2016房估-房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理終極必備

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理第一部分重點(diǎn)章節(jié)：第六章、第五章、第七章1、投資分類(lèi)：投資回收期或投資期限（一定條件下可轉(zhuǎn)化）、能否控制投資資金、投資對(duì)象存在形式、經(jīng)濟(jì)用途。其中短期投資、間接投資、金融投資越來(lái)越普遍。2、投資的四個(gè)特性：經(jīng)濟(jì)行為、時(shí)間性、獲得未來(lái)收益、風(fēng)險(xiǎn)性3、房地產(chǎn)投資含義：房地產(chǎn)投資是指經(jīng)濟(jì)主體以獲得未來(lái)的房地產(chǎn)收益或資產(chǎn)增值為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的資金或?qū)嵨?，直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為。房地產(chǎn)投資的對(duì)象從物理形態(tài)上劃分，分為土地、在建工程和建成后的物業(yè)。4、房地產(chǎn)投資分類(lèi)：投資主體（側(cè)重點(diǎn)不同）、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)類(lèi)型、物業(yè)類(lèi)型[08商/13]5、房地產(chǎn)投資的特性（不可移動(dòng)性、異質(zhì)性、弱流動(dòng)性）①區(qū)位選擇異常重要②適于長(zhǎng)期投資[09]（自然壽命、經(jīng)濟(jì)壽命）③適時(shí)更新改造[06]④易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)⑤變現(xiàn)弱[07]⑥易受政策影響⑦依賴(lài)專(zhuān)業(yè)管理⑧效益外溢和轉(zhuǎn)移（外部性）[09/13/14]房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區(qū)性市場(chǎng)，當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)環(huán)境變化影響要比整個(gè)國(guó)家市場(chǎng)環(huán)境變化的影響大?！緟^(qū)位選擇異常重要】投資者在進(jìn)行投資決策時(shí)，不僅關(guān)心某宗房地產(chǎn)及其所處位置的特性，而且十分重視分析與預(yù)測(cè)區(qū)域未來(lái)環(huán)境的可能變化。6、房地產(chǎn)投資形式分類(lèi)[07/08]：直接投資（開(kāi)發(fā)投資、置業(yè)投資）、間接投資[05]（股票債券、信托基金（類(lèi)型及特點(diǎn)）[06/07/09]、抵押支持證券）住房抵押支持證券：受08美國(guó)次貸危機(jī)影響，中國(guó)住房抵押貸款證券化步伐大大放緩。7、房地產(chǎn)投資優(yōu)缺點(diǎn)：四利[06/08]、三弊8、房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)（1）風(fēng)險(xiǎn)的含義：未來(lái)獲得預(yù)期收益可能性的大小風(fēng)險(xiǎn)收益：實(shí)際收益超出預(yù)期收益,增加部分稱(chēng)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬風(fēng)險(xiǎn)損失：實(shí)際收益低于預(yù)期收益【12】風(fēng)險(xiǎn)決策：決策準(zhǔn)則是最大期望收益，一般用決策樹(shù)法或決策表法不確定性決策：小中取大（悲觀）、大中取大（樂(lè)觀）、最小最大后悔值法（后悔最小）（2）風(fēng)險(xiǎn)的度量第一步，計(jì)算出兩物業(yè)的價(jià)值的期望值（加權(quán)平均值）第二步，計(jì)算出兩物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)差S=i=1n第四步，如兩物業(yè)期望值不同，標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)小的風(fēng)險(xiǎn)小9、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)（8+6）[07/08/09]系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)[07/14]：通脹[13]、市場(chǎng)供求、周期、變現(xiàn)、利率（提高貸款利率實(shí)際價(jià)值下降、加大債務(wù)負(fù)債、抑制需求）[06]、政策、政治、或然損失個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)：收益現(xiàn)金流、未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、資本價(jià)值、機(jī)會(huì)成本（比較風(fēng)險(xiǎn)）、時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)（時(shí)間+時(shí)機(jī)）、持有期【未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)】………其他未來(lái)會(huì)遇到的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括由于建筑物存在內(nèi)在缺陷導(dǎo)致結(jié)構(gòu)損壞的修復(fù)費(fèi)用和不可預(yù)見(jiàn)的法律費(fèi)用（例如租金調(diào)整時(shí)可能會(huì)引起爭(zhēng)議而訴諸法律）10、風(fēng)險(xiǎn)與投資組合（1）投資組合理論【10/12】：①通過(guò)投資組合理論，可將個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)因素減少甚至近于完全抵消，但系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)仍然存在②目標(biāo)是在一個(gè)固定的預(yù)期收益率下使風(fēng)險(xiǎn)最小[14]，或在一個(gè)預(yù)設(shè)可接受的風(fēng)險(xiǎn)水平下，使收益最大化的投資組合。（2）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)及預(yù)期投資收益率[05/06/08/13]資產(chǎn)預(yù)期收益率＝無(wú)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益率＋市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)×（平均收益率－無(wú)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益率）或：E(Rj)=Rf+βj[E(Rm)-Rf]式中：βj為系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)[12/14]（3）資本資產(chǎn)定價(jià)模型[09]折現(xiàn)率＝資金的機(jī)會(huì)成本＋適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值＝無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資收益率＋市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)（市場(chǎng)的平均收益率－無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資收益率）其中：無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率采用國(guó)債收益率或存款利率在確定折現(xiàn)率理想方法采用資金的機(jī)會(huì)成本加適當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值[14]，資金機(jī)會(huì)成本為某一段時(shí)間內(nèi)最安全、最高的投資機(jī)會(huì)收益率。11、房地產(chǎn)運(yùn)行環(huán)境（8+3）運(yùn)行環(huán)境：社會(huì)、政治、經(jīng)濟(jì)、金融環(huán)境、法律制度、技術(shù)環(huán)境、資源環(huán)境、國(guó)際環(huán)境影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基本因素：社會(huì)、政治、經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境[14]：人口數(shù)量結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)變化、家庭生命周期、傳統(tǒng)消費(fèi)觀念、社會(huì)福利、社會(huì)城市發(fā)展形態(tài)經(jīng)濟(jì)環(huán)境[06]：經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)布局、基礎(chǔ)設(shè)施、工資就業(yè)家庭收入、支付能力及物價(jià)水平12、房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與指標(biāo)（1）房地產(chǎn)壟斷競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系[11]：明顯壟斷競(jìng)爭(zhēng)特征，即壟斷與競(jìng)爭(zhēng)并存，競(jìng)爭(zhēng)為主。存量市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)多與壟斷[12]，增量市場(chǎng)壟斷多于競(jìng)爭(zhēng)。國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓市場(chǎng)為完全壟斷市場(chǎng)[13]（2）房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)量比例關(guān)系[09]：總量、區(qū)域【13】、產(chǎn)品、供求、投資、租買(mǎi)（影響因素：租金售價(jià)關(guān)系、人們對(duì)所有權(quán)偏好、可出租量、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平）（3）房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分A、地域B、用途：居住、商業(yè)、工業(yè)、特殊、土地市場(chǎng)[10]不同類(lèi)型房地產(chǎn)在投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、產(chǎn)品功能、面向客戶(hù)類(lèi)型均存在較大差異，因此需要按照房地產(chǎn)用途，將其分解為若干子市場(chǎng)。C、增量存量[13]：一般分類(lèi)、土地市場(chǎng)、房屋市場(chǎng)D、交易形式：房地產(chǎn)交易市場(chǎng)（轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押）、土地交易市場(chǎng)（買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押）、房屋交易市場(chǎng)（新建、存量交易子市場(chǎng)），存量房屋包括保險(xiǎn)。E、目標(biāo)市場(chǎng)：建造標(biāo)準(zhǔn)或價(jià)格、目標(biāo)市場(chǎng)群體特征（4）房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)[06/08]（10+11+9+10）房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)（10+11+9+10）A、供給指標(biāo)[12]包括：新竣工量(竣工面積)、滅失量、存量、空置量、空置率[08]、可供租售量、房屋施工面積[10/14]、房屋新開(kāi)工面積[11]、平均建設(shè)周期[12]、竣工房屋及安置（包括裝修及水電等附屬工程價(jià)值，不包括工藝設(shè)備、管線購(gòu)置安裝，辦公及生活家具）說(shuō)明：*計(jì)算空置量時(shí)不包括報(bào)告期已竣工的遷建緩建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑，房產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)等不可銷(xiāo)售或出租的面積。房屋施工面積＝報(bào)告期新開(kāi)工面積＋上期開(kāi)工跨入報(bào)告期繼續(xù)施工的面積＋上期已停建在報(bào)告期恢復(fù)施工的面積，報(bào)告期竣工和報(bào)告期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中B、需求指標(biāo)包括：……房屋空間使用數(shù)量、商品零售價(jià)格指數(shù)、城市居民消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)C、交易指標(biāo)[07/11]：銷(xiāo)售量[07]（簽訂的合同總面積，含期、現(xiàn)房）、出租量、預(yù)售面積（簽約為準(zhǔn)）、吸納量、吸納率[09]、吸納周期[07/08/09/10/13]、房地產(chǎn)價(jià)格（中位數(shù)、平均數(shù)）、租金、價(jià)格指數(shù)[06]（房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)、租賃價(jià)格指數(shù)、土地交易價(jià)格指數(shù)）說(shuō)明：*吸納周期：反映周期內(nèi)可供租售量以全部被市場(chǎng)吸納所需要花費(fèi)的時(shí)間，新建商品房市場(chǎng)中吸納周期又稱(chēng)為銷(xiāo)售周期。D、市場(chǎng)監(jiān)測(cè)預(yù)警指標(biāo)：土地轉(zhuǎn)化率（土房供應(yīng)關(guān)系）、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度系數(shù)（宏觀經(jīng)濟(jì)）、開(kāi)發(fā)投資杠桿率、住房可支付性指數(shù)（HAI）[14]、住房?jī)r(jià)格合理性指數(shù)（經(jīng)濟(jì)基本面可支撐住房?jī)r(jià)格）、房?jī)r(jià)租金比（是否過(guò)度偏離使用價(jià)值）[13]、量?jī)r(jià)彈性（市場(chǎng)景氣）[09]、個(gè)人住房抵押貸款還款收入比、住房市場(chǎng)指數(shù)（開(kāi)發(fā)商）、消費(fèi)者信心指數(shù)（消費(fèi)者）E、其中涉及指標(biāo)公式①可供租售量=上期可供租售數(shù)量-上期吸納量+報(bào)告期新竣工量②空置率=空置率/可供租售量③施工面積=報(bào)告期新開(kāi)工面積+上期開(kāi)工跨入報(bào)告期繼續(xù)施工面積+上期已停建在報(bào)告期恢復(fù)施工的面積[11]④平均建設(shè)周期=房屋施工面積/新竣工面積[12]⑤銷(xiāo)售量=期房+現(xiàn)房的銷(xiāo)售面積⑥吸納量=銷(xiāo)售量+出租量⑦吸納率=吸納量/可供租售量[09]⑧吸納周期=吸納率的倒數(shù)⑨住房可支付性指數(shù)（HAI）=家庭可承受房?jī)r(jià)上限/實(shí)際住房中位數(shù)價(jià)格⑩房?jī)r(jià)租金比=房?jī)r(jià)/租金?量?jī)r(jià)彈性=房地產(chǎn)價(jià)格變化率/房地產(chǎn)交易變化率?抵押貸款還款收入比=抵押貸款月還款額/月家庭收入13、房地產(chǎn)市場(chǎng)特性[09/14]①供給壟斷性[09]：壟斷原因有供給缺乏彈性、供給異質(zhì)性、土地有限、不可再生、土地所有權(quán)排他性②需求廣泛多樣性③交易復(fù)雜：交易為產(chǎn)權(quán)、復(fù)雜嚴(yán)格法律程序、市場(chǎng)信息缺乏專(zhuān)業(yè)人員服務(wù)④價(jià)格與區(qū)位相關(guān)：占到房?jī)r(jià)的60%-70%⑤經(jīng)濟(jì)外部性：正外部性、負(fù)外部性⑥信息不對(duì)稱(chēng)：解決途徑有發(fā)展估價(jià)服務(wù)、加強(qiáng)市場(chǎng)信息發(fā)布14、房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能配置存量房地產(chǎn)資源利益、顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)需求變化、指導(dǎo)供給適應(yīng)需求變化（改變用途、可替代物業(yè)租售價(jià)格發(fā)生變化）、指導(dǎo)政府制定科學(xué)的土地供給計(jì)劃、引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件變化15、房地產(chǎn)空間市場(chǎng)、資產(chǎn)市場(chǎng)（基于投資消費(fèi)雙重特征）（1）空間市場(chǎng)需求者[07]：使用房地產(chǎn)空間的家庭企業(yè)供給者：房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)中存量房地產(chǎn)的提供者（開(kāi)發(fā)商、存量房屋所有者）（2）資產(chǎn)市場(chǎng)需求者：希望通過(guò)擁有房產(chǎn)獲得收益的家庭和機(jī)構(gòu)供給者：新建的建筑物（開(kāi)發(fā)商）（3）兩者關(guān)系：空間市場(chǎng)供求關(guān)系決定其在資產(chǎn)市場(chǎng)的需求，資產(chǎn)市場(chǎng)決定空間市場(chǎng)供給（A決定B需求，B決定A的供給）（4）均衡狀況項(xiàng)目?jī)?nèi)容均衡狀況的特點(diǎn)租金和價(jià)格、價(jià)格與重置成本、新增量和滅失量；房地產(chǎn)資產(chǎn)存量不變均衡狀況的內(nèi)涵這種均衡狀況事實(shí)上不存在，但市場(chǎng)總是在向均衡回復(fù)，圍繞均衡狀態(tài)進(jìn)行上下波動(dòng)16、房地產(chǎn)的周期循環(huán)[12]（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán)的原因[12]：①供需因素影響②市場(chǎng)信息不充分，導(dǎo)致供需調(diào)整不均衡的時(shí)滯③生產(chǎn)者與消費(fèi)者心理因素影響④政策因素影響⑤政治沖擊⑥制度因素影響⑦生產(chǎn)時(shí)間落差、季節(jié)調(diào)整、總體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)（2）房地產(chǎn)市場(chǎng)周期理論在市場(chǎng)供求平衡的前提下，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)正常運(yùn)作，投資者具有自我調(diào)節(jié)投資量的能力房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出一種自我修正的模式，每一個(gè)運(yùn)行周期中，均經(jīng)過(guò)擴(kuò)張、緩慢、蕭條、調(diào)節(jié)、復(fù)蘇、再次擴(kuò)張（六步曲）的過(guò)程產(chǎn)生新的使用空間需求－促使新建筑產(chǎn)生－刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)（擴(kuò)張）－經(jīng)濟(jì)過(guò)熱導(dǎo)致供給大于需求（出現(xiàn)空置）－宏觀調(diào)控－因需求減少導(dǎo)致建筑減少－回復(fù)到空間市場(chǎng)供需均衡狀況－經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張導(dǎo)致對(duì)新建筑需求增加，即產(chǎn)生新的使用空間需求（3）房地產(chǎn)周期新觀念傳統(tǒng)理論的前提是房地產(chǎn)市場(chǎng)存在均衡狀態(tài)新觀念認(rèn)為均衡是瞬間的，不均衡才是真實(shí)、永續(xù)的經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張活動(dòng)不再立即絕對(duì)導(dǎo)致新建筑增加經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張與就業(yè)非線性、就業(yè)機(jī)會(huì)增加與空間需求不在同比增長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)會(huì)動(dòng)擴(kuò)張不在導(dǎo)致新建筑增加（4）房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期[兩軸一線五點(diǎn)四階段的倒V型][05/06/07/08/09]階段需求供給租金租金上漲率空置1增加不變不變或小幅上漲下降下降2增長(zhǎng)，供=需增長(zhǎng)，供=需上漲提高下降3增加，供＞需增長(zhǎng)，供＞需上漲下降提高4減少高增長(zhǎng)下降下降、負(fù)數(shù)提高結(jié)論：①需求前三階段增加，增加率不同②供給在后三階段增加，增加率不同③租金前三階段上漲④租金上漲率，只在第二階段增加，其它階段均在下降，第四階段甚至為負(fù)數(shù)⑤房地產(chǎn)市場(chǎng)租金在第三階段的上漲趨緩或者停止，出現(xiàn)下滑是在第四階段[12]（5）房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期、投資周期關(guān)系[06/08/11]投資周期在的第一、第二階段初期滯后自然周期的變化，第三、四階段超前市場(chǎng)自然周期17、房地產(chǎn)泡沫與過(guò)度開(kāi)發(fā)（1）成因房地產(chǎn)泡沫[07]：土地稀缺性是基礎(chǔ)[10];投機(jī)需求膨脹是直接誘因[12];金融機(jī)構(gòu)過(guò)度房貸是助燃劑過(guò)度開(kāi)發(fā)誘因：開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的偏差、開(kāi)發(fā)商之間的博弈和非理性行為、開(kāi)發(fā)商資金的易得性（2）區(qū)別區(qū)別項(xiàng)目過(guò)度開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)泡沫市場(chǎng)層面不同供求關(guān)系失衡市場(chǎng)價(jià)格和價(jià)值背離嚴(yán)重程度和危害性房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重程度高，危害大在房產(chǎn)周期循環(huán)中所處的階段下降階段上升階段市場(chǎng)參與者的參與動(dòng)機(jī)不同長(zhǎng)期收益短期投資當(dāng)泡沫產(chǎn)生時(shí)，市場(chǎng)還處于上升階段，但出現(xiàn)過(guò)度開(kāi)發(fā)的現(xiàn)象時(shí)，市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始下滑了

（3）房地產(chǎn)泡沫和過(guò)度開(kāi)發(fā)的聯(lián)系

泡沫產(chǎn)生，就必然會(huì)引起過(guò)度開(kāi)發(fā)，但過(guò)度開(kāi)發(fā)卻不一定由泡沫引發(fā)【13】

如果在房地產(chǎn)周期循環(huán)的上升階段，投機(jī)性行為沒(méi)有得到有效抑制，則很容易迅速發(fā)展引起泡沫，同時(shí)會(huì)伴隨過(guò)度開(kāi)發(fā)等現(xiàn)象（4）房地產(chǎn)泡沫衡量（綜合考慮以下指標(biāo)）[12]：實(shí)際價(jià)格／理論價(jià)格、房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率／實(shí)際GDP增長(zhǎng)率、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)/居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)、房?jī)r(jià)收入比、個(gè)人住房抵押貸款增長(zhǎng)／居民平均家庭收入增長(zhǎng)率、房地產(chǎn)投資需求／房地產(chǎn)使用需求等指標(biāo)18、政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的必要性：①房產(chǎn)市場(chǎng)失靈②住房問(wèn)題及保障③宏觀經(jīng)濟(jì)周期循環(huán)（繁、衰、蕭、復(fù)）④房地產(chǎn)價(jià)格劇烈波動(dòng)⑤房地產(chǎn)市場(chǎng)非均衡（總量和結(jié)構(gòu)非均衡）其中：*市場(chǎng)失靈：壟斷、外部性、信息不對(duì)稱(chēng)、市場(chǎng)不完全、公共品、失業(yè)、通脹及失衡、再分配和優(yōu)效品*三種住房保障形式：政府直接建房（英國(guó)香港新加坡）、投資人減稅承租人補(bǔ)貼（各國(guó)普遍采?。10]、政府貸款利息補(bǔ)貼等財(cái)政優(yōu)惠并鼓勵(lì)非盈利機(jī)構(gòu)建房（法國(guó)、日本、瑞典）。19、規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的措施：健全市場(chǎng)準(zhǔn)入（資質(zhì)）、推動(dòng)行業(yè)誠(chéng)信體系（信用檔案）、規(guī)范交易程序、加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)管理20、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程投入的資源[08]：土地、勞動(dòng)力、資本、管理經(jīng)驗(yàn)、企業(yè)家精神和伙伴關(guān)系21、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一般程序四階段：投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析、前期工作、建設(shè)階段、租售階段八步驟：提出投資設(shè)想、細(xì)化投資設(shè)想、可想研究、獲取土地、合同談判及簽署、工程建設(shè)、竣工交用、物業(yè)資產(chǎn)管理22、投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析（整個(gè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)最重要階段）①投資機(jī)會(huì)選擇：提出投資設(shè)想、尋找篩選、細(xì)化②投資決策分析：市場(chǎng)分析、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)[13]、投資決策23、前期工作[10/11]（決策至開(kāi)工之前）（1）獲取土地①土地儲(chǔ)備范圍[11]：②土地儲(chǔ)備計(jì)劃管理的四項(xiàng)內(nèi)容【13】（年初年末儲(chǔ)備、前期開(kāi)發(fā)、年度供應(yīng)、臨時(shí)計(jì)劃）③土地開(kāi)發(fā)兩種模式[11]（管理費(fèi)不超過(guò)儲(chǔ)備成本2%，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)不超過(guò)預(yù)計(jì)成本8%）④土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)成本6項(xiàng)內(nèi)容P68[10]⑤土地儲(chǔ)備資金四項(xiàng)來(lái)源⑥土地儲(chǔ)備資金使用范圍[14]（2）開(kāi)發(fā)商獲取土地途經(jīng)：出讓?zhuān)ㄕ信膾靺f(xié)）[11]、劃撥、劃撥轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、合作在公布的地段上，同一地塊只有一個(gè)意向用地者的，方可采取協(xié)議方式出讓?zhuān)虡I(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地除外[13]。（3）項(xiàng)目核準(zhǔn)開(kāi)工計(jì)劃（發(fā)改委）政府投資項(xiàng)目審批制，非政府投資項(xiàng)目核準(zhǔn)制（項(xiàng)目目錄內(nèi)）和備案制核準(zhǔn)評(píng)估重點(diǎn)工作（從國(guó)家角度（有利于促進(jìn)環(huán)境改善環(huán)境）：……不要產(chǎn)品未對(duì)國(guó)家形成壟斷，未影響經(jīng)濟(jì)安全，未對(duì)項(xiàng)目周邊地區(qū)公眾產(chǎn)生重大不利影響。（4）確定規(guī)劃方案并獲得規(guī)劃許可[14]（規(guī)劃部門(mén)）A、規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)（選址）：確定用地面積、范圍、用途、基本規(guī)劃條件規(guī)劃設(shè)計(jì)要求包括[12]①規(guī)劃土地使用要求（建筑規(guī)模、容積率、建筑高度、綠地率）②居住建筑（含居住區(qū)、小區(qū)、組團(tuán)）公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)指標(biāo)③建設(shè)項(xiàng)目與退讓用地邊界、城市道路、鐵路干線、河流、高壓電力線距離等。對(duì)于依法以招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌出讓方式獲得用地建設(shè)項(xiàng)目，《規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)（選址）》審批環(huán)節(jié)已經(jīng)在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)完成[13]B、建設(shè)用地規(guī)劃許可證：用地性質(zhì)、位置、界限C、設(shè)計(jì)方案審查：①用地范圍是否和規(guī)劃確定一致②建設(shè)項(xiàng)目性質(zhì)符合③規(guī)劃條件符合④共配套服務(wù)設(shè)施⑤是否有必要的水電氣等市政設(shè)施。D、建設(shè)工程規(guī)劃許可證：確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要求24、工程建設(shè)招標(biāo)①招標(biāo)方式[10]：公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)（通常3-10個(gè)）、兩者適用范圍[12]依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目，全部使用國(guó)有資金投資、國(guó)有資金投資控股或占主導(dǎo)地位的建設(shè)項(xiàng)目，應(yīng)采用公開(kāi)招標(biāo)方式確定承包商[12]②招標(biāo)機(jī)構(gòu)與模式：自行招標(biāo)、委托招標(biāo)③標(biāo)底及招標(biāo)控制價(jià)的區(qū)別：前者保密、唯一，可以上下浮做攔標(biāo)價(jià)、可有可無(wú)；后者無(wú)需保密、招標(biāo)文件如實(shí)公布、不得上下浮動(dòng)。④招標(biāo)工作小組與評(píng)標(biāo)委員會(huì)：招標(biāo)小組組成（決策人員、專(zhuān)家技術(shù)人員、助理）、評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員（招標(biāo)人代表、經(jīng)濟(jì)專(zhuān)家，5、2/3）⑤招標(biāo)程序⑥申請(qǐng)招標(biāo)條件：三有兩已（有主體、資金落實(shí)、圖紙已核準(zhǔn)、已審批）⑦投標(biāo)人資格審查⑧開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)：評(píng)標(biāo)人評(píng)標(biāo)后，招標(biāo)人15日確定中標(biāo)，并發(fā)中標(biāo)通知書(shū)。同時(shí)自確定中標(biāo)人15日在發(fā)改委書(shū)面報(bào)告⑨按廢標(biāo)處理情況25、開(kāi)工申請(qǐng)與審批（1）含義：時(shí)間：招標(biāo)結(jié)束，施工前申領(lǐng)單位：建設(shè)單位核發(fā)單位：縣級(jí)以上建設(shè)主管部門(mén)（2）審核內(nèi)容（8個(gè)條件）[12]建設(shè)工期不足一年，到位資金不少與合同價(jià)50%，超過(guò)一年……30%（3）注意事項(xiàng)：由建設(shè)單位申領(lǐng)，當(dāng)施工單位發(fā)生變更應(yīng)重新申領(lǐng)26、建設(shè)階段（1）工程質(zhì)量管理[11]：三階段（決策、設(shè)計(jì)、施工）、四方面（原材料、配套設(shè)備、控制質(zhì)量具體措施、質(zhì)量文件檔案制度）（2）進(jìn)度控制[11]：①制定進(jìn)度計(jì)劃的兩種方法（橫道圖[09]、網(wǎng)絡(luò)圖）（3）成本控制（4）合同管理①開(kāi)發(fā)商合同[05]（土地出讓或轉(zhuǎn)讓、勘察設(shè)計(jì)、融資、咨詢(xún)、施工、采購(gòu)、銷(xiāo)售、聯(lián)合開(kāi)發(fā)或轉(zhuǎn)讓?zhuān)诔邪毯贤?）安全管理[07]：施工總承包的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，施工現(xiàn)場(chǎng)安全由總包單位負(fù)責(zé)。（6）竣工驗(yàn)收[13/14]：竣工驗(yàn)收三個(gè)階段（①單項(xiàng)②綜合—規(guī)劃驗(yàn)收為關(guān)鍵環(huán)節(jié)③竣工驗(yàn)收備案—竣工合格15日）、竣工驗(yàn)收備案資料（竣工驗(yàn)收備案表、驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、工程質(zhì)量保修書(shū)及住宅兩書(shū)）、檔案移交城市檔案館—建設(shè)單位[09]（①技術(shù)資料有前期、土建、安裝資料；②竣工圖；③竣工驗(yàn)收備案表）承包商向開(kāi)發(fā)商提供完整的竣工資料及竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，并提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行初步驗(yàn)收[12]，檢查后由監(jiān)理工程師列出質(zhì)量缺陷[09]開(kāi)發(fā)商組織有關(guān)單位進(jìn)行正式驗(yàn)收，并在驗(yàn)收后給予認(rèn)定或提出修改意見(jiàn)，承包商按要求修改，并承擔(dān)自身原因造成修改費(fèi)用。承包商向開(kāi)發(fā)商遞交竣工結(jié)算報(bào)告，開(kāi)發(fā)商在1個(gè)月予核實(shí)，半個(gè)月交付工程[05]。27、租售階段（1）何時(shí)開(kāi)發(fā)商自行租售[2007、2011]■大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司有自己專(zhuān)門(mén)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍和銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)（有實(shí)力）■在房地產(chǎn)市場(chǎng)高漲、市場(chǎng)供應(yīng)短缺時(shí)銷(xiāo)售容易（好賣(mài)）■當(dāng)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目已有較明確固定的銷(xiāo)售對(duì)象時(shí)（客戶(hù)明確固定）（2）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的代理形式[07/09/11]單方代理，只能從一方收取傭金雙重代理，可以向雙方收取傭金，但傭金總額不能高于前兩種代理形式雙重代理必須將自己的身份向各方聲明總代理分代的傭金按經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)所承擔(dān)的責(zé)任大小來(lái)分配盡早確定代理機(jī)構(gòu)，并且要求早期介入（3）開(kāi)發(fā)商定價(jià)的的方法成本導(dǎo)向定價(jià)[05/07]：成本加成[11]、目標(biāo)定價(jià)法（損益平衡圖）購(gòu)買(mǎi)者導(dǎo)向定價(jià)：認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法[10]、價(jià)值定價(jià)法[12]（物美價(jià)廉）競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)[08]：領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法（領(lǐng)導(dǎo)地位，比同類(lèi)物業(yè)定價(jià)較高）、隨行就市[09/14]（以競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格為定價(jià)基礎(chǔ)，以同類(lèi)物業(yè)的平均價(jià)格水平定價(jià)）、挑戰(zhàn)[06/13]應(yīng)采取隨行就市定價(jià)法：難以估算成本、公司打算與同行和平共處、另行定價(jià)，難以了解市場(chǎng)和競(jìng)爭(zhēng)者的反應(yīng)（另行定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)比較大）28、市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容①?lài)?guó)內(nèi)外市場(chǎng)環(huán)境（政治、經(jīng)濟(jì)、人口、社會(huì)文化、技術(shù)發(fā)展環(huán)境）②市場(chǎng)需求容量③消費(fèi)者消費(fèi)行為④競(jìng)爭(zhēng)情況⑤市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)因素[12]（產(chǎn)品、價(jià)格、分銷(xiāo)渠道、促銷(xiāo)），其中前四項(xiàng)為不可控因素。29、市場(chǎng)調(diào)查步驟（1）確定問(wèn)題和調(diào)查目標(biāo)：試探性（收集數(shù)據(jù)揭示問(wèn)題真正性質(zhì)，提出新的推測(cè)和想法）[12]、描述性（特定的量）、因果性[10/14]（2）制定調(diào)查計(jì)劃：資料來(lái)源[08]、調(diào)查方法（觀[07]、訪-試探性、問(wèn)-描述性、試驗(yàn)）、調(diào)查手段（訪、座談）、抽樣方法（抽樣單位、規(guī)模、程序）、聯(lián)系方式（電、郵、網(wǎng)[11]、面訪）（3）收益信息（4）分析（5）報(bào)告30、市場(chǎng)調(diào)查分析與評(píng)價(jià)市場(chǎng)調(diào)查分析主要考察市場(chǎng)調(diào)查有效性[13]市場(chǎng)調(diào)查特點(diǎn)：方法科學(xué)、創(chuàng)造性、多樣性、模型數(shù)據(jù)依賴(lài)、合理信息價(jià)值比、懷疑、職業(yè)道德31、需求預(yù)測(cè)類(lèi)型（6產(chǎn)+5空+3時(shí)）全-行-公-產(chǎn)-線-細(xì)目32、市場(chǎng)規(guī)模（主體數(shù)量）[11/10]：①潛在市場(chǎng)（興趣）②有效市場(chǎng)（興趣、收入）③合格有效市場(chǎng)（興趣、收入、途經(jīng)）④服務(wù)市場(chǎng)⑤滲透市場(chǎng)33、市場(chǎng)總需求（客體數(shù)量）：市場(chǎng)最低量、市場(chǎng)潛量[08/09]、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)敏感性[12]、市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)34、分析市場(chǎng)趨勢(shì)方法【13】：購(gòu)買(mǎi)者意圖調(diào)查法、銷(xiāo)售人員綜合意見(jiàn)發(fā)、專(zhuān)家意見(jiàn)法(或德?tīng)柗品?、時(shí)間序列分析法—定量分析[07/10]（簡(jiǎn)單平均、移動(dòng)平均[06/12]、加權(quán)移動(dòng)平均、指數(shù)平滑法[07/09]、相關(guān)分析法——定量分析（回歸分析、市場(chǎng)因子推演法）其中：Qt=a×St-1（1-a）×Qt-1（前期實(shí)際×a+（1-a）×前期預(yù)測(cè)A愈小，新數(shù)據(jù)在平滑值中所占比重約低，預(yù)測(cè)值愈趨于平滑[10]移動(dòng)平均法：算某一期用前幾月的平均數(shù)35、目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分與選擇（1）市場(chǎng)細(xì)分及依據(jù)市場(chǎng)細(xì)分與細(xì)分市場(chǎng)：一個(gè)整個(gè)市場(chǎng)能夠細(xì)分若干子市場(chǎng)，是由于顧客需求的差異性[06/11/13]（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)識(shí)別競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的關(guān)鍵，是從產(chǎn)業(yè)和市場(chǎng)兩方面將產(chǎn)品細(xì)分和市場(chǎng)細(xì)分結(jié)合起來(lái)【14】。（3）根據(jù)消費(fèi)者對(duì)不同屬性的重視程度，可將市場(chǎng)分為三種偏好模式偏好模式含義營(yíng)銷(xiāo)策略同質(zhì)偏好消費(fèi)者具有大致相同的偏好品牌基本相似，且集中在偏好的中央分散偏好消費(fèi)者偏好差別很大，分散在整個(gè)空間各品牌定位于市場(chǎng)各個(gè)空間，分別突出自己的差異性集群偏好出現(xiàn)具有不同偏好的消費(fèi)群體①無(wú)差異性營(yíng)銷(xiāo)－迎合所有消費(fèi)者

②集中性營(yíng)銷(xiāo)－定位于最大的細(xì)分市場(chǎng)

③差異性營(yíng)銷(xiāo)－同時(shí)開(kāi)發(fā)幾種產(chǎn)品，分別定位于不同的細(xì)分市場(chǎng)（4）市場(chǎng)細(xì)分的程序與標(biāo)準(zhǔn)市場(chǎng)細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)【13】：可衡量、可實(shí)現(xiàn)、可盈利、可區(qū)分36、細(xì)分市場(chǎng)評(píng)價(jià)：細(xì)分市場(chǎng)的規(guī)模和發(fā)展前景、細(xì)分市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的吸引力、企業(yè)的目標(biāo)和資源37、目標(biāo)市場(chǎng)選擇的種類(lèi)市場(chǎng)集中化：選擇一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)選擇專(zhuān)業(yè)化：有選擇進(jìn)入幾個(gè)不同細(xì)分市場(chǎng)產(chǎn)品專(zhuān)業(yè)化[06/14]：同時(shí)向幾個(gè)細(xì)分市場(chǎng)銷(xiāo)售一種產(chǎn)品市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)化：集中滿(mǎn)足某一定特消費(fèi)群體全面覆蓋：所有消費(fèi)者提供所有服務(wù)大量定制：每個(gè)消費(fèi)者要求大量生產(chǎn)37、市場(chǎng)定位（1）含義[13/14]：也稱(chēng)產(chǎn)品定位或競(jìng)爭(zhēng)性定位，是根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)者現(xiàn)有產(chǎn)品在細(xì)分市場(chǎng)上所處的地位和顧客對(duì)產(chǎn)品某些屬性的重視程度，塑造出本企業(yè)產(chǎn)品與眾不同的鮮明個(gè)性或形象并傳遞給目標(biāo)顧客，使該產(chǎn)品在細(xì)分市場(chǎng)上占據(jù)強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)位置，其實(shí)質(zhì)是塑造一種產(chǎn)品在細(xì)分市場(chǎng)的位置。（2）方式：避強(qiáng)、重新[08]、對(duì)抗（3）市場(chǎng)定位的步驟（三步）識(shí)別潛在競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)－基礎(chǔ)：成本優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品差別化優(yōu)勢(shì)（產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)）企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)定位：產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、服務(wù)質(zhì)量、銷(xiāo)售渠道、品牌知名度（企業(yè)優(yōu)勢(shì)）制定發(fā)揮核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的戰(zhàn)略（4）市場(chǎng)定位戰(zhàn)略：產(chǎn)品差別化[09]、服務(wù)、人員、形象39、競(jìng)爭(zhēng)者反應(yīng)模式[06]：選擇（有規(guī)律）[07]、兇猛、隨機(jī)、從容不迫性40、消費(fèi)者市場(chǎng)特點(diǎn)：廣泛、分散、復(fù)雜、易變、發(fā)展、情感、伸縮、替代、地區(qū)、季節(jié)性【13】（季節(jié)性變化、結(jié)節(jié)性生產(chǎn)、節(jié)假）41、根據(jù)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)行為差異，將所購(gòu)商品分為：便利、選購(gòu)、特殊42、影響消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)行為主要因素社會(huì)文化因素：文化因素（文化、亞文化、社會(huì)階層）、社會(huì)因素（相關(guān)群體、家庭）個(gè)人因素[08]：年齡、性別、職業(yè)、受教育程度、經(jīng)濟(jì)狀況、生活方式、個(gè)人與自我形象心理因素[07]：信念與態(tài)度、感覺(jué)[08]、動(dòng)機(jī)、學(xué)習(xí)43、消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)行為：習(xí)慣性購(gòu)買(mǎi)行為、需求多樣化、化解不協(xié)調(diào)、復(fù)雜購(gòu)買(mǎi)行為44、購(gòu)買(mǎi)行為：產(chǎn)品期望（E）可視察性能（P）關(guān)系：P＞E非常滿(mǎn)意[13]45、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析層次：區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析、項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)分析、專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析層次內(nèi)容區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析■對(duì)區(qū)域內(nèi)所有物業(yè)類(lèi)型及總的地區(qū)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行分析，側(cè)重于地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析、區(qū)位分析、市場(chǎng)供求與價(jià)格概況分析、市場(chǎng)趨勢(shì)分析[11]專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析■對(duì)特定區(qū)域內(nèi)某一物業(yè)[12]類(lèi)型房地產(chǎn)市場(chǎng)或子市場(chǎng)的供需分析，側(cè)重于專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)供求分析項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)分析■對(duì)特定地點(diǎn)特定項(xiàng)目進(jìn)行分析，側(cè)重于項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析、營(yíng)銷(xiāo)建議、吸納量計(jì)劃預(yù)測(cè)、售價(jià)和租金預(yù)測(cè)、回報(bào)率預(yù)測(cè)、敏感性分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的第一步是定義市場(chǎng)區(qū)域，定義市場(chǎng)區(qū)域工作主要包括：描繪市場(chǎng)區(qū)域、在相應(yīng)地圖上標(biāo)出市場(chǎng)區(qū)域的邊界、解釋確定市場(chǎng)區(qū)域邊界的依據(jù)46、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析內(nèi)容：（1）宏觀因素（2）市場(chǎng)狀況[09]：供給分析（當(dāng)前存量、歸去走勢(shì)未來(lái)可能供給；當(dāng)前城市規(guī)劃）、需求分析（吸納率）、競(jìng)爭(zhēng)分析、市場(chǎng)占有率47、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告【13】：①地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析②區(qū)位分析（地點(diǎn)的最佳用途分析）③市場(chǎng)概況分析④市場(chǎng)供求分析⑤項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析⑥營(yíng)銷(xiāo)建議⑦售價(jià)和租金預(yù)測(cè)⑧吸納量計(jì)劃預(yù)測(cè)⑨回報(bào)率預(yù)測(cè)⑩敏感性分析48、現(xiàn)金流量圖“0”含義[06]：當(dāng)前時(shí)點(diǎn)、資金運(yùn)動(dòng)起點(diǎn)、某一基準(zhǔn)時(shí)刻49、期末慣例法：假設(shè)所有費(fèi)用均發(fā)生在期末，若發(fā)生在期初，則計(jì)算時(shí)視為前一期期末50、房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)五種類(lèi)型[09/13/14]51、資金時(shí)間價(jià)值含義及影響因素（1）含義[06]：（2）資金時(shí)間價(jià)值大小的主要因素[12]：投資利潤(rùn)率、通貨膨脹率、風(fēng)險(xiǎn)因素52、利息的計(jì)算53、利率的計(jì)算及種類(lèi)（1）基礎(chǔ)利率[06]：投資者要求的最低利率，一般采用無(wú)風(fēng)險(xiǎn)國(guó)債收益率或存款利率（2）同業(yè)拆放利率：銀行間短期資金借貸利率。倫敦同業(yè)拆放利率（表示為L(zhǎng)IBOR，我國(guó)對(duì)外籌資成本即為L(zhǎng)IBOR加一定百分率）、新加坡同業(yè)拆放利率（SIBOR）、紐約同業(yè)拆放利率（NIBOR）、香港同業(yè)拆放利率（HIBOR）。（3）存款利率（4）貸款利率54、利率經(jīng)濟(jì)功能【14】：積累資金；調(diào)整信用規(guī)模；調(diào)節(jié)國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)；抵制通脹；平衡國(guó)際收支55、利率的決定和影響因素（1）古典學(xué)派的儲(chǔ)蓄投資決定理論（馬歇爾）【13】：由儲(chǔ)蓄和投資。利率是由儲(chǔ)蓄和投資等非貨幣的實(shí)際因素所決定的，儲(chǔ)蓄代表資本供給，投資代表資本需求，利率就是資本的租賃價(jià)格，該理論是一種實(shí)際利率理論，認(rèn)為利率不受貨幣因素的影響。（2）流動(dòng)性偏好利率理論（凱恩斯）[09]：利率是由貨幣的供給與需求決定的。貨幣供給是央行決定，是外生變量，無(wú)利率彈性。貨幣需求取決于人們的流動(dòng)性偏好，是內(nèi)生變量。利率取決于貨幣供給量與流動(dòng)性偏好的均衡水平。（3）可貸資金利率理論[08]：利率由可貸資金的供求可貸資金需求由投資需求、赤字需求和家庭需求組成?？少J資金的供給由家庭儲(chǔ)蓄、企業(yè)儲(chǔ)蓄和政府儲(chǔ)蓄構(gòu)成?？少J資金需求函數(shù)遞減，供給函數(shù)遞增。（4）IS-LM曲線模型的利率理論：商品市場(chǎng)和貨幣市場(chǎng)同時(shí)達(dá)到均衡（5）馬克思利率理論（剩余價(jià)值）利率的高低取決：平均利潤(rùn)率利率的特點(diǎn)：平均利潤(rùn)率有下降趨勢(shì)，利率也同向變化；上述變化是慢長(zhǎng)過(guò)程，平均利率具有相對(duì)穩(wěn)定性；利率的決定具有很大的偶然性，利率無(wú)法由任何規(guī)律決定。56、單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息[13]單利：目前我國(guó)存款和國(guó)庫(kù)券的利息為單利。復(fù)利：我國(guó)的各項(xiàng)貸款一般均計(jì)復(fù)利。分為間斷復(fù)利和連續(xù)復(fù)利，在實(shí)際使用中都采用較為簡(jiǎn)便的間斷復(fù)利計(jì)息方式計(jì)算[12]。單利與復(fù)利的關(guān)系[10]：本金、利率和計(jì)息期相同時(shí)，按復(fù)利計(jì)算的利息以及本利和一定比按單利計(jì)算的高。57、名義利率與實(shí)際利率[07/08/13]（1）公式實(shí)際利率=（1+名義利率名義利率→實(shí)力利率：典型考題：①月利率6.25%，則貸款實(shí)際年利率為多少？②按月等額還款實(shí)際年利率7.25%，則名義年利率多少？名義利率=周期利率×每年的計(jì)算周期數(shù)（2）名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系[07/12]

實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值

當(dāng)每年的計(jì)算周期數(shù)為1時(shí)，名義利率等于實(shí)際利率；當(dāng)每年的計(jì)算周期數(shù)大于1時(shí)，實(shí)際利率大于名義利率；當(dāng)每年的計(jì)算周期數(shù)小于1時(shí)，實(shí)際利率小于名義利率。（3）名義利率、實(shí)際利率和通貨膨脹的關(guān)系[09]

名義利率包含了通貨膨脹因素，實(shí)際利率是名義利率剔除通貨膨脹因素影響后的真實(shí)利率，公式如下：（1+實(shí)際利率）=（58、資金等效值含義及計(jì)算公式（6+4）（1）資金等效值含義[08/13/14]（2）六種基本換算（系數(shù)名稱(chēng)、表達(dá)式）[14]A現(xiàn)值換算為終值P～F：一次支付終值系數(shù)（F/P，i，n）B終值換算為現(xiàn)值F～P：一次支付現(xiàn)值系數(shù)C年值換算為終值A(chǔ)～F：等額序列支付終值系數(shù)D終值換算為年值F～A：等額序列支付儲(chǔ)存基金系數(shù)/償債基金系數(shù)E年值換算為現(xiàn)值A(chǔ)～P：等額支付序列現(xiàn)值系數(shù)F現(xiàn)值換算為年值P～A：等額序列支付資金回收系數(shù)【14】（3）四種特殊換算A等差年值換算為現(xiàn)值B等差年值換算為等額年值C等比年值換算為現(xiàn)值[09/14]其他涉及重要公式：等比年值換算終值：F=nA1(1+i)n-1A1=F/[n(1+i)n-1]An=A1（1+q）n-1D等比年值換算為等額年值59、資金時(shí)間價(jià)值計(jì)算公式的假定條件（1）本期的期初為上一期的期末一筆收支如發(fā)生在第N的年初，則在現(xiàn)金流量圖中必須表示為（N-1）年的流入或流出中（期末慣例法）（2）涉及A和P的換算時(shí)，第一個(gè)A是在P發(fā)生一個(gè)期間后的期末，即A和P換算時(shí)，折現(xiàn)時(shí)點(diǎn)為A的前一年。例如某現(xiàn)金流發(fā)生N期，且為期初發(fā)生，再畫(huà)現(xiàn)金流時(shí)只發(fā)生N-1期。（3）涉及A與F的換算時(shí)，最后一個(gè)A與F同時(shí)發(fā)生，即A和F換算時(shí)，最后一個(gè)A與F重合的。60、主要計(jì)算題型（1）名義利率與實(shí)際利率的換算[例5－1]（2）單利計(jì)息和復(fù)利計(jì)息兩種方式利息與本利和的計(jì)算[例5－2]（3）求抵押貸款最大額度和月還款額[例5－3][例5－4]（4）遞變的抵押貸款相關(guān)計(jì)算[例5－5]（5）組合抵押貸款的相關(guān)計(jì)算[例5－6][06][解題思路與步驟]第一步：先算出貸款總額第二步：商業(yè)貸款數(shù)額＝貸款總額－公積金貸款額度（已知）第三步：套用P-A，算出公積金貸款的月供第四步：套用P-A，算出商業(yè)貸款的月供第五步：兩個(gè)月供相加即為總月供（6）貸款提前還款相關(guān)計(jì)算[解題思路與步驟]■第一步：求出月供數(shù)額■第二步：把提前還款的幾期的月供折現(xiàn)到提前還款的時(shí)點(diǎn)（7）提前還款（還本金）相關(guān)計(jì)算[例5－7][09][解題思路與步驟]第一步：求出正常還款的月供第二步：提前償還一部分本金，則在以后年度中每月少償還多少第三步：提前償還本金后的每月月供＝正常月供－因提前償還本金而每月少還的數(shù)額提前償還的本金，折換為以后還款的減少的月供。還款本金為P，折算為以后少換的A（8）還款常數(shù)的相關(guān)計(jì)算[例5－8][07]還款常數(shù)：月等額還款金額占借款總額的比例[思路]知道了貸款額，再知道了還款常數(shù)，直接可以算出月還款額，或反之可直接算出貸款額每期實(shí)際還款數(shù)＝貸款總額×還款常數(shù)每期實(shí)際還款與按正規(guī)公式計(jì)算出的應(yīng)還款額之間的差距,將在最后一期中結(jié)算。其實(shí)質(zhì)是將等額的A折算為期末的F。根據(jù)貸款額計(jì)算理論每期應(yīng)還款額，同時(shí)根據(jù)還款常數(shù)（每期還款額/貸款金額）還款額，將兩者差額折現(xiàn)（9）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)金流量表、現(xiàn)金流量圖及相關(guān)計(jì)算[例5－9]畫(huà)出現(xiàn)金流量表，由現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出和凈現(xiàn)金流量三個(gè)部分組成，流入流出包括哪些項(xiàng)目，要根據(jù)題干中給出的內(nèi)容[注意事項(xiàng)]寫(xiě)出表后要核實(shí)收入支出項(xiàng)目是否缺少一定要把第一年的年初和年末分開(kāi)寫(xiě)為0和1。一定要注意收入與支出發(fā)生在年初還是年末，統(tǒng)一計(jì)入年末，如是本年年初發(fā)生的，一定要記入為上一年的收支，即如果發(fā)生在年初就要往前推一年典型真題[09]：①商鋪出租租期15年，租金每年5%遞增，第一年租金1萬(wàn)元，年初收取，年利率8%，則15年租金收益現(xiàn)值。（10）抵押貸款加按的相關(guān)計(jì)算[例5－10]加按：按評(píng)估值辦理了貸款，其后抵押的房產(chǎn)價(jià)值升值，則升值部分可以再次辦理抵押貸款[解題思路]第一步：計(jì)算目前市場(chǎng)價(jià)值或現(xiàn)價(jià)價(jià)（增長(zhǎng)比例或直接給出）；第二步：計(jì)算第一次抵押貸款月還款額；第三步：計(jì)算未償還的第一次抵押貸款余額（年值轉(zhuǎn)化為現(xiàn)值）；第四步：計(jì)算抵押人權(quán)益價(jià)值（現(xiàn)實(shí)價(jià)值減去未償還的第一次抵押貸款余額）；第五步：計(jì)算抵押代款可獲得的最大貸款額（抵押人權(quán)益價(jià)值）第二次目前的市場(chǎng)價(jià)值減去尚未償還的抵押（11）復(fù)合式可調(diào)整利率貸款[例5－11][08][解析]次貸危機(jī)產(chǎn)生根本原因：貸款發(fā)放給本來(lái)沒(méi)有償還能力的人，是多種因素的綜合作用。實(shí)質(zhì)：前若干年采用合同約定的固定利率，以后年度隨市場(chǎng)利率調(diào)整（倫敦同類(lèi)拆借利率調(diào)整）也稱(chēng)m/n貸款（m固定利率，n可調(diào)市場(chǎng)利率），主要有2/28和3/27兩種[注意]前m年以單利計(jì)息，且只還利息，不需要考慮本金（單利）后n年以復(fù)利計(jì)息，而且要等額償還本利（復(fù)利）61、投入的資源可以是資金、土地、人力、技術(shù)、管理經(jīng)驗(yàn)或其他資源62、投資分析中的成本與財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中的成本關(guān)系[06]：不完全一樣63、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資64、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本（房產(chǎn)項(xiàng)目建成時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)的成本）：同一項(xiàng)目有不同產(chǎn)品的，可能通過(guò)開(kāi)發(fā)建設(shè)投資的合理分?jǐn)偅謩e估算每種產(chǎn)品的產(chǎn)品成本。65、營(yíng)業(yè)成本（經(jīng)營(yíng)成本）：房地產(chǎn)產(chǎn)品出售、出租時(shí)，將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)的成本。營(yíng)業(yè)成本：土地轉(zhuǎn)讓成本、商品房銷(xiāo)售成本、配套設(shè)施銷(xiāo)售成本、房屋出租經(jīng)營(yíng)成本[辨析]建設(shè)中：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資；建成時(shí)：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本；出租、出售時(shí)：營(yíng)業(yè)成本（經(jīng)營(yíng)成本）66、期間費(fèi)用[13]：企業(yè)行政管理部門(mén)為組織和管理開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用

67、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用：用于出租或經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)在出租經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的成本費(fèi)用支出。特別注意營(yíng)業(yè)成本與運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的不同項(xiàng)目?jī)?nèi)涵內(nèi)容營(yíng)業(yè)成本房地產(chǎn)出售、出租時(shí)，將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本結(jié)轉(zhuǎn)的成本土地轉(zhuǎn)讓成本、商品房銷(xiāo)售成本、配套設(shè)施銷(xiāo)售成本、房地產(chǎn)出租營(yíng)業(yè)成本運(yùn)營(yíng)費(fèi)用用于出租或經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)在出租經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的成本費(fèi)用支出期間費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅及附加、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、大修基金68、營(yíng)業(yè)收入：營(yíng)業(yè)收入比企業(yè)完成的開(kāi)發(fā)工作量（完成投資額）更能反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目的真實(shí)經(jīng)濟(jì)效果。營(yíng)業(yè)收入=銷(xiāo)售收入+出租收入+自營(yíng)收入營(yíng)銷(xiāo)收入=銷(xiāo)售房屋建筑面積×房屋銷(xiāo)售單價(jià)出租收入=出租房屋建筑面積×房屋租金單價(jià)自營(yíng)收入=營(yíng)業(yè)額-營(yíng)業(yè)成本-自營(yíng)中的商業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)69、利潤(rùn)（五個(gè)層次）利潤(rùn)概念計(jì)算公式[1]毛利潤(rùn)毛利潤(rùn)＝營(yíng)業(yè)收入－營(yíng)業(yè)成本[2]營(yíng)業(yè)利潤(rùn)銷(xiāo)售型＝營(yíng)業(yè)收入－營(yíng)業(yè)成本－期間費(fèi)用－營(yíng)業(yè)稅金及附加－土地增值稅

出租型＝營(yíng)業(yè)收入－營(yíng)業(yè)成本－運(yùn)營(yíng)費(fèi)用[3]利潤(rùn)總額（稅前利潤(rùn)）＝營(yíng)業(yè)利潤(rùn)+營(yíng)業(yè)外收支凈額[07][4]稅后利潤(rùn)（凈利潤(rùn)）＝利潤(rùn)總額－所得稅[5]可供分配利潤(rùn)＝稅后利潤(rùn)－（法定盈余公積金+法定公益金+未分配利潤(rùn)）[重點(diǎn)難點(diǎn)]計(jì)算利潤(rùn)中的兩項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)算費(fèi)用項(xiàng)目計(jì)算公式運(yùn)營(yíng)費(fèi)用期間費(fèi)用+營(yíng)業(yè)稅金及附加+城鎮(zhèn)土地使稅和房產(chǎn)稅+物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)+大修基金期間費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用+管理費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用70、稅金（1）營(yíng)業(yè)稅金及附加（兩稅一費(fèi)）即營(yíng)業(yè)稅（5%）、城建稅（7%）、教育費(fèi)附加（3%），合計(jì)為銷(xiāo)售收入的5.5%（2）城鎮(zhèn)土地使用稅：占用國(guó)有土地應(yīng)繳納的一種稅，視土地等級(jí)、用途按占用面積征收。（3）房產(chǎn)稅（持有環(huán)節(jié)）稅金計(jì)算規(guī)則征稅對(duì)象·擁有房地產(chǎn)的所有人自用的·按房產(chǎn)原值扣減30%后的1.2%征收；原值打七折，再按1.2%的稅率征收出租的·出租收入的12%征收（4）土地增值稅（流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)）轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人（所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移），繳納土地增值稅。土地增值稅的征收?qǐng)?zhí)行預(yù)征和清算制度，預(yù)征時(shí)點(diǎn)與營(yíng)業(yè)稅相同，預(yù)征率為銷(xiāo)售收入的1%～2%；采用核定稅率征收土地增值稅時(shí)，核定征收率不得低于5%[重點(diǎn)難點(diǎn)]土地增值稅計(jì)算增值額=房地產(chǎn)收入總額-扣除項(xiàng)目金額增值率=增值額/扣除項(xiàng)目金額土地增值稅的計(jì)算[14]土地增值稅計(jì)算1.房地產(chǎn)收入總額1.1銷(xiāo)售收入2.扣除項(xiàng)目金額1-5合計(jì)2.1土地成本2.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本2.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用2.4與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金2.5加計(jì)20%扣除（1+2）×20%3.增值額1－24.增值率3/2土地增值率R土地增值稅率土地增值稅額的速算扣除不超過(guò)50%30%土地增值額×30%-扣除項(xiàng)目金額×0%50%-100%40%土地增值額×40%－扣除項(xiàng)目金額×5%100%-200%50%土地增值額×50%－扣除項(xiàng)目金額×15%200%以上60%土地增值額×60%－扣除項(xiàng)目金額×35%（5）企業(yè)所得稅

■應(yīng)納稅所得額＝收入總額－不征稅收入－免稅收入－各項(xiàng)扣除－允許彌補(bǔ)的以前年度虧損

■所得稅應(yīng)納稅額＝應(yīng)納稅所得額×適用稅率－減免稅額－抵免稅額■房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅稅率為25%

[重點(diǎn)難點(diǎn)]房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率的規(guī)定項(xiàng)目所在位置預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率位于省政府所在地的城區(qū)和郊區(qū)的不低于20%位于地級(jí)市城區(qū)和郊區(qū)的不低于15%位于其他地區(qū)的不低于10%第一步，計(jì)算毛利額，根據(jù)項(xiàng)目所在位置適用的毛利率：當(dāng)期毛利額=銷(xiāo)售收入×預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率第二部，計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，應(yīng)納稅所得額=當(dāng)期毛利額-期間費(fèi)用-土地稅金及附加-土地增值稅第三部，計(jì)算預(yù)征的企業(yè)所得稅額，預(yù)征所得稅額=應(yīng)納稅所得額×稅率71、房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式類(lèi)型經(jīng)營(yíng)方式經(jīng)濟(jì)效果表現(xiàn)形式置業(yè)出租租金收益、物業(yè)增值、股權(quán)增值租金收入、物業(yè)轉(zhuǎn)讓或物業(yè)的再融資行為開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)利潤(rùn)、成本利潤(rùn)率、投資收益率[13]主要是銷(xiāo)售收入72、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系（2大類(lèi)+8靜+3動(dòng)+5清償）共16個(gè)指標(biāo)[10]項(xiàng)目類(lèi)型盈利能力指標(biāo)清償能力指標(biāo)靜態(tài)投標(biāo)動(dòng)態(tài)指標(biāo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資

（4靜3動(dòng)3償）成本利潤(rùn)率、銷(xiāo)售利潤(rùn)率

投資利潤(rùn)率、靜態(tài)投資回收期財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率

財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

動(dòng)態(tài)投資回收期借款償還期、利息備付率、資產(chǎn)負(fù)債率房地產(chǎn)置業(yè)投資

（6靜3動(dòng)5償）【14盈利指標(biāo)】投資利潤(rùn)率借款償還期、償債備付率、資產(chǎn)負(fù)債率流動(dòng)比率、速動(dòng)比率資本金利潤(rùn)率/資本金凈利潤(rùn)率現(xiàn)金回報(bào)率/投資回報(bào)率靜態(tài)投資回收期【說(shuō)明】動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)能較全面反映投資方案整個(gè)計(jì)算期的經(jīng)濟(jì)效果，適用于詳細(xì)可行性研究階段的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和計(jì)算期較長(zhǎng)的投資項(xiàng)目；靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)通常在概略評(píng)價(jià)時(shí)采用[13]。73、全部投資和資本金評(píng)價(jià)指標(biāo)的差異項(xiàng)目?jī)?nèi)容房地產(chǎn)投資的資金來(lái)源一是資本金，二是借款資金投資者利用借貸資金進(jìn)行投資，或使用財(cái)務(wù)杠桿的主要目的為了提高資本金的投資收益水平只有當(dāng)項(xiàng)目全部投資的平均收益水平高于借貸資金成本時(shí)[11]，使用借貸資金才能提高資本金收益水平，具有正向放大作用（1）計(jì)算三類(lèi)指標(biāo)的意義全部投資收益指標(biāo)：看項(xiàng)目是否可行自有資金收益指標(biāo)：是否滿(mǎn)足自己的投資收益目標(biāo)要求各投資方資本金收益指標(biāo)：各個(gè)投資者的資金收益水平（2）全部資金和自有資金現(xiàn)金流量表的區(qū)別區(qū)別項(xiàng)目全部投資現(xiàn)金流量自有資金現(xiàn)金流量流出項(xiàng)目?jī)?nèi)容流出為全部資金僅有自有資金流出還本付款項(xiàng)目無(wú)貸款還本付息有貸款還本付息現(xiàn)金流出區(qū)別：全部現(xiàn)金流：不管錢(qián)的來(lái)源，而是看錢(qián)花在哪些項(xiàng)目上。所有支出項(xiàng)目包括購(gòu)房?jī)r(jià)、契稅、手續(xù)費(fèi)、律師費(fèi)、其它費(fèi)用。自有資金現(xiàn)金流：不考慮錢(qián)花在什么項(xiàng)目上，只考慮錢(qián)從哪幾個(gè)方面籌集，借款需支付利息。所以總支出＝自有資金支出（還本付息額）+借款還本付息支出資本金（自有資金）的收益率一定大于全部資金收益率，因?yàn)榻杩畈糠诌€有利息（成本）支出74、通貨膨脹對(duì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響（1）通貨膨脹的影響[10]通貨膨脹使現(xiàn)金的購(gòu)買(mǎi)力下降，投資者必須提高名義投資回報(bào)率以抵消通貨膨脹的影響[12]理論上預(yù)期收益率通常應(yīng)隨著對(duì)通貨膨脹預(yù)測(cè)的變化而變化，當(dāng)折現(xiàn)率不包含對(duì)通貨膨脹的補(bǔ)償時(shí)，折現(xiàn)率才是一個(gè)常數(shù)[10]（2）通貨膨脹和房地產(chǎn)增值的區(qū)別項(xiàng)目通貨膨脹房地產(chǎn)增值原因不同導(dǎo)致資金和信用規(guī)模以及總體價(jià)格水平的上升，導(dǎo)致購(gòu)買(mǎi)力下降需求超過(guò)供給從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)值上升對(duì)折現(xiàn)率的影響不同導(dǎo)致折現(xiàn)率提高增值一般不影響折現(xiàn)率（3）對(duì)投資分析工作的影響（兩種方法考慮通貨膨脹）考慮通貨膨脹：允許未來(lái)的年經(jīng)營(yíng)收入和運(yùn)營(yíng)成本隨通貨膨脹分別有所增加不考慮通貨膨脹：則可以調(diào)低折現(xiàn)率（4）考慮通貨膨脹后，實(shí)際收益率、名義收益率與通貨膨脹率之間關(guān)系[08]公式：（1+名義收益率）=（1+實(shí)際收益率）×（1+通貨膨脹率）存在通脹時(shí)，實(shí)際利率要小于名義收益率。75、基本公式76、房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算涉及公式（1）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率[06/09]FIRR=i1+（i2-i1）×NPV1NPV1+三種含義：所能支付最高貸款利率[13]（2）動(dòng)態(tài)投資回收期Pb=（累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開(kāi)始出現(xiàn)正值的期數(shù)-1）+上期累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對(duì)值相同房地產(chǎn)投資方案，動(dòng)態(tài)投資回收期一定大于靜態(tài)投資回收期[08]（3）成本利潤(rùn)率[07/14]成本利潤(rùn)率=開(kāi)發(fā)利潤(rùn)項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本=（項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值-其中：項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值=銷(xiāo)售收入-稅金及附加-土地增值稅（銷(xiāo)售）項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值=整個(gè)持有期內(nèi)凈營(yíng)業(yè)收入和凈轉(zhuǎn)售收入的現(xiàn)值累計(jì)之和（出租）開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=銷(xiāo)售收入-營(yíng)業(yè)稅金及附加-土地增值稅-總開(kāi)發(fā)成本銷(xiāo)售費(fèi)用屬于總開(kāi)發(fā)成本，但銷(xiāo)售稅費(fèi)不屬于總開(kāi)發(fā)成本A、判定：與目標(biāo)利潤(rùn)率（ic）比較，大于等于目標(biāo)利潤(rùn)率則項(xiàng)目則行B、目標(biāo)利潤(rùn)率影響因素①項(xiàng)目所在地區(qū)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)②項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期長(zhǎng)短③開(kāi)發(fā)項(xiàng)目物業(yè)類(lèi)型④貸款利率水平C、項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值折現(xiàn)計(jì)算中折現(xiàn)時(shí)間：折現(xiàn)時(shí)間為經(jīng)營(yíng)期，用土地期限減去開(kāi)發(fā)期D、項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本中財(cái)務(wù)費(fèi)用的計(jì)算期①土地費(fèi)用的利息計(jì)息時(shí)間按照項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期計(jì)算，及前期加建造期②其他成本利息的計(jì)息時(shí)間按建造起一半③一般管理費(fèi)用要計(jì)利息，但銷(xiāo)售費(fèi)用不計(jì)利息。E、當(dāng)考慮土增稅時(shí)，還要減去土增稅。扣除項(xiàng)目金額為土地成本、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用（期間費(fèi)用）、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（兩稅一費(fèi)）、加計(jì)20%扣除。F、土地增值稅四級(jí)差額累進(jìn)稅率：土地增值率R土地增值稅率速算扣除公式不超過(guò)50%30%土地增值額×30%-項(xiàng)目扣除金額×050%至100%40%土地增值額×40%-項(xiàng)目扣除金額×5%100%至200%50%土地增值額×50%-項(xiàng)目扣除金額×15%200%以上60%土地增值額×60%-項(xiàng)目扣除金額×35%（4）銷(xiāo)售利潤(rùn)率=銷(xiāo)售利潤(rùn)銷(xiāo)售收入（單位銷(xiāo)售收入盈利水平）其中：銷(xiāo)售利潤(rùn)=銷(xiāo)售收入-總開(kāi)發(fā)成本-營(yíng)業(yè)稅金及附加，等于開(kāi)發(fā)利潤(rùn)（5）投資利潤(rùn)率（開(kāi)發(fā)投資、置業(yè)投資）[12]①投資利潤(rùn)率=平均利潤(rùn)總額開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資×100%開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資=項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本+經(jīng)營(yíng)資金②投資利潤(rùn)率=一個(gè)正常年份的年利潤(rùn)總額或年平均利潤(rùn)總額項(xiàng)目總投資×100%項(xiàng)目總投資=項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本+經(jīng)營(yíng)費(fèi)用（6）資本金利潤(rùn)率、資本金凈利潤(rùn)率[07/12/14]資本金利潤(rùn)率=年利潤(rùn)總額或年平均利潤(rùn)總額資本金凈利潤(rùn)率=年稅后利潤(rùn)總額或年平均稅后利潤(rùn)總額（7）現(xiàn)金回報(bào)率[13]稅前現(xiàn)金回報(bào)=稅前凈現(xiàn)金流量投資者初始現(xiàn)金投資=稅后現(xiàn)金回報(bào)率=稅后凈現(xiàn)金流量投資者初始現(xiàn)金投資其中：營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（凈經(jīng)營(yíng)收入）=營(yíng)業(yè)收入-營(yíng)業(yè)費(fèi)用稅前凈現(xiàn)金流=營(yíng)業(yè)利潤(rùn)-還本付息額=（營(yíng)業(yè)收入-營(yíng)業(yè)費(fèi)用）-還本付息額利潤(rùn)總額=營(yíng)業(yè)利潤(rùn)+營(yíng)業(yè)外收支凈額稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流-企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅=（稅前凈現(xiàn)金流+投資者權(quán)益增加值-折舊）×所得稅率（8）投資回報(bào)率[06/09]投資回報(bào)率=稅后現(xiàn)金流量+投資者權(quán)益增加值其中：A、稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流-企業(yè)所得稅=（營(yíng)業(yè)收入-營(yíng)業(yè)費(fèi)用-還本付息）-企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅=（稅前凈現(xiàn)金流+投資者權(quán)益增加值-折舊）×所得稅率B、投資者權(quán)益增加=年還本付息（A）-按單利計(jì)算的年利息（初始本金貸款×年貸款利率）C、物業(yè)增值收益折舊為每年折舊額解題思路：首先計(jì)算等額的年還本付息→投資者權(quán)益增加值→稅前凈現(xiàn)金流→計(jì)算企業(yè)所得稅→稅后凈現(xiàn)金流→物業(yè)增值收益（9）利息[12]當(dāng)年發(fā)生借款，利息按半年計(jì)，以前年度按全年計(jì)，公式：本年應(yīng)計(jì)利息=（年初借款本息累計(jì)+本年借款/2）×貸款利率（10）借款償還期借款償還期=（借款償還后出現(xiàn)盈余的期數(shù)-開(kāi)始借款期數(shù)）+上期償還借款額可用于償還借款資金：利潤(rùn)、折舊、攤銷(xiāo)、其他資金（11）利息備付率[07]利息備付率=息稅前利潤(rùn)（EBIT）當(dāng)期應(yīng)付利息費(fèi)用（PI其中：當(dāng)期應(yīng)付利息=當(dāng)期全部利息簡(jiǎn)化公式：利息備付率=（12）償債備付率[09/13]償債備付率=可用于還本付息資金當(dāng)期應(yīng)還本付息金額=其中：可用于還本付息資金=利潤(rùn)總額+折舊+攤銷(xiāo)+利息利息為按單利計(jì)算的年利息=初始本金貸款×年貸款利率簡(jiǎn)化公式：償債備付率=利潤(rùn)總額（營(yíng)業(yè)利潤(rùn)）還本付息金額（可按年或整個(gè)借款期，一般值1.15至1.35（13）資產(chǎn)負(fù)債率[12]資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債合計(jì)/資產(chǎn)合計(jì)資產(chǎn)負(fù)債率高，企業(yè)資本金不足，對(duì)負(fù)債依賴(lài)性強(qiáng)，應(yīng)變能力差（14）流動(dòng)比率[12]流動(dòng)比率=流動(dòng)資產(chǎn)總額÷流動(dòng)負(fù)債總額流動(dòng)比率越高，營(yíng)運(yùn)資本越多，債權(quán)越安全，一般企業(yè)200%以上，房產(chǎn)企業(yè)相對(duì)較低（15）速動(dòng)比率=（流動(dòng)資產(chǎn)總額-存貨）÷流動(dòng)負(fù)值總額77、方案之間的關(guān)系（三種關(guān)系）[關(guān)系一]互斥關(guān)系：各個(gè)方案之間存在著互不相容、互相排斥的關(guān)系[關(guān)系二]獨(dú)立關(guān)系：各個(gè)方案的現(xiàn)金量是獨(dú)立的，[關(guān)系三]相關(guān)關(guān)系：某一方案的采用與否會(huì)對(duì)其他方案的現(xiàn)金流量帶來(lái)一定影響，進(jìn)而影響其他方案的采用或拒絕78、方案比選的類(lèi)型常見(jiàn)的比選[09]:互斥關(guān)系和可轉(zhuǎn)化為互斥關(guān)系的多方案比選具體的比選類(lèi)型：局部整體、綜合和專(zhuān)項(xiàng)、定性和定量79、互斥方案比選的決策準(zhǔn)則（三準(zhǔn)則）[12][準(zhǔn)則一]備選方案差異原則：最核心、最基礎(chǔ)的準(zhǔn)則[準(zhǔn)則二]最低可接受收益率原則①備選方案的收益必須超過(guò)最低的可接受收益率②最低可接受的收益率必須高于銀行存款利率或國(guó)債投資收益率（無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率）、高于資本成本（成本），能抵御投資面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)[準(zhǔn)則三]不行動(dòng)原則：不行動(dòng)或不選擇任何備選方案實(shí)際上也是一個(gè)方案，稱(chēng)為A0，收益為零，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)，且有機(jī)會(huì)再將資金投入到收益率大的項(xiàng)目之中80、方案經(jīng)濟(jì)比選定量分析方法：凈現(xiàn)值法、差額投資內(nèi)部收益率、等額年值、費(fèi)用現(xiàn)值和費(fèi)用年值①凈現(xiàn)值法：比選不同方案的凈現(xiàn)值，以?xún)衄F(xiàn)值大的方案為優(yōu)選方案；如果所有備選方案凈現(xiàn)值均小于零，則選擇不行動(dòng)方案②差額投資內(nèi)部收益率法（△IRR）內(nèi)涵:是兩個(gè)方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率[09]特別提醒：差額投資內(nèi)部收益率不是指兩個(gè)方案內(nèi)部收益率之差比較方法:首先將各個(gè)方案按投資由小到大排序，依次就相鄰方案兩兩比選判定標(biāo)準(zhǔn)[13]：與最低可接受收益率(ic)比較,若△IRR≥ic，以投資大的方案為優(yōu)；若△IRR＜ic，以投資小方案為優(yōu)③等額年值法[08/13]開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期不同時(shí)，應(yīng)將方案的凈現(xiàn)值換算為等額年值（P-A），以等額年值大方案為優(yōu)。④費(fèi)用現(xiàn)值（P）比較法和費(fèi)用年值比較法[08/12]效益相同或基本相同的方案進(jìn)行比選時(shí)，簡(jiǎn)化計(jì)算，不考慮效益，只考慮費(fèi)用期間相同期間相同：計(jì)算費(fèi)用的現(xiàn)值之和，以現(xiàn)值之和小的方案為優(yōu)選方案。期間不同：計(jì)算費(fèi)用等額年值（P-A），以費(fèi)用年值小的方案為優(yōu)選方案[12真題]某項(xiàng)目的投資額為500萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)期為3年，各年的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用分別為160萬(wàn)元、200萬(wàn)元和220萬(wàn)元，殘值為100萬(wàn)元。若投資發(fā)生在年初，費(fèi)用發(fā)生在年末，折現(xiàn)率為10%，則該項(xiàng)目的費(fèi)用現(xiàn)值為（）萬(wàn)元⑤其它方法[11]對(duì)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期較短的出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目，可以采用利潤(rùn)總額、投資利潤(rùn)率等靜態(tài)指標(biāo)進(jìn)行比選81、方案經(jīng)濟(jì)比選方法的選擇情況方式無(wú)資金約束條件下期相同【14】?jī)衄F(xiàn)值法、等額年值法、差額投資內(nèi)部收益率法開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期不相同宜采用等額年值法進(jìn)行比選效益相同或基本相同時(shí)費(fèi)用現(xiàn)值比較法、費(fèi)用年值比較法82、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、置業(yè)投資項(xiàng)目的主要不確定性因素8+4開(kāi)發(fā)投資的不確定因素[10]置業(yè)投資的不確定因素[11]■土地費(fèi)用■建筑安裝工程費(fèi)■租售價(jià)格（供求）

■開(kāi)發(fā)期與租售期■容積率及有關(guān)設(shè)計(jì)參■資本化率

■貸款利率■資本金比例■購(gòu)買(mǎi)價(jià)格■權(quán)益投資比率[13]

■空置率■運(yùn)營(yíng)費(fèi)用[重點(diǎn)難點(diǎn)]A、資本化率求?。翰捎檬袌?chǎng)法，選取若干個(gè)參照項(xiàng)目的（實(shí)際凈租金收入/售價(jià)），取其平均值作為評(píng)估項(xiàng)目的資本化率。B、權(quán)益投資比率：當(dāng)長(zhǎng)期抵押貸款利率較低，資金可獲得性較好時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)承受能力較強(qiáng)的投資者喜歡選用較低的權(quán)益投資比率；金融機(jī)構(gòu)出于控制信貸風(fēng)險(xiǎn)的考慮，通常要求投資者權(quán)益投資比率不得低于某一要求的比率。C、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用：簽署長(zhǎng)期物業(yè)協(xié)議可以減少運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的變動(dòng)，但無(wú)法排除通貨膨脹的影響，也無(wú)法減少大修理費(fèi)用的變化83、不確定性因素的相互作用

■各種因素會(huì)最終影響項(xiàng)目的成本費(fèi)用和效益■如果收入和費(fèi)用以同步形式發(fā)生變化，則進(jìn)行不確定性分析的意義不大[12]■如果收入和費(fèi)用不同步變化，則有必要分析這些因素對(duì)收益的影響程度84.不確定性分析的種類(lèi)[12]：盈虧平衡分析、敏感性分析、風(fēng)險(xiǎn)分析（概率分析）85、盈虧平衡點(diǎn)（保本點(diǎn)）（1）含義：也就是利潤(rùn)為零時(shí)的點(diǎn)，在這一點(diǎn)上，銷(xiāo)售收入等于總成本費(fèi)用，既不虧本也不盈利。（2）盈虧平衡分析的分類(lèi)分類(lèi)一：線性盈虧平衡分析、非線性盈虧平衡分析分類(lèi)二：臨界點(diǎn)（利潤(rùn)最低）[12/14]、保本點(diǎn)（利潤(rùn)為零）【13】分類(lèi)三：?jiǎn)蝹€(gè)分風(fēng)險(xiǎn)因素臨界點(diǎn)分析（列表法、圖解法）、多個(gè)分風(fēng)險(xiǎn)因素臨界點(diǎn)分析（列表法）（3）線性盈虧平衡分析及計(jì)算[10/12/13+]線性盈虧平衡分析中，銷(xiāo)售收入等于總成本，盈虧平衡價(jià)格就等于盈虧平衡產(chǎn)量時(shí)單位產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格86、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析[13]最低：租售價(jià)格、租售數(shù)量（收入最低）最高：土地取得價(jià)格、工程費(fèi)用、購(gòu)買(mǎi)價(jià)格、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用比率[11]最低值或最高值與預(yù)測(cè)的可能值之間的差距越大，說(shuō)明抗風(fēng)險(xiǎn)能力越強(qiáng)87、敏感性分析（1）含義：從眾多的不確定性因素中找出對(duì)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)有重要影響的敏感性因素，并分析測(cè)算其對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響程度和敏感性程度，進(jìn)而判斷項(xiàng)目承受風(fēng)險(xiǎn)能力的一種不確定性分析方法（2）敏感性分析的目的：找出敏感性因素；判斷項(xiàng)目承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力；項(xiàng)目?jī)?yōu)選，從中選出不敏感的投資方案（3）敏感性分析的分類(lèi)單因素敏感性分析多因素敏感性分析：假定同時(shí)變動(dòng)的幾個(gè)因素是相互獨(dú)立的[12]，且各因素發(fā)生變化的概率相同88、風(fēng)險(xiǎn)分析的一般過(guò)程（三階段）風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)：有哪些活動(dòng)、哪些風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因、主要風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)險(xiǎn)變量之間是否相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)[13]：風(fēng)險(xiǎn)概率大小、概率分布、風(fēng)險(xiǎn)估算風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)：選最佳方案、檢驗(yàn)各風(fēng)險(xiǎn)因素、對(duì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響、對(duì)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策的建議89、風(fēng)險(xiǎn)辯識(shí)、風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)的方法風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)的方法風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)的方法[11]■專(zhuān)家調(diào)查法：專(zhuān)家個(gè)人判斷法、頭腦風(fēng)暴法、德?tīng)柗品?/p>

■故障樹(shù)分析法

■幕景分析法

■篩選－監(jiān)測(cè)－診斷技術(shù)■調(diào)查和專(zhuān)家打分法

■解析方法

■蒙特卡洛模擬法80、解析法與蒙特卡洛法的區(qū)別解析法蒙特卡洛法[10]現(xiàn)金流要求對(duì)影響現(xiàn)金流的各個(gè)現(xiàn)金源進(jìn)行概率估計(jì)要求在已知各個(gè)現(xiàn)金流概率分布情況下實(shí)現(xiàn)隨機(jī)抽樣適用范圍解決一些簡(jiǎn)單的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，不多于2～3個(gè)變量。適用于多變動(dòng)因素的分析91、概率分析的步驟列出分析的不確定性因素選財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)分析不確定性因素發(fā)生的概率計(jì)算在規(guī)定的概率條件下財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的累積概率，并確定臨界點(diǎn)發(fā)生的概率92、概率的確定及種類(lèi)

概率的確定：確定各因素發(fā)生變化的概率是風(fēng)險(xiǎn)分析的第一步，也是關(guān)鍵的一步

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目評(píng)估中的概率：主觀概率概率Pi取值范圍：1≦Pi≧0[12]風(fēng)險(xiǎn)分析中解析法、蒙卡卡洛模擬法都采用了概率分析，概率分析法不但考慮風(fēng)險(xiǎn)因素在未來(lái)變動(dòng)的幅度，還考慮了這種變動(dòng)幅度在未來(lái)發(fā)生變動(dòng)的可能性的大小及對(duì)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響，這種分析是一種定量分析[13]。93、期望值法分析的步驟（1）選用凈現(xiàn)值作為分析對(duì)象，并選定不確定因素（2）確定各個(gè)不確定性因素可能發(fā)生的狀態(tài)或變化范圍（3）分別估算各不確定性因素每種情況下發(fā)生的概念（4）分別計(jì)算各可能發(fā)生情況下的凈現(xiàn)值，計(jì)算各年凈現(xiàn)值的期望值（5）計(jì)算凈現(xiàn)值大于或等于零時(shí)的累積概率，累積概率越大，項(xiàng)目所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)越小對(duì)以上分析結(jié)果進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，說(shuō)明項(xiàng)目是否可行及承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)大小94、五個(gè)重要指標(biāo)（1）計(jì)算各年凈現(xiàn)值的期望值=Σ（各種情況發(fā)生的概率×各種情況下凈現(xiàn)值）（2）計(jì)算整個(gè)壽命期內(nèi)凈現(xiàn)值的期望值:E（NPV）=各年凈現(xiàn)值期望值折現(xiàn)之和（3）計(jì)算各年凈現(xiàn)值的標(biāo)準(zhǔn)差δ凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差=（某年某種情況下的凈現(xiàn)值（4）整個(gè)壽命期標(biāo)準(zhǔn)差公式：δ=（（5）計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)V=凈現(xiàn)值的標(biāo)準(zhǔn)差凈現(xiàn)值的期望值=95、判定標(biāo)準(zhǔn)[14]

凈現(xiàn)值期望值－收益，越大收益越大凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差－收益的離散程序，越小風(fēng)險(xiǎn)越小（1）單一方案判定標(biāo)準(zhǔn)整個(gè)項(xiàng)目壽命期凈現(xiàn)值期望值大于0，項(xiàng)目可行，否則不可項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值期望值大于等于0時(shí)的累計(jì)概率越大，風(fēng)險(xiǎn)越?。?）多方案選擇標(biāo)準(zhǔn)期望值相同，標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)差相同，期望值大的為優(yōu)期望值不同，則比較標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)，標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)小的方案為優(yōu)96、決策（1）分類(lèi)層次：戰(zhàn)略、管理、業(yè)務(wù)型性質(zhì)[13]：確定性、風(fēng)險(xiǎn)性、不確定性參與決策人數(shù)：個(gè)人、群體（2）決策的四個(gè)基本特征（3）決策的原則：滿(mǎn)意原則、系統(tǒng)原則、信息原則、預(yù)測(cè)原則、比較選優(yōu)原則、反饋原則（4）決策的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)[]12：決策的質(zhì)量或合理性、可接受性、時(shí)效性、經(jīng)濟(jì)性97、決策的類(lèi)型確定型決策方法：線性規(guī)劃等運(yùn)籌學(xué)方法、借助計(jì)算機(jī)進(jìn)行決策風(fēng)險(xiǎn)型決策方法：最大可能法、期望值法、決策樹(shù)法不確定型決策方法[14]：小中取大、大中取大、最小最大后悔值法98、房地產(chǎn)投資決策（1房地產(chǎn)投資決策的核心：準(zhǔn)確估算投資收益、分析投資面臨的風(fēng)險(xiǎn)、在權(quán)衡收益和風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上作出投資決策（2）房地產(chǎn)投資決策的階段（三個(gè)階段）策略階段：界定可接受的收益和風(fēng)險(xiǎn)分析階段：衡量可能的收益與風(fēng)險(xiǎn)決策階段：評(píng)估各種收益與風(fēng)險(xiǎn)（3）房地產(chǎn)投資決策的類(lèi)型（4）房地產(chǎn)投資決策中的投資策略投資者類(lèi)型投資策略中小型房地產(chǎn)企業(yè)注重企業(yè)的成長(zhǎng)性和盈利性，面臨的主要是單一項(xiàng)目的投資決策大型房地產(chǎn)企業(yè)在決策單一項(xiàng)目時(shí)，還要考察項(xiàng)目對(duì)企業(yè)擁有房地產(chǎn)投資組合的區(qū)域分布、物業(yè)類(lèi)型分布、市場(chǎng)所處的周期階段等99、房地產(chǎn)投資決策的兩個(gè)性質(zhì)[10/13]：不可逆、可延期性100、實(shí)物期權(quán)（1）實(shí)物期權(quán)的類(lèi)型：等待投資型期權(quán)、成長(zhǎng)型期權(quán)、放棄型期權(quán)、柔性期權(quán)、學(xué)習(xí)型期權(quán)（2）實(shí)物期權(quán)的主要內(nèi)容：①不確定性帶來(lái)機(jī)會(huì)，不確定性的增加可以帶來(lái)更高的價(jià)值[10]②時(shí)間和不確定性對(duì)實(shí)物期權(quán)定價(jià)有直接影響，這種影響體現(xiàn)于“資產(chǎn)價(jià)值波動(dòng)率”這個(gè)指標(biāo)③在不確定條件下，不確定性的范圍隨著時(shí)間增加而增長(zhǎng)（3）實(shí)物期權(quán)決策的一般過(guò)程：構(gòu)建應(yīng)用框架、完成期權(quán)定價(jià)、檢查結(jié)果、再設(shè)計(jì)101、實(shí)物期權(quán)決策的基本變量與定價(jià)模型六個(gè)基本變量：標(biāo)的資產(chǎn)現(xiàn)值、資產(chǎn)現(xiàn)金流或持有收益率、期限、標(biāo)的資產(chǎn)波動(dòng)率、無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率、價(jià)值漏損兩種期權(quán)定價(jià)模型：二叉樹(shù)期權(quán)定價(jià)模型、布萊克-舒爾斯方程102、實(shí)物期權(quán)方法的實(shí)際應(yīng)用：確定合理的開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)（等待投資型期權(quán)）－——延期、捂盤(pán)決定是否放棄投資機(jī)會(huì)或項(xiàng)目（放棄型期權(quán)）決定是否開(kāi)發(fā)一些成長(zhǎng)型項(xiàng)目（成長(zhǎng)型期權(quán)）[11]103、可行性研究的目的與作用目的[07/08]：減少或避免投資決策失誤，提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益作用：104、可行性研究的四個(gè)階段工作階段[12]:投資機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究、詳細(xì)可行性研究和項(xiàng)目評(píng)估與決策輔助研究是對(duì)項(xiàng)目的一個(gè)或幾個(gè)重要的方面進(jìn)行專(zhuān)題研究，用作初步可研與詳細(xì)可研的先決條件，或用以支持這兩項(xiàng)研究【14】。（1）投資機(jī)會(huì)研究（研究投資方向或投資建議）：以自然資源和市場(chǎng)的調(diào)查預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會(huì),投資機(jī)會(huì)研究主要內(nèi)容包括[06]：地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、勞動(dòng)力狀況、資源條件分類(lèi)①一般投資機(jī)會(huì)研究：地區(qū)研究、空間子市場(chǎng)研究、以利用資源為基礎(chǔ)的研究②特定項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)研究：將項(xiàng)目意向變?yōu)楦怕缘耐顿Y建議（2）初步可行性研究（預(yù)可行性研究）解決的問(wèn)題：作出是否投資的決定，是否有進(jìn)行詳細(xì)可行研究必要，有哪些關(guān)鍵問(wèn)題需要進(jìn)行輔助研究主要審查的內(nèi)容：項(xiàng)目所在地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況、項(xiàng)目地址及其周?chē)h(huán)境、市場(chǎng)供應(yīng)與需求、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目進(jìn)度、項(xiàng)目銷(xiāo)售收入與投資估算、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析（3）詳細(xì)可行性研究是項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項(xiàng)目技術(shù)、經(jīng)濟(jì)可行性后做出投資是否決策的關(guān)鍵步驟可行性研究階段的精度與費(fèi)用可行性研究階段目的內(nèi)容估算精度可研費(fèi)用（占總投資額）機(jī)會(huì)研究不研究具體項(xiàng)目，尋找投資方向與機(jī)會(huì)地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、資源條件、勞動(dòng)力條件等、國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)情況、項(xiàng)目建成后對(duì)社會(huì)的影響±30%0.2%～0.8%初步可研針對(duì)具體項(xiàng)目，作出是否投資的決定市場(chǎng)需求與供應(yīng)、建筑材料供應(yīng)狀況、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目銷(xiāo)售收入與投資估算、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析±20%0.25%～1.5%最終可研投資下步工作的依據(jù)±10%小1%～3%

大0.2%～1%（4）項(xiàng)目評(píng)估與決策項(xiàng)目核準(zhǔn)評(píng)估的工作重點(diǎn)[10]（政府評(píng)估，不考慮企業(yè)內(nèi)部要求）企業(yè)內(nèi)部的評(píng)估工作審查重點(diǎn)：項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性105、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃[06]：區(qū)位、開(kāi)發(fā)內(nèi)容和規(guī)模、開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)、合作方式、融資方式與資金結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)方式的分析與選擇構(gòu)造房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目評(píng)價(jià)方案，就是在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行策劃的基礎(chǔ)上，構(gòu)造出可供評(píng)價(jià)比較的具體開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方案[12]106、選擇基礎(chǔ)參數(shù)時(shí)間類(lèi)參數(shù)：各種期限、起始及持續(xù)時(shí)間、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作的計(jì)算周期融資相關(guān)參數(shù)：開(kāi)發(fā)貸款利率、資本金或財(cái)務(wù)杠桿比例、預(yù)售收入用于后期建設(shè)投資的比例收益相關(guān)參數(shù)：出租率或空置率、運(yùn)營(yíng)費(fèi)占毛租金收入比評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類(lèi)[09/12]：基準(zhǔn)收益率、目標(biāo)成本利潤(rùn)率、目標(biāo)投資利潤(rùn)率、目標(biāo)投資回報(bào)率107、土地費(fèi)用估算（1）集體土地征收費(fèi)用：土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)、新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金、被征土地農(nóng)民社會(huì)保障費(fèi)用、征地管理費(fèi)、耕地占用稅、耕地開(kāi)墾費(fèi)（2）城市國(guó)有土地房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用：被征房屋價(jià)值補(bǔ)償、征收造成的搬遷及臨時(shí)安置費(fèi)、征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失、征收管理費(fèi)和服務(wù)費(fèi)（3）熟地的土地出讓價(jià)款構(gòu)成：土地使用權(quán)出讓金+土地開(kāi)發(fā)成本+土地增值收益或溢價(jià)（前兩項(xiàng)為底價(jià)（4）毛地的土地出讓價(jià)款構(gòu)成：土地使用權(quán)出讓金+城市建設(shè)配套費(fèi)（5）開(kāi)發(fā)商獲得毛地后，自行支付房屋征收補(bǔ)償費(fèi)與土地開(kāi)發(fā)成本[重點(diǎn)難點(diǎn)]政府在出讓經(jīng)營(yíng)性用地的國(guó)有土地使用權(quán)時(shí)，往往還附加一些受讓條件，如配建一定比例的公共住房或其他配套用房或設(shè)施。這部分成本雖然可記入后續(xù)的房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)，但實(shí)際上屬于土地費(fèi)用108、土地費(fèi)用中，除了包括直接土地費(fèi)用，還應(yīng)包括土地購(gòu)置過(guò)程中所支付的稅金和相關(guān)費(fèi)用。如3%的契稅，土地競(jìng)投方案分析研究費(fèi)用、競(jìng)投保證金利息、手續(xù)費(fèi)等。109、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)①前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)：為建安工程費(fèi)的3%②可研：項(xiàng)目總投資的1%～3%③水文地質(zhì)勘測(cè)：設(shè)計(jì)概算的0.5%④“三通一平”等土地開(kāi)發(fā)工程費(fèi)支出：可按實(shí)際工作量參照計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算110、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)[06/11/13]：建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)①建筑安裝工程費(fèi)[14]：建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用、安裝工程費(fèi)用②基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)[07/09]：建筑物2m以外和項(xiàng)目紅線范圍[08]內(nèi)各種管線、道路工程建設(shè)費(fèi)用，一般按照實(shí)際工程量估算。③公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)：居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套的各種非盈利性公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，一般按照規(guī)劃指標(biāo)和實(shí)際工程量估算111、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)估算名稱(chēng)內(nèi)涵案例單元估算法[07/09/13]基本建設(shè)單元的綜合投資×單元數(shù)如以每間客房的綜合投資×客房數(shù)單位指標(biāo)估算法[12]單位工程量投資×工程量如土建、安裝每平方米造價(jià)×工程量工程量近似匡算法匡算工程量，配上預(yù)算定額單價(jià)和取費(fèi)進(jìn)行概預(yù)算概算指標(biāo)法綜合單價(jià)×建筑面積每平方米造價(jià)×建筑面積112、其它費(fèi)用[12]：臨時(shí)用地費(fèi)、臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、工程造價(jià)咨詢(xún)費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)113、開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)114、管理費(fèi)用：指開(kāi)發(fā)商為組織和管理開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各種費(fèi)用，一般按項(xiàng)目總投資的3%～5%估算；如果開(kāi)發(fā)商同時(shí)開(kāi)發(fā)若干個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，管理費(fèi)用應(yīng)在各個(gè)項(xiàng)目間合理分?jǐn)偂?15、銷(xiāo)售費(fèi)用構(gòu)成：銷(xiāo)售前期費(fèi)（樣板房、售樓處）、銷(xiāo)售推廣費(fèi)（廣告、宣傳）、交易手續(xù)費(fèi)、銷(xiāo)售代理（傭金）[06]、其他費(fèi)用項(xiàng)目：①銷(xiāo)售人員工資、資金、福利費(fèi)②差旅費(fèi)、銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗費(fèi)③廣告宣傳費(fèi)、代理費(fèi)、銷(xiāo)售服務(wù)費(fèi)、銷(xiāo)售許可證申領(lǐng)費(fèi)116、財(cái)務(wù)費(fèi)用包括[07]：利息、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、融資代理費(fèi)、承諾費(fèi)、外匯匯兌凈損失、其它財(cái)務(wù)費(fèi)用、利息以外的其他融資費(fèi)用，一般占利息的10%左右。117、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以前幾項(xiàng)費(fèi)用之和的3%－7%估算。[重點(diǎn)難點(diǎn)]銷(xiāo)售費(fèi)用屬于投資估算（成本），而銷(xiāo)售稅費(fèi)不屬于土地的稅費(fèi)列入土地費(fèi)用，銷(xiāo)售的稅費(fèi)單獨(dú)列銷(xiāo)售稅金及附加，只有開(kāi)發(fā)期間的稅費(fèi)才計(jì)入投資估算（成本）118、資金使用計(jì)劃[12]：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)可能的建設(shè)進(jìn)度和將會(huì)發(fā)生的實(shí)際付款時(shí)間和金額，編制資金使用計(jì)劃表資金使用順序[08]：資本金、預(yù)租售收入[09]、借貸資金119、收入估算：租售方案、租售價(jià)格、收租收入、付款方式120、資金籌措：使用計(jì)劃和銷(xiāo)售收入為基礎(chǔ)，確定資金來(lái)源及數(shù)量，資金來(lái)源有資本金、預(yù)租售收入、借貸資金121、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表的編制基本報(bào)表[07/14]（可直接計(jì)算出指標(biāo)）輔助報(bào)表[09]（存儲(chǔ)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)）■現(xiàn)金流量表（項(xiàng)目[07]、資本金[09]、投資者各方）財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表（資金來(lái)源與運(yùn)用表）

■利潤(rùn)表（損益表）

■資產(chǎn)負(fù)債表■項(xiàng)目總投資估算表

■開(kāi)發(fā)建設(shè)投資估算表

■經(jīng)營(yíng)成本估算表

■土地費(fèi)用估算表

■前期工程費(fèi)估算表

■基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表

■建筑安裝工程費(fèi)估算表

■公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表122、現(xiàn)金流量表內(nèi)涵：財(cái)務(wù)盈利能力分析評(píng)價(jià)指標(biāo)（內(nèi)部收益率、投資回收期）[06/07]類(lèi)型：項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量[12/13]（全部投資盈利能力）、資本金現(xiàn)金流量表（資本金盈利能力）和投資者各方現(xiàn)金流量表全部投資現(xiàn)金流量表與自有資金現(xiàn)金流量表的區(qū)別區(qū)別項(xiàng)目全部投資現(xiàn)金流量表自有資金現(xiàn)金流量表流入項(xiàng)目相同，一般有銷(xiāo)售收入、出租收入、轉(zhuǎn)售收入流出項(xiàng)目全部資金流出，無(wú)貸款還本付息[13]僅有自有資金，有貸款還本付息123、財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表[07/14]：反應(yīng)項(xiàng)目資金盈余或短缺，制定借款及還款計(jì)劃124、利潤(rùn)表（損益表）：計(jì)算利潤(rùn)和所得稅及各項(xiàng)利潤(rùn)指標(biāo)年度虧損處理：①可用下一年度所得稅稅前利潤(rùn)彌補(bǔ)②下一年度稅前利潤(rùn)不足彌補(bǔ)，可在五年延續(xù)彌補(bǔ)③5年內(nèi)不足彌補(bǔ)，用稅后利潤(rùn)彌補(bǔ)。稅后利潤(rùn)分配順序【13】：彌補(bǔ)企業(yè)以前年度虧損、提取法定盈余公積金及公益金、投資者分配利潤(rùn)125、資產(chǎn)負(fù)債表[06]：財(cái)務(wù)狀況，清償能力指標(biāo)，非必須126、輔助報(bào)表：項(xiàng)目總投資估算表、開(kāi)發(fā)建設(shè)投資估算表、經(jīng)營(yíng)成本估算表、土地費(fèi)用估算表、前期工程費(fèi)估算表、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表、建筑安裝工程費(fèi)估算表、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表[辨析]財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表是基本報(bào)表，而投資計(jì)劃與資金籌措表是輔助報(bào)表（要求資金流必須平衡）。127、可研報(bào)告的基本構(gòu)成：封面、摘要[14]、目錄、正文、附表、附圖128、房地產(chǎn)資本市場(chǎng)的組成部分：私權(quán)、私債、公權(quán)、公債[辨析]私人市場(chǎng)融資與公開(kāi)市場(chǎng)融資的區(qū)別主要在于資本投資是否可以公開(kāi)交易129、房地產(chǎn)權(quán)益融資的特點(diǎn)[10/11/12/13]：①所有者權(quán)益非債務(wù)②房地產(chǎn)權(quán)益資本主要在私人市場(chǎng)融通，隨著證券化公開(kāi)資本市場(chǎng)融資的比例正在逐漸提高③房地產(chǎn)權(quán)益資本主要來(lái)源于機(jī)構(gòu)投資者④美國(guó)，機(jī)構(gòu)投資者主要是退休基金、房地產(chǎn)投資信托基金、人壽保險(xiǎn)公司和外國(guó)投資者⑤由于權(quán)益投資風(fēng)險(xiǎn)較高，商業(yè)銀行和儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)等存款性金融機(jī)構(gòu)極少或根本不參與權(quán)益融資130、不同類(lèi)型房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益融通方式比較企業(yè)類(lèi)型主要權(quán)益融資方式特點(diǎn)有限責(zé)任合伙企業(yè)

有限責(zé)任公司通過(guò)在私人市場(chǎng)上向私人投資者、機(jī)構(gòu)投資者出售有限責(zé)任權(quán)益份額融通資金流動(dòng)性較差，出售量有限，融資能力也有限股份有限公司

房地產(chǎn)投資信托基金通過(guò)在公開(kāi)市場(chǎng)上發(fā)行股票融通權(quán)益資本流動(dòng)性較好，融資能力較強(qiáng)131、私募股權(quán)投資（1）概念：是對(duì)非上市公司進(jìn)行的股權(quán)投資（2）種類(lèi)：發(fā)展融資、夾層融資、基本建設(shè)權(quán)益基金、管理層收購(gòu)或杠桿收購(gòu)、重組和合伙制投資基金（3）私募股權(quán)投資的特點(diǎn)：①資金募集和使用絕少涉及公開(kāi)市場(chǎng)操作，無(wú)需披露交易細(xì)節(jié)②多采取權(quán)益型投資方式，絕少涉及債權(quán)投資③一般投資于私有公司即非上市公司④比較偏向于已形成一定規(guī)模和穩(wěn)定現(xiàn)金流的成形企業(yè)，有較高的投資回報(bào)⑤資金來(lái)源廣⑥流動(dòng)性差⑦期限較長(zhǎng)（3～5年）⑧多采取有限合伙制（避免雙重征稅）⑨投資退出渠道多樣化（4）私募股權(quán)投資的優(yōu)缺點(diǎn)：①融資成本高；②可解決企業(yè)資金鏈緊張132、房地產(chǎn)債務(wù)融資（1）概念（2）特點(diǎn)[14]：短期性、可逆性、負(fù)擔(dān)性、流通性（債券）（3）類(lèi)型：銀行信貸、商業(yè)信用、企業(yè)債券、租賃融資[09]（應(yīng)用模式主要是售后回租）133、銀行信貸是房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資的主要資金來(lái)源，即可以用在建或建成的房地產(chǎn)做抵押，也可以公開(kāi)發(fā)行企業(yè)債券進(jìn)行債務(wù)融資。對(duì)于有比較好的盈利前景的房地產(chǎn)項(xiàng)目，金融機(jī)構(gòu)在提供債務(wù)融資的同時(shí)，還提供部分權(quán)益融資或允許部分債務(wù)融資在一定條件下轉(zhuǎn)為權(quán)益融資。134、證券市場(chǎng)（1）分類(lèi)：①進(jìn)入市場(chǎng)順序（發(fā)行、交易）②持有價(jià)證券類(lèi)型（股、債、基、衍）（2）證券市場(chǎng)的構(gòu)成要素：參與者、交易工具、交易場(chǎng)所（3）功能：①籌資功能②定價(jià)功能③資本配置功能135、房地產(chǎn)企業(yè)公開(kāi)資本市場(chǎng)融資方式（1）房地產(chǎn)上市公司：房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)收入或者利潤(rùn)占整體比重超過(guò)50%的上市公司（2）房地產(chǎn)企業(yè)的股票市場(chǎng)融資：IPO、配發(fā)、增發(fā)、認(rèn)股權(quán)證[12]【配股與增發(fā)區(qū)別】增發(fā)融資限制條件少、融資規(guī)模大[13]，在一定程度上還可以有效解決控制權(quán)和業(yè)績(jī)指標(biāo)被稀釋的問(wèn)題，因而越來(lái)越多的地被房地產(chǎn)公司利用136、房地產(chǎn)企業(yè)公開(kāi)市場(chǎng)融資方式房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益融資房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資首次公開(kāi)發(fā)行、配發(fā)、增發(fā)、認(rèn)股權(quán)證公司債券、可轉(zhuǎn)換債券、分離交易的可轉(zhuǎn)換公司債券137、企業(yè)或資產(chǎn)估值模型：收益折現(xiàn)法、類(lèi)比法、凈資產(chǎn)折扣法138、兩個(gè)重要指標(biāo)[10]①市盈率（P/E）：股價(jià)/每股收益②市凈率（P/B）：股價(jià)/每股凈資產(chǎn)139、股票發(fā)行價(jià)