西安賽格商住地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃提案報(bào)告-220-2008年

賽格商住項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告陽(yáng)光行2008年6月西安賽格項(xiàng)目初探前言：

首先，非常感謝賽格集團(tuán)給我司這樣的機(jī)會(huì)，讓我們能夠展示自身在房地產(chǎn)營(yíng)銷方面的豐富經(jīng)驗(yàn)和對(duì)項(xiàng)目精準(zhǔn)的把控能力。核心問(wèn)題如何轉(zhuǎn)換五層底商對(duì)住宅的影響參考：萬(wàn)科全面家居解決方案3種距離投資客商住客自住客良好的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定的商住租戶良好的降源增效，可控性后期成本良好的生活服務(wù)，懶人式配套零距離近距離遠(yuǎn)距離3種客戶3種利益點(diǎn)3種距離處理方案負(fù)距離零距離近距離硬件升級(jí)方案STUIDO后動(dòng)力方案25小時(shí)IT懶人方案零距離近距離遠(yuǎn)距離銷售效果3種方案如何解決IT小戶型完全解決方案精裝修計(jì)劃創(chuàng)業(yè)戶型計(jì)劃商務(wù)生態(tài)圈計(jì)劃物業(yè)解決計(jì)劃商業(yè)配套計(jì)劃智能化服務(wù)計(jì)劃生活配套計(jì)劃戶型改動(dòng)計(jì)劃商務(wù)平臺(tái)計(jì)劃硬件升級(jí)方案25小時(shí)IT懶人方案STUDIO后動(dòng)力方案硬件設(shè)施計(jì)劃戶型改動(dòng)計(jì)劃樣本的選擇樣本選擇原則對(duì)本案有借鑒意義的項(xiàng)目和本案相似的項(xiàng)目和本案存在競(jìng)爭(zhēng)的項(xiàng)目本案周邊的項(xiàng)目項(xiàng)目名稱地址體量及工期價(jià)格(元/㎡)建筑形式及梯戶數(shù)戶型配套銷售狀況領(lǐng)地公寓西延路與南二環(huán)十字東南角總建面3.4萬(wàn)㎡,目前建到大約14層起價(jià)4500，24層80㎡4900元，55㎡4500元點(diǎn)式高層26層,4梯17戶48.82-126.62主力:69-77.68市政集中供暖，地輻采暖，分戶計(jì)量；火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警，智能安防18層以上有房萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)友誼路與雁塔路十字北100米總建面35萬(wàn)平米，公寓17萬(wàn)均價(jià)5000點(diǎn)式高層40-2200㎡，公寓40-91

共428套，剩余10%榮城草場(chǎng)坡新文巷占地60畝,總建面18萬(wàn),共1627戶;分兩期開(kāi)發(fā),一期5棟27層高層,一棟7層電梯洋房,2009年底交房;二期2棟27層,一棟24層,2010年交房第一期房源（去年12底08年初推出）5097，目前80平兩室5000多，120平3室7000左右板點(diǎn)結(jié)合、兩梯四戶88-121，140集中在多層電子安防、門禁系統(tǒng)定位為：小資、中產(chǎn)，中軸地段、社區(qū)中心親水坡地、綠化2007年9月28日入市，12月底08年初推出第一批房源1號(hào)樓100余套，已售完；第二批房源預(yù)計(jì)4月底5月初推出，2、3號(hào)樓預(yù)計(jì)350余套，剩余100余套自由自宅文藝南路，省藝校隔壁總建面39700㎡，2棟高層，共504套49003梯12戶；1棟臨街，底商3層，住宅27層共30層324套總建面約2萬(wàn)㎡每層45㎡為8套78㎡為2套，97㎡為2套小區(qū)集中供暖2008年3月9日開(kāi)盤共504套，目前剩余50%通過(guò)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的分析，試圖找出本項(xiàng)目的差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位樣本項(xiàng)目分布圖本案規(guī)模9棟住宅有近18萬(wàn)平米的商業(yè)除萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、榮城外，其它項(xiàng)目規(guī)模不大，住宅總規(guī)模約45萬(wàn)平方米，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重項(xiàng)目名稱樓體類型建筑面積住宅類型領(lǐng)地公寓點(diǎn)式高層34000㎡住宅萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)點(diǎn)式高層170000㎡公寓榮城板點(diǎn)結(jié)合180000㎡住宅和公寓自由自宅點(diǎn)式高層39700㎡住宅建筑類型從建筑類型上看，各個(gè)項(xiàng)目公寓部分多數(shù)為高層塔樓，與本項(xiàng)目在同一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)層面上公寓部分為塔樓項(xiàng)目名稱樓體類型領(lǐng)地公寓點(diǎn)式高層萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)點(diǎn)式高層榮城板點(diǎn)結(jié)合自由自宅點(diǎn)式高層戶型戶型面積領(lǐng)地公寓和榮城雖然都以普通住宅為主，但也都推出一定數(shù)量的小戶型，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和自由自宅戶型面積偏小，其他項(xiàng)目小戶型面積相近。2棟小戶型公寓部分小戶型公寓戶型面積同質(zhì)化嚴(yán)重項(xiàng)目名稱戶型面積區(qū)間主力戶型面積領(lǐng)地公寓48.82㎡--—126.62㎡69㎡--—77.68㎡--萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)40㎡--—2200㎡40㎡--—91㎡榮城88㎡--—140㎡88㎡--—121㎡自由自宅45㎡--—97㎡45㎡萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)戶型設(shè)計(jì)領(lǐng)地公寓戶型設(shè)計(jì)戶型榮城戶型設(shè)計(jì)戶型自由·自宅戶型設(shè)計(jì)戶型本項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)戶型本項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)戶型本項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)戶型戶型設(shè)計(jì)戶型方正功能分區(qū)明確低窗戶型面積適中開(kāi)放廚房局部房間進(jìn)深大功能分區(qū)不明確高窗戶型面積偏小獨(dú)立廚房競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目本項(xiàng)目劣勢(shì)劣勢(shì)劣勢(shì)劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)比較通過(guò)比較分析，本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)與劣勢(shì)并存，如何發(fā)揮優(yōu)勢(shì)規(guī)避劣勢(shì)是本項(xiàng)目在后期包裝中所要解決的問(wèn)題戶型戶型建議1將入戶門退后，減少入戶玄關(guān)部分，減少浪費(fèi)戶型戶型建議2將次臥面寬改為3M主臥4M進(jìn)深改為保持臥室使用面積均好將客廳4M面寬改為主臥面寬改為4M提高客廳使用面積均好3000370042004000戶型戶型建議3將次臥面寬改為3M主臥面寬改為保持臥室使用面積均好34003000戶型戶型建議4隔一戶加1景觀陽(yáng)臺(tái)加觀景陽(yáng)臺(tái)，功能間分區(qū)清晰陽(yáng)臺(tái)戶型本項(xiàng)目戶型配比A座戶型單戶面積套數(shù)平層總面積面積平層比A95.2㎡4380.8㎡26.8%B39.7㎡4158.8㎡11.2%C62.9㎡14880.6㎡62%總計(jì)197.8㎡221420.2㎡100%單戶面積過(guò)大C戶型配比例過(guò)大適當(dāng)減低A戶型面積適當(dāng)減小C戶型比例戶型本項(xiàng)目戶型配比B座戶型單戶面積套數(shù)平層總面積面積平層比D57.8㎡2115.6㎡11.7%E80.1㎡3240.3㎡24.3%F47.2㎡294.4㎡9.5%G69.8㎡4279.2㎡28.2%H41.4㎡4165.6㎡16.7%I46.9㎡293.8㎡9.6%總計(jì)343.2㎡17988.9㎡100%B座戶型擺放基本對(duì)稱，均好型強(qiáng)各戶型比例比較平均商業(yè)配套計(jì)劃配套設(shè)施無(wú)購(gòu)物和商務(wù)市場(chǎng)供應(yīng)項(xiàng)目雖然大部分有會(huì)所，新建項(xiàng)目會(huì)所規(guī)模相對(duì)小，由于位置更加靠近商業(yè)中心，配套主要依賴于外部配套。項(xiàng)目名稱配套設(shè)施領(lǐng)地公寓私有制專屬會(huì)所，多主題休閑俱樂(lè)部，提供日常生活的所有常規(guī)功能。榮城游泳池、托兒所、籃球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)等。自由自宅休閑時(shí)尚會(huì)所一應(yīng)俱全萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)城市綜合體的配套，大型百貨、超級(jí)市場(chǎng)、國(guó)際院線、數(shù)碼城、電玩城、康樂(lè)設(shè)施、近三萬(wàn)平米的商業(yè)步行街、寫(xiě)字樓等組成。建議本項(xiàng)目在原商業(yè)業(yè)態(tài)定位的基礎(chǔ)上，考慮引入超市、中小型餐飲、健身中心等，保證配套齊全，提高生活便利性；配套設(shè)施通過(guò)對(duì)南二環(huán)市場(chǎng)周邊考察，項(xiàng)目的周邊商業(yè)、辦公區(qū)域人員聚集,得出：以項(xiàng)目地為圓點(diǎn)三站內(nèi)無(wú)大型超市；以項(xiàng)目地為圓點(diǎn)三站內(nèi)無(wú)中低檔平價(jià)餐飲；以項(xiàng)目地為圓點(diǎn)五站內(nèi)無(wú)健身中心；商業(yè)業(yè)態(tài)電子產(chǎn)品超市電子產(chǎn)品浴場(chǎng)（住宿）電子產(chǎn)品浴場(chǎng)（娛樂(lè)）電子產(chǎn)品浴場(chǎng)(洗浴)餐飲健身中心0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%負(fù)一層一層二層三層四層五層超市物業(yè)解決計(jì)劃物業(yè)服務(wù)個(gè)別酒店式服務(wù)市場(chǎng)供應(yīng)項(xiàng)目雖然大部分有專門物業(yè)公司服務(wù)，但服務(wù)項(xiàng)目少，水平低。本項(xiàng)目在后期物管上專門提出：8大特色服務(wù)，提供舒適便利的生活保障；項(xiàng)目名稱物業(yè)服務(wù)領(lǐng)地公寓酒店式公寓服務(wù)榮城普通物業(yè)服務(wù)，無(wú)特色服務(wù)自由自宅普通物業(yè)服務(wù)，無(wú)特色服務(wù)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)部分酒店式公寓服務(wù)，其他為普通物業(yè)服務(wù)，無(wú)特色服務(wù)網(wǎng)格式安全管理模式全功能+1服務(wù)中心社區(qū)一卡通服務(wù)免費(fèi)無(wú)線上網(wǎng)服務(wù)捷行服務(wù)辦公便捷服務(wù)商旅預(yù)約服務(wù)特色充電講座物業(yè)服務(wù)

8大特色服務(wù)網(wǎng)格式安全管理模式保安24小時(shí)巡邏IC電子門禁系統(tǒng)可視對(duì)講系統(tǒng)閉路監(jiān)控系統(tǒng)電子監(jiān)控與自動(dòng)報(bào)警煙霧檢測(cè)全天候車輛管理/智能化道閘系統(tǒng)全功能+1服務(wù)中心全功能酒店式服務(wù)1小時(shí)個(gè)性入戶服務(wù)室內(nèi)清潔服務(wù)家務(wù)助理服務(wù)配送服務(wù)洗衣服務(wù)愛(ài)車服務(wù)電器上門維護(hù)服務(wù)……社區(qū)一卡通服務(wù)業(yè)主IC卡與銀行信用卡功能合并，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理費(fèi)、水電、煤氣費(fèi)用的自動(dòng)轉(zhuǎn)帳付費(fèi)，更方便、更快捷無(wú)線上網(wǎng)服務(wù)社區(qū)統(tǒng)一配置無(wú)線網(wǎng)絡(luò)設(shè)備，為業(yè)主創(chuàng)造自由移動(dòng)的網(wǎng)絡(luò)空間捷行服務(wù)同知名租車公司品牌聯(lián)合，業(yè)主優(yōu)惠租車、方便出行另設(shè)立專門泊車點(diǎn)供租車停候，由物業(yè)代招，免去久候之憂辦公便捷服務(wù)同辦公裝飾及耗材公司品牌聯(lián)合?？蛻羧胱『髮@得硬裝/軟裝方案，設(shè)備/耗材等全方位優(yōu)惠服務(wù)，日常所需，不假外求商旅預(yù)約服務(wù)提供VIP商務(wù)助理，包括代定酒店、會(huì)議提醒、打字、復(fù)印、定機(jī)票等為獨(dú)商旅期間的業(yè)主提供預(yù)約服務(wù)：定期免費(fèi)清潔、代取快遞、代寄信件、上門收費(fèi)、代繳水電煤費(fèi)等特色充電講座利用自有資源和品牌聯(lián)合，為商戶提供各種的提升環(huán)境和充電課程，增強(qiáng)社區(qū)的凝聚力和歸屬感智能化服務(wù)計(jì)劃硬件設(shè)施智能化設(shè)施項(xiàng)目名稱設(shè)備設(shè)施智能化系統(tǒng)領(lǐng)地公寓地輻熱，集中供暖，分戶計(jì)量；天然氣入戶；地下兩層停車場(chǎng)、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)；智能安防；萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)地輻熱采暖、大型地下停車庫(kù)；地下停車場(chǎng)、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)；智能安防；榮城地輻熱采暖、大型地下停車庫(kù)；聯(lián)網(wǎng)可視對(duì)講與IC卡門禁系統(tǒng)、紅外線周界防范系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、緊急呼叫系統(tǒng)、設(shè)智能車庫(kù)管理系統(tǒng)；自由自宅地上、地下立體機(jī)械停車位，六部高速品牌電梯；聯(lián)網(wǎng)可視對(duì)講與IC卡門禁系統(tǒng)；智能化設(shè)施小區(qū)智能化源于商業(yè)建筑智能化，即通常所說(shuō)的5A級(jí)智能大廈。主要針對(duì)集中式封閉住宅小區(qū)的建筑群，進(jìn)行管理以及管理整合，以提高小區(qū)各方面的管理能力與管理效率（包括諸如物業(yè)、安保、設(shè)備、信息等各方面的管理），同時(shí)降低物耗和管理成本，為住戶創(chuàng)造優(yōu)良的小區(qū)居住環(huán)境。小區(qū)智能化是小區(qū)管理系統(tǒng)的技術(shù)平臺(tái)。相關(guān)信息發(fā)送和集成到小區(qū)控制中心，由小區(qū)控制中心進(jìn)行統(tǒng)一的管理、控制與響應(yīng)。智能化分為小區(qū)智能化

與住宅智能化兩部分。住宅智能化側(cè)重于個(gè)體住宅，為家庭提供更具備環(huán)境適應(yīng)性和人性化的日常居住環(huán)境，是家庭個(gè)性化生活的技術(shù)平臺(tái)。終端信息發(fā)送至住戶端控制主機(jī)，主機(jī)根據(jù)住戶事先的設(shè)定以及事件的具體情況進(jìn)行響應(yīng)，部分信息在發(fā)送至住戶端控制主機(jī)的同時(shí)，也發(fā)送至小區(qū)控制管理中心，由管理中心進(jìn)行記錄、備份與響應(yīng)；住宅智能化的目標(biāo)是向住宅的個(gè)性部分提供管理平臺(tái)。硬件設(shè)施智能化設(shè)施通過(guò)目前市場(chǎng)上的這些項(xiàng)目對(duì)比，我們可以看出，現(xiàn)在市場(chǎng)上的各項(xiàng)目已經(jīng)把智能化系統(tǒng)做的比較全比較到位了，因此，相對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，應(yīng)該做到不能落后，并應(yīng)適當(dāng)增加一些設(shè)備設(shè)施提升項(xiàng)目的品質(zhì)。

硬件設(shè)施智能化設(shè)施建議本項(xiàng)目設(shè)置如下設(shè)施可視樓宇對(duì)講系統(tǒng)公共區(qū)域及群樓商業(yè)部分區(qū)域的閉路監(jiān)控系統(tǒng)門禁（一卡通）控制系統(tǒng)寬帶接入系統(tǒng)衛(wèi)星及有線電視接收系統(tǒng)系統(tǒng)建議增設(shè)煤氣報(bào)警系統(tǒng)地下停車場(chǎng)（一卡通）控制系統(tǒng)信號(hào)微蜂窩覆蓋系統(tǒng)裙樓商業(yè)商業(yè)設(shè)置背景音樂(lè)系統(tǒng)硬件設(shè)施智能化設(shè)施位置設(shè)置建議有線電視、衛(wèi)星電視接口可設(shè)置在客廳和臥室；寬帶接口可設(shè)置在客廳和臥室；接口可設(shè)置在客廳和臥室；可視對(duì)講系統(tǒng)設(shè)置在門口（門磁、紅外、煙感）；門禁系統(tǒng)可設(shè)置成刷卡開(kāi)門和密碼開(kāi)門兩種方法，即安全又方便；監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)在一層電梯口，一樓服務(wù)臺(tái)，地下停車場(chǎng)。硬件設(shè)施智能化設(shè)施特別建議：

全面完善社區(qū)的現(xiàn)代智能化服務(wù)，以此提升本產(chǎn)品的整體品質(zhì)。

——我的E生活

提供寬帶接入服務(wù)，盡享互聯(lián)網(wǎng)各項(xiàng)全方位的信息服務(wù)。·小區(qū)之窗·家庭證券·網(wǎng)上購(gòu)物·BBS論壇·網(wǎng)絡(luò)圖書(shū)館·公共信息·遠(yuǎn)程醫(yī)療·遠(yuǎn)程教育·互動(dòng)點(diǎn)播·VOD點(diǎn)播·區(qū)域可視網(wǎng)絡(luò)聊天硬件設(shè)施硬件設(shè)施計(jì)劃硬件設(shè)施防噪聲設(shè)施由于項(xiàng)目地處于南二環(huán)路上，靠近街邊噪聲污染較大，所以為保證居住舒適性特別建議：

外墻運(yùn)用防噪音吸音磚，并運(yùn)用中空玻璃等技術(shù)手段，以此提升本產(chǎn)品的整體品質(zhì)。

硬件設(shè)施裙樓樓頂建議由于項(xiàng)目商業(yè)部分是5層裙樓，為提升項(xiàng)目?jī)?nèi)在品質(zhì)，并建立良好形象。特別建議：

視群樓頂面積適當(dāng)做樓頂網(wǎng)球場(chǎng)、綠化氧吧、空中餐吧等處理。

硬件設(shè)施空調(diào)系統(tǒng)建議由于項(xiàng)目商業(yè)部分是5層裙樓，勢(shì)必中央空調(diào)系統(tǒng)，而住宅部分的采暖以及空調(diào)系統(tǒng)如何設(shè)計(jì)使用，特別是在考慮成本以及運(yùn)行費(fèi)用。特別建議：

水源熱泵系統(tǒng)是利用地球水所儲(chǔ)藏的太陽(yáng)能資源作為冷、熱源，進(jìn)行轉(zhuǎn)換的空調(diào)技術(shù)。具有高效節(jié)能，屬可再生能源利用技術(shù)，不僅可供暖、空調(diào)，還可供生活熱水，一機(jī)多用，一套系統(tǒng)可以替換原來(lái)的鍋爐加空調(diào)的兩套裝置或系統(tǒng)。

創(chuàng)業(yè)戶型計(jì)劃產(chǎn)品建議建筑產(chǎn)品結(jié)構(gòu)對(duì)比項(xiàng)目名稱建筑面積住宅類型層高一又二分之一43610㎡LOFT5.2M巧克力公寓35000㎡LOFT5.2M五米魔方16000㎡LOFT5.1M—5.3M東尚31477㎡LOFT4M—4.4M（部分夾層）一又二分之一和五米魔方以LOFT為主，巧克力公寓和東尚以復(fù)式為主，東尚有部分夾層產(chǎn)品；夾層產(chǎn)品產(chǎn)品建議銷售周期對(duì)比項(xiàng)目名稱建筑面積住宅類型銷售周期一又二分之一43610㎡LOFT12個(gè)月巧克力公寓35000㎡LOFT18個(gè)月五米魔方16000㎡LOFT8個(gè)月東尚31477㎡LOFT18個(gè)月列舉市場(chǎng)部分復(fù)式、LOFT、夾層產(chǎn)品，均保持在18個(gè)月內(nèi)售罄，銷售情況均比較樂(lè)觀夾層產(chǎn)品戶型五米魔方戶型設(shè)計(jì)戶型東尚戶型設(shè)計(jì)戶型巧克力公寓戶型設(shè)計(jì)戶型一又二分之一戶型設(shè)計(jì)戶型戶型結(jié)構(gòu)通過(guò)比較分析，由于本項(xiàng)目公寓部分戶型進(jìn)深、面寬等限制，戶型得不到合理利用，如何發(fā)揮優(yōu)勢(shì)規(guī)避劣勢(shì)？是我們急切需要解決的問(wèn)題！我們的建議1：產(chǎn)品部分硬件配合改動(dòng)小戶型住宅設(shè)計(jì)要點(diǎn)1、合理平面布置：交通路線便捷，戶內(nèi)活動(dòng)不穿行他室，沒(méi)有交叉功能分區(qū)清晰。即室內(nèi)公私分區(qū)、動(dòng)靜分區(qū)、潔污分區(qū)明確平面布置緊湊，相關(guān)房間集聚，使用方便2、適當(dāng)?shù)膽粜兔娣e：面積戶型舒適度置業(yè)類型客戶輪廓產(chǎn)品提升空間30左右單房一般投資為主選成熟地段，放租式投資帶裝修、酒店式服務(wù)35-401F1T較好投資、單身置業(yè)理財(cái)型，住租兩相宜帶裝修、酒店式服務(wù)45-551F1T好單身置業(yè)單身自由寬尺度生活個(gè)性包裝、多功能設(shè)置、服務(wù)功能55-602F1T一般首次置業(yè)講求實(shí)惠，精明置業(yè)細(xì)節(jié)設(shè)置體現(xiàn)空間超值（內(nèi)置鞋柜之類）65-702F2T一般首次置業(yè)、長(zhǎng)線投資買房安家的小家庭超值空間、個(gè)性設(shè)置70-802F2T較好自住兩口之家，舒適愜意社區(qū)景觀、個(gè)性服務(wù)85左右3F2T一般自住買房安家的準(zhǔn)三口家庭外部環(huán)境、社區(qū)配套3、適宜的空間尺度各功能空間應(yīng)根據(jù)主要家具、設(shè)備、設(shè)施，人體和操作活動(dòng)三部分所需面積組成進(jìn)行有機(jī)組合，保證該空間面積緊湊合理。功能空間短邊凈距(m)使用面積(m2)布置家具設(shè)備墻面連續(xù)長(zhǎng)度(m)起居室(廳)3.0~3.612~16≥3.0主臥室3.0~3.312~14≥3.0雙人臥室2.7~3.010~12≥3.0單人臥室2.4~2.76~8≥2.5廚房1.5~1.84~6≥2.7衛(wèi)生間1.5~1.83~5≥2.04、集成的廚衛(wèi)設(shè)施廚衛(wèi)是設(shè)備、設(shè)施、管線密集的空間，也是家務(wù)勞動(dòng)強(qiáng)度最大的地方，因此科學(xué)合理，并按人體工效學(xué)原理進(jìn)行布置做到配套、綜合、隱蔽的布置三原則，設(shè)置管道井、管道墻或盒子間，使廚衛(wèi)空間利用最大化，使設(shè)施集成最合理化5、靈活的功能空間根據(jù)家庭生命周期內(nèi)，家庭結(jié)構(gòu)、生活形式、職業(yè)變化等情況的變異，內(nèi)部空間可作靈活再分隔，做到內(nèi)部空間的適應(yīng)性。建議以解構(gòu)空間、輕質(zhì)可拆裝隔斷和可調(diào)節(jié)的設(shè)施來(lái)保證。戶型產(chǎn)品結(jié)構(gòu)通過(guò)比較分析，由于本項(xiàng)目公寓部分戶型進(jìn)深、面寬等限制，戶型得不到合理利用，如何發(fā)揮優(yōu)勢(shì)規(guī)避劣勢(shì)？是我們急切需要解決的問(wèn)題！我們的建議2：部分產(chǎn)品做復(fù)式、LOFT、夾層可借鑒點(diǎn)：蘋果LOFT，擁有米層高，米超大開(kāi)間，可以實(shí)現(xiàn)米米上下空間組合建筑面積60平米，買一單層能得到兩層近120平米的空間上下層功能空間分布合理，動(dòng)靜相宜人性化雙衛(wèi)生間設(shè)計(jì)，上下層各有一個(gè)衛(wèi)生間單層套內(nèi)面積：平方米單層建筑面積：平方米雙層套內(nèi)面積：平方米功能空間面積開(kāi)間進(jìn)深客廳14.9平米3.1米4.8米餐廳12.3平米2.96米4.2米主臥次臥13.1平米11.2平米3.1米2.95米4.2米3.8米廚房4.38平米1.48米2.95米一層衛(wèi)生間5.27平米2.7米1.95米二層衛(wèi)生間8.98平米2.4米3.74米LOFT創(chuàng)意戶型蘋果社區(qū)建筑面積：58.54㎡套內(nèi)面積：45.66㎡戶型特點(diǎn)

4.9米層高，室內(nèi)區(qū)域開(kāi)闊，私人空間增加。無(wú)隔斷設(shè)計(jì)帶來(lái)自由無(wú)阻的創(chuàng)意空間。

夾層設(shè)計(jì)增加了房間的使用面積，利用豐富的垂直空間，可以搭出類似復(fù)式的上層，間隔出獨(dú)立的功能區(qū)域，更可設(shè)計(jì)螺旋樓梯將上下層相連，極大豐富空間層次。廚房臥室客廳衛(wèi)生間玄關(guān)樓梯夾層挑空夾層挑空智慧大廈夾層設(shè)計(jì)戶型通過(guò)夾層設(shè)計(jì)，提高了對(duì)空間的利用率，有力提升產(chǎn)品附加值，對(duì)本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)有借鑒意義。贈(zèng)送夾層，可作臥室使用（帶獨(dú)立衛(wèi)生間）。世金漢宮1房：二層面積全部贈(zèng)送，作為帶獨(dú)立衛(wèi)生間的臥室，并贈(zèng)送一間多功能房。夾層設(shè)計(jì)戶型LOFT公寓戶型建議一層：平坦、寬闊LOFT公寓戶型建議一層：平坦、寬闊二層：錯(cuò)落、個(gè)性LOFT公寓戶型建議疊中疊的設(shè)計(jì)，使功能分區(qū)更鮮明LOFT公寓戶型建議保持臥室、客廳均衡的面寬，并保證大戶型優(yōu)先朝南縮減一室戶型所占比例縮減兩室戶型面積比例增加各戶型陽(yáng)臺(tái)部分，確保各功能間分區(qū)完整高樓層增加LOFT戶型比例高樓層增加精裝修戶型比例戶型戶型建議總結(jié)精裝修計(jì)劃產(chǎn)品建議室內(nèi)裝修裝修標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)市場(chǎng)供應(yīng)項(xiàng)目精裝修的只有會(huì)展中心一個(gè)項(xiàng)目，實(shí)際標(biāo)準(zhǔn)在500-800元/平方米之間,本項(xiàng)目在公寓部分可適當(dāng)進(jìn)行裝修（頂層28—31層，視市場(chǎng)情況與否）建議本項(xiàng)目裝修標(biāo)準(zhǔn)為300-500元/平方米,在控制成本的同時(shí)提升項(xiàng)目裝修檔次的同時(shí),保證項(xiàng)目的性價(jià)比,為項(xiàng)目?jī)r(jià)格的提升保留一定的空間.材料選擇部分材料可采用頂級(jí)品牌的低端產(chǎn)品，這樣既可以適當(dāng)控制成本，又可以體現(xiàn)項(xiàng)目的高檔形象。裝修原則以輕裝修重裝飾為原則，細(xì)節(jié)處理一定要到位。精裝策略建議1、選擇少量高層房型做精裝修2、針對(duì)4種面積區(qū)間的房型，建議4種精裝修風(fēng)格，并進(jìn)行樣板示范，以便滿足客戶的視覺(jué)需要3、進(jìn)行裝修材質(zhì)的展出，讓客戶能夠清楚的看到我們所選用的物料4、提供全套精裝品牌菜單，供客戶選擇5、銷售時(shí)減去精裝標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格另外，如果有可能的話，建議進(jìn)行一套大堂精裝修樣板間。公共空間是最能夠提升產(chǎn)品品質(zhì)感的，而本案的大堂空間豪華、高檔，因此進(jìn)行展示，讓更多的客戶提前感受到產(chǎn)品的精致感FAQ45m2左右一室室內(nèi)走道布局擁堵區(qū)域功能交叉尷尬臥室與客廳的復(fù)合客廳與工作室的復(fù)合如何在45m2體現(xiàn)商住空間時(shí)尚簡(jiǎn)練的內(nèi)質(zhì)時(shí)尚簡(jiǎn)約的質(zhì)感小戶型FAQ65m2左右大一室，或小兩室作為主力戶型，如何使空間更顯敞亮客廳功能如何飽滿呈現(xiàn)如何在65m2體現(xiàn)商住空間苛刻極簡(jiǎn)的內(nèi)質(zhì)極簡(jiǎn)主義FAQ85m2左右兩室，或小三室較大面積，用于提升項(xiàng)目整體戶型品質(zhì)如何用樣板間軟裝刺激客戶的購(gòu)買沖動(dòng)，甚至生活愿景如何在85m2體現(xiàn)商住空間高檔典雅的內(nèi)質(zhì)中式簡(jiǎn)約在簡(jiǎn)約型的小戶型裝修中融入中國(guó)古典風(fēng)格。以時(shí)尚的白色做基地再搭配傳統(tǒng)的深色中國(guó)家具，仿佛是一幅水墨山水般，讓客戶感覺(jué)到在這個(gè)居所的背后，深含著中國(guó)傳統(tǒng)文化的底蘊(yùn)，提升整體戶型品質(zhì)全面商務(wù)解決計(jì)劃中小企業(yè)，他們關(guān)心的三大元素歸根結(jié)底是中國(guó)所有中小企業(yè)的運(yùn)營(yíng)煩惱商務(wù)成本商務(wù)拓展企業(yè)形象問(wèn)題點(diǎn)商務(wù)成本

人力成本、辦公耗材成本、出行交通成本等

商務(wù)拓展

已有關(guān)系的維護(hù)、未來(lái)客戶的拓展等企業(yè)形象意識(shí)

辦公環(huán)境、企業(yè)文化商務(wù)成本解決計(jì)劃計(jì)劃目的：針對(duì)現(xiàn)有中小企業(yè)優(yōu)秀人力資源的匱乏，同時(shí)解決企業(yè)在轉(zhuǎn)型期間出現(xiàn)的管理資訊匱乏，行業(yè)溝通能力短板困惑而采取的助推計(jì)劃。措施舉例：以整體企業(yè)群的優(yōu)勢(shì)，與西安人力資源門戶網(wǎng)站51JOB簽訂合作協(xié)議，為未來(lái)所有入駐賽格的企業(yè)提供行業(yè)人才推薦、行業(yè)人力資源訊息，同時(shí)優(yōu)惠發(fā)布人力資源招聘廣告，免費(fèi)參加網(wǎng)站舉行的人力資源經(jīng)理培訓(xùn)和講座機(jī)會(huì)，每年優(yōu)惠購(gòu)買《行業(yè)人力薪資年鑒》。360度商務(wù)顧問(wèn)計(jì)劃1

商務(wù)成本解決計(jì)劃計(jì)劃目的：針對(duì)現(xiàn)有中小企業(yè)因擴(kuò)容而遇到的短程交通費(fèi)、出行差旅費(fèi)、辦公耗材費(fèi)驟增的現(xiàn)象，利用團(tuán)購(gòu)優(yōu)勢(shì)，有效控制辦公成本，以最低能耗完成企業(yè)二次騰飛。

措施舉例：此類企業(yè)一般僅老板有車，或者索性公司無(wú)自備車，出行經(jīng)常為出租車或公車，前者費(fèi)用高，且在高峰期無(wú)車可叫，后者則耗時(shí)過(guò)長(zhǎng)，在遠(yuǎn)程出行、辦公耗材等方面，均有此類問(wèn)題。針對(duì)此，賽格可與出租車公司、辦公耗材0A365簽訂合作協(xié)議，以未來(lái)企業(yè)群團(tuán)購(gòu)的方式，獲得低于市場(chǎng)的折扣價(jià)，降低企業(yè)三大類費(fèi)用的支出。未來(lái)可由物業(yè)將月度購(gòu)置單發(fā)至樓內(nèi)各企業(yè)，填寫(xiě)完畢后統(tǒng)一發(fā)至相關(guān)提供商，也可企業(yè)直接定購(gòu)。360度商務(wù)顧問(wèn)計(jì)劃2

商務(wù)成本解決計(jì)劃計(jì)劃目的：針對(duì)現(xiàn)有中小企業(yè)的商戶資源擴(kuò)充、上下線資源溝通、對(duì)外營(yíng)銷推廣的短板問(wèn)題。

措施舉例：此類客戶常常在尋求更優(yōu)惠的上游資源，更寬廣的下游客戶上殫精竭慮，但效果不佳。但賽格作為一個(gè)商務(wù)資源群，且佇立在南二環(huán)內(nèi)這樣一個(gè)資訊極度豐富的城市HUB，應(yīng)當(dāng)整合企業(yè)資源，幫助企業(yè)主解決此類問(wèn)題，提供有效平臺(tái)實(shí)現(xiàn)商務(wù)資源的瓶頸。比如賽格可吸引一家大型的軟件公司入駐，那么被他吸引來(lái)的公司就會(huì)有兩類，一類是與他產(chǎn)業(yè)性質(zhì)相接近的公司，如硬件公司、網(wǎng)絡(luò)公司、軟件代理商等等。

360度商務(wù)顧問(wèn)計(jì)劃3

措施舉例：還有一種情況就是圍繞著這間大型軟件公司的小公司多數(shù)是為之提供服務(wù)的服務(wù)型公司，如廣告服務(wù)、設(shè)備維護(hù)服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、投資服務(wù)，甚至快遞服務(wù)等等各類公司，這些公司都是為了賺這間軟件公司的錢而進(jìn)駐的，這就是我們所說(shuō)的生意上的上下游關(guān)系。無(wú)論是產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)還是生意的上下游關(guān)聯(lián)，還是這兩種關(guān)聯(lián)同時(shí)存在，這些關(guān)聯(lián)都會(huì)將這座辦公樓內(nèi)的所有公司通過(guò)利益紐帶聯(lián)系在一起，形成一個(gè)相互依存，相互支持的利益共同體，這就是我們所說(shuō)的寫(xiě)字樓中的商業(yè)群落：你幫我的忙、我做你的生意，這樣的一個(gè)利益共同體的存在會(huì)保證一個(gè)商業(yè)群體的穩(wěn)定性。商務(wù)成本解決計(jì)劃360度商務(wù)顧問(wèn)計(jì)劃3

措施舉例：所以如果我們能夠在賽格中建立起了這樣一個(gè)有機(jī)的商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)，這里的客戶往往會(huì)由于“大家一起發(fā)財(cái)”，而誰(shuí)也不愿意單獨(dú)離去，這樣不但提高了他們?nèi)胱≠惛竦姆e極性，而且可以使這個(gè)賽格減少公司的變動(dòng)，達(dá)到一種結(jié)構(gòu)上的穩(wěn)定性。

商務(wù)成本解決計(jì)劃360度商務(wù)顧問(wèn)計(jì)劃3

計(jì)劃目的：針對(duì)現(xiàn)有中小企業(yè)在轉(zhuǎn)型后對(duì)企業(yè)文化建設(shè)的要求，并提出有益的嘗試。

措施舉例：

職業(yè)病、亞健康成為白領(lǐng)的主要煩惱，但很少有企業(yè)主動(dòng)去為員工尋求解決之道。與5層的健身中心（如美格菲），健診（如普惠）等實(shí)體簽訂合作協(xié)議，前者提供企業(yè)員工的優(yōu)惠年卡服務(wù)，同時(shí)提供免費(fèi)的專場(chǎng)商務(wù)樓健康講座。后者享受企業(yè)體檢的優(yōu)惠服務(wù)，并提供員工家屬的相關(guān)折扣及高層領(lǐng)導(dǎo)的職業(yè)病免費(fèi)體檢。商務(wù)成本解決計(jì)劃360度商務(wù)顧問(wèn)計(jì)劃4項(xiàng)目分析項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)Strength

劣勢(shì)Weakness

S1、戶型功能分區(qū)明確，適宜居住S2、獨(dú)立廚房是本項(xiàng)目區(qū)別于其他項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)之一S3、6萬(wàn)平米的商業(yè)，規(guī)模大，業(yè)態(tài)豐富，檔次高S4、裝修檔次、設(shè)計(jì)等高于競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目S5、公攤優(yōu)勢(shì)，為項(xiàng)目?jī)r(jià)格調(diào)整提供了空間W1、戶型面積偏小W2、戶型進(jìn)深大，影響采光W3、異型房間，影響使用W4、底部大商業(yè)，上層住宅私密性受影響機(jī)會(huì)Opportunity

威脅ThreatO1、隨著南二環(huán)的不斷建設(shè)和發(fā)展，需求將得到進(jìn)一步增加O2、由于銷售檔期等問(wèn)題，目前市場(chǎng)上的眾多同類樓盤競(jìng)爭(zhēng)減少T1、目前市場(chǎng)上的即將推出項(xiàng)目增多，如：萬(wàn)科項(xiàng)目、天倫劉家莊項(xiàng)目、CLASS2等，導(dǎo)致區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)趨于激烈T2、眾多競(jìng)爭(zhēng)樓盤均內(nèi)部認(rèn)購(gòu)了相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間，有了大量的客戶積累T3、本項(xiàng)目與緊鄰的“自由自宅”項(xiàng)目相比較，具有位置、戶型面積、價(jià)格、客戶積累量等劣勢(shì)，威脅較大項(xiàng)目SWOT分析地處南二環(huán)黃金帶；雁塔路是區(qū)域聞名的IT產(chǎn)業(yè)集散地；與小寨商業(yè)圈相互呼應(yīng)；本項(xiàng)目10層以上住宅可眺望大雁塔北廣場(chǎng)，良好的視野，與曲江旅游文化區(qū)的守望相助；城南大學(xué)城優(yōu)良的人文教育環(huán)境，一站式的教育體系；毗鄰省委辦公地點(diǎn)，是省內(nèi)政治文化中心；優(yōu)勢(shì)分析項(xiàng)目SWOT分析戶型設(shè)計(jì)雖然存在一定的缺陷，但也有自身獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，如功能分區(qū)明確和獨(dú)立廚房廚；裝修檔次的適當(dāng)提高，提升了本項(xiàng)目的檔次，為有更高生活追求的客戶提供了選擇；6萬(wàn)平米的商業(yè)，規(guī)模大，業(yè)態(tài)豐富，檔次高，所提供的商業(yè)配套服務(wù)比較完善；裝修檔次、設(shè)計(jì)等高于競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目；公攤小的優(yōu)勢(shì)，為項(xiàng)目?jī)r(jià)格調(diào)整提供了空間成本優(yōu)勢(shì)是本項(xiàng)目的最大的優(yōu)勢(shì)之一，本項(xiàng)目在后期銷售時(shí)，價(jià)格調(diào)整空間大；優(yōu)勢(shì)分析項(xiàng)目SWOT分析戶型面積偏小，造成客戶群體限制，加大了銷售壓力；層高低，進(jìn)深大，影響采光，可通過(guò)室內(nèi)設(shè)計(jì)手段在一定程度上進(jìn)行規(guī)避；存在異型房間，可通過(guò)樣板間的設(shè)計(jì)，進(jìn)行引導(dǎo)客戶；底部大商業(yè)，上層住宅私密性受影響；劣勢(shì)分析項(xiàng)目SWOT分析隨著南二環(huán)的不斷建設(shè)和發(fā)展，需求將得到進(jìn)一步增加機(jī)會(huì)對(duì)所有項(xiàng)目都是均等的，尤其在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目入市時(shí)間相近的情況下，面臨著相互間最直接的面對(duì)面的競(jìng)爭(zhēng)，因此除了項(xiàng)目自身的特性外，銷售手段和包裝推廣等就更加重要了。機(jī)會(huì)分析項(xiàng)目SWOT分析本項(xiàng)目威脅主要來(lái)自于競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的壓力，因其他競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)盤或認(rèn)購(gòu)，使大量客戶已經(jīng)流向競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，減小威脅的方法是多方面的，需要從施工質(zhì)量，裝修設(shè)計(jì)，裝修質(zhì)量，綜合服務(wù)水平，銷售手段和包裝推廣等多方面入手，塑造項(xiàng)目獨(dú)特的高品質(zhì)形象。威脅分析細(xì)節(jié)決定品質(zhì)項(xiàng)目特性輸理自身配套戶型區(qū)域環(huán)境精裝修面積均價(jià)比大而全功能明確明廚商業(yè)繁華檔次高相對(duì)低硬件設(shè)施高檔彌補(bǔ)外部配套不全獨(dú)特優(yōu)勢(shì)共享優(yōu)勢(shì)提升品質(zhì)價(jià)格空間大提升品質(zhì)具備塑造高檔項(xiàng)目形象的基礎(chǔ)條件優(yōu)勢(shì)明顯，劣勢(shì)突出，風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)會(huì)共存項(xiàng)目定位

商住精品公寓戶型配比均衡精裝修公寓南二環(huán)商務(wù)圈適合創(chuàng)業(yè)的戶型商務(wù)生態(tài)圈住宅智能化商業(yè)配套齊全小區(qū)智能化E生活智能化南二環(huán)交通便利商務(wù)資源平臺(tái)高舒適住宅高科技智能化商務(wù)動(dòng)力平臺(tái)可DIY的戶型市場(chǎng)定位為城市中堅(jiān)專門提供的高舒適、高科技商務(wù)精品公寓市場(chǎng)定位項(xiàng)目發(fā)展方向：中高檔的產(chǎn)品，高檔的物業(yè)形象通過(guò)大量的市場(chǎng)調(diào)查研究和對(duì)本項(xiàng)目的深入分析，我司對(duì)本項(xiàng)目做如下定位：市場(chǎng)定位闡釋中堅(jiān)他們是本項(xiàng)目的目標(biāo)客群，具有個(gè)性化的年輕群體專門提供為了目標(biāo)客群專門制作產(chǎn)品，滿足了該人群的各種生活需求，也同時(shí)體現(xiàn)出本項(xiàng)目產(chǎn)品的獨(dú)特性和稀缺性，并抬高了本項(xiàng)目的價(jià)值市場(chǎng)定位闡釋舒適生活舒適生活包含兩點(diǎn)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，一是本項(xiàng)目地域環(huán)境好，與其他項(xiàng)目比居住更加舒適；二是本項(xiàng)目商業(yè)配套設(shè)施比較齊全，生活起來(lái)會(huì)更加方便舒適高科技這里的高科技指的是本項(xiàng)目跟周邊的項(xiàng)目相比較運(yùn)用了更多的智能化設(shè)備及系統(tǒng)精品本項(xiàng)目跟目前市場(chǎng)上的其他項(xiàng)目相比，裝修更加精致，品味也更高客戶定位客群定位目標(biāo)客群來(lái)源范圍本地客戶經(jīng)商客戶投資客客戶來(lái)源模擬示意圖客戶來(lái)源：主要以市內(nèi)客戶，少量經(jīng)商客戶和少數(shù)投資者為主通過(guò)大量的市場(chǎng)調(diào)查研究以及對(duì)本項(xiàng)目的深入分析，我司認(rèn)為本項(xiàng)目應(yīng)鎖定如下目標(biāo)市場(chǎng)：客群定位目標(biāo)客群鎖定層次低端客戶中端客戶高端客戶本項(xiàng)目客群重疊客群競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目客群本項(xiàng)目客戶群應(yīng)鎖定中檔客戶群客群定位目標(biāo)客群主體特征主體特征：年齡：25-38歲家庭結(jié)構(gòu)：?jiǎn)紊?，兩口之家，三口小家庭為主家庭月收入?000元以上居住現(xiàn)狀：和父母住在一起或租房；置業(yè)狀態(tài)：首次置業(yè)占絕對(duì)主力；職位：年輕教師群體、個(gè)體工商戶、私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)中高管、專業(yè)技術(shù)人員居多；客群定位主要客源社會(huì)類型大學(xué)城年輕教師群體賽格個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、自由職業(yè)者小型投資者雁塔路、文藝路商戶群體異地在西安有長(zhǎng)期業(yè)務(wù)關(guān)系的客群定位有穩(wěn)定的工作和收入家庭收入在中上水平渴望有屬于自己的獨(dú)立空間對(duì)時(shí)尚生活有一定的追求家庭結(jié)構(gòu)是以單身和小家庭為主項(xiàng)目目標(biāo)客戶的共性因產(chǎn)品差異界定的目標(biāo)客戶類型為25——30歲左右的年輕置業(yè)者大多以有穩(wěn)定收入為主，他們對(duì)時(shí)尚生活有敏銳的感受力和極強(qiáng)的接受力，希望走在時(shí)代的前沿。30——35歲左右的年輕小家庭，以預(yù)備結(jié)婚和已婚的第一次置業(yè)為主，有屬于自己的生活空間者。他們有自己的事業(yè)積極熱情，對(duì)未來(lái)生活充滿希望?？腿憾ㄎ灰虍a(chǎn)品差異界定的目標(biāo)客戶類型為

35—55歲的中年投資者，因其存在著投資傾向和投資實(shí)力，也會(huì)成為本案主要的目標(biāo)客源之一。賽格商鋪的商戶經(jīng)營(yíng)者及小型企業(yè)經(jīng)營(yíng)者?？腿憾ㄎ豢腿憾ㄎ荒繕?biāo)客群主體特征購(gòu)買目的及心理：作為臨時(shí)過(guò)度，將來(lái)再換大房子；投資用準(zhǔn)備結(jié)婚使用。私營(yíng)企業(yè)主做小型辦公場(chǎng)所、賽格商戶倉(cāng)儲(chǔ)辦公用。從事行業(yè)：大學(xué)城年輕教師群體企業(yè)年輕的中層管理人員賽格商鋪私營(yíng)企業(yè)主雁塔路、文藝路商戶投資客戶行業(yè)較雜，但有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力客層分類特征關(guān)注點(diǎn)自住客熟悉周邊環(huán)境未來(lái)發(fā)展、購(gòu)買總價(jià)、區(qū)域租價(jià)與客源數(shù)量商住兩用商務(wù)與居住需求并重總價(jià)、空間面積及空間功能、商住合一性純商務(wù)辦公對(duì)商務(wù)辦公條件挑剔總價(jià)、空間面積及空間功能商務(wù)辦公便利性投資客具有豐富的投資經(jīng)驗(yàn)區(qū)域發(fā)展空間、升值潛力、區(qū)域租價(jià)與客源數(shù)量客群定位目標(biāo)客群主體特征戶型面積總價(jià)B、D、F、H、I40—60㎡22—33萬(wàn)C、G60－80㎡33—44萬(wàn)A、E80—100㎡44—55萬(wàn)價(jià)格區(qū)間

客群定位注：按均價(jià)5500計(jì)算家庭稅后綜合年收入稅后月收入月還款（月收入30%30年）總價(jià)承受力首付（3成）營(yíng)銷目標(biāo)3600030009002571437714340—60㎡48000400012002805198415640—60㎡家庭稅后綜合年收入稅后月收入月還款（月收入30%30年）總價(jià)承受力首付（4成）600005000150032142912857160—80㎡720006000180038571415428660—80㎡840007000210042000016800080—100㎡960008000240045000018000080—100㎡客群收入

客群定位客戶類型職業(yè)分布主要年齡層次自住企業(yè)年輕的中層管理人員、白領(lǐng)階層25-40歲賽格商戶賽格底商私營(yíng)企業(yè)主25-40歲投資客投資客戶行業(yè)較雜，但有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力30-50歲40—60㎡60—80㎡80—100㎡客群分布

客群定位成功系：成功的中年，住宅60萬(wàn)渡新系：人過(guò)度型，購(gòu)房總價(jià)25萬(wàn)以下神龍系：頂層人數(shù)，別墅100萬(wàn)貿(mào)易系：獨(dú)立企業(yè)主，住宅55萬(wàn)本土系：三代居住于同一區(qū)域，住宅50萬(wàn)白二系：白領(lǐng)二次置業(yè)，住宅40萬(wàn)左右少成系：年輕私營(yíng)業(yè)主專業(yè)人士，住宅45萬(wàn)白一系：白領(lǐng)首次置業(yè)，購(gòu)房總價(jià)30-35萬(wàn)40—60㎡客群自住35%商戶35%投資30%80—100㎡客群自住50%商戶30%投資20%60—80㎡客群自住40%商戶35%投資25%客群比例

客群定位價(jià)格策略價(jià)格情況南二環(huán)項(xiàng)目老項(xiàng)目項(xiàng)目名稱銷售均價(jià)項(xiàng)目現(xiàn)狀銷售情況領(lǐng)地公寓起價(jià)4500；24層80㎡4900元，55㎡4500元；目前建到大約14層18層以上有房萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)均價(jià)5000元交房入住共428套，剩余10%榮城08年初5097元；08年6月80平兩室5000多，120平3室7000左右在建08年初推出1號(hào)樓100余套已售完；08年5月初推出2、3號(hào)樓預(yù)計(jì)350余套，剩余100余套自由自宅均價(jià)4900元在建2008年3月9日開(kāi)盤共504套，目前剩余50%價(jià)格情況榮城項(xiàng)目?jī)r(jià)格高于其他項(xiàng)目，單價(jià)高出近1000元；萬(wàn)達(dá)的5000由于開(kāi)盤較早，當(dāng)時(shí)處于物以稀為貴狀態(tài)，所以價(jià)格較高。08年受地震及宏觀經(jīng)濟(jì)影響，西安整體樓市疲軟，成交量萎縮南二環(huán)區(qū)域項(xiàng)目現(xiàn)均價(jià)在5500左右建議本項(xiàng)目整盤均價(jià)在5500-6000元/平方米之間部分精裝修及復(fù)式產(chǎn)品均價(jià)上調(diào)1000元/平方米左右價(jià)格策略總體價(jià)格策略低開(kāi)高走試探市場(chǎng)接受度快速回籠資金讓客戶感受到項(xiàng)目增值給客戶緊迫感小幅提價(jià)快頻調(diào)整總體價(jià)格策略價(jià)格策略策略目標(biāo)增加銷售速度價(jià)格策略低開(kāi)高走，小步快跑內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期開(kāi)盤強(qiáng)銷期持續(xù)期二次強(qiáng)銷期3月5、6月10月1-3月價(jià)格波動(dòng)曲線價(jià)格走勢(shì)價(jià)格時(shí)間價(jià)格走勢(shì)示意圖銷售策略銷售周期本項(xiàng)目開(kāi)盤日期基本定于3月份，而銷售期即將迎來(lái)3月—6月共4個(gè)月的銷售旺季，因此，根據(jù)項(xiàng)目和市場(chǎng)情況，銷售周期暫定為18個(gè)月。銷售策略本項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略是以低價(jià)入市，因此，在推售順序上應(yīng)從價(jià)格較低的樓層戶型開(kāi)始。NO.銷售階段推售樓層備注1內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期6-10層為主先拿出第6層的10套戶型做為特價(jià)房，吸引購(gòu)房者搶先認(rèn)購(gòu)，烘托人氣，熱銷造勢(shì)2開(kāi)盤強(qiáng)銷期11-15、26-29為主開(kāi)盤后，將大部分房源開(kāi)出，開(kāi)盤前期可先開(kāi)26-29層，然后再視情況開(kāi)售11-19層3持續(xù)期15-25為主此階段房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到了預(yù)期，最后開(kāi)出的樓層也是價(jià)格最高的4二次強(qiáng)銷期余房此階段銷售任務(wù)已完成大部分，余房可利用第二次強(qiáng)銷期，采用各種促銷手段進(jìn)行銷售，力求100%售罄推售策略銷售策略推售計(jì)劃3月5、6月10月月價(jià)格時(shí)間均價(jià)：5060元/平米均價(jià)：5150元/平米均價(jià)：5950元/平米均價(jià)：6220元/平米內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期開(kāi)盤強(qiáng)銷期持續(xù)期二次強(qiáng)銷期在實(shí)施過(guò)程中，應(yīng)根據(jù)具體銷售情況進(jìn)行調(diào)整價(jià)格策略價(jià)格階段策略

推廣戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)戰(zhàn)略規(guī)劃突出產(chǎn)品全科技商住居所特性，樹(shù)立差異化市場(chǎng)形象。廣告運(yùn)動(dòng)-提前宣傳，借勢(shì)造勢(shì)；公關(guān)活動(dòng)不斷，形成良好的市場(chǎng)口碑。售樓處/樣板間-進(jìn)行特色包裝，以匹配科技商住居所的風(fēng)格入市。推廣戰(zhàn)術(shù)戰(zhàn)術(shù)1廣告運(yùn)動(dòng)案名/SLOGAN/VI系統(tǒng)案名賽格·

優(yōu)盤客群：對(duì)時(shí)代新鮮事物充滿好奇/科技商戶項(xiàng)目：全科技覆蓋商住產(chǎn)品SLOGAN引聚科技商住理想！推廣階段形象導(dǎo)入期形象強(qiáng)化期形象建立期形象升華期持續(xù)熱銷期蓄水第一階段：形象導(dǎo)入期階段主題：據(jù)守地標(biāo)群全科技覆蓋居住商住AllFit!售樓處開(kāi)放現(xiàn)場(chǎng)圍檔/指示系統(tǒng)的強(qiáng)化-吸引路過(guò)客戶網(wǎng)絡(luò)、軟文-市場(chǎng)滲透、特點(diǎn)強(qiáng)化、引發(fā)討論銷售工具-“一對(duì)一”發(fā)放積累客戶-為開(kāi)盤蓄水（老業(yè)主的挖掘）

將樓書(shū)制作成類似光盤的樣式，各頁(yè)旋轉(zhuǎn)瀏覽，增加新意第二階段：形象強(qiáng)化期階段主題：即將開(kāi)盤！平面媒體-預(yù)熱，集中轟炸市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)鏈接-搜房/焦點(diǎn)戶外廣告-開(kāi)盤消息的告之第三階段：形象建立期階段主題：開(kāi)盤。全新商住理念誕生。開(kāi)盤軟文-項(xiàng)目詳細(xì)情況的傳遞口碑傳播-DM直投/《客戶通訊手冊(cè)》第四階段：形象升華期階段主題：商住居所寓精于簡(jiǎn)樣板示范區(qū)開(kāi)放/精裝修方案展示雜志-對(duì)于本案品牌提升的推廣系列公關(guān)活動(dòng)開(kāi)啟第五階段：持續(xù)熱銷階段主題：8大特色物業(yè)服務(wù)助您成長(zhǎng)系列公關(guān)活動(dòng)不斷推廣媒介經(jīng)過(guò)對(duì)諸多媒體的分析，我們認(rèn)為，如下幾大媒介是必須為我們所用的，以此來(lái)保證推廣的有效性A.網(wǎng)絡(luò)及其鏈接：網(wǎng)絡(luò)是目前關(guān)注和購(gòu)買寫(xiě)字樓/商住產(chǎn)品最為有效的媒介途徑。自身網(wǎng)站的建設(shè)也引起了越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商的重