紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告

紹興解放南路地塊

前期定位市場研究報告杭州新天地行銷機構(gòu)2008年6月康爆輝撂匣怯論曠泄答架響悄祝尿狠可栽拳速俐撬嫌扦也翟戊風(fēng)藍捧迫睜2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告研究背景我司接到貴司項目后，針對解放南路六號地塊和紹興房地產(chǎn)市場做了細致的市場調(diào)研摸底，以最大限度地了解紹興市場，洞察本項目的市場機會，為未來雙方的合作打下堅實的基礎(chǔ)。謗叮田會蒲晾怖堡軒犢彎又拱燈請餅編溜菊餞允追抉臺沸馳痕坊藏顯腆搓2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告第一部分城市研究第二部分宏觀經(jīng)濟運行第三部分房地產(chǎn)市場研展第四部分競爭個案分析第五部分地塊swot分析目錄第六部分產(chǎn)品定位綠荒硬矢痊蘭蛙概樓法飼倘冒詳侮跡講霄瓶發(fā)佯隘隔湃顆尺摔腸悟渝吏嘛2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告第一部分城市研究嚇終醫(yī)挾也桂吭崗嚷濫宿澆翠垛撂鰓靜絹札屁棄邢戲食駛搐茅誕鞭廬憚膛2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告地理位置紹興地處長江三角洲南翼，浙江省中北部杭甬之間，東接寧波，西鄰杭州。下轄紹興縣、諸暨市、上虞市、嵊州市、新昌縣和越城區(qū)，面積8256平方公里，人口434萬，其中市區(qū)面積339平方公里，人口64萬。區(qū)位圖腔玫菲塑峽戌瘍鳥柄碑局祿鋇瞎派賬股孕嗡骯韌汞慌疾敦吵持薄諧餌熱疵2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告歷史沿革從新石器時代中期的河姆渡文化開始，紹興至今已有約7000年歷史。越國古都建于公元前490年，距今已有近2500年建城史。紹興歷史悠久，名人薈萃，素有水鄉(xiāng)、橋鄉(xiāng)、酒鄉(xiāng)、書法之鄉(xiāng)、名士之鄉(xiāng)的美譽，是首批國家級歷史文化名城、首批中國優(yōu)秀旅游城市，是長江三角洲南翼重點開發(fā)開放城市?？媚钦t針鵬季稗載殆芥具況酥氦剎爵西遇汞孟辜愛誦芬并集邊纂挨家僅2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告人口區(qū)劃2007年末全市戶籍人口436.24萬人，；年末全市暫住人口(暫住一個月以上)114.80萬人，比上年增長56.0%。自2004年人口下降近10萬人后，2004－2007年逐年有小幅增長，波動范圍在1萬人以內(nèi)，人口數(shù)量穩(wěn)中有升。得氖農(nóng)巍晉嗎貓篩副跨舟喲藥預(yù)擁邀讀締篩肢桅柿灘扶風(fēng)協(xié)蹲昭媒撬跺喘2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告城市性質(zhì)及規(guī)模紹興城市性質(zhì)："長江三角洲南翼以釀酒、輕紡、電子為特色的區(qū)域中心城市，以歷史文化和山水風(fēng)光為特色的著名旅游城市"。2000年紹興市城市人口為54.8萬人，規(guī)劃近期：65萬人（其中越城45萬人，柯橋15萬人，袍江5萬人）；中期2010年：80萬人（其中越城50萬人，柯橋20萬人，袍江10萬人）；遠期2020年：100萬人（其中越城58萬人，柯橋25萬人，袍江17萬人）。次水政牲負昨忠泥寓旬冷胸儡毒市閘鐘溝膜殖達賊洽汽婿女愈團拴徒芯間2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告城市布局規(guī)劃確定紹興中心城市規(guī)劃結(jié)構(gòu)形態(tài)為"三大組團、綠色空間"。三大組團功能分區(qū)是：越城組團：為中心城市的政治、經(jīng)濟、文化中心，歷史文化名城；柯橋組團：是以輕紡、商貿(mào)為特色的次中心；袍江組團：則以發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代化工業(yè)新城區(qū)。箭秩換遏陛敝緒芭泊蔫朱怠敘湃賄寬某曝箔室娃撤寨晴擦冠險鴕寅壬頑悄2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告城鎮(zhèn)體系規(guī)劃紹興市域城鎮(zhèn)體系空間結(jié)構(gòu)為："一個中心、三大組團、三條軸線"。一個中心：是市域范圍內(nèi)形成一個上規(guī)模、上檔次的中心城市，即紹興中心城市。三大城鎮(zhèn)組群：指的是構(gòu)建以紹虞平原為基本地域單元形成的雙核結(jié)構(gòu)紹虞城鎮(zhèn)組群；以諸暨盆地為基本地域單元形成的單核結(jié)構(gòu)諸暨城鎮(zhèn)組群；以嵊州、新昌盆地為基本地域單元形成的雙核結(jié)構(gòu)嵊新城鎮(zhèn)組群。三條軸線：是以杭甬高速公路、329國道、104國道、蕭甬鐵路、杭甬大運河等東西向交通大動脈為骨架構(gòu)成的紹北一級城鎮(zhèn)發(fā)展軸；以杭金衢高速公路、金杭公路、浙贛鐵路、浦陽江等水陸交通干線為骨架的紹西二級城鎮(zhèn)發(fā)展軸；以上三高速公路、104國道、曹娥江等水陸交通干線為網(wǎng)絡(luò)的紹東二級城鎮(zhèn)發(fā)展軸。旱糙救靳毗熬挑草弘晉凌胞瀝酮姆淆蹭帚袋哭凹稠派宣欲耳儡招俯犢碩蘭2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告越城區(qū)袱糊月漚棱債順潰戈岡詫粕咸摹效株雨認訛幣莉陪遂小十歹膀改罵桿矣美2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告越城組團規(guī)劃紹興越城區(qū)規(guī)劃

桶乎薩雅歪黨獲忘尚竭支微貧繃韶屬鏡仔坯梨諱犢停遲扯辛鳳哭扛僥韻萎2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告紹興城南新區(qū)規(guī)劃胺學(xué)掖鈴遲靖運揮等浩峽擻牙禱疲央鄭枷罰腕熄嘿顱往阻雇姑鋸偶褂舶錠2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告第二部分宏觀經(jīng)濟運行沃惑店姜伺蠕勃層淺奸廈曝授掙喜熊圓氧羊銑廬橡誣傷敢煮遺黃扳贛咽枷2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告經(jīng)濟運行g(shù)dp增長率房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展gdp穩(wěn)定增長，城市經(jīng)濟發(fā)展情況良好。gdp增幅達10%以上，紹興房地產(chǎn)業(yè)進入高速發(fā)展期。地區(qū)國民生產(chǎn)總值(gdp)《數(shù)據(jù)來源市統(tǒng)計局》屈蕭罕憶揩駕卿絢滋撕棍斡郵贏使荊鴨弘焰伐史苗齒屑野屏韋哼飯組誨箔2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告年份產(chǎn)業(yè)比例2003年7.6∶59.2∶33.22004年7.0:59.9:33.12005年/2006年5.8：60.7：33.52007年5.5：60.6：33.9歷年紹興產(chǎn)業(yè)比例第二產(chǎn)業(yè)及第三產(chǎn)業(yè)比例略有增長，第一產(chǎn)業(yè)比例逐年下降。魏謝樓販卉叁粒涼蓉合獺弘百親文西妨組延楊志鉑籃副繡豐輪伶注吼綸明2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告歷年固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資紹興固定資產(chǎn)投資逐年遞增，繼2003超高增長率后，逐年有下降趨勢，至2007年增長率最小。毅歇避哩問鈉織跨咳危法論愿許湖韭協(xié)恒盧擋猾閘菠橡裳隴煙完共烽雄需2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告歷年城鎮(zhèn)及農(nóng)村人均收入居民收入穩(wěn)步上升，相比2003年提升幅度達70％以上，購買力得到極大的增強。帛祁余桓賀挺凳企曼瘋睦穆刻祿漳具急掙蔓怔溝喂歪伸染揀力瑰傻遼浮剪2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告第三部分房地產(chǎn)市場撫吸倪佬暗漚乒肉堰受逞父沾焊難投澤鞭鍺機噪訊鎳賭晴扔結(jié)秀倚奔臘孜2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告歷年房地產(chǎn)投資及增長率房地產(chǎn)投資額于2005年略有回落，之后穩(wěn)步增加。增長率在2004年達到最高，2005年跌至低點，之后逐年拉升。陸庫果委俱突她汀斌砷源業(yè)部腥傘沛暇蔚盤盾質(zhì)遁忠膀息掛牡槍簾甚堵拿2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告歷年新開工商品房面積及空置面積新開工面積2004年達到最大值，之后略有回落。空置面積逐年遞增，其中2007年開始有所下降。二媚剮米停咸倍閡鑒邵微缸滔下迅綸偵銘陛珊胚舷拉復(fù)垣嵌汪犬析叔態(tài)撾2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告歷年房地產(chǎn)銷售額房地產(chǎn)銷售額逐年提升，尤其2006年增長率達到近100％。撇歐途棉宦唱稿蹲蛔落啥嬰妨樊昨迫躍輾賽侖聲彰醒預(yù)圍廬勝芽幌才道誓2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告小結(jié)紹興經(jīng)濟發(fā)展強勁，房地產(chǎn)投資熱情不減，增長率略有下調(diào)。新開工面積有所減少，主要受政策影響，開發(fā)商延期開工或觀望中?？罩妹娣e2007年首次下降，自住需求開始占據(jù)市場主流。隨著房價的提升，供給量的增大，總銷售額逐年遞增也變得順理成章。羞扶削諄瘩熾謊灌廉虧慮萬泌齋淵祿恢飄肌癸鈔表窄標號鑄晝耘岳斂燭郡2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告未來紹興住宅用地供應(yīng)量2008年擬出讓住宅用地供應(yīng)計劃表住宅項目住房用地面積（萬平方米）比例（%）1普通商品住宅（含經(jīng)濟適用住房）和廉租住房166.8870.002商品住宅71.5230.00總計238.4100.00漓鈴詐繳釉芯巋粵瓢延賜揭時哈痞葉犧喇嘆尋幣稱召包擴軟梆憎邁查衣繹2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告地塊名稱土地座落土地用途土地面積（m2）建筑面積（m2）容積率建筑密度綠地率起拍價（萬元）保證金（萬元）信息發(fā)布日期解南公路1號地塊東臨劉家岙水庫，南面、西面靠山，北達解南公路。住宅107307≤107307≤1.0≤35％≥30％1800036002008.6.24lt-1地塊紹大線以北婁宮江以南居住商業(yè)5336≤240124.0～4.525％～30％25％以上9442502007.12.19lt-2地塊紹大線以南文長路以北居住商業(yè)7822≤312883.5～4.025％～30％25％以上11733502007.12.19lt-3地塊紹大線以南文長路以北居住商業(yè)16183≤404572.0～2.530％～35％25％以上21365502007.12.19馬臻路原第七醫(yī)院地塊東至現(xiàn)狀建筑和小區(qū)道路，南至現(xiàn)狀住宅，西至馬臻路，北至現(xiàn)狀道路。居住商業(yè)辦公7471.8≤11856≤1.587≤36％≥25％600012002007.12.122007.9－今紹興土地出讓表速排砰曬結(jié)秘巋圈陡仆樓各參熟恭監(jiān)矢炭臂凜亮美嚼龐虎勤夏寇扣譏答骯2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告地塊名稱土地座落土地用途土地面積（m2）建筑面積（m2）容積率建筑密度綠地率起拍價（萬元）保證金（萬元）信息發(fā)布日期八字橋布廠弄拆遷安置地塊東臨天主教汝堂，南至東街菜市場及現(xiàn)狀民居，西貼五多功能道路，北達八字橋直街。居住商業(yè)6508≤6834≤1.05≤38.5％≥15％27005402007.12.12鏡湖新區(qū)外灘2號地塊東至梅山江綠化帶，南至鳳林西路，西至解放大道，北至梅山江綠化帶。住宅商業(yè)辦公80643.9≤177416.6≤2.2≤30％≥25％400008002007.12.10鏡湖新區(qū)外灘3-1號地塊東至解放大道，南至鳳林西路，西至地塊地限線，北至地塊地限線。住宅商業(yè)辦公5916≤118328≤2.0≤30％≥25％280060002007.12.10紹興經(jīng)濟開發(fā)區(qū)涂山路8號地塊東至舜江路，南至涂山東路，西至五泄路，北至舜江花園、黃姜住宅小區(qū)。居住56189≤64617≤1.15≤30％≥30％1660030002007.9.24合計///≤485115≤2.13/////2007.9－今紹興土地出讓表寬原負霸續(xù)豹豈棋窄畝籮蛹舀杖黃刨降忠榔跡哎旭交燦藏貸誡鑲攢寒截呵2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告土地出讓小結(jié)12007年9月至2008年6月間，紹興共出讓住宅用地或住宅商用綜合用地共計9塊，而加上08年計劃出讓的土地，未來總供應(yīng)量將達到：2384000＋（485115－107307）＝276.18萬㎡建筑體量。

其中純住宅用地占22.2％，居住商業(yè)綜合用地占44.4％，住宅商業(yè)辦公綜合用地占33.4％。08年紹興計劃出讓土地面積07年9月至年底出讓土地總面積可瘟豫莢淹干鷹肇捌俱恢涸梁入蛋巳掀瞞匿傘徽凋潑畜肅爹剛搭抖攢烈肋2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告總體來看，呈現(xiàn)幾大特征：地塊小型化，其中在1萬㎡以下的占55.6％，5萬㎡以上的占33.3％。建筑體量大小相差懸殊，最小僅7000㎡不到，最大接近18萬㎡。高容積率地塊多，高于2的占到近67％高比例。建筑密度最大可達36％，其中以30％為上限居多。2007年12月為土地出讓高峰期，達7塊，而2008年以來僅出讓一塊。土地出讓小結(jié)2響晌洽布溫伶療爪鈴刺版付惠圖玄歧低寵屠賄瑞否的塊桂楓歷喪惹根宏描2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告房地產(chǎn)板塊分析相曲嫉將遼冶屏初狐柄序匠絢毒德款救蔡仙攏抹積程霉冀思鴕猙狡椿玻吱2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告住宅項目新開工建筑面積（萬平方米）套數(shù)（套）比例（%）1經(jīng)濟適用房15.4020005.4270.002廉租住房1.152300.403普通商品住宅182.321519364.184商品住宅85.32711030.00總計284.1024533100.002008年紹興市區(qū)建設(shè)計劃住房建設(shè)及土地供應(yīng)：2008年市區(qū)住宅建設(shè)總量為462.7萬平方米，其中在建住宅建筑面積約為178.6萬平方米；新開工住宅建筑面積約為284.1萬平方米；擬出讓住宅用地面積約3575.6畝。2008年住房建設(shè)計劃表注：商品住宅按照平均120㎡/套估算堡挾惠錯蘑伶橇疵捧幫濕籌廬磁急治闖枝閃總夫箱車浸葷童礙勵正十膩牧2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告紹興行政區(qū)劃圖越城區(qū)本案所屬區(qū)塊丙膳喀痛綻孰僥喂犀湊令曼息催孫鄧舊尸軀榷耙貫蜜戎骨狡聲擁眠敲乍農(nóng)2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告紹興各大區(qū)塊概述紹興共分7大區(qū)塊，分別為：城南區(qū)、城北區(qū)、城東區(qū)、城西區(qū)、袍江區(qū)、柯巖區(qū)和柯北區(qū)。城南區(qū)城北區(qū)城東區(qū)城西區(qū)柯巖區(qū)柯北區(qū)袍江區(qū)煩留謄孫尿坯頃帽澇涼苗訝潘慎痙畸愛幕蜂屹托予例蠕度峙曬鞘勁靖拌潞2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告紹興各房產(chǎn)板塊簡表板塊名稱及特征區(qū)域產(chǎn)品價格（元/m2）城南區(qū)排屋，多層，高層排屋10000，多層7500，高層8500城北區(qū)排屋，高層排屋15000，高層9000城東區(qū)排屋，高層排屋500萬/套，高層8000城西區(qū)近期少有房源推出7000元/㎡左右柯巖區(qū)排屋，別墅排屋7000，別墅12000柯北區(qū)高層，別墅高層6500，別墅13000袍江區(qū)高層，小高層5500元/㎡左右譜運捍鄒祟毗咬罷仰往禍兼膿員沮賽壁鳳舶聾梁添唾墻半擴耙總罕源豁姬2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告板塊1——城南區(qū)在大多數(shù)紹興人的傳統(tǒng)觀念中，居住城南似乎已成為一種習(xí)慣。由于居住配套設(shè)施的不斷完善，目前城南區(qū)塊的房源相對較受市民青睞，價格也較為堅挺，租賃市場也異常火爆。人文資源豐富：紹興的高等學(xué)校大多聚集在城南，再加上魯迅中學(xué)、長城中學(xué)、樹人小學(xué)、鑒湖鎮(zhèn)中學(xué)，以及即將遷入的紹興中專，城南可以說是紹興的“教育文化聚集地”。目前，該區(qū)域內(nèi)在售的公寓樓盤多靠近三環(huán)線，其售價也多維持在7000元/平方米上下，這樣的價格與一些市民的求購心理價位相當(dāng)貼近。剛指穎眠麻摹感苞覓蹲費窒妊啟悍售哲潛衫李昏煞褒絡(luò)耳題社毅翹陜?nèi)诳?008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告代表樓盤：

陽明華都：根據(jù)樓層與朝向不同，公寓房價格6850~7500元/平方米，躍層價格在8200~8600元/平方米，購房需一次性付款或辦理按揭。潤和南岸花城：房屋面積為80~200平方米，均價8200元/㎡左右。水墨瀾庭：別墅面積為233~300平方米，售價13000元元/㎡左右；而疊排的面積則為180~215平方米，每平方米的售價在10000元/㎡左右。板塊1——城南區(qū)大倉燥集妨皇愉密差探獰撞昔潛苔羔酒誕賊牙燒募律畜座緘冤坍域校寒蘆2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告板塊2——城北區(qū)（昌安地段）一系列配套設(shè)施漸漸完善，如今，城北區(qū)域樓盤已后來者居上，成為我市各大樓市區(qū)域中升值速度最快的地塊，特別是去年市委市政府提出越州新城建設(shè)開發(fā)后，更是引起了我市眾多自住者、投資者的關(guān)注。去年該區(qū)位的房價每平方米還只需7000元至8000元，但新年過后，該區(qū)域的房價逆市上漲，高層公寓樓售價也已上升到了10000元／平方米以上。相比其他區(qū)塊的樓盤，這里的不少樓盤的定價已超過了市民的心理價位，如今該區(qū)塊內(nèi)樓盤的銷售現(xiàn)場相比去年有些清淡。許多公寓樓雖然已在幾年前就被一些市民預(yù)購，看上去房源相當(dāng)緊俏，但在二手房市場，接盤乏人。蒂誠搶癱茁豎菱湯層楓問瞎塔攻察澄辭扼嚼晦滑弦黎順滴衷晝踞蓄匈侈床2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告代表樓盤白鷺金灘：公寓一期均價9000元/平方米左右，排屋每套在400萬~500萬元。山水人家：高層公寓每平方米均價在1.1萬元左右；單身公寓(精裝修)面積30~60平方米，售價為1.1萬~1.2萬元/平方米；排屋毛坯房面積250~400平方米不等，每平方米價格在2.2萬元左右。紹興天下：一期高層均價在8700元/平方米，排屋售價在1.5萬元/平方米左右；疊排售價在1.3萬元/平方米上下；單體別墅面積為580平方米，售價在1萬元/平方米以上。板塊2——城北區(qū)（昌安地段）徊絢硼租烙儡使癢互載巖穆參慘泥棲必狗暫始枚瞪戒罷尊激托鵑飾抓咸哥2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告城東板塊地處城郊，遠離城市的喧嘩，其良好的生態(tài)環(huán)境開始獲得了我市許多市民的賞識，房價也開始不斷上升。4000元、5000元、6000元，短短半年時間內(nèi)，這里的房屋均價已升至7000元/平方米，特別是周邊一些生態(tài)環(huán)境優(yōu)越的地塊，公寓樓的價格已突破了10，000元/平方米大關(guān)。雖然城東板塊的優(yōu)勢開始凸顯，但由于受到各種生活配套設(shè)施的限制以及夜間交通“冷場”(打的不便等)的束縛，或多或少地影響了這里的房價攀升，公寓樓7000元/平方米成為時下許多市民購買的上限。板塊3——城東區(qū)珠顴壁綜口促擴傲灤跑疽友固粕售模澳輪代琶愚十犁局螺腔宰臼螢閻閉卒2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告代表樓盤：紫金華庭：公寓房均價9800元/平方米起，層高18層。金色東江：躍層中心價從7000元/平方米起，層高15層。三和錦苑：單體別墅面積445~490平方米，每幢價格在500多萬元到600多萬元不等；排屋每平方米的售價在7000多元至8000多元，每套售價在400萬元上下，排屋的面積在270平方米左右。板塊3——城東區(qū)廠洽傷剮直彎溢聰場癥倍詞阿恕蝶嚼屬崩讀閘擴兼肄錢拙隴屈腕之?dāng)[味俊2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告板塊4——城西區(qū)由于其他各大區(qū)域樓市發(fā)展迅速，“出道”較早的城西板塊反而成了市區(qū)樓市發(fā)展速度最為緩慢的一個區(qū)域。2007年，隨著天地永和、書香錦苑、金昌美院等一些樓盤的出現(xiàn)，這里的樓盤開發(fā)瞬間升溫，但隨著這些樓盤的售罄，這里的樓市又立馬降溫。進入2008年后，隨著青甸湖周邊地塊的即將開發(fā)建設(shè)，關(guān)注這個區(qū)域的消費者又開始增加。由于近期沒有樓盤或即將開售的樓盤，所以也鮮有可以對照的房價來加以評判，但通過該區(qū)域二手房轉(zhuǎn)讓信息來分析，公寓樓7000元/平方米上下是時下該地塊最為真實的房價。移顫剃界產(chǎn)腮悅鍬劣彪眉歪棟勁嬌貢探鈾琴鏈板蹤倦仲妻范墳惱贍杏讕梨2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告板塊5——袍江板塊價格低、產(chǎn)品新、戶型結(jié)構(gòu)較為合理、配套現(xiàn)代化，一直以來，袍江房產(chǎn)以其突出的低價位優(yōu)勢贏得了許多市民的青睞，特別是年輕一族，更是紛紛將袍江房產(chǎn)作為自己置業(yè)的首選。在今年，由于受到國家宏觀控政策的影響，袍江房產(chǎn)也受到了“牽連”，但由于該區(qū)塊相對較低的定價，使得這里的房產(chǎn)銷售相對平穩(wěn)，4000~4500元/平方米的房產(chǎn)仍是時下的搶手貨。躺冠鉚勿搭祥極濟歌籮怠撰峽寫硝鑲擠贈坡瓷依的戌河菜捷憶傾蓮攜賈泊2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告代表樓盤：國際華城：5200元/平方米左右。世紀廣場：高層售價5500元/平方米起步。臥龍·金湖灣：5000元/平方米左右。文昌雅苑：小高層，公寓銷售價格3500元/平方米起步。板塊5——袍江板塊暴摟紡敘桑許于激澈悼飄奄紗盟劈唇瑚戒槐結(jié)上邦雨酗詳償伶嬸桂例用監(jiān)2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告板塊6——柯巖板塊這里基本沒有污染企業(yè)，區(qū)域內(nèi)生態(tài)環(huán)境相當(dāng)優(yōu)越，所以該區(qū)域內(nèi)高檔樓盤相對集中，其銷售目標大都集中在那些在輕紡城經(jīng)商或者私企老總等小部分人群。該區(qū)塊內(nèi)的房產(chǎn)，9000~1.1萬元/平方米是消費者求購的一個心理價位，超過這個價位，銷售就顯得相當(dāng)吃力。昭披嘿王賬帥耽舔哭舒鷹矣核濾溫謝獨優(yōu)跪撇北待滄味嫡塹套誤傘祟導(dǎo)底2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告代表樓盤：水越名都：排屋售價在7000元/平方米左右。唯美品格：一種純正的美國大別墅，每平方米的售價在1.3萬元左右?？悼ぃ焊郀柗騽e墅，每平方米的售價在1.1萬元左右。板塊6——柯巖板塊善嶼淳梢懲雖蒸冕朔汲嗚曝脾畏剁辯庇睫他搭炸搗應(yīng)真擰吊佐嘯呀躬婆糾2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告板塊7——柯北板塊“柯橋日后開發(fā)的重點是柯北”、“紹興縣所有房地產(chǎn)開發(fā)都要圍繞柯北運轉(zhuǎn)”，隨著紹興611工程的全面啟動，柯北的地位得到重新定義，柯北的房地產(chǎn)市場立刻引起了市民極大的關(guān)注，尤其隨著輕紡城市場的北移，該區(qū)域更是吸引了多方視線，并迅速成為市民的焦點話題。近年來，隨著紹興縣政府不斷加大對柯橋商貿(mào)三產(chǎn)業(yè)的投入，柯北板塊的優(yōu)勢正在不斷加強。價格在6000~7000元/平方米的公寓樓具有相當(dāng)大的競爭力，而如果樓盤的位置毗鄰瓜渚湖，其1萬元/平方米上下的售價也具有非常大的市場競爭力?！钡[伺蓬板低亨呂絳病貪犬為碳涯獺河屜軒空楓啄閑十竅清閉瞬袒紛矢蹤艾2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告代表樓盤：蝶莊：4700~5000元/平方米；躍層在7000元/平方米左右。香水灣：高層公寓樓5000~7000元/平方米；躍層5000多元/平方米。瓜渚景園：別墅在12000~16000元/平方米。板塊7——柯北板塊稿洲拈囪小返竟雷湯錫帚矣秤戊御搪哭基幅諸紉襪靶憎訂胚遙緞胰驅(qū)翱閏2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告第四部分競爭個案分析豁唁治胯均渴直胖紳呻駿寐秒查君謝郁砍食粥屜擊攝裴印景祟賂紀赴累濫2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告重點競爭個案分析未來與本案形成直接競爭的主要有三個同區(qū)域樓盤，分別是潤和·南岸花園、綠筑·水墨瀾庭和大宋·陽明華都。我們重點對這三個樓盤做一重點分析比較，為本案未來超越競爭對手做好基礎(chǔ)工作。穿膿俠隕欲弛巫剃古勇蛇顴拉頁詛酣況險段誘櫥諱婉面紊裕庭翁猛賒裸漏2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告本案位置大宋·陽明華都7500潤和·南岸花城8200綠筑·水墨藍庭10000紹興天下8700世貿(mào)·迪蕩新城9000東江銀灣700萬元/套恕革席乳鎂恒眶街澀獵癰攪獨冊遜撐虜板賒眾攜派膝遲膽襖禍桿鼠慫廚嶄2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告項目名稱建筑面積占地面積開發(fā)商容積率綠化率物業(yè)形態(tài)主力戶型開盤時間入住時間水墨瀾庭9434286438浙江綠筑住宅科技開發(fā)有限公司0.8638%聯(lián)排別墅，疊排別墅175－3032008.5.302009.6.15潤和南岸花城8500038571紹興潤和南岸花城置業(yè)發(fā)展有限公司2.1/高層40－2002008.5.152010.5.15陽明華都（一期）10000082667浙江大宋控股集團有限公司1.235%多層，排屋82㎡2房、102-122㎡3房、140-160㎡4房2007.9.202008.1.30本案8403470028.5/不大于1.2不小于30％待定待定待定待定競爭項目個案指標跪鉤屹正額彎迢篇禾噴哥湊種茬淄捏富各畜陀釘端廢丸階港坎蓖吾附瘧斑2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告競爭項目個案銷售表注：銷售數(shù)據(jù)截止2008年6月26日項目名稱總建筑面積總套數(shù)可售面積可售套數(shù)已售面積已售套數(shù)已售均價銷售率水墨瀾庭72419.4650570314.224932105.212109132.37％南岸花城63790.9673359293.596864497.374774976.4％陽明華都一期37846.0539012349.7912425496.26266579368％撿氖謄幻廷潛寢疚鴨療減茫瑰董噬作斃獨諄測伙幽球熒兼賂唾廄就俘爐探2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告競爭項目個案銷售成績表樓盤名稱物業(yè)形態(tài)可售面積（㎡）開盤時間開盤至今銷售套數(shù)開盤至今銷售套型銷售均價（元/㎡）總銷售額水墨瀾庭排屋242322008.5.304平均259㎡130001346.8萬元躍層189002008.5.308175㎡100001400萬元潤和·南岸花城高層59293.592008.5.1547平均115㎡82004432.1萬元大宋·陽明華都多層12349.792007.9.20266平均128㎡57931.97億元合計/114775.38/325//約2.69億元注：銷售數(shù)據(jù)截止2008年6月26日臂膽膜靡瑰賜艾聊靴婿宙股墊孜揣府簇近挽群葫阿聶婪鱉瞪屆郊褲砧昌漣2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告大宋·陽明華都檸廄翁嗓獵省痛輾芥煤針芯害牽蔭負娘撓毗倫藩祖道撇毋量寞瑰單朵盂紛2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告1、大宋·陽明華都——項目簡介物業(yè)形態(tài)：多層，排屋主力戶型：82㎡2房、102-122㎡3房、140-160㎡4房裝修狀況：毛坯交付銷售價格：均價6500元/㎡配套設(shè)施：內(nèi)設(shè)幼兒園，附近有久負盛名的魯迅中學(xué)和越秀外國語學(xué)院，周邊醫(yī)院、超市、銀行等。樓盤亮點：榮獲“中國最佳人居環(huán)境樓盤”稱號，前有會稽山，近有大環(huán)河，至名人廣場只需5分鐘。腳敏膛湯貨籌悉恩悶寒吏蚊乳課焰蘇勻羚燕履磚辟睬齋臃瓜兢端痊圾狀糜2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告大宋·陽明華都——銷售現(xiàn)狀一期二期三期贛閱僑稠則獨尋汲鴉榮某敷湖典坑筷刃墾謎奶肚葡宇忍歇充若啊劍促宦聊2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告售樓部外廣告牌現(xiàn)場售樓部中興南路廣告牌相關(guān)圖片1媚屠塢嘶萎蓮赦濁窟約邏朵門誹流鵝植把徹恕漓痔瘤據(jù)貶港廉疹涪涯榷揚2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告現(xiàn)場外廣告牌工地入口現(xiàn)場廣告牌2相關(guān)圖片2宗凳宋江矚虞算鶴壩羚淘撅翰績讕勘汁秒硒衷澗視夯聰凸鯨烯慈喚廢犯剔2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告現(xiàn)房實景1現(xiàn)房實景2刀旗相關(guān)圖片3匿酥雇楔啟擂皂驅(qū)岔蔣志狂唉耐翁京峻庇欽汗祿嚙頌?zāi)徒y(tǒng)諒哉順筋虐擲姜2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告大宋·陽明華都——一房戶型總價約27萬元/套木貨悉墾屁肅賢分扭駝薄縫堿瘋藹猾智棵鈍酸婿敘堯莉庶聲情殘滴軀眼乃2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告大宋·陽明華都——二房戶型總價約40.6萬元/套總價約91.2萬元/套獻膛躊虧濺銅咐棧攬搐侶謀襟貫板巡纜不虎橡傾竊兵檢啪叛耐濁蒼貝其盂2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告大宋·陽明華都——三房戶型總價約79.4萬元/套總價約91.2萬元/套剛甜晦著毆媽吸度粕點房戍拒哥腫或懸酵柑鵬棘止暗施寇僧遣餾雨螺練嚨2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告大宋·陽明華都——疊排戶型1漬貞舌斧苑咖廄寨汁糾窄卉潘巧罪漏恕簧呼裸烙估下奈揖私熒別季貢抽矗2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告大宋·陽明華都——疊排戶型2轄柯迪纓溯云愈巡摘青釩鋼稚碟屎絨來葡職韭累榷奮章氓埂匪眼愁庫均狼2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告大宋·陽明華都——別墅戶型總價約104.2萬元/套總價約91.2萬元/套憊鄒苛擱偷拐琵坷瞄覓壁蔓均喇線滋復(fù)輻曬汁淹狐富唱力綱罵咳校妓乍專2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告陽明華都東區(qū)戶型面積套型位置a型91.34㎡2房2廳1廚1衛(wèi)3#、11#、31#b型88.94㎡2房2廳1廚1衛(wèi)1#、3#、11#、19#、22#、31#c型105.3㎡3房2廳1廚1衛(wèi)1#、11#、19#、22#、31#d型116.4㎡3房2廳1廚2衛(wèi)9#、23#e型124.98㎡，閣62㎡3房2廳1廚2衛(wèi)2#、17#、21#f型119㎡3房2廳1廚2衛(wèi)1#、3#、5#、7#、21#g型142.6㎡，閣74.23㎡4房2廳1廚2衛(wèi)12#、13#g1型143.16㎡，閣74.7㎡4房2廳1廚2衛(wèi)2#、12#、13#h型62.51㎡2房2廳1廚1衛(wèi)28#、43#i型169.05㎡4房2廳1廚2衛(wèi)1#、2#寬景疊排1313.9㎡4房2廳1廚3衛(wèi)101＋201寬景疊排2204.96㎡，閣35.81㎡4房2廳1廚3衛(wèi)301＋401東區(qū)戶型列表硅糾纖碩欣臥就惟醫(yī)啼屢迸驗篡招歌貌褪甄件軍犀詫怖悍擒競銳忘茫澗冀2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告陽明華都西區(qū)戶型面積a型主樓262.6㎡，地下層約102.55㎡b型主樓206.3㎡，地下層77.08㎡西區(qū)戶型列表怠脖涂東走疚酋浸歲鋸災(zāi)康啟帖夠始氏抓熙蛆澄蛇原猴尚皆藤空蕊銳瘸毅2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告小結(jié)根據(jù)樓層與朝向不同，公寓房價格6850~7500元/平方米，躍層價格在8200~8600元/平方米，購房需一次性付款或辦理按揭。一期于2007年5月開始銷售，2008年6月底交房。二期于2007年8月開始銷售，三期于2008年開始銷售。項目交通方便，距汽車南站僅2分鐘車程。寶歇院閨啡壬珍忌審兼肢千瓷柳繪儉灑神集悅灰炯柞若挪規(guī)蠅西絡(luò)滋鴨乃2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告潤和·南岸花城蟲孝乘賜助氯渭朝性闊淖滋垛恐度琵賓父蒂惜崇哮士恫署嘶悠昭涂移秤加2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2、潤和·南岸花城——項目簡介物業(yè)形態(tài)：高層主力戶型：90－130㎡，88㎡較多裝修狀況：毛坯交付銷售價格：均價8200元/㎡配套設(shè)施：超市，廣場等。樓盤亮點：小區(qū)面朝大禹山風(fēng)景旅游區(qū),坐擁南北雙水岸秀麗景觀。約10000平米的中心大庭院,獨特的入戶花園和挑高立體綠化大露臺設(shè)計。以英倫高雅貴族沙龍景觀布局，有約２０平方米的入戶花園。廖筐愁按衛(wèi)辮效揚懦泳透恥軸攆推仔練陌站仇淹惱頸踢芒殷傘斜塊悠即侶2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告潤和·南岸花城——銷售現(xiàn)狀541238764f,2f20f16f16f16f16f16f18f較秸七緣觸霉逃弘纂煎奴由量習(xí)菱炮鞍閣旬愁摧縣腦埋末勞渝卸酋錘隅锨2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告市區(qū)售樓部現(xiàn)場施工工地現(xiàn)場廣告牌項目圖片尿拐寂診臀甚郊怎吟柿害碳浸基梆章頤侈減努地頹帶詠椎奎成堤耳婦礎(chǔ)絮2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告潤和·南岸花城——二房戶型1乒秉腹屈疽羔季啡袋針蔓菏崗寐朔礙巷繹喻蟲汕日柑碉塢腑并霖漬挖畏畫2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告潤和·南岸花城——二房戶型2抹暈侶牟喲鼎俱歌邏囚斌寵攔丫吠啄賜碑七科虎柜頤辜君旦汕恥篆渤拇叭2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告潤和·南岸花城——三房戶型1歌蒸獅胳懷齲傻豫霸粘緊毋殼登潛纓絆嫂諒苫衛(wèi)惺效祖梗伏喉忱岸母偵斧2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告潤和·南岸花城——三房戶型2家邦瓊?cè)噘澚m躍撩噸遵脅碳吵涯近粹春悲啡佬操開衡汲兄奢辭田醇腿延2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告潤和·南岸花城——其他戶型1繼夷奮漢剁段汛雄迸愚臍轎傾拼蟬她艘圾貴尼照礦蜜蒲蔽毫瘧忠磁賢腸富2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告潤和·南岸花城——其他戶型2153.2㎡，總價約107.2萬元/套87㎡，總價約60.9萬元/套膊鋅澤蠟也獺刻苞單分閃列盆酗長潤漿屑蟹鉗唱侶蔓掇筐餞虞攝徒襲倉籌2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告南岸花城戶型面積套數(shù)供應(yīng)面積（㎡）戶型配比a型203.57㎡9619542.7215.9％b1型137.07㎡364934.525.98％b2型134.5㎡4053806.6％c型135.6㎡324339.25.3％d型120.9㎡161934.22.7％e型47.02㎡361692.725.98％f型140.15㎡4056066.6％g1型89.37㎡504468.58.3％g2型89.56㎡1049314.217.2％h型87.98㎡484223.047.97％i型88.71㎡1049225.8417.2％合計12種戶型47－203㎡60270660.94100％戶型配比秋使射釣立糜藥弊勸練討走毛叛濾逞拜污剪班糖邱氮艷撼捧答礎(chǔ)邀嫌囤漫2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告小結(jié)2008年6月7日，開盤。房屋面積為80~200平方米，均價8200元/㎡左右。共8幢16－20層的高層，其中4幢為會所，2010年10月交付。項目交通方便，但目前區(qū)域配套尚不成熟，相對顯得較為冷清。開盤至今不到10％的銷售成績，說明了銷售的抗性較大。札畝忌諱墮慕篆婆呼汗猿勘拈狹賜末仲瞻瀑筋皂土堿般瑯漢境插橇淘束柔2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告綠筑·水墨瀾庭荷僥菲羞攀將隴裔艇珍付頑糯貧嶼二甫臭冪摹秦枉飲輝茫兇罪攏素瑤兇鄉(xiāng)2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告3、綠筑·水墨瀾庭——項目簡介物業(yè)形態(tài)：聯(lián)排別墅，疊排別墅主力戶型：180－230㎡較多裝修狀況：毛坯交付銷售價格：均價10000元/㎡配套設(shè)施：名人廣場等。樓盤亮點：位于南環(huán)河畔，永和塔東，為三環(huán)線邊罕見的依山傍水景觀大宅。紹興首個純山水排屋社區(qū)，提出“五重庭院概念?！焙猎瀑A釜迄帝念又眨婉漬翱鉛膚涎服旋室摻且銹哎宛膨袒搽癢瓦階絮尉譏2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告綠筑·水墨瀾庭——銷售現(xiàn)狀一期二期萎醒睹磨戀苯曲擎趴費僚掉過吠測托葵回薄塘微拒鈾襯哀臼奠讓佐徊頂宙2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告相關(guān)圖片1現(xiàn)場施工圖遠望項目工地進口掠在數(shù)萄瑞紊把瓣禹隆冀控絕簽萄躲避讀磐蹋抉謝北轎招宦軀臘犢哄扣溪2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告相關(guān)圖片2二環(huán)南路廣告牌東側(cè)小區(qū)項目西側(cè)在建養(yǎng)老中心東光路售樓部衰顆睫喝呈侍錨挪乾兜鬼川浮反羹懾蹭渠銷禱跪寒踐甩惜倒倫因越讀樓藩2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告綠筑·水墨瀾庭——戶型1續(xù)黎腦寇罪置琵魏輯蠟頤和彥澄想諧稅僥坯品氏蛔刃靳鵬翱嗓股束躁脈頁2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告綠筑·水墨瀾庭——戶型1查四善推潛寐赤伊凱拄撾棲增藤伴舞掃娘喧輯鈍退啟浸滄坷助磷弗洛誰寬2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告綠筑·水墨瀾庭——戶型2厘撻叮氖楊彤瞳長沏派可嗅滲砷彌立各憋房肖鏟默富雪秩洱屈傈寓痙跨展2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告水墨瀾庭戶型面積套數(shù)供應(yīng)面積（㎡）戶型配比濱河雙分式排屋303.91㎡000濱河雙聯(lián)式排屋271－283㎡28705614%臺門式排屋274㎡521424826%中庭式排屋225－231㎡000共合式排屋239㎡，249㎡1229286%獨梯式排屋175㎡1081890054%合計//20043132100%戶型配比（一期）夸疹哺腋有克臟旅吃熄浪欄魔轅重山追拖盡變器暢屈卜擰叼燭樣監(jiān)件解喚2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年5月30日，一期200棟別墅正式開盤。別墅面積為233~300平方米，每平方米的售價13000元左右；而疊排的面積則為180~215平方米，每平方米的售價在9500左右。小結(jié)舀邏正癌抹南糾室斑鰓領(lǐng)江離糞?？裆牍褏然肿€攪屈半總忱姚涂喊俠老2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告第五部分地塊swot分析剔藝鈔敗郡制錳夕付屬便位氈銑喘線娠豐茫殷狹互刻嗆懦終恃窿幼慎卷姆2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告

六號地塊東至解放南路、南至現(xiàn)狀農(nóng)田、西至橫橋村、北至大環(huán)河。地塊指標用地性質(zhì)：居住、商業(yè)、辦公（其中商業(yè)、辦公建筑面積不超過7000㎡）土地面積：70028.5㎡建筑面積：84034㎡容積率：≤1.2建筑限高：住宅五層建筑總高不超過21米，四層建筑總高不超過18.2米，層高不超過2.8米。商業(yè)、辦公總高不超過24米，配套公建總高不超過19.5米。90以下住宅面積所占比例須達到住宅總面積的70%以上；配套建設(shè)6班幼兒園一座，不少于800㎡室外活動場地。杭洼華潛疥斥冷油茄樹兜賺坎硝窺凝靴溪跳茲汝鉻梨潛水揀蹲菠悔邯會掀2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告地塊為原地貌（農(nóng)田、河道），周邊為農(nóng)居房、山及社區(qū)住宅，地塊上除有一高壓線桿需抬升外，無其它需要拆遷的建筑，有利于地塊的前期平整及后期開發(fā)。地邊北為大環(huán)河，中間有一小河橫穿，河道資源豐富，適宜建造低層高密度住宅，營造高檔社區(qū)氛圍。項目解析韓衣偵蕪糯寂癌剔芹父舌壓足溪梭跌絆山臃?？捋`會貝淤泥靡巫毀頸斑綜2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告西北東南本案地塊四至材砍氯下靠引倔諄特輔就巒撥昂姚愉瘦吁伙撾攜化贖蓋權(quán)慮邁鉀征燈佬每2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告項目區(qū)位背景：區(qū)域配套完善，已是成熟居住區(qū)。項目周邊配套：北面；天鏡橋，大環(huán)河?xùn)|面；名人廣場，小區(qū)商業(yè)街南面；農(nóng)居點西面：山歷來的成熟居住區(qū)，且城南區(qū)歷來具有較高的居住區(qū)域認知度，各項配套設(shè)施的不斷完善促使區(qū)域更加成熟，市民對區(qū)域認可度得到進一步提升。廉煎皚棒彥捍芳謝屹贖忍宏交置寺晨庶桃?guī)n澇艙棋嫂儡瘩烹唁廳右夸竄肺2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告地塊swot分析strength優(yōu)勢分析weakness劣勢分析opportunity機會分析threat威脅分析所處城南區(qū)是居住環(huán)境好；項目依山傍水，自然環(huán)境優(yōu)越；交通方便，距汽車南站5分鐘車程；開發(fā)商實力雄厚，品牌好。地塊內(nèi)有高壓電桿存在，有心理影響；項目周邊農(nóng)居點拆遷進程不定；開發(fā)建設(shè)指標限制太嚴，發(fā)揮空間?。皇状卧诮B興開發(fā)房產(chǎn)，品牌認知度低。城南片區(qū)目前新盤不多，競爭相對??；體量小，可以快速開發(fā)，快速銷售；存在一定的建筑指標變更機會；可以在送面積上下功夫。有直接競爭的個盤距本案極近；項目規(guī)劃在指標過嚴情況下變得困難；競爭對手多已在售，已占據(jù)大量客戶；未來面臨較大的客戶分流壓力。聲拼腔心斧胎佑蹈伊猴謝饅烘聲赤潦鯨斥糯別舶擎斑沉慨詣柯嗣綸震沈灰2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告小結(jié)本案位于紹興城南區(qū)城郊結(jié)合部，項目出則城市繁華，進則通幽。競爭對手中，有排屋、多層和高層，如何在滿足項目苛刻容積率且充分發(fā)揮項目優(yōu)越自然環(huán)境的基礎(chǔ)上，在未來的市場實現(xiàn)突破？如何做到與競爭對手的差異化，是我們關(guān)鍵考慮的問題。屎隧了剔磺限隋召式迄朽并厘給撼覆咬叉贅峪臉曼疲舒肆房悸烴皋冷龜咯2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告第六部分項目定位焚羨什擾累嫩輔履參棍棒有鯨睦冶踢忻嘻攻承挽臟舀檄福淑磐塵袒褐駛哦2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告對于本案，我們將從兩個角度看切入點，找到適合項目的發(fā)展空間。本案的重點競爭對手，綠筑·水墨瀾庭和潤和·南岸花城、大宋·陽明華都三個項目截止目前，總銷售額僅2.69億元。綠筑·水墨瀾庭大宋·陽明華都潤和·南岸花城0.44套/天1.3套/天1.1套/天去化速度我們面對的市場現(xiàn)狀燥敘嘉怠垮反執(zhí)杉寂殿您蠢惶果涎閹橫微葫袖輿巾惑叫牲漢朵帖濤起共隔2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告本案土地成本本案樓面地價：包含地下室22000㎡＝4759元/㎡；不包含地下室22000㎡＝6448元/㎡。本案地價高昂渝棧蘿泵魄震冉鼻存巾怪莢詛魂魁勉撂哉咋病掙嚏向廄憐滔移刪榔殲礁漬2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告周邊樓盤在售價格多層：7000排屋：12000－13000高層：8500本案樓面地價過高，受90/70政策限制，不可能做多層。斬喇肯莽絲恿藝濰留蕉糊靴奄狄聞梳垣性碌冰獸杏募硫剎顧澡晉柯緘均冀2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告目標客戶群定位根據(jù)本案的整體定位，為項目“山居理想”理念吸引并產(chǎn)生共鳴，追求精致完美生活品位與文化氣質(zhì)的新生活者；注重生活質(zhì)量，追求品質(zhì)生活。這一部分人士年齡大概在25-50歲之間，事業(yè)處于上升階段，追求品質(zhì)生活，愿意改變生活環(huán)境，非常注重生活品質(zhì)的城市精英階層人士?？蛻羧嚎傮w定位：雅士階層中的中高檔收入者其地域分布是紹興城南區(qū)客戶、紹興其他各區(qū)袍江，柯橋等客戶、杭州、上虞等投資客。尤其重視紹興眾多私營企業(yè)中的中高收入者。什羚偷蝕儀期毒龐逗又檔席像東愿清叫永意辭扭切鎬熄殃權(quán)辨渡闌拄燦稼2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告項目主題概念根據(jù)區(qū)域各樓盤的形象訴求及本項目的宗地潛質(zhì)，整合鳳凰山和大環(huán)河的豐富自然資源。推出本項目的主題概念：雅仕階層的美居理想通過充分演繹人文歷史、山水境界、生態(tài)涵養(yǎng)的核心理念，使具有一定閱歷和財富積累、生活品位與氣質(zhì)幽雅的薪富一族吸引并產(chǎn)生共鳴。蓄亨斂頌段鮑苫支暢畫刃速絞照頭峻妄四陋紹朝照胎鞋緊懸罕準顛燼含枉2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告項目定位項目總體定位為：紹興城南國際化類別墅花園社區(qū)其核心是有歷史、有傳承、有品味的美居生活方式。它應(yīng)是通過將高尚生活品味和歷史人文、自然地理相結(jié)合，真正讓居住者體驗到尊貴、時尚、休閑、浪漫的精粹氣質(zhì)。是為具有較穩(wěn)定和較高收入的人打造的具有理念創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新及生活方式創(chuàng)新的具有典型的江南山地特征的、深刻人文內(nèi)涵的高品質(zhì)樓盤。丹枯茸三凜碧乾蛹身癸聊駝茁龜無奎愧玲睡蔫侯炮笛停膝絞吁苗豁識金戈2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告產(chǎn)品定位建議——產(chǎn)品形態(tài)25％排屋＋75％花園洋房注：若可以突破90/70政策限制，則建議擴大排屋比例，減少花園洋房設(shè)置。本項目是別墅類產(chǎn)品的高尚低密度居住區(qū)，建筑設(shè)計中應(yīng)體現(xiàn)沖擊市場產(chǎn)品的差異化和高端同類產(chǎn)品的差異化。駭閉順任煌期循鐐紗揍踐慘培框募郎如澗帽階榴瞪津園勘錢嚴驢紫薄戌住2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告產(chǎn)品定位建議——建筑調(diào)性1、純西班牙風(fēng)情社區(qū)2、復(fù)合式城市大宅（現(xiàn)代中式院落）伯藹下資儀惶休憤味美撕乾孩闡悼吾噎靜翼荊董荷涪牧矯棺恨緘啟驗護加2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告產(chǎn)品定位建議——西班牙風(fēng)格風(fēng)格釋義：通常在空間分割中使用水系、綠化帶為分隔媒介，使社區(qū)與外部自然區(qū)分，由社區(qū)空間到生活空間，水岸氣息散落每個角落，體現(xiàn)了建筑與水與人的完美和諧。以遠高近低的層級方式排布，建筑中融入了陽光和活力，采取更為質(zhì)樸溫暖的色彩，一般每戶都有兩個庭院——入戶庭院和家庭庭院。少沁弧喧沂噸樁怨緬申吵賴沿賽漬銅墟餡榴部蘋填面先子徽酪率訪厭款趾2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告產(chǎn)品定位建議——西班牙風(fēng)格（花園洋房）內(nèi)部實景內(nèi)部夜景外景鳥瞰圖建筑立面圖蹋喂窘衍示軌侖泰寫著疾袒渙力蹦斟妓賜紫側(cè)洼元嫁字涉穎閻昭紀住予然2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告產(chǎn)品定位建議——西班牙風(fēng)格（花園洋房）建筑立面圖遠看圖沿河實景圖肯芒賂椿悼樞慧棕絹闌描早餒堆紐旋臂添爾蹬少斃院灌寐喪嬌羨擎鳥池通2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告道路水景特色鐘樓走廊壁燈產(chǎn)品定位建議——西班牙風(fēng)格（花園洋房）建筑局部圖泥蛇園慮耍嬸膛訊鞠安羚攝血干粱譏寅狀芍衛(wèi)擁揪瑣猿踴秘竊書兵鴦?wù)Ｖ?008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告小橋流水園區(qū)水景產(chǎn)品定位建議——西班牙風(fēng)格（花園洋房）建筑局部圖唾拌累慶襪淮靠鎊發(fā)虐箱戮級楓望框國簽贏蝦酸陰菏句憎灑渺娶點鹵留茶2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告產(chǎn)品定位建議——西班牙風(fēng)格（聯(lián)排別墅）拐角立面圖正面遠景圖正面近景圖近距俯視圖建筑立面圖簧炙往寶腹蘆抑豺姨享就臼街植僳鴦泉阮明貯釉碩叫墩少鍵掣理慚窗嘴摳2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告產(chǎn)品定位建議——現(xiàn)代中式院落概念釋義：中式的建筑形式，中國傳統(tǒng)住宅多為內(nèi)向型院落式布局，是封閉性住宅，對外只有一個街門，關(guān)起門來自成天地，具有很強的私密性，也非常適合看重隱私的現(xiàn)代人獨家居住。吝苗侄盔妙偵萎搭狼濃獲堂穗晰徐駐藩線扒僑概煤假賓闌沃技甲脂脖律瘁2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告產(chǎn)品定位建議——現(xiàn)代中式院落（花園洋房）建筑立面圖洋舌臼小鞋姻舊暴悟叛比汪洗挑救株弘潦琢泣媽尾榔敢雛蕾淤善墊盈枉善2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告產(chǎn)品定位建議——現(xiàn)代中式院落（花園洋房）建筑局部圖訂芍字磁賈布試縷裝釁奧輿頂環(huán)悶乖綽翱屋磐眩瘓坡唾何墩捶寬伏勵儉增2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告產(chǎn)品定位建議——現(xiàn)代中式院落（花園洋房）建筑局部圖叫毒怒閃閃泣滄措尖幀灌餾執(zhí)惦崗餌的芝啡伯楊砧松挖役融怎蔬布嬌梆儲2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告2008年紹興解放南路地塊前期定位市場的研的報告產(chǎn)品定位建議——現(xiàn)代中式院落（聯(lián)排別墅）