XXXX思源BDA國際企業(yè)大道C地塊產(chǎn)品定位報(bào)告

BDA國際企業(yè)大道63C1地塊

市場(chǎng)定位報(bào)告本案定位流程圖本案市場(chǎng)定位本案的前景與展望市場(chǎng)研究地塊限制條件市場(chǎng)定位可行性論證以價(jià)值創(chuàng)造市場(chǎng)以競(jìng)爭力規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)獨(dú)棟辦公價(jià)值點(diǎn)各類需求研究各類供給研究1/18/20232目 錄一、市場(chǎng)研究——3000-6000平米以上獨(dú)棟辦公存在需求，但供給較少二、本案定位價(jià)值點(diǎn)與地塊限制條件——在限制條件下確保獨(dú)棟辦公三、本案市場(chǎng)定位——3000-6000平米及以上獨(dú)棟辦公四、以價(jià)值創(chuàng)造市場(chǎng)——本案針對(duì)各類客群需求的價(jià)值點(diǎn)五、以競(jìng)爭力規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)——本案的抗風(fēng)險(xiǎn)力與盈利能力分析六、本案的前景與展望——以突破性產(chǎn)品升級(jí)實(shí)現(xiàn)A+B模式七、本案產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議1/18/20233市場(chǎng)研究——大體量獨(dú)棟辦公存在需求，但供給較少1、3000-6000平米以上辦公面積需求充分2、3000-6000平米以上辦公需求絕對(duì)數(shù)量估算3、3000-6000平米以上企業(yè)獨(dú)棟供給較少1/18/20234盈創(chuàng)動(dòng)力客戶需求3000平米以上的占到17%面積600-10001000-20002000-30003000-50005000以上來電來訪16187334020來電來訪47%26%10%11%6%來電來訪需求主要以中小面積為主。3000平米以上的需求占到總需求的17%。1/18/20235市區(qū)寫字樓3000平米以上的需求占總需求的20%樣本數(shù)量:81市區(qū)寫字樓面積需求分布圖從圖表可以看出市區(qū)內(nèi)寫字樓需求特征：2000平米以下需求有一定市場(chǎng)，說明中小企業(yè)數(shù)量較多3000平米以上產(chǎn)品雖然不是市場(chǎng)需求主流，但是也占20%的比重5000平米以上大體量辦公也有一定的市場(chǎng)需求數(shù)據(jù)來源見后表，北京寫字樓大全網(wǎng)站2004年2季度-2005年1季度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)1/18/20236序號(hào)成交客戶名稱（2004年2季度-2005年1季度）成交物業(yè)成交面積（平米）1富士膠片惠通時(shí)代廣場(chǎng)1002北京競(jìng)越投資顧問有限公司城建大廈107.813美國施樂普醫(yī)療用品有限公司北京辦事處光大大廈1404臺(tái)積電（上海）有限公司量子芯座2005MIRAPOINT東方廣場(chǎng)2006蘇州利加電子有限公司北京分公司大成大廈2007北京太斗時(shí)空技術(shù)有限公司東升大廈3008北京創(chuàng)科匯訊綜合客戶服務(wù)技術(shù)開發(fā)有限公司金運(yùn)大廈4009芬歐匯川紙業(yè)有限公司漢威大廈40010北京元太世紀(jì)廣告有限公司新華保險(xiǎn)大廈40011美國奔峰軟件公司京泰大廈40012北京威奧特信通科技有限公司成銘大廈44713斯德銳公司銀科大廈50014華創(chuàng)天元實(shí)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司城建大廈50015當(dāng)代經(jīng)理人雜志社華騰北塘516.4316北京遠(yuǎn)洋投資集團(tuán)公司大康大廈60017北京金諾盟企業(yè)形象策劃有限公司富海大廈60018京都薇薇遠(yuǎn)大中心60019上海威柯空調(diào)大成大廈63420美國孚萊國際公司國企大廈737.04北京寫字樓市場(chǎng)2004年2季度-2005年1季度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)1/18/2023721旭格幕墻門窗系統(tǒng)（北京）有限公司南銀大廈815.3622妙士乳業(yè)理想國際大廈90023大陸汽車國航大廈98024卡特比勒中國人壽大廈100025長安世杰醫(yī)療管理雨霖大廈100026中辰國際集團(tuán)有限公司尚獨(dú)國際100027華高萊斯國際地產(chǎn)顧問有限公司豐聯(lián)廣場(chǎng)100028BSI英標(biāo)管理體系認(rèn)證（北京）有限公司新華保險(xiǎn)大廈100029北京石油化工設(shè)計(jì)院遠(yuǎn)大中心A座1015.1830北京國都信業(yè)實(shí)業(yè)集團(tuán)科實(shí)大廈110031美國易金卡技術(shù)有限公司金運(yùn)大廈1118.3832書生數(shù)字技術(shù)公司世寧大廈120033中電奧勝北科大廈120034深圳飛通光電股份有限公司（北京分公司）環(huán)球貿(mào)易中心120035東方仁德廣告有限公司萬達(dá)廣場(chǎng)130036招商證券股份有限公司首鋼國際130037正華健康保險(xiǎn)股份有限公司（分部）新洲商務(wù)大廈1352.5238北京即時(shí)俊業(yè)軟件有限公司航星科研樓146039智聯(lián)招聘網(wǎng)惠通時(shí)代廣場(chǎng)150040金普斯華麗大廈1500北京寫字樓市場(chǎng)2004年2季度-2005年1季度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)1/18/2023841中美大都會(huì)保險(xiǎn)東方廣場(chǎng)E二座150042北京廣告公司瑞賽大廈2期150043寧波杉杉服裝有限公司北京分公司交道口東街6號(hào)樓152844中英人壽大成大廈155045IDG亞洲數(shù)據(jù)公司大成大廈170046同仁醫(yī)療產(chǎn)業(yè)（集團(tuán)）有限公司迪陽大廈170047現(xiàn)代設(shè)備有限公司大成大廈1744.2448環(huán)球康業(yè)疹療中心建外SOHO175049上海友訊網(wǎng)絡(luò)集團(tuán)建外SOHO175050千橡科技公司中國人壽大廈200051北京中聯(lián)鋼電子商務(wù)雨霖大廈200052華夏日?qǐng)?bào)雨霖大廈200053愛普生（北京）技術(shù)服務(wù)城建大廈200054和勤軟件公司新華保險(xiǎn)大廈200055法國電信融科資訊中心c座250056陶然居騰達(dá)大廈250057德星電子理想大廈250058信益陶瓷（中國）有限公司北四環(huán)小樓250059椰之風(fēng)裝飾設(shè)計(jì)有限公司城建大廈250060北京青年報(bào)法制周刊惠通時(shí)代廣場(chǎng)2500北京寫字樓市場(chǎng)2004年2季度-2005年1季度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)1/18/2023961中油燃料油有限公司惠通時(shí)代260062中國國際經(jīng)濟(jì)技術(shù)交流中心雍和大廈260063金誠律師華廈銀行270064中咨律師國投大廈280065高特兄弟律師嘉里中心290066LG

CNS公司國門大廈二期300067中英人壽保險(xiǎn)公司東方廣場(chǎng)300068中華網(wǎng)東方廣場(chǎng)300069正華健康保險(xiǎn)東方廣場(chǎng)300070中保集團(tuán)理想國際300071中國青少年計(jì)算機(jī)信息網(wǎng)新聞大廈300072凱撒國旅國門大廈300073正華健康保險(xiǎn)股份有限公司東方廣場(chǎng)300074騰訊公司銀科大廈300075新世界軟件公司鵬潤大廈360076新華信市場(chǎng)咨詢公司兆維大廈400077空中網(wǎng)騰達(dá)大廈400078上海文化廣播影視傳媒集團(tuán)陽光100420079湘臨天下騰達(dá)大廈700080大富豪國興大廈c座930081普華永道北京財(cái)富中心19000北京寫字樓市場(chǎng)2004年2季度-2005年1季度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)1/18/202310市場(chǎng)研究究——大大體量獨(dú)獨(dú)棟辦公公存在需需求，但但供給較較少1、3000-6000平米米以上辦辦公面積積需求充充分2、3000-6000平米米以上辦辦公需求求絕對(duì)數(shù)數(shù)量估算算3、3000-6000平米米以上企企業(yè)獨(dú)棟棟供給較較少1/5/2023113000-6000平平米以上上辦公需需求的企業(yè)絕對(duì)對(duì)數(shù)量分分析——以朝朝陽區(qū)為為例數(shù)據(jù)摘自自：朝陽陽區(qū)統(tǒng)計(jì)計(jì)局網(wǎng)站站2003年報(bào)報(bào)，注：1、以以上全全部為為納入入統(tǒng)計(jì)計(jì)年報(bào)報(bào)的企企業(yè)數(shù)數(shù)量，，戶均均資本本為8527.1萬萬元；；非朝朝陽區(qū)區(qū)實(shí)際際全部部企業(yè)業(yè)數(shù)量量2、規(guī)規(guī)模以以上企企業(yè)指指全部部國有有及年年產(chǎn)品品銷售售收入入500萬萬元以以上的的非國國有企企業(yè)；；2001-2003年規(guī)規(guī)模以以上企企業(yè)（（見注注釋2）單單位變變動(dòng)情情況（（單位位：戶戶）

年份200120022003全區(qū)企業(yè)合計(jì)115131371113766規(guī)模以上企業(yè)合計(jì)341738054009第一產(chǎn)業(yè)201621第二產(chǎn)業(yè)106011091088第三產(chǎn)業(yè)233726802900392家億億元企企業(yè)的的資產(chǎn)產(chǎn)總量量占朝朝陽區(qū)區(qū)企業(yè)業(yè)近43.7%。。①即使除除開億億元企企業(yè)后后企業(yè)業(yè)戶均均資本本0.85億億*13766戶*（1-44%）/（13766-392）戶戶=4800萬萬②規(guī)模企企業(yè)中中億元元以下下企業(yè)業(yè)4009-392=3617，，假設(shè)戶戶均8000萬萬資本本，則則非規(guī)規(guī)模企企業(yè)均均資本本（0.48*13374-0.8*3617））/（（13374-3617）=3600萬可知納納入該該統(tǒng)計(jì)計(jì)年報(bào)報(bào)中的的企業(yè)業(yè)資產(chǎn)產(chǎn)均較較高基本均均達(dá)到到購買買力條條件1/5/2023123000-6000平米米以上上辦公公需求求的企企業(yè)（見注注釋））行業(yè)分分布——以朝陽陽區(qū)為為例朝陽區(qū)規(guī)模以上企業(yè)4009其中高技術(shù)產(chǎn)業(yè)企業(yè)260現(xiàn)代制造業(yè)企業(yè)254現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)803其他2692從BDA項(xiàng)項(xiàng)目條條件和和B區(qū)區(qū)銷售售成交交來看看，最最有可可能進(jìn)進(jìn)入BDA項(xiàng)目目的客客戶分分布在在高技技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和和現(xiàn)代代制造造業(yè)中中。朝陽區(qū)區(qū)本案案潛力力客戶戶：（（購買買力符符合本本案要要求，，產(chǎn)業(yè)業(yè)性質(zhì)質(zhì)決定定容易易受BDA項(xiàng)目目吸引引）規(guī)模企企業(yè)260+254=514家企企業(yè)+年年報(bào)范范圍非非規(guī)模模企業(yè)業(yè)類似似企業(yè)業(yè)結(jié)合企企業(yè)動(dòng)動(dòng)遷比比例等等因素素保守守估計(jì)計(jì)合計(jì)計(jì)約200家注釋1：規(guī)規(guī)模以以上企企業(yè)指指全部部國有有及年年產(chǎn)品品銷售售收入入500萬萬元以以上的的非國國有企企業(yè)，，其基基本達(dá)達(dá)到3000-6000平米米體量量的購購買力力條件件。1/5/2023133000-6000平米以上上辦公需求求絕對(duì)數(shù)量有有充足保障障1000-3000平米辦公用戶3000-6000平米辦公用戶市場(chǎng)上需要要3000-6000平米辦公面面積的企業(yè)業(yè)雖然不占多多數(shù)比例，，但絕對(duì)量仍仍然較大。。全市上千家家目標(biāo)客戶僅朝陽區(qū)區(qū)成為本本案潛力力客戶的的數(shù)量就就達(dá)200多家家。1/5/202314市場(chǎng)研究———大體量獨(dú)棟棟辦公存在需需求，但供給給較少1、3000-6000平米以上辦辦公面積需求求充分2、3000-6000平米以上辦辦公需求絕對(duì)對(duì)數(shù)量估算3、3000-6000平米以上企企業(yè)獨(dú)棟供給給較少1/5/202315對(duì)潛在競(jìng)爭項(xiàng)項(xiàng)目和可類比比項(xiàng)目的深入入分析總部基地置地星座華遠(yuǎn)首府德勝尚城非中心硅谷亮城玉泉慧谷鳳凰城3期1/5/202316總部基地———基本概況及及優(yōu)劣勢(shì)分析析總建筑面積：：120萬平方方米容積率：1.59單棟體量：1200－6000平米米標(biāo)準(zhǔn)層面積：200－500平米層高：3.4米，挑挑空部分4.2米銷售情況：一期銷售90％，二期銷銷售80％，，三期今年年年底開盤。2000平米米左右的獨(dú)棟棟戶型銷售情情況最好。綠化比率：占總面積約50%總投資額：約45億人民民幣建設(shè)周期：3年優(yōu)勢(shì)：占地面積大，，總體體量高高，能形成規(guī)規(guī)模開發(fā)效應(yīng)應(yīng)。處于經(jīng)濟(jì)開發(fā)發(fā)區(qū)，對(duì)企業(yè)業(yè)有吸引力。。劣勢(shì)：距離城區(qū)較遠(yuǎn)遠(yuǎn)，辦公交通通成本較高豐臺(tái)區(qū)商務(wù)氛氛圍不強(qiáng)1/5/202317總部基基地———產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)結(jié)構(gòu)及及比例例單體面積（平米）1187-12531620-16581900-19182176-22082835-28803144-31473426-34505943-5993層數(shù)667810111212數(shù)量30412554182512比例16％22％13％29％10％1％3％6％1/5/202318總部基基地———A型樓樓（5960平平米））結(jié)構(gòu)：：12層商商務(wù)樓樓，二二樓座座組合合電梯：：2臺(tái)臺(tái)/樓樓座，，計(jì)4臺(tái)。。層高：：首層層4.2米米，標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層層高3.4米，，頂層層高3.3米，，建筑筑高度度46.4米。。面積：：單體體5960平米米，標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層層面積積500平平米。。1/5/202319總部基基地———B型樓樓（2860-3445平米米）結(jié)構(gòu)：：10－12層層商務(wù)務(wù)樓，，二樓樓座或或三樓樓座組組合電梯：：2臺(tái)臺(tái)/樓樓座，，計(jì)4臺(tái)或或6臺(tái)臺(tái)層高：：首層層4.2米米，標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層層高3.4米，，頂層層高3.3米，，建筑筑高度度39.6米。。單體面面積：：10層--2860平平米；；11層--3150平平米；；12層--3445平平米。。1/5/202320總部基基地———C型樓樓（1620-2190平米米）結(jié)構(gòu)：：6－－8層層商務(wù)務(wù)樓，，二樓樓座或或三樓樓座組組合電梯：：1臺(tái)臺(tái)/樓樓座，，計(jì)2臺(tái)或或3臺(tái)臺(tái)層高：：首層層4.2米米，標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層層高3.4米，，頂層層高3.3米，，建筑筑高度度26米。。單體面面積：：6層層--1620平米米；7層--1910平平米；；8層層--2190平米米。1/5/202321總部部基基地地————D型型樓樓（（1190-1250平平米米））結(jié)構(gòu)構(gòu)：：6層層商商務(wù)務(wù)樓樓，，四四樓樓座座組組合合電梯梯：：1臺(tái)臺(tái)/樓樓座座，，計(jì)計(jì)4臺(tái)臺(tái)層高高：：首首層層4.2米米，，標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層層高高3.4米米，，頂頂層層高高3.3米米，，建建筑筑高高度度26米米。。單體面積積：1190平平米或1250平米。。1/5/202322總部基地地——E型樓（（1625-2210平米））結(jié)構(gòu)：6－8層層商務(wù)樓樓，四樓樓座組合合電梯：1臺(tái)/樓樓座，計(jì)計(jì)4臺(tái)層高：首首層4.2米，，標(biāo)準(zhǔn)層層高3.4米，，頂層高高3.3米，建建筑高度度26米米。單體面積積：6層層--1625平米；；7層--1900平平米；8層--2210平米米。1/5/202323總部基地地——配配套設(shè)施施交通：附近有有10多多條公交交線路，，2008年之之前地鐵鐵在附近近建成，，有的公公司設(shè)有有班車。。餐飲：每個(gè)區(qū)區(qū)域都有有一個(gè)會(huì)會(huì)所，提提供餐飲飲服務(wù)，，由于園園區(qū)內(nèi)不不準(zhǔn)生明明火，都都是外部部送餐服服務(wù)。會(huì)所：每個(gè)庭庭院中心心均設(shè)置置有面積積約為200-500平米的的會(huì)所，，滿足企企業(yè)總部部的工作作用餐、、休息會(huì)會(huì)客需求求酒店：總部基基地入口口處將來來建成一一標(biāo)志性性建筑———五星星級(jí)酒店店公寓：五星級(jí)酒酒店后面面配有上上千套面面積約30-50平方方米的小小公寓物業(yè)：園區(qū)內(nèi)部部統(tǒng)一物物業(yè)管理理，樓內(nèi)內(nèi)由企業(yè)業(yè)自己管管理。會(huì)所1/5/202324總部基地地3000~6000平米的的戶型僅僅占到總總體的10％總部基地地各種面面積戶型型構(gòu)成圖圖總部基地地3000-6000平米獨(dú)獨(dú)棟僅占占到總戶戶數(shù)的10%1/5/202325總部基地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與與銷售狀況況統(tǒng)計(jì)面積區(qū)間1000-2000平米/套2000—30003000-60006000左右單體面積（平米）1187—12531620—16581900—19182176—22082835—28803144—31473426—34505943—5993層數(shù)667810111212套數(shù)9672712已銷售套數(shù)373049產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)比例（各面積區(qū)間總套數(shù)/總套數(shù)）52%38%4%6%產(chǎn)品消化狀況比例（各面積區(qū)間已售套數(shù)/各面積區(qū)間總套數(shù)）39%42%57%75%市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)比例（各面積區(qū)間已售套數(shù)/總套數(shù)）20%16%2%5%總套數(shù)：187套已銷售套數(shù)數(shù)：80套套總銷售率：：43%1/5/202326總部基地3000-6000平米的產(chǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)銷銷售狀況相相對(duì)良好從銷售情況況統(tǒng)計(jì)來看看當(dāng)考慮到各各種戶型已已售和未售售的對(duì)比關(guān)關(guān)系，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)3000-6000平米及及6000平米的產(chǎn)產(chǎn)品雖然數(shù)數(shù)量不多，，但是銷售售情況較好好?？偛炕馗鞲鳂切弯N售售圖表39%42%57%75%1/5/202327總部基地———客戶構(gòu)構(gòu)成總部基地對(duì)對(duì)客戶群的的定位是高高新技術(shù)企企業(yè)、跨國國企業(yè)、國國資委下屬屬的中字頭頭的企業(yè)（（他們?cè)诟母闹频倪^程程中也需要要企業(yè)總部部）、外地地進(jìn)京的高高新技術(shù)企企業(yè)等;目前已經(jīng)簽簽訂了80多家企業(yè)業(yè)，所涉行行業(yè)包括物物資、建材材、機(jī)電、、通訊電子子、醫(yī)療等等高新技術(shù)術(shù)領(lǐng)域。中中國誠通集集團(tuán)及其6家直屬大大型集團(tuán)公公司，聯(lián)通通的大股東東——中華華通信系統(tǒng)統(tǒng)有限責(zé)任任公司也準(zhǔn)準(zhǔn)備將總部部從CBD遷過來;1/5/202328總部基地———主力客客戶以北京信海海豐園生物物醫(yī)藥科技技發(fā)展有限限公司等10家企業(yè)業(yè)為主體的的生物醫(yī)藥藥產(chǎn)業(yè)；以北京貝爾爾通信設(shè)備備制造有限限公司等7家企業(yè)為為主的IT產(chǎn)業(yè)；以北京金自自天正智能能控制股份份有限公司司等12家家企業(yè)為主主體的光電電一體化產(chǎn)產(chǎn)業(yè)；典型企業(yè)：：北京貝爾爾、北方華華為、燕化化高新、北北方天鳥、、四環(huán)科寶寶、歐典企企業(yè)、中國國誠通控股股公司、中中國質(zhì)量認(rèn)認(rèn)證中心、、中華通信信系統(tǒng)公司司、中成進(jìn)進(jìn)出口公司司、中國航航天時(shí)代電電子公司、、長征火箭箭技術(shù)股份份公司、中中牧實(shí)業(yè)股股份公司、、中國汽車車技術(shù)研究究中心、中中國中金科科技股份公公司、中國國物資運(yùn)輸輸總公司、、中國集裝裝箱控股集集團(tuán)公司、、正泰電器器股份公司司、長城汽汽車股份公公司、建龍龍鋼鐵控股股公司、特特變電工股股份公司等等；1/5/202329置地星座———基本概概況及優(yōu)劣劣勢(shì)分析占地面積：：１４３０００平方米項(xiàng)目建筑面面積：７１３９９９平方米容積率約：：３．３８停車位：４８９個(gè)物業(yè)管理費(fèi)費(fèi)：１６元／平平方米／月月類別：：住宅立項(xiàng)的的寫字樓裝修標(biāo)準(zhǔn)：：毛坯價(jià)格：：18000－19000元/平方米入住時(shí)間：：2004-12開發(fā)商商：華潤置地（（北京）股股份有限公公司優(yōu)勢(shì)：地處金融街街商圈，商商務(wù)環(huán)境極極佳；交通直達(dá)性性好，對(duì)企企業(yè)有吸引引力；商住立項(xiàng)，，產(chǎn)權(quán)期長長；劣勢(shì)：總價(jià)較高；；容積率高，，企業(yè)獨(dú)棟棟綠化環(huán)境境不能和郊區(qū)產(chǎn)品品競(jìng)爭。1/5/202330置地星座———產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及及面積A座B座C座D座E座F座G座H座層數(shù)899813121213頂層近千米為帶花園泳池豪宅辦公面積40004500450040006500600060006500商業(yè)首層、二層，裙房一到四層辦公三層以上五層以上總面積地上面積包括裙房等48000平方米8個(gè)獨(dú)棟標(biāo)準(zhǔn)層500平米，辦公面積合計(jì)約42000平米1/5/202331置地星座———技術(shù)指標(biāo)置地星座平面面圖單棟辦公體量量：4000－6500平米標(biāo)準(zhǔn)層面積：：350－600平米層高：3米外窗：小分格格窗銷售情況：總總共8棟獨(dú)棟棟辦公樓，目目前還有2棟棟在售。1/5/202332置地星座———客戶分析置地星座的客客戶群被定位位于國字頭的的企業(yè)、外地地進(jìn)京的大型型企業(yè)、北京京本地的大型型企業(yè)以及外外地駐京辦等等;作為只有8棟棟小體量企業(yè)業(yè)總部樓的置置地星座項(xiàng)目目來說，只需需要8個(gè)客戶戶，目前３棟棟已經(jīng)入住，，還有2棟在在售。置地星座客戶戶為中鐵物資、國家儲(chǔ)備局、中鋁集團(tuán)、棉花總公司，以及一個(gè)上海國際公司司；1/5/202333華遠(yuǎn)·首府——項(xiàng)目目概況及優(yōu)劣劣勢(shì)分析位置：東城區(qū)區(qū)安定門西濱濱河路護(hù)城河河北岸五棟3000—10000平米的獨(dú)獨(dú)立辦公樓。。占地面積：10135平平米總建筑面積：：38700平米5層，7層，，8層的樓體體容積率：2.54綠地率：30%開發(fā)商：北京京華遠(yuǎn)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公司優(yōu)勢(shì)：位于北二環(huán)，，地段較佳，，商務(wù)環(huán)境成成熟；庭院式獨(dú)棟辦辦公群，產(chǎn)品品有一定稀缺缺性。劣勢(shì)：占地太小，密密度高，不成成規(guī)模；城市交通擁堵堵，通達(dá)性差差；整體成本很高高；1/5/202334華遠(yuǎn)首府———產(chǎn)品結(jié)結(jié)構(gòu)及比例例單體面積3000－6000平米10000平米以上數(shù)量41比例80％20％1/5/202335華遠(yuǎn)遠(yuǎn)·首府府景景觀觀A座座與與其其它它四四座座分分離離，，A座座設(shè)設(shè)有有空空中中花花園園B，，C，，D，，E共共享享20米米高高的的玻玻璃璃中中庭庭中庭庭配配備備9部部通通透透的的觀觀光光電電梯梯，，通通過過電電梯梯可可充充分分欣欣賞賞中中庭庭。。1/5/202336華遠(yuǎn)遠(yuǎn)·首府府---內(nèi)內(nèi)部部空空間間首層層層層高高4.2米米，，其其它它層層層層高高3.6米米A，，B，，C，，D座座單單層層面面積積約約625平平米米E座座單單層層面面積積約約1200平平米米A座座標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層層設(shè)設(shè)置置1/5/202337華遠(yuǎn)遠(yuǎn)·首府府---內(nèi)內(nèi)部部空空間間B，，C，，D座座標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層層的的內(nèi)內(nèi)部部結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)基基本本類類似似E座座標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層層設(shè)設(shè)置置D座座標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層層設(shè)設(shè)置置1/5/202338德勝勝尚尚城城————項(xiàng)項(xiàng)目目概概況況及及優(yōu)優(yōu)劣劣勢(shì)勢(shì)分分析析位置置：：德德勝勝門門西西北北200米米七棟3600-9300平米米獨(dú)棟辦辦公樓占地面積積：22048平米米建筑面積積：71662平平米地下兩層層，地上上5層車位：498個(gè)個(gè)（108輛/萬M2）容積率：：2.08綠化率：：24.5％價(jià)格：16000元/平米開發(fā)商：：北京金金融街房房地產(chǎn)開開發(fā)公司司優(yōu)勢(shì)：位于北二二環(huán)德勝勝門，地地段較佳佳，配套套好；屬于中關(guān)關(guān)村—德德勝門科科技園項(xiàng)項(xiàng)目，整整體推廣有比較較好的市市場(chǎng)基礎(chǔ)礎(chǔ)；庭院式獨(dú)獨(dú)棟辦公公群，產(chǎn)產(chǎn)品有一一定稀缺缺性。劣勢(shì)：占地太小小，密度度高，獨(dú)獨(dú)棟感覺覺不易表表現(xiàn)；城市交通通擁堵，，通達(dá)性性差；整體成本本很高；；1/5/202339德勝尚城城——產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)構(gòu)及比例例單體面積3000平米5000平米6000平米7000平米8000平米9000平米數(shù)量121111比例14％28%14％14％14％14％銷售情況已售待售已售待售待售已售1/5/202340德勝尚城城——項(xiàng)項(xiàng)目特色色1、庭院院式獨(dú)棟棟辦公群群本項(xiàng)目由由七棟獨(dú)獨(dú)立的五五層寫字字樓組成成。七七棟寫字字樓均擁擁有自己己的私屬屬庭院，，地上五五層均為為大空間間辦公圍圍繞庭院院布局，，通過斜斜街、廣廣場(chǎng)、胡胡同、庭庭院等室室外公共共空間，，使建筑筑群擁有有具備自自己特征征的小環(huán)環(huán)境。2、特色色屋頂觀觀景每棟建筑筑屋頂露露臺(tái)設(shè)計(jì)計(jì)了一到到兩個(gè)觀觀景辦公公室，可可滿足接接待、會(huì)會(huì)議、休休息多重重需求。。3、休閑閑商業(yè)配配套在古樹和和城市廣廣場(chǎng)之間間是一處處新建仿仿古四合合院，其其功能為為茶室或或會(huì)所，，供寫字字樓員工工及客戶戶休憩交交流之用用；斜街街內(nèi)部得得首層在在布置了了部分咖咖啡廳、、商業(yè)及及展示用用房1/5/202341非中心-中弘國國際商務(wù)務(wù)花園位置：朝朝陽區(qū)定定福莊常常營鄉(xiāng)（（五環(huán)外外）一期為純純寫字樓樓，選用用三個(gè)矩矩形商務(wù)務(wù)辦公樓樓和一個(gè)個(gè)圓形輔輔助建筑筑作為基基本構(gòu)成成形態(tài)，，面積在在400—3000平平米不等等，并可可靈活分分割?？偨ㄖ?guī)規(guī)模：45萬平平米一期占地地面積：：107227平米一期建筑筑面積：：138858平米其中地上上100463平米，，地下38395平米米，包括辦公公114562平米，，會(huì)所23000平米米容積率：：0.9建筑密度度：0.22綠化率：：30.8%車位：地地上202個(gè)，，地下1098個(gè)封頂時(shí)間間：2005年年9月價(jià)格：1000美金左左右/平平米開發(fā)商：：北京中中弘投資資公司優(yōu)勢(shì)：地塊規(guī)模模較大，，能進(jìn)行行綜合項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)；交通直達(dá)達(dá)性好，，且位于于朝陽區(qū)區(qū)，對(duì)企企業(yè)有吸引力；；低密度，，建筑上上能充分分實(shí)現(xiàn)商商務(wù)花園園定位劣勢(shì)：距離CBD較遠(yuǎn)遠(yuǎn)，辦公公交通成成本較高高；小區(qū)域幾幾乎沒有有商務(wù)氛氛圍，周周邊環(huán)境境較落后后1/5/202342硅谷亮亮城———項(xiàng)項(xiàng)目概概況及及優(yōu)劣劣勢(shì)分分析位置:海淀淀區(qū)上上地入入口處處15棟棟2000-20000平米米企業(yè)業(yè)獨(dú)棟棟總占地地面積積：272605平平米規(guī)劃建建設(shè)用用地面面積：：101479平米總建筑筑面積積：272605平米地上總總建筑筑面積積：192811平米（（商業(yè)：：50000平米，，辦公：：142811平米））建筑密密度：：35%容積率率：1.90綠化率率：30%總停車車數(shù)量量：1643輛輛（地地上490；地地下1153））開發(fā)商商：北北京萬萬景房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司司優(yōu)勢(shì)：：位于上上地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園園區(qū)入入口，，交通通通達(dá)達(dá)性好好;處于中中關(guān)村村高科科技園園區(qū)輻輻射地地帶，，享受受中關(guān)村優(yōu)優(yōu)惠政政策；；規(guī)模較較大，，可以以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)綜合合開發(fā)發(fā)；劣勢(shì)：：開發(fā)商商實(shí)力力不強(qiáng)強(qiáng)（四四季青青鄉(xiāng)玉玉泉大大隊(duì)農(nóng)農(nóng)工商公司司））項(xiàng)目知知名度度不足足；1/5/202343硅谷亮亮城——產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)結(jié)構(gòu)及及比例例面積區(qū)間3000平米以下4000－8000平米10000平米以上數(shù)量1113比例7％73％20％1/5/202344硅谷亮亮城———項(xiàng)項(xiàng)目特特色該項(xiàng)目目采用用多棟棟獨(dú)立立的建建筑形形式，，現(xiàn)現(xiàn)階段段可接接受企企業(yè)客客戶自自由定定制，，按使使用要要求靈靈活調(diào)調(diào)整施施工方方案，，寫字字樓共共15棟，，每棟棟2000多至至2萬萬平米米，并并可通通過公公共空空間（（大堂堂、連連廊等等）實(shí)實(shí)現(xiàn)有有機(jī)連連結(jié)，，提供供多種種不同同面積積組合合。除“三三減三三免””政策策外，，如果果企業(yè)業(yè)購置置其辦辦公樓樓作為為辦公公總部部進(jìn)駐駐，還還將給給予更更優(yōu)惠惠的政政策。。1/5/202345玉泉慧慧谷———項(xiàng)項(xiàng)目概概況及及優(yōu)劣劣勢(shì)分分析項(xiàng)目規(guī)規(guī)模：：33單體體辦公公樓（（目前前開發(fā)發(fā)）占地面面積：：140968平平方米米總建筑筑面積積：94505平平方米米（地地上82844平平米，，地地下11661平米米）停車場(chǎng)面積積：5205平米建筑高度：：7－9米米（地下1層，地上上2－3層層）建筑密度：：23.5%，綠綠化率：46%容積率：0.588位置：西四四環(huán)、五環(huán)環(huán)之間，閔閔莊路旁開發(fā)商：玉玉泉農(nóng)工商商公司入住企業(yè)：：以國內(nèi)外外高新技術(shù)術(shù)企業(yè)和跨跨國公司入入駐商務(wù)辦辦公、發(fā)展展產(chǎn)業(yè)和設(shè)設(shè)立研發(fā)中中心、采購購中心、結(jié)結(jié)算中心為為主優(yōu)勢(shì)：位于四環(huán)、、五環(huán)之間間，緊鄰閔閔莊路，交交通便利;處于中關(guān)村村高科技園園區(qū)輻射地地帶；海淀區(qū)生態(tài)態(tài)辦公區(qū)（（EOD））概念，容容積率低，綠化較較好，生態(tài)態(tài)化辦公；；劣勢(shì)：開發(fā)商實(shí)力力不強(qiáng)；項(xiàng)目知名度度不足；1/5/202346玉泉慧谷———產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及及比例單體面積1715平米3315平米3476平米數(shù)量121110比例37％33％30％未出租數(shù)量9111/5/202347玉泉慧谷———規(guī)劃布局特特色科技園區(qū)商務(wù)園區(qū)文化園區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)辦公樓10棟棟業(yè)務(wù)樓15棟棟研發(fā)實(shí)驗(yàn)樓11棟國際高科技展展覽中心1棟棟配套生活輔助助設(shè)施15棟商務(wù)辦辦公樓下沉式綠意廣廣場(chǎng)健身設(shè)施各種形式的會(huì)會(huì)所系列生活建筑筑車間及配樓1棟辦公樓2棟業(yè)務(wù)樓6棟研發(fā)實(shí)驗(yàn)樓7棟綠樹圍合的怡怡然磁場(chǎng)和音音樂廣場(chǎng)的2個(gè)主題建筑筑。玉泉慧谷園的的規(guī)劃設(shè)計(jì)概概念以科技園園區(qū)南部為研研發(fā)實(shí)驗(yàn)區(qū)，，北部為業(yè)務(wù)務(wù)辦公區(qū)，以以中部半圓形形主題綠地廣廣場(chǎng)為主形成成中心，展覽覽中心、健身身場(chǎng)等生活配配套設(shè)施，建建筑物呈南北北方向布置。。1/5/202348鳳凰城城三期期華潤在在置地地星座座取得得成功功的基基礎(chǔ)上上，計(jì)計(jì)劃將將鳳凰凰城三三期26萬萬平方方米定定位于于企業(yè)業(yè)總部部寫字字樓，，由11棟棟單體體面積積在5000-18000平平方米米的樓樓組成成，并并且在在符合合項(xiàng)目目總體體規(guī)劃劃的前前提下下可以以按照照客戶戶需求求“定定制””。2007年年6月月計(jì)劃劃落成成，現(xiàn)現(xiàn)在還還沒有有太多多相關(guān)關(guān)信息息。。1/5/202349競(jìng)爭項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)結(jié)構(gòu)及及比例例統(tǒng)計(jì)計(jì)面積區(qū)間3000平米以下3000－6000平米6000－10000平米10000平米以上總部基地16819N/AN/A置地星座N/A62N/A華遠(yuǎn)首府N/A4N/A1德勝尚城N/A43N/A硅谷亮城1563玉泉慧谷1221N/AN/A合計(jì)18159114比例71％23％4％2%1/5/202350潛在競(jìng)競(jìng)爭項(xiàng)項(xiàng)目和和可類類比項(xiàng)項(xiàng)目供供應(yīng)小小結(jié)據(jù)以上上項(xiàng)目目合計(jì)計(jì)，在在未來來2-3年年內(nèi)入入市獨(dú)獨(dú)棟產(chǎn)產(chǎn)品總總量達(dá)達(dá)到200萬平平方米米。3000以以上的的產(chǎn)品品總棟棟數(shù)并并不多多，僅僅占總總供給給量的的29%，，競(jìng)爭項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品面面積構(gòu)構(gòu)成比比例1/5/2023513000平平米米以以上上獨(dú)獨(dú)棟棟產(chǎn)產(chǎn)品品市市場(chǎng)場(chǎng)銷銷售售情情況況小小結(jié)結(jié)企業(yè)獨(dú)棟辦公市場(chǎng)銷售案例分析3000-4000平米總部基地7棟（已售4棟）華遠(yuǎn)首府1棟（已售1棟）4000-6000平米總部基地12棟（已售9棟）置地星座8棟4500-6500（已售6棟）6000-10000平米華遠(yuǎn)首府4棟（已售1棟）1/5/2023523000平平米米以以上上獨(dú)獨(dú)棟棟產(chǎn)產(chǎn)品品客客戶戶情情況況小小結(jié)結(jié)大型型企企業(yè)業(yè)，，特特別別是是國國字字頭頭企企業(yè)業(yè)大型型企企業(yè)業(yè)部部門門或或下下屬屬公公司司項(xiàng)目名稱單體面積（平米）3000－6000平米獨(dú)棟數(shù)量價(jià)格（元/平米）客戶情況總部基地6000127500中國誠通控股公司、中國質(zhì)量認(rèn)證中心、中華通信系統(tǒng)有限公司等置地星座4000－6500818000國字頭企業(yè)，如中鐵物資、國家儲(chǔ)備局、中鋁集團(tuán)、棉花總公司1/5/2023533000-6000平平米米以以上上獨(dú)獨(dú)棟棟辦辦公公存存在在需需求求，，但但供供給給較較少少市場(chǎng)場(chǎng)研研究究————小小結(jié)結(jié)1/5/202354目 錄一、市場(chǎng)場(chǎng)研究———3000-6000平米米以上獨(dú)獨(dú)棟辦公公存在需需求，但但供給較較少二、本案案定位價(jià)價(jià)值點(diǎn)與與地塊限限制條件件——在在限制條條件下確確保獨(dú)棟棟辦公三、本案案市場(chǎng)定定位———3000-6000平米及及以上獨(dú)獨(dú)棟辦公公四、以價(jià)價(jià)值創(chuàng)造造市場(chǎng)———本案案針對(duì)各各類客群群需求的的價(jià)值點(diǎn)點(diǎn)五、以競(jìng)競(jìng)爭力規(guī)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)——本本案的抗抗風(fēng)險(xiǎn)力力與盈利利能力分分析六、本案案的前景景與展望望——以以突破性性產(chǎn)品升升級(jí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)A+B模式七、本案案產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)建議1/5/202355價(jià)值提升升本案的價(jià)價(jià)值提升升關(guān)鍵點(diǎn)點(diǎn)——獨(dú)獨(dú)棟辦公公獨(dú)棟辦公集約式廠房產(chǎn)品價(jià)值值集約式辦公<3000元/平米4800元/平平米5800元/平平米B地塊獨(dú)立辦公產(chǎn)品價(jià)值值集約式辦公5000元/平平米6000元/平平米A地塊價(jià)值提升升獨(dú)棟辦公5800元/平平米1/5/202356獨(dú)棟辦公是本本案產(chǎn)品定位位的原則和基基本出發(fā)點(diǎn)1/5/202357在現(xiàn)有2.0以上容積率率和35米限限低條件下3-4層1500-3000平米米0.86-10層3000-6000平米米1.53-4層1500-3000平米米1.53-4層1500-3000平米米容積率及限低低條件難以滿足獨(dú)棟辦公難以以滿足較好滿足限制條件及獨(dú)獨(dú)棟辦公1/5/202358如何進(jìn)一步步滿足2.0以上容容積率的條條件？———適當(dāng)拆分分容積率4.06-8層3500-4000平米8-10層層5000-6000平米10-12層8000-9000平米1.52.510-12棟6-8棟2棟++綜合容積率率達(dá)到2.0以上15層以上上10000-12000平米米5.0+1棟1/5/202359目 錄一、市場(chǎng)研研究——3000-6000平米以上上獨(dú)棟辦公公存在需求求，但供給給較少二、本案定定位價(jià)值點(diǎn)點(diǎn)與地塊限限制條件———在限制制條件下確確保獨(dú)棟辦辦公三、本案市市場(chǎng)定位———3000-6000平米米及以上獨(dú)獨(dú)棟辦公四、以價(jià)值值創(chuàng)造市場(chǎng)場(chǎng)——本案案針對(duì)各類類客群需求求的價(jià)值點(diǎn)點(diǎn)五、以競(jìng)爭爭力規(guī)避風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)——本本案的抗風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)力與盈盈利能力分分析六、本案的的前景與展展望——以以突破性產(chǎn)產(chǎn)品升級(jí)實(shí)實(shí)現(xiàn)A+B模式七、本案產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建建議1/5/202360本案案產(chǎn)產(chǎn)品品組組合合化化定定位位————3000-6000平平米米及及以以上上獨(dú)獨(dú)棟棟辦辦公公產(chǎn)品建筑面積（m2)數(shù)量(棟）01（3000~6000m2）01-13500~400010~1201-25000~60006-802（6000m2以上）02-18000~9000202-210000-1200011/5/202361本案案產(chǎn)產(chǎn)品品組組合合化化定定位位————3000-6000平平米米及及以以上上獨(dú)獨(dú)棟棟辦辦公公6-8層層3500-4000平平米米8-10層層5000-6000平平米米10-15層層8000-9000平平米米1.52.54.0++保證證可可有有效效拆拆分分為產(chǎn)產(chǎn)品品01-1產(chǎn)品品01-1產(chǎn)品品01-2產(chǎn)品品02-110-12棟棟6-8棟棟2棟棟10-15層層10000-12000平平米米5.0產(chǎn)品品02-21棟棟保證證可可有有效效拆拆分分為產(chǎn)產(chǎn)品品011/5/202362本案案客客群群定定位位產(chǎn)品01-1：3500-4000平米獨(dú)棟需求量在3000-6000平米的中型企業(yè)客戶市區(qū)集約寫字樓1500－3000平米的中型企業(yè)客戶產(chǎn)品01-2：5000-6000平米獨(dú)棟產(chǎn)品02-1：8000-9000平米獨(dú)棟大中型企業(yè)的企業(yè)總部產(chǎn)品02-2：10000-12000平米獨(dú)棟大型企業(yè)、跨國企業(yè)區(qū)域總部客群群1：：客群群2：：客群群3：：客群群4：：1/5/202363目錄錄一、市市場(chǎng)研研究———3000-6000平米米以上上獨(dú)棟棟辦公公存在在需求求，但但供給給較少少二、本本案定定位價(jià)價(jià)值點(diǎn)點(diǎn)與地地塊限限制條條件———在在限制制條件件下確確保獨(dú)獨(dú)棟辦辦公三、本本案市市場(chǎng)定定位———3000-6000平米米及以以上獨(dú)獨(dú)棟辦辦公四、以以價(jià)值值創(chuàng)造造市場(chǎng)場(chǎng)———本案案針對(duì)對(duì)各類類客群群需求求的價(jià)價(jià)值點(diǎn)點(diǎn)五、以以競(jìng)爭爭力規(guī)規(guī)避風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)———本本案的的抗風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)力力與盈盈利能能力分分析六、本本案的的前景景與展展望———以以突破破性產(chǎn)產(chǎn)品升升級(jí)實(shí)實(shí)現(xiàn)A+B模式式七、本本案產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)建建議1/5/202364以價(jià)值值創(chuàng)造造市場(chǎng)場(chǎng)———本案針針對(duì)各各類客客群需需求的的價(jià)值值點(diǎn)1、企企業(yè)具具備郊郊區(qū)化化獨(dú)棟棟辦公公趨勢(shì)勢(shì)2、企企業(yè)自自建郊郊區(qū)化化獨(dú)棟棟的拿拿地途途徑受受到政政策制制約3、本本案為為客戶戶帶來來的價(jià)價(jià)值分分析3000-6000平米米市區(qū)區(qū)租賃賃客群群3000-6000平米米市區(qū)區(qū)購置置客群群1500-2000平米米市區(qū)區(qū)租售售客群群6000平平米以以上的的獨(dú)棟棟辦公公客群群1/5/202365郊區(qū)化化辦公公產(chǎn)品品形成成的重重要因因素產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)的的變化化，是是催生生郊區(qū)區(qū)化辦辦公產(chǎn)產(chǎn)品的的重要要因素素辦公需需求的的多元元化，，決定定了郊郊區(qū)化化辦公公產(chǎn)品品的生生存空空間經(jīng)濟(jì)結(jié)結(jié)構(gòu)的的變化化，是是促進(jìn)進(jìn)郊區(qū)化化辦公公產(chǎn)品品規(guī)模發(fā)發(fā)展的的重要要因素素郊區(qū)化化辦公公產(chǎn)品品1/5/202366產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)的的變化化———催生生郊區(qū)區(qū)化辦辦公產(chǎn)產(chǎn)品的的重要要因素素高科技技產(chǎn)業(yè)業(yè)在產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)中中的地地位日日趨顯顯著，，這些些企業(yè)業(yè)依賴賴員工工腦力力保證工工作人人員的的工作作效率率激發(fā)員員工創(chuàng)創(chuàng)作靈靈感避免與與同行行業(yè)公公司擠擠在一一個(gè)辦辦公樓樓選擇具具有自自身獨(dú)獨(dú)門獨(dú)獨(dú)院的的辦公公空間間創(chuàng)造良良好的的辦公公環(huán)境境防止技技術(shù)人人才流流失郊區(qū)化化辦公公產(chǎn)品品1/5/202367經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)構(gòu)的變化化——促進(jìn)進(jìn)郊區(qū)化化辦公產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)模模發(fā)展的的重要因因素當(dāng)一個(gè)國國家或地地區(qū)人均均GDP3000美元元，到人人均GDP10000美元前前，有一一個(gè)較長長的經(jīng)濟(jì)濟(jì)高速增增長時(shí)期期。此時(shí)時(shí)整個(gè)城城市功能能進(jìn)入擴(kuò)擴(kuò)展階段段，由此此帶動(dòng)郊郊區(qū)化辦辦公產(chǎn)品品的規(guī)模模發(fā)展以美國為為例，在在美國經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展從人均均GDP3000美元元到10000美元的的過程中中，美國國大公司司在郊區(qū)區(qū)辦公的的比例逐逐年增多多。2003年，北北京市人人均GDP已經(jīng)經(jīng)突破3000美元，，大公司司郊區(qū)化化辦公趨趨勢(shì)也將將到來美國人均均GDP3000－10000美元元過程中中，大公公司郊區(qū)區(qū)辦公比比例增多多1/5/202368辦公需求求多元化化——推推動(dòng)北京京郊區(qū)化化辦公發(fā)發(fā)展在一個(gè)城城市中，，僅有CBD的的辦公物物業(yè)并不不能滿足足所有企企業(yè)的辦辦公需求求，多元元化的企企業(yè)需要要多元化化的辦公公物業(yè)。。郊區(qū)化辦辦公產(chǎn)品品是對(duì)統(tǒng)統(tǒng)一城市市中CBD辦公公物業(yè)形形式的一一種有力力補(bǔ)充，，郊區(qū)辦辦公產(chǎn)品品是商務(wù)務(wù)辦公需需求多元元化的必必然結(jié)果果。市區(qū)大體體量辦公公企業(yè)，，由于辦辦公成本本較高，，越來越越青睞郊郊區(qū)化產(chǎn)產(chǎn)品；摩摩托羅拉拉，北方方電訊、、索愛、、西門子子紛紛將將公司總總部從城城中心區(qū)區(qū)遷出。。因?yàn)镃BD昂貴貴的樓價(jià)價(jià)、擁擠擠的交通通已經(jīng)越越來越使使這些大大公司感感到無法法忍受，，而北京京四環(huán)以以外地區(qū)區(qū)日益發(fā)發(fā)達(dá)和完完善的交交通和市市政條件件也使辦辦公郊區(qū)區(qū)化變得得越來越越現(xiàn)實(shí)。。1/5/202369郊區(qū)化辦辦公產(chǎn)品品與城市市中心高高層傳統(tǒng)統(tǒng)寫字樓樓的區(qū)別別項(xiàng)目郊區(qū)化辦公產(chǎn)品城市中心CBD高層寫字樓位置分布城市邊緣區(qū)域，郊區(qū)城市化（城市郊區(qū)化）較為完善的區(qū)域城市內(nèi)部、市中心，多與城市中心商業(yè)區(qū)功能復(fù)合用地緊張度較低土地資源相對(duì)緊缺，用地緊張度高產(chǎn)品形態(tài)低容積率，高綠化率高容積率，低綠化率建筑密度低建筑密度高小體量，低層大體量，高層獨(dú)立性：獨(dú)門獨(dú)院，占天占地，具有獨(dú)立冠名權(quán)標(biāo)準(zhǔn)化、統(tǒng)一個(gè)性化，滿足公司自身個(gè)性的特別需要。寫字樓是公司個(gè)體形象的載體。強(qiáng)調(diào)寫字樓整體的形象，寫字樓是某一群/檔次公司群體形象的載體?？蛻羧盒枰己玫霓k公環(huán)境以提高工作質(zhì)量的智力型公司或部門：如軟件、研發(fā)等。需要濃厚的商業(yè)氛圍以嗇商業(yè)機(jī)會(huì)的服務(wù)產(chǎn)業(yè)：如貿(mào)易、廣告、律師、會(huì)計(jì)、咨詢等公司或部門。需要獨(dú)立辦公環(huán)境進(jìn)行統(tǒng)一人力資源管理的公司金融企業(yè)總部：需要在城市中心區(qū)的核心地段置業(yè)，以顯示公司的實(shí)力，增強(qiáng)投資人的信心，促進(jìn)自身商務(wù)事業(yè)發(fā)展。某些公司總部：著重企業(yè)內(nèi)部的管理統(tǒng)籌，其工作性質(zhì)決定了其不需要聚集在商務(wù)花園成本很高的城市中心區(qū)。對(duì)企業(yè)自身形象展示的需求很高。

客戶需求心理通過良好的辦公環(huán)境，激發(fā)研究工作人員的創(chuàng)造力，提高工作效率。這些客戶十分看重公司的商務(wù)綜合成本，因此其需要聚集在城市中商務(wù)/業(yè)區(qū)以降低其商務(wù)綜合成本。以獨(dú)棟寫字樓承載公司深厚實(shí)力和品牌。以寫字樓所在的知名地段體現(xiàn)公司形象，增加企業(yè)自信。1/5/202370以價(jià)值創(chuàng)創(chuàng)造市場(chǎng)場(chǎng)——本本案針對(duì)對(duì)各類客客群需求求的價(jià)值值點(diǎn)1、企業(yè)業(yè)具備郊郊區(qū)化獨(dú)獨(dú)棟辦公公趨勢(shì)2、企業(yè)業(yè)自建郊郊區(qū)化獨(dú)獨(dú)棟的拿拿地途徑徑受到政政策制約約3、本案案為客戶戶帶來的的價(jià)值分分析3000-6000平平米市區(qū)區(qū)租賃客客群3000-6000平平米市區(qū)區(qū)購置客客群1500-2000平平米市區(qū)區(qū)租售客客群6000平米以以上的獨(dú)獨(dú)棟辦公公客群1/5/202371企業(yè)自建郊郊區(qū)化獨(dú)棟棟的拿地途途徑受到政政策制約亦莊經(jīng)濟(jì)技技術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)域大型生產(chǎn)型型企業(yè)購買買工廠用地地，自主辦辦公：諾基基亞、德國國Bayer、同仁仁堂、美國國GE等現(xiàn)在廠房用地已已被大面積積征用，且且自主購地地需要企業(yè)業(yè)具有相當(dāng)當(dāng)規(guī)模和大大型投資，，因此一般般需求3000-10000平米獨(dú)立立辦公的企企業(yè)在亦莊莊獨(dú)立拿地地變得幾乎乎不可能。。初期滿足企業(yè)獨(dú)獨(dú)棟辦公需需求——BDA國際際企業(yè)大道道的價(jià)值1/5/202372以價(jià)值創(chuàng)造造市場(chǎng)———本案針對(duì)對(duì)各類客群群需求的價(jià)價(jià)值點(diǎn)1、企業(yè)具具備郊區(qū)化化獨(dú)棟辦公公趨勢(shì)2、企業(yè)自自建郊區(qū)化化獨(dú)棟的拿拿地途徑受受到政策制制約3、本案為為客戶帶來來的價(jià)值分分析1500-2000平米市區(qū)區(qū)租售客群群3000-6000平米市區(qū)區(qū)租賃客群群3000-6000平米市區(qū)區(qū)購置客群群6000平平米以上的的獨(dú)棟辦公公客群1/5/2023731500-2000平米市區(qū)區(qū)租售客群群——同樣樣總價(jià)、更更大面積，，預(yù)留發(fā)展展空間市內(nèi)寫字樓BDA項(xiàng)目辦公面積500平米以下公司一般規(guī)模不大采取租賃市內(nèi)寫字樓為主一般不考慮需要購買1500平米以上辦公面積1500平米*12000元/平米=1800萬（市區(qū)寫字樓均價(jià)12000元/平米）1800萬/6000元*平米=3000平米企業(yè)形象1500平米集約寫字樓混合辦公3000平米企業(yè)獨(dú)棟辦公可擴(kuò)展空間困難靈活擴(kuò)展，為企業(yè)發(fā)展預(yù)留了辦公擴(kuò)展空間說明在購買力一定的情況下，由于價(jià)格差異影響購買決策，需求彈性變大，最終實(shí)際購買需求可能被放大。因此市內(nèi)成交面積在1500-2000平米/戶的中型客戶可能選擇本案3000平米以上的戶型。1/5/202374本案產(chǎn)品均均價(jià)：6000元元/平米市區(qū)寫字樓樓均價(jià)：12000元/平米米同樣1800萬以獨(dú)棟寫字字樓承載公公司深厚實(shí)實(shí)力和品牌牌。更多企業(yè)發(fā)發(fā)展彈性空空間生態(tài)化的辦辦公環(huán)境1500-2000平米市區(qū)區(qū)租售客群群——同樣樣總價(jià)、更更大面積，，預(yù)留發(fā)展展空間多擁有1500平米米辦公空間間1/5/2023753000-6000平平米米市市區(qū)區(qū)租租賃賃客客群群————3-4年年租租金金可可購購置置獨(dú)獨(dú)棟棟辦辦公公租賃市區(qū)3000-6000平米寫字樓辦公購買本案產(chǎn)品成本（3年半時(shí)間計(jì)算）平均租金5元/天.平米*360天*4000平米*3.5=2520萬均價(jià)6000元/平米*4000平米=2400萬額外成本物業(yè)費(fèi)較高（4-5美金/月/平米）較低（物業(yè)費(fèi)5-6人民幣/月/平米）交通成本較低（交通擁擠，時(shí)間成本未節(jié)省）較高（可通過企業(yè)班車較易解決）3年半后花費(fèi)2520萬，以后依然需要繼續(xù)租賃辦公空間花費(fèi)2400萬，擁有企業(yè)資產(chǎn)獨(dú)棟辦公物業(yè)辦公形象集約辦公獨(dú)棟辦公、獨(dú)立大堂、企業(yè)LOGO、獨(dú)立觀景電梯等辦公環(huán)境高密度、低綠化生態(tài)化：生態(tài)化大堂、中庭、退臺(tái)、空中花園等1/5/202376本案案產(chǎn)產(chǎn)品品均均價(jià)價(jià)：：6000元元/平平米米租賃賃市市區(qū)區(qū)寫寫字字樓樓5元元/天天.平平米米3-4年年租租金金3000-6000平平米米市市區(qū)區(qū)租租賃賃客客群群————3-4年年租租金金可可購購置置獨(dú)獨(dú)棟棟辦辦公公4000平平米米獨(dú)獨(dú)棟棟辦辦公公以獨(dú)獨(dú)棟棟寫寫字字樓樓承承載載公公司司深深厚厚實(shí)實(shí)力力和和品品牌牌。。更多多企企業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展彈彈性性空空間間生態(tài)態(tài)化化的的辦辦公公環(huán)環(huán)境境1/5/2023773000-6000平平米米市市區(qū)區(qū)購購置置客客群群————同同樣樣面面積積、、更更低低總總價(jià)價(jià)以4000平米計(jì)算購置市區(qū)寫字樓購買本案產(chǎn)品購置成本平均12000元/平米*4000平米=4800萬均價(jià)6000元/平米*4000平米=2400萬物業(yè)費(fèi)平均4美元/平米*月較少物業(yè)費(fèi)額外成本——交通成本（可通過企業(yè)班車、地鐵等較易解決，）合計(jì)花費(fèi)4800萬花費(fèi)2400萬辦公形象集約辦公獨(dú)棟辦公、獨(dú)立大堂、企業(yè)LOGO、獨(dú)立觀景電梯等辦公環(huán)境高密度、低綠化生態(tài)化：中庭、退臺(tái)、空中花園等1/5/202378本案案產(chǎn)產(chǎn)品品均均價(jià)價(jià)：：6000元元/平平米米××4000平平米米＝2400萬萬市區(qū)區(qū)寫寫字字樓樓均均價(jià)價(jià)：：12000元元/平平米米××4000平平米米＝4800萬萬節(jié)約約成成本本2400萬萬元元真正正的的企企業(yè)業(yè)獨(dú)獨(dú)棟棟辦辦公公，，以獨(dú)獨(dú)棟棟寫寫字字樓樓承承載載公公司司深深厚厚實(shí)實(shí)力力和和品品牌牌。。預(yù)留留投投資資升升值值空空間間，，成為為企企業(yè)業(yè)資資產(chǎn)產(chǎn)保保值值增增值值的的有有效效途途徑徑生態(tài)態(tài)化化的的辦辦公公環(huán)環(huán)境境，，激發(fā)發(fā)研研究究工工作作人人員員的的創(chuàng)創(chuàng)造造力力，，提提高高工工作作效效率率。。3000-6000平平米米市市區(qū)區(qū)購購置置客客群群————同同樣樣面面積積、、更更低低總總價(jià)價(jià)1/5/2023796000平米米以上的辦公公客群——同同樣面積、更更低總價(jià)以8000平米計(jì)算購置市區(qū)寫字樓購買本案產(chǎn)品購置成本平均12000元/平米*8000平米=9600萬均價(jià)6000元/平米*8000平米=4800萬物業(yè)費(fèi)平均4美元/平米*月較少物業(yè)費(fèi)額外成本——交通成本（可通過企業(yè)班車、地鐵等較易解決，）合計(jì)花費(fèi)9600萬花費(fèi)4800萬辦公形象集約辦公獨(dú)棟辦公、獨(dú)立大堂、企業(yè)LOGO、獨(dú)立觀景電梯等辦公環(huán)境高密度、低綠化生態(tài)化：生態(tài)化大堂、中庭、退臺(tái)、空中花園等1/5/2023806000平米以上的辦辦公客群——同樣面積積、更低總價(jià)價(jià)本案產(chǎn)品均價(jià)價(jià)：6000元/平米×8000平米＝4800萬萬市區(qū)寫字樓均均價(jià)：12000元元/平米×8000平米米＝9600萬萬節(jié)約成本5000萬元真正的企業(yè)獨(dú)獨(dú)棟辦公，以獨(dú)棟寫字樓樓承載公司深深厚實(shí)力和品品牌。預(yù)留投資升值值空間，成為企業(yè)資產(chǎn)產(chǎn)保值增值的的有效途徑生態(tài)化的辦公公環(huán)境，激發(fā)研究工作作人員的創(chuàng)造造力，提高工工作效率。1/5/202381目 錄一、市場(chǎng)研究究——3000-6000平米以上上獨(dú)棟辦公存存在需求，但但供給較少二、本案定位位價(jià)值點(diǎn)與地地塊限制條件件——在限制制條件下確保保獨(dú)棟辦公三、本案市場(chǎng)場(chǎng)定位——3000-6000平米米及以上獨(dú)棟棟辦公四、以價(jià)值創(chuàng)創(chuàng)造市場(chǎng)———本案針對(duì)各各類客群需求求的價(jià)值點(diǎn)五、以競(jìng)爭力力規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)———本案的抗抗風(fēng)險(xiǎn)力與盈盈利能力分析析六、本案的前前景與展望———以突破性性產(chǎn)品升級(jí)實(shí)實(shí)現(xiàn)A+B模模式七、本案產(chǎn)品品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議議1/5/202382以競(jìng)爭爭力規(guī)規(guī)避風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)———本本案的的抗風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)力力與盈盈利能能力分分析1、規(guī)規(guī)避風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的的途徑徑之一一：打打造項(xiàng)項(xiàng)目核核心競(jìng)競(jìng)爭力力2、規(guī)規(guī)避風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的的途徑徑之二二：產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)的的靈活活組合合與拆拆分3、本本案盈盈利能能力論論證：：綜合合經(jīng)濟(jì)濟(jì)分析析1/5/202383本案規(guī)規(guī)避風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的的途徑徑之一一———打造造項(xiàng)目目核心心競(jìng)爭爭力生態(tài)化化獨(dú)棟棟辦公公形象象低總價(jià)價(jià)獲取取舒適適空間間1、針針對(duì)市市區(qū)集集約化化寫字字樓產(chǎn)產(chǎn)品的的競(jìng)爭爭力2、針針對(duì)1000-2000平米米郊區(qū)區(qū)化獨(dú)獨(dú)棟辦辦公產(chǎn)產(chǎn)品的的競(jìng)爭爭力3、針針對(duì)3000-6000平米米及以以上郊郊區(qū)化化獨(dú)棟棟辦公公產(chǎn)品品的競(jìng)競(jìng)爭力力1/5/202384本案定位對(duì)對(duì)比市區(qū)集集約化寫字字樓產(chǎn)品的的競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)勢(shì)競(jìng)爭項(xiàng)目本案定位競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)市區(qū)集約化寫字樓獨(dú)棟辦公概念更好的形象展示，如企業(yè)LOGO，獨(dú)立大堂等。生態(tài)化的辦公空間，如中庭、退臺(tái)、空中花園等?？蓴U(kuò)展的辦公空間，如在市區(qū)寫字樓1500－2000平米辦公面積可以在本案擴(kuò)展到3000－4000平米，為企業(yè)的發(fā)展預(yù)留更大的辦公空間?？們r(jià)優(yōu)勢(shì)，即使3000－4000平米的獨(dú)棟產(chǎn)品，也能比市區(qū)寫字樓節(jié)約2000萬。1/5/202385本案定位對(duì)對(duì)比1000-2000平米米郊區(qū)化獨(dú)獨(dú)棟辦公產(chǎn)產(chǎn)品的競(jìng)爭爭優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭項(xiàng)目本案定位競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)郊區(qū)1500－2000平米獨(dú)棟產(chǎn)品更完備的獨(dú)棟產(chǎn)品功能結(jié)構(gòu)，在更大的空間條件下，可以實(shí)現(xiàn)部門分層辦公、設(shè)置員工空間等功能。擴(kuò)展的辦公空間，可為企業(yè)預(yù)留發(fā)展空間。更強(qiáng)的商務(wù)感形象，如觀光電梯、樓座高度、現(xiàn)代感建筑風(fēng)格、外立面等。真正的企業(yè)獨(dú)棟，1500－2000平米真正意義上應(yīng)是部門獨(dú)棟，3000平米以上才可能實(shí)現(xiàn)“一棟建筑，一個(gè)企業(yè)，一種理想”的真正企業(yè)獨(dú)棟。1/5/202386本案定位對(duì)對(duì)比3000-6000平米米及以上的的郊區(qū)化獨(dú)獨(dú)棟辦公產(chǎn)產(chǎn)品的競(jìng)爭爭優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭項(xiàng)目本案定位競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)郊區(qū)3000－6000平米及以上的獨(dú)棟產(chǎn)品市場(chǎng)供應(yīng)少，存在空白點(diǎn)，說明本身這種產(chǎn)品競(jìng)爭就比較小。經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目所在的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的整體規(guī)劃及園區(qū)軟硬件配套，相對(duì)其他項(xiàng)目所在區(qū)域有一定競(jìng)爭力。“A＋B”模式1/5/202387本案規(guī)避避風(fēng)險(xiǎn)的的途徑之之二———產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)的靈靈活組合合與拆分分6-8層層3500-4000平平米8-10層5000-6000平平米10-15層8000-9000平平米1.52.54.0++保證可有有效拆分分為產(chǎn)品01-1產(chǎn)品01-1產(chǎn)品01-2產(chǎn)品02-110-12棟6-8棟棟2棟10-15層10000-12000平米米5.0產(chǎn)品02-21棟保證可有有效拆分分為產(chǎn)品011/5/2023883500-4000平平米/單單元作為為基本設(shè)設(shè)計(jì)單元元產(chǎn)品體量量上要可可靈活組組合及拆拆分，以以滿足企企業(yè)的擴(kuò)擴(kuò)展性需需求或規(guī)規(guī)避市場(chǎng)場(chǎng)對(duì)大體體量營銷銷的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。產(chǎn)品品體量上上的靈活活拆分體體現(xiàn)在：：5000-6000平平米/棟棟、8000-9000平米米/棟、、10000-12000平平米/棟棟的產(chǎn)品品均可看看作是基基本單元元的有機(jī)機(jī)組合，，設(shè)計(jì)上上應(yīng)考慮慮到整棟棟銷售和和分割銷銷售的不不同形式式和解決決方案。。尤其對(duì)于于體量越越大的產(chǎn)產(chǎn)品要求求的靈活活拆分性性能更強(qiáng)強(qiáng)。1/5/202389產(chǎn)品靈活組合合的意義———滿足企業(yè)擴(kuò)擴(kuò)展需求獨(dú)棟辦公企業(yè)業(yè)的業(yè)務(wù)拓展展要求靈活的的可擴(kuò)展的辦辦公空間：本案低總價(jià)優(yōu)優(yōu)勢(shì)使該類企企業(yè)在同樣總總價(jià)下可預(yù)留留更大發(fā)展空空間。小面積的多個(gè)個(gè)企業(yè)辦公場(chǎng)場(chǎng)所為企業(yè)內(nèi)部溝溝通帶來不便便大體量獨(dú)棟辦辦公產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)的必要性1/5/202390產(chǎn)品靈活拆分分的意義———規(guī)避大體量量營銷風(fēng)險(xiǎn)大體量企業(yè)獨(dú)獨(dú)棟比小體量量企業(yè)獨(dú)棟具具有一定的市市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)很大大程度來自于于不可控因素素，如政府行行為影響的企企業(yè)決策8-15層5000-12000平平米傳統(tǒng)獨(dú)棟形態(tài)態(tài)——體量上上不可拆分創(chuàng)新獨(dú)棟設(shè)計(jì)計(jì)——體量上上可拆分形式式1/5/202391本案的盈利能能力論證：綜綜合經(jīng)濟(jì)分析析綜合經(jīng)濟(jì)分析——對(duì)項(xiàng)目的盈利能力與抗風(fēng)險(xiǎn)能力的數(shù)量論證項(xiàng)目靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測(cè)算——本案稅后利潤率22.8%；盈虧平衡點(diǎn)8.55萬平米，盈利能力可觀項(xiàng)目動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)測(cè)算——投資峰值不超