7【物業(yè)師培訓(xùn)】物業(yè)經(jīng)營管理-第七章 成本管理

第七章成本管理全國物業(yè)管理師考前培訓(xùn)輔導(dǎo)王兆春建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)深圳培訓(xùn)中心深圳房地產(chǎn)和物業(yè)管理進(jìn)修學(xué)院QQ:373469446Email:

深圳房地產(chǎn)和物業(yè)管理進(jìn)修學(xué)院教授廣東省、廣州市物業(yè)管理行業(yè)專家&特聘培訓(xùn)師

中物協(xié)物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理師資庫培訓(xùn)師資《住宅與房地產(chǎn)》心理學(xué)專欄作者國家注冊物業(yè)管理師人力資源管理師王兆春博士：QQ：37346944623章節(jié)編排物業(yè)管理中的成本及其分類（鏈接）成本估算方法（鏈接）成本預(yù)算（鏈接）成本控制（鏈接）內(nèi)容要點(diǎn)及考試基本要求★★★掌握★★熟悉★了解物業(yè)管理成本的構(gòu)成（★★★)物業(yè)管理成本的分類（★★)物業(yè)管理成本的內(nèi)容（

★★★

）兩種物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)方式，及其構(gòu)成（★★★）成本預(yù)算的基本要求、各種方法（★★）成本控制的原則、程序（★）責(zé)任中心的分類、業(yè)績考評指標(biāo)（★）成本日常管理主要內(nèi)容（★★）要點(diǎn)講解與練習(xí)第一節(jié)物業(yè)管理中的成本及其分類

總目錄要點(diǎn).物業(yè)管理成本的含義（★★★）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的成本，就是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)等過程中發(fā)生的各項(xiàng)支出。包括兩大部分：區(qū)分：企業(yè)的生產(chǎn)費(fèi)用、物業(yè)的物業(yè)管理成本、企業(yè)的營業(yè)成本P182要點(diǎn).物業(yè)管理成本構(gòu)成（★★★）構(gòu)成部分費(fèi)用類別

包括內(nèi)容營業(yè)成本直接人工費(fèi)企業(yè)直接從事物業(yè)管理活動等人員的工資、獎金及職工福利費(fèi)等。直接材料費(fèi)

企業(yè)在物業(yè)管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動力、構(gòu)配件、零件、低值易耗品、包裝物等。

間接費(fèi)用企業(yè)所屬物業(yè)管理單位管理人員的工資、獎金及職工福利費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)及修理費(fèi)、水電費(fèi)、取暖費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、郵電通訊費(fèi)、交通運(yùn)輸費(fèi)、租賃費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、保安費(fèi)、綠化維護(hù)費(fèi)、低值易耗品攤銷及其他費(fèi)用等。P183要點(diǎn).物業(yè)管理成本構(gòu)成（★★★）P183構(gòu)成部分費(fèi)用類別

包括內(nèi)容期間費(fèi)用或經(jīng)營管理費(fèi)用管理費(fèi)用

包括公司經(jīng)費(fèi)、工會經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、勞動保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、綠化費(fèi)、稅金、土地使用費(fèi)、土地?fù)p失補(bǔ)償費(fèi)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、技術(shù)開發(fā)費(fèi)、無形資產(chǎn)攤銷、開辦費(fèi)攤銷、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞賬損失、存貨盤虧、毀損和報(bào)廢(減盤盈)損失以及其他管理費(fèi)用等。財(cái)務(wù)費(fèi)用包括：利息凈支出；匯兌凈損失(匯兌收益減去匯兌損失)；金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)；公司籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。要點(diǎn).物業(yè)管理成本分類（★★）P184分類標(biāo)準(zhǔn)包括內(nèi)容按照成本的經(jīng)濟(jì)性質(zhì)或內(nèi)容分類外購材料、工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、利息支出、稅金、其他支出按照與物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)量的關(guān)系劃分固定成本、變動成本和半固定或半變動成本照計(jì)算依據(jù)不同劃分目標(biāo)成本；定額成本；計(jì)劃成本；實(shí)際成本按照與決策的關(guān)系邊際成本、差異成本、機(jī)會成本、估計(jì)成本、沉沒成本、可緩成本、可免成本、附加價(jià)值成本注意要求對某一成本進(jìn)行歸類！物業(yè)管理成本的構(gòu)成或開支范圍《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》和《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》還有以下特別規(guī)定：(1)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營共用設(shè)施設(shè)備，支付的有償使用費(fèi)，計(jì)人營業(yè)成本；(2)物業(yè)管理企業(yè)支付的管理用房有償使用費(fèi)，計(jì)人營業(yè)成本或管理費(fèi)用；(3)物業(yè)管理企業(yè)對管理用房進(jìn)行裝飾裝修發(fā)生的支出，計(jì)人遞延資產(chǎn)，在有效使用期限內(nèi)，分期攤?cè)霠I業(yè)成本或管理費(fèi)用；(4)發(fā)生的壞賬損失，計(jì)人管理費(fèi)用；(5)按現(xiàn)行財(cái)務(wù)制度的規(guī)定，不得列入成本的支出主要有：①購置和建造固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)的支出；②對外投資支出；③被沒收的財(cái)產(chǎn)，支付的滯納金、罰款、違約金、賠償金，以及企業(yè)的贊助、捐贈支出；④國家法律、法規(guī)規(guī)定之外的各種付費(fèi)；⑤國家規(guī)定不得列入成本、費(fèi)用的其他支出。相關(guān)練習(xí)題目在一定時期內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)為受托物業(yè)提供管理服務(wù)而發(fā)生的直接管理成本，稱為()。

A．直接成本

B．管理成本

C.營業(yè)成本

D．經(jīng)營成本P182參考答案:C相關(guān)練習(xí)題目一定時期內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)生的、用貨幣額表現(xiàn)的生產(chǎn)費(fèi)用，稱為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的()。

A．物業(yè)管理費(fèi)用

B．生產(chǎn)費(fèi)用

C．經(jīng)營費(fèi)用

D．營業(yè)費(fèi)用P182參考答案:B相關(guān)練習(xí)題目物業(yè)服務(wù)企業(yè)為特定物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)所支出的各種生產(chǎn)費(fèi)用之和，是這些物業(yè)的()。

A．物業(yè)管理成本

B．物業(yè)經(jīng)營成本

C．物業(yè)營業(yè)成本

D．物業(yè)生產(chǎn)成本P182參考答案:A相關(guān)練習(xí)題目物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供物業(yè)管理服務(wù)過程中發(fā)生的，與物業(yè)管理服務(wù)活動沒有直接聯(lián)系，屬于某一會計(jì)期間耗用的費(fèi)用為()。

A．間接費(fèi)用或期間費(fèi)用

B．間接費(fèi)用或經(jīng)營管理費(fèi)用

C．期間費(fèi)用或經(jīng)營管理費(fèi)用

D．間接費(fèi)用或管理費(fèi)用P183參考答案:C相關(guān)練習(xí)題目物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營共用設(shè)施設(shè)備，支付的有償使用費(fèi)，計(jì)入()。

A．營業(yè)成本

B．管理費(fèi)用

C．遞延資產(chǎn)

D．營業(yè)成本或管理費(fèi)用P183參考答案:A相關(guān)練習(xí)題目物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付的管理用房有償使用費(fèi)，計(jì)入()。

A．營業(yè)成本

B．管理費(fèi)用

C．遞延資產(chǎn)

D．營業(yè)成本或管理費(fèi)用P183參考答案:D相關(guān)練習(xí)題目物業(yè)服務(wù)企業(yè)對管理用房進(jìn)行裝飾裝修發(fā)生的支出，計(jì)人()。

A．營業(yè)成本

B．管理費(fèi)用

C．遞延資產(chǎn)

D．營業(yè)成本或管理費(fèi)用P184參考答案:C相關(guān)練習(xí)題目物業(yè)服務(wù)企業(yè)對管理用房進(jìn)行裝飾裝修發(fā)生的支出，在有效使用期限內(nèi)，分期攤?cè)?)。

A．營業(yè)成本

B．管理費(fèi)用

C．遞延資產(chǎn)

D．營業(yè)成本或管理費(fèi)用P184參考答案:D相關(guān)練習(xí)題目將物業(yè)管理成本戶分為營業(yè)成本、期間費(fèi)用或經(jīng)營管理費(fèi)用的依據(jù)是成本()。

A．經(jīng)濟(jì)性質(zhì)

B．經(jīng)濟(jì)用途

C．與業(yè)務(wù)量的關(guān)系

D．與決策的關(guān)系P184參考答案:B相關(guān)練習(xí)題目將物業(yè)管理成本分另固定成本、變動成本和半固定伙伴變動成本的依據(jù)是成本的()。

A．經(jīng)濟(jì)性質(zhì)

B．經(jīng)濟(jì)用途

C．與業(yè)務(wù)量的關(guān)系

D．與決策的關(guān)系P185參考答案:C相關(guān)練習(xí)題目按照計(jì)算依據(jù)不同劃分，可以將物業(yè)管理成本劃分為()。A．營業(yè)成本、期間費(fèi)用或經(jīng)營管理費(fèi)用B．固定成本、變動成本和半固定伙伴變動成本

C．目標(biāo)成本、定額成本、計(jì)劃成本、時間成本D．邊際成本、差異成本、機(jī)會成本、估計(jì)成本、沉沒成本、可緩成本、可免成本、附加價(jià)值成本P186參考答案:C相關(guān)練習(xí)題目以下物業(yè)管理成本劃分是按照與決策的關(guān)系劃分的一組是()。

A．營業(yè)成本、期間費(fèi)用或經(jīng)營管理費(fèi)用

B．固定成本、變動成本和半固定伙伴變動成本

C．目標(biāo)成本、定額成本、計(jì)劃成本、時間成本

D．邊際成本、差異成本、機(jī)會成本、估計(jì)成本、沉沒成本、可緩成本、可免成本、附加價(jià)值成本P186參考答案:D相關(guān)練習(xí)題目在目標(biāo)利潤已經(jīng)確定的基礎(chǔ)上所要求實(shí)現(xiàn)的期望成本是()。

A．目標(biāo)成本

B．定額成本

C．計(jì)劃成本

D.實(shí)際成本P186參考答案:A相關(guān)練習(xí)題目依據(jù)材料消耗定額確定材料成本、依據(jù)工時定額確定人工成本、依據(jù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)確定生產(chǎn)成本，由此而得出的成本是()。

A．目標(biāo)成本

B．定額成本

C．計(jì)劃成本

D.實(shí)際成本P186參考答案:B相關(guān)練習(xí)題目計(jì)劃期經(jīng)過預(yù)測而預(yù)算出來．并要求執(zhí)行的物業(yè)管理成本是()。

A．目標(biāo)成本

B．定額成本

C．計(jì)劃成本

D.實(shí)際成本P186參考答案:C相關(guān)練習(xí)題目以下成本中，屬于指令性的成本是()。

A．目標(biāo)成本

B．定額成本

C．計(jì)劃成本

D.實(shí)際成本P186參考答案:C相關(guān)練習(xí)題目在一定資源條件下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)選擇某住宅小區(qū)物業(yè)管理項(xiàng)目，所放棄其他住宅小區(qū)物業(yè)管理項(xiàng)目或收益性物業(yè)管理項(xiàng)目潛在收益為()。

A．差異成本

B．邊際成本

C．估計(jì)成本

D.機(jī)會成本P186參考答案:D相關(guān)練習(xí)題目在一定物業(yè)管理服務(wù)量水平下，增加或減少一個單位服務(wù)量所引起成本總額的變動數(shù)是()。

A．差異成本

B．邊際成本

C．估計(jì)成本

D.機(jī)會成本P186參考答案:B相關(guān)練習(xí)題目下列成本費(fèi)用中，列入物業(yè)服務(wù)企業(yè)營業(yè)成本的有()。

A．直接人工費(fèi)

B.直接材料費(fèi)

C．間接費(fèi)用

D.管理費(fèi)用

E．勞動保險(xiǎn)費(fèi)P183參考答案:ABC相關(guān)練習(xí)題目下列費(fèi)用中，屬于期間費(fèi)用或經(jīng)營管理費(fèi)用的有()。

A．間接費(fèi)用

B．管理費(fèi)用

C．財(cái)務(wù)費(fèi)用

D.直接人工費(fèi)

E．直接材料費(fèi)P183參考答案:BC相關(guān)練習(xí)題目以下費(fèi)用列入管理費(fèi)的有(

)

A．公司經(jīng)費(fèi)

B．綠化費(fèi)

C．土地?fù)p失補(bǔ)償費(fèi)

D．排污費(fèi)

E．管理費(fèi)用P183參考答案:ABCD相關(guān)練習(xí)題目以下物業(yè)管理單位的費(fèi)用中，屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)間接費(fèi)用的有(

)。

A．物業(yè)管理單位管理人員的工資、獎金及福利費(fèi)

B．固定資產(chǎn)折舊費(fèi)和修理費(fèi)

C．公司經(jīng)費(fèi)、工會經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)

D．勞動保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會費(fèi)

E．水電費(fèi)、取暖費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、郵電通訊費(fèi)P183參考答案:ABE相關(guān)練習(xí)題目物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用包括()。

A．利息凈支出

B．匯兌凈損失

C．營業(yè)外凈支出

D．金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)

E．公司籌資發(fā)生的其他費(fèi)用P184參考答案:ABDE相關(guān)練習(xí)題目按照現(xiàn)行財(cái)務(wù)制度規(guī)定，下列支出不得列入成本的有(

)A．購置和建造固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)的支出

B．對外投資支出

C．被沒收的財(cái)產(chǎn)，支付的滯納金、罰款、違約金、賠償金，以及企業(yè)的贊助、捐贈支出

D．公司為籌資和辦理各種結(jié)算業(yè)務(wù)而支付給銀行和非銀行金融機(jī)構(gòu)的各種手續(xù)費(fèi)

E．國家法律、法規(guī)規(guī)定之外的各種付費(fèi)以及國家規(guī)定不得列入成本、費(fèi)用的其他支出P184參考答案:ABCE相關(guān)練習(xí)題目以下成本費(fèi)用屬于非比例變動成本的有(

)。

A．原材料成本

B．輔助材料成本

C．輔助燃料成本

D．動力成本

E．物業(yè)管理師的基本工資P185參考答案:BCD第二節(jié)成本估算方法

總目錄要點(diǎn).主要成本項(xiàng)目的構(gòu)成（★★★）P187物業(yè)管理服務(wù)成本，主要包括有人工費(fèi)、辦公費(fèi)、物業(yè)共用部位與共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)、保安費(fèi)、清潔衛(wèi)生費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)以及經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。專項(xiàng)維修資金，即物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用支出，雖然從業(yè)主預(yù)先繳納的專項(xiàng)維修資金中支付，不計(jì)入物業(yè)管理服務(wù)支出或者物業(yè)管理服務(wù)成本，但也需要依據(jù)有關(guān)估算結(jié)果，制定科學(xué)的支出計(jì)劃和補(bǔ)充計(jì)劃。在經(jīng)營性物業(yè)中，與住宅專項(xiàng)維修資金相對應(yīng)的公共維修基金或大修基金，是從業(yè)主逐期獲取的租金或經(jīng)營收人中提取的，但這種提取也要以該項(xiàng)費(fèi)用的支出估算為依據(jù)。要點(diǎn).物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)方式及其構(gòu)成（

★★★）P187包干制物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)管理服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤，這種收費(fèi)方式類似工程采購中的固定總價(jià)合同酬金制預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)資金包括物業(yè)管理服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金，這種收費(fèi)方式，類似工程采購中的成本加酬金合同(固定酬金或百分比酬金)。要點(diǎn).按規(guī)定提取的福利費(fèi)（

★★★）P187福利基金按照工資總額的14％計(jì)算工會基金按照工資總額的2％計(jì)算教育經(jīng)費(fèi)按照工資總額的％計(jì)算部分費(fèi)用是月費(fèi)用、部分費(fèi)用是年費(fèi)用，都需要換算成單位面積單位月費(fèi)用主要成本項(xiàng)目的估算注意了解計(jì)算公式2010年在此出題第三節(jié)成本預(yù)算

總目錄要點(diǎn).成本預(yù)算的功用（★★）成本預(yù)算也稱成本計(jì)劃，它是根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)和經(jīng)營方針，在了解過去、分析現(xiàn)在和預(yù)測未來的基礎(chǔ)上，以貨幣形式事先規(guī)定預(yù)算期內(nèi)履行物業(yè)管理受托責(zé)任所應(yīng)發(fā)生的成本的一種財(cái)務(wù)管理活動。成本預(yù)算是物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)管理手段、起點(diǎn)和財(cái)務(wù)預(yù)算的一個重要組成部分是企業(yè)成本管理在一個時期內(nèi)的成本水平、成本目標(biāo)的一種書面方案是成本決策結(jié)果的系統(tǒng)化P194要點(diǎn).成本預(yù)算的基本要求（★★）成本預(yù)算必須同其他預(yù)算相協(xié)調(diào)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收入預(yù)算、資本預(yù)算、現(xiàn)金預(yù)算等都是編制成本預(yù)算的重要依據(jù)。成本預(yù)算要以各項(xiàng)定額為基礎(chǔ)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定的各項(xiàng)材料物資消耗定額、勞動定額、費(fèi)用定額等，是編制成本預(yù)算的直接依據(jù)。成本預(yù)算必須以各項(xiàng)先進(jìn)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)定額為基礎(chǔ)。成本預(yù)算應(yīng)有相應(yīng)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)措施保證。在編制成本預(yù)算時，首先應(yīng)進(jìn)行成本預(yù)測成本預(yù)算要全面權(quán)衡，提高資金使用效益。物業(yè)管理服務(wù)中，如何提高物業(yè)管理資金的使用效益是物業(yè)服務(wù)企業(yè)始終關(guān)心的主題。成本預(yù)算既要符合實(shí)際，又要適當(dāng)留有余地P195要點(diǎn).成本預(yù)算的編制方法（★★）固定預(yù)算又稱靜態(tài)運(yùn)算，也稱為增量預(yù)算或減量預(yù)算編制法假設(shè)前提是：現(xiàn)有的業(yè)務(wù)活動是企業(yè)必需的；原有的各項(xiàng)開支都是合理的；增加費(fèi)用預(yù)算是值得的。主要特點(diǎn)是，預(yù)算編出后，在預(yù)算期內(nèi)除特殊情況必須追加預(yù)算，一般不做變動或更迭，具有相對固定性，因而稱為固定預(yù)算。彈性預(yù)算又稱變動預(yù)算，是指在成本習(xí)性分析的基礎(chǔ)上，以業(yè)務(wù)量、成本和利潤之間的依存關(guān)系為依據(jù)，按照預(yù)算期可預(yù)見的各種業(yè)務(wù)量水平，分別確定相應(yīng)反映預(yù)算期內(nèi)預(yù)計(jì)支出的費(fèi)用數(shù)額，并據(jù)此編制能夠適應(yīng)各種情況的成本預(yù)算的預(yù)算編制方法。這種預(yù)算隨著物業(yè)經(jīng)營管理活動水平的不同可以作相應(yīng)的調(diào)控，具有伸縮性，因而稱為彈性預(yù)算。主要方法一般有兩種：列表法；公式法。P196要點(diǎn).成本預(yù)算的編制方法（★★）零基預(yù)算零基預(yù)算是指以零為基礎(chǔ)的預(yù)算。它的基本理論是：在每一預(yù)算期對任何一項(xiàng)預(yù)算開支項(xiàng)目，不考慮以往會計(jì)期間所發(fā)生的費(fèi)用項(xiàng)目或費(fèi)用額，而是以所有的預(yù)算支出均為零為出發(fā)點(diǎn)，一切從實(shí)際需要與可能出發(fā)，逐項(xiàng)審議預(yù)算期內(nèi)各項(xiàng)費(fèi)用的內(nèi)容及開支標(biāo)準(zhǔn)是否合理，在綜合平衡的基礎(chǔ)上編制成本預(yù)算。滾動預(yù)算和概率預(yù)算滾動預(yù)算(連續(xù)預(yù)算)是指在按年分月編制預(yù)算的情況下，隨著一個時期的過去，連續(xù)補(bǔ)充編制另一個時期，逐期向后滾動，并調(diào)整各期預(yù)算的過程。滾動預(yù)算包括逐月滾動、逐季滾動和混合滾動三種方式。概率預(yù)算是指運(yùn)用概率論原理，對成本預(yù)算編制中所涉及的諸多變量(如價(jià)格、業(yè)務(wù)量等)在一定范圍內(nèi)的變動作出近似的估計(jì)，從而使預(yù)算的編制能把未來預(yù)計(jì)的各種因素的變化考慮進(jìn)去，使預(yù)算更為符合實(shí)際P197要點(diǎn).成本預(yù)算的編制程序（★★）各物業(yè)服務(wù)企業(yè)常用的預(yù)算編制方式為“二下一上式”物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理層首先將財(cái)務(wù)規(guī)劃確定的預(yù)計(jì)損益表分部門下達(dá)，作為各部門編制預(yù)算的控制目標(biāo)(一下)；各部門根據(jù)控制目標(biāo)的要求，結(jié)合自身的實(shí)際情況，編制出分季度的成本預(yù)算草案，并上報(bào)物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)部門(一上)；財(cái)務(wù)部門對各部門的成本預(yù)算草案進(jìn)行匯總和綜合平衡，編制出正式的財(cái)務(wù)預(yù)算(包括成本預(yù)算)，并報(bào)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理層，然后再由管理層交業(yè)主大會討論批準(zhǔn)后，正式下達(dá)給各部門執(zhí)行(二下)P198要點(diǎn).不同成本的預(yù)算編制（★★）營業(yè)成本預(yù)算營業(yè)成本是物業(yè)服務(wù)企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中發(fā)生的各項(xiàng)直接支出，其預(yù)算包括直接人工費(fèi)和直接材料費(fèi)預(yù)算兩部分。編制營業(yè)成本預(yù)算，應(yīng)以收入預(yù)算為基礎(chǔ)，（2010考題）分別確定公共服務(wù)收入、公眾代辦性服務(wù)收入和特約服務(wù)收入的直接成本。管理費(fèi)用預(yù)算它涵蓋了物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供服務(wù)過程中發(fā)生的所有間接費(fèi)用，包括管理人員的工資和福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、固定資產(chǎn)的折舊、保險(xiǎn)費(fèi)等。編制管理費(fèi)用預(yù)算的最佳方法為零基預(yù)算，但為了簡便起見，物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍可以采用固定預(yù)算。P199要點(diǎn).不同成本的預(yù)算編制（★★）財(cái)務(wù)費(fèi)用預(yù)算財(cái)務(wù)費(fèi)用預(yù)算是物業(yè)服務(wù)企業(yè)在預(yù)算期內(nèi)為籌措資金所發(fā)生費(fèi)用的預(yù)算，其構(gòu)成項(xiàng)目包括利息支出、匯兌損失、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用等。對于一般的物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說，如果不涉及融資的問題，通常該項(xiàng)費(fèi)用預(yù)算值為零P200相關(guān)練習(xí)題目物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本管理的起點(diǎn)是(

)。

A．成本估算

B．成本預(yù)算

C．成本核算

D．成本控制P194參考答案:B相關(guān)練習(xí)題目以過去的實(shí)際費(fèi)用支出為基礎(chǔ)，考慮預(yù)算期內(nèi)相關(guān)因素，如業(yè)務(wù)量水平可能發(fā)生的變動及其影響，在過去實(shí)際費(fèi)用基礎(chǔ)上增加或減少一定的百分比確定出的預(yù)算為()。

A．固定預(yù)算

B．概率預(yù)算

C．彈性預(yù)算

D．滾動預(yù)算P196參考答案:A相關(guān)練習(xí)題目如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)現(xiàn)有的業(yè)務(wù)活動是企業(yè)必需的，原有的各項(xiàng)開支都是合理的，增加費(fèi)用預(yù)算是值得的，可以采用的成本預(yù)算編制方法是()。

A．固定預(yù)算

B．概率預(yù)算

C．彈性預(yù)算

D．滾動預(yù)算P196參考答案:A相關(guān)練習(xí)題目完全根據(jù)預(yù)算期業(yè)務(wù)活動的需要和各項(xiàng)業(yè)務(wù)的輕重緩急，對各支出項(xiàng)目進(jìn)行逐個分析和計(jì)量，從而制訂費(fèi)用預(yù)算的預(yù)算編制方法是()。

A．零基預(yù)算

B．概率預(yù)算

C．彈性預(yù)算

D．滾動預(yù)算P197參考答案:A相關(guān)練習(xí)題目物業(yè)服務(wù)企業(yè)常用的預(yù)算編制方式為()。

A．一上一下式

B．一下一上式

C．二上一下式

D．二下一上式P198參考答案:D相關(guān)練習(xí)題目編制營業(yè)成本預(yù)算，應(yīng)以(

)預(yù)算為基礎(chǔ)。

A．成本

B．直接成本

C．收入

D．利潤P199參考答案:C相關(guān)練習(xí)題目編制管理費(fèi)用預(yù)算的最佳方法是(

)。

A．零基預(yù)算

B．概率預(yù)算

C．彈性預(yù)算

D．滾動預(yù)算P200參考答案:A相關(guān)練習(xí)題目物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本預(yù)算的編制方法主要有(

)。

A．固定預(yù)算

B．變動預(yù)算

C．彈性預(yù)算

D．零基預(yù)算

E．滾動預(yù)算和概率預(yù)算P196參考答案:ACDE相關(guān)練習(xí)題目彈性成本預(yù)算主要能適用于(）

A．生產(chǎn)費(fèi)用彈性預(yù)算

B．管理費(fèi)用彈性預(yù)算

C．財(cái)務(wù)費(fèi)用彈性預(yù)算

D．直接人工費(fèi)用彈性預(yù)算

E．彈性利潤預(yù)算P196參考答案:ABE相關(guān)練習(xí)題目編制彈性成本預(yù)算的主要方法有（_)。A．圖形法

B．列表法

C．公式法

D．頭腦風(fēng)暴法

E．專家咨詢法P197參考答案:BC相關(guān)練習(xí)題目滾動預(yù)算包括的方式有(

)。

A．逐周滾動

B．逐月滾動

C．逐年滾動

D．逐季滾動

E．混合滾動P197參考答案:BDE相關(guān)練習(xí)題目某物業(yè)服務(wù)企業(yè)要編制成本預(yù)算，需要收集的資料包括(

)。

A．預(yù)算期業(yè)務(wù)量、物資采購情況和工資情況等有關(guān)資料

B．材料消耗定額、工時消耗定額和費(fèi)用消耗定額等有關(guān)定額資料

C．上級下達(dá)的成本降低指標(biāo)等資料以及本企業(yè)上年度的實(shí)際成本以及行業(yè)同類管理服務(wù)水平的成本資料等

D．國家有關(guān)成本開支規(guī)定及編制成本預(yù)算的要求等資料

E．企業(yè)預(yù)期的目標(biāo)利潤、稅金水平等資料P199參考答案:ABCD相關(guān)練習(xí)題目物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用包括(）。

A．利息支出

B．匯兌損失

C．金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)D．罰沒支出

E．其他財(cái)務(wù)費(fèi)用P200參考答案:ABCE第四節(jié)成本控制

總目錄要點(diǎn).成本控制的含義（

★

）狹義成本控制物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供管理服務(wù)的過程中，按照既定的成本預(yù)算，對實(shí)際發(fā)生或?qū)⒁l(fā)生的各項(xiàng)物業(yè)管理成本開支進(jìn)行嚴(yán)格的計(jì)算、限制和監(jiān)督，及時揭示實(shí)際成本與其預(yù)算之間的差異，并積極采取措施予以糾正，使實(shí)際成本限定在預(yù)算范圍之內(nèi)廣義成本控制除包括狹義的成本控制外，還包括對成本的分析與考核，通過總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，為降低以后的物業(yè)管理成本提供參考。物業(yè)管理成本控制具有三層含義對目標(biāo)成本本身的控制；對目標(biāo)成本完成的控制和過程的監(jiān)督；在過程控制的基礎(chǔ)上，著眼于未來，為今后成本的降低指明方向P200要點(diǎn).成本控制的分類（

★

）分類方法內(nèi)容按成本控制的時間不同事先控制、事中控制和事后控制按控制的機(jī)制分類前饋性控制、防護(hù)性控制、反饋性控制按成本信息反饋的程度成本開環(huán)控制和成本閉環(huán)控制按控制的系統(tǒng)不同簡單控制和分級控制按控制的要求不同絕對成本控制和相對成本控制按控制的對象不同材料成本控制、工資控制和管理費(fèi)用控制P200要點(diǎn).成本控制的原則與程序（

★

）P202成本控制原則全面控制原則講求經(jīng)濟(jì)效益原則責(zé)權(quán)利相結(jié)合原則例外管理原則要點(diǎn).成本控制的原則與程序（

★

）P202成本控制的程序確定控制標(biāo)準(zhǔn)成本控制目標(biāo)的確定一般可以按計(jì)劃指標(biāo)分解法、定額法、預(yù)算法三種方法確定。執(zhí)行控制標(biāo)準(zhǔn)；分析相關(guān)差異糾正成本偏差；進(jìn)行考核獎罰要點(diǎn).責(zé)任中心的分類（

★

）P205成本中心僅對所發(fā)生成本負(fù)責(zé)的責(zé)任中心一般來說，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的業(yè)務(wù)部門，如保潔部門、保安部門、工程管理部門等是成本中心成本中心負(fù)責(zé)將人工、原材料和機(jī)器設(shè)備投入轉(zhuǎn)化為物業(yè)管理服務(wù)以控制營業(yè)成本為主費(fèi)用中心僅對費(fèi)用發(fā)生額負(fù)責(zé)的責(zé)任中心在物業(yè)服務(wù)企業(yè)，凡不直接參與提供物業(yè)管理服務(wù)的部門，通常都設(shè)置為費(fèi)用中心。費(fèi)用中心是以控制運(yùn)營費(fèi)用為主的責(zé)任中心，一般是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的各個職能部門，如總經(jīng)理室、人事部門等以控制運(yùn)營費(fèi)用為主要點(diǎn).業(yè)績考評指標(biāo)（

★

）P205考核物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本(費(fèi)用)控制中心業(yè)績的指標(biāo)經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)成本(費(fèi)用)降低額成本(費(fèi)用)降低額=預(yù)算成本(費(fèi)用)一實(shí)際成本(費(fèi)用)成本(費(fèi)用)降低率成本(費(fèi)用)降低率=[成本(費(fèi)用)降低額／預(yù)算成本(費(fèi)用)]×100％服務(wù)質(zhì)量指標(biāo)考核物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本(費(fèi)用)控制中心服務(wù)質(zhì)量的定量指標(biāo)主要有房屋完好率、維修及時率、重大事故發(fā)生率、綠化率、保潔率、業(yè)主滿意率、物業(yè)增值率等物業(yè)增值率是最具綜合性的服務(wù)質(zhì)量評價(jià)指標(biāo)，其評估標(biāo)準(zhǔn)是與同類物業(yè)平均增值率比較

物業(yè)增值率=(期末物業(yè)總值／期初物業(yè)總值)×100％要點(diǎn).成本日常管理（

★

）利用物業(yè)管理周期理論進(jìn)行成本控制嚴(yán)格實(shí)施預(yù)算的憑證控制。建立健全費(fèi)用開支與報(bào)銷審批制度P205相關(guān)練習(xí)題目按成本控制的時間不同，成本控制包括()。

A．事先控制、事中控制和事后控制

B．隨機(jī)控制和計(jì)劃控制

C．前饋性控制、防護(hù)性控制和反饋性控制

D．主體控制、客體控制和手段控制P200參考答案:A相關(guān)練習(xí)題目按成本控制的機(jī)制劃分，成本控制包括()。

A．事先控制、事中控制和事后控制

B．隨機(jī)控制和計(jì)劃控制

C．前饋性控制、防護(hù)性控制和反饋性控制

D．主體控制、客體控制和手段控制P201參考答案:C相關(guān)練習(xí)題目設(shè)計(jì)階段的成本控制為()。

A．事前控制

B．事后控制

C．事中控制

D．過程控制P200參考答案:A相關(guān)練習(xí)題目考核階段的成本控制是()。

A．事前