房地產(chǎn)評課件

第五章房地產(chǎn)評估第五章房地產(chǎn)評估1

導(dǎo)讀一、應(yīng)掌握的基本概念基準(zhǔn)地價標(biāo)定地價出讓底價農(nóng)地征用費(fèi)深度指數(shù)二、思考題1、土地的自然特性和人文特性。2、房地產(chǎn)的特性。3、房地產(chǎn)評估的專業(yè)性原則。導(dǎo)24、土地價格的特性。5、房地產(chǎn)價格的特性。6、房地產(chǎn)價格的構(gòu)成。7、房地產(chǎn)評估的程序。8、路線價法的評估思路及計算公式。9、在建工程的特點(diǎn)。三、應(yīng)用與實(shí)踐4、土地價格的特性。31、（一）估價對象概況：該房地產(chǎn)為一幢被租用的二層樓房；土地總面積為360平方米；建筑物總面積為340平方米；建筑物結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；土地使用年限為80年，從1980年5月起計。（二）收集的資料：月租金收入45000元，訂約日期為1980年5月；附近類似房地產(chǎn)于2019年3月出租，月租金65000元；建筑物的重置成本4420000元，原值為3000000元；管理費(fèi)以年租金的3%計；房產(chǎn)稅按建筑物原值減扣30%后的余值的1.2%交納；其他稅費(fèi)約為年租金的14.5%；建筑物的還原利率為7%，土地的還原利率為6%，房地產(chǎn)的綜合還原利率為10%。（三）評估要求：評估出該宗房地產(chǎn)在2019年5月的價格以及該宗土地在2019年5月的單價。1、（一）估價對象概況：該房地產(chǎn)為一幢被租用的二層樓房；土地42、某地產(chǎn)未來前三年預(yù)期收益分別為40萬元、42萬元、45萬元，假設(shè)從第4年開始到第30年為止，每年的純收益將穩(wěn)定在50萬元左右，該地產(chǎn)的折現(xiàn)率為10%，求地產(chǎn)的價值。

3、某磚混結(jié)構(gòu)單層住宅，宅基地200平方米，建筑面積120平方米，月租金2400元，土地還原利率為8%，建筑物還原利率為10%，建筑物評估時的剩余使用年限為25年，房屋損失準(zhǔn)備費(fèi)以半月租金計，房產(chǎn)稅以年租金的12%計，土地使用稅每年按2元/平方米計，管理費(fèi)按年租金的3%計，修繕費(fèi)按年租金的4%計，保險費(fèi)為288元。另外，土地使用權(quán)價格為每平方米1000元。試用建筑物殘余估價法評估該住宅建筑物的價格。

2、某地產(chǎn)未來前三年預(yù)期收益分別為40萬元、42萬元、45萬54、運(yùn)用路線價法估測某宗地價格。該宗地座落在某路線價區(qū)段，標(biāo)準(zhǔn)深度為16—18米，路線價為2000元/m2,待估宗地臨街寬度為10米，臨街深度為18米，待估宗地所在路線價區(qū)段深度指數(shù)如下：k1=130%,k2=125%,k3=120%,k4=110%,k5=100%待估宗地各段面積如下：m1=m2=m3=m4=40m2,m5=20m2根據(jù)資料，試估算待估宗地公平市場價值。4、運(yùn)用路線價法估測某宗地價格。該宗地座落在某路線價區(qū)段，標(biāo)65、待估在建工程總預(yù)算造價為100萬元，其中設(shè)備安裝工程預(yù)算為50萬元，評估時設(shè)備安裝工程尚未進(jìn)行，而建筑工程中的基礎(chǔ)工程已經(jīng)完工，結(jié)構(gòu)工程完成了60%，裝飾工程尚未進(jìn)行。評估人員根據(jù)經(jīng)驗認(rèn)定建筑工程中的基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)工程和裝飾工程各占的比例為15%、60%和25%，根據(jù)上述資料，估算待估在建工程的評估值。第五章--房地產(chǎn)評課件-7

第一節(jié)房地產(chǎn)評估概述一、房地產(chǎn)及其特性（一）房地產(chǎn)的概念：

房地產(chǎn)是房屋建筑物和土地的總稱。嚴(yán)格來說，房地產(chǎn)有三種存在形態(tài)（1）單純的土地；（2）單純的建筑物；（3）土地與建筑物合成一體的復(fù)合房地產(chǎn)。因此，除了特別確指說明外，“房地產(chǎn)”可以認(rèn)為是泛指土地、建筑物或土地與建筑物的結(jié)合體。房地產(chǎn)由于其位置固定，不可移動，在國外稱之為不動產(chǎn)。第一節(jié)房地產(chǎn)評估概述8（二）房地產(chǎn)的特性1、土地的特性

土地的特性可以分為自然特性和人文特性兩方面。土地的自然特性是土地作為一種自然資源，其本身所具有的特殊性質(zhì)；土地的人文特性是指土地作為一種社會資源，人類社會賴以存在的基礎(chǔ)，其與人類發(fā)生聯(lián)系所表現(xiàn)出來的性質(zhì)，即社會性質(zhì)。

（二）房地產(chǎn)的特性9（1）土地的自然特性A、數(shù)量的有限性B、位置的不可移動性C、效用的持久性D、效用的差異性（2）土地的人文特性A、用途的廣泛性B、供給的稀缺性C、社會經(jīng)濟(jì)位置的可變性D、可壟斷性（1）土地的自然特性102、建筑物的特性（1）建筑物不能脫離土地而獨(dú)立存在（2）建筑物的使用壽命是有限的（3）建筑物屬可再生性社會資源3、房地產(chǎn)的特性（1）位置固定性（2）使用長期性（注：P104）（3）投資大量性（4）影響因素多樣性和復(fù)雜性（5）保值增值性2、建筑物的特性11二、房地產(chǎn)價格評估的專業(yè)性原則

房地產(chǎn)價格評估除了要遵循資產(chǎn)評估的一般原則外，因其特殊性，還應(yīng)遵循一定的專業(yè)性原則。主要有以下幾個：（一）合法原則合法原則是指房地產(chǎn)評估是以房地產(chǎn)的合法取得、合法使用、合法交易、合法處分等為前提，評估結(jié)果是被估房地產(chǎn)在依法判定的權(quán)益下的價值，即被估房地產(chǎn)在現(xiàn)行法律、法規(guī)、規(guī)章、政策及合同等約束下的權(quán)益價值。二、房地產(chǎn)價格評估的專業(yè)性原則12（二）最高最佳使用原則由于房地產(chǎn)具有用途的多樣性，不同的利用方式所能為權(quán)利人帶來的收益量是不同的，而且房地產(chǎn)權(quán)利人都期望從其所占有的房地產(chǎn)上獲得更多的收益，并以能滿足這一目的為確定房地產(chǎn)利用方式的依據(jù)。所以，房地產(chǎn)價格是以該房地產(chǎn)的效用最有效發(fā)揮為前提的。（二）最高最佳使用原則13（三）房地綜合考慮原則由于房產(chǎn)和地產(chǎn)在使用價值上是相互依存的，其價格的形成存在著內(nèi)在聯(lián)系，因此在評估中把兩者作為相互聯(lián)系的對象綜合地評估。

（三）房地綜合考慮原則14房產(chǎn)與地產(chǎn)相互依存和價格形成中的內(nèi)在聯(lián)系主要表現(xiàn)在三方面：首先，房屋建筑物不能脫離土地而獨(dú)立存在，并且房屋建筑物又是土地的最終產(chǎn)品或主導(dǎo)產(chǎn)品。其次，土地的使用價值需要通過房屋建筑物來反映。再次，房屋建筑物的價格除了受建筑時所付出的勞動或費(fèi)用制約外，還取決于它所處的地理位置及其與所在地域是否協(xié)調(diào)。正是二者之間存在著這種依存關(guān)系，在評估房產(chǎn)價格時一般要考慮土地的價格，即房地合一。而單獨(dú)評估土地的價格時，也要考慮土地開發(fā)何種房產(chǎn)，才能據(jù)以確定土地的價格。房產(chǎn)與地產(chǎn)相互依存和價格形成中的內(nèi)在15（四）區(qū)域及地段原則區(qū)域及地段原則是指房地產(chǎn)價格的評估必須體現(xiàn)房地產(chǎn)所處經(jīng)濟(jì)地理位置的差別，應(yīng)考慮區(qū)域及地段對房地產(chǎn)價格的影響，應(yīng)按不同區(qū)域和地段來評估房地產(chǎn)價格。

（四）區(qū)域及地段原則16三、房地產(chǎn)評估的程序

1、接受委托，明確評估的基本事項（包括明確評估對象、評估目的、估價基準(zhǔn)日、評估報告提交的日期）。2、制訂評估作業(yè)計劃及評估技術(shù)方案。3、現(xiàn)場查勘及搜集數(shù)據(jù)資料。4、評定估算，給出評估結(jié)果并撰寫評估報告三、房地產(chǎn)評估的程序17第二節(jié)房地產(chǎn)價格及其影響因素一、房地產(chǎn)價格的特性房地產(chǎn)包括土地和建筑物，但房地產(chǎn)的價格特征主要是由地價的特殊性決定的。（一）土地價格的特殊性1、價格構(gòu)成的特殊性；2、價格決定機(jī)制的特殊性；3、市場供求關(guān)系的特殊性；4、價格呈不斷增值趨勢。第二節(jié)房地產(chǎn)價格及其影響因素一、房地產(chǎn)價格的特性18（二）房地產(chǎn)價格的特性1、房地產(chǎn)價格構(gòu)成具有特別復(fù)雜性；2、房地產(chǎn)價格具有明顯的區(qū)域性、個別性；3、房地產(chǎn)價格具有較強(qiáng)的政策性。（二）房地產(chǎn)價格的特性19二、房地產(chǎn)價格的種類（一）土地價格、建筑物價格、房地產(chǎn)價格

1、土地價格（1）基準(zhǔn)地價（2）標(biāo)定地價（3）出讓底價（4）轉(zhuǎn)讓價格（5）其他價格二、房地產(chǎn)價格的種類20

我國的土地市場可分為一級市場和二級市場。一級市場是由政府壟斷的土地出讓市場，是土地市場的基礎(chǔ)?；鶞?zhǔn)地價、標(biāo)定地價和出讓底價是屬于一級市場的價格范疇，其價格由政府決定。二級市場是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場，具有競爭性。我國的土地市場可分為一級市場和二級市場212、建筑物價格

建筑物價格是指純建筑物部分的價格，不包含其占用的土地價格。3、房地產(chǎn)價格

房地產(chǎn)價格是土地價格和房產(chǎn)價格的統(tǒng)稱，通常稱的房產(chǎn)價格或房價是指房屋建筑物連同其占用的土地在一起的價格，即房地價格。2、建筑物價格22（二）總價格、單位價格、樓面地價1、總價格

是指房地產(chǎn)的整體價格，它可以是一塊土地的價格，也可以是一套房屋的價格。2、單位價格

是指房地產(chǎn)的單位面積價格，它可以是土地的單位面積價格，也可以是房屋建筑物單位面積價格，還可以是房地合一狀態(tài)下的單位面積價格。3、樓面地價

即單位建筑面積地價，是平均到每單位建筑面積的土地價格。樓面地價與土地總價的關(guān)系為：樓面地價=土地總價格/建筑總面積或樓面地價=土地單價/容積率

（二）總價格、單位價格、樓面地價23（三）所有權(quán)價格、使用權(quán)價格和其他權(quán)益價格1、所有權(quán)價格

房地產(chǎn)所有權(quán)價格是指房屋所有權(quán)價格和土地所有權(quán)價格。2、使用權(quán)價格

房地產(chǎn)使用權(quán)價格主要是指土地使用權(quán)價格。3、其他權(quán)益價格

其他權(quán)益價格是指所有權(quán)價格、使用權(quán)價格以外的各種房地產(chǎn)權(quán)益價格。

（三）所有權(quán)價格、使用權(quán)價格和其他權(quán)益價格24（四）市場交易價格和評估價格1、市場交易價格

市場交易價格是房地產(chǎn)在市場上實(shí)際成交的價格。2、評估價格

評估價格是對市場可能交易價格的模擬，是評估人員根據(jù)自己在房地產(chǎn)方面的經(jīng)驗和知識對房地產(chǎn)可能交易價格的估計數(shù)額。（四）市場交易價格和評估價格25三、房地產(chǎn)價格的構(gòu)成（一）土地取得成本（二）開發(fā)成本（三）管理費(fèi)用（四）資金成本（五）銷售稅費(fèi)（六）開發(fā)利潤三、房地產(chǎn)價格的構(gòu)成26四、房地產(chǎn)價格的影響因素影響房地產(chǎn)價格的因素多且復(fù)雜，但按照他們與被估房地產(chǎn)的關(guān)系，可分為一般因素、區(qū)域因素和個別因素三個層次。（一）一般因素：是指影響房地產(chǎn)價格的一般、普遍、共同的因素。它通常會對整個房地產(chǎn)市場產(chǎn)生全面影響，從而成為影響房地產(chǎn)價格的基本因素，主要包括社會因素、經(jīng)濟(jì)因素、政策因素。（二）區(qū)域因素：是指房地產(chǎn)所在地區(qū)的自然、社會、經(jīng)濟(jì)、政策等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特性，對房地產(chǎn)價格水平的影響因素。不同性質(zhì)的區(qū)域，影響房地產(chǎn)價格的區(qū)域因素是不同的。四、房地產(chǎn)價格的影響因素27（三）個別因素：是指房地產(chǎn)的個別特性對房地產(chǎn)個別價格的影響因素，它是決定相同區(qū)域房地產(chǎn)出現(xiàn)差異價格的依據(jù)，包括土地個別因素和建筑物個別因素兩個方面。1、土地的個別因素：主要有位置、面積、地勢、地質(zhì)；形狀、寬度、深度；臨街狀況；規(guī)劃用途、容積率、使用年限；生熟程度等。2、房屋建筑物的個別因素：主要有面積、構(gòu)造、材料等；設(shè)計、設(shè)備；施工質(zhì)量；樓層、朝向、新舊程度等。（三）個別因素：是指房地產(chǎn)的個別特性對房地產(chǎn)個別價格的影響因28第三節(jié)成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用一、基本思路及計算公式

成本法是求取評估對象在評估基準(zhǔn)日的重新購建價格，然后扣除建筑物貶值，以此估算房地產(chǎn)的客觀合理價格或價值的方法。其基本計算公式為：評估價值=重新購建價格—建筑物貶值二、適用的對象和條件

新開發(fā)建造、計劃建造、或可以假設(shè)重新開發(fā)建造的房地產(chǎn)，都可以采用成本法評估。但成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)的評估。單純的建筑物評估通常也采用成本法。第三節(jié)成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用一、基本思路及計算公式29三、新開發(fā)土地的評估

新開發(fā)土地價值=取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費(fèi)用+資金成本+稅費(fèi)+開發(fā)利潤四、新建房地產(chǎn)的評估

新建房地產(chǎn)價格=土地取得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費(fèi)用+資金成本+銷售稅費(fèi)+正常利潤

新建建筑物價格=建筑物建造成本+管理費(fèi)用+資金成本+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤五、舊房地產(chǎn)的評估

舊房地產(chǎn)價格=土地的重新取得價格或重新開發(fā)成本+建筑物的重新購建價格—建筑物的貶值舊建筑物價格=建筑物的重新購建價格—建筑物貶值三、新開發(fā)土地的評估30第四節(jié)收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用一、基本思路及步驟

收益法又稱收益還原法，是求取評估對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到評估基準(zhǔn)日后累加，以此估算房地產(chǎn)的客觀合理價格或價值的方法。該方法是評估房地產(chǎn)價格的一種主要方法，被廣泛用于收益性房地產(chǎn)的評估。收益法涉及三個基本的參數(shù)，即凈收益額、資本化率及收益期限。

評估步驟見教材P131二、適用的對象及條件

收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)的評估。收益法適用的前提條件是：房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險都可以預(yù)期和量化。第四節(jié)收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用一、基本思路及步驟31三、收益法的派生方法（一）土地殘余法計算公式為：（二）建筑物殘余法

房屋建筑物評估的殘余法，是房屋建筑物與其基地合并計算收益，在以收益還原法以外的方法求得土地的價格時，從建筑物及其基地所產(chǎn)生的純收益中，扣除歸屬于基地的部分，即可得到歸屬于建筑物的收益，再將此殘余的收益以建筑物的還原利率還原，即可求得建筑物的收益價格。在計算屬于土地的純收益時，一般是以市場比較法或成本法等求得土地價格乘上土地的還原利率來求得，公式為：B=（式中房地合一凈收益a中含有建筑物的折舊）

B=（式中房地合一凈收益a中不含有建筑物的折舊）三、收益法的派生方法32(三）收益倍數(shù)法

是以評估對象房地產(chǎn)一年的某種收益（通常為未來第一年的某種收益）的一定倍數(shù)來估算房地產(chǎn)價值的方法。（舉例：見P135—136）例1：

（一）估價對象概況：該房地產(chǎn)為一幢被租用的二層樓房；土地總面積為360平方米；建筑物總面積為340平方米；建筑物結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；土地使用年限為80年，從1980年5月起計。(三）收益倍數(shù)法33（二）收集的資料：月租金收入45000元，訂約日期為1980年5月；附近類似房地產(chǎn)于2019年3月出租，月租金65000元；建筑物的重置成本4420000元，原值為3000000元；管理費(fèi)以年租金的3%計；折舊費(fèi)按平均年限法計算；房產(chǎn)稅按建筑物原值減扣30%后的余值的1.2%交納；其他稅費(fèi)約為年租金的14.5%；建筑物的還原利率為7%，土地的還原利率為6%，房地產(chǎn)的綜合還原利率為10%。（三）評估要求：評估出該宗房地產(chǎn)在2019年5月的價格以及該宗土地在2019年5月的單價。（二）收集的資料：月租金收入45000元，訂約日期為198034評估過程：1、計算總收入總收入=65000×12=780000（元）2、計算總營運(yùn)費(fèi)用（1）房產(chǎn)稅：3000000×（1-30%）×1.2%=25200（元）（2）折舊費(fèi)：年折舊費(fèi)=4420000÷80=55250(元)(3)管理費(fèi):780000×3%=23400(元)(4)其他稅費(fèi):780000×14.5%=113100(元)總營運(yùn)費(fèi)用=(1)+(2)+(3)+(4)=216950(元)評估過程：353、計算總收益：總收益=780000-216950=563050（元）4、計算房地產(chǎn)價格：因80年較長，故用永續(xù)年金法。房地產(chǎn)價格=563050/10%=5630500（元）5、計算建筑物純收益：15年的折舊額=4420000÷80×15=828750（元）現(xiàn)值=4420000-828750=3591250（元）純收益=3591250×7%=251387.5（元）6、計算土地純收益：土地純收益=房地產(chǎn)純收益-建筑物純收益=563050-251387.5=311662.5（元）3、計算總收益：367、計算土地單價：土地總價=311662.5÷6%=5194375（元）土地單價=5194375÷360=14428.82（元/平方米）7、計算土地單價：37例2：待估建筑物為磚混結(jié)構(gòu)單層住宅，宅基地300平方米，建筑物面積200平方米，月租金3000元，土地還原利率為7%，建筑物還原利率為8%，評估時，建筑物的剩余使用年限為25年，取得租金收入的年總費(fèi)用為7600元(不含折舊費(fèi)），評估人員另用市場比較法求得土地使用權(quán)價格每平方米1000元，試用建筑物評估的殘余法估測建筑物的價值。第五章--房地產(chǎn)評課件-38解：（1）計算房地合一狀態(tài)下的總收入總收入=3000×12=36000（元）（2）總費(fèi)用=7600（元）（3）計算總收益總收益=36000-7600=28400（元）（4）計算土地收益土地收益=1000×300×7%=21000（元）（5）計算建筑物收益建筑物收益=28400-21000=7400（元）解：39（6）建筑物折舊率=1/25×100%=4%（7）建筑物價格=7400÷（8%+4%）×[1—]=61667×0.9412=58041(元)（6）建筑物折舊率=1/25×100%=4%40第五節(jié)市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用一、基本思路及計算公式

市場比較法是指在求取被估房地產(chǎn)價格時，將被估房地產(chǎn)與近期內(nèi)市場上已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，并根據(jù)已發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)的既知價格，經(jīng)過各種因素修正后，得出被估地產(chǎn)最可能實(shí)現(xiàn)的合理價格的一種估價方法。其計算公式為：被估地交易實(shí)例交易情況區(qū)域因素個別因素產(chǎn)價格=單價×修正系數(shù)×修正系數(shù)×修正系數(shù)交易時間被估房地

×修正系數(shù)×產(chǎn)面積第五節(jié)市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用一、基本思路及計算公式41二、適用對象及條件：（1）要有充分的市場交易資料(一般來說，交易有效實(shí)例不得少于3個）；（2）交易實(shí)例與被估房地產(chǎn)之間應(yīng)具有較大的相關(guān)性或者是較好的可比性；（3）交易實(shí)例資料及其來源必須詳實(shí)可靠。二、適用對象及條件：42三、因素修正及操作步驟1、踏勘被估地產(chǎn)；2、搜集較充分的房地產(chǎn)交易實(shí)例資料；3、選取可供比較參照的交易實(shí)例。

選取的交易實(shí)例應(yīng)符合下列條件：（1）與被估房地產(chǎn)的用途相同；（2）與被估房地產(chǎn)所處的地區(qū)應(yīng)相同，或在同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)；（3）與被估房地產(chǎn)的價值類型相同，或者說引起交易的原因或性質(zhì)要基本相同；（4）與被估房地產(chǎn)的建筑結(jié)構(gòu)要相同或相似。（5）與被估房地產(chǎn)的估價期日應(yīng)接近；（6）交易實(shí)例必須為正常交易或可修正為正常交易；（7）與被估地產(chǎn)的籌資條件相似。三、因素修正及操作步驟434、建立價格可比基礎(chǔ)5、被估房地產(chǎn)與交易實(shí)例之間差異因素的修正。

主要有以下幾方面：（1）交易情況的修正；（2）交易期日的修正；（3）區(qū)域因素修正；（4）個別因素修正；（5）確定比準(zhǔn)價格6、被估房地產(chǎn)價格的確定。常用的方法有簡單算術(shù)平均法、加權(quán)算術(shù)平均法、眾數(shù)法、中位數(shù)法等，也可以某一個交易實(shí)例經(jīng)修正后的價格為主，其他經(jīng)修正后的交易實(shí)例價格僅供參考。四、市場比較法應(yīng)用舉例4、建立價格可比基礎(chǔ)44例：有土地一塊，總面積65000平方米，本宗土地有較多的類似土地交易實(shí)例，具體資料如下。試用市場比較法評估出該塊土地2019年7月的出售價格。實(shí)例面積（㎡）交易日期價格（元/㎡）交易情況修正系數(shù)交易時間修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個別因素修正系數(shù)A1650091.8.15226.911.000.971.021.00B3700092.4.5257.081.010.981.000.99C8310893.5.17248.101.020.971.000.99D1001894.1.8266.501.010.981.000.98E5970095.2.10244.501.030.981.030.99例：有土地一塊，總面積65000平方米，本宗土地有較多的類似45解：待估土地初步單價A：226.91×1.00×0.97×1.02×1.00=224.50（元）B：257.08×1.01×0.98×1.00×0.99=251.91（元）C：248.10×1.02×0.97×1.00×0.99=243.02（元）D：266.5×1.01×0.98×1.00×0.98=258.51（元）E：244.50×1.03×0.98×1.03×0.99=251.66（元）采用簡單算術(shù)平均法計算被估土地單價：被估土地單價=（224.5+251.91+243.02+258.51+251.66）÷5=245.92（元/㎡）被估土地價格=245.92×65000=1598.48（萬元）解：待估土地初步單價46第六節(jié)假設(shè)開發(fā)法一、基本思路及計算公式假設(shè)開發(fā)法也叫剩余法，其評估思路是在求取待估房地產(chǎn)價格時，將待估房地產(chǎn)預(yù)期開發(fā)后的價值，扣除其正常的開發(fā)費(fèi)用、稅金及正常的開發(fā)利潤，從而倒推算出待估土地的價格。其計算公式為；

房地產(chǎn)評估值=預(yù)期樓價-建筑費(fèi)-專業(yè)費(fèi)用-銷售費(fèi)用-利息-稅費(fèi)-利潤二、適用范圍及注意事項1、適用范圍：待開發(fā)土地的估價；待拆遷改造土地的估價；未開發(fā)完工的房地產(chǎn)。2、注意事項：（1）正確選擇土地的最佳開發(fā)方式；（2）正確判斷未來開發(fā)房地產(chǎn)的出售價格。（3）必須注意考慮資金的時間價值。第六節(jié)假設(shè)開發(fā)法一、基本思路及計算公式47三、操作步驟：1、調(diào)查和勘察待估土地的情況。包括地理位置、面積形狀、地質(zhì)、地貌、基礎(chǔ)設(shè)施、交通以及政府的規(guī)劃限制、土地使用權(quán)的限制等情況。2、選擇最佳開發(fā)方法，包括土地用途、土地使用強(qiáng)度以及建設(shè)樣式等的選擇。3、估算建設(shè)周期，包括整個土地開發(fā)過程周期，以及土地開發(fā)過程的各個不同時期的各項費(fèi)用投入時間。4、預(yù)測未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)的出售價格，即賣樓價。5、估測開發(fā)建設(shè)總成本，包括建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、利息等。6、估算銷售稅費(fèi)和開發(fā)商利潤。三、操作步驟：48第八節(jié)路線價法一、評估思路及計算公式

所謂路線價法是對面臨特定街道、接近性相等的城市土地，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取在該深度上數(shù)塊土地的平均單價并附設(shè)于該街道上，此單價稱為路線價，然后據(jù)此路線價，再配合深度指數(shù)表，用數(shù)學(xué)方法算出鄰接該街道的各宗地塊價格的一種估價方法。公式為：宗地地價=路線價×深度指數(shù)×宗地面積（正常情況）被估宗地總價P=A．宗地地價=路線價×深度指數(shù)×宗地面積×修正系數(shù)（不正常情況）第八節(jié)路線價法一、評估思路及計算公式49二、適用范圍及條件該評估方法主要適用于城市街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價。三、操作步驟及內(nèi)容1、劃分路線價區(qū)段；2、設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度；3、確定路線價；4、制作深度指數(shù)表；5、計算宗地價格。四、路線價法舉例：二、適用范圍及條件50例：運(yùn)用路線價法估測某宗地價格。該宗地座落在某路線價區(qū)段，標(biāo)準(zhǔn)深度為16—18米，路線價為2000元/m2,待估宗地臨街寬度為10米，臨街深度為18米，待估宗地所在路線價區(qū)段深度指數(shù)如下：k1=130%,k2=125%,k3=120%,k4=110%,k5=100%待估宗地各段面積如下：m1=m2=m3=m4=40m2,m5=20m2根據(jù)資料，試估算待估宗地公平市場價值。解：待估宗地公平市場價值Ｐ＝Ａ．Ｐ＝2000×(1.3×40+1.25×40+1.2×40+1.1×40+1×20)

=2000×214=428000(元）

例：運(yùn)用路線價法估測某宗地價格。該宗地座落在某路線價區(qū)段，標(biāo)51第九節(jié)在建工程評估一、在建工程及其評估特點(diǎn)（一）在建工程：包括尚未完工的建筑安裝工程，已完工但尚未交付使用的建設(shè)項目，以及工程備用材料、設(shè)備等財產(chǎn)物資。（二）在建工程的特點(diǎn)1、在建工程資產(chǎn)種類多，情況復(fù)雜；2、在建工程資產(chǎn)的形象進(jìn)度以及資產(chǎn)功能差別很大；3、在建工程資產(chǎn)的會計核算投資數(shù)與在建工程實(shí)際完工進(jìn)度較難一致；4、在建工程的建設(shè)周期長短差別較大。第九節(jié)在建工程評估一、在建工程及其評估特點(diǎn)52

由于在建工程的上述特點(diǎn)，使得在建工程評估難以用統(tǒng)一模式或公式一概而論，而需要具體問題具體分析。二、在建工程評估的操作步驟：1、收集待估的在建工程的詳細(xì)資料。評估中，要求委托方提供企業(yè)在建工程批準(zhǔn)文件、工程圖紙、工程預(yù)算書、施工合同、有關(guān)帳簿及原始記錄憑證。2、評估人員到在建工程現(xiàn)場查勘。3、收集有關(guān)法定的參數(shù)資料。4、根據(jù)現(xiàn)場查勘和搜集到的有關(guān)數(shù)據(jù)資料對在建工程進(jìn)行評定估算。由于在建工程的上述特點(diǎn)，使得在建工程評估難以用統(tǒng)一模53三、在建工程的評估方法（一）工程進(jìn)度法：

1、以工程預(yù)算為依據(jù)，按勘察時確定的完工程度評估在建工程價值的一種方法。

建筑工程評估值=建筑工程預(yù)算造價×建筑工程完工程度其中：建筑工程完工程度=∑（各部位完工進(jìn)度×各部位占建筑工程預(yù)算的比例）三、在建工程的評估方法542、根據(jù)在建工程建造完成后的市場價格，結(jié)合工程形象進(jìn)度來估算在建工程價格的方法。其計算公式為：

在建工程價格=在建工程建造完成的市場價格×工程完工程度百分比×（1—折扣率）

（二）成本法

是以重新開發(fā)或建造待估在建工程應(yīng)耗費(fèi)的客觀、合理費(fèi)用之和，再加上正常的利潤和稅費(fèi)來估算在建工程價格的方法。

在建工程價格=土地取得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費(fèi)用+資金成本+正常利稅（三）假設(shè)開發(fā)法

在建工程價格=續(xù)建完成后房地產(chǎn)的價值-續(xù)建成本-管理費(fèi)用-資金成本-銷售稅費(fèi)-續(xù)建投資利潤-取得在建工程的稅費(fèi)

2、根據(jù)在建工程建造完成后的市場價格，結(jié)合工程形象進(jìn)度來估算55例：待估在建工程總預(yù)算造價為100萬元，其中設(shè)備安裝工程預(yù)算為50萬元，評估時設(shè)備安裝工程尚未進(jìn)行，而建筑工程中的基礎(chǔ)工程已經(jīng)完工，結(jié)構(gòu)工程完成了60%，裝飾工程尚未進(jìn)行。評估人員根據(jù)經(jīng)驗認(rèn)定建筑工程中的基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)工程和裝飾工程各占的比例為15%、60%和25%，根據(jù)上述資料，估算待估在建工程的評估值。解：在建工程完工程度=15%+60%×60%=51%在建工程評估值=（100—50）×51%=25.5（萬元）例：待估在建工程總預(yù)算造價為100萬元，其中設(shè)備安裝工程預(yù)算56第一節(jié)流動資產(chǎn)評估概述一、流動資產(chǎn)內(nèi)容及其特點(diǎn)（一）流動資產(chǎn)的內(nèi)容

流動資產(chǎn)是指企業(yè)在一年內(nèi)或超過一年的一個營業(yè)周期內(nèi)變現(xiàn)或耗用的資產(chǎn)。作為評估對象的流動資產(chǎn)既指在企業(yè)經(jīng)營周轉(zhuǎn)中的流動資產(chǎn)、也指單獨(dú)的某一項資產(chǎn)，只要其放在企業(yè)中是作為流動資產(chǎn)核算的。在企業(yè)中，作為流動資產(chǎn)核算的資產(chǎn)包括貨幣資金、短期投資、應(yīng)收項目、存貨及其他流動資產(chǎn)等。（二）流動資產(chǎn)的特點(diǎn)1、周轉(zhuǎn)速度快；2、變現(xiàn)能力強(qiáng)；3、形態(tài)多樣化。第一節(jié)流動資產(chǎn)評估概述57二、流動資產(chǎn)的評估特點(diǎn)1、流動資產(chǎn)評估是單項評估；2、必須選擇評估基準(zhǔn)時間；3、受企業(yè)牽制大，對企業(yè)會計核算資料依賴程度高；4、要考慮評估時間和評估成本；5、流動資產(chǎn)的帳面價值基本上可以反映其現(xiàn)值。三、流動資產(chǎn)評估目的和價值類型（一）流動資產(chǎn)評估的目的

1、企業(yè)產(chǎn)權(quán)變動；2、企業(yè)清算和資產(chǎn)變賣；3、保險索賠；4、對外投資。二、流動資產(chǎn)的評估特點(diǎn)58（二）流動資產(chǎn)評估價值的價值類型

1、在正常情況下，由于經(jīng)濟(jì)行為需要單獨(dú)對流動資產(chǎn)進(jìn)行評估，流動資產(chǎn)評估價值的價值類型均為市場價值，包括流動資產(chǎn)的正常變賣、保險索賠、投資等。2、在采用單項評估加總的方法確定企業(yè)價值的情況下，流動資產(chǎn)評估價值的價值類型應(yīng)是在用價值。3、在企業(yè)清算的情況下，流動資產(chǎn)評估價值的價值類型是清算價格。四、流動資產(chǎn)評估的程序（一）確定評估對象和評估范圍；（二）清查核實(shí)；（三）對實(shí)物形態(tài)的流動資產(chǎn)進(jìn)行質(zhì)量檢測和技術(shù)鑒定；（四）對債權(quán)的情況進(jìn)行分析；（二）流動資產(chǎn)評估價值的價值類型59第五章房地產(chǎn)評估第五章房地產(chǎn)評估60

導(dǎo)讀一、應(yīng)掌握的基本概念基準(zhǔn)地價標(biāo)定地價出讓底價農(nóng)地征用費(fèi)深度指數(shù)二、思考題1、土地的自然特性和人文特性。2、房地產(chǎn)的特性。3、房地產(chǎn)評估的專業(yè)性原則。導(dǎo)614、土地價格的特性。5、房地產(chǎn)價格的特性。6、房地產(chǎn)價格的構(gòu)成。7、房地產(chǎn)評估的程序。8、路線價法的評估思路及計算公式。9、在建工程的特點(diǎn)。三、應(yīng)用與實(shí)踐4、土地價格的特性。621、（一）估價對象概況：該房地產(chǎn)為一幢被租用的二層樓房；土地總面積為360平方米；建筑物總面積為340平方米；建筑物結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；土地使用年限為80年，從1980年5月起計。（二）收集的資料：月租金收入45000元，訂約日期為1980年5月；附近類似房地產(chǎn)于2019年3月出租，月租金65000元；建筑物的重置成本4420000元，原值為3000000元；管理費(fèi)以年租金的3%計；房產(chǎn)稅按建筑物原值減扣30%后的余值的1.2%交納；其他稅費(fèi)約為年租金的14.5%；建筑物的還原利率為7%，土地的還原利率為6%，房地產(chǎn)的綜合還原利率為10%。（三）評估要求：評估出該宗房地產(chǎn)在2019年5月的價格以及該宗土地在2019年5月的單價。1、（一）估價對象概況：該房地產(chǎn)為一幢被租用的二層樓房；土地632、某地產(chǎn)未來前三年預(yù)期收益分別為40萬元、42萬元、45萬元，假設(shè)從第4年開始到第30年為止，每年的純收益將穩(wěn)定在50萬元左右，該地產(chǎn)的折現(xiàn)率為10%，求地產(chǎn)的價值。

3、某磚混結(jié)構(gòu)單層住宅，宅基地200平方米，建筑面積120平方米，月租金2400元，土地還原利率為8%，建筑物還原利率為10%，建筑物評估時的剩余使用年限為25年，房屋損失準(zhǔn)備費(fèi)以半月租金計，房產(chǎn)稅以年租金的12%計，土地使用稅每年按2元/平方米計，管理費(fèi)按年租金的3%計，修繕費(fèi)按年租金的4%計，保險費(fèi)為288元。另外，土地使用權(quán)價格為每平方米1000元。試用建筑物殘余估價法評估該住宅建筑物的價格。

2、某地產(chǎn)未來前三年預(yù)期收益分別為40萬元、42萬元、45萬644、運(yùn)用路線價法估測某宗地價格。該宗地座落在某路線價區(qū)段，標(biāo)準(zhǔn)深度為16—18米，路線價為2000元/m2,待估宗地臨街寬度為10米，臨街深度為18米，待估宗地所在路線價區(qū)段深度指數(shù)如下：k1=130%,k2=125%,k3=120%,k4=110%,k5=100%待估宗地各段面積如下：m1=m2=m3=m4=40m2,m5=20m2根據(jù)資料，試估算待估宗地公平市場價值。4、運(yùn)用路線價法估測某宗地價格。該宗地座落在某路線價區(qū)段，標(biāo)655、待估在建工程總預(yù)算造價為100萬元，其中設(shè)備安裝工程預(yù)算為50萬元，評估時設(shè)備安裝工程尚未進(jìn)行，而建筑工程中的基礎(chǔ)工程已經(jīng)完工，結(jié)構(gòu)工程完成了60%，裝飾工程尚未進(jìn)行。評估人員根據(jù)經(jīng)驗認(rèn)定建筑工程中的基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)工程和裝飾工程各占的比例為15%、60%和25%，根據(jù)上述資料，估算待估在建工程的評估值。第五章--房地產(chǎn)評課件-66

第一節(jié)房地產(chǎn)評估概述一、房地產(chǎn)及其特性（一）房地產(chǎn)的概念：

房地產(chǎn)是房屋建筑物和土地的總稱。嚴(yán)格來說，房地產(chǎn)有三種存在形態(tài)（1）單純的土地；（2）單純的建筑物；（3）土地與建筑物合成一體的復(fù)合房地產(chǎn)。因此，除了特別確指說明外，“房地產(chǎn)”可以認(rèn)為是泛指土地、建筑物或土地與建筑物的結(jié)合體。房地產(chǎn)由于其位置固定，不可移動，在國外稱之為不動產(chǎn)。第一節(jié)房地產(chǎn)評估概述67（二）房地產(chǎn)的特性1、土地的特性

土地的特性可以分為自然特性和人文特性兩方面。土地的自然特性是土地作為一種自然資源，其本身所具有的特殊性質(zhì)；土地的人文特性是指土地作為一種社會資源，人類社會賴以存在的基礎(chǔ)，其與人類發(fā)生聯(lián)系所表現(xiàn)出來的性質(zhì)，即社會性質(zhì)。

（二）房地產(chǎn)的特性68（1）土地的自然特性A、數(shù)量的有限性B、位置的不可移動性C、效用的持久性D、效用的差異性（2）土地的人文特性A、用途的廣泛性B、供給的稀缺性C、社會經(jīng)濟(jì)位置的可變性D、可壟斷性（1）土地的自然特性692、建筑物的特性（1）建筑物不能脫離土地而獨(dú)立存在（2）建筑物的使用壽命是有限的（3）建筑物屬可再生性社會資源3、房地產(chǎn)的特性（1）位置固定性（2）使用長期性（注：P104）（3）投資大量性（4）影響因素多樣性和復(fù)雜性（5）保值增值性2、建筑物的特性70二、房地產(chǎn)價格評估的專業(yè)性原則

房地產(chǎn)價格評估除了要遵循資產(chǎn)評估的一般原則外，因其特殊性，還應(yīng)遵循一定的專業(yè)性原則。主要有以下幾個：（一）合法原則合法原則是指房地產(chǎn)評估是以房地產(chǎn)的合法取得、合法使用、合法交易、合法處分等為前提，評估結(jié)果是被估房地產(chǎn)在依法判定的權(quán)益下的價值，即被估房地產(chǎn)在現(xiàn)行法律、法規(guī)、規(guī)章、政策及合同等約束下的權(quán)益價值。二、房地產(chǎn)價格評估的專業(yè)性原則71（二）最高最佳使用原則由于房地產(chǎn)具有用途的多樣性，不同的利用方式所能為權(quán)利人帶來的收益量是不同的，而且房地產(chǎn)權(quán)利人都期望從其所占有的房地產(chǎn)上獲得更多的收益，并以能滿足這一目的為確定房地產(chǎn)利用方式的依據(jù)。所以，房地產(chǎn)價格是以該房地產(chǎn)的效用最有效發(fā)揮為前提的。（二）最高最佳使用原則72（三）房地綜合考慮原則由于房產(chǎn)和地產(chǎn)在使用價值上是相互依存的，其價格的形成存在著內(nèi)在聯(lián)系，因此在評估中把兩者作為相互聯(lián)系的對象綜合地評估。

（三）房地綜合考慮原則73房產(chǎn)與地產(chǎn)相互依存和價格形成中的內(nèi)在聯(lián)系主要表現(xiàn)在三方面：首先，房屋建筑物不能脫離土地而獨(dú)立存在，并且房屋建筑物又是土地的最終產(chǎn)品或主導(dǎo)產(chǎn)品。其次，土地的使用價值需要通過房屋建筑物來反映。再次，房屋建筑物的價格除了受建筑時所付出的勞動或費(fèi)用制約外，還取決于它所處的地理位置及其與所在地域是否協(xié)調(diào)。正是二者之間存在著這種依存關(guān)系，在評估房產(chǎn)價格時一般要考慮土地的價格，即房地合一。而單獨(dú)評估土地的價格時，也要考慮土地開發(fā)何種房產(chǎn)，才能據(jù)以確定土地的價格。房產(chǎn)與地產(chǎn)相互依存和價格形成中的內(nèi)在74（四）區(qū)域及地段原則區(qū)域及地段原則是指房地產(chǎn)價格的評估必須體現(xiàn)房地產(chǎn)所處經(jīng)濟(jì)地理位置的差別，應(yīng)考慮區(qū)域及地段對房地產(chǎn)價格的影響，應(yīng)按不同區(qū)域和地段來評估房地產(chǎn)價格。

（四）區(qū)域及地段原則75三、房地產(chǎn)評估的程序

1、接受委托，明確評估的基本事項（包括明確評估對象、評估目的、估價基準(zhǔn)日、評估報告提交的日期）。2、制訂評估作業(yè)計劃及評估技術(shù)方案。3、現(xiàn)場查勘及搜集數(shù)據(jù)資料。4、評定估算，給出評估結(jié)果并撰寫評估報告三、房地產(chǎn)評估的程序76第二節(jié)房地產(chǎn)價格及其影響因素一、房地產(chǎn)價格的特性房地產(chǎn)包括土地和建筑物，但房地產(chǎn)的價格特征主要是由地價的特殊性決定的。（一）土地價格的特殊性1、價格構(gòu)成的特殊性；2、價格決定機(jī)制的特殊性；3、市場供求關(guān)系的特殊性；4、價格呈不斷增值趨勢。第二節(jié)房地產(chǎn)價格及其影響因素一、房地產(chǎn)價格的特性77（二）房地產(chǎn)價格的特性1、房地產(chǎn)價格構(gòu)成具有特別復(fù)雜性；2、房地產(chǎn)價格具有明顯的區(qū)域性、個別性；3、房地產(chǎn)價格具有較強(qiáng)的政策性。（二）房地產(chǎn)價格的特性78二、房地產(chǎn)價格的種類（一）土地價格、建筑物價格、房地產(chǎn)價格

1、土地價格（1）基準(zhǔn)地價（2）標(biāo)定地價（3）出讓底價（4）轉(zhuǎn)讓價格（5）其他價格二、房地產(chǎn)價格的種類79

我國的土地市場可分為一級市場和二級市場。一級市場是由政府壟斷的土地出讓市場，是土地市場的基礎(chǔ)?；鶞?zhǔn)地價、標(biāo)定地價和出讓底價是屬于一級市場的價格范疇，其價格由政府決定。二級市場是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場，具有競爭性。我國的土地市場可分為一級市場和二級市場802、建筑物價格

建筑物價格是指純建筑物部分的價格，不包含其占用的土地價格。3、房地產(chǎn)價格

房地產(chǎn)價格是土地價格和房產(chǎn)價格的統(tǒng)稱，通常稱的房產(chǎn)價格或房價是指房屋建筑物連同其占用的土地在一起的價格，即房地價格。2、建筑物價格81（二）總價格、單位價格、樓面地價1、總價格

是指房地產(chǎn)的整體價格，它可以是一塊土地的價格，也可以是一套房屋的價格。2、單位價格

是指房地產(chǎn)的單位面積價格，它可以是土地的單位面積價格，也可以是房屋建筑物單位面積價格，還可以是房地合一狀態(tài)下的單位面積價格。3、樓面地價

即單位建筑面積地價，是平均到每單位建筑面積的土地價格。樓面地價與土地總價的關(guān)系為：樓面地價=土地總價格/建筑總面積或樓面地價=土地單價/容積率

（二）總價格、單位價格、樓面地價82（三）所有權(quán)價格、使用權(quán)價格和其他權(quán)益價格1、所有權(quán)價格

房地產(chǎn)所有權(quán)價格是指房屋所有權(quán)價格和土地所有權(quán)價格。2、使用權(quán)價格

房地產(chǎn)使用權(quán)價格主要是指土地使用權(quán)價格。3、其他權(quán)益價格

其他權(quán)益價格是指所有權(quán)價格、使用權(quán)價格以外的各種房地產(chǎn)權(quán)益價格。

（三）所有權(quán)價格、使用權(quán)價格和其他權(quán)益價格83（四）市場交易價格和評估價格1、市場交易價格

市場交易價格是房地產(chǎn)在市場上實(shí)際成交的價格。2、評估價格

評估價格是對市場可能交易價格的模擬，是評估人員根據(jù)自己在房地產(chǎn)方面的經(jīng)驗和知識對房地產(chǎn)可能交易價格的估計數(shù)額。（四）市場交易價格和評估價格84三、房地產(chǎn)價格的構(gòu)成（一）土地取得成本（二）開發(fā)成本（三）管理費(fèi)用（四）資金成本（五）銷售稅費(fèi)（六）開發(fā)利潤三、房地產(chǎn)價格的構(gòu)成85四、房地產(chǎn)價格的影響因素影響房地產(chǎn)價格的因素多且復(fù)雜，但按照他們與被估房地產(chǎn)的關(guān)系，可分為一般因素、區(qū)域因素和個別因素三個層次。（一）一般因素：是指影響房地產(chǎn)價格的一般、普遍、共同的因素。它通常會對整個房地產(chǎn)市場產(chǎn)生全面影響，從而成為影響房地產(chǎn)價格的基本因素，主要包括社會因素、經(jīng)濟(jì)因素、政策因素。（二）區(qū)域因素：是指房地產(chǎn)所在地區(qū)的自然、社會、經(jīng)濟(jì)、政策等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特性，對房地產(chǎn)價格水平的影響因素。不同性質(zhì)的區(qū)域，影響房地產(chǎn)價格的區(qū)域因素是不同的。四、房地產(chǎn)價格的影響因素86（三）個別因素：是指房地產(chǎn)的個別特性對房地產(chǎn)個別價格的影響因素，它是決定相同區(qū)域房地產(chǎn)出現(xiàn)差異價格的依據(jù)，包括土地個別因素和建筑物個別因素兩個方面。1、土地的個別因素：主要有位置、面積、地勢、地質(zhì)；形狀、寬度、深度；臨街狀況；規(guī)劃用途、容積率、使用年限；生熟程度等。2、房屋建筑物的個別因素：主要有面積、構(gòu)造、材料等；設(shè)計、設(shè)備；施工質(zhì)量；樓層、朝向、新舊程度等。（三）個別因素：是指房地產(chǎn)的個別特性對房地產(chǎn)個別價格的影響因87第三節(jié)成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用一、基本思路及計算公式

成本法是求取評估對象在評估基準(zhǔn)日的重新購建價格，然后扣除建筑物貶值，以此估算房地產(chǎn)的客觀合理價格或價值的方法。其基本計算公式為：評估價值=重新購建價格—建筑物貶值二、適用的對象和條件

新開發(fā)建造、計劃建造、或可以假設(shè)重新開發(fā)建造的房地產(chǎn)，都可以采用成本法評估。但成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)的評估。單純的建筑物評估通常也采用成本法。第三節(jié)成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用一、基本思路及計算公式88三、新開發(fā)土地的評估

新開發(fā)土地價值=取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費(fèi)用+資金成本+稅費(fèi)+開發(fā)利潤四、新建房地產(chǎn)的評估

新建房地產(chǎn)價格=土地取得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費(fèi)用+資金成本+銷售稅費(fèi)+正常利潤

新建建筑物價格=建筑物建造成本+管理費(fèi)用+資金成本+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤五、舊房地產(chǎn)的評估

舊房地產(chǎn)價格=土地的重新取得價格或重新開發(fā)成本+建筑物的重新購建價格—建筑物的貶值舊建筑物價格=建筑物的重新購建價格—建筑物貶值三、新開發(fā)土地的評估89第四節(jié)收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用一、基本思路及步驟

收益法又稱收益還原法，是求取評估對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到評估基準(zhǔn)日后累加，以此估算房地產(chǎn)的客觀合理價格或價值的方法。該方法是評估房地產(chǎn)價格的一種主要方法，被廣泛用于收益性房地產(chǎn)的評估。收益法涉及三個基本的參數(shù)，即凈收益額、資本化率及收益期限。

評估步驟見教材P131二、適用的對象及條件

收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)的評估。收益法適用的前提條件是：房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險都可以預(yù)期和量化。第四節(jié)收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用一、基本思路及步驟90三、收益法的派生方法（一）土地殘余法計算公式為：（二）建筑物殘余法

房屋建筑物評估的殘余法，是房屋建筑物與其基地合并計算收益，在以收益還原法以外的方法求得土地的價格時，從建筑物及其基地所產(chǎn)生的純收益中，扣除歸屬于基地的部分，即可得到歸屬于建筑物的收益，再將此殘余的收益以建筑物的還原利率還原，即可求得建筑物的收益價格。在計算屬于土地的純收益時，一般是以市場比較法或成本法等求得土地價格乘上土地的還原利率來求得，公式為：B=（式中房地合一凈收益a中含有建筑物的折舊）

B=（式中房地合一凈收益a中不含有建筑物的折舊）三、收益法的派生方法91(三）收益倍數(shù)法

是以評估對象房地產(chǎn)一年的某種收益（通常為未來第一年的某種收益）的一定倍數(shù)來估算房地產(chǎn)價值的方法。（舉例：見P135—136）例1：

（一）估價對象概況：該房地產(chǎn)為一幢被租用的二層樓房；土地總面積為360平方米；建筑物總面積為340平方米；建筑物結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；土地使用年限為80年，從1980年5月起計。(三）收益倍數(shù)法92（二）收集的資料：月租金收入45000元，訂約日期為1980年5月；附近類似房地產(chǎn)于2019年3月出租，月租金65000元；建筑物的重置成本4420000元，原值為3000000元；管理費(fèi)以年租金的3%計；折舊費(fèi)按平均年限法計算；房產(chǎn)稅按建筑物原值減扣30%后的余值的1.2%交納；其他稅費(fèi)約為年租金的14.5%；建筑物的還原利率為7%，土地的還原利率為6%，房地產(chǎn)的綜合還原利率為10%。（三）評估要求：評估出該宗房地產(chǎn)在2019年5月的價格以及該宗土地在2019年5月的單價。（二）收集的資料：月租金收入45000元，訂約日期為198093評估過程：1、計算總收入總收入=65000×12=780000（元）2、計算總營運(yùn)費(fèi)用（1）房產(chǎn)稅：3000000×（1-30%）×1.2%=25200（元）（2）折舊費(fèi)：年折舊費(fèi)=4420000÷80=55250(元)(3)管理費(fèi):780000×3%=23400(元)(4)其他稅費(fèi):780000×14.5%=113100(元)總營運(yùn)費(fèi)用=(1)+(2)+(3)+(4)=216950(元)評估過程：943、計算總收益：總收益=780000-216950=563050（元）4、計算房地產(chǎn)價格：因80年較長，故用永續(xù)年金法。房地產(chǎn)價格=563050/10%=5630500（元）5、計算建筑物純收益：15年的折舊額=4420000÷80×15=828750（元）現(xiàn)值=4420000-828750=3591250（元）純收益=3591250×7%=251387.5（元）6、計算土地純收益：土地純收益=房地產(chǎn)純收益-建筑物純收益=563050-251387.5=311662.5（元）3、計算總收益：957、計算土地單價：土地總價=311662.5÷6%=5194375（元）土地單價=5194375÷360=14428.82（元/平方米）7、計算土地單價：96例2：待估建筑物為磚混結(jié)構(gòu)單層住宅，宅基地300平方米，建筑物面積200平方米，月租金3000元，土地還原利率為7%，建筑物還原利率為8%，評估時，建筑物的剩余使用年限為25年，取得租金收入的年總費(fèi)用為7600元(不含折舊費(fèi)），評估人員另用市場比較法求得土地使用權(quán)價格每平方米1000元，試用建筑物評估的殘余法估測建筑物的價值。第五章--房地產(chǎn)評課件-97解：（1）計算房地合一狀態(tài)下的總收入總收入=3000×12=36000（元）（2）總費(fèi)用=7600（元）（3）計算總收益總收益=36000-7600=28400（元）（4）計算土地收益土地收益=1000×300×7%=21000（元）（5）計算建筑物收益建筑物收益=28400-21000=7400（元）解：98（6）建筑物折舊率=1/25×100%=4%（7）建筑物價格=7400÷（8%+4%）×[1—]=61667×0.9412=58041(元)（6）建筑物折舊率=1/25×100%=4%99第五節(jié)市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用一、基本思路及計算公式

市場比較法是指在求取被估房地產(chǎn)價格時，將被估房地產(chǎn)與近期內(nèi)市場上已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，并根據(jù)已發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)的既知價格，經(jīng)過各種因素修正后，得出被估地產(chǎn)最可能實(shí)現(xiàn)的合理價格的一種估價方法。其計算公式為：被估地交易實(shí)例交易情況區(qū)域因素個別因素產(chǎn)價格=單價×修正系數(shù)×修正系數(shù)×修正系數(shù)交易時間被估房地

×修正系數(shù)×產(chǎn)面積第五節(jié)市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用一、基本思路及計算公式100二、適用對象及條件：（1）要有充分的市場交易資料(一般來說，交易有效實(shí)例不得少于3個）；（2）交易實(shí)例與被估房地產(chǎn)之間應(yīng)具有較大的相關(guān)性或者是較好的可比性；（3）交易實(shí)例資料及其來源必須詳實(shí)可靠。二、適用對象及條件：101三、因素修正及操作步驟1、踏勘被估地產(chǎn)；2、搜集較充分的房地產(chǎn)交易實(shí)例資料；3、選取可供比較參照的交易實(shí)例。

選取的交易實(shí)例應(yīng)符合下列條件：（1）與被估房地產(chǎn)的用途相同；（2）與被估房地產(chǎn)所處的地區(qū)應(yīng)相同，或在同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)；（3）與被估房地產(chǎn)的價值類型相同，或者說引起交易的原因或性質(zhì)要基本相同；（4）與被估房地產(chǎn)的建筑結(jié)構(gòu)要相同或相似。（5）與被估房地產(chǎn)的估價期日應(yīng)接近；（6）交易實(shí)例必須為正常交易或可修正為正常交易；（7）與被估地產(chǎn)的籌資條件相似。三、因素修正及操作步驟1024、建立價格可比基礎(chǔ)5、被估房地產(chǎn)與交易實(shí)例之間差異因素的修正。

主要有以下幾方面：（1）交易情況的修正；（2）交易期日的修正；（3）區(qū)域因素修正；（4）個別因素修正；（5）確定比準(zhǔn)價格6、被估房地產(chǎn)價格的確定。常用的方法有簡單算術(shù)平均法、加權(quán)算術(shù)平均法、眾數(shù)法、中位數(shù)法等，也可以某一個交易實(shí)例經(jīng)修正后的價格為主，其他經(jīng)修正后的交易實(shí)例價格僅供參考。四、市場比較法應(yīng)用舉例4、建立價格可比基礎(chǔ)103例：有土地一塊，總面積65000平方米，本宗土地有較多的類似土地交易實(shí)例，具體資料如下。試用市場比較法評估出該塊土地2019年7月的出售價格。實(shí)例面積（㎡）交易日期價格（元/㎡）交易情況修正系數(shù)交易時間修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個別因素修正系數(shù)A1650091.8.15226.911.000.971.021.00B3700092.4.5257.081.010.981.000.99C8310893.5.17248.101.020.971.000.99D1001894.1.8266.501.010.981.000.98E5970095.2.10244.501.030.981.030.99例：有土地一塊，總面積65000平方米，本宗土地有較多的類似104解：待估土地初步單價A：226.91×1.00×0.97×1.02×1.00=224.50（元）B：257.08×1.01×0.98×1.00×0.99=251.91（元）C：248.10×1.02×0.97×1.00×0.99=243.02（元）D：266.5×1.01×0.98×1.00×0.98=258.51（元）E：244.50×1.03×0.98×1.03×0.99=251.66（元）采用簡單算術(shù)平均法計算被估土地單價：被估土地單價=（224.5+251.91+243.02+258.51+251.66）÷5=245.92（元/㎡）被估土地價格=245.92×65000=1598.48（萬元）解：待估土地初步單價105第六節(jié)假設(shè)開發(fā)法一、基本思路及計算公式假設(shè)開發(fā)法也叫剩余法，其評估思路是在求取待估房地產(chǎn)價格時，將待估房地產(chǎn)預(yù)期開發(fā)后的價值，扣除其正常的開發(fā)費(fèi)用、稅金及正常的開發(fā)利潤，從而倒推算出待估土地的價格。其計算公式為；

房地產(chǎn)評估值=預(yù)期樓價-建筑費(fèi)-專業(yè)費(fèi)用-銷售費(fèi)用-利息-稅費(fèi)-利潤二、適用范圍及注意事項1、適用范圍：待開發(fā)土地的估價；待拆遷改造土地的估價；未開發(fā)完工的房地產(chǎn)。2、注意事項：（1）正確選擇土地的最佳開發(fā)方式；（2）正確判斷未來開發(fā)房地產(chǎn)的出售價格。（3）必須注意考慮資金的時間價值。第六節(jié)假設(shè)開發(fā)法一、基本思路及計算公式106三、操作步驟：1、調(diào)查和勘察待估土地的情況。包括地理位置、面積形狀、地質(zhì)、地貌、基礎(chǔ)設(shè)施、交通以及政府的規(guī)劃限制、土地使用權(quán)的限制等情況。2、選擇最佳開發(fā)方法，包括土地用途、土地使用強(qiáng)度以及建設(shè)樣式等的選擇。3、估算建設(shè)周期，包括整個土地開發(fā)過程周期，以及土地開發(fā)過程的各個不同時期的各項費(fèi)用投入時間。4、預(yù)測未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)的出售價格，即賣樓價。5、估測開發(fā)建設(shè)總成本，包括建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、利息等。6、估算銷售稅費(fèi)和開發(fā)商利潤。三、操作步驟：107第八節(jié)路線價法一、評估思路及計算公式

所謂路線價法是對面臨特定街道、接近性相等的城市土地，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取在該深度上數(shù)塊土地的平均單價并附設(shè)于該街道上，此單價稱為路線價，然后據(jù)此路線價，再配合深度指數(shù)表，用數(shù)學(xué)方法算出鄰接該街道的各宗地塊價格的一種估價方法。公式為：宗地地價=路線價×