2023年房地產估價師考試理論與方法模擬真題

房地產估價師考試理論與措施真題預測一、單選題（共35題,每題1分。每題的備選答案中只有一種最符合題意請將對的答案填在背面的括號內）下列房地產估價有關活動中屬于老式價值評估業(yè)務范疇的是（ ）高層建筑地價分攤B．房地產投資價值評估CD．都市房屋拆遷中的停業(yè)損失評估從科學且可操作性上看，可以用于判斷一種評估價值的誤差大小或者精確性的是（ ）估價對象的真實價值B．估價對象的重置價格C．估價對象的實際成交價格D一種估價項目中的估價時點本質上是由（ ）決定的估價委托合同簽訂時間B．估價目的CD．委托人意愿房地產供應有限特性的本質是（ A．土地的總量有限B．房地產的不可移動性C．房地產的獨一無二性D．房地產的價值量大下列土地狀況中，不屬于士地權益狀況的是（ ）B．土地使用管制C．土地面積大小D某在建工程在假定未設立法定優(yōu)先受償權下的價值6000萬元房地產估價師知悉該項工程尚欠到期應付的工程款1000萬元同步尚有一筆貸款成數50%，余額1000萬元的抵押貸款，該在建工程的再次抵押價值為（ ）萬元A．2500B．3000C．3500D．400050%85000元，房地產總價為萬元，樓面積低價為1200元/m2,該宗土地的總價為（）萬元。A.96B.192C.240D.4808下列購買某宗房地產付款方式中，對買方而言最經濟的是（6%（）目前按9.5折一次性支付一年后一次性支付目前首付30%3年內分年等額支付目前首付50%10內分年等額支付用距離來評價某宗房地產的交通便捷限度時，一般不適宜采用的距離是A.空間直線距離B.交通路線距離C.交通時間距離D.經濟距離下列房地產市場調控政策措施中，會導致房地產市場價格上升的是（）減少房地產開發(fā)貸款利率增長土地有效供應減少契稅提高購房貸款利率某工廠經所在街道負責人批準，將一幢權屬登記為工業(yè)用逾的沿街廠房改造為若干個小商鋪出最高最佳運用應滿足條件中的（。B．經濟上的可行C．價值最大化D．法律上許可但相似限制務件下的估價成果顯示，乙土地連同地上建筑物的價值低于甲土地的價值，這是由于（ 。A．乙土地上建筑物價值低于拆遷費用B．甲土地的容積率不小于乙土地的容積率C．甲土地的價值高于乙土地的價值D某可比實例的房地產權屬證書記載的套內建筑面積120m2，經調查，其成交價格150萬元另有20m2的房屋天臺贈該房地產的建筑面積與套內建筑面積的比率1：0：8，則按建筑面積計算的比準價格是（ ）/m2。A．8571B．10000C．13393D．156252659元/m26.8%，買方應繳納的稅費為正常成3.9%。若買賣雙方又重新商定買賣中波及的稅費全由買方承當，并在原價基本上相應凋整買方付給賣方的價格，則調節(jié)后買方應付給賣方的價格為（）。A．2585B．2393C．2955D．2964評估甲別墅的市場價值，選用了己別墅為可比實例。乙別墅的成交價格8000元/m2，裝修原為100元/2（甲別墅的裝修原則80元/2，因乙別墅位置比甲別墅好，在同等條件下，單價比甲別墅10%，若不考慮其她因素，則通過乙別墅求取的比準價格為（ ）/m2。A．7020B．7091C．7380D．8580評估某底層商鋪的價格時，估價師選用的可比實例甲和乙均為底層商鋪，丙為二層商鋪（其成交價格經調節(jié)后為底層商鋪價格，在求取最后價格時，對甲、乙、丙三個可比實例比準價格依次用的權重，最合適的是（ ）A．0.4、0.4、0.2B．0.3、0.4、0.3C．0.4、0.2、0.4D．0.4、0.3、0.33820%,6%30%,6%25%,則該寫字樓目前的收益價格為（）萬元。A．5286.72B．7552.45C．9939.23D．14198.902500m2元。已知303.5元/m26%，則目前的承租人權益價值為（）萬元。A．96.80B．592.81C．691.61D．667.22下列有關收益法求取凈收益的說法，錯誤的是（ A．凈收益涉及有形收益和無形收益B．運營費用涉及房地產折舊額及其設備的折舊費C．一般只有客觀收益才干作為估價根據D．應同步給出較樂觀、較保守和最也許的三種估計值下列收益乘數法中，考慮了房地產租金以外的收入以及房地產空置率，但未考慮運營費用差的是（ 。A．毛租金乘數法BCD．凈收益乘數法某商品住宅項目的土地獲得費用、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅金分別為600萬元900萬元50萬元60萬元150萬元120萬元投資利潤率則成本利潤率（ A．17.13%B．18.30%C．18.61%D．21.47%都市房屋拆遷補償評估中，對被征收房屋的室內自行裝修補償款的評估應采用的價值類型是（ 。A．投資價值B．謹慎價值CD．市場價值5025535060年，殘3%，則采用直線法計算其建筑物的折舊總額為（）萬元。A．61.84B．78.35C．84.88D．173.17下列房地產開發(fā)成本中，屬于基本設施建設費的是（ ）圍墻工程費B．電力設施工程費CD．人防工程費參與房地產開發(fā)用地掛牌交易的各房地產開發(fā)公司報價相差懸殊，其主線因素是（ A．各房地產開發(fā)公司采用不同的估價措施衡量開發(fā)用地價值B．各房地產開發(fā)公司掌握開發(fā)用地的信息不夠對稱C．各房地產開發(fā)公司選用開發(fā)用地運用方式的規(guī)劃條件不一致D．各房地產開發(fā)公司均是以自身條件為根據衡量開發(fā)用地的投資價值26．假設開發(fā)法估價在選用估價對象最佳開發(fā)運用方式時，其中最重要的是選用（ ）A．最佳用途最佳規(guī)模C．最佳集約度D10000m2，可售建筑面積為價1.6萬/m2，若報酬率8%，折現率10%。則測算該寫字樓開發(fā)完畢后的值是（ ）萬元。A．9616.83B．10161.05C．1.04D．12800某在建工程現擬拍賣，已知該在建工程是半年前通過一次性付款獲得土地的，目前已經完畢地采用成本法評估該在建工程價值中計算土地獲得費用的投資利息的計息期和采用假設開發(fā)法評估在建工程價值中對開發(fā)完畢后的價值進行折現時的折現期分別為（ 。A．0.5和1年B．0.5年和1.5年C．0.5年和2年D．1年和1.5年某類房地產的歷史價格變動時高時低，但整體上呈上升趨勢，目前要預測該類房地產的將來格，應選用的預測措施（ 。A．平均發(fā)展速度法B．平均增減量法C．數學曲線擬合法D．中位數法各年增長量的權重分別0.1、0.2、0.20.5，則運用平均增減法預測該類房地產的價格為（ ）。A．8460B．8500C．8790D．8838用直線趨勢法預測甲類房地產的價格變化趨勢為V甲=1480+80i，乙類房地產的價格變化趨為V=1500+60i，則該兩類房地產的價格增長潛力相比（ 。A．甲類房地產比乙類房地產強B．乙類房地產比甲類房地產強C．該兩類房地產強弱限度相似D．該兩類房地產強弱限度不可比地塊臨街深度臨街寬度50m，總價格243萬,假設原則深度24m，則根據四二一法則，其路線價為（ ）。A．2025B．2250C．2700D．3000如某宗土地總面積容積率相應的土地單價4500元現容許容積率提高每提0.1，樓面地價下1%,則理論上因容積率提高應補交的地價款為（ ）萬元。A．1125B．1800C．2250D．3375下列有關估價對象實地查勘的說法，錯誤的是（ 。A．任何估價項目，估價師都必須對估價對象進行實地查勘B．對已消失的房地產，估價師應對估價對象原址進行必要的調查理解C．實地查勘的內容涉及估價對象的實物和區(qū)位狀況，一般不波及其權益狀D．拆遷估價的實地查勘記錄可不需要被拆遷人簽字承認35．下列估價業(yè)務中估價機構可以承辦的是（ 。A．超過了估價機構業(yè)務范疇的估價業(yè)務B．估價機構的專業(yè)能力難以勝任的估價業(yè)務C．估價機構的某些估價師與估價需求者有利害關系的估價業(yè)務D．承辦后浮現很大執(zhí)業(yè)風險的估價業(yè)務二、多選（共15題，每2分。每題的備選答案中，有兩個或兩個以上符合題意的答案，請將對答案填在背面的括號內。錯選或多選均不得分，少選且選擇對的的，每個選項0.5分）1．下列有關房地產估價本質的說琺對的的有（ 。A．房地產估價是評估房地產的價值而不是價格B．房地產估價是替有關當事人為房地產定價C．房地產估價是為委托人提供價格保證DE．房地產估價既是一門科學也是一門藝術對部分或所有超過了自己專業(yè)勝任能力的估價項目，估價師合理的解決方式有（ 。A．放棄這個項目B．努力學習，邊學邊干C．埋頭苦干，克服困難完畢項目DE．對自己不能勝任的部分工作，積極請有關專家提供專業(yè)協助3．有關抵押房地產變現能力強弱比較的說法，錯誤的是（ A．原則廠房一般比一般廠房的變現能力弱B．熟地一般比生地或毛地的變現能力弱C．小商鋪一般比大商鋪的變現能力弱D．廠區(qū)內住宅一般比商品住宅社區(qū)內住宅的變現能力弱E．郊區(qū)的房地產一般比市區(qū)的房地產變現能力弱宗房地產購買總價50萬元，首付款為房價30%，余款由銀行貸款支付，該貸款的期限為年利率5.58%，按月等額歸還本息，則有關該房地產價格的說法，對的的有（ 。A．該房地產的實際價格等于名義價格B．該房地產的名義價格50萬元C．該房地產的實際價格50萬元D．該房地產的實際價格高50萬元E．該房地產不存在名義價格5．有關投資價值和市場價值的說法對的的有（ AB．投資價值與市場價值在采用收益法評估時，折現率取值相似C．在凈收益方面，評估投資價值時一般要扣除所得稅，而評估市場價值時一般不扣除所得稅D是一種投資價值評估E．在對某房地產進行抵押價值評估時，不用考慮債務人或債權人對該房地產投資價值的評6．下列影響房地產價格的因素中屬于區(qū)位因素的有（ ）交通便捷限度B．朝向、樓層CD．建筑規(guī)模E．外部配套設施都市規(guī)劃對土地使用管制的內容，重要涉及（ ）等。A．建筑高度B．建筑構造C．容積率DE．土地用途在房地產抵押估價實務中，遵循謹慎原則的具體規(guī)定涉及（）A可比實例進行必要的實地勘察。在運用收益法估價時，估價將來收益也許高也也許低時，應采用居中的收益估計值進行估價C．在運用成本估價時，不應高估收入或者低估運營費用，選用的報酬率或者資本化率不應偏低D利潤進行合適修正下列房地產中，難以采用市場法估價的有A．房地產開發(fā)用地B．學校C．在建工程D．別墅E．特殊廠房30年前完畢，估計建筑物剩余自然壽命為，房地產將來第一年的凈收益為28萬元，服侍每年的凈收益會在上一年的基本上減少2萬元，報酬率為8%，則（）A．該房地產的收益價格為136.73萬元B143.89萬元CD．該房地產的合理經營期限為E．該房地產的合理經營期限為11（ 。AB．應采用實際成本而不是客觀成本C．應結合選址、規(guī)劃設計等對成本法的測算成果進行調節(jié)D．應結合市場供求狀況對成本法的測算成果進行調節(jié)E．應結合估價委托人的規(guī)定對成本法的測算成果進行調節(jié)12．在假設開發(fā)法的老式措施中計算投資利息時，應計息的項目涉及（ A．待開發(fā)房地產的價值BC．續(xù)建開發(fā)成本D．銷售費用E．銷售稅金13．根據有關記錄資料，對某類房地產價格記錄數據整頓如下表，其中，的房地產價格記錄數據失。則有關該類房地產價格的說法，對的的有（ 。A．運用平均增減量法模擬的價格為7482元/m2B．運用平均增減量法預測的價格為8826元/m2C．運用平均發(fā)展速度法模擬的價格為7438元/m2D．運用平均發(fā)展速度法預測的價格為7438元/m2E．無法運用平均增減量法預測的價格為8873元/m2運用基準地價修正法評估宗地價值時，應明確的基準地價內涵的內容重要涉及基準地價相應的（ D．評估單位E實際估價中，估價對象范疇的界定涉及（ ）的界定。AB．權益范疇C．空間范疇D．時間范疇E．髟響范疇三、判斷題（共15題，每題1分。請根據判斷成果，將對的答案填在背面括號內，用表達對的，用“×”表亍錯誤。不答不得分，判斷錯誤1分，本題總分最多扣至零分）1．對于有租約限制的房地產，如果是為都市房屋拆遷補償目的而進行估價的，不必考慮房屋租約影響，應視為無租約限制的房地產進行估價（ ）在房地產估價中，只能評估不涉及無形資產的房地產價值（ ）1500元450元360較甲地塊更經濟（6%）（）（）房地產估價原則是為了使不同的房地產估價師對房地產估價的基本前提具有結識上的一致性同一估價對象的估價目的具有相似性（ ）市場法的理論根據是房地產價格形成的替代原理因此只要有足夠多的類似房地產的交易實例對其成交價格進行合適解決后得到的成果就可以作為正常市場價格的最佳參照值（ ）7．在市場法估價中，當有較多的交易實例符合可比實例規(guī)定期，應選用其中與估價對象最相似，與預設的估價成果最接近的交易實例，因此不能隨意選用交易實例（ ）根據收益法計算公式，對于土地凈收益每年不變的情形，報酬率越高，土地使用權價格接近無年價格就越慢（ ）某宗房地產的年凈收益2萬元，購買者自有資金5萬元，自有資金資本化率12%，抵押貸常數0.7，則該宗房地產的價格25萬元（ ）10．建筑物的有效年齡也許等于，也也許不小于或不不小于其實際年齡（ ）成本法是以房地產價格各個構成部分的累加為基本來求取房地產價格的，合用于評估可獨立開發(fā)建設的整體房地產價格，不能用來評估局部房地產的價格（ ）12．在假設開發(fā)法中，開發(fā)完畢后的價值是指開發(fā)完畢后的房地產狀況所相應的價值，開發(fā)完畢的價值相應的時間不一定是開發(fā)完畢之時（ ）13．在運用移動平均琺預測房地產價格時，一般應按照房地產價格變化的同期長度進行移動平均。（ ）14．路線價法字質上是一種市場法，在求取路線價時不需要進行交易狀況修正，但應進行市場狀調節(jié)及房地產狀況調節(jié)（ ）15．在實際估價中，應進行估價措施合用性分析，除因客觀因素導致估價措施不合用的外，只要在理論上合用估價對象的估價措施都應選用，不得隨意取舍（ ）（共計算過程，不得分。計算成果保存小數點后兩位）4000044010月1070%。10月140元/20%，平均每月除稅費308%2100