房地產(chǎn)銷售人員考核試題

....房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)考試一試題一、填空題（每空0.5分，共50分）1、1畝約等于667平方米。2、1公頃等于10000平方米，約等于15畝。3、現(xiàn)在最常用的付款方式有一次性付款，按揭貸款，免息分期付款，三種。4、按用途房地產(chǎn)的種類可劃分為居住所地產(chǎn)，商業(yè)房地產(chǎn)，旅游房地產(chǎn)，工業(yè)房地產(chǎn)，農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)五種。5、其土地使用年限按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜適用地也許其他用地50年。6、七通一平：是指水通、電通、道路通、排水通、熱力通、煤氣通、通訊通、與場(chǎng)所平展；7、房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，兩者擁有整體性和不可以切割性。包括土地，建筑物與地上附著物，房地產(chǎn)附帶的各種權(quán)益。8、五證：a.國(guó)有土地使用證；b建設(shè)用地規(guī)劃贊同證；c.建設(shè)工程規(guī)劃贊同證；d.建設(shè)工程動(dòng)工證；e.商品房預(yù)售贊同證。9、兩書：商品房質(zhì)量說明書；商品房使用說明書；10、目前新房辦理房產(chǎn)證時(shí)所需的花銷：登記費(fèi)80元，交易費(fèi)3元/㎡，測(cè)繪費(fèi)1.49元/㎡，契稅總房款的1.5%，公共維修基金總房款的2%。11、按揭貸款的額數(shù)：居住所最高可貸總房款的70%，商業(yè)用房最高可貸60%。12、銷售的基本流程是：迎接客戶→介紹產(chǎn)品→購(gòu)買的洽談→現(xiàn)場(chǎng)的觀看→填寫客戶資料→追蹤→逼定→定金的補(bǔ)足→簽署合同→入住。13、獲取房屋產(chǎn)權(quán)證后，房屋所有人擁有的權(quán)益：使用權(quán)，占有權(quán)，收益權(quán)，處分權(quán)。14、一此中心是：以客戶為中心；二個(gè)能力是：應(yīng)變能力，協(xié)調(diào)能力；三顆心是：熱忱，耐心，信心；四個(gè)掌握是：國(guó)家的經(jīng)濟(jì)大勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況，法律法規(guī)，項(xiàng)目自己的情況；五個(gè)學(xué)會(huì)是：追蹤，檢查，推斷，算賬，掌握。15、房屋建筑結(jié)構(gòu)分類標(biāo)準(zhǔn)：鋼結(jié)構(gòu)，鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，1/5....混雜結(jié)構(gòu)，磚木結(jié)構(gòu)，其他結(jié)構(gòu)。16、房屋價(jià)格的形成有三種方法：成本+收益，市場(chǎng)比較法，和兩者結(jié)合。17、、一般來說客戶的本源主要有媒體宣傳，接聽熱線，參加發(fā)展會(huì)，朋友或老客戶介紹來的客戶，做直銷（DS）等五個(gè)方面。18、構(gòu)成房屋價(jià)格的直接花銷包括：土地花銷，拆遷花銷，勘查測(cè)繪費(fèi)，設(shè)計(jì)費(fèi)，建安成本，景觀配套費(fèi)，市政配套費(fèi)。19、、房地產(chǎn)住處的層數(shù)劃分的規(guī)定：低層住處為1-3層；多層住處為4-6層；小高層住處為7-11層；中高層住處為12-16層；16層以上為高層住處，30層以上為超高層住處；20、別墅可分為聯(lián)排別墅，雙拼別墅，獨(dú)棟別墅三種。21、五證、兩書，一表，中的“一表”是指商品房竣工查收備案表。二、判斷題（每題1分，共20分，對(duì)的打“√”錯(cuò)的打“×”）、給未成年人購(gòu)房，登記時(shí)要指定一名監(jiān)護(hù)人，并且要到公證處公證。（√）、外處人到當(dāng)?shù)刭?gòu)房也需要擔(dān)保人。（×）3、套建筑面積=套使用面積+套墻風(fēng)光積+天臺(tái)建筑面積。（√）4、凈高是基層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。（×）5、容積率是指總建筑面積與建設(shè)用地面積之比值。（√）6、一級(jí)市場(chǎng)是指房地產(chǎn)發(fā)展商依照土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給單位或個(gè)人的市場(chǎng)。（×）7、三通一平時(shí)指水通、電通、路通、道路平展（×）8、穿過房屋的通道，房屋的門廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。門廳、大廳的回廊部分，層高在2.0米以上的，按其水平投影面積計(jì)算。（×）9、得房率是買房比較重要的一個(gè)指標(biāo)，一般來說得房率越高越好。（√）10、業(yè)主是指物業(yè)的所有人，即房屋所有權(quán)人和土地使用權(quán)人，是擁有物業(yè)的主人。（√）11、層高小于或等于2.20米以下的夾層、插層、技術(shù)層和地下室、半地下室不算建筑面積。（√）12、中國(guó)工商銀行規(guī)定，貸款年限最長(zhǎng)可以貸30年，貸款人年齡不得高出60歲。（√）13、中國(guó)建設(shè)銀行規(guī)定，住所貸款最長(zhǎng)可貸30年，商業(yè)用房最多可貸20年。（×）14、房地產(chǎn)市場(chǎng)：主要包括地產(chǎn)買賣、租借市場(chǎng)。含一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)和三級(jí)市2/5....場(chǎng)。（√）15、綠化率又叫綠地率是規(guī)劃建設(shè)用地圍的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。（×）16、入伙是指業(yè)主領(lǐng)取鑰匙，接房入住。（√）17、消防避禍層、為了整棟建筑物使用的配電房作為公用面積可以分?jǐn)?。（×?8、基價(jià)也叫起步價(jià)，是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價(jià)格。（×）19、借款人償還銀行貸款，限時(shí)在一年或一年以的實(shí)行到期連本加息一并還清。（√）20、進(jìn)深指一間房屋兩條橫向軸之間的距離。（√）三、問答題（每題3分，共15分）1、什么是按揭貸款？（3分）答：即購(gòu)房抵押貸款，是購(gòu)房者以所購(gòu)房屋之產(chǎn)權(quán)作抵押，有銀行現(xiàn)行支付房款給開發(fā)商，今后購(gòu)房者按月向銀行支付本息的付款方式。2、置業(yè)顧問款待客戶的過程分為哪幾個(gè)步驟？（3分）答：1）客戶進(jìn)門每一個(gè)看見的人都要主動(dòng)上前問好，提示其他置業(yè)顧問的注意）置業(yè)顧問應(yīng)馬上上前熱忱款待）幫助客人整理雨具放置衣帽等）經(jīng)過隨手招呼，差異客戶真?zhèn)危J(rèn)識(shí)所來的地域和承受媒體3、置業(yè)顧問的銷售能力包括哪幾種？（3分）？答：1、創(chuàng)立能力2、判斷與察言觀色能力3、自我驅(qū)動(dòng)能力4、人際溝通的能力5、從業(yè)技術(shù)能力6、說服顧客的能力4、名詞講解：建筑面積，綠化率，容積率，經(jīng)濟(jì)適用房？（3分）答：建筑面積：指建筑物外墻或結(jié)構(gòu)外面水平投影面積之和。綠化率：建設(shè)用地圍所有綠地面積之和與建設(shè)用地面積之比率。容積率：是指總建筑面積與建設(shè)用地面積之比值。經(jīng)濟(jì)適用住所是指經(jīng)各級(jí)人民政府贊同立項(xiàng)建設(shè)、享受國(guó)家優(yōu)惠政策、向城鎮(zhèn)中低收入家庭銷售的住所。一、填空題(20*2’=40分)1、層高是指住處高度以“層”為單位計(jì)量，每一層的高度國(guó)家在設(shè)計(jì)上有個(gè)要求，這個(gè)高度就叫層高。詳盡地說，層高是指基層地板面或下表面到樓層上表面之間的豎向尺3/5....寸。2、共有建筑面積指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。3、一般公用建筑面積按以下方法計(jì)算：整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套（單元）套面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的車棚、地下室與人防工程等建筑面積，為整棟建筑的公用建筑面積4、地下室是指房間地面低于室外處平面的高度高出該房間凈高的1/2.5、從房屋層高高度分1-3為基層，4-6為多層，7-9_為中高層，10-30為高層，40為超高層。6、按基礎(chǔ)的資料與受力特點(diǎn)分為剛性基礎(chǔ)、柔性基礎(chǔ)兩類。7、裂縫產(chǎn)生的原因很多，但從產(chǎn)生的原因概括起來可分為結(jié)構(gòu)強(qiáng)度、溫度、沉降幾大類。二、名詞講解（5*4’=20分）1、建筑容積率地塊建筑物的總建筑面積與地塊面積的比值2、綠化率地塊建筑規(guī)劃用地圍綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比3、建筑密度規(guī)劃地塊各種建筑基底占地面積與地塊面積之比4、進(jìn)深一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻壁到后墻壁之間的實(shí)質(zhì)長(zhǎng)度開間一個(gè)獨(dú)立房間從一面墻壁到另一面墻壁之間的距離5、開間住處的寬度。一間房屋一面墻皮到另一面墻皮之間的距離。三、看法理解（3*5’=15分）1、什么是鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)？是指承重的主要構(gòu)件；是鋼筋混凝土主要建筑的，2、什么是土地使用權(quán)？4/5....在法律贊同圍依法交由其使用的國(guó)有土地或集體土地的占有，使用與部分收益或處分的權(quán)益。3、什么是商品房維修基金？是按建設(shè)部《住處共用部位共用設(shè)施設(shè)施維修管理基金