2022年我國樓市政策及2022年樓市走向分析

年我國樓市政策及2022年樓市走向分析中國樓市是政策市，這點(diǎn)是多數(shù)人認(rèn)同的。2022年我國樓市政策及2022年樓市走向分析詳情如下。

經(jīng)濟(jì)走勢平穩(wěn)，房地產(chǎn)后續(xù)依舊需要刺激政策。三季度GDP增速不足7%，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增速放緩且面臨轉(zhuǎn)型之際，房地產(chǎn)行業(yè)的支柱作用再度被強(qiáng)化。從前三季度來看，“救市”政策頻發(fā)，央行也累計(jì)有五次降息四次降準(zhǔn)，一線城市、部分二線城市（庫存去化周期在15個(gè)月以下的城市，比如南京、蘇州、南昌等城市）樓市需求政策刺激之下開頭集中釋放，樓市基本面好轉(zhuǎn)，金九銀十已經(jīng)沒有什么太多的懸念，價(jià)格也趨于堅(jiān)挺，甚至接下來幾個(gè)月可能會慣性漲價(jià)。

但富強(qiáng)的背后是“救市”政策不斷刺激不斷透支樓市需求的結(jié)果，背后埋伏著樓市新危機(jī)。而這場危機(jī)極有可能在2022年爆發(fā)，屆時(shí)，樓市可能將陷入新一輪調(diào)整周期。

樓市需求透支，“富強(qiáng)”不行持續(xù)

討論結(jié)果顯示，2022年左右中國城鎮(zhèn)居民家庭住房戶均套數(shù)已經(jīng)達(dá)到1.0套，這意味著中國房地產(chǎn)市場供求已基本平衡，將來樓市增量房增速將遞減，房地產(chǎn)市場將進(jìn)入存量房時(shí)代。將來房地產(chǎn)市場會體現(xiàn)出增速較為平穩(wěn)、需求更加差異化的特征。更多最新居地產(chǎn)市場分析信息請查閱發(fā)布的《2022-2022中國房地產(chǎn)行業(yè)市場調(diào)查報(bào)告》。

從樓市大趨勢來看，供求基本面來看已基本平衡，市場需求已基本得到滿意，2022年由于多輪“救市”政策導(dǎo)致樓市基本面復(fù)蘇好轉(zhuǎn)的“大年”不行持續(xù)。

從投資增速看，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年1~9月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資70535億元，同比名義增長2.6%（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長4.2%），增速比1~8月份回落0.9個(gè)百分點(diǎn)，增速連續(xù)小幅回落，房企投資意愿連續(xù)回落，這也反映出樓市下半場需求不足導(dǎo)致房企投資動(dòng)力不足。

2022年“3·30新政”以來，大中城市（一線城市、部分二線城市）房地產(chǎn)市場成交量價(jià)的回升主要是過去積壓需求的集中釋放，以及由于需求的集中釋放而帶來的市場需求的透支，假如房企據(jù)此以為將來樓市始終會保持這樣的量價(jià)走勢，那其實(shí)就是對于市場的誤判。

從樓市進(jìn)展趨勢來看，待本輪市場需求在第四季度集中釋放完畢之時(shí)，下一輪市場的階段性調(diào)整也就來臨了。筆者認(rèn)為，央行“雙降”、9·30新政降首套首付之后，本輪樓市量價(jià)齊升最多持續(xù)到今年第四季度末，也就是說，央行貨幣政策寬松將導(dǎo)致樓市需求在2022年下半年大量透支，樓市在下半年瘋狂后將陷入調(diào)整期，從時(shí)間的角度來看，2022年初開頭新一輪的房地產(chǎn)市場調(diào)整極有可能會來臨。

同時(shí)，美元加息預(yù)期劇烈，從全球投資客或財(cái)寶階層的資產(chǎn)配置方一直看，購置美元資產(chǎn)或增加美元資產(chǎn)成為他們的最優(yōu)選擇，美國房地產(chǎn)市場更加具有投資價(jià)值。在此市場背景下，全球投資客或財(cái)寶階層對比中美樓市的投資價(jià)值，還是會選擇投資價(jià)值較高的美國房產(chǎn)，不會選擇中國樓市。從這個(gè)角度來看，中國樓市已經(jīng)被美元“做空”，投資客即使選擇中國樓市進(jìn)行投資，也只是關(guān)注一線城市及極少數(shù)二線城市當(dāng)中的中高端物業(yè)，難以轉(zhuǎn)變樓市整體大趨勢。

大蕭條或在明2022年初到來

2022年以來，北上廣深一線城市、合肥、南京、武漢等城市“地王”頻現(xiàn)。筆者認(rèn)為，今年以來土地市場高溢價(jià)、“地王”現(xiàn)象的確在商品住宅市場成交量回暖的市場背景下消失，假如市場成交量剛剛反彈就導(dǎo)致開發(fā)商在土地市場瘋狂拿地，假如這樣的“地王”的拿地成為常態(tài)，那么，市場可能很快將走向另外一個(gè)方向：瘋狂之后的市場調(diào)整期。

從歷史閱歷來看也是如此，2022~2022年、2022年土地市場“地王”頻出瘋狂之后，2022年、2022年樓市包括土地市場陷入大蕭條。從2022年土地市場表現(xiàn)來看，假如土地市場“地王”現(xiàn)象在今年下半年持續(xù)頻現(xiàn)，那么，這也就意味著2022年樓市將陷入大蕭條的調(diào)整期。

土地市場“高溢價(jià)”、“地王”是魔鬼，這或?qū)?dǎo)致樓市調(diào)控政策由當(dāng)前的“救市”為主的時(shí)期轉(zhuǎn)為再度收緊，市場也將再度陷入低迷。

另一方面，樓市“救市”政策越頻發(fā)，反而說明當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢依靠樓市越嚴(yán)峻，中國將來的樓市形勢越嚴(yán)峻，將來會隱蔽更多的市場風(fēng)險(xiǎn)。

從短期來看，當(dāng)前