2023物業(yè)綜合維修工個人年終總結范文（通用6篇）

18/182023物業(yè)綜合維修工個人年終總結范文〔通用6篇〕物業(yè)綜合維修工個人年終總結1一、工作管理目標完成情況：1、房屋管理：房屋管理是物業(yè)管理的重要內(nèi)容之一。為了搞好此項工作，我們建立了完善的房屋管理檔案，制定了房屋管理制度，編制了詳細的管理方案，并責任到人定期檢查。住戶房屋裝修無破壞，外觀統(tǒng)一，無危害房屋結構的行為，空房完好率為100%。2、公共設施、設備的管理：為了保證小區(qū)廣闊住戶的正常生活，在公共設施、設備的管理方面，我們制定了完備的維護、保養(yǎng)方案和應急方案，做到日常檢查有登記、小型維護有記錄，開通了維修熱線電話，根本到達了養(yǎng)護設施、設備到位，維修及時，正常運行的管理要求。公共設施、設備的完好率到達98%以上。3、綠化管理：為了給業(yè)主創(chuàng)造一個優(yōu)美的生活環(huán)境，我們嚴格落實了綠化管理措施，責任到人，考核到位，增強綠化管理人員的工作責任心。在綠化警示牌沒有到位的情況下，及時制作簡易警示牌、圍欄，加強綠化防護管理工作，使綠地根本無破壞，踐踏及公用現(xiàn)象，綠化完好率到達了98%以上。4、環(huán)境衛(wèi)生的管理：環(huán)境衛(wèi)生方面，我們針對小區(qū)環(huán)境逐步完善的情況，大家齊動手定期、不定期組織進行大掃除，制定了嚴格的保潔程序與考核方法，實現(xiàn)了垃圾袋裝化定點堆放，集中清運管理。5、小區(qū)平安防范工作：小區(qū)治安防范及消防工作是物業(yè)管理中的重中之重。為給業(yè)主提供一個平安舒適的居住環(huán)境，我們狠抓了小區(qū)治安消防工作，制定了嚴格的門衛(wèi)崗位管理制度及考核標準，加強日常工作管理，嚴格執(zhí)行了工作程序、巡崗查崗、巡更制度。要求門衛(wèi)值班人員認真巡查，文明值班，禮貌訓導，遇到壞人壞事大膽管理，全年平安防范工作情況良好。二、今年完成的重點工作：1、根據(jù)小區(qū)實際情況，完成工作預案，提出合理的建議。我們針對公司所轄各小區(qū)的實際情況，完成了小區(qū)各項管理工作預案，如：車輛管理方案，治安管理方案，裝修管理方案等。2、加強管理效勞工作，提高效勞質量。搞好維修效勞工作維修效勞工作是物業(yè)管理的一個重要環(huán)節(jié)，為此我們狠抓維修工作的及時率和完成率，及時定期對各種設施進行保養(yǎng)、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時維修，及時處理，保證業(yè)主的正常使用。今年我們先后對嘉、酒各住宅區(qū)的上下水、樓房屋面防水等進行了檢修和處理，更換上下水各類管道200余米，處理樓房屋面防水面積近千平方米。全年完成小型檢修工作8項，應急維修工作13次，更換暖氣管道460余米，處理各類缺陷47處。3、加強小區(qū)裝修管理工作。小區(qū)裝修管理工作是前期物業(yè)管理的一個重要環(huán)節(jié)，它涉及到物業(yè)的使用壽命與平安及小區(qū)房屋外觀的完好美觀，這方面我們做了大量的工作，并根據(jù)小區(qū)實際情況，與管理要求，我們制定了詳細的管理制度，如裝修須知、屋頂管理規(guī)定等，并堅持每天對裝修戶的巡查工作，做好記錄，遇到問題及時解決，及時處理，堅持原那么。保證房屋主體結構完好，在房屋外觀方面，我們堅持制度，保證小區(qū)外觀整齊劃一，完好美觀。4、認真聽取業(yè)主意見，及時為住戶排憂解難。業(yè)主良好的工作建議，管理建議是對我們的工作的支持。因此我們對住戶反映的問題認真記錄，及時處理，增進與業(yè)主間的溝通，耐心為業(yè)主作解釋工作，并及時為住戶排憂解難，如業(yè)主車輛停放問題，業(yè)主裝修用沙堆放點等問題。我們這種“為業(yè)主著想，以業(yè)主為中心〞的效勞思想取得了良好的效果，受到業(yè)主好評。5、加強小區(qū)和辦公區(qū)域的環(huán)境治理工作。今年，在公司領導的關心和支持下，在公司各有關部門的通力協(xié)助下，先后完成了酒泉供電分公司大院、機關辦公大樓衛(wèi)生間、酒泉4#樓家屬區(qū)、嘉峪關西電家屬區(qū)、嘉峪關老福利區(qū)等區(qū)域的環(huán)境整治工作，對機關食堂進行了改造裝修，共清理外運各類垃圾50余車，保證了小區(qū)的衛(wèi)生清潔美觀。使職工的生活環(huán)境和工作環(huán)境得到了進一步的美化。6、努力提高管理水平，促進物業(yè)管理上檔次。一是對員工進行職業(yè)道德與技能培訓，提高工員工業(yè)務素質。員工的綜合素質與物業(yè)管理的效勞的質量，水平是密切相關的。根據(jù)這種情況，并結合我公司員工的實際情況，我制定了詳細的培訓方案和考核方法，定期對員工進行職業(yè)道德和業(yè)務水平的教育培訓，并定期進行業(yè)務技能考試，使員工在思想上得到充實，業(yè)務技能上得到了提高，今年共組織人員培訓6次，技能考核4次。7、搞好對外協(xié)調管理工作;搞好對外協(xié)調工作是物業(yè)管理工作順利開展的關鍵，為此，我們積極主動加強與嘉、酒兩市的有關政府主管部門及企事業(yè)單位的聯(lián)系，并圓滿完成環(huán)衛(wèi)效勞協(xié)議簽定等工作。三、存在的問題和教訓雖然，我們在去年的工作中取得了一定成績，但還有很多需要完善與加強的地方。具體表現(xiàn)在：一是公司員工整體素質不高，效勞意識不強。二是與業(yè)主的溝通不夠，了解缺乏。三是對公用設備、設施的管理力度還需加強。針對取得的成績與存在的問題，在二零零七年的工作中，我們將吸取經(jīng)驗與教訓，加強員工職業(yè)素質養(yǎng)成教育，努力提高員工的業(yè)務技能與管理水平，牢固樹立“效勞于企業(yè)，效勞于職工〞的職業(yè)理念，把工作做得更好，不斷提高自身物業(yè)管理水平，不斷完善小區(qū)各項管理工作，為公司和諧、為職工安居樂業(yè)做出我們應有的奉獻。這幾天，我讀了蘇聯(lián)著名作家高爾基寫的《童年》。它是高爾基自傳體三部曲中的第一部，講述了一個叫阿廖沙的孩子的童年故事。這本書對我的啟發(fā)很大，它讓我了解了一個典型的俄羅斯家庭。這本書是作者真實生活的寫照，高爾基根據(jù)自己的親身經(jīng)歷，再現(xiàn)了黑暗統(tǒng)治下的孩子從覺醒到長大的苦難歷程。阿廖沙是一個悲慘、可憐的小孩，他的童年是在外祖父家度過的，他的生活可不像我們現(xiàn)在這樣幸福，充滿陽光和愛。他的外祖父性情暴躁，貪婪、自私;兩個舅舅也很自私、粗暴，這些都在年幼的阿廖沙的心里留下了深深的烙印。阿廖沙是一個善于觀察和十分敏感的好孩子，能區(qū)分是非，有堅決的、不屈不撓的意志，雖然他生活在一個不太好的生活環(huán)境里，但這反而讓他成長為一個堅強、正直、勇敢、自信的人。阿廖沙還是一個善良的孩子，它很同情窮人，經(jīng)常幫助他們。這本書讓我了解到了當時沙皇統(tǒng)治時期的困苦生活，讓我知道了現(xiàn)在的美好生活的來之不易。我們要珍惜現(xiàn)在的幸福生活，熱愛生活，努力學習，用自己的能力和智慧把這個世界建設得更加美好。物業(yè)綜合維修工個人年終總結2一、工作態(tài)度，思想工作。我熱衷于本職工作，嚴以律己，遵守工廠的各項規(guī)章制度，嚴格要球自己，擺正工作位置，時刻保持“謙虛，謹慎，律己，積極向上〞的工作態(tài)度，在領導的關心指導和同事們的幫助下，始終勤奮學習，積極進取，努力提高自我，始終勤奮工作，認真完成任務，履行好崗位的職責。堅持建設好工廠的理想，堅決提高工人收入的信念。不斷加強學習，牢固自己的工作技術！二、做好自己的本職工作。做一個機修工，應對自己的工作認識清晰，熟悉和熟練自己的工作。要有對所有機器設備的了解，也要有對發(fā)生故障的應變能力，處理好隨時可能發(fā)生的設備故障。以適應生產(chǎn)的進度需要，我們單位的設備，雖然是新設備，但是故障也經(jīng)常出現(xiàn)，比方整機清洗機，大毛病沒有，小毛病不斷，在維修的過程中，逐步提高了對整機清洗機的認識，做到了小毛病能很快處理，還有液體噴砂機，在使用過程中，總是出現(xiàn)故障，堵塞噴砂嘴，以致不能工作，傷透了腦筋，經(jīng)過了操作工的描述故障原因，我分析認為，所用的玻璃丸直徑比以前大，而且規(guī)格不均勻，以致產(chǎn)生了堵塞噴嘴，經(jīng)過了大膽改良，加大了噴嘴的孔徑，使液體噴砂機很正常的進行工作了，對隧道式清洗機，總是產(chǎn)生傳動鏈不動作，以前調整摩擦力后，就可以了。但是有一次，如何調整摩擦力，也不起作用，經(jīng)過分析，認為，摩擦系數(shù)不夠，拆卸后發(fā)現(xiàn)，果然里面進入了機油，經(jīng)過認真的清洗，去掉了油污，一切正常了，等等一系列的維修工作，必須了解設備的原理，才能很好的維修，這也是我多年的經(jīng)驗，在維修中，但凡搞不明白的，我都要盡力去鉆研，一旦明白了，就恍然大悟，看起來復雜的，只要明白了，就會簡單，我不但負擔了設備維修的工作，還完成了很多工裝的制作，比方，好幾種發(fā)動機型的實驗臺架的設計制作，移動發(fā)動機的放置架，等等幾十件，今年我們再制造發(fā)動機上的品種增加了很多，以前沒有這些試驗臺架，車間下來了任務，我們立刻接受，積極的去完成，從設想，到領導通過設計意圖，然后下料焊接，制作，等等，一直到放好發(fā)動機，進行調試好，交付使用，每一種發(fā)動機機型的實驗都要經(jīng)過我們這第一道過程，就好性兵馬未動糧草先行一樣，當各種發(fā)動機在我制作的臺架上進行試驗，我感到心里很榮幸，感謝領導給我這樣一個平臺，也感到自己的勞動成果發(fā)揮了作用而興奮，也為我們在制造的開展感到驕傲，但這些會讓我更加努力的工作，謙虛謹慎的向別人學習，盡可能提高自己的工作能力，使自己在自己的崗位上發(fā)揮到最大的作用，更快更有效率的完成自己的本職工作，也能使我們單位獲得最大的效益，這樣我的工作和工人的收獲的也能到達一個平衡，使我更加有動力，更有自信的工作。和其他同事的人際關系也很重要，因為一個人的能力有限，每件事的成功都是靠集體的智慧，所以和同事們團結在一起才是成功完成領導交給的工作任務的前提，這一點不僅僅是工作，平時的生活中也事如此，所以團結其他同事不僅是個人的事也是一種工作的義務！我和同事關系很好，經(jīng)?；ハ鄮椭驗殚_始機修工只有我一個，還有一個電維修工，關系很好，但凡和我在一起工作的同事，我都很尊重，在工作中，互相協(xié)作，是效率提高了不少，比方，在焊接油庫的防盜窗，試驗站的大門，在制作噴砂間的防雨石棉瓦房頂時，再給噴砂間焊接空壓管路時，我們集體作業(yè)，互相協(xié)作，積極主動，使任務完成得非?？欤@就是團結的力量，發(fā)揮大家的力量才能使工作進展得更快。我深有體會。在修舊利廢節(jié)約上，也處處精打細算，在制作防雨房頂，用的是廢舊角鋼，在焊接空壓管路時，用的是報廢廠房的穿線管，三、回憶過去，展望未來。對于過去的得與失，我會汲取有利的因素強化自己的工作能力，把不利的因素在自己以后的工作中排除，一年的工作讓我在為再制造不斷前進的道路上做出了一定的成績，我相信通過我的努力和同事的合作，以及領導們的指導，我會成為一名優(yōu)秀的員工，充分發(fā)揮我的能力，也感謝領導給我這一個適宜的工作位置，讓我能為社會做出自己該有的奉獻。一年來，我做的已經(jīng)盡力了，我相信在今后的工作中，為再制造的開展，為提高職工收入，我還是會繼續(xù)不斷的努力下去。雖然一年以來，我的工作還有不盡人意的地方，不過我相信，只要我在崗位上一天，我就會做出自己最大的努力，將自己所有的精力和能力用在工作上，相信自己一定能夠做好！物業(yè)綜合維修工個人年終總結3自從事維修電工工作18年來，對自己進行一次專業(yè)技術總結是一件很有意義的事情。對以往的工作進行理性地認識，發(fā)揮長處，改良缺乏。承舊啟新，有很大裨益，以便最大程度地推動和引導今后的工作、學習、生活。多年來自覺加強學習，努力提高自身素養(yǎng)和思想道德修養(yǎng)，提高自己的文化理論水平和專業(yè)知識、技能，盡最大努力做好本職工作。做好日常維修工作的同時，積極做好技術交流和創(chuàng)新，完成多項設備的更新改造任務。一、不斷學習，提高個人修養(yǎng)。要說多年工作最大的感觸，我想說：選擇了維修電工行業(yè)，就選擇了終生不斷的學習。其一是自覺地學習知識技能，電氣是當今社會開展最快的行業(yè)，天天在開展，時時在更新，電氣控制理論日新月異，新設備層出不窮，時刻感覺到知識和能力的缺乏，是自己工作的最大障礙。其二，做事先做人，多年的工作和學習過程中，留心向周圍的師傅學習他們做人做事，多看他們身上各自的優(yōu)點，從別人上學習到了不少的知識、技能，也學到了不少做人的方法和道理，對自己是一種很大的幫助和教育。尤其是技術性要求很強的行業(yè)來不得半點虛假，踏實工作，虛心學習，不得有一點馬虎和過失。其三，注重修養(yǎng)，養(yǎng)成良好的職業(yè)道德和修養(yǎng)，擺正自己的位置，端正自己的態(tài)度，找準自己的定位，服從領導的安排和指導。對自己的工作認真負責，勇于承當責任，虛心誠懇地聽取別人指點和建議。其四，不斷學習，提高自己思想素質和覺悟。我是一個有著15年黨齡的黨員，定期參加黨員學習和活動已成為了習慣，聽播送，看電視，看報紙，及時了解新聞，領悟精神實質和開展趨勢。同時也認識到，人的社會性，決定了人必須融入國家、社會和團體，我們必須保持符合當前時宜的思想覺悟和行為標準，成為一個國家、社會、團體需要的人，有用的人，對家庭、對自己負責任的人。人，都要屬于某一群體，團體意識、團隊精神，是不可或缺的。不斷地學習，保持思想的先進性，眼光的長遠性，成為一個有胸懷、有志遠的人。二、踏實工作，打鐵還得自身硬。日常工作中注意養(yǎng)成認真仔細，一絲不茍，發(fā)現(xiàn)問題就必須解決，決不能潦草應付，深知隱患那么是后患無窮，特別是平安隱患，這就是我們的責任，也是考驗。2003年中心成立機動室，做機電修班長，一線的故障和問題都得自己拿方案、想方法，帶著大家一起做好設備的維修工作。有急、難的故障自己首先走在前頭，干在前頭，首先做好帶頭作用，承當責任。做大家的思想工作，首先做的是自己的思想工作。三、注重形成團隊合力日常工作、學習中，社交中，同事、朋友是一個重要的組成局部，平時就要注重真心相待，誠心相處，搞好同事間的交流溝通和互助合作，形成一個良好的團隊和集體。團結就是力量，有團隊才能做好每一項工作，才能有個人發(fā)揮的空間，起到傳、幫、帶的作用，履行好自己的職責，在一個團體中起到模范帶頭作用。四、完成的重大改造工程20多年前剛上班的時候，同事修好一個收音機，錄音機，隨身聽，是一件很佩服、很感興趣的事，就請教人家拜師學習，開始了查書籍找資料。是興趣引導我走上了維修電工之路。剛開始的時候，干起來總是不得法生搬硬套。自己怎么也修不好的東西，師傅們卻有方法，也看不出問題，急也沒用，只好聽師傅的踏實干活。后來才明白：道理得長期悟，不是一下子就看明白，想明白的。十多年從事維修電工工作以來，經(jīng)過自己努力工作，不斷學習，積累了一些技能和知識，憑著自己的能力，解決了一些生產(chǎn)中的技術難題和故障。受到了領導和同事的好評，給了不少榮譽，是對我的極大的鼓勵和促進。同時感謝領導和同事的指導和幫助，給我提供了發(fā)揮自己一技之長的平臺和時機，成為一個為社會成認的、有用的人。相信我會努力的，認真做人、做事。存在的問題是，倍感知識和技能的缺乏越來越明顯，對工作成為了最大的阻礙。今后要注重加強學習本專業(yè)知識和技能，不學習就要被淘汰，這是客觀現(xiàn)實。物業(yè)綜合維修工個人年終總結4我處在公司領導及各部門的支持與幫助、同事的同心協(xié)力的奮斗下，按照公司的要求、部署，較好地完成了部門的職能工作。通過一年來的學習與工作，工作模式上有了新的突破，工作方式有了較大的改變，現(xiàn)將維修管理處一年來的工作情況總結如下：一、管理處的日常管理工作。自公司進行“三定〞和分管理處，形成各施其職，各負其責后，對我處來說是一個全新的工作領域。管理處是公司住宅小區(qū)物業(yè)效勞形象的一個重要窗口部門，是總經(jīng)理室領導下的一個日常維護、管理、效勞機構，推動各項工作朝著公司既定目標前進的一保障部門。管理處的工作主要有日常投訴處理、收費租賃、根底設施設備維修維護、環(huán)境衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護、水電維護、平安保衛(wèi)。有文稿處理、檔案管理、文稿報批轉、會議安排、學習培訓、上級部門檢查及外來單位參觀、指導的迎來送往等。面對繁雜瑣碎的大量事務性工作，強化工作意識，注意加快工作節(jié)奏，提高工作效率，冷靜辦理各項事務，力求周全、準確、適度，防止疏漏和過失，至今根本做到了事事有著落。二、日常投訴處理維護工作1、處理投訴方面。全年共接待處理投訴1432起，已處理完成1420起，正在處理12起，處理率達99%。其中水電投訴報修647起，房屋維修491起，防盜門及單元門報修130起，投訴164起。全年投訴主要集中在1、2、10、16#樓頂層住戶房屋漏水，2、7#樓業(yè)主對3#樓工地施工噪音擾民的投訴，14#樓業(yè)主對酒店客房晚上的麻將和屋面沒有屋頂花園的投訴。16、17#樓業(yè)主對酒店的油煙、噪音，18#樓對幼兒園噪音、廚房的油煙投訴。其中大多已處理好，但18#樓的業(yè)主反映幼兒園的油煙、噪音依然存在，經(jīng)過與幼兒園負責人協(xié)調后，將廚房改移位后，已得到明顯的改善。2、收費工作工作。全年收費工作完成得較好，除了小局部業(yè)主有原因拒交費用以及空置物業(yè)外，應收的各項費用都已收回。租賃工作也按質按量地完成，能最大限度地利用資源，盡量盤活資金，為公司創(chuàng)收。3、日常維護。今年按照公司年初公司制定的工作方案，順利地完成新興苑、翠竹苑、香洲苑、大本營等根底設備設施的維護保養(yǎng)和環(huán)境衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護工作。4、環(huán)境衛(wèi)生。在維護園林綠化、清潔衛(wèi)生方面，不斷地完善、改變管理方法，盡量地做到園林綠化完好、清潔衛(wèi)生整潔，全年轄區(qū)內(nèi)未出現(xiàn)綠化蟲害、花草樹木未出現(xiàn)死亡和疫情現(xiàn)象，給轄區(qū)住戶營造了一個舒適、溫馨的家園。5、水電維護。主要對轄區(qū)內(nèi)的香洲苑、新興苑、翠竹苑、集團公司總部、湖天花園、生資倉庫等35棟房屋的水電維護及日常管理工作;全年水電月平均損耗率分別在2.22.8%，嚴格控制在允許范圍內(nèi);轄區(qū)的4個配電房，5臺電梯，兩臺高層加壓泵及消防一體的配套設施運作正常，無平安事故發(fā)生。6、裝修管理。按照年初的工作部署和方案，今年裝修管理工作已逐步進入正規(guī)軌道，實施了公司統(tǒng)一編制新的裝修效勞協(xié)議及管理規(guī)定，合理的堵住以前未完善的裝修管理漏洞，并實行每日必須到裝修戶現(xiàn)場巡視登記制，做到發(fā)現(xiàn)問題及時及時處理，違規(guī)裝修現(xiàn)象已明顯減少、下降，未出現(xiàn)因違規(guī)而引起的平安事故和大的投訴。7、平安管理。今年平安工作總體較好，轄區(qū)未發(fā)生消防、搶劫事故。但在下半年___發(fā)生一起小轎車被盜事件，所幸已得到破案，追回被盜車輛。故在平安工作方面不得有半點疏忽、麻痹和僥幸思想，應在對外來人員、車輛的出入管理多下功夫，防止類似或更為嚴重的事故發(fā)生。三、加強學習，提高業(yè)務水平由于感到本部門的擔子分量，而處室局部員工的學識、能力和閱歷與各任職有一定的距離，所以總不敢掉以輕心，要求各員工加強在專業(yè)知識方面，多向書本學習、向周圍的領導學習，向同事學習，這樣下來明顯感覺到今年有了一定的進步。經(jīng)過大家的不斷學習、不斷積累經(jīng)驗、知識，均已具備了一定的工作根底，各自能夠地處理日常工作中出現(xiàn)的各類問題，在組織管理能力、綜合分析能力、協(xié)調辦事能力和文字言語表達能力等方面，經(jīng)過一年的鍛煉都有了較大的提高，保證了各崗位各項工作的正常運行，能夠以正確的態(tài)度對待各項工作任務，熱愛本職工作，認真努力貫徹到實際工作中去。積極提高自身各項業(yè)務素質，爭取工作的主動性，具備較強的專業(yè)心，責任心，努力提高工作效率和工作質量。四、存在的問題和今后努力方向一年來，我處員工能愛崗敬業(yè)、創(chuàng)造性地開展工作，取得了一些成績，但也存在一些問題和缺乏，主要表現(xiàn)在：第一，管理處多數(shù)員工非物業(yè)專業(yè)人員，許多工作都是邊干邊摸索，以致有時工作起來不能游刃有余，工作效率有待進一步提高。第二，有些工作還不夠過細，一些工作協(xié)調不是十分到位。第三，相關的專業(yè)理論水平還不太適應公司工作的要求。第四，車輛不斷增多，小區(qū)路面都停滿了車輛，給行人、車輛通行存在很大的平安隱患，主要是中心地下停車場滲漏水嚴重，共有125個車位，其中有53個車位漏水，故車主不愿將車停放進去。第五，大本營、新興苑、翠竹苑水電虧損嚴重，主要原因是管線表老化、銹蝕、日常盤查、巡視管理不嚴謹，造成偷、漏、跑、冒、滴現(xiàn)象嚴重。第六，現(xiàn)階段，我處所轄物業(yè)根底設備設施已有很多快過保質保修期，所發(fā)生的費用現(xiàn)均為物業(yè)、房產(chǎn)、工程公司所承當。第七，目前，我處所轄的翠竹苑、新興苑物業(yè)管理本錢較高，存在虧損，主要是物業(yè)規(guī)模小，投入人力、物力相對較大。此類物業(yè)也是公司面臨的一個效益增長在的障礙，不利于公司開展。物業(yè)綜合維修工個人年終總結5“老蔡啊，他每天來得最早，他一心想的就是工作。〞“想了解我們老蔡，公司沒有人不認識他的，有維修的地方肯定有他，有焊接工作一定有他參加，有高難度的焊接活就更非他莫屬了，他的焊接水平絕對是這個〞說話的人翹起了兩個大拇指。走進薄絨公司動力車間維修班，一個維修工說：“老蔡在成品車間焊接呢。〞此時正值七月酷暑，車間的人站在那里就滴汗，老蔡正仰臥在定型機的`機肚里焊接泄漏散熱器呢，面罩根本無法戴，身上早已濕透，旁邊的監(jiān)護人站在過道里也覺得受不了。此散熱器一年有5次左右的正常維修焊接，溫度高難度大，他總是隨叫隨到。老蔡是誰?指的就是蔡正祥。他四十大幾，熟悉的人都這樣親切地叫他“老蔡〞。97年進振陽的“老蔡〞具有一定的維修焊接根底，分在股份公司動力車間，由于焊接根底較好，公司讓他學習了專業(yè)性比擬強的壓力容器焊接，從此，振陽的高難度焊接工作都落在他的身上了。xx年因工作需要調至薄絨公司動力車間維修班。染色缸的熱交換器過去是請外來專業(yè)人員焊接，每年10屢次的焊接，每次上千元，現(xiàn)在焊接工作全落在他身上，僅此一項每年為振陽節(jié)約了上萬元；公司擴建引進兩臺定型機，搬遷一臺定型機以及假設干染色缸，所有導熱油管道的焊接工作由他一個人完成，有架空操作，有機肚勞作，機肚焊接時仰臥在地上，管道與地面間隙缺乏20厘米，還無法使用面罩，一次焊接下來，整個臉就整容換皮一次，且要持續(xù)10多天的疼痛難忍，如刀刻一樣，回到家里孩子簡直認不出爸爸了。但最終看到自己焊接的壓力容器試壓一次性成功，沖動和喜悅還是清晰地寫在創(chuàng)傷不堪的臉上。今年由于公司改制組建東西兩廠區(qū)，他分管西廠區(qū)的正常維修工作，其實也就他一個人工作，他肩上的擔子加重了，任務增多了，平時無焊接工作還要協(xié)助其他維修工搞好各車間的正常維修，確保機臺正常運轉，在他的腦海里沒有閑時，沒有節(jié)假日，白天時間不夠晚上還要加班加點。他總是說：“這就是我們維修的工作特點。〞提起家庭，他一臉的愧疚，兒子已上初中，可他對孩子的學習沒有真正關心過。愛人上運轉班，非常辛苦，他忙完班上的事回到家還要承當起家務事，兩頭無法顧及時他選擇了工作，他兒子常對同學說：“我爸很少在家，他心里想的就是工作。以前我們在鄉(xiāng)下，他在振陽工作，一年里沒有幾回見面，現(xiàn)在家搬到了振陽，我們還是沒有家的感覺。〞對于兒子的抱怨，他沒有話說。今年織造車間的中央空調噴淋管道銹蝕，全部更換下來需焊接500個左右的噴嘴接頭，他連續(xù)三天手握焊槍，待到完成任務，他的手已成球型，無法正常伸直。他沒有其它愛好，他全身心地投入每一項事情，他只有在工作中才真正體驗到一種成就感，他一心想的只是工作，再工作。對于他的焊接水平，沒有人提出疑議，甚至很多人勸他出去找工作，也有老板高薪聘用他，可他只認一個死理：“我在振陽學到了我以前學不到的技術，振陽給了我很多的榮譽，我的家在振陽，我的心早已在振陽安了家。振陽需要我，我也離不開振陽。〞物業(yè)綜合維修工個人年終總結6在自然、人為及時間因素的共同作用下，居住物業(yè)或早或遲會出現(xiàn)不同程度的損壞，直接影響居民的安居樂業(yè)，因此，物業(yè)維修是一項常規(guī)性的管理工作。由于“三分建、七分管〞，“小洞不補，大洞吃苦〞，所以在居住物業(yè)的維修管理中，日常養(yǎng)護管理〔又稱便民小修效勞、小修養(yǎng)護效勞、窗口報修效勞等〕又成為根底性的工作。物業(yè)維修工作總結就居住物業(yè)的日常養(yǎng)護管理〔簡稱“養(yǎng)護管理〞〕進行探討，以求拋磚引玉，認識深化。一、養(yǎng)護管理的涵義及其關鍵早在1985年1月1日，城鄉(xiāng)建設環(huán)境保護部〔后改名建設部〕頒發(fā)了《房屋修繕范圍和標準》，對物業(yè)維修工程進行了分類，其中“凡以及時修復小損小壞，保持房屋原來完損等級為目的的日常養(yǎng)護工程為小修工程〞，其“綜合年均費用控制在現(xiàn)時造價的1%以下〞。這里所稱的養(yǎng)護管理，便是物業(yè)公司對房屋小修工程行使的各項管理職能，其主要環(huán)節(jié)包括報修、查勘、派工、方案、組織、驗收、抽查、結算、回訪等。養(yǎng)護管理是物業(yè)公司經(jīng)常性、持久性的根底工作。為了恢復和確保居住物業(yè)正常的使用功能，管理人員和維修人員必須采取各種手段，及時修復已經(jīng)出現(xiàn)的各類小損小壞，有效防止小損小壞的開展及可能發(fā)生的后果，以最快的速度解除居民因功能失常造成的困境，維修費用控制〔包干〕在現(xiàn)時造價的1%以下。進而言之，不管物業(yè)原有的質量等級如何，不管完好房、根本完好房、一般損壞房、嚴重損壞房還是危險房，在整個物業(yè)壽命期限〔屋齡〕中，只要物業(yè)零部件因損壞而功能失常，在居民報修之后〔如突然斷電斷水等〕，或因公共部位無人報修〔如走道窗玻璃破碎等〕，物業(yè)公司都要及時進行預檢修復。修復之后房屋原來的完損等級不變。在這里，“及時修復房屋的小損小壞〞，成為養(yǎng)護管理的根本要求和關鍵詞語。為了“及時修復〞，就要強調“養(yǎng)護及時率〞與“質量合格率〞，并要求物業(yè)公司防患于未然，對物業(yè)進行方案性、制度性和季節(jié)性的主動檢修。二、養(yǎng)護管理的特點及其意義養(yǎng)護管理具有以下四個特點：1、養(yǎng)護任務，面廣量大居住物業(yè)〔物業(yè)區(qū)域〕構成要素的復雜性，決定了每一幢不同類型、不同結構的房屋，每一幢房屋的不同區(qū)域和不同部位，每一幢房屋的不同業(yè)戶，都會產(chǎn)生因物業(yè)功能失常而引發(fā)的修理訴求，因此，養(yǎng)護任務面廣量大，地點時點分散，不如大修、中修工地相對固定，也不如保安、保潔、保綠等工作相對集中。根據(jù)傳統(tǒng)房屋管理的經(jīng)驗總結，以及房地產(chǎn)行政管理部門歷來的有關規(guī)定，養(yǎng)護范圍包括：1〕屋面筑漏，修補屋面、泛水、屋脊等；2〕鋼、木門窗的整修、拆換五金、配玻璃、換窗紗、油漆等；3〕修補樓地面面層，抽換個別楞木等；4〕修補內(nèi)外墻面、抹灰、窗臺、腰線等；5〕拆砌挖補局部墻體、個別拱圈，拆換個別過梁等；6〕抽換個別檁條，接換個別過梁、屋架、木柱、修補木樓梯等；7〕水衛(wèi)、電氣、暖氣等設備的故障排除及零部件的修換等；8〕下水管道、窨井的疏通，修補明溝、散水、落水管等；9〕房屋檢查發(fā)現(xiàn)的危險構件臨時加固維修。從上可見，居住物業(yè)日常養(yǎng)護的內(nèi)容林林總總，點多面廣，具有分散性。養(yǎng)護工人經(jīng)常是“打一槍換一個地方〞，流動性強，在管理上較難控制。2、技術工種，復雜多樣居住物業(yè)結構、裝修、設備設施及其構成零部件的多樣性，決定了損壞工程和技術工種的復雜多樣。因此，雖然某些工程技術比擬簡單，卻十分強調不同工種之間的密切配合。例如：水電工在調換管道時，常會遇到泥工的活計；溝路工在施工時，常需綠化工的協(xié)助；油漆工在油漆門窗時，少不了鋼窗工或木工的配合等。為此，養(yǎng)護管理對養(yǎng)護工人提出了技術全面〔多面手〕的要求，需根據(jù)實際情況經(jīng)常變換修理技術、工藝、方法、材料及工具。3、施工現(xiàn)場，條件較差居住物業(yè)小修工程在施工時，不管在室內(nèi)室外，均易受到季節(jié)、氣候和環(huán)境的影響。有時現(xiàn)場施工條件較差，周轉不便，去除建筑垃圾不易，還必須接受來自于業(yè)戶的直接監(jiān)督，因此，對養(yǎng)護工程質量〔合格率〕和效勞者的綜合素質〔包括應知應會、適應能力、效勞態(tài)度、勞動紀律等〕提出了更高的要求。4、報修業(yè)戶，要求較高從居民報修的工程看來，雖然都是“小事〞，但直接影響使用功能，其中不少工程還具有應急的性質，關系到“水〞與“電〞的正常供應，稱為“水電急修工程〞，如：室內(nèi)線路故障的停電、漏電，電梯運行時突發(fā)故障等等，不及時修復就會中斷居民的正常生活。又如陽臺、曬臺、扶梯的扶手欄桿松動，具有一定的危險性，不修復很可能發(fā)生意外。有些非屬應急工程，但也不能掉以輕心，上海市曾發(fā)生因公共走道窗玻璃破損不及時調換，雨水進入，天冷冰凍，造成某業(yè)主滑倒而骨折的案例。因此居民報修時常抱有急躁的心情，常會因缺乏理解〔或效勞者缺乏耐心〕而發(fā)生抵牾。在報修時，居民不僅講究實際效果，要求效勞者具有較高的技能，而且講究時空效果，要求省力、省時、省麻煩，提供禮貌效勞和微笑效勞。上述四個特點充分說明：養(yǎng)護管理雖然所需工時、費用較少，實屬“小修〞之列，但卻不能等閑視之?！鞍傩绽鏌o小事〞，進一步加強城市管理，推進城市精神文明建設，必須從細微處入手。細微處即管理中的“小事〞?！肮芾頍o小事〞，“細節(jié)決定成敗〞，那是微觀管理學上經(jīng)常強調的名言，而物業(yè)管理那么是典型的微觀管理。因為“小事〞的放大效應、疊加效應或連鎖效應，將會換來管理上的遺憾。養(yǎng)護管理既能保證居民的安居樂業(yè)，使物業(yè)公司爭取到更多的滿意率，從而改善與提升企業(yè)形象，又能減輕大中修的壓力，延緩修房周期，延長物業(yè)的使用年限，還能為大中修和綜合維修提供勘察、施工的資料依據(jù)。因此，它是最經(jīng)常、最直接的為民、便民、利民效勞，也是效勞性最強的“窗口〞效勞。這正是小修效勞經(jīng)常成為社會熱點的原因，也正是黨和政府各級領導經(jīng)常在不同場合強調養(yǎng)護效勞必須“叫得應、修得及時、修得好〞的由來。養(yǎng)護管理在物業(yè)管理中的根底性是不容置疑的。三、養(yǎng)護管理的類型及其要求養(yǎng)護管理的類型包括：1、零星養(yǎng)護零星養(yǎng)護是指物業(yè)構部件突然損壞而引起的居民報修，或在主動檢修中結合實際情況確定的小修。零星養(yǎng)護的修理范圍很廣，工程技術簡單，突發(fā)性強，時間緊迫。其中養(yǎng)護任務〔單〕的獲得，一是被動式的窗口報修、電話報修、報修箱；二是主動性的管理人員走訪，或定點設攤，使養(yǎng)護工作走在居民報修之前。在管理中必須貫徹報修先行原那么，業(yè)戶先報先做，保證養(yǎng)護單不積壓。歷來房地產(chǎn)行政管理部門規(guī)定，養(yǎng)護管理必須做到：“受理有登記，辦理有專人，完成有時限，工作有標準，投訴有答復，結果有記載〞。為了保證報修及時率，還提出：急修工程不過夜，一般工程不過三〔天〕。后來又補充規(guī)定：水電急修2小時內(nèi)趕到現(xiàn)場，24小時內(nèi)修復，如不能修復須作出限時承諾。2、方案養(yǎng)護為了實踐物業(yè)管理的宗旨——物業(yè)保值增值，物業(yè)公司既要“有求必應〞，又要“找米下鍋〞。方案養(yǎng)護是指在零星養(yǎng)護任務完成的根底上，確定科學的定期保養(yǎng)周期，科學設計樓宇保養(yǎng)周期表及設備設施更新周期表，制定房屋構部件的各類保養(yǎng)制度，如：下水道、窨井巡回疏通制度、門窗定期油漆制度、外墻及公用走道天棚定期粉刷制度、電路明線暗線定期檢查制度、電梯常規(guī)〔年、半年、周?！潮ｐB(yǎng)制度、水箱每年兩次清洗制度等等；或按房屋單元〔戶幢、組團〕，或按工種，或按季節(jié)，進行循環(huán)檢查和維修養(yǎng)護。例如根據(jù)季節(jié)特點安排不同的方案任務，如冬季來臨前的水管包扎防凍、梅雨臺汛來臨前的筑漏普查等。方案養(yǎng)護具有預檢性，有時被稱為“預檢維修〞，在預檢中應修盡修，人工費用較少，以區(qū)別于中修或大修。零星養(yǎng)護與方案養(yǎng)護的主要區(qū)別是：前者具有突發(fā)性和一次性，后者具有方案性和循環(huán)性。兩者都要求主動效勞，但方案養(yǎng)護的主動性更強，物業(yè)管理的含金量更高。四、進一步改善養(yǎng)護管理的假設干建議“物業(yè)管理無小事〞，一旦放松了日常管理，極易出現(xiàn)“一年新、二年舊、三年亂、四年面目全非〞的后果。在考察中發(fā)現(xiàn)，管理操作人員不按管理標準與程序操作的事例時有發(fā)生，局部管理人員理念缺失，行動緩慢，習慣于自上而下的運動式整治，而不善于制度化、標準化的長效式管理。盡管政府有關部門從民生出發(fā)，對物業(yè)管理行業(yè)進行了連續(xù)不斷的調控，大局部物業(yè)公司已經(jīng)達標或創(chuàng)優(yōu)，整體水平不斷提高，但“三差〞現(xiàn)象仍有所見，管理成果存在反復。小修養(yǎng)護根本處于“你報我修，不報不修〞的狀態(tài)，主動性的方案養(yǎng)護成為薄弱環(huán)節(jié)，致使許多小損小壞工程，如剛窗銹蝕、粉刷脫落等，已經(jīng)變成了大損大壞。報載甚至有屋漏報修18次仍然如故的案例，有的小區(qū)“不報我休〞，甚至消極等待政府的“實事工程〞。因此，亟需引起有關方面的進一步重視。1、完善居住物業(yè)日常養(yǎng)護管理的考核指標“及時修復房屋的小損小壞〞的要害，是養(yǎng)護及時率和質量合格率。因而，養(yǎng)護管理最根本的的考核指標是“兩率〞。在實踐中影響“兩率〞的因素是多方面的，比方：缺少相關工種技術人員；效勞者責任性不強，敷衍了事；有關人員因病假、事假、讀書、開會而調休；暴雨季節(jié)房屋滲漏劇增而缺少人手；相關工種整體配合較差；操作工人技術不過硬；缺少維修技術通才〔多面手〕等。因此，要經(jīng)常分析影響“兩率〞的相關因素，總結其規(guī)律，既要采取一般性措施，又要采取針對性措施，提倡求真務實，“有諾必踐〞，將考核落到實處。在影響“兩率〞的因素中，關鍵是