X年仙桃華中汽車交易大市場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)研及定位報(bào)告

|序|PREFACE2013年，仙桃樓市呈現(xiàn)百家爭(zhēng)鳴的格局，在整體樓市政策縮緊的情況下，商業(yè)地產(chǎn)異軍突起，如何搶占商業(yè)第一高地？各大項(xiàng)目紛紛亮出自己的殺手锏，競(jìng)爭(zhēng)將越發(fā)激烈。知己知彼，百戰(zhàn)不殆！看透市場(chǎng)方可為項(xiàng)目找準(zhǔn)營銷方向！！目錄>>仙桃市場(chǎng)解讀|仙桃重點(diǎn)指標(biāo)分析|仙桃房產(chǎn)市場(chǎng)分析|仙桃商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研|仙桃汽車市場(chǎng)分析|仙桃周邊汽車市場(chǎng)分析|專業(yè)汽車市場(chǎng)案例借鑒>>項(xiàng)目本體分析及定位|項(xiàng)目基本概況|項(xiàng)目SWOT分析|

項(xiàng)目目標(biāo)客群鎖定|項(xiàng)目形象定位>>項(xiàng)目階段推廣|項(xiàng)目推廣節(jié)點(diǎn)劃分|項(xiàng)目階段推廣建議>>項(xiàng)目廣告設(shè)計(jì)|基礎(chǔ)VI系統(tǒng)解讀|階段推廣物料示意>>鋪面劃分建議|鋪面劃分總綱|鋪面劃分參考>>后記仙桃市場(chǎng)解讀|仙桃重點(diǎn)指標(biāo)分析

|仙桃房產(chǎn)市場(chǎng)分析|仙桃在售商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研|仙桃汽車市場(chǎng)分析|仙桃周邊汽車市場(chǎng)分析|專業(yè)汽車市場(chǎng)案例借鑒仙桃被譽(yù)為“江漢明珠”、“鄂中寶地”、是武漢城市圈西翼中心城市

，中國黃鱔之都、世界無紡布基地、亞洲體操之鄉(xiāng)、世界冠軍的搖籃。

同時(shí)，也是中國民間文化藝術(shù)之鄉(xiāng)、湖北花鼓戲之鄉(xiāng)，

國家級(jí)非物質(zhì)文化遺產(chǎn)——荊州花鼓戲、沔陽雕花剪紙、沔陽皮影戲。認(rèn)識(shí)仙桃地域資源廣闊、文化氣息濃郁、經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚仙桃位于湖北省中部的江漢平原，區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)明顯，緊靠武漢，貫通南北、承東啟西、得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。距武漢天河國際機(jī)場(chǎng)、漢口火車站、長江武漢港均只1小時(shí)車程。仙桃以輕結(jié)構(gòu)、外向型為產(chǎn)業(yè)特色，基本形成以紡織、服裝、無紡布及衛(wèi)材制品、食品加工、醫(yī)藥化工、機(jī)械電子為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)體系。并已形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈。仙桃即將成為中國最先進(jìn)的紡織基地、高檔面料基地、品牌服裝基地，有影響的精細(xì)化工基地、汽車零配件生產(chǎn)基地和最大的無紡布制品出口基地。仙桃城市概述：仙桃地理區(qū)位及交通體系優(yōu)勢(shì)明顯，利于外向型產(chǎn)業(yè)及輕工業(yè)園、物流運(yùn)輸業(yè)發(fā)展。仙桃市在武漢城市圈的地位：仙桃是“8+1”西部城市圈離武漢最近的中心城市，屬于江漢平原發(fā)展最快的城市。仙桃的職能分工：仙桃是西部城市圈離武漢最近的中心城市。西部區(qū)域性中心城市—的職能定位為仙桃市在城市圈的發(fā)展奠定了比較高的地位。仙桃市在城市圈的定位：仙桃市憑借良好的自然資源優(yōu)勢(shì)、生態(tài)優(yōu)勢(shì)、區(qū)位優(yōu)勢(shì)，在城市圈內(nèi)的定位為：大武漢的“后花園”，綠色產(chǎn)品供應(yīng)基地和農(nóng)副產(chǎn)品加工基地，武漢光谷的生產(chǎn)科研基地。大武漢“后花園”、養(yǎng)生之地的定位，將極大地增強(qiáng)仙桃市對(duì)武漢市置業(yè)及投資者的吸引力，并可能引發(fā)新一輪的商業(yè)及專業(yè)市場(chǎng)開發(fā)熱潮。城市發(fā)展軸城市圈介紹：武漢“8+1”城市圈，未來將形成以大武漢為核心，與周邊8個(gè)中小城市優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、資源共享、市場(chǎng)共通、利益共有的城市圈經(jīng)濟(jì)一體化格局。城際交通的建設(shè)，加強(qiáng)了城市之間的融合。而對(duì)于仙桃市等城市圈內(nèi)的二三線城市來講，由于房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，發(fā)展也比較緩慢，未來市場(chǎng)發(fā)展及升值的空間都較大，且距離武漢市較近，因此極可能吸引部分武漢市的投資人群到此置業(yè)或投資，而這種吸引力的大小將直接取決于各城市的發(fā)展前景及其與武漢市緊密程度。8+1城市圈武漢城市圈對(duì)仙桃市的影響：城市之間越來越緊密，更多的武漢投資客戶轉(zhuǎn)向城市圈城市。城際鐵車的建成將為仙桃?guī)砀喟l(fā)展機(jī)遇：15分鐘生活圈，仙桃已不在孤立，與武漢融為一體已成未來發(fā)展方向。70KM武漢—仙桃城際鐵路預(yù)計(jì)2014年開工建設(shè)，目前，已完成了項(xiàng)目資料收集、現(xiàn)場(chǎng)踏勘工作。建成后，武漢至仙桃約60分鐘的行程將縮短至40分鐘以內(nèi)，將更好發(fā)揮區(qū)域城際交通的整體效益，從而促進(jìn)武漢城市圈一體化的進(jìn)程不僅極大地改善江漢平原的交通條件。同時(shí)，規(guī)劃城際鐵路通車后，將武漢與仙桃聯(lián)系的更為緊密，武漢及周邊城市圈客戶將目光投向仙桃，大大拉動(dòng)仙桃市內(nèi)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)尤為顯著。經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、城市的升級(jí)對(duì)城市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的巨大帶動(dòng)作用不可忽視。仙桃城市發(fā)展概述：城市南拓發(fā)展，仙桃新城發(fā)展引來新機(jī)遇。項(xiàng)目地段價(jià)值將日益凸顯。工業(yè)園區(qū)城西南片區(qū)以老城區(qū)為中心，以向南發(fā)展為主導(dǎo)，兼顧向東，城市的發(fā)展基本控制在分洪道以西和通順河高壓走廊以東地區(qū)。規(guī)劃公共設(shè)施集中在大新路、錢溝路和何李路共同形成的城市中軸線，以及沔陽大道、仙桃大道和新城大道三條東西向的城市軸線上；規(guī)劃工業(yè)用地有三片，分別是仙桃工業(yè)園區(qū)、新建的城東工業(yè)區(qū)和城東南工業(yè)區(qū)；規(guī)劃的居住用地包括五個(gè)片區(qū)，除老城區(qū)外還包括城南片區(qū)、城東片區(qū)、城西片區(qū)（城西北片區(qū)）、城西南片區(qū)、南城新區(qū)。

本案仙桃城城市發(fā)發(fā)展概概述：：城南片片區(qū)發(fā)發(fā)展迅迅猛發(fā)發(fā)展，，政府對(duì)對(duì)區(qū)域域前景景較為為重視視，區(qū)區(qū)域交交通體體系逐逐步得得以完完善。。城市發(fā)發(fā)展方方向：：規(guī)劃期期內(nèi)重點(diǎn)向向南，，兼顧顧向東東，遠(yuǎn)景爭(zhēng)爭(zhēng)取實(shí)實(shí)現(xiàn)城城市的的向北北跨越越。城市形形態(tài)：：規(guī)劃城城市形形態(tài)為為軸向向帶動(dòng)動(dòng)、片片區(qū)發(fā)發(fā)展的的多中中心城城市。。規(guī)規(guī)劃以以南北北走向向的袁袁士路路、漢江路路－紡紡織大大道、、錦瑞路路、錢錢溝路路、何何李路路、葉葉王路路、和和平路路為依依托，，穿越越或跨跨越高高速公公路向向南發(fā)發(fā)展，，城市形形態(tài)表表現(xiàn)為為片區(qū)區(qū)狀發(fā)發(fā)展，，城市市內(nèi)部部道路路形態(tài)態(tài)以網(wǎng)網(wǎng)格狀狀為主主。省委書書記羅羅清泉泉視察察南城城新區(qū)區(qū)省委副副書記記楊松松視察察南城城新區(qū)區(qū)市委書書記劉劉新池池視察察南城城新區(qū)區(qū)建設(shè)設(shè)仙桃市市第一一人民民醫(yī)院院仙桃城城市發(fā)發(fā)展概概述：城南片片區(qū)眾眾多政政府、、企事事業(yè)單單位紛紛紛入入駐，，醫(yī)療療、教教育、、文化化、體體育、、商業(yè)業(yè)綜合合體等等一應(yīng)應(yīng)俱全全。仙桃市市博物物館仙桃市市新政政府大大樓仙桃市市一中中1)人均GDP快速增增長2012年達(dá)到到31210元。位位列全全省縣縣市第第一，，隨著著城市市經(jīng)濟(jì)濟(jì)的快快速發(fā)發(fā)展，，消費(fèi)費(fèi)者對(duì)對(duì)固定定資產(chǎn)產(chǎn)投資資興趣趣日益益加大大。2)居民可可支配配收入入及消消費(fèi)支支出快快速上上升隨著收收入水水平的的不斷斷提高高，居居民的的消費(fèi)費(fèi)水平平增強(qiáng)強(qiáng)，對(duì)對(duì)生活活的要要求也也將逐逐漸提提升。。仙桃經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展?fàn)顮顩r：：近年，，仙桃桃經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長長迅速速，仙仙桃人人均消消費(fèi)日日益提提高，，生活活水平平不斷斷提升升。注：以以上數(shù)數(shù)據(jù)來來源仙仙桃政政府官官網(wǎng)（（我司司整理理）◆城市南南移，，適度度往東東擴(kuò)張張，經(jīng)濟(jì)開開發(fā)區(qū)區(qū)工業(yè)業(yè)園區(qū)區(qū)及南南區(qū)新新城建建設(shè)已已經(jīng)初初具規(guī)規(guī)模，，隨著著市政政等配配套工工程的的逐步步興建建和完完善，，仙桃桃市的的“龍龍頭””效應(yīng)應(yīng)已經(jīng)經(jīng)初步步呈現(xiàn)現(xiàn)，新時(shí)代代發(fā)展展契機(jī)機(jī)給仙仙桃?guī)砹肆蓑v飛飛的潛潛力，，同時(shí)時(shí)也為為仙桃桃發(fā)展展注入入了蓬蓬勃的的發(fā)展展生機(jī)機(jī)；隨著政政府對(duì)對(duì)城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化發(fā)發(fā)展的的推行行下，，仙桃桃城市市化進(jìn)進(jìn)程發(fā)發(fā)展進(jìn)進(jìn)一步步加速速，其房地地產(chǎn)市市場(chǎng)有有著較較為廣廣闊的的上升升空間間；諸多房房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目的開開發(fā)建建設(shè)，也使得得仙桃桃的各各項(xiàng)商商業(yè)、、交通通、生生活等等配套套設(shè)施施進(jìn)一一步完完善。。城市發(fā)發(fā)展研研究結(jié)結(jié)論：：城市南南移，，打造造南部部新城城，區(qū)區(qū)域交交通不不斷完完善，，本案案商業(yè)業(yè)價(jià)值值日益益凸顯顯。仙桃汽汽車保保有量量發(fā)展展迅猛猛，近近年已已經(jīng)突突破輛輛，汽汽車產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展迎迎來新新機(jī)遇遇。從交管管部門門獲悉悉，我市2000年末只只有汽汽車2萬輛左左右，，而到到2012年6月份，，全市市當(dāng)年年上牌牌照的的大小小車輛輛就有有4836多輛。?！粢皇窍上商沂惺屑哟蟠罅嘶窘ńㄔO(shè)的的投入入，公公路、、鐵路路、新新農(nóng)村村建設(shè)設(shè)等諸諸多項(xiàng)項(xiàng)目的的啟動(dòng)動(dòng)與加加速，，拉動(dòng)動(dòng)了內(nèi)內(nèi)需，，購買買小型型工程程自卸卸車的的明顯顯增多多；◆二是部部分外外出打打工者者回鄉(xiāng)鄉(xiāng)購廂廂式小小貨車車跑運(yùn)運(yùn)輸，，拉農(nóng)農(nóng)副產(chǎn)產(chǎn)品的的增多多；◆三是農(nóng)農(nóng)村公公路的的改善善，農(nóng)農(nóng)民買買摩托托車的的大幅幅上升升；◆四是城城市居居民家家庭購購私家家車熱熱正在在興起起。無論是是上牌牌數(shù)量量，還還是銷銷售數(shù)數(shù)量都都保持持著兩兩位數(shù)數(shù)的增增長速速度，，由此此可見見汽車車市場(chǎng)場(chǎng)的巨巨大潛潛力。。仙桃市市場(chǎng)解解讀|仙桃重重點(diǎn)指指標(biāo)分分析|仙桃房房產(chǎn)市市場(chǎng)分分析|仙桃在在售商商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目調(diào)調(diào)研|仙桃汽汽車市市場(chǎng)分分析|仙桃周周邊汽汽車市市場(chǎng)分分析|專業(yè)汽汽車市市場(chǎng)案案例借借鑒國務(wù)院院頒布布“新國國五條條”，，限購政政策不不松懈懈、擴(kuò)擴(kuò)大房房產(chǎn)稅稅試點(diǎn)點(diǎn)、保保護(hù)剛剛性依依舊是是商品品房產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展展趨勢(shì)勢(shì)，商商業(yè)地地產(chǎn)依依舊不不受限限制。。解讀：：限購購政策策不松松懈、、并通通過擴(kuò)擴(kuò)大房房產(chǎn)稅稅試點(diǎn)點(diǎn)、對(duì)對(duì)房?jī)r(jià)價(jià)目標(biāo)標(biāo)進(jìn)行行限制制干預(yù)預(yù)，核核心依依舊保保護(hù)剛剛性需需求客客戶，，商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)依舊舊未干干涉。。2010年：““國十十一條條”““國十十條””“9·29新政””相繼繼出臺(tái)臺(tái)；2011年：““新國國八條條”出出臺(tái)。。調(diào)控控手段段也從從差別別化信信貸、、增加加保障障房供供給等等，逐逐步上上升到到限購購、限限貸和和限價(jià)價(jià)；2013年：國國務(wù)院院總理理溫家家寶2月20日召開開國務(wù)務(wù)院常常務(wù)會(huì)會(huì)議，，頒布布‘新新國五五條““。（一））完善善穩(wěn)定定房?jī)r(jià)價(jià)工作作責(zé)任任制。。（二））堅(jiān)決決抑制制投機(jī)機(jī)投資資性購購房。。（三））增加加普通通商品品住房房及用用地供供應(yīng)。。（四））加快快保障障性安安居工工程規(guī)規(guī)劃建建設(shè)。。（五））加強(qiáng)強(qiáng)市場(chǎng)場(chǎng)監(jiān)管管。新政改改變了了大部部分開開發(fā)商商的市市場(chǎng)預(yù)預(yù)期，，但基基于國國情、、中國國的經(jīng)經(jīng)濟(jì)制制度及及結(jié)構(gòu)構(gòu)、中中國房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的特特殊性性等，，開發(fā)發(fā)商們們并沒沒有產(chǎn)產(chǎn)生恐恐慌，，在項(xiàng)項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)營、、公司司運(yùn)營營等方方面積積極調(diào)調(diào)整，，時(shí)下下在普普通住住宅市市場(chǎng)調(diào)調(diào)控持持續(xù)加加碼的的情況況下，商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)領(lǐng)域正在在受到熱捧捧，綠地、、華潤等企企業(yè)相繼成成立商業(yè)地地產(chǎn)運(yùn)營公公司。從大勢(shì)的研研判中我們們可發(fā)現(xiàn)：：政策的內(nèi)容容逐步從原則性的的、指導(dǎo)性性向執(zhí)行性性的、操作作性強(qiáng)的方方面推進(jìn)。未來一段時(shí)時(shí)間，出臺(tái)臺(tái)更多政策的的可能性很很小了。市場(chǎng)開始進(jìn)進(jìn)入政策的的消化期和深深度博弈期期。圓周率認(rèn)為為短時(shí)間內(nèi)商商業(yè)地產(chǎn)市市場(chǎng)不會(huì)遭遭遇調(diào)控，，若有個(gè)別別區(qū)域出現(xiàn)現(xiàn)泡沫現(xiàn)象象，對(duì)商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的管管控將有可可能加強(qiáng)，，但對(duì)像仙仙桃等三四四線城市而而言，政策策影響很小小。開發(fā)公司資資金鏈對(duì)銷銷售回款的的要求會(huì)更更高，一次性付款款將得到更更大的優(yōu)惠惠幅度。地產(chǎn)政策解解讀小結(jié)仙桃房產(chǎn)市市場(chǎng)發(fā)展日日益完善，，板塊競(jìng)爭(zhēng)格格局激烈，，尤其以城城南片區(qū)、、南城新區(qū)區(qū)最為凸顯顯，但新城城板塊追捧捧熱度最高高。城西北片老城區(qū)城市南擴(kuò)南城新區(qū)城南片區(qū)城西南片城東片區(qū)2013年第一季度度，仙桃城區(qū)共共銷售房源源3445套（同比2012年增長95.63%），面積379151.48㎡（同比2012年增長113.03%），均價(jià)價(jià)3184.78元/㎡（同比2012年略微下降降1.78%）。其中住宅銷銷售3255套，銷售面面積356263.74㎡，均價(jià)2989.09元/㎡；非住宅銷售售190套數(shù)，銷售售面積22887.74㎡㎡，均價(jià)6230.88元/㎡。從銷售情況況來看，城城南版塊的的住宅銷售售量占總比比例癿42%，其次是城城西版塊占占總比癿24%，老城區(qū)占占22%，城東最少少，僅為12%。政府的規(guī)規(guī)劃劃和大大力開發(fā)，，使城南廣廣受購房者者癿喜愛，，大家都看看好城南的的發(fā)展?jié)摿α?。第一季度銷銷售情況分分析：受春節(jié)返鄉(xiāng)鄉(xiāng)潮的影響響，仙桃第第一季度銷銷售情況較較好，整體體城南板塊塊銷售情況況尤佳?！?月，全全市商品房房供應(yīng)16459套套，約約174.85萬萬方，其中中：住宅供供應(yīng)12990套，，占比78.92%，供應(yīng)面面積為136.68萬方，，占比78.17%；商業(yè)供應(yīng)2040套套，占比比12.39%，供供應(yīng)面積為為23.98萬，，占比13.72%；車庫供應(yīng)303套套，占比1.84%，供應(yīng)面面積為1.07萬萬方，占比比0.61%?！魪慕Y(jié)轉(zhuǎn)/新新增情況看看，結(jié)轉(zhuǎn)供供應(yīng)占4月月市場(chǎng)整整供應(yīng)的73.92%，新增增供應(yīng)占比比26.08%。存存量物業(yè)占占市場(chǎng)主導(dǎo)導(dǎo)，當(dāng)前市場(chǎng)商商業(yè)整體供供應(yīng)量較為為飽和，商商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格格局日益凸凸顯，挖掘掘投資客是是商業(yè)運(yùn)營營的重點(diǎn)。。第一季度供供應(yīng)量情況況分析：市場(chǎng)住宅供供應(yīng)量依舊舊占主導(dǎo)，，占總貨量量供應(yīng)的78%，隨著眾多多商業(yè)項(xiàng)目目的入市，，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)慢慢凸顯顯。仙桃住宅市市場(chǎng)分析：：區(qū)域住宅市市場(chǎng)群雄割割據(jù)，樓市市競(jìng)爭(zhēng)白熱熱化，未來來供應(yīng)量將將達(dá)近400方的供應(yīng)量量，市場(chǎng)供供應(yīng)量已過過度飽和。。仙桃六大居居住區(qū)：老城區(qū)、城城南片區(qū)、、城東片區(qū)區(qū)、西北片片區(qū)、西南南片區(qū)、南城新區(qū)其中南城市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓壓力尤為突突出。城西北片區(qū)預(yù)計(jì)未來還將有17萬平方上市老城區(qū)預(yù)計(jì)未來還將有29萬平方上市城東片區(qū)預(yù)計(jì)未來還將有55萬平方米上市城南片區(qū)預(yù)計(jì)未來還將有32萬平方上市南城新區(qū)預(yù)計(jì)未來還將有150萬平方上市城西南片區(qū)預(yù)計(jì)未來還將有91萬平方上市仙桃市呈現(xiàn)現(xiàn)被迫迎合合離心式的的城市化擴(kuò)擴(kuò)張模式（（動(dòng)態(tài)的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)））老城區(qū)老城區(qū)土地地日趨稀缺缺，土地價(jià)價(jià)格攀升，，帶動(dòng)房?jī)r(jià)價(jià)上漲，開開發(fā)商向新新城區(qū)轉(zhuǎn)移移；引進(jìn)衛(wèi)星城城居住觀念念，區(qū)域功功能得到升升級(jí)從被動(dòng)郊區(qū)區(qū)化到新城城市化在市政規(guī)劃劃下，隨著著市政建設(shè)設(shè)的逐步完完善，仙桃桃的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)風(fēng)生生水起，發(fā)發(fā)展熱度越越來越高。。城市擴(kuò)張周邊地域新城區(qū)仙桃城市房房產(chǎn)市場(chǎng)解解讀隨著仙桃樓樓市政策的的具體實(shí)施施，眾多購置者者更趨理性性，促使仙仙桃各樓盤盤向品質(zhì)化化發(fā)展的步步伐加快；；隨著仙的經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及及城市化進(jìn)進(jìn)程加快，，人們對(duì)居居住提出了了更高要求求，客戶對(duì)對(duì)區(qū)域板塊塊發(fā)展及整整體規(guī)劃配配套要求更更高，加上上仙桃南城城過度開發(fā)發(fā)，住宅市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓壓力日益凸凸顯；據(jù)統(tǒng)計(jì)未來來2-3年內(nèi)會(huì)有272萬方的推盤盤量，按每每年正常銷銷售60萬方測(cè)算，，不考慮后后期新增土土地供應(yīng)量量，現(xiàn)有的的供應(yīng)量可可保證仙桃桃4.53年的銷售周周期。而且，隨著著眾多品牌牌開發(fā)商進(jìn)進(jìn)駐，市場(chǎng)場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)會(huì)變得更加加激烈。仙桃住宅市市場(chǎng)觀察結(jié)結(jié)論25仙桃商業(yè)圈圈概述：城市南移、、形成多個(gè)個(gè)商圈并存存格局，南南城商圈格格局與發(fā)展展處于初步步階段，市市場(chǎng)培育期期較長。以銀泰百貨貨商業(yè)廣場(chǎng)場(chǎng)、好鄰居居購物中心心為標(biāo)識(shí)的的仙桃老商商圈以正在新建建的元泰步步行街、豪豪布斯卡、、現(xiàn)代森林林國際等大大型住宅區(qū)區(qū)為起點(diǎn)新新城行政商商務(wù)圈仙桃經(jīng)過近近幾年的飛飛速發(fā)展，，由原來以以銀泰百貨貨商業(yè)廣場(chǎng)場(chǎng)、好鄰居居購物中心心為整個(gè)城城市的商業(yè)業(yè)中心擴(kuò)張張至南城新新型商圈。。目前元泰··步行街、、豪布斯卡卡等新商業(yè)業(yè)體的出現(xiàn)現(xiàn)，逐步形形成了兩大大百貨商業(yè)業(yè)圈，同時(shí)時(shí)通過漢江江路，仙南南大道進(jìn)行行連接，使使仙桃商業(yè)業(yè)呈現(xiàn)“啞啞鈴”狀，，使城市形形成南北呼呼應(yīng)，東西西同步發(fā)展展的商業(yè)格格局。區(qū)域商業(yè)發(fā)發(fā)展特征仙桃商業(yè)發(fā)發(fā)展階段是是處于商業(yè)業(yè)態(tài)不不斷豐富，，市場(chǎng)不斷斷細(xì)分不同同人群的中中級(jí)階段；；國內(nèi)省內(nèi)一線中中大型超市市、綜合農(nóng)農(nóng)貿(mào)小百貨貨市場(chǎng)、傳傳統(tǒng)商業(yè)街街、新型商商業(yè)體等多多形態(tài)，多多層次并存存的狀態(tài)，難難以提升城城市商業(yè)整整體品味；；整體商業(yè)布布局仍以街街區(qū)商業(yè)為為主，除老老城區(qū)板塊塊已形成的的商業(yè)中心心外，其他他版塊尚未未形成真正正意義的核核心商業(yè)中中心。城南新城的的規(guī)劃利好好，多個(gè)大大型商業(yè)體體的集中開開發(fā)，將形形成“雙圈圈”格局。。商業(yè)整體裝裝修風(fēng)格和和層次較低低，商業(yè)面面貌比較陳陳舊；商業(yè)多以單單店獨(dú)戶的的形式經(jīng)營營為主，且且沿街“一一”字排開開，經(jīng)營靈靈活性較好好，但人車車混行，缺乏完善的的商業(yè)配套套功能。仙桃市場(chǎng)解解讀|仙桃重點(diǎn)指指標(biāo)分析|仙桃房產(chǎn)市市場(chǎng)分析|仙桃在售商商業(yè)項(xiàng)目調(diào)調(diào)研|仙桃汽車市市場(chǎng)分析|仙桃周邊汽汽車市場(chǎng)分分析|專業(yè)汽車市市場(chǎng)案例借借鑒仙桃商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目分布圖圖漢宜高速黃金大道仙桃大道紡織大道1362漢江路復(fù)州大道5絲寶路47891：文華·豪豪布斯卡2：新天地國國際廣場(chǎng)3：仙桃城市市廣場(chǎng)4：仙桃世界界城5：綠地華庭庭（對(duì)面））6：元泰··新世界步步行街7：現(xiàn)代森林國國際城8：歐歐亞達(dá)家具具廣場(chǎng)9：翔球家家具廣場(chǎng)區(qū)域商業(yè)樓樓盤信息匯匯總文華·豪布斯卡一期商業(yè)鋪面面面積劃分區(qū)區(qū)間保持在在40—160平米之間，，單鋪銷銷售總價(jià)控控制在30—50萬之間，，首付款款保持在在15—25萬，從銷銷售情況況來看，，位置較好好，總價(jià)價(jià)較低的的鋪面去去化情況況較為理理想。文華·豪布斯卡卡營銷策略略及銷售售情況分分析營銷策略略：項(xiàng)目對(duì)外外宣傳“先招商后后銷售”的形式，，提升項(xiàng)項(xiàng)目在市市場(chǎng)的公公信力、、客戶對(duì)對(duì)項(xiàng)目的的認(rèn)可度度，從而而拉動(dòng)項(xiàng)項(xiàng)目銷售售，從項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)質(zhì)質(zhì)情況來來看，以以商業(yè)布布局為噱噱頭，通通過拉高高價(jià)格，，提升投投資回報(bào)報(bào)力，壓壓縮項(xiàng)目目投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，從從而吸引引區(qū)域投投資客戶戶對(duì)項(xiàng)目目的認(rèn)可可度。實(shí)質(zhì)：營營造投資資熱度，，同步招招商、從從而達(dá)到到銷售目目的?？腿悍治鑫觯轰伱婵們r(jià)價(jià)不高，，項(xiàng)目投投資客戶戶面較大大，主要集中中在仙桃桃彭場(chǎng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)等周邊邊經(jīng)濟(jì)情情況較好好鄉(xiāng)鎮(zhèn)及及仙桃本本地投資資客，部部分江漢漢平原及及周邊市市投資客客戶。推廣形式式：戶外造勢(shì)勢(shì)、活動(dòng)動(dòng)推升區(qū)區(qū)域知名名度及促促銷、不不定期組組織推介介活動(dòng)、、短信、、派單、、電影下下鄉(xiāng)及項(xiàng)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)包裝等等推廣手手段。新天地國國際廣場(chǎng)場(chǎng)家樂福和和蘇寧電電器的入入場(chǎng)已經(jīng)經(jīng)占據(jù)了了商業(yè)部部分的一一半，家家樂福在在整個(gè)二二樓及二二樓以上上，蘇寧寧在一樓樓內(nèi)街再再加上一一些品牌牌店鋪的的入駐，，可供銷售售的自營營店鋪僅僅為一樓樓臨街鋪鋪?zhàn)印ｄN售方式式：長期期返租,返租年限限：5-10年（有待待開發(fā)商商確定））回報(bào)率率：6-10%（有待開開發(fā)商確確定）10年返租回回報(bào)率調(diào)調(diào)查如下下：新天地國國際廣場(chǎng)場(chǎng)項(xiàng)目情情況概述述新天地國國際廣場(chǎng)場(chǎng)營銷策略略及銷售售情況分分析營銷策略略：項(xiàng)目對(duì)外外宣傳“家樂福、、蘇寧電電器入駐駐”，以長期期返租的的形式，，提升項(xiàng)項(xiàng)目在市市場(chǎng)的投投資熱度度，從而而拉動(dòng)項(xiàng)項(xiàng)目銷售售，從項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)質(zhì)質(zhì)情況來來看，以以已入駐駐成形的的大型商商業(yè)入駐駐，通過過長期返返租的形形式，壓壓縮客戶戶投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，從從而吸引引區(qū)域投投資客戶戶對(duì)項(xiàng)目目的認(rèn)可可度。實(shí)質(zhì)：借借助入駐駐大型成成功商業(yè)業(yè)體來保保障投資資收益，，增加對(duì)對(duì)其的投投資熱度度，促進(jìn)進(jìn)商鋪銷銷售目的的?？腿悍治觯海禾幱谛吕铣浅菂^(qū)交界處處，預(yù)計(jì)的的鋪面總價(jià)價(jià)不高，項(xiàng)項(xiàng)目投資客客戶面較大大，主要集中在在仙桃城南南新區(qū)客戶戶及周邊經(jīng)經(jīng)濟(jì)情況較較好鄉(xiāng)鎮(zhèn)及及仙桃本地地投資客，，部分江漢漢平原及周周邊市投資資客戶。推廣形式：：戶外造勢(shì)、、商家入駐駐活動(dòng)推升升區(qū)域知名名度及促銷銷、不定期期組織推介介活動(dòng)、短短信、派單單、網(wǎng)絡(luò)及及項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)包裝等推推廣手段。。仙桃城市廣廣場(chǎng)5層樓共2萬方商業(yè)，，但只銷售一一樓和二樓樓，一樓整整樓和二樓樓內(nèi)部的商商鋪集中在在20-30㎡之間，總價(jià)價(jià)在80-120萬左右，二二樓臨街窗窗口有少量量大面積商商鋪，總價(jià)價(jià)在200萬以上。銷售總面積積不到1萬方，銷售9個(gè)月剩10個(gè)商鋪，皆皆為小面積積商鋪。從整體來看看位置好的的商鋪銷售售情況好，，小面積供應(yīng)應(yīng)量大未銷銷售完全，，大面積的的小供應(yīng)量量反而銷售售完全，主主要由于大大面積商鋪鋪較少。一樓二樓銷售方式：：長期返租租年年限：：3年回報(bào)報(bào)率：6%3年返租回報(bào)報(bào)率調(diào)查如如下：小體量商業(yè)業(yè)，且又只只銷售一樓樓和二樓，，銷售總面面積不到1萬方，銷售售9個(gè)月剩少量量商鋪。仙桃城市廣廣場(chǎng)營銷策略及及銷售情況況分析營銷策略：：項(xiàng)目對(duì)外宣宣傳“家樂福、蘇蘇寧電器入入駐”，以長期返返租的形式式，提升項(xiàng)項(xiàng)目在市場(chǎng)場(chǎng)的投資熱熱度，從而而拉動(dòng)項(xiàng)目目銷售，從從項(xiàng)目實(shí)質(zhì)質(zhì)情況來看看，以已入入駐成形的的大型商業(yè)業(yè)入駐，通通過長期返返租的形式式，壓縮客客戶投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，從而而吸引區(qū)域域投資客戶戶對(duì)項(xiàng)目的的認(rèn)可度。。實(shí)質(zhì)：借助助入駐大型型成功商業(yè)業(yè)體來保障障投資收益益，增加對(duì)對(duì)其的投資資熱度，促促進(jìn)商鋪銷銷售目的。?？腿悍治觯海禾幱谛吕铣浅菂^(qū)交界處處，預(yù)計(jì)的的鋪面總價(jià)價(jià)不高，項(xiàng)項(xiàng)目投資客客戶面較大大，主要集中在在仙桃城南南新區(qū)客戶戶及周邊經(jīng)經(jīng)濟(jì)情況較較好鄉(xiāng)鎮(zhèn)及及仙桃本地地投資客，，部分江漢漢平原及周周邊市投資資客戶。推廣形式：：戶外造勢(shì)、、商家入駐駐活動(dòng)推升升區(qū)域知名名度及促銷銷、不定期期組織推介介活動(dòng)、短短信、派單單、網(wǎng)絡(luò)及及項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)包裝等推推廣手段。。綜合體——仙桃世界城城仙桃世界城城營銷策略及及銷售情況況分析營銷策略：：項(xiàng)目地段位位于繁華的的大新路的的后段，招招商上突出出銀泰仙桃桃商城，借借助與其同同在一地段段，來往人人流共同性性，拉升項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值，，從而拉動(dòng)動(dòng)項(xiàng)目銷售售，從項(xiàng)目目實(shí)質(zhì)情況況來看，利利用成熟的的地段與市市場(chǎng)，配以以短期返租租減小項(xiàng)目目投資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，從而吸吸引區(qū)域投投資客戶對(duì)對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)認(rèn)可度。實(shí)質(zhì)：利用用成熟的地地段與市場(chǎng)場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，無無需擔(dān)心招招商，通過過控制招商商質(zhì)量，從從而達(dá)到銷銷售目的。?？腿悍治觯海盒Ч詈玫牡氖窃谖錆h漢漢正街派派發(fā)傳單，，針對(duì)的是是在漢正街街做生意的的投資客，，和仙桃本本地和周邊邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)投資資客。推廣形式：：戶外造勢(shì)、、派單、及及項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)包裝等推推廣手段。。元泰·新世界步行行街商業(yè)鋪面面面積劃分區(qū)區(qū)間保持在在20—100平米之間，，但是鋪鋪?zhàn)佣酁?0-30平米左右和和50平米左右的的商鋪，購買大面積積為幾個(gè)相相連鋪?zhàn)哟虼蛲ǎ铱煽梢哉J(rèn)多個(gè)個(gè)籌。元泰泰·新世界步行行街招商和和管理為湖湖北思銳代代理，其典典型項(xiàng)目為為武漢光谷谷步行街，，西班牙風(fēng)風(fēng)情街。銷售方式：：短期返租租年年限：3-5年回回報(bào)率：6-8%3-5年返租回報(bào)報(bào)率調(diào)查如如下：元泰·新世界步行行街元泰·新世界步行街街營銷策略及及銷售情況況分析營銷策略：：項(xiàng)目負(fù)責(zé)招招商及后期期運(yùn)營的是是思銳，思思銳招商上上利用自己己成熟的武武漢光谷步步行街資源源進(jìn)行招商商，通過已已招商戶對(duì)對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值值拉升，從從而拉動(dòng)項(xiàng)項(xiàng)目銷售，，從項(xiàng)目實(shí)實(shí)質(zhì)情況來來看，以優(yōu)優(yōu)秀商戶入入駐，后期期統(tǒng)一運(yùn)營營管理品牌牌，配以短短期返租減減小項(xiàng)目投投資風(fēng)險(xiǎn)，，從而吸引引區(qū)域投資資客戶對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的認(rèn)可可度。實(shí)質(zhì)：營造造投資熱度度，招商先先行、統(tǒng)一一運(yùn)營管理理，從而達(dá)達(dá)到銷售目目的。客群分析：：鋪面種類較較多，每層層均價(jià)也有有差異，總總價(jià)可選擇擇性高，項(xiàng)項(xiàng)目投資客客戶面較全全面，主要集中在在仙桃城北北老城區(qū)投投資及二次次置業(yè)人群群，仙桃白白領(lǐng)及以上上階層，還還有周邊鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)投資客客。推廣形式：：戶外造勢(shì)、、活動(dòng)推升升區(qū)域知名名度及促銷銷、不定期期組織推介介活動(dòng)、短短信、派單單、及項(xiàng)目目現(xiàn)場(chǎng)包裝裝等推廣手手段?，F(xiàn)代·森林國際城城一期二期三期商業(yè)鋪面面面積劃分區(qū)區(qū)間保持在在40平米米左右，總總價(jià)在50-80萬?，F(xiàn)代·森林國際城城與元泰·新世界步行行街運(yùn)營管管理同為湖湖北思銳代代理，但其其招商為另另一家代理理機(jī)構(gòu)。銷售方式：：長期返租租年限：10年回報(bào)率：6-8%10年返租回報(bào)報(bào)率調(diào)查如如下：現(xiàn)代·森林國際城城現(xiàn)代·森林國際城城營銷策略及及銷售情況況分析營銷策略：：項(xiàng)目走高端端盤路線，，現(xiàn)階段重重點(diǎn)銷售住住宅，再來來做商業(yè)部部分商業(yè)招招商滯后，，招商方向向與政策不不明。通過過了解，招招商滯后是是等待新政政府搬遷，，及新客運(yùn)運(yùn)站的搬遷遷，現(xiàn)在銷銷售只是以以價(jià)換取少少量銷售回回籠部分資資金，所以以銷售不積積極，在宣宣傳方面略略好于銷售售，利潤增增長點(diǎn)在二二期，三期期的大體量量商業(yè)，二二期，三期期開發(fā)同步步于新市政政中心的建建立，后期期拉升價(jià)格格。實(shí)質(zhì)：銷售售招商滯后后，等待后后期區(qū)域價(jià)價(jià)值飆升，，再創(chuàng)造利利潤增長點(diǎn)點(diǎn)?？腿悍治觯海褐饕性谠谙商遗韴?chǎng)場(chǎng)鎮(zhèn)等周邊邊經(jīng)濟(jì)情況況較好鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)及仙桃本本地投資客客，部分江江漢平原及及周邊市投投資客戶推廣形式：：戶外造勢(shì)、、活動(dòng)推升升區(qū)域知名名度、短信信、派單、、及項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)包裝等等推廣手段段。區(qū)域商業(yè)地地產(chǎn)特征總總結(jié)仙桃未來商商業(yè)供應(yīng)量量較大，本項(xiàng)目后后期面臨市市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)相相對(duì)較大；；仙桃市商業(yè)業(yè)分部?jī)蓧K塊（城南新新城、老城城），近年逐步向向城南發(fā)展展，新城價(jià)價(jià)格明顯比比老城價(jià)格格要低，差差不多每平平米少10000元，近兩年年仙桃商業(yè)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)開發(fā)量迅迅速增大，，不但開盤盤項(xiàng)目數(shù)量量增多，體體量也逐步步增大，由原來的單單個(gè)三四萬萬方的小項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)展到到有著數(shù)十十萬平方米米的大型綜綜合體。銷售價(jià)格增增長較快，，銷售情況況良好。從從以上數(shù)據(jù)據(jù)可以看出出，仙桃市市如今的大大部分商業(yè)業(yè)銷售價(jià)格格在1-2樓在3-4萬元/㎡左右，3-5層售價(jià)略低低。商業(yè)操作思思路上多采用返租租形式，帶帶租約銷售售，包租年年限在5-10年左右，年年投資回報(bào)報(bào)，多采取取分層次遞遞增的形式式，以年投投資回報(bào)率率6%-10%之間間；鋪面面劃劃分分采采取取虛虛擬擬產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)的的形形式式，，面積積多多在在20-40平米米之之間間，，總總價(jià)價(jià)控控制制在在20-40萬之之間間。。投投資資客客戶戶占占主主導(dǎo)導(dǎo)。。區(qū)域域市市場(chǎng)場(chǎng)對(duì)對(duì)本本項(xiàng)項(xiàng)目目的的利利好好借借鑒鑒鋪面面劃劃分分區(qū)區(qū)間間30——120平米米（（以以20-30平為為主主））鋪面面劃劃分分均均留留通通道道，，保保證證公公攤攤面面積積不不超超過過40%承受受總總價(jià)價(jià)總價(jià)價(jià)20萬—40萬操盤盤思思路路較較為為類類似似，，招商商先先行行，，采采取取帶帶租租約約銷銷售售；；包租租多多為為5-10年，，年年投投資資回回報(bào)報(bào)率率在在6%-8%之間間；投資資客客是區(qū)區(qū)域域主主力力購購鋪鋪客客戶戶；；市場(chǎng)場(chǎng)去去化化量量在在10萬方方左左右右，，以第第一一季季度度去去化化2萬方方反反推推仙桃桃市市場(chǎng)場(chǎng)解解讀讀|仙桃桃重重點(diǎn)點(diǎn)指指標(biāo)標(biāo)分分析析|仙桃桃房房產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)分分析析|仙桃桃在在售售商商業(yè)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目調(diào)調(diào)研研|仙桃桃汽汽車車市市場(chǎng)場(chǎng)分分析析|仙桃桃周周邊邊汽汽車車市市場(chǎng)場(chǎng)分分析析|專業(yè)業(yè)汽汽車車市市場(chǎng)場(chǎng)案案例例借借鑒鑒漢宜高速黃金大道仙桃大道漢江路紡織大道復(fù)州大道何李路123456789絲寶路仙桃桃汽汽車車市市場(chǎng)場(chǎng)分分布布：：仙桃桃汽汽車車市市場(chǎng)場(chǎng)分分布布較較為為零零散散，，主主要要集集中中在在城城西西片片區(qū)區(qū)，，沿沿街街店店鋪鋪較較多多，，集集中中市市場(chǎng)場(chǎng)較較少少。。說明明：：全全市市約約30家一一手手車車經(jīng)經(jīng)營營網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)多多以以經(jīng)經(jīng)銷銷商商和和廠廠家家直直營營店店為為主主。。僅僅4家汽汽車車4S店（（福福特特、、雪雪鐵鐵龍龍、、昌昌河河））且且坐坐落落分分散散。。仙桃桃汽汽車車市市場(chǎng)場(chǎng)分分布布：：仙桃桃汽汽車車市市場(chǎng)場(chǎng)分分布布較較為為零零散散，，主主要要集集中中在在城城西西片片區(qū)區(qū)，，沿沿街街店店鋪鋪較較多多，，集集中中市市場(chǎng)場(chǎng)較較少少。。市場(chǎng)場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀狀：：區(qū)域域板板塊塊汽汽車車市市場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)經(jīng)營營嚴(yán)嚴(yán)重重不不規(guī)規(guī)范范、、占占道道經(jīng)經(jīng)營營現(xiàn)現(xiàn)象象突突出出，，整整體體形形象象檔檔次次偏偏低低，，缺缺乏乏專專業(yè)業(yè)管管理理。。臨街街私私房房臨街街鋪鋪面面汽車車美美容容二手手車車交交易易客戶戶訪訪談?wù)劇抡涸贺S豐田田展展示示店店基本本概概況況：：店鋪鋪總總面面積積約約320平米米，，由由四四檔檔單單層層面面積積約約80平米米的的社社區(qū)區(qū)底底商商打打通通經(jīng)經(jīng)營營，，汽汽車車展展示示區(qū)區(qū)占占160平米米，，汽汽車車維維修修區(qū)區(qū)約約占占160平米米，，由由于于商商鋪鋪為為上上下下兩兩層層布布局局，，二二層層基基本本閑閑置置，，作作為為員員工工休休息息區(qū)區(qū)。。目目前前店店鋪鋪?zhàn)庾饨鸾鹪谠?0元/平米米·月，，考考慮慮到到租租約約到到期期，，戶戶主主提提高高租租金金的的壓壓力力，，經(jīng)經(jīng)銷銷商商考考慮慮重重新新尋尋地地經(jīng)經(jīng)營營。。訪談?wù)劽杳枋鍪觯海旱赇佷伣?jīng)經(jīng)理理對(duì)對(duì)本本項(xiàng)項(xiàng)目目比比較較了了解解，，比比較較關(guān)關(guān)心心租租賃賃價(jià)價(jià)格格、、同同時(shí)時(shí)對(duì)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目目的的市市場(chǎng)場(chǎng)信信心心比比較較擔(dān)擔(dān)憂憂，，中中途途多多次次詢?cè)儐枂柶淦渌菲放婆破囓囀鞘欠穹袢肴腭v駐。。也也在在綜綜合合權(quán)權(quán)衡衡綠綠地地板板塊塊的的市市場(chǎng)場(chǎng)。。市場(chǎng)場(chǎng)信信心心不不足足關(guān)注注租租賃賃及及招招商商政政策策客戶戶訪訪談?wù)劇m霸霸蘭蘭三三環(huán)環(huán)瑞瑞通通展展示示店店基本本概概況況：：店鋪鋪總總面面積積約約230平米米，，由由四四檔檔單單層層面面積積50多平平米米的的集集群群市市場(chǎng)場(chǎng)打打通通經(jīng)經(jīng)營營，，整整體體以以汽汽車車展展示示為為主主，，展展示示區(qū)區(qū)后后面面是是停停車車大大院院，，形形成成“前廳廳后后院院”的格格局局市市場(chǎng)場(chǎng)，，商商鋪鋪僅僅一一層層，，辦辦公公區(qū)區(qū)位位于于后后院院搭搭建建的的板板房房?jī)?nèi)內(nèi)。。目目前前店店鋪鋪?zhàn)庾饨鸾鹪谠?2元/平米米·月，，該該店店是是仙仙桃桃較較為為有有影影響響力力的的店店面面，，銷銷售售情情況況較較好好，，考考慮慮到到形形象象改改造造，，目目前前，，經(jīng)經(jīng)銷銷商商正正考考慮慮購購地地或或租租地地自自建建專專業(yè)業(yè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的的4S銷售售展展廳廳。。訪談?wù)劽杳枋鍪觯海旱赇佷伣?jīng)經(jīng)理理對(duì)對(duì)本本項(xiàng)項(xiàng)目目比比較較關(guān)關(guān)注注，，前前期期也也與與公公司司領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)約約談?wù)勥^過，，其其想想購購地地自自行行經(jīng)經(jīng)營營，，與與本本項(xiàng)項(xiàng)目目營營銷銷模模式式不不符符，，先先考考慮慮在在綠綠地地對(duì)對(duì)面面空空地地租租地地建建店店自自營營。。購地自自主經(jīng)經(jīng)營對(duì)項(xiàng)目目是否否賣地地較為為在意意區(qū)域汽汽車市市場(chǎng)特特征總總結(jié)從仙桃汽汽車市市場(chǎng)分析來來看，，主要要有以以下幾幾個(gè)方方面的的特征征：1、經(jīng)營營不規(guī)規(guī)范，，沿街街亂停停亂放放，占占道經(jīng)經(jīng)營，，嚴(yán)重重影響響市容容市貌貌；2、經(jīng)營營規(guī)模模小，，車輛輛品種種較為為單一一，不不能集集多個(gè)個(gè)品牌牌于一一體，，不能能滿足足快速速發(fā)展展的汽汽車環(huán)環(huán)境；；3、汽車車銷售售點(diǎn)分分布散散亂，，店面面狹小小簡(jiǎn)陋陋，不不利于于管理理；4、多數(shù)數(shù)區(qū)域域內(nèi)客客戶選選擇外外地購購車，，稅收收流失失嚴(yán)重重。從經(jīng)營戶戶或經(jīng)經(jīng)銷商商經(jīng)營要要求來來看：：1、對(duì)整整車銷銷售的的大經(jīng)經(jīng)銷商商而言言，他他們比比較關(guān)關(guān)注項(xiàng)項(xiàng)目是否可可以賣賣地或或租賃賃地皮皮自主主建設(shè)設(shè)經(jīng)營營，同同時(shí)，，比較較關(guān)注注后期期市場(chǎng)場(chǎng)氛圍圍的形形成狀狀況；；2、對(duì)于于小型型自營營業(yè)主主而言言，他他們比比較關(guān)關(guān)注招商政政策及及市場(chǎng)場(chǎng)信心心，部部分實(shí)實(shí)力較較強(qiáng)的的客戶戶對(duì)銷銷售價(jià)價(jià)格比比較關(guān)關(guān)注；；3、對(duì)于于汽車車配件件、美美容裝裝飾、、汽車車維修修、二二手車車等自自營戶戶而言言，他他們比比極關(guān)關(guān)注市場(chǎng)氛氛圍和和銷售售價(jià)格格。缺乏專專業(yè)、、規(guī)范范的專專業(yè)市市場(chǎng)關(guān)注收收益空空間，，對(duì)成成本控控制較較大仙桃市市場(chǎng)解解讀|仙桃重重點(diǎn)指指標(biāo)分分析|仙桃房房產(chǎn)市市場(chǎng)分分析|仙桃在在售商商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目調(diào)調(diào)研|仙桃汽汽車市市場(chǎng)分分析|仙桃周周邊汽汽車市市場(chǎng)分分析|專業(yè)汽汽車市市場(chǎng)案案例借借鑒天門陸陸宇汽汽車大大市場(chǎng)場(chǎng)（一一期））4S店汽車展展廳、、維修修車間間辦公服服務(wù)區(qū)區(qū)商務(wù)中中心目前6個(gè)汽車車4S店已建建成由由公司司股東東持有有經(jīng)營營，在在售的的是一期汽汽配用用品、、美容容保養(yǎng)養(yǎng)綜合合樓，，目前前共銷銷售28套商鋪鋪，總總計(jì)5000平米。。銷售策策略：：不包租租，自自買自自營。。一、、二層層連買買，三三層單單買?！，F(xiàn)行優(yōu)優(yōu)惠：：認(rèn)籌期期間一一萬抵抵三萬萬。優(yōu)優(yōu)惠后后一、、二樓樓均價(jià)價(jià)4000元／㎡㎡左右右，三三樓均均價(jià)2000元／㎡㎡左右右。銷售評(píng)評(píng)估：：6個(gè)汽車車4S店由公公司股股東自自我持持有,經(jīng)營品品牌已已確定定（現(xiàn)代代、大大眾、、神龍龍、三三菱、、長安安、本本田））其中神神龍以以于9月份試試營業(yè)業(yè)，招招商難難度不不大。。前期期認(rèn)籌籌70%，元旦期期間開開盤，，因體體量較較小資資金壓壓力不不大，，主打打價(jià)格格優(yōu)勢(shì)勢(shì)吸引引投資資、自自主經(jīng)經(jīng)營群群體。。天門陸陸宇汽汽車大大市場(chǎng)場(chǎng)（一一期））市場(chǎng)較較小，，滿足足天門門當(dāng)?shù)氐匦枨笄螅比狈Ω吒叨似菲放破嚌摻焯祚Y汽汽車城城4S店汽車飾飾品展展示汽車展展示商務(wù)中中心目前8個(gè)汽車車4S店已建建成，，現(xiàn)在在售一一期2個(gè)汽車車飾品品展示示中心心，經(jīng)經(jīng)營范范圍擴(kuò)擴(kuò)大到到汽配配用品品、美美容保保養(yǎng)綜綜合樓樓。共共銷售售40套商鋪鋪，共共計(jì)3940.8平米。。銷售策策略：：兩年包包租，，每年年返還還5%，不充充抵房房款。。由物物業(yè)管管理公公司每每年按按年返返還。。一、、二層層連買買，暫暫時(shí)無無促銷銷優(yōu)惠惠，一一、二二樓均均價(jià)5888元／㎡㎡左右右。銷售評(píng)評(píng)估：：8個(gè)汽車車4S店由公公司股股東持持有經(jīng)經(jīng)營，，品牌牌已招招租完完成（（豐田田、雪雪佛蘭蘭、別別克、、東風(fēng)風(fēng)日產(chǎn)產(chǎn)、東東風(fēng)悅悅達(dá)起起亞、、東風(fēng)風(fēng)風(fēng)神神、本本田））其中中雪佛佛蘭、、別克克、東東風(fēng)日日產(chǎn)以以于9月份試試營業(yè)業(yè)，招招商難難度不不大。。前期期銷售售80%，8月期間間開盤盤，一一樓層層高5.6米可分分割2層，二二樓層層高3米。宣宣傳口口號(hào)買兩層層送一一層。。但其其銷售售區(qū)域域經(jīng)營營類型型與旁旁邊專專業(yè)市市場(chǎng)重重合，，后期期銷售售有一一定難難度。。一期銷銷售較較好，，市場(chǎng)場(chǎng)氛圍圍已初初步形形成，，銷售售壓力力大。。潛江天天馳汽汽車城城潛江嘉嘉業(yè)汽汽配城城潛江嘉嘉業(yè)汽汽配城城內(nèi)鋪47-50㎡,街鋪在100-120㎡之間臨街內(nèi)鋪項(xiàng)目一一期開開發(fā)約約25畝。項(xiàng)項(xiàng)目分分三期期開發(fā)發(fā)，項(xiàng)項(xiàng)目由由2棟臨街街商鋪鋪，10棟汽配配、維維修、、美容容集群群內(nèi)街街鋪組組成。。目前前一期期6棟內(nèi)街街商鋪鋪與今今年4月份開開始認(rèn)認(rèn)籌，，12月底開開盤。。共銷銷售126套商鋪鋪，共共計(jì)18900平米。。銷售策策略：：三年年包租租，每每年返返還10%，充抵抵首付付款，，三層層連買買?，F(xiàn)行優(yōu)優(yōu)惠：：認(rèn)籌籌期間間一萬萬抵三三萬，，每日日增值值300元，優(yōu)優(yōu)惠后后均價(jià)價(jià)4700元／㎡㎡左右右。銷售評(píng)評(píng)估：：產(chǎn)品地地位與與旁邊邊天馳馳汽車車城有有部分分產(chǎn)品品重合合，對(duì)對(duì)比銷銷售時(shí)時(shí)機(jī)較較晚。。從認(rèn)籌籌前期期到開開盤期期，均均無實(shí)實(shí)際招招商工工作，，雖有有項(xiàng)目目主體體定位位但無無可持持續(xù)經(jīng)經(jīng)營模模式，，很難難打動(dòng)動(dòng)投資資購買買意愿愿。預(yù)計(jì)前前期認(rèn)認(rèn)籌40%左右，，項(xiàng)目目地塊塊狹小小間距距過窄窄，一一樓層層高4.8米，二二、三三樓層層高3米。后后期銷銷售有有一定定難度度。與天馳馳項(xiàng)目目重疊疊，整整體運(yùn)運(yùn)營不不佳，，以汽汽配銷銷售為為主。。潛江嘉嘉業(yè)汽汽配城城洪湖柏柏枝汽汽車城城汽車展展示區(qū)區(qū)商務(wù)酒酒店汽車美美容區(qū)區(qū)汽車維維修區(qū)區(qū)洪湖汽汽車銷銷售店店多存存在私私房底底樓，，市場(chǎng)場(chǎng)規(guī)范范程度度低荊門宜宜洋汽汽車后后市場(chǎng)場(chǎng)荊門宜宜洋汽汽車后后市場(chǎng)場(chǎng)■面積區(qū)間間在20-50平米米之間間，采取““0””公攤攤銷售售，但但價(jià)格格較高高，實(shí)實(shí)質(zhì)將將公攤攤面積積通過過核算算后，，計(jì)入入售價(jià)價(jià)中，，銷售售套內(nèi)內(nèi)使用用面積積。■銷售價(jià)價(jià)格在在10000-12000元元/平平米之之間，，總價(jià)價(jià)在20-50萬之之間。。武漢汽汽車公公園一一期武漢汽汽車公公園一一期區(qū)域劃劃分明明確，，確定定租賃賃板塊塊，銷銷售板板塊目前9個(gè)汽車車4S店已建建成投投入使使用，，由開開發(fā)商商與品品牌經(jīng)經(jīng)銷商商定向向合作作開發(fā)發(fā)?，F(xiàn)現(xiàn)在售售的是是高檔檔汽車車展廳廳共銷銷售300套商鋪鋪，共共計(jì)15000平米。。2010年3月開盤盤。銷售策策略：：20年包租租，第第一年年返租租6%，第2-7年返租租7%，第8-20年返租租8%，鋪面面劃分分20-95㎡面積不不大，，每年年底返返還租租金。。均價(jià)價(jià)10000元／㎡㎡左右右。銷售評(píng)評(píng)估：：主力店店招商商成功功，9個(gè)汽車車4S店（寶寶馬、、雷克克薩斯斯、奔奔馳、、斯巴巴魯、、雷諾諾、Jeep克萊斯斯勒、、韓國國現(xiàn)代代、菲菲亞特特、捷捷豹路路虎））陸續(xù)續(xù)營業(yè)業(yè)，因因定向向合作作開發(fā)發(fā)前期期土地地資金金壓力力不大大?，F(xiàn)現(xiàn)在售售15000㎡高檔汽汽車展展廳，，銷售售周期期已近近3年預(yù)計(jì)計(jì)銷售售85%。鋪面劃劃分不不大（（總價(jià)價(jià)優(yōu)勢(shì)勢(shì)）包包租周周期長長是最最大銷銷售優(yōu)優(yōu)勢(shì)。。但高檔檔汽車車展廳廳現(xiàn)在在還處處于招招商階階段，，對(duì)返返祖方方式的的有效效性疑疑慮、投資資者對(duì)對(duì)汽車車展廳廳的營營運(yùn)模模式、、盈利利模式式認(rèn)知知匱乏乏，接接受度度不高高是項(xiàng)項(xiàng)目的的最大大抗性性。市場(chǎng)定定位、、汽車車品牌牌均較較為高高端，，以汽汽車展展銷為為主。。武漢汽汽車公公園一一期區(qū)域周周邊汽汽車市市場(chǎng)總總結(jié)■周邊區(qū)區(qū)塊汽汽車市市場(chǎng)規(guī)規(guī)模都都不大大，除除武漢漢中心心板塊塊外；；■品牌4S店店先行行，作作為市市場(chǎng)切切入點(diǎn)點(diǎn)，提提升項(xiàng)項(xiàng)目整整體形形象。。實(shí)際際銷售售產(chǎn)品品多為為2——3層層產(chǎn)業(yè)業(yè)配套套物業(yè)業(yè)，主主要經(jīng)經(jīng)營范范圍以以汽車配配件用用品、、美容容、保保養(yǎng)為主。。門面面皆為為街鋪鋪上下下連買買，面面積在在100平平米左左右。?！鲣N售產(chǎn)產(chǎn)品多多采取取包租形形式，這是是由商商業(yè)地地產(chǎn)投投資特特性決決定。。新市場(chǎng)場(chǎng)培育育期大大致為為3——5年年，期間實(shí)實(shí)際租租金水水平較較低，，租售售比小小于投投資預(yù)預(yù)期。。開發(fā)發(fā)商為為降低低銷售售門檻檻，打打消投投資者者心理理預(yù)期期顧慮慮，多采用用2——3年年返祖祖形式式促銷銷。后續(xù)經(jīng)經(jīng)營交交為商商業(yè)管管理公公司或或物業(yè)業(yè)公司司管理理，以以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)快速速回籠籠資金金。■項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃多多以銷售、、辦證證、零零部件件用品品、維維修等一站站式汽汽車購購物為為主要要賣點(diǎn)點(diǎn)。多期開開發(fā)，，回籠籠一部部分資資金，，根據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)實(shí)際銷銷售情情況整整合定定位下下期開開發(fā)布布局。?！稣猩滔认刃校?，前期引引進(jìn)主主力4S店店拉動(dòng)動(dòng)整體體招商商氛圍圍，以以招商商優(yōu)勢(shì)勢(shì)作為為銷售售助力力。仙桃市市場(chǎng)解解讀|仙桃重重點(diǎn)指指標(biāo)分分析|仙桃房房產(chǎn)市市場(chǎng)分分析|仙桃在在售商商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目調(diào)調(diào)研|仙桃汽汽車市市場(chǎng)分分析|仙桃周周邊汽汽車市市場(chǎng)分分析|專業(yè)汽汽車市市場(chǎng)案案例借借鑒1%轎車專修園區(qū)汽配城一、二期汽車美容用品園區(qū)占地面面積410畝，其其中一一、二二期汽汽配市市場(chǎng)及及倉儲(chǔ)儲(chǔ)用地地200畝（目目前一一期已已建成成），，未來來將建建成集集汽配配交易易、車車輛美美容修修理、、倉儲(chǔ)儲(chǔ)物流流于一一體的的現(xiàn)代代化綜綜合專專業(yè)汽汽配市市場(chǎng)。。規(guī)劃布局局整齊有序序，分區(qū)區(qū)明確，，且預(yù)留留未來發(fā)發(fā)展用地地；道路路系統(tǒng)及及停車體體系結(jié)合合良好，，方便快快捷。開發(fā)策略略先行啟動(dòng)動(dòng)車輛常常用零配配件及養(yǎng)養(yǎng)護(hù)用品品，同時(shí)時(shí)結(jié)合““五年回回購”等等優(yōu)惠政政策、汽汽配交易易會(huì)迅速速聚集人人氣；遠(yuǎn)遠(yuǎn)期將依依托1500畝藍(lán)海（（武宿））國際物物流港規(guī)規(guī)劃的山山西后市市場(chǎng)基地地的多元元化完善善汽車服服務(wù)配套套體系打打造太原原最大的的綜合汽汽配商貿(mào)貿(mào)基地汽配城總總體效果果圖示意意汽配城局局部平面面示意案例一：：藍(lán)海國國際汽配配城依托規(guī)規(guī)劃中的的山西汽汽車后市市場(chǎng)基地地—藍(lán)海國際際物流港港的全面面配套，，打造現(xiàn)現(xiàn)代化一一站式綜綜合性專專業(yè)汽配配市場(chǎng)。?？山梃b點(diǎn)點(diǎn)項(xiàng)目簡(jiǎn)介介區(qū)位：位位于太原原武宿新新城區(qū)域域，太榆榆同城中中心位置置占地：27.3萬平米（（410畝）建面：35萬平米容積率：：1.28是一個(gè)集集汽配、、汽修、、倉儲(chǔ)、、物流、、信息于于一體的的國際化化汽配交交易大型型專業(yè)批批發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)，是山山西省重重點(diǎn)招商商引資項(xiàng)項(xiàng)目、中中部地區(qū)區(qū)最先進(jìn)進(jìn)的汽配配貿(mào)易流流通平臺(tái)臺(tái)和汽配配產(chǎn)品集集散基地地。項(xiàng)目簡(jiǎn)介介藍(lán)海國際際汽配城城依托規(guī)規(guī)劃中的的山西汽汽車后市市場(chǎng)基地地—藍(lán)海國際際物流港港的全面面配套，，打造現(xiàn)現(xiàn)代化一一站式綜綜合性專專業(yè)汽配配市場(chǎng)功能分區(qū)區(qū)汽配商貿(mào)貿(mào)區(qū)轎車專修修區(qū)汽車美容容用品園園區(qū)轎車專修修園區(qū)汽車美容容用品園園區(qū)汽配商貿(mào)貿(mào)區(qū)汽配城局局部平面面示意汽配城功功能分區(qū)區(qū)示意工程機(jī)械械一條街街底盤系列列一條街街底盤系列列一條街街8m10m10m店鋪店鋪店鋪店鋪2.5m5m5m5m8m5m沿街店面面三種商鋪鋪戶型項(xiàng)目借鑒鑒太原現(xiàn)有有市場(chǎng)無無較好規(guī)規(guī)劃的汽汽配、汽汽修園區(qū)區(qū)，皆布布局混亂亂園區(qū)分區(qū)區(qū)明確，，以汽配配商貿(mào)區(qū)區(qū)為核心心，居中中布置，，汽配商商貿(mào)以豎豎排行列列式布局局，規(guī)整整有序，，方便車車輛進(jìn)出出通用件一條街街微配一條街機(jī)油一條街店鋪店鋪店鋪藍(lán)海國際汽配配城是太原目目前汽配、汽汽修市場(chǎng)中規(guī)規(guī)劃布局最規(guī)規(guī)整合理的汽汽車園區(qū)|項(xiàng)目基本概況況|項(xiàng)目SWOT分析|項(xiàng)目目目標(biāo)客群鎖定定|項(xiàng)目形象定位位項(xiàng)目本體分析析從地塊位置來來看，地塊處處在城南新區(qū)區(qū)西部，屬于于仙桃發(fā)展的的核心帶，地地塊未來升值值價(jià)值較佳，，地塊緊臨漢漢宜高速，物物流交通運(yùn)輸輸較為方便，，規(guī)劃的整體體環(huán)境及配套套較為齊全。。地塊基本信息息概況——地塊區(qū)位123433地塊環(huán)境：地塊東面臨豪豪布斯卡，周周邊市政配套套完善，但為為形成整體氛氛圍，緊鄰洪洪南大道，對(duì)對(duì)外昭示性較較強(qiáng)，交通便便利。項(xiàng)目地塊東面面與豪布斯卡卡隔路相望，，周邊地勢(shì)平平坦，區(qū)域內(nèi)內(nèi)以原住居民民為主，對(duì)外外昭示性和吸吸納性較強(qiáng)。。整體商業(yè)氛氛圍和環(huán)境有有待提升和改改善。21地塊人車流通通分析：地塊所處的仙仙洪公路車流流量較大，人人流量很少，，項(xiàng)目昭示性性較強(qiáng)，應(yīng)充充分提升現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)營銷氛圍的的包裝車流量：35-40輛/min人流量：3人/min車流量：35-40輛/min人流量：3人/min地塊緊鄰仙洪洪大道，1路、7路公交站處在在項(xiàng)目門口，，通往仙桃城城區(qū)，出行較較為便捷，處處于漢宜高速速路口，并可可以直達(dá)通往往洪湖，潛江江等地，交通通網(wǎng)絡(luò)較為完完善。交通情況：地塊周邊現(xiàn)有有2路公交直達(dá)，，均通往城區(qū)區(qū)，出行較為為便捷，并處處在高速路口口，物流運(yùn)輸輸便捷。項(xiàng)目分析總結(jié)結(jié)從上述分析中中可見，從本本體屬性上看看，本項(xiàng)目呈呈現(xiàn)如下基本本特征：1、從地段屬性性看，項(xiàng)目處于仙桃桃城南發(fā)展區(qū)區(qū)，發(fā)展?jié)摿α薮螅o鄰鄰仙洪大道、、仙南大道，，交通便利，，對(duì)外昭示性性強(qiáng)，未來發(fā)發(fā)展較理想；；2、從商業(yè)價(jià)值值看，周邊當(dāng)前分布布有當(dāng)?shù)鼐用衩袼椒?，以廣水市內(nèi)本本地居民為主主，城南整體商業(yè)業(yè)氛圍尚未形形成，市場(chǎng)培培育期較長，，項(xiàng)目屬于長長期投資物業(yè)業(yè)，投資價(jià)值值的挖掘尤為為重要；3、從市場(chǎng)屬性性上看，區(qū)域內(nèi)商業(yè)供供應(yīng)量較大，，區(qū)域未來競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，項(xiàng)目應(yīng)在提升升產(chǎn)品整體性性價(jià)比，從而而提高競(jìng)爭(zhēng)力力；4、從項(xiàng)目屬性性上看，37萬多方的體量量，在區(qū)域?qū)儆诖蟠笮鸵?guī)模，地塊較為規(guī)整整，適宜及時(shí)時(shí)開發(fā)。地段城南城市發(fā)展重點(diǎn)點(diǎn)地塊規(guī)模大開發(fā)周期長，，屬長線投資資體地塊周邊商業(yè)業(yè)氛圍尚未形成，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)壓力大地塊基本經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)：地塊分A、B地塊，A地塊為一期開開發(fā)用地，主主要以汽車商商業(yè)用地為主主，B地塊為配套居居住地塊。83項(xiàng)目2#、3#結(jié)構(gòu)分析析（1F部分分）建面：3039.8㎡，，層高：6米米；結(jié)構(gòu)優(yōu)勢(shì)：垂直、平行人人流動(dòng)線明確確，垂直人流流動(dòng)線通過一一部扶梯和一一部升降電梯梯及3個(gè)步梯梯組合而成。。柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)合理理，8-12米柱距，便便于商鋪的組組合和利用。。層高設(shè)計(jì)，滿滿足汽車展廳廳空間需要，，并利于商業(yè)業(yè)內(nèi)部空氣流流通，帶臨時(shí)時(shí)庫房設(shè)計(jì)。。結(jié)構(gòu)劣勢(shì)：主入口不臨主主干道，展示示面偏弱；內(nèi)部分割墻體體較多，不利利于分割，建建議內(nèi)部盡量量不砌墻，但但保留相關(guān)管管道；三樓梯設(shè)置，，分割后，公公攤較大。汽車電梯電梯樓梯樓梯樓梯電梯項(xiàng)目2#、3#結(jié)構(gòu)分析（3F部分）汽車電梯電梯樓梯樓梯樓梯電梯建面：2001.4㎡，層高：5.4米；結(jié)構(gòu)優(yōu)勢(shì)：垂直、平行人人流動(dòng)線明確確，垂直人流流動(dòng)線通過一一部扶梯和一一部升降電梯梯及3個(gè)步梯組合而而成。柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)合理理，8-12米柱距，便于于商鋪的組合合和利用。帶中空設(shè)置，，并利于商業(yè)業(yè)內(nèi)部空氣流流通，易于形形成展示空間間的開闊、品品質(zhì)性。結(jié)構(gòu)劣勢(shì)：內(nèi)部分割墻體體較多，不利利于分割，建建議內(nèi)部盡量量不砌墻，但但保留相關(guān)管管道；三樓梯設(shè)置，，分割后，公公攤較大。項(xiàng)目2#、3#