廉江市云城區(qū)環(huán)市東路267畝地塊市場調(diào)研分析報告

文檔可自由編輯打印25/25文檔可自由編輯打印文檔可自由編輯打印廉江市云城區(qū)環(huán)市東路267畝地塊市場調(diào)研分析報告2011目錄第一部分廉江市經(jīng)濟及城市發(fā)展分析 2一、廉江市概況 2二、廉江市經(jīng)濟 4三、城市未來發(fā)展規(guī)劃 8第二部分廉江市房地產(chǎn)市場分析 9一、近年廉江市房地產(chǎn)開發(fā)投資運營分析 9二、廉江市房地產(chǎn)市場總體特征分析 10三、廉江市房地產(chǎn)市場展望 11四、廉江市商業(yè)市場調(diào)研分析 12五、廉江市樓盤抽樣調(diào)查 13第三部分宗地評估分析 17一、宗地概況 17二、宗地區(qū)位 19三、宗地現(xiàn)狀 21四、地塊交通條件 22五、地塊周邊配套 22六、項目SWOT分析 23七、土地價格 23第四部分結論與建議 24第一部分廉江市經(jīng)濟及城市發(fā)展分析一、廉江市概況地理位置廉江市是廣東省湛江市下轄的一個縣級市，于1994年撤縣設市廉江市。地處廣東省西南部，雷州半島北部，東鄰化州，南界遂溪，東南連接吳川、湛江市，西以廣西合浦為鄰，北與廣西陸川、博白接壤，西南瀕臨北部灣。行政區(qū)劃與人口面積廉江市轄羅州、城北、城南3個街道辦事處和18個鎮(zhèn)，地域總面積2835平方公里，總?cè)丝?60多萬，在全國縣級單位中排前10，目前市區(qū)非農(nóng)業(yè)戶籍人口約20萬，市區(qū)常住人口30幾萬，是湛江市轄人口最多、面積較大、經(jīng)濟最發(fā)達的縣級市。礦產(chǎn)資源廉江位于粵桂加里東隆起帶的東南緣，云開古陸的南西端，吳川——四會大斷裂西側(cè)，上古生代中垌∽廉江復式向斜的南段。市境內(nèi)多代地層出露齊全，帆布背包活動頻繁褶皺、斷裂構造十分發(fā)育，巖石經(jīng)受變質(zhì)作用強烈，成礦地質(zhì)條件良好。據(jù)已查明，具有工業(yè)價值的礦種，有銀、金、鉛鋅、鉬、鐵、黃鐵礦、瓷土、云母、水晶等。城市建設2010年廉江市強力推進30個重點項目建設，其中廉坡公路改造廉江段順利竣工通車，文化廣場、人民公園改造已完工對外開放，中央商務區(qū)、萬畝植物園、五星級酒店、1000畝物流中心、廉江河改造、城區(qū)“一河兩岸”工程以及一批“三舊”改造項目等動工建設，“三舊”改造工作在湛江市績效排名中位居第一。交通運輸廉江地理位置優(yōu)越，道路基礎建設好，交通發(fā)達，已形成公路、鐵路、海運、空運門類齊全和相互配套的交通體系。鐵路：轄區(qū)內(nèi)的河唇火車站是粵西地區(qū)的重要鐵路樞紐，黎湛和三茂兩大鐵路干線在這里匯合，是廣東省鐵路沿線設站和專線鐵路最多的縣市之—。公路：國道325線和207線穿過全境，全長81公里。隨著工業(yè)大道、南北大道、羅州大道的建成通車，以市區(qū)為中心，以國道和省道為骨架向各鎮(zhèn)輻射的公路網(wǎng)絡已初步形成。海運：廉江市區(qū)距湛江港僅60公里，有鐵路和公路緊密相連。湛江港已與世界五大洲100多個國家和地區(qū)通航，是廉江走向國際市場的主要出海通道。此外，廉江在北部灣畔沿岸還擁有安鋪、營仔、龍頭沙等3個天然良港。目前。港口吞吐能力90多萬噸。航空：廉江市區(qū)離湛江飛機場50多公里，每天都有客車穿梭往來。二、廉江市經(jīng)濟（一）城市總體經(jīng)濟2010年廉江市實現(xiàn)生產(chǎn)總值182.82億元，增長14.4%。三次產(chǎn)業(yè)為34:35:31。外貿(mào)出口2.4億美元，增長50.5%；財政收入8.75億元，增長26.6%；地算收入4.67億元，增長27.5%，生產(chǎn)總值、固定資產(chǎn)投資、社會消費品零售總額、外貿(mào)出口和地方財政一般預算收入等指標連續(xù)5年居湛江各縣（市）第一。第一產(chǎn)業(yè)：2010年廉江市完成農(nóng)林牧漁業(yè)產(chǎn)值99.37億元，增長6.9%，糧食連年增收，被評為“全國糧食生產(chǎn)先進縣”。連續(xù)四年獲國家生豬調(diào)出大縣獎勵和國家生豬良種補貼項目建設縣（市）；龍頭沙國家一級漁港建設獲農(nóng)業(yè)部批準并通過設計方案。土地集約經(jīng)營步伐加快，土地流轉(zhuǎn)面積39.7萬畝。農(nóng)民組織化程度進一步提高，建立農(nóng)村經(jīng)濟聯(lián)合社341個、經(jīng)濟合作社3873個，農(nóng)民專業(yè)合作社發(fā)展到253個，擁有省級農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)2家，湛江市級農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)7家。農(nóng)民增收明顯，人均純收入7331元，增長17.6%。第二產(chǎn)業(yè)：2010年廉江市全年完成工業(yè)總產(chǎn)值233.28億元，增長22.6%。規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值153.25億元，增長25.2%；工業(yè)增加值60.85億元，增長19.5%。積極實施品牌發(fā)展戰(zhàn)略，新增2個省著名商標，累計擁有中國馳名商標2個，中國名牌產(chǎn)品3個，省著名商標23個，省名牌產(chǎn)品7個（其中工業(yè)類產(chǎn)品4個）。完成佛山順德（廉江）產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移工業(yè)園鶴嶺區(qū)470畝開發(fā)，5個項目上馬建設，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移園成功競得省專業(yè)性產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移工業(yè)園建設競爭性扶持資金1億元；規(guī)劃建設廣東一品家具產(chǎn)業(yè)基地，工業(yè)經(jīng)濟實現(xiàn)新飛躍，大力實施工業(yè)強市戰(zhàn)略，全市工業(yè)繼續(xù)保持較快增長態(tài)勢。

第三產(chǎn)業(yè)：2010年廉江市

第三產(chǎn)業(yè)取得新發(fā)展，全年實現(xiàn)全社會固定資產(chǎn)投資77.03億元，增長35.1%。社會消費品零售總額87.21億元，增長22.6%。新建了永福購物中心、建達財富廣場等一批大型商場，推動了批發(fā)零售業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)較快發(fā)展。大力推進創(chuàng)建廣東省旅游強市工作，全年接待游客超過80萬人次，增長45%，旅游總收入達1億元，增長33%。（二）廉江市支柱產(chǎn)業(yè)分析廉江是“中國電飯鍋之鄉(xiāng)”，

目前，有電飯鍋生產(chǎn)企業(yè)550多家，電飯鍋產(chǎn)量占全國的30%以上，零配件銷售量占全國70%。

以電飯鍋產(chǎn)業(yè)集群為主的廉江經(jīng)濟開發(fā)區(qū)先后被授予“廣東省小家電產(chǎn)業(yè)集群升級示范區(qū)”和“智能化節(jié)能電飯鍋特色產(chǎn)業(yè)基地”稱號。全市電飯鍋生產(chǎn)企業(yè)共有品牌1500多個，擁有中國馳名商標2個、中國名牌產(chǎn)品2個、廣東省著名商標11個、廣東省名牌產(chǎn)品6個。威王、強力、美滿等家電產(chǎn)品獲準國家家電下鄉(xiāng)產(chǎn)品，在消費者中享有較高的知名度。廉江是“中國紅橙之鄉(xiāng)”，紅橙馳名中外，被評為廣東省著名商標和廣東省名牌產(chǎn)品。品牌農(nóng)業(yè)集群發(fā)展，荔枝、龍眼、香蕉、楊桃、黃皮石榴等，總面積超過60萬畝，全市形成水果、茶葉、外運菜等十大特色產(chǎn)業(yè)，建起一批知名龍頭企業(yè)。廉江紅橙等11個產(chǎn)品先后獲得國家綠色食品或國家有機食品認證，品牌數(shù)量居全省第二。目前，廉江市建設了順德（廉江）產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移工業(yè)園、良垌工業(yè)區(qū)、安鋪-橫山工業(yè)區(qū)、龍頭沙海洋工業(yè)區(qū)的“一園三區(qū)”和“六大主體功能區(qū)”（六大主體功能區(qū)：安鋪-橫山新型工業(yè)區(qū)、良垌新型工業(yè)區(qū)、開發(fā)區(qū)生態(tài)工業(yè)區(qū)、廉城北部生態(tài)旅游區(qū)、廉城中部商業(yè)生活區(qū)、廉城南部文化生態(tài)區(qū)），產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移工業(yè)園劃分為電子電器、紡織服裝、五金及塑料制品、家具及包裝印刷等四個功能區(qū)，通過承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，形成一批產(chǎn)業(yè)特色鮮明、集聚效應明顯、帶動輻射能力強的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移集群。近五年廉江市GDP增長趨勢近五年廉江市固定資產(chǎn)投資情況近五年廉江市社會消費品零售總額情況近五年廉江市城鄉(xiāng)居民收入水平情況三、城市未來發(fā)展規(guī)劃（一）城市未來發(fā)展展望在《廉江市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》中，廉江江建設成為北部灣新興工業(yè)城市的目標，構建以城區(qū)為核心的中部“工貿(mào)經(jīng)濟生活圈”，以安鋪-橫山為市域次中心的南部“海洋經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)圈”，以塘蓬為中心的北部“生態(tài)經(jīng)濟保護圈”等三大經(jīng)濟圈。打造以家電為主導產(chǎn)業(yè)的佛山順德（廉江）產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移工業(yè)園，以家具、鋼鐵、石化、裝備制造為主導產(chǎn)業(yè)的金山工業(yè)區(qū)，以電子、皮具、建材為主導產(chǎn)業(yè)的良垌工業(yè)區(qū)，以電力、現(xiàn)代造紙、農(nóng)海產(chǎn)品深加工為主導產(chǎn)業(yè)的龍頭沙海洋產(chǎn)業(yè)區(qū)等四大工業(yè)發(fā)展平臺；培育中國現(xiàn)代生活電器創(chuàng)新制造、國際最具競爭力的家具生產(chǎn)、新興鋼鐵石化配套產(chǎn)業(yè)、中國南方特色現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和北部灣旅游休閑五大基地。（二）發(fā)展目標定位在《湛江市城鎮(zhèn)體系規(guī)劃(2003-2020年)》的規(guī)劃中，將廉江市確定為湛江市域北部的門戶城市，市域次中心城市和廉江市中心城市；人口達到30萬人的中等城市；環(huán)境優(yōu)美的生態(tài)園林山城。（三）城鎮(zhèn)空間拓展廉江市區(qū)和河唇相隔不遠，把河唇作為廉江市區(qū)的一個相對獨立、以工業(yè)和物流為主的組團，廉江市區(qū)以向東和南為主要發(fā)展方向。安鋪和橫山合并，建設環(huán)境優(yōu)美的濱江城市，人口15萬人左右的小城市；在高速公路出入口附近建立大型的工業(yè)園區(qū)。第二部分廉江市房地產(chǎn)市場分析近年廉江市房地產(chǎn)開發(fā)投資運營分析年份2005年2006年2007年2008年2009年2010年房地產(chǎn)開發(fā)投資(億元)0.691.051.262.82.67無數(shù)據(jù)增長（%）——52%20%122%-5%無數(shù)據(jù)商品房銷售面積(萬平方米)——10.9212.1211.0112.327增長（%）————17%-9.10%11.70%161.80%商品房銷售額(億元)——1.461.932.082.81無數(shù)據(jù)增長（%）——210.00%32.10%8.10%34.10%無數(shù)據(jù)商品房銷售均價（元/平方米）——1337159218892285無數(shù)據(jù)增長（%）————19.10%18.64%20.93%無數(shù)據(jù)2009年房地產(chǎn)投資額達到2.67億，減少5%，2010年咨詢統(tǒng)計局，未有統(tǒng)計數(shù)據(jù)，雖然統(tǒng)計逐年遞增，但是增長率起伏變化較大。2010年廉江市商品房銷售面積27萬平方米，增長161.80%，近幾年的商品房銷售額持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場總體發(fā)展良好。根據(jù)從《2011年廉江市政府工作報告》了解到，“十一五”期間全市建成商品房6383套，建筑面積達95.1萬平方米，數(shù)據(jù)顯示廉江市房地產(chǎn)開發(fā)投資量相對較少。二、廉江市房地產(chǎn)市場總體特征分析（一）房價平穩(wěn)增漲銷售趁好通過市場跟蹤，2011年4月廉江市商品房住宅主流在售的價格普遍在3200-4200元/㎡（帶簡單裝修），比2009年11月2500-2900元/平方米（帶簡單裝修），有很高的提升，增漲了400-500元/㎡，增長水平較快。市場跟蹤調(diào)研中，各樓盤的銷售情況表現(xiàn)比例理想，樓盤的平均每月銷售20-50套單位，并且目前在售貨量不多。調(diào)研時間2009年11月2011年4月主流價格（元/㎡）2500-2900（帶簡單裝修）3200-4200（帶簡單裝修）（二）零星開發(fā)變少大型樓盤出現(xiàn)品質(zhì)提升低密度別墅社區(qū)暫未出現(xiàn)市場跟蹤中，廉江市房地產(chǎn)市場發(fā)展起步慢，2008年以前小區(qū)不成規(guī)模而且缺乏特色，樓盤占地面積大多是5000-30000平方米，加上由于自建房數(shù)量多，地塊零星開發(fā)成為市場主導，按照政府規(guī)劃，廉江市城市空間拓展向東和南面發(fā)展，雖然目前只有美景國際廣場占地250畝，總建69萬m2，我們在市場調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，在羅州大道西即將推出占地300畝的大型居住社區(qū)，這會大大的提升廉江的居住品質(zhì)，但是低密度的別墅社區(qū)暫未出現(xiàn)。（三）戶型面積適中總價有效控制市場調(diào)研中，廉江市商品房的二房單位集中在70-80平方米，總價為22-32萬元。三房單位是廉江市的主力戶型，面積集中在100-120平方米，總價為32-42萬元。綜觀廉江市各樓盤的戶型面積較為適中，總價得到有效的控制。（四）帶普通裝修交樓提高價值廉江市在售各樓盤都是帶普通裝修交樓，裝修價格大約在300元/㎡，提高了樓盤的價值。（六）本地消化明顯消費力逐步形成廉江市是縣級市，房地產(chǎn)市場具有明顯的本地消費特征，房地產(chǎn)目標客戶主要是來自與鄉(xiāng)鎮(zhèn)和城區(qū)的政府公務員、老師、醫(yī)生，私人老板，外出廣州、深圳等地的創(chuàng)業(yè)人士等。三、廉江市房地產(chǎn)市場展望（一）城市經(jīng)濟給房地產(chǎn)市場起推動作用從經(jīng)濟發(fā)展來看，目前廉江市全力推進佛山順德（廉江）產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移工業(yè)園建設，著力打造現(xiàn)代家電生產(chǎn)基地，同時承接湛江、廣西防城港兩個千萬噸大型鋼鐵基地的上下游項目，對接廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)，融入北部灣經(jīng)濟圈，擴大與東盟的合作，全力打造北部灣海洋經(jīng)濟區(qū)和環(huán)北部灣經(jīng)濟強市，未來經(jīng)濟的強勁發(fā)展動力，給房地產(chǎn)市場起了大力推動作用。（二）城市優(yōu)化高尚住宅受益按照廉江市政府2011年20個重點項目和十大民生工程，未來是進行創(chuàng)業(yè)路、工業(yè)大道改造、“一河兩岸”改造工程、西環(huán)大道的建設，家電會展中心的建設，推進中央商務生活區(qū)，五星級酒店項目的建設、從目前廉江一中、文化廣場、人民公園改造、中山路等一批項目竣工使用的來看，城市環(huán)境的優(yōu)化，高尚住宅受益。例如，在文化廣場就推出有御景城的高層項目。四、廉江市商業(yè)市場調(diào)研分析廉江市商業(yè)主要是分布在五一路、中山路、中環(huán)路一帶。五一路是傳統(tǒng)的商業(yè)街，主要經(jīng)營男士品牌服裝，大多為臨街商鋪，臨街商鋪租金為80元/平方米/月。中山路的商業(yè)是由廣隆超市為依托，是住宅裙樓的商業(yè)廣場，首層租金為50元/平方米/月，二層租金為40元/平方米/月，部分商鋪如果轉(zhuǎn)讓還需3萬元頂手費用。中環(huán)路一帶的商業(yè)是由永福購物中心、金隆時代廣場和建達廣場等商業(yè)裙樓組成，我們抽樣建達廣場進行調(diào)研，建達廣場首層租金為100-200元/平方米/月，以經(jīng)營手機、服裝等百貨類購物廣場形式。通過抽樣，目前在售的美景國際廣場臨街商鋪，售價約在15000元/平方米。但是目前，廉江市還沒有集購物、休閑、娛樂、餐飲、文化、服務、酒店功能集于一體的大型現(xiàn)代購物中心，這可以說明廉江市經(jīng)濟總量低，市區(qū)人口少，整體實力經(jīng)濟有待提高。五、廉江市樓盤抽樣調(diào)查樓盤名稱永?！で迦A園龍基花園項目位置廉江市羅州大道西廉江市羅州大道西開發(fā)商廉江市永福投資有限公司廉江市龍基地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目規(guī)模占地2.6萬m2，總建12萬m2，規(guī)劃10棟18層，約800戶規(guī)劃5棟9層帶電梯洋房物業(yè)類型18層小高層多層工程進度現(xiàn)樓現(xiàn)樓交樓時間即買即住即買即住主力戶型二房兩廳：86三房兩廳：114-118四房兩廳：131三房兩廳：120-130銷售均價4200元/平方米（送簡單裝修）3200元/平方米（送簡單裝修）銷售情況09年12月推出，總約800戶，目前售余20套，月售約50套300多套單位，已售余5套，月售約50套。目標客戶鄉(xiāng)鎮(zhèn)和城區(qū)的政府公務員、一中老師、私人老板，外出廣州、深圳等地的創(chuàng)業(yè)人士等鄉(xiāng)鎮(zhèn)和城區(qū)的政府公務員、一中老師、私人老板，外出廣州、深圳等地的創(chuàng)業(yè)人士等樓盤名稱美景國際廣場業(yè)基花園效果圖項目位置廉江市石城大道106號南盛小區(qū)旁開發(fā)商廉江市美景房地產(chǎn)有限公司廉江市業(yè)基房地產(chǎn)有限公司項目規(guī)模占地250畝，建筑69萬平方米占地5256畝m2，總建3萬m2，規(guī)劃4棟16層物業(yè)類型多層、小高層、高層小高層工程進度未封頂樁基礎交樓時間一期已售罄交樓，二期11年9月11年年底主力戶型三房兩廳：113-123四五房兩廳：145-150三房兩廳：116-127四房兩廳：140銷售均價3900元/平方米（送簡單裝修），商鋪15000元/平方米3600元/平方米（送簡單裝修）銷售情況一期400套售罄，二期1月推出，已售60%，月售60套內(nèi)部登記，已售20%目標客戶鄉(xiāng)鎮(zhèn)和城區(qū)的政府公務員、一中老師、私人老板，外出廣州、深圳等地的創(chuàng)業(yè)人士等鄉(xiāng)鎮(zhèn)公務員、私人老板、外出廣州、深圳等地的創(chuàng)業(yè)人士等樓盤名稱博士居宏鑫花園項目位置廉江市同濟南路34號廉江市環(huán)市北路開發(fā)商廉江市鴻森房地產(chǎn)有限公司廉江市宏鑫房地產(chǎn)有限公司項目規(guī)模規(guī)劃2棟9層帶電梯洋房規(guī)劃12棟12-13層帶電梯洋房物業(yè)類型多層小高層工程進度封頂封頂交樓時間11年9月11年9月主力戶型三房兩廳：90-123二房兩廳：76-79三房兩廳：96-114四房兩廳：140銷售均價3800元/平方米（送簡單裝修）3200元/平方米（送簡單裝修）銷售情況總108套，已售20套，月售5套總168套，已售120套，月售10套目標客戶鄉(xiāng)鎮(zhèn)和城區(qū)的政府公務員私人老板，外出廣州、深圳等地的創(chuàng)業(yè)人士等鄉(xiāng)鎮(zhèn)和城區(qū)的政府公務員私人老板，外出廣州、深圳等地的創(chuàng)業(yè)人士等樓盤名稱永達現(xiàn)代城項目位置廉江市環(huán)市東路開發(fā)商廉江市虹樺房地產(chǎn)有限公司項目規(guī)模規(guī)劃5棟12層帶電梯洋房物業(yè)類型小高層工程進度封頂交樓時間11年5月主力戶型二房兩廳：65-87三房兩廳：99-106四房兩廳：148-154銷售均價3100元/平方米（送簡單裝修）銷售情況總300套，已售90%，月售20套目標客戶鄉(xiāng)鎮(zhèn)和城區(qū)的政府公務員私人老板，外出廣州、深圳等地的創(chuàng)業(yè)人士等第三部分宗地評估分析一、宗地概況1.1掛牌出讓地塊的基本情況和規(guī)劃指標要求：掛牌出讓宗地位于廉江市區(qū)環(huán)市東路，面積為177784.05平方米，未平土，大部分為山地，宗地規(guī)劃用途為商業(yè)用地（汽車貿(mào)易），使用權年限為40年。宗地編號：云國土資告字(2011)002號宗地面積：177784.05平方米宗地坐落：廉江市區(qū)環(huán)市東路出讓年限：40年容積率：<2建筑密度(%)：≤40綠化率(%)：≥35建筑限高(米)：<20土地用途：商服用地投資強度：保證金：2500萬元起始價：9142.5659萬元加價幅度：10萬元掛牌開始時間：2011年04月13日08時00分掛牌截止時間：2011年04月27日16時00分用地情況：總用地面積：177784.05平方米，其中，代征道路用地約18900平方米用地周邊環(huán)境：東側(cè)、北側(cè)為山體，南臨環(huán)市東路（道路紅線位80米），西側(cè)為空地。用地使用性質(zhì)：商業(yè)（汽車貿(mào)易）可兼容辦公用地規(guī)劃設計要求：退東側(cè)、西側(cè)及北側(cè)用地邊界線不少于6米，退環(huán)市東路道路紅線不少于10米，車位要求≥1.0車位/100m21.2競買人范圍：中華人民共和國境內(nèi)外具有經(jīng)營汽車（含小汽車）銷售資格，注冊資金2000萬以上的企業(yè)，法人和其他組織，除法律，法規(guī)另有規(guī)定者外，均可參加競買；可獨立競買，也可聯(lián)合競買，聯(lián)合競買必須提供聯(lián)合競買協(xié)議書，注明出資比例，并承諾不分割土地使用權。1.3宗地使用條件和建設要求：本次掛牌出讓的宗地，委托方要求競買人在競得土地使用權后，需要建設五個國際知名品牌汽車4S店，買受人與國土資源局簽訂《國有土地使用權出讓合同》時，同時簽訂《國際知名品牌汽車4S店項目建設協(xié)議書》，該宗土地待競買人建設好五個國際知名品牌汽車4S店，經(jīng)驗收后才核發(fā)國有土地使用證。該宗地必須在半年內(nèi)動工建設，二年內(nèi)竣工。東風、日產(chǎn)怡城專營店瑧匯園（886畝）恒大城（160畝）項目地塊位于廉江市區(qū)北部郊區(qū)，東側(cè)靠近在建廉江市人民醫(yī)院，行政上屬于云城區(qū)，處于羅沙稔塘村與牧羊朱屋村交界處，南臨環(huán)市東路（過境公路），距西江干流六都港18公里，三茂鐵路云腰支線牧羊火車站800米，距離云城市中心大約4公里，距離行政中心大約5公里。市中心區(qū)域碧桂園（540畝）市委、市政府廉江市人民醫(yī)院（235畝）景瑞汽車城汽修、汽配廠項目地塊（267畝）二、宗地區(qū)位東風、日產(chǎn)怡城專營店瑧匯園（886畝）恒大城（160畝）項目地塊位于廉江市區(qū)北部郊區(qū)，東側(cè)靠近在建廉江市人民醫(yī)院，行政上屬于云城區(qū)，處于羅沙稔塘村與牧羊朱屋村交界處，南臨環(huán)市東路（過境公路），距西江干流六都港18公里，三茂鐵路云腰支線牧羊火車站800米，距離云城市中心大約4公里，距離行政中心大約5公里。市中心區(qū)域碧桂園（540畝）市委、市政府廉江市人民醫(yī)院（235畝）景瑞汽車城汽修、汽配廠項目地塊（267畝）環(huán)市東路（324國道）高壓線走向環(huán)市東路（324國道）高壓線走向宗地紅線圖三、宗地現(xiàn)狀宗地東側(cè)、北側(cè)為山體，南側(cè)臨環(huán)市東路、西側(cè)為空地。宗地東側(cè)有一處石料廢場，正南向為一處爛尾石材廠，地上有部分水泥墩。宗地上方有一組高壓線，橫跨東南向和西北向，如土地平整可能需要遷移。宗地的西向和正北向分別由一處凹地，落差估計達到2米左右，需要填土。宗地原為山體，山上植被一般，山體陡峭，可能存在一定不良工程地質(zhì)條件。從現(xiàn)場來看，宗地大部分為山地，土地未平整，目前不具備立即開發(fā)條件。高壓線宗地凹地宗地東面高壓線宗地凹地宗地東面宗地西面宗地西面宗地凹地環(huán)市東路宗地平臺環(huán)市東路宗地平臺四、地塊交通條件項目地塊周邊除環(huán)市東路外，暫無其他規(guī)劃道路，距西江干流六都港18公里，三茂鐵路云腰支線牧羊火車站800米，目前宗地交通條件一般，環(huán)市東路為過境公路，來往客車和貨車比較多，路面上粉塵比較大，空氣污染較為嚴重。五、地塊周邊配套項目地塊周邊除廉江市人民醫(yī)院外，暫無其他配套，目前沿環(huán)市東路北側(cè)大部分規(guī)劃為汽車貿(mào)易用地，目前已實際經(jīng)營的4S店大約4家左右，例如廉江市景瑞投資有限公司汽車城以重型汽車為主、怡誠專營店以東風和日產(chǎn)品牌為主，此外還有比亞迪、廣汽等汽車品牌；沿環(huán)市東路南側(cè)大部分經(jīng)營石材生意為主，項目地塊與廉江市中心區(qū)域的道路路面較差，空氣污染比較嚴重。從城市發(fā)展規(guī)劃看，廉江市區(qū)外擴是必然的選擇，宗地和人民醫(yī)院周邊石材廠改造和遷移是大勢所趨，因此未來3-5年項目周邊環(huán)境和配套將有所改善。六、項目SWOT分析1、優(yōu)勢——宗地占地267畝，規(guī)模適中，位于環(huán)市東路主干道上，有一定區(qū)位優(yōu)勢?！诘鼐嚯x市中心約4公里左右，區(qū)域位置較好，是城市未來擴展的地段。2、劣勢——宗地競買人資格要求具有經(jīng)營汽車（含小汽車）銷售資格，注冊資金2000萬以上企業(yè)，接受聯(lián)合競買，但不能分割土地使用權；——根據(jù)掛牌文件顯示：競買人在競得土地使用權后，需要建設五個國際知名品牌汽車4S店，買受人與國土資源局簽訂《國有土地使用權出讓合同》時，同時簽訂《國際知名品牌汽車4S店項目建設協(xié)議書》，該宗土地待競買人建設好五個國際知名品牌汽車4S店，經(jīng)驗收后才核發(fā)國有土地使用證。該宗地必須在半年內(nèi)動工建設，二年內(nèi)竣工；——項目地塊總用地面積177784.05平方米，其中，代征道路用地面積約18900平方米，道路占用土地面積比較大，但對區(qū)域交通條件改善也不大；——宗地靠近廉江市石材加工場和交易市場，周邊環(huán)境粉塵污染大；——宗地周邊配套較少，商業(yè)、居住氛圍較低；——宗地多為山體，地勢高、陡峭，需要平整的開發(fā)費用較大；——宗地上方有一組高壓線，橫跨東南向和西北向，如土地平整可能需要遷移。七、土地價格根據(jù)掛牌文件，項目地塊總用地面積1