物業(yè)項目財務(wù)管控與成本預(yù)算課件

物業(yè)項目財務(wù)管控與成本預(yù)算

物業(yè)項目財務(wù)管控1第一節(jié)物業(yè)項目財務(wù)管控第一節(jié)物業(yè)項目財務(wù)管控2一、財務(wù)和會計的區(qū)別？二、項目管理處的財務(wù)工作包括哪些內(nèi)容？三、什么是酬金制？酬金制的計算基數(shù)及比率是多少？什么是包干制？四、什么是固定資產(chǎn)？折舊如何計提？什么叫掛賬？什么叫結(jié)轉(zhuǎn)？五、帳上有錢就不虧損，帳上沒錢就是虧損？管理處有資產(chǎn)嗎？六、項目管理處（服務(wù)中心）涉及的稅費包括哪些？七、管理處是否一定要按季公開收支公布表？八、管理處如何建立收費臺帳？九、業(yè)委會能否在銀行開立帳戶？十、管理處撤管項目時資產(chǎn)物品是否要移交給業(yè)委會？……一、財務(wù)和會計的區(qū)別？3一、財務(wù)和會計的區(qū)別

會計：重點是帳！核算、監(jiān)督！面向過去！財務(wù)：重點是錢！分析、決策！面向未來！會計“作帳”，財務(wù)“看帳”。在物業(yè)管理實踐中統(tǒng)稱財務(wù)。

物業(yè)項目財務(wù)管控與成本預(yù)算課件4二、項目財務(wù)工作的主要內(nèi)容1、收費管理2、支出管理3、帳務(wù)處理4、成本管控5、稅務(wù)處理6、預(yù)算管理7、銀行聯(lián)系物業(yè)項目財務(wù)管控與成本預(yù)算課件5

三什么是酬金制？酬金制的計算基數(shù)及比率是多少？

什么是包干制？

、三、酬金制和包干制（一）酬金制

酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金，支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。資金－支出＝結(jié)余（不足）酬金的性質(zhì)：收入？利潤？支出？成本？酬金計提的基數(shù)？為什么？酬金計提的比例？

三什么是酬金制？酬金制的計算基數(shù)及比率是多少？

什么是包干6

（二）包干制即業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均有物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。收入－成本＝利潤（三）哪種模式好？（四）有否第三種模式？

（二）包干制7

四、固定資產(chǎn)、長期攤銷

1、固定資產(chǎn)（1）為生產(chǎn)商品，提供勞務(wù)，出租或經(jīng)營管理而持有的；（2）使用壽命超不定期一個會計年度。（3）折舊方法和年限四、固定資產(chǎn)、長期攤銷8

2、長期攤銷費

長期攤銷費用是指企業(yè)已經(jīng)支付，攤銷期在一年以上（不含一年）的各項費用。幾年攤銷？2、長期攤銷費9

五、項目管理處（服務(wù)中心）涉及的主要稅費1、營業(yè)稅：按營業(yè)收入的5%計算。屬于地稅。2、增值稅：3、城建稅：以增值稅、消費稅、營業(yè)稅實際繳納的稅額為計征依據(jù)，城建稅根據(jù)納稅人所在地為市區(qū)、縣城（鎮(zhèn)）分別按照７％、５％、１％三檔稅率征收。深圳７％。五、項目管理處（服務(wù)中心）涉及的主要稅費10

三、股份合作公司物業(yè)經(jīng)理應(yīng)具備的基本技能4、教育費附加：按實際繳納增值稅、營業(yè)稅、消費稅稅額的的3%繳納城鎮(zhèn)教育費附加。深圳市另要按實際繳納增值稅、營業(yè)稅、消費稅稅額的2％繳納地方教育費附加。5、堤圍防護費：依繳費人申報流轉(zhuǎn)稅時的銷售額或營業(yè)額按分段費率計征。三、股份合作公司物業(yè)經(jīng)理應(yīng)具備的基本技能4、教育費附加：按11

三、股份合作公司物業(yè)經(jīng)理應(yīng)具備的基本技能六、管理處收費的管理1、收取物業(yè)服務(wù)費的程序（1）收費：收款（收現(xiàn)金）、扣款（銀行托收，送盤）（2）開票（打單、發(fā)票、收據(jù)）（3）審核入賬（4）送單：扣款（銀行托收），送發(fā)票（收據(jù)），沒有交費的業(yè)主送催款通知單三、股份合作公司物業(yè)經(jīng)理應(yīng)具備的基本技能六、管理處收費的管122、收費日常管理（1）設(shè)置收費處（2）按棟建立收費臺帳

2、收費日常管理13七、物業(yè)項目的兩張主要財務(wù)報表（一)資產(chǎn)負(fù)債表

反映企業(yè)在某一特定日期財務(wù)狀況的報表。例如，公歷每年12月31日的財務(wù)狀況，由于它反映的是某一時點的情況，又稱為靜態(tài)報表。資產(chǎn)=負(fù)債+所有者權(quán)益1、資產(chǎn)負(fù)債表有什么用？2、項目主任應(yīng)重點關(guān)注資產(chǎn)負(fù)債表的哪些項目？3、管理處的維修資金看哪個科目？

七、物業(yè)項目的兩張主要財務(wù)報表14（1）可以提供某一日期資產(chǎn)的總額及其結(jié)構(gòu)。（2）表明企業(yè)未來需要用多少資產(chǎn)或勞務(wù)清償債務(wù)以及清償時間。（3）反映凈資產(chǎn)及其形成原因。（4）反映企業(yè)財務(wù)發(fā)展?fàn)顩r趨勢。物業(yè)項目財務(wù)管控與成本預(yù)算課件15資產(chǎn)負(fù)債表

編制單位：××有限公司2011年12月31日單位：元

16物業(yè)項目財務(wù)管控與成本預(yù)算課件17物業(yè)項目財務(wù)管控與成本預(yù)算課件18物業(yè)項目財務(wù)管控與成本預(yù)算課件192、利潤表（損益表）

反映物業(yè)管理企業(yè)在一定時期內(nèi)經(jīng)營業(yè)績或經(jīng)營成果及分配情況的會計報表。收入-費用＝利潤按月編制和報送。其揭示：（1）一定時期企業(yè)的盈虧狀況（2）企業(yè)盈虧的原因及構(gòu)成（3）有助于評估企業(yè)的獲利能力（管理處實際報表）2、利潤表（損益表）20物業(yè)項目財務(wù)管控與成本預(yù)算課件21第二節(jié)物業(yè)項目預(yù)算管理1、預(yù)算的作用？2、管理處預(yù)算誰來做？3、管理處預(yù)算管理是不是就是編制預(yù)算？4、管理處的預(yù)算應(yīng)該包括哪些內(nèi)容？5、管理處的預(yù)算管理有哪基本要求？6、管理處預(yù)算編制的方法有哪些？第二節(jié)物業(yè)項目預(yù)算管理1、預(yù)算的作用？22一、預(yù)算管理的意義（一）是項目實現(xiàn)盈利的重要手段管理處的資源是有限的，預(yù)算的過程就是資源分配的過程。只有預(yù)先全面考慮、精心考慮才能將各種資源的配置達到最優(yōu)，才能使各種資源產(chǎn)生最大效益。一、預(yù)算管理的意義23（二）是項目優(yōu)化物業(yè)管理過程的重要手段預(yù)算的過程是分析工作、分解工作的過程。預(yù)算就是將資源分到管理過程的每個環(huán)節(jié)和每個細(xì)節(jié)。因此，優(yōu)化預(yù)算的前提優(yōu)化物業(yè)管理過程。（二）是項目優(yōu)化物業(yè)管理過程的重要手段24

（三）是項目提升整體管理水平的重要手段預(yù)算管理不僅僅是一個財務(wù)問題，更是一個管理問題。預(yù)算管理好的管理處，肯定管理水平也高。因此，提升預(yù)算管理水平肯定能促進提升管理處的整體管理水平。(四）是分權(quán)的需要有利于企業(yè)分權(quán)管理（五)是控制風(fēng)險的需要（六）是構(gòu)建企業(yè)激勵機制的需要（三）是項目提升整體管理水平的重要手段25二、項目的預(yù)算主體

誰花錢，誰預(yù)算。沒有預(yù)算不給錢。強調(diào)全員預(yù)算或全員參與預(yù)算。要建立“項目經(jīng)理、財務(wù)人員、工程技術(shù)人員”三位一體的預(yù)算管理小組，來領(lǐng)導(dǎo)和組織本單位的預(yù)算管理工和。

財務(wù)只是將未來要做的業(yè)務(wù)工作用財務(wù)的語言（貨幣）反映出來。

二、項目的預(yù)算主體26三、預(yù)算管理的內(nèi)容1、預(yù)算編制2、預(yù)算執(zhí)行3、預(yù)算控制4、預(yù)算調(diào)整5、預(yù)算總結(jié)6、預(yù)算獎罰三、預(yù)算管理的內(nèi)容27四、預(yù)算編制的要求（支出預(yù)算）1、全：預(yù)算編制應(yīng)“橫向到邊，縱向到底，中間到位”（全面預(yù)算管理）。2、細(xì)：如預(yù)算人工費，人頭要細(xì)到0.幾個人(因為可能幾個人干一項活，也可能一個人干幾項活),上班時間要細(xì)到0.幾個小時（不能多少天）。3、實：就是預(yù)算要做實。預(yù)算編制之前，要進行工作分析和工作分解。

四、預(yù)算編制的要求（支出預(yù)算）28五、預(yù)算編制的方法1、固定預(yù)算（靜態(tài)預(yù)算）（1）以過去實際費用支出為基礎(chǔ)，考慮預(yù)算期內(nèi)相關(guān)因素，在過去實際費用基礎(chǔ)上增加或減少一定百分比確定出的預(yù)算。（2）其假設(shè)的前提是：現(xiàn)有的業(yè)務(wù)活動是必須的；原有的各項開支都是合理的；增加費用預(yù)算是值得的。（3）主要特點是預(yù)算編制后，一般不做變動或更迭，具有相對固定性。五、預(yù)算編制的方法292、零基預(yù)算（1）零基預(yù)算是以零為基礎(chǔ)的預(yù)算（2）零基預(yù)算不受以往實際費用支出水平的限制，完全根據(jù)預(yù)算期內(nèi)業(yè)務(wù)活動的需要和各項業(yè)務(wù)的輕重緩急，對各項支出項目進行逐個分析和計量，從而制定出費用預(yù)算。（3）有助于物業(yè)管理企業(yè)提高收費的使用效益，從而提高物業(yè)管理企業(yè)的競爭能力2、零基預(yù)算30

收支預(yù)算表的編制

31物業(yè)項目財務(wù)管控與成本預(yù)算課件32物業(yè)項目財務(wù)管控與成本預(yù)算課件33物業(yè)項目財務(wù)管控與成本預(yù)算課件34物業(yè)項目財務(wù)管控與成本預(yù)算課件35物業(yè)項目財務(wù)管控與成本預(yù)算課件36物業(yè)項目財務(wù)管控與成本預(yù)算課件37物業(yè)項目財務(wù)管控與成本預(yù)算課件38審批：審核：制表：審批：39新接項目費用測算（沙盤推演）1、人工費用的測算（1）組織架構(gòu)的確定

（2）人工費用的測算。

根據(jù)確定的組織架構(gòu)，遵循相關(guān)法規(guī)要求及公司《薪金福利標(biāo)準(zhǔn)》進行人工費用的預(yù)算。人工費用包括：工資、獎金及雙薪、工資附加費、社會保險費、補貼及過節(jié)費、其它。

（3）工資的預(yù)算（單位：元/月）。

根據(jù)確定的組織架構(gòu)，按照公司《薪金福利標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定進行人員工資的預(yù)算。

新接項目費用測算（沙盤推演）40人員工資構(gòu)成表（單位：元/月）

人員工資構(gòu)成表（單位：元/月）

41（4）獎金及雙薪（單位：元/月）。

根據(jù)確定的組織架構(gòu)，按照公司《薪金福利標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定進行獎金、雙薪的測算。

根據(jù)確定的組織架構(gòu)，按照公司《薪金福利標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定進行補貼、過節(jié)費、上下班交通補貼的測算。

（4）獎金及雙薪（單位：元/月）。

422、行政費用的測算（單位：元/月）

（1）低值易耗品購置費用（2）項目辦公用水電費

水費根據(jù)項目水費的使用情況（包括飲用水）：

使用水費金額＝使用量（立方）/月×水費收費單價

飲用水金額＝飲用水（桶）/月×桶飲用水單價

2、行政費用的測算（單位：元/月）

43

電費根據(jù)物業(yè)項目的照明、空調(diào)、辦公設(shè)備配置的情況：

照明用電費用＝辦公照明的功率×按每天實際使用時間（折算成的小時單位）×電費收費標(biāo)準(zhǔn)

辦公電器用電費用＝空調(diào)等辦公設(shè)備的功率×按每天實際使用時間（折算成的小時單位）×電費收費標(biāo)準(zhǔn)

44（3）辦公設(shè)備維護費用

主要指復(fù)印機、傳真機、打印機、空調(diào)等設(shè)備每月的保養(yǎng)費。（4）通訊費

物業(yè)管理所需的通訊費用包括：電話費、網(wǎng)絡(luò)通訊費等（5）公干車輛費

根據(jù)管理服務(wù)業(yè)務(wù)的需要，確定每月固定外出辦事的車輛費用。

（6）交際應(yīng)酬費（3）辦公設(shè)備維護費用

主要指復(fù)印機、傳真機、打印機45（7）電腦維護費用

根據(jù)項目配置的電腦數(shù)量以及項目業(yè)務(wù)的需要確定電腦維護費，包括電腦的升級、維護費用、網(wǎng)絡(luò)使用費、軟件開發(fā)費用的分?jǐn)偟取＃?）報刊資料費（9）咨詢及訴訟費。

聘請法律顧問的費用分?jǐn)偅瑯I(yè)主拖欠管理費向法院提請訴訟的訴訟費。

物業(yè)項目財務(wù)管控與成本預(yù)算課件463、財產(chǎn)費用的測算（單位：元/月）。

（1）折舊費用

項目正常管理服務(wù)需要所購置的固定資產(chǎn)，按使用年限進行折舊。

固定資產(chǎn)包括：

辦公設(shè)備：電腦、復(fù)印機、傳真機、打印機、空調(diào)、電視機、保險柜等。

清潔綠化工具：洗地機、吸塵吸水機、打臘機、剪草機、高壓清洗機等。

折舊費用＝固定資產(chǎn)的原值÷固定的使用年限÷12月

3、財產(chǎn)費用的測算（單位：元/月）。

47（2）長期攤銷

項目前期發(fā)生的開辦費按《物業(yè)委托管理合同》的合同期限進行分?jǐn)偂?/p>

開辦費主要包括：前期購置的辦公設(shè)備用品、機電維修工具、清潔用品、清潔綠化工具，以及辦公場所的裝修費等。

分?jǐn)傎M用＝（開辦費發(fā)生的總額÷委托的管理期限）÷12月（3）固定資產(chǎn)的修理費

前期購置的固定資產(chǎn)，按固定資產(chǎn)折舊的15%計提修理費。

（2）長期攤銷

項目前期發(fā)生的開辦費按《物業(yè)委托管理48（4）員工宿舍租金（如地產(chǎn)提供宿舍，此項費用不計）（5）（財產(chǎn)）保險費（公共設(shè)施、設(shè)備購買的保險）保險費＝（須投保的公共設(shè)施、設(shè)備）總金額×保險費率÷保險受惠物業(yè)的總面積

購買保險是業(yè)主及物業(yè)管理公司規(guī)避風(fēng)險的一種管理手段，所以必須計提，必須投保。業(yè)主如有異議，必須經(jīng)業(yè)主大會決定并形成法律文件，否則物業(yè)公司會因未盡管理責(zé)任而喪失物業(yè)管理資格。（4）員工宿舍租金（如地產(chǎn)提供宿舍，此項費用不計）494、物料消耗的測算（單位：元/月）

（1）服裝費的測算（單位：元/月）

按照服裝的制作成本和使用年限進行分?jǐn)偂?/p>

服裝費用構(gòu)成表4、物料消耗的測算（單位：元/月）

（1）服裝費的測算（單位50（2）保潔物料消耗

根據(jù)物業(yè)管理所需配置的保潔材料（可參考下表的測算方法），按照實際使用年限進行攤銷。

保潔材料分?jǐn)偯骷?xì)表（單位：元）所有材料可根據(jù)所管小區(qū)的需要，按照實際配置情況及使用年限進行測算。

（2）保潔物料消耗

根據(jù)物業(yè)管理所需配置的保潔材料（51（3）環(huán)境、綠化物料消耗

根據(jù)物業(yè)管理的綠化面積及綠化品種，按養(yǎng)護的需要測算材料的消耗。包括樓道綠化盆栽放置及裙樓綠化、施肥、殺蟲、植物藥劑、小區(qū)消殺等。（4）物業(yè)維修物料消耗根據(jù)小區(qū)配置的設(shè)施、設(shè)備的清單，按照設(shè)備每天實際運行情況進行維修物料消耗的預(yù)算

（3）環(huán)境、綠化物料消耗

根據(jù)物業(yè)管理的綠化面積及綠52A.公共設(shè)施的維修養(yǎng)護護欄、圍墻、溝渠、池井蓋、路面、路樁、路燈桿、減速坡、倒車桿、倒車鏡、車場地面標(biāo)識、各種外露管道的養(yǎng)護，標(biāo)識牌、指示牌的制作更換、公共場所路面養(yǎng)護油漆、各種標(biāo)識等制作更換費用、車場設(shè)施養(yǎng)護材料。A.公共設(shè)施的維修養(yǎng)護53B.供配電系統(tǒng)

變壓器、發(fā)電機

、高壓設(shè)備維修保養(yǎng)材料。發(fā)電機運行保養(yǎng)材料費、油費C.照明系統(tǒng)樓道、走廊、電梯廳、大堂、會所、路燈等

。按每年更換次數(shù)核算日光燈、節(jié)能燈、燈座、感應(yīng)開關(guān)材料費

B.供配電系統(tǒng)

54D.消防系統(tǒng)

防排煙通風(fēng)設(shè)施、煙感、溫感探頭，消防聯(lián)動柜、消防泵、噴淋泵、噴淋頭，室內(nèi)外消火栓箱、消火栓

。按每年損壞比例核算煙感、溫感采購費，消防泵、噴淋泵、噴淋頭、消火栓箱材料費

E.給排水系統(tǒng)

生活供水變頻泵、潛水泵、變頻泵、潛水泵維修材料費，管道閥門維修材料費

D.消防系統(tǒng)

55F.防盜，監(jiān)控系統(tǒng)

消防信號柜、消防聯(lián)動柜、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線周界防衛(wèi)系統(tǒng)的維修養(yǎng)護材料費

G.水景娛樂設(shè)施維護材料費

H.空調(diào)及采暖維護材料費

F.防盜，監(jiān)控系統(tǒng)

565、小區(qū)公共費用的預(yù)算（單位：元/月）

（1）公共電費根據(jù)小區(qū)設(shè)施、設(shè)備的清單，按照設(shè)備的功率、每天實際工作時間進行公共電費的測算。

電梯系統(tǒng)電費

電梯電費＝電梯數(shù)量×電梯功率×30天×電梯每天的使用時間（折算成小時數(shù)）×電費單價（元/度）

電梯通風(fēng)、照明、降溫電費＝電梯通風(fēng)、照明、降溫等設(shè)備的數(shù)量×功率×30天×每天的使用時間（折算成小時數(shù)）×電費單價（元/度）

5、小區(qū)公共費用的預(yù)算（單位：元/月）

57公共照明系統(tǒng)電費

室內(nèi)照明、室外路燈、大堂、樓道、走廊、消防樓道、停車庫、小區(qū)公共景觀等所有照明系統(tǒng)的電費：

公共照明系統(tǒng)電費＝照明器具的功率×30天×相應(yīng)照明電器的每天的使用時間（折算成小時數(shù)）的總和×電費單價（元/度）

公共照明系統(tǒng)電費

室內(nèi)照明、室外路燈、大堂、樓道、走廊58供配電系統(tǒng)電費

變壓器的電費：各地供電收費政策可能會有差異，依各地供電部門的收費標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)，或：

變壓器的電費＝（變壓器基本電費（總?cè)萘坎煌?，基本電費有所差別）+超出基本電量的實際使用電量）×電費單價；

變壓器的電費＝變壓器功率×電費單價×24小時×30天物業(yè)項目財務(wù)管控與成本預(yù)算課件59消防系統(tǒng)電費

消防水泵（按每季度檢修2.5小時計算）＝消防水泵的數(shù)量×消防水泵的功率×電費單價×2.5小時÷3月

送、排煙風(fēng)機（元/月）（按每季度檢修2.5小時計算）＝送、排煙風(fēng)機數(shù)量×送、排煙風(fēng)機功率×電費單價×2.5小時÷3月

中央控制室電費＝中央控制室所有電器的功率×30天×每天實際工作時間×電費單價

消防系統(tǒng)電費

消防水泵（按每季度檢修2.5小時計算）＝消防水60

給排水系統(tǒng)電費

供水變頻泵、潛水泵使用的電費＝泵的功率×數(shù)量×30天×每天實際工作時間×電費單價

泳池系統(tǒng)電費＝循環(huán)系統(tǒng)的功率×30天×每天實際工作時間×電費單價

61（2）公共水費（單位：元/月）

綠化水費

根據(jù)小區(qū)綠化面積確定（如根據(jù)體系要求：每月平均澆水15天，每次澆水滲透土壤3公分）：

綠化水費＝綠化面積×0.03×50%×15天×水費單價（含排污費、加壓費）

清潔用水

根據(jù)清潔面積預(yù)算：

清潔用水＝估算每天用水量×30天×水費單價（含排污費、加壓費）

（2）公共水費（單位：元/月）

62泳池用水

根據(jù)泳池容積預(yù)算泳池水費：

泳池用水＝泳池容量×3次（每年換水3次）÷12月×水費單價（含排污費、加壓費）

小區(qū)景觀用水

根據(jù)小區(qū)景觀的數(shù)量預(yù)算：

小區(qū)景觀用水＝小區(qū)景觀每天耗用水量×30天×水費單價（含排污費、加壓費）

物業(yè)項目財務(wù)管控與成本預(yù)算課件63六、預(yù)算的執(zhí)行1、嚴(yán)格預(yù)算執(zhí)行的紀(jì)律2、嚴(yán)格預(yù)算執(zhí)行的項目3、嚴(yán)格預(yù)算執(zhí)行的時間

六、預(yù)算的執(zhí)行64七、預(yù)算的控制1、嚴(yán)格簽字制度，沒有預(yù)算的支出不予簽字。2、突發(fā)事件必須發(fā)生的支出應(yīng)有嚴(yán)格的申報程序。3、可實行歸口控制。4、可采用下冊或圖表控制的方法。

七、預(yù)算的控制65八、預(yù)算執(zhí)行結(jié)果的分析與獎罰

逐項分析,找出差異及產(chǎn)生差異的原因,并進行獎罰。八、預(yù)算執(zhí)行結(jié)果的分析與獎罰66

第三節(jié)成本控制一、要不要進行成本控制？二、如何進行成本控制？物業(yè)項目財務(wù)管控與成本預(yù)算課件67一、運用價值分析

價值分析，是對產(chǎn)品或服務(wù)進行功能分析，使目標(biāo)以最低的總成本，可靠地實現(xiàn)產(chǎn)品或服務(wù)的必要功能，從而提高產(chǎn)品或服務(wù)的價值?？朔孀非笪飿I(yè)管理功能（品質(zhì)）的趨勢！

物業(yè)項目財務(wù)管控與成本預(yù)算課件68保安的功能守護消防車管咨詢展示（保護、維護、看護、看望）（防火、滅火、發(fā)現(xiàn)火災(zāi)隱情）（車輛引導(dǎo)、車輛看護）守護消防車管咨詢展示（保護、69二、嚴(yán)控人力成本1、科學(xué)定崗定編2、合理排班倒班3、增加技術(shù)手段二、嚴(yán)控人力成本70三、節(jié)約公共能耗

有人曾做過詳細(xì)的測算：高層樓宇每1萬人米公共用電，電費支出約1萬元左右（合電梯用電在內(nèi)），公共用電是高層樓宇管理成本費用支出的大項。電梯是公共用電的另一耗電重點。一部停站20層樓的電梯，每小時綜合耗電量約25KW左右。因此，應(yīng)加強公共能耗的管理。三、節(jié)約公共能耗71公共能耗的控制主要從三個方面開展：1．從組織方面開展（1）建立有領(lǐng)導(dǎo)和員工參加的,覆蓋各個管理環(huán)節(jié)和所有用能設(shè)備設(shè)施的節(jié)能體系。（2）加強對各級管理人員、技術(shù)人員和操作工的培訓(xùn)。包括：能源科學(xué)管理知識、熱工基礎(chǔ)理論和節(jié)能技術(shù)改造途徑等方面的教育。（3）建立能源消耗的計劃和考核制度。要做到能源有計劃的使用與消耗，根據(jù)物業(yè)設(shè)備設(shè)施的運行要求與性質(zhì)，準(zhǔn)確測算各年、季、月的能源需要量,確定能源考核標(biāo)準(zhǔn)。（4）在運行管理上，盡量安排設(shè)備能夠連續(xù)、滿載開動使用。這樣可以減少設(shè)備的能量相對損失，減少固定能耗部分；（5）調(diào)整設(shè)備運行時間，實行節(jié)能運行程序，特別注意控制空調(diào)、室外照明和霓虹燈等的開關(guān)時間；公共能耗的控制主要從三個方面開展：722、從技術(shù)方面開展就是技術(shù)改造節(jié)能或稱為投資性節(jié)能，即通過對設(shè)備或工藝進行局部或全部改造，必要時包括對耗能較大設(shè)備的更換，提高設(shè)備技術(shù)水平或工藝水平，降低能源消耗。有人曾用電表對節(jié)能燈具和普通燈具做過實際比較測量，40W的節(jié)能燈具比普通燈具每天節(jié)約電能0.25度，年節(jié)約電費支出66元，減去節(jié)能燈具高于普通燈具的成本支出，每年每盞燈可以增加效益收入62元。2、從技術(shù)方面開展733．從管理方面開展（1）計量無遺漏：計量無遺漏是水電成本精益控制的前提和基礎(chǔ)（2）管理無空白：有相應(yīng)的能源使用規(guī)定，派專人負(fù)責(zé)開關(guān)和控制運行時間。杜絕一切可能的無管理現(xiàn)象，如長明燈、夜班時間因責(zé)任不明確或安排不當(dāng)而無人關(guān)閉的用電系統(tǒng)等。（3）電價核算準(zhǔn)確：主要對公用電費的分?jǐn)偂＃?）臨界點運行：用電控制的臨界點運行是指凡是使用電力能源的系統(tǒng)，如設(shè)備設(shè)施用電、照明系統(tǒng)用電等，其開啟、關(guān)閉和運作的時間和方式，剛好能滿足物業(yè)正常的需要，用電的管理在沒有多余浪費的需求和供應(yīng)的平衡點上運行。3．從管理方面開展74四、強化維修費用管理1、統(tǒng)一公共維修單位?？赏ㄟ^招標(biāo)確定企業(yè)的統(tǒng)一維修單位，并與之簽訂定期合同。2、把握好維修時間。平時注意小修理，別讓機器超負(fù)荷運轉(zhuǎn)后才修理。3、做好維修行業(yè)的信息調(diào)查和信息收集。只有及時掌握市場的價格信息、技術(shù)信息，才有辦法決定是自修還是外修。四、強化維修費用管理75五、完善細(xì)節(jié)管理物業(yè)管理是從成本中摳利潤。物業(yè)管理企業(yè)的成本呈現(xiàn)出“點多、面廣、線長”的特點。這些特點要求我們更多地關(guān)注成本管理的細(xì)節(jié)，要將成本管理的重點鎖定在管理和服務(wù)中的每一個細(xì)節(jié)。如：低質(zhì)易耗品的控制五、完善細(xì)節(jié)管理76A、批量進貨。一保證供貨時間，二價格肯定要低。B、以舊換新。就是維修工要換東西或要領(lǐng)用東西，必須要以舊換新。C、局部更換。如水籠頭壞了,不要換整個水籠頭.換一個具體部件,如墊圈或墊片。D、折分再用。

物業(yè)項目財務(wù)管控與成本預(yù)算課件77E、重復(fù)使用。油漆刷子,用完以后用水泡著,重復(fù)利用。F、修了再用。G、定期檢查。尤其是一些長期不使用的比如閥門、水龍頭，設(shè)備房等，要經(jīng)常去開一下，讓它走動走動。E、重復(fù)使用。油漆刷子,用完以后用水泡著,重復(fù)利用。78六、控制風(fēng)險成本

物業(yè)管理的日常風(fēng)險主要包括：1、公共場所摔倒引起的致人意外傷害；2、公共場所堆放物、設(shè)置物引起的致人意外傷害；3、植物引起的致人意外傷害；4、不同情況下高空拋物或高空墜物導(dǎo)致的意外傷害；5、業(yè)主、使用人及其關(guān)系人發(fā)生糾紛導(dǎo)致的意外傷害；6、物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)交通事故導(dǎo)致的意外傷害；7、因?qū)ｍ椌S修資金無法及時到位，導(dǎo)致房屋、設(shè)備、設(shè)施等無法實施及時修復(fù)，由此造成的人身、財產(chǎn)損失；8、業(yè)主出現(xiàn)違法違規(guī)行為，物業(yè)企業(yè)勸阻、制止無效造成嚴(yán)重后果的損失。9、臺風(fēng)暴雨導(dǎo)致的財物損失風(fēng)險。10、設(shè)施壞損導(dǎo)致的人身受傷風(fēng)險。六、控制風(fēng)險成本79約定意識：在談判和簽訂合同過程中，應(yīng)盡可能把有關(guān)事項約定清楚。特別是涉及合同期限、雙方收益分配、安全責(zé)任等重大問題時，一定要書面約定清楚，并考慮一些潛在的風(fēng)險因素。對小區(qū)經(jīng)營類合同的期限，原則上應(yīng)與物業(yè)服務(wù)合同的期限一致；對利用小區(qū)設(shè)施設(shè)備進行的經(jīng)營所得收益，應(yīng)約定為管理費收益。約定意識：在談判和簽訂合同過程中，應(yīng)盡可能把有關(guān)事項約定清楚80警示意識：對小區(qū)內(nèi)一些可能影響業(yè)主人身、財產(chǎn)安全的隱患要及時排查與清除。對一些無法避免的潛在風(fēng)險，應(yīng)以醒目標(biāo)志警示業(yè)主。告知意識：對一些涉及業(yè)主利益的事項或活動，應(yīng)以適當(dāng)方式告知全體業(yè)主或有關(guān)業(yè)主。警示意識：對小區(qū)內(nèi)一些可能影響業(yè)主人身、財產(chǎn)安全的隱患要及81報告意識：對業(yè)主的一些違規(guī)或違法行為，及業(yè)主之間的一些侵權(quán)糾份，如管理處無法協(xié)調(diào)，應(yīng)及時報告有關(guān)部門或業(yè)主委員會。證據(jù)意識：要注意證據(jù)的收集、保留。無論是費用的追繳、還是警示、告知或報告都應(yīng)留下證據(jù)。證據(jù)的載體可以是書面資料、錄音資料、錄像資料、像片資料及實物資料等。報告意識：對業(yè)主的一些違規(guī)或違法行為，及業(yè)主之間的一些侵權(quán)82訴訟時效意識：物業(yè)管理收費權(quán)保護的法律訴訟時效為兩年，即從起訴之日起兩年以外所欠物業(yè)管理費法院不予保護，除非訴訟時效中斷。因此，對欠費業(yè)主，管理處應(yīng)每月進行書面催繳，并保留催繳證據(jù)。對有必要通過法律訴訟來追討的物業(yè)管理費，應(yīng)在訴訟有效期內(nèi)及時起訴。訴訟時效意識：物業(yè)管理收費權(quán)保護的法律訴訟時效為兩年，83七、強化責(zé)任成本建立責(zé)任成本中心責(zé)任成本中心是物業(yè)管理企業(yè)建立責(zé)任中心的一種形式。成本中心是指僅僅對成本的發(fā)生負(fù)責(zé)的責(zé)任中心。各管理處、各專業(yè)部門都可為成本中心。對成本中心的考核在確保品質(zhì)指標(biāo)的前提下，重點考核成本預(yù)算的完成情況。

七、強化責(zé)任成本84八、降低組織成本1、要完善組織結(jié)構(gòu)，也就是完善組織的硬件部分。(1)職能部門的設(shè)置要少而精(2)要考慮是內(nèi)部專業(yè)化還是外部專業(yè)化(3)管理能否采用”1+N”的模式(4)能否白天值班和夜間值班人員的要求不一樣,甚至考慮用業(yè)主值班頂管理費用.(5)崗位設(shè)置如何既可保證基本安全,又能減少人力成本.(6)如采用”酬金制”盡可能用兼職方式(7)一專多能等八、降低組織成本852、要完善運作機制，也就是完善組織的軟件部分

(1)費用報銷的流程(2)預(yù)算控制的制度(3)費用報銷的權(quán)限（4）人員調(diào)配方法2、要完善運作機制，也就是完善組織的軟件部分86九、業(yè)務(wù)外包

業(yè)務(wù)外包是指項目管理處將非核心業(yè)務(wù)以合同形式交由外部服務(wù)供應(yīng)商完成，以提高資源配置效率的生產(chǎn)組織形式和戰(zhàn)略管理模式。外包范圍*非核心業(yè)務(wù)*不擅長業(yè)務(wù)*成本平衡點之外九、業(yè)務(wù)外包87十、增加邊際收益開展房屋租賃中介垃圾對外承包經(jīng)營小區(qū)廣告經(jīng)營小區(qū)健身場所十、增加邊際收益88Thanks!Thanks!89物業(yè)項目財務(wù)管控與成本預(yù)算

物業(yè)項目財務(wù)管控90第一節(jié)物業(yè)項目財務(wù)管控第一節(jié)物業(yè)項目財務(wù)管控91一、財務(wù)和會計的區(qū)別？二、項目管理處的財務(wù)工作包括哪些內(nèi)容？三、什么是酬金制？酬金制的計算基數(shù)及比率是多少？什么是包干制？四、什么是固定資產(chǎn)？折舊如何計提？什么叫掛賬？什么叫結(jié)轉(zhuǎn)？五、帳上有錢就不虧損，帳上沒錢就是虧損？管理處有資產(chǎn)嗎？六、項目管理處（服務(wù)中心）涉及的稅費包括哪些？七、管理處是否一定要按季公開收支公布表？八、管理處如何建立收費臺帳？九、業(yè)委會能否在銀行開立帳戶？十、管理處撤管項目時資產(chǎn)物品是否要移交給業(yè)委會？……一、財務(wù)和會計的區(qū)別？92一、財務(wù)和會計的區(qū)別

會計：重點是帳！核算、監(jiān)督！面向過去！財務(wù)：重點是錢！分析、決策！面向未來！會計“作帳”，財務(wù)“看帳”。在物業(yè)管理實踐中統(tǒng)稱財務(wù)。

物業(yè)項目財務(wù)管控與成本預(yù)算課件93二、項目財務(wù)工作的主要內(nèi)容1、收費管理2、支出管理3、帳務(wù)處理4、成本管控5、稅務(wù)處理6、預(yù)算管理7、銀行聯(lián)系物業(yè)項目財務(wù)管控與成本預(yù)算課件94

三什么是酬金制？酬金制的計算基數(shù)及比率是多少？

什么是包干制？

、三、酬金制和包干制（一）酬金制

酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金，支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。資金－支出＝結(jié)余（不足）酬金的性質(zhì)：收入？利潤？支出？成本？酬金計提的基數(shù)？為什么？酬金計提的比例？

三什么是酬金制？酬金制的計算基數(shù)及比率是多少？

什么是包干95

（二）包干制即業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均有物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。收入－成本＝利潤（三）哪種模式好？（四）有否第三種模式？

（二）包干制96

四、固定資產(chǎn)、長期攤銷

1、固定資產(chǎn)（1）為生產(chǎn)商品，提供勞務(wù)，出租或經(jīng)營管理而持有的；（2）使用壽命超不定期一個會計年度。（3）折舊方法和年限四、固定資產(chǎn)、長期攤銷97

2、長期攤銷費

長期攤銷費用是指企業(yè)已經(jīng)支付，攤銷期在一年以上（不含一年）的各項費用。幾年攤銷？2、長期攤銷費98

五、項目管理處（服務(wù)中心）涉及的主要稅費1、營業(yè)稅：按營業(yè)收入的5%計算。屬于地稅。2、增值稅：3、城建稅：以增值稅、消費稅、營業(yè)稅實際繳納的稅額為計征依據(jù)，城建稅根據(jù)納稅人所在地為市區(qū)、縣城（鎮(zhèn)）分別按照７％、５％、１％三檔稅率征收。深圳７％。五、項目管理處（服務(wù)中心）涉及的主要稅費99

三、股份合作公司物業(yè)經(jīng)理應(yīng)具備的基本技能4、教育費附加：按實際繳納增值稅、營業(yè)稅、消費稅稅額的的3%繳納城鎮(zhèn)教育費附加。深圳市另要按實際繳納增值稅、營業(yè)稅、消費稅稅額的2％繳納地方教育費附加。5、堤圍防護費：依繳費人申報流轉(zhuǎn)稅時的銷售額或營業(yè)額按分段費率計征。三、股份合作公司物業(yè)經(jīng)理應(yīng)具備的基本技能4、教育費附加：按100

三、股份合作公司物業(yè)經(jīng)理應(yīng)具備的基本技能六、管理處收費的管理1、收取物業(yè)服務(wù)費的程序（1）收費：收款（收現(xiàn)金）、扣款（銀行托收，送盤）（2）開票（打單、發(fā)票、收據(jù)）（3）審核入賬（4）送單：扣款（銀行托收），送發(fā)票（收據(jù)），沒有交費的業(yè)主送催款通知單三、股份合作公司物業(yè)經(jīng)理應(yīng)具備的基本技能六、管理處收費的管1012、收費日常管理（1）設(shè)置收費處（2）按棟建立收費臺帳

2、收費日常管理102七、物業(yè)項目的兩張主要財務(wù)報表（一)資產(chǎn)負(fù)債表

反映企業(yè)在某一特定日期財務(wù)狀況的報表。例如，公歷每年12月31日的財務(wù)狀況，由于它反映的是某一時點的情況，又稱為靜態(tài)報表。資產(chǎn)=負(fù)債+所有者權(quán)益1、資產(chǎn)負(fù)債表有什么用？2、項目主任應(yīng)重點關(guān)注資產(chǎn)負(fù)債表的哪些項目？3、管理處的維修資金看哪個科目？

七、物業(yè)項目的兩張主要財務(wù)報表103（1）可以提供某一日期資產(chǎn)的總額及其結(jié)構(gòu)。（2）表明企業(yè)未來需要用多少資產(chǎn)或勞務(wù)清償債務(wù)以及清償時間。（3）反映凈資產(chǎn)及其形成原因。（4）反映企業(yè)財務(wù)發(fā)展?fàn)顩r趨勢。物業(yè)項目財務(wù)管控與成本預(yù)算課件104資產(chǎn)負(fù)債表

編制單位：××有限公司2011年12月31日單位：元

105物業(yè)項目財務(wù)管控與成本預(yù)算課件106物業(yè)項目財務(wù)管控與成本預(yù)算課件107物業(yè)項目財務(wù)管控與成本預(yù)算課件1082、利潤表（損益表）

反映物業(yè)管理企業(yè)在一定時期內(nèi)經(jīng)營業(yè)績或經(jīng)營成果及分配情況的會計報表。收入-費用＝利潤按月編制和報送。其揭示：（1）一定時期企業(yè)的盈虧狀況（2）企業(yè)盈虧的原因及構(gòu)成（3）有助于評估企業(yè)的獲利能力（管理處實際報表）2、利潤表（損益表）109物業(yè)項目財務(wù)管控與成本預(yù)算課件110第二節(jié)物業(yè)項目預(yù)算管理1、預(yù)算的作用？2、管理處預(yù)算誰來做？3、管理處預(yù)算管理是不是就是編制預(yù)算？4、管理處的預(yù)算應(yīng)該包括哪些內(nèi)容？5、管理處的預(yù)算管理有哪基本要求？6、管理處預(yù)算編制的方法有哪些？第二節(jié)物業(yè)項目預(yù)算管理1、預(yù)算的作用？111一、預(yù)算管理的意義（一）是項目實現(xiàn)盈利的重要手段管理處的資源是有限的，預(yù)算的過程就是資源分配的過程。只有預(yù)先全面考慮、精心考慮才能將各種資源的配置達到最優(yōu)，才能使各種資源產(chǎn)生最大效益。一、預(yù)算管理的意義112（二）是項目優(yōu)化物業(yè)管理過程的重要手段預(yù)算的過程是分析工作、分解工作的過程。預(yù)算就是將資源分到管理過程的每個環(huán)節(jié)和每個細(xì)節(jié)。因此，優(yōu)化預(yù)算的前提優(yōu)化物業(yè)管理過程。（二）是項目優(yōu)化物業(yè)管理過程的重要手段113

（三）是項目提升整體管理水平的重要手段預(yù)算管理不僅僅是一個財務(wù)問題，更是一個管理問題。預(yù)算管理好的管理處，肯定管理水平也高。因此，提升預(yù)算管理水平肯定能促進提升管理處的整體管理水平。(四）是分權(quán)的需要有利于企業(yè)分權(quán)管理（五)是控制風(fēng)險的需要（六）是構(gòu)建企業(yè)激勵機制的需要（三）是項目提升整體管理水平的重要手段114二、項目的預(yù)算主體

誰花錢，誰預(yù)算。沒有預(yù)算不給錢。強調(diào)全員預(yù)算或全員參與預(yù)算。要建立“項目經(jīng)理、財務(wù)人員、工程技術(shù)人員”三位一體的預(yù)算管理小組，來領(lǐng)導(dǎo)和組織本單位的預(yù)算管理工和。

財務(wù)只是將未來要做的業(yè)務(wù)工作用財務(wù)的語言（貨幣）反映出來。

二、項目的預(yù)算主體115三、預(yù)算管理的內(nèi)容1、預(yù)算編制2、預(yù)算執(zhí)行3、預(yù)算控制4、預(yù)算調(diào)整5、預(yù)算總結(jié)6、預(yù)算獎罰三、預(yù)算管理的內(nèi)容116四、預(yù)算編制的要求（支出預(yù)算）1、全：預(yù)算編制應(yīng)“橫向到邊，縱向到底，中間到位”（全面預(yù)算管理）。2、細(xì)：如預(yù)算人工費，人頭要細(xì)到0.幾個人(因為可能幾個人干一項活，也可能一個人干幾項活),上班時間要細(xì)到0.幾個小時（不能多少天）。3、實：就是預(yù)算要做實。預(yù)算編制之前，要進行工作分析和工作分解。

四、預(yù)算編制的要求（支出預(yù)算）117五、預(yù)算編制的方法1、固定預(yù)算（靜態(tài)預(yù)算）（1）以過去實際費用支出為基礎(chǔ)，考慮預(yù)算期內(nèi)相關(guān)因素，在過去實際費用基礎(chǔ)上增加或減少一定百分比確定出的預(yù)算。（2）其假設(shè)的前提是：現(xiàn)有的業(yè)務(wù)活動是必須的；原有的各項開支都是合理的；增加費用預(yù)算是值得的。（3）主要特點是預(yù)算編制后，一般不做變動或更迭，具有相對固定性。五、預(yù)算編制的方法1182、零基預(yù)算（1）零基預(yù)算是以零為基礎(chǔ)的預(yù)算（2）零基預(yù)算不受以往實際費用支出水平的限制，完全根據(jù)預(yù)算期內(nèi)業(yè)務(wù)活動的需要和各項業(yè)務(wù)的輕重緩急，對各項支出項目進行逐個分析和計量，從而制定出費用預(yù)算。（3）有助于物業(yè)管理企業(yè)提高收費的使用效益，從而提高物業(yè)管理企業(yè)的競爭能力2、零基預(yù)算119

收支預(yù)算表的編制

120物業(yè)項目財務(wù)管控與成本預(yù)算課件121物業(yè)項目財務(wù)管控與成本預(yù)算課件122物業(yè)項目財務(wù)管控與成本預(yù)算課件123物業(yè)項目財務(wù)管控與成本預(yù)算課件124物業(yè)項目財務(wù)管控與成本預(yù)算課件125物業(yè)項目財務(wù)管控與成本預(yù)算課件126物業(yè)項目財務(wù)管控與成本預(yù)算課件127審批：審核：制表：審批：128新接項目費用測算（沙盤推演）1、人工費用的測算（1）組織架構(gòu)的確定

（2）人工費用的測算。

根據(jù)確定的組織架構(gòu)，遵循相關(guān)法規(guī)要求及公司《薪金福利標(biāo)準(zhǔn)》進行人工費用的預(yù)算。人工費用包括：工資、獎金及雙薪、工資附加費、社會保險費、補貼及過節(jié)費、其它。

（3）工資的預(yù)算（單位：元/月）。

根據(jù)確定的組織架構(gòu)，按照公司《薪金福利標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定進行人員工資的預(yù)算。

新接項目費用測算（沙盤推演）129人員工資構(gòu)成表（單位：元/月）

人員工資構(gòu)成表（單位：元/月）

130（4）獎金及雙薪（單位：元/月）。

根據(jù)確定的組織架構(gòu)，按照公司《薪金福利標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定進行獎金、雙薪的測算。

根據(jù)確定的組織架構(gòu)，按照公司《薪金福利標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定進行補貼、過節(jié)費、上下班交通補貼的測算。

（4）獎金及雙薪（單位：元/月）。

1312、行政費用的測算（單位：元/月）

（1）低值易耗品購置費用（2）項目辦公用水電費

水費根據(jù)項目水費的使用情況（包括飲用水）：

使用水費金額＝使用量（立方）/月×水費收費單價

飲用水金額＝飲用水（桶）/月×桶飲用水單價

2、行政費用的測算（單位：元/月）

132

電費根據(jù)物業(yè)項目的照明、空調(diào)、辦公設(shè)備配置的情況：

照明用電費用＝辦公照明的功率×按每天實際使用時間（折算成的小時單位）×電費收費標(biāo)準(zhǔn)

辦公電器用電費用＝空調(diào)等辦公設(shè)備的功率×按每天實際使用時間（折算成的小時單位）×電費收費標(biāo)準(zhǔn)

133（3）辦公設(shè)備維護費用

主要指復(fù)印機、傳真機、打印機、空調(diào)等設(shè)備每月的保養(yǎng)費。（4）通訊費

物業(yè)管理所需的通訊費用包括：電話費、網(wǎng)絡(luò)通訊費等（5）公干車輛費

根據(jù)管理服務(wù)業(yè)務(wù)的需要，確定每月固定外出辦事的車輛費用。

（6）交際應(yīng)酬費（3）辦公設(shè)備維護費用

主要指復(fù)印機、傳真機、打印機134（7）電腦維護費用

根據(jù)項目配置的電腦數(shù)量以及項目業(yè)務(wù)的需要確定電腦維護費，包括電腦的升級、維護費用、網(wǎng)絡(luò)使用費、軟件開發(fā)費用的分?jǐn)偟?。?）報刊資料費（9）咨詢及訴訟費。

聘請法律顧問的費用分?jǐn)?，業(yè)主拖欠管理費向法院提請訴訟的訴訟費。

物業(yè)項目財務(wù)管控與成本預(yù)算課件1353、財產(chǎn)費用的測算（單位：元/月）。

（1）折舊費用

項目正常管理服務(wù)需要所購置的固定資產(chǎn)，按使用年限進行折舊。

固定資產(chǎn)包括：

辦公設(shè)備：電腦、復(fù)印機、傳真機、打印機、空調(diào)、電視機、保險柜等。

清潔綠化工具：洗地機、吸塵吸水機、打臘機、剪草機、高壓清洗機等。

折舊費用＝固定資產(chǎn)的原值÷固定的使用年限÷12月

3、財產(chǎn)費用的測算（單位：元/月）。

136（2）長期攤銷

項目前期發(fā)生的開辦費按《物業(yè)委托管理合同》的合同期限進行分?jǐn)偂?/p>

開辦費主要包括：前期購置的辦公設(shè)備用品、機電維修工具、清潔用品、清潔綠化工具，以及辦公場所的裝修費等。

分?jǐn)傎M用＝（開辦費發(fā)生的總額÷委托的管理期限）÷12月（3）固定資產(chǎn)的修理費

前期購置的固定資產(chǎn)，按固定資產(chǎn)折舊的15%計提修理費。

（2）長期攤銷

項目前期發(fā)生的開辦費按《物業(yè)委托管理137（4）員工宿舍租金（如地產(chǎn)提供宿舍，此項費用不計）（5）（財產(chǎn)）保險費（公共設(shè)施、設(shè)備購買的保險）保險費＝（須投保的公共設(shè)施、設(shè)備）總金額×保險費率÷保險受惠物業(yè)的總面積

購買保險是業(yè)主及物業(yè)管理公司規(guī)避風(fēng)險的一種管理手段，所以必須計提，必須投保。業(yè)主如有異議，必須經(jīng)業(yè)主大會決定并形成法律文件，否則物業(yè)公司會因未盡管理責(zé)任而喪失物業(yè)管理資格。（4）員工宿舍租金（如地產(chǎn)提供宿舍，此項費用不計）1384、物料消耗的測算（單位：元/月）

（1）服裝費的測算（單位：元/月）

按照服裝的制作成本和使用年限進行分?jǐn)偂?/p>

服裝費用構(gòu)成表4、物料消耗的測算（單位：元/月）

（1）服裝費的測算（單位139（2）保潔物料消耗

根據(jù)物業(yè)管理所需配置的保潔材料（可參考下表的測算方法），按照實際使用年限進行攤銷。

保潔材料分?jǐn)偯骷?xì)表（單位：元）所有材料可根據(jù)所管小區(qū)的需要，按照實際配置情況及使用年限進行測算。

（2）保潔物料消耗

根據(jù)物業(yè)管理所需配置的保潔材料（140（3）環(huán)境、綠化物料消耗

根據(jù)物業(yè)管理的綠化面積及綠化品種，按養(yǎng)護的需要測算材料的消耗。包括樓道綠化盆栽放置及裙樓綠化、施肥、殺蟲、植物藥劑、小區(qū)消殺等。（4）物業(yè)維修物料消耗根據(jù)小區(qū)配置的設(shè)施、設(shè)備的清單，按照設(shè)備每天實際運行情況進行維修物料消耗的預(yù)算

（3）環(huán)境、綠化物料消耗

根據(jù)物業(yè)管理的綠化面積及綠141A.公共設(shè)施的維修養(yǎng)護護欄、圍墻、溝渠、池井蓋、路面、路樁、路燈桿、減速坡、倒車桿、倒車鏡、車場地面標(biāo)識、各種外露管道的養(yǎng)護，標(biāo)識牌、指示牌的制作更換、公共場所路面養(yǎng)護油漆、各種標(biāo)識等制作更換費用、車場設(shè)施養(yǎng)護材料。A.公共設(shè)施的維修養(yǎng)護142B.供配電系統(tǒng)

變壓器、發(fā)電機

、高壓設(shè)備維修保養(yǎng)材料。發(fā)電機運行保養(yǎng)材料費、油費C.照明系統(tǒng)樓道、走廊、電梯廳、大堂、會所、路燈等

。按每年更換次數(shù)核算日光燈、節(jié)能燈、燈座、感應(yīng)開關(guān)材料費

B.供配電系統(tǒng)

143D.消防系統(tǒng)

防排煙通風(fēng)設(shè)施、煙感、溫感探頭，消防聯(lián)動柜、消防泵、噴淋泵、噴淋頭，室內(nèi)外消火栓箱、消火栓

。按每年損壞比例核算煙感、溫感采購費，消防泵、噴淋泵、噴淋頭、消火栓箱材料費

E.給排水系統(tǒng)

生活供水變頻泵、潛水泵、變頻泵、潛水泵維修材料費，管道閥門維修材料費

D.消防系統(tǒng)

144F.防盜，監(jiān)控系統(tǒng)

消防信號柜、消防聯(lián)動柜、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線周界防衛(wèi)系統(tǒng)的維修養(yǎng)護材料費

G.水景娛樂設(shè)施維護材料費

H.空調(diào)及采暖維護材料費

F.防盜，監(jiān)控系統(tǒng)

1455、小區(qū)公共費用的預(yù)算（單位：元/月）

（1）公共電費根據(jù)小區(qū)設(shè)施、設(shè)備的清單，按照設(shè)備的功率、每天實際工作時間進行公共電費的測算。

電梯系統(tǒng)電費

電梯電費＝電梯數(shù)量×電梯功率×30天×電梯每天的使用時間（折算成小時數(shù)）×電費單價（元/度）

電梯通風(fēng)、照明、降溫電費＝電梯通風(fēng)、照明、降溫等設(shè)備的數(shù)量×功率×30天×每天的使用時間（折算成小時數(shù)）×電費單價（元/度）

5、小區(qū)公共費用的預(yù)算（單位：元/月）

146公共照明系統(tǒng)電費

室內(nèi)照明、室外路燈、大堂、樓道、走廊、消防樓道、停車庫、小區(qū)公共景觀等所有照明系統(tǒng)的電費：

公共照明系統(tǒng)電費＝照明器具的功率×30天×相應(yīng)照明電器的每天的使用時間（折算成小時數(shù)）的總和×電費單價（元/度）

公共照明系統(tǒng)電費

室內(nèi)照明、室外路燈、大堂、樓道、走廊147供配電系統(tǒng)電費

變壓器的電費：各地供電收費政策可能會有差異，依各地供電部門的收費標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)，或：

變壓器的電費＝（變壓器基本電費（總?cè)萘坎煌?，基本電費有所差別）+超出基本電量的實際使用電量）×電費單價；

變壓器的電費＝變壓器功率×電費單價×24小時×30天物業(yè)項目財務(wù)管控與成本預(yù)算課件148消防系統(tǒng)電費

消防水泵（按每季度檢修2.5小時計算）＝消防水泵的數(shù)量×消防水泵的功率×電費單價×2.5小時÷3月

送、排煙風(fēng)機（元/月）（按每季度檢修2.5小時計算）＝送、排煙風(fēng)機數(shù)量×送、排煙風(fēng)機功率×電費單價×2.5小時÷3月

中央控制室電費＝中央控制室所有電器的功率×30天×每天實際工作時間×電費單價

消防系統(tǒng)電費

消防水泵（按每季度檢修2.5小時計算）＝消防水149

給排水系統(tǒng)電費

供水變頻泵、潛水泵使用的電費＝泵的功率×數(shù)量×30天×每天實際工作時間×電費單價

泳池系統(tǒng)電費＝循環(huán)系統(tǒng)的功率×30天×每天實際工作時間×電費單價

150（2）公共水費（單位：元/月）

綠化水費

根據(jù)小區(qū)綠化面積確定（如根據(jù)體系要求：每月平均澆水15天，每次澆水滲透土壤3公分）：

綠化水費＝綠化面積×0.03×50%×15天×水費單價（含排污費、加壓費）

清潔用水

根據(jù)清潔面積預(yù)算：

清潔用水＝估算每天用水量×30天×水費單價（含排污費、加壓費）

（2）公共水費（單位：元/月）

151泳池用水

根據(jù)泳池容積預(yù)算泳池水費：

泳池用水＝泳池容量×3次（每年換水3次）÷12月×水費單價（含排污費、加壓費）

小區(qū)景觀用水

根據(jù)小區(qū)景觀的數(shù)量預(yù)算：

小區(qū)景觀用水＝小區(qū)景觀每天耗用水量×30天×水費單價（含排污費、加壓費）

物業(yè)項目財務(wù)管控與成本預(yù)算課件152六、預(yù)算的執(zhí)行1、嚴(yán)格預(yù)算執(zhí)行的紀(jì)律2、嚴(yán)格預(yù)算執(zhí)行的項目3、嚴(yán)格預(yù)算執(zhí)行的時間

六、預(yù)算的執(zhí)行153七、預(yù)算的控制1、嚴(yán)格簽字制度，沒有預(yù)算的支出不予簽字。2、突發(fā)事件必須發(fā)生的支出應(yīng)有嚴(yán)格的申報程序。3、可實行歸口控制。4、可采用下冊或圖表控制的方法。

七、預(yù)算的控制154八、預(yù)算執(zhí)行結(jié)果的分析與獎罰

逐項分析,找出差異及產(chǎn)生差異的原因,并進行獎罰。八、預(yù)算執(zhí)行結(jié)果的分析與獎罰155

第三節(jié)成本控制一、要不要進行成本控制？二、如何進行成本控制？物業(yè)項目財務(wù)管控與成本預(yù)算課件156一、運用價值分析

價值分析，是對產(chǎn)品或服務(wù)進行功能分析，使目標(biāo)以最低的總成本，可靠地實現(xiàn)產(chǎn)品或服務(wù)的必要功能，從而提高產(chǎn)品或服務(wù)的價值?？朔孀非笪飿I(yè)管理功能（品質(zhì)）的趨勢！

物業(yè)項目財務(wù)管控與成本預(yù)算課件157保安的功能守護消防車管咨詢展示（保護、維護、看護、看望）（防火、滅火、發(fā)現(xiàn)火災(zāi)隱情）（車輛引導(dǎo)、車輛看護）守護消防車管咨詢展示（保護、158二、嚴(yán)控人力成本1、科學(xué)定崗定編2、合理排班倒班3、增加技術(shù)手段二、嚴(yán)控人力成本159三、節(jié)約公共能耗

有人曾做過詳細(xì)的測算：高層樓宇每1萬人米公共用電，電費支出約1萬元左右（合電梯用電在內(nèi)），公共用電是高層樓宇管理成本費用支出的大項。電梯是公共用電的另一耗電重點。一部停站20層樓的電梯，每小時綜合耗電量約25KW左右。因此，應(yīng)加強公共能耗的管理。三、節(jié)約公共能耗160公共能耗的控制主要從三個方面開展：1．從組織方面開展（1）建立有領(lǐng)導(dǎo)和員工參加的,覆蓋各個管理環(huán)節(jié)和所有用能設(shè)備設(shè)施的節(jié)能體系。（2）加強對各級管理人員、技術(shù)人員和操作工的培訓(xùn)。包括：能源科學(xué)管理知識、熱工基礎(chǔ)理論和節(jié)能技術(shù)改造途徑等方面的教育。（3）建立能源消耗的計劃和考核制度。要做到能源有計劃的使用與消耗，根據(jù)物業(yè)設(shè)備設(shè)施的運行要求與性質(zhì)，準(zhǔn)確測算各年、季、月的能源需要量,確定能源考核標(biāo)準(zhǔn)。（4）在運行管理上，盡量安排設(shè)備能夠連續(xù)、滿載開動使用。這樣可以減少設(shè)備的能量相對損失，減少固定能耗部分；（5）調(diào)整設(shè)備運行時間，實行節(jié)能運行程序，特別注意控制空調(diào)、室外照明和霓虹燈等的開關(guān)時間；公共能耗的控制主要從三個方面開展：1612、從技術(shù)方面開展就是技術(shù)改造節(jié)能或稱為投資性節(jié)能，即通過對設(shè)備或工藝進行局部或全部改造，必要時包括對耗能較大設(shè)備的更換，提高設(shè)備技術(shù)水平或工藝水平，降低能源消耗。有人曾用電表對節(jié)能燈具和普通燈具做過實際比較測量，40W的節(jié)能燈具比普通燈具每天節(jié)約電能0.25度，年節(jié)約電費支出66元，減去節(jié)能燈具高于普通燈具的成本支出，每年每盞燈可以增加效益收入62元。2、從技術(shù)方面開展1623．從管理方面開展（1）計量無遺漏：計量無遺漏是水電成本精益控制的前提和基礎(chǔ)（2）管理無空白：有相應(yīng)的能源使用規(guī)定，派專人負(fù)責(zé)開關(guān)和控制運行時間。杜絕一切可能的無管理現(xiàn)象，如長明燈、夜班時間因責(zé)任不明確或安排不當(dāng)而無人關(guān)閉的用電系統(tǒng)等。（3）電價核算準(zhǔn)確：主要對公用電費的分?jǐn)?。?）臨界點運行：用電控制的臨界點