房地產(chǎn)營銷40上41課件

房地產(chǎn)營銷主講賀康莊?上?房地產(chǎn)營銷主講?上?1●湖南商學院市場營銷副教授謀遠企業(yè)籌劃中心主任

●兼任中國科學技術(shù)協(xié)會?發(fā)現(xiàn)?雜志副理事長,中國管理科學研究院特約研究員，湖南省市場營銷協(xié)會理事，湖南省政府百名專家組成員，政法頻道、三湘都市報、東方新報特約房地產(chǎn)專家

●曾任長沙先鋒電子儀器廠廠長助理、湖南省匯城投資公司投行部經(jīng)理、湖南金洋投資公司首席籌劃兼營銷部經(jīng)理、湖南省國際投資評估咨詢公司副總經(jīng)理、湖南美哈義經(jīng)貿(mào)總經(jīng)理、創(chuàng)辦長沙黑貓營銷籌劃公司并任總經(jīng)理

●兼任亞華股份營銷參謀、大新文化傳播首席籌劃等職務(wù)●獨創(chuàng)“創(chuàng)意營銷〞、“另類傳播〞等營銷新理論自由行天下賀康莊●湖南商學院市場營銷副教授2壹關(guān)于“住〞壹關(guān)于“住〞3食行衣住住的地位食行衣住住4●穴居：?易·系辭?曰：“上古穴居而野處〞?！癯簿樱?韓非子·五蠹?曰：“上古之世,人民少而禽獸眾，人民不勝禽獸蟲蛇，有圣人作，構(gòu)木為巢，以避群害。〞●建筑：農(nóng)耕社會的到來，引導(dǎo)人們走出洞穴，走出叢林。人們可以用勞動創(chuàng)造生活，來把握自己的命運，同時也開場了人工營造屋室的新階段，并建立了以自己為中心的新秩序，真正意義上的“建筑〞誕生了。在母系氏族社會晚期的新石器時代，在仰韶、半坡、姜寨、河姆渡等考古開掘中均有居住遺址的發(fā)現(xiàn)。住的淵源住的淵源●穴居：?易·系辭?曰：“上古穴居而野處〞?！癯簿樱?韓非5

古代先人住的洞穴九十年代住的別墅住的變遷五十年代住的矛草棚六十年代住的大草屋七十年代住的磚瓦屋八十年代住的小樓房古代先人住的洞穴九十年代住的別墅住五十年代住的矛草棚六十年6貳關(guān)于“建筑〞貳關(guān)于“建筑〞7建筑分類建筑的分類一、按建筑構(gòu)造分類1.磚木構(gòu)造2.磚混構(gòu)造3.鋼混構(gòu)造4.鋼構(gòu)造建建筑的分類8磚木結(jié)構(gòu)磚9磚混結(jié)構(gòu)磚10鋼混結(jié)構(gòu)鋼11鋼結(jié)構(gòu)鋼12二、按建筑層數(shù)分類1.低層建筑：1～3層2.多層建筑：4～7層3.小高層建筑：8～12層4.高層建筑：12層以上建筑分類建13低層建筑低14

多層建筑

15小高層建筑小16高層建筑高17三、按建筑用途分類1.住宅建筑2.商用建筑3.工業(yè)建筑4.公共建筑建筑分類建18住宅建筑住19商用建筑商20工業(yè)建筑工21公共建筑公22建筑的工程系統(tǒng)建筑工程系統(tǒng)〔一〕給水系統(tǒng)〔二〕排水系統(tǒng)〔三〕供熱系統(tǒng)〔四〕通風系統(tǒng)〔五〕空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)〔六〕燃氣供給系統(tǒng)〔七〕供電系統(tǒng)〔八〕照明系統(tǒng)〔九〕通訊系統(tǒng)建筑的工程系統(tǒng)建〔一〕給水系統(tǒng)23高壓水泵消防供水智能供水系統(tǒng)供水系統(tǒng)高壓水泵消防供水智能供水系統(tǒng)24排水系統(tǒng)房地產(chǎn)營銷40上41課件25供熱系統(tǒng)鍋爐供熱空調(diào)供熱太陽能供熱鍋爐供熱空調(diào)供熱太陽能供熱26通風系統(tǒng)房地產(chǎn)營銷40上41課件27空調(diào)系統(tǒng)遠大中央空調(diào)遠28燃氣系統(tǒng)房地產(chǎn)營銷40上41課件29供電系統(tǒng)房地產(chǎn)營銷40上41課件30照明系統(tǒng)房地產(chǎn)營銷40上41課件31通訊系統(tǒng)房地產(chǎn)營銷40上41課件32叁關(guān)于“房屋〞叁關(guān)于“房屋〞33一、房屋的分類〔一〕按功能分類1.單元式住宅2.公寓：住宅式公寓、商住公寓、酒店式公寓花園式公寓3.別墅：獨棟別墅、聯(lián)排別墅、雙拼別墅空中別墅、疊拼別墅〔二〕按構(gòu)造分類1.平面住宅2.錯層住宅3.復(fù)式住宅4.躍式住宅5.別墅房屋的分類房地產(chǎn)營銷40上41課件34單元式住宅房地產(chǎn)營銷40上41課件35住宅式公寓商住式公寓酒店式公寓花園式公寓公寓式住宅住宅式公寓商住式公寓酒店式公寓花園式公寓36別墅↓獨立房地產(chǎn)營銷40上41課件37別墅↓連排房地產(chǎn)營銷40上41課件38別墅↓雙拼房地產(chǎn)營銷40上41課件39別墅↓空中房地產(chǎn)營銷40上41課件40別墅↓疊拼房地產(chǎn)營銷40上41課件41住宅↓平面房地產(chǎn)營銷40上41課件42住宅↓錯層房地產(chǎn)營銷40上41課件43住宅↓復(fù)式房地產(chǎn)營銷40上41課件44住宅↓躍式房地產(chǎn)營銷40上41課件45二、房屋相關(guān)術(shù)語〔一〕建筑面積、使用面積房屋相關(guān)術(shù)語●建筑面積：亦稱建筑展開面積，它是指住宅建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和。它是表示一個建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟指標。它包括三項，即使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積?！袷褂妹娣e：指房屋戶內(nèi)實際能使用的面積，按房屋的內(nèi)墻面積水平投影計算，不包括墻、柱等構(gòu)造構(gòu)造和保溫層的面積，也未包括陽臺面積。二、房屋相關(guān)術(shù)語●建筑面積：亦稱建筑展開面積，它是指住宅建筑46房屋相關(guān)術(shù)語房地產(chǎn)營銷40上41課件47〔二〕容積率、綠地率、建筑密度●容積率：是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對于開展商來說,容積率決定地價本錢在房屋中占的比例,而對于住戶來說,容積率直接涉及到居住的舒適度?！窬G地率：居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率（％）。

●建筑密度:工程用地范圍內(nèi)各種建、構(gòu)筑物占地面積總和占總用地面積的比例。房屋相關(guān)術(shù)語〔二〕容積率、綠地率、建筑密度●容積率：是指一個小區(qū)的總建筑48〔三〕建筑間距、層高、凈高■建筑間距：指兩幢建筑的外墻面之間的最小的垂直距離。最小值為6米；多、低層居住建筑的山墻間距不小于較高建筑高度的0.5倍，且其最小值為4米。房屋相關(guān)術(shù)語〔三〕建筑間距、層高、凈高■建筑間距：指兩幢建筑的外墻面之間49〔四〕開間、進深★開間：住宅的寬度。在1987年公布的?住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標準?中，對住宅的開間在設(shè)計上有嚴格的規(guī)定。磚混構(gòu)造住宅建筑的開間常采用以下參數(shù)：2．1米、2．4米、2．7米、3．0米、3．3米、3．6米、3．9米、4．2米?！镞M深：指住宅的實際長度。在1987年實施的?住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標準?中，明確規(guī)定了磚混構(gòu)造住宅建筑的進深常用參數(shù)：3．0米、3．3米、3．6米、3．9米、4．2米、4．5米、4．8米、5．1米、5．4米、5．7米、6．0米。房屋相關(guān)術(shù)語〔四〕開間、進深★開間：住宅的寬度。在1987年公布的?住宅50開間進深房地產(chǎn)營銷40上41課件51〔五〕板式樓、塔式樓、蝶式樓板式樓：又稱條式建筑。指建筑平面外廓根本成矩形，其長邊與短邊之比大于或等于2的建筑，并且短邊長度小于或等于16米。蝶式樓：一般“半蝶半塔〞,戶戶嚴密相連的局面,象沒有張開翅膀的蝴蝶,他公攤面積比板樓少,采光,通風性能較塔樓優(yōu)。但蝶式建筑中因為各戶間連接依然嚴密,戶戶間的相互影響,相互依賴還比較大。塔式樓：指長高比小于1的建筑，塔式建筑的各朝向均為長邊。房屋相關(guān)術(shù)語〔五〕板式樓、塔式樓、蝶式樓板式樓：又稱條式建筑。指建筑平面52板式樓房地產(chǎn)營銷40上41課件53塔式樓房地產(chǎn)營銷40上41課件54碟式樓房地產(chǎn)營銷40上41課件55〔六〕商品房、經(jīng)濟適用房、廉租房商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)公司綜合開發(fā)，建成后出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。但凡自建或者委托建立者參加統(tǒng)建，又是自己使用的住宅。商業(yè)用房和其他建筑物，不屬于商品房范圍。經(jīng)濟適用房是指以微利價出售給廣闊中低收入家庭的商品房，它是具有社會保障性質(zhì)的商品住宅。1994年由建立部、國務(wù)院房改領(lǐng)導(dǎo)小組、財政部聯(lián)合發(fā)布的?城鎮(zhèn)經(jīng)濟適用住房建立管理方法?指出，經(jīng)濟適用住房是以中低收入家庭、住房困難戶為供給對象，并按國家、住宅建立標準〔不含別墅、高級公寓、外銷住宅〕建立的普通住宅。經(jīng)濟適用房的價格按建立本錢確定，建立本錢包括征地拆遷費、勘察設(shè)計及前期工程費、建安費、小區(qū)內(nèi)根底設(shè)施配套建立費、貸款利息、稅金、物業(yè)的管理費。廉租房是指政府以租金補貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞剑蚍铣擎?zhèn)居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質(zhì)的住房房屋相關(guān)術(shù)語〔六〕商品房、經(jīng)濟適用房、廉租房56商品房房地產(chǎn)營銷40上41課件57經(jīng)濟適用房房地產(chǎn)營銷40上41課件58廉租房

59●準現(xiàn)房是指房屋主體已根本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進展配套施工階段的房屋。

●現(xiàn)房是指通過竣工驗收，可以交付使用，并取得房地產(chǎn)權(quán)證的房屋。開發(fā)商完成房屋全部建筑工程、配套工程，使房屋具備正常使用功能，還要通過建筑工程質(zhì)量驗收、規(guī)劃竣工驗收、環(huán)衛(wèi)環(huán)保驗收、消防驗收，取得新建住宅交付使用許可證，才能到房地產(chǎn)管理部門進展房地產(chǎn)初始登記。購置現(xiàn)房簽訂的是房屋買賣合同，購房人可以立即辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，取得產(chǎn)權(quán)證。

●期房習慣上把在建的、尚未完成建立、不能交付使用的房屋稱為期房。即消費者在購置時不具備即買即可入住的商品房，房地產(chǎn)開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開場至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，所出售商品房稱為期房。

●二手房即舊房。新建的商品房進展第一次交易時為"一手"，第二次交易那么為"二手"。一些無房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房充裕戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。房屋相關(guān)術(shù)語〔七〕準現(xiàn)房、現(xiàn)房、期房、二手房●準現(xiàn)房是指房屋主體已根本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致60準現(xiàn)房房地產(chǎn)營銷40上41課件61現(xiàn)房房地產(chǎn)營銷40上41課件62期房房地產(chǎn)營銷40上41課件63二手房房地產(chǎn)營銷40上41課件64〔八〕安康住宅房屋相關(guān)術(shù)語根據(jù)世界衛(wèi)生組織的定義，健康住宅，是指能夠使居住者在身體上、精神上、社會上完全處于良好狀態(tài)的住宅。

健康住宅有15項標準：1、會引起過敏癥的化學物質(zhì)的濃度很低。2、為滿足第一點的要求，盡可能不使用易散的化學物質(zhì)。3、設(shè)有換氣性能良好的換氣設(shè)備，能將室內(nèi)污染物質(zhì)排至室外，特別是對高氣密性、高隔熱性來說，必須采用具有風管的中央換氣系統(tǒng)，進行定時換氣。4、在廚房灶具或吸煙處要設(shè)局部排氣設(shè)備。5、起居室、臥室、廚房、廁所、走廊、浴室等要全年保持在17－27攝氏度之間。6、室內(nèi)的濕度全年保持在40％－70％之間。7、二氧化碳要低于1000PPM。8、懸浮粉塵濃度要低于0．15mg每立方米。9、噪聲要小于50分貝。10、一天的日照確保在3小時以上。11、設(shè)足夠亮度的照明設(shè)備。12、住宅具有足夠的抗自然災(zāi)害能力。13、具有足夠的人均建筑面積，并確保私密性。14、住宅要便于護理老齡者和殘疾人。15、因建筑材料中含有有害揮發(fā)性有機物質(zhì)，所有住宅竣工后要隔一段時間才能入住，在此期間要進行換氣。〔八〕安康住宅根據(jù)世界衛(wèi)生組織的定義，健康住65健康住宅健66房屋相關(guān)術(shù)語〔九〕生態(tài)住宅1.環(huán)保。生態(tài)住宅在材料方面總是選擇無毒、無害、隔音降噪、無污染環(huán)境的綠色建筑材料，在戶型設(shè)計上注重自然通風。并且小區(qū)建立廢棄物管理與處理系統(tǒng)；使生活垃圾全部收集，密閉存放，收集率高達100%。這樣，無論室內(nèi)室外，都不會產(chǎn)生有害物質(zhì)，有利于居住者的身體安康。

2.多功能。生態(tài)住宅里，其綠化系統(tǒng)同時具備生態(tài)環(huán)境功能，休閑活動功能，景觀文化功能，且盡量利用自然地段，保護歷史人文景觀，因此能使居住者身心安康，精神愉快。

3.節(jié)省。生態(tài)住宅采用的綠色材料可隔熱采暖，因此可使居住者可能少用人工空調(diào)。并且還盡量將排水、雨水等處理后重復(fù)利用，并推行節(jié)水用具等等，這一切，實際上為居住者節(jié)約了不少水費電費等生活費用。

〔九〕生態(tài)住宅67生態(tài)住宅生68〔十〕智能化住宅1984年1月，由美國UTBS公司建成的CONNECITCUT州CITYPALACE大廈的宣傳詞中，首次出現(xiàn)了"智能建筑"的概念，隨后智能建筑在世界各地蓬勃開展起來，據(jù)有關(guān)統(tǒng)計，美國的智能建筑已超過萬座，日本自80年代中期以來新建的大樓中約80%為智能建筑。智能住宅是以住宅小區(qū)為平臺，兼?zhèn)淦桨卜婪断到y(tǒng)、火災(zāi)自動報警及消防聯(lián)動系統(tǒng)、信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)和物業(yè)管理系統(tǒng)等以及這些系統(tǒng)的集成系統(tǒng)，具有集建筑系統(tǒng)、效勞和管理于一體，向用戶提供節(jié)能、高效、舒適、便利、平安的人居環(huán)境等特點的智能化系統(tǒng)住宅。智能住宅按功能應(yīng)分為三大系統(tǒng)，即3A系統(tǒng)，具體劃分如下：

*SAS〔SafeautomationSystem〕即平安自動化。包括室內(nèi)防盜報警系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、緊急求助系統(tǒng)、出入口控制系統(tǒng)、室外巡更系統(tǒng)、室外報警系統(tǒng)和室外攝像等功能。

*CAS〔CommunicationAutomationSystem〕即通信自動化。包括數(shù)字信息網(wǎng)絡(luò)、語言與功能、有線電視等系統(tǒng)。

*MAS(ManagementAutomationSystem)即管理自動化。包括水、電、煤氣的遠程抄表系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、公共信息顯示系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)。房屋相關(guān)術(shù)語〔十〕智能化住宅1984年1月，由美國UTBS公司建成的CO69智能住宅智70〔十一〕城市綜合體城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、將文娛和交通等城市生活空間的三項以上進展組合，并在各局部間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體?！彩弧吵鞘芯C合體城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲71長沙萬達城市綜合體長沙萬達城市綜合體72〔十二〕中央商務(wù)區(qū)中央商務(wù)區(qū)〔CentralBusinessDistrict，簡稱：CBD〕指一個國家或大城市里主要商業(yè)活動進展的地區(qū)。其概念最早產(chǎn)生于1923年的美國，當時定義為“商業(yè)會聚之處〞。隨后，CBD的內(nèi)容不斷開展豐富，成為一個城市、一個區(qū)域乃至一個國家的經(jīng)濟開展中樞。一般而言，CBD高度集中了城市的經(jīng)濟、科技和文化力量，作為城市的核心，應(yīng)具備金融、貿(mào)易、效勞、展覽、咨詢等多種功能，并配以完善的市政交通與通訊條件。世界上比較知名的城市CBD有紐約曼哈頓、倫敦金融城、巴黎拉德方斯、東京新宿、香港中環(huán)等等?！彩持醒肷虅?wù)區(qū)中央商務(wù)區(qū)〔CentralBusines73長沙中央商務(wù)區(qū)長沙中央商務(wù)區(qū)74房地產(chǎn)營銷40上41課件75肆關(guān)于“房地產(chǎn)市場〞肆關(guān)于“房地產(chǎn)市場〞76一、什么是房地產(chǎn)

●房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。

●房地產(chǎn)由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，又被稱為不動產(chǎn)。

●房地產(chǎn)可以有三種存在形態(tài)：即土地、建筑物、房地合一。在房地產(chǎn)拍賣中，其拍賣標的也可以有三種存在形態(tài)，即土地（或土地使用權(quán)），建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實體及其權(quán)益。

一、什么是房地產(chǎn)

●房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地77二、房地產(chǎn)的特征

（一）位置的固定性和不可移動性

（二）使用的長期性

（三）影響因素多樣性

（四）投資大量性

（五）保值增值性二、房地產(chǎn)的特征

（一）位置的固定性和不可移動性

（78三、什么是房地產(chǎn)業(yè)

（一）房地產(chǎn)業(yè)是指從事土地和房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)。

（二）房地產(chǎn)業(yè)主要包括以下一些內(nèi)容：

1.國有土地使用權(quán)的出讓，房地產(chǎn)的開發(fā)和再開發(fā)。如征用土地、拆遷安置、委托規(guī)劃設(shè)計、組織開發(fā)建設(shè)、對舊城區(qū)土地的再開發(fā)等。

2.房地產(chǎn)經(jīng)營。包括土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和房屋的買賣租賃、抵押等活動；

3.房地產(chǎn)中介服務(wù)。包括房地產(chǎn)咨詢、估價和經(jīng)紀代理、物業(yè)管理。

4.房地產(chǎn)的調(diào)控和管理。即建立房地產(chǎn)的資金市場、技術(shù)市場、勞務(wù)市場、信息市場，制定合理的房地產(chǎn)價格，建立和健全房地產(chǎn)法規(guī)，以實現(xiàn)國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。

三、什么是房地產(chǎn)業(yè)

（一）房地產(chǎn)業(yè)是指從事土地和房地產(chǎn)79四、房地產(chǎn)的三級市場

又稱土地一級市場，是土地使用權(quán)出讓的市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國有土地后出讓給使用者的市場，出讓的土地，可以是生地，也可以是經(jīng)過開發(fā)到達“七通一平〞的熟地。房地產(chǎn)一級市場是由國家壟斷的市場。

是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建立，將新建成的房地產(chǎn)進展出售和出租的市場。即一般指商品房首次進入流通領(lǐng)域進展交易而形成的市場。房地產(chǎn)二級市場也包括土地二級市場，即土地使用者將到達規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地，進入流通領(lǐng)域進展交易的市場。是購置房地產(chǎn)的單位和個人，再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或租賃的市場。也就是房地產(chǎn)再次進入流通領(lǐng)域進展交易而形成的市場，也包括房屋的交換。四、房地產(chǎn)的三級市場80五、房地產(chǎn)市場的交易方式

土地買賣

1.土地的交易土地租賃土地抵押銷售〔預(yù)售〕2.增量房地產(chǎn)的交易租賃〔含預(yù)租〕抵押租賃3.存量房地產(chǎn)的交易轉(zhuǎn)讓抵押五、房地產(chǎn)市場的交易方式81六、房地產(chǎn)市場的參與者1.土地所有者或當前的使用者2.開發(fā)商3.政府及政府機構(gòu)〔國土、規(guī)劃、建沒、房管〕4.建筑承包商5.代理商或參謀機構(gòu)6.金融機構(gòu)7.購置者六、房地產(chǎn)市場的參與者82七、土地使用權(quán)年限城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按以下用途確定:居住用地70年工業(yè)用地50年教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年商業(yè)、旅游、娛樂用地40年綜合或者其他用地50年七、土地使用權(quán)年限城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例規(guī)定，83八、房地產(chǎn)投資

房屋建立投資土地開發(fā)投資自用出租出售八、房地產(chǎn)投資房屋建立投資自用84九、房地產(chǎn)中介根據(jù)?城市房地產(chǎn)管理法?及?城市房地產(chǎn)中介效勞管理規(guī)定?的有關(guān)規(guī)定，所謂房地產(chǎn)中介是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀等活動的總稱。房地產(chǎn)咨詢：是指有關(guān)機構(gòu)為房地產(chǎn)活動的當事人提供房地產(chǎn)信息、技術(shù)、政策法規(guī)等方面效勞的活動。房地產(chǎn)評估：是指房地產(chǎn)專業(yè)估價人員，根據(jù)估價目的，遵循一定的原那么，按照一定的程序，采用科學的方法，并結(jié)合估價經(jīng)歷與對影響房地產(chǎn)價格的因素的分析，對房地產(chǎn)的真實、客觀、合理的價格所作出的估價、推測與判斷。無論是房地產(chǎn)的買賣、交換、租賃入股、抵押貸款、征用賠償、課稅、保險、典當、糾紛處理，還是企業(yè)合資、合作、承包經(jīng)營、股份制改組、兼并、分割、破產(chǎn)清算，以及房地產(chǎn)管理和會計本錢分析等，都需要房地產(chǎn)估價。房地產(chǎn)評估是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營全過程中一項必不可少的根底性工作。

房地產(chǎn)經(jīng)紀：是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間代理業(yè)務(wù)的活動。也就是有關(guān)機構(gòu)為房地產(chǎn)交易雙方牽線搭橋、提供信息、促成交易的活動。九、房地產(chǎn)中介根據(jù)?城市房地產(chǎn)管理法?及?城市房地產(chǎn)中介效勞85十、房地產(chǎn)業(yè)主與業(yè)主委員會業(yè)主：是指房屋物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人，他具備房屋的是使用權(quán)、所有權(quán)，但是不具備土地的所有權(quán)。業(yè)主可以是自然人、法人和其它組織，可以是本國公民或組織，也可以是外國公民或組織。

業(yè)主委員會：是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)視物業(yè)管理公司管理運作的一個民間性組織。業(yè)委會的權(quán)力根底是其對物業(yè)的所有權(quán)，它代表該物業(yè)的全體業(yè)主，對該物業(yè)有關(guān)的一切重大事項擁有決定權(quán)。

業(yè)主委員會由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會選舉產(chǎn)生，每屆任期2至3年，可連選連任。業(yè)主委員會委員由業(yè)主擔任，業(yè)主要員會主任、副主任在業(yè)主要員會委員中推選產(chǎn)生。一般說來，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主要員會，根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模大小，由5至15人組成。十、房地產(chǎn)業(yè)主與業(yè)主委員會業(yè)主：是指房屋物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人，他具備86伍

房地產(chǎn)開發(fā)伍房地產(chǎn)開發(fā)87一、什么是房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)是對城鎮(zhèn)進展土地和房屋的建立開發(fā)。可以分為三種形式：

〔1〕綜合開發(fā)。是指從規(guī)劃設(shè)計、征地拆遷、土地開發(fā)、房屋建立、竣工驗收，直到建城商品房進展銷售、交付使用的整個過程。這是開發(fā)公司科學地組織開發(fā)建立、經(jīng)營管理、效勞的一項系統(tǒng)工程。

〔2〕土地開發(fā)。是指只辦理征地拆遷和勞動力安置，搞好水通、電通、路通及土地平整的“三通一平“的全過程。它與綜合開發(fā)的區(qū)別在于，土地開發(fā)不包括房屋建立的過程，一般是土地開發(fā)以后，按照當時的市場價格，通過拍賣、招標的方式，把已開發(fā)的土地轉(zhuǎn)讓給有關(guān)單位進展房屋建立，并按規(guī)定收取土地開發(fā)費。

〔3〕房屋開發(fā)。是在土地開發(fā)的根底上，獲得土地使用權(quán)后，按照城市規(guī)劃的要求，組織房屋設(shè)計、施工建立、竣工驗收、出售、租賃等經(jīng)營的全過程。

一、什么是房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)是對城鎮(zhèn)進展土地和房屋的建立開88二、房地產(chǎn)開發(fā)程序二、房地產(chǎn)開發(fā)程序89三、房地產(chǎn)開發(fā)之土地獲取方式總的來說，開發(fā)商可以通過行政劃撥和市場兩種途徑獲取土地使用權(quán)。在運用市場機制配置土地時，又有協(xié)議、招標和拍賣幾種方式。對于原先已劃撥的土地，開發(fā)商還可以通過補地價的方式獲取土地使用權(quán)。1．土地使用權(quán)劃撥。土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。2．土地使用權(quán)出讓。按照國家有關(guān)法律規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅國有土地的使用權(quán)方可有償出讓。

三、房地產(chǎn)開發(fā)之土地獲取方式90四、房地產(chǎn)開發(fā)之土地整理1.三通一平：通水、通電、通路、平整土地2.五通一平：通水、通電、通路、通氣、通訊、平整土地3.七通一平：通水、通電、通路、通郵、通訊、通暖氣、通天燃氣或煤氣、平整土地四、房地產(chǎn)開發(fā)之土地整理91五、房地產(chǎn)開發(fā)之“五證〞、“兩書〞1.“五證〞●?國有土地使用證?●?建立用地規(guī)劃許可證?●?建立工程規(guī)劃許可證?●?建立工程施工許可證?●?商品房銷售〔預(yù)售〕許可證?

●?住宅質(zhì)量保證書?●?住宅使用說明書?五、房地產(chǎn)開發(fā)之“五證〞、“兩書〞92房地產(chǎn)營銷40上41課件93

94房地產(chǎn)營銷40上41課件95陸

房地產(chǎn)風水陸房地產(chǎn)風水96“風水”概念,源自晉代郭璞的《葬經(jīng)》?！对峤?jīng)》中說:“氣乘風則散,界水則止,古人聚之使不散,行之使有止,故謂之風水”。又說:“風水之法,得水為上,藏風次之”、“深淺得乘,風水自成”等等。風水術(shù)又稱為堪輿學、相地術(shù)、地理、相宅術(shù)、青烏、青囊術(shù)、形法等。是中國古代方術(shù)重要的組成部份，也是中國傳統(tǒng)文化的重要內(nèi)容。風水術(shù)其實就是論述和指導(dǎo)人們選擇和處理住宅(陽宅)與墳地(陰宅)的位置、朝向、布局、營建、擇日等一系列的主張和學說，是選擇居住環(huán)境的一種術(shù)數(shù)。一、什么是風水“風水”概念,源自晉代郭璞的《葬經(jīng)》。《葬經(jīng)》中說:“氣乘97堪輿：堪為天道，輿為地道。風水一開場就與天文歷法、地理結(jié)下了不解之緣，仰觀天文，俯察地理，這是風水術(shù)的兩大特征。相地：是指觀察地理形勢。青烏：得名于漢代相地家青烏子，又稱青烏先生。青囊：得名于東晉郭璞所得青囊九卷而著的相地術(shù)經(jīng)典?青囊經(jīng)?風水術(shù)中重要的幾大元素是：風：空氣流動的現(xiàn)象。水：水流。氣：地氣與空中肉眼看不見的些子之氣。另外還有龍、砂、穴、水、坐向等等重要內(nèi)容。風水術(shù)其實是一種傳統(tǒng)文化觀，一種廣泛流傳的民俗，一種趨吉避兇的術(shù)數(shù)，一種有關(guān)環(huán)境與人的學問，同時也是調(diào)整和改造命運的最高玄學。從現(xiàn)代科學理論來看，風水學是地球物理學、地質(zhì)學、環(huán)境景觀學、自然生態(tài)建筑學、天體運行方位學等的一門綜合類科學。堪輿：堪為天道，輿為地道。風水一開場就與天文歷法、地理結(jié)下了98建筑風水理想模式的核心是青龍、白虎、玄武和朱雀等“四神〞或稱“四靈〞,據(jù)?三輔黃圖?記載:“青龍、白虎、朱雀、玄武,天之四靈,以正四方〞。二、建筑風水理想模式二、建筑風水理想模式99為到達藏風聚氣的目的，古人形成了具有中國特色的“風水〞構(gòu)造：在建筑的四周形成左青龍、右白虎、前朱雀、后玄武，四方環(huán)抱,層層展開的構(gòu)造，并且各個山脈要朝向穴心即風水建筑;水要環(huán)抱，后有靠山屏障,左右砂山環(huán)抱,前有朝案圍拱,出入循水口穿行。簡單說就是：山環(huán)水抱，山清水秀。青龍、白虎等四神作為方位神靈，各司某職護衛(wèi)著城市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、民宅。凡符合“玄武垂頭、朱雀翔舞、青龍蜿蜒，白虎馴俯。〞者即可稱之為“四神地〞或“四靈地〞。為到達藏風聚氣的目的，古人形成了具有中國特色的“風水〞構(gòu)造：100三、選擇好風水三、選擇好風水101房地產(chǎn)營銷40上41課件102房地產(chǎn)營銷40上41課件103房地產(chǎn)營銷40上41課件104房地產(chǎn)營銷40上41課件105房地產(chǎn)營銷40上41課件106房地產(chǎn)營銷40上41課件107房地產(chǎn)營銷40上41課件108房地產(chǎn)營銷40上41課件109房地產(chǎn)營銷40上41課件110房地產(chǎn)營銷40上41課件111房地產(chǎn)營銷40上41課件112四、住宅風水禁忌四、住宅風水禁忌113住宅有河流穿過住宅有河流穿過114入門先見廚廁，退運之宅入門先見廚廁，退運之宅115房門對大門，耽于淫欲房門對大門，耽于淫欲116不規(guī)則屋不可做廚房不規(guī)則屋不可做廚房117橫梁壓頂，影響情緒與健康橫梁壓頂，影響情緒與健康118不規(guī)則屋不宜做臥室不規(guī)則屋不宜做臥室119家里的鏡子太多家里的鏡子太多120床邊按鏡，難以安眠床邊按鏡，難以安眠121臥室不可布置得琳瑯滿目臥室不可布置得琳瑯滿目122浴廁對床，當心惡疾浴廁對床，當心惡疾123臥室有磁磚的墻臥室有磁磚的墻124床頭巨畫大不宜床頭巨畫大不宜125大門直通到底，麻煩不斷大門直通到底，麻煩不斷126床下忌堆雜物床下忌堆雜物127浴廁設(shè)在走廊盡頭，大兇浴廁設(shè)在走廊盡頭，大兇128床頭忌開大窗床頭忌開大窗129房地產(chǎn)營銷主講賀康莊?上?房地產(chǎn)營銷主講?上?130●湖南商學院市場營銷副教授謀遠企業(yè)籌劃中心主任

●兼任中國科學技術(shù)協(xié)會?發(fā)現(xiàn)?雜志副理事長,中國管理科學研究院特約研究員，湖南省市場營銷協(xié)會理事，湖南省政府百名專家組成員，政法頻道、三湘都市報、東方新報特約房地產(chǎn)專家

●曾任長沙先鋒電子儀器廠廠長助理、湖南省匯城投資公司投行部經(jīng)理、湖南金洋投資公司首席籌劃兼營銷部經(jīng)理、湖南省國際投資評估咨詢公司副總經(jīng)理、湖南美哈義經(jīng)貿(mào)總經(jīng)理、創(chuàng)辦長沙黑貓營銷籌劃公司并任總經(jīng)理

●兼任亞華股份營銷參謀、大新文化傳播首席籌劃等職務(wù)●獨創(chuàng)“創(chuàng)意營銷〞、“另類傳播〞等營銷新理論自由行天下賀康莊●湖南商學院市場營銷副教授131壹關(guān)于“住〞壹關(guān)于“住〞132食行衣住住的地位食行衣住住133●穴居：?易·系辭?曰：“上古穴居而野處〞?！癯簿樱?韓非子·五蠹?曰：“上古之世,人民少而禽獸眾，人民不勝禽獸蟲蛇，有圣人作，構(gòu)木為巢，以避群害。〞●建筑：農(nóng)耕社會的到來，引導(dǎo)人們走出洞穴，走出叢林。人們可以用勞動創(chuàng)造生活，來把握自己的命運，同時也開場了人工營造屋室的新階段，并建立了以自己為中心的新秩序，真正意義上的“建筑〞誕生了。在母系氏族社會晚期的新石器時代，在仰韶、半坡、姜寨、河姆渡等考古開掘中均有居住遺址的發(fā)現(xiàn)。住的淵源住的淵源●穴居：?易·系辭?曰：“上古穴居而野處〞?！癯簿樱?韓非134

古代先人住的洞穴九十年代住的別墅住的變遷五十年代住的矛草棚六十年代住的大草屋七十年代住的磚瓦屋八十年代住的小樓房古代先人住的洞穴九十年代住的別墅住五十年代住的矛草棚六十年135貳關(guān)于“建筑〞貳關(guān)于“建筑〞136建筑分類建筑的分類一、按建筑構(gòu)造分類1.磚木構(gòu)造2.磚混構(gòu)造3.鋼混構(gòu)造4.鋼構(gòu)造建建筑的分類137磚木結(jié)構(gòu)磚138磚混結(jié)構(gòu)磚139鋼混結(jié)構(gòu)鋼140鋼結(jié)構(gòu)鋼141二、按建筑層數(shù)分類1.低層建筑：1～3層2.多層建筑：4～7層3.小高層建筑：8～12層4.高層建筑：12層以上建筑分類建142低層建筑低143

多層建筑

144小高層建筑小145高層建筑高146三、按建筑用途分類1.住宅建筑2.商用建筑3.工業(yè)建筑4.公共建筑建筑分類建147住宅建筑住148商用建筑商149工業(yè)建筑工150公共建筑公151建筑的工程系統(tǒng)建筑工程系統(tǒng)〔一〕給水系統(tǒng)〔二〕排水系統(tǒng)〔三〕供熱系統(tǒng)〔四〕通風系統(tǒng)〔五〕空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)〔六〕燃氣供給系統(tǒng)〔七〕供電系統(tǒng)〔八〕照明系統(tǒng)〔九〕通訊系統(tǒng)建筑的工程系統(tǒng)建〔一〕給水系統(tǒng)152高壓水泵消防供水智能供水系統(tǒng)供水系統(tǒng)高壓水泵消防供水智能供水系統(tǒng)153排水系統(tǒng)房地產(chǎn)營銷40上41課件154供熱系統(tǒng)鍋爐供熱空調(diào)供熱太陽能供熱鍋爐供熱空調(diào)供熱太陽能供熱155通風系統(tǒng)房地產(chǎn)營銷40上41課件156空調(diào)系統(tǒng)遠大中央空調(diào)遠157燃氣系統(tǒng)房地產(chǎn)營銷40上41課件158供電系統(tǒng)房地產(chǎn)營銷40上41課件159照明系統(tǒng)房地產(chǎn)營銷40上41課件160通訊系統(tǒng)房地產(chǎn)營銷40上41課件161叁關(guān)于“房屋〞叁關(guān)于“房屋〞162一、房屋的分類〔一〕按功能分類1.單元式住宅2.公寓：住宅式公寓、商住公寓、酒店式公寓花園式公寓3.別墅：獨棟別墅、聯(lián)排別墅、雙拼別墅空中別墅、疊拼別墅〔二〕按構(gòu)造分類1.平面住宅2.錯層住宅3.復(fù)式住宅4.躍式住宅5.別墅房屋的分類房地產(chǎn)營銷40上41課件163單元式住宅房地產(chǎn)營銷40上41課件164住宅式公寓商住式公寓酒店式公寓花園式公寓公寓式住宅住宅式公寓商住式公寓酒店式公寓花園式公寓165別墅↓獨立房地產(chǎn)營銷40上41課件166別墅↓連排房地產(chǎn)營銷40上41課件167別墅↓雙拼房地產(chǎn)營銷40上41課件168別墅↓空中房地產(chǎn)營銷40上41課件169別墅↓疊拼房地產(chǎn)營銷40上41課件170住宅↓平面房地產(chǎn)營銷40上41課件171住宅↓錯層房地產(chǎn)營銷40上41課件172住宅↓復(fù)式房地產(chǎn)營銷40上41課件173住宅↓躍式房地產(chǎn)營銷40上41課件174二、房屋相關(guān)術(shù)語〔一〕建筑面積、使用面積房屋相關(guān)術(shù)語●建筑面積：亦稱建筑展開面積，它是指住宅建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和。它是表示一個建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟指標。它包括三項，即使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積?！袷褂妹娣e：指房屋戶內(nèi)實際能使用的面積，按房屋的內(nèi)墻面積水平投影計算，不包括墻、柱等構(gòu)造構(gòu)造和保溫層的面積，也未包括陽臺面積。二、房屋相關(guān)術(shù)語●建筑面積：亦稱建筑展開面積，它是指住宅建筑175房屋相關(guān)術(shù)語房地產(chǎn)營銷40上41課件176〔二〕容積率、綠地率、建筑密度●容積率：是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對于開展商來說,容積率決定地價本錢在房屋中占的比例,而對于住戶來說,容積率直接涉及到居住的舒適度?！窬G地率：居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率（％）。

●建筑密度:工程用地范圍內(nèi)各種建、構(gòu)筑物占地面積總和占總用地面積的比例。房屋相關(guān)術(shù)語〔二〕容積率、綠地率、建筑密度●容積率：是指一個小區(qū)的總建筑177〔三〕建筑間距、層高、凈高■建筑間距：指兩幢建筑的外墻面之間的最小的垂直距離。最小值為6米；多、低層居住建筑的山墻間距不小于較高建筑高度的0.5倍，且其最小值為4米。房屋相關(guān)術(shù)語〔三〕建筑間距、層高、凈高■建筑間距：指兩幢建筑的外墻面之間178〔四〕開間、進深★開間：住宅的寬度。在1987年公布的?住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標準?中，對住宅的開間在設(shè)計上有嚴格的規(guī)定。磚混構(gòu)造住宅建筑的開間常采用以下參數(shù)：2．1米、2．4米、2．7米、3．0米、3．3米、3．6米、3．9米、4．2米?！镞M深：指住宅的實際長度。在1987年實施的?住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標準?中，明確規(guī)定了磚混構(gòu)造住宅建筑的進深常用參數(shù)：3．0米、3．3米、3．6米、3．9米、4．2米、4．5米、4．8米、5．1米、5．4米、5．7米、6．0米。房屋相關(guān)術(shù)語〔四〕開間、進深★開間：住宅的寬度。在1987年公布的?住宅179開間進深房地產(chǎn)營銷40上41課件180〔五〕板式樓、塔式樓、蝶式樓板式樓：又稱條式建筑。指建筑平面外廓根本成矩形，其長邊與短邊之比大于或等于2的建筑，并且短邊長度小于或等于16米。蝶式樓：一般“半蝶半塔〞,戶戶嚴密相連的局面,象沒有張開翅膀的蝴蝶,他公攤面積比板樓少,采光,通風性能較塔樓優(yōu)。但蝶式建筑中因為各戶間連接依然嚴密,戶戶間的相互影響,相互依賴還比較大。塔式樓：指長高比小于1的建筑，塔式建筑的各朝向均為長邊。房屋相關(guān)術(shù)語〔五〕板式樓、塔式樓、蝶式樓板式樓：又稱條式建筑。指建筑平面181板式樓房地產(chǎn)營銷40上41課件182塔式樓房地產(chǎn)營銷40上41課件183碟式樓房地產(chǎn)營銷40上41課件184〔六〕商品房、經(jīng)濟適用房、廉租房商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)公司綜合開發(fā)，建成后出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。但凡自建或者委托建立者參加統(tǒng)建，又是自己使用的住宅。商業(yè)用房和其他建筑物，不屬于商品房范圍。經(jīng)濟適用房是指以微利價出售給廣闊中低收入家庭的商品房，它是具有社會保障性質(zhì)的商品住宅。1994年由建立部、國務(wù)院房改領(lǐng)導(dǎo)小組、財政部聯(lián)合發(fā)布的?城鎮(zhèn)經(jīng)濟適用住房建立管理方法?指出，經(jīng)濟適用住房是以中低收入家庭、住房困難戶為供給對象，并按國家、住宅建立標準〔不含別墅、高級公寓、外銷住宅〕建立的普通住宅。經(jīng)濟適用房的價格按建立本錢確定，建立本錢包括征地拆遷費、勘察設(shè)計及前期工程費、建安費、小區(qū)內(nèi)根底設(shè)施配套建立費、貸款利息、稅金、物業(yè)的管理費。廉租房是指政府以租金補貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質(zhì)的住房房屋相關(guān)術(shù)語〔六〕商品房、經(jīng)濟適用房、廉租房185商品房房地產(chǎn)營銷40上41課件186經(jīng)濟適用房房地產(chǎn)營銷40上41課件187廉租房

188●準現(xiàn)房是指房屋主體已根本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進展配套施工階段的房屋。

●現(xiàn)房是指通過竣工驗收，可以交付使用，并取得房地產(chǎn)權(quán)證的房屋。開發(fā)商完成房屋全部建筑工程、配套工程，使房屋具備正常使用功能，還要通過建筑工程質(zhì)量驗收、規(guī)劃竣工驗收、環(huán)衛(wèi)環(huán)保驗收、消防驗收，取得新建住宅交付使用許可證，才能到房地產(chǎn)管理部門進展房地產(chǎn)初始登記。購置現(xiàn)房簽訂的是房屋買賣合同，購房人可以立即辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，取得產(chǎn)權(quán)證。

●期房習慣上把在建的、尚未完成建立、不能交付使用的房屋稱為期房。即消費者在購置時不具備即買即可入住的商品房，房地產(chǎn)開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開場至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，所出售商品房稱為期房。

●二手房即舊房。新建的商品房進展第一次交易時為"一手"，第二次交易那么為"二手"。一些無房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房充裕戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。房屋相關(guān)術(shù)語〔七〕準現(xiàn)房、現(xiàn)房、期房、二手房●準現(xiàn)房是指房屋主體已根本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致189準現(xiàn)房房地產(chǎn)營銷40上41課件190現(xiàn)房房地產(chǎn)營銷40上41課件191期房房地產(chǎn)營銷40上41課件192二手房房地產(chǎn)營銷40上41課件193〔八〕安康住宅房屋相關(guān)術(shù)語根據(jù)世界衛(wèi)生組織的定義，健康住宅，是指能夠使居住者在身體上、精神上、社會上完全處于良好狀態(tài)的住宅。

健康住宅有15項標準：1、會引起過敏癥的化學物質(zhì)的濃度很低。2、為滿足第一點的要求，盡可能不使用易散的化學物質(zhì)。3、設(shè)有換氣性能良好的換氣設(shè)備，能將室內(nèi)污染物質(zhì)排至室外，特別是對高氣密性、高隔熱性來說，必須采用具有風管的中央換氣系統(tǒng)，進行定時換氣。4、在廚房灶具或吸煙處要設(shè)局部排氣設(shè)備。5、起居室、臥室、廚房、廁所、走廊、浴室等要全年保持在17－27攝氏度之間。6、室內(nèi)的濕度全年保持在40％－70％之間。7、二氧化碳要低于1000PPM。8、懸浮粉塵濃度要低于0．15mg每立方米。9、噪聲要小于50分貝。10、一天的日照確保在3小時以上。11、設(shè)足夠亮度的照明設(shè)備。12、住宅具有足夠的抗自然災(zāi)害能力。13、具有足夠的人均建筑面積，并確保私密性。14、住宅要便于護理老齡者和殘疾人。15、因建筑材料中含有有害揮發(fā)性有機物質(zhì)，所有住宅竣工后要隔一段時間才能入住，在此期間要進行換氣?！舶恕嘲部底≌鶕?jù)世界衛(wèi)生組織的定義，健康住194健康住宅健195房屋相關(guān)術(shù)語〔九〕生態(tài)住宅1.環(huán)保。生態(tài)住宅在材料方面總是選擇無毒、無害、隔音降噪、無污染環(huán)境的綠色建筑材料，在戶型設(shè)計上注重自然通風。并且小區(qū)建立廢棄物管理與處理系統(tǒng)；使生活垃圾全部收集，密閉存放，收集率高達100%。這樣，無論室內(nèi)室外，都不會產(chǎn)生有害物質(zhì)，有利于居住者的身體安康。

2.多功能。生態(tài)住宅里，其綠化系統(tǒng)同時具備生態(tài)環(huán)境功能，休閑活動功能，景觀文化功能，且盡量利用自然地段，保護歷史人文景觀，因此能使居住者身心安康，精神愉快。

3.節(jié)省。生態(tài)住宅采用的綠色材料可隔熱采暖，因此可使居住者可能少用人工空調(diào)。并且還盡量將排水、雨水等處理后重復(fù)利用，并推行節(jié)水用具等等，這一切，實際上為居住者節(jié)約了不少水費電費等生活費用。

〔九〕生態(tài)住宅196生態(tài)住宅生197〔十〕智能化住宅1984年1月，由美國UTBS公司建成的CONNECITCUT州CITYPALACE大廈的宣傳詞中，首次出現(xiàn)了"智能建筑"的概念，隨后智能建筑在世界各地蓬勃開展起來，據(jù)有關(guān)統(tǒng)計，美國的智能建筑已超過萬座，日本自80年代中期以來新建的大樓中約80%為智能建筑。智能住宅是以住宅小區(qū)為平臺，兼?zhèn)淦桨卜婪断到y(tǒng)、火災(zāi)自動報警及消防聯(lián)動系統(tǒng)、信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)和物業(yè)管理系統(tǒng)等以及這些系統(tǒng)的集成系統(tǒng)，具有集建筑系統(tǒng)、效勞和管理于一體，向用戶提供節(jié)能、高效、舒適、便利、平安的人居環(huán)境等特點的智能化系統(tǒng)住宅。智能住宅按功能應(yīng)分為三大系統(tǒng)，即3A系統(tǒng)，具體劃分如下：

*SAS〔SafeautomationSystem〕即平安自動化。包括室內(nèi)防盜報警系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、緊急求助系統(tǒng)、出入口控制系統(tǒng)、室外巡更系統(tǒng)、室外報警系統(tǒng)和室外攝像等功能。

*CAS〔CommunicationAutomationSystem〕即通信自動化。包括數(shù)字信息網(wǎng)絡(luò)、語言與功能、有線電視等系統(tǒng)。

*MAS(ManagementAutomationSystem)即管理自動化。包括水、電、煤氣的遠程抄表系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、公共信息顯示系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)。房屋相關(guān)術(shù)語〔十〕智能化住宅1984年1月，由美國UTBS公司建成的CO198智能住宅智199〔十一〕城市綜合體城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、將文娛和交通等城市生活空間的三項以上進展組合，并在各局部間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。〔十一〕城市綜合體城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲200長沙萬達城市綜合體長沙萬達城市綜合體201〔十二〕中央商務(wù)區(qū)中央商務(wù)區(qū)〔CentralBusinessDistrict，簡稱：CBD〕指一個國家或大城市里主要商業(yè)活動進展的地區(qū)。其概念最早產(chǎn)生于1923年的美國，當時定義為“商業(yè)會聚之處〞。隨后，CBD的內(nèi)容不斷開展豐富，成為一個城市、一個區(qū)域乃至一個國家的經(jīng)濟開展中樞。一般而言，CBD高度集中了城市的經(jīng)濟、科技和文化力量，作為城市的核心，應(yīng)具備金融、貿(mào)易、效勞、展覽、咨詢等多種功能，并配以完善的市政交通與通訊條件。世界上比較知名的城市CBD有紐約曼哈頓、倫敦金融城、巴黎拉德方斯、東京新宿、香港中環(huán)等等?！彩持醒肷虅?wù)區(qū)中央商務(wù)區(qū)〔CentralBusines202長沙中央商務(wù)區(qū)長沙中央商務(wù)區(qū)203房地產(chǎn)營銷40上41課件204肆關(guān)于“房地產(chǎn)市場〞肆關(guān)于“房地產(chǎn)市場〞205一、什么是房地產(chǎn)

●房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。

●房地產(chǎn)由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，又被稱為不動產(chǎn)。

●房地產(chǎn)可以有三種存在形態(tài)：即土地、建筑物、房地合一。在房地產(chǎn)拍賣中，其拍賣標的也可以有三種存在形態(tài)，即土地（或土地使用權(quán)），建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實體及其權(quán)益。

一、什么是房地產(chǎn)

●房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地206二、房地產(chǎn)的特征

（一）位置的固定性和不可移動性

（二）使用的長期性

（三）影響因素多樣性

（四）投資大量性

（五）保值增值性二、房地產(chǎn)的特征

（一）位置的固定性和不可移動性

（207三、什么是房地產(chǎn)業(yè)

（一）房地產(chǎn)業(yè)是指從事土地和房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)。

（二）房地產(chǎn)業(yè)主要包括以下一些內(nèi)容：

1.國有土地使用權(quán)的出讓，房地產(chǎn)的開發(fā)和再開發(fā)。如征用土地、拆遷安置、委托規(guī)劃設(shè)計、組織開發(fā)建設(shè)、對舊城區(qū)土地的再開發(fā)等。

2.房地產(chǎn)經(jīng)營。包括土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和房屋的買賣租賃、抵押等活動；

3.房地產(chǎn)中介服務(wù)。包括房地產(chǎn)咨詢、估價和經(jīng)紀代理、物業(yè)管理。

4.房地產(chǎn)的調(diào)控和管理。即建立房地產(chǎn)的資金市場、技術(shù)市場、勞務(wù)市場、信息市場，制定合理的房地產(chǎn)價格，建立和健全房地產(chǎn)法規(guī)，以實現(xiàn)國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。

三、什么是房地產(chǎn)業(yè)

（一）房地產(chǎn)業(yè)是指從事土地和房地產(chǎn)208四、房地產(chǎn)的三級市場

又稱土地一級市場，是土地使用權(quán)出讓的市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國有土地后出讓給使用者的市場，出讓的土地，可以是生地，也可以是經(jīng)過開發(fā)到達“七通一平〞的熟地。房地產(chǎn)一級市場是由國家壟斷的市場。

是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建立，將新建成的房地產(chǎn)進展出售和出租的市場。即一般指商品房首次進入流通領(lǐng)域進展交易而形成的市場。房地產(chǎn)二級市場也包括土地二級市場，即土地使用者將到達規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地，進入流通領(lǐng)域進展交易的市場。是購置房地產(chǎn)的單位和個人，再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或租賃的市場。也就是房地產(chǎn)再次進入流通領(lǐng)域進展交易而形成的市場，也包括房屋的交換。四、房地產(chǎn)的三級市場209五、房地產(chǎn)市場的交易方式

土地買賣

1.土地的交易土地租賃土地抵押銷售〔預(yù)售〕2.增量房地產(chǎn)的交易租賃〔含預(yù)租〕抵押租賃3.存量房地產(chǎn)的交易轉(zhuǎn)讓抵押五、房地產(chǎn)市場的交易方式210六、房地產(chǎn)市場的參與者1.土地所有者或當前的使用者2.開發(fā)商3.政府及政府機構(gòu)〔國土、規(guī)劃、建沒、房管〕4.建筑承包商5.代理商或參謀機構(gòu)6.金融機構(gòu)7.購置者六、房地產(chǎn)市場的參與者211七、土地使用權(quán)年限城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按以下用途確定:居住用地70年工業(yè)用地50年教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年商業(yè)、旅游、娛樂用地40年綜合或者其他用地50年七、土地使用權(quán)年限城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例規(guī)定，212八、房地產(chǎn)投資

房屋建立投資土地開發(fā)投資自用出租出售八、房地產(chǎn)投資房屋建立投資自用213九、房地產(chǎn)中介根據(jù)?城市房地產(chǎn)管理法?及?城市房地產(chǎn)中介效勞管理規(guī)定?的有關(guān)規(guī)定，所謂房地產(chǎn)中介是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀等活動的總稱。房地產(chǎn)咨詢：是指有關(guān)機構(gòu)為房地產(chǎn)活動的當事人提供房地產(chǎn)信息、技術(shù)、政策法規(guī)等方面效勞的活動。房地產(chǎn)評估：是指房地產(chǎn)專業(yè)估價人員，根據(jù)估價目的，遵循一定的原那么，按照一定的程序，采用科學的方法，并結(jié)合估價經(jīng)歷與對影響房地產(chǎn)價格的因素的分析，對房地產(chǎn)的真實、客觀、合理的價格所作出的估價、推測與判斷。無論是房地產(chǎn)的買賣、交換、租賃入股、抵押貸款、征用賠償、課稅、保險、典當、糾紛處理，還是企業(yè)合資、合作、承包經(jīng)營、股份制改組、兼并、分割、破產(chǎn)清算，以及房地產(chǎn)管理和會計本錢分析等，都需要房地產(chǎn)估價。房地產(chǎn)評估是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營全過程中一項必不可少的根底性工作。

房地產(chǎn)經(jīng)紀：是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間代理業(yè)務(wù)的活動。也就是有關(guān)機構(gòu)為房地產(chǎn)交易雙方牽線搭橋、提供信息、促成交易的活動。九、房地產(chǎn)中介根據(jù)?城市房地產(chǎn)管理法?及?城市房地產(chǎn)中介效勞214十、房地產(chǎn)業(yè)主與業(yè)主委員會業(yè)主：是指房屋物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人，他具備房屋的是使用權(quán)、所有權(quán)，但是不具備土地的所有權(quán)。業(yè)主可以是自然人、法人和其它組織，可以是本國公民或組織，也可以是外國公民或組織。

業(yè)主委員會：是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)視物業(yè)管理公司管理運作的一個民間性組織。業(yè)委會的權(quán)力根底是其對物業(yè)的所有權(quán)，它代表該物業(yè)的全體業(yè)主，對該物業(yè)有關(guān)的一切重大事項擁有決定權(quán)。

業(yè)主委員會由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會選舉產(chǎn)生，每屆任期2至3年，可連選連任。業(yè)主委員會委員由業(yè)主擔任，業(yè)主要員會主任、副主任在業(yè)主要員會委員中推選產(chǎn)生。一般說來，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主要員會，根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模大小，由5至15人組成。十、房地產(chǎn)業(yè)主與業(yè)主委員會業(yè)主：是指房屋物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人，他具備215伍

房地產(chǎn)開發(fā)伍房地產(chǎn)開發(fā)216一、什么是房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)是對城鎮(zhèn)進展土地和房屋的建立開發(fā)?？梢苑譃槿N形式：

〔1〕綜合開發(fā)。是指從規(guī)劃設(shè)計、征地拆遷、土地開發(fā)、房屋建立、竣工驗收，直到建城商品房進展銷售、交付使用的整個過程。這是開發(fā)公司科學地組織開發(fā)建立、經(jīng)營管理、效勞的一項系統(tǒng)工程。

〔2〕土地開發(fā)。是指只辦理征地拆遷和勞動力安置，搞好水通、電通、路通及土地平整的“三通一平“的全過程。它與綜合開發(fā)的區(qū)別在于，土地開發(fā)不包括房屋建立的過程，一般是土地開發(fā)以后，按照當時的市