房地產(chǎn)法律培訓(xùn)之一

房地產(chǎn)法律(fǎlǜ)培訓(xùn)之一第一頁，共十五頁。主要(zhǔyào)階段第一階段：前期(qiánqī)開發(fā)階段第二階段：施工建造階段第三階段：銷售階段第四階段：物業(yè)管理階段第二頁，共十五頁。第一階段：前期(qiánqī)開發(fā)階段一、項(xiàng)目收購(shōugòu)的法律風(fēng)險(xiǎn)二、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的法律風(fēng)險(xiǎn)三、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的變通方式四、合作開發(fā)第三頁，共十五頁。一、項(xiàng)目收購(shōugòu)的法律風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目現(xiàn)狀的風(fēng)險(xiǎn)：環(huán)境、位置、質(zhì)量；合法性風(fēng)險(xiǎn)：土地使用權(quán)是否取得是否符合轉(zhuǎn)讓的條件（房屋建造進(jìn)度達(dá)到投資額的25%，成片開發(fā)的形成用地條件，轉(zhuǎn)讓房屋的，持有房屋產(chǎn)權(quán)證書）對方公司狀況調(diào)查(diàochá)：擔(dān)保、資質(zhì)、履約能力等第四頁，共十五頁。二、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的法律(fǎlǜ)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的條件：已獲得立項(xiàng)開工(kāigōng)條件轉(zhuǎn)讓時(shí)間是在取得商品房預(yù)售證之前達(dá)到法定轉(zhuǎn)讓條件第五頁，共十五頁。三、項(xiàng)目(xiàngmù)轉(zhuǎn)讓的變通方式增資擴(kuò)股增資擴(kuò)股適用于資金嚴(yán)重短缺的企業(yè)，引入合作伙伴。股權(quán)融資：階段性股權(quán)融資必須在項(xiàng)目成熟的前提下進(jìn)行；并且在合同中要有銷售后按一定溢價(jià)回購的內(nèi)容。商品房包銷：委托方必須是開發(fā)商；受托方為有資質(zhì)的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)；合同內(nèi)容要體現(xiàn)己方利益(lìyì)。承包方式：承包商的選擇、承包合同的法律風(fēng)險(xiǎn)尤其是違約的風(fēng)險(xiǎn)。第六頁，共十五頁。四、合作開發(fā)聯(lián)營協(xié)議保底條款無效聯(lián)營協(xié)議需要(xūyào)備案通過審批、備案方式保證提供資金一方的物權(quán)設(shè)立項(xiàng)目公司進(jìn)行合作開發(fā)，通過股權(quán)方式明確各方利益第七頁，共十五頁。第二階段：施工(shīgōng)建造階段另作專題(zhuāntí)培訓(xùn)第八頁，共十五頁。第三階段：銷售(xiāoshòu)階段階段性擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)廣告與事實(shí)不符(bùfú)的風(fēng)險(xiǎn)售后包租的風(fēng)險(xiǎn)第九頁，共十五頁。階段性擔(dān)保(dānbǎo)的風(fēng)險(xiǎn)階段性擔(dān)保不表示階段性的風(fēng)險(xiǎn)，而是長期風(fēng)險(xiǎn)最高院關(guān)于適用《擔(dān)保法》若干問題的解釋第32條規(guī)定(guīdìng)：“保證合同約定的保證期間早于或者等于主債務(wù)履行期限的，視為沒有約定，保證期為主債務(wù)履行期屆滿之日起6個(gè)月。”防范措施：1、以期房抵押代替開發(fā)商擔(dān)保2、設(shè)立反擔(dān)保協(xié)議第十頁，共十五頁。銷售(xiāoshòu)廣告與事實(shí)不符的風(fēng)險(xiǎn)最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第3條規(guī)定：“

商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣(chūmài)人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！狈婪稇?yīng)對措施：1、明確廣告宣傳的范圍和內(nèi)容2、對銷售廣告、宣傳資料進(jìn)行嚴(yán)格的審核3、廣告的模糊化處理第十一頁，共十五頁。第四階段(jiēduàn)：物業(yè)管理階段(jiēduàn)依法招標(biāo)未依法招標(biāo)不符合法律規(guī)定。完善物業(yè)移交未規(guī)范(guīfàn)物業(yè)交接手續(xù)會導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)主體不明的法律風(fēng)險(xiǎn)。第十二頁，共十五頁。TheEnd謝謝(xièxie)第十三頁，共十五頁。9、人的價(jià)值，在招收誘惑的一瞬間被決定。2023/1/52023/1/5Thursday,January5,202310、低頭要有勇氣，抬頭要有低氣。2023/1/52023/1/52023/1/51/5/20237:05:13PM11、人總是珍惜為得到。2023/1/52023/1/52023/1/5Jan-2305-Jan-2312、人亂于心，不寬余請。2023/1/52023/1/52023/1/5Thursday,January5,202313、生氣是拿別人做錯(cuò)的事來懲罰自己。2023/1/52023/1/52023/1/52023/1/51/5/202314、抱最大的希望，作最大的努力。05一月20232023/1/52023/1/52023/1/515、一個(gè)人炫耀什么，說明他內(nèi)心缺少什么。。一月232023/1/52023/1/52023/1/51/5/202316、業(yè)余生活要有意義，不要(bùyào)越軌。2023/1/52023/1/505January202317、一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。2023/1/52023/1/52023/1/52023/1/5謝謝(xièxie)收看第十四頁，共十五頁。內(nèi)容(nèiróng)總結(jié)房地產(chǎn)法律培訓(xùn)之一。項(xiàng)目現(xiàn)狀的風(fēng)險(xiǎn)：環(huán)境、位置、質(zhì)量。對方公司狀況調(diào)查：擔(dān)保、資質(zhì)、履約能力等。階段性擔(dān)保不表示階段性的風(fēng)險(xiǎn)，而是長期風(fēng)險(xiǎn)。2、對銷售廣告、宣傳資料進(jìn)行嚴(yán)格的審核。未規(guī)范物業(yè)交接(jiāojiē)手續(xù)會導(dǎo)致物業(yè)