房地產(chǎn)市場(chǎng)以及房地產(chǎn)價(jià)格影響因素分析

房地產(chǎn)市場(chǎng)以及房地產(chǎn)價(jià)格影響因素分析房地產(chǎn)市場(chǎng)是從事房產(chǎn)、土地的出售、租賃、買賣、抵押等交易活動(dòng)的場(chǎng)所或領(lǐng)域。房產(chǎn)包括作為居民個(gè)人消費(fèi)資料的住宅，也包括作為生產(chǎn)資料的廠房、辦公樓等。所以，住宅市場(chǎng)屬于生活資料市場(chǎng)的一部分，非住宅房產(chǎn)市場(chǎng)則是生產(chǎn)要素市場(chǎng)的一部分。房產(chǎn)也是自然商品，因而建立和發(fā)展從事房產(chǎn)交易的市場(chǎng)是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的要求。基本定義房產(chǎn)市場(chǎng)是以房產(chǎn)作為交易對(duì)象的流通市場(chǎng)，也是房屋商品交換關(guān)系的總和。房產(chǎn)市場(chǎng)流通的房產(chǎn)，是有一定的房屋所有權(quán)和使用權(quán)的房屋財(cái)產(chǎn)。狹義的房產(chǎn)，是指已經(jīng)脫離了房屋生產(chǎn)過程的屬于地上物業(yè)的房屋財(cái)產(chǎn)；廣義的房產(chǎn)，是指房屋建筑物與宅基地作為一個(gè)統(tǒng)一體而構(gòu)成的財(cái)產(chǎn)，亦包含相應(yīng)的土地使用權(quán)在內(nèi)。2市場(chǎng)行情價(jià)格變化2013年2月，是中國(guó)樓市的傳統(tǒng)淡季，然而國(guó)家統(tǒng)計(jì)局18日發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，2月份全國(guó)70個(gè)大中城市，房?jī)r(jià)全面上漲的就有66個(gè)，樓市呈現(xiàn)出一幅淡季不淡的景象。就新建商品住宅而言，從環(huán)比來看，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有1個(gè)，持平的城市有3個(gè)，上漲的城市有66個(gè)，最高漲幅為3.1%。從同比來看，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有8個(gè)，上漲的城市有62個(gè)，最高漲幅為8.2%。與新房相比，二手房市場(chǎng)同樣紅火。環(huán)比上漲的城市有66個(gè)，最高漲幅為2.2%；同比上漲的城市有49個(gè)，最高漲幅為6.7%。2014年，關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的看空言論驟然增多。地產(chǎn)危機(jī)爆發(fā)、樓市“崩盤”、樓市“拐點(diǎn)”、房企破產(chǎn)倒閉等詞句不斷地出現(xiàn)在紙媒和網(wǎng)絡(luò)上。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了十余年的高速發(fā)展之后，房地產(chǎn)企業(yè)們可能猛然間發(fā)現(xiàn)，他們身處在了一個(gè)新的十字路口。應(yīng)了那句話，潮水退去，才知道誰(shuí)在裸泳。眼下，各路房企分頭出擊，謀求淡市下的自我救贖，尋求再增長(zhǎng)的動(dòng)力。[1]

經(jīng)過多輪調(diào)研與監(jiān)測(cè)，有關(guān)部門認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上“供過于求”，未來將側(cè)重于“釋放住房需求”。此外，多個(gè)渠道的信息顯示，為了配合新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展需求，支持和鼓勵(lì)合理自住住房需求，有關(guān)部門將繼續(xù)發(fā)揮好市場(chǎng)化手段的作用，研究“繼續(xù)改善居民住房消費(fèi)的金融服務(wù)”。在釋放需求的具體方式上，多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在限購(gòu)層面，除一線城市外，限購(gòu)政策松綁可能成為趨勢(shì)。此外，應(yīng)繼續(xù)合理運(yùn)用信貸、稅收等市場(chǎng)化手段。此前諸多儲(chǔ)備政策已在醞釀，不排除下半年選擇合適時(shí)機(jī)釋放政策信號(hào)。中國(guó)證券報(bào)記者了解到，有關(guān)部門多次赴地方調(diào)研，除調(diào)研棚戶區(qū)改造和公租房建設(shè)之外，還對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體狀況進(jìn)行了解。上述業(yè)內(nèi)人士指出，在某次座談會(huì)上，有關(guān)部門曾對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)做出判斷，即市場(chǎng)總體上出現(xiàn)“供過于求”的現(xiàn)象，未來將側(cè)重于“釋放住房需求”。[2]

2014年以來，我國(guó)國(guó)房景氣指數(shù)逐月下滑，房地產(chǎn)投資增速顯著放緩，房地產(chǎn)銷售面積和銷售額同比大幅下滑，70個(gè)大中城市中房?jī)r(jià)下跌城市不斷增加。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的不斷加深，各地地方政府從6月開始取消限購(gòu)，不斷放松調(diào)控，央行也最終放松首套房認(rèn)定政策，釋放改善性需求。2015年，房地產(chǎn)新常態(tài)下的投資增速預(yù)期會(huì)進(jìn)一步下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整，房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)進(jìn)行合理回歸，開發(fā)商應(yīng)繼續(xù)以量換價(jià)，加快去庫(kù)存化。在長(zhǎng)效機(jī)制未完全建立前，差異化行政調(diào)控政策不應(yīng)完全從一線城市退出。地方救市應(yīng)考慮長(zhǎng)期效果，讓市場(chǎng)在資源配置中發(fā)揮決定作用。[3]

2012年數(shù)據(jù)2012年1-11月，全國(guó)商品房銷售面積與銷售額均同比增長(zhǎng)，累計(jì)銷售額為53526億元，同比增長(zhǎng)9.1%，自8月起由下降轉(zhuǎn)為上升且增幅不斷擴(kuò)大，累計(jì)銷售面積為91750萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2.3%，為2012年以來首次同比上升，但增速低于去年同期銷售額和銷售面積增速分別為16.0%和8.5%。單月來看，全國(guó)商品房銷售額、銷售面積分別在6月和7月結(jié)束了2011年四季度以來的持續(xù)下降，保持同比上升且增幅擴(kuò)大，11月增速分別為38%和30%，是2012年單月最高水平。2012年1-11月，各類城市成交量均有所增長(zhǎng)，其中過去兩年受影響程度大的一線城市回升力度最為顯著，同比增長(zhǎng)36.5%；二、三線城市同比分別增長(zhǎng)28.6%和15.3%。與歷年同期相比，各類城市月均成交量均為2008年以來僅低于2009年的次高水平，其中一線城市與2009年同期相比降幅超過40%，二線城市下降11.7%，而三線城市基本與2009年水平持平，僅下降2.6%。3基本分類土地歷來都是生產(chǎn)要素，因而從事土地買賣、租賃、抵押活動(dòng)的地產(chǎn)市場(chǎng)，也是生產(chǎn)要素市場(chǎng)的組成部分。在中國(guó)，城市土地歸國(guó)家所有，農(nóng)村土地歸集體所有，永久出讓土地所有權(quán)是不允許的。因此，一般說來，地產(chǎn)市場(chǎng)的交易活動(dòng)是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓或租賃。房地產(chǎn)市場(chǎng)按照不同標(biāo)準(zhǔn)，不同方法，可作出不同的分類。《新婚姻法》使樓市快速發(fā)展，達(dá)到上漲趨勢(shì)。交易對(duì)象從交易對(duì)象區(qū)分，房產(chǎn)市場(chǎng)可劃分為住宅市場(chǎng)與非住宅市場(chǎng)兩大類。住宅市場(chǎng)是房產(chǎn)市場(chǎng)的主體，根據(jù)住宅的檔次，可細(xì)分為豪華型、舒適型、經(jīng)濟(jì)實(shí)用型和保障型四個(gè)不同層次的市場(chǎng)。非住宅用房市場(chǎng)進(jìn)而可細(xì)分為辦公、商用、廠房、倉(cāng)庫(kù)等具體市場(chǎng)。組成要素（1）土地使用市場(chǎng)。是按國(guó)家對(duì)城市土地使用權(quán)的有償出讓和獲得土地使用權(quán)者將開發(fā)的土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的場(chǎng)所。（2）房產(chǎn)市場(chǎng)。是指房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等交易場(chǎng)所，包括房屋現(xiàn)貨和期貨的交易場(chǎng)所。（3）房地產(chǎn)資金市場(chǎng)。是指通過銀行等金融機(jī)構(gòu)，用信貸、抵押貸款、住房?jī)?chǔ)蓄、發(fā)行股票、債券、期票，以及開發(fā)企業(yè)運(yùn)用商品房預(yù)售方式融資等市場(chǎng)行為。（4）房地產(chǎn)勞務(wù)市場(chǎng)。是指物業(yè)管理，室內(nèi)外裝飾、維修、設(shè)計(jì)等活動(dòng)的市場(chǎng)。（5）房地產(chǎn)技術(shù)信息市場(chǎng)。房產(chǎn)流通（1）房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)又稱土地一級(jí)市場(chǎng)（土地出讓市場(chǎng)），是土地使用權(quán)出讓的市場(chǎng)，即國(guó)家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國(guó)有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國(guó)有土地后出讓給使用者的市場(chǎng)。房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)是由國(guó)家壟斷的市場(chǎng)。（2）二級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)，又稱增量房地產(chǎn)市場(chǎng)。是指生產(chǎn)者或者經(jīng)營(yíng)者把新建、初次使用的房屋向消費(fèi)者轉(zhuǎn)移，主要是生產(chǎn)者或者經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者之間的交易行為。（3）三級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)，又稱存量房地產(chǎn)市場(chǎng)。是購(gòu)買房地產(chǎn)的單位和個(gè)人，再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或租賃的市場(chǎng)。也就是房地產(chǎn)再次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場(chǎng)，也包括房屋的交換。二、三級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的延伸和擴(kuò)大，起促進(jìn)市場(chǎng)繁榮的作用。4主要特點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求的高度層次性和差別性由于人口、環(huán)境、文化、教育、經(jīng)濟(jì)等因素的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)在各個(gè)區(qū)域間的需求情況各不相同，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給和需求的影響所及往往限于局部地區(qū)，所以，房地產(chǎn)市場(chǎng)的微觀分層特性也較為明顯。具體表現(xiàn)在，土地的分區(qū)利用情況造成地區(qū)及一個(gè)城市的不同分區(qū)，不同分區(qū)內(nèi)房產(chǎn)類型存在差異，同一分區(qū)內(nèi)建筑檔次也有不同程度的差異存在。多樣性房地產(chǎn)市場(chǎng)上進(jìn)行交易的商品不僅有各種各樣的、不同用途的建筑物，還包括與其相關(guān)的各種權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的交易。交易方式不僅有買賣、租賃，還有抵押、典當(dāng)及其他的讓渡方式雙重性由于房地產(chǎn)可以保值、增值，有良好的吸納通貨膨脹的能力，因而作為消費(fèi)品的同時(shí)也可用作投資品。房產(chǎn)的投資性將隨著收入的提高得到進(jìn)一步的拓展。不平衡性房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的不平衡狀態(tài)是經(jīng)常會(huì)發(fā)生的。雖然價(jià)格和供求等市場(chǎng)機(jī)制會(huì)產(chǎn)生調(diào)整供求之間的非均衡態(tài)的作用，但隨著諸多市場(chǎng)因素的發(fā)展變化，原有的均衡態(tài)將不斷被打破，因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求之間的不平衡性將長(zhǎng)時(shí)期存在，而均衡始終只能是相對(duì)的。股票市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)不是一個(gè)全國(guó)統(tǒng)一市場(chǎng)，而是一個(gè)分散的、區(qū)域性分割的市場(chǎng)。中國(guó)地域遼闊，各地發(fā)展極不平衡。每個(gè)地區(qū)的收入水平、經(jīng)濟(jì)狀況、地理環(huán)境和文化背景的差異，決定各自房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)、供求關(guān)系和價(jià)格水平的不同。因而中央不可能像調(diào)節(jié)股票市場(chǎng)那樣，直接調(diào)節(jié)區(qū)域性的房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)開發(fā)是地方經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展規(guī)劃的一個(gè)有機(jī)部分。房地產(chǎn)業(yè)是政府監(jiān)管最嚴(yán)的行業(yè)之一。因?yàn)檎刂仆恋?，它通過土地供應(yīng)和城建規(guī)劃，把住房發(fā)展納入其中，從而直接控制該地區(qū)的住房發(fā)展模式。一個(gè)樓盤從選址、設(shè)計(jì)、建造、驗(yàn)收到銷售，幾乎每一個(gè)環(huán)節(jié)都要經(jīng)過地方政府的嚴(yán)格審批和監(jiān)督。顯然，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的微觀調(diào)控已經(jīng)是地方政府的職責(zé)范圍5主要作用房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行社會(huì)再生產(chǎn)的基本條件，并可帶動(dòng)建筑業(yè)、建材工業(yè)等諸多產(chǎn)業(yè)發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)通過市場(chǎng)機(jī)制，及時(shí)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的價(jià)值和使用價(jià)值，可提高房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)房地產(chǎn)資源的有效配置和房產(chǎn)建設(shè)資金的良性循環(huán)。房產(chǎn)市場(chǎng)能引導(dǎo)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)合理化，有利于改善居住條件，提高居民的居住水平。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)體系中最有代表性，也是最重要的部分，處于主體地位。6調(diào)控作用第一，政府的職責(zé)在于制定科學(xué)的能夠有效保護(hù)競(jìng)爭(zhēng)的規(guī)則。房地產(chǎn)市場(chǎng)既具有普通商品市場(chǎng)運(yùn)行的一般特征，又具有土地的有限性、房產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)性、資本的密集性，以及受地理位置影響等特殊性。此外，中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)交易的時(shí)間較短，不到20年的時(shí)間，還處于起步階段，房地產(chǎn)的投資主體和需求主體在相當(dāng)大的程度上還帶有一定的盲目性。這些都要求盡快制定和完善中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)法律制度，既防止壟斷，又防止過度競(jìng)爭(zhēng)；既促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，又有效地防止其盲目性，以確保房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律有序運(yùn)行。第二，由于中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于發(fā)育的初期階段，政府的主要職責(zé)就是要保護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)育。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)的不成熟性和諸多幼稚性，大多與市場(chǎng)發(fā)育不成熟有關(guān)，因此，政府的重要職責(zé)就是保護(hù)和引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育，而不能將它一棍子打死。當(dāng)然，政府保護(hù)和引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育，并不意味著政府要直接參與或代替市場(chǎng)，而是要保持政府的獨(dú)立性。如果政府直接參與市場(chǎng)，就難以保持其公正的“裁判員”身份，就難以制定公正客觀的規(guī)則和制度。不少地方政府熱衷于搞經(jīng)營(yíng)城市。經(jīng)營(yíng)城市本身無可厚非，但一些政府借經(jīng)營(yíng)城市之名，實(shí)則行開發(fā)房地產(chǎn)之實(shí)，或站在開發(fā)商的立場(chǎng)上搞舊房拆遷、圈占農(nóng)民土地，再加上長(zhǎng)期以來，中國(guó)的土地實(shí)行批租制，沒有采取公開的競(jìng)價(jià)招標(biāo)制度，導(dǎo)致土地市場(chǎng)的混亂，因此，也需要轉(zhuǎn)變政府職能。第三，充分運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求。在一般情況下，政府調(diào)控市場(chǎng)，主要是運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段，經(jīng)濟(jì)手段需要通過具體的經(jīng)濟(jì)政策來實(shí)施，包括財(cái)政政策、金融政策等。從中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求總量來看，價(jià)格上揚(yáng)表明房地產(chǎn)總量處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。要抑制價(jià)格的過快上漲，一方面要加大開發(fā)力度，增加供給；另一方面，要控制需求?？刂菩枨蟛⒉皇强刂埔话愕囊约彝ゾ幼槟康牡南M(fèi)性需求，而是要控制以投機(jī)或炒作為目的的需求。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，即使對(duì)投機(jī)性需求或炒作性需求進(jìn)行抑制，也不宜采取行政辦法，而是要充分運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段，如提高房貸利率，課以較高的稅率，從而增大投機(jī)成本，減少投機(jī)性需求。從房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求結(jié)構(gòu)來看，中國(guó)存在著結(jié)構(gòu)性失衡。一方面，有大量住宅賣不出去，空置率越來越高。據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國(guó)積壓1年以上的商品房面積超過了1億平方米。另一方面，經(jīng)濟(jì)適用房嚴(yán)重供不應(yīng)求。房地產(chǎn)開發(fā)商為了獲得豐厚的利潤(rùn)回報(bào)，對(duì)開發(fā)大面積的高檔商品房樂此不疲，對(duì)小面積的經(jīng)濟(jì)適用房則不感興趣。要解決結(jié)構(gòu)性失衡，就需要增加開發(fā)商開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房的比例，而且嚴(yán)格限制以經(jīng)濟(jì)適用房的名義開發(fā)超大面積住宅或?qū)⒔?jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)變?yōu)槠胀ㄉ唐贩俊Ｒ虼?，可采取?duì)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房征收較低的稅率，對(duì)修建豪華住宅要征收高額稅率；對(duì)購(gòu)買普通商品房征收較低稅率，對(duì)購(gòu)買豪華住宅則征收高額稅率。第四，將對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的“暗補(bǔ)”改為“明補(bǔ)”。中國(guó)采取先補(bǔ)貼開發(fā)商并要求以較低價(jià)格賣給中低收入家庭的方式開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房。其結(jié)果，要么是開發(fā)商不執(zhí)行政府的規(guī)定，私自抬高價(jià)格，以普通商品房的價(jià)格賣給需求者；要么富人躋身其中，享受不該享受的優(yōu)惠政策，不少地方已經(jīng)出現(xiàn)一些家庭擁有多套經(jīng)濟(jì)適用房的現(xiàn)象，就是明證。要解決經(jīng)濟(jì)適用房的錯(cuò)位現(xiàn)象，就需要將“暗補(bǔ)”改為“明補(bǔ)”，由補(bǔ)給開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)橹苯友a(bǔ)給中低收入者群體，中低收入者家庭可以完全按照市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買住宅。第五，要及時(shí)準(zhǔn)確地發(fā)布房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，推進(jìn)國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)改革，以避免盲目投資。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，單個(gè)的房地產(chǎn)企業(yè)不可能及時(shí)準(zhǔn)確地收集房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，這就要求政府跟蹤房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)變化，及時(shí)發(fā)布信息，以便企業(yè)能夠準(zhǔn)確掌握信息，作出決策。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)主體對(duì)政府發(fā)出的市場(chǎng)信號(hào)要有靈敏反應(yīng)。如果市場(chǎng)主體對(duì)政府信號(hào)不靈敏或沒有反應(yīng)，政府對(duì)市場(chǎng)的調(diào)控就會(huì)失效。中國(guó)的房地產(chǎn)投資中相當(dāng)多屬于國(guó)有企業(yè)，而國(guó)有企業(yè)由于產(chǎn)權(quán)改革不到位，法人治理結(jié)構(gòu)不健全，激勵(lì)和約束機(jī)制缺失，對(duì)于盲目投資所產(chǎn)生的損失可以不負(fù)責(zé)任，因而必然對(duì)市場(chǎng)信號(hào)反應(yīng)遲鈍或沒有反應(yīng)。從民營(yíng)投資主體來看，他們往往更多地注重短期利益，缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光，在一定程度上產(chǎn)生了盲從行為。因此，要建立房地產(chǎn)投資主體對(duì)政府信號(hào)的靈敏反應(yīng)機(jī)制，就需要深化國(guó)有和民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)的改革，建立現(xiàn)代企業(yè)制度。7易漲難跌財(cái)經(jīng)證券評(píng)論員郭施亮發(fā)表評(píng)論指出，一般而言，房?jī)r(jià)是由土地價(jià)格和建筑物價(jià)格構(gòu)成。對(duì)于土地價(jià)格，我們不由自主就會(huì)聯(lián)想到土地出讓金。先給大家看兩組數(shù)據(jù)，一組是4月份的財(cái)政收入情況。另外一組是4月份的土地出讓金收入情況。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，4月份中央財(cái)政收入為5357億元，同比下降2.2%。而地方財(cái)政收入是6074億元，同比增長(zhǎng)14.7%。另外，有資料顯示4月一線城市的土地出讓金同比上漲11.2%，此增速明顯擴(kuò)大。

以前期的國(guó)五條為例，當(dāng)時(shí)條款中明確大幅提高首套貸款利率以及對(duì)出售自有住房按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。然而，從今年三月下旬各地方頒布的細(xì)則措施來看，僅有北京勉強(qiáng)執(zhí)行上述的條款，其余城市基本沒有有效執(zhí)行?？梢姡?dāng)前中國(guó)房?jī)r(jià)出現(xiàn)易漲難跌的格局主要受到兩大因素的影響，其一是各項(xiàng)調(diào)控政策基本不會(huì)有效執(zhí)行；其二是地方對(duì)土地出讓金依賴嚴(yán)重，無法自拔。摘要：近幾年來中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展突飛猛進(jìn),并且?guī)?dòng)了其他行業(yè)的發(fā)展,在解決我國(guó)居民住房問題,推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面起著重要的作用。然而,房地產(chǎn)市場(chǎng)的過快發(fā)展,帶來了一系列問題,尤其是房地產(chǎn)價(jià)格問題備受社會(huì)各界關(guān)注。本文從房地產(chǎn)價(jià)格的相關(guān)理論出發(fā),分析影響房地產(chǎn)價(jià)格的相關(guān)因素,并運(yùn)用成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)為依據(jù),從實(shí)證角度分析了具有代表意義的因素對(duì)普通住宅價(jià)格的影響。最后通過對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)政策的分析,找出房地產(chǎn)政策與價(jià)格形成的關(guān)系,并對(duì)調(diào)控我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)提出政策建議。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格；形成因素；政策建議Abstract:Inrecentyears,therapiddevelopmentofChina’srealestateindustryandotherindustriesledtothedevelopmentofresidentialhousinginsolvingproblems,andpromoteeconomicdevelopmentplaysanimportantrole.However,theexcessivedevelopmentoftherealestatemarket,bringingarangeofissues,particularlyrealestatepricesconcerntoourcommunity.Inthispaper,thetheoryofrealestateprices,analyzingtherelevantfactorsaffectingtherealestatepricesandtherealestatemarketasthebasisfortheuseofChengdu,fromanempiricalpointofviewofthesignificanceofthefactorsthatarerepresentativeoftheaverageresidentialprices.Finally,theanalysisofChina'srealestatepolicytofindouttherealestatepolicyandtherelationshipbetweenpriceformation,andregulatorypolicyrecommendationsoftherealestatemarket.

Keywords:realestateprices;formfactors;policyrecommendations分析背景：房地產(chǎn)是人類賴以生存和生活的基礎(chǔ)和載體,房地產(chǎn)業(yè)則是我國(guó)當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展主要體現(xiàn)在住宅市場(chǎng)的快速發(fā)展上,由于住宅產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高,它的發(fā)展帶動(dòng)了建材、冶金、紡織、化工、機(jī)械、交通、郵電通信、家電家具等許多行業(yè)的發(fā)展,為這些產(chǎn)業(yè)提供了立足的場(chǎng)所,擴(kuò)大了對(duì)這些產(chǎn)業(yè)的社會(huì)需求。因此,房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)無疑起到了舉足輕重的作用,特別是我國(guó)1998年在全國(guó)范圍內(nèi)取消“實(shí)物分配福利房“的房屋制度以來,房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了完全的市場(chǎng)化、社會(huì)化階段,并且得到了快速的發(fā)展。2001年一2010年中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資總額分別每年比上年增長(zhǎng)27.3%、22.8%、30.3%、28.1%、19.8%、21.8%、30.2%。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展也帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,據(jù)投入產(chǎn)出模型測(cè)算,每100億元房地產(chǎn)投資可以誘發(fā)國(guó)民經(jīng)濟(jì)各部門的產(chǎn)出286億元,其中誘發(fā)建筑業(yè)產(chǎn)出90.76億元、制造業(yè)123.61億元、采礦業(yè)16.64億元、電力煤氣自來水供應(yīng)業(yè)6.59億元。另外房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,離不開金融業(yè)的融資支持,而房地產(chǎn)市場(chǎng)又是金融業(yè)借貸資本的最大出路。近幾年來，房地產(chǎn)價(jià)格急劇上漲，使得房地產(chǎn)問題變得異常尖銳。今年的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和十七大以及年初的兩會(huì)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展持有肯定的表述，房地產(chǎn)業(yè)在促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定健康增長(zhǎng)，全面改善城鄉(xiāng)居民居住狀況發(fā)揮了巨大的作用，最近幾年房地產(chǎn)發(fā)展的情況可以看得出來，城鄉(xiāng)住宅的建筑量每年保持在13億平方米，城鎮(zhèn)是5.5—6億平方米，竣工量是很大的。過去有廠房集中建房，商品房的比例不大，最近的比例很多，達(dá)到了80%。人均住房面積大幅度的提升，1978年人均居住面積是2.6平方米左右，現(xiàn)在已經(jīng)達(dá)到了27平方米/人均，這在世界上也是令人矚目的。人均住房面積的增長(zhǎng)是伴隨著人口快速增加提升的，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展給國(guó)民經(jīng)濟(jì)以及人民生活帶來的積極影響，包括對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率，最高峰達(dá)到了5.2%，平均水平是4.5%。房地產(chǎn)業(yè)是一國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要部門，住房是國(guó)民的基本生活資料，因此房地產(chǎn)價(jià)格既是一國(guó)經(jīng)濟(jì)狀態(tài)的指示器，又是高度關(guān)系民生和社會(huì)安定和諧的重大社會(huì)問題。一、房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析；（一）、自身因素；所謂自身因素,是指那些反映房地產(chǎn)本身的實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位狀況的因素。包括房地產(chǎn)的位置、地質(zhì)條件、地形、地勢(shì)、建筑物本身等。（二）、環(huán)境因素；影響房地產(chǎn)價(jià)格的環(huán)境因素,是指那些對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)周圍的物理形狀因素。主要包括大氣環(huán)境、聲覺環(huán)境、水文環(huán)境、視覺環(huán)境和衛(wèi)生環(huán)境。（三）、人口因素；1、人口數(shù)量；房地產(chǎn)價(jià)格與人口數(shù)量的關(guān)系非常密切。當(dāng)人口數(shù)量增加時(shí),對(duì)房地產(chǎn)的需求就會(huì)增加,房地產(chǎn)價(jià)格也就會(huì)上漲;而當(dāng)人口數(shù)量減少時(shí),對(duì)房地產(chǎn)的需求就會(huì)減少,房地產(chǎn)價(jià)格也就會(huì)下落。2、人口素質(zhì)；人們的文化教育水平、生活質(zhì)量和文明程度,可以引起房地產(chǎn)價(jià)格的變化。人類社會(huì)隨著文明發(fā)達(dá)、文化進(jìn)步,公共服務(wù)設(shè)施必然日益完善和普遍,同時(shí)對(duì)居住環(huán)境也必然力求寬敞舒適,凡此種種都足以增加對(duì)房地產(chǎn)的需求,從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格升高。如果一個(gè)地區(qū)中居民的素質(zhì)低、構(gòu)成復(fù)雜、社會(huì)秩序欠佳,人們多不愿意在此居住,則該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格必然低落。3、家庭人口規(guī)模；這里所說的家庭人口規(guī)模,是指全社會(huì)或某一地區(qū)的家庭平均人口數(shù).家庭人口規(guī)模發(fā)生變化,即使人口總量不變,也將引起居住單位數(shù)的變動(dòng),從而引起需用住房數(shù)量的變動(dòng),隨之導(dǎo)致房地產(chǎn)需求的變化而影響房地產(chǎn)價(jià)格。（四）、經(jīng)濟(jì)因素；主要有經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r,儲(chǔ)蓄、消費(fèi)、投資水平,財(cái)政收支及金融狀況,利率,物價(jià)(特別是建筑材料價(jià)格)、建筑人工費(fèi),居民收入等。（五）、社會(huì)因素；影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會(huì)因素,主要有政治安定狀況、社會(huì)治安狀況、房地產(chǎn)投機(jī)和城市化。1、政治安定狀況；政治安定狀況是指有不同政治觀點(diǎn)的黨派、團(tuán)體的沖突情況,現(xiàn)行政權(quán)的穩(wěn)固程度等。一般來說,政治不安定則意味著社會(huì)可能動(dòng)蕩,這會(huì)影響人們投資、置業(yè)的信心,從而會(huì)造成房地產(chǎn)價(jià)格低落。2、社會(huì)治安狀況；社會(huì)治安狀況是指偷竊、搶劫、強(qiáng)奸、綁架、殺人等方面的刑事犯罪情況。房地產(chǎn)所處的地區(qū)如果經(jīng)常發(fā)生此類犯罪案件,則意味著人們的生命財(cái)產(chǎn)缺乏保障,因此會(huì)造成房地產(chǎn)價(jià)格低落。3、房地產(chǎn)投機(jī)；房地產(chǎn)投機(jī)是指不是為了使用而是為了再出售(或再購(gòu)買)而暫時(shí)購(gòu)買(或出售)房地產(chǎn),利用房地產(chǎn)價(jià)格的漲落變化,以期從價(jià)差中獲利的行為。一般來說,房地產(chǎn)投機(jī)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響可能出現(xiàn)3種情況；(1)引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲；(2)引起房地產(chǎn)價(jià)格下跌；(3)起著穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的作用；4、城市化；城市化又稱城鎮(zhèn)化、都市化,是當(dāng)今重要的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象之一,但由于人們對(duì)城市的概念理解不一,對(duì)城市化的解釋和度量方法也相差很大。（六）、行政因素；影響房地產(chǎn)價(jià)格的行政因素,是指那些影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度、政策、法律法規(guī)、行政行為等方面的因素,主要有房地產(chǎn)制度、房地產(chǎn)價(jià)格政策、行政隸屬變更、特殊政策、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、稅收政策、交通管制。（七）、心理因素；心理因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響有時(shí)是不可忽視的。影響房地產(chǎn)價(jià)格的心理因素主要有下列幾個(gè):(1)購(gòu)買或出售心態(tài)；(2)個(gè)人欣賞趣味(偏好)；(3)時(shí)尚風(fēng)氣；(4)接近名家住宅心理。房地產(chǎn)需求者遍尋適當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn),當(dāng)選定了合意的房地產(chǎn)后,如該房地產(chǎn)的擁有者無出售之意,則房地產(chǎn)需求者必須以高出正常價(jià)格為條件才可能改變其惜售的原意,因此,如果達(dá)成交易,成交價(jià)格自然會(huì)高于正常價(jià)格。二、政策因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成的影響；（一）、土地政策；土地是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要因素,由于土地的稀缺性,國(guó)家對(duì)土地方面一直采取比較嚴(yán)格的政策,包括對(duì)土地出讓的程序進(jìn)行規(guī)范、對(duì)土地出讓進(jìn)行監(jiān)察。目的是為了慎重合法地使用每一寸土地,加強(qiáng)國(guó)家對(duì)土地所有權(quán)的調(diào)控以及中央對(duì)地方政府的監(jiān)督,按照政策對(duì)土地價(jià)格的影響不同可分成以下類別:1、土地使用權(quán)出讓方式的規(guī)范對(duì)土地價(jià)格的影響；在傳統(tǒng)土地使用制度下,嚴(yán)禁買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地,可能使地租、地價(jià)根本不存在。改革土地使用制度和住房制度,推行住宅商品化、社會(huì)化,就使房地產(chǎn)價(jià)格顯現(xiàn)出來,反映客觀的市場(chǎng)供求狀況。2、地監(jiān)管的規(guī)范對(duì)土地價(jià)格的影響；關(guān)于土地出讓和利用的監(jiān)管方面,自2002年以來,國(guó)家制定若干政策進(jìn)行規(guī)范,在地方土地的出讓、利用、征收等方面,國(guó)家進(jìn)行必要的監(jiān)督和管制。實(shí)踐證明,這些政策是必要的,并且對(duì)規(guī)范我國(guó)土地價(jià)格,遏止地方政府的尋租行為具有積極的作用。土地政策對(duì)土地價(jià)格的形成具有一定的影響,而土地是房地產(chǎn)的主要組成部分,因此,土地價(jià)格的變化也就是房地產(chǎn)開發(fā)成本的變化。（二）、金融政策；房地產(chǎn)市場(chǎng)中買賣雙方都離不開資金的支持,因此金融政策對(duì)住房?jī)r(jià)格有很大的影響。就金融政策與房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系進(jìn)行分析:1、利率的調(diào)控與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系；利率是利息率的簡(jiǎn)稱,是指金融資本的增加額和本金的比值。利率按支付對(duì)象可分為存款利率和貸款利率。我國(guó)的金融政策多表現(xiàn)為利率政策,利率政策調(diào)節(jié)主要包括調(diào)整存款利率、貸款利率和存款準(zhǔn)備金率三種途徑。以下對(duì)各種情形對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響做詳細(xì)分析：(1)存款利率調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響；理論上當(dāng)存款利率上調(diào)時(shí),會(huì)吸引其他投資市場(chǎng)中的部分資金,作為新興的房地產(chǎn)投資模式,也或多或少受到存款利率的影響,主要表現(xiàn)為存款利率升高,會(huì)使得炒房群體減少,從而對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生一定影響,當(dāng)然,就目前情況而言,這種影響是微弱的,因?yàn)橥顿Y房地產(chǎn)的收益要遠(yuǎn)大于存款的收益,并且投資房地產(chǎn)相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較低。(2)貸款利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響；①貸款利率調(diào)整影響房地產(chǎn)的需求,從而影響房地產(chǎn)價(jià)格。②貸款利率影響房地產(chǎn)的供給,從而影響房地產(chǎn)價(jià)格。(3)存款準(zhǔn)備金率上調(diào)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響；存款準(zhǔn)備金是指金融機(jī)構(gòu)為保證客戶提取存款和資金清算需要而準(zhǔn)備的在中央銀行的存款。當(dāng)社會(huì)支出及投資受到存款準(zhǔn)備金率變化的影響而變化時(shí),房地產(chǎn)投資就會(huì)間接的受到影響,從而可能引起房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)。2、其他金融政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響；這類政策主要包括對(duì)金融信貸的管理、對(duì)按揭首付比例的規(guī)范、對(duì)社會(huì)保障住房開發(fā)的相關(guān)優(yōu)惠等措施。該類措施對(duì)于遏制炒房、保障住房和限制開發(fā)具有重要的意義,從而影響房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)。（三）、稅收政策；稅收手段是財(cái)政政策的主要手段,它是通過稅種和稅率的變動(dòng)來調(diào)節(jié)社會(huì)總供給和總需求。一般來說,住房領(lǐng)域涉及的稅種主要有房地產(chǎn)開發(fā)稅、契稅、營(yíng)業(yè)稅、土地使用稅、土地增值稅、房地產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅等。房地產(chǎn)稅收政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有重要的影響,特別對(duì)于遏制投機(jī)和房地產(chǎn)泡沫具有重要的作用。在最近三年里,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展極為迅速,房?jī)r(jià)漲幅巨大,國(guó)家為了規(guī)范房地產(chǎn)稅收,發(fā)揮稅收的調(diào)控作用,制定了一系列稅收政策,對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格起到了一定的影響。三、調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的政策建議；（一）、加強(qiáng)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的指導(dǎo)；我國(guó)房地產(chǎn)商開發(fā)房地產(chǎn)的利潤(rùn)率達(dá)到30%左右,而發(fā)達(dá)國(guó)家一般不超過10%。由此可見,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)商賺取的屬于暴利范疇,是有背于社會(huì)主義原則的。（二）、發(fā)揮國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)公司的引導(dǎo)作用；由于房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該算是自然壟斷行業(yè),與人民的生活息息相關(guān),因此國(guó)家應(yīng)對(duì)該行業(yè)進(jìn)行控制。利用行政手段,如果發(fā)揮不好,政府失靈,那么調(diào)控的目的也難以達(dá)到。因此采用經(jīng)濟(jì)手段,利用國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)公司,符合國(guó)家政策進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)。同時(shí)和其他房地產(chǎn)公司開展競(jìng)爭(zhēng),價(jià)格公道。這樣在競(jìng)爭(zhēng)中可以讓房地產(chǎn)開發(fā)商逐漸合市場(chǎng),走向正軌,并且還能直接保障國(guó)家住房開發(fā)政策的實(shí)施。（三）、調(diào)整中央與地方之間的事權(quán)與財(cái)權(quán)，強(qiáng)化對(duì)政策執(zhí)行的監(jiān)管力度；我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控執(zhí)行不利，很大程度上是由于地方政府的政策執(zhí)行不利，而這深層次的原因還在于我國(guó)還沒有完全理順中央和地方之間的關(guān)系，中央與地方之間的事權(quán)和財(cái)權(quán)沒有得到明確的劃分，地方的事權(quán)多而財(cái)權(quán)少，才產(chǎn)生了諸如“土地財(cái)政”、過度依賴房地產(chǎn)投資等短期行為。所以，我國(guó)應(yīng)該加快中央與地方之間事權(quán)與財(cái)權(quán)的調(diào)整，給予地方事權(quán)相對(duì)