房地產(chǎn)住宅價(jià)格表制作大全

住宅價(jià)格表的制作深圳中原.06.2008一、定價(jià)目標(biāo)二、價(jià)格制定1、公式（重點(diǎn)）2、取值（重點(diǎn)）3、步驟三、價(jià)格審核（重點(diǎn)）四、價(jià)格統(tǒng)計(jì)五、定價(jià)說(shuō)明書(shū)六、實(shí)例演示內(nèi)容導(dǎo)航你給我賣高點(diǎn)價(jià)，可以不用開(kāi)盤當(dāng)天就賣完現(xiàn)在窮?。?！房子都買不起了！定價(jià)唔好太高或者太低，發(fā)展商同個(gè)客都接受就得啦，快D賣曬收錢發(fā)展商客戶代理商快速均衡合理的價(jià)位定價(jià)方法取得發(fā)展商認(rèn)同目標(biāo)一、定價(jià)目標(biāo)二、價(jià)格制定1、公式2、取值3、步驟三、價(jià)格審核四、價(jià)格統(tǒng)計(jì)五、定價(jià)說(shuō)明書(shū)六、實(shí)例演示內(nèi)容導(dǎo)航銷售總額折前×綜合折扣實(shí)收均價(jià)=總建筑面積原理注意：折前銷售總額不能用均價(jià)×總建筑面積單價(jià)折后單價(jià)折前=綜合折扣∑單價(jià)折前×單位建筑面積×綜合折扣=總建筑面積2種常用的方法方法一、水平系數(shù)±層差法單價(jià)折后=總價(jià)÷建筑面積=（總價(jià)建筑面積+總價(jià)贈(zèng)送面積）÷建筑面積=（單價(jià)建筑面積×建筑面積+單價(jià)贈(zèng)送面積×贈(zèng)送面積）÷建筑面積或=單價(jià)已考慮贈(zèng)送面積×（建筑面積+折算后的贈(zèng)送面積）÷建筑面積={[試算價(jià)×（1+水平系數(shù)）±層差－干擾]×（建筑面積+贈(zèng)送面積×折算率÷實(shí)用率）}÷建筑面積修正基準(zhǔn)與修正標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，規(guī)律性不強(qiáng)方法二、系數(shù)修正法單價(jià)=均價(jià)×綜合系數(shù)=均價(jià)×（1+水平系數(shù)）×（1+垂直系數(shù)）×（1+特殊系數(shù)）×（1+增值系數(shù)）=均價(jià)×（1+水平系數(shù)）×（1+垂直系數(shù)）×（1+特殊系數(shù)）×（1+∑贈(zèng)送面積×折算率÷實(shí)用率÷建筑面積）（推薦）公式源自市場(chǎng)比較法；以均價(jià)為基準(zhǔn)進(jìn)行各影響因素逐一修正（因素相乘，非相加）；系數(shù)的規(guī)律性更強(qiáng)；通過(guò)綜合系數(shù)，直觀表現(xiàn)任意兩個(gè)單位的價(jià)格差幅；注意：綜合系數(shù)需進(jìn)行平均值歸1處理借鑒：市場(chǎng)比較法公式評(píng)估價(jià)格=參照物市場(chǎng)價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)參數(shù)釋義均價(jià)——項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)的均價(jià)。水平系數(shù)——反映各戶型在同一水平面（一般以中間樓層為準(zhǔn)）的價(jià)值差異。包括戶型、朝向、景觀、噪聲、暢銷度五大因素；垂直系數(shù)\層差——反映各戶型在垂直方向的價(jià)值差異。包括景觀、視野、通風(fēng)、灰塵、噪聲、蟲(chóng)害、安全、私密性、心理優(yōu)越度、乘電梯便利度等。特殊系數(shù)\干擾——反映各戶型在垂直方向上局部樓層的價(jià)值突變。如機(jī)房、建筑物遮擋等干擾、帶4、8樓層的風(fēng)水講究、非贈(zèng)送面積的奇偶層差異等。增值系數(shù)——反映增送面積、帶裝修等方面的增值。如贈(zèng)送凸窗、入戶花園、露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)等。贈(zèng)送面積——不計(jì)容積率部分的水平投影面積。折算率——反映贈(zèng)送面積的可利用價(jià)值性。實(shí)用率——等于套內(nèi)建筑面積÷建筑面積。一、定價(jià)目標(biāo)二、價(jià)格制定1、公式2、取值3、步驟三、價(jià)格審核四、價(jià)格統(tǒng)計(jì)五、定價(jià)說(shuō)明書(shū)六、實(shí)例演示內(nèi)容導(dǎo)航水平系數(shù)=∑∑權(quán)重×分值值×10÷100操作：以中間的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層作為打分分基準(zhǔn)層；10分制，分分5個(gè)等級(jí)；；項(xiàng)目組、售樓樓代表各人分分別打分，取取平均分或最最優(yōu)打分；權(quán)重相當(dāng)于本本樓盤打分項(xiàng)項(xiàng)目中最好與與最差的價(jià)格格差幅；好處：10分制相對(duì)對(duì)于100分分制更直觀，，簡(jiǎn)單；相對(duì)對(duì)于直接取系系數(shù)更客觀；；只需需調(diào)調(diào)整整權(quán)權(quán)重重，，便便可可使使水水平平系系數(shù)數(shù)合合理理化化，，無(wú)無(wú)需需再再調(diào)調(diào)分分值值；；方法法一一：：直直接接取取系系數(shù)數(shù)水平平系系數(shù)數(shù)方法法二二：：權(quán)權(quán)重重××分分值值（推推薦薦））評(píng)價(jià)價(jià)：：系系數(shù)數(shù)取取值值和和調(diào)調(diào)整整繁繁鎖鎖四大大水水平平因因素素權(quán)權(quán)重重景觀觀戶型型朝向向噪聲聲普通通住住宅宅一般般公公寓寓高檔檔住住宅宅朝向向廣東東節(jié)節(jié)能能標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)————窗窗墻墻比比東西西≤≤0.3北向向≤≤0.45南向向≤≤0.5南北東西+1.5-2.5+2.5+2.5+1.0-20-1.5可上下浮動(dòng)1%假設(shè)設(shè)：：同同一一戶戶型型的的廳廳、、房房、、廚廚衛(wèi)衛(wèi)為為同同一一朝朝向向水平系系數(shù)各各因素素差幅幅取值值參考考沙漏矩形梯形倒梯形橢圓5種基基本垂垂直系系數(shù)模模式矩形模模式的的應(yīng)用用價(jià)格分分布：：價(jià)格格直線線（））上升升,層層差相相同，，各樓樓層單單位價(jià)價(jià)格適適中；；適用范范圍：：景觀觀視野野較佳佳的單單元。。梯形模模式的的應(yīng)用用價(jià)格分分布：：壓低低低層層和高高層單單位價(jià)價(jià)格，，拉高高中層層單位位價(jià)格格；適用范范圍：：向小小區(qū)外外，景景觀視視野較較差的的單元元。低樓層層無(wú)景景觀，，價(jià)格格不能能高高層層層無(wú)景景觀，，視野野差，，價(jià)格格不能能高中層單單位承承擔(dān)主主要的的價(jià)格格壓力力倒梯形形模式式的應(yīng)應(yīng)用價(jià)格分分布：：拉高高低層層和高高層價(jià)價(jià)格，，壓低低中層層單位位價(jià)格格；適用范范圍：：看園園林，，樓距距?。ǎ☉?yīng)用用時(shí)須須降低低高層層系數(shù)數(shù)，慎慎用））。低層看看園林林可拉高高其價(jià)價(jià)格中層景景觀一一般，，視野野較窄窄，價(jià)價(jià)格不不能高高高層無(wú)無(wú)景觀觀，樓樓距小小，應(yīng)應(yīng)壓低低其價(jià)價(jià)格（（此曲曲線不不合理理）橢圓模模式的的應(yīng)用用價(jià)格分分布：：拉高高中高高層價(jià)價(jià)格,降低低中低低層價(jià)價(jià)格,低層層和高高層價(jià)價(jià)格適適中；；適用范范圍：：向小小區(qū)外外,地地面只只有小小面積積園林林,外外圍景景觀差差,但但視野野開(kāi)闊闊。低層看看小面面積園園林，，起價(jià)價(jià)可適適中中低層層無(wú)景景觀視視野差差，價(jià)價(jià)格不不宜高高中高層層視野野好價(jià)格開(kāi)開(kāi)始攀攀升高層視野好好，但無(wú)景景觀，價(jià)格格不宜太高高沙漏模式的的應(yīng)用價(jià)格分布：：拉高中低低層價(jià)格,壓低中高高層價(jià)格,低層和高高層價(jià)格適適中；適用范圍：：向園林,樓距適中中。低層看小面面積園林，，起價(jià)可適適中中低層看園園林價(jià)格可拔高高些中高層景觀觀較差，視視野一般應(yīng)壓低其價(jià)價(jià)格高層視野野采光較較好，價(jià)價(jià)格可適適度拉高高特殊系數(shù)數(shù)考慮因素素：影響響垂直方方向局部部?jī)r(jià)值突突變的因因素干擾：機(jī)機(jī)房噪聲聲、建筑筑物遮擋擋、車庫(kù)庫(kù)入口、、平臺(tái)影影響、景景觀視野野突變層層；風(fēng)水：帶帶3、4、6、、7、8、9的的樓層；；奇偶層差差異：非非贈(zèng)送面面積的奇奇偶層差差異；其他：如如復(fù)式的的尊貴感感、共享享空中花花園等。。增值系數(shù)數(shù)（折算算率）考慮因素素：將贈(zèng)贈(zèng)送的面面積換算算成統(tǒng)一一價(jià)格口口徑凸窗：真真凸窗、、假凸窗窗、凸窗窗占所在在功能區(qū)區(qū)的面積積比率、、必要性性；陽(yáng)臺(tái)：室室外、室室內(nèi)、景景觀、必必要性、、私密性性；露臺(tái)：景景觀、朝朝向、噪噪聲、必必要性、、私密性性；入戶花園園：景觀觀、朝向向、噪聲聲、必要要性、私私密性、、封閉的的可能性性；隱形衣櫥櫥：占所所在功能能區(qū)的面面積比率率、必要要性；夾層：高高度、采采光通風(fēng)風(fēng)、景觀觀視野、、布局合合理性。。增值系數(shù)數(shù)=∑贈(zèng)贈(zèng)送面積積×折算算率÷實(shí)實(shí)用率÷÷建筑面面積）單價(jià)折[住宅宅樓面地地價(jià)×單單位建安安成本××（1+40））]××（1+利潤(rùn)率率）折算率==單價(jià)[住宅宅樓面地地價(jià)+單單位建安安成本××（1+40））]××（1+利潤(rùn)率率）住宅樓面面地價(jià)××單位建建安成本本×（1+40）=住宅樓面面地價(jià)+單位建建安成本本×（1+40）參數(shù)釋義義：R———開(kāi)發(fā)發(fā)商對(duì)贈(zèng)贈(zèng)送的面面積可收收回的地地價(jià)的比比例，取取值范圍圍為0~1。單位建安安成本———取值值參考（（多層1100、小高高層1600、、高層2100）R綜合=（R一一次性××P一次次性按揭揭×P按按揭）××（R關(guān)關(guān)系×P關(guān)系+1關(guān)系系）×（（R前期期×P前前期+1前期））=（0.96××150.98×85%)××(0.99×101-10%)×(0.97×401-40%)=0.977××0.999××0.988≈0.9643=0.964(取整到到小數(shù)點(diǎn)點(diǎn)后3位位)綜合折扣付款方式及優(yōu)優(yōu)惠(實(shí)例)：一次性付款：：96折(R一次性），，假設(shè)占15%（P一次次性）銀行按揭：：98折（（R按揭）），假設(shè)占占85%（（P按揭））關(guān)系戶：額額外99折折（R關(guān)系系），假設(shè)設(shè)占10%（P關(guān)系系）銷售前期：：額外97折（R前前期），假假定銷售率率為40%（P前期期）注：銷售中中后期促銷銷優(yōu)惠也應(yīng)應(yīng)考慮進(jìn)去去一、定價(jià)目目標(biāo)二、價(jià)格制制定1、公式2、取值3、步驟三、價(jià)格審審核四、價(jià)格統(tǒng)統(tǒng)計(jì)五、定價(jià)說(shuō)說(shuō)明書(shū)六、實(shí)例演演示內(nèi)容導(dǎo)導(dǎo)航步驟驟水平系數(shù)垂直直系系數(shù)數(shù)增值值系系數(shù)數(shù)特殊殊系系數(shù)數(shù)綜合合系系數(shù)數(shù)折后后單單價(jià)價(jià)表表折后后價(jià)價(jià)格格表表折前前價(jià)價(jià)格格表表折后后單單價(jià)價(jià)分分析析折后后總總價(jià)價(jià)分分析析價(jià)格格統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)表表銷售售統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)表表折后后單單價(jià)價(jià)=均均價(jià)價(jià)××綜綜合合系系數(shù)數(shù)折后后總總價(jià)價(jià)=折折后后單單價(jià)價(jià)××建建筑筑面面積積折前前總總價(jià)價(jià)=折折后后總總價(jià)價(jià)÷÷綜綜合合折折扣扣系系數(shù)數(shù)一、、定定價(jià)價(jià)目目標(biāo)標(biāo)二、、價(jià)價(jià)格格制制定定1、、公公式式2、、取取值值3、、步步驟驟三、、價(jià)價(jià)格格審審核核四、、價(jià)價(jià)格格統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)五、、定定價(jià)價(jià)說(shuō)說(shuō)明明書(shū)書(shū)六、、實(shí)實(shí)例例演演示示內(nèi)容容導(dǎo)導(dǎo)航航面積積:各單單位位的的建建筑筑面面積積、、套套內(nèi)內(nèi)建建筑筑面面積積各棟棟建建筑筑面面積積、、套套內(nèi)內(nèi)建建筑筑面面積積總建建筑筑面面積積、、總總套套內(nèi)內(nèi)建建筑筑面面積積方法法:項(xiàng)目組及及售樓代代表核對(duì)對(duì)各單位位面積；；分棟匯總總，將查查丈報(bào)告告分棟匯匯總面積積和總面面積標(biāo)注注在旁邊邊核對(duì).價(jià)格:檢查單元元格引用用是否正正確（特特別是奇奇偶層面面積）;用函數(shù)求求和時(shí),要注意意不要把把不應(yīng)求求和的隱隱藏單元元格計(jì)算算在內(nèi);乘除時(shí)是是否用函函數(shù)進(jìn)行行四舍五五入。準(zhǔn)確性審審核價(jià)格審核核將標(biāo)準(zhǔn)層層綜合系系數(shù)標(biāo)于于平面圖圖上價(jià)格審核核合理性綜合系系數(shù)1009782839391957684價(jià)格審核核合理性單價(jià)各單元排排序是否否合理？？同一單元元不同樓樓層價(jià)差差是否合合理？是否有因因誤操作作造成的的明顯錯(cuò)錯(cuò)誤？（（曲線突突變）有利于售售樓員掌掌握價(jià)格格規(guī)律，，便于引引導(dǎo)客戶戶。注：若有有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手價(jià)格格，可加加入比較較均價(jià)5000小區(qū)內(nèi)外外價(jià)格屏屏障價(jià)格審核核合理性單價(jià)12365748均價(jià)5000小區(qū)內(nèi)外外價(jià)格屏屏障均價(jià)排序序是否合合理?均價(jià)差額額是否合合理?與對(duì)手相相比價(jià)格格是否有有競(jìng)爭(zhēng)力力?各單元最最低最高高價(jià)是否否合理?各單元是是最低最最高價(jià)差差額是否否合理?競(jìng)爭(zhēng)性單單元差額額是否合合理?與對(duì)手相相比價(jià)格格是否有有競(jìng)爭(zhēng)力力?了解各戶戶型單價(jià)價(jià)區(qū)間的的數(shù)量分分布為制定推推售方案案提供依依據(jù)均價(jià)5000小區(qū)內(nèi)外外價(jià)格屏屏障9均價(jià)5000價(jià)格審核核合理性總價(jià)各單元排排序是否否合理？？同一單元元不同樓樓層價(jià)差差是否合合理？是否有因因誤操作作造成的的明顯錯(cuò)錯(cuò)誤？（（曲線突突變）有利于售售樓員掌掌握價(jià)格格規(guī)律，，便于引引導(dǎo)客戶戶。注：若有有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手價(jià)格格，可加加入比較較價(jià)格審核核合理性總價(jià)小屏障:小區(qū)內(nèi)外外3房97-102㎡㎡12345678無(wú)屏障:水景3房房與園林林3+1102㎡㎡110㎡小屏障:園林2+1與路路邊3房房78㎡97㎡㎡大屏障:園林2+1與路路邊2房房78㎡65㎡㎡9各戶型型的總總價(jià)排排序是是否合合理?各戶型型的最最低最最高總總價(jià)及及差額額是否否合理理?各戶型型間的的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)度設(shè)設(shè)計(jì)是是否合合理?與競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手手同類類產(chǎn)品品是否否有競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力力?投資性性物業(yè)業(yè)的租租金能能否大大于月月供?一、定定價(jià)目目標(biāo)二、價(jià)價(jià)格制制定1、公公式2、取取值3、步步驟三、價(jià)價(jià)格審審核四、價(jià)價(jià)格統(tǒng)統(tǒng)計(jì)五、定定價(jià)說(shuō)說(shuō)明書(shū)書(shū)六、實(shí)實(shí)例演演示內(nèi)容容導(dǎo)導(dǎo)航航總體性性統(tǒng)計(jì)計(jì)結(jié)構(gòu)性性統(tǒng)計(jì)計(jì)讓項(xiàng)目目組和和售樓樓員掌掌握各各房型型的價(jià)價(jià)格水水平，，便于于口頭頭報(bào)價(jià)價(jià)和引引導(dǎo)客客戶購(gòu)購(gòu)房，，以及及促銷銷措施施的制制定。。一、定定價(jià)目目標(biāo)二、價(jià)價(jià)格制制定1、公公式2、取取值3、步步驟三、價(jià)價(jià)格審審核四、價(jià)價(jià)格統(tǒng)統(tǒng)計(jì)五、定定價(jià)說(shuō)說(shuō)明書(shū)書(shū)六、實(shí)實(shí)例演演示內(nèi)容容導(dǎo)導(dǎo)航航定價(jià)說(shuō)說(shuō)明書(shū)書(shū)一、公公式及及系數(shù)數(shù)取值值說(shuō)明明1、公公式2、系系數(shù)取取值說(shuō)說(shuō)明（（包括括：水水平、、垂直直、特特殊、、增值值四大大系數(shù)數(shù)和綜綜合折折扣系系數(shù)））二、價(jià)價(jià)格統(tǒng)統(tǒng)計(jì)1、整整體性性統(tǒng)計(jì)計(jì)（折折前和和折后后價(jià)格格表的的銷售售額、、均價(jià)價(jià)統(tǒng)計(jì)計(jì)）2、結(jié)結(jié)構(gòu)性性統(tǒng)計(jì)計(jì)（折折前價(jià)價(jià)格表表各房房型的的面積積、套套數(shù)、、銷售售額、、套平平均總總價(jià)、、套平平均單單價(jià)））三、價(jià)價(jià)格分分析1、平平層折折后單單價(jià)分分析（（各單單元綜綜合系系數(shù)示示意平平面圖圖、各各單元元均價(jià)價(jià)分布布圖、、各單單元單單價(jià)區(qū)區(qū)間示示意圖圖、各各房型型單價(jià)價(jià)區(qū)間間的套套數(shù)分分布圖圖，并并進(jìn)行行合理理性分分析））2、平平層折折后總總價(jià)分分析（（各單單元總總價(jià)區(qū)區(qū)間示示意圖圖、各各房型型總價(jià)價(jià)區(qū)間間的套套數(shù)分分布圖圖，并并進(jìn)行行合理理性分分析））3、與與競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手手進(jìn)行行價(jià)格格競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力分分析4、投投資性性物業(yè)業(yè)的投投資回回報(bào)分分析四、附附表附表1、水水平系系數(shù)打打分表表附表2、垂垂直系系數(shù)打打分表表附表3、特特殊系數(shù)打打分表附表4、增增值系數(shù)打打分表附表5、優(yōu)優(yōu)惠方案附表6、A類客戶意意向購(gòu)買房房號(hào)表附表7、競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)價(jià)格應(yīng)用統(tǒng)計(jì)函數(shù)（）………………求和（）……………平均均值（）……………個(gè)個(gè)數(shù)（）……………滿足某某條件的個(gè)個(gè)數(shù)（）………………最大值值（）………………最小值值數(shù)字函數(shù)（）……………四四舍五入（）………………取整操作拆分窗口凍結(jié)窗口隱藏、取消消隱藏單元格的引引用：A2、$A$2、$A2、A$2的區(qū)別別選擇性粘貼貼：粘貼鏈鏈接實(shí)例演示ThanksforyourattentionWishyouagoodday!謝謝12月月-2211:57:1911:5711:5712月月-2212月月-2211:5711:5711:57:1912月-2212月-2211:57:192022/12/3111:57:199、靜夜夜四無(wú)無(wú)鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨中中黃葉葉樹(shù)，，燈下下白頭頭人。。。11:57:1911:57:1911:5712/31/202211:57:19AM11、以我獨(dú)獨(dú)沈久，，愧君相相見(jiàn)頻。。。12月-2211:57:1911:57Dec-2231-Dec-2212、故人江海海別，幾度度隔山川。。。11:57:1911:57:1911:57Saturday,December31,202213、乍乍見(jiàn)見(jiàn)翻翻疑疑夢(mèng)夢(mèng)，，相相悲悲各各問(wèn)問(wèn)年年。。。。12月月-2212月月-2211:57:1911:57:19December31,202214、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青青山。。31十二月月202211:57:19上午午11:57:1912月-2215、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。十二月2211:57上上午12月-2211:57December31,202216、行動(dòng)出出成果，，工作出出財(cái)富。。。2022/12/3111:57:1911:57:1931December202217、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時(shí)時(shí)，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點(diǎn)點(diǎn)的射線線向前。。。11:57:19上上午11:57上上午11:57:1912月-229、沒(méi)有有失敗敗，只只有暫暫時(shí)停停止成成功?。?。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有結(jié)結(jié)果果，，但但是是不不努努力力卻卻什什么么改改變變也也沒(méi)沒(méi)有有。。。。11:57:1911:57:1911:5712/31/202211:57:19AM11、成功就是日日復(fù)一日那一一點(diǎn)點(diǎn)小小努努力的積累。。。12月-2211:57:1911:57Dec-2231-Dec-2212、世世間間成成事事，，不不求求其其絕絕對(duì)對(duì)圓圓滿滿，，留留一一份份不不足足，，可可得得無(wú)無(wú)限限完完美美。。。。11:57:1911:57:1911:57Saturday,December31,202213、不知香積積寺，數(shù)里里入云峰。。。12月-2212月-2211:57:1911:57:19December31,202214、意志堅(jiān)強(qiáng)的的人能把世界界放在手中像像泥塊一樣任任意揉捏。31十二月月202211:57:19上午午11:57:1912月-2215、楚楚塞塞三三湘湘接接，，荊荊門門九九派