物業(yè)設(shè)施日常維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)

本文格式為Word版，下載可任意編輯——物業(yè)設(shè)施日常維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)類別工程日常修理籌劃方案標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施效果

1區(qū)內(nèi)道路

路面、人行道、緩路徑、道牙每天檢查二遍由養(yǎng)護(hù)處修理工按工程修理規(guī)程實(shí)施。路面修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，人行道鋪設(shè)修繕標(biāo)準(zhǔn)。平整、無(wú)坑塵洼、無(wú)積水、無(wú)缺損。

2室外照明

道路燈、庭院燈、高稈燈、投光燈、其他照明燈每天檢查一遍由養(yǎng)護(hù)處修理工按專業(yè)操作規(guī)程實(shí)施。電氣作業(yè)安好操作規(guī)程，燈具施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。燈泡正常使用，燈罩完好清潔燈桿及燈座無(wú)破損。

3園林綠地

綠化、雕塑小品、循環(huán)水池每天檢查一遍環(huán)境管理部舉行綠化補(bǔ)種，園藝修理。綠化工作標(biāo)準(zhǔn)；園林工作標(biāo)準(zhǔn)。綠化管理設(shè)施、設(shè)備齊全完好；雕塑小品等園藝完好；綠化完好；循環(huán)水系統(tǒng)暢順。

4活動(dòng)中心

每天檢查一遍由養(yǎng)護(hù)處專業(yè)修理工按相關(guān)修理規(guī)程實(shí)施。活動(dòng)中心修理工作標(biāo)準(zhǔn)。各項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備完好，正常使用。

5車庫(kù)

每天檢查二遍由養(yǎng)護(hù)處專業(yè)修理工按相關(guān)修理規(guī)程實(shí)施。燈具照亮堂度達(dá)成要求停車場(chǎng)地面修繕標(biāo)準(zhǔn)。車庫(kù)內(nèi)照明無(wú)死角，無(wú)損壞

6消防設(shè)

施及排水管網(wǎng)排水管、室外消防栓、水泵結(jié)合器每周檢查一遍由養(yǎng)護(hù)處專業(yè)修理工按相關(guān)修理規(guī)程實(shí)施。排水管施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；

消防設(shè)施施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。管道暢通，吳塞；無(wú)泄漏；消防設(shè)施正常有效。

篇2：物業(yè)電梯修理保養(yǎng)的6點(diǎn)技巧

一幢大樓電梯運(yùn)行是否舒適正常，很大程度地表達(dá)了大樓物業(yè)設(shè)備管理水平的上下。電梯作為一種特殊設(shè)備，其維護(hù)保養(yǎng)一般由專業(yè)的電梯維護(hù)保養(yǎng)公司舉行，但電梯的運(yùn)行質(zhì)量卻由物業(yè)公司直接對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)，物業(yè)公司電梯設(shè)備管理人員擔(dān)負(fù)著確保電梯正常運(yùn)行的重要職責(zé)。

維護(hù)與監(jiān)管、專業(yè)與非專業(yè)，怎樣調(diào)和二者之間的沖突，確保電梯運(yùn)行的質(zhì)量?作為電梯設(shè)備管理人員，怎樣抓住電梯維保管理的切入點(diǎn)，提高自己的業(yè)務(wù)水平?以下六點(diǎn)心得體會(huì)供大家參考。

一、以誠(chéng)相待、共同參與

業(yè)內(nèi)會(huì)有這樣一種看法：物業(yè)所轄電梯已與電梯維保公司簽訂了維保合同，涉及電梯的任何問(wèn)題都是電梯維保公司的問(wèn)題，物業(yè)公司電梯維保管理人員的責(zé)任就是電梯有問(wèn)題時(shí)即時(shí)通知電梯維保公司。也有少數(shù)物業(yè)公司認(rèn)為，電梯維保公司與物業(yè)公司就是附屬關(guān)系，電梯維保公司的工作一切都應(yīng)當(dāng)聽(tīng)從物業(yè)公司的。這些不正確的觀點(diǎn)都會(huì)直接或間接地影響到物業(yè)公司電梯管理人員和電梯公司維保人員的關(guān)系。

曾看到過(guò)這樣一幕：公司電梯設(shè)備管理人員和電梯維保公司修理人員因電梯問(wèn)題發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)--一段時(shí)期該公司所管理大樓貨梯門回路頻頻展現(xiàn)故障，給業(yè)主正常貨物運(yùn)輸帶來(lái)不便，業(yè)主屢屢投訴。物業(yè)公司電梯管理人員認(rèn)為電梯維保公司修理人員沒(méi)找到電梯門回路故障頻發(fā)的真正理由，沒(méi)做好維保工作，拿錢不干事;電梯公司維保人員指責(zé)物業(yè)電梯管理人員沒(méi)有做好電梯的日常管理，運(yùn)貨小車經(jīng)常撞擊轎門，是電梯門回路屢屢出問(wèn)題的直接理由。顧及與物業(yè)公司關(guān)系，維保人員沒(méi)多少底氣，但掩不住一肚子怨氣。

那么，物業(yè)公司電梯管理人員和電梯公司維保人員應(yīng)當(dāng)保持怎樣一種關(guān)系才利于電梯的維保及正常運(yùn)作呢?雙方應(yīng)當(dāng)秉持以誠(chéng)相待、共同參與的精神，確認(rèn)各自由電梯維保及日常管理中的位置，相互崇敬、目標(biāo)一致，不相互角力，這樣才能齊心協(xié)力確保電梯運(yùn)轉(zhuǎn)正常。

二、制定籌劃、有的放矢

電梯維保公司都有自己的電梯保養(yǎng)作業(yè)流程和相應(yīng)的作業(yè)報(bào)告(作業(yè)單)，由于該作業(yè)流程是針對(duì)全體電梯客戶，具有其普遍性，但對(duì)特定電梯的保養(yǎng)維護(hù)缺乏針對(duì)性。那么，如何確保電梯維保工作的質(zhì)量呢?有針對(duì)性地編制物業(yè)公司修理部的電梯日常巡檢表及維保籌劃和作業(yè)表是一條重要途徑。

在日常巡檢表中，要求電梯維保管理人員加強(qiáng)對(duì)電梯設(shè)施的監(jiān)管，采用“望、聞、問(wèn)、聽(tīng)”的手段，實(shí)時(shí)了解電梯的運(yùn)行質(zhì)量?！巴奔磳?duì)電梯機(jī)房、轎廂等部位的設(shè)備是否奇怪舉行肉眼判斷;“聞”即對(duì)關(guān)鍵設(shè)備和關(guān)鍵部位(更加是電氣設(shè)備)是否有異味舉行確認(rèn);“問(wèn)”是了解乘梯人員的感受;“聽(tīng)”是在機(jī)房或乘坐電梯時(shí)感受是否有異響處境存在。察覺(jué)有異聲、異響、異味及乘梯人員反映的奇怪處境，電梯管理人員就要實(shí)時(shí)對(duì)處境舉行性質(zhì)認(rèn)定，做好相關(guān)記錄，并根據(jù)性質(zhì)處境抉擇是否采取停梯并通知電梯維保人員。

在維?；I劃和作業(yè)表方面，首先應(yīng)參照電梯維保的相關(guān)資料，與維保公司緊密溝通，根據(jù)電梯概括處境制定電梯的中、長(zhǎng)期維?；I劃。其次是匯總電梯日常巡檢表所列問(wèn)題，按輕重緩急列入電梯作業(yè)表中，以此對(duì)電梯維保公司的維?；顒?dòng)提出概括要求。這樣，維保公司的日常維保活動(dòng)就完全納入了物業(yè)公司的掌控之中，做到目標(biāo)明確，有的放矢。

三、不斷學(xué)習(xí)、胸有成竹

不斷學(xué)習(xí)和掌管電梯維保的相關(guān)專業(yè)學(xué)識(shí)是做好電梯維保管理工作的根基，也只有對(duì)電梯運(yùn)行原理和維保技術(shù)特點(diǎn)有了確定的了解，電梯維保管理人員才能真正做好電梯的維保管理工作，做到胸有成竹。

電梯維保管理人員對(duì)電梯相關(guān)學(xué)識(shí)的學(xué)習(xí)和了解應(yīng)側(cè)重三個(gè)方面：

1、掌管電梯運(yùn)行原理和系統(tǒng)分類。對(duì)電梯運(yùn)行原理的掌管會(huì)在維保管理人員的頭腦中形成一個(gè)“活生生”的電梯，使電梯維保管理人員在電梯展現(xiàn)故障時(shí)，在第一時(shí)間對(duì)問(wèn)題舉行性質(zhì)區(qū)分。掌管電梯的系統(tǒng)分類，能扶助電梯維保人員明確故障范圍。

2、了解電梯常規(guī)保養(yǎng)內(nèi)容和常見(jiàn)故障的常規(guī)處理方法。電梯作為一種常用的技術(shù)對(duì)比成熟的特種設(shè)備，其保養(yǎng)和維護(hù)也都有章可循，有矩可蹈。了解和熟諳相關(guān)學(xué)識(shí)，才能掌控電梯維保的方向和進(jìn)度，做到操之在我。

3、對(duì)特定部件、構(gòu)件有確定的認(rèn)知。電梯包含一些特有的部件、構(gòu)件，例如曳引機(jī)、速斷開(kāi)關(guān)、安好鉗、旋轉(zhuǎn)編碼器等。特定部、構(gòu)件處于電梯一些特定的位置，擔(dān)負(fù)著重要的作用，是電梯正常運(yùn)行的必要保障，對(duì)特定部件、構(gòu)件有確定的認(rèn)知，才能在電梯的維保管理中突出重點(diǎn)，抓住重心。

四、緊抓維保重點(diǎn)、做好旁站管理

電梯公司的維保人員和物業(yè)公司的設(shè)備管理人員代表著各自公司的利益，在電梯維保作業(yè)中，難免公司利益之間相互沖突;同時(shí)維保人員良莠不齊，也不能擯棄個(gè)別維保人員業(yè)務(wù)才能較差和職業(yè)道德低下。因此，在崇敬維保人員的職業(yè)道德和專業(yè)素養(yǎng)的前提下，緊抓維保重點(diǎn)，更加是重點(diǎn)部位、關(guān)鍵問(wèn)題處理時(shí)的旁站管理，顯得尤為重要。

五、提防細(xì)節(jié)、富于創(chuàng)造

幾部電梯轎門的光幕開(kāi)關(guān)養(yǎng)護(hù)膜片松動(dòng)，在電梯運(yùn)行中總是發(fā)出細(xì)小不絕的哆嗦聲。怎樣解決?維保方提出更換膜片，但是除了膜片與膜片框合作間隙過(guò)大外并無(wú)其他影響使用的問(wèn)題，更換理由鮮明不充分。使用玻璃膠粘接可否解決這個(gè)問(wèn)題呢?但不能確保玻璃膠對(duì)膜片不夠成腐蝕且不影響紅外對(duì)射。在雙方人員屢屢議論后，結(jié)果大膽提出用煮熟的糯米粘接。理由有二：1、煮熟的糯米不具有腐蝕性;2、煮熟的糯米在光幕維護(hù)中便于除掉。這一大膽帶有創(chuàng)造性的方法結(jié)果被表明效果良好，既在確定時(shí)間內(nèi)解決了光膜膜片的哆嗦，又可以反復(fù)使用。

六、知己知彼、百戰(zhàn)不殆

在與電梯維保公司互動(dòng)中，由于雙方利益點(diǎn)不一致，沖突在所難免，甚至“短兵”相接，這時(shí)對(duì)設(shè)備的熟諳程度和對(duì)維保工藝的了解程度是抉擇雙方“輸贏”的關(guān)鍵。

物業(yè)電梯設(shè)備管理作為物業(yè)設(shè)備管理中極為重要的一環(huán)，需要物業(yè)設(shè)備管理人員在現(xiàn)實(shí)工作中舉行長(zhǎng)期不斷的探索和實(shí)踐。同時(shí)，物業(yè)設(shè)備中的特種設(shè)備種類繁多，做好電梯特種設(shè)備的維保管理工作，相信也會(huì)對(duì)其他特種設(shè)備維保管理工作帶來(lái)有益啟發(fā)和扶助。

篇3：物業(yè)公司電梯修理保養(yǎng)方案

電梯修理保養(yǎng)服務(wù)方案

青島金鑫物業(yè)管理有限公司學(xué)院東路西班牙莊園小區(qū)，型號(hào)西子OTIS5100電梯的維保要求，我公司專業(yè)資質(zhì)、技術(shù)資格才能已能得志?，F(xiàn)將人員配備、24小時(shí)故障處理、巡檢點(diǎn)檢、維護(hù)保養(yǎng)、運(yùn)行保障、年季質(zhì)量檢查、文明安好作業(yè)、零配件供給保證、減輕物業(yè)本金措施、服務(wù)承諾等內(nèi)容逐一安置如下：

1.人員配備、時(shí)間安置

1.1人員配備：

為確保青島金鑫物業(yè)管理有限公司西班牙莊園小區(qū)電梯設(shè)備的安好、正常運(yùn)行，我司派出執(zhí)證專業(yè)員工，以確?，F(xiàn)場(chǎng)電梯24小時(shí)能舉行應(yīng)急修理，實(shí)時(shí)處理電梯故障。對(duì)技監(jiān)局年檢等重大工作，公司根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)保養(yǎng)工作量和工程修理內(nèi)容，另增派人員加強(qiáng)維保工作。

1.2時(shí)間安置：

現(xiàn)場(chǎng)24小時(shí)不中斷急修服務(wù)。在法定工作時(shí)間舉行保養(yǎng)工作，保養(yǎng)時(shí)間安置以有利于物業(yè)管理與服務(wù)的日期、時(shí)段舉行，概括保養(yǎng)時(shí)間雙方協(xié)商確定。除處理和舉行故障檢修、保養(yǎng)工作外，現(xiàn)場(chǎng)員工還要做好電梯每周不少于1次的日常巡檢點(diǎn)檢工作。

2.24小時(shí)故障處理

2.1普遍故障處理

任何時(shí)間段電梯一旦有故障發(fā)生時(shí)，維保人員應(yīng)在1小時(shí)內(nèi)趕赴，實(shí)時(shí)處理電梯故障。修理完成后填寫“急修及處理紀(jì)錄”（附件）。如發(fā)生更換零部件，填寫“零部件更換紀(jì)錄表”（附件），并由貴公司指定人員核查簽認(rèn)，如急修工作發(fā)生在深夜不便當(dāng)簽證，應(yīng)在次日辦理上述有關(guān)手續(xù)。

2.2特殊故障處理

現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生特殊故障，現(xiàn)場(chǎng)修理人員短時(shí)無(wú)法解決，將通知公司工程部，由工程部另行派遣技術(shù)人員赴現(xiàn)場(chǎng)處理，以盡快擯棄故障，恢復(fù)電梯正常運(yùn)行。如發(fā)生重大故障，那么立刻啟動(dòng)公司應(yīng)急預(yù)案組織人員舉行搶修。

搶修終止后填寫“急修及處理紀(jì)錄”并查明和分析事故理由，提出相應(yīng)提升措施。

2.3關(guān)人故障處理

當(dāng)發(fā)生關(guān)人故障時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)維保人員立刻舉行緊急放人操作，并查明故障產(chǎn)生理由，消除故障防止同一故障的再次發(fā)生。

3.巡檢點(diǎn)檢

現(xiàn)場(chǎng)駐點(diǎn)維保人員每周1次對(duì)電梯舉行巡檢、點(diǎn)檢，電梯運(yùn)行處境實(shí)行經(jīng)常性監(jiān)控，實(shí)時(shí)察覺(jué)電梯維保工作中存在的缺陷，乘客安好乘梯是否存在問(wèn)題，業(yè)主管理中和設(shè)備運(yùn)行環(huán)境是否存在問(wèn)題，及早察覺(jué)并采取措施，或與管理單位協(xié)商解決問(wèn)題的手段，使電梯的故障率降至最低，并做好相關(guān)記錄。

4.維護(hù)保養(yǎng)

按照我公司編制的“電梯修理保養(yǎng)技術(shù)工藝規(guī)程”（略）的技術(shù)工藝要求，對(duì)金帝華庭小區(qū)電梯舉行維護(hù)保養(yǎng)。每月例行保養(yǎng)次數(shù)不少于二次，間隙時(shí)間不大于15天。每次保養(yǎng)終止，將保養(yǎng)的內(nèi)容、時(shí)間、梯號(hào)等相關(guān)紀(jì)錄填入“電梯修理保養(yǎng)紀(jì)錄”，由業(yè)主管理方指定人員核查或簽認(rèn)。

我公司對(duì)西班牙莊園小區(qū)電梯建立電梯檔案卡，實(shí)行一梯一檔管理，見(jiàn)“電（扶）梯檔案卡”（附件）。

5.運(yùn)行保障

接到貴公司有要客服務(wù)的通知后，現(xiàn)場(chǎng)維保人員提前到達(dá)維?，F(xiàn)場(chǎng)，檢查設(shè)備運(yùn)行處境，確保電梯設(shè)備安好運(yùn)行。對(duì)業(yè)主管理方要求的如緊急救援、消防迫降、消防演習(xí)等活動(dòng)，及早派人合作操作。

6.年季質(zhì)量檢查

公司質(zhì)檢部門每年不少于1次對(duì)電梯抽檢，填寫公司電梯修理保養(yǎng)自檢報(bào)告（附件）。

班組每月舉行一次安好檢查，對(duì)查出的擔(dān)心全隱患和公司質(zhì)檢人員查出的不合格項(xiàng)，公司責(zé)成工程部及現(xiàn)場(chǎng)維保小組實(shí)時(shí)整改。涉及到設(shè)備理由一時(shí)無(wú)法整改的，由公司與青島金鑫物業(yè)管理有限公司電梯主管部門協(xié)調(diào)解決手段。

我公司確保西班牙莊園電梯維保工作通過(guò)市技術(shù)監(jiān)視局的年度安好檢驗(yàn)，并取得檢驗(yàn)合格證。如一次檢驗(yàn)未能通過(guò)，相關(guān)人員按我公司扣罰機(jī)制處置。

7.文明、安好作業(yè)

我公司嚴(yán)格遵守國(guó)家各項(xiàng)特種設(shè)備安好管理?xiàng)l例和修理模范（國(guó)務(wù)院令第549號(hào)、國(guó)家質(zhì)檢總局TSGT5001－2022《電梯使用管理與維護(hù)保養(yǎng)規(guī)矩》、GB/T18775、GB7588、GB10060、GB16899）等。

修理人員嚴(yán)格遵守并執(zhí)行青島金鑫物業(yè)管理有限公司各項(xiàng)規(guī)章制度和管理?xiàng)l例，嚴(yán)格遵守并執(zhí)行我司“駐點(diǎn)人員管理規(guī)定”（見(jiàn)附件）。如遇苦難性天氣，根據(jù)應(yīng)急預(yù)案合作西班牙莊園小區(qū)做好相關(guān)工作。

員工實(shí)行安好教導(dǎo)制度，每一員工務(wù)必采納三級(jí)教導(dǎo)后，才能舉行上崗作業(yè)。現(xiàn)場(chǎng)安好教導(dǎo)由班組長(zhǎng)負(fù)責(zé)舉行，每月二次安好教導(dǎo)學(xué)習(xí)，學(xué)習(xí)內(nèi)容紀(jì)錄在“安好教導(dǎo)學(xué)習(xí)紀(jì)錄表”內(nèi)（略）。

修理人員做到文明用語(yǔ)、統(tǒng)一著裝、文明施工、安好作業(yè)，見(jiàn)公司“電梯修理安好操作規(guī)程”（略），“電梯保養(yǎng)安好操作規(guī)程”（略）。

8.零配件供給保證

為確保電梯的正常使用，確保電梯備品配件的正常供給，公司工程科負(fù)誹謗、配件總需求籌劃的編制，技術(shù)科負(fù)誹謗、配件技術(shù)參數(shù)的審核，庫(kù)房負(fù)誹謗、配件的集中管理、籌劃購(gòu)買和供給，財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)科負(fù)誹謗、配件的核價(jià)和定價(jià)，各保養(yǎng)組負(fù)誹謗、配件籌劃編制、申領(lǐng)、現(xiàn)場(chǎng)保管和使用，質(zhì)量科負(fù)責(zé)在產(chǎn)品修理過(guò)程中備、配件的處理及備、配件在實(shí)際使用中的質(zhì)量信息反應(yīng)。公司在保養(yǎng)點(diǎn)設(shè)立備、配件存儲(chǔ)，便于管理，便當(dāng)使用。

西班牙莊園維保組內(nèi)常備部份電梯的易損件，以便電梯故障時(shí)損壞部件的實(shí)時(shí)更換。

公司備、配件倉(cāng)庫(kù)品種齊備，庫(kù)存?zhèn)?、配件一旦短缺，?shí)時(shí)補(bǔ)充確保電梯備、配件的供給。

9.減輕物業(yè)本金的措施

9.1電子板修理措施

電梯電子板的損壞更換是電梯維護(hù)本金的重要部份，各電梯維保單位均是在損壞后購(gòu)買換新。我公司對(duì)在使用中自然損壞或非正常（如跑水、過(guò)電壓、雷擊等）損壞的電子板，有較強(qiáng)的常年的電子板修理才能，其修理后本金一般僅是換新的30－40％左右，我司建議修理后持續(xù)使用，可大大降低維護(hù)成夲。

9.2巡檢點(diǎn)檢中的察覺(jué)預(yù)報(bào)措施。

加強(qiáng)電梯的巡檢點(diǎn)檢，將實(shí)時(shí)察覺(jué)的非正常因素：如非正常的使用，意外的事故，人為的損傷，管理方的欠缺等做到早察覺(jué)，早報(bào)告，早采取防救措施和預(yù)防的措施，以裁減損失降低維護(hù)本金。

9.3合作物業(yè)保險(xiǎn)索賠的措施

輔助物業(yè)辦理電梯設(shè)備（設(shè)備險(xiǎn)）和第三方安好責(zé)任保險(xiǎn)。對(duì)因意外造成的電梯損壞，如跑水、過(guò)電壓、高溫、雷擊等理由致使電梯故障需花費(fèi)較大的修理費(fèi)用，我司輔助和合作物業(yè)舉行商業(yè)保險(xiǎn)索賠，以裁減或完全回避損失降低維護(hù)本金。

10.其它服務(wù)承諾

10.1電梯困人時(shí)維保工趕赴故障電梯時(shí)間一般不超過(guò)30分鐘。

10.2現(xiàn)場(chǎng)派駐人員保持通訊暢通。

10.4當(dāng)物業(yè)舉行消防等工程檢測(cè)時(shí)，實(shí)時(shí)派人員予以合作。

10.5派駐服務(wù)現(xiàn)場(chǎng)的維保人員，除遵守本公司的各項(xiàng)制度外，同時(shí)遵守用戶單位的有關(guān)規(guī)章制度。10.6合作物業(yè)舉行每年電梯年檢，實(shí)時(shí)完成年檢缺陷問(wèn)題的整改。除因國(guó)家和地方檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)變更需另行增加或修改工程以及電梯非正常使用造成的理由，電梯年檢一次合格通過(guò)，并獲得安好檢驗(yàn)合格標(biāo)志。若發(fā)生電梯年檢不合格，電梯停用，公司愿承受因此產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用。

10.7加強(qiáng)維護(hù)保養(yǎng)，確保電梯、自動(dòng)扶梯在設(shè)計(jì)使用壽命期內(nèi)各系統(tǒng)、各部件的完好性能。10.8加強(qiáng)維護(hù)保養(yǎng)，確保電梯在保證安好、性能（振動(dòng)、噪聲等）完好條件下正常運(yùn)行。設(shè)備的安好、技術(shù)性能符合迅達(dá)電梯的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、符合國(guó)家現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，以及雙方的合同規(guī)定。

10.9公司確保有充沛的備品備件，更換的零配件均是嶄新的、未使用過(guò)的合格產(chǎn)品，均為西子OTIS電梯專用的中國(guó)制造的產(chǎn)品。

10.10對(duì)已不符合電梯使用技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和條件的易損部件，一經(jīng)察覺(jué)實(shí)時(shí)更換。每次更換零部件，均告之物業(yè)更換理由，并填寫有關(guān)記錄表，經(jīng)物業(yè)簽字確認(rèn)。

10.11堅(jiān)持電梯使用狀況的年度報(bào)告制度，除正常的質(zhì)量檢查以外，公司工程部每年向物業(yè)提交一份電梯狀況分析，運(yùn)行、修理處境匯總，以及下一年度預(yù)計(jì)修理工程等內(nèi)容的報(bào)告。

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附件一：另行收費(fèi)工程

電梯大修和重大改裝（改造）為另行收費(fèi)工程。

1.對(duì)電梯主機(jī)、電控設(shè)備等主要設(shè)備磨損嚴(yán)重、性能下降或損壞，需舉行全面調(diào)整清洗或更換零部件的修理為大修。主要有以下各項(xiàng)：

⑴.曳引電機(jī)：解體檢查、清洗換油，調(diào)整電樞、更換油封、軸承或更換電機(jī)；

⑵.制動(dòng)器：拆卸清理、潤(rùn)滑和調(diào)整鐵芯，更換電磁鐵、制動(dòng)臂、制動(dòng)瓦、彈簧等主要部件；⑶.減速器：換油清洗、調(diào)整間隙、更換油封軸承或更換減速器及減速齒輪；

⑷.曳引鋼絲繩：更換曳引鋼絲繩和繩頭組合、切繩并重做繩頭；

⑸.安好鉗-限速器系統(tǒng)：卸下解體清洗調(diào)整，更換軸承和提拉機(jī)構(gòu)的零件；

⑹.緩沖器：液壓緩沖器解體清洗、更換零件；

⑺.門系統(tǒng)：更換開(kāi)門機(jī)系統(tǒng)、更換轎門層門，拆卸門扇舉行修理、較正或舉行包覆；

⑻.操縱柜：除微機(jī)和調(diào)速裝置外，更換大部份元件和電線；

⑼.拆卸轎頂、轎壁或轎底舉行修理、校正或更換，轎廂架解體修理、更換構(gòu)件；

⑽.導(dǎo)軌系統(tǒng)：導(dǎo)軌的更換和校正。

2.重大改裝（改造）是指以下一項(xiàng)或幾項(xiàng)內(nèi)容的修理改造工程：

⑴.變更電梯額定速度；

⑵.變更電梯額定載重量；

⑶.變更電梯轎廂質(zhì)量；

⑷.變更電梯行程；

⑸.變更門鎖裝置的類型；

⑹.變更或更換操縱系統(tǒng)，拖動(dòng)系統(tǒng)、三方通話；

⑺.變更或更換導(dǎo)軌或?qū)к夘愋停?/p>

⑻.變更門的類型、增加層門或轎門；

⑼.變更或更換限速器、緩沖器、安好鉗裝置中任一種安好裝置。

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附件：南京迅達(dá)電梯與操縱設(shè)備有限公司--急修及處理記錄

附件：南京迅達(dá)電梯與操縱設(shè)備有限公司--電梯修理零、部件更換記錄

附件：電梯保養(yǎng)程序周期表

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附件：電梯維修保養(yǎng)記錄

A、機(jī)房

②1.清理操縱柜全體零件，清洗接觸器。

③2.檢查全體接線柱、接地線、檢查各繼電器吸放程序及延時(shí)線路。①3.檢查電阻、電容、線圈、整流器、保險(xiǎn)絲。

②4.清潔檢查曳引機(jī)，檢查曳引機(jī)的油量，電動(dòng)機(jī)的潤(rùn)滑處境。①5.檢查制動(dòng)器（軸銷、柱塞潤(rùn)滑、清潔閘瓦）。

③6.清潔及潤(rùn)滑選層器各部件、檢查各接線、接點(diǎn)、碳精、編碼器、限速器。

①7.檢查齒輪、鏈條、鋼帶等。

①8檢查電機(jī)運(yùn)行處境，碳精磨損處境。

B、層站

④1.檢查調(diào)整門板。③2.更換磨損的門滑塊。

①3.檢查平層處境運(yùn)行舒適感。

①4.檢查樓層指示、光鐘、底層鑰匙。

①5.清潔外呼按鈕箱、更換損壞的樓層指示及外呼裝置。③6.檢查手動(dòng)開(kāi)鎖裝置。

C、轎頂

②1.清掃轎頂。

①2.檢查轎頂各開(kāi)關(guān)是否有效，檢查限速器鋼絲繩端部連接處境。⑥3.緊固轎頂各螺栓。

④4.檢查導(dǎo)靴、更換磨損的靴襯（靴輪）。

①5.檢查油杯油量。

③6.清潔檢查及潤(rùn)滑廳門、門導(dǎo)靴、門掛輪、防跳偏心輪、

③7.清潔檢查及潤(rùn)滑強(qiáng)迫關(guān)門裝置、門鎖裝置、鎖間隙、門接點(diǎn)。

D、井道與底坑

③1.檢查清潔井道端站開(kāi)關(guān)、隨動(dòng)電纜、纜網(wǎng)、纜架。

①2.檢查井道7米燈及各類開(kāi)關(guān)燈，檢查檢修電源。

④3.檢查、清潔緩沖器、對(duì)重緩沖器距離、漲緊輪、補(bǔ)償輪。

⑥4.清潔檢查安好鉗，檢查緩沖器開(kāi)關(guān)，漲緊輪開(kāi)關(guān)，安好中斷開(kāi)關(guān)。

①5.清潔底坑。

⑿6.檢查緊固導(dǎo)軌螺絲。

③7.檢查曳引繩漲力。

⑥8.檢查清潔曳引繩、保險(xiǎn)繩、補(bǔ)償繩（鏈）。

④9.檢查緊固平衡鏈導(dǎo)向裝置。

④10.檢查緊固平衡鋼絲繩漲緊裝置和轉(zhuǎn)軸潤(rùn)滑。

E、綜合

⑥緊急供電，消防功能試驗(yàn)。

附件：電梯檔案卡

電梯檔案卡（副頁(yè)）

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附件：電梯修理保養(yǎng)自檢報(bào)告

附件：電梯修理工作人員駐現(xiàn)場(chǎng)管理規(guī)定

為模范本公司電梯修理人員的行為，使之符合本公司的相關(guān)制度、規(guī)定，保障駐現(xiàn)場(chǎng)的工作生活環(huán)境和公共秩序的正常有序，特制定電梯修理工作人員駐現(xiàn)場(chǎng)管理規(guī)定。

1.管理細(xì)那么

1.1電梯修理工作人員務(wù)必嚴(yán)格遵守駐現(xiàn)場(chǎng)小區(qū)（大廈）物業(yè)管理的各項(xiàng)管理制度和規(guī)定。

1.2進(jìn)出駐現(xiàn)場(chǎng)小區(qū)的電梯修理工作人員務(wù)必統(tǒng)一著具有公司徽標(biāo)的服飾，于胸前佩戴公

司胸卡（物業(yè)有要求時(shí)），并在物業(yè)管理公司備案。

1.3全體電梯修理工作人員不得在駐場(chǎng)小區(qū)（大廈）的任何公共場(chǎng)所和工作區(qū)域吸煙或亂

丟咽頭、雜物。

1.4在電梯修理保養(yǎng)過(guò)程中，須設(shè)置明顯、模范的告示牌，工作終止應(yīng)做到工完場(chǎng)清。

1.5

1.6

1.7電梯維保工作中，渉及小區(qū)（大廈）業(yè)主或有影響業(yè)主工作生活的作業(yè)，