戶型標(biāo)間一房一廳主力面積39-59配套商業(yè)金博大商圈在步行10分鐘路程之內(nèi)，還有建新街菜市場(chǎng)娛樂(lè)人民公園在三分鐘路程之內(nèi)、奧斯卡影都、濱河公園其他新華書店、建新街小學(xué)、河醫(yī)大及附屬醫(yī)院項(xiàng)目分析優(yōu)勢(shì)分析：區(qū)位較好、位于鬧市中心、交通便利、環(huán)境較好，離火車站教近、出行方便。賣場(chǎng)包裝一般，銷售員接待水平教好。三期多為小戶型、因?yàn)槭请p氣接入、精裝修，價(jià)格不高，賣點(diǎn)明顯。劣勢(shì)分析：賣點(diǎn)較為單一、宣傳手段不多，賣場(chǎng)包裝一般、宣傳道具單一。因?yàn)殡x火車站較近，故不夠安靜。另延河路狹窄，不利于車行，容易堵塞，尤其是上下班時(shí)候尤為嚴(yán)重。樓盤名稱錦江國(guó)際花園特點(diǎn)東區(qū)較有代表性小戶型樓盤，同時(shí)首家提出酒店式商務(wù)公寓概念地理位置未來(lái)大道與緯五路交叉口所在區(qū)域金水區(qū)目前銷售情況售完開(kāi)發(fā)商河南天鷹房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建筑面積160000平方米規(guī)劃小戶型兩棟28高，每一層13戶項(xiàng)目類別多層、小高層交樓時(shí)間2004年9月底銷售均價(jià)4200/元物業(yè)管理費(fèi)物業(yè)公司河南天鷹物業(yè)管理租金價(jià)格41㎡1200元/月出租率40%（一部分自?。┛倯魯?shù)500多戶主力戶型41.171平方米占30.7%主力面積配套地上、地下智能車庫(kù)項(xiàng)目分析優(yōu)勢(shì)分析：1.緊鄰未來(lái)大道，盡享CBD繁華便利2.三重會(huì)所，4000平米室內(nèi)海派休閑會(huì)所+3000平米奧林匹克中運(yùn)動(dòng)會(huì)所+1000平米私人沙龍3.升值潛力大4.身份地位的象征5.錦江物業(yè)，智能化安保劣勢(shì)分析：1.非獨(dú)立廚房2.購(gòu)買人群投資成分較大，有很多不穩(wěn)定因素已售小戶型租金分析租賃價(jià)格是小戶型房?jī)r(jià)的晴雨表，租金是支撐小戶型房?jī)r(jià)的脊梁。2003年—2006年整個(gè)鄭州市場(chǎng)小戶型的大致租賃趨勢(shì)示意：元/間據(jù)通過(guò)二手房中介詢問(wèn)調(diào)查，了解到鄭州市面積在40－60平方米的一室一廳、小兩室最受歡迎，其租金范圍為1200元至1800元，主要為解決基本居住問(wèn)題，需求人群多為28歲以下、月收入5000元以下的年輕人。四、在售小戶型個(gè)案分析1.調(diào)查目的：通過(guò)對(duì)鄭州整個(gè)在售小戶型市場(chǎng)的產(chǎn)品品類、價(jià)格水平、營(yíng)銷狀況的調(diào)查，真正了解小戶型的產(chǎn)品形態(tài)，發(fā)現(xiàn)小戶型市場(chǎng)的規(guī)律和機(jī)會(huì)點(diǎn)。

樓盤名稱卡薩售樓6575811165758222地理位置經(jīng)三路與農(nóng)科路交匯處發(fā)展商河南宏達(dá)房屋建設(shè)開(kāi)發(fā)公司代理商前沿地產(chǎn)建筑類別高層建筑樓層22層總戶數(shù)486套交樓標(biāo)準(zhǔn)毛坯開(kāi)盤時(shí)間2006-10-28入伙時(shí)間2007-12-31工程進(jìn)度1號(hào)樓3層2好樓5層建筑面積25203平方米車位數(shù)量未定占地面積13畝起價(jià)3700均價(jià)3980物業(yè)公司鄭州春城物業(yè)管理公司物業(yè)管理費(fèi)面積范圍20—70主力面積48戶型分配戶型面積戶數(shù)比例標(biāo)間23214%一房一廳39214%一房一廳45-4738078%兩房一廳72-766413%推廣主題經(jīng)三路雙氣絕版小戶型周邊配套學(xué)校超市銀行酒樓美容院通信店娛樂(lè)場(chǎng)參觀快餐洗浴項(xiàng)目分析優(yōu)勢(shì)分析：地理位置優(yōu)越，交通非常的便利.劣勢(shì)分析：小區(qū)規(guī)模小,環(huán)境差,基本沒(méi)有綠地,居住擁擠。前期負(fù)面影響較大。

樓盤名稱天下城售樓6394588863949888地理位置鄭州市健康路優(yōu)勝南路交叉口發(fā)展商河南開(kāi)祥置業(yè)代理商/建筑類別小高層高層建筑樓層11層總戶數(shù)110套交樓標(biāo)準(zhǔn)精裝開(kāi)盤時(shí)間2005—12入伙時(shí)間2006—12、26工程進(jìn)度現(xiàn)房建筑面積4500㎡車位數(shù)量無(wú)占地面積/起價(jià)4900均價(jià)5200物業(yè)公司河南天城物業(yè)物業(yè)管理費(fèi)面積范圍33—63租金價(jià)格1200元/月主力面積33㎡-63㎡戶型分配戶型面積戶數(shù)戶型分配一房33㎡9082%兩房63㎡2018%推廣主題一切從簡(jiǎn)尊貴不減周邊配套優(yōu)勝路小學(xué)鄭州七中體育館時(shí)裝店咖啡店體育用品店寫字樓餐飲店賓館圖書館項(xiàng)目分析優(yōu)勢(shì)分析：距市中心近,配套十分成熟,劣勢(shì)分析：整個(gè)社區(qū)人口太過(guò)密集.交通道路為單行線,出行不便.

樓盤名稱建業(yè)置地廣場(chǎng)售樓69168888地理位置鄭汴路和建業(yè)路交叉口發(fā)展商建業(yè)住宅集團(tuán)(中國(guó))代理商/建筑類別綜合體建筑樓層28層總戶數(shù)720套交樓標(biāo)準(zhǔn)精裝開(kāi)盤時(shí)間入伙時(shí)間2008、12底工程進(jìn)度打樁建筑面積26萬(wàn)(小戶型28000萬(wàn))車位數(shù)量987占地面積60畝起價(jià)5300元均價(jià)5500元物業(yè)公司河南建業(yè)物業(yè)管理物業(yè)管理費(fèi)1元面積范圍35㎡—40㎡主力面積35㎡—40㎡戶型分配戶型面積戶數(shù)戶型分配標(biāo)間35㎡—40㎡720間推廣主題中州地表城市榮耀周邊配套建材市場(chǎng)咖啡店銀行美容中心學(xué)校餐飲店洗車行移動(dòng)公司藥店賓館煙酒店項(xiàng)目分析優(yōu)勢(shì)分析：建業(yè)這個(gè)大品牌使建業(yè)的產(chǎn)品升值巨大,同時(shí)項(xiàng)目緊臨鄭汴建材市場(chǎng)，為客戶帶來(lái)巨大的租房客。劣勢(shì)分析：鄭汴路東段是大家有目共睹的建材批發(fā)“一條龍”，對(duì)于一個(gè)住宅項(xiàng)目矗立其中，不免影響將來(lái)的居住環(huán)境及項(xiàng)目整體形象。

樓盤名稱盛世年華售樓68100000地理位置鄭東新區(qū)金水東路與黃河?xùn)|路交匯處向南200米發(fā)展商鄭州裕興置業(yè)代理商/建筑類別高層建筑樓層17層總戶數(shù)890戶交樓標(biāo)準(zhǔn)毛坯開(kāi)盤時(shí)間未定入伙時(shí)間工程進(jìn)度封頂建筑面積20萬(wàn)車位數(shù)量1000個(gè)占地面積102畝起價(jià)未定均價(jià)3800元/平方米物業(yè)公司/物業(yè)管理費(fèi)/面積范圍67㎡—143㎡主力面積60㎡—90㎡戶型分配戶型面積戶數(shù)戶型分配一房67㎡122推廣主題鄭東新區(qū)精鉆小豪宅周邊配套鄭東新區(qū)屬新開(kāi)發(fā)區(qū)域,周邊配套規(guī)劃中小區(qū)內(nèi)部配套:社區(qū)內(nèi)近3000平米東南亞特色風(fēng)情步行街項(xiàng)目分析優(yōu)勢(shì)分析：位置好，項(xiàng)目位于鄭東新區(qū)，做為小戶型投資升值潛力大。劣勢(shì)分析：就目前來(lái)看項(xiàng)目周邊配套尚未成熟，客戶存在一定的抵觸心理

樓盤名稱水晶之戀售樓63520666/777/888地理位置東風(fēng)路與豐慶路交叉口發(fā)展商鄭州明天實(shí)業(yè)代理商建筑類別4棟小高層建筑樓層12層總戶數(shù)380戶交樓標(biāo)準(zhǔn)毛坯開(kāi)盤時(shí)間2006-10-8入伙時(shí)間2007-10-31工程進(jìn)度2006年11月,已建至8層建筑面積13萬(wàn)車位數(shù)量地下停車位未定占地面積90多畝起價(jià)2800元均價(jià)3200元/平方米物業(yè)管理明天物業(yè)物業(yè)管理費(fèi)戶型共六種戶型，標(biāo)準(zhǔn)間、一室一廳、兩室一廳主力面積39-45平方米戶型分配戶型面積戶數(shù)戶型分配標(biāo)準(zhǔn)間394015%一室一廳455019%二室一廳587027%二室一廳6410039%推廣主題東風(fēng)路旁，玲瓏小戶型周邊配套中小學(xué):鶴力幼兒園、南陽(yáng)路三小、文化路三小、六十中、三十一中,綜合商場(chǎng):羊毛衫批發(fā)市場(chǎng)、鄭州花木城、床上用品批發(fā)市場(chǎng)、眼鏡批發(fā)市場(chǎng)、劉寨集貿(mào)市場(chǎng)、思達(dá)超市、北建材市場(chǎng),銀行:建設(shè)銀行、交通銀行、工商銀行、商業(yè)銀行,醫(yī)院:省中醫(yī)二附院項(xiàng)目分析優(yōu)勢(shì)分析：有大成熟社區(qū)的依托，周邊配套相對(duì)成熟。同時(shí)以低價(jià)入市的策略，賺得不少客戶的關(guān)注。劣勢(shì)分析：整個(gè)小區(qū)距主干道較遠(yuǎn)，出行不便，公交線路較少，另交房標(biāo)準(zhǔn)為毛坯，大部分客戶為了省心省事，更愿意購(gòu)買精裝修物業(yè)。

樓盤名稱左岸國(guó)際售樓北環(huán)花園路21世紀(jì)社區(qū)地理位置北環(huán)花園路21世紀(jì)社區(qū)發(fā)展商新世紀(jì)集團(tuán)鄭州新世紀(jì)住宅建設(shè)代理商建筑類別小高層（二期3#樓）建筑樓層15層總戶數(shù)480套交樓標(biāo)準(zhǔn)精裝修開(kāi)盤時(shí)間2005-8-5 入伙時(shí)間2007-工程進(jìn)度已建到8層建筑面積一棟樓車位數(shù)量地上和地下，租金120元/月/個(gè)占地面積一棟樓起價(jià)3600元均價(jià)4000元戶型32-65平方米單間、一室一廳主力面積32-49平方米戶型分配戶型面積戶數(shù)戶型分配標(biāo)間3211524%標(biāo)間369119%一室一廳4918839%一室一廳658618%推廣主題新享樂(lè)主義專屬領(lǐng)地花園路首創(chuàng)小戶型·金裝修·酒店式公寓周邊配套社區(qū)配套完善，運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、會(huì)所、小學(xué)等周邊有大型商場(chǎng)。生活便利。項(xiàng)目分析優(yōu)勢(shì)分析：位于鄭州北環(huán)快速路北，緊鄰花園路，有多路通往市內(nèi)空調(diào)交通狀況較好。SOHU式酒店式辦公居住，為鄭州北區(qū)的天榮國(guó)際、汽配大世界里的小公司、省內(nèi)外企業(yè)住鄭辦事處、分公司提供辦公條件。劣勢(shì)分析：目前鄭州北區(qū)沒(méi)有成熟的商業(yè)辦公氣氛，北環(huán)外沒(méi)有成熟的商業(yè)和辦公環(huán)境，辦公配套較為缺乏，是其弊端之一。

樓盤名稱格拉姆國(guó)際中心售樓6394588863949888地理位置CBD外環(huán)發(fā)展商蘇霞（鄭州）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)代理商金石地產(chǎn)建筑類別兩棟高層（西棟5-16層與東棟5-28層為精裝修公寓、西棟17-28層為寫字樓）建筑樓層３３層總戶數(shù)交樓標(biāo)準(zhǔn)精裝開(kāi)盤時(shí)間2006年年底入伙時(shí)間2008年峻工工程進(jìn)度10月22日在鄭東新區(qū)CBD奠基起價(jià)預(yù)計(jì)5000元以上面積范圍50—90平方米推廣主題鄭東正北原味意大利周邊配套該項(xiàng)目將引進(jìn)意大利普拉達(dá)、古奇等國(guó)際品牌，同時(shí)開(kāi)設(shè)意大利畫廊、餐廳、藝術(shù)品博物館。項(xiàng)目分析包含私人酒店和高端商務(wù)寫字樓在內(nèi)的建筑。建成后將成為極具意大利文化與國(guó)際風(fēng)格相融合的商務(wù)中心?！俺蔀橐獯罄倘嗽谥袊?guó)投資的總部，打造“總部”經(jīng)濟(jì)。

樓盤名稱寶龍城市廣場(chǎng)售樓68107777地理位置鄭東新區(qū)農(nóng)業(yè)東路與九如路交會(huì)處西發(fā)展商鄭州寶龍置業(yè)發(fā)展位置農(nóng)業(yè)路與九如路交匯處建筑類別192萬(wàn)平米商業(yè)，13000平米酒店式公寓建筑樓層商業(yè)地上2層，地下1層兩棟酒店式公寓4層總戶數(shù)南北兩棟共352套，可銷售176套交樓標(biāo)準(zhǔn)全裝修開(kāi)盤時(shí)間2006-9-16入伙時(shí)間2007-12-20工程進(jìn)度公寓未動(dòng)工建筑面積1．3萬(wàn)平方米酒店式公寓車位數(shù)量1200個(gè)50000平米地下停車場(chǎng)均價(jià)公寓5500元/平方米物業(yè)公司寶龍集團(tuán)每層戶數(shù)44戶/層面積范圍30—50平方米主力面積標(biāo)準(zhǔn)間、一室一廳周邊配套其中南棟2—5層為快捷酒店迪信通、豪享來(lái)、寶龍NASA夜總會(huì)、家樂(lè)福、星美傳媒、冠軍溜冰場(chǎng)、國(guó)美電器、老百姓大藥房、等大型商家牽手，正式結(jié)成了戰(zhàn)略伙伴項(xiàng)目分析物業(yè)類型：多種類型的物業(yè)的集合式開(kāi)發(fā)，物業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力較強(qiáng)；戶型面積：戶型提供面廣，分別有單身公寓、大小兩房、大小三房、大小四房，目標(biāo)客戶群范圍較廣，能夠滿足多種需求；將彌補(bǔ)城市配套的空白，是綜合性超大型的主題式購(gòu)物公園，同時(shí)，作為一個(gè)無(wú)差別的消費(fèi)中心，它適合絕大多數(shù)的消費(fèi)群體。五、小戶型市場(chǎng)特征分析一）小戶型的類型特征分析鄭州的小戶型從目前發(fā)展情況上可分為獨(dú)立使用型、居家生活型和休閑度假型、投資型和商務(wù)公寓型五大類。其特征如下：小戶型住宅發(fā)展社區(qū)化。首先是具備一定規(guī)模的小戶型社區(qū)“時(shí)尚PARTY”、“青年居易”，“青春PARTY”為純小戶型社區(qū)。另外，一些新建的大型社區(qū)也大都配有小戶型，比如威尼斯水城、鑫苑·中央花園21世紀(jì)社區(qū)等。小戶型成為這些社區(qū)中不可或缺的一部分。小戶型住宅發(fā)展重視配套。會(huì)所、商業(yè)配套，甚至24小時(shí)便利店、酒吧、咖啡屋、健身中心、洗衣房等，保障和迎合了小戶型購(gòu)買主力的生活需求。區(qū)域位置和地段優(yōu)越。市政配套設(shè)施完善，購(gòu)物出行方便，所謂的低生活成本便是小戶型購(gòu)買者的首選對(duì)象。小戶型更注重實(shí)用、面積小、功能全、設(shè)計(jì)更合理。小戶型的設(shè)計(jì)和科技含量將越來(lái)越受重視，在面積小的前提下，要保障功能齊全，廳、室、廚、衛(wèi)、陽(yáng)臺(tái)等功能布局完善、動(dòng)靜分離，保證采光、通風(fēng)、私密性等。永恒公司即將面市的M3以65平方米開(kāi)發(fā)錯(cuò)復(fù)式，既浪漫又解決了戶戶朝陽(yáng)的問(wèn)題。二）小戶型的客戶構(gòu)成分析在鄭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，小戶型物業(yè)由于其總價(jià)低，首付低，在市場(chǎng)上一直不乏支持者。而小戶型住宅在鄭州受追捧，亦與其社會(huì)結(jié)構(gòu)與客戶構(gòu)成有密切關(guān)系。鄭州商務(wù)流動(dòng)人口眾多，毗鄰商務(wù)區(qū)域的戶型具有一定的投資價(jià)值，而小戶型可以用相對(duì)較低的投入，獲得相對(duì)較高的投資回報(bào)，因而往往被投資者所青睞。隨著人們生活方式的改變，“丁克”一族、Soho一族不斷涌現(xiàn)，這些人崇尚個(gè)人空間，又要求時(shí)尚設(shè)計(jì)以及交通方便，一般小戶型住宅都在市中心，日常所需齊備，故小戶型房屋剛好填補(bǔ)他們的住屋需要。中低收入階層，如剛剛就業(yè)的或從外地調(diào)入的年輕人，乃至本地單身的白領(lǐng)，沒(méi)有足夠能力承擔(dān)大戶型很高的房?jī)r(jià)；同時(shí)，有相當(dāng)比重的人不喜歡二手的中小戶型住宅，因?yàn)樗m然比較便宜，但房屋結(jié)構(gòu)及小區(qū)的配套設(shè)施都不盡滿意，所以一手小戶型住宅成為他們的置業(yè)首選。外地置業(yè)者，他們由于工作的關(guān)系暫時(shí)居住在異鄉(xiāng)作為權(quán)宜之計(jì)，住房只是過(guò)渡性商品，選擇購(gòu)買小戶型，將來(lái)出租或出售的靈活性較大，回報(bào)理想。還有另一種消費(fèi)群市場(chǎng)逐漸被重視，就是當(dāng)前獨(dú)生子女一代，他們已陸續(xù)進(jìn)入勞動(dòng)市場(chǎng)工作乃至組建家庭，將來(lái)會(huì)有更多的年輕夫妻需要贍養(yǎng)雙方父母，而因而也會(huì)選擇購(gòu)買小戶型給父母居住，這種趨勢(shì)在今后會(huì)更為明顯。炒房族，他們關(guān)注的是房屋的投資回報(bào)率與出租率。相對(duì)大戶型住宅而言，小戶型項(xiàng)目先天的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)品價(jià)位上的平易近人，從租賃市場(chǎng)上的旺盛需求，轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)上的易于成交，也是其成為市場(chǎng)熱點(diǎn)的原因。對(duì)于大多數(shù)自住型客戶來(lái)說(shuō)，小戶型只是一個(gè)過(guò)渡性產(chǎn)品，“滾動(dòng)置業(yè)”成了大部分都市白領(lǐng)的美好設(shè)想。三）小戶型營(yíng)銷模式分析1、小戶型開(kāi)發(fā)追求“短、平、快”的營(yíng)銷模式現(xiàn)鄭州市存在小戶型的銷售大多銷售周期較短，營(yíng)銷模式也相當(dāng)比較單一，在策略上往往套用產(chǎn)品策略、價(jià)格策略銷售和營(yíng)銷渠道以及促銷策略等固定模塊，在2005年，鄭州小戶型酷特區(qū)推出“時(shí)權(quán)式公寓”銷售，曾試圖打破這種傳統(tǒng)的營(yíng)銷模式，但客戶的接受程度卻不盡人意。這說(shuō)明，全新的營(yíng)銷模式在進(jìn)入市場(chǎng)前需對(duì)客戶進(jìn)行到位的引導(dǎo)，從地域性、價(jià)格等各方面考慮到客戶的接受程度。2、小戶型產(chǎn)品營(yíng)銷原則密集性市場(chǎng)攻略大多采用密集性市場(chǎng)攻略，就是在快字原則中所講到的集中所有營(yíng)銷資源，劃定顧層次與地理居住區(qū)域，將所有營(yíng)銷資源通過(guò)最短的途徑，最有效的方式，到達(dá)目標(biāo)客戶群，實(shí)現(xiàn)銷售。3、小戶型促銷措施促銷措施在小戶型產(chǎn)品營(yíng)銷中，除了裝修房與特價(jià)房外，通常還包括免稅費(fèi)、免五通、廚衛(wèi)裝修，家電、折扣，現(xiàn)金卷等措施。通常在項(xiàng)目開(kāi)盤時(shí)，發(fā)展商還會(huì)采取放號(hào)時(shí)一些號(hào)源優(yōu)惠。對(duì)這些促銷措施的推出時(shí)機(jī)管理，主要是依據(jù)項(xiàng)目銷售的進(jìn)度進(jìn)行管理。通常在項(xiàng)目開(kāi)盤銷售時(shí)，項(xiàng)目會(huì)采取一些擴(kuò)大折扣幅度來(lái)吸引人氣，在項(xiàng)目銷售進(jìn)入中期后，通常會(huì)用比如贈(zèng)送實(shí)物或者免稅費(fèi)等優(yōu)惠措施，來(lái)刺激潛在客戶下單，在項(xiàng)目銷售到后期時(shí)，通常會(huì)采取特價(jià)房來(lái)實(shí)現(xiàn)清盤銷售。四）小戶型產(chǎn)品特征分析1、亮點(diǎn)：采用躍層空間概念加以設(shè)計(jì)層高米的挑空式客廳，使小戶型也能享受到別墅氣派，其超高得房率一般能使使用面積有效提高30%，不僅適合單身或小家庭居住，也可做辦公用房。：“活”空間新一代小戶型在設(shè)計(jì)時(shí)就為未來(lái)預(yù)留發(fā)展空間，空間可以隨意剪接，既可以是小戶型，也可以變成大戶型。：未來(lái)的小戶型設(shè)計(jì)應(yīng)更加注重其經(jīng)濟(jì)實(shí)用性特征。：在面積小的前提下，要保障功能齊全，廳、室、廚、衛(wèi)、陽(yáng)臺(tái)等配套功能布局完善，動(dòng)靜分離，采光、透風(fēng)、私密性都是設(shè)計(jì)中要考慮到的問(wèn)題。2、問(wèn)題：密度布局，采光通風(fēng)，安全性和私密性較差N：戶型設(shè)計(jì)不合理，表現(xiàn)在廚衛(wèi)的擺放上，如廚、衛(wèi)相對(duì)，衛(wèi)生間對(duì)著廳或房，廚房對(duì)著廳或房，廚房置于廳室或陽(yáng)臺(tái)上等：墻壁太薄，或門窗相對(duì)，致使“隔墻有耳”，私密性有所擔(dān)心：無(wú)裝修或裝飾過(guò)于簡(jiǎn)陋，電梯過(guò)少，商住兩用型項(xiàng)目沒(méi)有考慮貨運(yùn)電梯的配置五）小戶型物業(yè)管理分析1、居住與住房分離，投資性購(gòu)房上升，既要為住在里面的人服務(wù)，又要為買房者服務(wù)，如何滿足這兩類消費(fèi)群體的需求，為他們彼此提供相應(yīng)的服務(wù)是擺在開(kāi)發(fā)商面前的問(wèn)題。2、投資者和炒作者的介入，使得未來(lái)項(xiàng)目?jī)?nèi)的流動(dòng)人口（即不是那些自買自住的人）將很多，將會(huì)給安全管理造成隱患。六）小戶型項(xiàng)目定位分析1、在各種類型的小戶型項(xiàng)目中，以“以酒店式公寓”為項(xiàng)目定位的小戶型項(xiàng)目呈現(xiàn)增長(zhǎng)的勢(shì)頭。2、“酒店式公寓”的發(fā)展正處于一個(gè)成長(zhǎng)期，因?yàn)槠淞己玫耐顿Y回報(bào)、精裝修、良好的物業(yè)管理，得到市場(chǎng)的信可，但由于許多開(kāi)發(fā)商承諾與實(shí)際產(chǎn)品的差異，發(fā)展商還只是追求前期的銷售，對(duì)后期的所謂酒店式管理并沒(méi)有足夠的重視，這就造成了有硬件沒(méi)軟件的局面。從這個(gè)角度看，鄭州酒店式公寓要發(fā)展還要經(jīng)歷一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期。七）小戶型面積區(qū)間分析從單個(gè)小戶型產(chǎn)品的面積和格局情況來(lái)看，鄭州小戶型產(chǎn)品面積范圍比較寬泛，從20平方米到80平方米不等。格局情況分布有:標(biāo)準(zhǔn)間、一室一廳、兩室一廳等，其中主要以40～70平米面積為主，一室一廳和標(biāo)準(zhǔn)間為主要戶型格局。1、20-40平方米：設(shè)計(jì)：此區(qū)間的單體并不是嚴(yán)格意義上的住宅，是一個(gè)更加細(xì)分市場(chǎng)的之下的產(chǎn)品，其消費(fèi)者的針對(duì)性相當(dāng)強(qiáng)，因此在功能劃分上面并不苛刻。幾乎全部采用大進(jìn)深設(shè)計(jì)客廳面積：由于采用通廊式設(shè)計(jì)，客廳開(kāi)間同臥室一樣，其不同之處在于客廳進(jìn)深稍稍多一些，這樣，客廳的面積基本上在14平方米左右，當(dāng)前市場(chǎng)當(dāng)中普遍都是客廳采光。臥室面積：普遍在10平方米左右，一般不超過(guò)12平米。2、40-60平方米設(shè)計(jì)：此類產(chǎn)品居住的舒適性有所增加，普遍是一室一廳一衛(wèi)，各個(gè)功能用房相對(duì)獨(dú)立。一般房間都比較方正。臥室面積：由于功能用房的相對(duì)獨(dú)立性，臥室開(kāi)間合進(jìn)深的搭配比較合理，面積普遍在10平米左右，也能夠做到臥室通風(fēng)、采光，有的在臥室的位置外設(shè)計(jì)了陽(yáng)臺(tái)，方便晾曬衣物?？蛷d面積：市場(chǎng)當(dāng)中主要有兩種，一種客廳同臥室相對(duì)獨(dú)立，另一種客廳同臥室在一個(gè)區(qū)域，第二種涉及的優(yōu)點(diǎn)是房間的干濕分區(qū)較為合理。兩種設(shè)計(jì)面積相差不大，在14平方米以上。衛(wèi)生間與廚房：相對(duì)獨(dú)立的衛(wèi)生間和廚房增加了設(shè)計(jì)的美感，同時(shí)由于面積的增加，也可以擺放更多的衛(wèi)浴、烹調(diào)設(shè)備。六、小戶型市場(chǎng)特征分析1、現(xiàn)市場(chǎng)上所售小戶型交房時(shí)間都較晚，大多在07、08年底。2、投資門檻較低，總價(jià)低，大多首付20%。3、小戶型市場(chǎng)價(jià)格大多在4300元/㎡以下，只有極少高調(diào)樓盤定價(jià)在4500—5500元/㎡，如寶龍公寓和格拉姆項(xiàng)目。4、市場(chǎng)上雙氣小戶型較少，從銷售情況來(lái)看，很明顯雙氣小戶型的搶手，如盛世年華。5、“小戶豪宅”和“酒店式服務(wù)”只是紙上談兵，市場(chǎng)上精裝修小戶型銷售價(jià)格在4000元/㎡以上，如建業(yè)置地廣場(chǎng)、名門盛世、盛世年華、左岸國(guó)際、鄭州國(guó)貿(mào)中心等，但后期的物業(yè)管理卻讓大多數(shù)購(gòu)房都為此嘆之。6、真正的“精裝修小戶型”很少。市場(chǎng)上所謂的精裝修小戶型，也只是地板、墻面、衛(wèi)生間等做了簡(jiǎn)單的裝修，而并非所謂的“拎個(gè)包，就可能入住”的裝修標(biāo)準(zhǔn)。裝修成本大致在300元/㎡左右。如位于北區(qū)的左岸國(guó)際、位于東風(fēng)路的米蘭陽(yáng)光等等。7）容積率高，公共空間狹窄，大多數(shù)小戶型一梯十多戶，電梯承載運(yùn)量大，人多擁擠，走道復(fù)雜，住家難辨居所。8）戶型差，"直套式"的設(shè)計(jì)，進(jìn)深面寬不成比列，居室廚衛(wèi)同在一線，采光通風(fēng)不充分，居住功能弱，無(wú)獨(dú)立廚房和陽(yáng)臺(tái)，沒(méi)有窗景等。卡薩華林向尚鑫苑·城市之家9、從目前市場(chǎng)供需來(lái)看，隨著鄭州市城中村改造、外來(lái)人口的加大等，小戶型的需求在不斷增大，供應(yīng)量略小于需求量，但是07年以后，90/70政策的執(zhí)行使得未來(lái)市場(chǎng)小戶型將會(huì)激增，屆時(shí)供應(yīng)量的爆增將使得市場(chǎng)情況出現(xiàn)扭轉(zhuǎn)。10、高檔小戶型逐漸增多，大多集中在鄭東新區(qū)區(qū)域。七、鄭州小戶型的發(fā)展趨勢(shì)隨著整個(gè)鄭州市的發(fā)展特點(diǎn)和消費(fèi)者要求的不斷提高，小戶型設(shè)計(jì)將會(huì)針對(duì)不同的群體、不同的主力需求，而呈現(xiàn)出較強(qiáng)的專業(yè)與獨(dú)特性。鄭州小戶型將會(huì)出現(xiàn)如下一些特點(diǎn)：1、以滿足“生活方式體現(xiàn)”為重任，以滿足個(gè)性居住為主，設(shè)計(jì)除具備普通的居住功能之外，獨(dú)特的生活方式的體現(xiàn)，則是鄭州小戶型發(fā)展的主導(dǎo)方向，同時(shí)也是增加競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的重要渠道。2、小戶型社區(qū)化，隨著人們對(duì)生活環(huán)境要求的不斷提高，單棟小戶型住宅已落伍，小戶型也同樣需要做到社區(qū)化。3、品牌趨勢(shì)化明顯，品牌化將成為立足鄭州小戶型地產(chǎn)商的一個(gè)發(fā)展戰(zhàn)略。4、大板結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，小戶型的設(shè)計(jì)將越來(lái)越受到重視，在面積小的前提下，要保障功能齊全，廳、室、廚、衛(wèi)、陽(yáng)臺(tái)等套內(nèi)功能布局完善，動(dòng)靜分離，采光、透風(fēng)、私密性都是購(gòu)房者將考慮的問(wèn)題。為避免小戶型將來(lái)因面積小而遭到淘汰的厄運(yùn)，在未來(lái)建造和設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)采用先進(jìn)的技術(shù)，而這種大板結(jié)構(gòu)便是其中之一。5、一次性裝修到位，檔次中等偏上，從前幾年的小戶型住宅的裝修檔次來(lái)看，普遍都比較低，由于開(kāi)發(fā)商和購(gòu)買客戶缺乏超前的裝修意識(shí)，一次性裝修到位的小戶型樓盤少之又少，有些更是以毛坯房的“原始”面貌銷售。如今在售的小戶型多已擺脫了這種陳舊的方式，一次性裝修到位的小戶型樓盤成為一個(gè)個(gè)小戶型樓盤的賣點(diǎn)，但屬于檔次中等偏上的小戶型裝修還是未成氣候，市場(chǎng)上配有高檔裝修的小戶型樓盤屈指可數(shù)。6、概念營(yíng)銷，大盤賣配套，豪宅賣品質(zhì)，而小戶型賣的是概念。鄭州戶型住宅概念層出不窮，SOHO、DIY、“飄”一族、酒店式公寓、投資型、商務(wù)公寓等等成就一個(gè)又一個(gè)特色樓盤和品牌。居住文化的引導(dǎo)依靠概念營(yíng)銷來(lái)實(shí)現(xiàn)。八、小戶型未來(lái)預(yù)測(cè)2007年，隨著“國(guó)六條”在鄭州的貫徹實(shí)施，預(yù)計(jì)將會(huì)有大量的90㎡以下中小戶型項(xiàng)目或產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)，中小戶型產(chǎn)品有望告別稀缺時(shí)代，并將在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的壓力下實(shí)現(xiàn)更大范圍的產(chǎn)品突破與設(shè)計(jì)創(chuàng)新。預(yù)計(jì)鄭州未來(lái)的小戶型市場(chǎng)，90㎡以下中小戶型預(yù)計(jì)將演化成兩個(gè)市場(chǎng)：60-90㎡以居住客戶為主的自住市場(chǎng)，在這個(gè)市場(chǎng)預(yù)計(jì)將以70㎡左右的兩房、90㎡左右