2017年上半年山東房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法：重新購建價(jià)格的求取試題

2017年上半年山東省房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法：重新購建價(jià)格的求取試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、資本化率的公式為。A：B：C：D：E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格2、某商品房在建工程已完成工程的正常建設(shè)期為1年，實(shí)際建設(shè)期為1.5年，現(xiàn)該在建工程被人民法院強(qiáng)制拍賣，辦理有關(guān)變更等交接手續(xù)的正常期限為0.5年，通過市場(chǎng)調(diào)查得知類似規(guī)模商品房開發(fā)項(xiàng)目的正常建設(shè)期為3年，在強(qiáng)制拍賣下評(píng)估該在建工程的市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，后續(xù)建設(shè)期應(yīng)為年。A：1B：1.5C：2D：2.5E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格3、投資項(xiàng)目資本金是指_。A.在投資項(xiàng)目總投資中，由投資者認(rèn)購的出資額，對(duì)投資項(xiàng)目來說是債務(wù)性資金，項(xiàng)目法人不承擔(dān)這部分資金的任何利息和債務(wù)；項(xiàng)目法人可按其出資的比例依法享有所有者權(quán)益，也可轉(zhuǎn)讓其出資，但不得以任何方式抽出B.在投資項(xiàng)目總投資中，由政府部門認(rèn)購的出資額，對(duì)投資項(xiàng)目來說是非債務(wù)性資金，投資者不承擔(dān)這部分資金的任何利息和債務(wù)；投資者可按其出資的比例依法享有所有者權(quán)益，也可轉(zhuǎn)讓其出資，但不得以任何方式抽出C.在投資項(xiàng)目總投資中，由項(xiàng)目政府部門認(rèn)購的出資額，對(duì)投資項(xiàng)目來說是債務(wù)性資金，投資者不承擔(dān)這部分資金的任何利息和債務(wù)；投資者可按其出資的比例依法享有所有者權(quán)益，也可轉(zhuǎn)讓其出資，但不得以任何方式抽出D.在投資項(xiàng)目總投資中，由投資者認(rèn)購的出資額，對(duì)投資項(xiàng)目來說是非債務(wù)性資金，項(xiàng)目法人不承擔(dān)這部分資金的任何利息和債務(wù)；投資者可按其出資的比例依法享有所有者權(quán)益，也可轉(zhuǎn)讓其出資，但不得以任何方式抽出4、目前，我國普通商品住宅個(gè)人住房抵押貸款額度的上限為所購住房?jī)r(jià)值的O。60%70%80%90%5、評(píng)估某估價(jià)對(duì)象2011年10月15日的市場(chǎng)價(jià)格，選取的可比實(shí)例價(jià)格情況是：交易日期為2011年4月15日，按買賣雙方約定，買方付給賣方7000元/m2,交易中涉及的稅費(fèi)全部由賣方支付。該地區(qū)買方和賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常交易價(jià)格的3%和6%。已知最近1年來該地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格每月環(huán)比增長(zhǎng)0.5%,則該可比實(shí)例經(jīng)修正、調(diào)整后的價(jià)格是元/近。A：7000B：7003C：7436D：7670E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格6、隨著行業(yè)市場(chǎng)營銷費(fèi)用的增加，會(huì)引起需求水平的提高。當(dāng)市場(chǎng)營銷費(fèi)用超過一定水平之后，就不會(huì)刺激需求了.因此市場(chǎng)需求有一個(gè)上限，稱為_。A.市場(chǎng)潛量B.市場(chǎng)預(yù)測(cè)量C.市場(chǎng)最低量D.市場(chǎng)最高量7、某房地產(chǎn)開發(fā)商銷售給張某一套商品房，合同約定建筑面積110面,售價(jià)4000元/近，張某交付了全部?jī)r(jià)款。買賣雙方對(duì)面積誤差的處理方式未作約定。若該商品房產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積為100m2,張某選擇不退房，則該房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還張某購房款—元。A.40000B.5360066800800008、影響某套住房的實(shí)物因素不包括。A：裝修B：戶型C：層高D：樓層E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格9、某宗房地產(chǎn)32年土地使用權(quán)的價(jià)格為4000元/m2,對(duì)應(yīng)的報(bào)酬率為7%?，F(xiàn)假定報(bào)酬率為9%,該宗房地產(chǎn)40年土地使用權(quán)條件下的價(jià)格最接近于O元/m2。A.3275B.3287C.3402D.437510、在符合城市規(guī)劃和建筑結(jié)構(gòu)安全的條件下，住宅所有權(quán)人尋找他人出資，合作加蓋房屋并進(jìn)行分成，屬于動(dòng)用—的行為。A.宅基地所有權(quán)B.空間利用權(quán)C.地役權(quán)D.建筑物相鄰關(guān)系11、增加了國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的掛牌出讓方式。A：《中華人民共和國土地管理法》B：《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》C：《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》D：《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章12、參加民事法律關(guān)系而享有民事權(quán)利、承擔(dān)民事義務(wù)的人，是指民事法律關(guān)系的。A：主體8：客體C：內(nèi)容D：形式E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)13、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在工程竣工驗(yàn)收一個(gè)工作日前將驗(yàn)收的時(shí)間、地點(diǎn)及驗(yàn)收組名單書面通知負(fù)責(zé)監(jiān)督該工程的工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)。710152014、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的施工許可證由—向發(fā)證機(jī)關(guān)申請(qǐng)領(lǐng)取。A.施工單位B.建設(shè)單位C.監(jiān)理單位D.設(shè)計(jì)單位15、某零售商業(yè)物業(yè)租約規(guī)定，基礎(chǔ)租金為35萬元/月，百分比租金標(biāo)準(zhǔn)為8%,若承租人本月的營業(yè)額為480萬元，則按常規(guī)計(jì)算的承租人本月應(yīng)繳納的租金總額為萬元。A：35B：37.8C：38.4D：73.4E：借款合同16、某住宅小區(qū)附近新建了一座釀酒廠，由此引起的該住宅小區(qū)房地產(chǎn)價(jià)值貶損屬于__。A.物質(zhì)折舊B.功能折舊C.經(jīng)濟(jì)折舊D.會(huì)計(jì)折舊17、由于出讓計(jì)劃不明確，對(duì)以抵押方式向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款，貸款期限最長(zhǎng)不得超過一年A.1B.2C.3D.518、銀行為某家庭提供年利率為6%、按月等額償還的10年期個(gè)人住房抵押貸款。若每月的還款額為2000元，則該家庭在第5年最后一個(gè)月的還款額中的本金額是一元。1428.741475.371482.742000.0019、房地產(chǎn)估價(jià)之所以要遵守替代原則，是因?yàn)楦鶕?jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，同一種商品在同一個(gè)市場(chǎng)上具有相同的。A：成交價(jià)格B：理論價(jià)格C：評(píng)估價(jià)值D：市場(chǎng)價(jià)格E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格20、下列關(guān)于征收土地的表述中，正確的是_。A.土地補(bǔ)償費(fèi)均為該土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的6至10倍B.安置補(bǔ)助費(fèi)只能發(fā)放給安置單位C.并非所有的征地都要支付青苗補(bǔ)償費(fèi)D.只有所征土地連續(xù)三年以上常年種菜，才須繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金21、下列不屬于經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)免征房產(chǎn)稅范圍的是。A：經(jīng)有關(guān)部門鑒定后，損壞不堪使用的房屋和危險(xiǎn)房屋B：對(duì)企業(yè)因停產(chǎn)、撤銷而閑置不用的房產(chǎn)C：企業(yè)辦的各類學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園自用的房產(chǎn)D：房產(chǎn)大修停用三個(gè)月以上的，經(jīng)納稅人申請(qǐng)，稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，在大修期間免征房產(chǎn)稅E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)22、房地產(chǎn)抵押自合同—之日起生效。A.登記B.工商鑒證C.公證D.簽訂23、將空調(diào)系統(tǒng)分為全空氣系統(tǒng)、全水系統(tǒng)、空氣一水系統(tǒng)和冷劑系統(tǒng)，是按_分類的。A.安裝組合情況B.冷凝器冷卻方式C.設(shè)備設(shè)置情況D.所用介質(zhì)24、依法不能免征房產(chǎn)稅的房屋是_。A.政府機(jī)關(guān)的辦公樓B.武警部隊(duì)的營房C.個(gè)人自住的住房D.百貨公司的商場(chǎng)25、為了不因房屋結(jié)構(gòu)差異而影響拆遷人和被拆遷人的經(jīng)濟(jì)利益，以產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式補(bǔ)償?shù)姆课菀Y(jié)算。A：房屋重置價(jià)格結(jié)合結(jié)構(gòu)差價(jià)B：商品房?jī)r(jià)格C：房屋結(jié)構(gòu)差價(jià)D：房屋重置價(jià)格結(jié)合成新差價(jià)E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意,至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選,本題不得分;少選,所選的每個(gè)選項(xiàng)得0?5分）1、房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑是指_。A.房屋共有建筑面積土地使用面積C.房屋使用面積D.房屋建筑面積2、某房地產(chǎn)在2006年3月的價(jià)格為2009元/m2,現(xiàn)要調(diào)整為2006年9月的價(jià)格。已知該類房地產(chǎn)2006年3月至9月的價(jià)格指數(shù)分別為：99.4,94.8,96.6,105.1,109.3,112.7和118.3（均以上個(gè)月為基數(shù)100）,則該房地產(chǎn)2006年9月的價(jià)格為一元/m2。2700.82800.1C.2800.8D.2817.73、設(shè)定房地產(chǎn)抵押辦理房屋他項(xiàng)權(quán)利登記后，該房屋的《房屋所有權(quán)證》應(yīng)由—收?qǐng)?zhí)。A.抵押人B.抵押權(quán)人C.房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)D.公證機(jī)關(guān)4、目前，我國已基本建立了以國有金融機(jī)構(gòu)為主體、其他各類金融機(jī)構(gòu)并存的金融體系，逐步形成了的金融體制。A：銀行、證券、保險(xiǎn)業(yè)分業(yè)經(jīng)營B：銀行、證券、保險(xiǎn)業(yè)分業(yè)監(jiān)管C：銀行、證券、保險(xiǎn)業(yè)共同經(jīng)營D：銀行、證券、保險(xiǎn)業(yè)合作經(jīng)營E：銀行、證券、保險(xiǎn)業(yè)共同監(jiān)管5、張某將自己的房屋抵押給甲銀行，并辦理了抵押登記。下列說法正確的有。A：該房屋的所有權(quán)仍屬于張某B：張某應(yīng)將該房屋交付給甲銀行使用C：經(jīng)甲銀行同意，張某可以出售該房屋D：未經(jīng)甲銀行書面同意，張某出租該房屋的租賃合同無效E：該房屋所有權(quán)證書交給甲銀行保管6、在房地產(chǎn)定價(jià)方法中，名牌策略屬于_。A.成本加成定價(jià)法B.目標(biāo)定價(jià)法C.認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法D.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法7、開發(fā)項(xiàng)目選址、定點(diǎn)審批階段主要針對(duì)以方式獲得國有建設(shè)用地使用權(quán)的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。A：無償劃撥B：協(xié)議出讓C：掛牌D：拍賣E：招標(biāo)8、業(yè)主大會(huì)履行的職責(zé)有_。A.制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則B.選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作C.監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施D.決定專項(xiàng)維修資金的使用、統(tǒng)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施E.選聘、解聘物業(yè)企業(yè)9、甲公司在某建制鎮(zhèn)的營業(yè)用房以200萬元的價(jià)格出售，其應(yīng)繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅為元。A：1000B：5000C：7000D：10000E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)10、下列關(guān)于房產(chǎn)分丘圖，表述正確的有。A：房產(chǎn)分丘圖是繪制房產(chǎn)權(quán)證附圖的基本圖B：房產(chǎn)分丘圖是房產(chǎn)分幅圖的局部明細(xì)圖C：房產(chǎn)分丘圖的比例尺為1：100—1：1000D：房產(chǎn)分丘圖包括控制點(diǎn)、行政境界、丘界、房屋、附屬設(shè)施等要素和注記E：房產(chǎn)分丘圖是在房產(chǎn)分戶圖基礎(chǔ)上進(jìn)一步繪制的明細(xì)11、某商品房合同約定建筑面積100,產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積107,該商品房的面積誤差比是。A：2%B：4%C：7%D：9%E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)12、某估價(jià)對(duì)象為一舊廠房改造的超級(jí)市場(chǎng)，建設(shè)期為2年，該廠房建成5年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓用續(xù)，土地使用期限為40年，土地使用權(quán)出讓合同約定土地使用期間屆滿不可續(xù)期。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為50年。假設(shè)殘值率為零，采用直線法計(jì)算建筑物折舊時(shí)年折舊率為（）。1.00%2.13%2.22%2.50%13、已知某城市容積率修正系數(shù)表，如下表： 容積率修正系數(shù)表A.容積率0.10.40.71.01.1F.1.3F.1.7F.2.0F.2.1F.修正系數(shù)F.0.5F.0.6F.0.8F.1.0F.1.1F.1.2F.1.6F.1.8F.1.914、評(píng)價(jià)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)主要有等。A：重要性8：客觀性C：相關(guān)性D：可比性E：明晰性15、征用土地實(shí)行一級(jí)審批制度。A.一B.Xc.aD.四16、路線價(jià)法估價(jià)時(shí)需要用路線價(jià)再配合—計(jì)算出待估宗地的價(jià)格。A.深度百分率B.資本化率C.收益率D.物價(jià)指數(shù)E.其他價(jià)格修正率17、對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)，主要是針對(duì)可判斷其—的風(fēng)險(xiǎn)因素。A.變動(dòng)可能性B.影響重要性C.發(fā)生經(jīng)常性D.類型歸屬性18、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)抵押合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自合同簽訂之日起—日內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。A.10B.15C.20D.3019、長(zhǎng)期趨勢(shì)法除了用于推測(cè)、判斷房地產(chǎn)的未來價(jià)格，還可用于（）。A.假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的預(yù)測(cè)B.收益法中未來租金、運(yùn)營費(fèi)用的預(yù)測(cè)C.成本法中對(duì)先前發(fā)生費(fèi)用的正確性的校核D.市場(chǎng)比較法中對(duì)房地產(chǎn)狀況進(jìn)行調(diào)整E.某些缺乏的房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料的填補(bǔ)20、，除業(yè)主大會(huì)另有決定外，都應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入住宅專項(xiàng)維修資金滾存使用。A：住宅專項(xiàng)維修資金的存儲(chǔ)利息B：利用住宅專項(xiàng)維修資金購買國債的增值收益C：住宅共用設(shè)施設(shè)備報(bào)廢后回收的殘值D：物業(yè)服務(wù)企業(yè)的支出節(jié)余E：利用住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，業(yè)主所得收益21、下列說法不正確的是_。A.利息備付率表示使用項(xiàng)目利潤償付利息的保障倍數(shù)。對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于1B.償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于1.2C.在國際上銀行一般要求這一比率維持在200%以上一般來說，對(duì)于一個(gè)開發(fā)周期為2年的商品住宅開發(fā)項(xiàng)目，其目標(biāo)成本利潤率大體應(yīng)為35%?45%22、北京市甲級(jí)寫字樓出售市場(chǎng)，是按房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的標(biāo)準(zhǔn)劃分的。八：按地域細(xì)分8：按房地產(chǎn)用途