商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)合理規(guī)避

本文格式為Word版，下載可任意編輯——商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)合理規(guī)避商業(yè)地產(chǎn)是近二、三年來伴隨房地產(chǎn)市場快速進(jìn)展而催生的產(chǎn)物,目前呈現(xiàn)日益加速進(jìn)展的趨勢。之所以開發(fā)商如此熱衷,一方面出于提升房地產(chǎn)開發(fā)效益的考慮;另一方面,增加居住或商務(wù)環(huán)境價(jià)值的考慮。此外,投資經(jīng)營性地產(chǎn)的需求也表現(xiàn)得日益猛烈。前兩種理由形成商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng),后一種理由引發(fā)市場需求。

商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的理由

1、開發(fā)規(guī)模過量

以北京為例,所謂“過量”是指在北京的房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi),商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)超過了北京對商業(yè)地產(chǎn)的需求量。同時(shí),在概括開發(fā)地塊上,商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)量超過該地塊或商圈的合理需求量。

前一種整體過量引發(fā)資金分流,通常使新增商業(yè)地產(chǎn)工程處于銷售或出租不暢,價(jià)格走低的狀態(tài)。后一種過量,使地塊或商圈內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)工程同樣面臨租售困難,并進(jìn)而形成市場冷清的困難。

這兩種因素是彼此影響的,更加是總量過剩的不良影響更大。

2、創(chuàng)辦布局不符合商業(yè)經(jīng)營需要

不同業(yè)態(tài)的商業(yè)建筑具有對一般性經(jīng)營的要求,如經(jīng)營場地寬大、透視性良好等,但也存在著一些特殊性的要求,如倉儲(chǔ)式超市和普遍超市對建筑層高的要求差距甚大。百貨店和專賣店在經(jīng)營設(shè)施和場地面積上的需求也是極不一致的。

由于大多數(shù)開發(fā)商和建筑設(shè)計(jì)單位很少具備這方面的專業(yè)閱歷,致使商業(yè)地產(chǎn)的建筑布局和最終使用者的要求不吻合,從而在租、售方面造成了諸多問題。

3、投資或經(jīng)營者的市場風(fēng)險(xiǎn)在鞏固

其一,商業(yè)地產(chǎn)體驗(yàn)了從無到有,由少至多的一系列過程,現(xiàn)在已經(jīng)處于買方市場,投資者或經(jīng)營者可冷靜選擇,使商業(yè)地產(chǎn)資金的變現(xiàn)速度開頭停滯,因而變數(shù)正在增多,風(fēng)險(xiǎn)也在加大。

其二,投資者或經(jīng)營者在商業(yè)地產(chǎn)投資或經(jīng)營上落敗的事情不斷增多,這也促使他們提高了風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),精心決策漸成風(fēng)俗。

其三,投資者或經(jīng)營者的實(shí)踐才能鞏固,表現(xiàn)為對商業(yè)地產(chǎn)工程識(shí)別才能的不斷提升。

上述三種理由說明,商業(yè)地產(chǎn)需求方已過盲目投資的階段,進(jìn)入到投資的成熟和穩(wěn)健期。

4、營銷籌劃缺乏創(chuàng)意,流于俗套

由于開發(fā)商缺乏對商業(yè)經(jīng)營的深刻了解,即使所供給的商業(yè)地產(chǎn)工程切合實(shí)際,也難以熟悉和挖掘商業(yè)地產(chǎn)的特殊價(jià)值所在。這無疑使其營銷缺乏訴求點(diǎn)和打動(dòng)人心的創(chuàng)意,從而也就難以激活商業(yè)地產(chǎn)投資人的添置欲望。這種延滯直接影響商業(yè)地產(chǎn)的投入與產(chǎn)出的最優(yōu)安置。

5、小區(qū)人口入住率偏低,商業(yè)投資過程緩慢

多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)都是伴隨大盤居住區(qū)開發(fā)而產(chǎn)生的,實(shí)時(shí)在規(guī)劃與設(shè)計(jì)上,商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)相適應(yīng),但由于提高入住率非地產(chǎn)開發(fā)商所能左右,因而在很長時(shí)期內(nèi)往往造成商業(yè)地產(chǎn)在投入經(jīng)營后的困難。這種現(xiàn)象的增多會(huì)使投資者延遲出手,以致于商業(yè)地產(chǎn)的銷售滯后于商品房的銷售。這也會(huì)加大其風(fēng)險(xiǎn),增加其銷售的變數(shù)。

商圈的識(shí)別與開發(fā)的定位

所謂“商圈識(shí)別”是指充分、概括了解目前與未來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域周邊的市場狀況及其特點(diǎn)。只有調(diào)研領(lǐng)會(huì)商圈狀況才能供給與之匹配,即取得良好效益的商業(yè)地產(chǎn)工程,從而達(dá)成開發(fā)商、投資者與商鋪經(jīng)營者的合意目標(biāo)。

1、商圈識(shí)別的層次與考慮的根本因素

首先在層次上分為宏觀環(huán)境調(diào)研和微觀環(huán)境調(diào)研。

宏觀調(diào)研要考慮的因素:宏觀經(jīng)濟(jì)狀況(GDP、經(jīng)濟(jì)周期階段等)、房地產(chǎn)市場狀況、本工程所在城市經(jīng)濟(jì)狀況、本工程所在城市商業(yè)地產(chǎn)市場狀況。

宏觀環(huán)境分析的目的是理清客觀經(jīng)濟(jì)走勢與房地產(chǎn)市場當(dāng)前的趨勢。更加是商業(yè)地產(chǎn)市場現(xiàn)在的進(jìn)展特點(diǎn)。在此根基上,為企業(yè)決策供給進(jìn)退的間接依據(jù)。

微觀環(huán)境要考察的因素:人口規(guī)模、收支狀況、區(qū)域規(guī)劃、交通狀況、競爭對手。

微觀環(huán)境分析即商圈識(shí)別,以探求潛在商業(yè)規(guī)模、市場特點(diǎn)、機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn),從而為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)決策供給直接依據(jù)。

2、開發(fā)定位的三種模式

依據(jù)宏觀、微觀調(diào)研結(jié)論,確定開發(fā)定位。大體上有三種模式可供選擇:區(qū)域乃至市級商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)中心、便利型商業(yè)。

區(qū)域乃至市級商業(yè)中心:屬于

特大盤開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn),其建筑形態(tài)是以商業(yè)街區(qū)的形式存在,不僅總開發(fā)面積大,其中單體商業(yè)工程的體量也大。此種商業(yè)地產(chǎn)工程的開發(fā)是以區(qū)域或整體城市的添置力為依據(jù)的,以區(qū)位及交通條件的優(yōu)越性為根基的。因此,務(wù)必經(jīng)過充分的市場調(diào)研后才能定奪。

社區(qū)商業(yè)中心:通常伴隨大盤住宅地產(chǎn)開發(fā)而成為提升其整體居住環(huán)境質(zhì)量的一個(gè)必要組成片面。此類商業(yè)地產(chǎn)是為社區(qū)及周邊居民供給日常生活消費(fèi)的商品和服務(wù)而用心打造的,通常以底商或商業(yè)街形式存在。

便利型商業(yè):當(dāng)住宅地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模較小,而周邊商業(yè)發(fā)育又特別成熟時(shí),便利型商業(yè)是配套開發(fā)的另外一種選擇。概括講,就是為社區(qū)居民供給便利商品和即時(shí)服務(wù)的商業(yè)形態(tài),通常是一種切合實(shí)際的選擇。

3、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的影響因素

空間位置―――遠(yuǎn),大;近,小。

交通條件―――通暢小;不暢大。

總消費(fèi)模式:人口數(shù)量、階層、年齡;收支特征與消費(fèi)偏好。

上述因素及其影響是以一個(gè)相對獨(dú)立的地產(chǎn)工程為基準(zhǔn)給出的,通常開發(fā)總量與商業(yè)地產(chǎn)之比在3%-5%之間。換言之,概括工程開發(fā)要據(jù)此而開展切合實(shí)際的研究。

4、商業(yè)地產(chǎn)投資的業(yè)態(tài)及選擇

業(yè)態(tài)可以按規(guī)模要求與商圈半徑的大小劃分為兩個(gè)層次:

其一,根本適合規(guī)模經(jīng)營的業(yè)態(tài):包括百貨店、大型連鎖超市、專業(yè)店、倉儲(chǔ)店、家居中心、購物中心。

其二,根本適合小規(guī)模經(jīng)營的業(yè)態(tài):包括超市、專賣店、便利店。

上述兩個(gè)層次的業(yè)態(tài)可根據(jù)工程要求有機(jī)組合。鮮明社區(qū)級和便利級商業(yè)難以引入大規(guī)模經(jīng)營的零售業(yè)態(tài)。

此外,未列入國家規(guī)定而又具有我國零售市場特征的經(jīng)營方式,包括農(nóng)貿(mào)市場、小商品市場、服裝市場等,通常它們具有批零兼營的特點(diǎn),經(jīng)營規(guī)?？纱罂尚?。

據(jù)此可知,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)根據(jù)工程所在市場的現(xiàn)實(shí)處境和未來進(jìn)展趨勢,確定開發(fā)規(guī)模,進(jìn)而擇定業(yè)態(tài)組合。

商業(yè)建筑與布局的根本要求

商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)與開發(fā)應(yīng)基于商業(yè)經(jīng)營的特點(diǎn)與要求,來舉行建筑布局的設(shè)計(jì)與空間布局。

從商業(yè)經(jīng)營的一般性而言,建筑設(shè)計(jì)方案應(yīng)得志商業(yè)經(jīng)營的以下要求:

外觀醒目,透視性和表示性良好

內(nèi)部空間寬大,柱距盡量長,層高