某城中村項(xiàng)目前期可行性研究報(bào)告

目錄TOC\o"1-3"\u第一章前言 31．1報(bào)告編制目的 31．2報(bào)告編制依據(jù) 31．3工程概況 4第二章工程開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析 62．1國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)回眸 62．2武漢經(jīng)濟(jì)開展概況 92．3武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況 122．3．1綜合概述 122．3．22003年房地產(chǎn)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 132．3．3房地產(chǎn)相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 172．42003年武房指數(shù)回憶 192．4．1商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)步上漲 192．4．2存量房?jī)r(jià)格漲幅較大 232．4．3房屋租賃市場(chǎng)波動(dòng)較小 242．52004上半年武漢房地產(chǎn)運(yùn)行情況 252．5．12004上半年房地產(chǎn)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 252．5．22004上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)述 272．6現(xiàn)階段房地產(chǎn)政策導(dǎo)向 312．6．1現(xiàn)階段政策主線 312．6．3房地產(chǎn)金融政策 322．6．4房產(chǎn)市場(chǎng)政策 332．6．5政策評(píng)析 342．7武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)開展趨勢(shì)分析 34第三章工程周邊物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析 363．1投資地塊的地理環(huán)境 36地塊周邊狀況 36地塊周邊配套現(xiàn)狀 363．2青山片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)淺析 363．2．1青山區(qū)域概況 363．2．2青山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 383．2．2區(qū)域產(chǎn)品特點(diǎn) 413．3區(qū)域總體環(huán)境特點(diǎn) 433．3．1總體環(huán)境分析 433．3．2未來(lái)規(guī)劃 433．3．3目前狀況 433．3．4存在問(wèn)題 443．4青山房地產(chǎn)開展優(yōu)勢(shì) 443．5未來(lái)的開展?jié)摿挖厔?shì) 47附:工程周邊主要物業(yè)分析 47第四章、工程周邊區(qū)域消費(fèi)者調(diào)查分析 514．1選取樣本的根本情況 514．2經(jīng)濟(jì)能力與購(gòu)置力需求 544．3影響被訪者購(gòu)房的因素 574．4被訪者對(duì)住宅的購(gòu)置偏好 594．5被訪者對(duì)小區(qū)規(guī)劃配套的建議 61第五章工程開發(fā)經(jīng)營(yíng)SWOT分析 64第六章工程定位 656.1目標(biāo)市場(chǎng)定位 656.2目標(biāo)消費(fèi)群定位 656.3產(chǎn)品定位 65第七章工程規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)建議 677.1.工程總體規(guī)劃建議 677.2住宅建筑設(shè)計(jì)建議 70.1總體規(guī)劃布局構(gòu)思 70.2工程建筑風(fēng)格建議 70.3道路系統(tǒng)布局建議 71.4景觀設(shè)計(jì)建議 71小區(qū)配套設(shè)施建議 727.3.1.商業(yè)配套建議 727.3.2交通配套建議 737.3.3體育娛樂(lè)設(shè)施建議 737.3.4醫(yī)療衛(wèi)生配套建議 737.3.5教育文化配套建議 747.3.6戶車比建議 747.3.7戶型配比建議 747.3.8安防智能系統(tǒng)建議 75第八章工程開發(fā)經(jīng)營(yíng)策略及投資估算 77工程開發(fā)經(jīng)營(yíng)策略 77工程投資估算 78工程實(shí)施進(jìn)度安排 79第九章工程效益及風(fēng)險(xiǎn)分析 81經(jīng)濟(jì)效益分析 81工程經(jīng)營(yíng)策略 81本錢、費(fèi)用和各項(xiàng)稅收 81投資利潤(rùn) 82環(huán)境效益分析 82社會(huì)效益分析 829.4風(fēng)險(xiǎn)性分析 83第十章結(jié)論與建議 86工程結(jié)論 86工程建議 87

第一章前言

受武漢恒鑫房地產(chǎn)開發(fā)的委托，本公司對(duì)委托方在武漢市武豐村進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的投資意圖進(jìn)行可行性研究。

可行性研究的工作從10月15日開始展開，至11月30日結(jié)束?？尚行匝芯康馁Y料來(lái)源有：公開的政府報(bào)告和統(tǒng)計(jì)資料、對(duì)政府官員、房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、普通市民的訪談、相關(guān)產(chǎn)品的工程資料、具有代表性的開發(fā)商的調(diào)研資料等。本公司通過(guò)對(duì)以上資料的匯總和分析，本著實(shí)事求是，對(duì)委托方負(fù)責(zé)的原那么，編制出本可行性研究報(bào)告。1．1報(bào)告編制目的〔1〕在對(duì)工程開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的根底上，結(jié)合工程所處的區(qū)位環(huán)境，對(duì)該地塊的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)估?！?〕對(duì)工程的可行性與開發(fā)經(jīng)營(yíng)籌劃提出初步意見，并對(duì)工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)提出相應(yīng)的建議。〔3〕結(jié)合公司的狀況和工程的特點(diǎn)，探索工程開發(fā)經(jīng)營(yíng)的可行方式?！?〕對(duì)工程進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析?！?〕對(duì)工程決策及其實(shí)施的優(yōu)化提出建議。1．2報(bào)告編制依據(jù)〔1〕?城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?〔2〕?武漢市規(guī)劃管理?xiàng)l例?及?技術(shù)規(guī)定?〔3〕?城市居住區(qū)公共效勞設(shè)施設(shè)置規(guī)定?〔4〕?住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?〔5〕?住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?〔6〕?建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)?〔7〕?城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?〔8〕?高層民用建筑設(shè)計(jì)防火標(biāo)準(zhǔn)?〔9〕現(xiàn)場(chǎng)勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料1．3工程概況〔1〕地塊位置本地塊隸屬于武漢市洪山區(qū)和平鄉(xiāng)武豐村，東至政府規(guī)劃工業(yè)大道中北路延伸段，南臨武青四干道及規(guī)劃中的武青公園，西至園林路延伸段，臨和平鄉(xiāng)鐵機(jī)村及美地家園小區(qū)，北至白洋路，緊鄰金鶴園小區(qū)、綠景苑小區(qū)?！?〕建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)工程名稱：五豐新村土地面積：800004平米〔1200畝〕容積率：1.8〔鑒于目前青山樓盤還主要以多層為主，在考慮各種綜合因素的情況下，本工程把容積率把握在較小的數(shù)值〕建筑面積：平米開發(fā)周期：84個(gè)月土地價(jià)格：500元/平米〔由于本工程為城中村工程，考慮到需還建及其他特殊因素，暫定價(jià)格為500〕〔3〕周圍環(huán)境與設(shè)施本工程位于武昌與青山結(jié)合部。東臨十里鋼城，西連長(zhǎng)江二橋，南接?xùn)|湖風(fēng)景區(qū)，北靠鋼花新村，武青三干道，北洋大道，建一大道，園林大道，四通八達(dá)的公路直通武豐村，武鋼交運(yùn)站設(shè)在武豐村內(nèi)，交通十分便利?！?〕工程投入資金及效益情況工程總投資：220000萬(wàn)元自有資金投入：42500萬(wàn)元住宅銷售價(jià)格：2800元/平米起工程銷售收入：391716萬(wàn)元工程稅后利潤(rùn)總額：760001萬(wàn)元〔5〕工程開發(fā)優(yōu)勢(shì)所在政策優(yōu)勢(shì)——政績(jī)工程，有強(qiáng)有力的政策扶持市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)——武漢房地產(chǎn)處于歷史上升期本錢優(yōu)勢(shì)——土地本錢由股本表達(dá)，無(wú)需支付高額土地出讓金，并享有巨額土地增值收益規(guī)劃優(yōu)勢(shì)——武漢市政規(guī)劃新一輪經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)區(qū)域，市政配套優(yōu)良工程優(yōu)勢(shì)——地塊屬性優(yōu)良，周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行良好，供需平衡并同步增長(zhǎng)運(yùn)作優(yōu)勢(shì)——國(guó)內(nèi)城中村課題及房地產(chǎn)開發(fā)籌劃頂級(jí)人才主導(dǎo)本工程運(yùn)作社會(huì)效益——解決武漢城市開展痼疾，促進(jìn)武漢城市化開展進(jìn)程關(guān)系運(yùn)作——與政府相關(guān)職能部門的良好關(guān)系根底，保證工程的順利實(shí)施

第二章工程開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析2．1國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)回眸最近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)增長(zhǎng)。本輪房地產(chǎn)周期從1998年4月啟動(dòng)后，于1999年10月回調(diào)到100.88，之后逐步上升，在2000年12月到達(dá)該年最頂峰104.06。2001年以來(lái)，國(guó)房景氣指數(shù)開始高位震蕩，8月份開始，持續(xù)4個(gè)月回落。2002年，該指數(shù)呈現(xiàn)上行形態(tài)。2003年上半年，國(guó)房景氣指數(shù)再次在107左右的高位徘徊；2003年8月份，央行121號(hào)文件對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用開始顯現(xiàn)，當(dāng)月“國(guó)房景氣指數(shù)〞為106.89，比7月份下降0.38點(diǎn)，在連續(xù)2個(gè)月攀升之后出現(xiàn)小幅回落，9月份數(shù)據(jù)目前沒(méi)有，但考慮到國(guó)務(wù)院18號(hào)文件對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中支柱性地位的肯定來(lái)看，2003年第四季度應(yīng)有上升趨勢(shì)。整體看來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)近幾年保持了持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。無(wú)論是商品房的銷售面積還是商品房的銷售金額均有穩(wěn)步提升。圖一全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)綜合指數(shù)房地產(chǎn)行業(yè)這幾年之所以持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)，主要是如下原因所致：〔1〕城市化進(jìn)程產(chǎn)生了對(duì)商品房的大量需求。中國(guó)特有的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)直接導(dǎo)致了其城市化水平明顯低于世界平均水平。根據(jù)第五次全國(guó)人口普查，我國(guó)城市化率為36％，比同期世界平均水平46％低10個(gè)百分點(diǎn)。1970年至1980年我國(guó)城市人口年平均增長(zhǎng)率為3.0％，1980年至1995年城市人口平均年增長(zhǎng)率為4.2％，遠(yuǎn)高于全國(guó)人口平均每年0.96％的增長(zhǎng)水平。改革開放以來(lái)，我國(guó)城市化進(jìn)程不斷加速，隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速開展，城市化的速度還會(huì)加快。未來(lái)十年，保守預(yù)測(cè)中國(guó)城市人口年均增長(zhǎng)率會(huì)在3.5％以上，這導(dǎo)致了人們對(duì)商品房的巨大需求?！?〕不斷增加的居民收入，使得人們對(duì)商品房的巨大需要轉(zhuǎn)變成為有效需求。要把人們的需要轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)的需求，最重要的一個(gè)條件是購(gòu)置力。近幾年，我國(guó)的GDP和居民可支配收入都呈現(xiàn)出穩(wěn)定增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，這為房地產(chǎn)業(yè)的開展打下了堅(jiān)實(shí)根底?！?〕住房體制改革：對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求均有影響住房體制的改革，對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生的影響，一是有支付能力但未能分到房子的居民可以直接購(gòu)房；第二，有支付能力并擁有公房的居民可以再次購(gòu)置新房；第三，公房上市，可用來(lái)出售和出租，這增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給；第四，放開房地產(chǎn)價(jià)格，更多開發(fā)商參加房地產(chǎn)開發(fā)行列，大大增加了商品房的供給；第五，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步放開，內(nèi)外銷房銷售并軌，使得一個(gè)城市的外來(lái)人口參加到買房行列。今后幾年，由于城市化進(jìn)程和居民收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，居民商品房消費(fèi)傾向會(huì)保持上揚(yáng)，而住房體制改革也會(huì)一步步深入。因此，長(zhǎng)期來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開展?jié)摿薮?。但同時(shí)也應(yīng)看到目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些問(wèn)題以及由此所引發(fā)的一些新的走向?！?〕產(chǎn)品結(jié)構(gòu)過(guò)偏，高檔樓房過(guò)剩，經(jīng)濟(jì)實(shí)用樓房供給缺乏2003年上半年，全國(guó)商品房空置面積同比又增長(zhǎng)了約10%，但人均住宅面積還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)。針對(duì)此情況，2003年6月6日，建設(shè)部、發(fā)改委和國(guó)土資源部聯(lián)合下發(fā)了?關(guān)于下達(dá)2003-2004年經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)投資方案的通知?。?通知?指出，2003年經(jīng)濟(jì)適用住房年內(nèi)施工面積20023萬(wàn)平方米，其中：續(xù)建面積6959萬(wàn)平方米，新開工面積13064萬(wàn)平方米；年度投資規(guī)模1578億元。2004年新開工面積12720萬(wàn)平方米，同時(shí)2003年在建工程未竣工面積自動(dòng)結(jié)轉(zhuǎn)為2004年續(xù)建面積規(guī)模；年度投資規(guī)模1663億元?！?〕住房二級(jí)市場(chǎng)開展不夠健全一個(gè)健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)必須兩條腿走路：一手房繁榮，二手房興旺。然而，從總體上看中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還是一條腿長(zhǎng)，一條腿短，多數(shù)城市的二手房交易量缺乏總量的三分之一，有的還不到20%?！?〕地區(qū)結(jié)構(gòu)不合理少數(shù)省市投資增幅過(guò)大，土地供給量、價(jià)格上漲過(guò)快，如北京、上海、廣東、重慶和遼寧等地房地產(chǎn)投資年增長(zhǎng)率超過(guò)30%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出銷售增幅?！?〕同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)劇烈房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，與其他商品市場(chǎng)之間的最大不同是市場(chǎng)的地區(qū)性很強(qiáng)，市場(chǎng)的供求關(guān)系、樓價(jià)變化等在不同城市、不同區(qū)域可能完全不同。但在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，跨區(qū)域的盲目學(xué)習(xí)現(xiàn)象很嚴(yán)重，由此導(dǎo)致的就是目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)劇烈，因此在今天的房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)，其開發(fā)戰(zhàn)略應(yīng)首先選擇產(chǎn)品的差異化，通過(guò)產(chǎn)品的功能差異、文化差異和效勞差異，充分顯示自己的特點(diǎn)，把目標(biāo)客戶吸引住。這段時(shí)間小戶型在不同城市的異常暢銷就很好的證明了這一點(diǎn)。2．2武漢經(jīng)濟(jì)開展概況武漢是湖北省省會(huì)，華中地區(qū)經(jīng)濟(jì)、科技和文化中心。位于江漢平原東部，長(zhǎng)江中游與漢水交匯處。市區(qū)由隔江鼎立的武昌、漢口、漢陽(yáng)三局部組成,在我國(guó)經(jīng)濟(jì)地理圈層中，武漢處于得天獨(dú)厚的優(yōu)越位置。〔1〕總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2003年武漢國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)加速，完成生產(chǎn)總值1662.40億元。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值94.20億元，增長(zhǎng)4.3%；第二產(chǎn)業(yè)增加值741.80億元，增長(zhǎng)12.8%；第三產(chǎn)業(yè)增加值826.40億元，增長(zhǎng)12.5%?！?〕經(jīng)濟(jì)概況產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：2003年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步升級(jí)，經(jīng)濟(jì)整體素質(zhì)明顯提升。第一產(chǎn)業(yè)完成增加值95.13億元，增長(zhǎng)4.3%；第二產(chǎn)業(yè)完成增加值741.8億元，增長(zhǎng)12.8%。比上年加快0.6個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)完成增加值825.47億元，增長(zhǎng)12.5%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由1998年的7.6：44.9：47.5調(diào)整為5.7：44.6：49.7。投資結(jié)構(gòu)：2003年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成645.06億元，比上年增長(zhǎng)13.1%。比上年提高0.9個(gè)百分點(diǎn)，增幅為1997年以來(lái)最好水平。其中：非國(guó)有經(jīng)濟(jì)投資占全部投資的比重到達(dá)54.1%，比上年提高2.4個(gè)百分點(diǎn)。在全社會(huì)固定資產(chǎn)投資中，根本建設(shè)投資248.28億元，增長(zhǎng)26.7%；更新改造投資147.72億元，增長(zhǎng)15.3%；房地產(chǎn)開發(fā)投資169.55億元，增長(zhǎng)28%；其他投資79.51億元。投資產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：2003年。物價(jià)水平：2003年市場(chǎng)價(jià)格總水平止跌上升。武漢市居民消費(fèi)價(jià)格總水平比上年上漲2.3%。其中，居住上漲6.0%，食品上漲4.8%，娛樂(lè)教育文化用品及效勞上漲2.5%，衣著上漲1.1%，煙酒及用品上漲0.5%，醫(yī)療保健和個(gè)人用品價(jià)格下降2.2%，交通和通訊下降3.6%，家庭設(shè)備用品及維修效勞下降3.3%。商品零售價(jià)格上漲0.4%。工業(yè)品出廠價(jià)格上漲5.5%。原材料、燃料、動(dòng)力購(gòu)進(jìn)價(jià)格上漲6.5%。〔3〕人口狀況2001-2003年武漢人口根本狀況2001-2003年男女人口比例情況表年度男性人數(shù)所占比例女性人數(shù)所占比例2001390237851.47%367988148.53%2002396223551.49%371872348.41%20034029900%378200048.4%據(jù)2000年11月第五次全國(guó)人口普查統(tǒng)計(jì)，全市共有家庭戶228.81萬(wàn)戶，家庭戶人口為721.19萬(wàn)人，占當(dāng)時(shí)全市總?cè)丝诘?9.64%。平均家庭戶人口為3.12人，比1990的3.77人減少了0.65人，2001年為3.08人/戶、2002年為3.04人/戶、2003年為3.01人/戶?！?〕居民收入水平武漢市十年來(lái)人均可支配收入情況表年份19801985199019952000200120022003可支配收入5367781556445467617305782085242003年，武漢市職工平均工資11719元，比上年增長(zhǎng)16.7%；城區(qū)居民人均可支配收入8524.52元，增長(zhǎng)9%；農(nóng)村居民人均純收入3497.2元，增長(zhǎng)6.1%；居民人均可支配收入歷年呈上升趨勢(shì)；居民居住條件進(jìn)一步改善，2003年，武漢市居民人均住房建筑面積23.93平方米，比上年末提高1.77平方米；農(nóng)民居民人均居住面積35.81平方米，提高1.89平方米。注：以上數(shù)據(jù)摘自?2003年武漢市統(tǒng)計(jì)年鑒?、?2003年武漢統(tǒng)計(jì)公報(bào)?2．3武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況2．3．1綜合概述武漢擁有近千萬(wàn)人口，作為老工業(yè)基地，也擁有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和較好的城市根底建設(shè)，但在全國(guó)15個(gè)副省級(jí)城市中，武漢的房?jī)r(jià)處于中下等，這與武漢全國(guó)第六的經(jīng)濟(jì)總量嚴(yán)重不相稱，且作為支撐中國(guó)中部經(jīng)濟(jì)開展核心城市，其在區(qū)域經(jīng)濟(jì)中所擔(dān)負(fù)的使命決定著武漢必將加快城市建設(shè)，繼續(xù)擴(kuò)大人口規(guī)模和經(jīng)濟(jì)規(guī)模。這也是為什么么近年來(lái)外地地產(chǎn)商大量殺入武漢的原因。據(jù)統(tǒng)計(jì)，武漢市目前外來(lái)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)到達(dá)110余家，其中既有萬(wàn)科、金地、復(fù)地、大華等國(guó)內(nèi)有實(shí)力品牌的開發(fā)商，也包括九龍倉(cāng)、和記黃埔、華潤(rùn)集團(tuán)等港資、外資企業(yè)，這些外來(lái)開發(fā)企業(yè)的到來(lái)，一方面促進(jìn)了武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步走向成熟，另一方面也使得住宅產(chǎn)品品質(zhì)不斷提升?？傮w而言，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)保持快速、平穩(wěn)、持續(xù)增長(zhǎng)的開展勢(shì)頭。2．3．22003年房地產(chǎn)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)開發(fā)投資再創(chuàng)新高:2003年房地產(chǎn)總投資169.5億元，同比增長(zhǎng)27.92%，其中住宅投資124.83億元，同比增長(zhǎng)25.6%,占總投資的73.65%；經(jīng)濟(jì)房開發(fā)投資億元，占住宅投資的l1.56%；寫字樓投資億元，同比增長(zhǎng)4%；商鋪投資9.91億元，同比增長(zhǎng)7%。施工面積穩(wěn)步增長(zhǎng):2003年施工總面積1955.49萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)15.7%。其中:住宅萬(wàn)平方米；占總施工面積的82.87%，同比增長(zhǎng)16.8%；經(jīng)濟(jì)適用房萬(wàn)平方米，占住宅施工面積的8.89%；寫字樓萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)26.5%；商鋪施工面積138.34萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)5.1%。2003年施工面積中新開工面積為756.55萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)63%。其中:住宅新開工69.53萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)3.8%；經(jīng)濟(jì)適用住房新開工萬(wàn)平方米，占總新開工面積的1O.41%；商鋪新開工萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)29.2%?？⒐っ娣e略有上升:2003年房地產(chǎn)竣工總面積萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.8%。其中:住宅600.24萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)14.8%,占總竣工面積的87.9%；經(jīng)濟(jì)適用住房88.61萬(wàn)平方米，占住宅竣工面積的14.76%；商鋪56.19萬(wàn)平方米，占總竣工面積的8.23%；寫字樓20.11萬(wàn)平方米，占總竣工面積的2.95%。商品房消費(fèi)需求旺盛:2003年全市商品房銷售面積835.78萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7%，其中:住宅銷售面積約占80%,中低檔商品住宅約占住宅銷售面積的58%；總銷售額為13651億元，同比增長(zhǎng)15.15%。購(gòu)房自住約占99.2%,投資型購(gòu)房占0.8%；本地居民購(gòu)房約占90.5%,外地居民購(gòu)房占9.5%。存量房交易增長(zhǎng)較快:存量房成交70244套，面積為636.52萬(wàn)平方米，分別同比上漲26.29%、21.45%,交易額為55,61億元。存量住房成交30013套，同比增長(zhǎng)13.67%,成交面積251.14萬(wàn)平方米(不含房改出售公房),同比增長(zhǎng)13.22%。房屋租賃市場(chǎng)逐步攀升:房屋租賃21177戶，同比增長(zhǎng)27.63%；租賃面積130.35萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)10.45%；租賃金額億元，同比增長(zhǎng)2.24%。土地供給量增長(zhǎng)較快:2003年全市土地有形市場(chǎng)投入資金583億元，儲(chǔ)藏土地16954畝；供給房地產(chǎn)開發(fā)土地35宗，面積2618畝，同比增長(zhǎng)10.7%；交易實(shí)現(xiàn)金額41.04億元，同比增長(zhǎng)137%。人均居住面積逐步增加:截止2003年底，全市實(shí)有住房建筑面積萬(wàn)平方米(不含空置住房),同比增加418.31萬(wàn)平方米；人均建筑面積已達(dá)23.92平方米，比2002年增長(zhǎng)平方米。舊城改造及拆遷力度加大:全年舊城改造29片,8276畝，同比增長(zhǎng)292.7%。全年拆遷260萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)34.72%；拆遷戶數(shù)為24433戶，較上一年增加11413戶，拆遷購(gòu)置存量房占六成。2．3．3房地產(chǎn)相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)房地產(chǎn)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)比例協(xié)調(diào)：2003年，全市固定資產(chǎn)投資為645.1億元，同比增長(zhǎng)13.1%；地區(qū)生產(chǎn)總值為億元，同比增長(zhǎng)12.1%；市人均可支配收入為8524.5元，同比增長(zhǎng)9%。2003年，全市房地產(chǎn)總投資額為169.5億元，占全社會(huì)固定資產(chǎn)總投資的26.3%。住房公積金歸集逐年增加：截至2003年，全市住房公積金累計(jì)歸集4936億元，其中:2003年歸集億元，同比增長(zhǎng)31.74%；發(fā)放個(gè)人公積金住房貸款11.15億元，同比增長(zhǎng)36.14%。房地產(chǎn)商業(yè)開發(fā)貸款增長(zhǎng)較快：截至2003年，全市房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)貸款余額為億元，同比增加52.2億元。個(gè)人住房貸款保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)幅度：截至2003年，全市個(gè)人住房貸款余額為5億元，同比增長(zhǎng)66.52億元。2．42003年武房指數(shù)回憶2．4．1商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)步上漲(1)綜合物業(yè)指數(shù)。18號(hào)文件的出臺(tái)和商品房預(yù)售門檻的提高影響了樓市價(jià)格上漲，直到2003年10月l目的房交會(huì)后，樓市價(jià)格指數(shù)出現(xiàn)較強(qiáng)的攀升勢(shì)頭。全年綜合物業(yè)價(jià)格為3311.2元/平方米，指數(shù)為1點(diǎn)，各季度指數(shù)列表如下:季度住宅價(jià)格指數(shù)寫字樓價(jià)格指數(shù)綜合物業(yè)價(jià)格指擻2002年第四季度2003年第一季度1065.541129.912003年第二季度1080.502003年第三季度2003年第四季度1171.35(2)分類物業(yè)價(jià)格1、由于加大了舊城改造力度，城市中心土地供給量明顯多于上一年，中高檔商品房工程層出不窮，加之原有的工程，在占全市商品房開發(fā)總量中的比重逐漸加大，達(dá)65%,由此帶動(dòng)了全市商品房?jī)r(jià)格的上漲，市區(qū)中心地段的中檔商品房均價(jià)已達(dá)2800元/平方米，漲幅為3.7%。2、普通住宅全年各區(qū)均價(jià)入以下圖:均價(jià)最高的江漢區(qū)為元/平方米，其次是武昌區(qū)元/平方米，這兩個(gè)區(qū)域均屬于老城區(qū)，土地價(jià)格過(guò)高；價(jià)格最低的區(qū)域?yàn)榍嗌絽^(qū)元/平方米。全市住宅均價(jià)元/平方米，同比增長(zhǎng)7.25%；全年價(jià)格指數(shù)為1284.51點(diǎn)，同比增長(zhǎng)點(diǎn)，上漲7.25%。3、由于2003年市政府適度供給經(jīng)濟(jì)適用房，政府指導(dǎo)價(jià)格已達(dá)1812.83元/平方米，漲幅為6.64%.4、寫字樓銷售市場(chǎng)保持平穩(wěn)的開展趨勢(shì)。全年均價(jià)為4339.97元/平方米，漲幅為4.3%。指數(shù)為1082.85點(diǎn)，同比增長(zhǎng)4.27%。全年四個(gè)季度的寫字樓價(jià)格情況如下：季度寫字樓指數(shù)寫字樓均價(jià)〈元/平方米〉2002年第四季度2003年第一季度1065.542003年第二季度1080.502003年第三季度1089.654367.212003年第四季度4391.50(3)區(qū)域綜合指數(shù)。由于全市房地產(chǎn)市場(chǎng)在整頓中保持開展，各個(gè)區(qū)域的價(jià)格指數(shù)有漲有跌，但總體上呈現(xiàn)出平穩(wěn)上漲的趨勢(shì)。1、江岸區(qū):區(qū)域全年住宅平均價(jià)格為2530.37元/平方米，同比增長(zhǎng)3.25%；指數(shù)為點(diǎn)，全年上漲了點(diǎn)。各季度分別上漲5.81、26.98、30.89點(diǎn)。該區(qū)域?qū)儆陂_發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，全年推出了不少新樓盤，小戶型和節(jié)能住宅的出現(xiàn)促進(jìn)了該區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)的活潑。2、江漢區(qū):區(qū)域全年住宅平均價(jià)格為元/平方米，同比增長(zhǎng)2.58%；指數(shù)為1212.35點(diǎn)，全年上漲了30.51點(diǎn)。各季度分別為上漲15.75、、23.28。該區(qū)域以高中檔樓盤為主，品放、價(jià)位都引領(lǐng)武漢樓市，地段根本覆蓋城市中心區(qū)。3、硚口區(qū):區(qū)域全年住宅平均價(jià)格為2021.73元/平方米，同比增長(zhǎng)0.62%；指數(shù)為點(diǎn)，全年上漲了點(diǎn)。各季度上漲分別為-、-9.53、37.99點(diǎn)。本區(qū)域價(jià)格波動(dòng)較大，由于受非典影響，第二、三季度的市場(chǎng)以天順園為主的中低檔房，導(dǎo)致指數(shù)出現(xiàn)一定格度的下滑。目前，樓盤走向已開始由低端向中高檔樓盤靠近，區(qū)域熱點(diǎn)集中在漢正街版塊。4、漢陽(yáng)區(qū):區(qū)域全年住宅平均價(jià)格為元/平方來(lái)，同比增長(zhǎng)3.06%；指數(shù)為1165.60點(diǎn)，全年上漲了點(diǎn)。各季度上漲分別為736、13.91、39.56點(diǎn)。由于在市政建設(shè)及拆遷重建工程方面取得新的進(jìn)展，促使該區(qū)價(jià)格持續(xù)上升。5、武昌區(qū):區(qū)域全年住宅平均價(jià)格為元/平方米，同比增長(zhǎng)7.75%；指數(shù)為116.38點(diǎn)，全年上漲了83.94點(diǎn)。各季度分別上漲38.35、42.9、點(diǎn)。相對(duì)2002年同期整體價(jià)格雖有所下降，但銷售態(tài)勢(shì)良好。尤其是徐東及中北路區(qū)片區(qū)樓盤的小戶提銷售火爆,另解放橋片區(qū)新樓盤的涌現(xiàn)也對(duì)該區(qū)域整體樓市有一定影響份。6、洪山區(qū):區(qū)域全年住宅平均價(jià)格為元/平方米，同比增長(zhǎng)5.54%；指數(shù)為1407.52點(diǎn)，各季度分別上漲43.22、、65.26點(diǎn)。受樓盤盤整影響，該區(qū)價(jià)格指數(shù)增長(zhǎng)幅度不大，但身處光谷的地理優(yōu)勢(shì)，為該區(qū)域的房產(chǎn)均價(jià)和指數(shù)的上升提供了有利保撐。7、青山區(qū):區(qū)域全年住宅平均價(jià)格為1863.38元/平方米,同比增長(zhǎng)1.98%；指數(shù)為1547.53點(diǎn)，全年上濫了點(diǎn)。各季度分別上漲為、-2、84.32點(diǎn)。本區(qū)域在二、三季度各季度上漲呈較大放動(dòng)，主要是在新盤、舊盤的交替過(guò)程出現(xiàn)的，而整體開展態(tài)勢(shì)根本平穩(wěn),區(qū)域熱點(diǎn)主要集中在武青三干道周邊地區(qū)。8、東西湖區(qū):區(qū)域全年住宅平均價(jià)格為2028.59元/平方米，同比增長(zhǎng)%；指數(shù)為點(diǎn)，全年上漲了82.23點(diǎn)。各季度分別上漲5.16、、點(diǎn)。該區(qū)域在拆遷改造實(shí)施和建設(shè)用地逐步減少后，市場(chǎng)一直比較穩(wěn)定，目前處于消化以前土地的階段，因此價(jià)格指數(shù)隨著交通和市政配套逐步成熟商節(jié)節(jié)攀升。2．4．2存量房?jī)r(jià)格漲幅較大(1)價(jià)格及交易總量。2003年全市存最房年均價(jià)為元/平方米，同比上漲121.23元/平方米，漲幅為9.98%。住宅類年均價(jià)為1154.46元/平方米，交易68460套萬(wàn)平方米。商鋪類年均價(jià)為2709.19元/平方米，交易1155套,271萬(wàn)平方米。寫字樓類年均價(jià)為1540.28元/平方米，交易256套,29.32萬(wàn)平方米。(2)區(qū)域存房市場(chǎng)。1、成交價(jià)格因地理、交通、片區(qū)房地產(chǎn)開展水平以及存量房本身新舊程度的不同，各片區(qū)之間、各地段之間的存量房住宅價(jià)格均存在一定差異，但總體價(jià)格情況趨于穩(wěn)定，以交易案例評(píng)估數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，各區(qū)存量房住宅當(dāng)前均價(jià)如下表:2、成交量分布存量房供給區(qū)域主要集中在武漢市的老城區(qū)，從具體分布上看，主要是江岸區(qū)、江漢區(qū)、武昌區(qū)和硚口區(qū)各區(qū)域全年交易情況如下表:區(qū)域交易套數(shù)(套)交易面積(萬(wàn)平方米)交易金額〔億元〕江岸區(qū)7633江漢區(qū)5132硚口區(qū)636365.97.14漢陽(yáng)區(qū)537251.96武昌民813861.31洪山區(qū)5072青山區(qū)24840東西湖區(qū)15812武漢經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)524東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)335武漢市交易互換中心52542．4．3房屋租賃市場(chǎng)波動(dòng)較小2003年我市全年房屋租賃價(jià)格為385.2元/平方米，其中:住宅租賃4803戶，12.13萬(wàn)平方米，租賃價(jià)格為元/平方米；辦公用房租賃310戶萬(wàn)平方米，租賃價(jià)格為408元/平方米；商業(yè)用房租賃16064戶萬(wàn)平方米，租賃價(jià)格為元/平方米。2．52004上半年武漢房地產(chǎn)運(yùn)行情況在國(guó)家宏觀調(diào)控的大背景下，武漢市上半年房地產(chǎn)開發(fā)仍然保持良好的開展勢(shì)頭。全市房地產(chǎn)開發(fā)施工面積達(dá)萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)17.85%；全市房地產(chǎn)開發(fā)竣工面積萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)10.41%；全市銷售商品房萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)21.68%。各項(xiàng)指標(biāo)均有大幅增長(zhǎng)，銷售面積比竣工面積多出62余萬(wàn)平方米，市場(chǎng)需求仍然很強(qiáng)勁。2．5．12004上半年房地產(chǎn)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)〔1〕開發(fā)投資85億元上半年我市房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)完成投資85.09億元,同比增長(zhǎng)38.43%,完成全年目標(biāo)任務(wù)的43.19%;房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長(zhǎng)幅度比一季度下降了20.27個(gè)百分點(diǎn)。開發(fā)投資中住宅投資72.73億元,同比增長(zhǎng)47.89%。〔2〕開發(fā)面積1697萬(wàn)平方米上半年,全市房地產(chǎn)開發(fā)施工面積達(dá)1696.85萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)17.85%;其中住宅1446.23萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)20.14%。新開工面積424.89萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)30.94%;其中住宅新開工面積357.42萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)20.19%;全市房地產(chǎn)開發(fā)竣工面積244.46萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)10.41%;其中住宅221.04萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)14.78%;其中營(yíng)業(yè)用房竣工14.84萬(wàn)平方米,寫字樓竣工7.16萬(wàn)平方米,同比分別下降49.73%、51.49%?！?〕銷售55億元上半年全市銷售商品房306.87萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)21.68%;其中住宅銷售面積202.82萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)21.82%;營(yíng)業(yè)用房銷售10.57萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)38.71%;寫字樓銷售5.48萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)88.32%;出租面積88萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)18.93%;其中住宅占商品房銷售總面積的66.09%,營(yíng)業(yè)用房占3.44%,寫字樓占1.79%,出租占28.68%,全市上半年實(shí)現(xiàn)銷售額54.58億元,同比增長(zhǎng)26.47%。2004年上半年全市商品房的供求比例1:1.12(竣工面積×0.8/(銷售面積-出租面積),上半年我市消費(fèi)市場(chǎng)求略大于供,考慮季節(jié)因素,我市房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)供求根本平衡。從商品房預(yù)售情況看,我市上半年共預(yù)售商品房152.71萬(wàn)平方米,其中商品住宅150.59萬(wàn)平方米;預(yù)售協(xié)議金額39.16億元,其中住宅協(xié)議金額36.79億元。

〔4〕個(gè)貸余額244億元2004年1～6月,房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)貸款余額474.72億元,同比增長(zhǎng)53.91%,其中個(gè)人住房貸款余額244.06億元,同比增長(zhǎng)69.60%;新增房地產(chǎn)各項(xiàng)貸款為85.72億元,同比增長(zhǎng)18.35%,其中新增個(gè)人住房貸款(含公積金貸款)60億元,同比增長(zhǎng)106.83%。而在房地產(chǎn)開發(fā)貸款上,1～6月各商業(yè)銀行發(fā)放住房開發(fā)貸款比去年同期下降5.62%,國(guó)家控制貨幣信貸的調(diào)控政策發(fā)揮了一定的作用。2．5．22004上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)述〔1〕“舊城改造〞與“新區(qū)建設(shè)〞齊頭并進(jìn)在一輪居住郊區(qū)化居住浪潮后，武漢市房地產(chǎn)業(yè)的開展開始回歸中心城區(qū)，政府制定了“舊城改造、新區(qū)拓展、軸線推進(jìn)、協(xié)調(diào)開展〞的十六字方針。兩年來(lái)，武漢施工建造舊城區(qū)面積1.04萬(wàn)畝，累計(jì)拆遷面積453萬(wàn)平方米。2004年武漢方案舊城改造供地4000畝，占全市全年供地總方案的一半，此次舊城改造一改正去小局部拆遷的做法，做到成片改造，使主城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)更顯規(guī)模化，在城市配套得以充分利用的前提下，不斷促進(jìn)著產(chǎn)品舒適度的提升。而郊區(qū)建設(shè)方面，亦變過(guò)去的自發(fā)建設(shè)為統(tǒng)一建設(shè)，利用良好的自然環(huán)境資源，趨向生態(tài)化方向開展。方案建設(shè)的“武漢新區(qū)〞，總規(guī)劃面積368平方公里，現(xiàn)規(guī)劃人口100萬(wàn)，它將成為集工業(yè)、商業(yè)、居住、旅游文化為一體的現(xiàn)代新城。規(guī)?；呐f城改造和新城開發(fā)建設(shè)一方面呼喚大流量外來(lái)資金的介入，以確保城市規(guī)劃的整體性和合理性，另一方面亦為市場(chǎng)需求面奠定了堅(jiān)實(shí)的根底，在舊城改造上，政府貨幣還建在有些地塊已經(jīng)到達(dá)2500元/平方米的水平，假設(shè)80%的拆遷戶選擇購(gòu)置新房，按拆舊買新比例估算，近兩年拆遷地區(qū)產(chǎn)生的新增住宅需求有320萬(wàn)平方米；按３年到位計(jì)算，平均每年可以帶來(lái)100萬(wàn)平方米的新房購(gòu)置需求。

在新區(qū)開發(fā)上，由于東風(fēng)等大型企業(yè)的入駐，將會(huì)帶動(dòng)相關(guān)一系列產(chǎn)業(yè)的開展，從而吸引大量的外來(lái)人口進(jìn)入就業(yè)轉(zhuǎn)化成相當(dāng)可觀的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。從以上兩方面可以看出目前武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著良好的開展機(jī)遇，正處于千載難逢的起步騰飛階段，而對(duì)于外來(lái)投資者而言，亦是一個(gè)最好的進(jìn)入時(shí)機(jī)?！?〕土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作模式日臻完善2000年7月17日，武漢市政府出臺(tái)了建立土地儲(chǔ)藏制度的通知，昭示著武漢市正式確產(chǎn)了土地的市場(chǎng)屬性。隨后，又通過(guò)11項(xiàng)政府令和政府文件，初步構(gòu)筑了武漢市土地資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)政策制度平臺(tái)?，F(xiàn)在武漢市已經(jīng)構(gòu)建了以“政府引導(dǎo)+市場(chǎng)運(yùn)作〞為主要體系的土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作模式，并形成制度，土地市場(chǎng)已按國(guó)際慣例進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作。武漢土地制度從當(dāng)初的探索嘗試到如今的初步完善標(biāo)準(zhǔn)，使得今年在國(guó)家公布的71號(hào)令，對(duì)武漢市場(chǎng)其實(shí)并未造成大的沖擊。這充分顯示了武漢土地市場(chǎng)的良好運(yùn)營(yíng)環(huán)境，而且從成交情況來(lái)看，無(wú)論是交易宗數(shù)、成交總額、成交面積還是樓面地價(jià)，每年幾乎都成倍增長(zhǎng)，在形成市產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，活潑市場(chǎng)的同時(shí)，也吸引了市內(nèi)外眾多開發(fā)企業(yè)參與投資開發(fā)。隨著武漢市土地儲(chǔ)藏制度運(yùn)作模式的日臻完善，整個(gè)房地產(chǎn)投資環(huán)境將更加穩(wěn)定、公平、平安?！?〕房?jī)r(jià)、產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)趨向合理進(jìn)入2004年，武漢市房?jī)r(jià)一路上漲，平均漲幅同比去年到達(dá)了20%左右。究其原因，建安本錢、土地本錢的上漲，產(chǎn)品品質(zhì)的提升，央行金融政策帶來(lái)的財(cái)務(wù)本錢上升是主要影響因素，多年購(gòu)置力集蓄的釋放更促進(jìn)了房?jī)r(jià)的上升。目前武漢市商品房?jī)r(jià)位從“金字塔〞形，逐步轉(zhuǎn)為“紡錘〞形，2500元/平方米到3000元/平方米最為集中，產(chǎn)品供給也多以中檔住宅為主，市場(chǎng)購(gòu)房95%以自住為主，投資性購(gòu)房所占比例極小。因此可見，目前武漢整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)狀況并無(wú)過(guò)多的人為炒作因素，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和市場(chǎng)需求仍屬于較為理性的情況?！?〕開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域由郊區(qū)向城內(nèi)轉(zhuǎn)移以下區(qū)域成為武漢樓市新的熱點(diǎn)地區(qū)武昌：光谷、徐東、南湖、沙湖漢陽(yáng)：建港“錦繡長(zhǎng)江〞片、漢水沿線、歸元寺周邊區(qū)域、四新片、月湖、王家灣新區(qū)漢口：解放公園片、西北湖片、江漢老城區(qū)舊城改造〔5〕房地產(chǎn)開發(fā)步入大盤時(shí)代

上半年,我市施工工程中,單個(gè)工程施工面積超過(guò)10萬(wàn)平方米的樓盤45個(gè),施工面積合計(jì)占全市的35.29%;單個(gè)工程施工面積超過(guò)5萬(wàn)平方米的樓盤136個(gè),施工面積合計(jì)占全市的69.02%。市開發(fā)辦負(fù)責(zé)人介紹,隨著我市房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)形勢(shì)的持續(xù)向好,大盤工程不斷涌現(xiàn)。我市房地產(chǎn)開發(fā)步入大盤時(shí)代。

據(jù)介紹,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資能力有所增強(qiáng)。上半年,全市房地產(chǎn)開發(fā)投資過(guò)億元的企業(yè)21家,年投資超過(guò)5000萬(wàn)的企業(yè)63家,同比增長(zhǎng)近35%左右。這些都說(shuō)明,在房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)日趨標(biāo)準(zhǔn)、競(jìng)爭(zhēng)日趨劇烈和市場(chǎng)需求拉動(dòng)的情況下,我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)努力克服國(guó)家宏觀調(diào)控帶來(lái)的影響,經(jīng)營(yíng)狀況明顯好轉(zhuǎn),整體實(shí)力明顯增強(qiáng),競(jìng)爭(zhēng)能力明顯提高。我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“塊頭〞在迅速壯大?！?〕商品房空置率逐年下降我市商品房空置呈逐年下降趨勢(shì)。截至上半年,我市共空置一年以上的商品房為141.9萬(wàn)平方米,空置率約為9%。其中商品住宅60.18萬(wàn)平方米,營(yíng)業(yè)用房44.45萬(wàn)平方米,寫字樓37.27萬(wàn)平方米。開發(fā)辦介紹,目前我市空置房大局部為2000年以前建成的商品房,其中大多數(shù)屬于尾盤房。定價(jià)過(guò)高或戶型結(jié)構(gòu)不合理,成為商品住宅空置的主要原因。據(jù)介紹,這局部空置房絕大多數(shù)為大戶型,由于總價(jià)較高,住宅性能價(jià)格比不合理,使得中低收入者難以承受。另外,房屋功能、朝向,周邊環(huán)境、物業(yè)管理、公共配套設(shè)施等方面的問(wèn)題,也成為局部空置房銷售的難題。營(yíng)業(yè)用房空置的原因主要是布局不合理。中心城區(qū)過(guò)密,而新區(qū)卻較少。且這幾年商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)劇烈,一些中小企業(yè)難以維持,加之我市占道經(jīng)營(yíng)未根本解決等,也抑制了市場(chǎng)的消費(fèi)需求,使?fàn)I業(yè)用房空置量逐年加大。另?yè)?jù)了解,由于我市寫字樓本身供大于求,且局部老城區(qū)寫字樓缺少停車位,以及商務(wù)活動(dòng)相關(guān)配套設(shè)施,物業(yè)管理不到位等原因,導(dǎo)致我市寫字樓空置有逐年增加的趨勢(shì)。〔7〕我市中低價(jià)商品住宅比例偏低

據(jù)了解,我市上半年住宅銷售面積202.82萬(wàn)平方米,高價(jià)房占比增加,而中低價(jià)位房屋比例下降,商品住宅正在朝高價(jià)位開展。從住宅銷售的成交價(jià)格結(jié)構(gòu)看,均價(jià)在1800元/平方米以下的商品住宅占整個(gè)住宅銷售面積的27.04%,僅比2003年底提高了0.4個(gè)百分點(diǎn),而且分布在郊區(qū);均價(jià)在1800～3000元/平方米之間的商品住宅占整個(gè)住宅銷售面積的56.87%,比2003年底下降了4.87個(gè)百分點(diǎn);均價(jià)在3000元/平方米以上的商品住宅占整個(gè)住宅銷售面積的16.09%,比2003年底提高了4.83個(gè)百分點(diǎn)。

市開發(fā)辦認(rèn)為,商品住宅價(jià)格的重心在逐步上移,我市住房供給結(jié)構(gòu)仍需進(jìn)一步完善。當(dāng)前,我市商品房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)中的中小戶型比例偏低,總價(jià)在25萬(wàn)以內(nèi)的商品房比例偏低,難以滿足當(dāng)前因舊城改造而產(chǎn)生的大量安置型需求。同時(shí),市區(qū)內(nèi)已有的小戶型工程也僅僅是以降低單戶面積來(lái)?yè)Q取總價(jià)的降低,并不真正滿足居民的居住要求。而如何解決拆遷居民和廣闊中低收入者的住房需求成為迫切需要解決的問(wèn)題。

2．6現(xiàn)階段房地產(chǎn)政策導(dǎo)向2004年已經(jīng)被房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)稱為“政策年〞，在短短的上半年時(shí)間，大大小小的房地產(chǎn)政策層出不窮，各方面對(duì)房地產(chǎn)業(yè)都投注了不同程度的關(guān)注。土地市場(chǎng)、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)、動(dòng)拆遷、經(jīng)濟(jì)適用房等具體的房產(chǎn)政策無(wú)一不是與百姓的生活息息相關(guān)的。2．6．1現(xiàn)階段政策主線2004年伊始、房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資繼續(xù)高速增長(zhǎng)，中央及各級(jí)地方政府為了保障房地產(chǎn)健康開展，抑制飛漲的房?jī)r(jià)，紛紛采取措施給房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，2004年上半年的房地產(chǎn)政策都是圍繞“房地產(chǎn)降溫〞這一主線展開的。2．6．2近期土地政策2004年的土地市場(chǎng)在穩(wěn)固2003年全面整頓政策的根底上，繼續(xù)加大力度，對(duì)土地供給嚴(yán)格把關(guān)、從源頭入手，標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)市場(chǎng)?！?1號(hào)令〞：今年3月31日，國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了?關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知?即“71號(hào)令〞，要求從即日起就“開展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況〞進(jìn)行全國(guó)范圍內(nèi)的執(zhí)法監(jiān)察，各地要在2004年8月31日前將歷史遺留問(wèn)題處理完畢，對(duì)于8月31日后仍以歷史遺留問(wèn)題為由，采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)的，要從嚴(yán)查處?！?1號(hào)令〞表達(dá)了中央政府對(duì)標(biāo)準(zhǔn)土地市場(chǎng)的決心。屆時(shí)，全國(guó)范圍內(nèi)積習(xí)已久的協(xié)議土地出讓方式將會(huì)淡出歷史視野，取而代之的是招投標(biāo)的土地出讓方式。土地政策的影響：2004年以來(lái)，國(guó)家繼續(xù)加大對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控力度，農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地受到嚴(yán)格控制，土地開發(fā)面積增幅回落，土地交易價(jià)格持續(xù)上漲。全國(guó)各主要城市土地市場(chǎng)趨于成熟，近期頻繁制定與實(shí)施的土地政策為土地市場(chǎng)的運(yùn)行提供了良好的市場(chǎng)環(huán)境，保證房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程公開化和房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康開展。2．6．3房地產(chǎn)金融政策①控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模中央雙管齊下，一方面通過(guò)政策下發(fā)和監(jiān)管來(lái)控制銀行的放貸規(guī)模，從而有效抑制過(guò)熱行業(yè)的資金源頭，另一方面剛通過(guò)調(diào)整資本金比例，來(lái)進(jìn)一步抬高過(guò)熱行業(yè)的準(zhǔn)入門檻。②提高個(gè)人住房按揭貨款門檻隨著中央對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)信貸規(guī)模的控制，五一前后，各大銀行紛紛采取相應(yīng)措施提高個(gè)人住房按揭貸款門檻，歸納總結(jié)主要是限制個(gè)人購(gòu)置2套(及2套以上)的住房以及高檔別墅，旨在控制炒房投機(jī)、平抑房?jī)r(jià)。③銀行加息今年我國(guó)的CPI指數(shù)已連續(xù)四個(gè)月超過(guò)5％的警戒線，9月份的通貨膨脹仍在5．2％，而調(diào)整后的一年期存款利率不過(guò)2．25％?？鄢?0％的利息稅后，利率是1．8％，再扣除9月份居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)〔CPI〕增長(zhǎng)5．2％的因素，實(shí)際利率仍為負(fù)的3．4％。11月2日，各商業(yè)銀行正式開始上調(diào)存貸款利率。此次加息，開發(fā)商以及購(gòu)房者的貸款本錢提高幅度均在市場(chǎng)預(yù)期范圍以內(nèi)，更主要的影響是市場(chǎng)指導(dǎo)意義和未來(lái)期的加息預(yù)期。就武漢的具體市場(chǎng)而言，由于當(dāng)前住宅供給量仍小于需求保有量，加息的主要影響是本錢的增加和銷售周期的變長(zhǎng)〔房地產(chǎn)市場(chǎng)上，觀望態(tài)度主導(dǎo)將持續(xù)一段時(shí)間〕，但因供給量小于需求量，房?jī)r(jià)走低的可能很小。2．6．4房產(chǎn)市場(chǎng)政策(1)標(biāo)準(zhǔn)銷售武漢市房地產(chǎn)銷預(yù)售規(guī)定，辦理商品房預(yù)售許可證時(shí)，施工形象進(jìn)度必須到達(dá)一定要求:即低層(含四層)主體結(jié)構(gòu)封頂，多層(含六躍七)主體結(jié)構(gòu)到達(dá)層數(shù)的三分之二，中高層及高層主體結(jié)構(gòu)到達(dá)層數(shù)的二分之一，未到達(dá)上述條件一律不得進(jìn)行商品房預(yù)售，此項(xiàng)政策的出臺(tái)加大開發(fā)商前期資金壓力，相對(duì)減少市場(chǎng)房屋供給量，促進(jìn)了我市房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。2004年5月13日武漢市開發(fā)辦出臺(tái)的“四禁令〞，內(nèi)容包括禁止無(wú)證售房。禁止炒房號(hào)、炒樓花、禁止假退房真轉(zhuǎn)讓和私下轉(zhuǎn)讓、禁止為無(wú)預(yù)售證的樓盤做廣告。(2)限制期房轉(zhuǎn)讓期房限轉(zhuǎn)政策實(shí)施的目地主要是為了打擊房地產(chǎn)投機(jī)炒房者，切實(shí)保護(hù)消費(fèi)者和投資者的利益，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、穩(wěn)定、持續(xù)的開展。(3)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求?武漢市人民政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康開展的意見?日前出臺(tái)。業(yè)內(nèi)人士指出，這一文件中的利好政策包括公房交易過(guò)戶費(fèi)降一半；公積金最高貸款額提高到25萬(wàn)元，同時(shí)繳存比例提高；單位要幫助職工公房上市；盡快解決房改房遺留的“兩證〞問(wèn)題等，對(duì)武漢樓市的開展起到了積極推動(dòng)作用。這些政策加上此前實(shí)施的“二手房契稅降一半〞、“購(gòu)置空置房免稅〞兩項(xiàng)，將對(duì)武漢房地產(chǎn)業(yè)的開展起到重要作用。2．6．5政策評(píng)析國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)所持有的態(tài)度是積極肯定的，這些政策的實(shí)施為了使房地產(chǎn)行業(yè)走向良性開展的軌道，并不是對(duì)房地產(chǎn)實(shí)行打壓或是導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的衰竭。政府宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)市場(chǎng)將步入調(diào)整期，房地產(chǎn)利潤(rùn)、價(jià)格將趨于合理化。展望未來(lái)，武漢市場(chǎng)將更加理性而健康的開展。2．7武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)開展趨勢(shì)分析(1)需求繼續(xù)擴(kuò)大2005年武漢將會(huì)有大規(guī)模舊城改造拆造量度，漢口的永清片、武昌的積玉橋片、漢陽(yáng)的南岸嘴片以及近期正在動(dòng)議拆遷規(guī)劃的幾個(gè)大型社區(qū)，將把成千上萬(wàn)的拆遷戶迅急演變?yōu)橘?gòu)房大軍。另外，武漢市城市化進(jìn)程中已經(jīng)把武漢市的“城中村〞改造列入市政重要議事議題，隨著相關(guān)政策的出臺(tái)，將有很多城中村村民由“農(nóng)業(yè)戶口〞變?yōu)椤八{(lán)印戶口〞，由政府補(bǔ)助安置而轉(zhuǎn)化成住宅購(gòu)置者，以上僅為未來(lái)的武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的硬性需求，隨著武漢在中部地區(qū)政治經(jīng)濟(jì)日漸擴(kuò)大，消費(fèi)性需求夾雜著投資性需求的穩(wěn)定增長(zhǎng)將成為武漢樓市的新一個(gè)亮點(diǎn)。(2)房?jī)r(jià)將穩(wěn)步上升一是武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育與沿海地區(qū)甚至內(nèi)地一些省會(huì)城市仍有一段差距，武漢樓市價(jià)格在全國(guó)同類型大城市中是偏低的；二是土地為不可再生資源，其稀缺性決定了土地供不應(yīng)求的市場(chǎng)特性，催生土地價(jià)格上升，必將導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上升；三是各種標(biāo)準(zhǔn)市場(chǎng)的政策出臺(tái)，使銷售門檻抬高,銀行信貸政策從緊。同時(shí)亦使開開展資金本錢升高，從而分?jǐn)偟椒績(jī)r(jià)上，轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者，帶動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲；四是一局部工程會(huì)因?yàn)闆](méi)有資金的支持而緩建或不建，現(xiàn)房供給量的減少將導(dǎo)致供不應(yīng)求，造成現(xiàn)房?jī)r(jià)格的攀升。(3)高檔物業(yè)受到抑制，普通中檔住宅仍將得到政策上的支持，開展勢(shì)頭較好國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的價(jià)值取向是保持房地產(chǎn)市場(chǎng)總量平衡，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)合理，抑制高檔住宅，支持普通住宅建設(shè)，減少空置房，防止出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)。第三章工程周邊物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析3．1投資地塊的地理環(huán)境東向：政府規(guī)劃工業(yè)大道中北路延伸段。南向：臨武青四干道及規(guī)劃中的綠化公園，至武豐工業(yè)園及家具市場(chǎng)。西向：園林路延伸段〔四車道〕，鄰和平鄉(xiāng)鐵機(jī)村美地家園鋼都花園。北向：白洋路〔二車道〕，鄰金鶴園小區(qū)、綠景苑、一冶146花園。教育配套設(shè)施:武鋼三中〔規(guī)劃中〕、武鋼16中、武鋼8中、鋼花中學(xué)、小學(xué)、武漢科技大學(xué)、湖北大學(xué)、理工大學(xué)。金融配套設(shè)施:中國(guó)建行青山支行、建設(shè)花園港都花園分理處、農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行、工商銀行鋼花分處。醫(yī)療配套設(shè)施：武鋼二醫(yī)院一冶醫(yī)院。商業(yè)配套設(shè)施：武青三干道飲食街、中北倉(cāng)儲(chǔ)鋼花店、建設(shè)二路商業(yè)街、武漢商場(chǎng)青山店、麗江超市、百聯(lián)紅超市。休閑娛樂(lè)配套設(shè)施：利源娛樂(lè)城3．2青山片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)淺析3．2．1青山區(qū)域概況(1)青山區(qū)域范圍青山區(qū)是由于國(guó)家“一五〞期間重點(diǎn)工程武鋼確定在此興建，而于1955年2月15日正式立的，至今已有四十九年歷史。青山區(qū)位于武漢市城區(qū)東北部，東南鄰洪山區(qū)，西接武昌區(qū)，北瀕長(zhǎng)江，南倚東湖。全區(qū)國(guó)土面積47.93平方公里，常住人口45萬(wàn)左右，隨著武鋼生產(chǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)大，青山區(qū)已成為全國(guó)著名的冶金工業(yè)基地，享有“十里鋼城〞的美譽(yù)。(2)青山區(qū)經(jīng)濟(jì)概況青山區(qū)是武漢市的重點(diǎn)傳統(tǒng)工業(yè)老區(qū)，轄區(qū)內(nèi)擁有門類齊全的工業(yè)企業(yè)56家，其中地專級(jí)以上的企業(yè)就有十多家。形成了以重工業(yè)為主的企業(yè)群。全市確定的“鋼、車、機(jī)、新〞四大支柱產(chǎn)業(yè)，青山就有“鋼〞和“機(jī)〞兩大支柱產(chǎn)業(yè)；全市財(cái)政收入的主要來(lái)源是“鋼、油、煙〞，而青山就占有“鋼〞和“油〞兩局部。經(jīng)濟(jì)根底雄厚，是武漢市財(cái)政收入的重要支撐之一。(3)根底設(shè)施建設(shè)作為建國(guó)后成立的新區(qū)，它在城市規(guī)劃和配套設(shè)施上都是比較完善的。加之它以其雄厚的工業(yè)根底為依托，擁有強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。一貫比較重視城市環(huán)境方面的建設(shè)，該區(qū)道路由建區(qū)初期的一條主干道開展為主干道、主要連通道近百條共210余萬(wàn)平方米，通車?yán)锍踢_(dá)130余公里的寬敞便捷的交通網(wǎng)絡(luò)，可通達(dá)三鎮(zhèn)。城區(qū)排水系統(tǒng)以9座泵站為主體，形成了6大排水系統(tǒng)。營(yíng)造防護(hù)林170余萬(wàn)平方米，建成規(guī)模完善的大型公園7個(gè)，居民小區(qū)游園隨處可見。而且其教育、醫(yī)院、金融、電信、郵局、大小商場(chǎng)、休閑娛樂(lè)等場(chǎng)所一應(yīng)俱全，遍布該區(qū)各地，根本能夠滿足此地區(qū)居民的各種需求。居民生活比較方便。(4)居住人群該區(qū)域內(nèi)共有常住人口45萬(wàn)左右，而且大局部都是在該地工作的固定人群，外來(lái)人口不多。他們大都是在該區(qū)各種工廠企業(yè)的原有職工，而且由于那些企業(yè)大都有自己的居住區(qū)或者宿舍，所以其居住規(guī)模上呈現(xiàn)區(qū)域化特征，根本上都是在某個(gè)固定的區(qū)域內(nèi)工作和生活，整體素質(zhì)大致相同。加之其收入比較穩(wěn)定，所以該地的居民生活相對(duì)都是比較安穩(wěn)的。(5)該區(qū)域的未來(lái)開展定位青山區(qū)一向以環(huán)境建設(shè)領(lǐng)先于其它各區(qū)，在建設(shè)山水園林城市的同時(shí)，重點(diǎn)開展的是要加大城市效勞業(yè)的開展力度，不斷提升產(chǎn)業(yè)檔次，完善效勞體系，配套武鋼，依托大廠大院開展環(huán)保產(chǎn)業(yè)，建設(shè)現(xiàn)代都市居住新區(qū)。3．2．2青山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀(1)住宅類型在青山區(qū)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，有規(guī)模的樓盤大概總共有30余個(gè)左右，而今年在售或在建的只有十余家左右。主要都是普通住宅、經(jīng)濟(jì)適用房和商住兩用房等。大都是一些中、低端產(chǎn)品，面向工薪階層。僅有綠景苑、寶安公園家、青山廣場(chǎng)、華城廣場(chǎng)等為數(shù)不多的幾個(gè)大盤可以算得上是比較高端的產(chǎn)品了。這些高端產(chǎn)品的出現(xiàn)同時(shí)也拉動(dòng)了該地區(qū)房?jī)r(jià)的上升。(2)區(qū)域樓盤概況青山區(qū)2000—2004年樓盤一覽表〔在這里僅就其中十余個(gè)代表性樓盤加以闡述，其余就不一一列舉了〕工程名稱工程位置規(guī)模(萬(wàn)平米)建成時(shí)間銷售均價(jià)青鵬大廈友誼大道2900蘭亭雅居和平大道1256號(hào)20052760康馨佳園建設(shè)四路162588鋼洲大廈建設(shè)一路2004年底邊2480青山廣場(chǎng)工業(yè)二路2．420032700美地家園青山園林路1020042900虹琦花園和平大世界920042900寶安公園家〔三期〕工業(yè)二路9．820052800綠景苑〔三期〕武青三干道10．6920042900江南公寓余家頭520032400成功花園工業(yè)二路920032000碧苑花園冶金大道2．920021650現(xiàn)代花園工業(yè)四路5．6920021320鶴園小區(qū)建設(shè)一路53/1500綠苑花園工業(yè)四路面1220021200歐景苑和平大道3．8620021540從上表可以看出，在2003年以前，該區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的開展步伐明顯低于其它城區(qū)，如果把我市房地產(chǎn)市場(chǎng)比作一個(gè)正處于發(fā)育頂峰期的青少年的話，那么青山區(qū)那么只是處于剛剛開始發(fā)育的少兒階段。在2001年以前，這里可以看作是一個(gè)被房地產(chǎn)市場(chǎng)遺忘的角落，其開展非常緩慢。從2002年以后，在武漢樓市高歌猛進(jìn)大環(huán)境的帶動(dòng)下，這里才漸漸進(jìn)入人們的視野。我們從上表就可以看出來(lái)。(3)房?jī)r(jià)速漲我們?cè)賮?lái)看一下該區(qū)從2000年到2002年的住宅銷售價(jià)格情況。青山區(qū)2000—2002年住宅銷售價(jià)格一覽表年度季度第一季度第二季度第三季度第四季度2000200120021300到2003年四季度,該區(qū)域住宅銷售均價(jià)已經(jīng)到了1928元/平米了.但是沒(méi)有超過(guò)2000元,在武漢城區(qū)來(lái)說(shuō)還是屬于最低價(jià).從上表可以看出，該區(qū)在2000—2001年間，其房?jī)r(jià)都在1200元左右，而到了2002年底那么躍升為1641余元，一年的增幅到達(dá)了440元/平米，與其他六大中心城區(qū)相差縮減至300-500元/平米左右。到2003年底，青山住宅均價(jià)上升至1800元/平米，而2004年年初更是突破了2000元/平米，其房?jī)r(jià)以每年600元/平米的速度遞增，漲幅高居武漢七大城區(qū)之首。盡管漲幅很大，但其平均水平價(jià)格在武漢城區(qū)來(lái)說(shuō)仍是最低的。這從某個(gè)方面也間接說(shuō)明了該地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還是具有一個(gè)很大的成長(zhǎng)空間。(4)規(guī)模不大，扎堆開發(fā)縱觀青山近幾年所開發(fā)的樓盤，我們不難發(fā)現(xiàn)，其開發(fā)量普遍不大，超過(guò)10萬(wàn)方以上的就已經(jīng)微乎其微了，早一些的僅有綠苑花園、成功花園、鶴園小區(qū)等，近一些的就當(dāng)屬綠景苑、寶安公園家以及美地家園、虹琦花園、華城廣場(chǎng)等工程了。大多數(shù)樓盤的開發(fā)面積都集中在3-5萬(wàn)方左右。而且扎堆效益明顯。隨著友誼大道〔武青三干道〕設(shè)施的完備，和平大道和友誼大道沿線樓盤明顯增多，小高層和高層的商住樓供給量增大，且都集中在這兩條主干道的沿線。我們來(lái)看下面這組數(shù)字。2002年武漢市全年共完成10以上高層建筑532棟，其中青山有6棟，看看位置，幾乎都在這兩條主干道上。而近期開發(fā)的諸如青鵬大廈、蘭亭雅居、康馨嘉園、鋼洲大廈、鋼花南苑、101街花園等樓盤也都分布在這兩條主干道上?？梢赃@么說(shuō)，此地段今后將成為青山區(qū)最大的住宅區(qū)域。3．2．2區(qū)域產(chǎn)品特點(diǎn)下面僅就今年在售和在建的局部樓盤從其規(guī)模、產(chǎn)品特點(diǎn)、價(jià)格水平、銷售情況及客群特征等方面來(lái)簡(jiǎn)要分析一下：附2004年在售或在建樓盤一覽表工程名稱青鵬大廈蘭亭雅居康馨嘉園鋼洲大廈101街花園鋼花南苑景勝花園美地家園綠景苑位置友誼大道和平大道建設(shè)四路建設(shè)一路建設(shè)三路建設(shè)三路建設(shè)一路園林路武青三干道(1)位置及戶型特征在上述幾個(gè)樓盤中，其規(guī)模均不是很大功告成，它們這些樓盤在位置上均處于和平大道和友誼大道沿線。在類型上本期的在建工程均以高層或小高層為主，其戶型仍以三房?jī)蓮d的大面積為主，主要集中在100—140平米左右，另有少量90—100平米左右的小戶型，在我所調(diào)查的樓盤中，只有鋼洲大廈有這樣的戶型，且銷售情況極好，在其它大戶型還剩很多的情況下，幾乎都已全部售完。(2)環(huán)境及配套設(shè)施由于該區(qū)域在公共根底設(shè)施配套和環(huán)境方面自身的條件是十分的優(yōu)越，所以該片區(qū)的樓盤在這方面的投入就相對(duì)減少。據(jù)我所知，就只有寶安公園家建有一座國(guó)際雙語(yǔ)幼兒園。而其余的樓盤在這方面的投入幾乎沒(méi)有。而且由于該地區(qū)環(huán)境優(yōu)美，綠樹成蔭，極大提高了樓盤本身的附加值。我認(rèn)為這也是該區(qū)未來(lái)開展?jié)摿λ诘囊粋€(gè)重要因素。(3)銷售情況及客群特征這些樓盤在銷售情況方面雖然沒(méi)有中心城區(qū)那樣星光燦爛，但總體趨勢(shì)向好，銷售率根本上都在50%左右。除美地家園是現(xiàn)房出售以外，其余均是在建工程。在我調(diào)查的過(guò)程中，各個(gè)售樓部里來(lái)看房的人群絡(luò)繹不絕。在這些客群中，主要還是以本地區(qū)的居民為主，另外再就是一些與該地區(qū)各類工廠企業(yè)有生意往來(lái)的個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。外來(lái)購(gòu)房者較少。總體上說(shuō)來(lái)，該區(qū)域?qū)ζ渲苓吙腿旱奈{力還不強(qiáng)，換言之，也就是還沒(méi)有把它的優(yōu)勢(shì)充分的表達(dá)出來(lái)。當(dāng)然，針對(duì)不同的樓盤，其購(gòu)置的人群還是不同的，比方，象寶安公園家、綠景苑等比較高端的樓盤，其購(gòu)置客群大都是一些層次和綜合素質(zhì)較高，具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的中年人，他們注重的是社區(qū)環(huán)境和居住氣氛，購(gòu)房時(shí)多把自身享受放在第一位，而價(jià)格倒在其次。而對(duì)于大多數(shù)工薪階層來(lái)說(shuō)那么傾向于那些價(jià)格較低而稍具規(guī)模的普通住宅了。他們?cè)谫I房時(shí)首先考慮的往往是價(jià)格，然后才是環(huán)境。那些地理位置優(yōu)越，占據(jù)交通要道的商住兩用樓那么被那些生意業(yè)務(wù)往來(lái)頻繁的生意人士所看中。我覺(jué)得值得一提的卻是那些有購(gòu)置小面積戶型需求的人群，這局部人群往往是那些處于是婚育頂峰卻又沒(méi)有多少經(jīng)濟(jì)根底的年輕人，或者是那些兒女都已成家，自己?jiǎn)芜^(guò)的老年人，他們對(duì)小戶型的需求往往更強(qiáng)烈卻又得不到更多的選擇。這局部人群應(yīng)該是一個(gè)很大、很有潛力的市場(chǎng)。我想這也應(yīng)是開展商們可以考慮的一個(gè)方向。3．3區(qū)域總體環(huán)境特點(diǎn)3．3．1總體環(huán)境分析針對(duì)青山片區(qū)的具體情況來(lái)說(shuō)，據(jù)我實(shí)地考察和各項(xiàng)資料顯示，該區(qū)域的整體環(huán)境在武漢其它幾個(gè)城區(qū)來(lái)可說(shuō)是最好的。它北臨長(zhǎng)江，南倚嚴(yán)西湖，東鄰北湖，西藏楊春湖，還有眾多零星小湖點(diǎn)綴其中。生態(tài)資源豐富。交通網(wǎng)絡(luò)通暢，縱有臨江大道、和平大道、友誼大道三條主干道貫穿整個(gè)區(qū)域，建一路至建十路，工業(yè)一路至工業(yè)四路橫貫其中，路面寬敞平整。沿著和平大道進(jìn)入青山，一路都是綠樹濃蔭。街心花園散布其中。也有車輛往來(lái)，卻不感覺(jué)喧鬧。全區(qū)綠化覆蓋率達(dá)34%，人均公共綠地面積7。06，沿途不乏居民區(qū)，但不管新房老房，都是規(guī)劃整齊，井然有序，絕無(wú)雜亂無(wú)章之感。放眼看去，小區(qū)也好，工廠也好，都是滿目翠色。我想，這樣一種居住環(huán)境，在武漢城區(qū)是再找不到第二個(gè)的。3．3．2未來(lái)規(guī)劃把青山建設(shè)成國(guó)家環(huán)保產(chǎn)業(yè)基地，以青山區(qū)為核心區(qū)、以武漢市為開展區(qū)、以華中地區(qū)為輻射區(qū)的武漢青山國(guó)家環(huán)保產(chǎn)業(yè)基地的議案已被批準(zhǔn)，促進(jìn)青山工業(yè)生態(tài)化和經(jīng)濟(jì)綠色化。，以“山、灘、港、渠、園〞為重點(diǎn)，用三好年時(shí)間建成山水園林城區(qū)，用四年時(shí)間建成文明城區(qū)，用五年時(shí)間建成經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)的奮斗目標(biāo)，使該區(qū)逐漸成為山水綠地縱橫通透、城區(qū)形象獨(dú)特鮮明、鋼城文化品位突出、整體環(huán)境質(zhì)量良好的現(xiàn)代化山水園林城區(qū)。另外規(guī)劃中的還有青山經(jīng)濟(jì)開展區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和青山環(huán)?？萍紙@工程的逐步推進(jìn)。以雄厚經(jīng)濟(jì)實(shí)力為根底的美好將來(lái)，一座“卻顧所來(lái)徑，蒼蒼橫翠微〞的現(xiàn)代工業(yè)新城區(qū)將呈現(xiàn)在人們眼前。3．3．3目前狀況青山區(qū)目前的市場(chǎng)現(xiàn)狀提醒我們，不能只看到將來(lái)的美景，更要注重現(xiàn)實(shí)的開展，目前，在青山城區(qū)內(nèi)大多數(shù)都還是以前的老舊宿舍，這些老房子大都是上世紀(jì)七八十年代的產(chǎn)物，雖然布局整齊，但在建筑品質(zhì)、戶型結(jié)構(gòu)、建筑材料甚至色彩上都早已不能滿足人們的需求。這與其優(yōu)美的環(huán)境和完善的配套形成鮮明比照。對(duì)這些老舊宿舍的更新?lián)Q代已是勢(shì)在所趨。這對(duì)我們來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一個(gè)巨大的有待開發(fā)的市場(chǎng)。3．3．4存在問(wèn)題即有先天的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，又有可待開發(fā)的市場(chǎng)，可是為什么該區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)卻徘徊不前呢？這里存在著兩個(gè)方面的因素：〔1〕是觀念因素，長(zhǎng)期以來(lái)，人們已經(jīng)習(xí)慣把青山看作是一個(gè)工業(yè)區(qū)，而非居住區(qū)，總是把那里與冒煙的煙囪和轟鳴的機(jī)器聯(lián)系在一起，居住本來(lái)就是一個(gè)心理上享受，這種先入為主的觀念對(duì)其影響可謂是深遠(yuǎn)的?！?〕人流因素，長(zhǎng)期以來(lái)，青山形成了一個(gè)相對(duì)封閉的區(qū)域，那里的人也許因?yàn)楣ぷ髟?，很少與外界過(guò)于頻繁的聯(lián)系，因而也使得外界對(duì)它也知之甚少，那里的人口流動(dòng)量相對(duì)其它城區(qū)來(lái)說(shuō)幾乎可說(shuō)是相當(dāng)穩(wěn)定的，試想有誰(shuí)會(huì)到一個(gè)自己不熟悉的地方去買房子居住呢？這也是它對(duì)其周邊客群吸納力不強(qiáng)的原因之一。3．4青山房地產(chǎn)開展優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)一：青山美化工程明顯青山區(qū)在全市率先實(shí)施環(huán)境創(chuàng)新，“咬定綠化不放，綠化青山，美化鋼城〞，以“山〔磯頭山〕、灘〔江灘〕、渠〔南干渠〕、園〔青山公園〕〞為重點(diǎn)，每年投入1000多萬(wàn)元，5年時(shí)間，公共綠地年均遞增速度明顯，人均公共綠地面積從1995年的2.45平方米提高到了現(xiàn)在的7.06平方米。全區(qū)已成為山水綠地縱橫通透、城區(qū)形象獨(dú)特鮮明，鋼城文化品位突出，整體環(huán)境質(zhì)量良好的現(xiàn)代化山水園林城區(qū)。而且，武鋼、石化、熱電廠、造船廠等均進(jìn)行了環(huán)保技術(shù)改造，青山的空氣污染，不再是制約青山樓市的一大因素。優(yōu)勢(shì)二：青山區(qū)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)明顯以營(yíng)業(yè)收入作為主要指標(biāo)，利稅、資產(chǎn)總額為參考，排出的武漢市百?gòu)?qiáng)企業(yè)中，青山區(qū)有7家，其中武鋼、石化位列第一、第三位。全市確定的“鋼、車、機(jī)、新、環(huán)、生〞六大支柱產(chǎn)業(yè)，青山就有“鋼、機(jī)、環(huán)〞三大支柱產(chǎn)業(yè)；全市財(cái)政收入的主要來(lái)源是“鋼、油、煙〞，而青山就占有“鋼〞和“油〞，青山區(qū)具有不可比較的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，而產(chǎn)業(yè)是推動(dòng)樓市開展的內(nèi)在動(dòng)力，因此，青山樓市產(chǎn)業(yè)支撐優(yōu)勢(shì)十清楚顯。此外，青山大中型企業(yè)聚集，而且大多數(shù)企業(yè)已完成改制，企業(yè)職工收入水平和消費(fèi)水平較高。青山區(qū)主要企業(yè)一覽表：武鋼集團(tuán)占地16.5平方公里，資產(chǎn)總額76億元，年?duì)I業(yè)收入170億元；從業(yè)人員86081人，為中央直管企業(yè)集團(tuán)，武漢市百?gòu)?qiáng)企業(yè)之首。武漢石化資產(chǎn)總額49.12億元，年?duì)I業(yè)收入64.63億元，從業(yè)人員17920人，位居武漢市百?gòu)?qiáng)企業(yè)第3位。中國(guó)一冶現(xiàn)有員工15000余人，現(xiàn)有資產(chǎn)總額20億元，年產(chǎn)值12.86億元，位居武漢市百?gòu)?qiáng)企業(yè)第17位。青山熱電廠現(xiàn)有員工1646人，資產(chǎn)總額2億元，年?duì)I業(yè)收入2.98億元，武漢市百?gòu)?qiáng)企業(yè)第94位。青山船廠現(xiàn)有員工4549人，資產(chǎn)總額3億元，已簽訂出口船舶合同金額30億元，年出口創(chuàng)匯能力約4億元。武漢鋼鐵設(shè)計(jì)研究總院現(xiàn)有職工1700余人，資產(chǎn)總額近3億元，年產(chǎn)值近1億元，為中國(guó)重點(diǎn)設(shè)計(jì)研究單位之一。武漢環(huán)境平安研究院現(xiàn)有職工2570余人，專業(yè)技術(shù)人員占75%以上，年合同額超過(guò)億元。優(yōu)勢(shì)三：生活配套完善教育設(shè)施：全區(qū)共有各類教育機(jī)構(gòu)96個(gè)，居民擁有的教育設(shè)施和師教人員數(shù)量已到達(dá)中等興旺國(guó)家水平。青山區(qū)著名教育設(shè)施一覽表小學(xué)教育武鋼小學(xué)、一冶小學(xué)等中學(xué)教育武鋼一中、武鋼三中、武鋼四中、武鋼六中、武鋼十六中等大學(xué)教育武漢科技大學(xué)、武漢理工大學(xué)等培訓(xùn)機(jī)構(gòu)武鋼職工大學(xué)、一冶職工大學(xué)等醫(yī)療設(shè)施：全區(qū)共有各類醫(yī)療機(jī)構(gòu)142個(gè)，居民擁有的醫(yī)療設(shè)施和醫(yī)務(wù)人員數(shù)量已到達(dá)中等興旺國(guó)家水平。青山區(qū)知名醫(yī)療設(shè)施一覽表大型醫(yī)院武鋼附屬一醫(yī)院、武鋼附屬二醫(yī)院、武鋼中心醫(yī)院等。中型醫(yī)院一冶附屬醫(yī)院、熱電力附屬醫(yī)院、青山造船廠附屬醫(yī)院等。商業(yè)設(shè)施：全區(qū)共有各類大中型商業(yè)設(shè)施46個(gè)，而且多集中在港華新村、鋼都花園等幾大居民區(qū)的中間區(qū)位，居民購(gòu)物休閑十分便利。青山區(qū)主要商業(yè)設(shè)施一覽表綜合商場(chǎng)青山商場(chǎng)、建二商場(chǎng)等連鎖超市中百倉(cāng)儲(chǔ)、華聯(lián)超市等商業(yè)街南干渠寶安商業(yè)步行街等優(yōu)勢(shì)四：青山未來(lái)開展規(guī)劃優(yōu)勢(shì)突現(xiàn)青山區(qū)道路系統(tǒng)由建區(qū)初期的一條主干道開展為四條主干道，主要連通道近百余條，道路面積210萬(wàn)平方米，通車?yán)锍踢_(dá)130余公里，初步形成了寬敞便捷的交通網(wǎng)絡(luò)。而且規(guī)劃中，青山區(qū)內(nèi)還將修建武漢火車站、天興洲長(zhǎng)江大橋、青山客運(yùn)中心、青山貨運(yùn)中心等大型交通設(shè)施，青山區(qū)的交通優(yōu)勢(shì)將全面突出。3．5未來(lái)的開展?jié)摿挖厔?shì)盡管該區(qū)是目前我市住房均價(jià)唯一低于2000元的一個(gè)城區(qū)，去年底，青山區(qū)住房均價(jià)為1928元/平米。但是青山區(qū)也是目前我市城區(qū)中人均儲(chǔ)蓄最多的地區(qū)，隨著企業(yè)房改的推進(jìn)，以及原有房屋的老化，年輕一代婚育頂峰的出現(xiàn)，孕育著青山區(qū)巨大的購(gòu)房潛力。精明的有遠(yuǎn)見的開發(fā)商紛紛搶灘青山，繼青山城開公司開發(fā)國(guó)家級(jí)康居示范工程，大大提升青山房?jī)r(jià)之后，寶安公司開發(fā)了寶安公園家，去年青山區(qū)有四幅掛牌土地被開發(fā)商瓜分，這四幅地都在紅鋼城附近，其中國(guó)營(yíng)二六五廠的30086.07平方米的土地被湖北長(zhǎng)城競(jìng)得，青山區(qū)委對(duì)面的52400平方米的土地被武鋼房地產(chǎn)公司以14730萬(wàn)元奪得，這兩幅地的樓面地價(jià)分別到達(dá)1179元/平米和1124元/平米，是目前武昌地區(qū)樓面地價(jià)最高的一個(gè)城區(qū)，也高于漢陽(yáng)地區(qū)，僅次于漢口三個(gè)城區(qū)。因此，可以預(yù)見今后兩年內(nèi)，青山區(qū)的房?jī)r(jià)將會(huì)大幅度上升，其升幅將會(huì)是武漢七城區(qū)中最大的一個(gè)。在去年所供4幅地中，其平均樓面地價(jià)達(dá)1105．95元／平方米，與全市樓面地價(jià)大體相同。青山區(qū)的崛起可從近期兩次國(guó)有土地掛牌交易看出來(lái)：繼長(zhǎng)城建設(shè)以６７４０萬(wàn)元的成交價(jià)拿下青山區(qū)冶金大道９號(hào)３萬(wàn)平方米的地塊，創(chuàng)下該區(qū)歷史最高紀(jì)錄后，武漢鋼鐵集團(tuán)緊接著再創(chuàng)新高，以１．５億元的成交價(jià)拿下青山區(qū)和平大道附近５萬(wàn)平方米的地塊。這些都說(shuō)明開發(fā)商對(duì)青山區(qū)房地產(chǎn)前景的看好，也意味著青山區(qū)房地產(chǎn)即將迅速崛起。附:工程周邊主要物業(yè)分析1、華城廣場(chǎng)工程地址 武昌友誼大道996號(hào)工程規(guī)模 占地面積：100050平方米建筑面積：200000平方米容積均價(jià) 3000元/平方米(多層)高層尚未定價(jià)，估計(jì)在3300/平方米戶車比 2：1戶數(shù) 1200戶現(xiàn)銷售率 75%開盤時(shí)間主力戶型： 3×2×2開發(fā)商： 武漢匯峰房地產(chǎn)開發(fā)/武漢華城房地產(chǎn)開發(fā)主打廣告語(yǔ)： 樓盤描述： 4棟高層臨街，底3層為商鋪，中心為半圓型水木廣場(chǎng)。22棟多層以中心廣場(chǎng)向外成發(fā)射狀排列。社區(qū)內(nèi)會(huì)所、幼兒園、商業(yè)步行街生活設(shè)施配套齊全，車位配比充足。寶安·公園家〔四期〕工程地址 青山區(qū)工業(yè)二路12號(hào)工程規(guī)模 占地面積：70932平方米建筑面積：39502平方米容積均價(jià) 2880元/平方米戶車比 戶數(shù) 563戶現(xiàn)銷售率 開盤時(shí)間主力戶型： 3×2×2開發(fā)商： 武漢新時(shí)代創(chuàng)景房地產(chǎn)開發(fā)主打廣告語(yǔ)： 大公園·自然派·休閑家樓盤描述： 區(qū)內(nèi)是公園式園林布局，并配有小型商業(yè)步行街，主要有4棟小高層、11棟多層。單位首創(chuàng)私家空中花園，并且是雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)。虹琦花園〔三期〕工程地址 武昌武青三干道工程規(guī)模 占地面積：30600平方米建筑面積：75652平方米容積均價(jià) 2600元/平方米戶車比 3.5:1戶數(shù) 400戶現(xiàn)銷售率 開盤時(shí)間主力戶型： 2×2×2開發(fā)商： 湖北威利房地產(chǎn)開發(fā)主打廣告語(yǔ)： 學(xué)林雅苑，教育園林社區(qū)樓盤描述： 建筑成行列式排列，底層為架空層車庫(kù)，頂層為復(fù)式單位，與武漢大學(xué)隔街相望，緊臨徐東平價(jià)。綠景苑〔二期〕工程地址 青山區(qū)園林路工程規(guī)模 占地面積：80040平方米建筑面積：106900平方米容積均價(jià) 3080元/平方米戶車比 1.87:1戶數(shù) 300--400戶現(xiàn)銷售率 開盤時(shí)間主力戶型： 3×2×24×3×2開發(fā)商： 武漢市青山城市綜合開發(fā)公司主打廣告語(yǔ)： 樓盤描述： 恒慶花園〔一期〕工程地址 青山區(qū)工業(yè)二路12號(hào)工程規(guī)模 占地面積：10000平方米建筑面積：25440平方米容積均價(jià) 多層1800元/平方米，高層2900元/平方米戶車比 3:1戶數(shù) 140多戶現(xiàn)銷售率 開盤時(shí)間主力戶型： 開發(fā)商： 主打廣告語(yǔ)： 樓盤描述： 2棟高層〔在建〕，1棟多層，其中高層臨街有地層商鋪，還有地下車庫(kù)，占地比較小，小區(qū)內(nèi)根本上無(wú)園林景觀、配套設(shè)施；多層由于開發(fā)較早，均價(jià)較低。第四章、工程周邊區(qū)域消費(fèi)者調(diào)查分析4．1選取樣本的根本情況(1)被訪者年齡分布統(tǒng)計(jì)(2)被訪者受教育程度分布統(tǒng)計(jì)(3)被訪者現(xiàn)家庭住址分布情況統(tǒng)計(jì)：(4)被訪者現(xiàn)家庭結(jié)構(gòu)分布統(tǒng)計(jì)(5)現(xiàn)住房戶型分布統(tǒng)計(jì)(6)現(xiàn)住房面積(平方米)分布統(tǒng)計(jì)：數(shù)理統(tǒng)計(jì)值數(shù)理統(tǒng)計(jì)值均值83均值83中位數(shù)73極差110方差673標(biāo)準(zhǔn)差26變異系數(shù)偏度正偏(7)對(duì)現(xiàn)居住狀況不滿意度方面的統(tǒng)計(jì)：小結(jié)從被訪者年齡看，25-29歲的被訪者占到29%，30-39歲的被訪者占37%，40-49歲的被訪者占29%。從被訪者的教育程度看，大專的占了33%，本科的占了31%，高中的占了23%。從被訪者住址來(lái)看，32%分布在青山區(qū)，23%分布在徐東片區(qū)，14%分布在江岸區(qū)，11%和10%分別分布在中南路和中北路。從家庭結(jié)構(gòu)來(lái)看，“三口之家〞占了大局部，到達(dá)59%；“三代同堂〞占了15%，“二人世界〞占了14%。從住房戶型看，“兩室一廳〞占42%，“三室一廳〞占17%，“三室兩廳〞占了16%，“一室一廳〞占14%。從住房面積看，60-79平方米的占28%，80-99平方米的占了21%，100