商丘房地產(chǎn)市場調(diào)研報告

商丘房地產(chǎn)市場調(diào)研報告2011年6月30日河南恒輝房地產(chǎn)顧問有限公司商丘市情及宏觀經(jīng)濟分析壹目錄商丘房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析板塊市場分析板塊典型個案研究商丘房地產(chǎn)市場總結(jié)商丘房地產(chǎn)市場預判貳叁肆伍陸商丘市情及宏觀經(jīng)濟分析壹商丘市位于豫、魯、蘇、皖四省結(jié)合部，是河南省的東大門。轄六縣二區(qū)一市和一個省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)（夏邑縣、虞城縣、柘城縣、寧陵縣、睢縣、民權(quán)縣、梁園區(qū)、睢陽區(qū)、永城市）東西橫跨168公里，南北縱貫128公里，面積10704平方公里，人口832.39萬(市區(qū)人口92萬）城市概況商丘——河南省實施“東引西進”戰(zhàn)略的“橋頭堡”河南省區(qū)域性物流中心城市交通部確定的交通樞紐城市河南省距出?？谧罱氖≥犑校ň噙B云港港口300公里、青島港500公里、上海港700公里）城市交通東臨沿海，西扼中原，南襟江淮，北接齊魯商丘有“三商之源、華商之都”的美譽，是中國百家爭鳴主陣地，國家歷史文化名城。每年的農(nóng)歷九月九日（商高祖王亥誕辰日）舉辦“中國商丘國際華商節(jié)”，吸引大量的華商投資興業(yè)。城市文化2010年國際華商節(jié)拜謁大典商丘——中國國際華商之都

商丘——中國國家園林城市

商丘——中國百家爭鳴主陣地

商丘——中國金融生態(tài)城市

商丘——國家歷史文化名城

商丘——中部最佳投資城市

商丘——中國商貿(mào)名城

商丘——全國平原綠化模范城市

商丘——全國“信息高速公路”雙十字通道

商丘——中國優(yōu)秀旅游2010年國際華商節(jié)拜謁大典古城商丘城市名片木蘭文化節(jié)燧人鉆木第一火孔子祖籍地中國最大漢墓群神奇風水古城，神秘芒碭地宮。神話巾幗木蘭，神韻故道風情。燧人鉆木第一火，木蘭忠孝第一人，夏商開國第一都，大漢開基第一劍......深厚的歷史底蘊形成一張張城市名片。從2004年中央提出“中部崛起”戰(zhàn)略開始，商丘市GDP增速一直維持在10%以上。2010年商丘市GDP達114億元，居于河南省第十位，總體經(jīng)濟運行態(tài)勢良好。經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展客觀上為房地產(chǎn)市場的發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。城市經(jīng)濟商丘市GDP增速一直維持在10%以上商丘市人均GDP一直保持著較快的增長速度，居民消費能力大大提高。2010年人均可支配收入達到13800元（河南省2010年人均可支配收入為15930元）城市經(jīng)濟商丘城市發(fā)展方向：“南移東擴西進”城市規(guī)劃道北片區(qū)：老城區(qū)，城中村集中，人口密度極高，眾多專業(yè)市場。老城區(qū)：人口密度高，集中了百貨、步行街等多種商業(yè)業(yè)態(tài)。神火大道區(qū)：住宅集中開發(fā)區(qū)域，城市面貌較好。經(jīng)濟開發(fā)區(qū)：輕工企業(yè)集中，住宅開發(fā)興起，但配套不足。城西區(qū)：隨著梁園區(qū)政府的西遷，周邊小區(qū)初具規(guī)模，市政配套有待提高。南移東擴西進政策環(huán)境2011年5月份，國家統(tǒng)計局公布的國民經(jīng)濟指標中5月CPI(消費者物價指數(shù)）同比上漲5.5%。其中5月河南省CPI同比上漲5.8%。通貨膨脹的壓力加快了房地產(chǎn)市場中壓抑的投資性需求轉(zhuǎn)向地市。一二線及部分三線城市限購令，央行限制信貸，銀根收緊，中原經(jīng)濟區(qū)為河南省地市房地產(chǎn)市場提供相對寬松的政策環(huán)境。促使越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)向地市。雖目前人均收入偏低，消費力有限，但發(fā)展勢頭良好。城市經(jīng)濟發(fā)展進入加速期按照規(guī)劃和定位，隨著商丘城市發(fā)展，房地產(chǎn)市場可發(fā)展空間巨大。城市房地產(chǎn)發(fā)展前景良好商丘市是一個典型工業(yè)化農(nóng)業(yè)大市，社會體系呈“金字塔”形，貧富差距較大。社會體系呈“金字塔”形商丘宏觀經(jīng)濟小結(jié)商丘房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析貳土地市場2011年上半年供應(yīng)量成交量總面積（畝）36451809工業(yè)用地面積（畝）2716187商業(yè)用地面積（畝）56814住宅用地面積（畝）673714其他用地（畝）194942011年上半年商丘市土地供應(yīng)總面積3645畝，成交1809畝。其中工業(yè)用地供應(yīng)量較大，但實際成交量不足7%，工業(yè)招商壓力很大由于國家限購和銀行信貸政策的影響，許多實力弱的開發(fā)企業(yè)拿地時越來越謹慎。商業(yè)用地和住宅用地呈現(xiàn)出供求平衡的假象。（數(shù)據(jù)截止2011年6月30日）地塊編號地塊位置土地面積(㎡)地塊性質(zhì)成交價(萬元)受讓單位40725永城市中原路東側(cè)，沱濱南路南側(cè)94895其他普通商品住房用地25956.05河南省國龍置業(yè)有限公司商協(xié)議2011-0202號長江路北側(cè)、學院路（規(guī)劃）西側(cè)2175中低價位、中小套型普通商品住房用地218.045商丘市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局商掛2010-51號南至北海路，東至商丘環(huán)保設(shè)備廠19812.89中低價位、中小套型普通商品住房用地1500商丘市弘盛建材銷售有限公司商掛2010-143東至示范路，北至果園路（規(guī)劃）3627.87中低價位、中小套型普通商品住房用地230河南省久圣置業(yè)有限公司商掛2010-112號商丘市文化路北側(cè)，商永路西側(cè)17403.41中低價位、中小套型普通商品住房用地1966商丘市建達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商掛2010-166號睢陽區(qū)古宋鄉(xiāng)張吉莊村宋路口組南側(cè)、古宋鄉(xiāng)宋菜園村宋菜園組東側(cè)5420.69中低價位、中小套型普通商品住房用地261河南邦冠置業(yè)有限公司商掛2010-170號古宋鄉(xiāng)三里橋村委會郭莊西村民組西側(cè)29704.53中低價位、中小套型普通商品住房用地4800商丘市信銓置業(yè)有限公司商掛2010-85號協(xié)和西路（規(guī)劃）北側(cè)、睢陽區(qū)文化辦事處趙莊村6048.98中低價位、中小套型普通商品住房用地500商丘市盛達篩板有限公司商掛2011-06號宜興路南側(cè)、睢陽區(qū)東方辦事處侯廟村民組西側(cè)6191.9中低價位、中小套型普通商品住房用地900商丘市騰飛置業(yè)有限公司商擬劃撥2011-31號商丘市紗廠二街東側(cè)，雙匯路兩側(cè)41284.95經(jīng)濟適用住房用地——河南瑞博投資有限公司2011年上半年商丘市住宅用地成交明細2011年商丘市重點樓盤市場存量商品房存量項目名稱物業(yè)類型總占地（畝）總建面（萬㎡）已推量（萬㎡）存量（萬㎡）天驕華府8層電梯房1602120.5景苑8層電梯房、20層高層701091金色福園多層2242093.7東華錦城8層電梯、小高層、高層85128.31.6水木清華5層多層、小高層1501291.3未來英倫印象多層、小高層966.32.21.5巴比倫藍鉆小高層高層779.36.52.1匯豪天下小高層、別墅、高層96125.72.9聯(lián)盟新城多層洋房、別墅300296.61建業(yè)桂園小高層18015131普羅旺斯8層電梯房、層小高層5685.52.3弘盛王朝小高層、高層404.73.71.9融和新城12層小高層、18層高層6852.61.9上東一品多層、高層436.342.3截止2011年6月底，商丘市重點樓盤市場存量預計31萬平米；結(jié)合2010年房地產(chǎn)運行情況，加上其他未監(jiān)測到的樓盤的存量。預計市場存量在60萬平米。2011年商丘市重點樓盤市場存量商品房存量項目名稱物業(yè)類型總占地（畝）總建面（萬㎡）已推量（萬㎡）存量（萬㎡）怡佳百合多層、小高層10095.82.7東方現(xiàn)代城多層、小高層5297.32.5紫金華庭多層、小高層46990.6合計30.8項目名稱建筑類型總占地（畝）總建面（萬㎡）釋放量（萬㎡）推出時間圣地亞哥多層、小高層、高層2403092011.10羅馬花園多層、小高層、高層200269.52011.10上海都市花園多層、小高層、高層17021.6102011.12金鼎世家多層、小高層260196.52011.8愛丁堡多層、小高層701282011.9康橋水岸小高層334.44.42011.8華府新天地高層43.51282011.8弘景麗都小高層、高層50752011.7百樂居社區(qū)多層、小高層、高層190191.52011.7天驕華府8層電梯房1602142011.9未來英倫印象多層、小高層966.332011.8巴比倫藍鉆小高層、高層779.31.52011.7匯豪天下小高層、別墅、高層961242011.8聯(lián)盟新城多層洋房、別墅3002972011.12商品房釋放量2011年商丘市重點樓盤市場釋放量項目名稱建筑類型總占地（畝）總建面（萬㎡）釋放量（萬㎡）推出時間商都雅居多層、小高層、高層507.352011.8錦繡新城多層、小高層60862011.10合計92.4截止2011年6月底，商丘市重點樓盤市場釋放量預計92.4萬平米；結(jié)合2010年房地產(chǎn)運行情況，加上其他未監(jiān)測到的樓盤的釋放量預計市場釋放量在180萬平米。2011年商丘市重點樓盤市場釋放量商品房釋放量板塊市場分析叁神火大道版塊城西版塊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)道北版塊老城區(qū)道北板塊：京九線北城西板塊：梁園區(qū)政府周邊老城區(qū)板塊：中心城區(qū)神火大道板塊：神火大道兩側(cè)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)：中州路以東區(qū)域為更好對商丘市場發(fā)展趨勢進行分析，將城市分為5個板塊進行研究。目前在售項目主要集中在城西板塊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)神火大道板塊商丘市重點樓盤分布圖上東一品建業(yè)桂園天明第一城聯(lián)盟新城上海城市花園匯豪天下水木清華博遠名苑富饒新城國際普羅旺斯帝和水上樂園百樂居天驕華府羅馬花園景苑巴比倫藍鉆弘景麗都未來英倫印象上海都市花園康橋水岸愛丁堡祥和馨苑弘盛王朝融合新城東方現(xiàn)代城商都雅居白云公館金色福園東華錦城城西板塊重點項目分布圖天驕華府羅馬花園東華錦城金色福園百樂居國際社區(qū)圣地亞哥金鼎世家景苑備注:在售樓盤待售樓盤城西板塊城西板塊項目分析項目名稱總建面（萬㎡）建筑類別主力戶型客戶主群體均價（元/㎡）百樂居社區(qū)19多層小高層高層78-89㎡兩房95㎡三房100—126㎡三房以周邊學校老師、玻璃場工人為主一期多層2200小高層2600預計2批3100天驕華府218層電梯房91㎡兩房126-130㎡三房周邊人群、老師、政府人員3000景苑88層電梯房20層高層89㎡兩房121-143㎡三房工薪階層首次置業(yè)高層2600電梯房已售罄金色福園20多層80-84㎡兩房93-114㎡三房投資型，改善置業(yè)自住型周邊學校老師3100元/㎡東華錦城128層電梯房12層小高層16層的高層56㎡一房81-91㎡兩房100-130㎡三房投資型，首次置業(yè)自住型周邊學校老師電梯房3150小高層售罄高層未售圣地亞哥3026層高層3棟10-17層小高層15棟多層14棟39㎡一房78㎡兩房96-137㎡三房看好此區(qū)域的投資者以及學校老師、改善居住者預計10月推出電梯房3300元小高層3100元金鼎世家198層電梯房11層小高層86-90㎡兩房117—125㎡三房以周邊學校老師、玻璃場工人為主預計8月推出電梯房3200羅馬花園26電梯房5、6層小高層/高層80—108㎡兩房108—138㎡三房政府官員、經(jīng)商人員、改善居住型預計10月推出電梯房3400城西板塊品質(zhì)提升隨著梁園區(qū)政府的西遷，未來以羅馬花園、圣地亞哥為代表的大盤高檔社區(qū)，將會帶動區(qū)域品質(zhì)提升多層為主版塊內(nèi)仍物業(yè)形態(tài)仍以多層為主，短時間內(nèi)仍難改變價格空間大目前多層電梯房價格集中在3000-3100元/㎡；小高層/高層較少，價格2700元/㎡,價格上升空間較大城西板塊城西板塊產(chǎn)品分析城西板塊客戶群分析置業(yè)動機自住為主、改善次之?？蛻魳?gòu)成梁園轄區(qū)內(nèi)工薪階層、公務(wù)員、大學教師、工廠管理層人員、投資者、道北及梁園附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民。心理價位區(qū)域內(nèi)購房客戶價格承受能力較低，在3000元/㎡左右城西板塊周邊產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，戶型配比相差不大。同質(zhì)化比較嚴重客戶層次，非常雷同，客源截流比較嚴重。客源截流比較嚴重區(qū)域樓盤均價不高，總價控制較好，被中低檔消費人群看好，尤其是梁園區(qū)政府周邊以及道北消費者。中低檔購房者首選區(qū)域城西板塊小結(jié)城西板塊神火大道板塊重點項目分布圖在售樓盤待售樓盤上海都市花園未來英倫印象水木清華聯(lián)盟新城匯豪天下高速一品江山華府新天地巴比倫藍鉆弘景麗都帝景南苑神火大道板塊神火大道板塊項目分析項目名稱總建面（萬㎡）建筑類型主力戶型主力客群均價（元/㎡）水木清華125層多層、小高層100-109㎡兩房133-159㎡三房165-175㎡四房投資客、改善住房群體要求品質(zhì)較高的富有人群二期4100三期5000（在售）未來英倫印象6.35層多層、小高層73㎡兩房88-89㎡小三房116-122㎡三房投資客、改善住房群體追求潮流的青年人4300巴比倫藍鉆9.3小高層、高層134-143㎡三房以居住為主的青年人4200匯豪天下12小高層、別墅、多層96-110㎡兩房117-157㎡三房145-152四房生活品質(zhì)講究的高端客戶5300（精裝）聯(lián)盟新城29多層洋房、別墅113-143㎡三房170-298㎡四房別墅追求高品質(zhì)住宅，對生活要求非常高的高端客戶洋房5600華府新天地1226-31層高層都市綜合體76-82㎡兩房96-125三房投資、青年人首次置業(yè)者待定弘景麗都712層小高層18層高層120-140㎡三房136—143㎡三房以改善居住、自主為主預計7月推出預計3500上海都市花園21.611層小高層18-26層高層96㎡兩房112—140㎡三房141-149㎡四房政府官員、經(jīng)商人員、改善居住型預計12月推出價格待定神火大道板塊神火大道板塊重點項目分析數(shù)量多、規(guī)模大一是趨于規(guī)?；汉诵母偁幜υ谟诖蠖?。二是開始關(guān)注個性化，打造項目核心優(yōu)勢。比如匯豪天下打造恒溫恒濕的科技豪宅，聯(lián)盟新城打造中式低密度寬景豪宅品質(zhì)較高以水木清華、聯(lián)盟新城、匯豪天下為代表的高端豪宅，代表了商丘市樓盤的最高品質(zhì)。價格最高由于樓盤品質(zhì)較高、加之配套較全。神火大道板塊神火大道板塊客戶群體分析置業(yè)動機投資、改善居住條件、享受高品質(zhì)生活?？蛻魳?gòu)成商丘本地投資客、企業(yè)政府管理層、生意人、周邊縣定居商丘人群。心理價位區(qū)域內(nèi)客戶價格承受能力最高，在5000元/㎡左右神火大道板塊有利的政策導向和土地供應(yīng)使區(qū)域內(nèi)的開發(fā)量較大，房地產(chǎn)市場開發(fā)建設(shè)比較火爆，未來競爭激烈。房地產(chǎn)市場競爭激烈無論是從建筑風格、園林設(shè)計、建筑結(jié)構(gòu)都比較講究，區(qū)域引領(lǐng)整個商丘房地產(chǎn)市場。注重樓盤品質(zhì)的打造該片區(qū)由于項目檔次較高，住宅開發(fā)項目較多，是商丘的中高檔住宅片區(qū)。銷售價格在4300-4500元/㎡神火大道板塊小結(jié)神火大道板塊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)板塊重點項目分布圖在售樓盤待售樓盤普羅旺斯愛丁堡康橋水岸上東一品博遠名苑祥和馨苑融合新城商都雅居弘盛王朝東方現(xiàn)代城建業(yè)桂圓紫金華庭怡佳百合經(jīng)開區(qū)板塊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)板塊項目分析項目名稱總建面（萬㎡）建筑類別主力戶型主力客群均價（元/㎡）建業(yè)桂園15小高層90㎡兩房103-147㎡三房164㎡四房投資客，高速路管理局工作人員，學校老師3900-4100（四期尾盤）普羅旺斯88層電梯房12-15層小高層88-95㎡兩房改善居住型、追求高端生活的人群4100弘盛王朝4.7小高層23層高層39-55㎡精裝小戶113-138㎡三房投資客、生意人、政府官員4000融和新城512層小高層18層高層93㎡兩房114㎡三房180㎡四房首次置業(yè)、青年人為主小高層3300-3400上東一品6.3多層、高層89-104兩房120—140三房、160四房公路管理局職工、周邊居民投資客3700紫金華庭96棟7層電梯房12層小高層92㎡兩房、143㎡三房改善居住、經(jīng)商人員為主多層售罄小高層3300怡佳百合919棟6層多層2棟11層小高層110㎡三房以改善居住、自主為主3700東方現(xiàn)代城913棟多層2棟小高層55㎡一房、76㎡兩房120㎡三房投資、居住客均有3500愛丁堡129層電梯房16層小高層89-99㎡三房118—143㎡三房144㎡四房以改善居住、自主為主預計9月推出預計3300康橋水岸4.412-15層小高層58㎡一房87-91㎡兩房117-140㎡三房投資客、首次置業(yè)者預計8月推出預計3300經(jīng)開區(qū)板塊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)板塊客戶群體分析置業(yè)動機投資、首次置業(yè)、改善居住條件客戶構(gòu)成商丘本地投資客，首次置業(yè)工薪階層，周邊縣定居商丘人群心理價位區(qū)域內(nèi)購房者價格承受能力一般，在3500元/㎡左右經(jīng)開區(qū)板塊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)缺乏市政配套和生活配套，目前市場關(guān)注度低。市場關(guān)注度較低目前新區(qū)人氣相對不高，價格缺乏上升動力支撐；除建業(yè)桂園處尾盤期，價格4100元/㎡左右，其余相對較低價格缺乏上升動力支撐板塊內(nèi)以多層為主，小高層次之，高層較少；產(chǎn)品以120㎡三房、160㎡四房為主，戶型面積偏大以多層為主，戶型面積較其他板塊偏大經(jīng)濟開發(fā)區(qū)板塊小結(jié)經(jīng)開區(qū)板塊板塊典型個案研究肆占地面積150畝總建面積12萬㎡物業(yè)形態(tài)住宅臨街商業(yè)公寓建筑形態(tài)多層、小高層容積率1.38綠化率45%建筑風格地中海均價5000樓盤地址神火大道西側(cè)、商字南600米神火大道板塊——水木清華三批百合苑二批丁香苑一批莉莉苑待建一期由茉莉苑、丁香苑、百合苑三大組團構(gòu)成，三大組團由400米中央水系和10000㎡主景觀區(qū)區(qū)隔而成社區(qū)以5層水景花園洋房為主一期共分3批推出，目前在售的為3批房源百合苑，一共10棟樓三批戶型面積100-175㎡之間三批目前均價5000元/㎡，一層6200元/㎡神火大道板塊——水木清華133-135㎡102-106㎡167-175㎡兩房代表戶型四房代表戶型三房代表戶型推出產(chǎn)品神火大道板塊——水木清華地中海式的建筑風格。樓體采用高低錯落的建筑天際線，豐富的四坡屋頂組合加上三段式建筑形態(tài)，頗受商丘客戶青睞。建筑風格神火大道板塊——水木清華水木清華，從規(guī)劃到建筑，從戶型到景觀，從配套到物業(yè)都稱得上是商丘市房地產(chǎn)標桿項目。項目靠品質(zhì)和景觀吸引了大批消費者。商丘市高端樓盤較少，但高端項目影響力較大。消費者對樓盤品質(zhì)和品牌的認可度，對樓盤的銷售起著不可低估的作用。越來越多的開發(fā)企業(yè)開始關(guān)注品質(zhì)、品牌等產(chǎn)品附加值的創(chuàng)造。未來房地產(chǎn)市場逐步從同質(zhì)化擴張向精細化轉(zhuǎn)型。個案總結(jié)神火大道板塊——水木清華占地面積96畝總建面積13萬㎡物業(yè)形態(tài)別墅住宅建筑形態(tài)多層、小高層容積率1.5綠化率40%建筑風格歐式簡約均價5300樓盤地址神火大道與宋城路西200米神火大道板塊——匯豪天下產(chǎn)品包括4層疊院別墅、8層電梯花園洋房、小高層一期2010年12月推出1#、2#、8#、11#、12#樓共5棟，240套房源二期首批推出3#、4#、13#樓共3棟，6#、7#樓，目前正在排號，預計7月中旬推出戶型98㎡兩房、143-161㎡三房、160㎡四房目前均價5300元/㎡

小高層均價5100元/㎡8層電梯房均價5300元/㎡4層疊院5600元/㎡54362191011812714151617181913二期一期神火大道板塊——匯豪天下兩房代表戶型四房代表戶型三房代表戶型98㎡160㎡143-161㎡推出產(chǎn)品神火大道板塊——匯豪天下定位：科技豪宅（恒溫、恒濕、恒氧）十大科技系統(tǒng)恒溫系統(tǒng)恒濕系統(tǒng)恒氧系統(tǒng)外遮陽系統(tǒng)外節(jié)能窗系統(tǒng)隔音除噪系統(tǒng)24小時熱水系統(tǒng)同層排水系統(tǒng)外墻保溫系統(tǒng)中水回收系統(tǒng)項目定位及技術(shù)組合應(yīng)用神火大道板塊——匯豪天下應(yīng)用技術(shù)新風置換系統(tǒng)地源頭熱泵天棚輻射系統(tǒng)外遮陽系統(tǒng)中水回收系統(tǒng)項目主要應(yīng)用技術(shù)神火大道板塊——匯豪天下商丘第一個科技理念豪宅，借助十大科技系統(tǒng)進行營銷推廣。但受地理位置和項目規(guī)模限制，項目周邊及小區(qū)內(nèi)配套相對較單一。個案總結(jié)神火大道板塊——匯豪天下占地面積50畝總建面積7萬物業(yè)形態(tài)住宅建筑形態(tài)高層、小高層容積率2.7綠化率32%建筑風格現(xiàn)代簡約均價待定樓盤地址神火大道與宋城路交匯東200米神火大道板塊——弘景麗都項目開發(fā)上，工程兩期開發(fā)，銷售三批次入市；一期一批推出2#、6#、11#樓，共3棟，1.8萬㎡；產(chǎn)品均為三房，面積126-143㎡目前處于排卡期，預計7月9號開盤1233A561098711二期一期神火大道板塊——弘景麗都143㎡126㎡141㎡多層三房代表戶型多層三房代表戶型多層三房代表戶型推出產(chǎn)品神火大道板塊——弘景麗都項目定位為：中高端住宅小區(qū)。但限于規(guī)模過小（僅50畝），而且項目旁的宋城路目前尚未擴建，周邊塵土飛揚，環(huán)境較差，難以支撐其高品質(zhì)社區(qū)形象。建筑風格確定為：現(xiàn)代簡約。產(chǎn)品定位：以小高層為主，高層為輔項目戶型設(shè)計全部為126-143㎡的三室兩廳，戶型設(shè)計單一且面積偏大，不利于后期銷售.個案總結(jié)神火大道板塊——弘景麗都占地面積160畝總建面積21萬物業(yè)形態(tài)住宅商業(yè)建筑形態(tài)高層小高層多層容積率2.0綠化率32%建筑風格新古典歐陸風格均價3000樓盤地址梁園區(qū)政府大樓斜對面城西板塊——天驕華府項目開發(fā)上，工程三期開發(fā)，銷售多批次入市；一期共8.2萬方，1-12#樓，共計

12棟，目前開工6棟（4#、5#、7#、

8#、9#、10#樓）2011年5月29日首次開盤，推出7#、

8#、11#樓，共3棟，均為8層電梯房，目前已售85%；產(chǎn)品90㎡兩、120-130㎡三房；均價3000元/㎡，一層3400元/㎡（帶院子）78114510131416171269123一期二期城西板塊——天驕華府90㎡多層兩房代表戶型多層三房代表戶型多層三房代表戶型120㎡130㎡推出產(chǎn)品城西板塊——天驕華府2011年5月29日，天驕華府首次開盤，所推房源當日銷售80%，開盤較為成功。項目位置較好，居于梁園區(qū)委、區(qū)政府西南側(cè)，緊鄰梁園區(qū)文化廣場，區(qū)位優(yōu)勢明顯。產(chǎn)品一般，而且陽臺為全封閉式，三房戶型相對較好，兩臥及客廳均朝陽，采光較好。個案總結(jié)城西板塊——天驕華府占地面積180畝總建面積15萬物業(yè)形態(tài)住宅商業(yè)建筑形態(tài)高層小高層多層容積率1.25綠化率35%建筑風格新古典歐陸風格均價4100樓盤地址經(jīng)濟開發(fā)區(qū)南京路東段經(jīng)開板塊——建業(yè)桂園項目開發(fā)上，工程四期開發(fā)，銷售多批次入市；目前在售四期23#、25-29#樓，共6棟，剩余房源不足30套，處于尾盤期（僅剩140㎡以上的大戶型）；23#、25#、26#樓11層，27#、28#、29#樓16層高層產(chǎn)品55㎡一房、89㎡兩房、143-147㎡三房、164㎡四房；均價4100元/㎡一二期三期四期經(jīng)開板塊——建業(yè)桂園143㎡多層兩房代表戶型多層三房代表戶型多層三房代表戶型147㎡164㎡推出產(chǎn)品經(jīng)開板塊——建業(yè)桂園社區(qū)實景拍攝經(jīng)開板塊——建業(yè)桂園建業(yè)品牌、知名度、影響力較大，有利于項目銷售。項目價格較高，在經(jīng)開區(qū)板塊目前價格最高（處于尾盤期），均價達到3900-4100元/㎡。產(chǎn)品方面143㎡三房設(shè)計較好，雙臥及客廳均朝陽，銷售的最好。個案總結(jié)經(jīng)開板塊——建業(yè)桂園占地面積33畝總建面積4.4萬物業(yè)形態(tài)住宅商業(yè)公寓建筑形態(tài)小高層多層容積率2.2綠化率40%建筑風格現(xiàn)代簡約均價待定樓盤地址睢陽大道與南京路交叉口南200路東經(jīng)開板塊——康橋水岸規(guī)劃總占地33畝，總建筑面積4.4萬方，共7棟樓，其中7#、8#樓為精裝公寓；136.66㎡住宅74套面積為10113.2㎡；89.8㎡住宅266套面積為23886.8㎡；

90㎡以下住宅面積占總面積約70.26%。目前在排卡期（220余張），預計7月3號開盤。產(chǎn)品39-42㎡公寓、58㎡一房、86-90㎡兩房、115-116㎡小三房、123-140㎡三房126578經(jīng)開板塊——康橋水岸小高層兩房代表戶型推出產(chǎn)品87-91㎡小高層三房代表戶型小高層兩房代表戶型125-136㎡115-116㎡經(jīng)開板塊——康橋水岸工地實景拍攝經(jīng)開板塊——康橋水岸商丘房地產(chǎn)市場總結(jié)伍高層小高層多層占比65%占比35%全市項目以高層加小高層占絕對主力，多層占比為35%（以8層電梯花園洋房居多）。商丘市建筑類型分析商丘市成交產(chǎn)品戶型、面積段分析市場主流成交產(chǎn)品為三房產(chǎn)品，其中三室兩廳的產(chǎn)品，成交占比最高約42%；其次是四房的產(chǎn)品。主力成交面積段分布在110-130㎡之間。中高端客群從政、從商目前商丘市場上的中高端客戶群體主要以35歲左右的從政、從商的人員。他們所關(guān)注的是項目的區(qū)位、社區(qū)的品質(zhì)、優(yōu)美的景觀、身份的體現(xiàn)。神火大道板塊主流區(qū)域神火大道板塊為目前商丘市房地產(chǎn)市場的主流購買區(qū)域。高端客戶由于承受力高，一般會考慮選擇這個區(qū)域進行置業(yè)。中低端工薪階層地緣性強商丘各板塊客戶群體特征經(jīng)濟實力一般的中低端客戶流動性較小，地緣性強如老城區(qū)板塊的道北居民，一般置業(yè)都會選擇在本區(qū)域內(nèi)購置房屋。以神火大道板塊競爭最為激烈，該區(qū)域已形成一個中高檔生活片區(qū)，中高端客戶普遍選擇神火大道板塊進行置業(yè)；其次是經(jīng)開板塊和城西板塊，由于配套設(shè)施尚不完善，競爭力相對較薄弱，但發(fā)展?jié)摿^大。神火大道板塊競爭最為激烈商丘項目戶型以三房占絕對主力，面積在110-130㎡之間，經(jīng)開板塊及神火大道南端個別高檔項目戶型面積較大。三房占絕對主力，面積在110-130㎡之間延神火大道沿線、南京路商字附近均價在4300左右。城西板塊多層均價在3000，小高層在2700左右。經(jīng)濟開發(fā)區(qū)除建業(yè)桂園在4100其他的都在3400-3600之間。神火板塊價格較高商丘房地產(chǎn)市場總結(jié)商丘房地產(chǎn)市場預判陸2011政策預判2010年被稱為“政策年”，2011年雖然剛過去一半，但從房地產(chǎn)市場的政策來看，是對2010年政策的延續(xù)和深入，政策從大政方針向細部執(zhí)行環(huán)節(jié)量化的開始。進入2011年，由于土地供應(yīng)、政策調(diào)控、老盤消化及環(huán)境規(guī)范治理等綜合因素的影響，商丘樓市的新盤放量偏少。整體市場經(jīng)過2008年的調(diào)整回落及2009、2010年的快速增長之后，進入一個相對穩(wěn)定的市場調(diào)整期。這一調(diào)整期圍繞著高地價、緊銀根、嚴政策的環(huán)境特點，引發(fā)了很多開發(fā)商從縣城拿地、產(chǎn)品創(chuàng)新到融資合作等方面積極調(diào)整開發(fā)模式，已呈現(xiàn)了“開發(fā)走下去、大鱷迎進來”的特點。我們總結(jié)一下2011年的房地產(chǎn)政策，可以看出主要是在兩個方面進行調(diào)控：內(nèi)堵：加息、調(diào)高準備金、限貸、限購、房產(chǎn)稅外疏，增加保障房供應(yīng)2011政策預判內(nèi)堵每月一次的上調(diào)準備金率，造成貸款越來越難，不僅體現(xiàn)在個人房貸，也包括房地產(chǎn)企業(yè)的融資貸款。多次加息，使房地產(chǎn)購買和持有成本越來越高。限貸到限購，直接從戶口上限制市場的購買量。房產(chǎn)稅的試行，對房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)成本增加效果顯著?！靶聡藯l”通過對二套房和不足五年轉(zhuǎn)手的征稅，加大對投資客的打擊。這些政策都是通過限制購買或者提高門檻等方面來調(diào)控房地產(chǎn)市場，采取的是減少需求的方法。外疏從5月份開始，政策的調(diào)控開始注重向保障房發(fā)展，主要目的是通過加大保障房的建設(shè)，分流一部分客戶，使得不同的收入群體都有解決住房的方法。開始采用增加供應(yīng)、分化市場的方法調(diào)控市場。2011政策預判通過上半年的政策我們可以預測，2011年下半年的市場調(diào)控，應(yīng)該也是在這兩個方面進行加重和細化。調(diào)控會持續(xù)到年底或2012年。主要政策應(yīng)該是：限購令向三四線城市的蔓延。各地加快建設(shè)保障房，明確保障房的目標，建立一個市場為主