XX虎門號項目銷售代理投標(biāo)報告

2007.0４項目分析和策略我們的目標(biāo)報告思路產(chǎn)品規(guī)劃建議項目定位營銷執(zhí)行方案客戶定位市場分析廣告推廣及品牌整合項目目標(biāo)東莞明星樓盤將虎門地王轉(zhuǎn)化為虎門樓王實現(xiàn)利潤最大化企業(yè)目標(biāo)樹立瑞豐品牌引領(lǐng)虎門豪宅市場項目總體目標(biāo)通過打造項目品牌,導(dǎo)入企業(yè)品牌;實現(xiàn)產(chǎn)品品牌、企業(yè)品牌雙豐收。日期銷售率蓄客期開盤期熱銷期強銷期銷售率35%尾盤期銷售率60%銷售率80%銷售率98%認(rèn)購開盤期1個月認(rèn)購暫以07年10月為具備預(yù)售條件制定蓄客期3個月熱銷期3個月強銷期4個月尾盤期4個月銷售目標(biāo)一、實現(xiàn)住宅目標(biāo)銷售均價：7000元/ｍ2以上。二、實現(xiàn)銷售總額：7.8億元（含商業(yè)）三、實現(xiàn)利潤目標(biāo)：2.15億元（含商業(yè)）利潤目標(biāo)尊地地產(chǎn)項目分析和策略我們的目標(biāo)產(chǎn)品規(guī)劃建議項目定位營銷執(zhí)行方案客戶定位市場分析廣告推廣及品牌整合市場分析報告思路宏觀市場分析雄踞珠江東岸，為珠三角地區(qū)的幾何中心；《珠江三角洲城鎮(zhèn)群協(xié)調(diào)發(fā)展規(guī)劃》確定為七個副中心之一。虎門經(jīng)濟發(fā)展特征發(fā)揮地理位置優(yōu)勢，大力發(fā)展“圓心經(jīng)濟”；優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，增強經(jīng)濟實力，產(chǎn)業(yè)的比例為1.8：52.2：46；全國的服裝批銷中心；“三帶聯(lián)動、全面加速”提升制造業(yè)板塊。1、城市規(guī)劃城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)“一環(huán)、兩軸、三河、五岸、八橫四縱、七大板塊”的全新發(fā)展格局；投資超百億元的城市重點工程加快推進，現(xiàn)代化海濱港口商城呼之欲出。2、城市交通水路，珠江主航道傍鎮(zhèn)而流、虎門港，直航穗、深、港、澳，連通五大洋；陸路，廣深高速；虎門大橋；臨近常平火車站，京九大動脈；107、S358國道；常虎高速；珠三角城市快速軌道交通；航空，北連廣州國際機場，東靠惠州機場，南鄰深圳寶安機場和香港國際機場，西近珠海機場和澳門國際機場。宏觀市場總結(jié)區(qū)域優(yōu)勢——珠三角的幾何中心，輻射范圍寬廣；經(jīng)濟發(fā)展——全國千強鎮(zhèn)，房地產(chǎn)的引擎動力；城市規(guī)劃——戰(zhàn)略規(guī)劃，現(xiàn)代化的海濱港口商城；房地產(chǎn)——供需兩旺，住宅型物業(yè)是未來發(fā)展重點。城市交通——四通八達，連接五大洋，助跑房地產(chǎn)紅火發(fā)展；尊地地地地產(chǎn)產(chǎn)界界定定競競爭爭的的三三種種模模式式模式競爭本質(zhì)競爭對手界定客戶群相同提供同質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)；全面競爭。海岸國際、盛世豪庭。產(chǎn)品總價區(qū)間接近主要競爭對手——反映了購買力水平接近的客戶群體的總體需求，但可能沒有考慮產(chǎn)品檔次和面積需求。豐泰華園山莊、豐泰裕田花園。產(chǎn)品單價區(qū)間接近局部競爭——反映了某一類客戶群體價值觀的共同偏好，但是可能忽略產(chǎn)品定位和環(huán)境等因素。東方國際星座。項目目地地址址：虎虎門門鎮(zhèn)鎮(zhèn)太太沙沙路路段段占地地面面積積：2.7萬萬㎡㎡總建建面面積積：13萬萬㎡㎡建筑筑類類別別：高高層層物業(yè)業(yè)類類別別：洋洋房房容積積率率：3.51綠化化率率：45.7％％總戶戶數(shù)數(shù)：440戶戶住宅宅均均價價：5000元元/㎡㎡戶型型情情況況：以以四四房房、、五五房房為為主主推廣廣主主題題：生生態(tài)態(tài)豪豪宅宅海岸岸國國際際競爭爭項項目目分分析析項目目地地址址：虎虎門門鎮(zhèn)鎮(zhèn)人人民民北北路路占地地面面積積：3萬萬㎡㎡總建建面面積積：8萬萬㎡㎡建筑筑類類別別：小小高高層層、、高高層層物業(yè)業(yè)類類別別：高高尚尚洋洋房房容積積率率：：2.6綠化化率率：45％％總戶戶數(shù)數(shù)：436戶戶住宅宅均均價價：5000元元/㎡㎡戶型型情情況況：復(fù)復(fù)式式、、躍躍式式、、平平層層推廣廣主主題題：別別墅墅級級的的豪豪宅宅府府邸邸盛世世豪豪庭庭2期期競爭爭項項目目分分析析項目目地地址址：虎虎門門鎮(zhèn)鎮(zhèn)連連升升路路白白馬馬湖湖畔畔占地地面面積積：66.7萬萬㎡㎡總建建面面積積：60萬萬㎡㎡建筑筑類類別別：小小高高層層、、多多層層物業(yè)業(yè)類類別別：別別墅墅、、洋洋房房容積積率率：0.9綠化化率率：40％％總戶戶數(shù)數(shù)：8500戶戶住宅宅均均價價：別別墅墅，，8000元元/㎡㎡；；洋房房4800～～5000元元/㎡戶型型：別別墅墅、、聯(lián)聯(lián)排排、、復(fù)復(fù)式式、、平平層層推廣廣主主題題：親親山山近近水水，，一一站站式式生生活活豐泰華園山山莊競爭項目分分析項目地址：虎門107國道樹樹田路段占地面積：23.5萬㎡總建面積：26萬㎡㎡建筑類別：小高層、、多層物業(yè)類別：別墅、洋洋房容積率率：1.1綠化率率：45.8％總戶數(shù)數(shù)：－洋房均價：4500～4700元/㎡戶型情況：以三房、、四房為主主推廣主題：體育健康康社區(qū)豐泰裕田花花園競爭項目分分析項目地址：虎門鎮(zhèn)黃黃河服裝城城西占地面積：1.2萬萬㎡總建面積：18萬㎡㎡住宅6.5萬㎡商業(yè)11.5萬㎡建筑類別：商業(yè)、高高層物業(yè)類別：商業(yè)、洋洋房容積率率：15總戶數(shù)數(shù)：570戶戶住宅均價：4800元/㎡戶型情況：二房、三三房推廣主題：陽光運動動休閑、商商務(wù)東方國際??星座競爭項目分分析競爭樓盤市市場分析本項目海岸國際豐泰華園山莊豐泰裕田花園東方國際星座盛世豪庭名門盛宴主力客戶企業(yè)主管理高層原住民企業(yè)中高層原住民企業(yè)主原住民公務(wù)員港臺客企業(yè)主原住民公務(wù)員港臺客個體工商戶經(jīng)營業(yè)主企業(yè)主原住民公務(wù)員港臺客企業(yè)中高層原住民白領(lǐng)平均總價（萬元）未知55～10055～11060～12060～10070～13060～70平均單價（元/㎡）未知5000～55004900～52005000～52005100～55004800～56003500～3600商業(yè)及其配套有少量商業(yè)有一層社區(qū)商業(yè)有內(nèi)部商業(yè)街、星級酒店作為配套有四層商業(yè)裙樓無商業(yè),純住宅有三層商業(yè)裙樓競爭小結(jié)結(jié)商業(yè)項目目的開發(fā)發(fā)程度大大于住宅宅項目的的開發(fā)；；酒店物業(yè)業(yè)發(fā)達，，檔次參參差不齊齊；住宅銷售售均價4500元/㎡㎡～5000元元/㎡；；住宅物業(yè)業(yè)戶型設(shè)設(shè)計落后后；銷售開發(fā)發(fā)體量大大，銷售售周期長長；物業(yè)管理理和服務(wù)務(wù)一般，，檔次低低；客戶需求求豐富，，對產(chǎn)品品的綜合合素質(zhì)要要求越來來越高；；客戶群變變化大，，層次豐豐富，白白領(lǐng)、私私企的中中高層管管理人員、、外來經(jīng)經(jīng)商人士士等開開始在虎虎門購房房安家的的趨勢明顯增增強；房地產(chǎn)開開發(fā)商的的營銷水水平較低低，專業(yè)業(yè)的營銷銷策劃代代理公司參參與的項項目營銷銷水平明明顯高于于自銷項項目。項目分析析和策略略我們的目目標(biāo)產(chǎn)品規(guī)劃劃建議項目定位位營銷執(zhí)行行方案客戶定位位市場分析析廣告推廣廣及品牌牌整合項目分析析和策略略報告思路路項目的基基本情況況占地面積積：34842m2總建面積積：109958m2首期占地地面積:10232㎡㎡首期住宅宅面積:31177㎡㎡商業(yè)總面面積:約2萬㎡㎡容積率率：2.56建筑密度度：27%綠地率率:35%項目的區(qū)區(qū)域位置置鎮(zhèn)政府酒吧街北方市場長德路培英中路博文路龍泉酒店虎門中學(xué)金洲幼兒園虎門公園連升路梁屋北路金洲路梁屋山邊路本案

行政中心區(qū)金捷路廣深高速

高尚商住區(qū)項目的環(huán)環(huán)境現(xiàn)狀狀南西北東地塊現(xiàn)狀狀區(qū)位價值值——片區(qū)區(qū)超前的的戰(zhàn)略規(guī)規(guī)劃,未未來發(fā)展展?jié)摿蘧薮?；地段價值值——虎門門中心,地理位位置絕對對中央；；品牌價值值——瑞豐豐集團為為本項目目帶來的的品牌價價值；產(chǎn)品價值值——開發(fā)發(fā)商、策策劃與設(shè)設(shè)計單位位強強聯(lián)聯(lián)合,打打造適度超前前的高品品質(zhì)、高高附加值值產(chǎn)品。。項目總結(jié)分析項目SWOT分分析優(yōu)勢（S）劣勢（W）機會（O）威脅（T）1、周邊邊環(huán)境資資源非常常齊備，，有五星星級酒店店、學(xué)校校幼兒園園、公園園等；2、交通通路網(wǎng)完完善，出出行便利利，遠離離鬧事區(qū)區(qū)比較安安靜；；3、開發(fā)發(fā)商的品品牌實力力和經(jīng)驗驗。1、項目目前期拿拿地成本本很高；；2、周邊邊商業(yè)氛氛圍不夠夠濃厚；；3、南面面有梁屋屋村的村村屋影響響。1、虎門門經(jīng)濟發(fā)發(fā)展的趨趨勢；2、鎮(zhèn)區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)繁榮的的加速；；3、中小小戶型存存在市場場需求缺缺口，戶戶型創(chuàng)新新滯后。。1、房地地產(chǎn)政策策的不確確定因素素；2、高端端的樓盤盤尚未完完全消化化，存在在一定的的競爭。。項目SWOT策策略發(fā)揮優(yōu)勢勢，搶占占機會（（SO)利用機會會，克服服劣勢(WO)發(fā)揮優(yōu)勢勢，轉(zhuǎn)化化威脅(ST)減小劣勢勢，避免免威脅(WT)1、利用用現(xiàn)有的的環(huán)境資資源，吸吸引市場場關(guān)注度度；2、利用用地理優(yōu)優(yōu)勢，體體現(xiàn)地塊塊最大價價值；3、利用用開發(fā)經(jīng)經(jīng)驗的優(yōu)優(yōu)勢，捕捕捉市場場空白的的機會點點。1、抓住住連升路路繁榮的的機會，，提高項項目商業(yè)業(yè)價值，，弱化土土地成本本的不利利因素；；2、開發(fā)發(fā)新產(chǎn)品品提高樓樓盤價值值，跳出出村屋景景觀的干干擾。1、把握握政策走走向，整整合資源源降低開開發(fā)風(fēng)險險；2、產(chǎn)品品優(yōu)勢互互補，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化威威脅立足足市場。。1、利用用整合推推廣、創(chuàng)創(chuàng)新營銷銷避免威威脅，突突圍市場場；2、利用用科學(xué)規(guī)規(guī)劃和前前期策劃劃，有效效的規(guī)避避風(fēng)險。。需要解決決的問題題1、如何何提供客客戶需求求的產(chǎn)品品？2、如何何實現(xiàn)產(chǎn)產(chǎn)品利潤潤的最大大化？3、如何何利用品品牌整合合資源實實現(xiàn)企業(yè)業(yè)擴張，，提升項目影影響力？？4、如何何把土地價價3.06億元元的“虎虎門地王王”轉(zhuǎn)化為東莞莞標(biāo)志性性的“虎虎門樓王王”？找準(zhǔn)目標(biāo)標(biāo)客戶，，樹立項項目品牌牌在虎門門的第一一關(guān)注度；；挖掘項目目的價值值和賣點點，做居居住為主主的城市市綜合體；；以項目品品牌帶動動企業(yè)品品牌，提提升企業(yè)業(yè)影響力力；創(chuàng)新制勝勝的產(chǎn)品品差異化化戰(zhàn)略和和全新的的營銷模模式。建立基本本策略項目分析析和策略略我們的目目標(biāo)產(chǎn)品規(guī)劃劃建議項目定位位營銷執(zhí)行行方案客戶定位位市場分析析廣告推廣廣及品牌牌整合客戶定位位報告思路路原有富裕裕居民港臺、外外資、廣廣深等客客戶本項目一級客戶戶二級客戶戶三級客戶戶目標(biāo)客戶戶定位私企老板板、公務(wù)務(wù)員、經(jīng)經(jīng)商人士士、企業(yè)業(yè)高管等等即使處于于同一階階層的人人生活形形態(tài)也不不盡相同同，故我我們需要要通過消消費者AIO量量表來反反映不同同價值取取向客戶戶的生活活形態(tài)，，以指導(dǎo)導(dǎo)本項目目的價值值主張符符合其消消費的需需要和欲欲望。A（活動）日?；顒臃绞絀（興趣）興趣愛好O（觀點）對待事業(yè)、生活、家庭的態(tài)度AIO量量表———內(nèi)在驅(qū)驅(qū)動力量量目標(biāo)消費費群體———AIO量化化分析使用者公務(wù)員、私企業(yè)主、高層管理人員A（活動）平時：嚴(yán)格的工作時間概念；節(jié)假日：

公務(wù)員－－參與各種有益身心健康的游樂活動；

私企業(yè)主－－多用來發(fā)展人際關(guān)系，很少有時間閑下來；

高層管理－－多陪同父母或家人，會經(jīng)常和孩子交流。I（興趣）業(yè)余活動：休閑娛樂、聚會、購物、旅游；提升個人：閱讀專業(yè)書籍或進修，提升專業(yè)技能；交流方式：利用吃飯、休閑運動、參加各種專業(yè)的會議等進行交流。O（觀點）家庭觀念：重視家庭和子女教育，會單獨買一處房子給父母?。慌笥延^念：愿意與同一層次的朋友聚會、溝通交流、生活在同一片區(qū)；生活觀念：傳統(tǒng)和先進的觀念并存，注重修養(yǎng)、內(nèi)涵，追求更高層次的生活新標(biāo)準(zhǔn)。目標(biāo)消費費群體———AIO量化化分析使用者原有居民A（活動）平時：由于生活相對比較穩(wěn)定，有穩(wěn)定的收入來源，常出入一些特色飲食、娛樂場所等；節(jié)假日：常陪同家人。I（興趣）業(yè)余活動：打麻將、購物、以餐飲美食招待親朋等；提升個人：朋友之間相互溝通信息；交流方式：通過聊天、通訊、媒體等在親朋圈子里交流。O（觀點）家庭觀念：重視家庭傳統(tǒng)，重視子女教育和成長；朋友觀念：愿意同朋友生活在同一小區(qū)；生活觀念：改善在農(nóng)民房里的生活條件，追求高層次、享受型的生活，對住所周邊的環(huán)境要求較高。目標(biāo)消費費群體———AIO量化化分析使用者港臺、外資、廣深等客戶A（活動）平時：嚴(yán)格的工作時間概念，私人或團體活動較少，下班時間大多呆在家里；節(jié)假日：邀朋友、親友聚會,休閑購物，和一些戶外活動；會出入特色餐飲、娛樂場所。I（興趣）業(yè)余活動：經(jīng)常參與各種小型聚會，戶外活動較多；交流方式：以互聯(lián)網(wǎng)、同事、親朋等形式進行交流。O（觀點）家庭觀念：相對事業(yè)來說，在家庭觀念上較淡薄；朋友觀念：愿意同生意場上的人士生活在一個片區(qū)；生活觀念：追求高檔次、享受型的生活，對住所周邊的環(huán)境要求較高。目標(biāo)消費費群體———AIO量化化分析目標(biāo)客戶戶特點以接待功功能為主主，兼具具度假和和置業(yè)動動機的客客戶；看好片區(qū)區(qū)發(fā)展?jié)摑摿?，有有未來增增值空間間，樓盤盤性價比高高的客戶戶；生活在周周邊多年年的原有有鎮(zhèn)上的的富裕居居民；對景觀需需求：注注重原生生態(tài)綠化化，看好好虎門公公園的優(yōu)優(yōu)勢，有有休閑娛娛樂配套套；對房型要要求；多多數(shù)喜歡歡方正且且朝向好好，通透透采光良良好，有有贈送面面積的戶戶型。洋房戶型型的設(shè)計計較落后后，普遍遍為大戶戶型，中中間產(chǎn)品品存在空空白；大項目體體量大銷銷售周期期長，風(fēng)風(fēng)險大不不易回籠籠資金；；依托自然資源源的項目較容容易銷售；電梯洋房的價價格在4500～5500之間，大大多樓盤的附附加值不大；；目前市場上的的產(chǎn)品不夠豐豐富，購房客客戶群的投資資或置業(yè)的途途徑受到一定定限制；銷售管理服務(wù)務(wù)不到位，影影響樓盤品牌牌形象的提升升。市場上現(xiàn)有產(chǎn)產(chǎn)品的共性分分析抓住市場空白白點做大戶型型的中間產(chǎn)品品；本項目規(guī)模小小風(fēng)險低易于于操控；本項目有充分分的環(huán)境資源源作為依托；；我們通過產(chǎn)品品品質(zhì)和增值值服務(wù)提高樓樓盤附加值；；增加產(chǎn)品創(chuàng)新新層面，豐富富客戶的選擇擇和需求度；；建立一支全心心服務(wù)的專業(yè)業(yè)性的營銷團團隊。策略和措施做客戶需要的產(chǎn)品共性特性相互滲透?我們項目如何何定位?項目分析和策策略我們的目標(biāo)產(chǎn)品規(guī)劃建議議項目定位營銷執(zhí)行方案案客戶定位市場分析廣告推廣及品品牌整合項目定位報告思路建立定位策略略強化外部優(yōu)勢勢產(chǎn)品差異化項目精準(zhǔn)定位位構(gòu)建競爭優(yōu)勢勢市場差異化地理位置顯赫赫環(huán)境資源豐富富交通路網(wǎng)完善善項目產(chǎn)品定位位建議總裁宮館=酒店公寓+空空中別墅+國國際公寓+休休閑式國際商商業(yè)街區(qū)=國際級城市市綜合體闡述：立足虎門，以以5星級酒店店服務(wù)為支撐撐，打造全城城高端的五星星級居住物業(yè)業(yè)，即包括空空中別墅、國國際公寓、酒酒店服務(wù)式公公寓和休閑式式國際街區(qū)等等一體化的綜綜合項目。形象定位建議議新中心區(qū)公公園南私享享宮館?項目如何做規(guī)規(guī)劃和產(chǎn)品定位?項目分析和策策略我們的目標(biāo)產(chǎn)品規(guī)劃建議議項目定位營銷執(zhí)行方案案客戶定位市場分析廣告推廣及品品牌整合產(chǎn)品規(guī)劃建議議報告思路134創(chuàng)造一種休閑閑、安逸、尊尊貴、國際化化的空間，一一種特有的生生活化場所完善的社區(qū)配配套生態(tài)的社區(qū)結(jié)結(jié)構(gòu)模式2提升社區(qū)文化化運用小區(qū)組合合庭院來維持持社區(qū)生態(tài)環(huán)環(huán)境的平衡與與穩(wěn)定提升居住空間間景觀均好性，，配套與資源源利用的最大大化創(chuàng)造高尚、優(yōu)優(yōu)雅的社區(qū)文文化項目規(guī)劃設(shè)計計構(gòu)思規(guī)劃設(shè)計構(gòu)思思項目產(chǎn)品規(guī)劃劃1、總體測算算：根據(jù)占地面積積和容積率預(yù)預(yù)計，項目建建筑面積10多萬平米，，其中計容積積率面積8.7萬多平米米。2、住宅部分分：根據(jù)商業(yè)的配配置，公寓部部分在7萬平平米左右，按按項目定位的的規(guī)劃理念設(shè)設(shè)計：為空中中別墅、國際際公寓和酒店店式公寓組成成；（部分設(shè)設(shè)架空層作為為泛會所；負(fù)負(fù)一層為地下下車庫）。3、商業(yè)部分分：據(jù)地塊價值和和市場研究分分析，項目有有很大的商業(yè)業(yè)價值體現(xiàn)，，一般按商業(yè)業(yè)配比系數(shù)0.18~0.25的中間點計算算,應(yīng)配置15000平米左右的商商業(yè)，設(shè)為4層的集中商商業(yè)，另設(shè)部部分底層商鋪鋪，按不同業(yè)業(yè)態(tài)進行經(jīng)營營（具體見商商業(yè)定位建議議）。規(guī)劃總平面面示意圖項目規(guī)劃說說明北鄰主干道長德路，交通便利，商業(yè)價值十分明顯?；㈤T公園位于項目北側(cè)，規(guī)劃須充分利用此部分資源。西鄰龍泉大酒店，須考慮城市建筑功能的連續(xù)性。通過小區(qū)內(nèi)部的景觀營造，與外部景觀虎門公園形成互補。空中別墅現(xiàn)代立面——效果圖一空中別墅現(xiàn)代立面——效果圖二現(xiàn)代立面——效果圖三富有雕塑感感的形體組組合、強調(diào)調(diào)簡潔體塊塊的穿插與與力量，都都使得建筑筑群具有強強烈的視覺覺沖擊力與與獨特的標(biāo)標(biāo)志性。通通過對幕墻墻構(gòu)造的深深入設(shè)計，，使立面肌肌理趨于均均質(zhì)化，以以達到內(nèi)部部功能與外外在表現(xiàn)的的最大限度度的統(tǒng)一?！，F(xiàn)代立面——效果圖三雙“L”型型布局創(chuàng)創(chuàng)造出豐富富多變的城城市空間，，建筑個性性鮮明。立立面肌理統(tǒng)統(tǒng)一在一套套網(wǎng)格體系系中，既是是結(jié)構(gòu)又是是表皮,同同時又是立立面劃分。。材質(zhì)選用用較為內(nèi)斂斂的黑灰色色花崗巖與與單元式雙雙層玻璃窗窗，使得建建筑內(nèi)斂沉沉穩(wěn)、雍容容大氣?，F(xiàn)代立面——效果圖三本項目基地地的北側(cè)緊緊鄰長德路路是該片區(qū)區(qū)的主要交交通干道。。交通及出出行極為便便捷并且存存在巨大的的商業(yè)價值值和發(fā)展?jié)摑摿??；㈤T門公園位于于基地的北北側(cè)，景觀觀及視野非非常優(yōu)良，，適于居住和度假。。功能組織分分布圖該規(guī)劃體現(xiàn)現(xiàn)了高水準(zhǔn)準(zhǔn)的城市化化水平、持持續(xù)快速健健康的經(jīng)濟濟發(fā)展、強強大的資金金實力、優(yōu)優(yōu)越的地理理位置、前前瞻性的設(shè)設(shè)計理念與與商業(yè)策劃劃的完美結(jié)結(jié)合。項目規(guī)劃為為中型建筑筑綜合體集集商業(yè)、居居住、休閑閑、娛樂等等功能于一一體，通過過自身有機機的整合與與明確的定定位，在各各彼此之間間建立起一一種相互依依存、資源源共享的能能動關(guān)系，，從而形成成一個多功功能、高效效率、復(fù)雜雜而統(tǒng)一的的城市“活活力核”。。地面商業(yè)步步行街效果果下沉商業(yè)廣廣場示意效效果空中休閑會會所概念設(shè)設(shè)計雙會所設(shè)計計為了滿足客客戶的室內(nèi)內(nèi)外休閑娛娛樂需求，，我們可以以在設(shè)計上上利用4層層作為室內(nèi)內(nèi)會所的同同時，建議議在空間層層部分做成成架空———即泛會所所，分布在在不同的樓樓層,使客客戶能夠在在不同的居居住樓層都都有近便的的室外休閑閑空間,最最大的提高高項目的居居住品質(zhì)。室內(nèi)功能會會所概念設(shè)設(shè)計功能導(dǎo)示牌牌休閑室服務(wù)臺冷飲吧住宅部部分分戶型定位依依據(jù)項目戶型定定位依據(jù)市場熱銷點點宏觀調(diào)控政政策市場空白點點客戶置業(yè)需需求注：目前市市場主力面面積區(qū)間為為170平平米以上；；其中兩房產(chǎn)產(chǎn)品可以通通過偷面積積等方式實實現(xiàn)兩房變變?nèi)?；空中?fù)式為為市場稀缺缺產(chǎn)品；酒酒店式公寓寓為市場稀稀缺產(chǎn)品。。產(chǎn)品戶型定定位建筑類型戶型本項目建議面積比例市場供應(yīng)面積比例建筑面積（㎡）戶型套數(shù)比市場面積區(qū)間（㎡）市場套數(shù)比酒店式公寓單人套房35-50約15％空白空白一房二廳45－55約20％空白空白二房二廳60－80約10％空白空白國際公寓二房二廳（平層）80－95約10％80－95約15%二房二廳（復(fù)式）90－110約10％空白空白三房二廳（平層）110-130約15％110－140約13%三房二廳（復(fù)式）110-150約10％空白空白空中別墅四房二廳（復(fù)式）130－160約6％170－220約47%五房三廳（復(fù)式）170－230約4％230－280約25%類型戶型轉(zhuǎn)角凸窗大露臺入戶花園步入式凸窗/陽臺飄板面積酒店式公寓單人套房一房一廳二房二廳國際公寓二房二廳三房二廳三房二廳（復(fù)式）空中別墅四房二廳（復(fù)式）五房二廳（復(fù)式）注：90平平米及以上上戶型可考考慮增加贈贈送的面積積產(chǎn)品戶型之之創(chuàng)新點空中別墅產(chǎn)品示意圖圖一空中別墅空中別墅空中別墅尊地地產(chǎn)景觀自足性性空間內(nèi)向性性功能多樣性性根據(jù)景觀資資源的不同同設(shè)置不同同的戶內(nèi)花花園/形成成豐富的空空間形式/同時賦予予空間不同同的功能空中別墅創(chuàng)創(chuàng)新圖示——1空中別墅創(chuàng)創(chuàng)新圖示——2復(fù)式設(shè)計形形式：舒適型復(fù)式式錯層復(fù)式設(shè)設(shè)計附加值實現(xiàn)現(xiàn)途徑：入戶花園落地凸窗轉(zhuǎn)角凸窗6m層高大大露臺頂層天臺花花園本戶型在空空間上完美美地設(shè)計了了隱蔽式衣衣櫥，凈高高約有2.1米，增增加了房間間的實際使使用面積，，同時又不不計入建筑筑面積入戶花園結(jié)結(jié)合大露臺臺的設(shè)計，，在于創(chuàng)造造了美觀的的戶外空間間。空中別墅創(chuàng)創(chuàng)新圖示——3國際公寓產(chǎn)品示意圖圖二國際公寓國際公寓梁凸窗窗臺凸窗窗臺客客戶可根據(jù)據(jù)需要拆卸卸，贈送面面積。凸窗剖面入戶花園可可變房倒凸窗公寓產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新圖示—12房2廳52-56平平米，約100套至少一間臥臥室可與客客廳之間隔隔墻可以打打通；保證臥室、、客廳開間間；小餐廳，大大客廳；明廚，可設(shè)設(shè)開放式或或半開放式式，靠近入入戶門為宜宜；明衛(wèi)4件套，衛(wèi)生生間適合公公、私兩用用；須有觀景陽陽臺，生活活陽臺盡量量滿足。創(chuàng)新點：客客廳與臥室室形成錯層層，使空間間更具靈動動性雙私人人空中花園園。公寓產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新圖示——2公寓產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新圖示——3酒店服務(wù)公公寓產(chǎn)品示意圖圖三酒店服務(wù)公公寓酒店服務(wù)式式公寓酒店服務(wù)式式公寓酒店服務(wù)式式公寓——概念定位與虎門有長長期聯(lián)系的的客戶：廣深、港臺臺、外資等等人員、企企業(yè)高管………居家氛圍＋＋酒店服務(wù)務(wù)＝酒店服服務(wù)式公寓寓市場創(chuàng)造價值感受超越居住層層次：設(shè)施施完善的背背后是完善善的服務(wù)體體系，享受受尊貴的貴貴賓服務(wù)不單是空間間的舒適性性，而且體體驗心情的的舒適，是是一種繁忙忙工作后釋釋放心情的的樂島與自我身份份匹配。作作為高級白白領(lǐng)，同樣樣享受高檔檔次豪華的的居所，得得到自己和和朋友對生生活品質(zhì)的的認(rèn)同價值支撐配套、裝修修、服務(wù)、、檔次、中中心區(qū)地標(biāo)標(biāo)、升值潛潛力……酒店式商務(wù)務(wù)公寓不單單是作為一一種新型的的物業(yè)類型型，同時，，應(yīng)該給客客戶更多的的生活體驗驗。不單是是作為建筑筑符號的完完美，而且且提供的服服務(wù)、體驗驗的感受也也是令人心心情愉悅的的。它作為項目目的核心矗矗立在城市市中心區(qū)，，給客戶第第一眼的感感受就是與與眾不同、、莊貴華麗麗的。而當(dāng)客戶入入住其間，，室內(nèi)空間間布局似家家庭般舒適適，一體化化的服務(wù)使使之賓至如如歸。酒店店式商務(wù)公公寓提供的的空間是舒舒適化的、、私密化的的，忙碌一一天的生活活在這里緩緩解，心情情回歸平和和。我們的住宅宅成了鬧市市中卓爾不不群的優(yōu)藏藏空間。隨隨著物業(yè)價價值的提升升，成了高高檔次住宅宅的代名詞詞，那些深深港客或高高階層會互互相傳播，，它又成了了高品質(zhì)生生活象征。。他們樂于于在這里居居住，顯示示他們的身身份和對優(yōu)優(yōu)質(zhì)生活的的認(rèn)同。酒店服務(wù)式式公寓——概念闡述公寓大堂效效果圖國際公寓酒店服務(wù)式式公寓國際公寓酒店服務(wù)式式公寓目前長沙奧奧林匹克花花園、銀港港水晶城、、中南梅林林苑、香墅美地、、麓谷錦園園等26個個樓盤已采采用直飲水水系統(tǒng)。注：直飲水系統(tǒng)統(tǒng)的開通手續(xù)續(xù)和費用由由廠家負(fù)責(zé)責(zé)。管道直飲水水系統(tǒng)管道直飲水水系統(tǒng)是市市政管網(wǎng)的的水或地下下水經(jīng)過濾濾、膜處理理、消毒、、再經(jīng)變頻頻供水設(shè)備備通過凈水水管路輸送送到用戶或或賓館樓宇宇的用水終終端，用戶戶打開水龍龍頭即可直直接飲用的的供水系統(tǒng)統(tǒng)。LOW-E玻璃輻射鍍膜玻玻璃（又稱稱LOW-E玻璃）），是在玻玻璃表面鍍鍍上多層金金屬或其他他化合物組組成的膜系系產(chǎn)品。該該產(chǎn)品對對可見光有有較高的透透射率，對對紅外線（（尤其是中中遠紅外））有很高的的反射率，，具有良好好的隔熱性性能。硬件配置建建議樓宇可視對對講系統(tǒng)家園安防報報警系統(tǒng)門禁控制系系統(tǒng)小區(qū)信息發(fā)發(fā)布系統(tǒng)數(shù)字家園e-home系統(tǒng)家居家電控控制系統(tǒng)智能化系統(tǒng)統(tǒng)室外智能化室內(nèi)智能化化硬件配置建建議商業(yè)部部分商業(yè)定位推推導(dǎo)過程原有的消費費人群？最具消費力力的客戶？？共性有一定的消消費力.較多層次消消費他們的需求求？重要消費來來源？本地及周邊邊的富裕居居民外來的管理理、經(jīng)商人人士港臺、外資資等企業(yè)人人士市場的供應(yīng)應(yīng)？是否最大有有效空白?相對空白點是否具可持持續(xù)經(jīng)營?是否塑造品品牌形象?是否挖掘了了項目價值值?定位商業(yè)定位建建議雙首層、休休閑主題、、國際商業(yè)業(yè)街區(qū)面積規(guī)劃：超市市：約2000㎡休休閑服服飾：約1000㎡㎡。尊地資源：如SPAR、屈臣臣氏、BOSILILA、布布羅芭、NOVO等等。負(fù)1F2F3F中小型超市市、中高端端名牌服飾飾等業(yè)態(tài)分布及及面積規(guī)劃劃1F面積規(guī)劃：銀行行：800㎡精精品店店：約2700㎡㎡郵局局：500㎡尊地資源：如雅芳、、雅詩蘭黛黛、歐萊雅雅等化妝品品；法國都都彭、鱷魚魚、PRADA、、GUCCI等皮皮鞋皮具。。負(fù)1F2F3F1F銀行、郵局局、精品店店等業(yè)態(tài)態(tài)分分布布及及面面積積規(guī)規(guī)劃劃面積積規(guī)規(guī)劃劃：約約4000㎡㎡。。尊地地資資源源：唐唐宮宮海海鮮鮮酒酒樓樓、、臺臺灣灣私私家家菜菜、、泰泰國國美美食食、、韓韓國國料料理理、、美美味味廚廚等等。。負(fù)1F2F3F1F特色色餐餐飲飲、、海海鮮鮮酒酒樓樓等等業(yè)態(tài)態(tài)分分布布及及面面積積規(guī)規(guī)劃劃面積積規(guī)規(guī)劃劃：SPA：：約約1000㎡㎡健健身身館館：：約約1000㎡㎡咖啡啡廳廳：：約約800㎡㎡清清吧吧：：約約200㎡㎡桑拿拿館館：：1000㎡㎡尊地地資資源源：如如BATHSPA、、陽陽光光健健身身館館、、名名典典咖咖啡啡、、真真鍋鍋咖咖啡啡、、上上島島咖咖啡啡、、沁沁園園茶茶藝藝等等。。2F3F1F休閑閑中中心心：：美容容、、健健身身、、咖咖啡啡吧吧、、清清吧吧等等負(fù)1F業(yè)態(tài)態(tài)分分布布及及面面積積規(guī)規(guī)劃劃商業(yè)業(yè)租租售售策策略略銷售售策策略略市場場競競爭爭導(dǎo)導(dǎo)向向＋＋成成本本加加成成靈活活返返租租＋＋合合理理回回報報租賃賃策策略略大小小有有別別，，高高低低不不一一開門門見見禮禮，，裝裝修修期期免免租租金金1、、一一、、二二層層銷銷售售，，利利潤潤回回報報高高，，資資金金回回籠籠快快；；2、、負(fù)負(fù)一一層層、、三三層層出出租租，，主主力力店店先先行行，，抓抓大大引引小小。。一層層價價格格定定位位：：25000～～30000元元/㎡㎡；；二層層價價格格定定位位：：15000～～18000元元/㎡㎡；；負(fù)一一層層租租金金定定位位：：130～～150元元/㎡㎡/月月。。三層層租租金金定定位位：：60-80元元/㎡/月月商業(yè)業(yè)租租售售價價格格定定位位項目目分分析析和和策策略略我們們的的目目標(biāo)標(biāo)產(chǎn)品品規(guī)規(guī)劃劃建建議議項目目定定位位營銷銷執(zhí)執(zhí)行行方方案案客戶戶定定位位市場場分分析析廣告告推推廣廣及及品品牌牌整整合合營銷銷執(zhí)執(zhí)行行方方案案報告告思思路路營銷銷執(zhí)執(zhí)行行策策略略本案案是是一一個個充充滿滿想想象象力力和和創(chuàng)創(chuàng)造造力力的的項項目目顛覆覆傳傳統(tǒng)統(tǒng)的的運運作作思思維維挑戰(zhàn)戰(zhàn)平平庸庸的的創(chuàng)創(chuàng)新新概概念念市場場空空缺缺的的有有力力形形勢勢劍走走偏偏鋒鋒的的營營銷銷推推廣廣項目目過過硬硬的的產(chǎn)產(chǎn)品品品品質(zhì)質(zhì)本區(qū)區(qū)域域和和周周邊邊區(qū)區(qū)域域的的消消費費需需求求營銷模式式品牌地產(chǎn)產(chǎn)的有力力鋪墊橙色風(fēng)暴暴的銷售售軍團1一一個好的的案名2一一個好的的推廣語語3一一個好的的概念4一一個好的的事件營營銷5一一個好的的形象標(biāo)標(biāo)簽尊地策略略之---五個個一工程程虎門門1號一個好的的案名案名:虎門1號號具有很很好的記記憶點和和標(biāo)示性性，符合合項目樹樹立第一一品牌的的特點，，建議采采用。備選選：港城·國國際泊岸國際際公寓擎日灣公公寓一個城市市的仰望望輔助推廣廣語：中心區(qū)繁繁華之之上的舞舞者自由都市市活活力港灣灣一個好的的推廣語語新中心區(qū)區(qū)公園園南私私享宮館館一個好的的概念闡述：虎門首個個全新的的純粹宮宮館式高高檔社區(qū)區(qū),其概概念并非非僅僅是是一種創(chuàng)創(chuàng)新，而而是營造造一種全全新的生生活模式式；它詮詮釋了社社區(qū)品質(zhì)質(zhì)的高貴貴，體現(xiàn)現(xiàn)了居住住人士在在社會上上層中的的身份。?！懊嚸Ｃ鳌薄敝黝}活活動一個好的的事件營營銷世界頂級級紅酒雪雪茄巡禮禮一個好的的形象標(biāo)標(biāo)簽建筑創(chuàng)新新獎5大推售原則則成功推售售整層銷控控產(chǎn)品組合合避免內(nèi)部部競爭強勢媒體體集中推售售總體推售售策略關(guān)鍵點了解不等于相信知道不等于了解相信不等于行動讓客戶從從知道到到了解讓客戶從從了解到到相信讓客戶從從相信到到行動讓客戶從從知覺到到知道全面實現(xiàn)現(xiàn)美學(xué)營銷銷事件營銷銷體驗營銷銷口碑營銷銷營銷總策策略精確制導(dǎo)導(dǎo)重重點出出擊形象拔高高體體驗至至尊要點：“高舉舉高打打，塑塑造形形象””：高調(diào)調(diào)入市市，充充分體體現(xiàn)應(yīng)應(yīng)有的的品質(zhì)質(zhì)、身身份、、國際際感，，建立市市場公公信力力?！笆袌鰣龀醋髯?，制制造熱熱點””：制造造轟動動效應(yīng)應(yīng)，迅迅速掀掀起強強勢推推廣攻攻擊，，營造銷銷售熱熱潮。?！扒榫熬盃I銷銷，活活動營營銷””：營造造氛圍圍，建建立有有效溝溝通，，全面面?zhèn)鞑ゲ潜P盤信息息。營銷總總策略略客戶積積累，，提升升到訪訪率通過推推廣，，吸引引客戶戶關(guān)注注項目現(xiàn)現(xiàn)場展展示，，吸引引客戶戶到訪訪現(xiàn)場氣氣氛營營造，，提高高成交交率客戶區(qū)區(qū)分，，定點點爆破破針對不不同客客戶，，實行行不同同營銷銷策略略定點攻攻擊，，直擊擊目標(biāo)標(biāo)客戶戶群針對性性推介介，擴擴大營營銷面面在市中中心設(shè)設(shè)立外外展廳廳，并并設(shè)看看樓專專車針對產(chǎn)產(chǎn)品，，組織織產(chǎn)品品推介介會關(guān)系營營銷，，互動動營銷銷利用老老客戶戶的口口碑傳傳播，，并與與各種種小眾眾團體體建立立客戶戶互動動平臺臺，建立廣廣泛的的客戶戶網(wǎng)絡(luò)絡(luò)，引引起社社會效效應(yīng)，，形成成口碑碑效應(yīng)應(yīng)?？蛻敉谕诰虿卟呗月放茝V廣告———道道路占占據(jù)，，攔截截客戶戶在項目目周邊邊、虎虎門主主要交交通干干道及及鎮(zhèn)中中心設(shè)設(shè)立廣廣告牌牌現(xiàn)場包包裝———加加強綜綜合感感官刺刺激，，引起起關(guān)注注售樓處處、樣樣板房房、樓樓體包包裝、、工地地包裝裝、指指示牌牌、外外展場場等小眾媒媒體———快快速提提升項項目的的口碑碑、建建立龐龐大的的客戶戶網(wǎng)絡(luò)絡(luò)通過各各種小小眾渠渠道散散播信信息、、培育育種子子客戶戶資源整整合———整整合尊尊地以以及瑞瑞豐以以往項項目的的客戶戶資源源充分利利用尊尊地客客戶資資料庫庫以及及瑞豐豐以往往客戶戶資源源，建建立數(shù)數(shù)據(jù)庫庫信息息管理理平臺臺口碑營營銷———建建立第第二營營銷通通道，，向目目標(biāo)客客戶傳傳播項項目信信息通過以以老帶帶新、、車友友會等等合作作、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)營營銷、、DM等方方式傳傳播樓樓盤信信息客戶挖挖掘策策略開盤期期熱銷期期尾盤期期強銷期期階段時間安排累計銷售率1蓄客期3個月2007年7月-9月——2開盤期1個月2007年10月35%3熱銷期3個月2007年11月-2008年1月60%4強銷期4個月2008年2月-5月80%5尾盤期3個月2008年6月-8月98%注：開盤指項目取的預(yù)售許可證并在本地主流媒體上第一次發(fā)布開盤廣告推盤節(jié)節(jié)奏蓄客期期07年年7-9月月07年年10月07年年11月-08年1月08年年2-5月月08年年6月月-8月暫以07年年10月為為具備備預(yù)售售條件件制定定第一階段蓄客期（2007年7月－9月）銷售目標(biāo)接受客戶咨詢，積累客戶；客戶的跟蹤、回訪主推廣語一個城市的仰望展示線報紙硬廣、戶外廣告、網(wǎng)絡(luò)、站臺廣告等導(dǎo)視系統(tǒng)、工地包裝、商業(yè)包裝、售樓處、園林展示銷售線售樓處裝修、人員培訓(xùn)、銷售百問、銷售物料準(zhǔn)備等客戶線售樓中心現(xiàn)場客戶的接待積累；外展中心客戶的接待積累推廣線媒體：報紙、戶外、網(wǎng)絡(luò)、短信、站臺等活動：物業(yè)管理高調(diào)簽約儀式一、蓄蓄客期期日期1個月月1個月月片區(qū)推推廣產(chǎn)品展展示形象導(dǎo)導(dǎo)入1個月月蓄客期期品牌推廣懸念入市片區(qū)推廣記住一一個片區(qū)：虎門新新中心心區(qū)記住一一個事件：產(chǎn)品推推介會會記住一一個樣板：虎門1號（巔峰峰階層層）形象導(dǎo)入產(chǎn)品展示產(chǎn)品展示AIDA，，客戶戶積累累片區(qū)推推廣記住一一個片片區(qū)：：虎門新新中心心區(qū)片區(qū)價價值推廣企業(yè)品品牌推廣+戶外路路牌現(xiàn)場形形象報紙軟軟文電視采采訪片區(qū)定定義《《虎門門新豪豪宅宣宣言》》戰(zhàn)略聯(lián)聯(lián)合虎門新新中心心區(qū)研研討會會簽約英英式管管家－－第一一太平平戴維維斯?fàn)I銷活活動事事件第二階段開盤期（2007年9-10月）銷售目標(biāo)住宅累計銷售35％主推廣語新中心區(qū)公園南私享宮館展示線報紙硬廣、精選戶外路牌、電視電臺、站臺廣告等售樓處→園林→樣板房→商業(yè)街銷售線客戶篩選，價格試算客戶線認(rèn)籌客戶優(yōu)惠，外展場推廣線媒體：報紙、戶外廣告、網(wǎng)絡(luò)、短信、梯間廣告、雜志、DM直郵、站臺廣告等活動：

產(chǎn)品發(fā)布會名車名模名流活動開盤慶典紅酒文化展二、開開盤期期注：從從產(chǎn)品品發(fā)布布會進進入開開盤導(dǎo)導(dǎo)入期期，直直至正正式開開盤后后一個個月產(chǎn)品發(fā)發(fā)布會會關(guān)鍵事事件：：產(chǎn)品品發(fā)布布會暨暨“名名車名名模模名名流””主題題活動動誠意登登記開盤盛盛典提前解解籌開盤慶典邀請著著名主主持人人現(xiàn)場場主持持，邀請上上層領(lǐng)領(lǐng)域代代表人人物剪剪彩鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)為虎虎門1號號揭幕幕儀式式“頂級級紅酒酒文化化展””開幕幕關(guān)鍵事事件：：提前前解籌籌及開開盤日日頂級級紅酒酒鑒賞賞第三階段熱銷期（2007年11－2008年1月）銷售目標(biāo)住宅累計銷售65％主訴求傲視天下華貴天成展示線報紙硬廣、精選戶外路牌、電視電臺、站臺廣告等售樓處→園林→智能屋→樣板房→商業(yè)街銷售線銷售總結(jié)分析，階段銷售策略，配合階段提價，提供價格表客戶線私人會所正式開業(yè)慶典為起點的系列活動推廣線媒體：報紙、戶外廣告、網(wǎng)絡(luò)、短信、梯間廣告、雜志、DM直郵、站臺廣告等活動：

頂級紅酒、雪茄品鑒體驗活動；

三、熱熱銷期期頂級酒酒雪茄茄鑒賞賞私人酒酒窖收收藏展展示營銷活活動事事件第四階段強銷期（2008年2月－5月）銷售目標(biāo)住宅累計銷售85％主訴求睿智人生胸懷天下展示線報紙硬廣、戶外廣告、車體廣告、DM直郵等售樓處→園林→智能屋→樣板房→商業(yè)街(戶外更換）銷售線配合階段提價，提供價格表客戶線業(yè)主忠誠計劃，抽獎活動推廣線媒體：戶外廣告、報紙、網(wǎng)絡(luò)、短信、DM直郵等活動：

CEO論壇CEO生活巡禮。

四、強強銷期期CEO論論壇營銷活活動事事件第五階段尾盤期（2008年6月－8月）銷售目標(biāo)98％主訴求傳世經(jīng)典天賦貴胄氣度展示線報紙硬廣、戶外廣告、DM直郵等售樓處、園林、樣板房、物管、社區(qū)文化銷售線配合階段目標(biāo)，銷售進入最后結(jié)尾消化期客戶線促銷活動、業(yè)主忠誠計劃推廣線媒體：戶外廣告、DM直郵、報紙、網(wǎng)絡(luò)、短信等五、尾盤期期市場比較法法市場比準(zhǔn)均均價最低均價擬定銷售均均價最高均價支撐產(chǎn)品特色的的銷售檢驗驗營銷附加值值加價各方精誠合合作的附加加值加價價格策略本項目比準(zhǔn)準(zhǔn)價格＝5128×30％％+5058×15％+4717×15％+5120××20％+5714×20％％＝5172/平方米住宅均價測測算項目指標(biāo)本項目海岸國際華園山莊裕田花園東方國際星座盛世豪庭因素權(quán)重30%15%15%20%20%區(qū)位25%808070709070環(huán)境10%907090907070規(guī)模10%707090807070園林15%808080806070戶型15%808070707070配套15%808080908070開發(fā)商5%808080807070物業(yè)管理5%808070707070807877.5787570銷售價格50004900460048005000比準(zhǔn)價格5128.215058.064717.955120.005714.29項目最低均均價＝5172××1.1元/平方方米≈5689元/平方米由于本項目目產(chǎn)品推出出有一段時時間差，根根據(jù)虎門房房地產(chǎn)市場場近年價格格漲幅幅度度來看，本本項目還有有10%左左右的升值值空間：由于項目以以下附加價價值：1、高端客客戶定位；；2、產(chǎn)品稀稀缺；3、獨樹一幟的的國際化建建筑形象；；4、贈送面積；；5、區(qū)域未未來增值；；6、會所等等功能配套套齊備；7、銷售服服務(wù)與營銷銷推廣；8、精裝修修及生活空空間展示；；9、所創(chuàng)造造的國際化化生活方式式。以上因素可可實現(xiàn)15-20%的增值項目預(yù)期均均價＝5689××1.15元/平方方米≈6542元/平方米項目可實現(xiàn)現(xiàn)均價＝6542××1.03元/平平方米≈6738元元/平方米米預(yù)期均價測算項目操作各各方的精誠誠合作將使使項目銷售售各環(huán)節(jié)操操作更加順順暢，有利利于提高項項目的整體體銷售均價價，屆時項項目均價將將能再提升升3%，即即：預(yù)期最終均均價＝6700～～7000元/平米米尊地價格實實現(xiàn)目標(biāo)：：7000元元/平米以以上項目經(jīng)濟效效益評價投資利潤回報率住宅4604844899.75％商業(yè)1150716993147.68％整體575552148237.32％備注：商業(yè)業(yè)部分按一一層5000㎡、二二層5000㎡、地地下室3000㎡計計算?，F(xiàn)場包裝為了使項目目更好的展展現(xiàn)于客戶戶面前，提提高客戶到到訪率、客客戶成交率率，我司建建議在開盤盤前應(yīng)按標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化展示示路線對于于核心展示示區(qū)率先做做好施工配配合。重點工作配配合：1、內(nèi)部園園林、會所所展示、看看樓通道等等全面做好好；2、售樓處處、樣板房房先行開放放；3、商業(yè)街街部分先做做。銷售中心局局部效果樣板房展示示--豪華華式公寓戶型面積：：65㎡左右一一房二廳廳樣板房展示示—尊享式式公寓戶型面積：：55㎡一房二廳樣板房展示示—溫馨式公公寓戶型面積：：85㎡二二房房二廳樣板房展示示—創(chuàng)新式公公寓樣板房展示示—創(chuàng)新式公公寓樣板房展示示—現(xiàn)代簡約樣板房展示示—古典歐式銷售中心外導(dǎo)示道路結(jié)點導(dǎo)導(dǎo)示停車場導(dǎo)示示售樓中心導(dǎo)導(dǎo)示景觀/商業(yè)業(yè)/樣板房房導(dǎo)示導(dǎo)視系統(tǒng)導(dǎo)視系統(tǒng)虎門中學(xué)金洲幼兒園梁屋北路梁屋山邊路路本案長德路培英中路龍泉酒店虎門1號虎門1號導(dǎo)視系統(tǒng)虎門中學(xué)金洲幼兒園梁屋北路梁屋山邊路路本案長德路培英中路龍泉酒店圍墻形象打造一流銷銷售軍團橙色風(fēng)暴房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識、項目基本知識卓越銷售員工職業(yè)生涯設(shè)計團隊建設(shè)培訓(xùn)上崗：：客服培訓(xùn)：接待流程程、客戶禮禮儀、客戶戶回訪跟蹤蹤、客戶類類型、商業(yè)談?wù)勁屑记?；；銷售培訓(xùn)：銷售流程程、項目百百問、敘盤盤詞、團隊隊精神、逼逼定技巧、模擬擬演練；上崗考核：接待流程程、銷售流流程、現(xiàn)場場演練、項項目百問筆筆試考核；客戶管理：：成交客戶維系和營銷銷；誠意客戶的積累和跟跟蹤；階段未成交交客戶原因分析。。橙色風(fēng)暴----銷銷售現(xiàn)場組組織現(xiàn)場管理：：每日銷售例例會：成交經(jīng)驗分分享、客戶戶疑問解答答、未成交交原因分析及對對策；每周業(yè)務(wù)報報表：成交量、客客戶量統(tǒng)計計和分析；；階段總結(jié)報報表：一個月、一一季度、半半年、一年年等；行政人力資資源管理輪序接待表表、考勤表表、橙色風(fēng)風(fēng)暴、末位位淘汰、分分級晉升制制實施競爭樓樓盤動態(tài)調(diào)調(diào)查和定期期考察制度度制定切實可可行的銷控控策略，完完成銷售的的階段性銷銷售目標(biāo)橙色風(fēng)暴----銷銷售現(xiàn)場管管理運用的電子子化售樓系系統(tǒng)對項目目進行精確確、及時的的銷控管理理及客戶的的信息統(tǒng)計計分析。信息化管理理項目分析和和策略我們的目標(biāo)標(biāo)產(chǎn)品規(guī)劃建建議項目定位營銷執(zhí)行方方案客戶定位市場分析廣告推廣及及品牌整合合廣告推廣及及品牌整合合報告思路企業(yè)品牌三三級跳123外地知名開發(fā)商長沙名星開發(fā)商當(dāng)?shù)匾欢ㄖ?23廣州知名開開發(fā)商珠三角洲明明星開發(fā)商商虎門知名開開發(fā)商

瑞豐地產(chǎn)產(chǎn)廣州知名名度。金雅苑、藍色康園鉑林國際公公寓的成功運作作半島城邦成成功銷售虎門1號地地王

瑞豐品牌牌在虎門開開始樹立知知名度及良良好形象。?；㈤T1號項項目在東莞莞成功運作作，成為虎虎門樓王。。

瑞豐品牌牌在虎門成成功打造逐步建立珠珠三角明星星品牌地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的形形象說明：1、瑞豐在在廣州有鉑鉑林國際公公寓等多個個知名樓盤盤的開發(fā)經(jīng)經(jīng)驗，建立立了一定的的品牌知名名度；2、半島城城邦的成功功運作奠定定了企業(yè)在在虎門乃至至東莞的知知名度；3、在虎門門以3.06億元標(biāo)標(biāo)王地價拿拿取虎門鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心金洲洲村地塊，，具有一定定的廣告?zhèn)鱾鞑バб?，，吸引了市市場的一定定關(guān)注度；；4、企業(yè)在在品牌建設(shè)設(shè)方面系統(tǒng)統(tǒng)管理尚不不足，需要要對于企業(yè)業(yè)的品牌內(nèi)內(nèi)涵進行充充分挖掘；；品牌個性性不夠鮮明明，在購房房者群體未未建立廣泛泛知名度；；5、企業(yè)具具有品牌運運作的意識識，就需要要從產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新、服務(wù)務(wù)、管理創(chuàng)創(chuàng)新等多系系統(tǒng)運作品品牌。企業(yè)品牌內(nèi)內(nèi)涵挖掘使命：值得得尊敬的地地產(chǎn)企業(yè)價值：誠信信創(chuàng)新新企業(yè)業(yè)公民瑞豐地產(chǎn)顧客至上公眾形象建筑精品建立品牌管管理支持系系統(tǒng)顧客至上公眾形象建筑精品服務(wù)升級物業(yè)服務(wù)升升級銷售服務(wù)升升級增值服務(wù)體體系歷史積淀產(chǎn)品升級社會公益可持續(xù)發(fā)展展企業(yè)品牌價價值實現(xiàn)體體系注3：新開開發(fā)項目品品牌與企業(yè)業(yè)品牌互動動注2：歷史史開發(fā)項目目的企業(yè)品品牌沉淀注1：客戶戶會瑞豐品牌2007價價值提升的的切入點：：服務(wù)升級、、產(chǎn)品升級級、公眾形形象升級。。企業(yè)品牌價價值提升來來源于顧客客項目品牌牌和產(chǎn)品體體驗，以及及企業(yè)品牌牌營銷事件件推廣。1靈魂缺失，走失于市場?？蓮?fù)制性強，核心競爭力弱2產(chǎn)品概念：意識形態(tài)的超越細節(jié)打造：建造技術(shù)的推敲3價值形態(tài)的認(rèn)同感，實現(xiàn)品牌產(chǎn)品的打造。我們要打造什么產(chǎn)品？——客戶需求研究我們?nèi)绾未蛟煜胍漠a(chǎn)品？——項目狀況研判產(chǎn)品設(shè)計既以人為本產(chǎn)品設(shè)計又引導(dǎo)人改善生活方式——設(shè)計融入生活文化合適的物業(yè)品牌物業(yè)受歡迎的物業(yè)項目品牌三三級跳打造品牌形形象，實現(xiàn)現(xiàn)高端目標(biāo)標(biāo)項目品牌內(nèi)內(nèi)涵產(chǎn)品屬性：：新中心區(qū)區(qū)CEO級級宮館———國際化城城市綜合體體虎門1號品牌個性：：尊崇高高貴國國際階階層王王者2007品品牌事件：：虎門地王王——虎門門樓王。以項目品牌牌帶動企業(yè)業(yè)品牌，突突出企業(yè)創(chuàng)創(chuàng)新的價值值；在項目目推廣時結(jié)結(jié)合企業(yè)品品牌事件、、企業(yè)理念念、企業(yè)輝輝煌業(yè)績的的傳播，突突出企業(yè)誠誠信和社會會公民的價價值創(chuàng)新產(chǎn)品，，制造市場場稀缺高端形象，，市場領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)者服務(wù)形象：：5星級酒酒店物管+客戶會增增值服務(wù)+橙色風(fēng)暴暴星級服務(wù)，，價值提升升建立品牌資資產(chǎn)知名度品牌聯(lián)想忠誠度專利、知識識產(chǎn)權(quán)認(rèn)知度建立品牌資資產(chǎn)知名度：關(guān)關(guān)鍵事件1：虎門地王成成為2007初關(guān)鍵鍵事件，以以及半島城城幫的良好銷售售，初步建建立企業(yè)品品牌知名度度；關(guān)鍵事件2：廣告攻勢，，獨特定位位，項目品品牌形象推推廣深化認(rèn)知度：忠誠度：關(guān)鍵事件3：產(chǎn)品發(fā)布會會，名流生生活方式體體驗關(guān)鍵事件4：產(chǎn)品體驗，，虎門新豪豪宅標(biāo)準(zhǔn)制制定者形象象關(guān)鍵事件5：客戶會活動動，中高端端階層籠絡(luò)絡(luò)關(guān)鍵事件6：社會公益活活動，企業(yè)業(yè)品牌聯(lián)動動申請產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新專利，，建立項目目品牌的獨獨特個性，，通過軟文文炒作、新新聞事件、、公關(guān)活動動等建立積積極的品牌牌聯(lián)想，構(gòu)構(gòu)建強有力力的品牌資資產(chǎn)，建立立品牌競爭爭力項目品牌推推廣的調(diào)性性：整體調(diào)性必必須現(xiàn)代而而大氣，必必須立足項項目尊貴的的一面，即即一定要讓讓尊崇貴胄胄、現(xiàn)代生生活、理性性的目標(biāo)人人群“三三位一體””，樹立一一個全新的的現(xiàn)代貴族族標(biāo)準(zhǔn)。個性必須在在內(nèi)斂中凸凸顯引領(lǐng)居居住方向的的張力。尊尊貴的體現(xiàn)現(xiàn)必須高雅雅。表現(xiàn)上必須須結(jié)合現(xiàn)代代、尊貴與與城市生活活。文案訴求，，必須向東東莞發(fā)出一一種創(chuàng)新居居住的方向向，以及一一種新的現(xiàn)現(xiàn)代生活。。主張現(xiàn)場場實景加賣賣點形成生生活的調(diào)性性，增加說說服力。廣告推廣主訴求點提提煉城市核心公園生活上層名流寬景空間稀缺物業(yè)城市生活綜綜合體項目定位：：總裁宮館國國際級級城市綜合合體形象定位：：新中心區(qū)公公園南私私享宮館館主推廣語：：一個城市的的仰望廣告及品牌牌推廣的五五個階段形象建立期期——案名、、形象亮相相。蓄勢造勢期期——以認(rèn)籌籌認(rèn)購作為為手段，啟啟動蓄客，，蓄勢待發(fā)發(fā)。公開發(fā)售期期——積累客客戶達到開開盤要求，，以活動營營銷、現(xiàn)場場營銷等為主，刺激激銷售。趁勢熱銷期期——以項目目品牌為指指導(dǎo)，從項項目形象推推廣向項目目產(chǎn)品賣點過渡。掃尾清盤期期——以項目目熱銷及企企業(yè)品牌推推廣為主，，并重點推推廣滯銷戶型。一、形象建建立期（07年5月月-7月））傳播目的：：在前期尚尚無形象推推廣的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，重點點落在項目目與市場關(guān)關(guān)系上。傳播內(nèi)容：：本階段進進入“建立立形象”的的階段。打打造高品質(zhì)質(zhì)的樓盤形形象為主，，用“虎門門1號”項項目的品牌牌最初的張張力來引爆爆市場的關(guān)關(guān)注度。1．道路導(dǎo)導(dǎo)視——項目周周邊導(dǎo)示一一定要做足足，本階段段一定要在在“項目形形象”推廣廣過程中，，讓市場感感受的確與與眾不同，，值得期待待。2．圍墻展展示——項目的的圍墻面臨臨主干道，，是不可多多得的媒介介，要充分分利用。二、蓄勢造造勢期（07年7月月-9月））傳播目的：：在前期形形象推廣的的基礎(chǔ)上，，本階段重重點落在項項目與品牌牌、項目與與東莞關(guān)系系、項目與與買家關(guān)系系上。傳播內(nèi)容：：本階段進進入“品牌牌征服”““形象征服服”的階段段。打造公公園物業(yè)、、現(xiàn)代生活活、細節(jié)與與精品建筑筑等。以現(xiàn)現(xiàn)代生活、、稀缺物業(yè)業(yè)等作為提提高品質(zhì)的的差異化。。并且，我我們一定要要重點用““虎門1號號”項目品品牌為綱，，虎門公園園、城市核核心、現(xiàn)代代生活等為為領(lǐng)，串聯(lián)聯(lián)到整體推推廣運動中中去。1．戶外廣廣告牌——建議在在前一階段段廣告牌基基礎(chǔ)上，增增加人流量量集中點的的宣傳力度度。一方面面利用廣告告牌在鎮(zhèn)區(qū)區(qū)中心和通通往其他各各區(qū)的主要要出口通路路攔截；另另一方面在在進入虎門門高速公路路上建立路路面廣告牌牌進行封殺殺。2．道路導(dǎo)導(dǎo)視——項目周周邊導(dǎo)視一一定要做足足，本階段段一定要在在“鞏固形形象”的基基礎(chǔ)上，讓讓市場期待待更強烈一一些。3．圍墻展展示——項目的的圍墻及部部分樓體2面臨主干干道，是可可以有效利利用的媒介介。4．星級酒酒店咨詢點點——可采用用展示或者者擺放宣傳傳資料的形形式來完成成，在龍泉大酒店店等酒店大大堂。5．報紙廣廣告、軟文文——強勢推推廣開始進進行。報紙紙配合節(jié)點點，認(rèn)籌及及相關(guān)營銷活動開開始。報紙紙廣告主要要以“虎門門1號””項目品牌為經(jīng)經(jīng)線，公園物業(yè)為為緯線，城城市核心為為最佳注腳點、、訴求點等等聯(lián)系起來來。我們要多多談產(chǎn)品、建筑細節(jié)節(jié)、生活配套套等的結(jié)合合。6．網(wǎng)絡(luò)絡(luò)媒體炒炒作——此此階段的的網(wǎng)絡(luò)炒炒作任務(wù)務(wù)，一定定要與認(rèn)認(rèn)籌火爆爆有關(guān)，與項項目價值值、項目目形象等等有關(guān)。。7．手機機信息傳傳播——認(rèn)認(rèn)籌內(nèi)容容。媒介主題題：1、城市市/王座座/公園園極極少數(shù)人人的私享享2、首席席CEO官邸，，上層居居住典范范活動開發(fā)發(fā)：公園主題題活動，，工程進進度加快快，樣板板房、局局部園林林實景施施工中。。三、公開發(fā)售售期（07年10月——12月月）傳播目的的：開盤盤，銷售售工作落落到實處處。開盤盤活動，，利用銷銷控制造造銷售火火爆的場場面。傳播內(nèi)容容：本階階段進入入“品牌征服服”“形象征服服”“現(xiàn)場征服服”三位一一體的階階段。打打造公園物業(yè)業(yè)、現(xiàn)代代生活、、細節(jié)與與精品建建筑等。。以公園園物業(yè)、、城市核核心、高高層視野野等作為為提高品品質(zhì)的差差異化。傳播工具具：1．戶外外廣告牌牌——利用用廣告牌牌加導(dǎo)示示的形式式。一方方面利用用廣告牌牌在虎門門中心區(qū)區(qū)和通往往其他各各區(qū)的主主要出口口通路攔攔截；另另一方面面在進入入虎門的的高速公公路上建建立路面面封殺。。2．道路路導(dǎo)示——在項項目周邊邊的主干干道上做做好道路路導(dǎo)示，，營造現(xiàn)現(xiàn)場開盤盤的氣氛氛。3．圍墻墻展示——項目目的圍墻墻及樓體體2面臨臨主干道道，可以以充分利利用，并并可以起起到優(yōu)化化工地形形象的效效果。4．報紙紙廣告、、電視——強勢勢推廣開開始進行行。報紙紙配合節(jié)節(jié)點，開開盤信息