南京華海置業(yè)馬群老街項(xiàng)目定位及營(yíng)銷推廣提案

本案面臨怎樣的市場(chǎng)環(huán)境市場(chǎng)分析產(chǎn)品建議項(xiàng)目定位銷售策略本案用什么樣的產(chǎn)品參與市場(chǎng)PK?本案準(zhǔn)備賣給誰(shuí)如何實(shí)現(xiàn)既定銷售目標(biāo)123為華海置業(yè)馬群老街項(xiàng)目

量身設(shè)計(jì)的制勝營(yíng)銷推廣策略市場(chǎng)分析及初步產(chǎn)品設(shè)計(jì)PART1市場(chǎng)分析

初次定位思路

方案經(jīng)濟(jì)預(yù)估聯(lián)排別墅＋小高層純低層洋房（4層+5層）純6層電梯洋房6層普通花園洋房＋5層高檔花園洋房＋4層疊加根據(jù)項(xiàng)目氣質(zhì)定位及地塊自身?xiàng)l件，我們可以初步得出以下幾種項(xiàng)目物業(yè)組合方式：市場(chǎng)分析初次定位思路聯(lián)排別墅+小高層建筑不符合建筑限高18米的要求，首先排除。我們通過(guò)粗略產(chǎn)品計(jì)算初步估算出以上方案的收益情況（其中銷售價(jià)格按照本項(xiàng)目的初步預(yù)估價(jià)格計(jì)算）：市場(chǎng)分析方案經(jīng)濟(jì)預(yù)估純低層洋房物業(yè)社區(qū)容積率為1.0左右，即本項(xiàng)目將犧牲部分容積率；總建面積僅9.1萬(wàn)㎡左右，但社區(qū)物業(yè)純正，價(jià)格可能達(dá)到疊加別墅水平。方案一：純低層洋房（4層+5層）建筑采取1躍2、3躍4、5躍6的純躍層形式，部分6F為普通花園洋房住宅；其中底層贈(zèng)送花園，頂層贈(zèng)送露臺(tái)，使其有類疊加別墅的生活品質(zhì)。市場(chǎng)分析方案經(jīng)濟(jì)預(yù)估方案二：純6層電梯洋房①較大面積的設(shè)置高檔花園洋房市場(chǎng)分析方案經(jīng)濟(jì)預(yù)估②較大面積的設(shè)置疊加別墅方案三：多層＋5層花園洋房＋4層疊加（可以有不同的組合方式）以上三種方案哪種最適合本項(xiàng)目？收益最大的方案面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)多大？為此我們將對(duì)比分析三種方案，找出最適合本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的方向市場(chǎng)分析思考首先，重新深入認(rèn)識(shí)地塊：

地塊等級(jí)劃分ABDC市場(chǎng)分析出發(fā)點(diǎn)市場(chǎng)分析方案首次篩選純低層層花園園洋房房最大大的缺缺點(diǎn)－－沿沿街部部分不不能保保證品品質(zhì)；；（即該該方案案收益益中有有虛高高成份份，排排除虛高成成份后后，該該方案案總收收益約約為10億元，，收收益較較低））－－大大面積積花園園洋房房體量量太大大，增增加了了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。方案一一并不不是本本項(xiàng)目目理想想的發(fā)發(fā)展方方向方案對(duì)對(duì)比：：方案一一：方案二二和方方案三三收益益都比比較高高，那那么其其市場(chǎng)場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)如何何？那么我我們接接下來(lái)來(lái)分析析本項(xiàng)項(xiàng)目物物業(yè)總總價(jià)水水平上上的市市場(chǎng)情情況：：市場(chǎng)分析思考總價(jià)在在250萬(wàn)萬(wàn)以上上的物物業(yè)；總價(jià)在在200～～250萬(wàn)萬(wàn)之間間的物物業(yè)；；總價(jià)在在150～～200萬(wàn)萬(wàn)之間間的物物業(yè)；本項(xiàng)目目初步步設(shè)計(jì)計(jì)的產(chǎn)產(chǎn)品方方案都都是以以較為為高端端的住住宅物物業(yè)為為主，，市場(chǎng)場(chǎng)售價(jià)價(jià)較高高，且且多為為躍層層房源源，房房屋總總價(jià)較較高。。我們們進(jìn)行行以下下總價(jià)價(jià)基礎(chǔ)礎(chǔ)上的的市場(chǎng)場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分析析：市場(chǎng)分析方案風(fēng)險(xiǎn)分析江寧板板塊的的獨(dú)立立別墅墅總價(jià)價(jià)多集集中在在250萬(wàn)萬(wàn)以上上，雙雙拼別別墅的的總價(jià)價(jià)多集集中在在200～～250萬(wàn)萬(wàn)之間間，部部分聯(lián)聯(lián)排別別墅總總價(jià)集集中在在150～～200萬(wàn)萬(wàn)之間間；仙林板板塊目目前有有新推推出的的雙拼拼別墅墅總價(jià)價(jià)達(dá)到到了200萬(wàn)以以上，，部分分聯(lián)排排、疊疊加別別墅總總價(jià)在在150～～200萬(wàn)萬(wàn)之間間。綜述江寧板板塊總總價(jià)250萬(wàn)以以上的的獨(dú)立立別墅墅（表格格中上上市量量含上上年結(jié)結(jié)余量量）250萬(wàn)以以上物物業(yè)市市場(chǎng)分分析市場(chǎng)分析方案風(fēng)險(xiǎn)分析江寧板板塊總總價(jià)在在200～～250萬(wàn)萬(wàn)的雙雙拼別別墅仙林板板塊總總價(jià)在在200～～250萬(wàn)萬(wàn)的雙雙拼別別墅200～250萬(wàn)之之間物物業(yè)市市場(chǎng)分分析市場(chǎng)分析方案風(fēng)險(xiǎn)分析仙林板板塊總總價(jià)在在150萬(wàn)萬(wàn)～200萬(wàn)物物業(yè)江寧板板塊總總價(jià)在在150～～200萬(wàn)萬(wàn)物業(yè)業(yè)其中2006年年江寧寧板塊塊的符符合總總價(jià)要要求的的物業(yè)業(yè)年去去化率率在70%以上上150～200萬(wàn)之之間物物業(yè)市市場(chǎng)分分析江寧及及仙林林板塊塊總價(jià)價(jià)在150～200萬(wàn)的的物業(yè)業(yè)整體體市場(chǎng)場(chǎng)去化化情況況良好好總價(jià)在在150～～200萬(wàn)萬(wàn)的物物業(yè)市市場(chǎng)購(gòu)購(gòu)買力力很旺旺盛。。市場(chǎng)分析方案風(fēng)險(xiǎn)分析以上數(shù)數(shù)據(jù)表表明：：◎南京市市場(chǎng)總總價(jià)在在150萬(wàn)萬(wàn)～200萬(wàn)的的物業(yè)業(yè)去化化情況況明顯好好于總總價(jià)在在200萬(wàn)萬(wàn)以上上物業(yè)業(yè)?！蚰暇└吒邫n住住宅市市場(chǎng)客客群充充足，，高檔檔住宅宅后期期潛在在量將逐逐年有有控制制的上上市。。市場(chǎng)分析方案風(fēng)險(xiǎn)總結(jié)了解了了以上上總價(jià)價(jià)基礎(chǔ)礎(chǔ)上物物業(yè)的的市場(chǎng)場(chǎng)情況況，那那么我我們又又面臨臨著這這樣的的問(wèn)題題：市場(chǎng)分析思考◎本項(xiàng)目目周邊邊有多多少這這種高高檔住住宅潛潛在量量？◎其各類類物業(yè)業(yè)潛在在量對(duì)對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目有有多大大影響響？市場(chǎng)分析潛在風(fēng)險(xiǎn)分析根據(jù)以以上地地塊規(guī)規(guī)劃，，初步步預(yù)估估本項(xiàng)項(xiàng)目周周邊后后期潛潛在：：地塊周周邊高高品質(zhì)質(zhì)多層層潛在在量最最大市場(chǎng)分析潛在風(fēng)險(xiǎn)分析方案二二：設(shè)計(jì)為為純6層電電梯洋洋房，，與周周邊后后期潛潛在多多層競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)激激烈；；不符合合地塊塊素質(zhì)質(zhì)檔次次分區(qū)區(qū)的應(yīng)應(yīng)用，，無(wú)法法突出出素質(zhì)質(zhì)較高高區(qū)域域的價(jià)價(jià)值；；全部為為躍層層戶型型，高高總價(jià)價(jià)物業(yè)業(yè)太多多，收收益益最大大，但但市場(chǎng)場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)最大大；方案二二不能能合理理有效效的利利用地地塊資資源，，且市場(chǎng)場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)最大大，不不適合合采用用。在以上上結(jié)論論基礎(chǔ)礎(chǔ)上，，我們們重新新來(lái)考考慮我我們剩剩余的的兩種種方案案：市場(chǎng)分析方案二次篩選方案三三的收收益相相對(duì)方方案二二稍小小，但但多種種物業(yè)業(yè)形態(tài)態(tài)組合合可以以增加加市場(chǎng)場(chǎng)選擇擇性，，擴(kuò)大大客群群基礎(chǔ)礎(chǔ)，并并通過(guò)過(guò)部分分多層層建筑筑阻隔隔外界界不利利因素素，保保證了了社區(qū)區(qū)居住住環(huán)境境。另外，，方案案三可可以延延伸出出不同同的產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)（（例如如①和②②），可可以通通過(guò)物物業(yè)比比例的的調(diào)整整來(lái)實(shí)實(shí)現(xiàn)收收益和和風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的平平衡。。多層＋＋花花園洋洋房＋＋疊疊加別別墅是是最適適合本本項(xiàng)目目的物物業(yè)設(shè)設(shè)計(jì)市場(chǎng)分析方案二次篩選初步建建議：：普通花花園洋洋房：：戶型面積以以95～～130㎡㎡左右的的二房房、三三房為為主；；戶型面積以以180～200㎡左右四四房、、五房房為主主；高檔花花園洋洋房：：戶型面積以以150～160㎡左右的的四房房為主主；疊加別別墅：：戶型面積以以180～200㎡左右四四房、、五房房為主主。（以上上戶型型面積積僅為為初步步建議議，后后期可可視具具體情情況調(diào)調(diào)節(jié)））市場(chǎng)分析市場(chǎng)初步建議采用6層帶帶電梯梯普通通花園園洋房房的形形式部分6層建建筑為為疊加加別墅墅形式式采用5層錯(cuò)躍躍式高高品質(zhì)質(zhì)花園園洋房房形式式采用4層層一梯四四戶形式式確定了可可開(kāi)發(fā)的的物業(yè)類類型之后后，我們們就要解解決以下下問(wèn)題：：各種物業(yè)業(yè)類型如如何布置置？各物業(yè)類類型體量量如何分分配？市場(chǎng)分析思考我們?nèi)詮膹牡貕K素素質(zhì)分區(qū)區(qū)出發(fā)：：市場(chǎng)分析出發(fā)點(diǎn)ABDC物業(yè)體量量分配原原則：4層疊加加物業(yè)體體量：天天花板原原則6層多層層物業(yè)體體量：地地平線原原則市場(chǎng)分析分配原則方案三①產(chǎn)品建議規(guī)劃方案方案三①產(chǎn)品建議方案指標(biāo)分類指標(biāo)①規(guī)劃總用地面積104798.2㎡其中市政配套用地11153.4㎡實(shí)際出讓面積93644.8㎡②總建筑面積114300㎡其中A、住宅111100㎡疊加別墅30256㎡高檔花園洋房60348㎡普通花園洋房20496㎡B、配套設(shè)施3200㎡③容積率1.22④建筑密度28%⑤綠地率40%產(chǎn)品建議規(guī)劃說(shuō)明“二區(qū)一一帶”的的布局方方式；最優(yōu)自然然景觀資資源分配配原則；；最有利地地勢(shì)分配配原則；；總體資源源優(yōu)勢(shì)平平衡原則則。方案三①方案三②產(chǎn)品建議規(guī)劃方案方案三②產(chǎn)品建議方案指標(biāo)分類指標(biāo)①規(guī)劃總用地面積104798.2㎡其中市政配套用地11153.4㎡實(shí)際出讓面積93644.8㎡②總建筑面積114300㎡其中A、住宅111100.00㎡普通花園洋房36660㎡

高檔花園洋房34404㎡

疊加別墅40096㎡

B、配套設(shè)施3200㎡③容積率1.22④建筑密度28%⑤綠地率40%產(chǎn)品建議規(guī)劃說(shuō)明集中停車車；景觀資源源稍差區(qū)區(qū)域靠物物業(yè)優(yōu)勢(shì)勢(shì)補(bǔ)齊；；最優(yōu)景觀觀資源區(qū)區(qū)域整合合利用。。方案三②通過(guò)以上上論述，，我們得得出：多層+花花園洋房房+疊加加別墅是是最適合合本項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)的的物業(yè)；；通過(guò)“天天花板原原則”、、“地平平線原則則”和““資源充充分利用用原則””得出了了各物業(yè)合理理的體量量分配；；給出了適適合項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)的的產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)方案案。市場(chǎng)分析總結(jié)產(chǎn)品細(xì)節(jié)建議PART2規(guī)劃建議議建筑風(fēng)格格建議產(chǎn)品定位位建議景觀建議議配套設(shè)施施建議規(guī)劃布局局（方案案三①）產(chǎn)品建議規(guī)劃建議局部挖填處理理，增加觀觀景空間間。朝向應(yīng)偏偏西設(shè)置置，方便便觀景組團(tuán)式的的建筑布布局，保保證居住住品質(zhì)、、私密性性的要求求和景觀觀的均好好性社區(qū)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)人車分分流建筑布局局錯(cuò)落有有致，布布局中體體現(xiàn)“透透”的原原則，交通組織織（方案案三①）小區(qū)內(nèi)實(shí)實(shí)現(xiàn)人車車分流地面公共共停車與與地下停停車相結(jié)結(jié)合；道路到達(dá)達(dá)每棟疊疊加別墅墅；對(duì)應(yīng)地面面住區(qū)組組團(tuán)有直直達(dá)通道道。產(chǎn)品建議規(guī)劃建議交通組織織（方案案三①）機(jī)動(dòng)車車車位配比比指標(biāo)住宅配套設(shè)施停車方式地上半地下地下地上車位數(shù)量（個(gè)）25515625916配置標(biāo)準(zhǔn)1：10.5個(gè)/100㎡合計(jì)（個(gè)）686注：四、五層層建筑設(shè)設(shè)置地面面底層架架空停車車庫(kù)，北北區(qū)域和和中心區(qū)區(qū)域的部部分六層層建筑設(shè)設(shè)置半地地下停車車庫(kù)，東東面區(qū)域域設(shè)置地地下停車車位，滿滿足需要要。產(chǎn)品建議規(guī)劃建議規(guī)劃布局局（方案案三②）從建筑形形態(tài)上分分為南北北兩片區(qū)區(qū)，南部部為6層層區(qū)域，，北部為為4~5層區(qū)域域。西側(cè)為高高檔住宅宅區(qū)，東東側(cè)和南南側(cè)沿路路地區(qū)為為檔次較較低區(qū)域域。按西低東東高布置置建筑，，保證西西側(cè)觀景景的均好好性。沿西側(cè)建建筑單元元以4、、5層組組合的方方式規(guī)劃劃，使更更多的戶戶型能直直接觀景景。產(chǎn)品建議規(guī)劃建議交通組織織（方案案三②）小區(qū)內(nèi)交交通道路路盡量利利用退讓讓用地；；小區(qū)內(nèi)實(shí)實(shí)現(xiàn)人車車分流；；住宅小區(qū)區(qū)內(nèi)停車車方式主主要采用用集中式式地下停停車，部部分考慮慮地面停停車；道路到達(dá)達(dá)每棟疊疊加別墅墅；地下停車車場(chǎng)對(duì)應(yīng)應(yīng)地面住住區(qū)組團(tuán)團(tuán)有直達(dá)達(dá)通道產(chǎn)品建議規(guī)劃建議住宅配套設(shè)施停車方式地上地下地上車位數(shù)量（個(gè)）27044216配置標(biāo)準(zhǔn)1：10.5個(gè)/100㎡合計(jì)（個(gè)）728地下車庫(kù)庫(kù)示意：：南部為集集中地下下車庫(kù)，，滿足6層建筑筑居民的的使用。。4、5層層建筑的的車庫(kù)為為底層架架空車庫(kù)庫(kù)。產(chǎn)品建議規(guī)劃建議交通組織織（方案案三②）產(chǎn)品定位位建議各物業(yè)戶戶型配比比：物業(yè)類型面積戶型比例合計(jì)疊加別墅170～180㎡三房二廳二衛(wèi)+功能房30%100%180～200㎡四房二廳二衛(wèi)40%200～210㎡四房二廳二衛(wèi)+功能房30%高檔花園洋房150～160㎡三房二廳二衛(wèi)+功能房50%100%150～160㎡四房二廳二衛(wèi)50%普通花園洋房90～100㎡二房二廳二衛(wèi)30%100%120～130㎡三房二廳二衛(wèi)70%產(chǎn)品建議議疊加別墅墅分為3+1、、4、4+1的的戶型形形式，3+1為為舒適三三房加一一間多功功能房，，4房戶戶型為寬寬景戶型型，廳、、房尺寸寸較大，，4+1戶型為為在寬景景4房的的基礎(chǔ)上上再增加加一間多多功能房房。200㎡以以上戶型型應(yīng)配建建保姆房房和專用用衛(wèi)生間間。高檔花園園洋房均均為帶入入戶花園園的寬景景房。普通花園園洋房中中二房二二衛(wèi)的戶戶型，衛(wèi)衛(wèi)生間分分為大小小衛(wèi)生間間，大面面積衛(wèi)生生間為居居住服務(wù)務(wù)，功能能齊備；；小衛(wèi)生生間設(shè)置置于客廳廳附近，，與居住住區(qū)分離離，不具具備洗浴浴功能。。1、疊加加別墅產(chǎn)品定位位建議戶型是““非緊湊湊”、““非節(jié)約約”的。。不考慮設(shè)設(shè)置電梯梯。私密性相相當(dāng)重要要。入戶門廳廳底層架空空空間產(chǎn)品建議議產(chǎn)品定位位建議多陽(yáng)臺(tái)、、錯(cuò)陽(yáng)臺(tái)臺(tái)設(shè)計(jì)贈(zèng)贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)臺(tái)面積；；錯(cuò)層空間間的設(shè)計(jì)計(jì)；雙入戶門門設(shè)計(jì)；；保姆房及及傭人用用衛(wèi)生間間單獨(dú)設(shè)設(shè)計(jì)；戶型布局局分區(qū)明明確，功功能性強(qiáng)強(qiáng)；多功能空空間的設(shè)設(shè)計(jì)；產(chǎn)品建議議2、高檔檔花園洋洋房電梯直接接入戶；；設(shè)計(jì)半地地下車庫(kù)庫(kù)，戶戶戶有車位位；設(shè)計(jì)空中中室內(nèi)花花園；多轉(zhuǎn)角飄飄窗的組組合設(shè)計(jì)計(jì)；增大主臥臥落地飄飄窗；設(shè)置獨(dú)立立的觀景景活動(dòng)房房；一層有花花園，頂頂層有露露臺(tái)；多陽(yáng)臺(tái)設(shè)設(shè)計(jì)，長(zhǎng)長(zhǎng)陽(yáng)臺(tái)、、錯(cuò)陽(yáng)臺(tái)臺(tái)的組合合；戶戶有入入戶花園園設(shè)計(jì)；；中西綜合合廚房。。主要為5、6層層建筑，，部分有有躍層設(shè)設(shè)計(jì)，戶戶型以實(shí)實(shí)用為主主，滿足足舒適度度的需要要，同時(shí)時(shí)應(yīng)具備備一些特特殊功能能空間，，增加產(chǎn)產(chǎn)品賣點(diǎn)點(diǎn)。產(chǎn)品定位位建議產(chǎn)品建議議產(chǎn)品定位位建議產(chǎn)品建議議產(chǎn)品定位位建議3、普通通洋房地塊南面面，沿街街布置；；此類住住宅因所所處位置置影響和和其特殊殊定位，，整體定定位為普普通洋房房，其也也擁有地地塊南面面退讓綠綠化帶，，同時(shí)也也能享受受到外部部自然景景觀，小小區(qū)內(nèi)景景觀也能能提升附附加值，，因此綜綜合考慮慮建議：：以寬景洋洋房為主主，增加加南面觀觀景面；；大陽(yáng)臺(tái)設(shè)設(shè)計(jì)，主主要增加加陽(yáng)臺(tái)進(jìn)進(jìn)深；部分景觀觀好的建建筑中做做觀景電電梯；以大開(kāi)間間短進(jìn)深深的戶型型為主；；戶型結(jié)構(gòu)構(gòu)以實(shí)用用為主出出現(xiàn)；入戶花園園的設(shè)計(jì)計(jì)，增加加產(chǎn)品附附加值；；建筑立面面將陽(yáng)臺(tái)臺(tái)錯(cuò)位布布置；注重建筑筑第五立立面的處處理，使使建筑與與自然環(huán)環(huán)境更加加協(xié)調(diào)。。產(chǎn)品建議議產(chǎn)品定位位建議產(chǎn)品建議議產(chǎn)品建議議建筑風(fēng)格格建議“現(xiàn)代中中式建筑筑風(fēng)格””為小區(qū)區(qū)的主體體建筑風(fēng)風(fēng)格產(chǎn)品建議議景觀建議議景觀觀規(guī)規(guī)劃劃定定位位根據(jù)據(jù)周周邊邊環(huán)環(huán)境境和和總總體體規(guī)規(guī)劃劃，，結(jié)結(jié)合合建建筑筑風(fēng)風(fēng)格格，，本本項(xiàng)項(xiàng)目目景景觀觀規(guī)規(guī)劃劃以以新新中中式式景景觀觀為為主主題題，，充充分分吸吸收收中中國(guó)國(guó)傳傳統(tǒng)統(tǒng)景景觀觀精精髓髓，，并并結(jié)結(jié)合合現(xiàn)現(xiàn)代代居居住住理理念念加加以以創(chuàng)創(chuàng)新新，，傳傳統(tǒng)統(tǒng)與與現(xiàn)現(xiàn)代代高高度度和和諧諧統(tǒng)統(tǒng)一一；；以以江江南南水水鄉(xiāng)鄉(xiāng)文文化化為為基基礎(chǔ)礎(chǔ)，，打打造造新新中中式式園園林林景景觀觀，，締締造造獨(dú)獨(dú)具具格格調(diào)調(diào)的的景景觀觀特特色色，，營(yíng)營(yíng)造造一一個(gè)個(gè)溫溫馨馨、、舒舒適適而而極極具具東東方方文文化化內(nèi)內(nèi)涵涵的的品品味味社社區(qū)區(qū)。。“西西部部青青山山半半入入城城，，山山水水回回望望郁郁蔥蔥蔥蔥””景觀觀建建議議根據(jù)據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目目總總體體規(guī)規(guī)劃劃，，結(jié)結(jié)合合項(xiàng)項(xiàng)目目地地塊塊現(xiàn)現(xiàn)狀狀地地形形，，景景觀觀總總體體布布局局以以“一一中中心心、、一一帶帶、、兩兩廊廊、、多多院院落落””的構(gòu)構(gòu)成成形形式式，，把把整整個(gè)個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目目景景觀觀有有機(jī)機(jī)而而又又整整體體的的組組織織起起來(lái)來(lái)。。景觀觀規(guī)規(guī)劃劃建建議議產(chǎn)品品建建議議景觀觀建建議議1、、中中心心水水景景景景觀觀景觀觀規(guī)規(guī)劃劃建建議議產(chǎn)品品建建議議景觀觀規(guī)規(guī)劃劃建建議議2、、沿沿路路生生態(tài)態(tài)景景觀觀綠綠化化帶帶景觀觀建建議議產(chǎn)品品建建議議景觀觀建建議議3、、護(hù)護(hù)坡坡文文化化藝藝術(shù)術(shù)長(zhǎng)長(zhǎng)廊廊景觀觀規(guī)規(guī)劃劃建建議議產(chǎn)品品建建議議景觀觀建建議議景觀觀規(guī)規(guī)劃劃建建議議4、、生生態(tài)態(tài)水水韻韻藝藝術(shù)術(shù)長(zhǎng)長(zhǎng)廊廊產(chǎn)品品建建議議景觀觀建建議議景觀觀規(guī)規(guī)劃劃建建議議5、、居居民民休休閑閑廣廣場(chǎng)場(chǎng)景景觀觀產(chǎn)品品建建議議景觀觀規(guī)規(guī)劃劃建建議議6、、宅宅間間組組團(tuán)團(tuán)院院落落景景觀觀景觀觀建建議議產(chǎn)品品建建議議配套套設(shè)設(shè)施施建建議議商業(yè)業(yè)、、會(huì)會(huì)所所配配套套設(shè)設(shè)施施本項(xiàng)項(xiàng)目目配配套套設(shè)設(shè)施施規(guī)規(guī)劃劃在在地地塊塊西西南南角角，，可可結(jié)結(jié)合合2000㎡㎡的的綠綠地地廣廣場(chǎng)場(chǎng)，，同同時(shí)時(shí)擁?yè)碛杏袑帉幒己脊仿返牡木G綠化化退退讓讓帶帶，，建建議議采采用用園園林林式式的的布布局局，，建建筑筑采采用用小小體體量量，，多多布布置置的的手手法法，，將將江江南南水水鄉(xiāng)鄉(xiāng)園園林林景景觀觀與與配配套套建建筑筑結(jié)結(jié)合合，，形形成成具具有有現(xiàn)現(xiàn)代代中中式式園園林林風(fēng)風(fēng)格格的的開(kāi)開(kāi)放放式式配配套套區(qū)區(qū)域域。。未未來(lái)來(lái)該該區(qū)區(qū)域域?qū)⑿涡纬沙晒?jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)效效應(yīng)應(yīng)，，方方便便今今后后的的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型型經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)。。產(chǎn)品品建建議議配套套設(shè)設(shè)施施建建議議1））配配套套商商業(yè)業(yè)因項(xiàng)項(xiàng)目目地地處處東東郊郊，，目目前前周周遍遍配配套套缺缺乏乏，，結(jié)結(jié)合合項(xiàng)項(xiàng)目目的的定定位位和和未未來(lái)來(lái)周周邊邊的的規(guī)規(guī)劃劃發(fā)發(fā)展展，，同同時(shí)時(shí)考考慮慮到到居居住住客客群群的的需需求求，，我我們們建建議議配配套套以以高高品品質(zhì)質(zhì)生生活活配配套套為為主主，，如如簡(jiǎn)簡(jiǎn)餐餐咖咖啡啡廳廳、、干干洗洗店店、、便便利利超超市市、、藥藥店店等等。。2））社社區(qū)區(qū)會(huì)會(huì)所所會(huì)所所建建議議結(jié)結(jié)合合西西南南角角配配套套建建筑筑一一并并規(guī)規(guī)劃劃，，建建筑筑風(fēng)風(fēng)格格應(yīng)應(yīng)與與小小區(qū)區(qū)風(fēng)風(fēng)格格協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)，，檔檔次次與與項(xiàng)項(xiàng)目目定定位位相相統(tǒng)統(tǒng)一一，，建建議議以以高高端端主主題題會(huì)會(huì)所所為為小小區(qū)區(qū)服服務(wù)務(wù)，，會(huì)會(huì)所所主主要要提提供供以以下下服服務(wù)務(wù)內(nèi)內(nèi)容容：：迷你你酒酒吧吧音音樂(lè)樂(lè)廳廳茶餐餐廳廳圖書書吧吧健身身中中心心（（游游泳泳、、桑桑拿拿、、乒乒乓乓球球、、桌桌球球、、器器械械健健身身館館））產(chǎn)品建議議馬群老街街項(xiàng)目市市場(chǎng)、產(chǎn)產(chǎn)品部分分結(jié)束，，謝謝！！束結(jié)營(yíng)銷策劃劃PART3營(yíng)銷策劃劃發(fā)展脈絡(luò)絡(luò)曾經(jīng)的環(huán)環(huán)陵路：：＿＿１９９９３年年，帝豪豪花園，，深山藏藏美墅，，經(jīng)過(guò)近近１５年年耕耘，，如今一一墅難求求?。撸撸玻埃埃埃衬昴?，棲霞霞建設(shè)天天泓山莊莊，今天天價(jià)格翻翻三翻?。。撸撸玻埃埃埃的昴?，鐘山山高爾夫夫，千萬(wàn)萬(wàn)豪宅，，壯闊出出世?。撸撸玻埃埃埃赌昴辏娚缴矫缽]，，新國(guó)粹粹民國(guó)風(fēng)風(fēng)，一吹吹醉倒無(wú)無(wú)數(shù)老南南京山景－－－產(chǎn)品－－－新貴貴文化這是環(huán)陵陵路豪宅宅的發(fā)展展脈絡(luò)營(yíng)銷策劃劃項(xiàng)目特色色帝豪花園園山中的一一塊璞玉玉，非價(jià)價(jià)值時(shí)代代產(chǎn)物，，少人呼呼應(yīng)的豪豪宅天泓山莊莊依托公司司品牌，，高舉高高打創(chuàng)新新產(chǎn)品，，贏得無(wú)無(wú)數(shù)英雄雄竟折腰腰鐘山國(guó)際際高爾夫別別墅獨(dú)有Golf資資源，難難免曲高高和寡鐘山美廬廬馬術(shù)場(chǎng)+新國(guó)粹粹民國(guó)風(fēng)風(fēng)，觸動(dòng)動(dòng)南京人人的歷史史情結(jié)，，地利上上不具優(yōu)優(yōu)勢(shì)山景私密密性別墅級(jí)高高尚公寓寓高爾夫人文歷史史推廣概念念天泓是我我們學(xué)習(xí)習(xí)的榜樣樣,趕超超的對(duì)象象營(yíng)銷策劃劃項(xiàng)目分析析帝豪花園天泓山莊鐘山國(guó)際高爾夫鐘山美廬本案自然景觀資源紫金山紫金山紫金山紫金山紫金山自身獨(dú)有資源零距離的山景內(nèi)部東南亞景觀高爾夫馬術(shù)場(chǎng)缺乏歷史人文資源無(wú)無(wú)無(wú)新國(guó)粹民國(guó)風(fēng)物業(yè)形態(tài)獨(dú)棟疊加+洋房獨(dú)棟聯(lián)排+洋房疊加+洋房品牌知名度高高高較高無(wú)對(duì)手強(qiáng)勁勁，如何何突出重重圍？這是環(huán)陵陵路價(jià)值值發(fā)現(xiàn)階階段，引引發(fā)目標(biāo)標(biāo)客群內(nèi)內(nèi)心共鳴鳴奠定項(xiàng)目目江湖地地位的捷捷徑，也也是精神層面面上的最最佳對(duì)話話方式有一根琴琴弦尚未未被撥動(dòng)動(dòng)－－這里里文化的的脈被摸摸到了，，情感的的弦卻尚尚未被撥撥動(dòng)－－紫金金山的歷歷史人文文價(jià)值被被忽略了了營(yíng)銷策劃劃項(xiàng)目分析析營(yíng)銷策劃劃切入點(diǎn)南京人的的紫金山山情結(jié)——這是是亙古東東貴的根根源－－這是是與生懼懼來(lái)的情情感－－這是是擋不住住的一種種內(nèi)心悸悸動(dòng)人文情懷懷，需要要發(fā)揚(yáng)光光大營(yíng)銷策劃劃時(shí)機(jī)點(diǎn)這是一個(gè)個(gè)天賜的的良機(jī)——棲霞霞建設(shè)的的天泓山山莊進(jìn)入入銷售尾尾期——環(huán)陵陵路經(jīng)過(guò)過(guò)改造，，面貌一一新，眾眾多豪宅宅吸引了了無(wú)數(shù)財(cái)財(cái)富的目目光——地鐵鐵２號(hào)線線動(dòng)工，，城市山山林的發(fā)發(fā)展步入入黃金全全盛期承接盛勢(shì)勢(shì)，不可可阻擋營(yíng)銷策劃劃憧憬紫金山下下，環(huán)陵陵路上，，有理由由再掀一一輪關(guān)于于豪宅的的熱潮………而華海，，將是下下一場(chǎng)盛盛宴的主主角！營(yíng)銷策劃劃發(fā)現(xiàn)山是重要要的外部部資源人文史脈脈是最佳佳發(fā)力點(diǎn)點(diǎn)紫金山文文脈風(fēng)物物將是項(xiàng)項(xiàng)目的立立基點(diǎn)◎新南京人人的城東東居住情情結(jié)蓬勃勃洶涌◎老南京人人的紫金金山情懷懷一天也也沒(méi)有消消失◎與山為伴伴、依山山而居的的紫金情情結(jié)一直直在他們們中蔓延延營(yíng)銷策劃劃顯性賣點(diǎn)點(diǎn)梳理周邊資源源：－－南北北狹長(zhǎng)地地形對(duì)紫紫金山形形成環(huán)抱抱之勢(shì)－－４A級(jí)森林林山景/國(guó)際標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)１８８洞高爾爾夫球場(chǎng)場(chǎng)/馬術(shù)術(shù)場(chǎng)，新新貴級(jí)休休閑待遇遇－－滬寧寧高速公公路／繞繞城公路路／寧杭杭公路／／地鐵2號(hào)線，，立體環(huán)環(huán)繞交通通相伴出出行－－景區(qū)區(qū)規(guī)劃延延伸，凸凸現(xiàn)項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)價(jià)價(jià)值的獨(dú)獨(dú)有性和和稀缺性性營(yíng)銷策劃劃顯性賣點(diǎn)點(diǎn)梳理產(chǎn)品：◎現(xiàn)代建筑筑風(fēng)格糅糅合中式式元素◎抱山美墅墅、疊加加為王◎西部青山山半入城城，山水水回望郁郁蔥蔥營(yíng)銷策劃劃隱性賣點(diǎn)點(diǎn)梳理－－深厚厚歷史人人文沉淀淀－－古之之達(dá)官貴貴人陵寢寢／官邸?。裰缓佬滦沦F的心心儀之所所濃重的紫紫金山情情結(jié)為項(xiàng)項(xiàng)目客源源之根本本，有如如寶馬新新貴一族族的沉穩(wěn)穩(wěn)內(nèi)斂和和超越自自我，胸胸中滿蘊(yùn)蘊(yùn)豪情而而處世人人情練達(dá)達(dá)。我們謂之之為有錢錢有閑又又有點(diǎn)風(fēng)風(fēng)雅的““現(xiàn)代名名仕”營(yíng)銷策劃劃生活的真真意－－在““蟬噪林林愈靜，，鳥(niǎo)鳴山山更幽””的空靈靈中，形形同隱士士，神似似帝王－－在在豪宅宅中找找尋經(jīng)經(jīng)久不不息的的血脈脈，傳傳承宗宗族不不滅的的榮耀耀－－臻臻稀的的是無(wú)無(wú)敵山山景，，收官官的卻卻是尊尊榮氣氣魄－－生生活的的滿足足和樂(lè)樂(lè)趣正正在于于對(duì)環(huán)環(huán)境的的就近近享受受和把把控能能力－－以以抱山山的姿姿勢(shì)，，化禪禪意于于山水水，舒舒心意意于天天地在濃重重的紫紫金山山情結(jié)結(jié)中悠悠然享享受抱抱山別別墅的的樂(lè)趣趣營(yíng)銷策策劃項(xiàng)目定定位環(huán)陵路路，抱抱山美美墅環(huán)陵路路>>>地標(biāo)道道路，，充分分借勢(shì)勢(shì)天泓泓山莊莊等高高端物物業(yè)延延續(xù)頂頂級(jí)級(jí)“富富人區(qū)區(qū)”形形象抱山>>>環(huán)境特特質(zhì)，，直觀觀形象象地傳傳達(dá)出出項(xiàng)目目與山山景的的親密密關(guān)系系美墅>>>產(chǎn)品風(fēng)風(fēng)格，，輝顯顯現(xiàn)代代名仕仕的華華美品品位營(yíng)銷策劃價(jià)格定位根據(jù)市場(chǎng)原則則和華海置業(yè)業(yè)的資金回款款要求綜合考考慮進(jìn)行項(xiàng)目目定價(jià)價(jià)格思考：沿循南京紫金金山周邊別墅墅市場(chǎng)價(jià)格規(guī)規(guī)律，在定價(jià)價(jià)上重點(diǎn)參比比天泓山莊，，走安全路線線充分考量本案案疊加別墅體體量龐大、銷銷售周期較長(zhǎng)長(zhǎng)的銷售實(shí)踐踐經(jīng)驗(yàn)思考立基點(diǎn)營(yíng)銷策劃案名思考－－濃濃的紫紫金山情結(jié)－－文化營(yíng)銷銷的氣場(chǎng)－－大氣而溫溫文爾雅－－蘊(yùn)涵一種種魅人的山居居格調(diào)－－兼具國(guó)粹粹底蘊(yùn)和時(shí)代代特質(zhì)紐約的長(zhǎng)島洛杉磯的比華華利山巴黎的十六區(qū)區(qū)日本的東京灣灣香港的淺水灣灣上海的佘山南京的紫金山山曾經(jīng)，在世界界的豪宅區(qū)的的名單中，我我們看到了現(xiàn)在，在這一一長(zhǎng)串名單中中我們希望增增加……營(yíng)銷策劃比附營(yíng)銷策劃比附這是：一座自然的山山，一座人文文的山；一座城市的山山，一座歷史史的山；一座皇族權(quán)貴貴的山，一座座市井百姓的的山；一座品鑒休閑閑的山，一座座追古撫今的的山；一座千百年來(lái)來(lái)伴隨著城市市興衰榮辱，，伴隨著你一一生一世的你你的山；這里：有著1.5億億年前的地質(zhì)質(zhì)記憶；有著皇家貴胄胄一脈千年的的氣魄；見(jiàn)證了歷史傳傳承演進(jìn)的百百年滄桑；展現(xiàn)著城市新新貴的尊榮生生活畫卷………“山”是無(wú)無(wú)可排解的居居住情懷“夫仁者何以以樂(lè)山也?””日：“夫山蘢蘢提篆靠，萬(wàn)萬(wàn)民之所觀仰仰，草木生焉焉，眾物立焉焉，飛禽萃焉焉，走獸休焉焉，寶藏殖焉焉，奇夫息焉焉，育群物而而不倦焉，四四方并取而不不限焉，出云云風(fēng)通氣于天天地之間，國(guó)國(guó)家以成：是是仁者所以樂(lè)樂(lè)山也?！对?shī)詩(shī)曰》：‘太太山巖巖，魯魯侯是瞻?！瘶?lè)山之謂也也?！薄鬃哟鹱幼迂晢?wèn)山是中國(guó)神秘秘文化的淵源源女媧補(bǔ)天造人人是因?yàn)楣补すな项^觸不周周山；大禹治治水也是從導(dǎo)導(dǎo)山開(kāi)始；一部部《山海經(jīng)》》就是關(guān)于山山與海的記錄錄,提到的山山不計(jì)其數(shù)。。山是中國(guó)政治治統(tǒng)治的圖騰騰自夏商時(shí)代始始,歷代帝王王為了要昭告告天下自己是是江山的真主主，都有登山山封禪和祭祀祀山神的傳統(tǒng)統(tǒng).筑土祭天天謂“封”,凈土祭地謂謂之“禪”。。山是中國(guó)文化化的重要構(gòu)成成從陶淵明的““采菊東籬下下,悠然見(jiàn)南南山”到王維維《山居秋暝暝》對(duì)山中美美景一詠三嘆嘆,唯美之至至;從黃公望望晚年隱居富富春山,一幅幅《富春山居居圖》被后人人譽(yù)為畫中之之蘭亭，到當(dāng)當(dāng)代文人余秋秋雨的《山居居筆記》，均均道破中國(guó)仁仁人名仕無(wú)法法釋懷的“山山居”情結(jié)。。營(yíng)銷策劃源與山相伴的無(wú)疑將是長(zhǎng)長(zhǎng)長(zhǎng)的一段歲月月你的閑雅，我我的悠然…………營(yíng)銷策劃案名思考營(yíng)銷策劃案名山和歲月TimeintheMountain我們緩緩享用用了美酒佳肴肴，談?wù)撝^(guò)過(guò)去一年中流流水一般逝去去的日子。我我們還有好多多東西沒(méi)有看看，還有好多多事情沒(méi)有做做呢！……最最重要的是，，在這里，我我們覺(jué)得悠然自得，如如魚得水?！镀樟_旺旺斯的一年》》（又名《山山居歲月》））[英]彼得··梅爾/著◎諧音“山河歲歲月”，揮灑灑恣肆、意旨旨深遠(yuǎn)◎寓意精英名仕仕縱覽大好山山河、閱歷連連綿歲月的激激越風(fēng)采◎方遒之之間洋洋溢著著“雄雄奇秀秀麗而而氣象象萬(wàn)千千，窮窮究天天人而而心系系蒼生生”的的磅礴礴大氣氣連詞：：跟、、同，，在此此取相相安、、諧調(diào)調(diào)之意意?？煽梢哉f(shuō)說(shuō)“和和”代代表著著中國(guó)國(guó)文化化人文文精神神的精精髓和和中國(guó)國(guó)文化化的生生命智智慧。?！兑滓讉鳌ぁでぁゅ琛贰酚性圃疲骸啊氨：虾咸秃停四死懾?。””是是儒、、道、、佛、、墨等等各家家哲思思的核核心基基石，，貫穿穿于中中國(guó)意意識(shí)形形態(tài)各各個(gè)層層面，，也襯襯和目目標(biāo)消消費(fèi)者者的意意識(shí)形形態(tài)和和價(jià)值值取向向。山>>>鐘山（（又名名紫金金山、、龍山山）是是也。。這里里龍?bào)大创鋷n巒，一一脈千千年。。人居居于此此，神神緣庇庇佑，，遠(yuǎn)遁遁塵囂囂，化化禪意意于山山水，，舒心心意于于天地地。身身住其其間，，雖是是主人人，亦亦是游游人，，只為為風(fēng)光光無(wú)限限；形形同隱隱士，，神似似帝王王，皆皆因風(fēng)風(fēng)水相相生。。和>>>歲月>>>年月日日子、、時(shí)間間、光光陰。。時(shí)光光如白白駒過(guò)過(guò)隙，，從1.5億年年前史史前時(shí)時(shí)代到到秦皇皇漢武武，從從大明明王朝朝到民民國(guó)變變遷，，從皇皇家寢寢陵到到高球球馬場(chǎng)場(chǎng)、滌滌蕩浮浮華、、奔騰騰不息息，唯唯有歷歷經(jīng)歲歲月滄滄桑，，方可可積淀淀厚重重的精精神底底蘊(yùn)和和物質(zhì)質(zhì)基礎(chǔ)礎(chǔ)。營(yíng)銷策策劃案名詮詮釋營(yíng)銷策策劃流行推推廣語(yǔ)語(yǔ)以一種種謙遜遜的姿姿態(tài)，，不動(dòng)動(dòng)聲色色間傳傳達(dá)現(xiàn)現(xiàn)代名名仕的的穩(wěn)健健氣質(zhì)質(zhì)推窗遠(yuǎn)遠(yuǎn)望，，一屏屏青黛黛，兩兩三抹抹云，，八九九片風(fēng)風(fēng)，呼呼吸開(kāi)開(kāi)合吐吐納，，蕩滌滌靈臺(tái)臺(tái)心性性，聽(tīng)聽(tīng)山風(fēng)風(fēng)林語(yǔ)語(yǔ)和歌歌，看看歲月月往事事如煙煙。山不來(lái)來(lái)就我我，我我來(lái)就就山山不來(lái)來(lái)就我我，我我便去去就山山?！履潞蹦履碌氯缛缡钦f(shuō)說(shuō)營(yíng)銷策策劃備選案案名【參山山墅】】【一墅墅參山山】【紫廬廬】【山圖圖騰】】【抱山山美墅墅】【紫金金國(guó)風(fēng)風(fēng)】營(yíng)銷策策劃VI表表現(xiàn)營(yíng)銷策策劃VI表表現(xiàn)營(yíng)銷策策劃VI表表現(xiàn)營(yíng)銷策策劃VI表表現(xiàn)營(yíng)銷策策劃VI表表現(xiàn)營(yíng)銷策策劃VI表表現(xiàn)營(yíng)銷策策劃VI表表現(xiàn)營(yíng)銷策劃VI表現(xiàn)對(duì)本項(xiàng)目的操作思考：>>>樹(shù)樹(shù)立項(xiàng)目品品牌和公司司品牌以天泓山莊莊為標(biāo)桿1營(yíng)銷策劃營(yíng)銷目標(biāo)思思考>>>需需最大限度度實(shí)現(xiàn)本案案利潤(rùn)最大大化現(xiàn)金牛價(jià)值值基礎(chǔ)2如何在營(yíng)銷銷過(guò)程中協(xié)協(xié)助華海置置業(yè)實(shí)現(xiàn)這這兩大目標(biāo)標(biāo)，將是我我們思考營(yíng)營(yíng)銷戰(zhàn)略、、制定營(yíng)銷銷戰(zhàn)術(shù)的重重要基礎(chǔ)。。營(yíng)銷策劃營(yíng)銷目標(biāo)思思考綜合效益最大化銷售收益最大化品牌價(jià)值最大化總體利潤(rùn)最大化通過(guò)板塊和和項(xiàng)目雙重重炒作及產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新，，迅速打響響項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)知名度，，成為南京京高端物業(yè)業(yè)市場(chǎng)的一一塊響當(dāng)當(dāng)當(dāng)?shù)恼信?，，順利完成成前期銷售售，實(shí)現(xiàn)良良性現(xiàn)金流流。在前期銷售售火爆推進(jìn)進(jìn)的同時(shí)，，不斷鞏固固提升項(xiàng)目目品牌和公公司母品牌牌認(rèn)知度，，形成一定定的品牌溢溢價(jià)能力，，使本案成成為華海置置業(yè)一塊金金字招牌，，從而為公公司后續(xù)業(yè)業(yè)務(wù)拓展和和品牌價(jià)值值移植奠定定良好基礎(chǔ)礎(chǔ)。是項(xiàng)目的總總體目標(biāo)，，也是最終終評(píng)判營(yíng)銷銷推廣成效效的標(biāo)準(zhǔn)。。營(yíng)銷策劃營(yíng)銷推廣總總思路產(chǎn)品做亮、、服務(wù)做優(yōu)優(yōu)、銷售做做好、品牌牌做響做華海置業(yè)業(yè)的招牌做南京市場(chǎng)場(chǎng)的招牌精耕產(chǎn)品、、借勢(shì)營(yíng)銷銷產(chǎn)品做亮營(yíng)銷中心個(gè)個(gè)性化、樣樣板示范尊尊榮化、導(dǎo)導(dǎo)示系統(tǒng)精精細(xì)化服務(wù)做優(yōu)貫穿于整個(gè)個(gè)銷售過(guò)程程，量身打打造貴賓化化、專業(yè)化化銷售服務(wù)務(wù)銷售做好圓滿完成銷銷售任務(wù)和和資金回籠籠并成為市市場(chǎng)標(biāo)桿品牌做響建立專屬品品牌內(nèi)核，，奠定后續(xù)續(xù)發(fā)展基礎(chǔ)礎(chǔ)，提升行行業(yè)影響力力營(yíng)銷策劃行銷策略工程進(jìn)度項(xiàng)目動(dòng)工07年10月時(shí)間節(jié)點(diǎn)工程節(jié)點(diǎn)出正負(fù)零08年春節(jié)封頂08年4月樣板房、樣板景觀段落成08年5月小區(qū)交付08年12月工程進(jìn)度項(xiàng)目I期疊加洋房動(dòng)工07年10月時(shí)間節(jié)點(diǎn)工程節(jié)點(diǎn)出正負(fù)零08年春節(jié)封頂08年4月樣板房、樣板景觀段落成08年5月II期疊加洋房公寓交付09年12月I期疊加洋房交付，II期動(dòng)工08年12月考慮到疊加加別墅的正正常銷售速速度，秉承承項(xiàng)目現(xiàn)金金流循環(huán)利利用、最大大限度減少少資本積壓壓的思路，，垠坤建議議項(xiàng)目應(yīng)分分兩期開(kāi)發(fā)發(fā)：原開(kāi)發(fā)周期期營(yíng)銷策劃行銷策略分期推盤節(jié)點(diǎn)產(chǎn)品名稱建筑面積（㎡）第一波次08年5月（開(kāi)盤）疊加別墅10085第二波次08年10月花園洋房20116疊加別墅10085第三波次09年5月花園洋房20116第四波次09年10月花園洋房20116疊加別墅10085第五波次10年5月公寓20496清盤10年12月總計(jì)111100銷售推盤節(jié)節(jié)奏模擬分期開(kāi)發(fā)假假設(shè)下的銷銷售模擬營(yíng)銷策劃行銷策略整體價(jià)格推推盤策略分階段推盤盤，遞進(jìn)式式漲價(jià)，平平開(kāi)高走價(jià)格思考：：分階段推盤盤：不僅根根據(jù)工程進(jìn)進(jìn)度分3期期完成整個(gè)個(gè)項(xiàng)目的銷銷售工作，，在每一個(gè)個(gè)大銷售期期中還將劃劃分出一定定數(shù)量的小小組團(tuán)，根根據(jù)蓄水進(jìn)進(jìn)度分波次次上市，以以便有效擠擠壓消費(fèi)需需求，形成成供不應(yīng)求求的熱銷局局面。遞進(jìn)式漲價(jià)價(jià)：基于小小組團(tuán)、分分波次上市市的推盤節(jié)節(jié)奏，通過(guò)過(guò)我們嫻熟熟的銷控手手段，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)價(jià)格小漲漲幅、高頻頻率的遞進(jìn)進(jìn)式漲價(jià)，，有利于讓讓客戶形成成追漲心態(tài)態(tài)。平開(kāi)高走：：經(jīng)由分階階段推盤、、漸進(jìn)式漲漲價(jià)的操作作，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目銷售價(jià)價(jià)格的平開(kāi)開(kāi)高走，完完成銷售利利潤(rùn)最大化化目標(biāo)。定價(jià)建議以略低于市市場(chǎng)價(jià)格水水平的價(jià)位位跟隨入市市通過(guò)短平快快的遞進(jìn)式式漲價(jià)，平平開(kāi)高走根據(jù)未來(lái)區(qū)區(qū)域市場(chǎng)預(yù)預(yù)期和現(xiàn)有有價(jià)格水平平判斷，以以預(yù)留1000元/m2的價(jià)格浮動(dòng)動(dòng)區(qū)間：本案物業(yè)均均價(jià)定價(jià)策策略物業(yè)整體總均價(jià)（元/㎡）建筑面積（㎡）銷售額（元）疊加別墅1400030256423，584，000花園洋房1100060348663，828，000多層公寓900020496184，464，000合計(jì)1111001，271，876，000營(yíng)銷策劃行銷策略回款計(jì)劃回款節(jié)點(diǎn)回款額度08年5月—10月中旬1.2億08年10月下旬—09年5月3.3億09年5月—09年10月2.1億09年10月—10年5月3.3億10年5月—10年12月2.8億總計(jì)12.7億營(yíng)銷策劃行銷策略營(yíng)銷策劃媒介策略南京大眾媒媒體評(píng)價(jià)>>>短期內(nèi)迅速速擴(kuò)大項(xiàng)目目知名度，，提升項(xiàng)目目形象，但但廣告?zhèn)鞑ゲバ詢r(jià)比持持續(xù)下降報(bào)紙戶外大牌看看板>>>有效樹(shù)立形形象，建立立信息陣地地網(wǎng)絡(luò)廣告>>>豐富項(xiàng)目形形象，增加加現(xiàn)代感電視>>>表現(xiàn)項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)形象的的最佳手段段電臺(tái)>>>發(fā)布項(xiàng)目促促銷訊息，，增加購(gòu)買買勸服力路牌、燈箱箱>>>有效引導(dǎo)人人流，展示示項(xiàng)目形象象掛幅>>>塑造項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)氣氛，，感染消費(fèi)費(fèi)者南京大眾媒媒體評(píng)價(jià)>>>流動(dòng)宣傳，，增強(qiáng)宣傳傳覆蓋面車體廣告項(xiàng)目樓書>>>全面推介項(xiàng)項(xiàng)目理念以以及信息沙盤模型>>>直觀展示項(xiàng)項(xiàng)目景觀和和建筑規(guī)劃劃DM海報(bào)>>>重點(diǎn)突出項(xiàng)項(xiàng)目基本概概況企業(yè)內(nèi)刊>>>重點(diǎn)塑造企企業(yè)形象，，傳達(dá)項(xiàng)目目信息其它>>>（拎袋、引引導(dǎo)旗、案案場(chǎng)圍墻、、事件等））多角度配配合項(xiàng)目銷銷售報(bào)紙軟文>>>涵蓋企業(yè)及及項(xiàng)目理念念，定性、、專向、直直接針對(duì)性性明確。營(yíng)銷策劃媒介策略本案媒體組組合策略戶外大牌、、報(bào)紙網(wǎng)絡(luò)、樓宇宇傳媒對(duì)位事件營(yíng)營(yíng)銷，迅速速擴(kuò)大人際際傳播口碑碑主次輔+電視、電臺(tái)臺(tái)、雜志作作為補(bǔ)充媒媒體補(bǔ)充+營(yíng)銷策劃媒介策略本案媒體組組合策略營(yíng)銷推廣階段媒體組合導(dǎo)入期軟文、活動(dòng)營(yíng)銷等蓄水期報(bào)紙硬廣+軟文、雜志、售樓處周圍道旗路牌等地面導(dǎo)視系統(tǒng)、戶外大牌、機(jī)場(chǎng)高炮、網(wǎng)絡(luò)、活動(dòng)營(yíng)銷等開(kāi)盤前強(qiáng)勢(shì)期及開(kāi)盤報(bào)紙硬廣+軟文、雜志、網(wǎng)絡(luò)、電臺(tái)、電視、活動(dòng)營(yíng)銷等強(qiáng)銷期報(bào)紙硬廣+軟文、雜志、網(wǎng)絡(luò)、電臺(tái)、電視、DM、轉(zhuǎn)客戶介紹等持續(xù)銷售期報(bào)紙硬廣、戶外大牌、DM、轉(zhuǎn)客戶介紹、活動(dòng)營(yíng)銷等營(yíng)銷策劃媒介策略本案I期媒媒體策略和和組合方案案戶外大牌搶搶占市場(chǎng)高高點(diǎn)>>>主要地段大大牌看板和和高炮并進(jìn)進(jìn)，大氣勢(shì)勢(shì)、大手筆筆長(zhǎng)效推廣廣項(xiàng)目高檔檔形象網(wǎng)絡(luò)傳播滲滲透人群>>>迅捷網(wǎng)絡(luò)的的時(shí)尚傳播播性，制造造新聞話題題，24××7零時(shí)差差傳遞項(xiàng)目目資訊，樹(shù)樹(shù)立項(xiàng)目階階層形象報(bào)紙、電臺(tái)臺(tái)宣傳跟進(jìn)進(jìn)>>>承接大牌、、網(wǎng)絡(luò)形成成的第一輪輪宣傳攻勢(shì)勢(shì)，鞏固市市場(chǎng)和消費(fèi)費(fèi)者對(duì)于項(xiàng)項(xiàng)目的認(rèn)知知度和關(guān)注注度，配合合銷售推進(jìn)進(jìn)SP/PR活動(dòng)營(yíng)銷銷貫穿始終終>>>針對(duì)客群小小眾化、低低調(diào)私密的的特點(diǎn)，對(duì)對(duì)位事件營(yíng)營(yíng)銷，強(qiáng)化化圈層人際際傳播效果果，塑造良良好口碑效效應(yīng)營(yíng)銷策劃媒介策略本案I期媒媒體策略和和組合方案案媒介渠道投放建議戶外大牌機(jī)場(chǎng)高炮、滬寧高速高炮、新街口/鼓樓等核心區(qū)域大牌看板等網(wǎng)絡(luò)主題blog群、項(xiàng)目官方網(wǎng)站、南京主要門戶網(wǎng)站廣告等報(bào)紙報(bào)紙硬廣+軟文廣電電視實(shí)景拍攝宣傳、廣播專欄、套播廣告等SP/PR活動(dòng)聯(lián)合信用卡、名車、奢侈品等物化形象，設(shè)計(jì)階層對(duì)位營(yíng)銷活動(dòng)，做好集團(tuán)客戶推廣營(yíng)銷策劃媒介策略SP活動(dòng)示示例SP活動(dòng)一瑞士名表賞析展類型：文化營(yíng)銷目的：借助奢侈品的物質(zhì)形象傳遞項(xiàng)目的階層形象目標(biāo)客戶：廣大意向客戶[活動(dòng)說(shuō)說(shuō)明]瑞士名表對(duì)對(duì)于表與里里完美如一一的追求，，正反映著著城市新貴貴們對(duì)于事事業(yè)和生活活的追求，，也體現(xiàn)著著參山墅臻臻品長(zhǎng)青的的品質(zhì)定位位。本活動(dòng)動(dòng)可配合項(xiàng)項(xiàng)目推介會(huì)會(huì)一并進(jìn)行行，雙管齊齊下，給予予市場(chǎng)和消消費(fèi)者無(wú)盡盡想象。SP活動(dòng)二二VOLVO新品試駕駕體驗(yàn)會(huì)VOLVO概念車搶搶鮮品鑒類型：體驗(yàn)驗(yàn)營(yíng)銷目的：讓客客戶真實(shí)感感受到項(xiàng)目目所提倡的的物質(zhì)生活活主張，增增強(qiáng)客戶購(gòu)購(gòu)買欲目標(biāo)客戶：：喜歡物質(zhì)質(zhì)享受的準(zhǔn)準(zhǔn)客戶[活動(dòng)說(shuō)說(shuō)明]有VOLVO的地方方就有中富富階層。在在營(yíng)銷推廣廣期間推出出VOLVO新品試試駕（或VOLVO概念車搶搶鮮品鑒））的活動(dòng)，，更加準(zhǔn)確確地鎖定目目標(biāo)客群，，營(yíng)造項(xiàng)目目高品質(zhì)形形象，為媒媒體制造話話題，為項(xiàng)項(xiàng)目入市造造勢(shì)。營(yíng)銷策劃媒介策略SP活動(dòng)示示例[活動(dòng)說(shuō)說(shuō)明]選擇在項(xiàng)目目開(kāi)盤前的的某個(gè)時(shí)間間段內(nèi)，推推出CHIVAS臻臻品品鑒的的活動(dòng)，以以吸引媒體體關(guān)注和客客戶的參與與，為項(xiàng)目目入市制造造足夠爆棚棚的人氣，，為媒體制制造話題，，為項(xiàng)目入入市造勢(shì)。。同時(shí)，讓讓準(zhǔn)客戶真真實(shí)感受到到項(xiàng)目的身身份價(jià)值認(rèn)認(rèn)同，提前前感受未來(lái)來(lái)生活社交交圈尊貴格格調(diào)。SP活動(dòng)三CHIVAS臻品品鑒會(huì)類型：活動(dòng)營(yíng)銷目的：借助奢侈品的物質(zhì)形象傳遞項(xiàng)目的階層形象目標(biāo)客戶：廣大意向客戶營(yíng)銷策劃媒介策略營(yíng)銷策劃預(yù)算規(guī)劃推廣預(yù)算規(guī)規(guī)劃1，271，876，000元(預(yù)計(jì)計(jì)總銷售額額)×1.5%（營(yíng)營(yíng)銷費(fèi)用占占比）=19，078，140元如按照營(yíng)銷銷推廣費(fèi)用用占總銷售售額1.5%、銷售周期為為18個(gè)月月來(lái)計(jì)算的的話，本案的營(yíng)營(yíng)銷推廣預(yù)預(yù)算將為：：營(yíng)銷費(fèi)用時(shí)時(shí)序分配營(yíng)銷時(shí)限比例預(yù)算第一年45%858萬(wàn)第二年30%572萬(wàn)第三年25%477萬(wàn)合計(jì)100%1907萬(wàn)媒體組合預(yù)預(yù)算規(guī)劃營(yíng)銷媒介比例預(yù)算報(bào)紙廣告40%763萬(wàn)戶外廣告30%572萬(wàn)銷售道具及包裝5%95萬(wàn)電子媒介7%133萬(wàn)活動(dòng)10%190萬(wàn)機(jī)動(dòng)費(fèi)用3%57萬(wàn)合計(jì)100%1907萬(wàn)營(yíng)銷推廣費(fèi)費(fèi)用預(yù)算模模擬（詳見(jiàn)見(jiàn)提報(bào)案））營(yíng)銷策劃預(yù)算規(guī)劃提報(bào)完畢以以下是交交流時(shí)間（地塊南側(cè)側(cè)）（地塊西側(cè)側(cè)）（（地塊內(nèi)內(nèi)部）（地塊北側(cè)側(cè)）（地塊西側(cè)側(cè)）（地塊東側(cè)側(cè)）返回地塊現(xiàn)狀返回公交線路在建中的地地鐵返回交通配套－－地塊南側(cè)汽汽車站（鐘鐘山學(xué)院站站）和在建建的地鐵二二號(hào)線（馬馬群地鐵站站），方便便了周邊居居民的出行行，本項(xiàng)目目交付后小小區(qū)居民出出行也會(huì)較較為便利。。自然資源－－本項(xiàng)目位于于紫金山東東側(cè)，依托托紫金山自自然資源，，為本項(xiàng)目目營(yíng)造了很很好的自然然景觀大大環(huán)境，為為本項(xiàng)目后后期的銷售售推廣添加加了砝碼，，有利于本本項(xiàng)目的銷銷售。資源稀缺缺性－－本項(xiàng)目位位于城東東板塊紫紫金山腳腳下，目目前本區(qū)區(qū)域的土土地儲(chǔ)存存量已大大幅減小小，紫金金山資源源的稀缺缺性更加加明顯，，本項(xiàng)目目上市后后將能有有力的吸吸引購(gòu)買買者的眼眼球。高檔配套套——本項(xiàng)目所所處城東東板塊的的富人區(qū)區(qū)，周邊邊有高爾爾夫球場(chǎng)場(chǎng)、馬術(shù)術(shù)場(chǎng)等高高檔配套套，為高高端人群群提供了了休閑、、娛樂(lè)、、洽談的的良好場(chǎng)場(chǎng)所，也也間接為為本項(xiàng)目目吸引高高端人士士購(gòu)房增增加了有有力的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)條件件。優(yōu)勢(shì)返回地塊內(nèi)部部－－本項(xiàng)目地地塊內(nèi)部部有高壓壓線通過(guò)過(guò)，給本本項(xiàng)目的的工程開(kāi)開(kāi)發(fā)帶來(lái)來(lái)一定不不便，也也不利于于整個(gè)小小區(qū)的布布局，影影響項(xiàng)目目的品質(zhì)質(zhì)。周邊環(huán)境境－－本項(xiàng)目東東側(cè)是海海軍醫(yī)學(xué)學(xué)專科學(xué)學(xué)校，學(xué)學(xué)生等流流動(dòng)人口口較多，，周邊環(huán)環(huán)境略顯顯嘈雜，，且項(xiàng)目目東側(cè)已已有建筑筑外立面面陳舊，，使得本本地塊周周邊環(huán)境境外觀感感覺(jué)較差差。劣勢(shì)返回地理位置置－－本項(xiàng)目位位于紫金金山東側(cè)側(cè)，高端端人群對(duì)對(duì)本區(qū)域域有特殊殊的熱衷衷度，這這為項(xiàng)目目后期推推廣及與與周邊區(qū)區(qū)域類似似項(xiàng)目競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)增加加了砝碼碼。機(jī)會(huì)返回地鐵及高高速公路路噪音影影響――地鐵二號(hào)號(hào)線馬群群站為地地上軌道道，加之之環(huán)陵公公路、滬滬寧高速速等主要要交通干干道距離離地塊較較近，交交通噪噪音音可能會(huì)會(huì)減小社社區(qū)居住住舒適度度。周邊潛在在競(jìng)爭(zhēng)――仙林、城中和江寧板塊存在在部分項(xiàng)項(xiàng)目，在在總價(jià)及及客群上上與本項(xiàng)項(xiàng)目有一一定的重重復(fù)性，，可能在在小程度度上分流流本項(xiàng)目目客源，，給本項(xiàng)項(xiàng)目造成成一定的的威脅，，但這種種威脅可可通過(guò)項(xiàng)項(xiàng)目準(zhǔn)確確得定位位及有效效得宣傳傳化解。。威脅返回返回返回返回地塊用地地總面積積104798.2平平方米，，其中代代征綠化化用地面面積11153.4平平方米，，實(shí)際出出讓面積積93644.8平方方米；規(guī)劃用地地性質(zhì)：：住宅及及其配套套設(shè)施；；地塊實(shí)際際出讓面面積93644.8㎡；容積率：：1.22；建筑高度度：≤18米；；綠地率：：≥40%；建筑密度度：≤28%。。地塊建筑筑指標(biāo)市場(chǎng)分析項(xiàng)目地塊分析紫金山的的地層，，主要為為三疊紀(jì)紀(jì)和侏羅羅紀(jì)中生生代地層層，以及及少量的的白堊紀(jì)紀(jì)地層。。這座只只有448米高高度的小小山，卻卻是一個(gè)個(gè)距今2．5億億到1億億