XXXX思源豪宅產(chǎn)品策劃思路

豪宅產(chǎn)品策劃思路研發(fā)支持中心2010年12月豪宅前期策劃思路第2、3、5、6部分，我們主要參考遠(yuǎn)洋大望京項目前期定位思路，第4部分參考西安萬科大明宮項目前期方案來進行舉例說明。3.市場分析2.限制性條件1.定位推演地圖4.價值最大化5.產(chǎn)品策略6.營銷策略定位分步推演地圖限制性條件市場競爭力價值最大化豪宅的六大要素本體分析SWOT分析市場供給特征（市場調(diào)查）市場需求特征（需求訪談）客戶價值最大化投資收益最大化尋找差異性（市場定位）打造唯一性（產(chǎn)品策略）豪宅前期策劃思路第2、3、5、6部分，我們主要參考遠(yuǎn)洋大望京項目前期定位思路，第4部分參考西安萬科大明宮項目前期方案來進行舉例說明。3.市場分析2.限制性條件1.定位推演地圖4.價值最大化5.產(chǎn)品策略6.營銷策略問題一：天生“富貴”北京乃至全國的單價地王，樓面毛地價達(dá)27500元/㎡；問題二：生不逢地地塊所處的望京還遠(yuǎn)未形成豪宅氛圍；問題三：天生并非麗質(zhì)用地狹長，兼有多塊商業(yè)金融用地。遠(yuǎn)洋大望京項目開發(fā)難點開發(fā)難點1限制性條件從地塊指標(biāo)來看，混合地塊有20%的公建指標(biāo)，公建總體量較大,地塊摘牌價40.8億，樓面地價達(dá)到了每平米2.75萬613620615新望京干道北小河南濱河路望京中環(huán)路大望京二號路地鐵影響區(qū)域地塊編號用地性質(zhì)用地面積容積率建筑面積綠地率限高備注613住宅混合公建用地8096.372.8022669.8330%80米（局部150）兼容20%公建615住宅混合公建用地40300.852.80112842.3730%100米（局部150）兼容20%公建620其他類多功能用地10575.631.2012690.7530%

合計

58972.84

148202.9530%摘牌價40.8億

本體研究2限制性條件位于規(guī)劃中的大望京國際商務(wù)區(qū)西北側(cè)，北五環(huán)與京密路交匯處，交通便捷，配套日趨成熟7望京區(qū)域北京新CBD本案四環(huán)路、五環(huán)路、機場高速、京承高速、京順路對外8個主路出口通達(dá)北京各級商務(wù)區(qū)本案

本體研究2限制性條件

大望京區(qū)域作為京城門戶,是以商務(wù)功能為主導(dǎo)的城市副中心、京東CBD，對推進北京成為國際經(jīng)濟中心城市起到舉足輕重的作用

8與中關(guān)村形成科技文化產(chǎn)業(yè)帶的東西聯(lián)動效應(yīng).與CBD形成國際商務(wù)帶的南北聯(lián)動效應(yīng).使三大市級商務(wù)區(qū),六大功能組團實現(xiàn)“高端高效高輻射”效應(yīng).本案

本體研究2限制性條件大望京科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展與高端商務(wù)中心的聚集，為本案提供了潛在高端客群置業(yè)需求9大望京商務(wù)區(qū)與798藝術(shù)區(qū)、望京核心區(qū)、溫榆河功能區(qū)和機場高速路沿線產(chǎn)業(yè)帶統(tǒng)籌考慮的國際商務(wù)區(qū)。作為以商業(yè)、商務(wù)功能為主導(dǎo)的城市綜合區(qū)，不僅要起到產(chǎn)業(yè)引擎的作用，同時還將提升望京整體居住品質(zhì)。居住生活區(qū)科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)綜合商業(yè)大望京商務(wù)區(qū)望京科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)集居住、文化、教育、科研、高科技產(chǎn)業(yè)為一體的新興綜合高科技園區(qū)，重點發(fā)展電子通訊、生物醫(yī)藥、新材料和環(huán)保等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。發(fā)展定位：——跨國公司地區(qū)總部及研發(fā)中心聚集地——非公經(jīng)濟總部發(fā)展基地——國家級留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)基地本案

本體研究2限制性條件

10大型城市綜合體總建筑規(guī)模129.22萬平方米，其中公建建筑規(guī)模約103萬平方米，居住建筑規(guī)模約26萬平方米，用地綜合容積率1.33，用地性質(zhì)為居住及配套、商業(yè)金融、文化娛樂、市政設(shè)施及外事用地。門戶地標(biāo)作為京城門戶，將建設(shè)高層地標(biāo)建筑。規(guī)劃建筑高度在100米到150米左右，標(biāo)志性建筑控制在220米到250米。北小河京順路望京中環(huán)路SOHO本案保利地塊綠地地塊大望京國際商務(wù)區(qū)大望京地塊是北京的門戶，本案項目地塊位于大望京地塊的西北方向，整體規(guī)劃方向是以居住物業(yè)為主、商業(yè)配套設(shè)置輔助的宜居型社區(qū)。

本體研究2限制性條件用地狀狀況比比較復(fù)復(fù)雜，，用地地內(nèi)部部局部部有落落差，，有大大面積積原生生林，，地下下有地地鐵穿穿過，，60米內(nèi)不不能有有建筑筑。地塊北北依北北小河河，南南與寶寶星園園相對對，東東側(cè)隔隔規(guī)劃劃望京京新干干道與與綠地地項目目相望望，西西側(cè)臨臨慧谷谷根園園。地上有有大面面積原生林林，用地地東南南側(cè)地地下有有地鐵鐵，從從用地地穿過過。

本體研究2限制性條件從豪宅宅項目目開發(fā)發(fā)的角角度看看，本本案區(qū)區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢明明顯，，景觀觀綠地地資源源突出出，重重點需需要突突破的的問題題是地地塊規(guī)規(guī)劃的的限制制條件件，最最大的的威脅脅在于于高價價格產(chǎn)產(chǎn)品的的市場場銷售售抗性性。12Strength（優(yōu)勢勢）Opportunity（機會）Weakness（劣勢）Threaten（威脅）新興國際商商務(wù)區(qū)內(nèi)的的居住社區(qū)區(qū)，區(qū)域先先天發(fā)展條條件優(yōu)越；；內(nèi)部小環(huán)境境較為理想想，濱河水水景、原生生植被較為為豐富，北北側(cè)為濱河河綠地公園園；區(qū)域整體交交通便利成成熟度高，，配套日趨趨完善；產(chǎn)品居住舒舒適度高；；道路分割地地塊,地鐵貫穿影影響,公建面積大大；周邊商務(wù)、、商業(yè)建筑筑云集可能能對居住社社區(qū)帶來一一定干擾.地塊東北角角設(shè)置地鐵鐵出入口，，人流嘈雜雜對社區(qū)整整體環(huán)境帶帶來負(fù)面影影響。區(qū)域大批商商業(yè)寫字樓樓開發(fā)，將將引動大量量新的購房房需求；高端商務(wù)人人群的聚集集，可為住住區(qū)提供潛潛在市場客客群；未來區(qū)域商商務(wù)氛圍形形成，市場場價值提升升空間巨大大.大望京區(qū)域域中高檔居居住氛圍已已經(jīng)形成.新開發(fā)地塊塊較為集中中，未來存存在的市場場競爭較為為激烈；市場受政策策影響較大大，未來市市場將在一一段時間內(nèi)內(nèi)存在不確確定性。地價偏高，，產(chǎn)品營銷銷難度大SWOT

本體研究2限制性條件1、重新審視視豪宅2、尋找競爭爭差異3、打造產(chǎn)品品唯一性理解項目目目標(biāo)的關(guān)鍵鍵是理解項項目的的核核心問題目標(biāo)理解如何在不成成熟區(qū)域，，對豪宅認(rèn)認(rèn)知度不高高的情況下下，實現(xiàn)價價格倍增？？如何規(guī)避和和轉(zhuǎn)化地塊塊不利因素素,實現(xiàn)價值最最大化？核心問題破題思路在保證合理理銷售速度度的前提下下，實現(xiàn)項項目投資回回報價值，，打造遠(yuǎn)洋洋京城豪宅宅標(biāo)桿問題構(gòu)建3限制性條件豪宅要素4限制性條件香港上林豪宅的六大大要素世界頂級豪豪宅愛敦閣（英）比佛利山莊（美）哈拉牧場（美）中國城市豪豪宅上海湯臣一品北京星河灣豪宅是住宅宅類產(chǎn)品的的金字塔塔塔尖……豪宅市場的旺盛盛，實際上上是一座城城市房地產(chǎn)產(chǎn)市場繁榮榮成熟標(biāo)志志……豪宅應(yīng)該具備哪哪些必要要素？？豪宅要素3限制性條件1地段2客群3環(huán)境4空間5材料6配套豪宅先有豪地，后有豪宅高額財富、、社會頂層層稀缺環(huán)境資資源奢侈、舒適、私密、炫耀選料考究、施工精致致配套完善，，星級服務(wù)務(wù)15豪宅的六大大要素思考：豪宅宅的六大特特征我們擁擁有哪些？？16客群“城市財富人群聚居地”？未來會更多，現(xiàn)狀不足環(huán)境“人文或自然價值無法再生”？現(xiàn)狀是，未來更是地段“區(qū)位優(yōu)越不可替代”？未來是，現(xiàn)狀不是豪宅六大特特征外部特征內(nèi)部特征材料“高端品質(zhì)”？

空間“奢侈、舒適、私密、炫耀”？遠(yuǎn)洋城市系列高端產(chǎn)品開發(fā)經(jīng)驗遠(yuǎn)洋高端品牌保證星級酒店、星級會所配套“生活配套+星級服務(wù)”？豪宅要素3限制性條件遠(yuǎn)洋大望京京項目豪宅宅打造的路路徑選擇17手段二：“極致化豪宅宅配套路線線”豪華企業(yè)會會所，五星星級酒店公公寓，國際際品牌超市市手段三：“極致化豪宅宅生活品質(zhì)質(zhì)路線”全景生活圈圈，商務(wù)管管家，打造造綠色低碳碳品位生活活手段一“極致化豪宅宅產(chǎn)品路線線”外部豪宅特特征的暫時時缺位，使使得內(nèi)部特特征的強勢勢呈現(xiàn)與極極致化體驗驗成為豪宅宅營銷的必必然選擇豪華舒適尺尺度，個性性化全功能能空間，國國際裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)豪宅要素3限制性條件豪宅前期策策劃思路第2、3、5、6部分，我們主要參參考遠(yuǎn)洋大大望京項目目前期定位位思路，第第4部分參考西西安萬科大大明宮項目目前期方案案來進行舉舉例說明。。3.市場分析2.限制性條件1.定位推演地圖4.價值最大化5.產(chǎn)品策略6.營銷策略望京區(qū)域目目前在售住住宅項目都都已經(jīng)進入入項目后期期，未來的的潛在供應(yīng)應(yīng)主要在大大望京地塊塊

供給特征1市場分析年份宗地名稱規(guī)劃建筑面積(平方米)樓面地價（元/平方米）規(guī)劃用途開發(fā)商2010年朝陽區(qū)崔各莊鄉(xiāng)大望京村環(huán)境整治土地儲備項目4號、5號地280789.917949住宅混合公建用地、公建混合住宅用地、托幼用地北京保利營房地產(chǎn)開發(fā)有限公司朝陽區(qū)崔各莊鄉(xiāng)大望京村環(huán)境整治土地儲備項目3號地3358387696商業(yè)金融用地上海綠地（集團）有限公司本案國風(fēng)上觀華彩國際公公寓東湖灣中廣宜景灣灣大西洋新城城合生麒麟社社534在售項目待售項目區(qū)域未來潛潛在住宅土土地供應(yīng);項目周邊在在售（或待待售）項目目；19望京區(qū)域在在售項目戶戶型面積均均為中大戶戶型,住宅成交價價在2-3萬之間，戶戶型設(shè)計偏偏傳統(tǒng)的三三居、四居居，產(chǎn)品缺缺乏創(chuàng)新項目名稱總建筑面積（萬㎡）容積率建筑類型物業(yè)類型戶型面積（m2）目前銷售率（%）目前成交均價（元/㎡）中廣宜景灣114.7小高層高層板樓住宅、公寓三居,四居196-23685%30392東湖灣632.7高層板樓住宅商業(yè)三居,四居及以上168-222213-21653%33448華彩國際公寓25.33.4高層板塔樓住宅公寓商業(yè)三居,四居160-170220-230100%——首開國風(fēng)上觀322.8小高層高層板樓住宅三居四居及以上164-205196-23197.07%23907合生麒麟社15.13.5高層樓塔樓Loft一居63-8862.27%24240大西洋新城501.8高層塔樓住宅兩居,三居80-107125-15656.68%——20

供給特征1市場分析從北京城市市豪宅地圖圖分布來看看，市區(qū)五五環(huán)內(nèi)公寓寓豪宅主要要集中在東東部區(qū)域,而且有逐步步向東北方方向延伸的的趨勢.說明：選取長安街以北，五環(huán)內(nèi)成交均價在5萬元/平方米以上的城市豪宅公寓項目（綠色為尾盤、黃色為在售，藍(lán)色為即將開盤項目）當(dāng)代MOMA圣世一品禧瑞都合生霄云路8號四季世家紅璽臺世茂宮園泛海國際嘉里星源匯釣魚臺七號盤古大觀星河灣首開鉑郡公園1872緣溪堂國奧村長安太和唐寧ONE金立安立路項目御園長安8號霞公府望京區(qū)域

供給特征1市場分析總體來看，，市區(qū)豪宅宅項目超大大戶型去化化速度較慢慢，銷售周周期長22項目名稱開盤時間戶型戶型區(qū)間當(dāng)前成交均價（元/平方米）總套數(shù)已售套數(shù)剩余套數(shù)全盤銷售率（%）圣世一品2007年11月兩居、三居、四居110-161㎡230㎡,381㎡5881254541612977%禧瑞都2009年5月一居、三居109㎡，三居170㎡5940355841014873%當(dāng)代MOMA2005年11月兩居，三居，四居，177－193㎡274－533㎡，360㎡5487826911015941%合生霄云路8號2008年12月四居434㎡8058232817215652%長安8號2010年三居320-350㎡537033985933915%四季世家2009年12月兩居240-260㎡7731521210111148%紅璽臺2010年7月三居，四居161-168㎡，220㎡5406946919027941%星源匯（現(xiàn)房）2008年5月一居70-90㎡5073451242747%釣魚臺七號2009年7月三居,四居310-356㎡470㎡96988106733369%霞公府2010年8月三居,四居440-590㎡103743743714%備注：盤古古大觀銷售售許可證到到期，目前前無成交數(shù)數(shù)據(jù)

供給特征1市場分析從在售豪宅宅賣點來看看，地段、、景觀、科科技，文化化成為宣傳傳主線，各各有特點，，但戶型功功能、配套套服務(wù)等豪豪宅屬性的的整體均好好性存在不不足項目名稱項目優(yōu)勢項目劣勢星河灣產(chǎn)品奢華精裝、成品園林景觀、星級會所配套項目一期供暖終端形式為空調(diào)，客戶感覺不適應(yīng)；一期入住客戶感覺住宅隔音效果不夠理想；當(dāng)代MOMA打造“恒溫恒濕”系統(tǒng)，體現(xiàn)綠色科技豪宅生活理念恒溫恒濕系統(tǒng)統(tǒng)為全封閉式，住戶無法自由開窗，一些客戶感覺不適應(yīng)；國奧村“綠色、科技、人文”理念指導(dǎo)下的城市豪宅社區(qū)國奧村室內(nèi)設(shè)計細(xì)節(jié)處理有待完善;霄云路八號充分利用公園景觀提升居住舒適性，大尺度產(chǎn)品設(shè)計實現(xiàn)全豪宅社區(qū)高總價產(chǎn)品集中，拉長銷售周期；產(chǎn)品室內(nèi)精裝缺乏生活感；紅璽臺交通便捷、延展中式文化底蘊城市純高端社區(qū)臨近京承高速，有一定噪音影響；周邊被普宅社區(qū)包圍，對高端形象帶來負(fù)面影響；盤古大觀亞奧核心區(qū)，與鳥巢、水立方共組三大地標(biāo)，龍形地標(biāo)建筑，頂級城市綜合體項目為保證鳥巢景觀，住宅全部為東西向設(shè)計，影響實際生活舒適度；且存在虛假操作情況，降低項目市場口碑；禧瑞都CBD商務(wù)區(qū)核心豪宅項目園林景觀規(guī)模偏小，難以實現(xiàn)較好的高端園林景觀效果；釣魚臺七號占據(jù)城市稀缺公園景觀資源的豪宅產(chǎn)品周邊小環(huán)境不足以提升高端形象；產(chǎn)品總價過高拉長銷售周期；

供給特征1市場分析根據(jù)本案客客戶特征配配額的需求求調(diào)研總結(jié)結(jié)24調(diào)查方法及及進程調(diào)查目的：：本項目客戶戶認(rèn)知度,對豪宅產(chǎn)品品訴求點調(diào)查內(nèi)容：區(qū)域豪宅宅認(rèn)知度,產(chǎn)品戶型價價格,規(guī)劃設(shè)計,配套選擇,物業(yè)服務(wù),置業(yè)關(guān)注因素等調(diào)查對象：：千萬級以上上富豪調(diào)查方法：：CIT（邀約深訪訪）抽樣方法：：配額抽樣，，區(qū)域豪宅是是否認(rèn)可、外省市、年齡等三個指標(biāo)進行行控制。調(diào)查樣本量量：發(fā)放問卷70份，有效問問卷60份，有效率率90％。深訪客戶10組，收回有效效問卷5組2010年11月15日～2010年11月24日2010年11月15日-17日問卷設(shè)計，配額表設(shè)計，培訓(xùn)提綱，督導(dǎo)培訓(xùn)2010年11月18日-21日思源高端項目(國奧村.招商嘉銘瓏原.首府.鉑郡)問卷調(diào)研：訪員集中培訓(xùn),禮品購買,電訪,督導(dǎo)陪訪，訪員訪問，問卷回收及復(fù)核,約訪,深度訪談(面談)2010年11月23日-24日遠(yuǎn)洋萬和城項目入駐客戶訪談:訪員訪問，問卷回收及復(fù)核需求特征2市場分析對望京認(rèn)可可的問卷調(diào)調(diào)查富豪特特征25通過需求調(diào)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，，在認(rèn)可望望京可做豪豪宅的客群群中，40歲以下人群群約占62%，40歲以上占比比約38%，近6成是私營業(yè)業(yè)主，國家家機關(guān)、企企事業(yè)單位位背景合計計占比約20%，三口之家家四口之家家合計占比比60%。需求特征2市場分析客戶對城市市豪宅需求求特征總結(jié)結(jié)需求調(diào)研結(jié)論高端客群對對豪宅需求求的核心要素為地段、戶型、服務(wù)和園林；戶型面積選選擇上更傾傾向于功能性和實用性；對戶型空間間最注重的的是儲藏空間、、主臥套間間和玄關(guān)等基本功能能。戶型創(chuàng)創(chuàng)新點最關(guān)關(guān)注的是平層大露臺臺、270度觀景窗和電梯直接入入戶。外立面和室室內(nèi)裝修最最認(rèn)可的是是新古典。此外，外立立面認(rèn)可新中式的比重較多，，室內(nèi)裝修現(xiàn)現(xiàn)代簡約和簡簡約歐式的占占比最多。園林風(fēng)格接受受現(xiàn)代和地中海海風(fēng)格的偏多，選擇擇歐式古典風(fēng)風(fēng)格的最少。。生活配套會所所業(yè)態(tài)應(yīng)包括括健身中心、、室內(nèi)泳池、、精品超市、SPA及茶館\咖啡館，兒童童活動中心、、奢侈品保養(yǎng)養(yǎng)店等新興配配套也需考慮配置；；物業(yè)服務(wù)中室內(nèi)保潔、代代收代繳、房房屋托管、寵寵物植物代養(yǎng)養(yǎng)等需求較大。。需求特征2市場分析1家庭結(jié)構(gòu)變化，決定產(chǎn)品需求變化

2本地富豪是住房升級需求，外地富豪是住房個性需求3購買奢華小戶型的客戶比購買經(jīng)濟大戶型的客戶更有錢4富豪的中心城市集聚性是豪宅市場的剛性需求5富豪代際屬性的變化，決定購買需求特征的變化在近期遠(yuǎn)洋大大望京項目、、西安萬科等等豪宅項目操操作過程中，，我們發(fā)現(xiàn)并并總結(jié)了當(dāng)代代富豪一些購購房特征：需求調(diào)研3市場分析特征1：家庭結(jié)構(gòu)變變化決定產(chǎn)品品需求變化核心家庭聯(lián)合家庭單親家庭丁克家庭父母與多對已婚子女組成的家庭或已婚同輩聯(lián)合組成的家庭父母與未婚子女兩代人組成的家庭父母中的一方與子女一起生活主要結(jié)構(gòu)不準(zhǔn)備要孩子的夫婦組成的家庭以核心家庭為為主要代表的的小家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)已經(jīng)成為家家庭結(jié)構(gòu)的主主流需求調(diào)研3市場分析特征2：本地富豪購購房需求傾向向于住房升級級，外地富豪豪購房需求傾傾向于個性購購房置業(yè)特征資源占有、京城情結(jié)、彰顯身份、圈層意識置業(yè)特征典型人群典型人群政府關(guān)系，資源整合、商務(wù)接待或臨時居所，交通便利，個性需求，不定時居住以私營企業(yè)主為主的新財富階層，行業(yè)包括投資、金融、制造業(yè)等。能源、實業(yè)、商貿(mào)等領(lǐng)域老板，及世界五百強的中國區(qū)高管等外地富豪本地富豪中小面積房型型各面積段均有有需求需求調(diào)研3市場分析購買奢華小戶戶型的客戶比比購買經(jīng)濟大大戶型的客戶戶更有錢特征3：購買奢華小小戶型的客戶戶比購買經(jīng)濟濟大戶型的客客戶更有錢購買跑車的客客戶滿足的是是享受升級需需求；購買跑車的客客戶比購買房房車的客戶更更有錢；購買房車的客客戶滿足的是是生活必要需需求；需求調(diào)研3市場分析向心型城市化化是指人口由農(nóng)農(nóng)村向城市集集中、由由小小城鎮(zhèn)向大中中城市集中、、由欠發(fā)達(dá)地地區(qū)城市向發(fā)發(fā)達(dá)地區(qū)城市市集中的過程程。離心型城市化化是是指人口或或者產(chǎn)業(yè)由中中心城市向外外圍地區(qū)中小小城市擴散的的過程，包括括郊區(qū)化和逆逆城市化。郊區(qū)化是指中心城市市的人口和產(chǎn)產(chǎn)業(yè)向城市邊邊緣地區(qū)擴散散的過程。逆城市化是指中心城市市的人口和產(chǎn)產(chǎn)業(yè)向城市化化地區(qū)以外的的中小城市遷遷移和擴散的的過程?！靶「贿M城，，大富進京””，為什么有有這種現(xiàn)象？？特征4：富豪的中心心城市集聚性性是豪宅市場場的剛性需求求北京周邊內(nèi)蒙蒙古、山西、、河北、東北北等地的商人人置業(yè)，買房房的首要目標(biāo)標(biāo)依然是北京京而非省城呼呼和浩特、太太原、石家莊莊、沈陽等地地。中心城市，如如北京、上海海最大的吸引引力來源于稀稀缺資源的占占有，這種稀稀缺資源主要要是行政、經(jīng)濟、、醫(yī)療、教育育資源。北京幾乎是全全國除了經(jīng)濟濟中心以外其其他所有社會會活動的中心心，北京的特特殊地位是其其他城市沒法法比擬的。資源性購房需需求是中心城城市集聚性的的重要體現(xiàn)。。城市化發(fā)展類類型需求調(diào)研3市場分析特征5：富豪代際屬屬性的變化，，決定購買需需求特征的變變化50-60后富豪70后富豪80后富豪典型人群政府或國企人員下海經(jīng)商投資、電子、商貿(mào)、金融保險等領(lǐng)域典型人群市場經(jīng)濟下成長起來的實干家IT、房地產(chǎn)、商貿(mào)、金融保險、醫(yī)藥等領(lǐng)域典型人群世界經(jīng)濟浪潮下以頭腦取勝的財富新貴，或官二代、富二代商貿(mào)、網(wǎng)絡(luò)、投資、演藝等領(lǐng)域精神需求對外低調(diào)，對內(nèi)講求奢華舒適。閱歷豐富，對生活品質(zhì)要求極高精神需求尋求圈層歸屬，講求自我品味展現(xiàn)，多有海外生活閱歷，注重細(xì)節(jié)。精神需求有敏銳的時尚嗅覺，關(guān)注新興事物。講求效率，注重自我表現(xiàn)。置業(yè)特征資源占有、京城情結(jié)大面積房型置業(yè)特征彰顯身份、圈層意識面積適中房型置業(yè)特征個性化、私密性中小房型需求調(diào)研3市場分析城市豪宅特征征研究總結(jié)產(chǎn)品供給特征產(chǎn)品需求特征市場空間機會戶型戶型整體呈現(xiàn)大尺度，功能多樣化戶型面積選擇上更傾向于功能性和實用性；對戶型空間最注重的是收儲空間、主臥套間和玄關(guān)等基本功能。戶型創(chuàng)新點最關(guān)注的是平層大露臺、270度觀景窗和電梯直接入戶。在合理的戶型面積區(qū)間內(nèi)實現(xiàn)功能最優(yōu)；適度增加平層露臺、觀景窗和電梯直接入戶等創(chuàng)新點外立面建筑外立面呈現(xiàn)多元化，新古典風(fēng)格少外立面調(diào)查中，接受新古典、新中式的比重最多新古典外立面風(fēng)格具有市場空間裝修全部采用精裝修，裝修材料均為國際知名一線品牌；裝修接受新古典、現(xiàn)代簡約和簡約歐式的占比最多新古典裝修風(fēng)格接受度高，裝修材料選擇國際知名一線品牌園林中式園林風(fēng)格最為普遍，細(xì)節(jié)打造精致，稀缺景觀尤其是大空間原生水景及植被帶來較大溢價空間園林風(fēng)格接受現(xiàn)代和地中海風(fēng)格的偏多，客戶偏好大面積水景、多層次植被和臺地式景觀?，F(xiàn)代和地中海風(fēng)格園林，多層次植被、大面積水景、緩坡臺地式景觀配套全部配有頂級會所，生活加商務(wù)雙會所漸成趨勢，游泳池加健身室是生活會所的基本配置生活配套會所業(yè)態(tài)應(yīng)包括健身中心、室內(nèi)泳池、精品超市、SPA及茶館\咖啡館，兒童活動中心、奢侈品保養(yǎng)店等新興配套也需考慮配置；增加更加完善的生活配套，如兒童活動中心，奢侈品保養(yǎng)店服務(wù)城市豪宅物業(yè)管理大多數(shù)選擇國際五大行。服務(wù)內(nèi)容達(dá)到甚至超過五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)中室內(nèi)保潔、代收代繳、房屋托管及陪護等是最主要需求。知名物業(yè)管理公司能極大提升項目品質(zhì)，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容向家庭化和精細(xì)化延伸。

產(chǎn)品供需特征3市場分析豪宅前期策劃劃思路第2、3、5、6部分，我們主要參考考遠(yuǎn)洋大望京京項目前期定定位思路，第第4部分參考西安安萬科大明宮宮項目前期方方案來進行舉舉例說明。3.市場分析2.限制性條件1.定位推演地圖4.價值最大化5.產(chǎn)品策略6.營銷策略如何突破限制制性條件，尋尋找項目的市市場價值空間間？需要解決的問問題突破限制性條條件策略1、尋找項目差差異性2、打造項目唯唯一性利用優(yōu)勢—哪些優(yōu)勢能夠夠做到超越市市場的發(fā)展水水平或幫助提提升項目的溢溢價空間？轉(zhuǎn)移劣勢—如何在區(qū)位和和地塊經(jīng)濟指指標(biāo)不占據(jù)優(yōu)優(yōu)勢，以及較較高的銷售目目標(biāo)情況下突突出重圍？鎖定差異化市市場空間，尋尋找豪宅市場場的藍(lán)海是項項目成功的關(guān)關(guān)鍵

限制性突破1市場定位鎖定差異化市市場空間，尋尋找豪宅市場場的藍(lán)海是項項目成功的關(guān)關(guān)鍵“差異性”和和“唯一性””的研判標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)為項目度身打打造超越市場發(fā)展展水平可實現(xiàn)創(chuàng)新空空間“差異性”的的標(biāo)準(zhǔn)存在市場空白白有能夠借勢的的強勢資源具備縱深方向向的可延展性性可提升產(chǎn)品的的溢價空間“唯一性”的的標(biāo)準(zhǔn)

限制性突破1市場定位通過地塊條件件與市場分析析，本項目最最大的地塊優(yōu)優(yōu)勢條件是原原生綠地，應(yīng)應(yīng)做到極致化化、會所和服服務(wù)有規(guī)模條條件和縱向延延展的空間，，文化和區(qū)域域環(huán)境未來可可能具有唯一一性，其他要要素要做到差差異性。戶型設(shè)計唯一性的可能程度差異性的可能程度低高高會所服務(wù)園林規(guī)劃立面風(fēng)格精裝修酒店式公寓學(xué)校、醫(yī)院等公建智能化文化?????????1、打造本項目目的極致化，，可以從園林林規(guī)劃、智能能化、會所和和服務(wù)等方面面著手。2、戶型、智能能化、立面風(fēng)風(fēng)格和精裝修修堅持走差異異性路線。3、酒店式公寓寓、學(xué)校或醫(yī)醫(yī)院等公建、、總體規(guī)劃做做出差異性和和唯一性的可可能性都比較較小，但學(xué)校和醫(yī)醫(yī)院資源如果果能被整合，，則會形成強強勢唯一性。。4、文化目前只只能做差異性性，未來有可可能打造出唯唯一性。區(qū)域域環(huán)境未來有有可能具有唯一性。。宜居便利的區(qū)區(qū)域環(huán)境??

限制性突破1市場定位遠(yuǎn)洋大望京項項目市場定位位項目所在的望望京商務(wù)區(qū)城市定位與發(fā)發(fā)展前景臨近首都機場場、宜居便利的成成熟社區(qū)、世界500強的中國總部部，國際化商務(wù)居居住氛圍項目基本屬性社區(qū)中罕有大大面積原生樹林，是本項目得天天獨厚的優(yōu)勢勢完善而高端的的配套服務(wù)園林景觀規(guī)劃劃的強勢震撼國際化城市副副中心的森林林豪宅——全功能“泛會會所”智能化化專屬服務(wù)““E社區(qū)”

市場定位2市場定位產(chǎn)品落地的價價值支撐點方方向?qū)бa(chǎn)品組合市場供需空間限制性條件差異化競爭方向產(chǎn)品價值點建議規(guī)劃多層次公共活動空間地塊分割、地鐵線路、周邊環(huán)境影響因素多注重場所精神，提倡社區(qū)互動半圍合，綠地區(qū)隔，多樣化利用公共空間建筑外立面新古典與新中式周邊建筑的風(fēng)格和高度，對本項目的外圍視線及建筑風(fēng)格帶來影響注重造型，突出標(biāo)識性時尚與個性化的細(xì)節(jié)處理戶型在合理的戶型面積區(qū)間內(nèi)實現(xiàn)功能最優(yōu)；適度增加平層露臺、觀景窗和電梯直接入戶等創(chuàng)新點總價銷售決定戶型面積，戶型面積影響創(chuàng)新空間細(xì)分市場需求，強化功能空間適度的奢華，完美的舒適功能體驗園林現(xiàn)代和地中海風(fēng)格園林，多層次植被、大面積水景、緩坡臺地式景觀內(nèi)部景觀資源單一面積小，外圍景觀形成周期長垂直綠化，多重觀景微地形處理，帶來更加豐富的景觀層次配套增加更加完善的生活配套，如兒童活動中心，奢侈品保養(yǎng)店公建與住宅用地存在分割；會所經(jīng)營問題多，學(xué)校，養(yǎng)老院未來的發(fā)展規(guī)劃缺乏可控性泛會所，打破空間與經(jīng)營限制酒店式公寓、學(xué)校、醫(yī)療“泛會所”物業(yè)知名物業(yè)管理公司能極大提升項目品質(zhì)，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容向家庭化和精細(xì)化延伸。超越市場競爭，投入大，操作要求高服務(wù)與會所經(jīng)營相結(jié)合打造無時空六維服務(wù)體系精裝修新古典裝修風(fēng)格接受度高，裝修材料選擇國際知名一線品牌裝修的個性化需求特征把握難度大統(tǒng)一風(fēng)格，菜單定制追求細(xì)節(jié)的完善與藝術(shù)品位高科技智能居家系統(tǒng)，社區(qū)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)平臺投入成本高，新型智能化設(shè)施適用需待驗證打造E社區(qū)，增強娛樂型虛擬豪宅圈層文化

產(chǎn)品供需特征2市場定位價值最大化分分析說明

根據(jù)差異化因素的分析，應(yīng)該采用價值最大化原則進行方案的篩選，但由于遠(yuǎn)洋大望京項目一開始就已經(jīng)確定了“做什么”的問題，未涉及此項內(nèi)容，以下部分以西安萬科大明宮項目舉例來說明價值最大化分析。價值最大化3市場定位發(fā)展方向地塊屬性市場因素操作要求預(yù)期收益方案一：高端住宅+五星級酒店+商業(yè)+酒店式公寓城市未來發(fā)展的行政中心和居住中心，未來有大量商務(wù)、旅游等短期需求住宅銷售普遍較好，北城五星級酒店稀缺，且能大幅度提升住宅品質(zhì)感高舉高打，高端住宅定位符合萬科城市戰(zhàn)略發(fā)展要求；熟悉和了解五星級酒店運行模式項目整體收益能夠彌補五星級酒店投資并略有盈余，回收周期較長方案二：高端住宅+區(qū)域級商業(yè)中心＋酒店式公寓處于城市未來核心商圈范圍內(nèi)，現(xiàn)狀以建材家居類專業(yè)市場為主，生活配套類商業(yè)稀缺區(qū)域級大型生活配套商業(yè)市場空白需要良好的商業(yè)規(guī)劃確定合理規(guī)模與業(yè)態(tài)；與高端住宅形成聯(lián)動；需要具備較強招商運營能力住宅定位于城市高端，商業(yè)投資回收周期較長方案三：高端住宅+酒店式公寓+社區(qū)配套商業(yè)城市未來的中央居住區(qū)住宅是核心產(chǎn)品，社區(qū)商業(yè)能夠基本滿足居住區(qū)需求對城市高端住宅的把握項目短期收益可觀，適宜對快速回收現(xiàn)金流的要求KPI價值體系分解解明確戰(zhàn)略定位位，關(guān)注整體體形象，綜合合地塊屬性和和市場因素，，同時結(jié)合操操作要求、預(yù)預(yù)期收益等根根據(jù)KPI物業(yè)選擇的關(guān)關(guān)鍵指標(biāo)體系系。長中短投資周期根據(jù)KPI價值分解，方案二資金平衡能力力最強，既能能滿足項目開開發(fā)的現(xiàn)金流流要求，又可可以兼顧到未未來的可持續(xù)續(xù)發(fā)展，同時時在滿足地塊塊和市場條件件的前提下能能夠充分發(fā)揮揮地塊價值。。我們建議采采用：高端住宅+區(qū)域級商業(yè)中中心+酒店式公寓的開發(fā)組合方方式。價值最大化3市場定位開發(fā)策略設(shè)計計我們遵循了了幾個原則：：分三期穩(wěn)健健開發(fā)，盡量量利用銷售回回款滿足現(xiàn)金金流，住宅準(zhǔn)準(zhǔn)現(xiàn)房、酒店店式公寓現(xiàn)房房發(fā)售，會所所放在項目一一期，商業(yè)放放在項目二期期開發(fā)，以提提升整體品質(zhì)質(zhì)。分期周期規(guī)模2011201220132014

1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度一期

開發(fā)周期住宅

80,045

商業(yè)（會所）2000

銷售周期

二期

開發(fā)周期住宅

80,045

酒店式公寓

20,000

商業(yè)

61,000

銷售周期住宅

80,045

酒店式公寓

20,000

三期

開發(fā)周期住宅

80,046

酒店式公寓

20,000

銷售周期住宅

80,046

酒店式公寓

20,000

分期周期規(guī)模2011201220132014

1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度一期

開發(fā)周期住宅

95,378

商業(yè)（會所）2000

銷售周期住宅

95,378

二期

開發(fā)周期住宅

95,378

酒店式公寓

20,000

商業(yè)

16,000

銷售周期住宅

95,378

酒店式公寓

20,000

三期

開發(fā)周期住宅

95,380

酒店式公寓

20,000

銷售周期住宅

95,378

酒店式公寓

20,000

價值最大化3市場定位自有資金比例例：靜態(tài)財務(wù)估算算:自有資金比例例按總投資的的50%計算;動態(tài)測算:以自有資金滿滿足交付土地地成交款及項項目運營費用用總額計算；；增值稅：在項目取得預(yù)預(yù)售許可時，，按銷售收入的1%預(yù)征增值稅；地價款：2011年一季度內(nèi)一一次性付清。。具體測算詳詳見《西安萬科項項目方案二二經(jīng)濟測算算》和《西安萬科項項目方案三三經(jīng)濟測算算》，含動態(tài)分分析經(jīng)濟測算假假設(shè)前提價值最大化3市場定位項目現(xiàn)金流流及凈現(xiàn)值值及財務(wù)內(nèi)內(nèi)部收益率率動態(tài)投資分析（方案二）財務(wù)凈現(xiàn)值（NPV，億元)（i=8%)-16.28動態(tài)投資回收期(Pt)，自2011年1月起2.12年財務(wù)內(nèi)部收益率(IRR)5%動態(tài)投資分析（方案三）財務(wù)凈現(xiàn)值（NPV，億元)（i=8%)-27.16動態(tài)投資回收期(Pt)，自2011年1月起2.43年財務(wù)內(nèi)部收益率(IRR)3%方案財務(wù)評評價從兩個方案案投資分析析情況來看看，方案二二明顯優(yōu)于于方案三。。價值最大化3市場定位豪宅前期策策劃思路第2、3、5、6部分，我們主要參參考遠(yuǎn)洋大大望京項目目前期定位位思路，第第4部分參考西西安萬科大大明宮項目目前期方案案來進行舉舉例說明。。3.市場分析2.限制性條件1.定位推演地圖4.價值最大化5.產(chǎn)品策略6.營銷策略面臨的兩大大問題46

單位面積產(chǎn)值如何提升？

如何打造豪宅產(chǎn)品體系？問題思考1產(chǎn)品策略47思考問題的的出發(fā)點問題思考1產(chǎn)品策略解決原則482134提供超出客客戶預(yù)期的的產(chǎn)品價值值需求點滿足客戶未未被充分滿滿足的產(chǎn)品品價值需求求點節(jié)省用地成成本，增加加產(chǎn)品功能能疊加價值值轉(zhuǎn)化用地屬屬性，提高高產(chǎn)品市場場價值解題原則2產(chǎn)品策略產(chǎn)品觀點3產(chǎn)品策略觀點1：確定項目目的著力點點，產(chǎn)品策策劃要將其其發(fā)揮至極極致49園林區(qū)位外立面精裝修戶型會所高科技物業(yè)管理配套高端產(chǎn)品中高端產(chǎn)品中端產(chǎn)品基準(zhǔn)線基準(zhǔn)線長板：項目著力點點基準(zhǔn)線短板決定了是不是豪宅長板決定了吸引力有多大思源觀點：：關(guān)于園林林50公共部分比室內(nèi)部分更加彰顯高端形象小型社區(qū)的景觀利用多樣性：垂直綠化、立體景觀、森林峽谷讓首層更有價值，下沉式底層架空；讓地下層更有價值，地下空間地上化地下空間利用多元化，節(jié)約用地成本產(chǎn)品觀點3產(chǎn)品策略思源觀點2：公共部分分比室內(nèi)部部分更加彰彰顯高端形形象51支撐點1：社區(qū)入口的林蔭大道及原生森林，遠(yuǎn)離塵囂，心歸寧靜支撐點2：豪華社區(qū)入入口大堂，，尊崇感受受支撐點5：戶外泳池，靚麗風(fēng)景支撐點4：下沉式庭院，溪澗瀑布支撐點3：契合業(yè)主需求的高端會所功能支撐點6：通往臨近樓樓座的專屬屬通道，有效提高其其銷售價值值產(chǎn)品觀點3產(chǎn)品策略產(chǎn)品觀點3產(chǎn)品策略52思源觀點3：小型社區(qū)區(qū)的景觀利利用多樣性性：垂直綠綠化、立體體景觀、森森林峽谷多重景觀設(shè)設(shè)計解讀：：第一重：市市政公園景景觀與北小小河景觀的的雙重享受受第二重：社社區(qū)內(nèi)部景景觀與社區(qū)區(qū)外部景觀觀的雙重享享受第三重：樓樓內(nèi)景觀與與樓外景觀觀的雙重享享受第四重：平平面綠化與與立體綠化化的雙重享享受會所園林綜合配套戶型外立面精裝修高科技物業(yè)管理53思源觀點3：小型社區(qū)區(qū)的景觀利利用多樣性性：垂直綠綠化、立體體景觀、森森林峽谷劣勢地鐵上方寬寬約60米的范圍內(nèi)內(nèi)不能建設(shè)設(shè)建筑優(yōu)勢擁有寬約60米的景觀綠綠帶化劣勢為優(yōu)優(yōu)勢，讓地地鐵上蓋創(chuàng)創(chuàng)造價值，，建設(shè)山體體景觀，與與西側(cè)會所所及東側(cè)酒酒店式公寓寓的下沉式式庭院，形形成落差較較大的溪澗澗流水景觀觀產(chǎn)品觀點3產(chǎn)品策略54思源觀點3：小型社區(qū)區(qū)的景觀利利用多樣性性：垂直綠綠化、立體體景觀、森森林峽谷會所周邊充充分開挖，，打造下沉沉式庭院景景觀，堆山山疊石，打打造溪澗瀑瀑布的動態(tài)態(tài)水景，配配以層次豐豐富的植物物群落，置置身其間，，如處森林林。產(chǎn)品觀點3產(chǎn)品策略552、地下車庫層1、首層架空層下沉式庭院3、臺地景觀結(jié)合建筑首首層的架空空層、開挖挖至地下一一層的下沉沉式庭院及及車庫，形形成層次豐豐富的社區(qū)區(qū)景觀4、思源觀點4：讓首層更更有價值，，下沉式底底層架空；；讓地下層層更有價值值，地下空空間地上化化產(chǎn)品觀點3產(chǎn)品策略56兩種方式，，關(guān)系到是是否大開挖挖及游泳池池設(shè)置1.5m社區(qū)道路標(biāo)高1F2F1F2F社區(qū)道路標(biāo)高方式一：全全架空、由由一層入戶戶一層戶型受受影響可做游泳池池土方量小方式二：部部分架空、、由負(fù)一層層入戶一層戶型不不受影響不易做游泳泳池土方量大架空層首層入戶下沉式庭院思源觀點4：讓首層更更有價值，，下沉式底底層架空；；讓地下層層更有價值值，地下空空間地上化化產(chǎn)品觀點3產(chǎn)品策略57住宅地上一一層的架空空處理，可規(guī)避底層層的銷售抗抗性通過園林綠綠化促進空空氣流通、、減少潮濕濕、美化景景觀，豐富富了社區(qū)內(nèi)內(nèi)部空間層層次使業(yè)主擁有有半公共空空間的鄰里里場所，體育鍛煉煉，下棋聊聊天……思源觀點4：讓首層更更有價值，，下沉式底底層架空；；讓地下層層更有價值值，地下空空間地上化化產(chǎn)品觀點3產(chǎn)品策略58思源觀點5：地下空間間利用多元元化，節(jié)約約用地成本本下沉式庭院院可打造采采光性和通通風(fēng)性俱佳佳的陽光地庫、及物業(yè)用用房、保安安用房和保保姆公寓產(chǎn)生的地下下建筑面積積可按出讓讓金較少的的車位面積積進行申報報，再進行改造造產(chǎn)品觀點3產(chǎn)品策略思源觀點：：關(guān)于會所所59會所資源樓樓座的專屬屬性，通過過單獨通道道提升樓座座價值會所功能的私人專屬性：酒窖、奢侈品收藏會所功能泛化：室內(nèi)與室外、空中與地下、有形與無形，多元化社區(qū)增值服務(wù)區(qū)別于傳統(tǒng)統(tǒng)的社區(qū)入入口大門，，著力打造造社區(qū)酒店店式大堂產(chǎn)品觀點3產(chǎn)品策略60思源觀點6：會所功能能泛化，室室內(nèi)與室外外、空中與與地下、有有形與無形形，多元化化社區(qū)增值值服務(wù)60突破“四壁壁合圍”的的傳統(tǒng)會所所概念，充充分挖掘““泛”的內(nèi)內(nèi)涵，將空空間延伸至至社區(qū)每一一個角落。。主張人與與自然、人人與人的溝溝通，倡導(dǎo)導(dǎo)和諧共生生的社區(qū)文文化，通過過無拘無束束的開放空空間，讓業(yè)業(yè)主都參與與到小區(qū)的的休閑活動動中去，使使不同年齡齡、不同愛愛好的人群群都有自己己的活動空空間。將會所功能能分散到社社區(qū)的各個個角落：商務(wù)會所：：酒店式公公寓的咖啡啡廳與餐廳廳娛樂會所：：獨棟商務(wù)務(wù)會所的與與Party聚會體育會所：：配套中學(xué)學(xué)里的體育育館、足球球場與跑道道，首層架架空層設(shè)置置健身器械械、室外泳泳池美容會所：：公寓配套套的美容SPA等養(yǎng)生會所：：醫(yī)療地塊塊里的高級級診所泛會所：室室內(nèi)與室外外，平面與與立體，有有形與無形形，充分挖掘非非住宅地塊塊的價值，，重視醫(yī)療療、教育及及公建、公公共綠地地地塊對住宅宅產(chǎn)品價值值的提升作作用產(chǎn)品觀點3產(chǎn)品策略61思源觀點6：會所功能能泛化，室室內(nèi)與室外外、空中與與地下、有有形與無形形，多元化化社區(qū)增值值服務(wù)室內(nèi)：酒店店式公寓的的咖啡廳與與餐廳等室外：戶外外茶座、兒兒童游戲場場、健身器器械區(qū)等產(chǎn)品觀點3產(chǎn)品策略62思源觀點6：會所功能能泛化，室室內(nèi)與室外外、空中與與地下、有有形與無形形，多元化化社區(qū)增值值服務(wù)平面：位于于社區(qū)首層層的功能空空間立體：位于于地下一層層的下沉式式庭院及與與地下車庫庫配套的司司機等候區(qū)區(qū)、洗車房房等產(chǎn)品觀點3產(chǎn)品策略63思源觀點6：會所功能能泛化，室室內(nèi)與室外外、空中與與地下、有有形與無形形，多元化化社區(qū)增值值服務(wù)有形：實體體的會所形形式無形：e會所，社區(qū)區(qū)業(yè)主論壇壇產(chǎn)品觀點3產(chǎn)品策略思源源觀觀點點7：會會所所資資源源樓樓座座的的專專屬屬性性，，通通過過單單獨獨通通道道提提升升周周邊邊樓樓座座價價值值64打造造會會所所與與相相鄰鄰的的樓樓座座地地下下層層相相連連的的走走廊廊，，這這些些樓樓主主的的業(yè)業(yè)主主，，可可以以從從家家里里直直接接穿穿著著泳泳衣衣去去泳泳池池，，穿穿著著自自己己的的浴浴衣衣去去做做SPA…………如此此便便利利，，有有效效提提升升樓樓座座的的銷銷售售價價值值產(chǎn)品觀點3產(chǎn)品策略滿足足業(yè)業(yè)主主個個性性化化高高端端需需求求的的會會所所，，雪雪茄茄吧吧、、紅紅酒酒坊坊、、SPA、養(yǎng)養(yǎng)生生美美容容………65雪茄茄吧吧：：在在這這里里，，他他和和合合作作伙伙伴伴，，玩玩味味古古巴巴雪雪茄茄的的醇醇香香，，預(yù)預(yù)測測期期貨貨的的走走勢勢紅酒酒坊坊：：為為他他開開辟辟專專屬屬的的紅紅酒酒儲儲藏藏區(qū)區(qū)，，供供他他帶帶朋朋友友到到這這里里來來品品味味最最原原汁汁原原味味的的收收藏藏品品。。思源源觀觀點點8：會會所所功功能能的的私私人人專專屬屬性性：：酒酒窖窖、、奢奢侈侈品品收收藏藏產(chǎn)品觀點3產(chǎn)品策略思源源觀觀點點9：區(qū)區(qū)別別于于傳傳統(tǒng)統(tǒng)的的社社區(qū)區(qū)入入口口大大門門，，著著力力打打造造社社區(qū)區(qū)酒酒店店式式大大堂堂66在社社區(qū)區(qū)的的主主出出入入口口處處，，結(jié)結(jié)合合會會所所打打造造社社區(qū)區(qū)大大堂堂，，五五星星級級酒酒店店的的裝裝修修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，，帶帶給給業(yè)業(yè)主主及及訪訪客客的的尊尊崇崇感感受受讓業(yè)主主歸來來的第第一時時間享享受物物業(yè)服服務(wù)，，同時時巧妙妙地進進行了了動線線分流流產(chǎn)品觀點3產(chǎn)品策略思源觀觀點：：關(guān)于于配套套67將商業(yè)用地轉(zhuǎn)化為住宅形式，巧借地塊景觀資源，豐富用地功能，提升售價通過商業(yè)用地的集團購買客戶，啟動住宅部分的先期銷售充分挖掘非住宅地塊的價值，重視其對住宅產(chǎn)品價值的提升作用產(chǎn)品觀點3產(chǎn)品策略68思源觀觀點10：充分分挖掘掘非住住宅地地塊的的價值值，重重視其其對住住宅產(chǎn)產(chǎn)品價價值的的提升升作用用615地塊公公建616醫(yī)院用用地“五星星級””精品品酒店店及商商業(yè)配配套，，附加加物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)及會會所價價值社區(qū)高高端教教育配配套，，北京京知名名學(xué)校校/私立學(xué)學(xué)習(xí)/國際學(xué)學(xué)校充分挖挖掘非非住宅宅地塊塊的價價值，，重視視醫(yī)療療、教教育及及公建建、公公共綠綠地地地塊對對住宅宅產(chǎn)品品價值值的提提升作作用620多功能能用地地獨棟商商務(wù)商商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)，，如企企業(yè)會會所、、文化化餐飲飲等621教育用用地社區(qū)醫(yī)醫(yī)療配配套，，高級級診療療中心心及專?？圃\診所等等產(chǎn)品觀點3產(chǎn)品策略69思源觀觀點11：將商商業(yè)用用地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化為為住宅宅形式式，巧巧借地地塊景景觀資資源，，豐富富用地地功能能，提提升售售價內(nèi)部區(qū)區(qū)隔為為4-5棟獨立立的樓樓座，，整售售給大大企業(yè)業(yè)，引引入小小眾消消費、、商務(wù)務(wù)接待待的業(yè)業(yè)態(tài)，，如駐駐京辦辦、企企業(yè)會會所、、文化化特色色餐飲飲等。。620地塊：：做成成商業(yè)業(yè)，賣賣不上上價，，怎么么辦？？產(chǎn)品觀點3產(chǎn)品策略商務(wù)獨獨棟，，單棟棟面積積2000-3000㎡，標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層層面積積450-600㎡，5F-6F私密毛毛坯交交房，，每層層均預(yù)預(yù)留燃燃?xì)饧凹吧舷孪滤芄艿?，，首層層局部部挑空?0思源觀觀點11：將商商業(yè)用用地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化為為住宅宅形式式，巧巧借地地塊景景觀資資源，，豐富富用地地功能能，提提升售售價-1F：停車場、儲藏及設(shè)備間1F：前臺迎賓、企業(yè)展示4F：行政、辦公、會議2F：餐廳（大堂）、廚房5F：客房（標(biāo)間）3F：餐廳（包廂）6F：客房（總統(tǒng)套房）

屋頂花園前庭后院企業(yè)會會所功能空空間示示意產(chǎn)品觀點3產(chǎn)品策略71以居住住的方方式提提升公公建的的價值值參考案案例：：北京蘋蘋果社社區(qū)二十二二院街街將公建建部分分置于于地塊塊南側(cè)側(cè)，形形成6-7個別墅墅，參參考北北京蘋蘋果社社區(qū)的的二十十二院院街的的形式式。城市里里稀缺缺的別別墅業(yè)業(yè)態(tài)，，以居居住的的方式式提升升公建建的價價值。。南側(cè)的的市政政綠化化帶可可以帶帶來更更加私私密、、隱逸逸的感感覺思源觀觀點11：將商商業(yè)用用地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化為為住宅宅形式式，巧巧借地地塊景景觀資資源，，豐富富用地地功能能，提提升售售價產(chǎn)品觀點3產(chǎn)品策略72邊單元元戶型型面積積約900㎡，中中間戶戶型約約700㎡中間戶戶型帶帶天井井，使得得各居居室達(dá)達(dá)到全全明與與南北北通透透，提提高居居住舒舒適度度思源觀觀點11：將商商業(yè)用用地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化為為住宅宅形式式，巧巧借地地塊景景觀資資源，，豐富富用地地功能能，提提升售售價產(chǎn)品觀點3產(chǎn)品策略22F2F73在經(jīng)營營上，，620與613地塊公公建相相鄰，，相互互呼應(yīng)應(yīng)，有有可能能整體體銷售售給一一家企企業(yè)。。620的商務(wù)務(wù)獨棟棟：提提供餐餐飲、、辦公公等外外向型型業(yè)態(tài)態(tài)。613的小獨獨棟別別墅：：則提提供更更加私私密的的居住住空間間。1234522+1F23F27+1F5F5F5F5F3+1F思源觀觀點11：將商商業(yè)用用地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化為為住宅宅形式式，巧巧借地地塊景景觀資資源，，豐富富用地地功能能，提提升售售價產(chǎn)品觀點3產(chǎn)品策略74思源觀觀點12：通過過商業(yè)業(yè)用地地的集集團購購買客客戶，，啟動動住宅宅部分分的先先期銷銷售會所價價值（總價上上億）主力住住宅價價值（總價1000-2000萬）借助本本項目目與其其他豪豪宅差差異化化著力力點，，擁有全全主題題配套套會所所可供供購買買的優(yōu)優(yōu)勢，，重點點推介介企業(yè)業(yè)會所所需求求型大大客戶戶，同同時承承諾配配售若若干套套優(yōu)惠惠住宅宅指標(biāo)標(biāo)，帶動動整盤盤去化化，是是本項項目的的營銷銷重要要突破破口，，亦可可作前前期宣宣傳點點之一一。配售若若干住住宅指指標(biāo)產(chǎn)品觀點3產(chǎn)品策略75思源觀觀點12：通過過商業(yè)業(yè)用地地的集集團購購買客客戶，，啟動動住宅宅部分分的先先期銷銷售針對性性客戶戶拓展展的線線下動動作參參考：：1、啟動動前期期種子子客戶戶”推會所所、帶帶住宅宅”，重點點以計計劃買買會所所或駐駐京辦辦的企企業(yè)老老總為為主，，進行行摸底底和梳梳理；；2、啟動動異地行行銷戰(zhàn)略，，重點點以銷銷售拜拜訪的的方式式上門門推薦薦本項項目會會所，，并順順帶推推介住住宅可選擇目目標(biāo)地如如：新疆疆、內(nèi)蒙蒙、山西西、寧夏夏等能源源類大客客戶聚集集地；注意：推推薦方式式一定要要先推上上億級別別企業(yè)會會所，再再順便搭搭推本項項目住宅宅3、針對港、、澳客戶戶，結(jié)合客客戶在北北京生意意往來，，往返機機場方便便，做特特定推介介；4、啟動客客戶圈層層活動，，側(cè)重客戶戶參與性性，入市大大前期重重點不以以買房子子為主，，而以目目標(biāo)客戶戶對本項項目的參參與性為為主，如如：征求求客戶裝裝修方案案、征詢詢客戶對對會所的的需求等等。產(chǎn)品觀點3產(chǎn)品策略76思源觀點點：關(guān)于于戶型及及其他讓地下層更有價值，讓首層更有價值，讓頂層更有價值戶型套系設(shè)計的功能集約化戶型空間設(shè)計的疊加性智能化家居、安防、物管及社區(qū)文化的一體化產(chǎn)品觀點3產(chǎn)品策略思源觀點點13：讓地下下層更有有價值，，讓首層層更有價價值，讓讓頂層更更有價值值77大平層戶戶型，360度觀景前后大面面積露臺臺贈送室內(nèi)室外外空間極極度舒展展高度上盡盡顯“空中花園園”的魅力頂躍設(shè)計計，局部部挑空的的客廳城市豪宅宅里稀缺缺的“空中別墅墅”氣派產(chǎn)品觀點3產(chǎn)品策略78思源觀點點14：戶型套套系設(shè)計計的功能能集約化化78臥室玄關(guān)禮儀感強私密性好大型步入更衣室青少年書房關(guān)愛下一代大尺度舒適型電梯獨立入戶品質(zhì)化入戶花園大型觀景陽臺完善后勤功能區(qū)獨立后勤通道獨立后勤電梯功能完善主臥套系帶陽光房完善功能次主臥室方便家中老人使用臥室的全全套系設(shè)設(shè)計：臥臥房與““書房+更衣間+衛(wèi)生間””的不同同組合產(chǎn)品觀點3產(chǎn)品策略四居三居79思源觀點點14：戶型套套系設(shè)計計的功能能集約化化合二為一一組成青少少年套房房學(xué)習(xí)休息息一體四居變?nèi)?，青青少年套套房設(shè)計計，帶專專屬書房房獨立安靜靜的學(xué)習(xí)習(xí)空間，，體現(xiàn)主主人對孩孩子的關(guān)關(guān)愛之情情產(chǎn)品觀點3產(chǎn)品策略思源觀點點15：戶型空空間設(shè)計計的疊加加性家政空間間的轉(zhuǎn)換換：““儲藏間間”+“保姆房房”+“洗衣間間”+“熨衣臺臺”+“設(shè)備間間”+“生活陽陽臺”青少年書書房的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換：兒兒童時代代的“保保姆房””或“老老人房””，方便便照顧孩孩子青少年時時代的““學(xué)習(xí)間間”、““琴房””，獨立的成成長空間間書房的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換：主主人的書書房或藏藏品室，，入口可可內(nèi)可外外產(chǎn)品觀點3產(chǎn)品策略思源觀點點16：智能化化家居、、安防、、物管及及社區(qū)文文化的一一體化產(chǎn)品觀點3產(chǎn)品策略最終促成成硬件與與軟件、、有形服務(wù)務(wù)與無形形服務(wù)的的充分融融合軟件+無形服務(wù)務(wù)硬件+有形服務(wù)務(wù)極致化的的園林、、會所等等高科技的的家居智智能化硬硬件具體的高高品質(zhì)社社區(qū)服務(wù)務(wù)無時無刻刻都在身身邊的E社區(qū)隨時隨地地感受到到的宜居居生活環(huán)環(huán)境符合身份份的圈層層文化思源觀點點1