住宅批量精裝標(biāo)準(zhǔn)化體系及施工淺析復(fù)習(xí)進(jìn)程

房地產(chǎn)住宅批量精裝標(biāo)準(zhǔn)化體系(tǐxì)及施工管理淺析第一頁，共154頁。猩猩進(jìn)化引發(fā)的思考？？科學(xué)家們說，我們(wǒmen)與黑猩猩百分之九十五相識(shí)的基因圖譜關(guān)于(guānyú)精裝修標(biāo)準(zhǔn)化體系要用工業(yè)化的思維方式(fāngshì)來思考批量精裝修要用做產(chǎn)品的思路來看待批量精裝修第二頁，共154頁。像賣汽車(qìchē)一樣賣房子像造汽車(qìchē)一樣造房子需要樹立的幾個(gè)重要(zhòngyào)觀念你不是錯(cuò)過了精裝修而是錯(cuò)過一個(gè)時(shí)代；精裝修設(shè)計(jì)是可控設(shè)計(jì)，決不是創(chuàng)意設(shè)計(jì)；精裝修對(duì)開發(fā)商來說，是對(duì)原來建造方式的完全否定；企業(yè)能不能做好精裝修，最重要的不是技術(shù)問題，而是領(lǐng)導(dǎo)者的觀念問題。從營(yíng)銷的角度來看，精裝修一定要加分。第三頁，共154頁。批量精裝(jīngzhuāng)1+2+3策略一個(gè)好的體系、一種好的思路、一個(gè)好的執(zhí)行團(tuán)隊(duì)二大重點(diǎn)階段工作：精裝樣板設(shè)計(jì)研發(fā)、批量(pīliànɡ)執(zhí)行管理 三位一體運(yùn)作模式：營(yíng)銷設(shè)計(jì)、供應(yīng)成本、工程密切合作第四頁，共154頁。 實(shí)操精裝項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)化執(zhí)行流程 實(shí)操精裝項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)化執(zhí)行流程可分為上下半場(chǎng)共七個(gè)階段：即營(yíng)銷定位階段、一體化設(shè)計(jì)階段、示范樣板間階段、銷售階段、批量(pīliànɡ)施工階段、批量(pīliànɡ)交付階段、售后服務(wù)階段，過程中不同時(shí)期關(guān)注的重點(diǎn)工作不同。 一體化設(shè)計(jì)階段批量交付(jiāofù)階段 示范樣板階段(jiēduàn) 銷售階段(jiēduàn)批量施工階段(jiēduàn)

營(yíng)銷定位階段售后服務(wù)階段第五頁，共154頁。今天要溝通(gōutōng)的話題第一部分、房地產(chǎn)企業(yè)(qǐyè)批量精裝現(xiàn)狀分析第二部分、批量精裝標(biāo)準(zhǔn)化體系部分第六頁，共154頁。今天(jīntiān)要溝通的話題一、房地產(chǎn)企業(yè)批量(pīliànɡ)精裝現(xiàn)狀分析1、批量精裝修的發(fā)展現(xiàn)狀、政策解讀(jiědú)及發(fā)展趨勢(shì)；2、批量精裝修的運(yùn)作模式分析；3、批量精裝修的營(yíng)銷模式分析4、批量精裝修的弊病及其操作要點(diǎn)分析。第七頁，共154頁。一、精裝修住宅(zhùzhái)的發(fā)展趨勢(shì)與現(xiàn)狀1、精裝修住宅(zhùzhái)的發(fā)展現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢(shì)、存在的問題；1.1、韓國(guó)（住宅(zhùzhái)建筑、裝修一體化） 中韓住宅在美觀、功能上差異不大，關(guān)鍵還是在開發(fā)模式和設(shè)計(jì)理念上的細(xì)部差異。在韓國(guó)買房也都是全裝修的房子，天地墻、廚房、衛(wèi)生間都已經(jīng)裝修配置好，購房者自己只要買家具、帶行李就可以入住。在韓國(guó)，沒有所謂建筑設(shè)計(jì)師和室內(nèi)設(shè)計(jì)師之分，每個(gè)項(xiàng)目都是整體全盤考慮，從規(guī)劃、建筑、景觀、戶型到裝修，各個(gè)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)由一家設(shè)計(jì)單位系統(tǒng)進(jìn)行。最終成稿的設(shè)計(jì)圖冊(cè)非常詳盡細(xì)致，從設(shè)計(jì)方案到施工圖紙，每個(gè)細(xì)部都極其考究。另外，建筑裝修也全部由一家施工單位進(jìn)行，從而保證效率與施工工藝。水、電、煤等各種管道線路都是澆混凝土前預(yù)備好的，免去了毛坯房裝修中敲墻埋管的煩鎖過程。而且還預(yù)留好了各種龍頭和接口，只要是生活(shēnghuó)可能用到的，房屋設(shè)計(jì)建造時(shí)都已考慮到，絕對(duì)不需要再敲打破壞。許多住宅在土建與裝修的間隔工期中，每天都有保潔人員來處理電源槽口中的粉塵，一切都為裝修階段提供了最為便利的條件。韓國(guó)住宅裝修普遍采用工廠化生活方式，住宅通用部品使用頻率高，建筑材料或部品設(shè)備盡量實(shí)現(xiàn)可回收重復(fù)利用，既強(qiáng)調(diào)住宅美觀，也倡導(dǎo)節(jié)能。1.2、日本（60年發(fā)展、標(biāo)準(zhǔn)化指標(biāo)、人性化動(dòng)作）

日本從上世紀(jì)50年代中期開始支持企業(yè)進(jìn)行裝配式住宅的開發(fā)和推廣。60年代，政府制定了“住宅建設(shè)”工業(yè)化基本設(shè)想，推廣進(jìn)行建筑材料和構(gòu)配件的工業(yè)化生產(chǎn)，施工現(xiàn)場(chǎng)的作業(yè)轉(zhuǎn)移工廠。到70年代，住宅裝修改造、優(yōu)良節(jié)能建筑技術(shù)進(jìn)一步提到推廣。現(xiàn)在日本住宅市場(chǎng)上已經(jīng)沒有了毛坯房，所有在售都是全裝修房。

日本住宅早已不在全裝修房初級(jí)發(fā)展層面上，而是更上一層。對(duì)住宅建設(shè)規(guī)定了明確的居住水平和居住環(huán)境水平要求。對(duì)單體住宅的要求包括耐久性、防水、隔熱、隔聲、換氣、安全性要求等項(xiàng)指標(biāo)，對(duì)住宅小區(qū)要求包括日照、公園面積、綠化面積、噪聲，這些指標(biāo)根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民要求大約每隔5年修改一次。針對(duì)樓盤的質(zhì)量問題，監(jiān)管部門有一套標(biāo)準(zhǔn)化的處罰方法：對(duì)開發(fā)商作出巨額罰款并可能注銷公司，相關(guān)責(zé)任人還將面臨牢獄之災(zāi)、問題嚴(yán)重的樓盤會(huì)推倒重建。因而在日本，開發(fā)商輕易不敢造次。

日本住宅所用材料和規(guī)格都十分透明，售樓處設(shè)有展示廳，讓購房者親自體驗(yàn)所用建材的優(yōu)點(diǎn)。不過在日本購房者甚至可以提出選購與樣板房一樣的家具電器，開發(fā)商負(fù)責(zé)安裝調(diào)試到位。在裝修上，開發(fā)商在地板顏色，墻面涂裝都提供多種選擇，類似于“菜單式裝修”。不同的是上海很多樓盤雖然提供了多種裝修風(fēng)格，細(xì)節(jié)上可變動(dòng)余地不大；而日本樓盤一般只有一種裝修風(fēng)格，細(xì)節(jié)上的選擇卻多種多樣。第八頁，共154頁。1.3、美國(guó)(měiɡuó)（法制建全、沒有為個(gè)體服務(wù)的裝修(zhuāngxiū)企業(yè)） 美國(guó)住宅建設(shè)基本實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)化，一般是不準(zhǔn)賣毛坯房的，出售的全部是全裝修房，美國(guó)市場(chǎng)上也基本沒有了為了個(gè)體服務(wù)的裝修企業(yè)，全部為開發(fā)商做整體服務(wù)。 避免手工操作。手工操作不可控因素多，誤差大，容易發(fā)生質(zhì)量通病，對(duì)勞動(dòng)力施工水平的要求高，也不能有效的提高勞動(dòng)效率。美國(guó)住宅大多采用木結(jié)構(gòu)或輕鋼結(jié)構(gòu)，采用工業(yè)化的建造方式。一般3-4層木結(jié)構(gòu)獨(dú)棟2周交工，一個(gè)小區(qū)的建設(shè)通常是幾棟房子同時(shí)施工，簽訂的交工合同是3個(gè)月。在整個(gè)建設(shè)中，除混凝土基礎(chǔ)(jīchǔ)外，都是干作業(yè)（工廠流水線生產(chǎn)，現(xiàn)場(chǎng)拼裝），房子建好后即可入住。為數(shù)不多的高級(jí)公寓單位面積購買價(jià)格較高，其裝修技術(shù)和質(zhì)量很高，是許多高薪階層的購買對(duì)象。這類全裝修高級(jí)公寓通常先是由購房者向建筑師傳達(dá)裝修意向，雙方共同制定裝修菜單，確定設(shè)計(jì)方案，再由建筑師較交設(shè)計(jì)圖給開發(fā)商進(jìn)行施工，業(yè)主可階段性地提出修改意見。 在美國(guó)，銷售計(jì)劃書是開發(fā)商得到預(yù)售許可的前提，具有法律效力，一旦被確認(rèn)后不可擅自改變。一般計(jì)劃書有幾百頁厚，其中建筑結(jié)構(gòu)部分，除了地基、外墻、門窗等大項(xiàng)目要寫清楚外，內(nèi)部裝備例如冰箱、爐灶、馬桶、浴缸品牌、尺寸，保修期等都要寫明白。由于計(jì)劃書非常詳細(xì)，開發(fā)商根本沒有忽悠買房者的空間。1.4、法國(guó)（輕裝修、重裝飾） 歐洲的多層和高層集合式住宅基本是沒有毛坯的，開發(fā)商交給購房者的是一個(gè)完全滿足使用要求的成品房，內(nèi)裝修基本按“套餐”裝修出售，而不是菜單式的裝修。最為見長(zhǎng)的是節(jié)能方面，在功能標(biāo)準(zhǔn)上許多歐洲國(guó)家的能源管理部門制定了產(chǎn)品的耗能標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)是產(chǎn)品銷售的前提條件，同時(shí)還有一個(gè)要求更高的能耗標(biāo)示，擁有這個(gè)標(biāo)識(shí)的產(chǎn)品在稅收上享受一定的優(yōu)惠。 法國(guó)全裝修房裝修極為簡(jiǎn)單，按照中國(guó)人概念裝修過的恐怕只有衛(wèi)生間和廚房?！拜p裝修，重裝飾”理念在居室中有了充分體現(xiàn)。法國(guó)人不喜歡頂燈照明，臥室、書房、餐廳、客廳全部依靠臺(tái)燈、落地?zé)籼峁┚植空彰?。只有門廳、走廊、樓梯等地方才有頂燈大面積照明。相應(yīng)的，對(duì)天花板幾乎完全放棄了裝飾，從不吊頂，四周用石膏線裝飾后，連房頂帶四周墻壁用乳膠漆刷白，除此之外沒有看得見的裝修了。法國(guó)人喜歡用大量軟裝飾將室內(nèi)打扮得美倫美奐，布藝、地毯、油畫，無不體現(xiàn)了這個(gè)國(guó)家固有的浪漫。這樣的潮流也在中國(guó)漸漸盛行，大概是受宜家家居簡(jiǎn)潔爽凈的風(fēng)格影響，許多硬裝修如吊頂、電視墻之類在家裝中逐漸被視為華而不實(shí)。第九頁，共154頁。1.5、德國(guó)（領(lǐng)先(lǐnɡxiān)于住宅節(jié)能） 德國(guó)裝修住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展不如日本和美國(guó)，市場(chǎng)上仍有少量毛坯房出售。但住宅的節(jié)能卻是處于世界領(lǐng)先水平。之前，德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)建房過程偷工減料也并不少見，在設(shè)備安裝上也曾產(chǎn)生許多質(zhì)量糾紛，往往因?yàn)檠b修企業(yè)安裝不當(dāng)傷害了材料供應(yīng)商的形象。后來材料供應(yīng)商與裝修企業(yè)協(xié)會(huì)(xiéhuì)及相關(guān)專家協(xié)會(huì)(xiéhuì)，就安裝質(zhì)量及事故責(zé)任簽訂合約。根據(jù)相關(guān)歐洲法律，此合約對(duì)于協(xié)會(huì)(xiéhuì)成員同樣生效，如果有公司違反此合約，這些協(xié)會(huì)(xiéhuì)將采取行動(dòng)取消其會(huì)員資格。這樣，開發(fā)商通過與合約成員公司合作，獲得了另一種對(duì)安裝質(zhì)量的保障。 在德國(guó)開發(fā)商有幾種交鎖匙方法：有按業(yè)主喜好設(shè)計(jì)并裝修，費(fèi)用計(jì)入總房?jī)r(jià)，由同一建筑商完成地板、墻面紙或磚、浴缸等工序的；有留下地板和墻面交鑰匙的；也有全部?jī)?nèi)裝修都留給業(yè)主自己處理的。德國(guó)人選擇第一種交房方式的比較多，因?yàn)樽约簞?dòng)手買材料比較麻煩，另找裝修公司也不省錢。雖然住宅發(fā)展整體表現(xiàn)一般，但德國(guó)在住宅節(jié)能方面卻保持領(lǐng)先水平，即使沒有全部裝修但包括墻體、所有設(shè)備等方面的節(jié)能措施一定會(huì)做到家。購房者對(duì)住宅的節(jié)能性也十分重視，因德國(guó)能源(néngyuán)匱乏，消費(fèi)者在購買或租賃房屋時(shí)，都會(huì)要求建筑開發(fā)商出具一份“能耗證明”，告訴消費(fèi)者這個(gè)住宅每年的能耗，主要包括供暖、通風(fēng)和熱水供應(yīng)。目前上海有一些全裝修住宅已全面采用了從德國(guó)引進(jìn)的環(huán)保節(jié)能設(shè)備。1.6、中國(guó)（善于模仿敢于嘗試）

中國(guó)的全裝修房指的是新建住宅在交房前，套內(nèi)所有功能空間的固定面和管線全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)施全部安裝到位。開發(fā)單位為住宅裝修質(zhì)量的第一責(zé)任人，承擔(dān)住宅裝修工程質(zhì)量責(zé)任，負(fù)責(zé)相應(yīng)的售后服務(wù)。建筑裝飾施工單位、裝修材料和部品生產(chǎn)廠家負(fù)責(zé)相應(yīng)施工和產(chǎn)品的質(zhì)量責(zé)任。全裝修房的交付標(biāo)準(zhǔn)是廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室、頂板、墻面、地面、門和門套、窗和窗套、水電煤氣表具和管線等一次裝修到位。并向購房者提供全裝修住宅的《新建住宅質(zhì)量保證書》和《新建住宅使用說明書》。業(yè)主無法從表面上看見的內(nèi)部隱蔽工程，比如電線和水管的鋪設(shè)等等。一般來說，在交房時(shí)，開發(fā)商會(huì)交給業(yè)主一本業(yè)主手冊(cè)，里面有關(guān)于隱蔽工程的保修和質(zhì)量承諾等內(nèi)容，此外還有各種電器的保修卡。如果業(yè)主在驗(yàn)收房屋時(shí)沒有收到這些物品，可以向有關(guān)部門進(jìn)行投訴。目前已經(jīng)有不少開發(fā)商在交房時(shí)會(huì)主動(dòng)將隱蔽工程的設(shè)計(jì)圖紙、相關(guān)配件品牌列表清單和質(zhì)量保證書等，統(tǒng)一交給業(yè)主。附表中以上海精裝修房為例介紹中國(guó)精裝修房的發(fā)展進(jìn)程。第十頁，共154頁。2、精裝修政策(zhèngcè)解讀；政策一：1999年《關(guān)于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高(tígāo)住宅質(zhì)量的若干意見》目標(biāo)：到2005年初步建立(jiànlì)住宅及材料、部品的工業(yè)化和標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)體系；到2010年初步形成系列的住宅建筑體系，基本實(shí)現(xiàn)住宅部品通用化和生產(chǎn)、供應(yīng)的社會(huì)化。幾個(gè)體系1、加強(qiáng)基礎(chǔ)技術(shù)和關(guān)鍵技術(shù)的研究，建立住宅技術(shù)保障體系2、積極開發(fā)和推廣新材料、新技術(shù)、完善住宅的建筑和部品體系3、健全管理制度，建立完善的質(zhì)量控制體系第十一頁，共154頁。2、精裝修政策(zhèngcè)解讀；政策二：2002年《商品住宅裝修(zhuāngxiū)一次到位實(shí)施細(xì)則》精裝房前提是一體化設(shè)計(jì)：《細(xì)則》強(qiáng)調(diào)，建造(jiànzào)全裝修住宅，首先要實(shí)施土建設(shè)計(jì)和裝修設(shè)計(jì)一體化。

逐步取消毛坯房，直接向消費(fèi)者提供全裝修成品房；規(guī)范裝修市場(chǎng)，促使住宅裝修生產(chǎn)從無序走向有序。積極推行住宅裝修工業(yè)化生產(chǎn)，提高現(xiàn)場(chǎng)裝配化程度，減少手工作業(yè)，開發(fā)和推廣新技術(shù)，使之成為工業(yè)化住宅建筑體系的重要組成部分，住宅開發(fā)單位必須更新觀念，建造全裝修住宅。銷售成品房的價(jià)格中包含裝修費(fèi)用，并應(yīng)在商品房預(yù)售合同中單獨(dú)標(biāo)明裝修標(biāo)準(zhǔn)。第十二頁，共154頁。2、精裝修政策(zhèngcè)解讀；政策三：2008年《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅(zhùzhái)裝飾裝修管理的通知》完善扶持政策(zhèngcè)，推廣全裝修房

各地要繼續(xù)貫徹落實(shí)《關(guān)于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量若干意見》（國(guó)辦發(fā)〔1999〕72號(hào)）和《商品住宅裝修一次到位實(shí)施導(dǎo)則》（建住房〔2002〕190號(hào)），制定出臺(tái)相關(guān)扶持政策，引導(dǎo)和鼓勵(lì)新建商品住宅一次裝修到位或菜單式裝修模式。要根據(jù)本地實(shí)際，科學(xué)規(guī)劃，分步實(shí)施，逐步達(dá)到取消毛坯房，直接向消費(fèi)者提供全裝修成品房的目標(biāo)。第十三頁，共154頁。政策推動(dòng)(tuīdòng)、企業(yè)嘗試及市場(chǎng)剛需求三股力量作用從無到有，從試探到過渡(guòdù)，再到目前的市場(chǎng)發(fā)展接受，精裝房走過了市場(chǎng)的空白期，從客戶的完全不認(rèn)可到逐漸認(rèn)可，到逐漸成為市場(chǎng)的發(fā)展方向(fāngxiàng)，未來無疑將成為市場(chǎng)的一種重要選擇。第十四頁，共154頁。精裝房市場(chǎng)發(fā)展過程簡(jiǎn)裝（毛皮）房一統(tǒng)天下菜單式裝修房嶄露頭角買房送裝修成為市場(chǎng)熱點(diǎn)裝修、毛坯住宅平分市場(chǎng)裝修住宅成為市場(chǎng)主流產(chǎn)品90年代初，住宅在交付使用之前普遍經(jīng)過簡(jiǎn)單的統(tǒng)一裝修，主要裝修對(duì)象廚房等，并配備一些建議設(shè)施，如坐便器、水槽、水龍頭等，此時(shí)的裝修房看似面面俱到，但其實(shí)際裝修標(biāo)準(zhǔn)極低，建材品質(zhì)較1999年以來，建設(shè)部開始引導(dǎo)裝修住宅。伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，少量開發(fā)企業(yè)嘗試提供裝修住宅，由于開發(fā)企業(yè)與消費(fèi)市場(chǎng)雙方皆對(duì)全裝修缺乏信心，此階段裝修住宅以菜單式選擇為主。1999年產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量的若干意見》2002年開始，國(guó)家與地方引導(dǎo)、規(guī)范裝修住宅產(chǎn)業(yè)的政策與事件密集出臺(tái)，裝修住宅的抗性逐步下降，裝修房比重顯著提升。在開發(fā)企業(yè)對(duì)裝修方式的選擇上，從成本角度考慮，菜單式裝修方式逐步推出開發(fā)企業(yè)的視野，開發(fā)企業(yè)更趨向提供成本相對(duì)低廉、操作相對(duì)簡(jiǎn)潔的全裝修住宅。同時(shí)又從規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的角度，引入“買房送裝修”的概念，并收到眾多企業(yè)的模仿。2002年政策《商品住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則》經(jīng)過多年的運(yùn)作，開發(fā)企業(yè)對(duì)裝修住宅的操作方法日趨成熟，裝修對(duì)住宅的溢價(jià)能力也在逐步加強(qiáng)。再加以政策的引導(dǎo)，以全裝修為代表形式的裝修住宅數(shù)量迅速上升。按上海市2007年計(jì)劃推出10萬套裝修住宅的目標(biāo)，即意味著每2套住宅中便有1套式裝修房。以近年裝修住宅比重增長(zhǎng)幅度、以及國(guó)外較先進(jìn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，毛坯房被淘汰的趨勢(shì)已然顯見，裝修住宅將成為主流產(chǎn)品。90年代初1997年2000年2005年2007年以后第十五頁，共154頁。房地產(chǎn)企業(yè)批量精裝(jīngzhuāng)現(xiàn)狀分析——購房者對(duì)精裝(jīngzhuāng)房的接受度 經(jīng)過房地產(chǎn)自身的發(fā)展和國(guó)家政策性的引導(dǎo)，精裝房的發(fā)展在全國(guó)已經(jīng)展開，一線城市已經(jīng)進(jìn)入了相對(duì)成熟發(fā)展的階段，其他城市也進(jìn)入了起步階段。同時(shí)，隨著消費(fèi)者的生活理念和消費(fèi)理念的發(fā)展，對(duì)精裝房的理解和認(rèn)識(shí)逐步加深，對(duì)其接受速度也快速(kuàisù)提高。中國(guó)指數(shù)研究院做的關(guān)于購房者置業(yè)偏好的調(diào)查結(jié)果顯示，北京、上海、深圳、廣州等地購房者都普遍接受精裝修房，接受度都超過了50％。第十六頁，共154頁。第十七頁，共154頁。房地產(chǎn)企業(yè)批量精裝現(xiàn)狀(xiànzhuàng)分析——全國(guó)主要城市精裝(jīngzhuāng)房近幾年發(fā)展?fàn)顩r 據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，精裝房在全國(guó)主要城市樓市產(chǎn)品中所占比重正以每年10%的幅度遞增。在節(jié)能降耗、低碳經(jīng)濟(jì)、減少重復(fù)裝修和二次裝修的背景下，在有關(guān)政府部門的大力倡導(dǎo)和支持(zhīchí)下，精裝修房已經(jīng)日漸成為房產(chǎn)開發(fā)主流。在短短數(shù)年時(shí)間內(nèi)，精裝房已占全國(guó)住房比例的20%，北京、上海、廣州、成都、深圳5大城市的精裝修房在所有商品房的平均占比為41％，而且增長(zhǎng)趨勢(shì)有增無減。調(diào)查顯示，目前北京成品住宅占到總量的25%，上海占35%，廣州占50%以上。隨著市民對(duì)住房質(zhì)量要求的不斷提高，成品住宅在新建住宅總量中的比例也逐漸加大，大有取代毛坯房交付使用之勢(shì)。全國(guó)主要城市精裝房所占比例分析第十八頁，共154頁。房地產(chǎn)企業(yè)批量精裝(jīngzhuāng)現(xiàn)狀分析——總結(jié)(zǒngjié) 全國(guó)情況來看，精修比例及數(shù)量呈上升趨勢(shì)，參與的企業(yè)越來越多，但大部分企業(yè)停留(tíngliú)在毛坯加裝修層面，或者停留(tíngliú)在簡(jiǎn)單濫用國(guó)際品牌托精裝檔次及項(xiàng)目名氣，沒有真正去研究。第十九頁，共154頁。2、精裝修住宅(zhùzhái)的運(yùn)作模式分析；2.1、產(chǎn)業(yè)鏈模式(móshì)模式闡述：開發(fā)商屬下子公司負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、材料采購、配置采購以及裝修實(shí)施，具有一條龍服務(wù)(fúwù)產(chǎn)業(yè)鏈。代表企業(yè)：碧桂園。操作方式：碧桂園旗下的博意建筑設(shè)計(jì)院，負(fù)責(zé)碧桂園項(xiàng)目定位、結(jié)構(gòu)及裝修設(shè)計(jì)等；旗下的全資子公司騰越建筑工程公司負(fù)責(zé)了碧桂園5成以上項(xiàng)目的建筑工程；而碧桂園的精修房、五星級(jí)酒店等的裝修基本上由其旗下的雅俊裝飾公司承擔(dān)；園林設(shè)計(jì)及綠化設(shè)計(jì)由旗下順德碧桂園承擔(dān)；主題公園由旗下紅荔文化村公司運(yùn)營(yíng)；碧桂園旗下甚至還設(shè)有自己的磚廠、玻璃廠等建材企業(yè)。優(yōu)劣點(diǎn)分析：成本低、利潤(rùn)空間大、競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)。碧桂園從土建到設(shè)計(jì)以及裝修的實(shí)施，甚至裝修材料，全部由屬下公司承擔(dān)，因此可以避免每一項(xiàng)環(huán)節(jié)上的利潤(rùn)支出，而且可以盡量做到合法避稅。在此內(nèi)部一體化的產(chǎn)業(yè)鏈操作模式下，形成了碧桂園產(chǎn)品的低成本、高競(jìng)爭(zhēng)力。企業(yè)資金要求大，不適宜模仿。碧桂園的開發(fā)模式不是其他開發(fā)商可以輕易模仿的，它首先需要龐大的資金鏈支持。正由于此，碧桂園的精裝修操作模式只是一個(gè)特例，不適合大部分開發(fā)商模仿。2.2、常規(guī)合作模式模式闡述：開發(fā)商將設(shè)計(jì)、裝修施工等全面外包，通過公開招標(biāo)，委托裝修公司進(jìn)行設(shè)計(jì)和裝修的實(shí)施，與材料供應(yīng)商、家電供應(yīng)商（主要是廚衛(wèi)供應(yīng)商）達(dá)成戰(zhàn)略性長(zhǎng)期合作關(guān)系。代表企業(yè)：萬科等大部分開發(fā)商。操作方式：通常開發(fā)商通過公開招標(biāo)，聘請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)公司進(jìn)行室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)，再聘請(qǐng)裝修施工企業(yè)按照設(shè)計(jì)方案進(jìn)行裝修施工；裝修所需要的材料以及家電配套，和相關(guān)供應(yīng)商形成長(zhǎng)期合作關(guān)系。優(yōu)劣點(diǎn)分析：成本較低，常用操作模式。通過招標(biāo)貨比三家，盡量降低成本；和供應(yīng)商的長(zhǎng)期合作，成本相對(duì)較低，是目前開發(fā)商精裝修房最常用的操作模式。環(huán)節(jié)繁瑣，容易出問題。開發(fā)商需要和設(shè)計(jì)公司、施工企業(yè)以及材料供應(yīng)商進(jìn)行合作，之間環(huán)節(jié)繁瑣，涉及的層面較多，容易出現(xiàn)問題引起糾紛。第二十頁，共154頁。2.3、新穎(xīnyǐng)合作模式模式闡述：開發(fā)商與住宅工業(yè)化企業(yè)達(dá)成合作，由住宅工業(yè)化企業(yè)整體(zhěngtǐ)負(fù)責(zé)裝修事宜，包括土建、設(shè)計(jì)、裝修乃至材料（家電配套）供應(yīng)，全程負(fù)責(zé)，一條龍服務(wù)。代表企業(yè)：湖南遠(yuǎn)大住工。湖南遠(yuǎn)大簡(jiǎn)介：（湖南遠(yuǎn)大生產(chǎn)(shēngchǎn)基地）遠(yuǎn)大住宅工業(yè)有限公司（簡(jiǎn)稱“遠(yuǎn)大住工”）是國(guó)內(nèi)第一家以“住宅工業(yè)”行業(yè)類別核準(zhǔn)成立的新型住宅制造工業(yè)企業(yè)。96年成立，從學(xué)習(xí)引進(jìn)歐、美、日住宅制造科技并建立國(guó)內(nèi)第一家住宅工業(yè)企業(yè)起步，組織實(shí)施了一系列革新、發(fā)明、實(shí)驗(yàn)活動(dòng)，經(jīng)過12年發(fā)展，遠(yuǎn)大住工整體攻克了中國(guó)住宅工業(yè)化一系列課題，并就我國(guó)住宅工業(yè)化發(fā)展最為關(guān)鍵的模數(shù)協(xié)同、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)集成、居住空間模塊化以及成本工效、工廠化生產(chǎn)、節(jié)能環(huán)保、質(zhì)量控制、項(xiàng)目定制、精細(xì)管理、商業(yè)模式等課題探索了一系列解決方案和思路，建立健全并豐富發(fā)展了自主住宅工業(yè)化研發(fā)體系、制造體系、工法體系、材料體系、產(chǎn)品體系，形成了年產(chǎn)十萬套成品住宅的動(dòng)態(tài)產(chǎn)能。第二十一頁，共154頁。3、精裝修住宅(zhùzhái)的營(yíng)銷模式分析；33.11、買房送裝修(zhuāngxiū)3.1.1操作(cāozuò)方式由開發(fā)商選擇裝修公司并與其簽約，裝修公司根據(jù)開發(fā)商的要求和成本控制對(duì)裝修房進(jìn)行設(shè)計(jì)，并做出樣板房，此類裝修房裝修品種單一，大多只有一種設(shè)計(jì)方案，或同種方案中有２－３種顏色可以選擇。雖然“買房送裝修”實(shí)際此類裝修房的裝修成本已計(jì)入房?jī)r(jià)之中，但其總價(jià)并未與周邊市場(chǎng)超出很多，從而體現(xiàn)其“送”的優(yōu)勢(shì)，為控制成本，開發(fā)商要求裝修公司在保證一定的質(zhì)量要求的前提下盡量壓縮費(fèi)用，裝修公司在操作時(shí)也將通過批量采購等手段來滿足開發(fā)商的要求。在銷售中，開發(fā)商報(bào)給客戶中的房?jī)r(jià)中已包含了裝修的價(jià)格，由于使用“買房送裝修”的營(yíng)銷手段，開發(fā)商通常拒絕向客戶提供裝修部分的價(jià)格，客戶通過參加樣板房對(duì)裝修的價(jià)格進(jìn)行估計(jì)。在簽訂合同時(shí)，客戶通常需要與開發(fā)商與裝修公司分別簽訂合同，與開發(fā)商簽訂的是毛坯房購房合同，其中隊(duì)裝修部分不作規(guī)定；與裝修公司簽訂的是裝修及售后服務(wù)合同，但此合同無標(biāo)的，客戶在交房后若發(fā)現(xiàn)裝修質(zhì)量問題直接由裝修公司負(fù)責(zé)。3.1.2優(yōu)勢(shì)分析模糊總價(jià)、創(chuàng)造利潤(rùn)由于裝修公司在進(jìn)行批量裝修時(shí)通過各種手段控制了成本，同時(shí)保證了一定的品質(zhì)，使得客戶對(duì)其成本的估計(jì)大大高于其實(shí)際成本，從而認(rèn)為其該住宅產(chǎn)品本身的價(jià)值高于周邊樓盤，同時(shí)又具備省時(shí)省力等優(yōu)勢(shì)，加快了銷售速度，因此比較“全裝修、菜單裝修”，“買房送裝修”不僅為樓盤創(chuàng)造了一個(gè)賣點(diǎn)，更可為開發(fā)商創(chuàng)造額外的利潤(rùn)。規(guī)避裝修質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)在銷售中，開發(fā)商與購房者簽訂的是毛坯房合同，在涉及延期交房等賠償問題時(shí)都去處了裝修部分的價(jià)值，因此大大降低了開發(fā)商未來的賠償風(fēng)險(xiǎn)。若裝修問題部分出現(xiàn)質(zhì)量問題，客戶將直接與這些公司聯(lián)系，開發(fā)商避免了麻煩，且在經(jīng)濟(jì)利益上不受損失，只在一定程度上影響聲譽(yù)。第二十二頁，共154頁。3.1.3劣勢(shì)(lièshì)分析開發(fā)商需承擔(dān)名譽(yù)(míngyù)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)(shìchǎng)上裝修材料的價(jià)格變化萬千，對(duì)于一些實(shí)力不佳，抗風(fēng)險(xiǎn)能力比較差的裝修公司來說在材料價(jià)格上漲時(shí)就可能以此充好、質(zhì)量下降等問題出現(xiàn)，導(dǎo)致開發(fā)商未來承擔(dān)名譽(yù)受損的風(fēng)險(xiǎn)。目前家庭裝修產(chǎn)業(yè)尚在發(fā)展之中，一些具有一定知名度和規(guī)模的裝修公司由于本身業(yè)務(wù)較多，大多不愿涉及全裝修房市場(chǎng)，而愿意參與這一市場(chǎng)的裝修公司普遍規(guī)模較小，員工工藝水平不高，質(zhì)量難有保證，同樣會(huì)給開發(fā)商帶來名譽(yù)受損的風(fēng)險(xiǎn)。銷售商傭金到位困難目前大多銷售商對(duì)會(huì)參與交房環(huán)節(jié)，如若出現(xiàn)裝修質(zhì)量問題而進(jìn)行返工，會(huì)導(dǎo)致物業(yè)不能如愿交付實(shí)用，從而導(dǎo)致開發(fā)商對(duì)銷售商資金支付的拖延。涉嫌價(jià)格欺詐由于是“送裝修”開發(fā)商通常不愿意透露裝修部分的價(jià)格，一方面避免客戶對(duì)裝修質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，一方面通過此方式賺取額外利潤(rùn)，沒有給與客戶應(yīng)當(dāng)享有的知情權(quán)，在一定程度上由價(jià)格欺詐的嫌疑?？蛻麸L(fēng)險(xiǎn)增加、開發(fā)商簽約困難由于裝修公司的履約能力不足，經(jīng)驗(yàn)水平有限，客戶與其簽訂協(xié)約的風(fēng)險(xiǎn)相應(yīng)增加，對(duì)于開發(fā)商及銷售商來說，簽約的困難較大，目前通過種種銷售說辭，雖然大部分客戶能夠接受這種方式，但從規(guī)范市場(chǎng)的角度來說，此種銷售方式仍有待改進(jìn)。3.1.4客戶反饋較周邊樓盤優(yōu)勢(shì)顯著大多客戶較為接受“買房送裝修”的方式，雖然心里清楚“羊毛出在羊身上”但仍然對(duì)裝修的價(jià)值予以肯定，認(rèn)可其性價(jià)比。對(duì)簽約抗性較大由于客戶簽約的裝修公司的規(guī)模不大，沒有知名度，許多客戶在簽約會(huì)提出異議。對(duì)于裝修質(zhì)量疑慮較大出于對(duì)裝修公司的不信任，裝修細(xì)節(jié)又實(shí)際無法看到，客戶對(duì)裝修質(zhì)量心存疑慮。認(rèn)為裝修的風(fēng)格較為單一客戶希望能夠提供更加多樣化的產(chǎn)品，增加人性化和個(gè)性化的設(shè)計(jì)。經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)對(duì)銷售員的要求較高裝修房在銷售時(shí)對(duì)銷售人員要求較高，銷售人員對(duì)客戶的引導(dǎo)作用尤為重要，因此銷售前需要對(duì)銷售人員進(jìn)行系統(tǒng)培訓(xùn)，統(tǒng)一說辭口徑，同時(shí)注意不要故意夸大夸大其辭，以免給日后的交房帶來麻煩。對(duì)裝修公司的要求要提高隨裝修房市場(chǎng)的擴(kuò)大，客戶對(duì)于裝修的要求越來越高，希望裝修公司設(shè)計(jì)更加多樣的方案以供選擇，或者能夠增加根據(jù)自身要求更改線路、插座等彈性空間，同時(shí)也希望裝修公司能夠公開裝修價(jià)格、公開施工等從而使消費(fèi)者信服。裝修公司的成長(zhǎng)將伴隨全裝修市場(chǎng)的發(fā)展，作為開發(fā)商應(yīng)當(dāng)幫助扶持裝修公司，與其共同成長(zhǎng)。第二十三頁，共154頁。3.2、菜單(càidān)式裝修3.2.1操作(cāozuò)方式菜單式裝修通常由開發(fā)商及設(shè)計(jì)單位做出每一種戶型的幾種可供住戶選擇(xuǎnzé)的室內(nèi)裝修方案，由開發(fā)商選幾家裝修企業(yè)提供樣板房，標(biāo)出綜合報(bào)價(jià)及分項(xiàng)報(bào)價(jià)，供住戶選擇(xuǎnzé)或參考；戶主挑選裝修方案，并在結(jié)構(gòu)完全允許和管線布局合理的前提下，對(duì)方案做局部修改或另提供裝飾方案，然后確定各裝修分項(xiàng)的材料、色彩、紋樣，匯成一份裝飾訂單；由開發(fā)商或物業(yè)公司，代表全體戶主監(jiān)督整棟住宅樓的裝修施工，以保證質(zhì)量。菜單式裝修在銷售中大多也采用簽兩份合同的作法，但開發(fā)商承擔(dān)主要責(zé)任。3.2.2優(yōu)勢(shì)分析客戶選擇余地大，市場(chǎng)接受程度高客戶可參與設(shè)計(jì)，選擇裝修材料和設(shè)計(jì)方案，可以根據(jù)自己承受能力選擇不同的裝修標(biāo)準(zhǔn)，在銷售時(shí)客戶認(rèn)同度較高。3.2.3劣勢(shì)分析增加裝修成本對(duì)于開發(fā)企業(yè)而言，客戶選擇多樣化將會(huì)提高采購成本，同時(shí)給施工帶來較大的麻煩和困難，質(zhì)量也難以把握。3.2.3經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)多樣化與具體操作之間的矛盾有待解決提供多種多樣的產(chǎn)品品種是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展必然，解決這一矛盾主要要依靠裝修公司不斷發(fā)展，在實(shí)踐中總結(jié)規(guī)律經(jīng)驗(yàn)，提高施工管理水平。大面積推廣仍需時(shí)日菜單式裝修的推廣難度較大，部分全裝修房在實(shí)際操作中遇到了很多困難，如，菜單品種單一、客戶接受度不高、開發(fā)商與裝修公司互相推托責(zé)任等。第二十四頁，共154頁。3.3、全裝修(zhuāngxiū)3.3.1操作(cāozuò)方式由開發(fā)商聯(lián)合裝修公司統(tǒng)一完成建、裝工程，將裝修房作為一個(gè)完整商品出售給購房者。在預(yù)售合同中，雙方就裝修效果、裝修材料及設(shè)備做出約定。其裝修工程由開發(fā)商向裝修公司約定，裝修公司直接對(duì)開發(fā)商負(fù)責(zé)。通過裝修公司只提供一種統(tǒng)一的裝修標(biāo)準(zhǔn)(biāozhǔn)，客戶可以了解裝修的價(jià)值，但無選擇設(shè)計(jì)風(fēng)格、材料品牌的余地。購房者所負(fù)擔(dān)的房?jī)r(jià)是成品房的房?jī)r(jià)，裝修部分作為房屋的部件計(jì)入房?jī)r(jià)之中。3.3.2優(yōu)勢(shì)分析裝修責(zé)任明確開發(fā)商是全裝修房的第一責(zé)任人，并且承擔(dān)保險(xiǎn)、賠償?shù)蓉?zé)任，裝修部分的價(jià)值明確，無后顧之憂，在銷售時(shí)無需隱瞞裝修價(jià)格，利于建立客戶的購買信心。模糊總價(jià)與送裝修不同，全裝修房在合同中簽訂的房?jī)r(jià)中即包含了裝修部分的價(jià)格，開發(fā)商更加有理由不公開裝修部分的價(jià)格，從而起到模糊總價(jià)的作用，但目前市場(chǎng)上大多開發(fā)商都提供裝修的價(jià)格，當(dāng)然這個(gè)裝修報(bào)價(jià)與實(shí)際的裝修成本存有較大的差距。3.3.3劣勢(shì)分析產(chǎn)品過于單一，拒絕了部分客戶全裝修房通常僅有一種裝修設(shè)計(jì)，選擇余地小，對(duì)于一些追求個(gè)性化的客戶來說銷售難度較大。3.3.4經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)對(duì)開發(fā)商售后服務(wù)能力要求較高合同約定開發(fā)商為第一責(zé)任人，但開發(fā)商往往并不具備裝修與保修的能力，出現(xiàn)問題仍需找裝修公司解決，因此解決裝修問題的周期難以保證。另外，保修是一個(gè)相對(duì)長(zhǎng)期的過程，對(duì)開發(fā)商的售后服務(wù)能力要求較高第二十五頁，共154頁。營(yíng)銷方式買房送裝修菜單式裝修全裝修操作方式簽約的裝修公司在開發(fā)商要求的成本控制內(nèi)設(shè)計(jì)方案并做出樣板房，方案單一，房?jī)r(jià)包含裝修價(jià)格，但后者不會(huì)被公布開發(fā)做出各種裝修方案，挑選裝修企業(yè)做出樣板房并標(biāo)價(jià)，住戶參考并對(duì)方案提出修改意見后，擬成裝飾訂單，由開發(fā)商監(jiān)督施工開發(fā)商向裝修公司約定，裝修公司提供一種統(tǒng)一的裝修標(biāo)準(zhǔn)，客戶可以了解裝修的價(jià)值，但無選擇的余地，裝修部分作為房屋的部件計(jì)入房?jī)r(jià)之中優(yōu)勢(shì)分析模糊總價(jià)、創(chuàng)造利潤(rùn)；規(guī)避裝修質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)客戶選擇余地大，市場(chǎng)接受程度高。裝修責(zé)任明確；模糊總價(jià)劣勢(shì)分析開發(fā)商需承擔(dān)名譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)；銷售商傭金到位困難；涉嫌價(jià)格欺詐；客戶風(fēng)險(xiǎn)增加、開發(fā)商簽約困難增加裝修成本產(chǎn)品過于單一，拒絕了部分客戶客戶反饋較周邊樓盤優(yōu)勢(shì)顯著；對(duì)簽約抗性較大；對(duì)于裝修質(zhì)量疑慮較大；認(rèn)為裝修的風(fēng)格較為單一可以挑選裝修方案，并對(duì)局部修改或另提供新裝飾方案，形成裝飾訂單客戶可以了解裝修的價(jià)值，但無選擇設(shè)計(jì)風(fēng)格、材料品牌的余地經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)對(duì)銷售員的要求較高；對(duì)裝修公司的要求要提高；合同有待于更加規(guī)范化多樣化與具體操作之間的矛盾有待解決；大面積推廣仍需時(shí)日對(duì)開發(fā)商售后服務(wù)能力要求較高精裝修營(yíng)銷(yínɡxiāo)方式分析：根據(jù)不同的樓盤定位，綜合運(yùn)用各種裝修營(yíng)銷(yínɡxiāo)方式，給客戶最恰當(dāng)?shù)倪x擇第二十六頁，共154頁。4.1精裝修住宅(zhùzhái)的三大弊病4、精裝修住宅的弊病及其操作要點(diǎn)(yàodiǎn)分析4.1.1裝修質(zhì)量問題(wèntí)突出。

有數(shù)據(jù)顯示消費(fèi)者對(duì)開發(fā)商精裝修房投訴最多的是質(zhì)量問題，裝修房的質(zhì)量已經(jīng)成為消費(fèi)者最關(guān)心的問題之一。目前行業(yè)缺乏對(duì)精裝修房驗(yàn)房的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)消費(fèi)者在收樓時(shí)發(fā)現(xiàn)裝修房與自己所想有不符合時(shí)，也無法可究，開發(fā)商與消費(fèi)者極容易因此產(chǎn)生糾紛。4.1.2個(gè)性化裝修被埋沒

有調(diào)查顯示大部分不接受精裝修房的業(yè)主，其中一個(gè)主要原因是對(duì)商品房的裝修風(fēng)格不滿意，認(rèn)為千篇一律，不能展現(xiàn)個(gè)性。開發(fā)商盡管推出菜單式服務(wù)，有多套裝修風(fēng)格和檔次方案給業(yè)主挑選，但不可能做到每套一個(gè)方案，因此此弊端在所難免。開發(fā)商只能在設(shè)計(jì)上更下功夫，力求滿足大部分業(yè)主的需求。4.1.3操作難度較大。

商品房進(jìn)行精裝修，對(duì)于開發(fā)商來說并不僅僅是多了一道工序。如何與裝修公司合作，如何統(tǒng)籌土建和裝修，明確開發(fā)商與土建公司、裝修公司之間的責(zé)任和分工，對(duì)于裝修的順利進(jìn)行十分重要。倘若裝修搞不好，不但起不到促進(jìn)銷售的作用反而對(duì)因此嚴(yán)重阻礙銷售，影響到企業(yè)的品牌形象，可謂是吃力不討好，得不償失。第二十七頁，共154頁。4.2精裝修操作(cāozuò)要點(diǎn)問題分析4.2.1市場(chǎng)對(duì)精裝修住宅(zhùzhái)的滿意度分析從其他城市(chéngshì)的抽樣調(diào)查來看，已購買全裝修商品房的消費(fèi)者中，表示滿意、基本滿意和不滿意的比例分別為14.3%、57.1%、28.6%（如下圖示）。

14.30%28.60%滿意基本滿意不滿意57.10%分析結(jié)果：目前購房者對(duì)精裝修商品房的接受度和認(rèn)可度較高，這也從另外一個(gè)側(cè)面反映了隨著精裝市場(chǎng)的成熟，客戶對(duì)精裝修商品房是持支持和歡迎的態(tài)度的，也預(yù)示著精裝修市場(chǎng)大有作為。第二十八頁，共154頁。4.2.2精裝修常見投訴問題分析 精裝修商品房投訴焦點(diǎn)是“貨不對(duì)板”，例如由于裝修條款中材料及其標(biāo)準(zhǔn)的描述不清引起的矛盾、交付的裝修用料、手工和當(dāng)初業(yè)主在樣板間看到的有天壤之別等，由此產(chǎn)生了大量的交收樓糾紛。歸結(jié)起來主要有入住時(shí)水電隱蔽工程、家具板材質(zhì)量不好、裝修環(huán)保系數(shù)不高等(gāoděng)問題，分別占14.3%、28.6%、28.6%；反映購房合同未對(duì)裝修內(nèi)容明確約定的占了28.6%（如下圖示）。14%29%28%29%水電隱蔽工程不好裝修材料質(zhì)量不好環(huán)保(huánbǎo)系數(shù)不高精裝修補(bǔ)充協(xié)議不明確分析結(jié)果：精裝修是一種趨勢(shì)，推廣需要一個(gè)較長(zhǎng)的過程，需要對(duì)企業(yè)自身的條件進(jìn)行科學(xué)的評(píng)估，特別是對(duì)即將出現(xiàn)大的系列問題又清晰的認(rèn)知。基于上述的圖表不難看出來，精裝修市場(chǎng)的投訴問題(wèntí)主要集中在四個(gè)方面，如果開發(fā)企業(yè)能很好大解決這四個(gè)方面的問題(wèntí)，相信對(duì)于精裝修的推廣會(huì)起到很大的促進(jìn)作用。第二十九頁，共154頁。4.2.3精裝修主要矛盾(zhǔyàomáodùn)及對(duì)策裝修所帶來的問題(wèntí)可以歸結(jié)為兩種矛盾：開發(fā)商與裝修公司之間的矛盾、開發(fā)商與消費(fèi)者之間的矛盾，針對(duì)這些矛盾需要有恰當(dāng)?shù)姆绞接枰?yǔyǐ)規(guī)避。①解決開發(fā)商與裝修公司矛盾的對(duì)策主要矛盾：裝修公司以次充好、偷工減料；裝修公司模糊報(bào)價(jià)；裝修公司不能按規(guī)定時(shí)間完工等；對(duì)策：

通過招標(biāo)方式，選擇有較好品牌形象的裝修公司，并對(duì)外公布，這既是對(duì)工程質(zhì)量的保障，同時(shí)也可增強(qiáng)消費(fèi)者信心，提高項(xiàng)目形象（對(duì)于裝修公司也可提升其品牌形象）；另外選擇與類似湖南遠(yuǎn)大住工這些住宅產(chǎn)業(yè)化的企業(yè)合作，會(huì)是較好解決問題的辦法之一。

嚴(yán)格派專人監(jiān)控裝修公司的操作流程；定期組織業(yè)主對(duì)裝修過程和質(zhì)量進(jìn)行檢查和提出意見；簽訂周詳?shù)难b修合同：在裝修合同里明確工程適用的施工規(guī)范（可參照建設(shè)部頒布的《住宅裝飾裝修施工規(guī)范》）；注明裝修項(xiàng)目所使用的主要材料以及設(shè)備的品牌、型號(hào)、生產(chǎn)廠商，關(guān)鍵項(xiàng)目的工藝做法、標(biāo)準(zhǔn)，重要的裝修項(xiàng)目要在合同附件中備有必要的圖紙；明確工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)(關(guān)于驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)各地有地方的規(guī)定《家庭居室裝飾工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》，建設(shè)部有適用于全國(guó)的《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》)；明確裝修工程的監(jiān)理公司，驗(yàn)收時(shí)要求出具合法監(jiān)理公司的報(bào)告；明確工程進(jìn)度及竣工時(shí)間；明確總項(xiàng)及分項(xiàng)的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)；明確保修時(shí)間和售后服務(wù)措施；明確出現(xiàn)問題時(shí)的罰則等。②解決開發(fā)商與消費(fèi)者矛盾的對(duì)策主要矛盾：消費(fèi)者認(rèn)為“貨不對(duì)板”；消費(fèi)者對(duì)裝修質(zhì)量不滿意；消費(fèi)者過于挑剔或故意找茬拒絕收樓等。對(duì)策：簽署裝修補(bǔ)充協(xié)議，以保證雙方利益，從裝修的設(shè)計(jì)、布局到所用建材材質(zhì)、品牌、型號(hào)以及施工工藝、質(zhì)量、保修時(shí)間、售后服務(wù)等都作出詳細(xì)說明，以此作為解決日后糾紛的依據(jù)；在樣板房展示時(shí)，將非交樓標(biāo)準(zhǔn)的裝修予以明示，避免消費(fèi)者產(chǎn)生誤解；設(shè)置工法樣板房和裝修材料展示區(qū)，把整個(gè)住宅精裝修用料、工藝流程作出分步展示，使消費(fèi)者看的明白，用的放心；

產(chǎn)生裝修投訴總是很難避免的，若發(fā)生投訴，應(yīng)快速采取應(yīng)對(duì)措施，切忌拖延，以避免事件影響范圍擴(kuò)大；發(fā)生投訴時(shí)，嚴(yán)格遵照之前簽署的協(xié)議作出評(píng)判，逐一解釋查清，從保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益出發(fā)但又要維護(hù)自身合法權(quán)益。第三十頁，共154頁。1、批量精裝修組織體系2、批量精裝修營(yíng)銷體系3、批量精裝修設(shè)計(jì)體系4、批量精裝修分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)體系5、批量精裝修成本體系6、批量精裝修采購體系7、批量精裝修品質(zhì)管控交付體系8、批量精裝修售后服務(wù)體系二、批量(pīliànɡ)精裝標(biāo)準(zhǔn)化體系組成第三十一頁，共154頁。想做好批量精裝修，在思想上一定要用產(chǎn)品(chǎnpǐn)研發(fā)、建立體系的高度(gāodù)去對(duì)待它！第三十二頁，共154頁。公開(gōngkāi)客戶體驗(yàn)調(diào)研方案(fāngàn)立項(xiàng)施工圖內(nèi)部(nèibù)體驗(yàn)樣板房?jī)?nèi)部客戶體驗(yàn)成本規(guī)劃應(yīng)用于產(chǎn)品設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品庫裝修標(biāo)準(zhǔn)分級(jí)體系供方資源庫工程管理標(biāo)準(zhǔn)庫第三十三頁，共154頁。階段主要工作內(nèi)容注意事項(xiàng)研發(fā)立項(xiàng)階 段根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況確定研發(fā)計(jì)劃確定研發(fā)方式與成果清單、項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)與企 業(yè)標(biāo)準(zhǔn)確定、相關(guān)費(fèi)用預(yù)算格式無關(guān)緊要，基本信息不可缺研發(fā)合作伙伴選擇注意點(diǎn)設(shè)計(jì)研發(fā)階 段出研發(fā)設(shè)計(jì)圖、成本優(yōu)化分析、樣板間施 工、軟裝設(shè)計(jì)批量精裝設(shè)計(jì)可能出現(xiàn)的問題成本核算時(shí)合約部的配合內(nèi)外評(píng)估體 驗(yàn)階段企業(yè)相關(guān)部門評(píng)估意見，目標(biāo)客戶調(diào) 查意見匯總，綜合整改研發(fā)樣板間專業(yè)與非專業(yè)客戶問題及角度設(shè)計(jì)產(chǎn)品應(yīng)用階 段實(shí)際項(xiàng)目樣板應(yīng)用、合作伙伴確定及 成本精算、規(guī)模實(shí)施相應(yīng)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)明確自身組織檢查，組織小業(yè)主提前開 放督促檢查竣工資料組織驗(yàn)收組織各單位共同搞好入伙的質(zhì)量意 識(shí)標(biāo)準(zhǔn)化階段確定標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品、建立完整技術(shù)檔案、 供方資源優(yōu)化考查合作伙伴，建立戰(zhàn)略合作、標(biāo) 準(zhǔn)套用說明第三十四頁，共154頁。管理上不要(bùyào)五個(gè)部門五張皮，要成為一張皮批量精裝標(biāo)準(zhǔn)化邏輯思維很重要！各部門(bùmén)分工及職責(zé)（模板）第三十五頁，共154頁。批量精裝修組織(zǔzhī)體系第三十六頁，共154頁。 標(biāo)準(zhǔn)化體系定義(dìngyì)及組成 -------批量精裝修組織體系精裝修組織體系形式 ?成立公司或部門（可參考萬創(chuàng)）?中長(zhǎng)期目標(biāo)明確、專門團(tuán)隊(duì)、專門研發(fā)費(fèi)用及研發(fā) 基地(jīdì)?可以由集團(tuán)高管主抓，某部門牽頭，有相對(duì)長(zhǎng)的工 作計(jì)劃?一般由設(shè)計(jì)部門牽頭，營(yíng)銷、工程、成本、采購合 約等部門抽調(diào)相對(duì)穩(wěn)定的人員組成項(xiàng)目。?為一個(gè)項(xiàng)目臨時(shí)組建團(tuán)隊(duì)?只針對(duì)一個(gè)具體項(xiàng)目，進(jìn)行團(tuán)隊(duì)體系搭建專業(yè)型項(xiàng)目(xiàngmù)型臨時(shí)型第三十七頁，共154頁。 標(biāo)準(zhǔn)化體系 -------批量精裝(jīngzhuāng)修組織體系 全國(guó)或區(qū)域性集團(tuán)公司建議成立精裝(jīngzhuāng)研發(fā)部門，整合內(nèi)外資源，打造核心產(chǎn)品。?因涉及部門(bùmén)較多，建議公司副總 以上高管牽頭。 ?研發(fā)費(fèi)用的重要性！！成立專門(zhuānmén)研發(fā)部門是外協(xié)以管控為主還是自主研發(fā)？

?精裝修體系建立是一個(gè)系統(tǒng)工程，由公司高管直控確定3到5年目標(biāo)，列出每階段成果，以及相關(guān)部門為達(dá)成這一成果協(xié)同作戰(zhàn)的相關(guān)計(jì)劃與規(guī)定建議第三十八頁，共154頁。標(biāo)準(zhǔn)化體系(tǐxì)-------批量(pīliànɡ)精裝修組織體系中小企業(yè)可以由設(shè)計(jì)管理部牽頭(qiāntóu)成立精裝管理中心，協(xié)調(diào)相關(guān)部門進(jìn)行精裝項(xiàng)目的設(shè)計(jì)。第三十九頁，共154頁。標(biāo)準(zhǔn)化體系定義(dìngyì)及組成 -------批量精裝修組織體系萬科集團(tuán)(jítuán)成立專門公司萬創(chuàng)進(jìn)行精裝修標(biāo)準(zhǔn)研發(fā)與推廣執(zhí)行、標(biāo)準(zhǔn)化工作(gōngzuò)主要建筑單元體、戶型及室內(nèi)精裝等中海集團(tuán)抽調(diào)設(shè)計(jì)精英組建集團(tuán)設(shè)計(jì)管理中心，負(fù)責(zé)資源整合及成熟標(biāo)準(zhǔn)推廣指導(dǎo)，研發(fā)結(jié)合實(shí)操下放到區(qū)域公司。佳兆業(yè)集團(tuán)集團(tuán)成立設(shè)計(jì)研發(fā)部進(jìn)行精裝修標(biāo)準(zhǔn)研發(fā)、同時(shí)進(jìn)行建筑、戶型標(biāo)準(zhǔn)的研發(fā)與推廣執(zhí)行光耀集團(tuán)珠三角區(qū)域成立發(fā)展研發(fā)部，總裁牽頭對(duì)主要幾大產(chǎn)品進(jìn)行系統(tǒng)性研發(fā)龍湖地產(chǎn)集團(tuán)成立精裝修設(shè)計(jì)管理部進(jìn)行產(chǎn)品研發(fā)，相關(guān)部門以配合方式進(jìn)行。。。。。。。。。若自身團(tuán)隊(duì)能力較弱，建議前期借助有經(jīng)驗(yàn)的外部力量合作進(jìn)行精裝設(shè)計(jì)研發(fā)。第四十頁，共154頁。討論(tǎolùn)！1、我們目前組織構(gòu)架在批量裝修中遇到了什么問題？2、哪一種形式(xíngshì)更合適企業(yè)現(xiàn)階段需求！第四十一頁，共154頁。 批量精裝修營(yíng)銷體系(tǐxì) 營(yíng)銷策略與產(chǎn)品定位批量精裝修營(yíng)銷(yínɡxiāo)體 系 目標(biāo)客戶調(diào)研與分析精裝銷售策略與現(xiàn)場(chǎng)(xiànchǎng)營(yíng)銷第四十二頁，共154頁。批量精裝修營(yíng)銷(yínɡxiāo)體系-------營(yíng)銷(yínɡxiāo)策略與產(chǎn)品定位營(yíng)銷策略(cèlüè)與產(chǎn)品定位策略一：標(biāo)準(zhǔn)化、成本領(lǐng)先、穩(wěn)定取勝（恒大、碧桂園）策略二：標(biāo)準(zhǔn)化加創(chuàng)新，主打功能收納（萬科）策略三：強(qiáng)化尊貴，主打奢侈牌（星河灣、綠城）策略四：主打創(chuàng)意牌（光耀）策略五：主打綠色產(chǎn)品牌（當(dāng)代）第四十三頁，共154頁。批量(pīliànɡ)精裝修營(yíng)銷體系營(yíng)銷(yínɡxiāo)調(diào)研-------營(yíng)銷(yínɡxiāo)調(diào)研意義：精裝設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)體系建設(shè)中非常重要環(huán)節(jié)，它是一切工作的開始與原點(diǎn)現(xiàn)狀：大部分項(xiàng)目沒有做調(diào)研或只是走走過場(chǎng)，沒有公司形成很系統(tǒng)的管理流程

萬科對(duì)客戶分類：在客戶群中，比重最大的是中青年客戶群，即年齡在25~50歲之間的人群。大部分都已擁有較為穩(wěn)固的家庭組成和較為穩(wěn)固的家庭組成和較為穩(wěn)定的收入，自然而然就成為了住宅市場(chǎng)的購買主力軍。因此對(duì)于這部分客戶群需求的研究顯得格外重要。在大量入戶和問卷調(diào)研的基礎(chǔ)上，對(duì)于中青年客戶群的居住需求進(jìn)行較為詳細(xì)的總結(jié)，希望對(duì)于住宅的開發(fā)和設(shè)計(jì)者能有所啟迪。

以購買住宅的家庭作為研究的基本單位，并結(jié)合各個(gè)年齡段的不同特點(diǎn)，進(jìn)一步將中青年客戶群劃分為3個(gè)組成部分：丁克型家庭、成熟型家庭和擴(kuò)展型家庭。第四十四頁，共154頁。批量精裝修營(yíng)銷(yínɡxiāo)體系-------營(yíng)銷(yínɡxiāo)調(diào)研調(diào)研案例分享（模板案例資料-p\市調(diào)立項(xiàng)(lìxiànɡ)客戶描述.pdf）1、萬科營(yíng)銷部與設(shè)計(jì)管理部入戶調(diào)查2、設(shè)計(jì)研發(fā)產(chǎn)品營(yíng)銷定位客戶特征分析3、丁克產(chǎn)品案例、完成后實(shí)景第四十五頁，共154頁。批量(pīliànɡ)精裝修設(shè)計(jì)體系如何選擇戰(zhàn)略合作(hézuò)單位精裝研發(fā)單位:系統(tǒng)性、團(tuán)隊(duì)配置、過往(guòwǎng)案例精裝設(shè)計(jì)單位:成本意識(shí)、批量執(zhí)行意識(shí)、最優(yōu)意識(shí)部品供應(yīng)單位：品牌影響力、原有合作伙伴、市場(chǎng)占有率施工總包單位：實(shí)操能力、管理評(píng)估（B-B-C）否則會(huì)出現(xiàn)諸多問題1、精裝部品無法深化下去（廣州某公司案例）2、成本分配不合理或超出太多（深圳某公司案例）3、設(shè)計(jì)沒考慮批量執(zhí)行（某沖項(xiàng)目突事件：工藝）4、沒考慮采購體系實(shí)際情況（萬科廣州某項(xiàng)目&北京星河灣）。。。。。。第四十六頁，共154頁。 批量精裝修設(shè)計(jì)體系 產(chǎn)品研發(fā)(yánfā)基地 一體化設(shè)計(jì)系統(tǒng)：建筑設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、室內(nèi)設(shè)計(jì)、軟裝設(shè)計(jì)、品部設(shè)計(jì)、收納(shōunà)功能設(shè)計(jì)、設(shè)備設(shè)計(jì)精裝(jīngzhuāng)樣板示范區(qū)系統(tǒng)批量精裝修設(shè)計(jì)體系第四十七頁，共154頁。批量精裝修設(shè)計(jì)體系----研發(fā)基地 ?優(yōu)點(diǎn)：效果好、精準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)化高、示范(shìfàn)效應(yīng)強(qiáng)、 便于持續(xù)改進(jìn)優(yōu)化 ?缺點(diǎn)：投入(tóurù)大、對(duì)精裝戶型標(biāo)準(zhǔn)化要求高 ?萬科：東莞松山湖、萬科中心 ?優(yōu)點(diǎn)：成本低、快速檢驗(yàn) ?缺點(diǎn)：受限制先天不足、無法按戶型標(biāo)準(zhǔn)化推廣 執(zhí)行，只能選擇性運(yùn)用花一次錢，把所有問題解決。不要在每個(gè)項(xiàng)目上重復(fù)修改花費(fèi)，時(shí)間成本太大，也很被動(dòng)（惠州及龍崗案例） 精裝研發(fā)基地 案例在實(shí)操項(xiàng)目中進(jìn)行研 發(fā) 要改變(gǎibiàn)的觀念第四十八頁，共154頁。批量精裝(jīngzhuāng)修設(shè)計(jì)體系----精裝(jīngzhuāng)樣板示范區(qū) 精裝(jīngzhuāng)樣板示范區(qū)交樓標(biāo)準(zhǔn)(biāozhǔn)樣板間精裝展示樣板間 公共區(qū)展示工法體驗(yàn)中心 創(chuàng)意樣板間 按實(shí)際交付標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行樣板間展示，明確精裝范圍，避免糾紛， 現(xiàn)場(chǎng)施工質(zhì)量及細(xì)節(jié)很重要。 ?在交樓標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上加上軟裝的氛圍營(yíng)造、提高客戶現(xiàn)場(chǎng) 感受，促進(jìn)銷售、可做不同風(fēng)格及色彩的軟裝搭配(dāpèi) 具體指：雙入戶大堂、電梯廳、標(biāo)準(zhǔn)層公共區(qū)展示，這部分 展示在精裝示范區(qū)中作用越來越明顯，投入小對(duì)價(jià)值提升大對(duì)人性化設(shè)計(jì)、重點(diǎn)工藝、做法、新技術(shù)新材料運(yùn)用、綠色環(huán)保節(jié)能等方面做重點(diǎn)展示說明，讓客戶對(duì)產(chǎn)品的品質(zhì)、人性化 設(shè)計(jì)、環(huán)保節(jié)能等方面有更深入了解，提升產(chǎn)品價(jià)值部分開發(fā)商同時(shí)做創(chuàng)意樣板間，以展示戶型及室內(nèi)不同風(fēng)格， 因容易產(chǎn)生誤導(dǎo)，不建議做第四十九頁，共154頁。批量精裝修設(shè)計(jì)體系(tǐxì)------精裝示范區(qū)展示交樓標(biāo)準(zhǔn)(biāozhǔn)樣板間設(shè)計(jì)主要目的(mùdì)：明確精裝修標(biāo)準(zhǔn)范圍，交房時(shí)實(shí)際效果參考。注意點(diǎn)：產(chǎn)品施工及相關(guān)產(chǎn)品細(xì)節(jié)一定要處理到位，保持現(xiàn)場(chǎng)清潔很重要第五十頁，共154頁。批量精裝修設(shè)計(jì)體系(tǐxì)---精裝示范區(qū)展示精裝(jīngzhuāng)樣板間展示主要目的：加上軟裝的氛圍營(yíng)造、提高客戶現(xiàn)場(chǎng)感受，促進(jìn)銷售注意點(diǎn)：軟裝風(fēng)格(fēnggé)有一定引導(dǎo)性，根據(jù)主流客戶情況來搭配，標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)時(shí)，可考慮淺色、中色系、深色系三套方案案例第五十一頁，共154頁。批量精裝修設(shè)計(jì)(shèjì)體系---樣板間展示實(shí)景精裝(jīngzhuāng)樣板間設(shè)計(jì)主要目的：加上軟裝的氛圍營(yíng)造、提高客戶現(xiàn)場(chǎng)感受，促進(jìn)銷售注意(zhùyì)點(diǎn)：軟裝風(fēng)格有一定引導(dǎo)性，根據(jù)主流客戶情況來搭配，標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)時(shí)，可考慮淺色、中色系、深色系三套方案某項(xiàng)目氛圍營(yíng)造設(shè)計(jì)第五十二頁，共154頁。-批量精裝修設(shè)計(jì)體系------公共空間系統(tǒng)(xìtǒng)展示公共空間(kōngjiān)系統(tǒng)回家的路從踏進(jìn)入戶大堂真正(zhēnzhèng)開始。

入戶大堂區(qū)域創(chuàng)新設(shè)計(jì)了一個(gè)開敞式的公共空間區(qū)域，設(shè)計(jì)中充分考慮住戶歸家的動(dòng)線和沿路放松的心情，從進(jìn)入大堂起，即可體驗(yàn)到“回家即是享受的開始”。公共空間區(qū)域主要由入戶大堂、走道、電梯廳和電梯轎廂組成，底層電梯大堂的設(shè)計(jì)要體現(xiàn)和住戶身份的匹配，設(shè)計(jì)參照標(biāo)準(zhǔn)是高級(jí)度假酒店大堂，這種設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)讓主人家備受尊重的身份感從踏進(jìn)大門開始就迎面而來。歡迎回家！第五十三頁，共154頁。 -批量精裝修設(shè)計(jì)體系------精裝示范區(qū)展示 工法體驗(yàn)中心通過工法樣板房的展示，將裝修用材及品牌(pǐnpái)詳盡的呈現(xiàn)在購房者眼前，打消購房者對(duì)工程質(zhì)量及產(chǎn)品質(zhì)的疑慮開關(guān)(kāiguān)品 牌1、三大(sāndà)樣板房全面展示

廚具品 牌收納系統(tǒng)配件分解展示第五十四頁，共154頁。批量(pīliànɡ)精裝修設(shè)計(jì)體系------一體化設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、室內(nèi)設(shè)計(jì)、品部設(shè)計(jì)、收納功能設(shè)計(jì)、設(shè)備設(shè)計(jì)、軟裝設(shè)計(jì)必需系統(tǒng)(xìtǒng)進(jìn)行考慮。第五十五頁，共154頁。批量精裝修設(shè)計(jì)(shèjì)體系------一體化設(shè)計(jì)(shèjì)1、精裝修住宅的的設(shè)計(jì)(shèjì)范圍； 住宅精裝修可劃分為裝修與裝飾兩部分。裝修部分一般是實(shí)際的交樓標(biāo)準(zhǔn)；裝飾部分一般是非(shìfēi)交樓標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容，包括移動(dòng)家具、部分家用電器、室內(nèi)陳設(shè)、室內(nèi)綠化、室內(nèi)各種生活用品等。精裝修房交樓標(biāo)準(zhǔn)部分的設(shè)計(jì)主要是廚房、衛(wèi)生間的全部設(shè)計(jì)、客廳臥房的地面、墻面及固定家具的設(shè)計(jì)。交樓標(biāo)準(zhǔn)中一般含廚房電器（爐灶、油煙機(jī)、消毒柜等）；衛(wèi)生間含潔具、梳妝鏡、排氣扇、燈具等。這里需要重點(diǎn)提出的是櫥柜的設(shè)計(jì)。櫥柜是固定的家具，應(yīng)該屬于精裝修房交樓標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容。很多建筑師往往忽視了這方面的設(shè)計(jì)，把它丟給室內(nèi)設(shè)計(jì)師去處理。實(shí)際上，廚房、衛(wèi)生間的布置如果在建筑設(shè)計(jì)方案階段考慮不周，室內(nèi)設(shè)計(jì)師或者櫥柜供應(yīng)商的水平再高也無法做出理想的布置。對(duì)于門庭入口玄關(guān)的鞋柜、臥室的固定壁櫥、衛(wèi)生間的步入式衣櫥也應(yīng)該由建筑師事先做好預(yù)留或者給出設(shè)計(jì)指引，否則后期的室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)很難順利地進(jìn)行。2、精裝修住宅的的設(shè)計(jì)方法；22.11、精裝修住宅的設(shè)計(jì)流程

與傳統(tǒng)的，在毛坯房基礎(chǔ)上進(jìn)行再裝修設(shè)計(jì)不同，我們所提倡的全裝修住宅設(shè)計(jì)，應(yīng)該由建筑師、室內(nèi)設(shè)計(jì)師在住宅的方案設(shè)計(jì)階段就要共同開展相關(guān)的設(shè)計(jì)。當(dāng)完成施工圖的時(shí)候，施工圖中應(yīng)該包含精裝修設(shè)計(jì)的內(nèi)容。具體做法建議如下，當(dāng)初步設(shè)計(jì)方案審批通過后，室內(nèi)設(shè)計(jì)師應(yīng)全面介入精裝修設(shè)計(jì)工作。精裝修設(shè)計(jì)方案經(jīng)甲方及建筑師確認(rèn)后，再提交給建筑結(jié)構(gòu)專業(yè)、設(shè)備專業(yè)進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。這樣一來，避免了已往裝修設(shè)計(jì)與原施工圖設(shè)計(jì)的脫節(jié)。第五十六頁，共154頁。批量精裝修設(shè)計(jì)(shèjì)體系------一體化設(shè)計(jì)(shèjì)2.2、精裝修住宅建筑設(shè)計(jì)與室內(nèi)設(shè)計(jì)的相互(xiānghù)關(guān)系系統(tǒng)化設(shè)計(jì)是精裝修實(shí)施的開始，全裝修類型(lèixíng)的住宅開發(fā)要解決的根本問題是設(shè)計(jì)流程管理。第五十七頁，共154頁。批量精裝修設(shè)計(jì)(shèjì)體系------一體化設(shè)計(jì)(shèjì)2.3、精裝設(shè)計(jì)(shèjì)的圖紙疊加與分解第五十八頁，共154頁。 批量(pīliànɡ)精裝修設(shè)計(jì)體系------一體化設(shè)計(jì)3、精裝修住宅的的設(shè)計(jì)流程（室內(nèi)設(shè)計(jì)部分）； 建筑設(shè)計(jì)裝修(zhuāngxiū)設(shè)計(jì)土建(tǔjiàn)結(jié)構(gòu)施工室內(nèi)綜合管線圖空調(diào)分項(xiàng)工程深化翻樣設(shè)計(jì)材料、設(shè)備選型及方案配置室內(nèi)裝修圖紙 裝修施工圖

地采暖 櫥柜 木門 固定家具 木地板廚衛(wèi)墻、地面排版

細(xì)部節(jié)點(diǎn) 天棚吊頂 電氣管線第五十九頁，共154頁。批量精裝修設(shè)計(jì)(shèjì)體系戶型優(yōu)化設(shè)計(jì)（模板(múbǎn)案例資料-p\優(yōu)化戶型案例.ppt）它是與產(chǎn)品定位、建筑設(shè)計(jì)同步的一種地產(chǎn)設(shè)計(jì)項(xiàng)目，其服務(wù)內(nèi)容涵蓋空間優(yōu)化、強(qiáng)弱電點(diǎn)位優(yōu)化、天花定位優(yōu)化、鋪裝優(yōu)化、設(shè)備孔洞優(yōu)化，目的是使建筑戶型在室內(nèi)設(shè)計(jì)專業(yè)作用(zuòyòng)下趨于合理和完善。別墅類------全球侯鳥別墅度假地第六十頁，共154頁。批量精裝修設(shè)計(jì)(shèjì)體系問題(wèntí)（2）一體化設(shè)計(jì)節(jié)約的成本第六十一頁，共154頁。批量精裝修設(shè)計(jì)(shèjì)體系一體化設(shè)計(jì)(shèjì)前：50-100元/平方一體化設(shè)計(jì)后：10元（左右(zuǒyòu)）/平方裝修拆改費(fèi)：第六十二頁，共154頁。批量(pīliànɡ)精裝修設(shè)計(jì)體系批量(pīliànɡ)精裝修部品及收納設(shè)計(jì)第六十三頁，共154頁。1、何謂(héwèi)“全面家居解決方案”一、萬科地產(chǎn)的“全面(quánmiàn)家居解決方案”； 按照建設(shè)部的概念，就是指在交戶前，室內(nèi)外所有(suǒyǒu)裝修空間全方位完成。所有(suǒyǒu)功能空間的固定墻全面鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)施全部安裝完成，水電路的布管鋪設(shè)、廚衛(wèi)的墻、地面磚的鋪裝粉刷都在交鑰匙前一次性裝修到位。2、萬科“全面家居解決方案”第六十四頁，共154頁。1.1.公共空間(kōngjiān)系統(tǒng)回家的路從踏進(jìn)入戶(rùhù)大堂真正開始。 入戶大堂區(qū)域創(chuàng)新設(shè)計(jì)了一個(gè)開敞式的公共空間區(qū)域，設(shè)計(jì)中充分考慮住戶歸家的動(dòng)線和沿路放松的心情(xīnqíng)，從進(jìn)入大堂起，即可體驗(yàn)到“回家即是享受的開始”。公共空間區(qū)域主要由入戶大堂、走道、電梯廳和電梯轎廂組成，底層電梯大堂的設(shè)計(jì)要體現(xiàn)和住戶身份的匹配，設(shè)計(jì)參照標(biāo)準(zhǔn)是高級(jí)度假酒店大堂，這種設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)讓主人家備受尊重的身份感從踏進(jìn)大門開始就迎面而來。第六十五頁，共154頁。1.2.玄關(guān)空間(kōngjiān)系統(tǒng)具多功能創(chuàng)意設(shè)計(jì)的玄關(guān)(xuánɡuān)，巧妙優(yōu)化有限空間資源，將便捷使用、合理收納融為一體，讓住戶無論是忙碌工作后回家，或是濕答答雨天進(jìn)門，從踏進(jìn)家門的第一步起就開始享受輕松第六十六頁，共154頁。1.3.廳房空間(kōngjiān)系統(tǒng)廳房空間的設(shè)置既注重品位，又要求(yāoqiú)舒適 在日常生活中，與我們最為密切又最容易被人們忽視(hūshì)的恐怕就是光線了。在廳房設(shè)計(jì)中，需著重考慮的是燈光光源的設(shè)計(jì)，要考慮客廳看電視時(shí)、客廳聚會(huì)時(shí)、客廳臥室看書時(shí)、餐廳就餐時(shí)、夜間走動(dòng)時(shí)的不同光線需求，預(yù)留充分的光源和電插，以保證居家、會(huì)客的光源要求。在廳房設(shè)計(jì)理念上，萬科充分考慮電視柜、預(yù)埋音響線、留足插座、設(shè)置調(diào)光開關(guān)、無線上網(wǎng)、電話和網(wǎng)絡(luò)的布線的細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)構(gòu)想，要求細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)領(lǐng)先于使用者的居住習(xí)慣，這樣完成的精裝修房客戶住起來才不會(huì)有后顧之憂。第六十七頁，共154頁。1.4.玄關(guān)空間(kōngjiān)系統(tǒng)通過我們的調(diào)研，一個(gè)普通的居家主婦每天花在廚房里的時(shí)間(shíjiān)將近3.5個(gè)小時(shí)，其中有45%用于清洗，35%用于烹飪，15%用于收納，余下的5%用于廚房中的等待、調(diào)整和放松?？梢娬嬲糜谂腼兊臅r(shí)間(shíjiān)只占了三分之一，其余都在洗菜盆，砧板、鍋碗瓢盆之間來回奔走，因手忙腳亂而耗費(fèi)了大量時(shí)間(shíjiān)。從實(shí)用功能層面上來說，主婦們需要(xūyào)一個(gè)動(dòng)線布局合理的廚房，不但滿足洗、切、炒、存的合理流線，存儲(chǔ)物品方便，而且油煙、污漬容易清洗。

從美觀層面上來說，廚房需要整體化。冰箱、地柜收納合理方便；自由調(diào)節(jié)隔板，讓櫥柜適合物品，而不是物品適合櫥柜；設(shè)計(jì)專用廚盆，滿足洗刷中式烹調(diào)器具的需求。萬科對(duì)廚房的設(shè)計(jì)理念從人性化出發(fā)，勾畫出一個(gè)完美廚房藍(lán)圖。第六十八頁，共154頁。1.5.衛(wèi)浴空間(kōngjiān)系統(tǒng)我們觀察到一個(gè)普通家庭每天使用衛(wèi)生間的時(shí)間將近2個(gè)小時(shí)，這其中，有40%用于洗浴，35%用于化妝、剃須、梳洗、卸妝，20%用于如廁，余下(yúxià)的5%用于其它活動(dòng)。 萬科在進(jìn)行衛(wèi)浴空間設(shè)計(jì)時(shí)基本做到兩分離，即如廁、沖涼和洗漱分離，以最大限度提高衛(wèi)浴空間的使用率。 從實(shí)用功能層面上來說，浴室還需滿足一些細(xì)部功能設(shè)計(jì)：有足夠放置洗浴用品的物架，毛巾、衣物不會(huì)輕易被水打濕；科學(xué)設(shè)置排水系統(tǒng)，不要讓濕漉漉的地板滑倒人；增加(zēngjiā)置衣物架，沐浴房增加(zēngjiā)什物架，增加(zēngjiā)衣物存放的空間；密閉淋浴屏，浴霸開關(guān)設(shè)計(jì)在衛(wèi)生間內(nèi)，洗臉盆及臺(tái)面設(shè)計(jì)足夠大，令使用更舒適。第六十九頁，共154頁。1.6.收納(shōunà)空間系統(tǒng)合理的收納(shōunà)空間設(shè)置可以讓生活更有條理，房間象剛裝修出來時(shí)一樣整潔美觀 從實(shí)用功能上來講：收納空間需精細(xì)化，衣物、箱包、體育用品、家庭急救箱、汽車備用工具袋、旅游用品、兒童用品、重要物品都需要一個(gè)系統(tǒng)(xìtǒng)的存放空間。在柜子中間底部設(shè)計(jì)保險(xiǎn)柜位，放置存折、結(jié)婚證、戶口簿等貴重物品。家庭不同成員擁有的規(guī)格不一的各種手提袋、背包、運(yùn)動(dòng)用品袋需要都需要在收納系統(tǒng)(xìtǒng)中安排合適的位置。從美觀層面上來講：收納空間需裝飾性，一般化整為零，將吸納空間與家居裝飾結(jié)合起來。在美化家居環(huán)境的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)收納功能。第七十頁，共154頁。1.7.家政(jiāzhèng)空間區(qū)域 解決傳統(tǒng)裝修對(duì)家務(wù)工作的忽視，我們創(chuàng)新設(shè)立了一個(gè)家政空間，使日常家政瑣碎與生活空間分離、互不干擾。 家政空間從實(shí)用功能上講，需滿足機(jī)洗區(qū)、手洗區(qū)、放置區(qū)、收納區(qū)的不同分區(qū)和功能要求；寬敞的熨衣臺(tái)面、小電器、衛(wèi)生紙、洗滌劑、衣領(lǐng)劑等各式家庭雜物可以分類放置，專設(shè)吊柜、儲(chǔ)物柜和水盆柜，按操作流線科學(xué)分類，主婦的家務(wù)工作因?yàn)?yīnwèi)流線和空間的合理設(shè)計(jì)而變得輕松、高效。從人性化的角度上講，家政空間的構(gòu)想是對(duì)承擔(dān)了大量(dàliàng)家務(wù)活的家長(zhǎng)們的禮遇，它給了家居一個(gè)濃縮家庭溫馨的空間.第七十一頁，共154頁。1.8.家居(jiājū)智能化系統(tǒng)在客廳與廚房(chúfáng)區(qū)域創(chuàng)新設(shè)置一個(gè)集成化終端系統(tǒng)，可視終端系統(tǒng)具備可視對(duì)講、開門等功能，未來在產(chǎn)品和客戶進(jìn)一步細(xì)分的前提下，這個(gè)功能還可以實(shí)現(xiàn)電視、DVD等功能的重疊。家居智能化系統(tǒng)還包括主臥間24小時(shí)報(bào)警按鈕，廚房煤氣報(bào)警系統(tǒng)等智能安防系統(tǒng)。家居智能化系統(tǒng)，科技(kējì)讓人更輕松。第七十二頁，共154頁。有老人或者(huòzhě)小孩■各收納(shōunà)空間客戶需求分析的原理需要為客人(kèrén)預(yù)留3－4雙鞋子的放置空間玄關(guān)至少能容納 30雙鞋子

必要需求玄關(guān)能臨時(shí)擺放鑰匙、包和餐廳臨時(shí)物品等，理想的擺 放方式放在鞋柜臺(tái)面

彈性需求 驚喜需求 弱式需求

有鞋柜放鞋子 臨時(shí)擺放物品（如包，鑰匙等） 鞋柜有大小不同的區(qū)格 存放雜物,雨傘,運(yùn)動(dòng)用品 能照鏡子 能坐著穿鞋子

的家庭對(duì)坐著穿 鞋子要求高折疊穿鞋椅 無必要性依次增強(qiáng) 魅力性依次增強(qiáng) 可用性依次降低第七十三頁，共154頁?！龈魇占{空間(kōngjiān)客戶需求分析的原理廚房：順手更重要，整潔在其次 摘菜、洗菜、切菜和炒菜操作順手地柜好放東西(dōngxī)，容易放取吊柜好放東西(dōngxī)，容易放取強(qiáng)力排煙機(jī)必要(bìyào)需求大操作臺(tái)魅力足——調(diào)味品、刀具等放臺(tái)面，還能放3-4個(gè)盤子必要性依次增 強(qiáng)罐,碗,雙眼煤氣罩鍋罐盤碗刀叉獨(dú)立收納盡可能多的儲(chǔ)藏空間魅力性依次增強(qiáng)爐,雙水槽留微波爐電飯煲擺放位米箱(防潮,防蛀)消毒碗柜彈性需求驚喜需求弱式需求垃圾桶放在地柜垃圾處理器可用性依次降低

插座帶有開關(guān) 兩個(gè)水龍頭，其中一個(gè)帶有凈水器,一個(gè)可伸縮龍頭 大水槽,水槽上有個(gè)濾水的支架 洗碗機(jī)電視、臨時(shí)坐椅垃圾桶放在比較隱蔽的地上，使用方便，清潔也方便第七十四頁，共154頁?！龈魇占{(shōunà)空間客戶需求分析的原理衛(wèi)生間：干凈易于清潔 干濕分區(qū) 淋浴區(qū)設(shè)浴品擺放必要(bìyào)需求必要性依次(yīcì)增 強(qiáng)洗涑用品收納盡可能多的儲(chǔ)藏空間洗滌用品收納高電源位洗盆收納

最好置于盆柜上方設(shè) 置鏡柜便于拿放。置于盆柜下方毛巾、衣物掛放魅力性依次增強(qiáng)可用性依次降低彈性需求驚喜需求弱式需求

雙手紙盒 兩個(gè)淋浴龍頭，其中一個(gè)手柄式 大水盆 報(bào)刊架，坐便旁置物臺(tái)音樂影視播放 淋浴間設(shè)置淋浴坐位第七十五頁，共154頁?！龈魇占{空間客戶需求分析的原理 主臥：衣柜強(qiáng)大(qiángdà)收納 男女分區(qū)季節(jié)(jìjié)分區(qū)衣褲收納必要(bìyào)需求可設(shè)2-3個(gè)收納內(nèi)衣褲，襪子必要性依次增 強(qiáng)收納格抽屜拉藍(lán)高格毛制衣物收納被褥，行李箱收納帶鎖抽屜

文件、證件收納

領(lǐng)帶格 照明燈 包具、帽子收納 穿衣鏡、升降衣架保險(xiǎn)柜

飾品屜魅力性依次增強(qiáng)可用性依次降低彈性需求驚喜需求 弱式需求第七十六頁，共154頁?！鋈梭w(réntǐ)工程學(xué)分析運(yùn)用收納系統(tǒng)(xìtǒng)的精細(xì)化設(shè)計(jì)廚房(chúfáng)必要功能：玄關(guān)

衛(wèi)生間衣帽間家政陽臺(tái)第七十七頁，共154頁。22.根據(jù)不同(bùtónɡ)的功能區(qū)域,劃分出不同方便(fāngbiàn)家人特別是老人和小孩換鞋時(shí)使用。 ■精細(xì)劃分玄關(guān)空間（提供可收納(shōunà)50-60雙鞋的玄關(guān)收納(shōunà)） 玄關(guān)收納(shōunà)的內(nèi)部劃分充分考慮了各種收納(shōunà)需求，相同體積可多儲(chǔ)藏約30%的鞋子，還 可收納(shōunà)其他家具用品，滿足儲(chǔ)物需求。對(duì)外觀和展示的關(guān)心，又使它超越了簡(jiǎn)單的收 納功能，成為進(jìn)入家門的第一道亮麗風(fēng)景線?！鲎杂山M合的收納(shōunà)空間

玄關(guān)獨(dú)立玄關(guān)設(shè)計(jì)，起

可自由拆裝的層板，根據(jù)收納需要調(diào)整板間 高度，也方便日常清理，小空間大創(chuàng)意?！瞿K化組合

●1.玄關(guān)柜采用模塊化的設(shè)計(jì)形式打開狀態(tài)●身高和收納物,高度的關(guān)系著承上啟下的作用，具有復(fù)合功能使用特點(diǎn)，是家務(wù)流線、起居流線、客訪流線的起始；室內(nèi)與室外分隔的

按空間實(shí)際需要在鞋柜旁預(yù)留有換鞋座位空間，

的模塊 3.玄關(guān)柜的總高度為2400MM 4.柜體模塊在柜門關(guān)閉后,寬度的摸數(shù)分別為:450MM,600MM,900MM 55.柜體模塊高度的摸數(shù)根據(jù)功能需要,設(shè)定了不同的高度介質(zhì)空間，滿足保護(hù)家庭生活私密性的空間功能訴求。

玄關(guān)柜體設(shè)計(jì)符合人體工程學(xué)，讓您輕 松收納鞋物第七十八頁，共154頁。某項(xiàng)目(xiàngmù)玄關(guān)設(shè)計(jì)?青年(qīngnián)持家???玄關(guān)柜收納：應(yīng)季鞋、換季鞋、雨具、皮包、長(zhǎng)短靴、體育用品、書報(bào)(shūbào)、鑰匙、信箋帳單、小物品。隔板為活動(dòng)層板，不同時(shí)期改變不同的收納形式。青年、老年、兒童鞋收納分區(qū)（右下格：青年持家為拖鞋收納，其余時(shí)期為兒童鞋收納。）第七十九頁，共154頁。結(jié)習(xí)慣來進(jìn)行設(shè)計(jì)(shèjì)的，細(xì)節(jié)處都考慮周到。使用構(gòu)不常用的廚房用品收納(shōunà)區(qū)域■完備的儲(chǔ)物空間 儲(chǔ)藏功能強(qiáng)大，常用(chánɡyònɡ)不常用(chánɡyònɡ)的、鍋碗瓢盆都 有分別放置的區(qū)域。輕松解決廚房收納。放置常用的廚房用品，取用方便?！龇先梭w工程學(xué)的柜體

廚柜是參照東方人特別是女性的身高及85cm滿足女性身高要求，易于取放700mm的柜間高度，不易碰頭，操作方便

廚房廚房緊接餐廳，方便日常生活，每日餐飲下廚可與餐廳形成最850mm的臺(tái)面高度，考慮亞洲人的操作習(xí)慣。近距離的互動(dòng)。合理的廚房家務(wù)流線，料理也可輕松從容；獨(dú)立廚房布置，不與大水槽便地將鍋碗瓢盆一次放入?？曜?，湯勺，烹飪工具等頻繁使用之物放入抽屜內(nèi)隨時(shí)都可輕松取用，較大烹飪用具放置在煤氣灶下柜中，可隨時(shí)取用。更適合使用的后移柜體踢腳板，使站立更舒適。PVC材質(zhì)，可拆卸，方便清潔，又防潮。起居流線、訪客流線打攪，油煙問題也可完美解決?！鲆子谇謇淼拿骘棽牧?/p>

●廚房主要裝飾材料鋁扣板天花墻面、地面瓷磚柜門、臺(tái)面

采用鋁扣板，輕松抵抗油煙的侵 蝕，不易變形，方便清理

采用易擦洗的地磚，方便日常 清潔打理。耐磨耐滑，減少日 常意外傷害。高密耐磨柜門面材、海麗石臺(tái)面，高強(qiáng)度、耐腐蝕第八十頁，共154頁。洗滌(xǐdí)區(qū)烹飪(pēngrèn)區(qū)操作(cāozuò)區(qū)某項(xiàng)目廚房收納設(shè)計(jì)??廚房考慮充足收納空間流暢合理的操作流程????科學(xué)合理得分區(qū)有小孩家庭考慮嬰兒用品的獨(dú)立存放及消毒用具存放吊柜考慮老人使用方便設(shè)計(jì)下拉式菜藍(lán)刀具置于兒童不易觸碰處第八十一頁，共154頁。某項(xiàng)目(xiàngmù)廚房收納(shōunà)設(shè)計(jì)第八十二頁，共154頁。間■布局方便實(shí)用(shíyòng)，人性化的衛(wèi)浴空■大面鏡柔和明亮的采細(xì)膩的功能化設(shè)計(jì)(shèjì)，使您充分享受居家的溫情?！龉飧蓾穹謪^(qū)(fēnqū)為了將腰部的負(fù)擔(dān)減到最小。臺(tái)面的大至高度為：

■獨(dú)立家政空間

根據(jù)人體工程學(xué)驗(yàn)證臺(tái)面最適合高度 應(yīng)與使用人的身高相配合。

衛(wèi)生間衛(wèi)生間實(shí)現(xiàn)兩分離，并融入家政空間，使用功能齊全，可滿足多人同時(shí)使用；身高（cm) ２＋5～10(cm)于整個(gè)流線的中間區(qū)域，方便使用，為夜間起居提供了便利；入口設(shè)置隱蔽且可保證通風(fēng)良好。整體衛(wèi)浴，作為家中最為休閑私密的衛(wèi)浴空間，最忌諱因?yàn)閱雾?xiàng)衛(wèi)浴產(chǎn)品拼湊而導(dǎo)致與整體環(huán)境格格不入，定制化整體衛(wèi)浴已步入您的家。不需要自己丈量尺寸、畫圖紙，只要明確自己所需即可。定制衛(wèi)浴絕不是指定制單項(xiàng)產(chǎn)品，而是廣義到整體衛(wèi)浴空間和環(huán)境。

衛(wèi)生間主要裝飾材料的功能體現(xiàn)金屬扣板XX地磚防止長(zhǎng)期潮濕的侵蝕采用易擦洗的地磚，方便日常清潔打理。耐磨耐滑，減少日常意外傷害。第八十三頁，共154頁?！龉δ芫?xì)劃分(huàfēn)的衛(wèi)浴空間某項(xiàng)目(xiàngmù)衛(wèi)生間收納設(shè)計(jì)第八十四頁，共154頁。■功能精細(xì)劃分的衣帽間空間 衣帽間收納(shōunà)，內(nèi)部劃分充分考慮了各種收納(shōunà)需求，可按男女.季節(jié)等劃分，與相同體積衣柜相比可多儲(chǔ)藏(chǔcáng)約30%的衣物。 衣帽間衣帽間整合了原設(shè)計(jì)的多個(gè)衣帽柜，以節(jié)省空間增大儲(chǔ)藏量。衣物按男女不同的使用(shǐyòng)功能設(shè)計(jì)，合理分類收納，讓使用(shǐyòng)更加的舒適流暢。第八十五頁，共154頁。? 家政陽臺(tái)家政陽臺(tái),由餐廳進(jìn)入?？勺鲆魂柵_(tái)柜內(nèi)嵌洗衣機(jī)及小洗盆,既節(jié)省(jiéshěng)空間又方便洗曬■將洗手盆和洗衣機(jī)整合(zhěnɡhé)在一個(gè) 臺(tái)柜內(nèi)???洗手盆下方的空間做一個(gè)儲(chǔ)藏柜，收納部分日用品和清潔用品，掛衣架。門板(ménbǎn)上設(shè)計(jì)洗衣板收納。墻面上設(shè)置金屬掛網(wǎng)增加清潔用品收納第八十六頁，共154頁。某地產(chǎn)項(xiàng)目門廳玄關(guān)(xuánɡuān)空間人性化與收納門廳作為住宅的入口空間，設(shè)計(jì)要求相對(duì)完整，而且也可形成過度空間，有利于增強(qiáng)住宅內(nèi) 部空間的層次感。物品也需要儲(chǔ)藏空間，體現(xiàn)門廳的儲(chǔ)藏收納作用。玄關(guān)系統(tǒng)(xìtǒng)考慮到業(yè)主從一進(jìn)門掛鑰匙扣、放挎包、脫鞋、穿拖鞋等一系列的動(dòng)作。可現(xiàn)在大部分戶型門廳設(shè)計(jì)(shèjì)很不完整。第八十七頁，共154頁。某項(xiàng)目(xiàngmù)廚房設(shè)計(jì)廚房系統(tǒng)收納至關(guān)重要，合理分區(qū)分類擺放能讓雜亂物品有序，食品備用區(qū)、廚具存放區(qū)、清洗(qīngxǐ)區(qū)、準(zhǔn)備區(qū)和烹飪/烘烤區(qū)第八十八頁，共154頁。案例(ànlì)：某企業(yè)戶型及收納設(shè)計(jì)分析第八十九頁，共154頁。精裝設(shè)計(jì)風(fēng)格(fēnggé)研發(fā) 風(fēng)格即為人，代表著一種生活(shēnghuó)方式，精裝設(shè)計(jì)風(fēng)格研發(fā)是難點(diǎn)，中低端客戶更趨向功能，中高端客戶會(huì)注重風(fēng)格等人文性營(yíng)造，可從結(jié)合社會(huì)發(fā)展來分析客戶心理從而推斷注流客戶對(duì)風(fēng)格的選擇LIFESTYLE第九十頁，共154頁。精裝設(shè)計(jì)(shèjì)風(fēng)格研發(fā) 風(fēng)格即為人，代表著一種生活方式，精裝設(shè)計(jì)風(fēng)格研發(fā)是難點(diǎn)，中低端客戶更趨向功能，中高端客戶會(huì)注