物業(yè)資產(chǎn)管理與盈利模式

物業(yè)管理中的資產(chǎn)管理與盈利模式創(chuàng)新思維侯2011.101中國海油大廈管理中心總經(jīng)理中國物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會常務理事英國皇家特許測量師學會中國區(qū)新聞發(fā)言人歐美同學會青年委員副會長劍橋大學中國校友會秘書長歐美同學會理事留英分會秘書長侯國強主講人：清華大學學生領導力協(xié)會顧問21

物業(yè)行業(yè)的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢2物業(yè)行業(yè)的困境和實施資產(chǎn)管理的意義3物業(yè)資產(chǎn)管理的真實涵義4國外物業(yè)資產(chǎn)管理模式及案例5物業(yè)資產(chǎn)管理結構性分析及盈利模式創(chuàng)新思維6物業(yè)資產(chǎn)管理中的創(chuàng)新思維7物業(yè)資產(chǎn)管理項目的經(jīng)營與運行目錄contents3物業(yè)行業(yè)的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢第一章4

據(jù)統(tǒng)計，2008年物業(yè)服務企業(yè)在管房屋建設面積達125.5億平米，比2004年增長335%，年均增速為44.4%。

物業(yè)服務領域：住宅，辦公，工業(yè)，醫(yī)院，學校等多種業(yè)態(tài)1、物業(yè)管理現(xiàn)狀分析2004年2008年年增長率2008年較2004年增長率37.5億平米125.5億平方米44.4%335%5-------------來自全國第二次經(jīng)濟普查結果20092、物業(yè)服務企業(yè)數(shù)量情況2008年末，我國物業(yè)服務企業(yè)58，406個，較2004年增加84%。從區(qū)域發(fā)展看，東部31231家，西部11110家，中部9761家，東北6304家。2010年底，估計達到6萬個。6-------------來自全國第二次經(jīng)濟普查結果20093、物業(yè)管理從業(yè)人員情況區(qū)域物業(yè)管理從業(yè)人員分布情況區(qū)域物業(yè)服務企業(yè)從業(yè)人員增長情況2008年末，物業(yè)服務企業(yè)從業(yè)人員250.1萬人，比2004年末增加106.7萬人，增長74%。（2010年底，約為350萬人）

如果包括清潔，綠化，秩序維護等專業(yè)外包人員，約為500-600萬人。物業(yè)從業(yè)人員比例情況7區(qū)域物業(yè)管理從業(yè)人員分布情況區(qū)域物業(yè)管理人均產(chǎn)值2008年末，全國物業(yè)管理主營收入2076.7億元，比2004年增長204.5%。

高于旅游產(chǎn)業(yè)和體育文化產(chǎn)業(yè)。4、物業(yè)管理主營業(yè)務收入情況物業(yè)主營業(yè)務收入情況8人均年產(chǎn)值圖表物業(yè)行業(yè)的趨勢1、行業(yè)發(fā)展迅速，成為社會穩(wěn)定和諧的重要力量2、大型的跨地域公司將不斷發(fā)展，其中民營企業(yè)將越來越發(fā)揮重要作用3、業(yè)主和社會的認可度將不斷增強4、行業(yè)的專業(yè)化水平將不斷提高5、企業(yè)競爭不斷加劇，資產(chǎn)管理將決定企業(yè)成敗9物業(yè)行業(yè)的困境和實施資產(chǎn)管理的意義第二章10快速發(fā)發(fā)展：：近6萬家企企業(yè)，，600萬人員員人均均盈利利能力力為2000元。競爭加加?。海浩髽I(yè)業(yè)抗風風險能能力降降低運營成成本及及人工工成本本不斷斷增加加：對對流行行的包包干制制收費費模式式造成成巨大大沖擊擊收費標標準低低：難難于提提高和和調整整業(yè)主的的要求求和需需求發(fā)發(fā)生變變化業(yè)主的的維權權意識識不斷斷增強強1、物業(yè)業(yè)管理理的困困境和和瓶頸頸員工流流動性性更強強保潔、、保安安、工工程、、維保保服務務管理理專業(yè)業(yè)化市場化化的物物業(yè)企企業(yè)面面臨著著生存存危機機11外部環(huán)環(huán)境內(nèi)部環(huán)環(huán)境中國部部分省省市法法定最最低工工資標標準z2、物業(yè)業(yè)管理理的局局限性性傳統(tǒng)的的物業(yè)業(yè)管理理：四項基基本內(nèi)內(nèi)容保潔服服務綠化服服務設備管管理安保服服務123、物業(yè)業(yè)管理理企業(yè)業(yè)規(guī)模模和效效益：：由于于物業(yè)業(yè)管理理的局局限性性，影影響企企業(yè)發(fā)發(fā)展，，沒有有規(guī)模模效益益。國內(nèi)：收入幾個億國外：收入幾十億美元4、資本本運作作沒有有平臺臺，融融資能能力欠欠缺135、國外外物業(yè)業(yè)管理理公司司的沖沖擊行業(yè)名名稱公司LOGO簡要介介紹仲量聯(lián)聯(lián)行仲量聯(lián)聯(lián)行是是專注注于房房地產(chǎn)產(chǎn)領域域的專專業(yè)服服務企企業(yè)。。在亞亞太地地區(qū)開開展業(yè)業(yè)務超超過50年。公公司在在亞太太13個國家家擁有有77個分公公司，，員工工總數(shù)數(shù)超過過20,800人。世邦魏魏理士士世邦魏魏理仕仕總部部位于于美國國加利利福尼尼亞州州洛杉杉磯，，是““財務務500強”和和“標標準普普爾500強”企企業(yè)，，為全全球最最大的的商業(yè)業(yè)房地地產(chǎn)服服務公公司。。戴德梁梁行戴德梁梁行在在全球球45個國家家200間分公公司共共有11,000余名員員工為為客戶戶提供供跨國國房地地產(chǎn)服服務。。第一太太平戴戴維斯斯高力國國際Savills于1855年成立立，具具有悠悠久的的歷史史傳統(tǒng)統(tǒng)與超超群的的增長長態(tài)勢勢。公公司一一直不不甘落落后，，引領領業(yè)界界之先先，目目前已已在全全國各各地設設立了了200家辦事事處。。高力國國際物物業(yè)顧顧問透透過在在亞太太區(qū)的的61家分公公司及及遍布布全球球超過過290家的分分公司司，為為全球球客戶戶提供供最全全面的的專業(yè)業(yè)物業(yè)業(yè)服務務。14第三章物業(yè)資產(chǎn)管理的真實涵義15Buyownsale定義一一：資產(chǎn)管管理包包含一一個投投資的的要素素，跟跟物業(yè)業(yè)的投投資有有直接接的關關系。。從投資資的角角度來來理解解，物業(yè)資資產(chǎn)管管理：：-----確定投投資戰(zhàn)戰(zhàn)略，，重新新定位位資產(chǎn)產(chǎn)，調調整租租賃期期限對對應業(yè)業(yè)主市市場，，實施施租戶戶挽留留戰(zhàn)略略。三個階階段：：買入持有出售資產(chǎn)管管理：就是是基金金公司司在買買入資資產(chǎn)后后在出出售以以前管管理的的工作作16定義二二：資產(chǎn)管管理是是以物物業(yè)管管理為為操作作平臺臺，由由物業(yè)業(yè)服務務企業(yè)業(yè)開展展實施施，并并利用用物業(yè)業(yè)管理理的系系統(tǒng)網(wǎng)網(wǎng)絡、、專業(yè)業(yè)服務務模式式以及及在獲獲得客客戶方方得需需求及及委任任后對對其物物業(yè)、、客戶戶、信信息等等資源源進行行整合合管理理與統(tǒng)統(tǒng)籌并并最終終獲得得經(jīng)濟濟效益益的系系列活活動。。17定義義三三：：物業(yè)業(yè)管管理理企企業(yè)業(yè)資資產(chǎn)產(chǎn)管管理理業(yè)業(yè)務務的的直直接接成成果果是是使使得得物物業(yè)業(yè)保保值值增增值值；；物業(yè)業(yè)資資產(chǎn)產(chǎn)管管理理是是基基于于建建筑筑物物和和設設施施設設備備全全生生命命周周期期內(nèi)內(nèi)的的管管理理使使其其持持續(xù)續(xù)的的保保值值增增值值18定義義三三：：物業(yè)業(yè)管管理理企企業(yè)業(yè)資資產(chǎn)產(chǎn)管管理理業(yè)業(yè)務務的的直直接接成成果果是是使使得得物物業(yè)業(yè)保保值值增增值值；；物業(yè)業(yè)資資產(chǎn)產(chǎn)管管理理是是基基于于建建筑筑物物和和設設施施設設備備全全生生命命周周期期內(nèi)內(nèi)的的管管理理使使其其持持續(xù)續(xù)的的保保值值增增值值19定義義四四：：物業(yè)業(yè)資資產(chǎn)產(chǎn)管管理理是是指指接接受受資資產(chǎn)產(chǎn)所所有有人人得得委委托托，，依依照照其其委委托托授授權權，，對對受受委委托托物物業(yè)業(yè)資資產(chǎn)產(chǎn)進進行行運運作作管管理理，，以以實實現(xiàn)現(xiàn)資資產(chǎn)產(chǎn)保保值值增增值值。。20定義義五五：：你如如何何定定義義資產(chǎn)產(chǎn)管管理理的涵涵義義？？212、國國內(nèi)內(nèi)物物業(yè)業(yè)資資產(chǎn)產(chǎn)管管理理的的現(xiàn)現(xiàn)狀狀與與發(fā)發(fā)展展趨趨勢勢(1)物業(yè)業(yè)資資產(chǎn)產(chǎn)管管理理漸漸成成共共識識(2)多元元化化經(jīng)經(jīng)營營和和““以以客客戶戶需需求求為為導導向向””的的服服務務探探索索和和盈盈利利模模式式在在不不同同企企業(yè)業(yè)呈呈現(xiàn)現(xiàn)出出生生命命力力(3)國內(nèi)內(nèi)物物業(yè)業(yè)資資產(chǎn)產(chǎn)管管理理尚尚處處于于探探索索階階段段(4)缺乏乏國國際際化化視視野野、、人人才才儲儲備備不不足足(5)趨勢勢：：學習習借借鑒鑒能能力力不不斷斷增增強強復制制、、創(chuàng)創(chuàng)新新能能力力不不斷斷增增強強逐漸漸發(fā)發(fā)展展、、呈呈現(xiàn)現(xiàn)跡跡象象物業(yè)業(yè)管管理理資資產(chǎn)產(chǎn)管管理理人才才不不斷斷豐豐富富社會會環(huán)環(huán)境境2223第四章國外物業(yè)資產(chǎn)管理模式及案例SomeDifferencesbetweenChina&MatureMarkets【成熟熟與與中中國國市市場場之之間間的的區(qū)區(qū)別別】【租金管理】FUNDWANAGEMENTHold/SellAnalysis&Decisions（保留/賣出分析及決定）FundDistributiongs&Investor（資金發(fā)行及投資者報告）【資產(chǎn)管理】ASSETMANAGEMENT3to10yearCash-flowForecasting（三到十年的現(xiàn)金流入預測）Consistency/BestPracticeacrossportfolio（一貫性/資產(chǎn)管理最佳方法）EntityAccounting&FinancialConsolidation（公司財會計及報告）【租賃管理】TENANCYMANAGEMENTTenantRetentionStrategies（租戶挽留戰(zhàn)略）LeaseRenewalNegotiation（續(xù)約談判）LeaseAdministration&RentConsolidation（租約管理及租金收取）【物業(yè)管理】PROPERTYMANAGEMENTAnnualBudgeting&VarianceReporting（每年開支預算及變化報告）AccountsReceivable&Payable（應收付款項）Repairs&Maintenance（修理及維護）24模式式：：物業(yè)業(yè)購購置置及及進進入入分分析析物業(yè)管理租賃管理前期物業(yè)管理涵義：保潔、保安、綠植服務、設備設施銀行、財務管理增值管理（項目及建筑物）物業(yè)處置推出包括租約管理，租約續(xù)訂，維護保養(yǎng)，處理租戶投訴并解答相關問題，租約終止及租約提前終止，安排人住和退租，押金收取及退還，維護業(yè)主權益?，F(xiàn)金流和租金，應該編制預算，并由相應的執(zhí)行，收取租金和其他的管理費用，繳納保險，避免風險，然后就是幫助業(yè)主完稅。如何將整棟樓或整層樓有一個整體的規(guī)劃，進而提升租金水平和收入；對管理項目的建筑和設備設施的壽命進行預測；接受委托兩年或者三年的物業(yè)做資本支出的預算，包括其他支出和稅費等支出物業(yè)處置策略及代理安排，盡職調查協(xié)調、物業(yè)處置，買賣交易及交接管理，代繳稅款，凈利匯出，協(xié)助通過散售、整售形式處置資產(chǎn)，以及通過房地產(chǎn)信托基金、首次公開招募、發(fā)行商業(yè)流通票據(jù)等形式的退出機制。25管控控流流程程：：ControlFlowChartAssetManager財務務管管理理業(yè)績績基基準準FinancialEvaluation&PertormanceBenchmarking全權權物物業(yè)業(yè)管管理理PropertyManagementInsight市場場研研究究ReviewMarketTrend持續(xù)續(xù)租租賃賃提提高高收收入入EnhancingRevenue262、國國外外成成熟熟市市場場與與國國內(nèi)內(nèi)市市場場差差別別市場場差差別別租期期國內(nèi)內(nèi)市市場場：：2—3年國外市場：5—10年租金國內(nèi)市場：以天計算，不不調費國外市場：以年計算，每每年調費擔保國內(nèi)市場：3個月租金國外市場：銀行擔保27國外物業(yè)資產(chǎn)產(chǎn)管理案例一一：第一太平戴戴維斯的中國國之“道”第一太平戴維維斯（Savills）從1899年進入大陸市場場以來從零開開始已經(jīng)創(chuàng)辦辦了120家合資企業(yè)，合作方大多多是擁有優(yōu)質質資源的地產(chǎn)產(chǎn)商。第一太太平經(jīng)過不斷斷進行前瞻性性思考，預測測趨勢，最重重要的是，思思考這一趨勢勢變化對客戶戶和我們業(yè)務務本身所帶來來的意義。前言:公司背景:第一太平戴維維斯1855年在英國成立立。公司進入入大陸市場則則是在1989年。28第一太平戴維維斯的核心競競爭力:第一太平戴維維斯的核心競競爭力為：品牌和人才。品牌：人才：第一太平戴維維斯的物業(yè)資資產(chǎn)管理核心心競爭力:1、住宅業(yè)務比比例要繼續(xù)下下降2、物業(yè)整體解解決方案的服服務商。3、合作的對象象一定是開發(fā)發(fā)商。4、第一太平戴戴維斯的投資資部門，能夠夠為開發(fā)商解解決資金問題題，可以保障障租客的優(yōu)質質；在全球所所有網(wǎng)絡，能能夠為客戶帶帶來最高的價價值。29五大行資產(chǎn)管管理的方向仲量聯(lián)行：參參與物業(yè)管理理，租售代理理，前期策劃劃高力國際：零零售、招商戴德梁行：高高端物業(yè)代理理，房產(chǎn)評估估世邦魏理仕：：高端物業(yè)特征：五大行行很少涉及普普通住宅。30ClientAssetServicesCorporateServicesAdvisoryServicesAgencyServices以某國外公司司為例AdvisoryServicesCorporateInvestmentValuationResearch&AnalysisAgencyServicesTenantRepresentationLandlordRepresentationInvestmentOffice/Residential/Industrial/RetailCorporateServicesLease&portfolioadministrationTransactionalManagement&ImplementationAssetServicesProjectManagementFacilitiesManagementPropertyManagementLeaseManagement國外物業(yè)資產(chǎn)產(chǎn)管理案例二二：31資產(chǎn)管理與服服務模板（咨詢服務））（代理服務））（企業(yè)服務））（物業(yè)資產(chǎn)管管理）AssetServices資產(chǎn)管理服務務內(nèi)容Asset

Services

GroupFacilitiesManagement設備管理Property物業(yè)管理ManagementProjectManagement項目管理LeaseManagement租賃管理32ScopeofServices服務范圍Properties&FacilitiesManagement（物業(yè)設施設設備管理）Help/ServiceDesk,AccountingServices,Budgeting,PurchasingLeaseAdministrationandPortfolioManagementOperatingExpenseAudits33BuildingOperations&Maintenance（建筑運營與與維護）Technical&BuildingAuditHVACOperation&Maintenance,EnergyManagementAdministrationofallbuildingsicescontractsConsultingServices(咨詢服務)Property&FacilitiesManagementOperationsAuditsOperationsSet-UpTrainingPolicies&Procedures運營風險——指租戶維護不不好，可能會會影響到大廈廈的整體經(jīng)營營。翻新風險——提升企業(yè)競爭爭力，提高運運營效率，3—5年進行翻新財務風險：是是否有充足足的資本和足足夠的現(xiàn)金流流信任危機：是是否能得到到客戶授權和和委托3、資產(chǎn)管理的的風險控制344、資產(chǎn)管理的的切入點【上海老商城案案例】上海南京路有有個商城，原原來是一個比比較老的商場場，后來有一一個外國基金金買下了商場場，那首先對對這個商城進進行改造，重重新定位，改改造成為一個個面向年輕人人的時尚商城城，還有就是是引進一些主主題店，利用用主題店吸引引其他的客人人，這是資產(chǎn)產(chǎn)管理的重新新定位；355、資產(chǎn)管理的的客戶在資產(chǎn)管理領領域，客戶是誰？資產(chǎn)管理的服服務對象更多多的是境外、、境內(nèi)的房地地產(chǎn)公司，其其次是境內(nèi)和和境外的基金金公司，同時時還有其他持持有資產(chǎn)的相相關業(yè)主。中國單一的物物業(yè)持有者或或業(yè)主，管理服務；美美譽度極高、、信譽度很高高的品牌發(fā)展展商，他是通通過對自己品品牌的塑造以以及未來物業(yè)業(yè)服務的延展展來達到物業(yè)業(yè)升值的效果果，他們會找找一些專業(yè)的的資產(chǎn)管理公公司來做這樣樣的服務；海外的投資者者；中國設有有分公司或辦辦事處的基金金公司3637第五章物業(yè)資產(chǎn)管理結構性分析及盈利模式創(chuàng)新思維開發(fā)商持有業(yè)主持有公共部位和配套設施1.資產(chǎn)結結構分分布38開發(fā)商持有物業(yè)2.物業(yè)類類型分分析商業(yè)物業(yè)大型商業(yè)賣場社區(qū)生活廣場住宅配套會所住宅物業(yè)未售商品房地下停車場盈利模模式開發(fā)商商自有有物業(yè)業(yè)尾盤代代售招商運運營獲取傭傭金和和售價價分成成開發(fā)商商與業(yè)業(yè)主共共有自自有物物業(yè)商業(yè)規(guī)規(guī)劃招商運營獲得傭傭金和和租金金分成成39業(yè)主持持有物物業(yè)2.物業(yè)類類型分分析商業(yè)物業(yè)多業(yè)權商業(yè)住宅物業(yè)居住或投資購置的住宅盈利模模式業(yè)主自自有物物業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀紀：代代租、、代售售獲取取代理理費和和溢價價分成成402.物業(yè)類類型分分析遵守《物權法》

《物業(yè)管理條例》盈利模模式業(yè)主授授權統(tǒng)統(tǒng)一經(jīng)經(jīng)營獲取收收益分分成公共部部位41整合物物業(yè)資資源，，獲取取經(jīng)營營權3.經(jīng)驗一一：整整合資資源搭搭建運運營平平臺多業(yè)權權資源源整合合優(yōu)勢勢：引導業(yè)業(yè)主委委托招招商引導業(yè)業(yè)主合合理回回報預預期規(guī)范業(yè)業(yè)主自自己運運營行行為42搭建平平臺，，銜接接商業(yè)業(yè)資源源與消消費群群物業(yè)資資產(chǎn)成成熟運運營團團隊尾盤銷銷售團團隊商業(yè)項項目策策劃團團隊招商團團隊物業(yè)資資產(chǎn)運運營體體系尾盤銷銷售管管理體體系商業(yè)規(guī)規(guī)劃體體系商業(yè)促促銷體體系商源置置換體體系433.經(jīng)驗一一：整整合資資源搭搭建運運營平平臺整合商商業(yè)資資源，，凝聚聚商業(yè)業(yè)合作作伙伴伴3.經(jīng)驗一一：整整合資資源搭搭建運運營平平臺要成功功進行行物業(yè)業(yè)資產(chǎn)產(chǎn)運營營，物物業(yè)服服務企企業(yè)必必須擁擁有一一批具具有戰(zhàn)戰(zhàn)備合合作伙伙伴關關系的的商業(yè)業(yè)運營營企業(yè)業(yè)443.經(jīng)驗二二：物物業(yè)資資產(chǎn)全全程整整體運運營深入項項目規(guī)規(guī)劃設設計資產(chǎn)化化運行行策略略：注注重互互補性性和差差異化化科學運運營理理念：：差異異化經(jīng)經(jīng)營，，精細細化管管理以以業(yè)主主主為為本，，打造造品牌牌，提提升項項目價價值，，努力力實現(xiàn)現(xiàn)業(yè)主主回報報。全程風風險管管控：：合理理合法法、保保證預預期收收益45房地產(chǎn)產(chǎn)綜合服服務房地產(chǎn)產(chǎn)顧問問咨詢詢主題地地產(chǎn)運運營商業(yè)物物業(yè)經(jīng)經(jīng)營住宅物物業(yè)服服務房產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀社區(qū)服服務配配送物業(yè)資資源橫橫向整整合經(jīng)經(jīng)營差異化化、菜菜單式式、高高品質質的物物業(yè)服服務價價值體現(xiàn)硬件資資源、、配套套設施施、邊邊際資資源等等物業(yè)業(yè)價值值創(chuàng)新新挖潛潛基于客客戶資資源和和客戶戶需求求的客客戶價價值深深度挖挖潛和和整合合開發(fā)發(fā)物業(yè)品品牌價價值提提升、、實現(xiàn)現(xiàn)產(chǎn)品品溢價價能力力房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈資資源整整合經(jīng)經(jīng)營4647案例一一：藍藍光嘉嘉寶的的盈利利模式式傳統(tǒng)的的物業(yè)業(yè)服務務資源價價值提提升客戶價價值實實現(xiàn)品牌價價值實實現(xiàn)轉變跨越基礎載體定位張志成成總經(jīng)經(jīng)理：：“縱縱向延延伸至至房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)的整整個鏈鏈條、、橫向向涵蓋蓋消費費者個個性化化需求求”，，打造造多邊邊合作作、促促進價價值實實現(xiàn)的的全新新商業(yè)業(yè)模式式。效益藍光·嘉寶成成立于于2000年，系系藍光光集團團旗下下全資資子公公司，，2011年一季季度企企業(yè)利利潤中中，房房產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀業(yè)業(yè)務的的貢獻獻就達達到33%。2009年1月1日至9月30日，開開發(fā)商商持有有尾盤盤資源源銷售售收入入800余萬元元。2009年1-9月，僅僅一個個12萬平方方米的的服裝裝批發(fā)發(fā)市場場項目目，商商業(yè)置置換招招商傭傭金和和租金金溢價價分成成收入入高達達185萬元；；2005年底首首次招招商獲獲得招招沒仍仍金和和租金金溢價價分成成收入入500萬余元元。48案例一一：藍藍光嘉嘉寶的的盈利利模式式（續(xù)續(xù)）優(yōu)勢企業(yè)實實力和和規(guī)模模；服服務社社區(qū)物物業(yè)資資源優(yōu)優(yōu)勢；；客戶戶資源源優(yōu)勢勢；客客戶對對物業(yè)業(yè)服務務企業(yè)業(yè)的信信任感感模式“縱向延延伸至房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的整個個鏈條、、橫向涵涵蓋消費費者個性性化需求求”價值模式式物業(yè)服務務企業(yè)的的品牌競競爭力是是企業(yè)發(fā)發(fā)展的關關鍵要素素之一案例一：：藍光嘉嘉寶的盈盈利模式式（續(xù)））房地產(chǎn)開開發(fā)項目目的全程程物業(yè)顧顧問：項目規(guī)劃劃建議書書，施工工建設建建議書和和物業(yè)服服務建議議書等“三書書”模式式進行前前期介入入，對產(chǎn)產(chǎn)品的總總平面規(guī)規(guī)劃，功功能設計計、布局局設計、、景觀綠綠化設計計、設備備選型，，配套設設施規(guī)劃劃等提出出建設性性意見。。服務范圍圍：擴展展---房地產(chǎn)咨咨詢顧問問、營銷銷代理，，商業(yè)物物業(yè)招商商策劃，，商業(yè)地地產(chǎn)經(jīng)營營，住宅宅物業(yè)服服務，以以及尾盤盤銷售，，房地產(chǎn)產(chǎn)租售等等。豐豐富了企企業(yè)的盈盈利環(huán)節(jié)節(jié)（中海油油物業(yè)的的缺陷性性評價））49案例二：：卓達物物業(yè)效益在開展社社區(qū)養(yǎng)老老，僅家家政服務務一項每每年創(chuàng)收收1000萬元。定位卓達物業(yè)業(yè)隸屬于于河北卓卓達集團團，成立立于1996年。秉承承“追求求卓越，，德達天天下”的的企業(yè)理理念，以以“社區(qū)區(qū)綜合服服務運營營商”為為品牌定定位，以以“文化化社區(qū)、、精神家家園”為為社區(qū)建建設目標標，以““追求業(yè)業(yè)主滿意意，締造造品質生生活”為為服務宗宗旨。模式一、硬件件適老改改造；二二、開辟辟活動中中心；三三、老年年群體活活動；四四、專職職服務與與全員參參與相結結合；五五、打造造養(yǎng)老平平臺；六六、緊急急求救系系統(tǒng)；七七、營造造愛老氛氛圍5151養(yǎng)老體系系運行圖圖示鄰里愛心心互助銀銀行老年大學學興趣教教學老年文藝藝活動社社團老年再就就業(yè)中心心老年交友友俱樂部部小區(qū)周邊邊親老商商家小區(qū)老年年養(yǎng)生餐餐廳會所場地地適老改改造小區(qū)一卡卡通消費費系統(tǒng)社區(qū)醫(yī)院院健康服服務大型醫(yī)院院綠色通通道優(yōu)質家政政服務公公司居委會政政策福利利老年生活活形態(tài)研研究社區(qū)孝道道文化建建設全員尊老老服務培培訓專職養(yǎng)老老服務部部門居住設施施適老改改造標識系統(tǒng)統(tǒng)適老改改造老有所養(yǎng)養(yǎng)系列老有所醫(yī)醫(yī)系列老老有所所樂系列列老老有有所為系系列老有所學學系列老老有所所安系列列老老有有所惠系系列小區(qū)內(nèi)百百貨商店店養(yǎng)老平臺服務輸出出電話需求求緊急按鈕鈕求救資源整合合案例二：：卓達物物業(yè)（續(xù)續(xù)）案例二：：卓達物物業(yè)（續(xù)續(xù)）盈利方式式以老人需需求為基基礎，通通過委委托經(jīng)營營，承包包經(jīng)營的的方式整整合專業(yè)業(yè)的社會會資源，，如卓達達太陽城城有餐飲飲、醫(yī)療療等合作作單位11家。每個個單位平平均繳納納社區(qū)養(yǎng)養(yǎng)老管理理金1萬元，每每年59個項目，，收入可可達295萬元。社區(qū)服務務平臺，，每人每每年收取取500元，每每年收入入達1000萬元。（（按20萬人的10%收?。?253案例三：：益民苑苑--老舊小區(qū)區(qū)的經(jīng)營營背景益民苑是是1996年的拆遷遷安置小小區(qū)，面面積約9.8萬平方米米，居民民1030戶，多為為解困安安置戶，，業(yè)主收收入偏低低，當時時物業(yè)服服務費為為0.28元/月/平方米。。困境1、收費難難2、支出高高3、收益少少2000年12月，成都金房物業(yè)服務有限公司受聘于該小區(qū)，物業(yè)費定為0.25元/月/平方米(含2元/月垃圾清運費)收入支出項目標準面積費用項目費用依據(jù)物業(yè)服務費0.259.8萬24010人工費1286029配置人，保潔320元/月/人，保安420元/月/人停車費3063輛1890水電能耗費3158.3實際支出特約服務－－1575.8辦公費357.7實際支出其他收入－－230設施設備維護費1150.5實際支出－－－－保安費850.4實際支出－－－－保潔、綠化費1530.8實際支出－－－－稅費1579.23收入的5.7%－－－－垃圾清運費20602元/月/戶小計－－27705.8小計23546.93－盈虧測算27705.8-23546.93＝4158.872000年12月收支情況況（物業(yè)業(yè)收費率率98%）54案例三：：益民苑苑--老舊小區(qū)區(qū)的經(jīng)營營面對微利利，即將將虧損狀狀況，物物業(yè)公司司采取措措施克服服困難。。重視業(yè)委委會協(xié)助助企業(yè)收收繳物業(yè)業(yè)費，保保證較高高的收繳繳比例對脫欠物物業(yè)費的的業(yè)主，，由業(yè)主主委員會會上門催催繳，效效果顯著著，每月月收費率率達98%。取得業(yè)主主理解，，停車收收入用于于彌補設設備設施施、能耗耗費、物物業(yè)費的的不足。。加強與業(yè)業(yè)主協(xié)商商，減少少支出通過聯(lián)誼誼方式加加強溝通通，對重重大支出出由業(yè)主主與物業(yè)業(yè)公司按按比較分分攤，減減小物業(yè)業(yè)公司支支出壓力力。大力開展展特約服服務增加加收入服務項目收費標準件數(shù)月收入1代訂火車、飛機、汽車票3元/張1173612送加急郵件0.5元/個120603清洗抽油煙機20元/張6412804訂報0.2元/份513102.65送牛奶0.5元/次335167.56家政服務45元/次4218907送水2元/次2334468房屋中介服務112元/次7784合計－－－5081.12008年10月特約服服務收入入表55案例三：：益民苑苑--老舊小區(qū)區(qū)的經(jīng)營營突破模式式堅持以業(yè)業(yè)主為中中心的理理念從細小入入手，點點滴挖掘掘效益充分發(fā)揮揮業(yè)委會會作用加強成本本控制爭取業(yè)主主支持開展特約約服務截止2008年底，公公司有42個老舊小小區(qū)中80%的小區(qū)盈盈利，15%的小區(qū)保保持微利利，僅有有5%的小區(qū)略略虧。由由此可見見，只要要堅持規(guī)規(guī)模管理理，做好好實現(xiàn)規(guī)規(guī)范經(jīng)濟濟，老舊舊小區(qū)也也能創(chuàng)造造經(jīng)濟效效益。56案例三：：益民苑苑--老舊小區(qū)區(qū)的經(jīng)營營討論：如果你是是該物業(yè)業(yè)公司的的經(jīng)營者者，面對對困境你你將采取取什么措措施？5758第六章物業(yè)資產(chǎn)管理中的創(chuàng)新思維591、從蘋果果產(chǎn)品的的模式中中看創(chuàng)新思維維IPADIPODIPHONEMACBOOK1、從蘋果果產(chǎn)品的的模式中中看創(chuàng)新思維維ipadIPad定位介于于蘋果的的智能手手機iPhone和筆記本本電腦產(chǎn)產(chǎn)品之間間，通體體只有四四個按鍵鍵，與iPhone布局一樣樣，提供供瀏覽互互聯(lián)網(wǎng)、、收發(fā)電電子郵件件、觀看看電子書書、播放放音頻或或視頻等等功能。。ipodiPod是APPLE推出的一一種大容容量MP3播放器容容量高達達10～160GB，可存放放2500～10000首MP3歌曲，它它還有完完善的管管理程序序和創(chuàng)新新的操作作方式，，外觀也也獨具創(chuàng)創(chuàng)意，是是APPLE少數(shù)能橫橫跨PC和Mac平臺的硬硬件產(chǎn)品品之一，，除了MP3播放，iPod還可以作作為高速速移動硬硬盤使用用，可以以顯示聯(lián)聯(lián)系人、、日歷和和任務，，以及閱閱讀純文文本電子子書和聆聆聽Audible的有聲電電子書以以及播客客（Podcasts）。1、從蘋果果產(chǎn)品的的模式中中看創(chuàng)新思維維iphoneiPhone是一部4頻段的GSM制式手機機，支持持EDGE和802.11b/g無線上網(wǎng)網(wǎng),支持電郵郵、移動動通話、、短信、、網(wǎng)絡瀏瀏覽以及及其他的的無線通通信服務務。iPhone沒有鍵盤盤，而是是創(chuàng)新地地引入了了多點觸觸摸（Multi-touch）觸摸屏屏界面，，在操作作性上與與其他品品牌的手手機相比比占有領領先地位位。macbookMacBook是蘋果電電腦所開開發(fā)推出出的筆記記型麥金金塔電腦腦（Macintosh）。它是是iBookG4系列的繼繼承者，，并在2006年5月16日于在線線商店與與各店面面推出，，也成功功地取代代了iBookG4系列與最最后的PowerBook產(chǎn)品，12寸PowerBookG4。1、從蘋果果產(chǎn)品的的模式中中看創(chuàng)新思維維Ipod產(chǎn)品完善善注重完善善產(chǎn)品操操作系統(tǒng)統(tǒng)及外觀觀設計，，注重色色彩搭配配，中央央白色控控制轉輪輪簡潔、、干凈，，便于使使用。擴大產(chǎn)品品應用價價值，增增加2GB版本容量量。采用觸摸摸屏操作作。更新了iPod的軟件，，能更有有效率地地使用電電池，頂頂級菜單單中加入入了“隨隨機播放放選項，，操作更更加便捷捷。SUPPLIERSCOMPLEMENTSINDUSTRYCOMPETITORSRivalryamongexistingfirmsPOTENTIALENTRANTSBUYERSSUBSTITUTESThesuppliersofcomplementscreatevaluefortheindustryandcanexercisebargainingpowerBargainingpowerofsuppliersBargainingpowerofbuyersThreatofsubstitutes632、資產(chǎn)管理理從價值和和服務鏈上上看供應商買方潛在進入者者行業(yè)競爭對對手替代品補充者COMPANY公司CUSTOMERS客戶COMPLEMENTORS產(chǎn)品的補充充者COMPETITORS競爭對手SUPPLIERS供應商643、盈利模式式的價值網(wǎng)網(wǎng)浙江綠城物物業(yè)：園區(qū)區(qū)生活服務務商通過專業(yè)化化運作和多多元化經(jīng)營營，為業(yè)主主（客戶））、員工、、合作伙伴伴、股東創(chuàng)創(chuàng)造價值戰(zhàn)略目標：：成為中國國最具完整整價值的““園區(qū)生活活服務商””1998年成立園林林景觀工程程公司：開開展園林建建筑，景觀觀營造等業(yè)業(yè)務2000，前期顧問問2003，成立房屋屋置換公司司2005，成立物業(yè)業(yè)咨詢公司司，為開發(fā)發(fā)商和物業(yè)業(yè)提供咨詢詢2006，電梯工程程公司，為為物業(yè)項目目的電梯提提供專業(yè)維維保服務2006，成立健康康促進管理理公司，為為業(yè)主提供供健康干預預和促進服服務2007，試點“園園區(qū)生活服服務體系””為業(yè)主提提供旅游，，文化策劃劃，家政，，室內(nèi)設計計與裝修等等服務2009，成立園區(qū)區(qū)生活服務務公司，提提供系統(tǒng)服服務產(chǎn)品2010，成立酒店店管理公司司，進行會會所經(jīng)營與與管理，為為業(yè)主提供供餐飲等服服務，同時時也進行管管理輸出出，提供會會所經(jīng)營咨咨詢業(yè)務。。65SomefirmsfasterandmoreeffectiveinexploitingchangeHowdoescompetitiveadvantageemerge?InternalsourcesofchangeExternalsourcesofchangee.g.,ChangingcustomerdemandChangingpricesTechnologicalchangeReeourceheterogeneityamongfirmsmeansdifferentialimpactSomefirmshavegreatercreativeandinnovativecapability664、建立資產(chǎn)產(chǎn)管理中的的競爭優(yōu)勢勢COMPETITIVESCOPESOURCEOFCOMPETITIVEADVANTAGEIndustry-wideSingle-SegementLowcostDifferentitationCOSTLEADERSHIPDIFFERNTIATIONFOCUS675、競爭優(yōu)勢勢資源分析析COMPETITIVEADVANTAGECOSTADVANTAGE成本優(yōu)勢DIFFERENTIATIONADVANTAGE差異化SimilarproductatlowercostPricepremiumformuniqueproduct686、創(chuàng)新思維維的兩個方方向ShoppingMall的黃金分割割率大型購物中中心是集購購物、美食食、文化、、休閑、娛娛樂于一體體的綜合公公共場所。。案例：ShoppingMall的經(jīng)營模式式商家與顧客客利益的平平衡主力店定位：營銷與展示示平臺效益人財雙收經(jīng)營重點高標準、嚴嚴要求1.不同商家有有不同需求求。案例：ShoppingMall的經(jīng)營模式式旗艦店2.位置不同，，管理應區(qū)區(qū)別對待。。對好位置、、好商鋪要要“嚴加管管理”，對對位置欠佳佳商鋪需““寬松管理理”。定位：新品和高端端產(chǎn)品的展展示效益賺人氣，不不賺錢經(jīng)營重點適當寬松案例：ShoppingMall的經(jīng)營模式式商家與顧客客利益的平平衡1.不同商家有有不同需求求。維護保養(yǎng)以以經(jīng)營為導導向采用“打時時間差”的的方法，統(tǒng)統(tǒng)籌安排設設備設施的的維護保養(yǎng)養(yǎng)。體驗式“零零干擾”服服務通道“零干干擾”：通通暢指示“零干干擾”：明明確衛(wèi)生“零干干擾”：隨隨時清潔誠信“零干干擾”：贏贏得信任案例：ShoppingMall的經(jīng)營模式式（一）商業(yè)模式BusinessModel7、用創(chuàng)新思思維構建盈盈利模式企業(yè)資源和和能力商業(yè)模式盈利方式客戶價值客戶價值：具有獨特特性，以同同樣的價格格獲得更多多的利益；；或以更低低的價格獲獲得同同樣的利益益。（二）創(chuàng)新新思維方法法創(chuàng)新思維手手段創(chuàng)新思維途途徑產(chǎn)品經(jīng)營品牌經(jīng)營資本經(jīng)營人才經(jīng)營7、用創(chuàng)新思思維構建盈盈利模式直供代理聯(lián)銷倉儲專賣分公司營銷融資管理生產(chǎn)擴張創(chuàng)新思維途徑實體虛擬產(chǎn)品服務方案品牌思想標準（二）創(chuàng)新新思維方法法7、用創(chuàng)新思思維構建盈盈利模式創(chuàng)新思維關關鍵點通過對潛在在市場環(huán)境境變化及市市場競爭形形勢分析，，圍繞如何何滿足客戶戶未被滿足足的需求，，如何給客客戶增加價價值來設計計企業(yè)商業(yè)業(yè)模式，避避免產(chǎn)品與與服務的同同質化；避避免在客戶戶的有限需需求上選擇擇低價格策策略。在有限價值值的層面上上與競爭對對手在紅海海里凈身搏搏殺，其結結果不但會會使自己的的利潤更加加微薄，還還會加速摧摧垮整個行行業(yè)。76（三）案例例研討：你你如何看看其盈利模模式和創(chuàng)新新性7、用創(chuàng)新思思維構建盈盈利模式陸家嘴物業(yè)業(yè)：管理層與操操作層管作作分離陽光嘉寶物物業(yè)：中航物業(yè)：：浙江綠城物物業(yè)：上海仁恒物物業(yè)：河北卓達物物業(yè)：縱向延伸至至房地產(chǎn)業(yè)業(yè)整個鏈條條、橫向涵涵蓋消費者者個性化需需求輸出物業(yè)管管理方案和和管理技術術為主業(yè)提提供咨詢策策劃組織協(xié)協(xié)調服務開發(fā)商需求求“全程物物業(yè)服務體體系”業(yè)主主需求“園園區(qū)生活服服務體系””專注高端物物業(yè)，全方方位延伸服服務社區(qū)養(yǎng)老模模式778、案例一：停車場外保保實例【世紀賓致（（北京）科科技有限公公司】大家認為：：停車場都有有哪幾方面面的專業(yè)細分？？78規(guī)劃根據(jù)項目性質，后期運營管理需要，合理規(guī)劃停車場的行車動線，配置相應的智能系統(tǒng)，最大限度提高車場利用率。施工依據(jù)規(guī)劃方案，選擇優(yōu)秀的停車場專業(yè)施工公司進行智能系統(tǒng)、地坪、標線、設施的施工，體現(xiàn)建筑優(yōu)秀的品質。管理將物業(yè)管理進行專業(yè)細分，根據(jù)實際運營情況和管理目標選擇不同的合作模式與專業(yè)停車場管理公司合作運營，提高效率。增值服務停車場在經(jīng)營管理中，仍可以采用多種增值服務，如：洗車、廣告、代驗車、保險服務等等。提高客戶滿意度的同時提高收益。停車場的專專業(yè)細分：：79停車場規(guī)劃劃：調查與資料料收集交通系統(tǒng)：：交通流量、、機動車保保有量、停停車場…停車場整體體規(guī)劃需求求分析智能收費系系統(tǒng)選型引導系統(tǒng)規(guī)規(guī)劃設計交通設施布布局規(guī)劃后期管理運運營建議規(guī)劃方案提提交規(guī)劃方案實實施經(jīng)濟系統(tǒng)：：利用者、經(jīng)經(jīng)濟情況、、前期銷售售政策…整體定位分分析整體環(huán)境規(guī)規(guī)劃設計其運作基礎礎主要為交交通環(huán)境影影響分析后后，針對本本項目各個個區(qū)域的使使用性質、、功能分區(qū)區(qū)，分別建建立獨立的的停車單元元區(qū)域，并并將其有效效整合成一一個行車有有序的整體體，使停車車場不僅具具有很強的的項目特點點，并且在在交通組織織上合理、、通暢、有有序。下圖圖為一般規(guī)規(guī)劃流程：：80停車場施工工（一）智能能系統(tǒng)配置置停車場綜合合管理系統(tǒng)統(tǒng)及引導系系統(tǒng)圖81停車場引導導系統(tǒng)是提高車輛輛尋找車位位效率，減減少場內(nèi)無無效交通流流的重要手手段之一，，尤其適用用于車流量量大、臨時時停車較多多的車場，，可以有效效減少后期期運營中的的刮蹭風險險，提高車車位周轉率率的同時提提高車場收收益。82整體規(guī)劃建設動線及誘導動線規(guī)劃人行動線車行動線誘導系統(tǒng)人行誘導正向人誘反向人誘車行誘導一級誘導二級誘導三級誘導設備設施交通安全設施自動收費系統(tǒng)環(huán)境色彩分區(qū)燈光地坪其他特殊車輛殘疾人車位停車場施工工（二）交通通設施配置置83停車場施工工實景圖84施工細節(jié)實實景圖配置設施及及施劃標線線有效區(qū)分分停車場內(nèi)內(nèi)車輛、行行人路權，，預先提示示，規(guī)避風風險。車行引導燈燈箱墻墻面人行行引導墻墻面色色彩分區(qū)管管理人行引導燈燈箱人人車分流線線無無障礙車位位85停車場合作作模式：1、承包經(jīng)營營在項目停車車場設備設設施全部完完畢后，物物業(yè)將停車車場全權委委托給專業(yè)業(yè)的停車場場管理公司司進行運營營優(yōu)點：規(guī)避風險，，并且使物物業(yè)團隊有有更多的時時間用于集集中管理控控制，提了了工作效率率。缺點：需找到雙方方利潤的平平衡點，以以保證后續(xù)續(xù)工作的延延續(xù)性需要要以及良性性循環(huán)。2、利潤分成成根據(jù)不同點點在于收益益分配形式式：利潤分分成模式是是前期雙方方按照實際際收入情況況進行比例例分成優(yōu)點：由于是根據(jù)據(jù)實際收入入分配，雙雙方風險均均攤，收入入都相對比比較穩(wěn)妥。。缺點：對于物業(yè)最最好設置保保底收入，，另外對于于收入總額額也需要進進行監(jiān)管，，需增加管管理成本。。3、勞務輸出出每個月由專專業(yè)停車場場管理公司司輸出符合合物業(yè)需要要的、經(jīng)過過完善培訓訓的停車場場管理人員員，按照物物業(yè)規(guī)定的的數(shù)量輸出勞務務服務。優(yōu)點：所有車場收收入均由物物業(yè)收取，，保證了財財務利益的的最大化。。缺點：單一的勞務務輸出模式式由于利潤潤薄，大多多數(shù)專業(yè)公公司已經(jīng)不不愿采取此此方式合作作4、投資經(jīng)營營投資經(jīng)營模模式是一種種新型的合合作模式，，是由停車車場專業(yè)公公司進行停停車場設備備設施的投投資。優(yōu)點：無需開發(fā)商商或物業(yè)進進行設備設設施的投資資，減少了了資金的投投入，提高高了效率。。缺點：由于是由專專業(yè)公司進進行管理，，因此相對對其利潤分分成的比例例會相對較較高，直接接利益會有有所減少。。86停車場增值值服務汽車美容服務基本清洗服務打蠟護理服務封釉護理服務車漆拋光服務皮椅清潔救援維修服務電瓶充電服務遺忘鑰匙開鎖服務免費打氣服務工具箱服務汽車咨詢服務附加溫馨服務應急傘服務務顧客攙扶服服務手推車服務務地點引導服服務汽車保養(yǎng)咨咨詢汽車驗車咨咨詢汽車駕駛咨咨詢879、案例二：資產(chǎn)管理中中的專業(yè)外外包——整合競爭力力Outsourcing案例：法國國索迪斯SodexHo物業(yè)資產(chǎn)管管理項目的的經(jīng)營與運行行88第七章1、從客戶需需求出發(fā)理理解來物業(yè)業(yè)管理物業(yè)管理：：為客戶提提供居住和和辦公的體體驗-----物業(yè)管理更更應該是一一種服務-----需要考慮客客戶能夠得得到多大的的好處-----物業(yè)管理需需要從偏重重于產(chǎn)品，，到“以服服務中心””-----物業(yè)管理是是為客戶提提供一整套套解決方案案。892、物業(yè)提交交的是一種種解決方案案服務、提交、信用方式、風格和品牌主要的好處3、物業(yè)提供供的是一種種品牌體驗驗Weneedtolookatourbusinessasmorethansimplythebuildingandsellingofpersonalcomputer.Ourbusinessisthedeliveryofinformationandlifelikeinteractiveexperiences.(體驗）-----------AndrewGrove---IntelChairmanAbusinessisnotmerelyperformingafunction,inourcase,transportingpeoplefrompointAtopointBontimeandatthelowestpossibleprice.Whatwedoorshoulddoistogobeyondthefunctionandcompeteonthebasisofprovidinganexperience（體驗）----SirColinMarshall---BritishAir