某某前期介入服務(wù)與接管驗(yàn)收入住管理方案

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某工程前期介入服務(wù)與接納驗(yàn)收及入住管理方案

一、前期介入服務(wù)

將根據(jù)囑托方物業(yè)施工進(jìn)度的實(shí)際處境,對(duì)"××工程()"制訂科學(xué)、成熟、相應(yīng)的物業(yè)管理前期介入工作籌劃,并按籌劃和階段開展各項(xiàng)工作,為將來的物業(yè)管理工作順?biāo)扉_展打下堅(jiān)實(shí)的根基。

1、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

對(duì)于規(guī)劃設(shè)計(jì),物業(yè)管理前期參謀人員需要參與小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的議論,從管理的角度掃視規(guī)劃設(shè)計(jì)方案是否合理,力求使小區(qū)的設(shè)計(jì)便當(dāng)日后的物業(yè)管理工作。

*監(jiān)控和消控中心的設(shè)置;

*小區(qū)人車分流的設(shè)計(jì);

*公共照明開關(guān)設(shè)置位置;

*公共照明開關(guān)開閉形式;

*物業(yè)管理用房的位置設(shè)計(jì);

*小區(qū)垃圾房的設(shè)置;

*公共洗手間的設(shè)置;

*信報(bào)箱的設(shè)立;

*公共告示欄的配置;

*家用空調(diào)穿墻孔和室外機(jī)座位置的預(yù)留;

2、創(chuàng)辦施工階段

*提出設(shè)備的設(shè)置和服務(wù)方面的改善觀法及設(shè)計(jì)遺漏工程工程的建議;

*分析物業(yè)建立選料及安裝,改善設(shè)備使用效果,減輕后期管理的壓力;

*審查有關(guān)工程(包括綠化工程)的優(yōu)劣,供給改善觀法;

*供給機(jī)電安裝及能源調(diào)配的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理觀法;

*供給功能布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理觀法;

*扶助施工人員做好對(duì)房屋材質(zhì)方面的養(yǎng)護(hù),以制止施工對(duì)材質(zhì)造成損傷;

*提前熟諳房屋中的各種設(shè)備和線路,包括房屋內(nèi)部布局、管線布置及所用建材的性能;

*檢查工程施工進(jìn)度(根據(jù)需要參與建立期有關(guān)工程聯(lián)席會(huì)議和建筑師定期碰面會(huì)等);

*檢查前期工程的施工質(zhì)量,并就原設(shè)計(jì)中不合理但又可以更改的片面提出建議;

*合作設(shè)備安裝、管線布置,舉行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)視,確保安裝質(zhì)量;

*提出遺漏工程工程的建議;

*對(duì)小區(qū)公建配套設(shè)施設(shè)備的舉行探討,能夠使公建配套設(shè)施設(shè)備得志今后客戶的進(jìn)展需要和貫標(biāo)(ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等)需要,裁減投入本金和今后的物業(yè)管理本金。

3、竣工驗(yàn)收階段

參與囑托方的房屋、設(shè)備、設(shè)施的竣工驗(yàn)收,并建立驗(yàn)收檔案;

*察覺可能存在的施工隱患,并列出遺漏工程;

*參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗(yàn)收;

*制訂物業(yè)驗(yàn)收流程;

*指出工程缺陷,就革新方案的可能性及費(fèi)用提出建議。

4、物業(yè)銷售階段

制定合理的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),為物業(yè)銷售作好打定;

*售樓處及樣板房的保安、保潔指導(dǎo),模范服務(wù),建立良好的物業(yè)形象;

*委派物業(yè)專業(yè)人員現(xiàn)場(chǎng)解答客戶對(duì)小區(qū)物業(yè)管理方面的疑問;

*對(duì)物業(yè)人員和銷售人員舉行物業(yè)管理根基培訓(xùn)工作;

*供給有關(guān)售樓宣傳所需要的物業(yè)管理資料。

二、工程的接納驗(yàn)收

1)物業(yè)的接納驗(yàn)收是對(duì)新建物業(yè)竣工驗(yàn)收的再驗(yàn)收。

2)依據(jù)國(guó)家創(chuàng)辦部公布的《房屋接納驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》對(duì)已物業(yè)舉行以主體布局安好和得志使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn),它是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的一個(gè)重要步驟。

3)物業(yè)的接納驗(yàn)收不僅包括主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施,而且還包括道路、場(chǎng)地和環(huán)境綠化等,應(yīng)更加重視對(duì)綜合功能的驗(yàn)收。

a.公司選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精,對(duì)工作專心負(fù)責(zé)的工程技術(shù)人員加入驗(yàn)收工作;

b.既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度驗(yàn)收,也應(yīng)站在業(yè)戶的立場(chǎng)上,對(duì)物業(yè)舉行嚴(yán)格的驗(yàn)收,以維護(hù)業(yè)戶的合法權(quán)益;

c.接納驗(yàn)收中若察覺問題,要明確記錄在案,商定期限促使開發(fā)主體對(duì)存在的問題加以解決,直到完全合格;

d.落實(shí)物業(yè)的保修事宜。根據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定,由開發(fā)主體負(fù)責(zé)保修,向物業(yè)管理公司交付保修保證金,或由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)保修,開發(fā)主體一次性撥付保修費(fèi)用;

6)接納驗(yàn)收的作用

a.明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系

b.確保物業(yè)具備正常的使用功能,充分維護(hù)業(yè)戶的利益

c.為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件:通過物業(yè)的接納驗(yàn)收,一方面使工程質(zhì)量達(dá)成要求,裁減日常管理過程中的修理、養(yǎng)護(hù)工作量。另一方面根據(jù)接納有關(guān)物業(yè)的文件資料,可以摸清掌管物業(yè)的性能與特點(diǎn),預(yù)防管理中可能展現(xiàn)的問題,有利于籌劃安置好各項(xiàng)管理,為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造了條件。

三、入住管理方案

*提示業(yè)主在入伙前明白辦理入伙手續(xù)時(shí)應(yīng)帶的文件資料及打定工作

*為業(yè)主辦理入伙手續(xù)時(shí),應(yīng)程序順暢,手續(xù)完善,票據(jù)正規(guī)。

*即時(shí)完成入伙注記。

*受理代辦服務(wù)手續(xù)齊全、收費(fèi)合理、守時(shí)守約、保證質(zhì)量。

1、業(yè)主入伙流程

1)業(yè)主向售房單位/進(jìn)展商辦理售房手續(xù)后,簽訂售房合同并開出入伙通知書。

2)憑售房合同與入伙通知書到物業(yè)管理公司辦理入伙手續(xù)。

3)物業(yè)管理公司在審核資料無誤后,向業(yè)主介紹物業(yè)管理服務(wù)處境、收費(fèi)處境;代進(jìn)展商與業(yè)主簽訂《使用公約》。

6)若業(yè)主驗(yàn)房察覺并提出質(zhì)量問題,經(jīng)確認(rèn),填寫返修表送交進(jìn)展商,管理處應(yīng)輔助進(jìn)展商對(duì)房屋舉行整改后,請(qǐng)業(yè)主再次驗(yàn)房。

7)如需二次裝修的,需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。

8)業(yè)戶入伙流程圖如下圖。

2、租賃住戶入住流程

1)簽訂《租賃意向書》,并交付定金。如一次看中房子的可直接簽署租賃合同。

2)簽訂《租賃合同書》。合同應(yīng)附有《管理公約》等有關(guān)附件。

3)由物業(yè)管理公司工作人員帶業(yè)戶到現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收房屋,如察覺有房屋質(zhì)量問題的,由物業(yè)管理公司通知工程隊(duì)整改。

4)整改后或驗(yàn)收房屋沒問題,業(yè)戶就同物業(yè)管理公司簽驗(yàn)收單,并從物業(yè)管理公司領(lǐng)取房屋鑰匙。

5)交付押金和首期租金。

6)如需二次裝修的,需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。

3、入伙作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

*入伙接待工作應(yīng)做到細(xì)心、細(xì)心、百問不厭。

*入伙各項(xiàng)資料齊全,記錄模范完整,按戶建立業(yè)戶檔案。

*入伙各項(xiàng)收費(fèi)正確,做到日結(jié)月清、帳表相符。

*特約服務(wù)手續(xù)

齊全,收費(fèi)合理,守時(shí)守約,保證質(zhì)量。

*內(nèi)部手冊(cè)登記實(shí)時(shí),即時(shí)完成注記。

*入伙按戶匯總,次月5日前全部歸檔。

4、入伙作業(yè)規(guī)程

*由房產(chǎn)進(jìn)展商或物業(yè)管理部門向業(yè)戶發(fā)出入伙通知書。

*業(yè)戶攜帶購(gòu)房合同書、入伙通知書、入伙手續(xù)書前往指定地點(diǎn)辦理手續(xù)。

*業(yè)戶到管理處簽收入伙資料,付清物業(yè)管理費(fèi)用。

*由指定的業(yè)戶服務(wù)人員和修理技術(shù)人員陪伴業(yè)戶驗(yàn)房,抄錄水電表底數(shù)并共同確認(rèn)。

*業(yè)戶驗(yàn)房后若提出質(zhì)量問題,填質(zhì)量返修表,管理處加簽觀法后,由管理處輔助進(jìn)展商舉行工程質(zhì)量問題的返修工作。

*如進(jìn)展商或施工單位將工程質(zhì)量問題囑托物業(yè)管理公司返修時(shí),雙方須簽字確認(rèn)。

*業(yè)戶驗(yàn)房確認(rèn)后領(lǐng)取鑰匙,辦理簽收手續(xù)。

5、入伙作業(yè)檢查模范

為了保證××工程()入伙工作正常有序,管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)入伙工作的各個(gè)環(huán)節(jié)舉行檢查以保證工作模范和服務(wù)質(zhì)量。

1)集中入伙時(shí)管理處經(jīng)理每天巡查各個(gè)接待環(huán)節(jié),察覺問題,分析理由予以解決。每月4次抽查入伙資料、記錄,察覺不符合作業(yè)要求,用書面通知