易居09A蘇州吳江濱湖新城開發(fā)戰(zhàn)略咨詢報告（區(qū)域開發(fā)）280p

吳江濱湖新城開發(fā)戰(zhàn)略咨詢報告易居中國︱決策咨詢E-HOUSECHINAConsulting

DivisionSep.2009一座承載“綠色城市”夢想的樂活城邦箭指太湖，突出重圍——1How如何做What

做什么邏輯步驟Why為什么3、房地產(chǎn)市場研究總體市場分析土地市場分析分物業(yè)市場分析1、區(qū)域與城市發(fā)展研究長三角城市群分析吳江城市發(fā)展分析城市空間格局分析城市經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)分析4、新城開發(fā)案例研究開發(fā)模式借鑒功能布局借鑒物業(yè)發(fā)展借鑒引擎建設借鑒區(qū)域開發(fā)成功案例與專家訪談運作模式開發(fā)策略功能規(guī)劃產(chǎn)業(yè)布局區(qū)域開發(fā)策略啟動區(qū)6、項目規(guī)劃建議項目背景研究項目開發(fā)運營2、項目發(fā)展條件研究區(qū)位條件分析交通條件分析建區(qū)用地評估相關規(guī)劃解讀5、項目定位建議發(fā)展愿景總體定位產(chǎn)業(yè)定位功能定位總體規(guī)劃結構功能布局分區(qū)核心設施設定和布局道路交通組織景觀綠化系統(tǒng)項目定位規(guī)劃8、開發(fā)時序安排7、開發(fā)運營策略土地開發(fā)戰(zhàn)略項目運營目標項目運營原則項目運營策略土地開發(fā)時序土地出讓時序項目建設時序篩選條件：城市競爭力產(chǎn)業(yè)吸引力市場需求量要素支撐度.……12、項目財務評價9、啟動區(qū)策略啟動區(qū)選擇模型啟動區(qū)引擎項目啟動區(qū)公建設施土地價格評估土地出讓收入估算開發(fā)投資成本估算動態(tài)財務測算10、招商推廣策略招商客戶招商目標招商計劃可能性可行性可行性可操作性篩選條件：目標客戶土地升值招商能力財務平衡.……11、戰(zhàn)略合作伙伴研究戰(zhàn)略合作伙伴類別戰(zhàn)略合作伙伴引進模式2謀局篇吳江城市發(fā)展動因吳江城市發(fā)展處境吳江區(qū)域周邊環(huán)境3“知己知彼，百戰(zhàn)不殆；不知彼而知己，一勝一負；不知彼，不知己，每戰(zhàn)必殆?！薄秾O子兵法·謀攻篇》『注譯』：在軍事紛爭中，既了解敵人，又了解自己，百戰(zhàn)都不會有危險；不了解敵人而只了解自己，勝敗的可能性各半；既不了解敵人，又不了解自己，那只有每戰(zhàn)都有危險。知己知彼、百戰(zhàn)不殆4縱觀吳江歷史發(fā)展演變——水是城市興衰的命脈，太湖開發(fā)給吳江帶來新一輪歷史發(fā)展機遇運河時代京杭大運河京杭大運河吳同公路1995年鐵路和公路時代太湖時代2000年隨著京杭大運河衰敗，吳江發(fā)展滯后松陵古城形態(tài)圖吳江發(fā)源于吳淞江水口要塞太湖2007年當前太湖開發(fā)熱潮，吳江如何應對吳江城市發(fā)展動因5分析吳江當前城市處境——城市能級低缺乏集聚力，競爭力不足，城市提升勢在必行資源有一些，但特色不明顯，小而分散，缺乏吸引力區(qū)位四臨特點，但易被周邊吸附，城市集聚度低經(jīng)濟運行良好，但處于同級城市中后游、消費帶動不足產(chǎn)業(yè)布局分散、層次低，缺乏強有力的龍頭帶動房地產(chǎn)增長穩(wěn)定，但目前供過于求，內部需求不足空間格局分散，形象特色不足，城市品牌缺乏吳江城市發(fā)展境況6

放眼吳江所處周邊局勢——環(huán)太湖地區(qū)是長三角的核心腹地，面對周邊城市紛紛以太湖為資源大作文章開發(fā)新城，而吳江起步已晚，太湖開發(fā)面對的更多是挑戰(zhàn)無錫太湖新城蘇州湖濱新城宜興東氿新城常州太湖灣新區(qū)吳江濱湖新城環(huán)太湖經(jīng)濟圈吳江市吳江區(qū)域周邊環(huán)境湖州濱湖新區(qū)7吳江自身城市能級低競爭力不強亟待提升，面對周邊強勁對手，若不及時抓住濱太湖開發(fā)這一難得的時代機遇奮起直追，將被甩在后面邊緣化。

”不進則退“，面向長三角必須立足于環(huán)太湖，向太湖進軍——濱湖新城的開發(fā)將是“吳江崛起的龍頭”！8謀略篇區(qū)域關系解析城市角色判斷項目發(fā)展條件分析項目背景研究9“故為兵之事，在於順詳敵之意，并敵一向，千里殺將，此謂巧能成事者也?！薄秾O子兵法·九地篇》『注譯』：所以說兵法的道理，在于周詳了解敵人的意圖，知己知彼，然后集中優(yōu)勢兵力指向敵人的一點，即使長驅千里也可擒殺敵將，這就是以巧妙用兵而成就大事。集中優(yōu)勢、出奇制勝10隨著濱湖新城的建設拉開序幕，吳江正式由“運河時代”走向“太湖時代”……吳江主城濱湖新城京杭大運河太湖吳江崛起看“濱湖新城”.太湖給了吳江難得的機遇和平臺，吳江有機會憑借四臨優(yōu)勢，抓住濱湖開發(fā)這一時代機遇，迎頭趕上，必須集中有效資源于濱湖新城建設，出奇制勝。11區(qū)域關系解析吳江步入“太湖時代”，對于吳江的認知，也須跳出蘇州，放眼長三角。這個過程中，重新審視吳江的角色，首先就要把握四大關系……濱湖新城吳江與上海吳江與太湖上海吳江吳江湖州長興蘇州無錫宜興太湖張家港常熟太倉昆山無錫蘇州市區(qū)上海吳江吳江與蘇州吳江與浙江吳江與浙江12吳江與太湖關系吳江與蘇州關系吳江與上海關系吳江與浙江關系Part1區(qū)域關系解析13區(qū)域關系解析/吳江與太湖太湖整治帶來優(yōu)美環(huán)境，環(huán)湖開發(fā)成主流可開發(fā)優(yōu)質地塊較少各市縣各自為政、重復建設水上旅游及水上旅游交通滯后污染問題突出，治理困難缺乏統(tǒng)一規(guī)劃、龍頭景觀太湖東山常州武進濱湖開發(fā)區(qū)無錫太湖新城無錫蠡湖新城蘇州光福風景區(qū)蘇州西山風景區(qū)蘇州東山風景區(qū)湖州東部新城長興環(huán)太湖開發(fā)區(qū)植物奇觀湖灣漁港高教文化村落保留生態(tài)開發(fā)景觀度假湖岸景觀極限運動觀光居住旅游度假群島風光古村風貌吳越文化名鎮(zhèn)風貌花吳茶國湖光山色沿湖景觀新蠡湖十八景行政會展中心原生生態(tài)景觀太湖啟示一：吳江濱湖地區(qū)要實現(xiàn)“環(huán)湖突圍”，必須發(fā)揮生態(tài)優(yōu)勢、挖掘文化內涵、發(fā)展生態(tài)休閑旅游度假業(yè)吳江雖臨湖，但城市建設一直遠離太湖濱湖地區(qū)是整個東太湖沿岸僅剩的待開發(fā)處女地環(huán)太湖新城同類型項目較多，競爭激烈環(huán)太湖開發(fā)吳江濱湖開發(fā)面臨太湖開發(fā)熱潮的激烈競爭，吳江不被邊緣化，必須采取錯位競爭策略，打造特色和亮點14區(qū)域關系解析/吳江與蘇州吳江將與蘇州“無縫對接”，城市地位和能級提升的同時，也面臨蘇州的強大吸附力的挑戰(zhàn)蘇州都市區(qū)空間發(fā)展戰(zhàn)略：松陵將融入蘇州中心城區(qū)，與吳中構成以地域性生態(tài)旅游服務、文化教育、居住為主要功能的城市組團吳江與蘇州市區(qū)、常熟、昆山四地整合，形成蘇州未來最具區(qū)域影響力和活力、產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)空間密集的強力三角地區(qū)空間融合交通連接空間融合蘇州交通發(fā)展規(guī)劃：吳江與蘇州主城區(qū)實現(xiàn)無縫對接，蘇嘉城際軌道、蘇鎮(zhèn)桃公路、蘇嘉杭城際鐵路的貫通，交通的一體化產(chǎn)生雙面效應，一方面吳江與蘇州聯(lián)系日趨緊密，合作加強，但人口、產(chǎn)業(yè)、消費均會出現(xiàn)溢出效應啟示二：吳江濱湖地區(qū)應接受輻射、融入蘇州、補充功能，積極發(fā)展生態(tài)休閑度假和生態(tài)居住服務產(chǎn)業(yè)蘇州產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局：吳江位于蘇嘉杭南北發(fā)展軸和沿太湖旅游休閑產(chǎn)業(yè)帶吳江與蘇州共同打造國際著名的旅游度假勝地：以保護為主導，適度發(fā)展環(huán)境友好型產(chǎn)業(yè)、傳統(tǒng)工藝以及旅游休閑及相關服務業(yè)經(jīng)濟一體15區(qū)域關系解析/吳江與上海吳江與上海水土相連，是上海都市圈向長三角腹地和環(huán)太湖經(jīng)濟圈輻射的陣地前沿啟示三：吳江應依托上海、服務上海，突出環(huán)太湖生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢，重點培育休閑度假產(chǎn)業(yè)和商務會展旅游業(yè)蘇嘉城際鐵路S2b旅游專線上海吳江濱湖新城太湖上海吳江水土相連、文化相通、產(chǎn)業(yè)協(xié)作分工、交通一體化水鄉(xiāng)特色優(yōu)勢生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢優(yōu)越臨滬重要制造業(yè)基地土地、人力、生活成本低廉城市輻射帶動效應強大產(chǎn)業(yè)集聚、市場廣博人才、信息、技術密集商務交流頻繁居住、休閑度假商貿、都市旅游加速上海中心區(qū)虹橋樞紐汾湖工業(yè)園松陵城區(qū)上海吳江16區(qū)域關系解析/吳江與浙江吳江被稱“吳角越根”，半個市與浙江毗鄰，自古以來，兩方土地相連，人文相融，經(jīng)濟相關啟示三：吳江與浙江的嘉興和湖州應在競爭中加強合作，協(xié)調互補，共同作強環(huán)太湖特色經(jīng)濟帶和旅游區(qū)民營經(jīng)濟太湖之濱水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)絲綢紡織吳江湖州嘉興杭州上海蘇南模式溫州模式盛澤絲綢湖州絲綢東太湖南太湖吳江同里嘉興烏鎮(zhèn)環(huán)太湖旅游基地世界絲綢紡織中心江南水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)旅游區(qū)蘇州浙江17區(qū)域關系解析/總結通過上述三大關系的理解，新城在區(qū)域中適宜發(fā)展的方向是”旅游度假、休閑娛樂、生態(tài)居住“發(fā)展商務旅游共同作強環(huán)太湖旅游、水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)旅游吳江與浙江——競合關系對蘇州生態(tài)休閑、娛樂度假的場所發(fā)展生態(tài)居住服務功能吳江與蘇州——互補關系濱湖開發(fā)競爭激烈，項目必須有自身特色和亮點濱湖旅游、生態(tài)居住概念創(chuàng)新吳江與太湖——競爭關系浙江”好鄰邦“蘇州”南大門“太湖”新明珠”差異化錯位競爭一體化功能補充特色化區(qū)域協(xié)調綠色經(jīng)濟綠色居住綠色旅游人提供休閑度假的場所提供商務旅游的服務吳江與上海——服務關系上?！焙蠡▓@“多樣化服務完善18

明確吳江的城市地位之后，走進吳江，深入理解吳江這個城市，將更有助于我們對濱湖新城發(fā)展的判斷……19吳江城市特點吳江社會經(jīng)濟概況吳江城市產(chǎn)業(yè)格局吳江城市空間格局吳江旅游業(yè)發(fā)展概況吳江房地產(chǎn)市場研究Part2城市角色判斷20Documentnumber21太湖之城濱湖新城歷史悠久——吳文化水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)——同里東方綢都——盛澤太湖風光河網(wǎng)水系地熱溫泉城市特色資源稟賦區(qū)位特征——臨湖、臨蘇、臨滬、臨浙城市角色研判/吳江城市特點吳江目前城市形象不突出，新城必須要突出”吳文化之地、水鄉(xiāng)之都，絲綢之都”的地方特色21吳江近年來經(jīng)濟運行情況良好，但在蘇州縣級市中處后游位置，人口增長緩慢，同時外來中高端人口比例不高，消費能力有待提高宏觀經(jīng)濟增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展吳江經(jīng)濟以20%增幅增長，人口增長緩慢，收入穩(wěn)步增長，城市化率為56.98%，消費能力足；根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展的歷史經(jīng)驗，當一個城市的宏觀經(jīng)濟增長速度超過8%時，房地產(chǎn)進入高速發(fā)展階段；*數(shù)據(jù)來源：各城市統(tǒng)計年鑒吳江國內生產(chǎn)總值增長表(單位：億元）

蘇州全市昆山常熟張家港吳江太倉排名GDP(億元）6701150012801250735528倒數(shù)第二人均GDP(元）10641522000012355214200093200114700末尾人口(萬）629.768103.68878.946第三城市角色研判/吳江社會經(jīng)濟情況吳江居民收入與消費情況（單位：元）吳江戶籍人口增長情況（單位：人）年均以4400人增長，速度緩慢但松陵城區(qū)人口增速達到16%22城市角色研判/吳江經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)格局吳江產(chǎn)業(yè)以制造業(yè)為主，布局分散、技術含量較低，需要大力發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)促進產(chǎn)業(yè)升級產(chǎn)業(yè)體系五大支柱產(chǎn)業(yè)：絲綢、電纜、機械電子、精細化工、新型建材四大特色區(qū)域經(jīng)濟：魚米之鄉(xiāng)、絲綢之府、電纜之都、電子之城產(chǎn)業(yè)特征“一鎮(zhèn)一品”的產(chǎn)業(yè)分布特征“民營＋外資”的經(jīng)濟發(fā)展格局“兩頭在外”的外向性經(jīng)濟模式優(yōu)先發(fā)展先進制造業(yè)，提高工業(yè)能級和水平壯大三大支柱產(chǎn)業(yè)（電子信息、絲綢紡織、電纜光纜）提升三大特色產(chǎn)業(yè)（縫紉機、彩鋼板、羊毛衫)扶持八大成長型產(chǎn)業(yè)（電梯制造、汽車配件、新型建材、生物醫(yī)藥、有色金屬、日化、服裝、制鞋）大力培育新興產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)，強化城市綜合服務功能大力發(fā)展生產(chǎn)性服務業(yè)（紡織業(yè)、物流產(chǎn)業(yè)、金融保險服務業(yè)）、優(yōu)化提升消費性服務業(yè)（商貿服務業(yè)、旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)）積極培育新興服務業(yè)（旅游業(yè)、中介服務業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)）經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃經(jīng)濟發(fā)展水平社會經(jīng)濟服務業(yè)發(fā)展相對滯后，第二產(chǎn)業(yè)仍以傳統(tǒng)行業(yè)為主規(guī)模企業(yè)的培育發(fā)展不足，缺乏自主知識產(chǎn)權和品牌優(yōu)勢的產(chǎn)品資源與生態(tài)環(huán)境壓力日趨增大，主要傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展限社會事業(yè)發(fā)展水平滯后，城市化落后于工業(yè)化，基礎設施配套不強23南部新城已初具規(guī)模逐漸形成吳江城市新的中心，是蓄勢待發(fā)的濱湖區(qū)域直接競爭對手，尋找差異定位是項目發(fā)展的關鍵所在城市角色研判/吳江城市空間格局城北片區(qū)工業(yè)拓展區(qū)老城片區(qū)傳統(tǒng)居住、商業(yè)中心南部新城新興行政、商務、文化中心濱湖片區(qū)？東整南拓北融西進運東片區(qū)工業(yè)改造區(qū)功能片區(qū)功能定位運東片區(qū)工業(yè)拓展的主要區(qū)域。加強松陵與同里在空間和產(chǎn)業(yè)發(fā)展對接。老城片區(qū)城市中心，重點發(fā)展行政辦公、商業(yè)、文化、教育、體育等公共設施以及休閑產(chǎn)業(yè)配套設施，擇機進行舊城改造。城北片區(qū)主要發(fā)展工業(yè)。規(guī)劃加強工業(yè)區(qū)內部環(huán)境改造，原則上規(guī)模不再拓展，內涵式發(fā)展為主。南部新城片區(qū)規(guī)劃為具有現(xiàn)代文化、行政綜合、生活配套、教育科研、生活居住等功能的綜合區(qū)，現(xiàn)代化城市新區(qū)。濱湖片區(qū)?盛澤城區(qū)經(jīng)濟中心24南部新城以行政、公共配套為主發(fā)展各類物業(yè)，缺乏休閑娛樂及旅游度假功能，濱湖新城可憑借資源優(yōu)勢和區(qū)位優(yōu)勢重點發(fā)展旅游度假、高端居住、休閑娛樂等功能，走錯位之路城市角色研判/吳江城市空間格局/南部新城與濱湖新城文體休閑行政辦公商務金融商務商業(yè)社區(qū)中心學院路中山南路圖書館、檔案館、青少年科技活動中心、體育館、訓練館、博物館、展覽館、影劇院、商業(yè)娛樂設施。

政府行政大樓多層綜合商業(yè)、高層商務、金融建筑高層建筑集中區(qū)布置社區(qū)商業(yè)設施以行政辦公、商務功能為主要功能的新城南部新城濱湖新城核心功能商務功能行政功能居住功能南部門戶功能社會配套功能集中商業(yè)功能核心功能旅游度假功能休閑娛樂功能生態(tài)居住功能吳江門戶功能社會休閑功能休閑商業(yè)功能核心資源：汽車站、南門戶核心資源：太湖、軌道交通利用太湖的旅游度假資源，以度假旅游、休閑娛樂、生態(tài)居住為主要功能的新城南部新城核心區(qū)功能示意VS25城市角色研判/旅游市場研究吳江旅游人數(shù)增長較快，但游客停留時間短，人均消費不多，以觀光旅游多，休閑度假旅游少

2003-2008年吳江旅游人數(shù)增長情況（單位：萬人）近年來市旅游收入和游客數(shù)量持續(xù)增長，游客增幅比周邊發(fā)達城市大；景點分散，缺乏有效的統(tǒng)一，游客人均消費僅832元/人，低于蘇錫等城市。原因是缺乏休閑旅游、服務設施水平低；休閑娛樂度假旅游市場較為缺乏，游客中以上?？驮醋疃?，占48％，短途游玩為主。CGRY蘇州13.8%無錫8.6%常州16,4%吳江23.8%

2008年吳江與蘇錫常游客人均消費比較（單位：元/人）

2008年吳江旅游游客來源分布情況（單位：％）啟示：當旅游向第三層次度假旅游發(fā)展的時候，大量的周邊客源能滿足吳江打造休閑娛樂度假產(chǎn)業(yè)一體化的需要，是濱湖新城發(fā)展的一大立足點26全市房地產(chǎn)業(yè)投資快速放大，表明投資商對吳江房地產(chǎn)市場的良好預期。07年市場供應較少，主要是消化存量，進入08年，供過于求，09年市場受政策影響供應放大。吳江房地產(chǎn)成交量在07年達到頂峰，09年預計可逐步恢復，達到100萬平方米。近幾年吳江市商品房價格穩(wěn)步上揚，08年達到4822元/平米，年復合增長率達到19.1％。近幾年吳江市土地價格逐步提升，05至08年復合增長率為24.5%，近兩年增長較快，但相對于較低基數(shù)，價格仍有空間主城區(qū)松陵城區(qū)土地價格的增長率達到16%，商辦與住宅用地價格差異不大城市角色研判/房地產(chǎn)市場研究/房地產(chǎn)市場總體狀況吳江房地產(chǎn)市場總體保持平穩(wěn)發(fā)展勢頭，商品房價格穩(wěn)步上揚，供求基本平衡27吳江房地產(chǎn)市場位于房地產(chǎn)周期中的增長期，未來幾年有望整體保持良好發(fā)展勢頭城市角色研判/房地產(chǎn)市場研究/房地產(chǎn)市場走勢分析復蘇繁榮衰退蕭條復蘇房地產(chǎn)增長趨勢線波谷波峰房地產(chǎn)發(fā)展速度時間t房地產(chǎn)周期圖吳江處于復蘇期（增長期）吳江房地產(chǎn)市場趨勢研判未來幾年吳江房地產(chǎn)市場將整體保持旺盛需求本地購買力增強本地、外地購買愿望增強外地購買愿望增強經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境美化交通改善帶來本地自住、投資購房需求帶來本地、外地購房需求帶來本地、外地購房需求28在歷史數(shù)據(jù)的基礎上，通過回歸模型，我們對未來吳江市房地產(chǎn)的商品房銷售量及成交價格進行了預測Y=ax1+bx2+cx3+dx4+e吳江商品房銷售量預測（萬㎡）X——從GDP、固定資產(chǎn)投資、戶籍人口、人均可支配收入四者中選取商品房銷售量和價格回歸模型設定為：吳江商品房價格預測（元/㎡）城市角色研判/房地產(chǎn)市場研究/房地產(chǎn)市場預測注：2009年上半年吳江商品房銷售量為55萬㎡年均104萬㎡年均144萬㎡年均增幅19%年均增幅10.5%29選取多個影響因子，進行回歸分析，增加回歸顯著性

GDP(x1，億元）固定資產(chǎn)投資（x2，億元）戶籍人口(x3，人)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入(x4，元)商品房銷售量(y1，萬㎡）商品房價格（y2，元/㎡）200328117277218611830392015200434019077750914818582276200540321378309417100953137200650123678843819614133372420076182667931722202721241292008750293795254248698648222009E8403178004232735613353622010E9413428056263009114959842011E10543698108623310115866432012E11803998161333641115773432013E13224318214384005214680882014E1481465826777440571238884

2003-20082009-2014GDP21.7%12%固定資產(chǎn)投資11%10%戶籍人口0.59%0.65%城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16%10%房地產(chǎn)銷售量及價格預測值回歸因子預設未來增幅y1=-0.365992*x1-1.334016*x2+0.018495*x3-13933，回歸結果顯著y2=2.545443*x1+0.063305*x3+0.013381*x4-47813.61，回歸結果顯著城市角色研判/房地產(chǎn)市場研究/房地產(chǎn)市場預測30城市角色研判/結論產(chǎn)業(yè)需求功能需求挖掘吳文化內涵發(fā)揮生態(tài)資源優(yōu)勢形象需求塑造空間需求旅游需求房地產(chǎn)需求城市需求補充休閑娛樂功能促進消費升級完善積極發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)鼓勵產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新研發(fā)升級新舊城延續(xù)與其他功能組團錯位互補拓展健全服務體系發(fā)展休閑度假旅游項目提升完善生活配套服務設施發(fā)展生態(tài)居住項目促進濱湖新城形象塑造功能完善產(chǎn)業(yè)升級空間拓展旅游提升房地產(chǎn)促進樂游通過對城市的研究，我們認為，濱湖新城的角色定位應該是“樂居、樂業(yè)、樂游”樂居樂業(yè)31

通過區(qū)域和城市的研究，明確了濱湖新城發(fā)展的方向和功能重點，再聚焦項目本身進行資源盤點，以尋找項目的發(fā)展機會……32Part3區(qū)位、交通條件分析用地、資源條件分析上位規(guī)劃解讀相關規(guī)劃解讀項目發(fā)展機會分析項目發(fā)展條件分析33項目發(fā)展條件分析/區(qū)位、交通條件分析區(qū)位吳江市東鄰上海，西接太湖，南連浙江，北依蘇州，地處長三角腹地，蘇南門戶，戰(zhàn)略位置地理位置優(yōu)越新城毗鄰太湖，西接主城區(qū)和南部新城，遙望同里古鎮(zhèn)，為吳江“由運河時代走向太湖時代”的城市戰(zhàn)略的重點發(fā)展區(qū)域吳江位于長三角腹地、東臨滬、南臨浙、北臨蘇，區(qū)位優(yōu)勢明顯。濱湖新城東臨主城，西接太湖，蘇震桃高速及蘇嘉城際軌道均穿過新城，交通狀況良好，是吳江重點發(fā)展區(qū)域地塊內建設中的高新路蘇震桃高速公路學院路高新路人民路軌道交通人民路南部新城段蘇震桃公路施工現(xiàn)場至蘇州交通蘇震桃高速公路地下穿越新城，濱湖新城至蘇州僅需15分鐘蘇嘉城際軌道穿越區(qū)域，進一步促進新城與蘇州間的一體化發(fā)展內部三條橫向城市道路高新路、人民路、學院路緊密連接主城區(qū)和南部新城34用地現(xiàn)狀基地地勢平坦，用地狀況簡單。主要為濕地、農田、魚塘及少量農居用地，無已建城市道路用地內原有太湖大堤規(guī)劃西移用地內水網(wǎng)密布，西臨東太湖，南鄰三船河，內外蘇州河穿境而過，水資源豐富，可利用潛力大項目所在區(qū)域用地狀況較簡單，水網(wǎng)密布，生態(tài)環(huán)境良好；區(qū)域自然資源與人文旅游資源均十分豐富，景觀優(yōu)勢明顯項目發(fā)展條件分析/用地、資源條件分析蘇州河區(qū)域內土地平整區(qū)域生態(tài)環(huán)境良好現(xiàn)有太湖堤壩防護林現(xiàn)有湖堤及河流基地內信號塔歷史悠久——吳文化水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)——同里東方綢都——盛澤人文特色自然資源太湖河網(wǎng)地熱溫泉資源自然條件優(yōu)越，景觀優(yōu)勢明顯。豐富的太湖資源，境內河道縱橫成網(wǎng)，是江南典型的水鄉(xiāng)澤國，被譽為太湖之濱著名的“魚米之鄉(xiāng)”人文旅游資源十分豐富。自古即有“上有天堂，下游蘇杭，蘇杭之間有吳江”的美譽，古鎮(zhèn)同里為世界文化遺產(chǎn)淤泥圍墾區(qū)零星未拆遷房屋35新城作為吳江“由運河時代走向太湖時代”城市戰(zhàn)略的重點發(fā)展區(qū)域，應依托自然景觀優(yōu)勢，重點發(fā)展休閑度假和房地產(chǎn)業(yè)，突顯濱湖城市景觀風貌項目發(fā)展條件條件/上位規(guī)劃解讀吳江市總體規(guī)劃城市性質——臨滬重要的制造基地,著名綢都,太湖東岸江南水鄉(xiāng)旅游城市布局模式——”一市雙城”。南北分別以松陵、震澤城區(qū)為核心，統(tǒng)籌雙城的功能定位、公共設施和重大基礎設施設置京杭大運河太湖蘇州南部新城吳江經(jīng)濟開發(fā)區(qū)臨蘇外向型經(jīng)濟區(qū)吳江政治、文化、旅游、商業(yè)中心和產(chǎn)業(yè)基地臨湖生態(tài)經(jīng)濟區(qū)在保持原有自然風貌基礎上。突出環(huán)湖旅游功能

七都橫扇臨浙民營經(jīng)濟區(qū)市域重要的經(jīng)濟中心和區(qū)域性紡織商貿中心汾湖開發(fā)區(qū)臨滬綜合經(jīng)濟區(qū)發(fā)展高新技術產(chǎn)業(yè)和生產(chǎn)性服務業(yè)，發(fā)揮旅游休閑度假功能松陵主城區(qū)總體布局——以京杭大運河為界，形成東工西居的布局發(fā)展戰(zhàn)略——由“運河城市”走向“濱湖城市”城市主要發(fā)展方向——向西向南西進：利用太湖資源，由運河時代走向太湖時代，建設濱湖城市南拓：是在南部城區(qū)現(xiàn)有建設基礎上，生活用地順應向南延展舊城區(qū)濱湖新城松陵盛澤36項目發(fā)展條件分析/相關規(guī)劃分析吳江南部新城規(guī)劃設計總體定位：吳江城市行政中心、文化中心、商務中心，形成充滿活力的現(xiàn)代化城市新區(qū)建設現(xiàn)狀：路網(wǎng)框架基本形成，公共建筑建成使用，新城面貌初現(xiàn)對濱湖的影響：直接競爭對手，濱湖應與南部新城實現(xiàn)差異化定位、錯位發(fā)展吳江溫泉度假區(qū)規(guī)劃設計發(fā)展目標：溫泉旅游度假區(qū)、環(huán)太湖首選濱水休閑基地，長三角休閑旅游目的地規(guī)劃理念：以“綠水文人”為核心，體現(xiàn)文化性、生態(tài)性、景觀性、休閑性、舒適性、康益性及安全性規(guī)劃原則：在保護修復前提下，有機整合、挖掘和提升當?shù)厣鷳B(tài)文化資源，重點開發(fā)溫泉度假、商務會務和生態(tài)休閑旅游產(chǎn)品。對濱湖的影響：與新城度假有機融合，有利于兩者相互促進，協(xié)同發(fā)展東太湖綜合整治規(guī)劃規(guī)劃目標：保護湖泊形態(tài)，減緩湖泊自然沼澤化進程，維護東太湖健康，發(fā)揮綜合利用效益功能分區(qū)：行洪供水通道區(qū)、水源保護區(qū)、圍網(wǎng)養(yǎng)殖區(qū)、濱湖濕地與自然湖泊保護區(qū)；環(huán)湖大堤背湖側形成景觀生態(tài)林對濱湖的影響：生態(tài)環(huán)境得以提升，為區(qū)域綠色旅游提供支撐吳江軌道交通規(guī)劃與蘇州軌道交通相同的制式。有利于促進吳江與蘇州的城市一體化發(fā)展總體布局：呈“L”布置，沿線串聯(lián)大量大型居民區(qū)、商業(yè)中心、學校、汽車站及規(guī)劃城際鐵路站點對濱湖的影響：為濱湖地區(qū)更快更多地導入蘇州的人口和消費創(chuàng)造條件東太湖南部新城溫泉度假區(qū)軌道交通濱湖新城37區(qū)位交通上位規(guī)劃用地資源戰(zhàn)略位置優(yōu)越與外界交通聯(lián)系便捷、緊密環(huán)太湖眾多新城，競爭激烈地勢平坦，用地狀況簡單生態(tài)環(huán)境良好人文旅游資源豐富相關規(guī)劃“運河時代”走向“太湖時代”的重點發(fā)展區(qū)域處于蘇州市向南發(fā)展軸線生態(tài)環(huán)境提升，支撐綠色旅游軌道交通導入更多蘇州人口與溫泉度假相互促進，協(xié)同發(fā)展應與南部新城錯位發(fā)展良好的生態(tài)資源優(yōu)勢適宜打造生態(tài)休閑之地、宜居之所項目發(fā)展條件分析/項目發(fā)展機會3839吳江濱湖新城在區(qū)域中，適宜發(fā)展的方向是“綠色經(jīng)濟、綠色旅游、綠色居住”吳江濱湖新城在城市中，角色定位應該是“樂居、樂業(yè)、樂游”吳江濱湖新城項目具備打造“生態(tài)休閑之地、宜居之所”的稟賦資源吳江濱湖新城不僅是區(qū)域開發(fā)項目，更是一個具有濱湖特點的新城，應該選擇什么樣的發(fā)展模式和功能組合來切入造城運動？……總結前面的背景條件研究……然而本項目……39謀策篇開發(fā)模式研究功能定位研究功能定位目標客群定位形象定位主題定位項目發(fā)展定位研究40“他山之石可以攻玉，制勝之道可以互為借取?！薄对娊?jīng)·小雅·鶴鳴

》『注譯』：原意指本別的山上石頭可以作為礪石，用來琢磨玉器，后喻指借鑒他人的方法或經(jīng)驗，能夠幫助自己取得成功。他山之石、可以攻玉詩經(jīng)說41關于城市濱水地區(qū)城市轉型提供契機潛在的巨大開發(fā)價值市民生活的需要重塑城市形象的需要城市濱水區(qū)

濱水地區(qū)是一個城市非常珍貴的資源，也是對城市發(fā)展富有挑戰(zhàn)性的一個機會，它是人們逃離擁擠的、壓力鍋式的城市生活的機會，也是人們在城市生活中獲得呼吸清新空氣的疆界的機會。

——查爾斯·摩爾重點策略——濱水地帶的開發(fā)

成功的濱水建設與開發(fā)可以科學地配置資源、建立秩序、營造公共生活氛圍，塑造有吸引力地城市形象，并對周邊地區(qū)產(chǎn)生強大地帶動作用，從而形成城市地整體發(fā)展格局。城市濱水區(qū)地建設還有利于吸引投資、提高市民的自豪感，改善城市生活質量，有效地提升城市的競爭力。42開發(fā)運作借鑒項目發(fā)展設想“濱湖新城模式”案例研究功能組合借鑒開發(fā)模式研究國內濱水新城項目國外濱水區(qū)項目43溫哥華CoalHarbour巴爾的摩內港多倫多維多利亞港國外案例借鑒旅游、游憩、零售為導向保存幾年意義的建筑物營造公眾自由進出空間特色旅游項目體驗波士頓濱水區(qū)查爾斯頓濱水區(qū)多倫多濱水區(qū)商業(yè)游憩為導向臨水布置商業(yè)、休憩、旅游設施注重濱水公共空間濱水公園為節(jié)日活動提供場所濱湖步行空間濱水廣場的設置噴泉公園為人們提供游憩場所標志性節(jié)點濱水公園濱海人行道公共親水步道雕塑公園兒童活動場地統(tǒng)一規(guī)劃整體開發(fā)建筑風格統(tǒng)一中求變化景觀樸素，水景貫穿始終注重公共開放空間打造國外案例借鑒44內部重組模式復合開發(fā)模式向外擴張模式保留原有的空間割據(jù),通過內部空間重組與優(yōu)化,重振港區(qū)工業(yè)和商業(yè)功能原有工業(yè)與居住區(qū)遷出引入商業(yè)與娛樂休閑產(chǎn)業(yè)對濱水區(qū)進行徹底的改造在城市空間整體開發(fā)的角度內部與外部模式同時展開,協(xié)調發(fā)展空間復合巴爾的摩內港區(qū)加拿大維多利亞港通過對國外案例分析發(fā)現(xiàn)，以休閑、游憩為主導打造現(xiàn)代化濱水游憩區(qū)的復合開發(fā)模式適合我國當今濱水城市建設的需要采用兩種不同的開發(fā)模式小規(guī)模的改造與調整水平重疊，營造面向水面的開闊空間垂直重疊，立體化綠化與交通功能復合國外案例借鑒/開發(fā)模式45巴爾的摩維多利亞波士頓多倫多芝加哥公共空間居住旅館商務樓會展博覽劇場商業(yè)休閑成功的濱水區(qū)開發(fā)不僅承擔著重要的城市職能，易于打造鮮明的城市形象，同時還具有較高的開發(fā)價值，有創(chuàng)造較高經(jīng)濟價值的潛力國外濱水區(qū)主要功能有無名稱巴爾的摩維多利亞波士頓多倫多芝加哥接待游人（萬人/年）1800315——350700經(jīng)濟效益（萬美元）2500-3500——220000——五座城市濱水區(qū)經(jīng)濟效益比較多種功能綜合體承擔重要城市職能特色鮮明的空間格局芝加哥會議展覽中心多倫多城市文化中心巴爾的摩綜合游憩商業(yè)區(qū)維多利亞多功能休閑消費場所波士頓大型綜合性開發(fā)以上案例表明：濱水區(qū)具有較高的開發(fā)價值，有創(chuàng)造較高的經(jīng)濟效益的潛質國外案例借鑒/功能發(fā)展特點46通過多功能開發(fā)，將原本單一的濱水地區(qū)發(fā)展成為多功能綜合區(qū)，從而進一步成為城市經(jīng)濟發(fā)展的催化劑，達到城市中心區(qū)更新改造和結構調整的目的居住商業(yè)商務休閑較快收回成本樹立城市形象最活躍部分城市魅力體現(xiàn)日常主要經(jīng)濟來源提升房產(chǎn)價格滿足人與社會交流豐富空間效果聯(lián)系不同功能組團特色功能區(qū)域核心位置塑造標志性空間城市經(jīng)濟貿易中心與城市緊密聯(lián)系文化娛樂功能建設為主導巴爾的摩內港公寓區(qū)芝加哥林肯公園巴爾的摩濱海步道巴爾的摩港灣市場芝加哥商務樓芝加哥麥高美克展覽中心公共空間博覽會展以新公共空間原型為特色提供符合現(xiàn)代生活的設施發(fā)掘歷史建筑的潛在資源超大規(guī)模濱水建筑建設發(fā)展趨勢多功能復合型綜合區(qū)國外案例借鑒/功能發(fā)展特點47濱水區(qū)公園——標志性的節(jié)點，與老城區(qū)之間建立起多種聯(lián)系。濱水廣場——公共藝術展示公共親水步道——開放、充滿生機的步行場所濱水林蔭道——城市綠化的自然延伸休憩設施——遮陽設施、長椅、秋千和釣魚平臺文化設施——利用原有工業(yè)設施改造通過對濱水地區(qū)自然、社會、文化特征的挖掘，用一系列的公共空間把居住、商業(yè)、文化娛樂等功能組織起來，展示當?shù)靥赜械纳顖鼍?，營造多樣化的濱水空間波士頓濱水區(qū)濱水廣場。周圍用草坪地帶分隔，大部分空間被抬高，為人們提供了更寬闊的視野濱水公園。為節(jié)日活動和相關買賣提供場所。長滿玫瑰的花格棚架連接人行道與公園地下空間步行空間。滿足潛在娛樂需要，提供觀海望遠鏡等設施查爾斯頓濱水區(qū)噴泉公園。位于步行區(qū)中心，三面由花格涼亭環(huán)繞，涼亭為游人觀光提供了陰涼、休憩場所濱水公園。標志性節(jié)點，與老城區(qū)間建立聯(lián)系，設置遮陽設施、長椅、秋千和釣魚平臺濱海人行道。旁種有一排排蒲葵棕擱樹。多倫多濱水區(qū)公共親水步道。開放、充滿生機、擁有漂亮景觀雕塑公園。城市公共藝術展示，設置長椅等休憩設施小型兒童活動場地。以趣味設施、新奇形象吸引兒童游玩國外案例借鑒/特色空間塑造48無錫太湖新城無錫蠡湖新城杭州錢江新城湖州濱湖新區(qū)常州太湖灣度假區(qū)寧波東部新城蘇州東太湖新城“新蠡湖十八景”吳越文化大型沿湖開敞綠地、公園多功能復合型太湖生態(tài)博覽園太湖美術館、無錫大劇院文化藝術中心數(shù)字文化“數(shù)字狂歡谷“中華孝道園”

“盤古中心”宜興東氿新城“浮島式”休閑體驗島新江南水鄉(xiāng)小鎮(zhèn)綜合文化藝術中心極限運動、帆船運動超五星級旅游文化中心郁金香主題公園“貝殼’主題概念中心濕地公園“繡品街&刺繡藝術展示館”體現(xiàn)刺繡文化城市陽臺杭州大劇院、波浪文化城、杭州棋院等一批標志性公建特色城市景觀地標性高星級酒店國際高級精品購物中心NBA球場（寧波綜合演藝中心）國內案例借鑒國內案例借鑒49通過對一些國內濱水新城案例總結，休閑、旅游帶動的開發(fā)模式適合吳江濱湖新城的借鑒產(chǎn)業(yè)支撐模式?政府決策?產(chǎn)業(yè)基礎的存在?區(qū)域擁有產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎?政府強制或引導產(chǎn)業(yè)集聚寧波鄞州新城天津濱海新區(qū)上海臨港新城核心驅動因素關鍵成功因素典型代表案例旅游休閑模式?依托旅游資源?旅游產(chǎn)業(yè)升級?整合與旅游相關的產(chǎn)業(yè)及資源?改善和提升區(qū)域環(huán)境品質?提高地區(qū)形象和擴大影響力無錫蠡湖新城東部華僑城

商務中心模式?政府決策?產(chǎn)業(yè)支撐?具有區(qū)位集聚優(yōu)勢?政府主導開發(fā)建設?地方產(chǎn)業(yè)及經(jīng)濟支撐上海陸家嘴金融貿易區(qū)寧波灣頭休閑商務區(qū)杭州錢江新城行政中心模式?政府決策?發(fā)展新區(qū)域?政府主導開發(fā)投入大量資金?主要政府機構所在地無錫太湖新城合肥濱湖新區(qū)青島東部新區(qū)濱水新城開發(fā)模式居住度假模式?生態(tài)環(huán)境依托?依托良好的自然生態(tài)環(huán)境保護環(huán)境前提下的適度開發(fā)?人工環(huán)境與自然環(huán)境有機融合宜興東氿新城湖州東部新城黃山太平湖國內案例借鑒/開發(fā)模式505151“水”為核心通過對中外案例的研究總結，易居發(fā)現(xiàn)，濱湖新城建設均重點把握其濱水特質，融合地方特色，結合城市功能一體化開發(fā)。生態(tài)保護優(yōu)先功能復合多樣文化內涵挖掘特色形象塑造城市觸媒引爆12345綜合濱水開發(fā)案例借鑒/開發(fā)策略5152濱湖新城是通過城市相關產(chǎn)業(yè)及城市行政功能帶動作用，或依托休閑娛樂和度假旅游，和第三產(chǎn)業(yè)（包括現(xiàn)代服務業(yè)）構成主要產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展脈絡一定是通過旅游度假功能強勢啟動或行政驅動，導入產(chǎn)業(yè)人口之后引發(fā)第三產(chǎn)業(yè)的功能需求……地處吳文化旅游勝地和太湖景區(qū)的本項目，在缺少行政帶動和面臨南部新城差異競爭的情況下，濱湖新城將通過何種功能進行主導驅動，將成為本案功能研究的重點……縱觀成功案例……然而本項目……項目發(fā)展定位52步驟一步驟二吳江區(qū)域關系解析通用矩陣模型功能發(fā)展建議發(fā)展方向發(fā)展模式國內標桿濱湖新城案例研究吳江城市角色判斷項目發(fā)展條件分析專家理論模型分析外部功能吸引力?品牌標桿作用?新城帶動指數(shù)拉動經(jīng)濟能力?吸引人口能力?功能關聯(lián)度5大主類16個子類主導功能功能構成區(qū)域自身能力?功能區(qū)位優(yōu)勢?資源基礎?需求市場容量?配套功能強弱?功能發(fā)展成本步驟三易居通過三個步驟的篩選流程，為吳江濱湖新城的發(fā)展定位進行主導功能機會選擇項目發(fā)展定位/功能定位/功能篩選模型53根據(jù)濱湖新城功能區(qū)的案例分析，可以發(fā)現(xiàn)濱湖新城的功能開發(fā)重點由案例得出：濱湖新城功能主要集中在商業(yè)、居住、旅游、酒店、休閑娛樂和公園等，配合開發(fā)文化教育、商務辦公等項目發(fā)展定位/功能定位/案例功能總結新城功能商務功能商業(yè)功能居住功能公共服務功能旅游休憩功能

金融貿易總部經(jīng)濟會展會議購物休閑娛樂餐飲酒店居住居住配套文化體育教育醫(yī)療行政旅游度假主題公園休憩無錫蠡湖新城

常州太湖灣度假區(qū)無錫太湖新城

宜興東氿新城

蘇州東太湖新城

湖州濱湖新區(qū)

杭州錢江新城寧波東部新城

54對于最終確定的16個細分功能，易居將從功能吸引力以及吳江濱湖新城自身發(fā)展條件兩個維度來確定最終的功能定位功能篩選矩陣評分標準品牌標桿作用?打造標桿和樹立品牌形象的作用對新城的帶動作用?該功能的發(fā)展對新城其他功能的帶動作用對城市經(jīng)濟的拉動作用?目標功能能拉升經(jīng)濟的能力功能吸引人口能力

?功能導入人口及人口價值能力評價功能關聯(lián)度?目標功能與其他功能的協(xié)同帶動作用25%25%20%15%15%功能區(qū)位優(yōu)勢?反映吳江濱湖新城區(qū)域相對于泛太湖城市帶而言所體現(xiàn)出的功能差異及比較優(yōu)勢資源基礎?區(qū)域所擁有的資源及基礎設施對功能打造的匹配度需求市場容量?區(qū)域細分功能需求能力現(xiàn)狀對目標功能發(fā)展帶來的承載情況及市場空間配套功能能力濱湖新城相關配套功能對目標功能發(fā)展的支持作用功能發(fā)展成本接受指數(shù)?目標功能對經(jīng)營成本(人力成本、經(jīng)營成本)的接受成本（成本越高，分數(shù)越低）30%25%15%15%15%Y：功能吸引力X：區(qū)域自身條件項目發(fā)展定位/功能定位/功能選擇路徑55功能篩選矩陣評分表*單項功能總分為5分，評分后乘以相關系數(shù)得出最終分值濱湖新城功能定位/功能選擇路徑功能比較

區(qū)域自身能力（總分5分）功能區(qū)位優(yōu)勢資源基礎需求市場容量配套功能強弱度功能發(fā)展成本功能吸引力（總分5分）品牌標桿作用拉動經(jīng)濟能力吸引人口能力新城帶動指數(shù)功能關聯(lián)度系數(shù)0.30.250.150.150.15系數(shù)0.250.20.150.250.15金融貿易20.60.50.30.450.153.60.7510.750.50.6總部經(jīng)濟2.70.60.750.450.750.152.60.510.30.50.3會展會議3.21.50.50.450.450.330.50.80.60.50.6購物4.251.21.250.60.750.453.450.750.60.60.750.75休閑娛樂3.951.51.250.60.30.34.250.7510.7510.75餐飲4.051.50.750.750.60.453.40.50.80.60.750.75酒店3.351.51.250.150.150.33.80.750.80.750.750.75居住4.251.51.250.60.450.4530.50.80.60.50.6居住配套3.91.50.750.750.60.32.60.250.60.750.250.75文化體育3.80.61.250.750.750.453.150.750.60.60.750.45教育醫(yī)療30.60.750.60.750.33.150.50.40.750.750.75行政2.050.60.250.750.30.152.80.750.40.450.750.45旅游度假4.251.51.250.450.60.454.20.7510.61.250.6主題公園3.751.20.750.750.60.453.80.750.80.750.750.75休憩3.650.61.250.60.60.63.20.50.60.750.750.656重點發(fā)展功能有限發(fā)展功能選擇發(fā)展功能全力發(fā)展●旅游度假●休閑娛樂●主題公園穩(wěn)步發(fā)展●居住●購物●餐飲●文化體育●休憩●居住配套選擇性發(fā)展●交通●酒店伺機發(fā)展●教育醫(yī)療●會議會展

●總部經(jīng)濟功能篩選結果謹慎發(fā)展●金融貿易保守發(fā)展或拒絕發(fā)展●行政辦公不建議發(fā)展項目發(fā)展定位/功能定位/功能選擇路徑區(qū)域自身能力功能吸引力行政辦公總部經(jīng)濟金融貿易會議會展餐飲休憩主題公園旅游度假休閑娛樂購物居住居住配套教育醫(yī)療文化體育酒店通用矩陣模型57重點發(fā)展功能適宜發(fā)展功能伺機發(fā)展功能本項目功能發(fā)展結構：居住配套通過科學的功能篩選論證，并結合功能價值的綜合分析，圍繞吳江濱湖旅游度假、休閑娛樂為主的城市發(fā)展脈絡，本項目最終確定以下功能，并以此作為項目功能布局的依據(jù)餐飲文化體育休憩酒店項目發(fā)展定位/功能定位/功能發(fā)展構成居住購物旅游度假休閑娛樂主題公園教育醫(yī)療會議會展總部經(jīng)濟58本項目發(fā)展濱湖新城的主要功能將通過旅游度假和休閑娛樂來實現(xiàn)，換言之，本案將以一種全新的模式和發(fā)展脈絡來締造僅屬于吳江的濱湖新城，即以體驗式的休閑度假旅游地產(chǎn)作為開發(fā)引擎的濱湖新城模式。有了功能定位，整個新城定位呼之欲出，吳江濱湖新城將以“休閑娛樂和旅游度假”功能為發(fā)展核心，帶動整個區(qū)域成為東太湖旅游度假標志項目因此接下來……休閑娛樂旅游度假吳江人蘇州人上海人太湖濱湖新城本項目驅動開發(fā)示意圖：如何通過合適的定位，把新城功能和旅游度假功能有機的結合在一起？項目以旅游度假為驅動的核心問題：結論：項目發(fā)展定位/功能定位結論59項目發(fā)展定位/功能定位中國吳江東太湖新城ChinaWujiangEastTaihuLakeNewCity以生態(tài)休閑度假居住驅動下的濱湖新城生活居住集群濱水生態(tài)社區(qū)國際社區(qū)社區(qū)中心國際學校公共服務集群文化藝術中心規(guī)劃展示中心醫(yī)療保健中心區(qū)級醫(yī)院休閑度假集群旅游集散中心生態(tài)濕地公園高爾夫運動公園江南文化公園濱湖休閑度假區(qū)商業(yè)功能集群綜合商業(yè)中心濱水商業(yè)街區(qū)美食餐飲街風情酒吧區(qū)精品酒店商務功能集群商務中心會展中心總部經(jīng)濟區(qū)創(chuàng)意中心60目標客群導入延伸功能需求相關功能設施生活居住集群休閑度假客群商務功能集群居住商業(yè)公共服務公共服務集群度假居住休閑度假公共服務商業(yè)吳江市中高收入旅游人口導入上海、蘇州旅游度假人口導入?yún)墙丝趧傂孕枨髮胩K州、上海自住型、投資型、度假型客戶導入長三角其他地區(qū)投資型、度假型導入長三角及其以外旅游人口導入?yún)墙丝诟纳菩汀⑼顿Y型需求導入居住功能客群商業(yè)休閑度假商業(yè)功能客群吳江本地人口消費吳江以外旅游商務人士消費辦公功能客群辦公居住商業(yè)吳江本地現(xiàn)代服務業(yè)轉移升級上海、蘇州現(xiàn)代服務業(yè)擴張轉移長三角其他地區(qū)現(xiàn)代服務業(yè)擴張轉移公共設施客群休憩醫(yī)療保健商業(yè)濱湖新城及周邊人口公共服務需求導入?yún)墙腥丝诠卜招枨髮雲(yún)墙酝饴糜巍⑸虅杖丝谛蓍e度假集群商業(yè)功能集群項目發(fā)展定位/目標客群定位區(qū)域通過旅游、商業(yè)、居住等功能設施導入各自消費客群61吳江湖城吳文化傳承泉吳淞江溯源東太湖之濱溫泉度假生態(tài)新城昆曲、評彈蘇繡、絲綢江南園林歷史傳承母親河風景秀美江南水鄉(xiāng)魚米之鄉(xiāng)養(yǎng)生健康休閑度假綠色樂居活力長三角樂游新天地環(huán)太湖樂居新城邦大吳江樂業(yè)新都會項目發(fā)展定位/形象定位62一座承載“綠色城市”夢想的樂活城邦綠色居?。G色旅游＋綠色經(jīng)濟長三角休閑旅游基地、上海度假“后花園”環(huán)太湖生態(tài)園林新城、江南水城新時代典范吳江城市名片、城市客廳、城市花園、城市居所以太湖水、吳文化、江南水鄉(xiāng)為特征的旅游休閑勝地和適宜人居的生態(tài)新城區(qū)項目發(fā)展定位/主題定位63綠色水城典范——溫哥華CoalHarbour濱水區(qū)確定高質量標準和建設目標，通過統(tǒng)一規(guī)劃、整體開發(fā)，將臟亂的工業(yè)場所轉變?yōu)橹囊司由鐓^(qū)區(qū)位位于市中心商業(yè)區(qū)半島的北方邊緣，面向布勒內灣。該區(qū)最初是一個水岸邊工業(yè)地區(qū)，也是加拿大太平洋鐵路的西方終點開發(fā)策略把商業(yè)零售、飲食、辦公居住等功能組織在一起，使這一地區(qū)24小時都充滿活力，從而增加其吸引力開發(fā)亮點總體城市設計沿舊有鐵路進行將多種功能集中在濱水地帶，產(chǎn)生一系列生動的活動，從而形成高品質的鄰里生活注重設計住宅與水岸間的連接希望能善用水岸的環(huán)境優(yōu)勢，將建筑、開放空間等與環(huán)境進行融合建筑材料、建筑風格等進行了嚴格的控制、統(tǒng)一的設定，景觀連續(xù)變化居住樂土旅游勝地統(tǒng)一規(guī)劃整體開發(fā)1970年代開始，對于水岸地區(qū)的土地使用、人口計劃、發(fā)展形式、公共空間、交通運輸、海岸線等都做了規(guī)定和計劃避免了很多不必要的建設。呈現(xiàn)出發(fā)展的連續(xù)性和建設的經(jīng)濟性從整體城市設計人手，保證區(qū)域形態(tài)完整混合的鄰里社區(qū)維持水岸多變感受針對不同需求與環(huán)境共構與城市相融合街道系統(tǒng)特色公共空間鄰里社區(qū)區(qū)域整體發(fā)展準則土地使用住宅機會社區(qū)服務設施開發(fā)原則開發(fā)目標項目發(fā)展定位/相關案例鏈接64規(guī)劃篇規(guī)劃理念規(guī)劃總體結構規(guī)劃亮點引擎功能分區(qū)布局景觀設計意向道路交通組織項目規(guī)劃建議65項目規(guī)劃建議/規(guī)劃理念京杭大運河蘇州河環(huán)太湖老城區(qū)濱湖新城老城新城太湖時代運河時代“箭”指太湖構想一——聯(lián)系-軸線城區(qū)的發(fā)展與成長從聯(lián)系的建立開始，建立新舊城區(qū)的交通聯(lián)系、城區(qū)與區(qū)域之間的交通聯(lián)系，聯(lián)系交匯處形成節(jié)點，成為城區(qū)發(fā)展的核心；交通聯(lián)系線成為活動聚集的軸線構想二——組塊-生長以多元的空間組塊相對應，而順應老城自然肌理與發(fā)展方向的布局方式，又為城區(qū)發(fā)展提供持續(xù)生長的動力理念一：聯(lián)系——生長66項目規(guī)劃建議/規(guī)劃理念理念二：生態(tài)——復合居住社區(qū)綜合功能區(qū)旅游休憩區(qū)商業(yè)商務功能區(qū)生態(tài)復合型新城——居住功能做為濱湖新城的主要城市功能，與旅游休憩、商業(yè)商務及綜合功能相輔相成，使區(qū)域逐步發(fā)展為復合型新城67項目規(guī)劃建議/規(guī)劃理念吳江文化歷史長廊——從過去到現(xiàn)在，從城市中心到太湖堤岸，中央文化軸的確立將引領人們行走于城市歷史文化的長廊中，突顯核心區(qū)在濱湖新城的重要地位城市客廳(市民廣場+標志酒店)吳江城市形象展示青少年成長益智樂園體驗式主題樂園,寓教于樂濱水商業(yè)休閑街休閑中心,特色小品彰顯城市文化休閑文化中心吳江特色、江南文化集中體現(xiàn)創(chuàng)意商業(yè)街總部辦公、創(chuàng)意空間特色ShoppingMall以水為題，購娛一體，時間性消費理念三：文脈——歷史68項目規(guī)劃建議/規(guī)劃總體結構總結濱湖地區(qū)發(fā)展經(jīng)驗，結合吳江城市發(fā)展軌跡和地方特色形成“一廊、二心、三軸、四區(qū)”的總體發(fā)展格局“一廊”吳江城市文化長廊—沿中央景觀大道形成城市歷史文化的展示長廊“二心”文化休閑中心商業(yè)商貿中心“三軸”軌道交通發(fā)展軸——沿軌道交通路線形成的城市中央發(fā)展軸環(huán)太湖生態(tài)發(fā)展——以太湖堤岸形成城市景觀生態(tài)軸蘇州河生態(tài)發(fā)展——以蘇州河形成城市景觀生態(tài)軸“四大功能區(qū)”商業(yè)商務功能區(qū)——通過濱湖及交通優(yōu)勢，帶動商務商業(yè)，形成現(xiàn)代服務業(yè)聚集區(qū)綜合功能區(qū)——通過創(chuàng)意街區(qū)、總部辦公等核心功能的導入，形成具有當?shù)靥厣纳套∞k綜合區(qū)居住社區(qū)——結合規(guī)劃主題以及區(qū)域地理屬性等特征，布局多種主題風格的居住社區(qū)，形成富有特色的大型居住功能片區(qū)旅游休憩區(qū)——結合濱湖優(yōu)勢及自然地形，形成“南動北靜”兩大特色旅游休憩片區(qū)總體規(guī)劃結構文化休閑中心田園社區(qū)水鄉(xiāng)鄰里智匯社區(qū)水岸新城旅游度假區(qū)生態(tài)濕地公園高爾夫運動公園活力新鎮(zhèn)新城商業(yè)中心城市歷史文化長廊居住功能區(qū)旅游游憩功能區(qū)商業(yè)商務功能區(qū)綜合功能區(qū)環(huán)太湖生態(tài)發(fā)展軸蘇州河生態(tài)發(fā)展軸軌道交通發(fā)展軸69項目規(guī)劃建議/規(guī)劃亮點引擎吳江歷史文化長廊通過對特色場所及大型標志建筑的打造，提升區(qū)域知名度，營造鮮明的門戶形象，聚集人氣新城特色場所吳江歷史文化長廊城市特色商業(yè)水街濱水創(chuàng)意街區(qū)江南風情度假園林濱湖市民廣場濕地公園標志性建筑標志性酒店文化藝術中心&規(guī)劃展示館高爾夫度假會所特色shoppingmall濱水特色商業(yè)街Shoppingmall文化藝術中心濱水創(chuàng)意街高爾夫度假會所市民廣場江南風情度假園林高星級標志酒店濕地公園70項目規(guī)劃建議/規(guī)劃亮點引擎吳江文化歷史長廊——通過對水環(huán)境的塑造和城市歷史文化變遷的展示，成為濱湖新城特色景觀大道，新城城市軸線以水為線、親水近水步行景觀大道中間引水成河，以水為主線，結合兩側功能，設置多處親水休閑場所，營造新時代水鄉(xiāng)特色東西文化長廊展示文化長廊自東向西，起于蘇州河、止于湖面標志性酒店，沿河設置反應吳江歷史文化變遷的雕塑、小品，展示吳江自古至今的風貌特色木質親水棧橋標志星級酒店市民文化廣場文化藝術中心濱水特色商業(yè)街濱水創(chuàng)意街區(qū)ShoppingMall特色雕塑小品71項目規(guī)劃建議/規(guī)劃亮點引擎水脈環(huán)繞——通過對沿太湖和蘇州河兩條水軸的規(guī)劃設計，體現(xiàn)不同分區(qū)的鮮明個性，展現(xiàn)吳江江南水鄉(xiāng)特色水軸展現(xiàn)城市特色沿太湖和蘇州河形成新城兩條重要水軸，是新城規(guī)劃設計的重點，是體現(xiàn)吳江水鄉(xiāng)風貌的特色空間節(jié)點體現(xiàn)分區(qū)個性沿水岸形成城市開放空間，通過一系列水節(jié)點的設置，體現(xiàn)各個分區(qū)的鮮明個性濕地公園濱水垂釣園林風情度假村市民文化廣場高爾夫會所臨水居住區(qū)濱水步道臨水餐飲、商業(yè)城市特色林帶72項目規(guī)劃建議/規(guī)劃亮點引擎印象江南“水”為線索“江南文化”為底蘊營造傳統(tǒng)韻味與時代氣息并存的“新江南”吳文化展示呈現(xiàn)源遠流長的吳江文化，成為展示吳江形象的名片“水、園、茶、藝”江南園林建筑的營造，“荷”“柳”等代表江南意向的綠化種植，體現(xiàn)地域特色水茶藝園文化公園江南文化公園——以“水”為線索，“江南文化”為底蘊，通過對曲藝劇苑、茶館等設施的設置，園林綠化、景觀小品的塑造，打造展示吳江文化底蘊的市民公園73項目規(guī)劃建議/規(guī)劃亮點建議濕地生態(tài)游憩強調原生態(tài)濕地景觀和野生水禽保護

濕地探索世界濕地科普教育探索基地，青少年快樂學習濕地和環(huán)境的理想場所濕地探險運動基地蘆葦航道迷宮，濕地漂流，滑水中心，將運動與濕地結合，帶動區(qū)域發(fā)展生態(tài)游憩濕地公園生態(tài)濕地公園——注重保護太湖生態(tài)環(huán)境，通過生態(tài)游憩、探索世界、探險運動基地的設置，打造原生態(tài)、高品質的濕地休閑、運動體驗區(qū)濕地生態(tài)游憩濕地探索世界濕地探險運動基地74項目規(guī)劃建議/規(guī)劃亮點引擎青少年成長益智樂園——面向青少年的體驗式主題公園，以角色扮演、拓展體驗等多種青少年喜愛的主題場所，寓教于樂，成為區(qū)域開發(fā)亮點Mini-Zone角色扮演樂園按比例打造真實生活場景，包括街道和各種公共設施、各色商店與工廠，是任孩子體驗、娛樂、創(chuàng)造、學習的小一號世界青少年實踐基地設置滑草、露營、拓展等特色實踐項目，使青少年通過具體情境中的活動獲得體驗，同時體驗到學習的樂趣

飛行員微生物觀察親手做糖果Q版F1賽車場小警察角色扮演寓教于樂實踐基地滑草運動露營拓展訓練MineZone75項目規(guī)劃建議/規(guī)劃亮點引擎水游城——體驗型ShoppingMall。以水為主題，打造時間性消費，使商場不僅成為消費者一站式購物目的地，同時成為休閑娛樂的好去處打造“時間性消費”滿足一站式購物，同時通過建筑、景觀以及豐富演出，不斷更新消費空間，讓消費者把這里當成消磨時間、休閑娛樂的好地方以景觀河為中心，寓購于樂以人工景觀河為中心，集中設置游藝、商店、餐飲、電影院、音樂廳以及飯店，河邊不設欄桿，購物者可近距離享受水景景觀河貫穿始終水上舞臺特色表演假日絢爛水景Shoppingmall76項目規(guī)劃建議/功能分區(qū)布局/居住功能區(qū)主題板塊功能設定主題特征核心形態(tài)核心設施水巷鄰里生態(tài)型高品質居住區(qū)江南水鄉(xiāng)特色臨湖居住片區(qū)多層、小高層、聯(lián)排別墅水鄉(xiāng)風情別墅鄰里服務中心、學校田園社區(qū)針對當?shù)鼐用竦木C合居住社區(qū)田園風格主題居住片區(qū)多層、小高層、別墅鄰里服務中心大型居住社區(qū)國際社區(qū)區(qū)域級大型綜合居住社區(qū)國際學校的導入，完善生活配套，面向長三角客戶的高檔商住混合片區(qū)小高層為主，輔以多層、花園洋房等居住物業(yè)國際學校、時尚會所智匯天地服務青年人群的特色社區(qū)創(chuàng)意時尚主題住宅片區(qū)小高層、創(chuàng)意商業(yè)商務創(chuàng)意LOFT、SOHO創(chuàng)意商業(yè)街區(qū)、創(chuàng)意辦公水岸新城景觀型高品質大型居住社區(qū)突出高爾夫球場與湖面的景觀優(yōu)勢，打造高級居住社區(qū)小高層為主輔以別墅、花園洋房等物業(yè)濱水居住社區(qū)鄰里服務中心、社區(qū)會所居住功能片區(qū)——綠色、宜居、創(chuàng)意、時尚結合規(guī)劃主題以及區(qū)域地理屬性等特征，布局多種主題風格的居住社區(qū)，形成各具特色的大型居住功能片區(qū)水岸新城田園社區(qū)水巷鄰里國際社區(qū)智匯社區(qū)國際學校77項目規(guī)劃建議/功能分區(qū)布局/旅游休憩區(qū)主題板塊功能設定主題特征核心形態(tài)核心設施生態(tài)濕地公園城市生態(tài)日常的游憩地帶滿足區(qū)域自然生態(tài)游憩需求的同時濕地公園郊野森林公園江南風情度假園林濱湖生態(tài)度假養(yǎng)生區(qū)結合濱湖、濕地以江南園林為載體，形成具有江南風情的度假休閑區(qū)，成為區(qū)域發(fā)展亮點以古典蘇式園林為范本，引入度假、休閑、養(yǎng)生理念蘇式園林度假別墅、中醫(yī)養(yǎng)生會館、水療中心高爾夫運動公園區(qū)域頂級高爾夫運動場所以高爾夫運動區(qū)域主題，結合區(qū)域內的濱湖、濕地，打造頂級高爾夫球場18洞高爾夫球場，結合若干水上運動18洞高爾夫球場、高爾夫精品會所生態(tài)濕地公園江南風情度假園林高爾夫運動公園高爾夫精品會所養(yǎng)生會館水療中心休閑游憩區(qū)——生態(tài)、休閑、游憩、特色太湖、濕地景區(qū)結合濕地公園、江南園林風情度假區(qū)、高爾夫等主題功能，形成三大特色生態(tài)游憩片區(qū)生態(tài)濕地公園江南風情度假園林高爾夫運動公園78項目規(guī)劃建議/功能分區(qū)布局/商業(yè)商務功能區(qū)主題板塊功能設定主題特征核心形態(tài)核心設施城市客廳城市休閑娛樂中心城市門戶形象休閑娛樂中心以廣場、公園為核心，通過標志性酒店建筑等提升形象市民廣場、標志酒店、太湖船菜休閑餐廳、江南制造府休閑文化區(qū)吳江文化藝術中心以文化為主題的市民休閑區(qū)，增加文化底蘊城市文化藝術中心特色文化會館文化藝術中心商辦綜合區(qū)濱水休閑商業(yè)中心以濱水商業(yè)街區(qū)為主題，輔以商務、辦公濱水商業(yè)街區(qū)商務辦公樓特色商業(yè)水街商務辦公樓商住綜合區(qū)商務交流活動平臺多種檔次酒店滿足不同檔次客戶需求市民文化娛樂中心，提供文化娛樂活動的大型公共場所寫字樓、酒店特色ShoppingMall高星級標志酒店市民廣場（文化公園）文化藝術中心旅游集散中心濱水商業(yè)休閑街臨水shoppingmall規(guī)劃展示館商業(yè)商務功能區(qū)——門戶、多元、匯聚、繁華吳江未來現(xiàn)代服務業(yè)聚集區(qū)，集商務辦公、商業(yè)、酒店、文娛、休憩、居住等多種功能為一體城市客廳文化會館商業(yè)水街購物中心79項目規(guī)劃建議/功能分區(qū)布局/綜合功能區(qū)主題板塊功能設定主題特征核心形態(tài)核心設施商辦綜合區(qū)區(qū)域商業(yè)中心建筑形態(tài)與生態(tài)結合，形成休閑、旅游服務，打造特色商業(yè)的標桿以動感設施和現(xiàn)代創(chuàng)意商業(yè)符號，構建多種功能于一體的情景商業(yè)街ShoppingMall主題商業(yè)街區(qū)、專業(yè)市場、大型超市等總部經(jīng)濟辦公區(qū)國內外制造業(yè)企業(yè)研發(fā)創(chuàng)意商務辦公場所生態(tài)化辦公環(huán)境創(chuàng)意化靈動空間低密度花園式商務別墅、產(chǎn)業(yè)孵化器、培訓中心商務辦公、企業(yè)會所、產(chǎn)業(yè)孵化園等創(chuàng)意街區(qū)總部經(jīng)濟辦公創(chuàng)意街區(qū)綜合功能區(qū)——開放、創(chuàng)意、時尚、健康劃分為國際綜合片區(qū)與文體綜合片區(qū)，通過核心功能設施的導入，形成具有特色的高級商住綜合片區(qū)商辦綜合區(qū)總部經(jīng)濟辦公區(qū)80景觀營造注重傳達本地的江南水鄉(xiāng)特色，充分反映城市特有景觀風貌和文化內涵，提高城市品味設計原則水鄉(xiāng)特色，吳江文化傳達本地的水鄉(xiāng)特色和吳江當?shù)匚幕h(huán)境友好，和諧發(fā)展人、自然與城市建筑、環(huán)境有機融合豐富生動、特色鮮明精心組織景觀軸線、景觀節(jié)點等設計意象，打造個性鮮明的城市形象地標與對景景觀界面景觀軸線公共空間景觀節(jié)點文化軸串聯(lián)景觀節(jié)點、綠化帶使自然景觀與兩側建筑軸線形成強烈對比建筑立色彩、風格、材料等統(tǒng)一協(xié)調增強區(qū)域的場所感和標識性設置不同主題廣場市民廣場注重視野開放性和通透性利用建筑圍合空間處形成多處有特色的景觀節(jié)點結合開闊湖面及文化軸末端設置門戶地標，形成區(qū)域標志項目規(guī)劃建議/景觀設計意向81通過有效的密度排布設置橫向次干道，細化網(wǎng)格布局的分支道路，結合軌道交通快速流暢的特點，完善解決新城交通問題高速公路主干道次干道支路軌道交通規(guī)劃原則結構清晰、主次分明、聯(lián)系便捷道路組織核心區(qū)三條東西向主干道，直接通向吳江市主城區(qū)及南徐新城網(wǎng)格布局的分支道路，結合軌道交通快速流暢的特點，完善解決核心區(qū)的交通問題項目規(guī)劃建議/道路交通組織地下停車庫步行街區(qū)軌道交通地面停車場路邊無人計費停車系統(tǒng)沿河步道過街天橋汽車公交出租車主導方式推薦方式特色方式水上Bus交通體系多種交通體系并行，綜合解決新城交通問題82運營篇土地運營策略項目開發(fā)時序項目財務測算項目運營建議83項目土地運營/土地運營目標以價值實現(xiàn)為導向，項目運營目標為“三大滿意＋四個成功＋三大效益”樹立項目環(huán)太湖后起之秀，環(huán)太湖新明珠品牌形象，提升城區(qū)知名度。解決大量的社會就業(yè)、財政、稅收問題，有力吳江經(jīng)濟發(fā)展。成功改善區(qū)域形象成功樹立項目品牌成功實現(xiàn)項目收益成功提升土地價值讓政府滿意讓開發(fā)商滿意讓老百姓滿意實現(xiàn)百億以上的土地出讓收入，有效實現(xiàn)土地價值。價值為導向品牌效益社會效益經(jīng)濟效益84項目土地運營/土地運營策略/英國濱水區(qū)案例研究英國部分城市濱水區(qū)通過多元開發(fā)策略的運用，帶動區(qū)域快速發(fā)展

成立半官方性質的開發(fā)公司。由開發(fā)公司首先進行征地和基礎設施建設，將“生地”炒成“熟地”后，再出讓給私人開發(fā)企業(yè)開發(fā)。將濱水區(qū)開發(fā)與城市復興、經(jīng)濟社會轉型相結合，同時高度重視社會與環(huán)境效益。私人資金成為區(qū)域開發(fā)的主要資金來源。在倫敦道克蘭碼頭區(qū)開發(fā)中，政府投資杠桿比例為14.1：1。住宅、辦公、商業(yè)、文化、游憩多種用途的土地混合利用模式，滿足各種需求，帶來多樣化的景觀，賦予濱水區(qū)以強勁的活力。項目開發(fā)采用滾動開發(fā)，自我推動方式。打文化設施牌，通過建設標志性的大型文化體育設施來吸引市民和游客。如卡迪夫灣的千年運動場與千年藝術中心。打節(jié)慶活動牌，通過舉辦各類文化節(jié)慶活動提升知名度。如先后承辦了歐洲首腦會議等大型國際活動。營銷策略開發(fā)模式開發(fā)主體開發(fā)機制開發(fā)戰(zhàn)略上世紀80年代，為了應對經(jīng)濟社會轉型與制造業(yè)的衰退，英國一些城市濱水區(qū)通過商業(yè)、金融、服務、文化、休閑、旅游、房地產(chǎn)等第三產(chǎn)業(yè)的開發(fā)，帶動區(qū)域成為城市經(jīng)濟新的增長極，如英國卡迪夫灣和倫敦道克蘭碼頭區(qū)。案例經(jīng)驗總結如下：85項目土地運營/土地運營策略/新江灣城運營策略研究新江灣城實行“五個統(tǒng)一”策略，確保城區(qū)開發(fā)標準化、流程化、品牌化水系規(guī)劃供水規(guī)劃排水規(guī)劃電力規(guī)劃煤氣規(guī)劃環(huán)衛(wèi)規(guī)劃交通規(guī)劃信息系統(tǒng)規(guī)劃生態(tài)水系道路配套其他商業(yè)交通文娛居住其他綠化景觀地形地貌其他房地產(chǎn)二級開發(fā)商結構性規(guī)劃統(tǒng)一規(guī)劃控制性詳規(guī)統(tǒng)一開發(fā)八大專業(yè)規(guī)劃統(tǒng)一推廣統(tǒng)一招商統(tǒng)一管理土地開發(fā)功能開發(fā)形態(tài)開發(fā)住宅辦公商業(yè)招拍掛施工建設營銷推廣社區(qū)服務品牌建設規(guī)劃設計開發(fā)進度實施性設計新江灣城“五個統(tǒng)一”運營策略86項目土地運營/土地運營策略/項目運營策略原則建議結合相關案例和經(jīng)驗，我們建議項目運營策略原則如下把握可持續(xù)發(fā)展原則，把區(qū)域開發(fā)作為吳江城市跨越發(fā)展的關鍵步伐統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理制定年度土地供應計劃、生地變熟地后出讓原則上全部由二級開發(fā)商開發(fā)，彈性上城投可少量自主開發(fā)滾動開發(fā)，發(fā)展一片、成熟一片、帶動一片開發(fā)戰(zhàn)略開發(fā)機制開發(fā)主體開發(fā)模式打文化牌，建引擎設施，做多元營銷推廣營銷推廣87確定項目開發(fā)策略原則后，我們需要確定項目開發(fā)時序。同樣，我們選取一些典型案例對其開發(fā)周期、開發(fā)時序及引擎措施進行了研究，以期總結國內新城開發(fā)在此方面的規(guī)律性做法……88無錫蠡湖新城規(guī)劃面積6平方公里，從2002年開始濱湖區(qū)域環(huán)境整治，2004年開始土地出讓，至今共出讓土地占地面積約200萬平方米。整個新城開發(fā)需要12-16年。上海新江灣城規(guī)劃面積9平方公里，在6年內建成新江灣城公園等公建設施，出讓土地可建面積約200萬平方米。整個城區(qū)建成預計共需要15年左右。杭州錢江新城核心區(qū)規(guī)劃面積4平方公里，在7年內建成大劇院、圖書館等公建設施，出讓土地可建面積約250萬平方米，計劃15年全部建成。項目總用地約17平方公里，考慮到吳江城市級別，樂觀預計合理的開發(fā)周期應該在15年以上項目土地運營/新城開發(fā)周期國內新城開發(fā)一般需要15年以上開發(fā)周期89項目土地運營/深圳華僑城開發(fā)時序配套功能設施居住、商業(yè)華僑城波托菲諾大盤社區(qū)純水岸商業(yè)街等旅游設施、酒店開發(fā)功能世界之窗錦繡中華歡樂谷中華民俗文化村深圳灣大酒店功能形態(tài)威尼斯水景主題酒店華僑城生態(tài)廣場華僑城雕塑走廊華僑城高爾夫俱樂部等312起步階段發(fā)展階段穩(wěn)定階段以旅游為主導功能的華僑城以主題公園為啟動引擎，陸續(xù)帶動周邊酒店、居住、商業(yè)設施的開發(fā)歡樂谷茵特拉根酒店波托菲諾90居住居住、商辦住宅大型商辦物業(yè)公建2003-2005開發(fā)功能時間人工湖道路管道生態(tài)濕地公園SMP滑板公園規(guī)劃展示館等功能形態(tài)住宅312起步階段發(fā)展階段騰飛階段項目土地運營/上海新江灣城開發(fā)時序2005-20072008-無二級開發(fā)商入駐開發(fā)商珠江、漢斯、華潤、綠城、仁恒鐵獅門以居住、商辦功能為主導的新江灣城以公園等公建設施的先行建設來帶動居住、商辦功能開發(fā)91項目土地運營/無錫太湖新城開發(fā)時序無錫太湖新城依托前期的旅游景區(qū)等，首期啟動臨湖臨旅游區(qū)住宅開發(fā)，隨后啟動核心區(qū)商辦等建設1首期啟動（太湖新城正式啟建）2二期啟動靠近蠡湖的生活區(qū)位置新城核心區(qū)靠近太湖國際科技園臨湖住宅區(qū)旅游度假、住宅、配套商業(yè)功能商辦、住宅2004-2007啟建時間2008-2009通過臨蠡湖住宅區(qū)的開發(fā)來吸引人氣思量啟動新城核心商辦功能開發(fā)啟動臨新區(qū)太湖科技園成熟地塊開發(fā)太湖新城