勾地項目中期操作經(jīng)驗交流課件

勾地項目中期操作經(jīng)驗交流1勾地項目中期操作經(jīng)驗交流101勾地簡介02勾地流程03方案設計04模板定型目錄TableofContents2目錄201勾地簡介01勾地簡介什么是勾地？土地在正式掛牌出讓前，由單位對感興趣的土地向政府表明購買意向，并承諾愿意支付的土地價格。勾地，香港在金融危機時出臺的一項政策。金融危機，樓市泡沫破滅，開發(fā)商停止購入土地，政府擔心土地賤賣，出臺勾地制度。SEP1SEP2SEP3SEP4政府制定勾地表開發(fā)商購買勾地表，對意向地塊報價。政府審核報價是否低于十足市價。公開競投勾地簡介土地在正式掛牌出讓前，由單位對感興趣的土地向政府表明勾地簡介目前的勾地在正式招拍掛之前，通過前期與政府部門的溝通，了解政府需要，結合自身利益訴求，提出滿足雙方需求的解決方案，提高后期招拍掛中獲取土地的概率。勾地簡介在正式招拍掛之前，通過前期與政府部門的溝通，了解政府勾地簡介為什么要勾地？政府部門：“尋找有實力的開發(fā)商，充分挖掘地塊價值，滿足政府層面對土地的期望?！钡禺a(chǎn)公司：“爭取有利條件，避開招拍掛的激烈競爭，提高獲取土地的概率?！惫吹睾喗檎块T：“尋找有實力的開發(fā)商，充分挖掘地塊價值，滿勾地簡介勾地與招拍掛的區(qū)別時間政府要求是否需要方案是否可以確定土地競得人土地競得人確定方式公開招拍掛約30天有明確土地出讓條件一般不需要可以一次性報價、價高者得勾地半年以上一般沒有需要不可以——招拍掛是國有土地使用權的出讓方式，勾地是為在招拍掛過程中順利獲取土地采取的策略。勾地簡介時間政府要求是否需要方案是否可以確定土地競得人土地競02勾地流程02勾地流程土地信息獲取內(nèi)部測算決策政府初步溝通內(nèi)部組織勾地啟動會勾地方案設計向政府匯報方案成果根據(jù)意見修改調(diào)整成果匯報調(diào)規(guī)工作招拍掛獲取土地02010304050910080706勾地流程土地信息內(nèi)部測算政府內(nèi)部組織勾地向政府匯報方案成果根測算經(jīng)驗公建住宅安置商品房商品房1:11:2測算經(jīng)驗公建住宅安置商品房商品房1:11:203方案設計勾地啟動會—向政府匯報03方案設計勾地啟動會——政府匯報階段工作流程勾地啟動會資料收集設計單位選擇看地答疑交流方案初步溝通方案第二輪溝通文本框架文本初稿效果圖小樣成果匯報給政府匯報方案設計勾地資料收集設計單位看地方案初步溝通方案第二輪溝通文方案設計勾地工作計劃方案設計階段2017/8/302017/9/2425

設計輸入條件2017/8/312017/9/33投資投資、營銷、商管方案單位選擇2017/8/312017/8/311研發(fā)投資、研發(fā)項目現(xiàn)場及周邊競品考察營銷設計交底及設計返提需求2017/9/12017/9/22研發(fā)投資、研發(fā)方案設計第一輪2017/9/32017/9/118研發(fā)營銷、投資、開發(fā)方案設計第二輪2017/9/122017/9/153研發(fā)營銷、投資、開發(fā)規(guī)劃預溝通2017/9/162017/9/161投資研發(fā)文本完善、成果匯報2017/9/172017/9/237研發(fā)營銷、投資、開發(fā)政府匯報2017/9/242017/9/241投資研發(fā)、營銷、成本方案設計方案設計階段2017/8/302017/9/2425公司決定開展勾地工作，投資部組織會議，向各部門介紹項目情況。方案設計勾地啟動會1，項目情況。a，項目區(qū)位b，用地條件及限制c，政府要求及定位，是否要產(chǎn)業(yè)落位。2，確定時間計劃及成果要求a，項目主要節(jié)點，如向合作方匯報溝通，向政府的第一輪匯報時間等。b，確定最終成果形式及深度。3，確定是否需要設計院根據(jù)項目情況及成果要求，確定是否需要付費請設計院，以及設計院介入時間。4，明確各部門職責根據(jù)項目情況，對各部門進行分工，并確定各部門工作成果提交時間。TIPS1，重點關注政府要求及對地塊的期望。2，時間計劃的合理性及設計院是否介入。公司決定開展勾地工作，投資部組織會議，向各部門介紹項目情況。方案設計資料收集——收集整理項目資料1、投資部為設計輸入條件唯一出口。2、輸入條件的修改調(diào)整均要求提供完整文件，文件名備注修改內(nèi)容。1唯一出口2完整準確3政府規(guī)劃4實地踏勘5設計提資6工作計劃1、根據(jù)具體情況，檢查輸入條件的完整性。2、復核電子版圖紙用地面積等相關數(shù)據(jù)及相關條件的時效性。收集相關政府規(guī)劃，如片區(qū)控規(guī)、定位，十三五規(guī)劃，長江主軸，城市陽臺，歷史風貌保護規(guī)劃，學校布局規(guī)劃，產(chǎn)業(yè)布局等。和投資部一起進行實地踏勘，了解記錄現(xiàn)場狀況，防止投資部看地時有遺漏關注項。根據(jù)現(xiàn)場情況補充完善設計輸入條件。提供設計輸入條件及武漢本地規(guī)范政策，讓設計院盡早了解項目，并反提需求。根據(jù)大時間節(jié)點細拍工作計劃。如方案回標、方案溝通、文本框架、效果圖角度等時間節(jié)點安排。方案設計1、投資部為設計輸入條件唯一出口。1唯一出口2完整準方案設計資料收集——設計輸入條件清單方案設計方案設計設計單位的選擇1、確認意向設計單位；2、接洽確認設計院；3、設計任務書、設計輸入條件、約定時間看地；4、商務報價、服務建議書；5、方案設計。委托人直接委托方案競標1、確認意向設計單位；2、接洽確認設計院；3、競標邀請、設計輸入條件、約定時間看地；4、商務報價、服務建議書；5、初步方案設計；6、評標。方案評標設計公司設計公司設計公司設計公司直接委托方案競標TIPS方案評標時間需根據(jù)整體進度確定。方案設計1、確認意向設計單位；委托人直接委托方案競標1、確認方案設計設計單位資源區(qū)域公司合作設計資源統(tǒng)計（2017）設計分類序號設計單位名稱擅長領域風格施工項目聯(lián)系人聯(lián)系電話備注建筑設計項目名稱方案1漢米敦（上海有限公司公建、住宅公園壹號K3項目商業(yè)街

2基準方中武漢）住宅

3捷得建司（E）公建

4天筑（上海）住宅

5天筑（武漢）住宅

6天華建筑（北京）住宅觀瀾府

7BE)商業(yè)、公建

8青島綠有限公司住宅

9武漢中計股份有限公司強排規(guī)劃黃陂項目

10戴文計（上海）有限公司強排規(guī)劃長沙1000畝

11杭田強排規(guī)劃長沙1000畝

12JW強排規(guī)劃、住宅、公建黃陂項目

13深圳萬強排規(guī)劃武漢徐東村

14上設計事務所住宅、公建

15浙江筑設計有限公司住宅

16方設計住宅

17歷史建筑保護

18日

方案設計區(qū)域公司合作設計資源統(tǒng)計（2017）設計分類序號設計方案設計看地答疑設計院現(xiàn)場踏勘，并和各部門做初步溝通，確認時間計劃。設計院介紹類似項目設計經(jīng)驗。TIPS1、政府要求、產(chǎn)業(yè)落位、商管營銷要求。2、對設計院初步評判，對薄弱項后期重點關注。方案設計設計院現(xiàn)場踏勘，并和各部門做初步溝通，確認時間計劃。方案設計方案初步溝通方案政府規(guī)劃政府要求方案邏輯武漢規(guī)范公司要求控規(guī)十三五產(chǎn)業(yè)布局歷史保護長江主軸產(chǎn)業(yè)落位商業(yè)比例建筑保留代建回購住宅體量公建業(yè)態(tài)公建比例248號令漢十條配套要求規(guī)劃結構功能布局城市界面方案設計方案政府規(guī)劃政府要求方案邏輯武漢規(guī)范公司要求控規(guī)十三方案設計方案第二輪溝通及文本框架初稿方案調(diào)整方案深化文本框架圖面表達第一輪溝通會議紀要給政府的故事框架前期概念的完成度明確、清晰的表達修改意見是否執(zhí)行。文本邏輯是否清晰。字體、字號；圖文編排、文字總結等。規(guī)劃概念、理念、各種要求的具體落地。TIPS1、如時間緊張，文本框架不理想，建議在設計院的PPT文件里直接構建框架，然后提交設計院補充內(nèi)容。2、圖面表達可以提供具體案例參考。方案設計方案調(diào)整方案深化文本框架圖面表達第一輪溝通會議紀要給方案設計文本初稿及效果圖角度選擇文本框架的再梳理文本細節(jié)調(diào)整完善模型確認效果圖角度的選擇1、文本章節(jié)前后的邏輯。2、分清主次，重點內(nèi)容著重表現(xiàn)，次要內(nèi)容簡略敘述。1、重要節(jié)點模型細節(jié)的處理。2、城市主要界面建筑的形象。1、匯報對象為政府。2、文字表述簡明扼要。3、圖片與表達意圖的契合度。4、文本版式。1、整體鳥瞰。2、重點空間展示。3、投資需求。4、空間疏密有致。TIPS1、如需要新舊對比，在確定效果圖角度后，建議去現(xiàn)場按照相同角度拍攝現(xiàn)狀照片，增加對比的感染力。方案設計文本框架的再梳理文本細節(jié)調(diào)整完善模型確認效果圖角度的方案設計新舊對比方案設計方案設計成果溝通匯報設計院做給公司做正式匯報。根據(jù)各部門意見微調(diào)。方案設計設計院做給公司做正式匯報。根據(jù)各部門意見微調(diào)。04模板定型思路04模板定型工作思路文本內(nèi)容邏輯文本表現(xiàn)公司資源排版政府規(guī)劃、政策收集1、章節(jié)順序確定。2、章節(jié)內(nèi)相關內(nèi)容及邏輯順序確定。如產(chǎn)業(yè)落位部分先整體分區(qū)，再具體分區(qū)落位等。1、基本版式的確定。2、固定頁的表達形式，如封面、目錄、章節(jié)頁、封底等。3、文本字體、字號、顏色確定。4、圖文混排基本原則。如文字在左上方等。5、固化圖紙的表現(xiàn)，如效果圖需要放置視點示意，總圖表現(xiàn)形式等。1、公司介紹內(nèi)容的固化。2、公司產(chǎn)業(yè)資源庫的排版梳理。1、政府規(guī)劃政策收集，如長江主軸、片區(qū)規(guī)劃、歷史風貌保護等。2、武漢地方規(guī)范重點內(nèi)容的整理，如單元式辦公的比例、漢十條、配套要求等。模板定型工作思路文本內(nèi)容邏輯文本表現(xiàn)公司資源排版政府規(guī)劃、政方案設計文本框架01地塊核心價值判斷02傳承與延續(xù)

03整體愿景與定位

04對標案例研究

05整體城市設計

06規(guī)劃設計分析

07重點空間設計08產(chǎn)業(yè)規(guī)劃定位09融創(chuàng)中國產(chǎn)業(yè)資源

地塊核心價值判斷01愿景與定位02傳承與延續(xù)03總體城市設計04產(chǎn)業(yè)規(guī)劃05案例對標06設計意圖分析07

主要節(jié)點設計08融創(chuàng)中國產(chǎn)業(yè)資源09青山15-18街區(qū)漢陽鋼鐵廠方案設計01地塊核心價值判斷地塊核心價值判斷01青勾地項目中期操作經(jīng)驗交流28勾地項目中期操作經(jīng)驗交流101勾地簡介02勾地流程03方案設計04模板定型目錄TableofContents29目錄201勾地簡介01勾地簡介什么是勾地？土地在正式掛牌出讓前，由單位對感興趣的土地向政府表明購買意向，并承諾愿意支付的土地價格。勾地，香港在金融危機時出臺的一項政策。金融危機，樓市泡沫破滅，開發(fā)商停止購入土地，政府擔心土地賤賣，出臺勾地制度。SEP1SEP2SEP3SEP4政府制定勾地表開發(fā)商購買勾地表，對意向地塊報價。政府審核報價是否低于十足市價。公開競投勾地簡介土地在正式掛牌出讓前，由單位對感興趣的土地向政府表明勾地簡介目前的勾地在正式招拍掛之前，通過前期與政府部門的溝通，了解政府需要，結合自身利益訴求，提出滿足雙方需求的解決方案，提高后期招拍掛中獲取土地的概率。勾地簡介在正式招拍掛之前，通過前期與政府部門的溝通，了解政府勾地簡介為什么要勾地？政府部門：“尋找有實力的開發(fā)商，充分挖掘地塊價值，滿足政府層面對土地的期望?！钡禺a(chǎn)公司：“爭取有利條件，避開招拍掛的激烈競爭，提高獲取土地的概率?！惫吹睾喗檎块T：“尋找有實力的開發(fā)商，充分挖掘地塊價值，滿勾地簡介勾地與招拍掛的區(qū)別時間政府要求是否需要方案是否可以確定土地競得人土地競得人確定方式公開招拍掛約30天有明確土地出讓條件一般不需要可以一次性報價、價高者得勾地半年以上一般沒有需要不可以——招拍掛是國有土地使用權的出讓方式，勾地是為在招拍掛過程中順利獲取土地采取的策略。勾地簡介時間政府要求是否需要方案是否可以確定土地競得人土地競02勾地流程02勾地流程土地信息獲取內(nèi)部測算決策政府初步溝通內(nèi)部組織勾地啟動會勾地方案設計向政府匯報方案成果根據(jù)意見修改調(diào)整成果匯報調(diào)規(guī)工作招拍掛獲取土地02010304050910080706勾地流程土地信息內(nèi)部測算政府內(nèi)部組織勾地向政府匯報方案成果根測算經(jīng)驗公建住宅安置商品房商品房1:11:2測算經(jīng)驗公建住宅安置商品房商品房1:11:203方案設計勾地啟動會—向政府匯報03方案設計勾地啟動會——政府匯報階段工作流程勾地啟動會資料收集設計單位選擇看地答疑交流方案初步溝通方案第二輪溝通文本框架文本初稿效果圖小樣成果匯報給政府匯報方案設計勾地資料收集設計單位看地方案初步溝通方案第二輪溝通文方案設計勾地工作計劃方案設計階段2017/8/302017/9/2425

設計輸入條件2017/8/312017/9/33投資投資、營銷、商管方案單位選擇2017/8/312017/8/311研發(fā)投資、研發(fā)項目現(xiàn)場及周邊競品考察營銷設計交底及設計返提需求2017/9/12017/9/22研發(fā)投資、研發(fā)方案設計第一輪2017/9/32017/9/118研發(fā)營銷、投資、開發(fā)方案設計第二輪2017/9/122017/9/153研發(fā)營銷、投資、開發(fā)規(guī)劃預溝通2017/9/162017/9/161投資研發(fā)文本完善、成果匯報2017/9/172017/9/237研發(fā)營銷、投資、開發(fā)政府匯報2017/9/242017/9/241投資研發(fā)、營銷、成本方案設計方案設計階段2017/8/302017/9/2425公司決定開展勾地工作，投資部組織會議，向各部門介紹項目情況。方案設計勾地啟動會1，項目情況。a，項目區(qū)位b，用地條件及限制c，政府要求及定位，是否要產(chǎn)業(yè)落位。2，確定時間計劃及成果要求a，項目主要節(jié)點，如向合作方匯報溝通，向政府的第一輪匯報時間等。b，確定最終成果形式及深度。3，確定是否需要設計院根據(jù)項目情況及成果要求，確定是否需要付費請設計院，以及設計院介入時間。4，明確各部門職責根據(jù)項目情況，對各部門進行分工，并確定各部門工作成果提交時間。TIPS1，重點關注政府要求及對地塊的期望。2，時間計劃的合理性及設計院是否介入。公司決定開展勾地工作，投資部組織會議，向各部門介紹項目情況。方案設計資料收集——收集整理項目資料1、投資部為設計輸入條件唯一出口。2、輸入條件的修改調(diào)整均要求提供完整文件，文件名備注修改內(nèi)容。1唯一出口2完整準確3政府規(guī)劃4實地踏勘5設計提資6工作計劃1、根據(jù)具體情況，檢查輸入條件的完整性。2、復核電子版圖紙用地面積等相關數(shù)據(jù)及相關條件的時效性。收集相關政府規(guī)劃，如片區(qū)控規(guī)、定位，十三五規(guī)劃，長江主軸，城市陽臺，歷史風貌保護規(guī)劃，學校布局規(guī)劃，產(chǎn)業(yè)布局等。和投資部一起進行實地踏勘，了解記錄現(xiàn)場狀況，防止投資部看地時有遺漏關注項。根據(jù)現(xiàn)場情況補充完善設計輸入條件。提供設計輸入條件及武漢本地規(guī)范政策，讓設計院盡早了解項目，并反提需求。根據(jù)大時間節(jié)點細拍工作計劃。如方案回標、方案溝通、文本框架、效果圖角度等時間節(jié)點安排。方案設計1、投資部為設計輸入條件唯一出口。1唯一出口2完整準方案設計資料收集——設計輸入條件清單方案設計方案設計設計單位的選擇1、確認意向設計單位；2、接洽確認設計院；3、設計任務書、設計輸入條件、約定時間看地；4、商務報價、服務建議書；5、方案設計。委托人直接委托方案競標1、確認意向設計單位；2、接洽確認設計院；3、競標邀請、設計輸入條件、約定時間看地；4、商務報價、服務建議書；5、初步方案設計；6、評標。方案評標設計公司設計公司設計公司設計公司直接委托方案競標TIPS方案評標時間需根據(jù)整體進度確定。方案設計1、確認意向設計單位；委托人直接委托方案競標1、確認方案設計設計單位資源區(qū)域公司合作設計資源統(tǒng)計（2017）設計分類序號設計單位名稱擅長領域風格施工項目聯(lián)系人聯(lián)系電話備注建筑設計項目名稱方案1漢米敦（上海有限公司公建、住宅公園壹號K3項目商業(yè)街

2基準方中武漢）住宅

3捷得建司（E）公建

4天筑（上海）住宅

5天筑（武漢）住宅

6天華建筑（北京）住宅觀瀾府

7BE)商業(yè)、公建

8青島綠有限公司住宅

9武漢中計股份有限公司強排規(guī)劃黃陂項目

10戴文計（上海）有限公司強排規(guī)劃長沙1000畝

11杭田強排規(guī)劃長沙1000畝

12JW強排規(guī)劃、住宅、公建黃陂項目

13深圳萬強排規(guī)劃武漢徐東村

14上設計事務所住宅、公建

15浙江筑設計有限公司住宅

16方設計住宅

17歷史建筑保護

18日

方案設計區(qū)域公司合作設計資源統(tǒng)計（2017）設計分類序號設計方案設計看地答疑設計院現(xiàn)場踏勘，并和各部門做初步溝通，確認時間計劃。設計院介紹類似項目設計經(jīng)驗。TIPS1、政府要求、產(chǎn)業(yè)落位、商管營銷要求。2、對設計院初步評判，對薄弱項后期重點關注。方案設計設計院現(xiàn)場踏勘，并和各部門做初步溝通，確認時間計劃。方案設計方案初步溝通方案政府規(guī)劃政府要求方案邏輯武漢規(guī)范公司要求控規(guī)十三五產(chǎn)業(yè)布局歷史保護長江主軸產(chǎn)業(yè)落位商業(yè)比例建筑保留代建回購住宅體量公建業(yè)態(tài)公建比例248號令漢十條配套要求規(guī)劃結構功能布局城市界面方案設計方案政府規(guī)劃政府要求方案邏輯武漢規(guī)范公司要求控規(guī)十三方案設計方案第二輪溝通及文本框架初稿方案調(diào)整方案深化文本框架圖面表達第一輪溝通會議紀要給政府的故事框架前期概念的完成度明確、清晰的表達修改意見是否執(zhí)行。文本邏輯是否清晰。字體、字號；圖文編排、文字總結等。規(guī)劃概念、理念、各種要求的具體落地。TIPS1、如時間緊張，文本框架不理想，建議在設計院的PPT文件里直接構建框架，然后提交設計院補充內(nèi)容。2、圖面表達可以提供具體案例參考。方案設計方案調(diào)整方案深化文本框架圖面表達第一輪溝通會議紀要給方案設計文本初稿及效果圖角度選擇文本框架的再梳理文本細節(jié)調(diào)整完善模型確認效果圖角度的選擇1、文本章節(jié)前后的邏輯。2、分清主次，重點內(nèi)容著重表現(xiàn)，次要內(nèi)容簡略敘述。1、重要節(jié)點模型細節(jié)的處理。2、城市主要界面建筑