蕪湖國際小商品市場定位報告(終)

前言

這是一個讓您很容易產(chǎn)生錯覺的城市，這是一個讓您又不能不驚嘆的城市。

鳩茲是她的前世，蕪湖是她的今生。她的美麗在于：長江之濱，赭山之下，半城山半城水；她的厚重源由:千年古城，商貿(mào)沃土，通達(dá)四方……如果您僅是與她初識，習(xí)慣了現(xiàn)代大都市的摩天大廈、車流不息，草木蔥籠，您對這座城市會沒有絲毫的興趣，甚至在心底懷疑自己的目光。當(dāng)您決定向她走近，力圖真切感知并尋找答案時，您會欣喜于您的發(fā)現(xiàn)，原來這座城市是這樣的別有洞天，如此的非同一般——濃厚的江南人文風(fēng)情、彌漫在城市街道傳統(tǒng)的徽商氣息、還有生之具有的優(yōu)質(zhì)資源，您會驚嘆：您的選擇毋容置疑，您的使命倍為榮耀。

歷史已經(jīng)證明，“長江巨埠、皖之中堅”不僅僅只是一份殊榮，今天“倚長江通蘇楚，筑天塹連南北”，堅定東向發(fā)展戰(zhàn)略，更是這座城市又一輪新的起始。

敢為人先，方能盡享尊榮。劍指疆場，乃英雄本色。

這本冊子，承載了我們此次項目論證思想的匯集和研討的結(jié)晶。它記錄了我們對一座城市的解讀，也是對項目的深層次的分析與求證。我們有理由相信，憑藉瑞豐公司的卓越的實(shí)力與資源優(yōu)勢加之精準(zhǔn)的項目定位，中國蕪湖小商品市場項目必將成為泛長三角區(qū)域乃至全國范圍內(nèi)影響深遠(yuǎn)、輻射面廣的全新商業(yè)實(shí)體，也為蕪湖這座城市的商貿(mào)強(qiáng)盛注入新的血液。思維導(dǎo)圖市場調(diào)研項目定位宏觀市場分析蕪湖市商業(yè)市場調(diào)研微觀市場分析項目地塊分析項目SWOT分析項目定位思維導(dǎo)圖市場調(diào)研宏觀市場分析蕪湖市商業(yè)市場調(diào)研微觀市場分析全國宏觀經(jīng)濟(jì)走勢分析經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平08年席卷全球的金融危機(jī)正對世界和中國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生著深遠(yuǎn)而重大的影響，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長放緩、房地產(chǎn)市場不振、股市低迷，已經(jīng)直接影響到了消費(fèi)者的信心。政府為保證國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展上下半年的政策特別是對房地產(chǎn)行業(yè)的政策可謂大相徑庭。上半年還在為防止經(jīng)濟(jì)過熱對房地產(chǎn)制定一系列的調(diào)控措施，限制房價的瘋漲。9月美國次貸危機(jī)發(fā)生，波及到中國，給中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來了不利的影響，政府不得不放松對房地產(chǎn)行業(yè)的限制以確保國民經(jīng)濟(jì)的長期穩(wěn)定增長。隨著全球經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步放緩，政府以支持經(jīng)濟(jì)長期增長為目標(biāo)，推出積極的刺激開支方案，以舒緩內(nèi)部增速放緩的壓力。雖然政府積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策會對沖部分經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險，但2009年我國宏觀經(jīng)濟(jì)還將面臨巨大的下行壓力，各行各業(yè)都會受到較大的沖擊，據(jù)調(diào)查各省DGP增速已經(jīng)開始下滑，這在近10年以來尚屬首次。因此估計2009年國家經(jīng)濟(jì)將是非常困難的一年，也是關(guān)系到中國經(jīng)濟(jì)能否迅速復(fù)蘇至關(guān)重要的一年。宏觀市場分析09年經(jīng)濟(jì)形式預(yù)測思維導(dǎo)圖市場調(diào)研宏觀市場分析蕪湖市商業(yè)市場調(diào)研微觀市場分析全國宏觀經(jīng)濟(jì)走勢分析08年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控08年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策回顧2008年房地產(chǎn)業(yè)遭遇了太多的轉(zhuǎn)折，從"牛"轉(zhuǎn)為"熊"這一線間的變化，以及由流動性泛濫到流動性黑洞的急劇轉(zhuǎn)變；每一次都讓我們感到猝不及防，進(jìn)而變得茫然無措。這也包括和房地產(chǎn)相關(guān)的所有政策，從控通脹到保增長，一年間的政策劇變讓老百姓摸不著底。這種政策不確定性讓老百姓的觀望多了一層含義，政策性觀望?？v觀2008全年度房地產(chǎn)政策，以9月份為界，幾乎可以分為上下各半場，上半場程序化，下半場匆忙頻繁。上半場持續(xù)收緊成通脹調(diào)控常態(tài)。從2008年1月25日起連續(xù)5次上調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金利率。這對房地產(chǎn)公司的資金鏈來說是個致命的打擊，銀行貸款本就政策受限，準(zhǔn)備金率的提高讓他們從銀行那里得到賴以生存的資金變得更加困難。

下半場匆忙降息爭議中適度寬松

2008年9月危機(jī)到來時，央行政策也從以控通脹為目的的緊縮貨幣政策轉(zhuǎn)變?yōu)橐员Ｔ鲩L為目的的適度寬松的貨幣政策。然而，盡管利率一再下調(diào)，但是經(jīng)濟(jì)的不確定讓各商業(yè)銀行產(chǎn)生了惜貸情緒，開發(fā)商的資金鏈依舊緊張。銀行利率方面08房地產(chǎn)政策土地日趨規(guī)范囤地遭遇打擊2008年1月7日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，《通知》中明確規(guī)定，“土地閑置滿兩年，依法應(yīng)當(dāng)無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用”；同時，國務(wù)院第一次對土地增值展開征繳。其后，一系列關(guān)于土地的法律法規(guī)相繼出臺，內(nèi)容涉及土地違法、違規(guī)，建筑節(jié)能以及全國土地利用等諸多方面。假如沒有年初關(guān)于打擊囤地的重磅政策出臺，也許現(xiàn)在的開發(fā)商會資金要充足一些。關(guān)于土地方面的政策彈性就此化為烏有，大批手中有地的開發(fā)商不得不“上馬開工”。今年，還會有部分土地因?yàn)槭艿秸呦拗贫R上面市。就長遠(yuǎn)來看，今年一系列土地相關(guān)政策的出臺對于規(guī)范房地產(chǎn)土地市場的確起到了非常大的作用。土地政策方面08房地產(chǎn)政策保障性住房方面保障住房加速，夯實(shí)第二市場

國務(wù)院多次召開會議，研究部署促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施，中央強(qiáng)調(diào)要加快經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房等社會保障用房建設(shè)。保障性住房建設(shè)在2008年上半年終于在貸款、稅收和建筑質(zhì)量等方面有了明確規(guī)定，一直為人詬病的問題有了明顯改善。中國住房市場開始真正意義上用兩條腿走路，保障性住房和商品住房開始齊頭并進(jìn)。下半年的加快保障性住房建設(shè)的要求則在政策層面上加速這一趨勢的發(fā)展。08房地產(chǎn)政策稅收方面三項措施出臺政策再出重拳

2008年12月17日，國務(wù)院常務(wù)會議研究確定了促進(jìn)樓市健康發(fā)展的三項措施，加大保障性住房建設(shè)力度，進(jìn)一步鼓勵普通商品住房消費(fèi)，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化，促進(jìn)商品住房銷售。進(jìn)一步鼓勵普通商品住房消費(fèi)。引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化，促進(jìn)商品住房銷售。支持合理融資需求，加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)特別是在建項目的信貸支持，對有實(shí)力有信譽(yù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組提供融資和相關(guān)金融服務(wù)。按照法定程序取消城市房地產(chǎn)稅。二手房在政策層面徹底松綁，業(yè)界一致認(rèn)為二手房在政策方面近乎一步到底，從政策上降低了二手房的房價。政策出臺以后，二手房交易的限制僅僅局限于市場走向。與“二手房松綁”的一片贊譽(yù)相反，其他關(guān)于商品房市場的政策卻成為人們詬病的焦點(diǎn)。二套房的界定雖做出了明確的規(guī)定，但是當(dāng)?shù)仄骄骄哂袠O大的隨意性，實(shí)施起來相對較難。而且，就目前居住水平，能享受到新政的人群很少。

08房地產(chǎn)政策08房地產(chǎn)政策

經(jīng)濟(jì)政策方面十項政策擴(kuò)大內(nèi)需，2010年底前投資4萬億2008年11月5日溫家寶主持國務(wù)院常務(wù)會確定擴(kuò)大內(nèi)需十項措施。會議決定，今年四季度先增加安排中央投資1000億元，明年災(zāi)后重建基金提前安排200億元，帶動地方和社會投資，總規(guī)模達(dá)到4000億元，到10年低前投入4萬億以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長。加快民生工程、基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)境建設(shè)和災(zāi)后重建，提高城鄉(xiāng)居民特別是低收入群體的收入水平，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長。09年經(jīng)濟(jì)工作的5項重點(diǎn)任務(wù)2008年12月10日中央經(jīng)濟(jì)工作會議部署明年重點(diǎn)任務(wù)，會議提出要加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，實(shí)施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，保持資本市場和房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。2008年的中央經(jīng)濟(jì)工作會議確立了2009年將實(shí)施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，可以預(yù)期，為提振內(nèi)需以補(bǔ)足外需，在2009年金融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率仍具有下行可能，從而有助于降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資難度。而在會議中，政府高層領(lǐng)導(dǎo)明確提出要保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展，從而為房地產(chǎn)市場帶來更多行政和信貸方面的利好消息。

盡管政府為挽救樓市已推出多項綜合措施，但至今收效不大，在房屋成交量上仍未見明顯改善。銀行由于擔(dān)憂向首次房貸者提供貸款涉及之風(fēng)險及凈息差不具吸引力，在向首次房貸者提供優(yōu)惠利率問題上存在猶豫。大部分準(zhǔn)購房者仍保持觀望態(tài)度，普遍期望房價的進(jìn)一步下降。雖然多個房地產(chǎn)開發(fā)商已獲續(xù)期短期債務(wù)及延遲購地付款限期，但為了應(yīng)付年底繳稅、支付利息及農(nóng)歷新年前結(jié)清建筑工人欠薪等現(xiàn)金流方面的壓力，預(yù)計在2009年初房價將有進(jìn)一步下調(diào)的空間。部分公司會通過向外部投資者出售股權(quán)的方式獲得融資。由于中國多個房地產(chǎn)開發(fā)商的資產(chǎn)負(fù)債狀況不容樂觀，我們預(yù)計未來幾年房地產(chǎn)行業(yè)整合并購的趨勢將會加快，這將有利于現(xiàn)金流狀況穩(wěn)健、地區(qū)及產(chǎn)品組合多元化的大型全國性發(fā)展商?；诜康禺a(chǎn)行業(yè)的重要性，預(yù)計中央政府或會推出額外的措施（拯救發(fā)展商以外的手段），放寬對二次房貸的限制及縮短二手房交易的規(guī)定持有期限。然而，中國房地產(chǎn)開發(fā)商在短期內(nèi)依然面對挑戰(zhàn)，更多經(jīng)濟(jì)適用房的推出無疑會令2009年的房地產(chǎn)市場形勢更為嚴(yán)峻。08房地產(chǎn)政策小結(jié)市場調(diào)研宏觀市場分析蕪湖市商業(yè)市場調(diào)研微觀市場分析思維導(dǎo)圖蕪湖市概況產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平城市規(guī)劃解讀蕪湖市房地產(chǎn)市場分析蕪湖市概況地理位置蕪湖市位于安徽省東南部，長江與青弋江交匯區(qū)，浩浩長江自城西南向東北緩緩流過，青弋江自東南向西北，穿城而過，匯入長江。中心地理座標(biāo)為東經(jīng)119度21分、北緯31度20分。

蕪湖市區(qū)域輪廓略呈蝴蝶形，東與宣城市相鄰，西與巢湖市隔江相望，西南與銅陵市相連，南臨皖南山區(qū)，北望江淮平原與馬鞍山市相接。地處長三角西北部，扼長江黃金水道，近鄰黃山、九華山，居華東地區(qū)中心位置?？h區(qū)名面積人口駐地鏡湖區(qū)58平方千米43.91萬區(qū)人民政府駐北京東路97號弋江區(qū)232平方千米23.42萬區(qū)人民政府駐利民西路448號鳩江區(qū)154平方千米18.75萬區(qū)人民政府駐長江南路35號三山區(qū)276平方千米14.42萬--------------蕪湖縣730平方千米38.13萬縣人民政府駐灣沚鎮(zhèn)繁昌縣604平方千米31.61萬縣人民政府駐繁陽鎮(zhèn)南陵縣1263平方千米54.31萬縣人民政府駐籍山鎮(zhèn)行政區(qū)劃蕪湖市概況蕪湖市，為安徽省省轄市，現(xiàn)下屬三縣（蕪湖縣、繁昌縣、南陵縣），四區(qū)（鏡湖區(qū)、弋江區(qū)、鳩江、三山區(qū)）。全市面積3317平方公里，其中市區(qū)面積720平方公里。城區(qū)呈南北走向的扇面狀，分南、中、北、東四個區(qū)域?？?cè)丝诩s230萬。

屬亞熱帶濕潤季風(fēng)氣候。光照充足，雨量充沛，四季分明。年平均氣溫15-16攝氏度，日照時數(shù)2000小時左右，年降雨量1200毫米，無霜期每年達(dá)219-240天。地勢南高北低，地形呈不規(guī)則長條狀。地貌類型多樣，平原丘陵皆備，河湖水網(wǎng)密布，青弋江、水陽江、漳河貫穿境內(nèi)，黑沙湖、龍窩湖、奎湖散布其間。水資源豐富：長江從市區(qū)北緣流過，青弋江、水陽江、漳河干支流貫穿南陵、繁昌、蕪湖三縣，黑沙湖、龍窩湖、奎湖散布期間，全市水面面積達(dá)到478平方千米，占總面積的14.4%。

蕪湖市地處長江中下游，屬于北亞熱帶和中亞熱帶的交接地帶，水資源、動植物資源、礦產(chǎn)資源和旅游資源都非常豐富多彩，豐富的自然資源，為蕪湖經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了很好的基礎(chǔ)。蕪湖市概況自然地理

據(jù)抽樣調(diào)查，全年城市居民人均可支配收入13234元，比上年增長22.1%；人均消費(fèi)支出9509元，比上年增長20.4%；人均住房使用面積18.47平方米，比上年增加0.98平方米。農(nóng)村居民人均純收入5208元，比上年增長15.4%；人均生活費(fèi)支出3625元，比上年增長13.0%；人均生活用房面積33.82平方米，比上年增加0.81平方米。城市居民和農(nóng)村居民的恩格爾系數(shù)分別為40.4%和41.2%。在崗職工年平均工資22761元，比上年增長20.0%。

截止2007年末，蕪湖市全市戶籍人口230.46萬人，比上年增加1.43萬人;其中市區(qū)105.28萬人。全市人口中，男性人口119.11萬人，女性人口111.35萬人。全年人口出生率8.75‰，死亡率為4.18‰，自然增長率為4.57‰。居民生活蕪湖市概況蕪湖市有著優(yōu)良的交通區(qū)位優(yōu)勢，是長江中下游地區(qū)僅次于上海和南京的第三大綜合交通樞紐城市。以蕪湖為圓心，4小時陸路的交通半徑，覆蓋了40多座大中城市、3億多人口。鐵路方面：蕪湖長江公鐵兩用大橋建成后，蕪湖連接隴海線、京滬線、浙贛線、京九線、京廣線五條鐵路，成為全國重要的十字結(jié)點(diǎn)城市。上海到蕪湖的城際鐵路正在開工建設(shè)中，建成后，蕪湖至上海僅需2小時。公路方面：蕪湖市是華東交通樞紐城市，2條國道、3條高速公路在境內(nèi)交匯，北至合肥，北京，東到上海、蘇州，南達(dá)杭州、寧波，西接銅陵，到武漢、成都、南昌的高速部分路段已通車。蕪太高速公路通車后，蕪湖至上海僅需3小時。航空方面：蕪湖距南京祿口國際機(jī)場、合肥駱崗機(jī)場均僅1小時車程。水路方面：蕪湖港是長江溯江而上最后一個萬噸級深水良港，是國家對外籍輪開放的港口，遠(yuǎn)洋貨輪可直達(dá)世界上46個國家和地區(qū)，是上海港集裝箱運(yùn)輸?shù)奈菇o港。裕溪口煤碼頭是中國最大的內(nèi)河煤港，兩淮煤礦的“黑色能源”從這里源源不斷運(yùn)向上海等長三角城市。正在建設(shè)中的蕪申運(yùn)河，將進(jìn)一步密切蕪湖與長三角城市的聯(lián)系和溝通。蕪湖市概況區(qū)位交通蕪湖歷史悠久，距今已有二千年歷史。蕪湖古名鳩茲，因湖沼草叢，鳩鳥云集，而得名。公元前109年即漢武帝元封二年，鳩茲設(shè)縣，易名為蕪湖。新中國成立后于1952年8月，正式設(shè)蕪湖市。歷史上蕪湖的農(nóng)業(yè)、手工業(yè)、商業(yè)頗為發(fā)達(dá)。南唐時即“樓臺森列”，“煙火萬家”。南宋以后，特別是到了元朝，蕪湖已是一個相當(dāng)繁榮的市鎮(zhèn)，從明代開始，逐漸成為長江下游地區(qū)的重要商埠。漿染等手工業(yè)已聞名遐邇，明代宋應(yīng)星所著《天工開物》中就有“織造尚淞江（上海），漿染尚蕪湖”之說，形成號稱“蕪湖巨店”的大型漿染工場。

1876年，中英簽訂的《煙臺條約》將蕪湖與浙江的溫州等四個城市辟為通商口岸。1918年蕪湖海關(guān)進(jìn)出口貨值就達(dá)當(dāng)年全國對外貿(mào)易的3.5%，成為長江通商巨埠之一。以蕪湖和上海為起迄點(diǎn)的蕪申運(yùn)河，更把蕪湖和蘇、錫、寧、杭的經(jīng)濟(jì)、文化緊密地連在一起。清代蕪湖就形成了廣大的米業(yè)市場，與無錫、長沙、九江并稱為全國四大米市。安徽省最早的一批民族工業(yè)在蕪湖建立。1883年蕪湖架設(shè)了有線電報線路，為全省第一個使用電報的城市；1897年投產(chǎn)的益新（機(jī)磨）米面公司，規(guī)模居當(dāng)時全國同類工廠首位；30年代還曾開通民航，飛上海和武漢兩市。步入20世紀(jì)后，蕪湖工商業(yè)發(fā)展到百余種，五、六千家，成為安徽現(xiàn)代工業(yè)的發(fā)祥地，長江流域經(jīng)濟(jì)中心之一。蕪湖市概況商貿(mào)歷史中國最適宜居住的城市之一；國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、國家沿江開放城市、對外國籍船舶開放港口、國家級出口加工區(qū)、國家技術(shù)創(chuàng)新試點(diǎn)城市、全國制造業(yè)信息化重點(diǎn)城市、國家級汽車電子產(chǎn)業(yè)園、國家汽車及零部件產(chǎn)業(yè)出口基地、國家動漫產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地、國家級優(yōu)秀旅游城市、國家中部地區(qū)擴(kuò)大增值稅抵扣范圍試點(diǎn)城市、國家優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)試點(diǎn)城市、全國發(fā)展新型建材試點(diǎn)城市、國家知識產(chǎn)權(quán)試點(diǎn)城市、合蕪蚌自主創(chuàng)新綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)；在中國社會科學(xué)院2007年《中國城市競爭力報告》中，蕪湖城市綜合競爭力在兩岸四地200個城市中位列第61位，列中西部非省會城市第一，其中企業(yè)管理競爭力、制度競爭力指標(biāo)位居第9在2007年《福布斯財富雜志》中國大陸最佳商業(yè)城市排行榜中，蕪湖名列第35位；在2008年第五屆城市競爭力國際論壇發(fā)布的《2007—2008全球城市競爭力報告》中，蕪湖入圍近五年來全球經(jīng)濟(jì)增長最快的20個城市排行榜，位列第九。蕪湖市概況城市名片

蕪湖市憑借得天獨(dú)厚自然及區(qū)位資源優(yōu)勢，占據(jù)天時地利，與長三角地緣相近、人緣相親、山水相連、文化相融，可廣泛參與泛長三角合作，實(shí)現(xiàn)與長三角城市信息資源互通共享，承接長三角地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，實(shí)現(xiàn)發(fā)展互贏。今后繼續(xù)堅持實(shí)施東向發(fā)展戰(zhàn)略，進(jìn)一步推動與泛長三角經(jīng)濟(jì)區(qū)的合作，朝著多層次、多渠道、多領(lǐng)域、全方位的方向發(fā)展，將會極大地促進(jìn)蕪湖經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和擴(kuò)大在區(qū)域內(nèi)的影響力。這些均已為成為推動蕪湖市房地產(chǎn)發(fā)展的積極因素。小結(jié)蕪湖市概況市場調(diào)研宏觀市場分析蕪湖市商業(yè)市場調(diào)研微觀市場分析思維導(dǎo)圖蕪湖市概況產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平城市規(guī)劃解讀蕪湖市房地產(chǎn)市場分析

2008年上半年蕪湖市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值348.8億元，增幅18%。上半年全市規(guī)模以上工業(yè)增加值增長25.9%，固定資產(chǎn)投資增長66.8%，社會消費(fèi)品零售總額增長24.8%，城市居民人均可支配收入和農(nóng)民人均現(xiàn)金收入分別增長14.6%和24%，其中固定資產(chǎn)投資和社會消費(fèi)品零售總額分別創(chuàng)近5年和12年最好水平。

2008年，蕪湖市全年預(yù)計完成地區(qū)生產(chǎn)總值760億元，凈增180億元。經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平國民經(jīng)濟(jì)綜合數(shù)據(jù)

2007全年實(shí)現(xiàn)財政收入105.16億元，比上年增長27.3%，其中，地方財政收入43.91億元，增長28.6%。在地方財政收入中，增值稅7.99億元，增長17.6%；營業(yè)稅12.01億元，增長38.0%；企業(yè)所得稅3.51億元，增長26.1%；城市建設(shè)維護(hù)稅3.70億元，增長21.1%；契稅3.18億元，增長31.4%。全年完成財政支出66.34億元，比上年增長27.5%，其中，工商金融等事務(wù)支出8.27億元，增長164.6%；農(nóng)林水事務(wù)支出2.63億元，增長23.8%；教育支出9.18億元，增長20.4%；醫(yī)療衛(wèi)生支出3.14億元，增長30.5%；社會保障和就業(yè)支出11.85億元，增長43.2%；城鄉(xiāng)社區(qū)事務(wù)支出7.03億元，增長13.6%。財政收支經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平

2008年1-6月，蕪湖全市完成固定資產(chǎn)投資307.33億元，較去年同期增長66.8%。其中，全社會工業(yè)完成投資150.80億元，比去年同期增長78.7%，所占比重49.1%,比去年同期提高了3.0個百分點(diǎn)；房地產(chǎn)開發(fā)投資82.82億元，同比增長102.5%，所占比重26.95%。房地產(chǎn)投資對全市投資增長貢獻(xiàn)率為34.0%,拉動全市投資增長22.7%。

2008年1-6月，市區(qū)完成固定資產(chǎn)投資204.25億元，較去年同期增長68.68%。其中，全社會工業(yè)完成投資80.74億元，比去年同期增長69.2%，所占比重26.27%；房地產(chǎn)開發(fā)完成投資75.49億元，同比增長131.9%，所占比重24.56%。經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平固定資產(chǎn)投資

全年實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額165.83億元，比上年增長18.7%。分城鄉(xiāng)看，城市消費(fèi)品零售額120.23億元，增長18.7%；縣及縣以下消費(fèi)品零售額45.61億元，增長18.8%。分行業(yè)看，批發(fā)和零售業(yè)零售額146.31億元，增長18.6%；住宿和餐飲業(yè)零售額18.82億元，增長20.8%;其他行業(yè)零售額0.70億元。對外貿(mào)易方面，全年實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口總額16.80億美元，比上年增長93.2%。其中，進(jìn)口總額4.49億美元，增長121.8%；出口總額12.31億美元，增長90.2%。從出口產(chǎn)品類別看，機(jī)電產(chǎn)品出口額10.26億美元，占出口總額的83.3%。從出口產(chǎn)品地區(qū)看，對亞洲出口3.23億美元，對歐洲出口6.35億美元，分別占出口總額的26.3%和51.6%。經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平社會消費(fèi)品與對外貿(mào)易

數(shù)據(jù)顯示，蕪湖市的各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在安徽省僅次于省會城市合肥，各項城市建設(shè)成績明顯，居民生活水平顯著提高，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)一步完善，投資環(huán)境優(yōu)化，與長三角地區(qū)城市間差距正在逐步縮小。作為是安徽省實(shí)施皖江開放的龍頭城市和重要的經(jīng)濟(jì)增長極點(diǎn)，也是中央在“中部崛起”中提出建設(shè)皖江城市群的核心城市，蕪湖正迎來她迅速發(fā)展崛起的最佳時機(jī)。強(qiáng)勁的宏觀經(jīng)濟(jì)實(shí)力，為蕪湖市房地產(chǎn)的發(fā)展將奠定堅實(shí)的基礎(chǔ)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平小結(jié)市場調(diào)研宏觀市場分析蕪湖市商業(yè)市場調(diào)研微觀市場分析思維導(dǎo)圖蕪湖市概況產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平城市規(guī)劃解讀蕪湖市房地產(chǎn)市場分析產(chǎn)業(yè)類別公司品牌及產(chǎn)品備注汽車及其零部件產(chǎn)業(yè)以奇瑞、西門子VDO、塔奧、博耐爾、亞夏、華陽、一汽揚(yáng)子等為代表的轎車、專用車、微型商務(wù)車、輕型客車、發(fā)動機(jī)、底盤、儀表、電氣為主的汽車和汽車零部件工業(yè)。目前已具備年產(chǎn)65萬輛整車，65萬臺汽車發(fā)動機(jī)，30萬臺汽車變速箱的生產(chǎn)能力，計劃到2010年產(chǎn)銷量達(dá)150萬輛，2015年200萬輛。材料產(chǎn)業(yè)海螺、華亞、可耐福、臺泥、杭蕭、鑫科、SMURFIT-STONE包裝公司（SSCC）、國際濟(jì)豐紙業(yè)集團(tuán)的型材、PVC管材、紙質(zhì)石膏板、鋁塑管材、防水材料、鋼構(gòu)、特種包裝等新型建材產(chǎn)品。其中海螺集團(tuán)總部設(shè)在蕪湖，水泥產(chǎn)能為亞洲第一，世界第三，PVC型材產(chǎn)能位居世界第一，到2010年將成為全球最大的水泥生產(chǎn)企業(yè)。電子電器產(chǎn)業(yè)日立、美的、實(shí)達(dá)、威靈、雙翼、精工、三木特紙、長信鍍膜等逐步形成年產(chǎn)6000萬臺空調(diào)、1000多萬臺各類電機(jī)、30萬臺電腦、1000萬片ITO導(dǎo)電玻璃等產(chǎn)品的生產(chǎn)能力。蕪湖已成為中國大陸僅次于東莞地區(qū)的第二大空調(diào)器生產(chǎn)基地。目前蕪湖工業(yè)門門類較為齊全，工業(yè)基礎(chǔ)較好，具備較好的配套能力和發(fā)展基礎(chǔ)，能為各類企業(yè)入駐蕪湖提供相應(yīng)的配套。蕪湖有國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，安徽省唯一的外貿(mào)出口加工區(qū)，還有高新技術(shù)、綠色食品、機(jī)械加工、紡織服裝等7個特色省級工業(yè)園區(qū)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析支柱產(chǎn)業(yè)

蕪湖市積極發(fā)展新型科技產(chǎn)業(yè)。近五年以來，蕪湖市新增省級以上高新技術(shù)企業(yè)105家，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值占全市工業(yè)增加值的比重由18%上升到44%，科技進(jìn)步對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率達(dá)57%。在文化產(chǎn)業(yè)改革和創(chuàng)新發(fā)展上，蕪湖市專門出臺文化發(fā)展規(guī)劃，積極引導(dǎo)、加大投入，引入各類民營資本，打造文化產(chǎn)業(yè)集群，努力成為中部地區(qū)文化中心。蕪湖市未來將建設(shè)動漫展示中心，動漫孵化、生產(chǎn)中心，現(xiàn)代傳媒中心，書刊印刷中心，工業(yè)設(shè)計、展示中心，藝術(shù)品生產(chǎn)中心，休閑娛樂中心，文化會展中心，使文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)成為蕪湖的一支柱產(chǎn)業(yè)。

根據(jù)蕪湖市政府規(guī)劃蕪湖未來將繼續(xù)加快發(fā)展，提升區(qū)域經(jīng)濟(jì)綜合競爭力；加快各類開發(fā)區(qū)建設(shè)，更好迎接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移；圍繞汽車及零部件、材料、電子電器、裝備制造業(yè)等重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，做大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)；此外，蕪湖還將進(jìn)一步推進(jìn)服務(wù)業(yè)與公共服務(wù)資源的合作。比如，開放服務(wù)市場，鼓勵東部地區(qū)銀行、證券咨詢等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)來蕪設(shè)分支機(jī)構(gòu)；充分發(fā)揮方特歡樂世界旅游優(yōu)勢，打造長三角帶精品旅游；消除行政區(qū)劃障礙，促進(jìn)物流暢通；加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)，擴(kuò)大衛(wèi)生、教育、文化等領(lǐng)域交流合作，實(shí)現(xiàn)與長三角的資源共享等。發(fā)展態(tài)勢產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，是影響地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重重之重，也是未來能否全面實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。蕪湖以其自身的資源優(yōu)勢，趨利避害，創(chuàng)造條件，與長三角地區(qū)交流互動，借鑒先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，合理制定策略，引進(jìn)資金、技術(shù)和人才等資源。在承接長三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的同時，蕪湖市也在自我突破，提升自主創(chuàng)新能力，培養(yǎng)新興產(chǎn)業(yè)，以工業(yè)化帶動城市化，以城市化促進(jìn)工業(yè)化，搶抓機(jī)遇，發(fā)揮優(yōu)勢，增強(qiáng)綜合競爭實(shí)力。在與長三角城市經(jīng)濟(jì)縮小差距的同時，城市建設(shè)尤其是蕪湖市房地產(chǎn)市場的發(fā)展將得到極大的提升空間。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析小結(jié)市場調(diào)研宏觀市場分析蕪湖市商業(yè)市場調(diào)研微觀市場分析思維導(dǎo)圖蕪湖市概況產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平城市規(guī)劃解讀蕪湖市房地產(chǎn)市場分析《（2006—2020年）蕪湖市城市規(guī)劃綱要》目標(biāo)為泛長三角城市群中資源環(huán)境優(yōu)越的大型綜合性城市、合蕪蚌自主創(chuàng)新綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)、皖江城鎮(zhèn)帶核心城市。使“長三角”成為蕪湖市的四個“依托中心”：產(chǎn)業(yè)升級的依托中心、招商引資的依托中心、科技人才的依托中心、接軌國際的依托中心；使蕪湖市成為“長三角”五個重要的“基地”：重化工業(yè)基地、先進(jìn)加工制造業(yè)基地、科研成果創(chuàng)新轉(zhuǎn)化基地、綠色食品供應(yīng)基地和休閑度假基地。第一階段：2006～2010年，GDP年增長率為17％，2010年GDP達(dá)1000億元，人均GDP超過5000美元，城鎮(zhèn)化水平達(dá)64％。第二階段：2011～2020年，GDP年增長率為13.4％，2020年GDP達(dá)3500億元左右，人均GDP超過13000美元，城鎮(zhèn)化水平超過80％，在全省率先實(shí)現(xiàn)全面小康社會，率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。即支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)：近期（2006-2010年），積極推進(jìn)安徽省合蕪蚌自主創(chuàng)新綜合配套改革實(shí)驗(yàn)區(qū)建設(shè)，做大做強(qiáng)汽車及汽車零部件、材料、電子電器三大支柱產(chǎn)業(yè)，大力培育節(jié)能環(huán)保、新能源、裝備制造、生物藥業(yè)、信息產(chǎn)業(yè)等新興產(chǎn)業(yè)。遠(yuǎn)期（2011-2020年），形成汽車及汽車零部件、材料、電子電器、節(jié)能環(huán)保、新能源、裝備制造、生物藥業(yè)、信息產(chǎn)業(yè)等八大支柱產(chǎn)業(yè)，成為我國重要的科技成果轉(zhuǎn)化產(chǎn)業(yè)基地。

城市定位東向發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)

經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略城市規(guī)劃“一帶、一環(huán)、一主、一副”1、“一帶”即沿江經(jīng)濟(jì)帶，重點(diǎn)發(fā)展電能、船舶、汽車、建材、造紙、化工等產(chǎn)業(yè)。2、“一環(huán)”即環(huán)形生態(tài)廊帶，以都市農(nóng)業(yè)、生態(tài)林業(yè)、水產(chǎn)養(yǎng)殖為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，大力發(fā)展各類觀光休閑與生態(tài)旅游，適度發(fā)展農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)。3、“一主”即城鎮(zhèn)發(fā)展主片區(qū)。以汽車及零部件、材料、電子電器等先進(jìn)制造業(yè)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主要發(fā)展方向。至2020年，規(guī)劃城鎮(zhèn)人口約300萬人。該片區(qū)可進(jìn)一步劃分為“一體兩翼”?！耙惑w”為蕪湖市中心城區(qū)，是蕪湖市域政治、商貿(mào)、文化中心與重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)基地，面積720平方公里。至2020年，規(guī)劃城市建設(shè)用地195平方公里，城市人口195萬?！拔饕怼睘榉辈h域中西部地區(qū)，區(qū)域面積約420平方公里，以新型建材、輕紡服裝等支柱產(chǎn)業(yè)為主要發(fā)展方向。至2020年，規(guī)劃城鎮(zhèn)人口為25—35萬?！皷|翼”為蕪湖縣域大部分地區(qū)，區(qū)域面積約480平方公里，以現(xiàn)代裝備制造業(yè)為主要發(fā)展方向。至2020年，規(guī)劃城鎮(zhèn)人口為30—40萬。4、“一副”即城鎮(zhèn)發(fā)展副片區(qū)，為南陵縣域部分地區(qū)，區(qū)域面積約330平方公里，以農(nóng)產(chǎn)品加工、紡織服裝等綠色環(huán)保產(chǎn)業(yè)為主要發(fā)展方向。至2020年，片區(qū)規(guī)劃城鎮(zhèn)人口為30—40萬。城市規(guī)劃市區(qū)經(jīng)濟(jì)功能劃分蕪湖市未來1—10年內(nèi)城市規(guī)劃，圍繞城市化進(jìn)程而展開，在城市化帶動工業(yè)化策略的指引下，通過片區(qū)功能細(xì)劃，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)規(guī)劃調(diào)整，實(shí)現(xiàn)跨地區(qū)有效分工，順應(yīng)發(fā)展。城市化進(jìn)程的推進(jìn)，必將釋放出市民對房地產(chǎn)開發(fā)需求的熱情，伴隨著城市規(guī)劃的逐步實(shí)施，蕪湖是房地產(chǎn)市場也將迎來新的發(fā)展期。城市規(guī)劃小結(jié)市場調(diào)研宏觀市場分析蕪湖市商業(yè)市場調(diào)研微觀市場分析思維導(dǎo)圖蕪湖市概況產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平城市規(guī)劃解讀蕪湖市房地產(chǎn)市場分析人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型小于4%4-5%5-8%大于8%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展宏觀經(jīng)濟(jì)增長與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系800-4000美元4000-8000美元8000-20000美元0-800美元啟動期速發(fā)展期穩(wěn)定發(fā)展期減緩發(fā)展期國際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)表明，宏觀經(jīng)濟(jì)增長和人均GDP水平?jīng)Q定了一個地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段。2007年，蕪湖市GDP為581.62億元，增速達(dá)到16.5%，房地產(chǎn)進(jìn)入高速發(fā)展階段。2007年，蕪湖市人均GDP為39624元，折合約5500美元，房地產(chǎn)市場正進(jìn)入快速發(fā)展階段。蕪湖市房地產(chǎn)市場正步入快速發(fā)展階段房地產(chǎn)市場分析

蕪湖市2008年1-11月份完成房地產(chǎn)開發(fā)投資133.27億元，與去年同比增長60.08%。其中住宅建設(shè)投資110.68億元，與去年同比增長81.92%；房屋施工面積1012.12萬平方米，其中住宅施工面積831.42萬平方米，同比分別增長34.16％和40.09％；房屋新開工面積334.05萬平方米，與去年同比增長9.42％；其中新開工住宅281.05萬平方米，同比增長19.63％；竣工房屋面積108.40萬平方米，其中竣工住宅面積102.97萬平方米，同比分別增長34.14％和36.78%；全市房屋銷（預(yù)）售面積151.37萬平方米，其中住宅146.30萬平方米，與去年同比分別增長2.08％和6.47％；全市空置房屋面積3.77萬平方米，其中空置住宅1.38萬平方米，同比分別下降57.69％和48.70％。房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)開發(fā)投資情況房地產(chǎn)投資穩(wěn)步增長

2008年1－11月，累計批準(zhǔn)商品房預(yù)售面積181.14萬平方米，較去年同期增長63.61％。住宅用房批準(zhǔn)預(yù)售面積163.37萬平方米，較去年同期增長59.87％；商業(yè)用房批準(zhǔn)預(yù)售面積10.43萬平方米，較去年同期增長41.89％；辦公用房批準(zhǔn)預(yù)售面積6.86萬平方米，較去年同期增長543.09％。市區(qū)商品住宅上市量月起伏較大,其中2008年1月、5月上市量較大，5月份的上市量升至頂點(diǎn)達(dá)35.62萬平米。其它月份上市量則相對較少，其中2月份更是無新房源上市。上市量走勢商品房月上市量起伏較大房地產(chǎn)市場分析市區(qū)區(qū)域銷售均價備注鏡湖區(qū)住宅銷售均價為4979元/平方米商鋪銷售均價為4318元/平方米寫字樓銷售均價為7438元/平方米住宅與寫字樓平均售價分別較去年同期增長10.92％和194.81％，商鋪平均售價較去年同期下降36.1％弋江區(qū)住宅銷售均價為3921元/平方米商鋪銷售均價為8513元/平方米寫字樓銷售均價為1680元/平方米住宅與商鋪平均售價分別較去年同期增長1.48％和69.18％鳩江區(qū)住宅銷售均價為3423元/平方米商鋪銷售均價為5234元/平方米寫字樓銷售均價為2297元/平方米住宅與商鋪平均售價分別較去年同期增長1.88％和32.1％，寫字樓平均售價較去年同期下降8.56％開發(fā)區(qū)住宅銷售均價為3399元/平方米商鋪銷售均價為7171元/平方米寫字樓銷售均價為3356元/平方米住宅、商鋪和寫字樓平均售價分別較去年同期增長5.04％、28.69％和8.26％三山區(qū)住宅商品銷售均價為3694元/平方米商業(yè)用房銷售均價為2232元/平方米暫無寫字樓產(chǎn)品寫字樓出售住宅平均售價較去年同期增長99.89％，商鋪平均售價較去年同期下降39.5％各區(qū)房地產(chǎn)價格匯總房地產(chǎn)市場分析蕪湖市房地產(chǎn)市場走勢預(yù)測綜合諸多剛性購房動因，預(yù)計2008年新增商品住房290萬㎡，2009年需新增商品住房300萬㎡，2010年需新增商品住房近320萬㎡。2006年以來供應(yīng)的土地如拆遷順利、開發(fā)及時，使2008年至2010年每年約有257萬㎡住房供應(yīng)。08年市區(qū)商品住宅新增供應(yīng)量在上一年基礎(chǔ)上有較大幅度提高。與此同時，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的不明確性，從緊的貨幣政策及開發(fā)商遭遇的資金困境等多重因素的交織影響，將進(jìn)一步助長市場的觀望氛圍。因此，在08年全年年的商品房銷售銷量與07年基本持平或略有下降。未來供求比例將會持續(xù)上升，供過于求所帶來的市場壓力將更加凸顯。2008年受供求比持續(xù)上升影響，市場銷售壓力將進(jìn)一步加大，特別是個案樓盤的銷售難度增加。同時受從緊的貨幣政策影響，開發(fā)商的資金壓力進(jìn)一步加重。銷售難度的增加和回款需求之間的矛盾，使得開發(fā)商在未來的定價上更趨理性和審慎，房價繼續(xù)高走已無空間，轉(zhuǎn)而是“實(shí)開”或“低開”試探，折扣、優(yōu)惠等市場銷售策略將被開發(fā)企業(yè)廣泛運(yùn)用。未來市政府在經(jīng)營性用地出讓上將會持謹(jǐn)慎態(tài)度，即有可能調(diào)整全年經(jīng)營性用地出讓計劃和相關(guān)政策，減少出讓規(guī)模，適當(dāng)降低土地出讓的評估底價以增加成交機(jī)率，強(qiáng)化市場信心。具體推出的出讓地塊也將會是經(jīng)過政府深思熟慮后的優(yōu)質(zhì)地塊。這在一定程度上也將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生相關(guān)效應(yīng)?！竟┣蠼Y(jié)構(gòu)面】【房價走勢方面】

【土地市場方面】【供求結(jié)構(gòu)方面】

房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場分析2008年尤其下半年，蕪湖市的房地產(chǎn)市場受金融危機(jī)、銀根收緊等諸多因素影響，形勢每況愈下，交易量不斷萎縮，各發(fā)展商資金回籠并未達(dá)到預(yù)期。09年為盡快回籠資金，發(fā)展商必將加快推盤速度和推廣力度?？梢灶A(yù)計09年蕪湖市房地產(chǎn)形勢競爭激烈程度將會進(jìn)一步的加劇。當(dāng)前和今后一段時間，影響蕪湖房地產(chǎn)市場的主要因素有以下方面：第一，從外部環(huán)境來說，全球最大經(jīng)濟(jì)體美國爆發(fā)的次貸危機(jī)將在較長的時間內(nèi)對世界金融市場產(chǎn)生影響，使得我國進(jìn)一步實(shí)施緊縮貨幣政策的空間縮小，利用貨幣政策進(jìn)行宏觀調(diào)控受到限制；第二，從國內(nèi)情況看，一邊是房價不斷攀升而另一邊卻是居民的收入停滯不前，增長有限。房價的增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了居民收入增長。而受經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，國內(nèi)各行各業(yè)都受到?jīng)_擊，尤其是加工、貿(mào)易行業(yè)尤為顯著。居民收入不增反降，購買力進(jìn)一步下降，各地房地產(chǎn)的銷售比上年均有不同程度的下降。今年的形式將更加嚴(yán)峻。第三，從蕪湖當(dāng)?shù)貋砜础?008年尤其下半年，蕪湖市的房地產(chǎn)市場與全國各大城市場行情極為相似，受金融危機(jī)、銀根收緊等諸多因素影響，形勢每況愈下。為避免更大的損失，政府部門紛紛出臺相關(guān)利好政策，力求穩(wěn)定市場，但見效甚微，老百姓觀望情緒仍十分濃厚，開發(fā)商為實(shí)現(xiàn)銷售量回籠資金，各顯神通，但見效不明顯。小結(jié)市場調(diào)研宏觀市場分析蕪湖市商業(yè)市場調(diào)研微觀市場分析思維導(dǎo)圖專業(yè)市場調(diào)研集中式商業(yè)調(diào)研商業(yè)街調(diào)研在售商業(yè)調(diào)研客戶深度訪談蕪湖長街小商品市場區(qū)域范圍：東起花津北路，西至中江塔，南靠青弋江沿江城護(hù)墻，北抵二街。構(gòu)成：由數(shù)條街道縱橫相連而成，分沿河路商街、女人街、中長街和新安街等。歷史沿革：始建于公元１５７５年的蕪湖長街，至清末已成“十里長街”之態(tài)勢。明清朝至民國時期，它一直是蕪湖的商貿(mào)中心。歷史上曾幾度衰榮，歷盡滄桑，命運(yùn)多舛。新中國成立后，受“重生產(chǎn)輕流通”、“重工輕商”等思潮的影響，加之蕪湖市商業(yè)中心的轉(zhuǎn)移，長街備受冷落，日漸衰敗，于1964年正式關(guān)閉。專業(yè)市場調(diào)研改革開放以后，市場經(jīng)濟(jì)日趨活躍，鑒于其在蕪湖乃至周邊地區(qū)的商貿(mào)歷史上的影響力，長街也得以重新恢復(fù)。在政府的大力支持下，借助沿江便利交通便利優(yōu)勢，蕪湖長街市場逐漸恢復(fù)往日的繁榮。目前，長街小商品市場現(xiàn)有經(jīng)營戶幾千戶，已成蕪湖市乃至皖南地區(qū)最大的小商品批發(fā)市場。長街小商品種類：根據(jù)對長街小商品市場商戶經(jīng)營業(yè)態(tài)跟蹤調(diào)查統(tǒng)計分析，現(xiàn)今經(jīng)營的主要小商品種類有（見圖表）：注：主要業(yè)態(tài)有日用生活類：包括日用器皿、衛(wèi)浴用品、日用工具、保溫保鮮用品等；社會生活類：包括喜慶用品、宗教用品等;家用電器類：熱水器、灶具、洗衣機(jī)、電冰箱等；箱包鞋襪類：鞋、皮具用品、箱包等；服裝針織用品類：包括服裝、紗線、毛巾、枕套、被單等;五金用品類：包括日用五金和其他類五金等;煙酒茶葉副食品類：煙酒批發(fā)、干貨等。

從上表中可以看出長街小商品市場經(jīng)營的種類幾乎涵蓋了所有的生活小商品門類，基本上可以滿足居家生活所需，是蕪湖市商業(yè)氛圍最濃、品種最為齊全的批發(fā)零售市場。專業(yè)市場調(diào)研商鋪結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)：長街小商品市場商鋪均臨街分為純街鋪和住宅底商商鋪，商鋪面積一般為20-30平方米，開間為4-6米，進(jìn)深有5-8米，層高達(dá)5-6米，可作隔層，上層用以倉儲。租金及售價情況：據(jù)調(diào)研所知，現(xiàn)市場內(nèi)租金水平不高，一般在40-80元/㎡。消費(fèi)群體：蕪湖長街小商品市場形成已久，影響深遠(yuǎn)，因其零售兼批發(fā)，所以目前消費(fèi)客群主要分為以下類別：市場周邊住宅社區(qū)居民（生活便利效應(yīng)）普通市民群體（滿足居家生活所需，所售產(chǎn)品便宜，可供選擇的范圍大）女性服飾淘寶一族（中青年女性為主）安徽省特別是蕪湖周邊縣市、江浙一帶的小商品零售商（此類客群是長街小商品市場主導(dǎo)消費(fèi)群體）來蕪湖游玩的游客專業(yè)市場調(diào)研問卷調(diào)查

由于長街小商品市場客戶是我項目潛在客戶群，為摸清我項目的潛在客戶群體真實(shí)的購買意圖和對我項目的首次口碑傳播，我司對長街內(nèi)的商戶進(jìn)行了抽樣調(diào)查，共約180份問卷調(diào)查表，具體情況如下：1、近期內(nèi)有無購買商鋪計劃：從下圖中可以發(fā)現(xiàn)，超過一半的被抽樣調(diào)查的商戶在未來幾年中不會考慮購買商鋪。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，其主要原因?yàn)椋芙衲杲鹑谖C(jī)的影響，各商家的經(jīng)營狀況不比往年，使得商家在是否置業(yè)的選擇上更加謹(jǐn)慎與小心。同時商家都認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)還處于調(diào)整中，其價格還有進(jìn)一步的下調(diào)空間，因此也促使商家的觀望。同時部分商家稱已經(jīng)習(xí)慣在長街經(jīng)營，客戶群穩(wěn)定，不愿意搬遷。專業(yè)市場調(diào)研2、意向商鋪面積：如右圖所示：調(diào)查發(fā)現(xiàn)，接近7成的商戶要求鋪位面積設(shè)計在30平米以內(nèi)，其中約有一半的商戶要求商鋪面積在20-30平米之間。要求商鋪面積在50平米以上的客戶一般是五金類客戶，商品占用空間大，因此需要面積稍大的商鋪。3、是否接受二樓：如左圖所示：調(diào)查發(fā)現(xiàn)，接近90%的商戶不接受2樓做成商鋪形式，商戶認(rèn)可的是目前長街商鋪的建筑形式，即，一般情況下商鋪都是在一樓，上面為閣樓，商家可用于倉儲、辦公、居家等。少數(shù)商戶表示，如果在新的市場有著明確的業(yè)態(tài)劃分，可以考慮進(jìn)駐二樓。則如何引導(dǎo)客戶接受二樓成為我項目在營銷推廣中的重點(diǎn)。專業(yè)市場調(diào)研4、購買商鋪的用途：從下圖中可以看出，長街的商戶如有意向購買我項目，超過95%都是自營，即考慮將生意做大或者換到我項目經(jīng)營。如能將長街市場大部分商戶引進(jìn)到我項目，則我們項目的后期經(jīng)營將十分輕松。5、如果進(jìn)駐我項目需要哪些配合？1）配套完善，如物流、餐飲、倉儲、停車場；2）為項目規(guī)劃一長途汽車站；3）業(yè)態(tài)劃分要明確；4）政府要有三免兩減半的稅收政策5）像義烏一樣統(tǒng)一經(jīng)營管理；以上5點(diǎn)是商戶最關(guān)注的，因此我司建議在長途車站和稅費(fèi)優(yōu)惠等方面要和政府盡量爭取，并在營銷推廣中將以上商戶關(guān)注的問題放大進(jìn)行宣傳，打消商戶的疑慮，增強(qiáng)商戶對項目的認(rèn)可度。專業(yè)市場調(diào)研長街小商品市場點(diǎn)評：長街小商品市場繁榮的原因主要有：第一，小商品市場形成已久，輻射面廣，影響力大；第二，與蕪湖市區(qū)商業(yè)繁華地段相連，交通可達(dá)性優(yōu)，客流可進(jìn)入性強(qiáng)；第三，市場目標(biāo)客群明確，經(jīng)營業(yè)態(tài)齊全，能滿足一站式購物需求；第四，自成特色，人文氛圍濃，徽商文化情結(jié)，城市名片。長街小商品市場雖然在蕪湖市商業(yè)發(fā)展中占據(jù)重要的位置，但由于其自身的特殊屬性，未來將面臨痛苦的決擇。商鋪拆遷：隨著城市防洪工程的實(shí)施，沿河路防洪墻沿線商鋪將被拆除。政府規(guī)劃：根據(jù)蕪湖市城市總體規(guī)劃（2006-2020年），長街小商品市場所處位置為城中組團(tuán)，功能規(guī)劃為：城市商貿(mào)、商務(wù)文化、旅游服務(wù)中心為主。這與長街小商品市場目前中低檔商品批發(fā)集散地的定位相沖突，勢必阻礙發(fā)展，成為政府重點(diǎn)規(guī)劃引導(dǎo)對象。亟待治理，難度大：長街小商品市場多數(shù)商鋪建筑已久，布局結(jié)構(gòu)復(fù)雜且不規(guī)范，消防隱患大，已發(fā)生多次火災(zāi)。市場內(nèi)環(huán)境臟亂，整體形象差，與蕪湖城市形象反差較大。綜合治理有不小難題，涉及面廣，可操行性弱，影響到長街小商品市場可持續(xù)發(fā)展。自身規(guī)劃局限：由于早先規(guī)劃原因，長街配套設(shè)計并不完善，倉儲資源相當(dāng)緊缺，很多商戶將貨物儲存在周邊居民樓上。物流不夠完善，通道非常窄，上下貨非常麻煩。這些不利因素制約了長街的進(jìn)一步發(fā)展。長街小商品市場的升級換代已迫在眉睫了。專業(yè)市場調(diào)研鑒于以上因素，長街小商品市場目前已受到社會各界的廣泛關(guān)注，焦點(diǎn)主要集中在：政府如何規(guī)劃引導(dǎo)？經(jīng)營商戶何去何從？是否可以整體遷移？未來蕪湖小商品市場將向何處轉(zhuǎn)移？……而在此種情勢下，對本項目來說，無疑提供了最好的機(jī)會點(diǎn)。一者，本項目已明確定位為小商品市場，如果有政府的大力支持，引導(dǎo)長街小商品市場的經(jīng)營商戶進(jìn)駐經(jīng)營，那么對項目的后續(xù)營銷工作會產(chǎn)生重大積極影響；另者，目前蕪湖市范圍內(nèi)尚沒有集中的涵蓋所有業(yè)態(tài)的小商品市場，本項目的投資新建，將在很大程度上填補(bǔ)這一空白。對長街小商品市場的思考延展專業(yè)市場調(diào)研長江市場園地址：蕪湖市弋江北路建設(shè)歷程：蕪湖長江市場園是經(jīng)國家證券會、省計委、蕪湖市政府、市計委、鳩江區(qū)委審批，由蕪湖國潤投資發(fā)展有限公司開發(fā)的特大型綜合性市場項目。項目總規(guī)劃占地1800畝，以建材城、長江物流中心、圖書文化批發(fā)市場、糖酒食品城、農(nóng)副產(chǎn)品城、茶葉市場為主要模塊的綜合性市場園區(qū)。經(jīng)歷短短幾年時間，蕪湖長江市場園先后引進(jìn)的糖酒食品市場、建材市場、物流市場和書刊市場都得到了迅猛的發(fā)展，其中建材市場已成為蕪湖市產(chǎn)品最齊全、布局最合理的專業(yè)市場之一；專業(yè)市場調(diào)研長江物流市場是蕪湖市唯一一家社會化物流市場，也是省交通廳確定的全省6家現(xiàn)代物流試點(diǎn)企業(yè)之一，市場已將全市90%以上的物流配載企業(yè)整合在一起，成為全國物流體系的重要組成部分。長江書刊文化市場是蕪湖市唯一審批合法的書刊批發(fā)專業(yè)市場，也是蕪湖市2005年政府重點(diǎn)工程，全市95%以上的書刊批發(fā)商戶已整體搬遷入駐，其經(jīng)營業(yè)績逐年攀升，經(jīng)營范圍（如文體、音像、IT）也不斷擴(kuò)展商鋪建筑結(jié)構(gòu)一層面積在40-50平米左右，開間4-6米，進(jìn)深8-10米。租金及售價現(xiàn)長江市場園區(qū)內(nèi)一般鋪位的租金在1.3—1.6萬元/年.間，外加0.5元/㎡的物業(yè)管理費(fèi)，長江市場園區(qū)的商鋪一般都是上下兩層連賣，售價為4000-6000元/㎡。專業(yè)市場調(diào)研業(yè)態(tài)分布圖長江市場園——各專業(yè)市場調(diào)研長江市場建材城：面積：規(guī)劃面積為29.2萬平方米；市場建成時間：2002年6月份；功能區(qū)域：主要由精品展示廳、交易大廳、鋪面綜合區(qū)三部分組成；經(jīng)營品種：木業(yè)板材、陶瓷潔具、燈飾燈具、油漆涂料、五金水暖、塑鋼石材、管材不銹等；配套功能：市場配套體系主要由加工區(qū)、倉儲區(qū)、綜合服務(wù)區(qū)和廣場文化區(qū)構(gòu)成。簡述：長江市場園建材城依托自身的規(guī)模優(yōu)勢、區(qū)位優(yōu)勢、交通優(yōu)勢，以及發(fā)展商卓越的招商和培育能力，引進(jìn)了來自江、浙、閩、粵和蕪湖本地眾多建材品牌商家，憑借"一站式購齊、批發(fā)價零售"的巨大優(yōu)勢，得到了蕪湖消費(fèi)者的青睞和皖南地區(qū)工程合作者的信任，成為了蕪湖乃至安徽最具代表性和發(fā)展?jié)摿Φ慕ú募揖呓灰资袌龊臀锪骰?，并被國家建材工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究會評為安徽省首批綠色建材市場試點(diǎn)單位之一。專業(yè)市場調(diào)研長江物流市場：地址：地處蕪湖市弋江北路長江市場園區(qū)內(nèi)，緊領(lǐng)蕪宣杭高速公路和二環(huán)路；面積：規(guī)劃經(jīng)營面積17萬平米，已完成開發(fā)3.5萬平方米；配套設(shè)施：擁有可容納500輛大型貨車的全封閉停車場和3.6萬平方米用于貨物中轉(zhuǎn)儲存的的倉儲資源；發(fā)展規(guī)模：現(xiàn)已引進(jìn)貨運(yùn)客戶300多家，外地駐蕪辦事處30多家，市場日車流量500多量，貨物日交易量3000噸以上，日吞吐量6000多噸。簡述：長江物流市場憑借優(yōu)越的交通條件，且擁有一座面積400平方米設(shè)施先進(jìn)的多功能交易大廳，為商戶提供辦理證照、車輛貨物保險、開據(jù)稅票路單、發(fā)布貨運(yùn)信息等"一站式、一條龍"服務(wù)，設(shè)施完備的商務(wù)中心開通了中國物流網(wǎng)蕪湖站（Http://WWW.ZGWL.CN）和物流信息顯示大屏，為廣大物流配載供需方提供方便、快捷、準(zhǔn)確、實(shí)時的物流信息。新近長江物流園區(qū)交易中心也已開業(yè)，公司力爭在功能上實(shí)現(xiàn)分解、細(xì)化、專業(yè)和完善，在物流輻射區(qū)域上要通達(dá)全國，將其打造成為"6+1"模式，即交易中心、信息中心、配載中心、快運(yùn)中心、車源中心、管理服務(wù)中心和金融保險餐飲綜合服務(wù)中心，成為泛華東地區(qū)最主要的物流基地之一，起到安徽省物流市場的標(biāo)志和典范作用。專業(yè)市場調(diào)研長江書刊文化市場資質(zhì)：由安徽省新聞出版局、蕪湖市政府、蕪湖市文化局新聞出版局在蕪湖唯一審批合法的專業(yè)書刊批發(fā)市場；面積：規(guī)劃一、二期經(jīng)營面積達(dá)2.5萬平方米；發(fā)展歷程：長江書刊文化市場2004年成功實(shí)現(xiàn)了蕪湖市現(xiàn)有書刊批發(fā)商戶的集體入駐，2005年被蕪湖市列為政府重點(diǎn)工程。規(guī)模影響力：市場輻射區(qū)域遍及皖南、沿江地區(qū)以及江西、浙江等周邊省份。簡述：長江書刊文化市場良好的經(jīng)營環(huán)境和旺市基礎(chǔ)，吸引了來自合肥、南京、安慶等地的書刊商戶的入駐經(jīng)營，帶動了與書刊批發(fā)相配套的文體、軟件、音像類產(chǎn)品的加盟，使長江書刊文化市場成為了一個滾動發(fā)展的綜合性文化大市場，促進(jìn)了蕪湖市的文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為蕪湖市的文化產(chǎn)業(yè)繁榮做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。專業(yè)市場調(diào)研長江市場園市場點(diǎn)評：

長江市場園作為蕪湖市成立最早規(guī)模最大的市場園區(qū)，對蕪湖商貿(mào)發(fā)展的影響巨大。雖然幾經(jīng)風(fēng)雨，但市場憑借便捷的交通物流、來自五湖四海的物流匯聚、科學(xué)的規(guī)劃分區(qū)以及完善的配套，成為具有全國影響力的綜合型商業(yè)市場，商貿(mào)交易活躍，輻射面極廣。其成功的原因主要有以下兩點(diǎn)：一是長江物流園服務(wù)于整個長江市場甚至蕪湖所有的專業(yè)市場，提供物流支持，對長江市場的繁榮以及蕪湖商貿(mào)業(yè)的發(fā)展起到了關(guān)鍵的作用。強(qiáng)大的物流服務(wù)使長江市場能輻射到蕪湖下縣市以及周邊省份甚至全國。二是長江市場園自身擁有完善的倉儲設(shè)施，以上兩點(diǎn)促進(jìn)了長江市場園的發(fā)展壯大，成為蕪湖各大市場的典范，成為具有全國影響力的市場。專業(yè)市場調(diào)研吉和大市場（寶龍廣場）歷史沿革：始建于1992年，原先市場位于蕪湖市新蕪區(qū)北京西路15號，緊靠長江蕪湖港客運(yùn)碼頭。2005年10月搬遷至蕪湖市銀湖北路，與“亞洲迪斯尼”之稱的方特歡樂世界隔路相望，總建筑面積近7萬平方米，由大型商業(yè)地產(chǎn)投資運(yùn)營商——香港寶文置業(yè)斥巨資打造。規(guī)模與影響力：吉和大市場（寶龍廣場）是安徽省目前建筑單體最大的專業(yè)市場，被中國市場指導(dǎo)委員會評為“中國五星級商品市場”，市場輻射長江南北、皖南地區(qū)及江浙一帶。商戶約1200余戶，市場人氣旺盛，交易繁榮，日均人流量約6萬人次，年交易總額達(dá)20余億元。專業(yè)市場調(diào)研經(jīng)營者構(gòu)成：主要經(jīng)營商戶為浙江、江蘇和安徽蕪湖本地人士，還有部分來自湖北、江西、福建、河南等省份。經(jīng)營模式：零售加批發(fā)結(jié)構(gòu)布局：層高近4.5米，可供經(jīng)營戶隔成夾層，做倉儲使用。配套設(shè)施：交通便利，停車位充足，卸裝貨物方便，附近有長途客運(yùn)汽車站和城市公交站點(diǎn)。商鋪產(chǎn)權(quán)：獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，目前除少數(shù)鋪位為開發(fā)物業(yè)管理處持有外，大多數(shù)鋪位產(chǎn)權(quán)為小業(yè)主擁有。（此情況導(dǎo)致市場內(nèi)同類別商鋪?zhàn)饨鹣嗖钶^大）注：根據(jù)市場內(nèi)極少數(shù)商鋪業(yè)主對外出售鋪位，目前商鋪售價大約在：7000-8000元∕㎡。業(yè)態(tài)、面積與租金：樓層經(jīng)營業(yè)態(tài)鋪位面積（㎡）租金（元∕㎡）備注1F精品服裝、床上用品、布藝等30-4060-90管理費(fèi)4元∕㎡，國稅依據(jù)經(jīng)營者情況實(shí)行優(yōu)惠策略2F鞋類、童裝15－3530-503F家紡用品25－60空置中正在招商中，僅一家商戶進(jìn)駐專業(yè)市場調(diào)研簡述：吉和大市場作為蕪湖市建立最早、經(jīng)營管理狀況最好的零售兼批發(fā)市場，不僅在蕪湖市，而且在皖南地區(qū)聲名遠(yuǎn)播乃至影響到江浙區(qū)域相鄰縣市。雖然也經(jīng)歷了搬遷的陣痛包括業(yè)態(tài)的重新組合，但通過資源整合，目前已成為安徽省最大且最具影響力的服裝鞋類集散地。吉和大市場的成功除去經(jīng)營管理方面取得較為成功的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)外，最重要的關(guān)鍵是良好地解決了物流問題，通達(dá)的交通優(yōu)勢，匯聚旺盛的人流，便利的商品運(yùn)輸，為吉和大市場的發(fā)展壯大如虎添翼。江湖。專業(yè)市場調(diào)研巨龍超級市場地址：位于蕪湖市銀湖北路，緊鄰吉和大市場。建立時間：2006年。經(jīng)營模式：批發(fā)加零售。市場定位：皖南地區(qū)中低檔服裝鞋類批發(fā)市場，角色定位跟隨吉和大市場。經(jīng)營策略：原先經(jīng)營業(yè)態(tài)為家具，后變換策略。采用不出售僅出租，與經(jīng)營商戶合同一年一簽，整體規(guī)劃定位，憑借物流便利，跟隨吉和大市場，側(cè)重批發(fā)兼零售，自成特色，形成競爭優(yōu)勢。商業(yè)規(guī)模：面積約4萬平方米，經(jīng)營商戶約300余戶。結(jié)構(gòu)布局：層高3米，集中式分布商鋪。專業(yè)市場調(diào)研簡述：巨龍超級市場建立稍晚于搬遷后的吉和大市場（寶龍廣場），由于緊挨影響力的遠(yuǎn)揚(yáng)吉和大市場，巨龍超級市場選擇跟隨策略，借助吉和大市場帶來的滾滾人流，加之自身配套的“蕪湖運(yùn)泰·巨勇汽車客運(yùn)站”這一有力的物流資源，輻射周邊縣市，擴(kuò)大影響力，著力發(fā)展批發(fā)，成為蕪湖乃至安徽的知名批發(fā)市場。業(yè)態(tài)、面積與租金：樓層經(jīng)營業(yè)態(tài)鋪位面積（㎡）租金（元∕㎡）備注1F服裝、窗簾、布匹、輔料等15－2530-60合同與租戶一年一簽管理費(fèi)3元∕㎡2F鞋類、童裝20－4520－50注：巨龍超級市場一樓出租率在90%以上，2樓出租率在70%，其中部分商鋪?zhàn)鳛閭}儲使用，3樓目前整體用作商戶倉儲，四樓為物業(yè)管理辦公區(qū)域。專業(yè)市場調(diào)研繁忙的客運(yùn)站專業(yè)市場調(diào)研蕪湖紡織城地址：位于蕪湖市銀湖北路，地處市區(qū)與經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)連接處。區(qū)位概況：南鄰香格里拉、憶江南、云龍陽光、蓮塘新村等大型高尚住宅小區(qū)，北鄰寶文吉和大市場、巨龍超級廣場，東鄰蕪湖華強(qiáng)旅游城，與蕪湖長江大橋、合蕪杭高速距離約2公里。商業(yè)規(guī)模：由蕪湖市惠康工貿(mào)有限責(zé)任公司投資興建，總面積20000㎡，分兩期開發(fā)，一期門面約230間，二期門面共有鋪面80間?，F(xiàn)有經(jīng)營戶約200余戶。年交易額在15—20億元，市場輻射皖南地區(qū)和江淮流域，是安徽省最大的全國知名的紡織專業(yè)市場之一。經(jīng)營業(yè)態(tài)：棉布、化纖布匹、窗簾、床上用品等。專業(yè)市場調(diào)研經(jīng)營業(yè)態(tài)：棉布、化纖布匹、窗簾、床上用品等。面積與租金：市場分為兩段，如右圖所示。上半部分商鋪按實(shí)際使用面積收費(fèi)，每間商鋪使用面積在25平米左右，租金約33元∕㎡。下半部分每間商鋪使用面積也是25平米左右，但還要算上30%的公攤面積。租金也是33元/平米，但是按建筑面積計算(管理費(fèi)包含其中)。結(jié)構(gòu)布局：商鋪結(jié)構(gòu)方正，商戶公攤面積少。經(jīng)營模式：只批發(fā)經(jīng)營。招商策略：一年一簽與三年一簽相結(jié)合，采用靈活的招商手段，吸引商家進(jìn)駐。簡述：蕪湖紡織城的前身為蕪湖吉和紡織品批發(fā)市場，2005年底遷址于銀湖北路。在原有經(jīng)營的基礎(chǔ)之上，通過專業(yè)健全的營銷網(wǎng)絡(luò)和合理的業(yè)態(tài)定位選擇，現(xiàn)已成為覆蓋江淮地區(qū)，并輻射長三角緊鄰縣市的大型紡織用品批發(fā)市場。蕪湖紡織城現(xiàn)主要經(jīng)營中低檔次的紡織用品。專業(yè)市場調(diào)研吉和大市場商圈點(diǎn)評：

吉和大市場（寶龍廣場）、巨龍超級市場和蕪湖紡織城緊密相鄰，由原先的吉和市場各專業(yè)市場整體搬遷后，在市政府功能規(guī)劃、引導(dǎo)發(fā)展下形成的占地約15萬平方米的集紡織品、鞋類、服裝、針織百貨等各類市場集群，突顯規(guī)模效應(yīng)，塑造蕪湖商業(yè)新的典范之作，代表了蕪湖市批發(fā)零售型商業(yè)的最高發(fā)展水準(zhǔn)。其能成功經(jīng)營的原因有以下幾點(diǎn)：交通、物流、倉儲配套完善。吉和大市場商圈引入了長途汽車站，各大市場憑借便捷的物流和完善的倉儲配套等優(yōu)勢，其經(jīng)營范圍輻射到了蕪湖的下縣市以及整個安徽和江浙、江西等省份。政府的成功引導(dǎo)。這幾大市場都是原吉和大市場搬遷充足而成。政府不僅給與政策上的支持，而且在整體規(guī)劃上不在另行規(guī)劃新的同類市場，使吉和商圈內(nèi)的幾個市場缺乏競爭對手，有利于其發(fā)展壯大。明確的定位。各大市場均有明確的定位，吉和市場以服裝、鞋類為主，巨龍市場窗簾布藝、服裝、童鞋為主，而蕪湖紡織城純粹經(jīng)營紡織產(chǎn)品。并且這些市場都是經(jīng)營已成規(guī)模，影響力甚廣。堅持以批發(fā)為主的經(jīng)營模式。與長街小商品市場側(cè)重零售經(jīng)營模式所不同，吉和大市場商圈的經(jīng)營模式是偏重批發(fā)兼營零售。其原因在于，長街小商品市場盡管城市地理位置優(yōu)于吉和大市場商圈，但在交通、物流等方面明顯弱于吉和大市場商圈，從而在輻射范圍方面差異較大，前者為蕪湖市縣區(qū)和鄰近市縣，而后者影響安徽、江蘇、江西等省份。專業(yè)市場調(diào)研溫州商貿(mào)城

地理位置：位于蕪湖市城東神山口大轉(zhuǎn)盤處。歷史沿革：2003年在原九州市場的基礎(chǔ)之上，由市九州商貿(mào)有限公司投資6000多萬元建成，目的是吸引老吉和市場拆遷商戶進(jìn)駐經(jīng)營。建筑面積與結(jié)構(gòu)：總建筑面積27835平米，配套停車場面積4000平米。主體分為五層，其中1-2層為大市場格局，層高5米，柱距6.6米×6.6米；3-5層為寫字樓格局。專業(yè)市場調(diào)研配套設(shè)施：觀光電梯，自動扶梯，客貨電梯，中央空調(diào)，寬帶網(wǎng)絡(luò)，自動消防噴淋等自動安全監(jiān)控系統(tǒng)等。經(jīng)營業(yè)態(tài)：一樓為鞋類、服裝、飾品、電器等；二樓為家具；三至五樓為休閑會所等。租金及經(jīng)營狀況：目前主要出租為一樓商鋪，租金為20—35元∕㎡。商鋪出租率不到70%，據(jù)整體經(jīng)營狀況不佳，缺少商業(yè)人氣。簡述：蕪湖溫州商貿(mào)城投建伊始，因政府的支持和引導(dǎo)，在江城蕪湖名聲顯赫，投資方為擴(kuò)大影響促進(jìn)宣傳，曾在蕪湖市政府網(wǎng)站——“市民心聲”欄目，做專題節(jié)目，與市民互動交流，信心滿滿，同時營銷廣告漫天飛，力度之大，在當(dāng)時的蕪湖市是不小的轟動。不僅如此，投資方負(fù)責(zé)人利用蕪湖溫州商會會長的身份，動用各種資源為項目招商營銷服務(wù)。但最終還是違背市場規(guī)律，經(jīng)營慘淡，給蕪湖商業(yè)在本世紀(jì)之初，寫下沉重的一筆。專業(yè)市場調(diào)研溫州商貿(mào)城點(diǎn)評：溫州商貿(mào)城陷入招商與經(jīng)營危機(jī)，有多方面的因素所致：;一，規(guī)劃結(jié)構(gòu)不合理，“八卦陣圖”（如右圖所示，箭頭表示八個入口）布局難以匯聚人流，接近中庭一圈的商鋪經(jīng)營狀況稍好，離中庭越遠(yuǎn)經(jīng)營越差。二、定位上的失誤，最初定位是做批發(fā)市場，輻射范圍是周邊城市和三縣，而這樣的定位主要是“吉和市場”的穩(wěn)定的客戶群定位。這無疑是敗筆。專業(yè)市場調(diào)研中庭大門三、廣告上的失誤，雖然說做了很多的廣告，看上去似乎覆蓋面也很廣，實(shí)際在其定位的三縣區(qū)域，很少人知道該項目，主要客戶群體沒有宣傳到位，不知道該市場的存在。他們的進(jìn)貨渠道仍然是吉和市場。四、交通不便利，三縣及附近城市的客戶到蕪湖，主要是集中在馬飲客運(yùn)站，而馬飲到該市場的公交車少，且在該項目當(dāng)時在馬飲的班車，相當(dāng)?shù)钠婆f、難看，班次少的可憐，不利于吸引客戶，另馬飲竟然沒有該項目的廣告。五、該項目當(dāng)時定位為批發(fā)市場，首先批發(fā)的衣服非常的土，縣城的商店都已經(jīng)不再買這樣的衣服，其經(jīng)營戶的觀念太落后于市場。其次，該市場管理不到位，并不是完全的批發(fā)，同時也有很多家就是做零售的，這樣市場不統(tǒng)一，很難達(dá)到其預(yù)想目標(biāo)。六、在吉和市場要拆遷后，該市場準(zhǔn)備將其經(jīng)營戶統(tǒng)一到該處經(jīng)營，結(jié)果吉和的經(jīng)營戶沒有過去，自己的經(jīng)營戶也丟失了，造成商場里一點(diǎn)人氣都沒有，那么對于周邊城市的批發(fā)戶來說，造成不穩(wěn)定的影響，也對他們及時進(jìn)貨造成影響，因而也不會將該市場做為自己長期批發(fā)的主要對象。專業(yè)市場調(diào)研地理位置：蕪湖裝飾廣場位于城東弋江北路。規(guī)模：占地約10萬平米。綜述：蕪湖裝飾廣場周邊是蕪湖最有特色的專業(yè)市場群，有長江市場園、蕪湖汽配城等。且交通物流等條件也相當(dāng)優(yōu)越。但是由于項目定位不準(zhǔn)確，一變再變，市場聲譽(yù)極差。項目最初定位為建材市場，在具體業(yè)態(tài)的選擇上沒有形成與長江市場園的建材市場的差異化經(jīng)營，競爭不過對手，被迫改成皖南旅游用品批發(fā)市場，又和長街小商品城、吉和大市場相沖突，經(jīng)營狀況每況愈下，最終倒閉。蕪湖裝飾廣場專業(yè)市場調(diào)研1、蕪湖是一個傳統(tǒng)的商貿(mào)城市，歷史上商貿(mào)業(yè)非常發(fā)達(dá)。因眾多原因，商貿(mào)發(fā)展曾一度中斷，現(xiàn)在政府的大力支持下又恢復(fù)了其往日的盛況。長街小商品市場、吉和大市場、巨龍市場、蕪湖紡織城、長江市場園的迅速崛起并在全國同類市場中占有一席之地充分證明了蕪湖商貿(mào)發(fā)展的成熟。2、受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)水平限制，蕪湖專業(yè)市場的租金水平比較低。像長街小商品市場、蕪湖紡織城、長江市場園等經(jīng)營狀況良好的市場一樓租金一般情況下不過40-80元/平米。3、蕪湖專業(yè)市場的商戶主要是本地、浙江、江蘇人，其產(chǎn)品的主要輻射區(qū)域也主要是蕪湖下縣市、皖南、江浙一帶。但長江市場園的建材市場、物流服務(wù)輻射范圍甚至包括了整個中國。4、蕪湖小商品市場發(fā)展十分成熟，其經(jīng)營種類囊擴(kuò)小商品的各個方面，但發(fā)展不平衡。服裝、鞋、紡織等發(fā)展十分成熟，因此我項目在具體的業(yè)態(tài)定位時要和這幾大市場形成差異化經(jīng)營，確保項目的永續(xù)經(jīng)營。5、物流及倉儲等配套對蕪湖專業(yè)市場的發(fā)展起到了至關(guān)重要的作用。吉和市場的各大市場、長江市場園等市場這兩大配套比較完善，這些市場憑借配套上的優(yōu)勢發(fā)展壯大起來了。而溫州商貿(mào)城、蕪湖裝專業(yè)市場調(diào)研專業(yè)市場調(diào)研小結(jié)裝飾廣場等市場物流等配套的缺乏是其經(jīng)營失敗的主要原因之一。6、蕪湖專業(yè)市場的成功與否的另一重要原因就是市場區(qū)域位置是否被客戶所認(rèn)同。長街小商品市場盡管配套缺失，但是由于其區(qū)位上的優(yōu)勢----臨近蕪湖最繁華的中山路商業(yè)步行街仍然獲得了成功。吉和商圈的幾大市場成功也和其地理區(qū)位得到了商戶的認(rèn)同有很大的關(guān)系。反觀溫州商貿(mào)城和蕪湖裝飾廣場由于其區(qū)位得不到客戶認(rèn)同而一個經(jīng)營慘淡，勉強(qiáng)維持，一個倒閉。7、蕪湖專業(yè)市場成功的另一原因是堅持以批發(fā)為主的經(jīng)營方式。如現(xiàn)成功經(jīng)營中的吉和商圈的幾大市場、長街小商品市場、長江市場園等都堅持以批發(fā)為主的經(jīng)營方式，輻射范圍擴(kuò)大到了蕪湖周邊縣市，整個安徽以及江浙一帶甚至是全國。而以零售經(jīng)營為主的溫州商貿(mào)城主要客戶群體為蕪湖本地客戶，由于本地客戶有限，無法支撐整個市場的發(fā)展，導(dǎo)致其經(jīng)營不佳。專業(yè)市場調(diào)研市場調(diào)研宏觀市場分析蕪湖市商業(yè)市場調(diào)研微觀市場分析思維導(dǎo)圖專業(yè)市場調(diào)研集中式商業(yè)調(diào)研商業(yè)街調(diào)研在售商業(yè)調(diào)研客戶深度訪談鳳凰美食街鳳凰美食街簡介：鳳凰美食街座落于蕪湖市中心繁華區(qū)，與中山路步行街、九華廣場、鳩茲廣場等城市景點(diǎn)連成一體。交通便利，四通八達(dá)，是一條集旅游、休閑、購物為一體，高品位、高水準(zhǔn)、規(guī)范化經(jīng)營的以飲食為主的特色商業(yè)街，也是蕪湖市城市建設(shè)的重點(diǎn)工程之一。規(guī)模：鳳凰美食街全長666米，占地3.4萬平米，建設(shè)面積3.2平米。全街3個停車場，3個多媒體觸摸屏，各種景觀小品精巧別致，亮化藝術(shù)營造迷人夜景，巨大的彩色電子屏等等，成為蕪湖一道靚麗的城市風(fēng)景線。業(yè)態(tài)概述：目前鳳凰美食街內(nèi)有63家經(jīng)營戶，其中51家是經(jīng)營餐飲業(yè)。這里匯聚來自全國各大菜系的美味佳肴和受人喜愛的地方土菜。另有酒吧、歌廳、茶樓、洗浴、休閑網(wǎng)吧等配套設(shè)施，所有的一切營造出一個經(jīng)典、歡樂的飲食王國。商業(yè)街調(diào)研已進(jìn)駐的品牌商家：百年老店耿福興、四季春、鳳凰美食城，有全國知名連鎖店辣子村、巴將軍、城市花園、毛家飯店、綠柳居等；蕪湖當(dāng)?shù)赜忻牟损^百味田園、春秋食國、雅香園、大元土菜館、老正興膳莊、國粹等。主力消費(fèi)人群分析：鳳凰美食街的客戶群體主要分為兩部分：一是本地人，二是全國各地的旅游者。蕪湖的小吃在全國有名，而在鳳凰街就集中了當(dāng)?shù)卦S多有名的小吃，這里成了到蕪湖旅游的人的必經(jīng)之處。簡述：鳳凰美食街是全國兩大美食街之一。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前鳳凰美食街日平均人流量約10萬余人次；車流量2000余輛次，餐飲營業(yè)額數(shù)十萬元。03年和05年被國家商務(wù)部中國步行街商業(yè)街工作委員會授予鳳凰美食街為“中國最具升值前景商業(yè)街”。其地理位置十分優(yōu)越，與沃爾瑪超市、僑鴻五星級酒店、蕪湖中山路步行街相毗鄰，后期的經(jīng)營管理得當(dāng)，因此美食街經(jīng)營狀況良好，商鋪售價已從原始價格4000余元/平米上升到了接近20000余元/平米，租金也漲到了200余元/平米。商業(yè)街調(diào)研新時代商業(yè)街地址：位于蕪湖市弋江區(qū)，東臨九華山南路，南接利民新村，西靠中山南路，緊臨城市核心商業(yè)區(qū)，與城市傳統(tǒng)的商業(yè)中心——中山路步行街僅一橋之隔。規(guī)模：全街長1127米，街寬26—34米，建筑面積16萬平米。其中商業(yè)面積6萬余平米，共422間，其規(guī)?？胺Q江城之首。業(yè)態(tài)概述：業(yè)態(tài)分布從東至西分為E風(fēng)電子區(qū)、美家生活區(qū)、繽紛購物區(qū)、新時代廣場、風(fēng)情美食區(qū)、娛樂休閑區(qū)等六個分區(qū)。其中繽紛購物區(qū)為最大的區(qū)域，其商業(yè)用房占總量的40%。商業(yè)街調(diào)研租金及售價：新時代商業(yè)街商戶經(jīng)營狀況大多一般，租金也比較低，約20-40元/㎡。銷售價格約在13000-14000元/平米。主力消費(fèi)人群分析：由于新時代商業(yè)街并沒有真正做起來，目前主要消費(fèi)人群以周邊住宅小區(qū)的居民為主。綜述：新時代商業(yè)街是一條以購物、餐飲、休閑、娛樂于一體的商業(yè)街。但目前其經(jīng)營狀況非常一般，租金非常低，投資回報遠(yuǎn)低于正常水平。究其原因主要有以下兩點(diǎn)：1、綠化擋住了商鋪的商業(yè)展示面。2、街道過寬，并不是真正意義上的步行街，兼有市政道路的功能。商業(yè)街調(diào)研中山路步行街地址：位于蕪湖市中部偏西，鏡湖西側(cè)。規(guī)模：步行街全長690米，寬30～40米，東西縱深160～180米。商業(yè)定位：集購物、旅游、休閑、文化、餐飲等綜合功能為一體的商業(yè)步行街。榮譽(yù)：全國唯一的AAA級步行街景區(qū)，與北京王府井步行街、上海南京路步行街一起被稱為“全國三大步行街”。商業(yè)街調(diào)研業(yè)態(tài)概述：中山路步行街不僅涵蓋了服裝、鞋、箱包、飾品、超市、眼睛、書城、電器、百貨等業(yè)態(tài)，而且還云集眾多國內(nèi)國際品牌，是蕪湖市目前最繁華的商業(yè)中心。已進(jìn)駐的品牌商家：中山路步行街作為蕪湖市一張商業(yè)名片，從1999年開業(yè)以來，歷經(jīng)十余載，已成功進(jìn)駐蘇寧電器、國美電器、五星電器、世紀(jì)聯(lián)華超市、麥當(dāng)勞、肯德基、李寧、安踏、法國老人頭、美特斯邦威、361°、七匹狼等國內(nèi)外知名品牌.商業(yè)街調(diào)研租金及售價：中山路步行街是蕪湖最繁華的商業(yè)中心，商鋪面積均偏大，一般都在80㎡以上，調(diào)研得來的數(shù)據(jù)中商鋪面積最高的已達(dá)200㎡，另外步行街商鋪在建筑構(gòu)造上多為上下連體商鋪。步行街商鋪均有產(chǎn)權(quán)，只有一小部分商鋪是業(yè)主本人自己經(jīng)營，其中大部分商鋪為轉(zhuǎn)租店鋪，租金上不僅遠(yuǎn)高于其他市場租金水平，而且市場租鋪需求旺盛，租金也年年看漲。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前中山路步行街商鋪?zhàn)饨鹨话憔哂?00元/㎡/月，商鋪的售價也均高于13000元/㎡，是蕪湖市租金最貴、售價最高的投資地帶。租金個案：1、世紀(jì)聯(lián)華超市3層1499號鋪：商鋪面積約16平米，售價約16000元/平米，總價約26萬元。2、李寧：上下兩層，店鋪面積140㎡，售價400萬。3、X特步：上下兩層，店鋪面積200㎡