商場(chǎng)商鋪?zhàn)鈶糇赓U資格評(píng)估

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一、商場(chǎng)/商鋪?zhàn)鈶糇赓U資格評(píng)估表（附后）

二、工作指引

1、本表適用于商場(chǎng)及商鋪?zhàn)鈶粼诔凶?、續(xù)約時(shí)的評(píng)估；

2、總分值標(biāo)準(zhǔn)分為100分；

3、除超市和醫(yī)療配套外，只有總分達(dá)成70分的商戶才有資格租用商鋪，其中：國(guó)際知名品牌租賃條件單項(xiàng)不低于48分，國(guó)內(nèi)知名品牌不低于54分，無(wú)品牌者不低于60分。在兩家以上商戶綜合素質(zhì)比較時(shí)，綜合得分高者得。過(guò)往有嚴(yán)重拖租欠租紀(jì)錄和嚴(yán)重違章違法經(jīng)營(yíng)處境者，即反對(duì)了該商戶的租賃資格；

4、超市和醫(yī)療配套通常為社區(qū)必備，回報(bào)率一般達(dá)不到公司回報(bào)率，該表將用于兩家以上比較之用，分高者得；

5、租賃條件的實(shí)得分按以下公式和步驟計(jì)算。

（1）公司要求的凈回報(bào)率：

該鋪月租單價(jià)×（要求總租期-免租期）÷總租期月數(shù)×12個(gè)月÷投資本金

（2）計(jì)算租戶租賃條件的實(shí)體凈回報(bào)率

凈回報(bào)率=首年月租單價(jià)×（總租期月數(shù)－免租期）÷總租期月數(shù)×12個(gè)月÷實(shí)際投資本金

（3）增減比率=（租戶實(shí)付凈回報(bào)率－公司要求凈回報(bào)率）÷公司要求凈回報(bào)率

（4）解釋?zhuān)?/p>

a、投資本金：地區(qū)公司財(cái)務(wù)部將供給各商業(yè)工程的平均投資本金，并按“本金分?jǐn)傁禂?shù)”把平均本金分?jǐn)傊敛煌臉菍樱瑥亩贸龈鞴こ滩煌瑯菍拥耐顿Y本金。

b、實(shí)際投資本金：若租戶要求提高或降低裝修標(biāo)準(zhǔn)或設(shè)備數(shù)量、質(zhì)量，那么應(yīng)在上述投資本金根基上加減提高或降低的片面，從而得出實(shí)際投資本金。

（5）舉例：

①公司要求：定價(jià)100元/㎡·月，3個(gè)月免租期，3年租約，供給裝修且本金為4300元/㎡；

租戶可付：120元/㎡·月，6個(gè)月免租期，3年合約，免裝修交付。

②評(píng)估步驟：

a、測(cè)算免裝修后本金：

假設(shè)該案例為3500元/㎡

b、計(jì)算公司要求凈回報(bào)率：

100元/㎡·月×（36個(gè)月－3個(gè)月）÷36個(gè)月=91.67元/㎡·月→實(shí)際單月租金91.67元/㎡·月×12個(gè)月÷4300元/㎡=25.58%

c、計(jì)算商戶實(shí)付凈回報(bào)率

120元/㎡·月×（36個(gè)月－6個(gè)月）÷36個(gè)月=100元/㎡·月→實(shí)際單月租金100元/㎡·月×12個(gè)月÷3500元/㎡=34.29%

d、租戶實(shí)付的凈回報(bào)率明顯高于公司要求的回報(bào)率，那么計(jì)算增減比例：

（34.29%－25.58%）÷25.58%=34.05%

e、租戶在“租賃條件”工程上的實(shí)得分：

（1＋34.05%）×60分=80.43分

6、因每個(gè)商業(yè)工程的旗艦店的價(jià)值表達(dá)在對(duì)工程知名度的提升，增加人流及提升其他商鋪的租值，故可以不按此評(píng)價(jià)法舉行評(píng)估專(zhuān)案報(bào)批。

7、經(jīng)營(yíng)行為紀(jì)錄來(lái)源有：

（1）曾向本公司租用物業(yè)的租戶可查以往交租記錄和租戶檔案。

（2）未向本公司租用物業(yè)的租戶可從報(bào)章及行業(yè)了解。

（3）如沒(méi)察覺(jué)不良紀(jì)錄即得8分。

附件：

評(píng)估工程

標(biāo)準(zhǔn)分

實(shí)得分

備注

租賃

條件

公司實(shí)得凈租金回報(bào)率

步驟①

公司要求的租賃條件（含租價(jià)，免租期，設(shè)備、裝修標(biāo)準(zhǔn)）等于標(biāo)準(zhǔn)分

步驟②

（租戶可付條件計(jì)得凈租金回報(bào)率增加/裁減比率+1）×60分=實(shí)得分

60分

細(xì)致步驟見(jiàn)工作指引第五條

品質(zhì)

條件

品牌

國(guó)際知名品牌

20

三項(xiàng)只取一項(xiàng)

國(guó)內(nèi)知名品牌

10

無(wú)品牌

0

經(jīng)營(yíng)行為

無(wú)欠租

拖租行為記錄

嚴(yán)重

立刻反對(duì)租賃資格

三項(xiàng)只取一項(xiàng)

偶然且只拖不欠

4

無(wú)

8

無(wú)違規(guī)違章

違法經(jīng)營(yíng)

嚴(yán)重

立刻反對(duì)租賃資格

三項(xiàng)只取一項(xiàng)

經(jīng)勸喻立刻改正

4

無(wú)

8

形象檔次

特意統(tǒng)一VI

4