精品文案：智信地產(chǎn)-鄭州泰宏朱屯項(xiàng)目整合推廣方案

起步，就與世界同步——泰宏朱屯工程整合推廣方案一、理解市場二、理解工程三、核心定位系統(tǒng)四、總體推廣思路五、一期推進(jìn)布局六、現(xiàn)場包裝/物料/物業(yè)與體驗(yàn)氣氛七、媒體組合八、廣告創(chuàng)意表現(xiàn)營銷推廣全攻略第一篇章：理解市場總體市場分析區(qū)域市場分析高端工程分析一、鄭州總體市場分析1、房地產(chǎn)業(yè)投資平穩(wěn)增長2、商品房開工迅猛，竣工平穩(wěn)，郊縣房地產(chǎn)開展提速3、市場供給平穩(wěn)，需求旺盛，總量保持平衡4、商品房供求結(jié)構(gòu)根本合理5、產(chǎn)業(yè)區(qū)域格局悄然演變，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)逐步升級6、商品房空置減少，結(jié)構(gòu)更趨合理7、商品房價(jià)格漲幅繼續(xù)回落1、房地產(chǎn)業(yè)投資平穩(wěn)增長2006年全市房地產(chǎn)業(yè)累計(jì)完成投資億元，同比增長36.8%，增幅略低于2005年〔38%〕，增長更趨平穩(wěn)。同期，全市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資億元，其中房地產(chǎn)業(yè)投資所占比重為27.4%，與2005年〔27.0%〕根本持平。鄭州市房地產(chǎn)業(yè)投資形勢較好地表達(dá)了國家關(guān)于控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模和增幅的宏觀調(diào)控政策精神。2、商品房開工迅猛，竣工平穩(wěn)，郊縣房地產(chǎn)開展提速2006年全市商品房開工建設(shè)大幅增長，累計(jì)新開工面積萬平方米，同比增長85.6%，其中市區(qū)新開工面積萬平方米，同比增長％，市屬各縣〔市〕新開工面積萬平方米，同比增長200%，鄭東新區(qū)新開工面積萬平方米，同比增長％。

促使開工量大幅增長的主要原因是我市房地產(chǎn)需求旺盛，開發(fā)企業(yè)投資信心增強(qiáng)。2006年全市商品房竣工面積萬平方米，同比增長％，其中市區(qū)竣工449萬平方米，同比增長％，鄭東新區(qū)商品房開發(fā)建設(shè)順利，全年竣工面積達(dá)萬平方米，同比增長188.4%。3、市場供給平穩(wěn)，需求旺盛，總量保持平衡全年市區(qū)商品房累計(jì)新增供給〔新批準(zhǔn)預(yù)銷售〕面積萬平方米，同比增長18.1%，累計(jì)銷售(合同備案)面積萬平方米，同比增長31.4%，市場供需兩旺。其中，住宅供給和銷售增長較2005年均大幅上升，而非住宅供給量持續(xù)下降，有利于緩解其近兩年來的供給過量、需求相對缺乏的矛盾。4、商品房供求結(jié)構(gòu)根本合理從物業(yè)結(jié)構(gòu)上看，2006年我市市區(qū)多層住宅、高層住宅、別墅與經(jīng)濟(jì)適用住房市場供給比例分別是44%、49%、0.01%和7%，對應(yīng)的銷售需求比例分別為43%、49%、1%和7%，數(shù)據(jù)說明各類型住房開發(fā)供給和銷售需求的比例較為平衡。區(qū)域結(jié)構(gòu)上看，中心城區(qū)與鄭東新區(qū)市場供給占比分別為68.8%和29.5%，銷售占比分別為79.2%和20.3%，房地產(chǎn)市場供求資源在新、老城區(qū)之間分配根本均衡。其中，新區(qū)供給和銷售占比分別較2005年提高了和個(gè)百分點(diǎn)，開展迅速。另外，中心城區(qū)內(nèi)的五個(gè)行政區(qū)中，金水區(qū)、惠濟(jì)區(qū)供給和銷售比例同步下降，而管城區(qū)、中原區(qū)同步上升，說明整體上我市房地產(chǎn)市場區(qū)域供求結(jié)構(gòu)較為平衡。5、產(chǎn)業(yè)區(qū)域格局悄然演變，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)逐步升級從區(qū)域開展格局演變上看，鄭東新區(qū)、管城區(qū)和中原區(qū)年度供給和銷售均呈現(xiàn)較大幅度增長，且占年度總供給和銷售量的比例穩(wěn)步提高。說明，我市房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域布局在逐步發(fā)生變化，傳統(tǒng)的熱點(diǎn)區(qū)域由于土地資源的日益減少、市場供求關(guān)系變化，加上政府的及時(shí)引導(dǎo)，開發(fā)熱度在逐漸降溫，今后以上三個(gè)區(qū)域?qū)⒅鸩匠蔀槭袇^(qū)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的主要區(qū)域。

從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)升級上看，高層住宅開發(fā)漸成主流，保障性住房建設(shè)加快。隨著土地的日益稀缺、土地價(jià)格的提高，傳統(tǒng)的多層住宅開發(fā)比重在下降，而高層開發(fā)量在明顯上升，同時(shí)我市保障性住房建設(shè)力度逐步加大，經(jīng)濟(jì)適用房供給量增長較快6、商品房空置減少，結(jié)構(gòu)更趨合理2006年底市區(qū)商品房空置總面積為萬平方米，比2005年底減少萬平方米，減幅為21.5%。

從空置時(shí)間結(jié)構(gòu)上來看，長期空置的積壓房面積占商品房空置總量的8.4%，較2005年下降了個(gè)百分點(diǎn)，空置時(shí)間結(jié)構(gòu)更趨科學(xué)、合理。從物業(yè)類型上看，從物業(yè)類型上看，住宅空置比例持續(xù)下降，而非住宅尤其是商業(yè)用房空置比例明顯提高。7、商品房價(jià)格漲幅繼續(xù)回落2006年我市市區(qū)商品房銷售均價(jià)〔為各類住宅與非住宅物業(yè)銷售綜合平均價(jià)格〕為3232元/平方米〔其中住宅2974元/平方米〕，按可比價(jià)計(jì)算較2005年上漲5.96%，房價(jià)漲幅繼續(xù)回落〔2004、2005年分別為6.7%和6.43%〕。一是受國家調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)、加大住房保障、控制房價(jià)過快上漲及抑制過熱需求等政策的綜合影響，市場對未來房價(jià)走勢的不確定性，導(dǎo)致市場需求釋放的速度減慢，穩(wěn)定了房價(jià)；二是我市結(jié)合實(shí)際，從2002年開始實(shí)施并不斷加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)宏觀調(diào)控，保障了市場供求總量平衡、結(jié)構(gòu)合理，從而實(shí)現(xiàn)價(jià)格穩(wěn)定；三是近幾年來，我市逐年加大經(jīng)濟(jì)適用住房供給量和廉租住房等的保障力度，平抑了房價(jià)。2006年鄭州市房地產(chǎn)市場整體保持穩(wěn)健開展態(tài)勢；房價(jià)仍然上漲較快，市場需求旺盛；居民自住性、自用性需求是主體，少數(shù)投資性需求依然存在；土地日益稀缺，住宅市場供給相對缺乏，土地價(jià)格攀升影響房價(jià)上漲；產(chǎn)品結(jié)構(gòu)變化：多層住宅開發(fā)比例逐年下降，高層住宅比例增加；樓盤區(qū)域分布：老城區(qū)市場比例下降，鄭東新區(qū)和管城區(qū)比例提升；市場交易心理：群眾出于對房價(jià)上漲的預(yù)期，從眾性、被動(dòng)性購房增多；未來房價(jià)走勢：繼續(xù)呈剛性、穩(wěn)步上漲趨勢。小結(jié)：二、鄭州西區(qū)房地產(chǎn)市場分析〔一〕區(qū)域綜述范圍界定：東起鄭鐵編組站、朱屯路、嵩山路，南至隴海路，北至連霍高速，西至西環(huán)。開展?fàn)顩r：老工業(yè)基地，生活氣氛濃厚，但由于受到鄭州市北移東擴(kuò)的政策影響，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展相對滯后。交通配套：總的來說，在西區(qū)改造開發(fā)的形勢下，市政道路進(jìn)一步改善，路網(wǎng)密度合理，出行便利，有利于區(qū)域的開展。生活配套：生活配套完善，零售商業(yè)興旺，但大型商業(yè)配套缺乏。教育機(jī)構(gòu)林立，文化氣氛較好。公園眾多，娛樂配套充足。居民習(xí)慣：與東區(qū)較為現(xiàn)代、快節(jié)奏的生活方式相比，西區(qū)市民生活節(jié)奏較慢、生活本錢較低。對房地產(chǎn)產(chǎn)品的關(guān)注程度、消費(fèi)意識普遍較低，以滿足居住為主，不太追求建筑風(fēng)格、景觀綠化、社區(qū)內(nèi)部配套等等。在日常生活消費(fèi)方面，以實(shí)用為主，對較時(shí)尚、高檔的商品追求不高，因此對本工程商鋪相對不利?！捕硡^(qū)域樓市現(xiàn)狀與開展趨勢隨著鄭州東西差距的逐漸縮小，拉開了省會西部大開發(fā)的序幕。目前鄭州西區(qū)樓盤均價(jià)與鄭州東區(qū)同質(zhì)樓盤的均價(jià)已經(jīng)非常接近。在“西進(jìn)〞戰(zhàn)略的指引下，西區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)節(jié)節(jié)升溫。崛起中的西區(qū)樓市1、豐富的土地資源西區(qū)老國有企業(yè)搬出市區(qū)后，留下了豐富的土地資源，吸引了一批有實(shí)力的企業(yè)進(jìn)入西區(qū)。這也使得西區(qū)成為繼南陽路板塊、鄭東新區(qū)板塊之后又一個(gè)地產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)域。2、地理位置日趨優(yōu)越〔開展?jié)摿^大〕鄭州至西安鐵路客運(yùn)專線鄭州段標(biāo)志性工程西流湖大橋的正式開工南水北調(diào)工程鄭州段在不久的將來開工西區(qū)老工業(yè)基地的拆遷城中村改造鄭洛城市工業(yè)走廊的提出，為西區(qū)房地產(chǎn)開展提供了時(shí)機(jī)西南繞城高速的建成通車，使西區(qū)樓市的地理位置更顯得優(yōu)越，各種社會獨(dú)特性配套設(shè)施逐步完善，為西區(qū)樓市的價(jià)格拉升加重了砝碼。3、城中村改造助推西區(qū)樓市升溫：隨著寺坡、北陳伍寨村等城中村被納入城中村改造方案，西區(qū)地產(chǎn)被注入大量新鮮血液，這一帶已經(jīng)會聚了帝湖?王府、金源第一城、清城美苑、威尼斯水城等大大小小十多家樓盤，提升了西區(qū)房地產(chǎn)整體開發(fā)水平。此外，西區(qū)地產(chǎn)開展還要?dú)w功于商業(yè)的帶動(dòng)。隨著近幾年家世界、五星、蘇寧、國美、永樂等眾多知名連鎖商家紛紛在西區(qū)設(shè)點(diǎn)開店，西區(qū)商業(yè)出現(xiàn)了前所未有的沖動(dòng)。西區(qū)商業(yè)地產(chǎn)也異軍突起，水岸花木城、中國元通紡織城、鄭州國際美食娛樂廣場的建設(shè)，將西區(qū)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)推向高潮。預(yù)計(jì)在未來幾年里，西區(qū)將成為鄭州商業(yè)地產(chǎn)角逐的重要戰(zhàn)場，鄭州市東、西區(qū)商業(yè)開展失衡的狀態(tài)有望緩解。

西區(qū)樓市逐步升溫。天下城開發(fā)單位：河南開祥天城置業(yè)股份

占地面積：108畝建筑面積：30萬平方規(guī)劃戶數(shù)：1500戶容積率：綠化率：38.1%建筑形態(tài)：小高層、高層、小戶型園林規(guī)劃：澳大利亞貝爾高林主力戶型：三房二廳、四房二廳三、高端工程分析曼哈頓開發(fā)單位：河南升龍置業(yè)占地面積：175畝建筑面積：萬平米規(guī)劃戶數(shù)：1447戶容積率：綠化率：25%建筑形態(tài)：高層住宅，公寓，寫字樓酒店商鋪共35棟主力商鋪：20～70平方，50平方為主主主力戶型：130-140三房〔區(qū)間58—220平米〕復(fù)合性業(yè)態(tài)有住宅、酒店、商業(yè)步行街、亞洲最大的數(shù)碼商城、沃爾瑪超市、、奧斯卡電影院、世界頂級品牌名店街等，住宅均價(jià)4800元/㎡，目前推出的房源僅剩22層以上；商鋪均價(jià)12000元/㎡，可租可賣，商鋪業(yè)態(tài)劃分嚴(yán)格按甲方的整體規(guī)劃布局。廣匯PAMA開發(fā)單位：河南廣匯實(shí)業(yè)集團(tuán)占地面積：134畝建筑面積：30萬平米規(guī)劃戶數(shù)：一期518戶容積率：3．31綠化率：55．5%建筑形態(tài)：高尚住宅

、甲級寫字樓、酒店式公寓、群街商業(yè)主力戶型：140～190平米純高層，07年3月17日公開選房，一期推出房源512套，目前在售的分別是7、8兩棟樓，340戶左右〔戶型面積143～180㎡的三房和四房〕，均價(jià)5000元/㎡，按揭優(yōu)惠1％，一次性付款優(yōu)惠2％，目前銷售率50％。中義阿卡迪亞開發(fā)單位：鄭州中義置業(yè)占地面積：260畝建筑面積：23萬㎡規(guī)劃戶數(shù)：1647戶容積率：3．31綠化率：55．5%建筑形態(tài)：多層、小高層住宅主力戶型：140-150㎡三房兩廳、四房兩廳阿卡迪亞前三期推出房源總套數(shù)1212套，均價(jià)4600元/㎡，目前剩余局部復(fù)式樓層；中義·阿卡迪亞正在推出第三期3幢小高層〔臨金水路〕，主力戶型130平方米，均價(jià)5300元/平方米目前交8萬預(yù)定房源，按揭無優(yōu)惠，一次性付款優(yōu)惠1％。綠城·百合公寓開發(fā)單位：河南中州綠城置業(yè)投資有限公司占地面積：600余畝建筑面積：40萬㎡規(guī)劃戶數(shù)：1500戶容積率：綠化率：35%建筑形態(tài)：高尚多層、小高層住宅

、主力戶型：140～160平米綠城·百合公寓一期“春曉苑〞推出359戶,05年11月開盤，起價(jià)兩房2890元/平米，最高價(jià)3600元/平米，開盤后陸續(xù)提價(jià)。二期“風(fēng)荷苑〞推出400戶左右，均價(jià)4900元/平米,目前清盤期，主要剩余復(fù)式房源。商鋪情況：一層臨街商鋪，進(jìn)深8～米、面積33～220平米、均價(jià)8000～16000元。綠地老街開發(fā)單位：河南老街坊置業(yè)占地面積：600余畝建筑面積：45萬㎡規(guī)劃戶數(shù)：3493戶容積率：綠化率：38%建筑形態(tài)：多層、小高層主力戶型：88～134平方綠地老街前三期推出房源總套數(shù)1707套，銷售率80％。老街三期8層帶電梯“醉海派生活〞面積88～134㎡，目前開發(fā)商不急于推出房源，每棟樓每次只推出一個(gè)單元，實(shí)施一房一價(jià)，均價(jià)4800元/㎡；按揭無優(yōu)惠，一次性付款優(yōu)惠1％。綠都城開發(fā)單位：鄭州綠都置業(yè)占地面積：350畝建筑面積：36萬平米規(guī)劃戶數(shù)：3200戶容積率：綠化率：42%建筑形態(tài)：多層主力戶型：70～90平方二房、三房綠都城在工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)上，將工程融入城市，確立“后街區(qū)〞的主體定位，將原有的工業(yè)符號〔鐵路、水塔、廠房、生態(tài)樹林等〕保存并賦予強(qiáng)烈的現(xiàn)代元素，使區(qū)域文化得以再生。同時(shí)，綠都城強(qiáng)調(diào)城市后街區(qū)生活。方案分三期開發(fā)，其中，一期開發(fā)面積10余萬平米，推出970戶，目前房價(jià)3600～4000元/平方已進(jìn)入清盤期，金源第一城開發(fā)單位：河南世紀(jì)金源置業(yè)占地面積：200畝建筑面積：42萬平米規(guī)劃戶數(shù)：1632戶容積率：綠化率：35%建筑形態(tài)：多層、小高層、高層主力戶型：40～90平方一房、兩房金源第一城是以精品住宅、高檔公寓、高檔街區(qū)商業(yè)、教育配套等于一體的城市復(fù)合體，自身超過10萬平方米的商業(yè)配套，涵蓋步行街、大型賣場、酒店等。一期推出930戶，06年3月開盤，均價(jià)3300元/m2，銷售率85％；二期推出492戶，方案5月19日開盤，均價(jià)3900元/m2。威尼斯水城開發(fā)單位：河南省城開集團(tuán)占地面積：700畝建筑面積：約100萬平米規(guī)劃戶數(shù)：1208戶容積率：綠化率：37%建筑形態(tài)：多層、小高層主力戶型：120～140平方三房威尼斯采用了四坡屋頂、三段式立面、哥特式尖頂?shù)葰W式經(jīng)典建筑元素，27---300m2大跨度多變陽光戶型，空中花園、270度全景陽臺、錯(cuò)層設(shè)計(jì)、中空客廳，演繹700畝水岸陽光生活。一期推出500戶，06年8約已入住，二期推出700戶，06年3月開盤，銷售率90％，均價(jià)3860元/m2我們面對什么樣的市場環(huán)境？相對健康的市場環(huán)境宏觀上競爭相對激烈產(chǎn)品日漸同質(zhì)化品牌化，優(yōu)勝劣汰己成必然中觀上微觀上我們面對什么樣的購買市場？對產(chǎn)品對區(qū)位對價(jià)格高性價(jià)比、物質(zhì)與精神的復(fù)合產(chǎn)品有較好的城市配套及發(fā)展前景的區(qū)域以地段來決定價(jià)格選擇市場結(jié)論發(fā)現(xiàn)市場時(shí)機(jī)從市場同步出售高端工程來看，鄭州市東區(qū)復(fù)合地產(chǎn)的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于西區(qū)，而區(qū)域內(nèi)樓盤又缺乏領(lǐng)袖型大盤的條件和氣質(zhì)，所以本工程在規(guī)模+產(chǎn)品+規(guī)劃+品牌等綜合競爭方面存在很大的優(yōu)勢，關(guān)鍵的問題在于：A、市場對西區(qū)、對該區(qū)域的接受程度如何？B、我們的主流目標(biāo)群體怎么界定？C、我們通過什么樣的營銷主線來建立工程獨(dú)一無二的形象和氣質(zhì)，樹立差異性，以品質(zhì)和情感打動(dòng)客戶第二篇章：理解工程——理解工程首先從理解城市開始——工程概況——工程初印象——工程優(yōu)劣勢——?dú)w納本案的賣點(diǎn)——工程USP一、理解工程首先從理解城市開始城市具有物理和人文兩方面，工程自然也一樣文脈是一個(gè)城市形成的關(guān)鍵，文是指文明、文化、民俗的綜合影響，脈是是一脈相承，指承上啟下的邏輯關(guān)系，有文明的承上啟下，方有城市——王受之

1、厚重河南，博大精深

5000年文化積淀，黃河文明源源流長

2、兼容并蓄，薈萃百家

中原文化有強(qiáng)大的吸收力和融合力，并具有強(qiáng)大的傳播力和

輻射作用，中原文化涵蓋儒、道、佛、武、法等眾家思想，

各種流派在長時(shí)間的相互影響與碰撞中，逐漸合流成獨(dú)具特

色博大精深的中原文化。兼收并蓄、薈萃百家，是河南文化

的一大特色。

3、中原文化中的“大方之家〞

中原文化中“大〞是一個(gè)特色，“大氣恢弘〞是一種基調(diào)，是富有激

情奔放的陽剛之氣，中原人居住要求“大〞，絕不能僅僅從虛榮角度

來看，因?yàn)楸狈饺碎L久以來居住喜歡大院落，大臥室、大客廳、

大廚房、大衛(wèi)生間等無一不是這種文化的表征。

4、中原文化中的平衡和諧觀

中原文化重“和〞：主張“和合〞，崇尚以合為貴，強(qiáng)調(diào)人與人之間重和

諧、團(tuán)結(jié)、互助；強(qiáng)調(diào)“天人合一〞，重于天道自然的探索、人與自

然的和諧。一〕、中原文化特征1、文化斷層，歸屬感弱

鄭州不到一個(gè)世紀(jì)的文化積淀根本不能造就一個(gè)城市的榮耀與歸屬

感，經(jīng)歷了幾次移民風(fēng)潮之后，鄭州極少數(shù)的當(dāng)?shù)鼐用衽c大多數(shù)的

外來移民相互融合，成就了目前的鄭州市民階層，也造成了這個(gè)城

市最為明顯的人文特征——城市歸屬感、自豪感、認(rèn)同感嚴(yán)重缺乏。2、善于學(xué)習(xí)，兼容并蓄

作為中原樞紐的鄭州，作為非常年輕的鄭州，作為移民城市的鄭

州，鄭州人的善于拿來、善于學(xué)習(xí)、兼容并蓄也是重要的人文特征

之一。鄭州人善于模仿與學(xué)習(xí)，以歡送的態(tài)度對待新事物，包括對

待外地人，展現(xiàn)了鄭州的包容性與大氣。鄭州人樸實(shí)厚道，喜歡和

外地人交朋友，接觸外來思想和時(shí)尚，二〕、鄭州市民的文化特征三〕、鄭州整體經(jīng)濟(jì)、文化、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營狀況及未來預(yù)測城市性質(zhì)河南省省會，中部地區(qū)的中心城市，全國重要的綜合交通通訊樞紐和現(xiàn)代物流商貿(mào)城市，國家歷史文化名城。中心城區(qū)人口規(guī)?！鲋?021年，城市人口為400萬人左右〔其中暫住人口80萬人以上〕■至2021年，城市人口為550萬人左右〔其中暫住人口150萬人以上〕中心城區(qū)用地規(guī)?！鲋?021年，城市建設(shè)用地控制在360平方公里以內(nèi)；■至2021年，城市建設(shè)用地為500平方公里左右。四〕、鄭州整體規(guī)劃及功能定位國家區(qū)域中心平臺區(qū)域性金融中心交通樞紐

市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃規(guī)劃范圍：鄭州市域行政轄區(qū)，面積平方公里。包括鄭州市中心城區(qū)、上街區(qū)和滎陽、鞏義、新鄭、新密、登封、中牟五市一縣所轄范圍。市域空間結(jié)構(gòu)：一心四城、兩軸一帶及網(wǎng)絡(luò)化城鎮(zhèn)體系一心：鄭州都市區(qū)四城：鞏義、新鄭、新密、登封兩軸：連霍高速公路、隴海鐵路線構(gòu)成的東西向城鎮(zhèn)開展軸線；五〕、西區(qū)的整體規(guī)劃及功能定位西環(huán)以東、鐵路編組站以西、隴海鐵路兩側(cè)，共計(jì)功能定位以創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)的集聚奠定區(qū)域開展的根底，以主題城市活動(dòng)的引入為特色，加強(qiáng)“商貿(mào)〞、“資訊〞等開展能力，從而帶動(dòng)鄭州西區(qū)的效勞、研發(fā)、文化、教育、商業(yè)、居住等功能的全面成長。開展目標(biāo)1、重塑地區(qū)形象：注入產(chǎn)業(yè)活力，改善人居環(huán)境，加強(qiáng)公共空間和城市環(huán)境建設(shè)，建立便捷、高效、節(jié)能的城市根底設(shè)施和公共效勞設(shè)施體系。2、整合空間結(jié)構(gòu)：構(gòu)筑功能互補(bǔ)的多層次效勞中心體系，引導(dǎo)城市其他區(qū)域均衡協(xié)調(diào)開展。3、提升產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：培育高新技術(shù)和文化娛樂特色產(chǎn)業(yè)，開展文化物流業(yè)和現(xiàn)代效勞業(yè)，增強(qiáng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)開展的綜合競爭力和可持續(xù)開展能力。六〕、西區(qū)經(jīng)濟(jì)、文化、產(chǎn)業(yè)特征市政配套設(shè)施成熟，而且工業(yè)根底深厚。鄭洛城市工業(yè)走廊、南水北調(diào)工程對西區(qū)環(huán)境的優(yōu)化，巨大的開展空間。政府提出的西區(qū)規(guī)劃改造，也將助推西區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)迎來新一輪的開發(fā)熱潮。據(jù)了解，鄭州市2006年規(guī)劃重點(diǎn)開展的12個(gè)企業(yè)中，西區(qū)就占了7個(gè)。鄭州工業(yè)支柱，“三新〞產(chǎn)業(yè)是指電子信息、高新技術(shù)材料、高新科技，很多在國家高新技術(shù)開發(fā)區(qū)和中原區(qū)以及滎陽這一帶。工業(yè)根底深厚市政配套成熟開展空間巨大七〕、工程區(qū)域功能定位物流園區(qū)：完善城市職能，提高城市效率，圍繞鐵路貨站，形成物流園區(qū)及少量工業(yè)，效勞西部城區(qū)；康居小區(qū)：完善根底設(shè)施，配套公共設(shè)施，就地改造城中村。與隴海路以南的西區(qū)比較，該區(qū)域綜合指標(biāo)處于劣勢，“西區(qū)中的西區(qū)〞八〕、區(qū)域印記鄭州最榮耀的歷史記憶區(qū)——傳統(tǒng)工業(yè)的輝煌之地北移東擴(kuò)后落伍的區(qū)域，下崗職工與工薪階層的生活城生活緩慢，且區(qū)域內(nèi)樹木較多，適宜居住，居住氣氛濃厚房屋破舊，都市村莊，城郊感覺強(qiáng)門面小店，紡織大世界，露天集市，大學(xué)學(xué)校較多，人文氣息濃厚目前有政府利好信息影響，開始復(fù)蘇，快速開展道路寬了，環(huán)境好了，在東鬧北荒〔北移東擴(kuò)后〕的今天，這里像一塊原始狀的芳草地，吸引著更多人的眼光，尤其是開發(fā)商關(guān)鍵詞：破，老，慢，味，原，窮靜+悠+溫馨+舒適九〕、站在怎樣的高度建立工程與城市的關(guān)系關(guān)注西區(qū)，建設(shè)西區(qū)，成就西區(qū)，將不利因素躲避跳出西區(qū)，以700多畝巔峰建筑群成名大鄭州都市圈以140萬平米的恢宏容量，支撐鄭州全面開展，鼎助西區(qū)騰飛是一個(gè)社區(qū)，更是一個(gè)城區(qū)，具備一個(gè)完整的城市功能濃縮原鄉(xiāng)鄭州的精神符號，載入鄭州的未來記憶在鄭州深厚工業(yè)文明的根底上，建立跨越國界的人居文明從此讓西區(qū)起步，就與世界同步十〕、朱屯工程，一個(gè)城市新中心的繁榮呈現(xiàn)

西北區(qū)：中心區(qū)第一延長線呈現(xiàn)泰宏工程大鄭州生活圈。

隨著“鄭州〞設(shè)想的逐步展開，鄭州的城市開展將呈現(xiàn)一個(gè)前所未有的大格局。泰宏順應(yīng)城市開展格局，在朱屯——中心區(qū)第一延長線，營造起一座充滿城市夢想的泰宏生活幅員?？偭?40萬平方米的居住幅員，構(gòu)成以泰宏為主導(dǎo)的主流生活疆域，泰宏的精神張力，不斷影響著城市區(qū)域中心的變化，不僅從心理上拓寬了鄭州人的居住疆域，更成為營造城市新中心的主流力量。1、大鄭州格局下的泰宏人文幅員2、多重利好拉動(dòng)泰宏工程的城市心理坐標(biāo)西部崛起/南水北調(diào)/輕軌/大學(xué)城/鄭洛工業(yè)走廊一座高品質(zhì)的城市新中心即將磅礴浮現(xiàn)一個(gè)城市生活疆域的勃然而現(xiàn)。

泰宏工程充分參考和借鑒了國外城市化進(jìn)程中積累的一些歷史經(jīng)驗(yàn)。從城市運(yùn)營的角度以新城市主義規(guī)劃方式來進(jìn)行工程的整體考量，會所、學(xué)校、商業(yè)、商務(wù)等物業(yè)形態(tài)，力圖建成與城市開展相和諧，并具有一定品質(zhì)變革能力的區(qū)域城市中心。3、泰宏工程生活之城，地標(biāo)之城本工程集中表達(dá)了對公共價(jià)值和人文精神的強(qiáng)調(diào)。將居住、商業(yè)、辦公三大功能以街區(qū)的形式相結(jié)合，注重公共休閑空間、開放式商業(yè)空間、鄰里交流的半開放空間和居家生活的私密空間完美結(jié)合，營造出多級復(fù)合的生活感受。一期花園洋房，層層退臺，入戶花園，疊院式生活方式，與封閉的城市生活相比，是一種更開放的生活方式，與大地，與自然能夠發(fā)生更多的關(guān)系；“類別墅生活〞創(chuàng)造的是一種接近別墅的生活方式，但同時(shí)，與傳統(tǒng)別墅社區(qū)的曲高和寡相比，親地社區(qū)更富有生活的氣息，人與人之間的交流更加容易；其所形成的一種人性化居住理念構(gòu)成現(xiàn)代居住模式的典范！4、新城市主義規(guī)劃方式造就泰宏工程人性生活典范地塊總面積：約737畝工程總建筑面積：約140萬平方米工程整體建筑功能形態(tài)：住宅、寫字樓、商業(yè)、會所、幼兒園建筑風(fēng)格：北歐風(fēng)格一期地塊面積：143畝〔“3號地塊47畝〞+“4號地塊96畝〞〕一期總建筑面積：24萬平方米一期物業(yè)形態(tài)：住宅、商業(yè)一期建筑形態(tài)：花園洋房、多層、小高層、高層一期首批入市地塊相關(guān)情況位置：4號地塊地塊面積：47畝總建筑面積：約萬平方米建筑形態(tài)：花園洋房、多層、小高層、高層建筑功能：住宅、商業(yè)營銷節(jié)點(diǎn)安排：07年10月中旬左右開盤，取得預(yù)售許可證，具備簽合同條件。二、工程總體概況三、工程初印象——城區(qū)重量級大盤，內(nèi)部配套齊全——容積率相對較高，據(jù)測算后期將會以高層為主，開發(fā)周期長——多業(yè)態(tài)建筑綜合體，高檔社區(qū)——北歐簡約、質(zhì)樸、溫馨、浪漫的建筑情懷和生活滋味——陽光新城升級版，比花園洋房更花園洋房——以住宅為主的高尚社區(qū)，生活概念清晰四、工程優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：品牌——泰宏置業(yè)品牌陽光新城等系列產(chǎn)品品牌工程——占地700多畝，總建面140萬平米大盤產(chǎn)品線比較豐富，產(chǎn)品品質(zhì)高，規(guī)劃超前綜合體工程，自成一體前期拆遷難度小，便于啟動(dòng)道路+交通——桐柏路+農(nóng)業(yè)路+嵩山路寬闊平坦公交車輛較多周邊居住較為成熟，威尼斯水城的前期造市劣勢：區(qū)位——不在城市開展的主流方向老工業(yè)基地，經(jīng)濟(jì)沒落，整體環(huán)境展示性較弱西北偏僻區(qū)域，高尚居住生活氣氛缺乏緊鄰鐵路和交通要道，生活質(zhì)量受到影響，噪音大工程——地塊分散，不便于整體規(guī)劃周邊拆遷量比較大，工程周期和安置房配套——周邊市政和生活配套缺乏，休閑娛樂購物差人群——收入較低，區(qū)域居民素質(zhì)不高不好界定圈子人群，富裕階層特征不明顯體量大，區(qū)域人群有限，需要跨區(qū)域吸籌時(shí)機(jī)：區(qū)位——其它區(qū)域開展空間小，西部崛起，國務(wù)院和省政府大力支持工廠和城中村改造，土地供給量大生活節(jié)奏緩慢，高尚品質(zhì)生活的潛力較強(qiáng)與上街、滎陽、洛陽形成的大中原圈的地緣因素交通便利，工程包容性較大，升值潛力大市場——西區(qū)樓市逐漸進(jìn)入市場主流缺乏領(lǐng)袖大盤，首席座位空缺復(fù)合+洋房，產(chǎn)品差異化明顯，競爭力強(qiáng)區(qū)域差價(jià)，區(qū)域競爭力優(yōu)勢人群——跨區(qū)域消費(fèi)人群增加外地客戶入鄭趨勢明顯威脅：市場——全市以及周邊競爭樓盤的競爭，分流期貨、股票行業(yè)正紅，分流投資客戶和資金客戶對該區(qū)域和該市場的認(rèn)可度工程——容積率較高，小高層、高層產(chǎn)品的市場接受度140萬方大體量，長線操盤的不可預(yù)見性地塊較多，整體形象不便統(tǒng)一后期拆遷問題的存在周邊存在品質(zhì)較低社區(qū)，影響品質(zhì)政策——國家政策的不穩(wěn)定性規(guī)模：737畝大盤，內(nèi)部各種配套和設(shè)施完備功能：140萬平方米超大型世界級城市功能區(qū)，財(cái)富引擎，新城市地標(biāo)地段：農(nóng)業(yè)路+桐柏路+嵩山路拓寬后圍合的新城市中心交通：公交網(wǎng)絡(luò)興旺+道路寬闊平坦規(guī)劃：商業(yè)/商務(wù)/住宅/公寓于一體品牌：泰宏品牌/高端工程品牌展示，實(shí)力/專業(yè)/品質(zhì)配套：靠近北大學(xué)城，西流湖公園產(chǎn)品：建筑/戶型/建材/外立面，品質(zhì)人居/人本主義/北歐風(fēng)情前景：在西部崛起的方向上，多種利好條件下鑄就未來較高的升值潛力五、歸納本案的賣點(diǎn)六、發(fā)現(xiàn)工程USP〔獨(dú)特賣點(diǎn)、核心競爭力〕景觀資源與城市半徑兩全其美；中原工業(yè)文明與北歐文明的兩全其美都市繁華與休閑寧靜兩全其美；事業(yè)開展和家庭和睦兩全其美；投資創(chuàng)富和居住自用兩全其美；占地737畝，總建面140萬平米，功能完備、規(guī)劃超前能夠形成鄭州獨(dú)立的城市功能區(qū)核心競爭力規(guī)模+規(guī)劃產(chǎn)品競爭力商業(yè)、住宅、商務(wù)三種形態(tài)互為補(bǔ)充、互為促動(dòng)，構(gòu)筑多功能于一體的國際化綜合體，自給自足，自成一體，一期北歐風(fēng)格疊院式花園洋房，市場絕對差異化我們有什么？我們可能的風(fēng)險(xiǎn)在哪里？優(yōu)勢劣勢機(jī)遇威脅置業(yè)者對該區(qū)域的認(rèn)知度較低區(qū)位風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品規(guī)劃區(qū)域?qū)π「邔雍透邔拥目剐钥偨Y(jié)：我們化解風(fēng)險(xiǎn)全新的生活理念對西區(qū)再定義準(zhǔn)確的訂造產(chǎn)品靈活多樣的銷售渠道全面導(dǎo)入泰宏品牌全面拓寬產(chǎn)品

的覆蓋區(qū)域?qū)ξ鲄^(qū)再定義鄭州第三城——繼鄭東新區(qū)，北區(qū)開發(fā)后的第三個(gè)重點(diǎn)開發(fā)的城區(qū)最適宜居住的生活之城——這里具備與世界上大多豪宅的所在地一樣的氣氛，環(huán)境幽靜+生活悠然最高尚的人文之城——工業(yè)文明+學(xué)校林立，大學(xué)城位居與此，是鄭州的人文之城林蔭蔥郁的景觀之城——碧沙崗+綠城廣場+五一廣場+西流湖+金水濱河公園無限開展?jié)摿Φ奈磥碇恰咧С?鄭洛工業(yè)走廊+大學(xué)城+老城改造形式：軟文+推介活動(dòng)+借勢政府+多方位展示與鄭東新區(qū)和北區(qū)的造城相比較：這里具備老鄭州完善的生活配套設(shè)施新式城市(規(guī)劃/功能/布局/產(chǎn)品)不是造城，而是復(fù)興一座城全新的生活理念在工業(yè)文明根底上的國際化生活東西方文明的和諧相融快節(jié)奏中的慢板生活一種可以慢慢品味的生活撫慰西區(qū)市民從工業(yè)輝煌時(shí)代到市場化影響帶來的沒落階段的心理創(chuàng)傷他們也可以住上好房子，而且是在自己戰(zhàn)斗過的地方國際化的生活，老鄭州的味道現(xiàn)代建筑外衣下的外鄉(xiāng)精神建筑在中原工業(yè)文明土壤上的北歐小鎮(zhèn)全面導(dǎo)入泰宏品牌外鄉(xiāng)之星，共舞西城亞星、布瑞克、世紀(jì)金源、城開集團(tuán)、永威、綠都等企業(yè)盤踞西區(qū)，打立根基泰宏集團(tuán)，王者歸來，重返鄭西城泰宏集團(tuán)，從陽光四季園、文博名門、陽光嘉苑到陽光新城一路走來，品牌之路穩(wěn)健鑄就。陽光四季園建立了泰宏在西區(qū)的良好口碑，陽光新城成就了泰宏洋房專家的美譽(yù)從西區(qū)第一盤陽光四季園到朱屯工程，泰宏集團(tuán)，重返鄭西城，王者歸來，氣勢如虹朱屯工程，成就泰宏品牌的標(biāo)桿之作/體量/建筑/品質(zhì)/規(guī)劃/影響力泰宏品牌戰(zhàn)略開展品牌化戰(zhàn)略開展，全面提升企業(yè)競爭力隨著國家宏觀調(diào)控政策啟動(dòng)，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)正面臨一次洗牌，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將會面臨被淘汰的威脅。劇烈的市場競爭要求房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營更加嚴(yán)謹(jǐn)和理性。針對房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)?；?、市場化、標(biāo)準(zhǔn)化的開展趨勢，采取更加專業(yè)的品牌管理策略，以確保企業(yè)的核心競爭力為企業(yè)品牌價(jià)值鏈的完善奠定堅(jiān)實(shí)的一步，并為實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域擴(kuò)張，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)性開展打下堅(jiān)實(shí)根底。因?yàn)閷I(yè)，才能成就百年基業(yè)高附加值/品牌信賴度/市場無形的財(cái)富

如何用一句話來形容泰宏？泰宏——文、理兼容并蓄企業(yè)理念、公司開展、運(yùn)營模式，嚴(yán)謹(jǐn)精細(xì)——理科出身工程特征、推廣調(diào)性、社區(qū)風(fēng)格，低調(diào)高貴——文科身份科學(xué)統(tǒng)籌：泰宏集團(tuán)集房地產(chǎn)開發(fā)、房屋建筑、消防安裝、裝飾裝修、公路工程、水利工程、園林綠化、物資貿(mào)易、物業(yè)管理等多種經(jīng)營行業(yè)，需要科學(xué)統(tǒng)籌，精細(xì)管理科學(xué)控制：產(chǎn)品設(shè)計(jì)、質(zhì)量管理、本錢控制、工程宣傳、物業(yè)效勞等整條價(jià)值鏈的整合優(yōu)勢這就是品牌形成的過程，同時(shí)也是企業(yè)核心競爭力的表現(xiàn)。科學(xué)運(yùn)作：泰宏集團(tuán)無論在產(chǎn)品運(yùn)作模式和產(chǎn)品定位方面都保持相當(dāng)?shù)倪B續(xù)性和一貫性，品牌效應(yīng)和優(yōu)勢非常明顯。依據(jù)什么？只有擁有獨(dú)特魅力，才有可能吸引顧客并獲得青睞理科之道——專業(yè)之道，科學(xué)筑家堅(jiān)持以“以產(chǎn)品為核心，不斷為客戶創(chuàng)造價(jià)值〞，堅(jiān)持產(chǎn)品的差異化戰(zhàn)略，把產(chǎn)品打造的能力奉為企業(yè)的核心專長之一?；凇罢\信、科學(xué)、思想、人本〞的核心價(jià)值體系，著重倡導(dǎo)‘科學(xué)筑家’，以科學(xué)作為核心文化的前提，不斷塑造泰宏的特性：用心做事的修養(yǎng)，創(chuàng)新為魂的競爭力量，惟精惟一的專業(yè)價(jià)值，和堅(jiān)韌內(nèi)省的實(shí)踐精神。泰宏將堅(jiān)守科學(xué)精神，不斷用科學(xué)來建筑“最具價(jià)值〞的長青基業(yè)，承擔(dān)更大的責(zé)任。這是泰宏對消費(fèi)者，對員工，對供給商，對股東，對政府最強(qiáng)有力的承諾。泰宏精神——中原房地產(chǎn)行業(yè)的燈塔成就什么？只有擁有獨(dú)特魅力，才有可能吸引顧客并獲得青睞文科之道：工程推廣向萬科致敬花園洋房——萬科專利產(chǎn)品，情趣、自然、舒服、親和花園洋房——獨(dú)特的氣質(zhì)，奠定了獨(dú)特的推廣調(diào)性，血統(tǒng)高貴，面目可親由產(chǎn)品主義形成的推廣風(fēng)格：融舉世公理于生活細(xì)微處，引起客戶的內(nèi)心撥動(dòng)，繼而產(chǎn)生好感與興趣，對工程和企業(yè)形成無限的信賴感和溫馨感表現(xiàn)調(diào)性——低調(diào)的高貴，謙和的明思哲理的文風(fēng)，涓涓地感動(dòng)準(zhǔn)確的定造產(chǎn)品根據(jù)市場需求、區(qū)域特征、中原文化制定產(chǎn)品方向：花園洋房——易銷性根據(jù)環(huán)境變化，發(fā)現(xiàn)潛在需求，制定適度超前的產(chǎn)品：城市綜合體——前瞻性根據(jù)不同的開發(fā)周期和競爭狀況，調(diào)整產(chǎn)品的規(guī)劃：朱屯工程后期產(chǎn)品調(diào)整——靈活性將產(chǎn)品不斷升級：由陽光新城到朱屯工程——?jiǎng)?chuàng)新性泰宏?duì)I造，高質(zhì)量施工，筑造高品位的家——品感性聘請較好的規(guī)劃單位，進(jìn)行產(chǎn)品規(guī)劃——領(lǐng)先性實(shí)時(shí)監(jiān)控市場，掌握最新動(dòng)態(tài)，針對后期產(chǎn)品制定最準(zhǔn)確的產(chǎn)品方案和建筑最優(yōu)良的社區(qū)在銷售成績里面，產(chǎn)品占到80%以上，一個(gè)好的產(chǎn)品規(guī)劃，就是工程成功了一半全面拓寬產(chǎn)品的覆蓋區(qū)域140萬平米體量，需要挖掘西部以外的人群；建立大鄭州宣傳圈，除了鄭州市區(qū)外，將產(chǎn)品推介到上街、滎陽、洛陽等；花園洋房，稀缺產(chǎn)品，除了與陽光新城類似外，鄭州市場還沒有出現(xiàn)；在推廣中，將本工程與陽光新城工程區(qū)別開來，形成不同層級的產(chǎn)品定位盡量防止左手打右手的狀況；將泰宏——洋房專家——的企業(yè)品牌做大，有效打擊同質(zhì)化樓盤競爭在后期規(guī)劃中，更加注重產(chǎn)品的改進(jìn)設(shè)計(jì)，以及與市場存在產(chǎn)品的差異化在社區(qū)規(guī)劃和景觀規(guī)劃上表達(dá)特色，形成競爭對手絕對沒有的優(yōu)勢獨(dú)特，差異，領(lǐng)先，健康的規(guī)劃，產(chǎn)品的影響力更廣靈活多樣的銷售渠道根據(jù)目標(biāo)群體的特征，進(jìn)行群眾傳播與有針對性地傳播相結(jié)合的方式主流媒體/報(bào)紙/戶外/播送/候車廳等等各式各樣的活動(dòng)傳播/重大節(jié)點(diǎn)活動(dòng)/地市展播/重大市政活動(dòng)/專業(yè)市場等1對1推介創(chuàng)新性銷售渠道/網(wǎng)絡(luò)+設(shè)立地市分賣場+地市大型商家聯(lián)盟銷售等等創(chuàng)新銷售渠道讓更多的目標(biāo)群體，了解、認(rèn)同、購置本工程第三篇章、核心定位系統(tǒng)——案名建議及演繹——產(chǎn)品屬性定位——工程人群定位——工程SLOGAN——工程氣質(zhì)定位一、案名建議及演繹方向一、泰宏·陽光印象工程的總案名泰宏——企業(yè)品牌考慮陽光——延續(xù)泰宏陽光系列工程品牌，連貫性，便于識別印象——聯(lián)想到歐洲的印象派，區(qū)域特色指向性比較強(qiáng)；一種朦朧的美，一種歐洲城市舒緩、優(yōu)雅、淡然的生活中性氣質(zhì)，對后期工程規(guī)劃沒有限制，空間比較大整體——工程的總案名，根據(jù)后期不同期次產(chǎn)品的特征，可以起分案名方向二、泰宏城工程的總案名泰宏城——以企業(yè)名字作為工程名稱，企業(yè)品牌的最直接、最巔峰的傳遞猶如：萬科城，順馳城等國內(nèi)一線品牌開發(fā)商的做法；中性氣質(zhì)，對后期工程規(guī)劃沒有限制，空間比較大城——一種空間概念，涵蓋各種各樣的物業(yè)形態(tài)，大氣、直白、遒勁有力對應(yīng)737畝和140萬平米的恢宏大盤氣度舍棄陽光系列——與陽光新城在案名上進(jìn)行區(qū)隔，防止兩個(gè)花園洋房工程之間的左右手之爭方向三、泰宏·波爾沃小鎮(zhèn)工程的總案名或者一期分案名泰宏——企業(yè)品牌考慮波爾沃——北歐古城，位于芬蘭首都赫爾辛基市東偏北方向約５０公里，從赫爾辛基市走高速公路僅用了５０分鐘左右的時(shí)間就到達(dá)了這座古城，它的歷史悠久程度居芬蘭第二，最早建于十三世紀(jì)。這里風(fēng)景優(yōu)美，生活舒適淡然，靜靜的清澈的河水，倒映著紅色的木屋，加上藍(lán)天白云，舉起相機(jī)來，鏡頭里到處都是美麗的風(fēng)景圖片。波爾沃不僅以中世紀(jì)的建筑著稱，同時(shí)被認(rèn)為是重要的藝術(shù)和文化城市被譽(yù)為“詩人之城〞，它是許多著名詩人和藝術(shù)家長期居住的城市，在這里居住的藝術(shù)家和創(chuàng)新者遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于芬蘭其它城市。在老城區(qū)里，有芬蘭民族詩人、芬蘭國歌歌詞的創(chuàng)作者魯內(nèi)貝格的故居。二、工程屬性定位1、尋找定位的方向〔看看別人怎么定位？〕綠都城定位語：中原路·38萬平方米·后街區(qū)推廣語：源自工業(yè)文明的街區(qū)留戀金源第一城定位語：建設(shè)西路雙氣水景名宅推廣語：榮耀中原42萬平方米國際生活街區(qū)威尼斯水城定位語：農(nóng)業(yè)路·700畝國際水岸人居經(jīng)典推廣語：源自歐洲的風(fēng)情水上生活城邦國貿(mào)中心中義·阿卡迪亞定位語：新城市精英居住公園推廣語：品賞的是風(fēng)景典藏的是生活廣匯·PAMA定位語：金水路·30萬M2國際簽注社區(qū)推廣語：奢適品，從此品位生活綠城百合公寓定位語：百年建筑一生好合推廣語：創(chuàng)造城市的美麗定位語：50萬平方超大規(guī)模全業(yè)態(tài)復(fù)合地標(biāo)推廣語：財(cái)富·體驗(yàn)夢想/一切以鄭州的名義2、發(fā)現(xiàn)市場的共性，尋找差異化定位鄭州不缺乏絕佳山水岸資源的名宅鄭州不缺乏北美、歐洲風(fēng)情的住宅鄭州不缺乏中式、新中式、新中華建筑鄭州不缺乏語言霸氣、形象高端的奢侈豪宅鄭州不缺乏CBD旁，城市開展方向上的大型住宅鄭州不缺乏市中心大型綜合體工程鄭州不缺乏環(huán)境優(yōu)雅、語言優(yōu)美的風(fēng)格、奢適的建筑群鄭州不缺乏在郊外造城的大型工程——那么，鄭州真正缺什么？3、我們認(rèn)為，鄭州缺乏這樣的工程既能享受城市生活又能體驗(yàn)生態(tài)自然的超大型綜合工程能夠喚起目標(biāo)群體深深的城市情結(jié)的大型工程能夠承接一座城市過去與未來，具備城市功能區(qū)性質(zhì)的大型工程鄭州獨(dú)一無二的疊院式花園洋房生活一個(gè)規(guī)劃超前，能夠真正稱得上西區(qū)地標(biāo)的綜合巨艦一個(gè)真正從產(chǎn)品主義出發(fā)，倡導(dǎo)生活本質(zhì)化的人性小區(qū)——這就是我們的定位方向140萬平米世界級城市功能區(qū)4、工程屬性總定位〔陽光印象+泰宏城〕140萬平米——規(guī)模優(yōu)勢，獨(dú)一無二世界級——強(qiáng)化工程的巨大作用，以及西區(qū)世界級城區(qū)開展目標(biāo)世界級的標(biāo)準(zhǔn)，世界級的態(tài)度，世界級的生活城市功能區(qū)——能夠獨(dú)立完成某一城市功能的城區(qū)表達(dá)一種包容性〔城市/客戶/建筑〕工程的勢：一種氣勢，一種高度，包容性強(qiáng)關(guān)注個(gè)體社區(qū)綜合體功能區(qū)單元生活組織單元復(fù)合生活載體城市獨(dú)立功能區(qū)社區(qū)開展演繹圖5、一期產(chǎn)品屬性定位〔泰宏·波爾沃小鎮(zhèn)〕北歐疊院洋房北歐——一種純粹北歐生活建筑風(fēng)格，生活風(fēng)格疊院洋房——疊院，一種北方人特有的生活情結(jié)花園洋房的升級版，是洋房與院落的完美結(jié)合躲避與陽光新城花園洋房的同質(zhì)化定位6、產(chǎn)品定位分解我們認(rèn)為，作為一個(gè)至高端產(chǎn)品，泰宏朱屯工程具有豐富的價(jià)值系統(tǒng)，僅有某個(gè)方面出發(fā)的獨(dú)特定位，均缺乏以涵蓋全部。本案推廣中，我們提出把產(chǎn)品系統(tǒng)進(jìn)行剖析、分五個(gè)方面進(jìn)行闡述的全景定位系統(tǒng)。1、城市語言——入住本區(qū)域，給客戶帶來什么樣的獨(dú)特享受？2、品牌語言——通過這個(gè)工程我們想到達(dá)什么樣的品牌效果？3、規(guī)劃語言——本案在建筑規(guī)劃、設(shè)計(jì)上的核心差異化價(jià)值是什么？4、功能語言——本案所提供的商業(yè)/住宅/寫字樓/會所/幼兒園，對客戶意味著什么？5、人群語言——產(chǎn)品以外，本案在階層歸屬上給客戶帶來的是什么？泰宏朱屯工程a、城市語言——NEW

CITY(新式城市)

在工業(yè)文明之上的，國際化生活方式，讓西區(qū)生活一步到位一種全新的城市面貌、空間組織和生活情調(diào)很純粹、很干凈、很整潔、很舒緩、與傳統(tǒng)西區(qū)印象絕然不同西區(qū)也可以這樣生活，中原也可以如此北歐b、品牌語言——FEXPERT

(洋房專家)成就泰宏的標(biāo)桿品牌引領(lǐng)城市領(lǐng)袖樓盤全面提高品牌的美譽(yù)度和知名度將泰宏的綜合實(shí)力和前期開發(fā)工程進(jìn)行展示將泰宏清晰的企業(yè)角色定位傳遞給市場C、規(guī)劃語言——CHOUSE(百年建筑)737畝超級大盤，140萬平米總建面，百年建筑群輪老工業(yè)基地的工業(yè)文明底蘊(yùn)，百年建筑底蘊(yùn)諸多高校氤氳相伴，百年建筑人文深圳筑博總體規(guī)劃設(shè)計(jì)，百年建筑精神北歐現(xiàn)代建筑風(fēng)格，百年建筑肌理洋房+露臺+庭院，百年建筑品位獨(dú)特的選址、規(guī)劃打造百年品質(zhì)社區(qū)百年建筑d、功能語言——COMPOUNDZONE(復(fù)合特區(qū))

西區(qū)首家商業(yè)/寫字樓/住宅/會所復(fù)合綜合體，讓鄭州不再失衡主題商業(yè)廣場，國際化商業(yè)的饕餮盛宴入住該區(qū)，與父母、親人共享天倫之樂在這里享受至高的生活榮耀與金錢無關(guān)，與生活方式有關(guān)逃離繁忙節(jié)奏，換一種呼吸方式，來此求得一份閑散和心靈的陶冶一種駕馭城市、駕馭生活的能力e、人群語言——PLAINLIFE〔質(zhì)樸生活〕泰宏朱屯工程的業(yè)主是怎么樣生活的？人們就像置身一個(gè)溫馨的海洋，一個(gè)中原地區(qū)的新貴生活場，他們注重家的感覺，注重友情、親情的交融。他們總有理由讓自己和家庭、朋友享受到生活的快樂。他們親和友善，渴望從繁忙的都市中尋求到一種悠閑、舒緩、質(zhì)樸的本質(zhì)生活，拋棄浮華，從內(nèi)心深處坦坦蕩蕩，君子風(fēng)范，品位卓然7、由此衍生出目標(biāo)人群有某種情結(jié)的“泛財(cái)富人群〞城市情結(jié)——西區(qū)人，對這片土地充滿感情，置業(yè)首選地緣情結(jié)——上街、滎陽、鞏義、洛陽等“近西〞財(cái)富人群洋房情結(jié)——對花園洋房和泰宏的品牌高度認(rèn)同的鄭州其他城區(qū)客戶+外地置業(yè)客戶安家情結(jié)——在鄭州打拼，首次置業(yè)的白領(lǐng)階層投資情結(jié)——看好西區(qū)未來開展，跨城區(qū)，跨地市的投資客戶為什么是“泛財(cái)富人群〞？1、產(chǎn)品不同，小戶型+花園洋房+大戶型+商業(yè)+寫字樓決定了人群的廣泛性2、西城區(qū)、鄭州其他區(qū)域、外地客戶等不同區(qū)域的目標(biāo)群體3、投資+自主不同目的的客戶所以決定了目標(biāo)群體的廣泛性——不能用傳統(tǒng)的階層概念來定義目標(biāo)群，但是這些人群之間依然存在一些共性紅頂商人：投資、金融、證券、保險(xiǎn)、實(shí)業(yè)等行業(yè)經(jīng)理及以上人士。私企老板、經(jīng)商人員等〔紡織品大世界、二七商圈、碧沙崗商圈等〕?；疑杖胝撸赫蜋C(jī)關(guān)單位的中高級領(lǐng)導(dǎo)者。企業(yè)金領(lǐng)：知名企業(yè)高層管理人員。企業(yè)白領(lǐng)及職員〔醫(yī)生、教師、公務(wù)員、工程師〕自由職業(yè)者目標(biāo)群體行業(yè)界定新時(shí)代貴富階層方案經(jīng)濟(jì)時(shí)代改革開放初時(shí)代新時(shí)代官本位時(shí)代，儒商與紅頂商人并存改革開放初期，制度轉(zhuǎn)型帶來的財(cái)富時(shí)機(jī)，產(chǎn)生的爆發(fā)人群商業(yè)文明逐步建立完善，財(cái)富人群完成資本原始積累，開始提升自身文化品位、社交范圍，謀求向貴族的轉(zhuǎn)化我們的形象推廣口號是什么？140萬平米世界級城市功能區(qū)規(guī)劃語言品牌語言功能語言人群語言城市語言8、尋找核心推廣語珍視生活本質(zhì)工程總體SLOGAN1生活最高的境界，是對人的關(guān)心從生活本身出發(fā)，倡導(dǎo)“以人為本〞的生活理念從城市運(yùn)營宏觀角度出發(fā)，將商業(yè)、住宅、商務(wù)、會所、學(xué)校等各種物業(yè)形態(tài)融入到生活的最原始層面有了一定境界，心才開始沉著一期推廣SLOGAN沉著淡定，自在優(yōu)雅給中原人民造一個(gè)充滿質(zhì)樸與浪漫的北歐小鎮(zhèn)之夢北歐的建筑聯(lián)想的第一點(diǎn)是北歐人的生活習(xí)慣，因?yàn)榻ㄖ肋h(yuǎn)都是生活的母體。北歐人的生活模式是工作加享受，工作的時(shí)候雷厲風(fēng)行，享受的時(shí)候悠然自得。與中國這個(gè)比較模糊的模式有質(zhì)的區(qū)別，所以中國人骨子里對北歐文化的向往是我們推廣中要升華的。一種低調(diào)、質(zhì)樸、親和、包容的文字風(fēng)格泰宏工程外圓內(nèi)方，張弛有度外柔內(nèi)剛，剛?cè)岵?jì)9、工程形象氣質(zhì)定位——充滿睿智和情調(diào)的內(nèi)斂主義者一種充滿哲理的生活態(tài)度和世界觀第四篇章：總體推廣思路——整體推盤原那么——整體推廣策略——整體推進(jìn)布局——整合資源點(diǎn)一、整體推廣原那么至高形象，第一時(shí)間占據(jù)市場最高處洋房先行、建立市場絕對差異化品牌導(dǎo)入，強(qiáng)力深化與陽光新城差異化，突出特色非常營銷，外延營銷體驗(yàn)營銷、氣氛營銷、活動(dòng)營銷整合資源二、整體推廣策略點(diǎn)面結(jié)合，先面后點(diǎn)〔先城市推介，后工程攻擊，聯(lián)合西區(qū)工程一期做大〕低調(diào)營銷，高端接觸〔低調(diào)：獲得客戶共鳴，突出工程品質(zhì)高端：產(chǎn)品同步支撐，塑造品質(zhì)，鎖定客戶，走進(jìn)顯性高端客戶〕以小帶大，肆兩千斤〔以花園洋房為登陸房源，建立絕對差異化，作領(lǐng)袖〕渠道合理，疏密有致〔大面積推廣與重點(diǎn)區(qū)域推廣相結(jié)合，點(diǎn)與面的關(guān)系〕品牌聯(lián)動(dòng)，構(gòu)筑聯(lián)盟〔與高端工程品牌聯(lián)動(dòng)，構(gòu)筑營銷聯(lián)盟〕多城營銷，拓展市場〔重點(diǎn)地市設(shè)立分賣場或者節(jié)假日活動(dòng)推進(jìn)，重要位置設(shè)立戶外廣告牌〕活動(dòng)營銷，借勢和造勢精心包裝，營造高端三、整體推進(jìn)布局——推盤順序一期二期高端形象定下工程基調(diào)+產(chǎn)品差異化制勝根據(jù)市場調(diào)整產(chǎn)品+全新形象出擊建立新高度三期根據(jù)市場調(diào)整產(chǎn)品+全新形象出擊建立新高度3、4號地2號地１號地四期…………大眾推廣奠基口碑小眾推廣實(shí)現(xiàn)銷售“一對一”營銷針對頂級消費(fèi)場所傳播，在高端人士圈子立面形成口碑傳播。針對篩選出的目標(biāo)客戶對象開展重點(diǎn)公關(guān)。大眾傳播廣告、軟性炒作、網(wǎng)絡(luò)、公關(guān)策劃等，為其賦予全新內(nèi)涵，為項(xiàng)目銷售奠定社會氛圍。明線暗線三、整體推進(jìn)布局——雙線操作1、群眾傳播媒體：戶外媒體+平面媒體+電波媒體職能：信息發(fā)布+形象廣告■小眾媒體：金融類+財(cái)經(jīng)類+生活時(shí)尚類+高爾夫類+汽車類2、點(diǎn)對點(diǎn)直銷■直郵對象：私人會所+俱樂部+行業(yè)協(xié)會■焦點(diǎn)客戶座談：邀請焦點(diǎn)客戶，集中座談，共同探討產(chǎn)品的可能性，發(fā)揮“小圈子文化〞的鏈?zhǔn)叫?yīng)■貼身效勞：置業(yè)參謀全程效勞模式郵寄客戶訪問表

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1）專門看樓車（寶馬）2）每天僅5名客戶3）接待整合四塊主要內(nèi)容（幫助客戶+同時(shí)接受培訓(xùn)）（金融個(gè)人理財(cái)——招商銀行）（個(gè)人保險(xiǎn)-平安）（個(gè)人律師顧問-鄭州知名）（個(gè)人職業(yè)顧問-泰宏）

泰宏·陽光新城每天不超過5批,看樓車“寶馬”

抽獎(jiǎng)贈送北歐雙飛游

1，二七廣場、碧沙崗商圈、紡織大世界、證券公司等等推介形式：舉辦小型產(chǎn)品推介會3、集團(tuán)客戶〔專業(yè)市場客戶〕開發(fā)：2，銀行金卡會員：推介形式：中銀聯(lián)白金會員聯(lián)誼活動(dòng)〔與客戶合作〕4、地市推廣：1、大河報(bào)地產(chǎn)展場/路演活動(dòng)2、分設(shè)賣場3、與當(dāng)?shù)卮笮蜕碳衣?lián)盟四、整合資源點(diǎn)泰宏集團(tuán)高端展示資源農(nóng)業(yè)路+桐柏路+嵩山路展示資源大師〔規(guī)劃、建筑、景觀〕團(tuán)隊(duì)資源政府資源+城市運(yùn)營資源媒體與業(yè)內(nèi)傳播資源，制造新聞點(diǎn)老客戶資源鄭州所有奢侈消費(fèi)場所、最正確禮儀公司資源奢侈品品牌資源特殊人群團(tuán)體圈子資源〔高檔商場白金會員、商會、奢侈品牌會員〕第五篇章：一期推進(jìn)布局——推廣節(jié)奏與主題演繹一、2007推廣節(jié)奏與主題演繹6789101112籌備期入市期認(rèn)籌期開盤強(qiáng)銷期方案確定物料包裝準(zhǔn)備銷售中心確定、包裝區(qū)域推介活動(dòng)籌備/確定合作方式分賣場聯(lián)絡(luò)確定/戶外確定聯(lián)盟商家戰(zhàn)略合作接洽銷售人員招聘/培訓(xùn)西部崛起與西部人居論壇泰宏戰(zhàn)略暨新產(chǎn)品內(nèi)部發(fā)布會〔老業(yè)主〕主體形象發(fā)布確定認(rèn)籌方案系列廣揭發(fā)布系列報(bào)廣、DM發(fā)布開盤方案確定分賣場到位產(chǎn)品說明會樣板環(huán)境開放盛大開盤活動(dòng)北歐雙飛游覽鄭州房展會地市巡展中院首屆花園洋房文化節(jié)泰宏之夜客戶新年酒會目標(biāo)：儲藏力量，運(yùn)籌帷幄——將后期推廣所做的工作提前完成階段主題：有條不紊，快、好、準(zhǔn)營銷手段：業(yè)內(nèi)傳播+老客戶傳播+區(qū)域炒作論壇+品牌宣傳媒體通路：商都房產(chǎn)網(wǎng)+論壇〔一〕籌備期〔6-8月初〕事件1：熱地運(yùn)動(dòng)：鄭西崛起與鄭西人居論壇目的：通過論壇的形式將鄭西區(qū)域崛起中原炒熱，將市場的目光從東區(qū)和北區(qū)拉到西區(qū)提出鄭西人居——鄭州最適宜居住的地方邀請人員：市政府官員、中原區(qū)領(lǐng)導(dǎo)、城市運(yùn)營專家學(xué)者、中國房地產(chǎn)協(xié)會負(fù)責(zé)人+開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)+新聞媒體要點(diǎn)：規(guī)模要高、后期跟蹤宣傳力度大主辦：鄭州市政府、中原區(qū)政府協(xié)辦：鄭州西區(qū)開發(fā)商聯(lián)盟媒體：商都網(wǎng)+鄭州主流報(bào)紙+電視臺話題話題延展鄭西板塊，一個(gè)即將騰飛的未來之城政策支持+利好信息引導(dǎo)泰宏巨筆繪西城？億元改造朱屯（秦總專訪）舊城改造話題，鼎助西區(qū)騰飛，釋放品牌責(zé)任、實(shí)力，同時(shí)為項(xiàng)目問世創(chuàng)造輿論王者歸來，泰宏集團(tuán)重返鄭西城，中原格局瞬間改變作為中原知名品牌，泰宏在鄭州開發(fā)的10多年間，厚積薄發(fā)，穩(wěn)健前行，從陽光四季園到泰宏陽光印象，泰宏歸來，“巨無霸”震蕩中原樓市軟性炒作主題泰宏戰(zhàn)略暨新產(chǎn)品老業(yè)主發(fā)布會事件2：內(nèi)部推介內(nèi)容：以泰宏集團(tuán)的名義，切實(shí)啟動(dòng)泰宏的品牌戰(zhàn)略，向業(yè)主展示企業(yè)的實(shí)力和戰(zhàn)略開展藍(lán)圖，并通過這個(gè)形式，向老業(yè)主推介工程邀請人員：市政府官員、中原區(qū)領(lǐng)導(dǎo)、新老業(yè)主、合作伙伴+新聞媒體