房地產(chǎn)市場調(diào)研概述

第六章

房地產(chǎn)市場調(diào)研學(xué)習(xí)目標(biāo)熟悉房地產(chǎn)市場調(diào)研的含義掌握房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容熟悉房地產(chǎn)市場調(diào)研的方法掌握房地產(chǎn)市場調(diào)研的操作流程熟悉房地產(chǎn)市場調(diào)研數(shù)據(jù)的分析方法熟悉房地產(chǎn)市場調(diào)研報告的撰寫市場調(diào)研：運用科學(xué)的方法，有目的、有計劃地收集、整理與企業(yè)市場營銷有關(guān)的各種情報、信息和資料，在調(diào)查的基礎(chǔ)上對收集數(shù)據(jù)和匯總情報進行分析、判斷，為企業(yè)營銷決策提供依據(jù)的信息管理活動。房地產(chǎn)市場調(diào)研：以房地產(chǎn)為特定的商品對象，對相關(guān)的市場信息進行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產(chǎn)市場進行研究與預(yù)測，并最終為營銷決策服務(wù)的專業(yè)方法。6.1.1房地產(chǎn)市場調(diào)研的含義6.1房地產(chǎn)市場調(diào)研概述房地產(chǎn)市場調(diào)研的特點：6.1.1房地產(chǎn)市場調(diào)研的含義6.1房地產(chǎn)市場調(diào)研概述專業(yè)性強針對性強技術(shù)性強6.1.2房地產(chǎn)市場調(diào)研的重要性重要性1、房地產(chǎn)項目定位的需要2、制定正確的營銷策略3、企業(yè)健全決策機制的需要4、企業(yè)發(fā)現(xiàn)新的市場機會的需要6.1房地產(chǎn)市場調(diào)研概述1.市場宏觀環(huán)境狀況政治環(huán)境：主要包括政府思想觀念、辦事效率、政策法規(guī)等經(jīng)濟環(huán)境：主要包括國民經(jīng)濟發(fā)展、國民收入發(fā)展?fàn)顩r；能源和資源狀況；城市發(fā)展總體規(guī)劃、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城市人口分布、區(qū)域劃分狀況；社會固定資產(chǎn)投資狀況、金融、證劵市場狀況；商業(yè)零售與貿(mào)易狀況；居民消費結(jié)構(gòu)；居民儲蓄和信貸狀況等社會文化環(huán)境：包括居民受教育程度、文化水平、職業(yè)構(gòu)成、民族分布、宗教信仰、風(fēng)俗習(xí)慣、審美觀念等還包括行業(yè)環(huán)境、技術(shù)環(huán)境以及對城市發(fā)展概況的描述等6.1.3房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容6.1房地產(chǎn)市場調(diào)研概述宏觀政策2007年2007年3月5日上午召開的十屆全國人大五次會議開幕會上，溫家寶總理發(fā)表講話指出：必須促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。2007年5月23日商務(wù)部、國家外匯管理局日前發(fā)出《關(guān)于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》2007年8月7日《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》2007年9月30日國土資源部下發(fā)《關(guān)于認真貫徹〈國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難若干意見〉進一步加強土地供應(yīng)調(diào)控的通知》2007年10月31日國家發(fā)改委聯(lián)合商務(wù)部發(fā)布了《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2007年修訂）》2007年11月14日財政部正式出臺《廉租住房保障資金管理辦法》2007年11月27日建設(shè)部、國家發(fā)改委、監(jiān)察部、民政部、財政部、國土資源部、人民銀行、國家稅務(wù)總局和國家統(tǒng)計局等九部門聯(lián)合發(fā)布了《廉租住房保障辦法》。2007年11月30日建設(shè)部、發(fā)改委等七部門聯(lián)合發(fā)布《經(jīng)濟適用住房管理辦法》。限外政策、經(jīng)濟適用房及廉租房政策以及一系列的金融政策信號：政策將越來越嚴厲，行業(yè)面臨洗牌。200801152007.01.16國家稅務(wù)總局網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，要求從2月起正式向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收30％～60％不等的土地增值稅。這意味著從1993年就出臺的土地增值稅這一稅種將開始實行嚴格征收。土地增值稅將以房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算。包括房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等三種情況下，房產(chǎn)項目應(yīng)該進行土地增值稅清算。建設(shè)部、人民銀行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知》，對通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)或交易保證機構(gòu)代收代付客戶交易結(jié)算資金的支付方式作了多項重點“規(guī)范”。2007.03.16十屆全國人大五次會議閉幕式上，中華人民共和國物權(quán)法草案獲得通過。中國人民銀行決定，自2007年3月18日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個百分點，由現(xiàn)行的2.52％提高到2.79％；一年期貸款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的6.12％提高到6.39％。根據(jù)建設(shè)部《關(guān)于調(diào)整個人住房公積金存貸款利率的通知》，同時上調(diào)個人住房公積金貸款利率。五年期以下（含五年）及五年期以上個人住房公積金貸款利率均上調(diào)0.18個百分點。深圳兩會對精神會加大房地產(chǎn)監(jiān)管力度：第一個是加大土地的供應(yīng)，包括我們對現(xiàn)有存量的土地，同時也包括盤活一部分土地，包括堅決打擊囤積土地的行為。第二個就是要改變住房結(jié)構(gòu)，重點加大普通住宅房、經(jīng)濟適用房、公共租賃房和廉租房的市場供應(yīng)量。今年我們準(zhǔn)備動工建設(shè)25000套經(jīng)濟適用房和公共租賃房，在年底之前保證市場提供量達到6000套。第三個方面就是在稅收工商這些方面，稅收嚴格征管，工商嚴格管理，打擊惡意炒作房地產(chǎn)的行為，同時對信息披露必須要公開，要真實的信息披露，我們現(xiàn)在已經(jīng)研究了一套方法來加大這個信息的披露力度。2007.03.25房地產(chǎn)政策2007年3月5日2007年3月5日上午召開的十屆全國人大五次會議開幕會上，溫家寶總理發(fā)表講話指出：必須促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。溫總理強調(diào)：房地產(chǎn)業(yè)對發(fā)展經(jīng)濟、改善人民群眾住房條件有著重大作用，必須促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。業(yè)界一致認為，講話明確了2007年房地產(chǎn)調(diào)控的總體思路，把解決低收入家庭的住房問題放在了突出位置。200801152007年5月23日2007年8月7日商務(wù)部、國家外匯管理局日前發(fā)出《關(guān)于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》，要求各地商務(wù)和外匯管理部門依法加強對外商投資房地產(chǎn)業(yè)的審批和監(jiān)管。其中規(guī)定，外商投資內(nèi)地房地產(chǎn)項目必須通過審批。與此同時，所有由地方部門審批的外資房地產(chǎn)公司必須上報商務(wù)部備案?！秶鴦?wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》出臺。這一《意見》被業(yè)界稱為“24號文”，它標(biāo)志著政府住宅調(diào)控思路的轉(zhuǎn)變，其關(guān)鍵是要建立多層次住房保障體系，加快住房分類供應(yīng)體制的實施。首次明確提出把解決低收入家庭住房困難工作納入政府公共服務(wù)職能。其中指出要加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。2007年9月30日國土資源部下發(fā)《關(guān)于認真貫徹〈國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難若干意見〉進一步加強土地供應(yīng)調(diào)控的通知》，就進一步加大土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，保證用于解決城市低收入家庭住房困難的住房用地作出了部署。其中要求，在編制土地供應(yīng)計劃時，要“優(yōu)先”安排這一部分的用地。在制定年度土地供應(yīng)計劃時，要根據(jù)當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展規(guī)劃以及年度計劃，明確城市低收入家庭住宅用地的供應(yīng)規(guī)模、布局和供應(yīng)時序等。廉租住房、經(jīng)濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地，其年度供應(yīng)總量不得低于住宅供應(yīng)總量的70%。依法報國務(wù)院和省級人民政府批準(zhǔn)的城市建設(shè)用地中涉及的住宅用地，必須單獨列出，其中廉租住房等的建設(shè)用地也不得低于70%。2007年10月31日國家發(fā)改委聯(lián)合商務(wù)部發(fā)布了《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2007年修訂）》，其中指出，我國將繼續(xù)限制外商投資于高檔賓館、別墅、寫字樓和國際會展中心的建設(shè)、經(jīng)營，外商投資土地成片開發(fā)則必須與內(nèi)資企業(yè)合資、合作，并新增對外商投資房地產(chǎn)二級市場交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司的限制。同時，將“普通住宅用地開發(fā)建設(shè)”從鼓勵投資類別中刪除。2007年11月14日財政部正式出臺《廉租住房保障資金管理辦法》。規(guī)定廉租住房保障資金實行專項管理、分賬核算、專款專用，明確了廉租住房保障資金來源的八大渠道，這些渠道包括公積金收益，以及市縣財政預(yù)算安排用于廉租住房保障的資金等。2007年11月27日建設(shè)部、國家發(fā)改委、監(jiān)察部、民政部、財政部、國土資源部、人民銀行、國家稅務(wù)總局和國家統(tǒng)計局等九部門聯(lián)合發(fā)布了《廉租住房保障辦法》。其中進一步明確了廉租住房的保障對象為“城市低收入住房困難家庭”，即城市和縣人民政府所在地的鎮(zhèn)范圍內(nèi)，家庭收入、住房狀況等符合市、縣人民政府規(guī)定條件的家庭。辦法中提出，廉租住房保障方式實行貨幣補貼和實物配租相結(jié)合。建設(shè)部、發(fā)改委等七部門聯(lián)合發(fā)布《經(jīng)濟適用住房管理辦法》。明確指出只有城市低收入住房困難家庭可以購買經(jīng)濟適用房，并且只能擁有有限產(chǎn)權(quán)，轉(zhuǎn)讓時政府可以優(yōu)先回購，單套經(jīng)濟適用住房的建筑面積也被限定在60平方米左右。2007年11月30日房地產(chǎn)政策20080115金融政策2007年存款準(zhǔn)備金率歷次調(diào)整次數(shù)時間調(diào)整前調(diào)整后調(diào)整幅度1007年12月8日13.5%14.5%1%907年11月10日13%13.5%0.5%807年10月25日12.5%13%0.5%707年09月25日12%12.5%0.5%607年08月15日11.5%12%0.5%507年06月5日11%11.5%0.5%407年05月15日10.5%11%0.5%307年04月16日10%10.5%0.5%207年02月25日9.5%10%0.5%107年01月15日9%9.5%0.5%次數(shù)調(diào)整時間調(diào)整內(nèi)容62007年12月21日一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個百分點；

一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個百分點52007年09月15日一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個百分點；

一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個百分點42007年08月22日一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個百分點；

一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.18個百分點32007年07月20日上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.27個百分點22007年05月19日一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個百分點；

一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.18個百分點12007年03月18日上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.27%2007年利率歷次調(diào)整情況20080115住宅宅方方面面：：經(jīng)濟濟適適用用房房政政策策及及廉廉租租房房政政策策的的逐逐漸漸落落實實將將對對商商品品房房市市場場造造成成沖沖擊擊；；首套90平米以以下住宅宅，首付付不低于于20%，超過過90平平米住宅宅首付不不低于30%，，會對大大戶型產(chǎn)產(chǎn)品的銷銷售產(chǎn)生生負面影影響；購買第二二套以上上住房，，首付不不低于40%，，影響部部分投資資客戶的的投資行行為；第二套房房貸款利利率不低低于同期期基準(zhǔn)利利率的1.1倍倍，同樣樣影響投投資客戶戶的積極極性。商用房方方面：商用房首首付不低低于50%；期期限不得得超過10年門門，檻進進一步提提高，將將一部分分投資者者擋在門門外；利率不低低于同期期基準(zhǔn)利利率的1.1倍倍，影響響投資商商用房的的積極性性。政策分析析政策對于于本項目目的影響響：200801152.城市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場狀狀況市場整體體情況土地市場場情況商品房市市場情況況全市房地地產(chǎn)價格格走勢全市主要要發(fā)展商商開發(fā)銷銷售情況況三級市場場交易情情況此外，還還包括當(dāng)當(dāng)?shù)胤康氐禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)相關(guān)政政策法規(guī)規(guī)等房房地產(chǎn)市市場調(diào)研研的內(nèi)容容6.1房房地產(chǎn)產(chǎn)市場調(diào)調(diào)研概述述指標(biāo)研判判地塊編號土地位置面積（畝）規(guī)劃用途出讓年限每畝成交價格容積率樓面地價中標(biāo)公司J2007-001東二環(huán)小莊立交橋旁71.78居住用地70280.73萬元/畝＜3.5＞1203元/㎡云龍地產(chǎn)J2007-002東二環(huán)小莊立交橋旁76.65居住用地70314.96萬元/畝＜3.0＞1575元/㎡云龍地產(chǎn)J2007-003東站菊花立交橋旁115.05居住、商業(yè)、辦公居住70;商業(yè)、辦公40258.28萬元/畝＜3.5＞1107元/㎡巨龍地產(chǎn)J2007-004東站菊花立交橋旁131.84商住居住70;商業(yè)40272.74萬元/畝＜3.5＞1169元/㎡云龍地產(chǎn)J2007-005官渡區(qū)寶海公園旁22.8商務(wù)辦公40355.26萬元/畝＜3.5＞1523元/㎡順新置業(yè)J2007-006二環(huán)南路原廣豐食品城附近94.537商住居住70;商業(yè)40309.33萬元/畝＜3.5＞1326元/㎡盛高置地J2007-018金星小區(qū)萬元宏路14.09居住用地70465.32萬元/畝＜2.5＞2792元/㎡中產(chǎn)地產(chǎn)長豐逸康金石發(fā)展2007-35前衛(wèi)西路87.78居住用地70364.58萬/畝≤2.2≥2488元/㎡官城地產(chǎn)2007-49東二環(huán)小莊立交橋以東20.31居住、商業(yè)居住70、商業(yè)40580.35萬/畝≤2.35≥3760元/㎡珺璨地產(chǎn)2007-50東二環(huán)石閘立交橋17.97居住、商業(yè)居住70、商業(yè)40520萬/畝≤2.5≥3130元/㎡世邦地產(chǎn)2007-51東二環(huán)石閘立交橋與大樹營綠化帶旁52.12居住、商業(yè)居住70、商業(yè)40533.49萬/畝≤2.8≥2858元/㎡水電建設(shè)注：上表表為07年全年年二環(huán)路路周邊土土地拍賣賣情況20080115指標(biāo)研判判本案指標(biāo)分析析:1、項目目同區(qū)域域競爭對對手較多多，競爭爭激烈。。2、地塊塊規(guī)模較較小，難難以形成成規(guī)模優(yōu)優(yōu)勢。3、項目目3130元樓樓面地價價與周邊邊地塊相相比較高高。4、項目目2.5容積率率與周邊邊項目相相比，相相對較低低。結(jié)論：項項目相比比于周邊邊地塊，，土地成成本較高高，并且且不具備備規(guī)模優(yōu)優(yōu)勢，其其產(chǎn)品定定位必須須充分考考慮周邊邊項目的的具體情情況。對對比金色色俊園住住宅均價價，項目目住宅部部分利潤潤較低，，因此商商業(yè)將成成為本項項目的利利潤點。。200801153.消費費者行為為調(diào)研與與市場需需求容量量調(diào)研消費者購買力水平購買傾向共同特征市場需求容量城市人口、家庭數(shù)量及變化趨勢購買力居民居住現(xiàn)狀及改善目標(biāo)居民日常消費支出水平與結(jié)構(gòu)不同社會階層和收入水平的居民數(shù)量及其對不同類型房地產(chǎn)商品的需求特點房房地產(chǎn)市市場調(diào)研研的內(nèi)容容6.1房房地產(chǎn)產(chǎn)市場調(diào)調(diào)研概述述4.項目目所在區(qū)區(qū)域環(huán)境境狀況調(diào)調(diào)研區(qū)域規(guī)劃劃、功能能定位、、開發(fā)現(xiàn)現(xiàn)狀及未未來定位位區(qū)域交通通條件其他影響響因素和和條件區(qū)域內(nèi)樓樓盤總體體價格水水平與供供求關(guān)系系競爭對手手分析房房地產(chǎn)市市場調(diào)研研的內(nèi)容容6.1房房地產(chǎn)產(chǎn)市場調(diào)調(diào)研概述述基地研究究二環(huán)路高高架綠化帶寬寬度減少少金汁河綜綜合整治治在城市東東部建設(shè)設(shè)規(guī)劃中中，政府府對東南南二環(huán)路路沿線的的定位是是建成““環(huán)境優(yōu)優(yōu)美、經(jīng)經(jīng)濟繁榮榮的‘綠綠腰帶’’和‘金金腰帶’’”，東東二環(huán)將將改造成成昆明城城市重要要的景觀觀大道。。從前景景看，二二環(huán)沿線線居住環(huán)環(huán)境及區(qū)區(qū)位價值值、人居居價值必必將得到到大幅提提高。區(qū)域規(guī)劃劃對項目目的影響響區(qū)域規(guī)劃劃對于本本項目的的影響：：二環(huán)高架架、道路路擴寬，，噪音及及粉塵影影響加重重；綠化帶寬寬度減少少，可以以提高項項目的昭昭示性；；金汁河綜綜合整治治工程，，對于項項目周邊邊環(huán)境的的改善起起到至關(guān)關(guān)重要的的作用。。20080115用地基本本條件分分析地塊市區(qū)金色俊園園城中村曇華寺公公園石閘立交橋大樹營立交橋待開發(fā)空地市區(qū)可到到達性受受東二環(huán)環(huán)路限制制。市區(qū)進入入方向市區(qū)進入入方向20080115用地基本本條件分分析交通組織織分析：：車流分析析：從主城進進入需經(jīng)經(jīng)兩個立立交橋繞繞行。東二環(huán)路路由北向向南方向向車流需需繞大樹樹營立交交橋。由南向北北方向車車流受交交通流量量影響，，地塊進進入性受受限。靜態(tài)交通通：需停車泊泊位：302個個。（據(jù)據(jù)《昆明明市城市市規(guī)劃管管理規(guī)定定》商住住類建筑筑0.5車位／／100m2建建筑面積積。））需停車面面積：2718平米。。結(jié)論：車車流可進進入口主主要集中中于東側(cè)側(cè)。大樹營立交橋石閘立交橋主城區(qū)通過石閘閘立交橋橋繞行到項目地地塊。20080115用地基本本條件分分析交通組織織分析：：人流分析析：東二環(huán)西西側(cè)居住住人群可可由天橋橋進入項項目地塊塊。東二環(huán)路路段日常常人流量量較少。。結(jié)論：消消費人群群預(yù)估主主要來自自東側(cè)。。人行天橋主城區(qū)東二環(huán)綠化帶據(jù)以上分分析結(jié)果果及規(guī)劃劃條件限限制，綜綜合可得得出———主入口應(yīng)應(yīng)設(shè)于東東北側(cè)15米規(guī)規(guī)劃道路路上。。20080115項目名稱金色俊園項目開發(fā)商云南俊發(fā)房地產(chǎn)股份有限公司地理位置盤龍區(qū)石閘立交橋旁總占地面積142.73畝建筑面積419416㎡物業(yè)類型高層（32層）住宅總套數(shù)2816戶面積區(qū)間49㎡-143㎡使用率80%綠化率50.2%容積率3.49建筑密度25%停車位1520金色俊園園位于二二環(huán)與白白龍路的的交匯處處，多路路公交經(jīng)經(jīng)過于此此，交通通極為方方便，毗毗鄰即將將建成的的市政公公園金陵陵河公園園，景觀觀得天獨獨厚。金金色俊園園由6棟棟32層層與2棟棟29層層建筑組組成，獨獨有的8萬平方方米商業(yè)業(yè)中心即即將啟動動，周邊邊市政設(shè)設(shè)施齊全全，即將將成為城城市的另另一個生生活高度度。片區(qū)住宅宅市場分分析———個案分分析———【金色色俊園】】20080115戶型面積(㎡)套數(shù)戶型比一房兩廳49—6864023%二房兩廳74—89131247%三房兩廳108—14264023%四房兩廳143963%戶型配比比本項目的的主力戶戶型為兩兩房兩廳廳單位，，占本項項目總數(shù)數(shù)的47％，其其次是一一房與三三房單位位，各占占項目的的23％％。片區(qū)住宅宅市場分分析———個案分分析———【金色色俊園】】20080115金色俊園園戶型銷銷售情況況（（近期跟跟蹤信息息）房型戶型建筑面積（㎡）推出戶數(shù)銷售戶數(shù)銷售率一房J264551730.91%、63-6427725.93％K（G2棟）662627.69%二房Y（B1、C1棟）6388100％U1（B1、C1棟）87211780.95％H、（G2棟）82.9454712.5%三房T1（B2、C2棟）13649612.24%T3（B1、C1棟）126-1315135.88％I（G1棟）1371700片區(qū)住宅宅市場分分析———個案分分析———【金色色俊園】】結(jié)合整體體銷售情情況來看看，目前前金色俊俊園一房房產(chǎn)品銷銷售率差差強人意意，大都都在20%左右右，相對對而言，，G2棟棟的K戶戶型銷售售情況較較差，為為7.69%。。金色俊俊園一房房的賣點點在于大大部分一一房戶型型都可以以通過改改陽臺的的方式多多得一個個房間，，但K戶戶型的陽陽臺由于于大小問問題，較較難分割割，因為為銷售狀狀況相對對較差。。一房產(chǎn)品品由于面面積過大大，導(dǎo)致致總價過過高，銷銷售率極極低。20080115金色俊園園單體商商業(yè)部分分已經(jīng)整整體出售售給得勝勝家俱城城，定位位為集家家具、裝裝飾裝修修于一體體的一站站式服務(wù)務(wù)商場。。片區(qū)住宅宅市場分分析———個案分分析———【金色色俊園】】20080115客戶群定位細化所占比例地域性分析區(qū)域內(nèi)客戶15%昆明市內(nèi)其它城區(qū)客戶80%昆明市外客戶（包括國內(nèi)、國外客戶）5%年齡結(jié)構(gòu)分析24歲以下0%25-34歲80%35-44歲45-54歲55歲以上20%購房用途分析自用80%投資20%客戶情況況片區(qū)住宅宅市場分分析———個案分分析———【金色色俊園】】20080115項目名稱東驤神駿萬泰小區(qū)項目開發(fā)商云南天佑房地產(chǎn)有限公司地理位置昆明市東風(fēng)東路延長線金馬立交橋占地面積222004㎡總建面646331㎡總套數(shù)兩期共5000套，其中一期2820套建筑類別別墅+高層+公寓價格5000元/㎡左右容積率2.49建筑棟數(shù)一期18棟綠化率46.5%停車位每棟樓下均有停車位交付標(biāo)準(zhǔn)毛坯房售樓電3837111面積區(qū)間50-140㎡開工時間07年7月份銷售率一期40%物業(yè)公司——代理公司白正廣告@紅策劃物業(yè)配套內(nèi)部有幼兒園、中大型商業(yè)、社區(qū)會所等，毗鄰曇華寺公園、白沙河生態(tài)公園、馬山公園，位于東部中心地位。推廣主題東城，前所未有的震撼片區(qū)住宅宅市場分分析———個案分分析———【東驤驤神駿】】20080115住宅戶型數(shù)量統(tǒng)計戶型面積（㎡）戶數(shù)比例（%）一房一廳507套0.2%二房二廳60-901000套35.5%三房一廳95-115533套18.9%50.8%三房二廳118-125900套31.9%四房二廳130-140380套13.5%總計2840套項目具體體戶型圖圖資料尚尚未對外外公布，，一期主主力戶型型為二房房和三房房。戶型配比比片區(qū)住宅宅市場分分析———個案分分析———【東驤驤神駿】】20080115客戶構(gòu)成成分析：：從區(qū)域分分布來看看，前來來咨詢的的客戶主主要為東東市區(qū)域域群體，，該群體體多數(shù)在在附近工工作、居居住，大大概占了了60%左右，，通過了了解，該該項目回回遷戶少少。客戶關(guān)注注問題：：由于東市市區(qū)城市市建設(shè)速速度緩慢慢，城市市配套設(shè)設(shè)施不夠夠完善，，多數(shù)客客戶對該該區(qū)域的的印象較較差；項目周邊邊生活配配套較少少，將來來主要依依靠自身身來提供供，客戶戶對小區(qū)區(qū)基本生生活配套套比較關(guān)關(guān)注。客戶分析片區(qū)住宅市場場分析——個個案分析———【東驤神駿駿】20080115項目名稱楓藍國際開發(fā)商云南盈佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置新迎北區(qū)二環(huán)路邊上物業(yè)類型多層、小高層、高層開盤時間2006.11.19入伙時間2007.8月占地30畝容積率3.4總戶數(shù)814戶型59—160使用率85%主力戶型59—96約占60%銷售電話56218885621999停車位209銷售率目前僅有100－145少量有售綠化率50%產(chǎn)權(quán)年限住宅產(chǎn)權(quán)為70年面積總建筑面積70000平米價格2006年2月3500元/平米，目前6300元/平米左右物管和佳物業(yè)，物管費1元—1.4元/平米片區(qū)住宅市場場分析——個個案分析———【楓藍國際際】20080115住宅戶型數(shù)量統(tǒng)計戶型面積戶數(shù)比例2室2廳1衛(wèi)/2室1廳1衛(wèi)59-8343253.1%3室2廳1衛(wèi)96-12619824.3%4室2廳2衛(wèi)/4室3廳2衛(wèi)133-16015719.3%5室2廳2衛(wèi)142273.3%從右表的戶型型數(shù)量統(tǒng)計，，我們看出楓楓藍國際的主主力戶型為59㎡—83㎡的2房戶戶型，占53.1%96㎡—126㎡的3房房戶型占24.3%133㎡—160㎡的4房戶型占總總量的19.3%142㎡的5房戶型占總總量的3.3%。片區(qū)住宅市場場分析——個個案分析———【楓藍國際際】20080115新迎片區(qū)商戶戶老板——占占10%政府公務(wù)員———占5%職工及教師群群體——占占10%區(qū)域內(nèi)客戶———占50%房產(chǎn)投資（二二次置業(yè)）———占25%年齡層:中青>中年>中老年。。片區(qū)住宅市場場分析——個個案分析———【楓藍國際際】20080115項目名稱錦泰花園項目開發(fā)商錦泰地產(chǎn)地理位置穿金路新迎小區(qū)新興路中段占地面積18701.18㎡總建面66268㎡總套數(shù)852套建筑類別小高層、高層價格6500左右建筑密度28.76%建筑棟數(shù)6綠化率40.5%停車位275片區(qū)住宅市場場分析——個個案分析———【錦泰花園園】20080115戶型配比一房：436套；二房：：284套；；三房：132套。片區(qū)住宅市場場分析——個個案分析———【錦泰花園園】20080115客戶分析：由于該項目尚尚未開盤，從從目前認籌的的客戶分析，，客戶主要來來自于以下兩兩方面1.區(qū)域內(nèi)客客戶；2.至祥投資資會客戶。片區(qū)住宅市場場分析——個個案分析———【錦泰花園園】20080115項目名稱凱悅時代香舍開發(fā)商云南勁華房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司地理位置盤龍區(qū)新迎片區(qū)白云路28號物業(yè)類型商住樓占地面積12.8畝總建筑面積40000平米住宅套數(shù)389戶價格三級市場價格5000元/平米使用率79%物管費1.2元/平米銷售率100%停車位179個開盤時間2005.6.18入住時間2006.5.30交付標(biāo)準(zhǔn)毛坯房暢銷戶型80-120平米綠化率45%容積率4.98面積區(qū)間80-280平米物管公司勁華物業(yè)管理公司代理公司至祥置業(yè)廣告推廣戴比天揚片區(qū)住宅市場場分析——個個案分析———【凱悅時代代香舍】20080115凱悅時代香舍舍－結(jié)論面積過大導(dǎo)致致總價過高；；東北、西南朝朝向，單面采采光；戶型細部設(shè)計計存在不合理理；二環(huán)路噪音影影響；樓間距較小,私密性不強強；片區(qū)住宅市場場分析——個個案分析———【凱悅時代代香舍】20080115片區(qū)住宅市場場總體分析———總價分析析樓盤名稱戶型面積區(qū)間總價區(qū)間金色俊園一房49—68㎡32—44萬二房74—89㎡48—58萬三房108—142㎡70—92萬四房143㎡93萬東驤神駿一房50㎡25萬二房60-90㎡30—45萬三房95-115㎡47—58萬三房118-125㎡59—63萬四房130-140㎡65—70萬錦泰花園（均價按6500元計算）一房35—48㎡23—31萬二房59—73㎡38—47萬三房83—89㎡53—58萬一房面積區(qū)間間在35—68㎡之間，，總價區(qū)間在在23萬—44萬之間；；二房面積區(qū)區(qū)間在60——90㎡之之間，總價區(qū)區(qū)間在30——58萬之間間；三房面積積區(qū)間在83—142㎡㎡之間，總總價區(qū)間在53—92萬萬之間。面積總價一房二房三房100㎡50㎡30㎡80㎡150㎡100萬50萬20萬80萬面積總價20080115片區(qū)住宅市場場總體分析———暢銷及滯滯銷戶型分析析項目名稱戶型結(jié)構(gòu)面積單價總價金色俊園Y戶型2房2廳63平米6164元/平米38-40萬之間U1戶型3房2廳87平米6614元/平米57-60萬之間L戶型3房2廳89平米6506元/平米59-62萬之間J戶型1房1廳64平米6112元/平米38-41萬之間東鑲神駿瑞泰苑1號樓兩房兩廳81.28平米4800元/平米38-41萬之間銘泰苑3號樓三房兩廳95.25平米4900元/平米46-47萬之間三房兩廳94.93平米4900元/平米46-47萬之間暢銷戶型滯銷戶型項目名稱戶型結(jié)構(gòu)面積單價總價金色俊園T戶型3房2廳134-136平米6700元/平米88-95萬之間W戶型3房2廳96平米6276元/平米60-64萬之間S戶型3房2廳115-120平米6406元/平米72-76萬之間東鑲神駿瑞泰苑2號樓四房兩廳137平米5000元/平米68-70萬之間銘泰苑6號樓三房兩廳120平米平米4900元/平米58-60萬之間潤泰苑3號樓四房兩廳144平米5500元/平米79-81萬之間總價過高是區(qū)區(qū)域內(nèi)滯銷戶戶型的共同特特征，總價在在50萬以下下戶型普遍暢暢銷，60萬萬以上普遍銷銷售速度緩慢慢，在該區(qū)域域置業(yè)的客戶戶對于價格較較敏感，總價價高低是其做做出購買決策策的重要考慮慮因素。啟示：一房總總價應(yīng)控制在在35萬以下，，兩房總價應(yīng)應(yīng)控制在50萬以以下。20080115片區(qū)住宅市場場分析總結(jié)隨著政府規(guī)劃劃及土地出讓讓，東市區(qū)已已經(jīng)成為未來來昆明房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的主戰(zhàn)戰(zhàn)場；開發(fā)樓盤不斷斷集中，品牌牌開發(fā)商的進進駐使得區(qū)域域成為投資置置業(yè)的重點片片區(qū)；目前市場供應(yīng)應(yīng)主要以小高高層、高層建建筑產(chǎn)品為主主，二房、三三房是目前市市場供應(yīng)的主主力戶型；一房面積區(qū)間間集中在35—68㎡㎡之間；二房房面積區(qū)間主主要集中在60－90㎡㎡之間，三房房面積區(qū)間主主要集中在95－140㎡之間，并并且目前市場場暢銷戶型也也主要以中小小戶型為主；；區(qū)域內(nèi)50平平米以下的一一房產(chǎn)品供應(yīng)應(yīng)不足，存在在市場空間；；由于東市區(qū)與與主城區(qū)的地地理位置關(guān)系系，市場對中中小戶型的需需求比較旺盛盛，金色俊園園、東驤神駿駿等大盤成為為區(qū)域樓市的的代表；隨著整體營銷銷水平的提高高，城市向東東發(fā)展已經(jīng)成成為必然趨勢勢，城市建設(shè)設(shè)必然為房地地產(chǎn)開發(fā)帶來來巨大機遇；；200801155.項目基本本情況調(diào)查調(diào)調(diào)研項目用地的開開發(fā)現(xiàn)狀和開開發(fā)條件項目所在地周周邊環(huán)境房房地產(chǎn)市場場調(diào)研的內(nèi)容容6.1房地地產(chǎn)市場調(diào)研研概述基地研究項目基本情況況二環(huán)東路用地面積：17.97畝畝容積率：小于于2.5建筑密度：小小于25%高度限制：36米層數(shù)限制：12層底層商業(yè)面積積：3000㎡每畝價格：520萬樓面地價：3130元∕∕㎡地塊位于二環(huán)環(huán)東路，石閘閘立交橋以南南500米處處，呈不規(guī)則則形狀，四面面臨街，西側(cè)側(cè)臨二環(huán)路。。20080115地塊內(nèi)部情況況基地研究總體情況建筑垃圾綠色植被臨時建筑地勢較平坦，，拆遷量較小小。20080115地塊四至情況況：基地研究西側(cè)為二環(huán)路路綠化隔離帶帶；南側(cè)為30米米寬規(guī)劃路；；東側(cè)為15米米寬規(guī)劃路，，農(nóng)民自建房房；北側(cè)為15米米寬規(guī)劃路，，云南電網(wǎng)公公司分公司。。20080115房房地產(chǎn)市場場調(diào)研的原則則原則1、真實性性2、時效性性3、全面性性4、計劃性性6.1房房地產(chǎn)市場場調(diào)研概述述調(diào)查方法:6.1.5房地產(chǎn)產(chǎn)市場調(diào)研研的方法調(diào)查方法全面調(diào)查法重點調(diào)查法抽樣調(diào)查法隨機非隨機6.1房房地產(chǎn)市場場調(diào)研概述述資料收集方方法：資料收集方方法原始資料收收集方法訪問法觀察法試驗法二手資料收收集方法內(nèi)部來源外部來源商業(yè)資料獲獲取方法6.1.5房地產(chǎn)產(chǎn)市場調(diào)研研的方法6.1房房地產(chǎn)市場場調(diào)研概述述房地產(chǎn)市場場調(diào)研的操操作流程準(zhǔn)備整理歸檔調(diào)查分析研究6.2房房地產(chǎn)市場場調(diào)研的操操作流程明確調(diào)研目目的分析初步情情況設(shè)計調(diào)研方方案確定資料來來源確定資料收收集方法設(shè)計調(diào)查表表及調(diào)查問問卷6.2.1準(zhǔn)備階階段6.2房房地產(chǎn)市場場調(diào)研的操操作流程試調(diào)查檢驗調(diào)查設(shè)設(shè)計中的缺缺漏；為正式調(diào)查查作初步準(zhǔn)準(zhǔn)備。調(diào)研實施6.2.2調(diào)查階階段6.2房房地產(chǎn)市場場調(diào)研的操操作流程調(diào)研資料的的整理與甄甄別驗證調(diào)研數(shù)據(jù)的的統(tǒng)計與分分析撰寫調(diào)研報報告修訂并提交交調(diào)研結(jié)果果6.2.3分析研研究階段6.2房房地產(chǎn)市場場調(diào)研的操操作流程成果歸檔總結(jié)經(jīng)驗6.2.4整理歸歸檔階段6.2房房地產(chǎn)市場場調(diào)研的操操作流程定量分析與與定性分析析數(shù)據(jù)類型：：數(shù)值型、、序號型、、文字型6.3.1數(shù)據(jù)分分析方法概概述6.3房房地產(chǎn)市場場調(diào)研數(shù)據(jù)據(jù)的分析方方法德爾菲法：：過程：匿名名征求專家家意見—歸歸納統(tǒng)計——匿名反饋饋—歸納統(tǒng)統(tǒng)計……特點：匿名名性，多次次反饋，小小組的統(tǒng)計計回答參與人：一一是預(yù)測的的組織者，，二是被選選出來的專專家適用范圍：：適合長期期預(yù)測調(diào)研研6.3.2定性分分析方法6.3房房地產(chǎn)市場場調(diào)研數(shù)據(jù)據(jù)的分析方方法層次分析法法主要特征：：合理地將將定性與定定量的決策策結(jié)合起來來，按照思思維、心理理的規(guī)律把把決策過程程層次化、、數(shù)量化。。基本思路：：分解—綜綜合步驟：建立層次結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)造判斷矩矩陣計算元素權(quán)權(quán)重計算排序權(quán)權(quán)重一致性檢驗驗6.3.2定性分分析方法6.3房房地產(chǎn)市場場調(diào)研數(shù)據(jù)據(jù)的分析方方法其他常用方方法：歸納分析法法演繹分析法法比較分析法法結(jié)構(gòu)分析法法6.3.2定性分分析方法6.3房房地產(chǎn)市場場調(diào)研數(shù)據(jù)據(jù)的分析方方法線性回歸分分析：6.3.3定量分分析方法確定自變量量和因變量量確定數(shù)學(xué)關(guān)關(guān)系，建立立回歸方程程統(tǒng)計計檢檢驗驗預(yù)測測6.3房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場調(diào)調(diào)研研數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)的的分分析析方方法法判別別和和聚聚類類分分析析判別別分分析析指標(biāo)標(biāo)間間差差異異——判判別別函函數(shù)數(shù)——未未知知分分類類聚類類分分析析樣品品聚聚類類；；變變量量聚聚類類定定量量分分析析方方法法6.3房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場調(diào)調(diào)研研數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)的的分分析析方方法法其他他常常用用方方法法：：因子子分分析析對應(yīng)應(yīng)分分析析多維維偏偏好好分分析析聯(lián)合合分分析析定定量量分分析析方方法法6.3房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場調(diào)調(diào)研研數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)的的分分析析方方法法報告告主主要要內(nèi)內(nèi)容容：：導(dǎo)言言：：標(biāo)標(biāo)題題、、前前言言正文文：：報報告告主主體體部部分分結(jié)尾尾：：總總結(jié)結(jié)和和說說明明附件件：：圖圖表表和和附附錄錄房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場調(diào)調(diào)研研報報告告的的內(nèi)內(nèi)容容6.4房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場調(diào)調(diào)研研報報告告正文文主主要要內(nèi)內(nèi)容容：：主要內(nèi)容5.房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場形形勢勢及及發(fā)發(fā)展展趨趨勢勢6.結(jié)結(jié)論論和和建建議議4.房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場需求求特特征征3.房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場供給給特特征征2.房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場環(huán)環(huán)境境狀狀況況1.基基本本情情況況概概述述房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場調(diào)調(diào)研研報報告告的的內(nèi)內(nèi)容容6.4房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場調(diào)調(diào)研研報報告告房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場調(diào)調(diào)研研報報告告撰撰寫寫原原則則原則1.以以調(diào)調(diào)研研目目的的為為核核心心原原則則2.前前后后邏邏輯輯合合理理原原則則3.層層次次鮮鮮明明性性原原則則4.圖圖文文并并茂茂原原則則6.4房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場調(diào)調(diào)研研報報告告調(diào)研研目目的的調(diào)研研方方法法調(diào)查查內(nèi)內(nèi)容容進度度安安排排房房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目市市場場調(diào)調(diào)研研方方案案制制定定6.5房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場調(diào)調(diào)研研案案例例概述述主要要內(nèi)內(nèi)容容簡簡介介調(diào)查查方方法法介介紹紹樣本本結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)介介紹紹數(shù)據(jù)據(jù)分分析析結(jié)結(jié)果果房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場需需求求調(diào)調(diào)研研6.5房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場調(diào)調(diào)研研案案例例謝謝謝12月-2212:00:1612:0012:0012月-2212月-2212:0012:0012:00:1712月月-2212月月-2212:00:172022/12/3112:00:179、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。12:00:1712:00:1712:0012/31/202212:00:17PM11、以我獨沈沈久，愧君君相見頻。。。12月-2212:00:1712:00Dec-2231-Dec-2212、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。12:00:1712:00:1712:00Saturday,December31,202213、乍見翻翻疑夢，，相悲各各問年。。。12月-2212月-2212:00:1712:00:17December31,202214、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國見青青山。。31十二月月202212:00:17下午午12:00:1712月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。十二二月月2212:00下下午午12月月-2212:00December31,202216、行動動出成成果，，工作作出財財富。