地產(chǎn)投資分析要領(lǐng)

本文格式為Word版，下載可任意編輯——地產(chǎn)投資分析要領(lǐng)筆者從事地產(chǎn)分析工作多年，自問不敢說有什么大建樹，只累積一些閱歷，夢(mèng)想與讀者共享。以下便是做地產(chǎn)分析時(shí)要留神或知道的一些事情：一、分析可分兩種：（1）數(shù)量性（quantitative）和（2）非數(shù)量性（non-quantitative）。此文所提的大多與前者有關(guān)。數(shù)量性的分析的定義其實(shí)很簡樸：分析（analysis＝數(shù)據(jù)（data＋方程式（formula），假設(shè)只有數(shù)據(jù)，例如樓價(jià)過往的升跌，租金的表現(xiàn)等等，沒有運(yùn)用一些方程式去分析所得的數(shù)據(jù)，那么嚴(yán)格來說這只是資訊報(bào)告，不是分析。二、分析的運(yùn)用應(yīng)是投射性（projective），不是預(yù)料性（speculative）。前者供認(rèn)分析局限，后那么那么當(dāng)分析員（或分析員當(dāng)自己）是神，可預(yù)知未來。要善用投射性分析那么先要適當(dāng)?shù)夭倏v自己的一些偏好及個(gè)人的投資處境（例如因自己入了貨便望市場(chǎng)升等等），以及做分析時(shí)“同等”地對(duì)付“最好”的計(jì)劃及“最壞”的計(jì)劃，例如最好計(jì)劃時(shí)的利率當(dāng)作是5％，最壞計(jì)劃的也只當(dāng)作是6％，那么不免有自欺欺人的成分。

三、分析可以很簡樸，也可很繁雜，視處境需要，時(shí)間多寡及可運(yùn)用的資源包括人才和金錢。一般而言，簡樸的分析只可作為粗略的參考，切實(shí)程度也較低，切實(shí)程度要求愈高那么繁雜程度愈大。

四、分析無論細(xì)致到什么程度也不能“盡信”（按：不是不信，而是不百分之一百信）。理由好多，但此文只提其中重要的兩個(gè)：（1）數(shù)據(jù)方面，就算搜集方法完備無瑕（實(shí)際上不會(huì)），全體數(shù)據(jù)照舊是“歷史”。歷史雖往往重演，但每次的人物、境況、時(shí)空、地利等均不完全一樣。若一成不變地對(duì)付分析及其結(jié)果多會(huì)吃虧。（2）方程式方面，一般方程式是單向性的，簡樸舉例如A＋B除C＝D。但現(xiàn)實(shí)可能是多向性的（interactive），即不只A－B－C三者因素會(huì)彼此影響，實(shí)際結(jié)果D在某種處境下同時(shí)是自己的因素而自我影響和牽扯其他因素。舉例，樓價(jià)下調(diào)到某一水位便可能變成市場(chǎng)的一種預(yù)看法因而持續(xù)下調(diào)，形成一種“預(yù)期自我實(shí)現(xiàn)”（self-fulfillingprophecy）的現(xiàn)象。五、地產(chǎn)分析主要涉及三個(gè)層面：（1）市場(chǎng)分析，（2）一攬子物業(yè)的分析，（3）個(gè)別工程分析。三個(gè)層面雖有所關(guān)連但同時(shí)其所需的資訊，籠罩范圍、深度及方程式都不同。

六、要辨識(shí)什么是價(jià)格和什么是價(jià)值。往往市場(chǎng)對(duì)兩者混為一談，對(duì)兩者的定義也有不同版本。此文欲供給以下的較技術(shù)性的定義：價(jià)格是在某段時(shí)間內(nèi)某個(gè)物業(yè)在公開自由及自愿市場(chǎng)里出售而可得的價(jià)錢。若涉及多個(gè)類同物業(yè)那么可產(chǎn)生該類物業(yè)的一個(gè)“市場(chǎng)價(jià)格”。假若將時(shí)空拉長，例如三年或三年以上，市場(chǎng)價(jià)格便有確定的“走勢(shì)”，通常會(huì)是有所“升跌”（至于大升大跌或只是細(xì)致的波動(dòng)是另一問題）。數(shù)學(xué)上可在此中的波動(dòng)穿上一條“平衡”線，這條平衡線代表有關(guān)時(shí)段的“應(yīng)有價(jià)格”，此文就假設(shè)這就是價(jià)值。因此，要在地產(chǎn)市場(chǎng)圖利或炒作，并不是靠有“價(jià)值”的價(jià)位入貨或出貨（由于回報(bào)只和大走勢(shì)打和），而是靠在“低價(jià)格”時(shí)入貨而在“高價(jià)格”時(shí)出貨（buylowandsellhigh）回報(bào)便跑贏一般人。當(dāng)然要達(dá)成此種境界談何輕易，價(jià)值的計(jì)算可以扶助投資者了解市場(chǎng)偏離“應(yīng)有價(jià)格”（高或低）的程度。

七、在工程分析里，要講求別人有沒有“造數(shù)”時(shí)，除留神有否浮夸收入片面，作細(xì)開支部位等等外，就是看有無較大幅的借貸。由于技術(shù)上借貨可增加工程的回報(bào)率。最簡樸手段就是把整體借貸刪掉，當(dāng)是不需借錢全自資，這時(shí)的回報(bào)率便較能反映該工程的實(shí)力。

八、數(shù)量性分析是決策過程里的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，但也只是其中的一個(gè)環(huán)節(jié)。它的作用是迫使投資者運(yùn)用較科