物業(yè)管理理論與實(shí)務(wù) 王清蘭課件 03第三章電子教案

第三章現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度(電子教案)第一節(jié)建筑物區(qū)分所有權(quán)制度概述一、建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的形成和發(fā)展（一）建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的形成（二）建筑物區(qū)分所有權(quán)的發(fā)展二、建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念與特征(一)建筑物區(qū)分所有權(quán)的含義建筑物區(qū)分所有權(quán)是指多個區(qū)分所有權(quán)人共同擁有一棟區(qū)分所有建筑物時，各區(qū)分所有權(quán)人對建筑物專有部分所享有的專有所有權(quán)，與對建筑物共用部分所享有的共有部分持分權(quán)，以及因區(qū)分所有權(quán)人之間的共同關(guān)系所生的成員權(quán)之總稱。該界定表明建筑物所有權(quán)是由專有所有權(quán)、共有所有權(quán)（共有部分持分權(quán)）和成員權(quán)三部分組成。(二)建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體(三)建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征：復(fù)合性。專有所有權(quán)的主導(dǎo)性。一體性。登記公示性。5、權(quán)利主體身份的多重性。(四)建筑物區(qū)分所有權(quán)的種類1、縱切型區(qū)分所有權(quán)2、橫切型區(qū)分所有權(quán)3、混合型區(qū)分所有權(quán)第二節(jié)建筑物區(qū)分所有權(quán)人的三項(xiàng)權(quán)利一、專有所有權(quán)專有所有權(quán)（Sondereigentum）又稱“專有權(quán)”或“特別所有權(quán)”，是指區(qū)分所有人對專有部分予以自由使用、收益及處分的權(quán)利。(一)專有部分的要件專有部分是指區(qū)分所有建筑物中具有構(gòu)造上與利用上的獨(dú)立性，作為區(qū)分所有權(quán)之專有所有權(quán)客體的建筑物部分。（二）專有部分的范圍對專有部分范圍的界定，一般有四種學(xué)說：1、中心說。2、空間說。3、最后粉刷表層說。4、壁心和最后粉刷表層說。（三）專有所有權(quán)的內(nèi)容1、區(qū)分所有權(quán)人作為專有所有權(quán)人所享有的權(quán)利1）所有權(quán)。2)相鄰使用權(quán)。2、區(qū)分所有權(quán)人作為專有所有權(quán)人承擔(dān)的義務(wù)1）不得違反全體區(qū)分所有權(quán)人的共同利益；2）維持建筑物存在的義務(wù)；3）不得隨意變更通過其專有部分的電線、水管、煤氣管道等；4）遵守公共秩序，維護(hù)住宅區(qū)環(huán)境的安寧與衛(wèi)生。二、共有所有權(quán)共有所有權(quán)，亦稱共有部分持分權(quán)，是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人依照法律法規(guī)或物業(yè)管理區(qū)域的管理規(guī)定，對區(qū)分所有建筑物的共用部分所享有的占有、使用和收益的權(quán)利。（一）共有所有權(quán)的特征1、復(fù)合性。2、廣泛性。3、多重性。4、從屬性。5、不可分割性。（二）共用部分的范圍共用部分包括法定共有部分和約定共用部分。法定共用部分是指構(gòu)造上、利用上并無獨(dú)立性的建筑物和設(shè)備；約定共用部分是指構(gòu)造上、利用上雖然有獨(dú)立性，但依區(qū)分所有權(quán)人的規(guī)約而成為共用部分者。共用部分的概念可界定為：區(qū)分所有權(quán)人全體或一部予以共同所有的，不屬于專有部分的法定共用部分與規(guī)約共用部分。（三）共有所有權(quán)的形態(tài)1、總有。2、共同共有。3、按份共有。(四）共有所有權(quán)的內(nèi)容1、區(qū)分所有權(quán)人作為共有所有權(quán)人的權(quán)利1）對共用部分的使用權(quán)。2）收益權(quán)。3）對共用部分的單純的修繕改良權(quán)。2、區(qū)分所有權(quán)人作為共有所有權(quán)人的義務(wù)1）按共用部分的本來用途使用共用部分。2）分擔(dān)共同費(fèi)用和負(fù)擔(dān)的義務(wù)，主要包括：(1)日常維修和更新共同部分及公共設(shè)備的費(fèi)用；(2)管理事務(wù)的費(fèi)用，包括管理人員的酬金；(3)由區(qū)分所有權(quán)人共同負(fù)擔(dān)的稅項(xiàng)；(4)不動產(chǎn)或區(qū)分所有權(quán)人連帶負(fù)責(zé)的債務(wù)。三、成員權(quán)（一）成員權(quán)的概念成員權(quán)，亦稱構(gòu)成員權(quán)，是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人基于在一棟建筑物的構(gòu)造、權(quán)利歸屬及使用上的不可分離的共同關(guān)系而產(chǎn)生的，作為建筑物的一個團(tuán)體組織的成員而享有的權(quán)利與承擔(dān)的義務(wù)。成員權(quán)具有如下特征：1、成員權(quán)是一項(xiàng)獨(dú)立于專有所有權(quán)與共有所有權(quán)之外的權(quán)利，它不僅僅是單純的財產(chǎn)關(guān)系，其中很大一部分是管理關(guān)系。2、成員權(quán)是基于區(qū)分所有權(quán)人之間的共同關(guān)系而產(chǎn)生的權(quán)利。3、成員權(quán)是一種具有永續(xù)性的權(quán)利。只要建筑物存在，區(qū)分所有權(quán)人間的團(tuán)體關(guān)系就會存續(xù)，原則上不得解散，尤其不得以區(qū)分所有權(quán)人之一的單獨(dú)行為解散。4、成員權(quán)是一項(xiàng)與專有所有權(quán)、共有所有權(quán)緊密結(jié)合而不可分割的權(quán)利。（二）成員權(quán)的內(nèi)容1、區(qū)分所有權(quán)人作為成員權(quán)人所享有的權(quán)利1）表決權(quán)；2）參與訂立規(guī)約權(quán)；3）選聘和解聘管理者的權(quán)利；4）請求權(quán)。所謂請求權(quán)，是指區(qū)分所有權(quán)人作為管理團(tuán)體的成員而對共同管理事項(xiàng)及公共利益的應(yīng)得份額所享有的請求權(quán)。主要包括五項(xiàng)內(nèi)容：（1）請求召集集合；（2）請求正當(dāng)管理共同關(guān)系的事務(wù)；（3）請求收取共用部分應(yīng)得的利益；（4）請求停止違反共同利益的行為，并有權(quán)請求拍賣違反義務(wù)者的專有所有權(quán)，解除其共同關(guān)系；（5）其他請求權(quán)。2、區(qū)分所有權(quán)人作為成員權(quán)人在享有上述權(quán)利的同時。也應(yīng)承擔(dān)以下義務(wù)：1）執(zhí)行區(qū)分所有權(quán)人管理團(tuán)體所作出的決議的義務(wù)；2）遵守管理規(guī)約的義務(wù)；3）接受管理者管理的義務(wù)。(三)成員權(quán)的變動成員權(quán)的變動是指成員權(quán)的取得與消滅。1、建筑物區(qū)分所有權(quán)人成員權(quán)的取得根據(jù)區(qū)分所有權(quán)法理，任何組織或個人只要取得專有所有權(quán)，同時也就取得了共有所有權(quán)和管理團(tuán)體的成員權(quán)。成員權(quán)的取得有兩種方式：原始取得與繼受取得。凡原始取得所有權(quán)，便原始取得成員權(quán)，凡通過轉(zhuǎn)移方式取得區(qū)分所有權(quán)，亦即是繼受取得成員權(quán)。①2、建筑物區(qū)分所有權(quán)人成員權(quán)的消滅。成員權(quán)的消滅有兩種：一是建筑物本體消滅不再存在；二是建筑物損毀部分過大，而重建又造成區(qū)分所有權(quán)人過重負(fù)擔(dān)，經(jīng)協(xié)議不再重建時，因此，基于該建筑物而產(chǎn)生的共同關(guān)系以及基于共同關(guān)系而產(chǎn)生的成員權(quán)也隨之消滅。第三節(jié)區(qū)分所有建筑物的管理制度一、管理內(nèi)容現(xiàn)代區(qū)分所有建筑物的管理，包括物的管理與人的管理。（一）物的管理1、建筑物。2、基地。3、附屬設(shè)施。（二）人的管理對建筑物不當(dāng)毀損行為的管理；對建筑物不當(dāng)使用行為的管理；對生活妨害行為的管理。二、管理方式（一）自主管理方式與委托管理方式（二）管理人方式與非管理人方式（三）法人與非法人管理方式三、管理規(guī)約（一）管理規(guī)約的概念在現(xiàn)代各國建筑物區(qū)分所有權(quán)立法與實(shí)務(wù)中所說的管理規(guī)約，是指全體區(qū)分所有權(quán)人就建筑物的管理、使用及所有關(guān)系，以書面形式所為的自治規(guī)則。（二）管理規(guī)約的設(shè)定、變更及廢止（三）管理規(guī)約事項(xiàng)（四）管理規(guī)約的效力、保管及閱覽四、管理團(tuán)體所謂管理團(tuán)體，是指一棟