【獨(dú)家報道】竇文章：房車營地的功能結(jié)構(gòu)與落地運(yùn)營

【獨(dú)家報道】竇文章:房車營地的功能結(jié)構(gòu)與落地運(yùn)營下文為北京大學(xué)教授、博士生導(dǎo)師、博雅方略集團(tuán)公司首席專家竇文章在貴州黔西南州貞豐縣參加由房車江湖旅行網(wǎng)承辦的“2016年中國汽車房車自駕產(chǎn)業(yè)論壇中國房車俱樂部與自駕游聯(lián)盟成立大會"所做的《房車營地的功能結(jié)構(gòu)與落地運(yùn)營》主題演講實(shí)況記錄.北京大學(xué)戰(zhàn)略研究所副所長、北京博雅方略旅游景觀規(guī)劃設(shè)計院院長竇文章作《房車營地的功能結(jié)構(gòu)與落地運(yùn)營》主題報告竇文章：尊敬的各位來賓，女士們、先生們大家下午好。我的演講題目是《房車營地的功能結(jié)構(gòu)與落地運(yùn)營》。我們家庭所擁有的汽車擁有量，我們的司機(jī)、房車，我們自駕車俱樂部，這些數(shù)據(jù)都顯示了我們有巨大的空間。我們2。5天的休假模式,我們?nèi)晷菁倨谔鞌?shù)100多天。4個法定節(jié)假日高速免費(fèi)。所以說我相信中國的自駕的營地會有很大的提升空間。昨天到今天上午的我聽了剛才幾位專家講的內(nèi)容，我想我們討論的房車、房車營地還有自駕游這幾個關(guān)健詞，首先要從國際視野角度看看。我們知道中國國際營地的數(shù)量缺口是比較大的，從國外汽車露營營地來說，隨著福特“『型車的推廣使用,汽車普及，到后來的高速公路，還有國外企業(yè)高速公路基礎(chǔ)設(shè)施的完善，到人們生活觀念與生活方式自己由發(fā)揮，這三部曲，就導(dǎo)致了我們自駕車旅游、營地、房車這些相關(guān)產(chǎn)業(yè)快速的發(fā)展，我們也看到我們國家總理明確提到自駕車營地建設(shè)。這是一個利好的消息，很振奮人心。但是中國準(zhǔn)備好了嗎?我們高速公路，我們鐵路,我們國際航線，這一些準(zhǔn)備好了嗎？我們也梳理一下國內(nèi)的。從07年開始,貴州這個地方舉辦了首屆的國際汽車論壇，到現(xiàn)在我們看到在全國每一個省市都在大規(guī)模的推廣自駕游,汽車露營。相應(yīng)的作為供給方的房車也在發(fā)展。剛才講的十三五期間,我們房車旅游進(jìn)入快速化的發(fā)展階段，這個也就是說會帶動大批的企業(yè)、大量的資金進(jìn)入到這樣的一個市場當(dāng)中.我相信這個市場是大家都看到的。所以，我今天演講的主題是四個方面：第一就是房車營地的基本功能；第二就是我們有標(biāo)準(zhǔn)，用什么樣的標(biāo)準(zhǔn)來建設(shè)房車營地,他們的服務(wù)規(guī)范是什么;第三個營地的盈利方式和商業(yè)生態(tài)怎么樣；第四個我想講幾個案例。首先看第一個,房車營地.我覺得房車營地是從旅游營地開始。我們看國際上從美國，歐洲到全球,從臨時的野外露營營地到汽車露營到綜合化這三個階段，或者三個功能的不斷發(fā)展,有這么一個不斷規(guī)劃的模式，第一個，旅游服務(wù)從營地開始。但是現(xiàn)在我們可以看到，我們的房車露營地，它是以房車為主題，具有復(fù)合功能的旅游場所,而這個旅游場所可以通過自助或者半自助的服務(wù)，可以包括多個服務(wù)項(xiàng)目，比如住宿、露營、越野。換句話說，以露營地為核心，它可以輻射周邊的各種活動，各種旅游活動。所以它的核心功能首先要滿足一般的房車生活的補(bǔ)給,一般的自駕游客的休息場所，同時還要有它的服務(wù)功能和它的一些相關(guān)的功能,最后它是一個選址，所以說我們這樣來定義它。我們可以看到它的功能化，房車營地的功能化，現(xiàn)在越來越趨于多樣化。但同時我們的規(guī)劃建設(shè)要求標(biāo)準(zhǔn)化。首先露營這是最核心的。在國內(nèi)，我們以汽車為主，房車較少，所以作為停車場的功能要出現(xiàn)。住宿主要以別墅、木屋為主等等。當(dāng)然，我們和歐美的一些地方比起來,作為臨時?？康幕蛘吖δ鼙容^全的房車的功能比起來，我們的投資規(guī)模相對大一點(diǎn)。作為餐飲這種特色，是比較更多的注重地方特色的餐飲.那么購物,比如土特產(chǎn)，所以我們叫做“后備箱工程”，都是那些土特產(chǎn)帶一些工藝、旅游商品，或者是特色旅游藝術(shù)品，這個是相對來說它的空間還不是做的很足。補(bǔ)給，作為一個對于生活的補(bǔ)給，比如供水、食品、醫(yī)藥，作為專業(yè)補(bǔ)給，比如房車的水電、燃料，比如汽車的一些車輛檢修、保養(yǎng)、保險以及救援等等，還有其他的資訊，還有其他的休閑服務(wù)等等。所以我們的功能越來越多樣化，但是建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)要高起點(diǎn)，要有國際規(guī)范。所以對于營地來說，我們做成兩類：一類叫做?？渴綘I地,一類叫綜合營地。我們國內(nèi)目前所考慮的，或者重點(diǎn)，主要是在綜合營地，或者是目的地型營地.按照房車吸引物來說，我們把房車分為五大類,第一個就是山水田園式的、海島型的，海濱型的，還有森林和鄉(xiāng)村型等五大類.這五大類它的布局,它的營地的規(guī)模，它的營地設(shè)施和娛樂活動等等都是有不同內(nèi)涵。第一類,比如說山水田園房車營地。這一類營地大概是靠近目前國內(nèi)講的山水區(qū)，比如說美國的虎跑山房車營地，位于科羅拉多州的洛基山上，號稱科羅拉多州的第一房車目的地,一年365天營業(yè)。它的相關(guān)設(shè)施和它的營地的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)都是不同的.比如在旺季它的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)大概每一個營位收費(fèi)是52美金，每周是291美元.大家可以換算成人民幣，這是給你們定價的一個基礎(chǔ),這是田園式的。第二類，海島型的。我們國家有很多海島，而且在很多的大型的湖泊周邊都有海島型度假區(qū)。這些營地大概是有一些海邊的,或者在營地當(dāng)中利用海邊的地勢地貌布局一些營地設(shè)施，娛樂活動一般和水上的結(jié)合比較多。第三類,海濱型的。我們國家濱海海岸很長,或者說濱湖類的，大型的水面、水庫,濱湖類營地的規(guī)?？纱罂尚?，配套設(shè)施也是比較齊全。娛樂活動一般也是以水上活動為主，還有參與一些其他的服務(wù)，這是海濱類的。第四類,森林類的。我們國家級森林公園，或者說以營地為主，所以說它的營地的布局和選址，都是有考究。這里面可能也遇到一些制止，比如一些地方不允許砍伐等等。所以它的營地規(guī)模會受到限制。但是配套服務(wù)也是比較完善的，相對的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，這類房車營地選址的地方比較多,所以收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相對較低.最后一類，鄉(xiāng)村型。和一般的民俗、鄉(xiāng)村、集鎮(zhèn)結(jié)合起來，把一些特色的東西引進(jìn)進(jìn)來，這個就是鄉(xiāng)村型。從我們國內(nèi)來看，2015年可以看到我們國家的露營的分布，華東挺多的，華北、西南相對處于第二位，然后是中南地區(qū)、東北和西北大概這么一個規(guī)模。不管怎么說，我們房車旅游現(xiàn)狀增長的很快,我們看好增長，這是我們大概的每個省的布局。我們說,現(xiàn)在在國內(nèi)有52或者5N這么個“五個大品牌，連鎖品牌”。這是我們國家的一個整體的房車旅游格局。這些營地我想稍微花點(diǎn)時間，這些營地建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范是什么?我們下面有個標(biāo)準(zhǔn)，這是國際露營協(xié)會（FICC）的營地設(shè)立標(biāo)準(zhǔn)。它把營地標(biāo)準(zhǔn)設(shè)為五級，基本的考量指標(biāo)，就是你的基本條件，地形地貌，你的防災(zāi)等等這些條件。第二個就是營地的空間，就是每個自駕車的營位空間有一個要求。第三供水，特別是洗澡這樣的供水，用水量。然后是衛(wèi)生設(shè)施，還有一個是急救,一般設(shè)施和娛樂八項(xiàng)。這個標(biāo)準(zhǔn)的引入,我們大概是國內(nèi)第一本編著的《自駕車旅游規(guī)劃理論與方法》（2010）這本書，大家可以上網(wǎng)去搜。這個書也是我從2005年到2009年這幾年時間，我在國外的工作生活，因?yàn)槲易约阂蚕矚g自駕，也跑了許多國外的營地，收集到一些資料，根據(jù)我們自駕車的規(guī)劃的要素，把它編寫的。首先我們介紹了下自駕車的旅游發(fā)展歷史和基本概念等；第二個我們把和自駕車配套的一些方面，比如說我們產(chǎn)品供給（營地），比如我們的線（航道），比如我們的面（產(chǎn)品區(qū)域），怎么和周邊旅游景區(qū)和旅游要素結(jié)合起來，這本書里都有闡述。我覺得這是國內(nèi)目前參照的標(biāo)準(zhǔn)，這是我們國家的標(biāo)準(zhǔn)。我認(rèn)為（FICC）的標(biāo)準(zhǔn)還是比較科學(xué)的，但是它要求的比較高。比如說一星級營地，至少有6個營位，隨便找一塊地方，而且營位的面積大約在80平米,大家可以算一算，8米到10米的見方。他們的供水要求至少每人30公升，而且洗手臺，20個人需要有一個洗手臺,50個游客有一個淋浴間，每30名男性及20名女性需要設(shè)置一個廁所等等這些要求設(shè)施，還有垃圾，每人每日4公斤垃圾，這幾個關(guān)鍵數(shù)據(jù)。二星級營地稍微就增加了一般設(shè)施。除了前面講到的基本條件和可進(jìn)入性、有堅硬的路面等等，對固定營位要求6個以上，營業(yè)面積有100平尺起。增加一般設(shè)施，每100個游客需要提供洗衣槽或者洗衣間，這是一般的條件。三星級營地是20個營位，而且包括賬篷、拖車,包括牽引，飲水，廢物處理等。四星級營地，要求條件除了前面最基本的，面積要相對更大，至少150平尺，而且是每一個營地營位要隔離，要有急救，還要有操作滅火器,應(yīng)附多國語言的操作說明等細(xì)節(jié),當(dāng)然國內(nèi)不需要，但是它要求.一般設(shè)施里面也除了洗衣筒、電器，販賣中心，一些烹飪的設(shè)備和車輛清洗等等方面都有一些標(biāo)準(zhǔn)。包括娛樂，要有一些游戲區(qū)，還有有特定的會議中心，能夠提供在任何時間能夠容納10%的露營者的小型會議中心這么一些要求.我們國家的一些相關(guān)政策，前面提到了,我們地方法規(guī)很多.從07年的寧波然后到12年、13年出現(xiàn)的地方法規(guī)，國家同樣的從07年開始也出現(xiàn)了很多很多，特別是我們2015年6月,休閑露營地建設(shè)和服務(wù)規(guī)范，國標(biāo)的頒布，進(jìn)一步的規(guī)范了我們的自駕營地的投資建設(shè)。有些指標(biāo)比如說我這邊標(biāo)紅的數(shù)據(jù)，我們的營位數(shù)量須大于20個，我們的面積也是80平，這個和三星級的標(biāo)準(zhǔn)差不多.再高可能就達(dá)到150平米,到四星標(biāo)準(zhǔn)的時候可能面積不夠，這么一些大概的指標(biāo)。比如一些特色工能區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)化，像一般的木屋住宿，帳篷住宿區(qū),都有相應(yīng)的國標(biāo)。比如說內(nèi)部道路、公共廁所……公共廁所也有國標(biāo)，最近的廁所革命可能對我們的自駕游的廁所建設(shè)非常有促進(jìn)。電力照明，電力照明一定要地美，很多的電子照明都是地上,做到地下是比較難的，當(dāng)然要對照明的明度有要求。標(biāo)志標(biāo)示,這是國家標(biāo)準(zhǔn)要求。到了服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化,這是我們國家要進(jìn)一步提高的，比如說我們的管理體制，員工要求,服務(wù)內(nèi)容等。比如24小時電話服務(wù)等等，我們現(xiàn)在一般到了晚上八點(diǎn)以后，九點(diǎn)以后,我們的電話不能接聽了,所以24小時服務(wù)的要求也難以做到。下面還有一些具體的指標(biāo),由于時間關(guān)系不展開。第三個問題，就是營地的盈利方式，它的商業(yè)生態(tài)如何構(gòu)建。這個我想大家比較關(guān)心，首先經(jīng)過我們歸納,我們可以看到營地的業(yè)態(tài)，大概有幾個方面.第一個是出租，前面提到美國的標(biāo)準(zhǔn),每個營位每天收費(fèi)是52美金，大概是340多塊錢，和住宿是差不多的。有一些比較好的級別高的達(dá)到300、400。所以營位的收費(fèi)和我們國家基本的住宿的、賓館的費(fèi)用是差不多的第二個是出租一些空閑的場地做展會業(yè)務(wù)，比如車展、會議等一些場地的盈利.第三個就是有些旅游地產(chǎn)。盡管有些專家說，做的露天營地,做營地綜合體，不做地產(chǎn)，但是目前情況下，如果你不做小型的靈活性的地產(chǎn)，我相信回收期會有很大的差別.所以對于小規(guī)模的一些比較特色的、民俗類這樣一些地產(chǎn)，我認(rèn)為它可以加以開拓。第四個就是車輛出租和出售.現(xiàn)在很多自駕游都是到達(dá)目的地后租車游，所以加上車輛的租賃和租售,還有到了一些地方以后，自行車等各種休閑設(shè)備。第五就是收費(fèi)性休閑娛樂項(xiàng)目.比如篝火晚會，一些真人秀等等。每一個營地的規(guī)劃設(shè)計，可能這些方面是有差別。還有其他的廣告牌等各種各樣的收入。一般盈利方式案例，一共幾個方案。比如說中國茶馬古道的“馬幫驛站",的確是把文化做起來，這個是一個案例大家參考。作為營地的商業(yè)生態(tài)來說，作為它的商業(yè)生態(tài)，這個營地怎么去依附呢？有四個方面，第一個叫做景區(qū)拉動型，就是我們依托于大景區(qū)臨時點(diǎn)綴幾個,我們舉辦論壇的地方隔壁是黃果樹瀑布,大概有房車營位十個，房車十臺,規(guī)模也不是很大,這是一個景區(qū)拉動型，依靠景區(qū)點(diǎn)綴。第二類就是市場驅(qū)動型?？拷诖蟪鞘?大城市周邊設(shè)立許多營地。第三類就是休閑娛樂設(shè)施帶動。港中旅，在密云的南山，它的房車小鎮(zhèn)也是比較好的案例。把娛樂、休閑做足，依托于密云的青山綠水這么一個休閑生態(tài)的好地方，做了一個比較好的房車營地。最后一個就是在營地做景區(qū)配套。營地和景區(qū)相互映襯，這個時候它可能是營地成為景區(qū),景區(qū)里面可以設(shè)置營地，這樣相互交叉、配套，一會我們講幾個案例，因?yàn)闋I地本身是綜合體.這幾個要點(diǎn)是什么呢？我們講要點(diǎn)，就是這四個生態(tài)系統(tǒng)里面，第一個景區(qū)拉動，它要求就是交通條件要求比較高;對市場驅(qū)動，大概在兩到三個小時車程范圍內(nèi)，宣傳要做好，營銷工作做的好；對休閑、娛樂設(shè)施方面，投資大，責(zé)任大，風(fēng)險也高。最后一類營地景區(qū)同樣也是投資大,風(fēng)險也大。所以說能看到上面案例的四個大的景區(qū),四個大的品牌,都是這樣運(yùn)作的，初期可以這么投，但是后期肯定是要這樣運(yùn)作的，借助杠桿來拉動地區(qū)的發(fā)展。最后我們來看看在貴州做的兩個案子，一個是安順的溪橋小鎮(zhèn)，一個是中航工業(yè)的貴航從江營地。因?yàn)樯婕暗揭恍┥虡I(yè)機(jī)密和一些規(guī)劃的競爭關(guān)系，我大概點(diǎn)到為止。安順的溪橋小鎮(zhèn)，到貴陽不到一個小時的車程，大概是七八十公里。這個小鎮(zhèn)有幾個產(chǎn)品類型，我們是通過全域旅游的概念來打造的，叫做“自駕車營地小鎮(zhèn)”，第一個是休閑度假，第二個是高效農(nóng)業(yè)，第三個是文化體驗(yàn)，第四個是康體養(yǎng)生。所以說四大產(chǎn)品是比較有濃郁特色民族體驗(yàn)度假小鎮(zhèn)?？臻g上有一核,兩條軸帶,有三個副中心，有旅游風(fēng)情小鎮(zhèn)副中心，高校農(nóng)園采摘體驗(yàn)副中心，自駕車基營地副中心.具體的項(xiàng)目設(shè)計上,設(shè)計項(xiàng)目很多樣。從我們的汽車服務(wù)中心、展示中心、娛樂服務(wù)中心，休閑娛樂，度假服務(wù)等方面，設(shè)計有四十多個項(xiàng)目,而這個項(xiàng)目每一項(xiàng)都能成為一個盈利點(diǎn)。所以我們在規(guī)劃中也注意多個業(yè)態(tài)的協(xié)同發(fā)展，同時對房車營地的各類用地，我們也進(jìn)行嚴(yán)格的管控。按照我們國家的規(guī)范，我們把農(nóng)業(yè)用地保留,商業(yè)用地上效用地用到最大化，這是我們的規(guī)劃思路。其他的產(chǎn)品，我們講四大產(chǎn)品，第一大產(chǎn)品是康體養(yǎng)生,產(chǎn)品體系是一個吸引力體系，它能夠靠景區(qū)和自駕車營地來相互融合。第二個是多彩農(nóng)業(yè)，第三個就是觀光。當(dāng)然我們營地的做了很多營銷工作，打造旅游小鎮(zhèn)名片，通過一些營銷策略來進(jìn)行營銷?？偟膩碚f，我們這個營地的開發(fā),首先要總結(jié)歸納，注重了全域概念,不單是作為一個旅游的景區(qū)和產(chǎn)品，而要把旅游的要素做足。第二是按照國內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)，第三是和周邊的營地和景區(qū)的協(xié)調(diào)，最后一個就是非常的關(guān)注景區(qū)的運(yùn)營管理系統(tǒng)。第二案子是從江，在黔東南苗族侗族自治州最南部，距離貴陽450公里，廣州到貴陽的高鐵進(jìn)到貴州的第一站，距離凱里是252公里，坐貴廣高鐵到廣州四個小時，貴陽一個小時多一點(diǎn)點(diǎn),所以這個是它的交通區(qū)位是非常好的，我把它稱之為叫做貴州的門戶型的營地。這個營地的發(fā)展也一樣，以生態(tài)旅游為根本，以文化觀光為內(nèi)涵，集休閑娛樂、養(yǎng)生度假、科普教育為核心的貴州營地網(wǎng)絡(luò)重要節(jié)點(diǎn).關(guān)于標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)槲覀冏鲞@個項(xiàng)目規(guī)劃的時候，國家的標(biāo)準(zhǔn)沒有完全公布，所以當(dāng)時我們還是來參照FICC的標(biāo)準(zhǔn)來設(shè)立，當(dāng)然我們的要求比標(biāo)準(zhǔn)還會更高點(diǎn)，這個營地能容納600人過夜,按照四星級的標(biāo)準(zhǔn)來建，這是從江營地的想法.從江營地的布局，也是貴航整個在貴州整體布局的一個方面。貴州按照全省在布局自駕營地，貴航自身的有八到十個營地的投資建設(shè)，它們之間會進(jìn)行銜接，這是一個非常好的節(jié)點(diǎn).再往下就是景區(qū)運(yùn)營,