專業(yè)市場(chǎng)南京曙光創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃課件

南京曙光創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園初步規(guī)劃構(gòu)想第一部分項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析一、地塊隱含的三大價(jià)值體系：商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)

創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園三、本案地塊存在的決策因子：宏觀市場(chǎng)條件：城市特性的影響；政策的限制因素；創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)（人力資源、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、資源整合能力、市場(chǎng)環(huán)境及機(jī)遇等）；項(xiàng)目自身?xiàng)l件：地塊的區(qū)域特征及現(xiàn)有資源；交通狀況及未來發(fā)展；地塊體貌特征的影響；定位決策產(chǎn)業(yè)定位商業(yè)經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)開發(fā)四、地塊面臨幾個(gè)核心問題:1、國(guó)家政策上對(duì)工業(yè)性質(zhì)地塊的限制，未來本案將面臨如何入市的問題；

具體問題：

僅出讓使用權(quán)、無法按揭；營(yíng)銷推廣限制2、未來經(jīng)營(yíng)過程中，如何平衡“產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、地產(chǎn)”三者的價(jià)值關(guān)系問題；

具體問題：

產(chǎn)業(yè)概念嫁接問題；地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)引進(jìn)與產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)的互補(bǔ)關(guān)系處理；商業(yè)與地產(chǎn)的開發(fā)比例；

3、區(qū)域市場(chǎng)是否具備發(fā)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)；

具體問題：

市場(chǎng)可行性論證：文化產(chǎn)業(yè)、科技產(chǎn)業(yè)、休閑產(chǎn)業(yè)等發(fā)展成熟度，以及人力、財(cái)力投資力度與相關(guān)政策輔助；4、地塊的“產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、地產(chǎn)”的價(jià)值解析；

具體問題：

地塊自然環(huán)境的再造和利用；舊有建筑的包裝利用；園區(qū)內(nèi)三大實(shí)體的空間布局關(guān)系；第二部分國(guó)內(nèi)外創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀二、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的概念：

“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)”的概念最早發(fā)端于英國(guó)，又叫創(chuàng)意工業(yè)、創(chuàng)造性產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)等。是指那些從個(gè)人的創(chuàng)造力、技能和天分中獲取發(fā)展動(dòng)力并通過對(duì)知識(shí)產(chǎn)權(quán)的開發(fā)，創(chuàng)造潛在財(cái)富和就業(yè)機(jī)會(huì)，以促進(jìn)整體生活環(huán)境提升的產(chǎn)業(yè)。通常包括：軟件開發(fā)、出版、廣告、電影、電視、廣播、設(shè)計(jì)、視覺藝術(shù)、工藝制造、博物館、音樂、流行行業(yè)以及表演藝術(shù)等十三項(xiàng)產(chǎn)業(yè)。此外，還包括旅游、博物館和美術(shù)館、遺產(chǎn)和體育等。

三、國(guó)外發(fā)展總體特征：朝陽產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值巨大發(fā)展迅速前景廣闊

創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)在發(fā)達(dá)國(guó)家提出也不過幾年，現(xiàn)今每天為世界創(chuàng)造著高達(dá)220億美元的產(chǎn)值，并以5％的速度遞增。在一些創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的國(guó)家，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)速度更快，如美國(guó)達(dá)到14%，英國(guó)達(dá)到12%。早在2000年，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)就已經(jīng)成為英國(guó)的第二大產(chǎn)業(yè)，占GDP的7.9%，僅次于金融服務(wù)業(yè)。

在一些發(fā)達(dá)國(guó)家，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)在GDP中占有很大比例。數(shù)據(jù)顯示，目前紐約的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員占該城市全部工作人口總數(shù)的12％，倫敦為14％，東京為15％，而同屬國(guó)際大都市的上海，其創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員只有1％左右。

資料來源：北京國(guó)際城市發(fā)展研究院數(shù)據(jù)中心美國(guó)到2002年，美國(guó)文化-創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達(dá)到5351億美元，占GDP的比重達(dá)到5.24%；創(chuàng)造就業(yè)800萬個(gè)，接近全國(guó)總就業(yè)人數(shù)的6%。英國(guó)2002年，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)809億英鎊，成為英國(guó)第二大產(chǎn)業(yè)；到6月，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)雇傭總?cè)藬?shù)為190萬，其后繼續(xù)增長(zhǎng)，成為該國(guó)雇用就業(yè)人口的第一大產(chǎn)業(yè)。韓國(guó)2005年韓國(guó)的游戲產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到43億美元。其中網(wǎng)絡(luò)游戲已經(jīng)成為游戲市場(chǎng)的主導(dǎo)，占整個(gè)市場(chǎng)的62%.手機(jī)游戲持續(xù)快速發(fā)展，增長(zhǎng)率達(dá)到45%。新加坡2002年創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的2.8%－3.2%。香港2001年創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為香港帶來461.01億港幣，占GDP的比重為3.8%，就業(yè)人員比例達(dá)到5.3%。

。四、各國(guó)發(fā)展概況：國(guó)內(nèi)重點(diǎn)城市發(fā)展情況：

創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園在國(guó)內(nèi)并非完全陌生的新鮮事物，國(guó)內(nèi)許多城市特別是大中型城市或者具備某些產(chǎn)業(yè)背景的城市，都在自覺和不自覺地發(fā)展這一新興產(chǎn)業(yè)。絕大多數(shù)城市先由民間投資，形成一定的發(fā)展氣候時(shí)，再納入城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃之列，當(dāng)?shù)卣⒔o予適當(dāng)?shù)恼咧С?，成為城市?jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)的一個(gè)重要領(lǐng)域。北京——6大創(chuàng)意中心，盡顯文化魅力

被北京市政府列為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的6個(gè)中心，多是自發(fā)形成再由官方認(rèn)可的，一度成為朝圣地的798也在其列。文藝演出、出版發(fā)行和版權(quán)貿(mào)易、影視節(jié)目制作和交易、動(dòng)漫和互聯(lián)網(wǎng)游戲研發(fā)、文化會(huì)展、古玩藝術(shù)品交易6個(gè)中心，沒人可以質(zhì)疑北京的創(chuàng)意城市地位，正如沒人可以無視北京那眾多的高等院校、藝術(shù)團(tuán)體、公司、出版社等等，甚至連數(shù)目眾多的“北漂”也是其他城市不可求的創(chuàng)意人群。上?！獱?zhēng)創(chuàng)“國(guó)際創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心”

2005年12月6日，首屆上海國(guó)際創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)活動(dòng)周落下帷幕，上海方面宣布近期就將啟

動(dòng)18個(gè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。上海把創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的重要戰(zhàn)略，未來5年要在6大方面有所突破。上海的眼光不僅僅盯著國(guó)內(nèi)，它的目標(biāo)是和倫敦、紐約、東京站在一起，成為“國(guó)際創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心”。五、國(guó)內(nèi)發(fā)展概況：廣州——網(wǎng)絡(luò)游戲及下游產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)

人才資源優(yōu)勢(shì)：天河區(qū)是另外一個(gè)城市，來到廣州的外地人才聚集于此，從事著廣告、影視、媒體、IT等創(chuàng)意工作。具備的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)：國(guó)家網(wǎng)游動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)發(fā)展廣州基地正式掛牌，天河軟件園2004年網(wǎng)絡(luò)游戲方面的收入占國(guó)內(nèi)網(wǎng)絡(luò)游戲收入的1/4，國(guó)際玩具禮品城帶動(dòng)動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)鏈。區(qū)域聯(lián)動(dòng)優(yōu)勢(shì)：廣州還背靠“亞洲創(chuàng)意中心”香港，從這里去香港只要兩個(gè)小時(shí)。深圳——比肩國(guó)際的設(shè)計(jì)人才，未來“創(chuàng)意設(shè)計(jì)之都”

作為中國(guó)最嶄新的城市，深圳具有全國(guó)最年輕的人才資源，也具備最具實(shí)驗(yàn)性的標(biāo)本意義。深圳現(xiàn)在開始看到自己這一點(diǎn)的創(chuàng)意優(yōu)勢(shì)，一系列城市主題展覽為代表的現(xiàn)代藝術(shù)會(huì)展即是證明。目前深圳的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)主要包括由設(shè)計(jì)而衍生的系列產(chǎn)業(yè)，印刷、動(dòng)漫、建筑、服裝等；在深圳的平面設(shè)計(jì)人才達(dá)2萬人，規(guī)模居全國(guó)前列；近10年來，深圳設(shè)計(jì)師幾乎獲得世界所有的頂級(jí)設(shè)計(jì)賽事和國(guó)際展覽的獎(jiǎng)項(xiàng)；深圳的動(dòng)漫企業(yè)達(dá)50多家，從業(yè)人員千余人，每年為深圳創(chuàng)造2億元產(chǎn)值。深圳將設(shè)立“文化產(chǎn)業(yè)專項(xiàng)資金”，對(duì)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)進(jìn)行貸款貼息和獎(jiǎng)勵(lì)。深圳的目標(biāo)是“創(chuàng)意設(shè)計(jì)之都”。五、國(guó)內(nèi)發(fā)展概況：杭州——視覺藝術(shù)設(shè)計(jì)見長(zhǎng)中國(guó)美院及浙大的藝術(shù)類人才輸出，為杭州的設(shè)計(jì)業(yè)發(fā)展提供動(dòng)力。杭州創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的標(biāo)志是該市最大的設(shè)計(jì)聯(lián)盟——LOFT49。這片運(yùn)河邊近萬平方米的舊廠房匯聚了17家藝術(shù)機(jī)構(gòu)，涉及工業(yè)設(shè)計(jì)、室內(nèi)裝飾設(shè)計(jì)、廣告策劃、服裝設(shè)計(jì)、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)、商業(yè)攝影、雕塑、繪畫等多個(gè)創(chuàng)意領(lǐng)域。成都——數(shù)字娛樂消費(fèi)型城市任何一個(gè)網(wǎng)絡(luò)游戲發(fā)展商都不會(huì)忽略成都。2004年，成都市就擁有近30萬互聯(lián)網(wǎng)用戶，是全國(guó)三大數(shù)字娛樂城市之一。全國(guó)首家網(wǎng)絡(luò)動(dòng)漫游戲產(chǎn)業(yè)基地在高新區(qū)正式投入營(yíng)運(yùn)，高新西區(qū)則作為國(guó)家軟件產(chǎn)業(yè)基地，諾基亞、IBM、摩托羅拉等國(guó)際企業(yè)的研發(fā)基地紛紛落戶成都。在這座娛樂至上的城市，任何有創(chuàng)造性的行業(yè)都能在這里找到自己的位置。五、國(guó)內(nèi)發(fā)展概況：園區(qū)名稱建筑面積（㎡）租金（元/㎡·天）入住率產(chǎn)業(yè)定位田子坊200003.5100視覺藝術(shù)、工藝美術(shù)、室內(nèi)設(shè)計(jì)8號(hào)橋120006100建筑設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)咨詢、影業(yè)制作X2創(chuàng)意空間130003.640數(shù)字技術(shù)、建筑設(shè)計(jì)、媒體及藝術(shù)靜安創(chuàng)藝空間200003.465廣告設(shè)計(jì)、平面設(shè)計(jì)、影視制作靜安現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園140002.890建筑藝術(shù)、裝潢設(shè)計(jì)、模型制作同樂坊220006～2070藝術(shù)創(chuàng)意、時(shí)尚會(huì)展、娛樂休閑旅游紀(jì)念品產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心500003～3.5未知藝術(shù)設(shè)計(jì)、工藝品制作、旅游紀(jì)念品虹橋軟件園140002.2100軟件開發(fā)、數(shù)字技術(shù)、教育培訓(xùn)周家橋120002.890藝術(shù)設(shè)計(jì)、美術(shù)攝影、動(dòng)漫藝術(shù)湖絲棧65003～5正在招商廣告、影視、傳媒、動(dòng)漫時(shí)尚產(chǎn)業(yè)園100002.5～3100時(shí)尚藝術(shù)、服裝設(shè)計(jì)、品牌發(fā)布華聯(lián)創(chuàng)業(yè)園98002.620多媒體、軟件研發(fā)設(shè)計(jì)逸飛創(chuàng)意街190005～9正在招商文化藝術(shù)張江文化科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地1000002.590影視制作、游戲軟件、動(dòng)漫制作樂山軟件園200002.2100軟件開發(fā)、數(shù)字技術(shù)、教育培訓(xùn)M50400002.5～3100當(dāng)代藝術(shù)、廣告影視、服裝設(shè)計(jì)工業(yè)設(shè)計(jì)園100002.2～2.898工業(yè)設(shè)計(jì)、產(chǎn)品研發(fā)、建筑藝術(shù)創(chuàng)意倉(cāng)庫20000495城市規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、環(huán)境藝術(shù)上海創(chuàng)意聯(lián)盟產(chǎn)業(yè)園125001.370創(chuàng)意設(shè)計(jì)、辦公63號(hào)創(chuàng)意設(shè)計(jì)工場(chǎng)256001.7～2.140建筑設(shè)計(jì)、平面設(shè)計(jì)、多媒體空間188300003正在招商研發(fā)設(shè)計(jì)、文化傳媒、數(shù)字電視制作綠地·陽光園130003正在招商建筑設(shè)計(jì)、廣告設(shè)計(jì)、影視制作、環(huán)境藝術(shù)等七、上海部分在建項(xiàng)目介紹：1、項(xiàng)目單體面積不大

上表可顯示出，目前上海在建在籌項(xiàng)目的體量都不大，最大的也僅10萬平方米，且還是建筑面積，多數(shù)為10000至20000平方米。

故，對(duì)本案114畝的廠區(qū)面積來說，具備了建設(shè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的空間容量。2、租金水平不高

上表中，多數(shù)園區(qū)的租金水平在3元/平米·天以下，與上海中檔寫字樓相比，目前上海大多數(shù)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的租金水平偏低，據(jù)相關(guān)資料顯示，租金水平處在2～3.5元/平方米?天之間，如第一批18家創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)中，如時(shí)尚產(chǎn)業(yè)園、虹橋軟件園、M50、田子坊、周家橋等，目前租金都是這個(gè)水平。當(dāng)然，有些園區(qū)由于產(chǎn)業(yè)定位、地段等因素，租金水平較高，如位于建國(guó)路上的“8號(hào)橋”，平均租金達(dá)6元/平方米?天，位于余姚路上的同樂坊則達(dá)到了6～20元/平方米。

同屬地段優(yōu)勢(shì)不強(qiáng)的本案，在未來的經(jīng)營(yíng)上，也會(huì)面臨短期內(nèi)投入和產(chǎn)出比例不對(duì)稱的情況，這便對(duì)后期經(jīng)營(yíng)思路創(chuàng)新及運(yùn)作資金鏈提出了高要求。3、產(chǎn)業(yè)定位個(gè)性化

走差異化之路是任何商業(yè)經(jīng)營(yíng)的取勝之道，從上表可看出，雖然在產(chǎn)業(yè)選擇上，某些園區(qū)存在重疊，但每個(gè)項(xiàng)目都突顯一個(gè)產(chǎn)業(yè)主題概念，只是將相關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)進(jìn)行組合和嫁接。如創(chuàng)意倉(cāng)庫的產(chǎn)業(yè)定位包括城市規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、環(huán)藝藝術(shù)，此三個(gè)產(chǎn)業(yè)具有明顯的互補(bǔ)特征，它們既分屬于獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，又能形成產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)上的互補(bǔ)作用，總體又形成一個(gè)強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)鏈條。

樹立產(chǎn)業(yè)個(gè)性，形成產(chǎn)業(yè)鏈條，這對(duì)本案的定位決策具有科學(xué)的指導(dǎo)性。八、項(xiàng)目特征歸納及對(duì)本案的啟示：九、對(duì)項(xiàng)目定位及經(jīng)營(yíng)定位的啟示：項(xiàng)目定位遵循的原則：

1、產(chǎn)業(yè)定位必須具有鮮明的個(gè)性特征。2、產(chǎn)業(yè)定位要與地方經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)相適應(yīng)。3、鎖定產(chǎn)業(yè)需具有關(guān)聯(lián)性、互補(bǔ)性、共生性和統(tǒng)一性。4、產(chǎn)業(yè)數(shù)量不宜選擇太多、太雜，集中優(yōu)勢(shì)。不僅是產(chǎn)業(yè)定位創(chuàng)新，更是開發(fā)運(yùn)作及經(jīng)營(yíng)思路的創(chuàng)新：

創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園不能簡(jiǎn)單理解為：將一些前沿時(shí)尚產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)聚在一起，再加上適當(dāng)?shù)呐涮咨虡I(yè)和地產(chǎn)開發(fā)，就能使整個(gè)區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)機(jī)能有效運(yùn)轉(zhuǎn)，項(xiàng)目運(yùn)作成功還需在前期開發(fā)思路及后期經(jīng)營(yíng)理念上，體現(xiàn)創(chuàng)新思維。如：在開發(fā)運(yùn)作環(huán)節(jié)中，可招商在先或引進(jìn)強(qiáng)勢(shì)品牌企業(yè)合作開發(fā)，這樣既可使園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)符合進(jìn)駐企業(yè)的空間需求，少走不必要的彎路，也節(jié)約建設(shè)成本，有了合作企業(yè)可提供后續(xù)開發(fā)的資金保障。產(chǎn)業(yè)園比之主題商業(yè)項(xiàng)目有類似之處，即對(duì)后期商業(yè)經(jīng)營(yíng)、管理、招商、營(yíng)銷推廣等環(huán)節(jié)具有較高要求。產(chǎn)業(yè)園的經(jīng)營(yíng)贏利將是一個(gè)長(zhǎng)期的過程，故在后期經(jīng)營(yíng)中，經(jīng)營(yíng)者應(yīng)具有長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光，在做大做強(qiáng)產(chǎn)業(yè)園的前提下，靈活運(yùn)用租賃與出售相結(jié)合的經(jīng)營(yíng)思路，靈活應(yīng)對(duì)市場(chǎng)，最大化挖掘商業(yè)價(jià)值和地產(chǎn)價(jià)值。一、項(xiàng)目SWOT分析：1、優(yōu)勢(shì)（Strength）：

自然資源優(yōu)勢(shì)：生態(tài)植被豐富，綠蔭成蓋，天然的森林氧吧；地塊空間開敞，既可登高處遠(yuǎn)瞰山巒，一覽心境闊，亦可仰望蒼穹，極目天舒；地塊南低北高，坡地、山地、三大平地結(jié)合，形成空間的參差錯(cuò)落感，便于借勢(shì)開發(fā)，打造宜動(dòng)、宜靜、私密與公共的空間格局；地塊資源優(yōu)勢(shì)：地塊形狀呈“喇叭狀”，南入口為口，內(nèi)部空間開闊，易營(yíng)造出“小徑通幽，別有洞天”的美妙意境；地塊完整，總占地面積達(dá)到112.4畝（75000平方米），易于規(guī)劃；地塊內(nèi)有十多座舊廠房及其他建筑可改造利用；

地塊周邊配套優(yōu)勢(shì)：東北山體臨靠政府規(guī)劃在建的生態(tài)公園，外部環(huán)境得以升級(jí)；西鄰仙人湖度假區(qū)，其內(nèi)的娛樂、休閑、酒店、康體等設(shè)施與幕府路共享；置于幕府山風(fēng)景區(qū)邊緣的丘陵地帶，厚重的人文韻味，卓然的景區(qū)資源，皆可為園區(qū)享有；地塊交通優(yōu)勢(shì)：地塊緊鄰城市主干道幕、東路，居于南京長(zhǎng)江大橋和南京長(zhǎng)江二橋的中段，三條路徑直達(dá)園區(qū)：

曙光—幕府東路—中央路—鼓樓—珠江路—新街口曙光—幕府東路—和燕路—（邁皋橋地鐵站）—紅山路—

南京站（玄武湖）曙光—水吉路—神農(nóng)路—和燕路—燕子磯2、劣勢(shì)分析（Weakness）：工礦企業(yè)林立，生活配套落后；

地塊位于下關(guān)工業(yè)區(qū),集聚著眾多企業(yè)，如江南化工廠、礦山機(jī)械廠、華寧汽修廠、南京第二電磁線廠等，工業(yè)氛圍濃郁；區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套嚴(yán)重不足，幕府東路多為汽車直銷店和修理店，雖有旭日景城等新開發(fā)住宅，但入住人口少，老式住宅及棚居戶多，商業(yè)難形成氣候。本案地塊區(qū)域人群消費(fèi)能力低，難以支撐一個(gè)新商業(yè)形態(tài)的生存；地塊附近為工業(yè)區(qū)，區(qū)內(nèi)多為廠區(qū)工人、外來棚居戶等低收入家庭，其他新建住宅的入住率低，區(qū)域內(nèi)的人群構(gòu)成近幾年不會(huì)有太大的變化。故，在該區(qū)域打造新型商業(yè)將面臨消費(fèi)客源的引入問題。政策支持：南京市委、市政府高度重視發(fā)展具有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，為文化與休閑創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了積極的政策扶持。南京成立建立由市委、市政府領(lǐng)導(dǎo)的全市創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組，在資金投入、立項(xiàng)、用地、稅收、價(jià)格、信貸、融資、生產(chǎn)、進(jìn)出口、社會(huì)捐助以及社會(huì)保障等方面對(duì)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)予以扶持重點(diǎn)打造六方面產(chǎn)業(yè)園區(qū)：影視創(chuàng)意基地、傳統(tǒng)書畫藝術(shù)創(chuàng)意基地、民間工藝創(chuàng)意基地、現(xiàn)代藝術(shù)創(chuàng)意基地、網(wǎng)絡(luò)游戲與動(dòng)漫創(chuàng)意基地以及綜合型創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地建立創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計(jì)評(píng)估體系，定期發(fā)布《南京創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展年度報(bào)告》等，為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供科學(xué)決策服務(wù)。南京市委市政府領(lǐng)導(dǎo)已經(jīng)達(dá)成都市改造的共識(shí)，把老廠區(qū)地塊進(jìn)行“騰籠換鳥”、“盤活存量、增量保值”、“退二進(jìn)2.5”的處置。下關(guān)區(qū)全力支持曙光園區(qū)的創(chuàng)建，同時(shí)也在積極支持園區(qū)享有國(guó)家有關(guān)開發(fā)區(qū)優(yōu)惠政策的同時(shí)，在城市建設(shè)投資商向園區(qū)傾斜，財(cái)政上也給園區(qū)很多優(yōu)惠。對(duì)拆遷中大量的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”問題，政府也給予了大力支持。同時(shí)，市政府特別承諾將用地范圍內(nèi)20%的土地用于商業(yè)開發(fā)，也將是項(xiàng)目建設(shè)資金的一個(gè)重要補(bǔ)充。4、威脅分析（Threat）：競(jìng)爭(zhēng)威脅：在南京創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的雛形，要追溯到2003年，第一個(gè)創(chuàng)意藝術(shù)產(chǎn)業(yè)南京圣劃藝術(shù)中心在河西建立后，在４０００平方米范圍中進(jìn)駐了１８?jìng)€(gè)藝術(shù)家工作室。南京景泰藍(lán)工藝畫創(chuàng)作室已培訓(xùn)會(huì)員３００多人，作品遠(yuǎn)銷美國(guó)、新加坡等地，還在杭州、鎮(zhèn)江、贛州等地開展了連鎖經(jīng)營(yíng)。時(shí)至今日，許多企業(yè)看到了這一新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的投資價(jià)值，希望將此塊蛋糕做大，紛紛加入了產(chǎn)業(yè)園的投資行列。目前除了本案，南京已有數(shù)家企業(yè)正在積極籌備創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園：總投資12億美元、占地面積1300畝，國(guó)內(nèi)目前投資額最大的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園也已落戶浦口。而南汽集團(tuán)和江蘇文化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)共同打造的中央文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，以及南京順天實(shí)業(yè)公司與清華紫光股份有限公司將開發(fā)的江蘇文化產(chǎn)業(yè)園配套項(xiàng)目，也在重洽會(huì)上進(jìn)行了簽約。一股“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園”之風(fēng)正在興起。鼓樓區(qū)在定淮門的“世界之窗”、玄武區(qū)在板倉(cāng)街1號(hào)的“文化產(chǎn)業(yè)園”、白下區(qū)在光華東街的世界之窗創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園……這些項(xiàng)目的介入，在人才引進(jìn)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)導(dǎo)入、品牌塑造、院校及研究機(jī)構(gòu)等對(duì)本案開發(fā)及運(yùn)營(yíng)形成全方位競(jìng)爭(zhēng)。5、項(xiàng)目總結(jié)：通過對(duì)本案地塊的地理位置、自然風(fēng)貌、人文底蘊(yùn)、區(qū)域特征、交通環(huán)境、地塊特征分析，及對(duì)南京經(jīng)濟(jì)環(huán)境、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)政策等的綜合分析，對(duì)于本案地塊投入打造創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園是具備產(chǎn)業(yè)支撐和政策支持的，同時(shí)，本案地塊優(yōu)越的環(huán)境資源和地塊特點(diǎn)，是辦公和居住的佳境，是真正意義上的生態(tài)辦公和綠色生活，這將是對(duì)城市中寫字樓型辦公革命性的變革和升級(jí)，如美國(guó)科羅拉多州的水園辦公園區(qū)（Waterpark）、美國(guó)加州的硅谷（SiliconValley）、澳大利亞的北瑞德、愛爾蘭都柏林的西區(qū)花園（ParkWest）、德國(guó)慕尼黑的伊薩辦公園區(qū)等。而國(guó)內(nèi)近年來也出現(xiàn)了北京總部基地、清華科技園玉泉慧谷等，也都在較好地發(fā)展中。而本案所處的幕府山景區(qū)正是這樣的一個(gè)方向，具有十分強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和廣闊的發(fā)展前景。6、項(xiàng)目定位原則：對(duì)于本案的項(xiàng)目定位，需綜合市場(chǎng)條件、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、城市特性、地塊質(zhì)素、政府政策等多方面論證和考慮，產(chǎn)業(yè)概念的樹立應(yīng)遵循個(gè)性化、結(jié)合城市產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、相關(guān)產(chǎn)業(yè)間有關(guān)聯(lián)性、互補(bǔ)性、共生性和統(tǒng)一性的定位原則。3、客源定位：（1）辦公物業(yè)：

建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所、設(shè)計(jì)院及個(gè)人工作室；景觀設(shè)計(jì)公司；室內(nèi)裝潢設(shè)計(jì)公司；（2）住宅物業(yè)：

別墅類：園區(qū)設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)企業(yè)及企業(yè)家；企業(yè)界領(lǐng)軍人物；商界精英人士；投資客；

公寓類：園區(qū)企業(yè)中產(chǎn)階層；企業(yè)職員（租賃為主）；投資客；（3）商業(yè)物業(yè)：

商業(yè)街：投資及經(jīng)營(yíng)者；4、形象定位：

空間設(shè)計(jì)夢(mèng)工坊“產(chǎn)學(xué)研”產(chǎn)業(yè)鏈5、項(xiàng)目案名：慧谷國(guó)際空間站

第四部分產(chǎn)品規(guī)劃初步思路一、空間布局：商業(yè)街區(qū)LOFT辦公別墅區(qū)考慮到充分利用山體資源，將別墅區(qū)分布在地塊東北部山腳邊緣，綠樹蔥蘢，建筑掩映在綠色中，使其具有絕對(duì)的私密性，且北部地勢(shì)高，擁有著高瞻遠(yuǎn)矚的視野。將商業(yè)劃在入口附近，一是靠近幕府東路干道，便于人流消費(fèi)，二是不影響別墅區(qū)的私密環(huán)境；將辦公區(qū)設(shè)在北部及中間地帶，主要考慮充分利用現(xiàn)有廠房，且與商業(yè)區(qū)接近，便于及時(shí)消費(fèi)。二、舊屋改造原則:本案地塊是原曙光機(jī)械廠所在地，區(qū)內(nèi)遺存大量廠房和配套用房，沾染著油腥味、班駁的墻面、高大的建筑結(jié)構(gòu)，處處體現(xiàn)工業(yè)化生產(chǎn)的粗獷和獨(dú)特魅力，是可直接利用的現(xiàn)成資源。故在項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，應(yīng)充分考慮加以發(fā)揮，使其既可為今所用，又能承載一段歷史價(jià)值，以吸引創(chuàng)意企業(yè)的注視。在利用和改造舊建筑時(shí)應(yīng)遵循以下原則：1、主體保護(hù)，局部加工；2、外部休整，內(nèi)部結(jié)構(gòu)改造、創(chuàng)新；3、結(jié)合進(jìn)駐企業(yè)空間使用要求，多方面征求意見進(jìn)行整改；4、針對(duì)產(chǎn)業(yè)特征，立面風(fēng)格多樣化。

三、建筑風(fēng)格：創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)是隨著現(xiàn)代信息時(shí)代的到來及三產(chǎn)服務(wù)業(yè)迅猛發(fā)展，逐漸風(fēng)行的新興產(chǎn)業(yè)，是新時(shí)代經(jīng)濟(jì)的時(shí)尚符號(hào)，他們注重產(chǎn)業(yè)間交流、合作、互惠，時(shí)刻展現(xiàn)出創(chuàng)新、自由、奔放、熱情、動(dòng)力、時(shí)尚的價(jià)值觀；他們需要一個(gè)空間“場(chǎng)”效應(yīng)，既能包容其思想和行為方式，又符合其企業(yè)的發(fā)展模式。建議其建筑風(fēng)格采用：

“超現(xiàn)實(shí)主義印象派建筑”現(xiàn)代建筑以其簡(jiǎn)約、功能主義、實(shí)用為準(zhǔn)等優(yōu)越性，成為空間印象派的象征。其大膽的結(jié)構(gòu)、流暢的立面，視覺上處處體現(xiàn)創(chuàng)新，建筑理念上標(biāo)新立異，完美地表現(xiàn)出現(xiàn)代人的審美情趣和空間價(jià)值觀。四、各類物業(yè)建筑主題形式：1、辦公物業(yè)——LOFTOFFICE新銳企業(yè)總部打造LOFT辦公，一是舊廠房是園區(qū)辦公物業(yè)的所在地，其層高多在10米以上，空間結(jié)構(gòu)上容易成型，二LOFT是目前國(guó)際上仍在流行的時(shí)尚產(chǎn)品，特別是對(duì)舊廠區(qū)、倉(cāng)庫類建筑改造，多采用該形式。LOFT的字面意義是倉(cāng)庫、閣樓，在LOFT里，不銹鋼、水泥理所當(dāng)然地?fù)?dān)當(dāng)起空間主體材料的角色。高挑的空間、粗糙的墻面、裸露的天花板、灰色的水泥地面……這是比較典型的LOFT的模樣。這些與本案現(xiàn)狀吻合，可利用發(fā)揮的空間大。外立面：通過建筑材質(zhì)如鋼柱、木材、玻璃、廣告板、燈箱等經(jīng)過藝術(shù)化的加工，形成各種造型，對(duì)建筑局部進(jìn)行修飾，特別是入口、屋檐、腳線，與建筑主體的裸露部分，形成視覺反差和沖擊。內(nèi)部空間分割：懸橋空中連廊，空間得以溝通家居式的辦公，開敞通透金屬型材樓梯，既現(xiàn)代又結(jié)實(shí)會(huì)客廳：簡(jiǎn)潔的擺設(shè)，原味的墻體前臺(tái)：運(yùn)用色彩對(duì)比，簡(jiǎn)潔造型體現(xiàn)個(gè)性空間電梯上下，舒適主義辦公大通間辦公區(qū)，便于交流局部可分割為兩層，滿足不同需求戶外空間：另類與藝術(shù)結(jié)合，雕塑小品增添空間情趣，臺(tái)階與步道與建筑相應(yīng)和諧。2、展示空間：作為辦公功能的補(bǔ)充，展示平臺(tái)不可缺失，將園區(qū)建成具備“產(chǎn)、研、學(xué)、發(fā)（發(fā)布）”全面功能的平臺(tái)，注重企業(yè)的品牌宣傳，既有產(chǎn)業(yè)園統(tǒng)一形式的品牌造勢(shì)，也有單獨(dú)企業(yè)的自我宣傳，成為產(chǎn)業(yè)價(jià)值、品牌價(jià)值的傳輸窗口。該展示空間也可進(jìn)行其他類型的營(yíng)銷活動(dòng)。3、商業(yè)空間——餐飲娛樂休閑：餐飲、品茗，酒吧、音樂、個(gè)性書吧，一個(gè)也不能少。休閑商業(yè)街：咖啡吧、露天茶吧運(yùn)動(dòng)休閑：壁球：1820年在英國(guó)一所非常有名的學(xué)校叫哈羅（Harrow）中學(xué)，這是一所專門為英國(guó)貴族培養(yǎng)后代的學(xué)校。那里的學(xué)生秉承了這項(xiàng)運(yùn)動(dòng)并在此基礎(chǔ)上加以改進(jìn)，他們用拍子將球向墻壁擊打，因球觸墻后發(fā)出的聲音很象英文Squash的發(fā)音，所以給這項(xiàng)運(yùn)動(dòng)冠名為Squash，即壁球。同年，世界上第一片壁球場(chǎng)建于哈羅中學(xué)。至此，壁球運(yùn)動(dòng)正式誕生。在隨后的若干年里，壁球運(yùn)動(dòng)在英國(guó)迅速發(fā)展，并由其軍隊(duì)把壁球運(yùn)動(dòng)帶到世界各地，壁球是一項(xiàng)適合于各階層、各年齡段的人參加的新型運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目，也被稱為一項(xiàng)終身運(yùn)動(dòng)。作為一種鍛煉身體增進(jìn)健康的活動(dòng)，壁球運(yùn)動(dòng)是一項(xiàng)長(zhǎng)期性健康投資，能使人在生理和心理上獲益，并增強(qiáng)其自信心及意志力。攀巖：人工巖場(chǎng)最早的起源地也是法國(guó),可說是一種人造的「攀登結(jié)構(gòu)」(climbingstructure)。1983年法國(guó)人Mr.FrancoisSAVIGNY發(fā)明了由樹脂及混凝土合成的可移動(dòng)式巖塊，奠定了人工巖場(chǎng)日后發(fā)展的基礎(chǔ)。本項(xiàng)目園區(qū)的工作者多從事腦力工作、多為年輕人，偶爾進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)性的游戲運(yùn)動(dòng)，可刺激大腦神樞，更高效的投入工作。本項(xiàng)目園區(qū)的高大廠房多，其山墻的高度可進(jìn)行改造。攀巖的六大好處：增加身體柔軟度與協(xié)調(diào)感(Flexibility&Coordinationofmindandbody)；增強(qiáng)體力(Strength)；集中力(Concentration)；進(jìn)取心(Initiative)；自信心(Self-Confident)；平衡感(Balance)4、酒店——青年旅館：園區(qū)酒店主要方便園區(qū)內(nèi)的企業(yè)與外聯(lián)企業(yè)間溝通及員工居住，提供一個(gè)現(xiàn)代時(shí)尚的休憩空間，裝修不需豪華奢侈，追求現(xiàn)代感、節(jié)奏感和舒適感，價(jià)位也不能過高，既經(jīng)濟(jì)實(shí)惠又符合他們的消費(fèi)需求?？梢肭嗄曷灭^、錦江之星、如家之類的酒店。5、住宅物業(yè)：獨(dú)棟別墅——CEO官邸/企業(yè)第一會(huì)所別墅的功能可分兩種，一是私人收藏作為居住空間，主要客源是企業(yè)界精英階層，包括園區(qū)外的企業(yè)；一是作為企業(yè)第二辦公場(chǎng)地，或者是提供企業(yè)高層會(huì)晤的高檔場(chǎng)所，具有會(huì)議功能、娛樂功能。建筑風(fēng)格為現(xiàn)代建筑，可學(xué)習(xí)SOHO中國(guó)的長(zhǎng)城腳下公社的做法，邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)、國(guó)際著名建筑設(shè)計(jì)師，每棟都是一個(gè)經(jīng)典創(chuàng)作。長(zhǎng)城腳下公社別墅：與自然樸素地交融公寓——SOHO酒店式公寓山林中的精神SOHO，享受酒店式的管理服務(wù)，為企業(yè)精英提供生活起居的方便?？山梃b上海萬科螞蟻工房，未來推廣可采用“蜂巢”的名字，成為設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)集聚的地方。獨(dú)特、個(gè)性的建筑外觀，是智慧精英們精神領(lǐng)域的表露。居家的空間格局，現(xiàn)代氣質(zhì)的布置，更符合年輕一族的標(biāo)準(zhǔn)。五、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)：1、解決營(yíng)銷限制問題：對(duì)于本案的土地性質(zhì)只能出售使用權(quán)的問題，存在兩方面的難點(diǎn)：一是買方出資只拿到使用權(quán)，相當(dāng)于房屋租約；二是購(gòu)房者無法進(jìn)行按揭購(gòu)房，對(duì)個(gè)人資金要求較高。針對(duì)以上問題，土地性質(zhì)如果可變的情況下自然最好，不過會(huì)導(dǎo)致開發(fā)成本及風(fēng)險(xiǎn)都提高，故只能在此大前提下，對(duì)所開發(fā)房屋進(jìn)行售賣，一是對(duì)于購(gòu)房憑證，可咨詢律師和房產(chǎn)部門，能否辦理房屋使用權(quán)及所有權(quán)（不包含土地產(chǎn)權(quán)，當(dāng)然可能性不大）。最直接的辦法就是和客戶講明，利用簽署租賃契約的形式，一次性交納40年租金，可按二十年一簽，分兩份租約簽署，（按國(guó)家合同法規(guī)定，契約的最長(zhǎng)年限為20年，超過二十年的合同是無效的）經(jīng)咨詢律師，兩份合同可同時(shí)簽名交易，到20年后，第二份合同會(huì)自動(dòng)生效，不需再辦理其他手續(xù)。二是客戶按揭問題，與相關(guān)銀行溝通，以企業(yè)擔(dān)保形式，為購(gòu)房企業(yè)及個(gè)人盡可能地爭(zhēng)取一定比例的貸款，如果不可行，則在銷售策略上給予支持，分期付款或以租代售等。2、經(jīng)營(yíng)之道：作為創(chuàng)意型的產(chǎn)業(yè)園，其經(jīng)營(yíng)思路也是十分創(chuàng)新的，這在前面參考了其他城市項(xiàng)目后也提到過。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的價(jià)值集中體現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)鏈的打造上，有了這個(gè)根本，其他的價(jià)值才能最大化體現(xiàn)，故在開發(fā)運(yùn)營(yíng)上應(yīng)該：

先炒概念樹立品牌影響力招商洽談園區(qū)建設(shè)商業(yè)配套3、最大程度獲得政府的政策支持：政府的扶持力度，是產(chǎn)業(yè)園發(fā)展不可缺少的支撐。觀國(guó)內(nèi)其他城市，其產(chǎn)業(yè)園的創(chuàng)建、發(fā)展離不開政府的政策大力支持及產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠的政策，如位于上海虹口區(qū)東江灣路上的“空間188”承諾，將針對(duì)企業(yè)類別、每年納稅額度，會(huì)給予相應(yīng)的稅收扶持。位于西江灣路上的“綠地?陽光園”則對(duì)入駐企業(yè)給予10％左右的房租補(bǔ)貼和相應(yīng)的稅收獎(jiǎng)勵(lì)。再比如進(jìn)駐“同樂坊”的藝術(shù)類、文化類等企業(yè)可以享受稅收優(yōu)惠政策。不過上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心有關(guān)人士表示，并非進(jìn)駐所有園區(qū)都能夠享受到優(yōu)惠政策，而是要根據(jù)各個(gè)園區(qū)的具體招商措施來確定。