房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理要點

地產(chǎn)工程質(zhì)量管理要點

武漢公司工程部GemdaleCorporation目錄

工程質(zhì)量提升－客戶滿意度提升武漢公司質(zhì)量控制要點－八字方針

和控制執(zhí)行手段－工程部質(zhì)量流程GemdaleCorporation工程質(zhì)量提升－客戶滿意度提升GemdaleCorporation產(chǎn)品和服務端口滿意度——工程質(zhì)量數(shù)據(jù)來源：（截止12月25日，420戶A區(qū)入伙收樓書投訴記錄）合格工程客戶滿意門窗工程：1.32條/戶土建裂縫：0.19條/戶裝飾工程：0.39條/戶給排水：0.05條/戶土建滲漏：0.20條/戶建議：建立高于普通工程質(zhì)量驗收標準的公司級驗收標準，，爭取一次達到（或接近）客戶要求，降低投訴率。GemdaleCorporation地產(chǎn)工程質(zhì)量管理是圍繞客戶滿意為導向重點是裝修工程GemdaleCorporation裝修工程質(zhì)量管理重點－－八字方針GemdaleCorporation八字方針偏差開裂滲水觀感GemdaleCorporation定流程定制度保障八字方針的有效執(zhí)行GemdaleCorporation偏差：最基本的要求，簡單的說就是嚴格按圖施工，按尺寸加工，逐一復核，將誤差率減少到最小。GemdaleCorporation重點控制房間的凈空尺寸,方正,層高分三階段:墻體砌筑墻面粉刷交樓前實測檢查GemdaleCorporation墻體砌筑:先彈線做墻基---報驗復查---合格后砌筑序號檢查內(nèi)容檢查情況備注1拉結筋第一次報驗內(nèi)容軸線位置砌體基礎構造柱、圈梁、過梁設置廚房衛(wèi)生間防水導墻墻基砌完后第一次報驗檢查記錄GemdaleCorporation墻面粉刷:做灰餅--帶線復核--大面積施工

陰角處在粉刷前用角尺檢查方正GemdaleCorporation交房前驗收:實測實量-記錄整改-確保無偏差開間檢查層高檢查GemdaleCorporation開裂：是裝修工程中常見的通病，控制難度較大，一定要在施工工序上控制、在施工過程中檢查GemdaleCorporation裝修工程中開裂原因主要有:室外構筑物基礎沉降墻體砌筑質(zhì)量和構造措施不到位墻面粉刷質(zhì)量GemdaleCorporation控制墻體砌筑質(zhì)量砂漿飽滿斜砌前至少放置10天砌筑時間要合理控制,砂漿飽滿砌塊砌筑前要存放28天,提前運至樓內(nèi)存放斜砌頂磚至少10天后進行GemdaleCorporation砌體構造要求要規(guī)范:1.設置構造柱---墻端頭\拐角2.窗臺壓頂砼伸入墻體3.施工洞口過梁設置規(guī)范窗臺砼壓頂兩端伸入墻體至少200.施工洞口設置過梁,并留馬牙槎及構造鋼筋GemdaleCorporation墻面粉刷工序:嚴格控制,加強檢查甩漿貼網(wǎng)至少兩遍成活GemdaleCorporation甩漿:(工具采用空壓機)1.粉刷墻面均提前甩漿，重點是砼結構面，加強甩漿質(zhì)量、控制甩漿密度、強度2.磚墻與結構柱相接時，砌筑前在墻體接觸面甩漿，避免豎向磚縫開裂甩點均勻,控制密度及強度GemdaleCorporation貼網(wǎng):1.墻體與結構梁柱相接處2.窗臺壓頂?shù)陌俗纸翘?.水電予埋管線處墻與梁柱結合處水電線管處外墻鋼絲網(wǎng)(用保溫釘粘貼)拉結筋與壓頂鋼筋拉通窗下口設45°玻纖網(wǎng)，400寬800長。GemdaleCorporation控制砂漿質(zhì)量,至少兩遍成活1.待前一層抹灰層有足夠強度后再抹下一層灰(隔夜糙)

2.外粉砂漿中摻入杜拉纖維每立方0.7-0.9公斤3.外粉兩層糙面中滿鋪玻纖網(wǎng)內(nèi)粉刮隔夜糙GemdaleCorporation2增加隱蔽驗收砌塊缺損修補、斷裂砌塊更換

第二次報驗內(nèi)容灰縫飽滿度處理抹灰層厚度墻面甩漿處理掛網(wǎng)處理是否符合要求（含水電線管）3關鍵部位處理門窗洞口上部、窗臺下部（45○裂縫處理）管道、線槽處理、腳手眼處理鋼絲網(wǎng)、玻纖網(wǎng)鋪設5分層抹灰

底糙與面層之間加設玻纖網(wǎng)7砂漿配合比控制，外墻砂漿含量0.9kg/m3（抽查）內(nèi)外墻面粉刷檢查記錄表甩漿掛網(wǎng)完后第二次報驗GemdaleCorporation滲水：確保使用功能的最基本要求，也是客戶投訴最關注的問題GemdaleCorporation屋面、露臺1.控制結構層不滲漏2.防水施工時要求重點處理細部女兒墻泛水墻根防水細部GemdaleCorporation廚房、衛(wèi)生間:1.同樣是控制結構層不滲漏2.控制管根、煙道等部位的吊模質(zhì)量3.防水施工時要求重點處理細部GemdaleCorporation防水流程中重點強調(diào)了結構閉水檢查及報驗每棟樓在結構閉水完成,檢查合格后必須通知部門經(jīng)理進行驗收這種督促監(jiān)管力度使流程執(zhí)行更加到位,確保質(zhì)量提升GemdaleCorporation門窗:1.留設門檻(陽露臺門下檻)2.門窗框接頭打膠質(zhì)量門下檻起到防水設防作用門窗框進場時驗收接頭打膠GemdaleCorporation門窗:3.門窗框塞縫后,隱蔽前的交接驗收4.外框周邊打膠質(zhì)量門窗框周邊塞縫需逐一驗收門窗外框周邊打膠要求飽滿GemdaleCorporation5.淋水檢查(水壓不低于0.3MPａ;淋水時間不少于15min)GemdaleCorporation門窗問題投訴點最多---流程要求重點檢查和控制還強調(diào)了每棟樓在門窗框塞縫完成,檢查合格后必須通知李總進行驗收進一步加大了監(jiān)管力度GemdaleCorporation門窗洞口交接檢查門窗洞口交接報驗要求鋁合金窗洞口兩邊均有窗剁，若無，則增設100寬窗剁；洞口四周粉成正糙，成型后尺寸為設計圖紙尺寸；總包單位預留門窗洞口垂直線、水平線、門窗進出線或控制基準；門窗、總包單位對門窗加工尺寸和預留尺寸進行復核；門窗、總包單位進行洞口尺寸交接，總包提交書面中間工序交接表與門窗單位進行交接；（此項工作由總包單位完成并由總包單位報驗）●所有洞口要求全檢鋁合金門、窗安裝交接檢查材料進場報驗鋁合金型材現(xiàn)場抽樣檢查；所用輔材對照合同檢查保護膜檢查，要求窗扇和窗框連為一體，便于同時安裝；門窗底框防腐處理抽查；安裝階段報驗木楔固定門窗框、固定件間距；門窗安裝垂直度、水平度、進出線檢查；（不同窗型各抽查5％）塞縫報驗下框砂漿塞縫檢查；周邊發(fā)泡劑飽滿度檢查；木楔等薄弱部位處理；●所有塞縫工作要求全檢GemdaleCorporation觀感：是建筑產(chǎn)品提升品質(zhì)的重要因素，我們的產(chǎn)品除了保證使用功能外，在一些施工細部處理上更要別具一格

GemdaleCorporation外墻面磚施工前，根據(jù)圖紙尺寸，核實現(xiàn)場實際情況，以大面排整磚為原則，繪制施工大樣，避免出現(xiàn)“破活”窗間墻排版確保對稱美觀GemdaleCorporation面磚涂料陰角交接處處理美紋紙貼邊確保順直美觀頂棚涂料下翻解決陰角收口GemdaleCorporation窗邊打膠美紋紙貼邊后打膠，順直美觀GemdaleCorporation廚衛(wèi)頂棚刮白，彈線下翻10cm

頂棚和墻面界面清晰解決陰角收口GemdaleCorporation樓梯間梯井的細部處理

滴水線條加鷹嘴處理GemdaleCorporation通過圍繞八字方針對裝修質(zhì)量進行重點控制和對質(zhì)量流程的嚴格執(zhí)行有效降低了客戶投訴率,提升了客戶滿意度A區(qū)05年11.29-12.4日集中交付340戶,戶均：3.23條；

B區(qū)06年4.1-2日集中交付150戶,戶均：1.23條；GemdaleCorporation武漢公司年度KPI中客戶綜合滿意度66%,挑戰(zhàn)值達到71%其中：工程端口客戶滿意度目標值達到43%，挑戰(zhàn)值達到50%06年年中蓋洛普公司對格林小城項目調(diào)查:工程端口客戶滿意度達到78%GemdaleCorporation工程施工管理中，有了好的流程，好的工序做法更重要的是執(zhí)行，檢查落實，要靠每個人去監(jiān)督多巡視多檢查多記錄多復核GemdaleCorporation提升工程質(zhì)量提升產(chǎn)品品質(zhì)提升客戶滿意度我們的宗旨謝謝Thankyou金地集團武漢房地產(chǎn)開發(fā)有限公司購物中心調(diào)整、提升的必要性和實施策略演講嘉賓邱志東

先生1、購物中心調(diào)整和提升的目的2、什么情況下購物中心必須進行調(diào)整和提升3、購物中心調(diào)整提升前必須考量的內(nèi)容4、購物中心調(diào)整實施過程中的策略目錄一、購物中心調(diào)整和提升的目的

購物中心調(diào)整和提升的目的1、完善購物中心定位2、增強市場競爭力3、滿足消費者需求4、提升租值二、什么情況下購物中心必須進行調(diào)整和提升1、部分經(jīng)營項目面積偏大，同類型品牌重疊2、部分經(jīng)營項目原先定位逐漸與項目的整體定位產(chǎn)生偏差3、營業(yè)額偏低，租客較大規(guī)模出現(xiàn)虧損，租客退租情況比較嚴重什么情況下購物中心必須進行調(diào)整和提升4、部分經(jīng)營項目設置的樓層與周邊其他經(jīng)營項目不能有效產(chǎn)生互動5、需要增加其他種類的經(jīng)營項目，以完善配套功能或商品結構6、更高級別的品牌進駐而引發(fā)的品牌經(jīng)營位置和樓層的換位調(diào)整什么情況下購物中心必須進行調(diào)整和提升7、同行之間的競爭而引發(fā)的錯位經(jīng)營需要8、經(jīng)營項目業(yè)績增長有較大市場空間9、項目開業(yè)前種種原因導致的缺漏或是上一次不成功的調(diào)整什么情況下購物中心

必須進行經(jīng)營項目的調(diào)整和提升三、購物中心調(diào)整提升前必須考量的內(nèi)容購物中心調(diào)整提升前必須考量的內(nèi)容

1、購物中心定位的檢討

2、購物中心項目配套和組合的完整性、適應性及可持續(xù)性

3、市場同業(yè)的錯位經(jīng)營和對抗性

4、消費者的潛在需求

5、購物中心?？偷南M行為、習慣和消費水平分析

6、原有租戶的經(jīng)營狀況、租約履行時間狀況

7、市場營銷推廣策略的得失及未來方向

8、擬引進租戶的市場拓展方向和市場布點情況

9、業(yè)務團隊的思路、業(yè)務能力和人員配備10、調(diào)整、提升前后租金收益比較

購物中心調(diào)整提升前必須考量的內(nèi)容

11、配合調(diào)整提升的工程技術改造可行性或由此所必須進行的公共空間、設施或動線改造工程的可能性12、調(diào)整提升的時間節(jié)點安排

13、資金投入預算：改造費用，推廣費用及招商費用

購物中心調(diào)整提升前必須考量的內(nèi)容四、購物中心調(diào)整實施過程中的策略1、專職團隊的組建和業(yè)務要求2、目標租戶的資料收集、分析和篩選3、中介機構的選擇及專職團隊的分工4、調(diào)整項目裝飾設計機構的選定和方案設計5、主要重點租戶的市