2005年重慶市南方東銀置地羅廠灣項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告

中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)南方東銀置地羅廠灣項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告前言本項(xiàng)目位于南岸銅元局板塊，根據(jù)項(xiàng)目小戶型樓盤市場(chǎng)定位的指導(dǎo)思路，本案的市場(chǎng)研究，重點(diǎn)圍繞本項(xiàng)目初步定位是否符合區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展與競(jìng)爭(zhēng)的分析論證，主要通過(guò)下幾個(gè)層面進(jìn)行分析闡述：1、通過(guò)對(duì)近兩年南岸區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的數(shù)據(jù)分析，判斷未來(lái)兩年區(qū)域發(fā)展的整體走勢(shì)；2、通過(guò)對(duì)南岸區(qū)小戶型市場(chǎng)在售典型競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的深入調(diào)查，分析當(dāng)前區(qū)域小戶型市場(chǎng)的特點(diǎn)；3、通過(guò)對(duì)南岸區(qū)待售項(xiàng)目調(diào)查，判斷2007年區(qū)域小戶型市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境；4、通過(guò)外區(qū)域小戶型個(gè)案的產(chǎn)品研究，為本項(xiàng)目的產(chǎn)品研發(fā)提供市場(chǎng)依據(jù)；5、通過(guò)針對(duì)性的消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)查，分析消費(fèi)者市場(chǎng)的主流需求特征，為本項(xiàng)目的產(chǎn)品研發(fā)提供消費(fèi)需求依據(jù)。第一部分：競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)調(diào)查分析一、南岸區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r1、2003年——2005年南岸區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況2、南岸區(qū)與主城其他區(qū)域的投資對(duì)比近幾年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)地區(qū)江北區(qū)、九龍坡區(qū)、南岸區(qū)和渝北區(qū)，2005年的投資規(guī)模均大幅上揚(yáng)，其中，南岸區(qū)近兩年的投資同比增長(zhǎng)23%，開(kāi)發(fā)投資金額相對(duì)平穩(wěn)。3、2005年重慶主城各區(qū)域人均房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額對(duì)比（單位：元/人）從房地產(chǎn)人均投資額看，2005年渝北區(qū)的房地產(chǎn)人均投資額穩(wěn)居第一，其次是南岸區(qū)與江北區(qū)，同時(shí)相應(yīng)印證了目前重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)較為活躍的幾個(gè)區(qū)域，相對(duì)說(shuō)明了南岸區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始了新的一輪個(gè)人開(kāi)發(fā)投資熱潮。4、2003年—2005年南岸區(qū)銷售面積統(tǒng)計(jì)南南岸區(qū)2005年銷售面積突破200萬(wàn)方，同比增長(zhǎng)28.8%，與主城各區(qū)橫向比較，南岸區(qū)在2005年占據(jù)主城總銷售面積的16%，位列第二位，系列成交數(shù)據(jù)表明，南岸房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始逐步回暖，市場(chǎng)需求開(kāi)始逐步釋放。5、2003年—2005年南岸區(qū)商品房銷售金額（單位：億元）2005年南岸區(qū)商品房總銷售金額59.98億元，同比增長(zhǎng)48.25%，占據(jù)主城市場(chǎng)總銷售金額的15%，位列第二位，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)南北相爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)日趨激烈。6、重慶主城區(qū)商品房銷售均價(jià)對(duì)比分析（數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶房管局）單位：元/平方米）南岸區(qū)商品房成交均價(jià)位居第五位，是主城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，在“吃、住在南岸”的口號(hào)號(hào)召下，南岸區(qū)房?jī)r(jià)一路攀升；橫向比較，北部新區(qū)商品房成交均價(jià)在重慶市場(chǎng)可謂鶴立雞群，聚集的高品質(zhì)樓盤成為該區(qū)高價(jià)位的有力支撐，其次是渝中區(qū)、北部新區(qū)、沙坪壩區(qū)。7、分析結(jié)論：南岸房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展加速趨勢(shì)明顯，2006年在茶園新區(qū)大規(guī)模開(kāi)發(fā)的推動(dòng)造勢(shì)與銅元局、經(jīng)開(kāi)區(qū)、南濱路持續(xù)開(kāi)發(fā)發(fā)展背景下，南岸區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)得到了市場(chǎng)的強(qiáng)烈關(guān)注。初步預(yù)計(jì)2007年南岸房地產(chǎn)市場(chǎng)放量將突破350萬(wàn)平米。2007年6月菜園壩大橋的建設(shè)通車將打破南岸與渝中區(qū)的交通瓶頸，大大縮短南岸區(qū)對(duì)外交通的車程距離，同時(shí)輕軌3號(hào)線一期工程的將在07年年底開(kāi)工，將在一定程度上提升南岸區(qū)的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力，擴(kuò)大區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)外輻射力，因此2007年將成為南岸房地產(chǎn)市場(chǎng)的回歸年。備注：（菜園壩大橋工程由菜園壩大橋正橋、菜園壩立交、南岸蘇家壩立交、南城隧道、南城立交及海銅路改造工程組成，全長(zhǎng)4公里，主橋設(shè)六線行車道、雙線城市輕軌、雙側(cè)人行道，主橋設(shè)計(jì)基準(zhǔn)年限為100年。輕軌三號(hào)線從巴南魚洞至環(huán)城北路（空港開(kāi)發(fā)區(qū)），全長(zhǎng)約60公里，由南向北將巴南、南岸、渝中、江北、北部新區(qū)銜接起來(lái)。一期工程起于南岸二塘交通大學(xué)止于江北龍頭寺，全長(zhǎng)約21公里。目前部分節(jié)點(diǎn)工程已開(kāi)工建設(shè)，其中江北機(jī)場(chǎng)站、龍頭寺火車站、觀音橋站已完工，菜園壩大橋和嘉陵江節(jié)點(diǎn)正在施工。輕軌三號(hào)線將與路網(wǎng)中的軌道交通一號(hào)線、二號(hào)線、環(huán)線、六號(hào)線相交換乘，并與市內(nèi)長(zhǎng)途汽車站、公交樞紐、鐵路客站以及江北機(jī)場(chǎng)組成大型綜合換乘樞紐。）二、南岸區(qū)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)調(diào)查（一）在售典型個(gè)案調(diào)查項(xiàng)目名稱南源居地理位置

南岸區(qū)南四路中段(海德大酒店旁)開(kāi)發(fā)商重慶鼎昌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)管理公司

項(xiàng)目規(guī)劃占地面積2.3萬(wàn)方綠

化

率30%總建筑面積10萬(wàn)平方米容

積

率4.41車位數(shù)量總戶數(shù)1060套左右建筑形態(tài)高層園林綠化特色現(xiàn)代園林項(xiàng)目配套幼兒園，緊臨南坪三號(hào)步行街，內(nèi)自造時(shí)尚步行街區(qū)。周邊配套交通、銀行、市場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校、其它中小學(xué):珊瑚實(shí)驗(yàn)小學(xué)、輔仁路小學(xué)、110中學(xué)、南坪中學(xué)、重慶工商大學(xué)、教育學(xué)院,綜合商場(chǎng):新世紀(jì)、重百、華聯(lián)、好又多、人人樂(lè)、麥德龍、百盛,醫(yī)院:區(qū)人民醫(yī)院,其他:海德酒店、汽車交易市場(chǎng)、宏聲酒店、餐飲一條街、南坪3號(hào)步行街開(kāi)售情況當(dāng)期開(kāi)盤時(shí)間

06

年

8月

19

日□尚未開(kāi)盤

目前工程進(jìn)度主體未封頂目前工程進(jìn)度樓盤交房時(shí)間

07年12

月

31

日預(yù)計(jì)開(kāi)盤時(shí)間銷售率65%預(yù)計(jì)開(kāi)盤價(jià)格價(jià)格水平整體均價(jià)3600元/平方米推出套數(shù)902套左右開(kāi)盤價(jià)格3300元/平方米現(xiàn)時(shí)價(jià)格3800元/平方米最低價(jià)格3100元/平方米最高價(jià)格3900元/平方米戶型戶型面積范圍比例銷售率熱銷戶型面積單間配套27.26～34.91㎡49%60%34.91、27.26一房38.64～45㎡30%50%38.64二房65.78～74㎡14%44%65.78、68.78三房90.13㎡7%84%90.13結(jié)構(gòu)比例平層錯(cuò)層夾層躍層一房100%0%0%0%二房100%0%0%0%三房100%0%0%0%其它裝修標(biāo)準(zhǔn)□毛坯

項(xiàng)目名稱龍湖·觀山水·MINI公館地理位置

南岸區(qū)鵝公巖大橋南橋頭開(kāi)發(fā)商龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司物業(yè)管理公司

龍湖物業(yè)管理公司項(xiàng)目規(guī)劃占地面積130畝綠

化

率60%總建筑面積35萬(wàn)方容

積

率3.93車位數(shù)量總戶數(shù)800建筑形態(tài)高層園林綠化特色現(xiàn)代園林項(xiàng)目配套小區(qū)內(nèi)部配套:室內(nèi)恒溫游泳池星級(jí)會(huì)所周邊配套交通、銀行、市場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校、其它觀山水項(xiàng)目總占地130畝，位于鵝公巖大橋南橋頭至高點(diǎn)，該地塊像一個(gè)半島伸入江中，長(zhǎng)江在這里呈V字型，幾面均可看江。開(kāi)售情況當(dāng)期開(kāi)盤時(shí)間

06

年

7月

□尚未開(kāi)盤目前工程進(jìn)度未封頂目前工程進(jìn)度樓盤交房時(shí)間

08

年12

月

預(yù)計(jì)開(kāi)盤時(shí)間銷售率77%預(yù)計(jì)開(kāi)盤價(jià)格價(jià)格水平整體均價(jià)3900元/平方米推出套數(shù)290套左右開(kāi)盤價(jià)格3780元/平方米現(xiàn)時(shí)價(jià)格3900元/平方米最低價(jià)格3500元/平方米最高價(jià)格4060元/平方米戶型戶型面積范圍比例銷售率熱銷戶型面積二房56～68㎡70%79%56、66三房77、78㎡30%70%77結(jié)構(gòu)比例平層錯(cuò)層夾層躍層二房100%0%0%0%三房100%0%0%0%其它裝修標(biāo)準(zhǔn)□毛坯項(xiàng)目名稱金陽(yáng)·羅馬假日地理位置

南岸區(qū)經(jīng)開(kāi)區(qū)青龍路36號(hào)開(kāi)發(fā)商重慶潤(rùn)邦置業(yè)有限公司物業(yè)管理公司

項(xiàng)目規(guī)劃占地面積30萬(wàn)平方米

綠

化

率31%總建筑面積150萬(wàn)方容

積

率4．99車位數(shù)量總戶數(shù)2700建筑形態(tài)點(diǎn)式高層園林綠化特色歐洲園林風(fēng)情項(xiàng)目配套小區(qū)內(nèi)部配套:35000平方米中庭花園,游泳池,健身跑道,羽毛球場(chǎng),籃球場(chǎng),垂釣水區(qū),燒烤區(qū),羅馬假日幼兒園周邊配套交通、銀行、市場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校、其它幼兒園:南坪中學(xué)、專屬配套社區(qū)小學(xué)，專屬配套幼兒園。,綜合商場(chǎng):麥德龍超市、格調(diào)街區(qū)，電影院等，讓你擁有無(wú)限便利。銀行:工商銀行?，F(xiàn)已開(kāi)通的公交車有361、373、809、468、372、354、365等開(kāi)售情況當(dāng)期開(kāi)盤時(shí)間

06年

7月

29

日□尚未開(kāi)盤目前工程進(jìn)度

未封頂目前工程進(jìn)度樓盤交房時(shí)間

07年12月

30日預(yù)計(jì)開(kāi)盤時(shí)間銷售率25%預(yù)計(jì)開(kāi)盤價(jià)格價(jià)格水平整體均價(jià)3400元/平方米推出套數(shù)2212套開(kāi)盤價(jià)格3200元/平方米現(xiàn)時(shí)價(jià)格3450元/平方米最低價(jià)格2910元/平方米最高價(jià)格3650元/平方米戶型戶型面積范圍比例銷售率熱銷戶型面積一房37～38㎡34%24%37二房56～77㎡55%30%67三房86㎡11%8%結(jié)構(gòu)比例平層錯(cuò)層夾層躍層一房100%0%0%0%二房100%0%0%0%三房100%0%0%0%其它裝修標(biāo)準(zhǔn)□毛坯

□裝修：價(jià)格水平

500

元/平方米項(xiàng)目名稱天龍廣場(chǎng)3期地理位置南岸區(qū)南坪正街1號(hào)天龍城市花園后開(kāi)發(fā)商重慶天龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)管理公司

天龍物業(yè)管理有限公司項(xiàng)目規(guī)劃占地面積6.8萬(wàn)方綠

化

率23.2%總建筑面積約14萬(wàn)平方米容

積

率4.39車位數(shù)量259總戶數(shù)2000多建筑形態(tài)高層園林綠化特色現(xiàn)代園林項(xiàng)目配套幼兒園、衛(wèi)生保健所、會(huì)所、層頂花園、老年活動(dòng)中心、棋牌室、文娛室周邊配套交通、銀行、市場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校、其它好又多，人人樂(lè)超市，位于南坪大轉(zhuǎn)盤，各條公交線路一應(yīng)俱全開(kāi)售情況當(dāng)期開(kāi)盤時(shí)間

06年

5月

22日□尚未開(kāi)盤目前工程進(jìn)度未封頂目前工程進(jìn)度樓盤交房時(shí)間

07年12

月

31日預(yù)計(jì)開(kāi)盤時(shí)間銷售率94.8%預(yù)計(jì)開(kāi)盤價(jià)格價(jià)格水平整體均價(jià)3500元/平方米推出套數(shù)600套左右開(kāi)盤價(jià)格3100元/平方米現(xiàn)時(shí)價(jià)格3500元/平方米最低價(jià)格2380元/平方米最高價(jià)格3600元/平方米戶型戶型面積范圍比例銷售率熱銷戶型面積一房34.47—37.67㎡80%95%二房64.27㎡10%93%三房結(jié)構(gòu)比例平層錯(cuò)層夾層躍層一房100%0%0%0%二房100%0%0%0%三房其它裝修標(biāo)準(zhǔn)□毛坯

□裝修：價(jià)格水平

元/平方米項(xiàng)目名稱學(xué)府大道69號(hào)山宅七棟地理位置

南岸區(qū)海棠溪七公里開(kāi)發(fā)商重慶交院江南大學(xué)城置業(yè)有限公司重慶天景置業(yè)有限公司物業(yè)管理公司

深圳金地物業(yè)管理有限公司項(xiàng)目規(guī)劃占地面積16.05萬(wàn)平米綠

化

率35.00％總建筑面積17.99萬(wàn)平米容

積

率1.12

車位數(shù)量625總戶數(shù)1461建筑形態(tài)多層,小高層園林綠化特色山景項(xiàng)目配套商業(yè)街、會(huì)所、幼兒園、游泳池等周邊配套交通、銀行、市場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校、其它中小學(xué):重慶巴蜀實(shí)驗(yàn)學(xué)校；重慶交通學(xué)院等。開(kāi)售情況當(dāng)期開(kāi)盤時(shí)間

05年

10

月

26日□尚未開(kāi)盤目前工程進(jìn)度外立面裝修目前工程進(jìn)度樓盤交房時(shí)間

07年3

月

日預(yù)計(jì)開(kāi)盤時(shí)間銷售率85%預(yù)計(jì)開(kāi)盤價(jià)格價(jià)格水平整體均價(jià)3400元/平方米推出套數(shù)600套左右開(kāi)盤價(jià)格3280元/平方米現(xiàn)時(shí)價(jià)格3400元/平方米最低價(jià)格3280元/平方米最高價(jià)格3800元/平方米戶型戶型面積范圍比例銷售率熱銷戶型面積一房49.95㎡5%100%49.95二房70～74㎡33%86%72.21三房91～146㎡55%80%89.64躍層141～173㎡7%78%結(jié)構(gòu)比例平層錯(cuò)層夾層躍層一房100%0%0%0%二房100%0%0%0%三房89%0%0%11%其它裝修標(biāo)準(zhǔn)□毛坯項(xiàng)目名稱云滿庭C地理位置

南岸區(qū)明佳路33號(hào)開(kāi)發(fā)商融僑錦江(重慶)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司物業(yè)管理公司

重慶融僑錦江物業(yè)有限公司項(xiàng)目規(guī)劃占地面積7.60萬(wàn)平米綠

化

率32.16%總建筑面積24.23萬(wàn)平米容

積

率4.13車位數(shù)量585總戶數(shù)1384戶左右建筑形態(tài)點(diǎn)式高層、板式小高層園林綠化特色現(xiàn)代園林項(xiàng)目配套小區(qū)內(nèi)部配套:情景泳池、高爾夫推桿場(chǎng)地、,綜合商場(chǎng)周邊配套交通、銀行、市場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校、其它沃爾瑪南坪店,其他:南岸商業(yè)街、會(huì)展中心交通問(wèn)題：輕軌3號(hào)線。目前風(fēng)臨洲已開(kāi)通的公交線路為：361、808、839開(kāi)售情況當(dāng)期開(kāi)盤時(shí)間

06

年

11月

15日□尚未開(kāi)盤目前工程進(jìn)度主體上升目前工程進(jìn)度樓盤交房時(shí)間07年9

月

30

日預(yù)計(jì)開(kāi)盤時(shí)間銷售率54.4%預(yù)計(jì)開(kāi)盤價(jià)格價(jià)格水平整體均價(jià)3500元/平方米推出套數(shù)510套左右開(kāi)盤價(jià)格3450元/平方米現(xiàn)時(shí)價(jià)格3500元/平方米最低價(jià)格3150元/平方米最高價(jià)格3700元/平方米戶型戶型面積范圍比例銷售率熱銷戶型面積二房70.77～75㎡48%60%70.77三房107～127㎡52%40%111.31結(jié)構(gòu)比例平層錯(cuò)層夾層躍層二房100%0%0%0%三房100%0%0%0%其它裝修標(biāo)準(zhǔn)□毛坯

□裝修：價(jià)格水平

元/平方米項(xiàng)目名稱東原·檀香山地理位置

南岸區(qū)南岸區(qū)白鶴路108號(hào)開(kāi)發(fā)商重慶迪馬實(shí)業(yè)股份有限公司物業(yè)管理公司

嘉合美物業(yè)管理公司項(xiàng)目規(guī)劃占地面積32畝綠

化

率35%總建筑面積12萬(wàn)平方米容

積

率4.99車位數(shù)量392總戶數(shù)1081建筑形態(tài)高層園林綠化特色東南亞風(fēng)情項(xiàng)目配套游泳池、幼兒園、便利店等周邊配套交通、銀行、市場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校、其它麥德龍、南坪中學(xué)、重慶市第六人民醫(yī)院開(kāi)售情況當(dāng)期開(kāi)盤時(shí)間

06年

11

月

18日□尚未開(kāi)盤目前工程進(jìn)度

目前工程進(jìn)度樓盤交房時(shí)間

08年06月

30日預(yù)計(jì)開(kāi)盤時(shí)間銷售率38%預(yù)計(jì)開(kāi)盤價(jià)格價(jià)格水平整體均價(jià)3300元/平方米推出套數(shù)582套左右開(kāi)盤價(jià)格3100元/平方米現(xiàn)時(shí)價(jià)格3350元/平方米最低價(jià)格3100元/平方米最高價(jià)格3380元/平方米戶型戶型面積范圍比例銷售率熱銷戶型面積一房46.08㎡28%45%46.08二房67.28～80.24㎡55%35%71、67三房76～103.47㎡17%40%76結(jié)構(gòu)比例平層錯(cuò)層夾層躍層一房100%0%0%0%二房100%0%0%0%三房100%0%0%0%其它裝修標(biāo)準(zhǔn)□毛坯

（二）待售項(xiàng)目介紹1、云天物業(yè)錦繡前程項(xiàng)目位于南源居旁，項(xiàng)目總體量近10萬(wàn)方，定位為純小戶型社區(qū)，主力戶型以兩房和三房為主；戶型結(jié)構(gòu)方面，除普通平層外，還設(shè)置有大量的夾層產(chǎn)品，與東海長(zhǎng)洲夾層產(chǎn)品基本一致，預(yù)計(jì)2007年正式推出。2、融僑·蘋果城位于重慶工商大學(xué)旁，由9棟點(diǎn)式高層組成，總建筑面積約19萬(wàn)平米，長(zhǎng)產(chǎn)品線項(xiàng)目。一期推出1、8、9三棟共748戶，其中1、9號(hào)樓三梯十一戶，以42平米一房和68平米兩房為主；8號(hào)樓兩梯六戶，以92-112平米三房為主，66平米兩房作為點(diǎn)綴。戶型類型套內(nèi)面積（㎡）總套數(shù)所占比例舒適三房110-118889.7%緊湊三房90-10222024.3%舒適二房80626.8%緊湊二房52-6833436.9%一房一廳4120222.3%3、巨成·龍灣位于羅馬假日旁，定位為傳統(tǒng)中式風(fēng)格，預(yù)計(jì)為長(zhǎng)產(chǎn)品線定位，有部分小戶型產(chǎn)品推出，地塊容積率為5，總體量約30萬(wàn)方。4、雄鷹項(xiàng)目（1）項(xiàng)目地址：南岸經(jīng)開(kāi)區(qū)銅元局（2）總占地面積：13537平米（3）總建筑面積：76591.72平米（4）建筑密度：20.27%（5）綠地面積：4088.2平米（6）建筑形態(tài)：2棟超高層（41+1F）（7）總戶數(shù)：858戶（8）戶型面積與配比（9）單層平面5、鑫茂源·E時(shí)代位于南岸四公里立交旁，緊鄰競(jìng)地·溯源閣、駿逸·藍(lán)山，由10棟高層組成，總占地面積約5萬(wàn)平米，總建筑面積約20萬(wàn)平米，其中，住宅建筑面積約15萬(wàn)平米，定位為重慶首個(gè)勁酷精英生活領(lǐng)地，產(chǎn)品以中小戶型為主，戶型設(shè)計(jì)方面引入了躍層產(chǎn)品，且戶型面積比較合理，其中64平米左右的躍層兩房是其主力戶型之一。6、七季城，位于學(xué)府大道，總建筑面積80萬(wàn)方，高層產(chǎn)品，預(yù)計(jì)將于2007年推出。7、佳仁四公里項(xiàng)目，總建筑面積約4萬(wàn)方，小戶型產(chǎn)品。（三）調(diào)研分析結(jié)論1、區(qū)域小戶型供需分析——在售項(xiàng)目項(xiàng)目名稱羅馬假日東原檀香山南源居美堤雅城·琴灣合計(jì)體量（萬(wàn)m2）301210961——待售項(xiàng)目項(xiàng)目名稱E時(shí)代蘋果城云天項(xiàng)目巨成龍灣雄鷹項(xiàng)目山水長(zhǎng)天合計(jì)體量（m2）20萬(wàn)19萬(wàn)1030萬(wàn)7萬(wàn)6萬(wàn)92萬(wàn)分析：——統(tǒng)計(jì)表明，目前片區(qū)在售及待售小戶型項(xiàng)目近12個(gè)，總體放量近200萬(wàn)方。在售項(xiàng)目中，羅馬假日已售近5.5萬(wàn)方，東原檀香山已售近2萬(wàn)方，南源居、琴灣等已售近10萬(wàn)方，片區(qū)待去化量近190萬(wàn)方?！缈紤]南濱路、南坪中心、彈子石等板塊項(xiàng)目小戶型放量，可以肯定在南坪小戶型產(chǎn)品待消化量超過(guò)200萬(wàn)方?！?005年南岸商品房成交近200萬(wàn)方，年成交增長(zhǎng)率以20%計(jì)（2004-2005年度，南岸商品房成交增長(zhǎng)率為22.8%），預(yù)計(jì)今年南坪商品房成交量約240萬(wàn)方?！?007年，南岸小戶型產(chǎn)品待消化量即超過(guò)200萬(wàn)方，而區(qū)域商品房年成交量?jī)H維持在240萬(wàn)方左右，即使明年南坪區(qū)域市場(chǎng)行情變好、成交量大幅提高，小戶型產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈亦是不爭(zhēng)之事實(shí)。結(jié)論：區(qū)域市場(chǎng)總體上供大于需，在本案產(chǎn)品打造上，創(chuàng)新是關(guān)鍵，且性價(jià)比必須超越大多數(shù)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，方可在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中勝出。2、消費(fèi)者（1）典型項(xiàng)目成交客戶分析金陽(yáng)金陽(yáng)·羅馬假日分布區(qū)域：南坪55%，九龍坡12%，渝中13%，江北9%年齡特征：青年群體68%，中老年群體32%購(gòu)買目的：自用80%，投資20%東原·東原·檀香山分布區(qū)域：南坪70%，九龍坡、渝中20%年齡特征：青年群體30%，中老年群體60%購(gòu)買目的：自用90%，投資10%購(gòu)買目的：自用85%，投資15%購(gòu)買目的：自用90%，投資10%年齡特征：青年群體15%，中年群體65%，老年群體20%分布區(qū)域：南坪60%，九龍坡10%、渝中15%、區(qū)縣15%購(gòu)買目的：自用90%，投資10%年齡特征：青年群體15%，中年群體65%，老年群體20%分布區(qū)域：南坪60%，九龍坡10%、渝中15%、區(qū)縣15%云滿庭B、C、D云滿庭B、C、D備注：青年群體年齡階段為20-35歲，中老群體年齡則在35歲以上——區(qū)域分布方面，南坪客戶占絕對(duì)主力，主城其它區(qū)域中九龍坡和渝中區(qū)所占比例相對(duì)較大，區(qū)縣客戶所占比例亦比較高?！挲g分布方面，根據(jù)項(xiàng)目自身定位有所差異，如羅馬假日以青年群體為主，云滿庭、東原·檀香山以中年群體為主?！?gòu)買目的方面，自用客戶所占比例相當(dāng)高，投資客戶所占比例比較低。結(jié)論：南北城市干道、菜園壩大橋?qū)⒂?007年6月通車，南岸區(qū)（特別是銅元局）的對(duì)外輻射力將有所提升，可以肯定渝中、九龍坡、江北三區(qū)客戶比例會(huì)有所提升，這對(duì)本案非常有利。隨著南岸區(qū)的日趨成熟，區(qū)縣購(gòu)房客戶數(shù)量還會(huì)有所提升，如本案產(chǎn)品具有足夠高的性價(jià)比，應(yīng)該能夠有所斬獲。國(guó)家系列調(diào)控政策頒布后，投資客戶數(shù)量有較大萎縮，結(jié)合本案先天條件，建議將本案定位為居住型社區(qū)更為合理。3、戶型分析（1）戶型面積根據(jù)項(xiàng)目特征，大體上可將小戶型產(chǎn)品分為兩類：一類是品質(zhì)居家型產(chǎn)品，如云滿庭、競(jìng)地·溯源閣等；一類緊湊經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品，如羅馬假日、南源居等。戶型面積區(qū)間對(duì)照表：一房套內(nèi)面積（m2）兩房套內(nèi)面積（m2）三房套內(nèi)面積（m2）典型項(xiàng)目品質(zhì)居家型45-5072-7895以上云滿庭緊湊經(jīng)濟(jì)型36-4256-6875-95羅馬假日——對(duì)上述兩類產(chǎn)品的市場(chǎng)接受度，不能簡(jiǎn)單用“好”和“壞”進(jìn)行評(píng)判，檀香山舒適兩房接受度低，云滿庭舒適兩房銷售卻比較理想；羅馬假日緊湊一房銷售不太理想，檀香山一房開(kāi)盤銷售卻比較理想……——戶型面積相近，接受程度較高者多為設(shè)計(jì)合理、亮點(diǎn)突出的產(chǎn)品，如檀香山76平米三房，由于增加了一個(gè)輔助功能空間，接受程度非常高?！送猓鐓^(qū)定位對(duì)產(chǎn)品的接受度影響比較大，如羅馬假日的青年社區(qū)定位，成交客戶多為青年群體，而融僑半島綜合性社區(qū)的定位，則對(duì)居家型客戶吸引力比較大?！傮w來(lái)看，戶型面積較小、戶型設(shè)計(jì)合理者一般銷售比較順暢，如檀香山的76平米三房，MINI公館56平米的兩房等。結(jié)論：對(duì)本案而言，控制面積是基礎(chǔ)，通過(guò)合理的創(chuàng)新手段，打造戶型亮點(diǎn)才是關(guān)鍵。（2）戶型配比金陽(yáng)·金陽(yáng)·羅馬假日一房：兩房：三房=34%：55%：11%東原·檀香山南源居一房：兩房：三房=28%：55%：17%單間：一房：兩房：三房=49%：30%：14%：7%雄鷹項(xiàng)目單間：一房：兩房：三房=5%：47%：46%：2%——典型項(xiàng)目中，大部分項(xiàng)目以兩房為主，所占比例最高達(dá)55%；一房次之，所占比例最高達(dá)47%；三房和單間配套受項(xiàng)目定位影響，所占比例差異較大，如南源居、雄鷹項(xiàng)目三房所占比例未超過(guò)10%，而羅馬假日、東原·檀香山則未配置一房?！Y(jié)合本案地塊特征，三房和單間配套戶型的配置應(yīng)謹(jǐn)慎考慮。考慮到本案居住屬性更強(qiáng)，因此建議盡量不設(shè)置單間配套戶型；本案規(guī)模不大，景觀用地非常有限，因此建議盡量少做三房，套數(shù)比控制在8%以下最佳。（3）戶型結(jié)構(gòu)及亮點(diǎn)金陽(yáng)金陽(yáng)·羅馬假日陽(yáng)光房陽(yáng)光房?jī)墒覂蓮d雙衛(wèi)東原·檀香山功能房東原·檀香山功能房三室兩廳單衛(wèi)美堤雅城美堤雅城·琴灣空中院館六米挑空六米挑空空中院館六米挑空六米挑空一室一廳兩室兩廳鑫茂源鑫茂源·E時(shí)代層高5.7米可變空間層高5.7米可變空間一室一廳兩室一廳——羅馬假日兩房設(shè)置有陽(yáng)光房，完善了戶型使用功能，使其更具情趣，客戶接受度比較高?！赖萄懦恰で贋承≤S戶型，六米空高陽(yáng)臺(tái)、院館設(shè)計(jì)，豐富了產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，雖然部分空間還存在瑕疵，地段比較差，但由于亮點(diǎn)比較突出，亦取得了不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)。——東原·檀香山假三房（76平米），功能齊全但非常經(jīng)濟(jì)，開(kāi)盤銷售非常理想，而普通三房客戶接受度則要低得多?！蚊础時(shí)代，南湖片區(qū)的又一規(guī)模純小戶型社區(qū)，與羅馬假日相比，其產(chǎn)品亮點(diǎn)比較突出，如64平米左右的躍層兩房，不僅填補(bǔ)了片區(qū)60-65平米兩房稀缺的市場(chǎng)空白，更是通過(guò)空間變化強(qiáng)化了產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，可以預(yù)見(jiàn)正常情況下其銷售業(yè)績(jī)肯定要超出羅馬假日。結(jié)論：無(wú)論是在滯銷項(xiàng)目還是在旺銷項(xiàng)目中，戶型面積控制好、設(shè)計(jì)合理、特點(diǎn)突出者，客戶接受度往往比較好，對(duì)本案而言，在其它優(yōu)勢(shì)并不突出的情況下，除控制戶型面積外，戶型亮點(diǎn)的打造是下一步工作的重點(diǎn)。（4）外區(qū)域小戶型結(jié)構(gòu)及亮點(diǎn)分析瑪雅上層瑪雅上層一室一廳平層戶型43.86平米花園露臺(tái)花園露臺(tái)景觀陽(yáng)臺(tái)景觀陽(yáng)臺(tái)一室一廳躍層戶型：44.58平米金科金科·SOHO景觀陽(yáng)臺(tái)景觀陽(yáng)臺(tái)雪梨澳鄉(xiāng)雪梨澳鄉(xiāng)入戶花園入戶花園躍層戶型：57平米入戶花園入戶花園平層戶型：36平米諾丁陽(yáng)光諾丁陽(yáng)光入戶花園休閑陽(yáng)臺(tái)躍層戶型：99平米可變?cè)吼^可變?cè)吼^平層戶型：77平米——瑪雅上層借鑒了雪梨澳鄉(xiāng)的空中洋房設(shè)計(jì)手法，通過(guò)建筑內(nèi)部的挑空，使產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)變化空間較大，如一房擁有花園大露臺(tái)，小躍層戶型層高5.7米，戶型面積控制緊湊在48平米左右，實(shí)用性較強(qiáng)?！├姘泥l(xiāng)產(chǎn)品亮點(diǎn)引用了大面積的入戶花園手法，使產(chǎn)品的附加功能與附加值有較高的提升。——金科·螞蟻SOHO的公寓定位，具備辦公與居住的雙重功能。面積尺度控制較好，但躍層產(chǎn)品的層高較低，空間感相對(duì)較差?！Z丁陽(yáng)光，作為青年社區(qū)產(chǎn)品定位，產(chǎn)品在舒適度與經(jīng)濟(jì)性的面積尺度上均好性較，并且又不失產(chǎn)品空間結(jié)構(gòu)的情趣性，如99平米的躍層戶型加入了休閑陽(yáng)臺(tái)與主臥帶景觀陽(yáng)臺(tái)的設(shè)計(jì)亮點(diǎn)，以及77平米平層戶型的可變?cè)吼^。躍層（夾層）產(chǎn)品分析項(xiàng)目一房?jī)煞咳靠蛷d開(kāi)間3.3-3.6米3.6-3.9米3.9米主臥開(kāi)間3.3米3.3-3.6米3.6米次臥開(kāi)間--2.7-3米3-3.3米總層高5.5-5.7米5.5-5.7米5.5-5.7米衛(wèi)生間數(shù)量11-22陽(yáng)臺(tái)數(shù)量22-33陽(yáng)臺(tái)面積68-1210-15平層戶型項(xiàng)目一房?jī)煞咳靠蛷d開(kāi)間3.3-3.6米3.3-3.9米3.9米主臥開(kāi)間3.3米3.3-3.6米3.6米次臥開(kāi)間--2.7-3米3-3.3米總層高2.8-2.9米2.8-2.9米2.8-2.9米衛(wèi)生間數(shù)量112陽(yáng)臺(tái)數(shù)量22-32-3陽(yáng)臺(tái)面積6平米8-12平米8-12平米結(jié)論：橫向分析外區(qū)域小戶型樓盤的產(chǎn)品，從戶型結(jié)構(gòu)與空間變化上相對(duì)豐富，特別是在平層和小躍層上產(chǎn)品亮點(diǎn)較多，這對(duì)本項(xiàng)目在產(chǎn)品亮點(diǎn)打造有較強(qiáng)市場(chǎng)參考依據(jù)。此外，躍層或夾層產(chǎn)品價(jià)格明顯高于普通平層產(chǎn)品，如百康年·拿鐵城平層單價(jià)3500元/平米，躍層價(jià)格3700元/平米，雪梨澳鄉(xiāng)、東海長(zhǎng)洲同樣如此，因此，適當(dāng)配置躍層產(chǎn)品不僅能豐富本案產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，還可獲取超額利潤(rùn)。項(xiàng)目雪梨澳鄉(xiāng)東海長(zhǎng)洲百康年·拿鐵城諾丁陽(yáng)光平層價(jià)格3400310034003800（總體均價(jià)）躍層價(jià)格38004300(夾層)3900價(jià)格差40012005002004、價(jià)格分析（1）單價(jià)分析南岸區(qū)典型樓盤銷售均價(jià)集中在3400元—3500元/平米，從區(qū)域間的價(jià)格差距相對(duì)較小，但項(xiàng)目的品牌影響力對(duì)價(jià)格的支撐作用較大，如龍湖與融僑，銷售單價(jià)超出市場(chǎng)主流價(jià)格區(qū)間300—400元/平米。（見(jiàn)下表）（2）總價(jià)分析南岸典型樓盤各戶型總價(jià)區(qū)間相對(duì)集中，與對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品定位分析，其各戶型的總價(jià)區(qū)尖主要分為兩個(gè)層次：注重舒適性戶型總價(jià)區(qū)間：戶型總價(jià)一房14-16萬(wàn)兩房26-28萬(wàn)三房32—35萬(wàn)38-43萬(wàn)經(jīng)濟(jì)適用性戶型總價(jià)區(qū)間戶型總價(jià)單間10-13萬(wàn)一房12-14萬(wàn)兩房18-23萬(wàn)三房28-30萬(wàn)結(jié)論:本項(xiàng)目產(chǎn)品定位初衷是以經(jīng)濟(jì)適用性戶型為主，因此在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上除了考慮在面積上合理控制,也要考慮與預(yù)期銷售單價(jià)所形成的總價(jià)是否對(duì)應(yīng)市場(chǎng)同類產(chǎn)品的主流總價(jià)區(qū)間，具備較強(qiáng)的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)通過(guò)以上區(qū)域典型樓盤的總價(jià)區(qū)間相對(duì)集中也相對(duì)反映出買方市場(chǎng)的總價(jià)承接力區(qū)間。5、推售數(shù)量南岸區(qū)典型項(xiàng)目之間的推售數(shù)量差距較大，主要受項(xiàng)目規(guī)模、開(kāi)發(fā)速度與推廣成本影響，但總體來(lái)看各項(xiàng)目當(dāng)期推售的套數(shù)區(qū)間在300-600套之間（除羅馬假日一期推出1-6號(hào)樓約1900套，當(dāng)前加推7號(hào)樓396套），對(duì)本項(xiàng)目的后期推售數(shù)量只作市場(chǎng)參考。6、銷售情況（1）區(qū)域典型項(xiàng)目銷售情況從市場(chǎng)典型銷售情況看，以小戶型產(chǎn)品為主的項(xiàng)目整體銷售情況相對(duì)較好，主要取決于小戶型低總價(jià)、低首付、低月供、經(jīng)濟(jì)實(shí)用的低門檻優(yōu)勢(shì)，目標(biāo)客戶群相對(duì)廣泛，使其在銷售中較經(jīng)濟(jì)性產(chǎn)品相對(duì)順暢。（羅馬假日推售數(shù)量較大，從銷售率上不能直接反映銷售情況，東原·檀香山于11月開(kāi)盤，從推出數(shù)量與銷售情況看，市場(chǎng)反映較好）（2）區(qū)域典型項(xiàng)目各戶型銷售情況區(qū)域典型項(xiàng)目各戶型銷售情況看，一房與兩房戶型的總體銷售情況較好，說(shuō)明消費(fèi)市場(chǎng)對(duì)一房與兩房的需求相對(duì)旺盛，市場(chǎng)挖掘空間較大。（單間戶型供應(yīng)量相對(duì)較少，銷售情況也相對(duì)較好，但不能體現(xiàn)消費(fèi)市場(chǎng)對(duì)該類產(chǎn)品的需求力度，三房戶型占據(jù)的總體比例相對(duì)較小，其銷售情況也不能反映消費(fèi)市場(chǎng)對(duì)該類產(chǎn)品的需求傾向，但從云滿庭項(xiàng)目（三房戶型比例較大）三房產(chǎn)品銷售情況較差的情況可相對(duì)直觀的反映出市場(chǎng)對(duì)該類產(chǎn)品需求不足的趨勢(shì)。結(jié)論：本項(xiàng)目以小戶型的產(chǎn)品定位初衷與消費(fèi)市場(chǎng)的需求主流對(duì)應(yīng)，從當(dāng)前區(qū)域市場(chǎng)同類項(xiàng)目銷售情況可以明顯體現(xiàn)。7、建筑規(guī)劃（1）建筑形態(tài)項(xiàng)目名稱建筑形態(tài)樓層南源居高層27FMINI公館高層29F羅馬假日高層33F天龍廣場(chǎng)3期高層24F/34F山宅七棟小高層11+1F云滿庭C高層33F東原·檀香山高層31F、33F（2）建筑風(fēng)格項(xiàng)目名稱建筑風(fēng)格南源居現(xiàn)代簡(jiǎn)約MINI公館現(xiàn)代簡(jiǎn)約羅馬假日歐式天龍廣場(chǎng)3期現(xiàn)代簡(jiǎn)約山宅七棟現(xiàn)代簡(jiǎn)約云滿庭C現(xiàn)代簡(jiǎn)約東原·檀香山現(xiàn)代簡(jiǎn)約（3）建筑形態(tài)項(xiàng)目名稱建筑形態(tài)南源居點(diǎn)式MINI公館點(diǎn)式羅馬假日點(diǎn)式天龍廣場(chǎng)3期點(diǎn)式山宅七棟板式云滿庭C點(diǎn)式/板式東原·檀香山點(diǎn)式（4）建筑立面色彩項(xiàng)目名稱建筑立面色彩南源居橙色與米白色MINI公館米白色羅馬假日咖啡色天龍廣場(chǎng)3期米白色山宅七棟咖啡色與米白色云滿庭C米白色東原·檀香山米白色與藍(lán)色區(qū)域典型項(xiàng)目建筑規(guī)劃的共性特征比較明顯，特別是在建筑形態(tài)（高層建筑為主）、建筑風(fēng)格（現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格為主）、平面布局（點(diǎn)式圍合為主）三個(gè)方面，其共性原因由以下幾個(gè)方面形成：土地成本提高，用地面積有限，所以必須在容積指標(biāo)上通過(guò)高層建筑的體量來(lái)進(jìn)行均衡彌補(bǔ)，合理的分?jǐn)偼恋爻杀尽，F(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格時(shí)尚感強(qiáng)，色彩搭配豐富，能形成較強(qiáng)的視覺(jué)沖擊力，同時(shí)能有效的控制建筑成本上的浪費(fèi)。點(diǎn)式圍合布局能提升項(xiàng)目空間的通透性，同時(shí)能通過(guò)建筑的點(diǎn)式分布，自然區(qū)分內(nèi)部的節(jié)點(diǎn)關(guān)系，對(duì)項(xiàng)目的整體品質(zhì)有較好的支持。結(jié)論：本項(xiàng)目占地規(guī)模較小，在滿足建筑體量前提下，做出項(xiàng)目的品質(zhì)感，在建筑規(guī)劃上應(yīng)充分注重建筑空間的運(yùn)用，市場(chǎng)典型項(xiàng)目的建筑規(guī)劃特征優(yōu)勢(shì)在一定程度上對(duì)本項(xiàng)目有較高的借鑒作用。8、園林景觀——東原·檀香山，景觀打造以東南亞風(fēng)情為主題，在銷售現(xiàn)場(chǎng)和樣板房中均有所體現(xiàn)，一定程度上提升了項(xiàng)目品質(zhì)感?！_馬假日，結(jié)合項(xiàng)目古羅馬建筑風(fēng)格，景觀打造以羅馬主題風(fēng)情園林為主題，但在銷售現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn)不夠充分；同時(shí)，青年群體對(duì)羅馬主題風(fēng)情的接受程度可能是該項(xiàng)目在前期定位中未準(zhǔn)確把握的重要因素。——本案景觀打造方面，一定要緊扣目標(biāo)客戶需求偏好，打造具有時(shí)代氣息、時(shí)尚質(zhì)感的景觀園林，提升目標(biāo)客戶對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)同度。9、社區(qū)配套金陽(yáng)金陽(yáng)·羅馬假日風(fēng)情商業(yè)步行街、經(jīng)濟(jì)型酒店、社區(qū)電影院、幼兒園、小學(xué)、35000m2中庭、游泳池、健身跑道、羽毛球場(chǎng)、籃球場(chǎng)等，針對(duì)項(xiàng)目的目標(biāo)客戶人群，在產(chǎn)品規(guī)劃上全方位地考慮了其實(shí)際的功能需求。東原·檀香山健身房、游泳池、幼兒園、便利店、兒童游樂(lè)場(chǎng)等。與羅馬假日相比，受地塊規(guī)模限制，配套設(shè)施略顯不足?！鐓^(qū)配套打造與市政配套成熟度有關(guān)，在南湖片區(qū)市政配套成熟度不高的前提下，羅馬假日以小戶型定位為基礎(chǔ)，以青年群體的客觀需求為出發(fā)點(diǎn)，打造出了相當(dāng)完備的社區(qū)配套，如康體健身類的籃球場(chǎng)、游泳池等，如情趣類的社區(qū)電影院等，還有風(fēng)情商業(yè)步行街等均是青年群體所偏好的；而東原·檀香山則主要以生活配套設(shè)施為主，主要滿足業(yè)主的基本生活需求，無(wú)特定的社區(qū)配套。——對(duì)本案而言，在明確小戶型產(chǎn)品定位的前提下，通過(guò)目標(biāo)客戶細(xì)分，結(jié)合項(xiàng)目主題打造出目標(biāo)群體所偏愛(ài)的配套設(shè)施，是提升項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵因素之一?！獙?duì)于周邊項(xiàng)目配套設(shè)施（融僑或338項(xiàng)目）與市政配套設(shè)施的利用，同樣是本案配套打造的關(guān)鍵，應(yīng)予以高度重視。金陽(yáng)·金陽(yáng)·羅馬假日“南坪中心30萬(wàn)方純小戶型青年社區(qū)”，是重慶首個(gè)規(guī)模青年社區(qū)，提出“70年代生”這一口號(hào)，以小戶型產(chǎn)品為基礎(chǔ)，圍繞青年群體需求，打造有商業(yè)步行街、社區(qū)電影院、經(jīng)濟(jì)型酒店、室內(nèi)恒溫游泳池等社區(qū)配套，滿足青年人追逐時(shí)尚、有點(diǎn)新潮、耍點(diǎn)文化、喜歡懷舊、偏愛(ài)群居等需求特征。東原·檀香山“東南亞風(fēng)情特區(qū)”，充分利用項(xiàng)目周邊配套，打造出兼顧經(jīng)濟(jì)和舒適的戶型，通過(guò)東南亞景觀風(fēng)情的打造，提升項(xiàng)目居住價(jià)值，將目標(biāo)客戶瞄準(zhǔn)為有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力、偏愛(ài)舒適生活的城市白領(lǐng)群體，與羅馬假日針對(duì)青年群體的純小戶型定位有所區(qū)隔。鑫茂源·E時(shí)代“青年酷生活特區(qū)”，通過(guò)E時(shí)代表征酷一代青年群體，項(xiàng)目以多變的小戶型產(chǎn)品為基礎(chǔ)，通過(guò)酷生活主題景觀和社區(qū)配套，對(duì)青年酷生活進(jìn)行產(chǎn)品闡釋，吸引酷一代青年群體。整體來(lái)看，酷生活方式能夠引起部分青年群體的共鳴，加之其特色的產(chǎn)品，雖然與羅馬假日的青年群體定位有一定重疊，但其定位更為深刻、更能引起青年群體的共鳴?！?xiàng)目主題定位決定了產(chǎn)品定位和目標(biāo)客戶定位，反過(guò)來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目的戶型、景觀、配套等均應(yīng)支撐項(xiàng)目主題，典型項(xiàng)目均做到了這一點(diǎn)。——本案規(guī)模不大，在進(jìn)行主題定位時(shí)，最好通過(guò)研究細(xì)分市場(chǎng)小眾群體的根本需求加以確定，通過(guò)鮮明的項(xiàng)目主題樹(shù)立較好的項(xiàng)目市場(chǎng)形象。第二部分客戶需求調(diào)查一、調(diào)查背景——調(diào)查地點(diǎn)：區(qū)域典型小戶型樓盤銷售中心與異地展場(chǎng).——調(diào)查方法：攔截式問(wèn)卷調(diào)查，一方面對(duì)客戶調(diào)查的針對(duì)性與有效性比較強(qiáng)，另一方面通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)樓盤客戶問(wèn)卷調(diào)查的需求結(jié)果，能有效判斷與指導(dǎo)項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)更貼近市場(chǎng)需求?！獦颖緮?shù)量：200個(gè)——樣本分布結(jié)合本項(xiàng)目的輻射區(qū)域，將此次問(wèn)卷調(diào)查的重點(diǎn)區(qū)域劃定在南岸區(qū)域內(nèi)，將南岸區(qū)樣本量設(shè)定為165個(gè)，占總樣本比率為82.5%；考慮到調(diào)查的普遍性要求，將項(xiàng)目可能輻射的主城其它區(qū)域樣本量設(shè)定為35個(gè)，占總樣本比率為17.5%。南岸區(qū)樣本分布如下： 區(qū)域南坪中心銅元局經(jīng)開(kāi)蘭湖區(qū)南濱路學(xué)府大道合計(jì)樣本數(shù)目2535403035165所占比例15.2%21.2%24.2%18.2%21.2%100%南岸各片區(qū)樣本分布如下：——南坪中心區(qū)（25份）：上海城：10份（樓盤來(lái)訪客戶）浪高會(huì)展：7份（樓盤來(lái)訪客戶）區(qū)域隨機(jī)：8份——銅元局（35份）：龍湖觀山水：10份（樓盤來(lái)訪客戶）融僑半島·風(fēng)臨洲：12份（樓盤來(lái)訪客戶）金陽(yáng)騎龍：8份（樓盤來(lái)訪客戶）區(qū)域隨機(jī)：5份——經(jīng)開(kāi)蘭湖區(qū)（40份）金陽(yáng)·羅馬假日：20份（樓盤來(lái)訪客戶）鑫茂源E時(shí)代：9份（樓盤來(lái)訪客戶）東原·檀香山：7份（樓盤來(lái)訪客戶）區(qū)域隨機(jī)：4份——南濱路（30份）：陽(yáng)光匯：10份（樓盤來(lái)訪客戶）藍(lán)濱城：8份（樓盤來(lái)訪客戶）陽(yáng)光100：6份（樓盤來(lái)訪客戶）區(qū)域隨機(jī)：6份——學(xué)府大道（35份）：融僑·蘋果城：11份（樓盤來(lái)訪客戶）山水長(zhǎng)天：10份（樓盤來(lái)訪客戶）學(xué)府大道69號(hào)·山宅七棟：8份（樓盤來(lái)訪客戶）區(qū)域隨機(jī)：6份備注：區(qū)域隨機(jī)調(diào)查客戶主要包括：本區(qū)域居民、上班族、公務(wù)員、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者等潛在目標(biāo)客戶類型?！渌鼌^(qū)域樣本分布區(qū)域楊家坪解放碑合計(jì)樣本數(shù)目201535所占比例57%43%100%二、調(diào)查對(duì)象基本資料統(tǒng)計(jì)（一）訪問(wèn)有效樣本量統(tǒng)計(jì)本次調(diào)查總有效樣本量為201個(gè)。（二）訪問(wèn)樣本婚姻狀況統(tǒng)計(jì)——被訪者未婚姻比例占36.8%，已婚與未知各占26.3%。（三）訪問(wèn)樣本年齡統(tǒng)計(jì)——被訪者年齡在20-35歲占總比例的83.6%（四）調(diào)查對(duì)象職業(yè)統(tǒng)計(jì)——被訪者職業(yè)分布比例為自由職業(yè)者26.4%、國(guó)企、私企職員占15%、商業(yè)經(jīng)營(yíng)者占13.5%。（五）調(diào)查對(duì)象居住居屬統(tǒng)計(jì)——被訪者在南岸居住的占總比例的63.5%。（六）訪問(wèn)對(duì)象家庭收入統(tǒng)計(jì)——被訪者家庭月收入在2000-3000元的占33%，其次是3001—4000元（27.6%），4001—5000元（21.6%）依次遞減。三、調(diào)查內(nèi)容統(tǒng)計(jì)分析（一）調(diào)查對(duì)象在南岸購(gòu)房選擇區(qū)域統(tǒng)計(jì)——在對(duì)調(diào)查樣本中，最受購(gòu)房者青睞的是南坪中心區(qū)域，占到調(diào)查樣本總量的35.3%；——其次是銅元局片區(qū)和南濱路，分別占到17.9%和17.4%。（二）購(gòu)買房型統(tǒng)計(jì)——調(diào)查者選擇最多的戶型為兩室一廳，占總調(diào)查樣本量的40.3%，其次是兩室兩廳，占18.9%?！趯?duì)三房戶型的選擇中，購(gòu)房者比較青睞于三室一廳?！獙?duì)于一室和一室一廳小戶型需求也占到了接近14%的比例，這也是目前市場(chǎng)上不能忽視的一股力量。（三）戶型結(jié)構(gòu)統(tǒng)計(jì)——超過(guò)50%的被調(diào)查在戶型結(jié)構(gòu)方面還是比較偏向于平層結(jié)構(gòu)?！渲绣e(cuò)層在被調(diào)查者中選擇比例也占到一定比例，達(dá)到了31.3%。——夾層和躍層戶型結(jié)構(gòu)需求比例較小，分別占6.5%與11.4%，因南岸區(qū)夾層和躍層小戶型產(chǎn)品市場(chǎng)供應(yīng)較少，所以消費(fèi)認(rèn)知度較小。（四）購(gòu)房單價(jià)統(tǒng)計(jì)——90%的調(diào)查對(duì)象選擇購(gòu)買單價(jià)在3700元/㎡以下的房源?！渲羞x擇單價(jià)在3300-3400之間的占到了接近50%的比例?！槍?duì)接受調(diào)查者心理因素，此次調(diào)查結(jié)果可能偏低。（五）購(gòu)房面積統(tǒng)計(jì)——對(duì)于購(gòu)房面積，由于面積區(qū)間最大，90㎡以上戶型選擇最多，占到總量的18.9%?！獜目傮w上看，75㎡以下區(qū)間占總樣本量的53.2%，進(jìn)一步印證了項(xiàng)目小戶型產(chǎn)品的市場(chǎng)定位。（六）購(gòu)房承受總價(jià)統(tǒng)計(jì)——購(gòu)房總價(jià)方面，23萬(wàn)以下區(qū)間所占比例為48.8%，其中，選擇20-23萬(wàn)區(qū)間人數(shù)最多，達(dá)到16.9%?！贿x擇最多的總價(jià)區(qū)間為27-30萬(wàn)，所占比例為18.4%，原因是其它總價(jià)區(qū)間樣本分布比較平均。（七）交房標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)計(jì)——在被調(diào)查者中，超過(guò)70%的被訪者選擇毛坯房，說(shuō)明毛坯仍然是接受度最高的交房標(biāo)準(zhǔn)。（八）小區(qū)配套統(tǒng)計(jì)——從調(diào)查結(jié)果來(lái)看，公交車站、超市、菜市等配套設(shè)施是購(gòu)房者認(rèn)為日常生活最需要?！瑫r(shí)，康樂(lè)設(shè)施、會(huì)所、學(xué)校等其他配套也是眾多購(gòu)房者較為看重的小區(qū)配套。（九）購(gòu)房因素統(tǒng)計(jì)——在對(duì)購(gòu)房因素調(diào)查中發(fā)現(xiàn)：購(gòu)房者最重視的因素中排在前三位的為房?jī)r(jià)、地段和戶型。——購(gòu)房者第二重視因素調(diào)查中排在前三位的是：地段、房?jī)r(jià)和戶型?！?gòu)房者第三重視因素調(diào)查中排在前三位的是：房?jī)r(jià)、戶型和配套。（十）建筑外觀統(tǒng)計(jì)——多數(shù)被調(diào)查者對(duì)于現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格的建筑外立面表示認(rèn)同。建筑外立面主色調(diào)統(tǒng)計(jì)主題景觀選擇統(tǒng)計(jì)——在主題景觀方面，超過(guò)41%的調(diào)查者選擇了綠樹(shù)成蔭，表明購(gòu)房者對(duì)小區(qū)綠化非?？粗??！蟛萜汉退胺至卸⑷?，所占比重分別是24.4%和23.4%。（十一）購(gòu)房者需要的功能房選擇統(tǒng)計(jì)——把書房作為第一選擇的樣本占總數(shù)的50.7%，說(shuō)明書房是購(gòu)房者比較關(guān)注的一個(gè)因素?！浯螢榫坝^陽(yáng)臺(tái)和兒童房間，比重分別占12.9%和12.4%?！x擇景觀陽(yáng)臺(tái)的占26.9%，其次為入戶花園，占13.9%?！诘谌x擇中，被選擇最多的是戶外陽(yáng)光室，占23.6%。（十二）購(gòu)房計(jì)劃時(shí)間統(tǒng)計(jì)——從調(diào)查結(jié)果來(lái)看，表示半年內(nèi)會(huì)選擇購(gòu)房的只占16.5%。——超過(guò)50%的調(diào)查者表示會(huì)在兩年內(nèi)購(gòu)房。（十三）購(gòu)房信息獲取渠道統(tǒng)計(jì)——綜合以上對(duì)信息獲取渠道的分析，可以發(fā)現(xiàn)報(bào)紙媒體和戶外是購(gòu)房者獲取信息最主要的兩種渠道?！送猓笥呀榻B也是購(gòu)房者獲取信息較為重要的一種渠道。四、調(diào)查統(tǒng)計(jì)結(jié)果交叉分析（一）戶型和價(jià)格交叉分析——一房戶型單價(jià)預(yù)算多在3500元/㎡以下，符合購(gòu)房者年齡較小，房?jī)r(jià)承受能力較低的現(xiàn)狀?！M(fèi)者接受的兩房單價(jià)區(qū)間是3300-3500元/㎡，接受3600-3700元/㎡的比例接近20%?！蛻艚邮艿娜繂蝺r(jià)分布較廣，其中3300-3500元/㎡段為選擇峰值。（二）各戶型總價(jià)分析——一房可接受總價(jià)多在20萬(wàn)以下，其中11-16萬(wàn)區(qū)間為峰值。——兩房可接受總價(jià)多在17-30萬(wàn)之間，其中17-27萬(wàn)區(qū)間為峰值。——三房可接受總價(jià)多在24-35萬(wàn)之間，其中三室一廳27-35萬(wàn)區(qū)間為峰