XXXX年重慶新銳國(guó)際項(xiàng)目寫字樓營(yíng)銷推廣提案

新銳國(guó)際項(xiàng)目營(yíng)銷推廣提案銘斯特地產(chǎn)2010年04月謹(jǐn)呈：重慶市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

本報(bào)告通過對(duì)項(xiàng)目自身的深入思考與分析，從項(xiàng)目營(yíng)銷整體戰(zhàn)略角度出發(fā)，通過對(duì)周邊市場(chǎng)環(huán)境深入的市場(chǎng)調(diào)研分析并結(jié)合近期房地產(chǎn)市場(chǎng)的追蹤，對(duì)項(xiàng)目提出營(yíng)銷策劃工作總體思路，并在此思路指導(dǎo)下作出營(yíng)銷階段劃分及階段工作總體戰(zhàn)略部署。由于未來市場(chǎng)具有多變性，項(xiàng)目實(shí)際操作過程中仍將根據(jù)實(shí)際情況對(duì)營(yíng)銷思路進(jìn)行一定調(diào)整，相應(yīng)戰(zhàn)術(shù)也將隨之進(jìn)行調(diào)整。本報(bào)告?zhèn)戎赜陧?xiàng)目整體營(yíng)銷工作戰(zhàn)略思路，各階段項(xiàng)目推廣與銷售細(xì)節(jié)執(zhí)行案將在執(zhí)行過程中進(jìn)一步深入細(xì)化。前言

按照新銳國(guó)際項(xiàng)目的建筑規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)，借助項(xiàng)目周邊優(yōu)越的資源優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目的馬到成功需要的內(nèi)外條件還有哪些？我們應(yīng)該怎樣借助已有的資源優(yōu)勢(shì)將項(xiàng)目包裝得更加完美無缺？并且盡可能小的遇到市場(chǎng)阻力，與周邊項(xiàng)目形成差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，樹立本項(xiàng)目高品質(zhì)、高性價(jià)比項(xiàng)目的形象，來獲得消費(fèi)者的首肯和認(rèn)可？銘斯特經(jīng)過綜合評(píng)估，同時(shí)根據(jù)以往操作項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，我們認(rèn)為：“在自身?xiàng)l件充分具備的情況下，合理有效的推廣方式和包裝手段加上銘斯特獨(dú)特的營(yíng)銷模式及高效的案場(chǎng)執(zhí)行力，將是本項(xiàng)目成功開發(fā)必須的關(guān)鍵問題?！盢O.1項(xiàng)目情況：新銳國(guó)際（暫定推廣名）位于北部新區(qū)人和立交橋旁，項(xiàng)目北面毗鄰太湖西路路與潤(rùn)都世紀(jì)、東原中央美地項(xiàng)目隔路相望，南臨泰山大道，東靠重慶著名高檔別墅區(qū)“比利華豪園”，西面正對(duì)北回歸線項(xiàng)目。本項(xiàng)目總用地面積11313.2平方米，總建筑面積62164.7平方米，其中住宅建筑面積18560.54平方米，辦公樓建筑面積27784.56平方米，商業(yè)建筑面積4117.6平方米，地下車庫(kù)11259平方米。由1棟30層住宅樓和1棟26層辦公樓組成，住宅戶型為套內(nèi)45.24平米純躍層設(shè)計(jì)。我們項(xiàng)目發(fā)展的前世今生......我們項(xiàng)目發(fā)展的前世今生......項(xiàng)目地比華利豪園潤(rùn)都世紀(jì)中央美地北回歸線項(xiàng)目環(huán)境NO.2項(xiàng)目周邊配套：

1、交通：城市公交暢通迅達(dá)，119路、125路、125B路、126路、133路、149路、208路、601路、602A路、606路、607路、821路等數(shù)十條公交線路瞬時(shí)通達(dá)主城各區(qū)；輕軌3號(hào)線(在建)、軌道交通環(huán)線(規(guī)劃中)、軌道交通5號(hào)線(規(guī)劃中)咫尺連接本項(xiàng)目；10分鐘直抵江北核心觀音橋商圈，與繁華觸手可及。距龍頭寺汽車站、火車站僅3分鐘車程，距江北國(guó)際機(jī)場(chǎng)約20分鐘車程。2、商業(yè)生活配套：遠(yuǎn)東百貨、茂業(yè)百貨、新世界百貨、新世紀(jì)百貨等百貨商場(chǎng)以及項(xiàng)目配備的商業(yè)配套豐富了人們的購(gòu)物需求

。3、教育：人民小學(xué)幼兒園（規(guī)劃中）、耀華MI嬰幼兒園；新牌坊小學(xué)、人和小學(xué)、人民小學(xué)；渝高中學(xué)、金科巴蜀中學(xué)、觀音橋?qū)嶒?yàn)中學(xué)等

4、醫(yī)療、衛(wèi)生：高新園人民醫(yī)院、北城醫(yī)院、人和醫(yī)院等。我們項(xiàng)目發(fā)展的前世今生......關(guān)于住宅樓運(yùn)作的思考……………..………優(yōu)勢(shì)分析（Strength）S1項(xiàng)目位于北部新區(qū)核心發(fā)展區(qū)，地理優(yōu)勢(shì)明顯，具較強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；S2小戶型躍層設(shè)計(jì)，總價(jià)得到控制，易于炒作吸引目標(biāo)客戶；S3項(xiàng)目交通便捷、通達(dá)度高，添加項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力；S4項(xiàng)目周邊生活配套設(shè)施齊全，凸顯項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性；S5教育配套齊全，學(xué)校知名度較高，具較強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性；S6項(xiàng)目規(guī)模較小，易于操作，短期內(nèi)可實(shí)現(xiàn)快速回落資金，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較低。項(xiàng)目SOWT分析如何客觀認(rèn)識(shí)我們的項(xiàng)目？......項(xiàng)目SOWT分析如何客觀認(rèn)識(shí)我們的項(xiàng)目？......……………..………劣勢(shì)分析（Weakness）W1市場(chǎng)客觀存在的價(jià)格抗性的劣勢(shì)；W2項(xiàng)目自身景觀及配套設(shè)施相對(duì)較少；W3項(xiàng)目規(guī)模較小，不利于樹立規(guī)?；?、品牌化開發(fā)形象。W4項(xiàng)目周邊商業(yè)環(huán)境不夠濃厚，使得本項(xiàng)目商業(yè)部分操作有一定難度?！?.…………………………………………………機(jī)會(huì)點(diǎn)分分析（Opportunity）O1城市中心心區(qū)可開開發(fā)地塊塊的逐步步減少和和新地王王的不斷斷出現(xiàn)，，直接促促進(jìn)重慶慶市地價(jià)價(jià)和房?jī)r(jià)價(jià)的上漲漲，對(duì)于于本項(xiàng)目目的價(jià)格格走高，，會(huì)起到到積極作作用；O2目前項(xiàng)目目所處區(qū)區(qū)域可售售項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品很少少，而小小戶型項(xiàng)項(xiàng)目歷來來為區(qū)域域熱銷產(chǎn)產(chǎn)品，本本項(xiàng)目的的開發(fā)正正好滿足足了市場(chǎng)場(chǎng)需求；O3隨隨著重慶慶交通的的進(jìn)一步步完善，，城鄉(xiāng)一一體化進(jìn)進(jìn)程的加加快，釋釋放出大大量的消消費(fèi)需求求。O4符符合青年年消費(fèi)者者需求的的戶型設(shè)設(shè)計(jì)和銘銘斯特地地產(chǎn)獨(dú)特特的“復(fù)復(fù)合營(yíng)銷銷模式””使項(xiàng)目目有機(jī)會(huì)會(huì)獲得較較高的回回報(bào)；項(xiàng)目SOWT分析如何客觀觀認(rèn)識(shí)我我們的項(xiàng)項(xiàng)目？......…………………………………………………………..…………………………………………………威脅點(diǎn)分分析（Threat））T1政政府針對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的宏宏觀政策策調(diào)控變變動(dòng)性威威脅；T2新新建競(jìng)品品項(xiàng)目與與已有競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目分流客客戶威脅脅；T3其其他區(qū)域域同質(zhì)項(xiàng)項(xiàng)目分流流客戶的的威脅；；項(xiàng)目SOWT分析如何客觀觀認(rèn)識(shí)我我們的項(xiàng)項(xiàng)目？......我們的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手是誰，，他們的的打法如如何？......………………………………………………………………………………………………………通過對(duì)周周邊項(xiàng)目目的調(diào)研研，我們們發(fā)現(xiàn)小小區(qū)域范范圍內(nèi)已已基本無無與本項(xiàng)項(xiàng)目存在在直接競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)的小小戶型項(xiàng)項(xiàng)目。而而能與本本項(xiàng)目住住宅存在在競(jìng)爭(zhēng)的的是大區(qū)區(qū)域范圍圍內(nèi)的同同類型項(xiàng)項(xiàng)目。故故本章對(duì)對(duì)周邊競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目不做大大的分析析。本項(xiàng)目住住宅作為為針對(duì)城城市新貴貴群體——青年階階層量身身定制的的戶型，，只要制制定出合合理的項(xiàng)項(xiàng)目定位位、價(jià)格格定位。。最大化化的挖掘掘項(xiàng)目賣賣點(diǎn)、規(guī)規(guī)避不利利因素外外，同時(shí)時(shí)配合銘銘斯特地地產(chǎn)獨(dú)特特的“行行銷+坐坐銷”的的營(yíng)銷方方式，即即可以以以非常小小的廣告告投入獲獲得非常常大的項(xiàng)項(xiàng)目利潤(rùn)潤(rùn)。我們項(xiàng)目目的目標(biāo)標(biāo)客戶群群體在哪哪？......目標(biāo)客群群（最大范范圍）：：21～30周歲歲上班一族族多從事AD、IT、媒媒體、營(yíng)營(yíng)銷、金金融證券券、投資資服務(wù)、、信息類類等大多多數(shù)人來來自于重重慶三北北區(qū)域（（江北、、渝北、、北部新新區(qū)）。。專科以上上學(xué)歷，，其中以以高學(xué)歷歷人群為為主，特特別是女女性人群群。她們們思想比較較開放、、活躍、、崇尚自自由，對(duì)對(duì)新事物物接受較較快。他他們有自自己的工工作，思思想，生生活方式式。我們項(xiàng)目目的目標(biāo)標(biāo)客戶群群體在哪哪？......目標(biāo)客群群描述◎時(shí)尚尚——因因?yàn)槟贻p輕，不可可避免的的因素；；◎渴望望自由———因?yàn)闉槌磐硗砹目炭贪迮c年年輕的心心的沖突突；◎不穩(wěn)穩(wěn)——從從事行業(yè)業(yè)大多為為服務(wù)業(yè)業(yè)，人員員流動(dòng)頻頻繁；◎歸屬屬——離離開家鄉(xiāng)鄉(xiāng)，漂在在城市，，渴望尋尋求一種種歸屬感感；◎感性性——學(xué)學(xué)歷較高高，容易易被一些些莫名其其妙地東東西打動(dòng)動(dòng)；◎感情情——幾幾年重慶慶生活，，對(duì)這座座城市有有著無法法丟棄的的情感。。我們項(xiàng)目目的目標(biāo)標(biāo)客戶群群體在哪哪？......目標(biāo)客群群深步分析析1）、對(duì)對(duì)于生活活的渴望望披星戴月月也許有有些夸張張，但是是日升即即進(jìn)辦公公室，出出屋時(shí)如如果可以以看到太太陽的尾尾巴就已已可以慶慶幸了。。很多人在在感嘆：：這年頭頭只有生生存，沒沒有生活活！2）、對(duì)對(duì)于成功功的渴望望如饑似渴渴，當(dāng)然然，在這這個(gè)物質(zhì)質(zhì)時(shí)代，，成功就就意味著著金錢、、地位、、美女、、名車、、豪宅，，可以不不用低頭頭，可以以一擲千千金。3）、對(duì)對(duì)于自由由的渴望望租房，漂漂泊，房房東的窺窺視，鄰鄰居的吵吵鬧，讓讓自由的的心煩躁躁不安。。擁有自自己的私私人居所所，自然然可以隨隨心所欲欲的享受受生活。。4）、對(duì)于時(shí)時(shí)尚的熱衷對(duì)個(gè)性化、新新鮮事物熱衷衷，容易受周周邊事物影響響，容易沖動(dòng)動(dòng)性購(gòu)買行為為。我們項(xiàng)目的目目標(biāo)客戶群體體在哪？......目標(biāo)客戶家庭特征征1、家庭人口口結(jié)構(gòu)：?jiǎn)紊碣F族、甜甜蜜的二人世世界、丁克家家庭；2、支付能力力：購(gòu)房支付能力力有限；3、購(gòu)房目的的：棲身居所、獨(dú)獨(dú)立空間、工工作場(chǎng)所；4、對(duì)戶型的的要求：空間多變、有有鮮明的個(gè)性性和創(chuàng)新，空空間功能靈活活多變；我們項(xiàng)目的目目標(biāo)客戶群體體在哪？......目標(biāo)市場(chǎng)接受受關(guān)鍵詞總價(jià)——成為決定定性因素，無無論對(duì)于投資資還是自住者者；地段——消費(fèi)者非非常注重工作作、生活便利利，所以交通通狀況也是購(gòu)購(gòu)房決策的重重要影響因素素；投資——隨著重慶慶的快速發(fā)展展，特別是北北部新區(qū)、兩兩江新區(qū)、保保稅港區(qū)的確確立，區(qū)域小小戶型已經(jīng)成成為投資的重重要產(chǎn)品，購(gòu)購(gòu)買人群中，，投資客戶比比例又出現(xiàn)上上升趨勢(shì)；性價(jià)比——物業(yè)管理要求求周到，社區(qū)區(qū)配套注重交交流性，對(duì)綠綠化環(huán)境等要要求相對(duì)較低低，性價(jià)比高，，周邊生活配配套齊全。居住——戶型結(jié)構(gòu)構(gòu)設(shè)計(jì)的好壞壞會(huì)直接影響響到消費(fèi)者進(jìn)進(jìn)行購(gòu)房決策策。消費(fèi)者希希望空間布局局合理，生活活方便，適合合人體功能學(xué)學(xué)原理，居住住舒適又不浪浪費(fèi)。我們項(xiàng)目的目目標(biāo)客戶群體體在哪？......通過對(duì)周邊區(qū)區(qū)域小戶型客客戶來源的分分析，結(jié)合本本項(xiàng)目自身?xiàng)l條件，我司認(rèn)為，本本項(xiàng)目住宅的的目標(biāo)客戶來來源主要由以以下幾方面構(gòu)構(gòu)成：1、主要來源源項(xiàng)目的目標(biāo)客客戶主要來自自：※江北、渝北北、北部新區(qū)區(qū)等區(qū)域內(nèi)首首次置業(yè)自住住或作為婚房房的青年階層層；※江北、渝北北、北部新區(qū)區(qū)，看好項(xiàng)目目區(qū)域發(fā)展的的投資性客戶戶；2、補(bǔ)充來源源項(xiàng)目的目標(biāo)客客戶有可能來來自：※外地來渝工工作并打算定定居項(xiàng)目區(qū)域域的外來中高高收入人員；；※重慶其他區(qū)區(qū)看重區(qū)域發(fā)發(fā)展前景的投投資性客戶；；我們?nèi)绾芜\(yùn)籌籌帷幄在競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)中取勝？......NO.1運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略綜合考慮到項(xiàng)項(xiàng)目特質(zhì)（規(guī)規(guī)模較?。?，，本著降低運(yùn)運(yùn)營(yíng)成本和實(shí)實(shí)現(xiàn)合理利潤(rùn)潤(rùn)的原則，我我司認(rèn)為本項(xiàng)項(xiàng)目的營(yíng)銷推推廣工作應(yīng)在在傳統(tǒng)方式上上進(jìn)行創(chuàng)新。。在此，銘斯特特地產(chǎn)建議：：本項(xiàng)目可采用用銘斯特獨(dú)有有的“行銷+坐銷銷”的銷售模式，，“主動(dòng)出擊””進(jìn)行項(xiàng)目宣傳傳和一對(duì)一的的客戶推介，，將項(xiàng)目目標(biāo)標(biāo)客戶群進(jìn)行行深度挖掘。。同時(shí)，以最最低的宣傳推推廣成本，精精選最佳項(xiàng)目目宣傳推廣方方式，集中優(yōu)優(yōu)勢(shì)資源進(jìn)行行項(xiàng)目宣傳。。通過銘斯特特強(qiáng)有力的銷銷售執(zhí)行力，，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目最最佳的投資利利潤(rùn)。我們?nèi)绾芜\(yùn)籌籌帷幄在競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)中取勝？......NO.2關(guān)于案名的思思考案名是一種觀觀念總結(jié)、精精神體現(xiàn)、形形象凝華老子《道德經(jīng)經(jīng)》的開篇就就有一句話，，叫“道可道，非非常道；名可名，非常名名”，可見“名””的分量，非非同一般。本項(xiàng)目地處新新牌坊傳統(tǒng)富富人區(qū)內(nèi)，戶戶型設(shè)計(jì)為小小戶型。而原原先的案名“富港港天地”過于于普通，不能能凸顯項(xiàng)目的的產(chǎn)品特征，，又無法說明項(xiàng)目的區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)，不不利于本項(xiàng)目目在市場(chǎng)上的的推廣。因此此，本公司建議在進(jìn)行行項(xiàng)目推廣時(shí)時(shí)用一個(gè)全新新的推廣名。。我們?nèi)绾芜\(yùn)籌籌帷幄在競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)中取勝？......我們的案名◎要與眾不同◎要凸顯個(gè)性◎要擁有內(nèi)涵◎要拋卻繁瑣◎要有回味感我們?nèi)绾芜\(yùn)籌籌帷幄在競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)中取勝？......案名建議主選案名（整整體）：新銳國(guó)際案名釋義：新銳：寓意產(chǎn)品最新新潮、最時(shí)尚尚格調(diào)的特質(zhì)質(zhì)，可滿足消消費(fèi)階層的消費(fèi)喜好。同時(shí)也寓意意本項(xiàng)目是專專門為“新銳銳階層”量身身打造的高品質(zhì)項(xiàng)目。?！靶落J國(guó)際””充分表達(dá)出項(xiàng)項(xiàng)目國(guó)際化、、精品化建筑筑特質(zhì)，具有強(qiáng)烈的時(shí)代特特征，可牢牢牢抓住目標(biāo)消消費(fèi)者的目光光。其他備選案名名：菁英時(shí)代MOMA·城我們?nèi)绾芜\(yùn)籌籌帷幄在競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)中取勝？......住宅樓案名：：GOGO鈦度度案名釋義：GOGO：80后時(shí)尚新新一代的代名名詞，即時(shí)尚尚又充滿著活活力。使項(xiàng)目住宅一推推上市場(chǎng)即可可引起目標(biāo)消消費(fèi)群體的共共鳴，為項(xiàng)目目住宅的宣傳推廣奠定定良好的基礎(chǔ)礎(chǔ)。鈦度：通“態(tài)度”，，寓意青年人人對(duì)生活空間間、對(duì)獨(dú)立、、自我的一種生活態(tài)度度。同時(shí)，鈦鈦為一種銀灰灰色的稀有金金屬，給人很很酷，很炫的感覺，很很貼近青年人人的性格喜好好。其他備選案名名：美好時(shí)光麥樂匯我們?nèi)绾芜\(yùn)籌籌帷幄在競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)中取勝？......NO.3項(xiàng)目定位市場(chǎng)定位//////重慶北·新青青年時(shí)尚躍動(dòng)動(dòng)生活館重慶北：第一時(shí)間指出本項(xiàng)目位于于重慶北部新新區(qū)核心地段段；新青年時(shí)尚躍躍動(dòng)生活館：：指項(xiàng)目是一個(gè)匯匯聚時(shí)尚、獨(dú)獨(dú)立、個(gè)性青青年群體的聚集地地，展示個(gè)性性生活主張是是生活在這里里的青年人的的基本標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，突顯出出項(xiàng)目產(chǎn)品特特征～“躍層，立體體生活空間戶戶型”。我們?nèi)绾芜\(yùn)籌籌帷幄在競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)中取勝？......形象定位//////買平方住立方方，給你有層層次的享受空空間！可以作為項(xiàng)目目的推廣語，，給市場(chǎng)一個(gè)個(gè)明確的印象象：“買平方住立方，給給你有層次的的享受空間””，一語直接接詮釋了住在在“GOGO鈦鈦度”里你可可獲得的空間間享受，你可可以按照發(fā)揮揮自己的想象打扮自己己的愛窩、不不必受到平面面空間的約束束，讓生活立立體起來。你可以以自由安排工工作時(shí)間、輕輕松應(yīng)對(duì)各種種消費(fèi)賬單。。生活在“GOGO鈦度””里就預(yù)示著著時(shí)尚、獨(dú)立立、個(gè)性與輕輕松將陪伴左右。。我們?nèi)绾芜\(yùn)籌籌帷幄在競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)中取勝？......客群定位//////懂得享受生活活的新銳階層層新銳階層：他們大多比較較年輕，沒有有很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)基礎(chǔ)，但他他們注重自我我享受，繁華華的都市讓他他們渴望擁有有一個(gè)屬于自自己的自由獨(dú)獨(dú)立的生活空空間。我們?nèi)绾芜\(yùn)籌籌帷幄在競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)中取勝？......階段廣告宣傳傳語：※“鋼骨柔情情、精彩人生生”※“買平方住住立方，實(shí)用用率140％％”※“價(jià)格往低低處想空空間往高處處想”※“坐在樓梯梯的拐角享享受一個(gè)人的的咖啡時(shí)光”※“45平米米躍動(dòng)小家*我倆的的甜蜜空間”※“上下間??動(dòng)靜分區(qū)??躍動(dòng)生活真真精彩”※“多彩城市市還原GOGO生活”※“我的個(gè)性性鈦度，我的的GOGO生生活”我們?nèi)绾芜\(yùn)籌籌帷幄在競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)中取勝？......NO.4價(jià)格定位策略略根據(jù)對(duì)重慶房房地產(chǎn)市場(chǎng)的的調(diào)研及對(duì)本本項(xiàng)目的SWOT分析，，本項(xiàng)目在定價(jià)上宜宜采取比較定定價(jià)法，在樣樣本處理上，，同本項(xiàng)目在在區(qū)域與產(chǎn)品最接近的的是潤(rùn)都世紀(jì)紀(jì)。通過項(xiàng)目目對(duì)比分析，，本項(xiàng)目相對(duì)對(duì)優(yōu)勢(shì)明顯，由于潤(rùn)都都世紀(jì)已售罄罄，因而其銷銷售價(jià)格參考考價(jià)值不大，，因而具體價(jià)格還應(yīng)以以當(dāng)前市場(chǎng)小小戶型即時(shí)銷銷售價(jià)格為參參考。由于本本項(xiàng)目開盤距離現(xiàn)在還還有一段時(shí)間間，市場(chǎng)會(huì)有有較多變數(shù)，，實(shí)際價(jià)格執(zhí)執(zhí)行方案有待對(duì)市場(chǎng)進(jìn)進(jìn)行進(jìn)一步追追蹤、分析后后再作確定。。我們?nèi)绾芜\(yùn)籌籌帷幄在競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)中取勝？......NO.5營(yíng)銷推廣建議議推售策略：根據(jù)對(duì)周邊項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)品分析析，結(jié)合本項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)際情況況（本項(xiàng)目只只有266套住宅），銘銘斯特建議本本項(xiàng)目采取統(tǒng)統(tǒng)一推售的策策略：我們?nèi)绾芜\(yùn)籌籌帷幄在競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)中取勝？......推廣總原則：：只選對(duì)的，不選貴的。集中火力，重重點(diǎn)打擊，做足幾點(diǎn)，以以點(diǎn)帶面。我們?nèi)绾芜\(yùn)籌籌帷幄在競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)中取勝？......推廣渠道：A、常規(guī)推廣廣渠道：報(bào)紙紙媒體+手機(jī)機(jī)媒體+戶外外媒體+網(wǎng)絡(luò)絡(luò)媒體;B、精確制導(dǎo)導(dǎo)推廣渠道：：針對(duì)項(xiàng)目所在在區(qū)域目標(biāo)客客群進(jìn)行宣傳傳單派發(fā)；針對(duì)項(xiàng)目區(qū)域域在售項(xiàng)目同同質(zhì)看房客戶戶宣傳單派發(fā)發(fā)；針對(duì)觀音橋商商圈、步行街街、寫字樓潛潛在目標(biāo)客戶戶宣傳單派發(fā)發(fā)；C、深度挖掘掘直銷渠道：：針對(duì)成交客戶戶資料進(jìn)行研研析，利用直直銷形式帶動(dòng)動(dòng)“聯(lián)動(dòng)置業(yè)業(yè)”活動(dòng)開展展；D、情景營(yíng)銷銷、體驗(yàn)營(yíng)銷銷、親情營(yíng)銷銷PR活動(dòng)渠渠道：利用認(rèn)購(gòu)、開開盤等主題活活動(dòng)開展來增增進(jìn)客戶對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目生活價(jià)值值認(rèn)知利用良好人際際傳播，促進(jìn)進(jìn)聯(lián)動(dòng)置業(yè)活活動(dòng)開展。報(bào)紙廣告網(wǎng)絡(luò)廣告網(wǎng)絡(luò)廣告短信廣告銷售人員與客客戶“一對(duì)一一”的顧問式式直銷模式建立項(xiàng)目VI系統(tǒng)路邊指示牌銷售現(xiàn)場(chǎng)導(dǎo)視視GOGO鈦度度·八月八日閃耀登場(chǎng)GOGO鈦度度·67889888外墻宣傳條幅幅樣板房展示接待中心展示示房交會(huì)展示我們?nèi)绾芜\(yùn)籌籌帷幄在競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)中取勝？......營(yíng)銷節(jié)奏安排排第四階段:熱銷期第三階段:開盤第二階段:VIP認(rèn)購(gòu)期第一階段:蓄勢(shì)期第五階段:沖刺期第一階段：蓄蓄勢(shì)期（2010年年5月底--7月初）第二階段：VIP認(rèn)購(gòu)期期（2010年年7月初--開盤前）第三階段：開開盤（2010年年8月8日周周日）第四階段：熱熱銷期（開盤后--2010年年8月底）第五階段：沖沖刺期（2010年年8月底--9月中）僅為計(jì)劃性建建議,還需按按項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)實(shí)際情況實(shí)時(shí)時(shí)調(diào)整節(jié)奏.我們?nèi)绾芜\(yùn)籌籌帷幄在競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)中取勝？......各階段營(yíng)銷工工作安排第一階段：蓄蓄勢(shì)期（2010年年5月下--7月初)實(shí)現(xiàn)推廣目標(biāo)標(biāo)：以高調(diào)媒體推推廣方式提升升項(xiàng)目形象，，蓄積意向購(gòu)購(gòu)買人群；主要推廣渠道道：重慶晨報(bào)+現(xiàn)場(chǎng)圍墻廣廣告+DM宣宣傳單+步行行街宣傳+短短信廣告+搜搜房網(wǎng)、大渝渝網(wǎng)信息廣告告+售樓處情情景包裝+看看房指示牌工程配合：售樓處裝飾完完畢，正式投投入使用。銷售配合：銷售隊(duì)伍組建建完畢，銷售售物料齊全，，對(duì)外公布項(xiàng)項(xiàng)目信息。我們?nèi)绾芜\(yùn)籌籌帷幄在競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)中取勝？......第二階段：VIP卡認(rèn)購(gòu)購(gòu)期（2010年年7月初--開盤前)實(shí)現(xiàn)推廣目標(biāo)標(biāo)：確定房源完畢畢并對(duì)外公布布，通過VIP卡認(rèn)購(gòu)活活動(dòng)篩選有效效客戶，通過過購(gòu)卡選房環(huán)環(huán)節(jié)過濾出真真實(shí)購(gòu)買人群群。并通過加加大報(bào)紙廣告告、銷售現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)情景營(yíng)銷等等渠道提升項(xiàng)項(xiàng)目的附加價(jià)價(jià)值。主要推廣渠道道：重慶晨報(bào)+樓樓體廣告+DM宣傳單+步行街宣傳傳+短信廣告告主訴求點(diǎn)：發(fā)布VIP卡卡認(rèn)購(gòu)活動(dòng)信信息、“鋼骨骨柔情，精彩彩人生--GOGO鈦度度”。PR活動(dòng)：GOGO鈦度度，我的生活活主張——VIP卡卡認(rèn)購(gòu)活動(dòng)銷售配合：明確房源，相相應(yīng)價(jià)格體系系建立，具備備銷售條件。。我們?nèi)绾芜\(yùn)籌籌帷幄在競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)中取勝？......第三階段：開開盤（2010年年8月8日周周日)實(shí)現(xiàn)推廣目標(biāo)標(biāo)：利用開盤活動(dòng)動(dòng)，組織已辦辦卡的客戶簽簽訂認(rèn)購(gòu)合同同，積聚人氣氣，烘托現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)氣氛，通過過炒作吸引更更多目標(biāo)客群群的關(guān)注，從從而為聯(lián)動(dòng)置置業(yè)提供發(fā)展展平臺(tái)。推廣渠道：重慶晨報(bào)+樓樓體廣告+DM宣傳單+步行街宣傳傳+短信廣告告主訴求點(diǎn)：當(dāng)日開盤活動(dòng)動(dòng)相關(guān)事宜PR活動(dòng)：GOGO鈦度度開盤活動(dòng)，精精裝樣板區(qū)同同期開放SP活動(dòng)：開盤特別大禮禮包，送全套套裝修方案。。工程配合：精裝樣板間完完成。銷售配合：具備簽訂認(rèn)購(gòu)購(gòu)合同的條件件，有條不紊紊的組織客戶戶簽訂認(rèn)購(gòu)合合同。我們?nèi)绾芜\(yùn)籌籌帷幄在競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)中取勝？......第四階段：熱熱銷期（開盤后--2010年年8月底)實(shí)現(xiàn)推廣目標(biāo)標(biāo)：借開盤熱銷態(tài)態(tài)勢(shì)，加大銷銷售力度，形成良好的口口碑，提升項(xiàng)項(xiàng)目形象。主要推廣渠道道：DM宣傳單步步行街宣傳主訴求點(diǎn)：“我的個(gè)性鈦鈦度，我的GOGO生活活”SP活動(dòng)：開心鄰里--客戶推薦我們?nèi)绾芜\(yùn)籌籌帷幄在競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)中取勝？......第五階段：沖沖刺期（2010年年8月底—9月中)實(shí)現(xiàn)推廣目標(biāo)標(biāo)：延續(xù)熱銷態(tài)勢(shì)勢(shì)，進(jìn)一步強(qiáng)化化項(xiàng)目高品質(zhì)質(zhì)樓盤形象主要推廣渠道道：DM宣傳單主訴求點(diǎn)：“GOGO鈦鈦度，時(shí)尚青青年首席藏品品”我們?cè)诟?jìng)爭(zhēng)角角逐中勝出的的必備條件有有哪些？......1、加強(qiáng)銷售售與策劃的溝溝通，策劃時(shí)時(shí)時(shí)關(guān)注項(xiàng)目目銷售動(dòng)態(tài)，，有問題第一一時(shí)間協(xié)商解解決；2、加強(qiáng)執(zhí)行行力，在戰(zhàn)略略大方向確定定后，開發(fā)商商充分放權(quán)，，具體戰(zhàn)術(shù)執(zhí)執(zhí)行由具體人人負(fù)責(zé)，按照照營(yíng)銷推廣計(jì)計(jì)劃，運(yùn)用““坐銷+直銷銷”主動(dòng)出擊擊的銷售方式式，第一時(shí)間間完成銷售任任務(wù)量；3、明確施工工進(jìn)度，與營(yíng)營(yíng)銷推廣節(jié)點(diǎn)點(diǎn)配合，以此此取信市場(chǎng)與與目標(biāo)客群；；4、加強(qiáng)銷售售人員的專業(yè)業(yè)培訓(xùn)，提高高談判技巧與與成交能力。。我們的營(yíng)銷推推廣費(fèi)用如何何預(yù)算？......預(yù)算營(yíng)銷推廣廣費(fèi)用的目標(biāo)標(biāo)（住宅）根據(jù)GOGO鈦度度項(xiàng)目的2010年全案營(yíng)營(yíng)銷推廣方案案，特制定如如下營(yíng)銷推廣廣費(fèi)用報(bào)告，，對(duì)全案預(yù)計(jì)計(jì)所需支出的的費(fèi)用進(jìn)行一一個(gè)全盤的費(fèi)費(fèi)用統(tǒng)籌計(jì)劃劃，從而實(shí)現(xiàn)現(xiàn)少投入高實(shí)實(shí)效的最終目目標(biāo)。1我們的營(yíng)銷推推廣費(fèi)用如何何預(yù)算？......2項(xiàng)目營(yíng)銷推廣廣費(fèi)用預(yù)算結(jié)合本項(xiàng)目具具體情況，本本著提升企業(yè)業(yè)知名度和完完成項(xiàng)目銷售售的目的，銘銘斯特地產(chǎn)針針對(duì)GOGO鈦度量身制制定了項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷推廣費(fèi)用用預(yù)算：住宅總銷售額額：18560.54㎡㎡×7000元/㎡=1.3億元(預(yù)估銷售額額)營(yíng)銷推廣費(fèi)用用建議：1.3億元元×0.6%=78萬元單位營(yíng)銷推廣廣費(fèi)用：78萬元÷18560.54㎡=42元/㎡關(guān)于辦公樓運(yùn)作的思考對(duì)項(xiàng)目辦公樓樓規(guī)劃的認(rèn)識(shí)識(shí)對(duì)項(xiàng)目辦公樓樓規(guī)劃的認(rèn)識(shí)識(shí)辦公樓位于項(xiàng)項(xiàng)目西南面，，總樓層26層，單層建建筑面積約1070平米米左右。全樓樓設(shè)計(jì)豪華大大廳，設(shè)有6部高速客運(yùn)運(yùn)電梯和一部部消防電梯，，同時(shí)每層均均設(shè)計(jì)了男女女衛(wèi)生間和前前室。是專為為大中型企業(yè)業(yè)量身定制的的高級(jí)別專業(yè)業(yè)商務(wù)辦公場(chǎng)場(chǎng)所。隨著北部新區(qū)區(qū)成為中國(guó)第第三新區(qū)，越越來越多的中中大型企業(yè)看看好重慶的發(fā)發(fā)展，選擇到到重慶投資。。而商務(wù)辦公公樓作為企業(yè)業(yè)進(jìn)行商務(wù)辦辦公，企業(yè)實(shí)實(shí)力展示的一一個(gè)重要場(chǎng)所所，其投資價(jià)價(jià)值也越來越越受到投資者者的追捧。本本項(xiàng)目樓層面面積的設(shè)計(jì)能能很好滿足大大中型企業(yè)的的需要，因此此我司對(duì)其開開發(fā)前景非常常樂觀。優(yōu)勢(shì)分析析（Strength）S1區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)勢(shì)：項(xiàng)目位于于重慶北北部新區(qū)區(qū)人和立立交旁，，距江北北區(qū)CBD與渝渝中區(qū)CBD都都非常近近，這些些大大提提升了項(xiàng)項(xiàng)目的商商業(yè)價(jià)值值；S2交通優(yōu)勢(shì)勢(shì)：項(xiàng)目外就就時(shí)城市市主干道道—民安安大道，，并緊鄰鄰渝宜高高速、機(jī)機(jī)場(chǎng)高速速入口，，到主城城各區(qū)及及周邊區(qū)區(qū)縣都十十分便捷捷；S3建建筑規(guī)劃劃優(yōu)勢(shì)：：項(xiàng)目整體體規(guī)劃科科學(xué)、合合理、先先進(jìn)、現(xiàn)現(xiàn)代，豪豪華入戶戶大廳、、玻璃幕幕墻、專專屬通道道，營(yíng)造造出尊貴貴辦公環(huán)環(huán)境；S4大大環(huán)境優(yōu)優(yōu)勢(shì)：“兩江新新區(qū)”的的建立和和大重慶慶城市規(guī)規(guī)劃的發(fā)發(fā)展，將將極大的的促進(jìn)重重慶房地地產(chǎn)的發(fā)發(fā)展，由由此必將將帶來強(qiáng)強(qiáng)大的消消費(fèi)熱潮潮。項(xiàng)目SOWT分析對(duì)項(xiàng)目辦辦公樓規(guī)規(guī)劃的認(rèn)認(rèn)識(shí)劣勢(shì)分析析（Weakness）W1區(qū)域同類類競(jìng)爭(zhēng)市市場(chǎng)的強(qiáng)強(qiáng)力促銷銷：項(xiàng)目上市市后，其其它周邊邊的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)目必必定會(huì)采采取相對(duì)對(duì)的應(yīng)對(duì)對(duì)措施，，來分解解顧客，，截流人人群，以以達(dá)到爭(zhēng)爭(zhēng)取客戶戶資源，，促進(jìn)自自己項(xiàng)目目銷售的的目的，，這對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的銷銷售是一一個(gè)不利利消息；；所以在在實(shí)際操操作過程程中，應(yīng)應(yīng)考慮到到此因素素，做出出合理調(diào)調(diào)控，掌掌握好廣廣告及促促銷手段段的節(jié)奏奏和強(qiáng)度度，以達(dá)達(dá)到對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目銷售售的推廣廣促進(jìn)；；W2區(qū)域異類類競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目的客客戶分流流項(xiàng)目大區(qū)區(qū)域內(nèi)具具有較好好的地理理優(yōu)勢(shì)的的商業(yè)或或商住一一體項(xiàng)目目，均有有很大的的搶奪客客戶資源源的實(shí)力力，對(duì)投投資性客客戶資源源形成搶搶奪和分分流，這這是項(xiàng)目目銷售的的一個(gè)必必須面對(duì)對(duì)和解決決的問題題；對(duì)項(xiàng)目辦辦公樓規(guī)規(guī)劃的認(rèn)認(rèn)識(shí)機(jī)會(huì)點(diǎn)分分析（Opportunity）O1隨隨著兩江江新區(qū)的的掛牌成成立，北北部新區(qū)區(qū)商務(wù)辦辦公需求求不斷加加大，為為項(xiàng)目的的銷售創(chuàng)創(chuàng)造了良良好的環(huán)環(huán)境；O2項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)模模不大，，在合理理有效的的營(yíng)銷策策略下，，可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)快速招招商，快快速銷售售的目的的，較低低了運(yùn)作作風(fēng)險(xiǎn)；；O3商商務(wù)辦公公樓的高高回報(bào)，，促使越越來越多多的投資資客看好好了該領(lǐng)領(lǐng)域的投投資。投投資性需需求的加加大降低低了項(xiàng)目目運(yùn)作的的風(fēng)險(xiǎn)性性；O4符符合經(jīng)營(yíng)營(yíng)者需求求的產(chǎn)品品設(shè)計(jì)和和滿足投投資者總總價(jià)控制制的產(chǎn)品品規(guī)劃，，以及銘銘斯特地地產(chǎn)獨(dú)特特的“復(fù)復(fù)合營(yíng)銷銷模式””使項(xiàng)目目有機(jī)會(huì)會(huì)快速實(shí)實(shí)現(xiàn)銷售售目的。。對(duì)項(xiàng)目辦辦公樓規(guī)規(guī)劃的認(rèn)認(rèn)識(shí)威脅點(diǎn)分分析（Threat））T1政政府針對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的宏宏觀政策策調(diào)控變變動(dòng)性威威脅；T2新新建競(jìng)品品項(xiàng)目與與已有競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目分流客客戶威脅脅；T3其其他區(qū)域域同質(zhì)項(xiàng)項(xiàng)目分流流客戶的的威脅；；對(duì)項(xiàng)目辦辦公樓規(guī)規(guī)劃的認(rèn)認(rèn)識(shí)項(xiàng)目的目目標(biāo)客戶戶在哪里里？NO.1項(xiàng)目目標(biāo)標(biāo)客戶描描述針對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目的市市場(chǎng)研究究發(fā)現(xiàn)，，項(xiàng)目的的目標(biāo)客客戶群可可劃分為為“自用型型客戶””和“投投資型客客戶兩類。自用型客客戶主要是指指被項(xiàng)目目周邊的的環(huán)境，，物業(yè)形形態(tài)所吸吸引而購(gòu)購(gòu)買下來來作為企企業(yè)自己己辦公的的產(chǎn)生的的消費(fèi)性性目標(biāo)客客戶。投資型客客戶是指被項(xiàng)項(xiàng)目的主主要區(qū)位位優(yōu)勢(shì)、、廣告宣宣傳、價(jià)價(jià)格誘惑惑、發(fā)展展前景所所吸引的的投資性性客戶。。項(xiàng)目的目目標(biāo)客戶戶在哪里里？NO.2項(xiàng)目目標(biāo)標(biāo)客戶細(xì)細(xì)分研究究自用型客客戶：這類客戶戶是項(xiàng)目目重點(diǎn)公公關(guān)客戶戶，他們們主要是是出于企企業(yè)發(fā)展展的需要要進(jìn)行購(gòu)購(gòu)買，因因此特別別關(guān)注項(xiàng)項(xiàng)目所處處的位置置、建筑筑規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)、產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格格。特別別是對(duì)場(chǎng)場(chǎng)地的規(guī)規(guī)格要求求較高，，因此可可在項(xiàng)目目前期進(jìn)進(jìn)行訪談?wù)?，進(jìn)行行定做式式建設(shè)。。項(xiàng)目的目目標(biāo)客戶戶在哪里里？投資型客客戶：這類客戶戶主要是是看好商商務(wù)辦公公樓的投投資前景景，出于于該類產(chǎn)產(chǎn)品具有有較大投投資價(jià)值值的考慮慮進(jìn)行購(gòu)購(gòu)買。該該類客戶戶在投資資時(shí)比較較理性，，對(duì)項(xiàng)目目的區(qū)位位價(jià)值、、交通環(huán)環(huán)境、發(fā)發(fā)展前景景和銷售售價(jià)格都都非常關(guān)關(guān)注。因因此在銷銷售上應(yīng)應(yīng)特別注注重對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品的投投資分析析，同時(shí)時(shí)利用有有效的促促銷手段段完成產(chǎn)產(chǎn)品的銷銷售。我們?nèi)绾魏芜\(yùn)籌帷帷幄在競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)中取取勝？NO.1運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略略綜合考慮慮項(xiàng)目規(guī)規(guī)模、規(guī)規(guī)劃特點(diǎn)點(diǎn)本著降降低運(yùn)營(yíng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和和實(shí)現(xiàn)合合理利潤(rùn)潤(rùn)的原則則，我司司認(rèn)為本本項(xiàng)目的的營(yíng)銷推推廣工作作應(yīng)采取取“針對(duì)對(duì)性媒體體渠道宣宣傳+多多種銷售售方式配配合”的的方法進(jìn)進(jìn)行。以以自用者者較為滿滿意的產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)和投資資者較為為滿意的的投資回回報(bào)吸引引其投資資置業(yè)，，從而最最終實(shí)現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目最最佳銷售售的目的的。我們?nèi)绾魏芜\(yùn)籌帷帷幄在競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)中取取勝？NO.2案名建議議主推案名名：鼎峰案名釋義義：鼎峰：通“頂峰峰”，代代表的一一種高度度，寓意意項(xiàng)目寫寫字樓的的區(qū)位高高度、產(chǎn)品高度度、價(jià)值值高度等等特質(zhì)。。同時(shí)““鼎”代代表的就就是權(quán)威威和至尊尊，使得項(xiàng)目寫寫字樓一一公開就就能給人人以巨大大的震撼撼。其他備選選案名：：尚座我們?nèi)绾魏芜\(yùn)籌帷帷幄在競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)中取取勝？NO.3項(xiàng)目定位位市場(chǎng)定位位//////北部中心心·私有有化甲級(jí)級(jí)辦公樓樓我們?nèi)绾魏芜\(yùn)籌帷帷幄在競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)中取取勝？形象定位位//////鼎峰，讓讓辦公成成為一種種享受我們?nèi)绾魏芜\(yùn)籌帷帷幄在競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)中取取勝？NO.4營(yíng)銷推廣廣階段性性建議：：第一階段段：尋找找客戶定定做式生生產(chǎn)及銷銷售(項(xiàng)項(xiàng)目導(dǎo)入入期)此階段為為項(xiàng)目初初期階段段，可充充分運(yùn)用用合適的的公關(guān)人人員積極極尋找對(duì)地地塊所屬屬區(qū)域有有辦公需需求的企企事業(yè)單單位進(jìn)行行定做式式建設(shè)。我們?nèi)绾魏芜\(yùn)籌帷帷幄在競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)中取取勝？第二階段段：尋找找大型客客戶進(jìn)行行整售(項(xiàng)目導(dǎo)導(dǎo)入期)主動(dòng)招商商確定大大客戶名名單，通通過小組組公關(guān)形形式尋找找大型客客戶進(jìn)行整整售談判判，并在在友好協(xié)協(xié)商下滿滿足大客客戶在工工程結(jié)構(gòu)構(gòu)、企業(yè)冠名名等合理理且可行行的需求求，促進(jìn)進(jìn)成交，，從而降降低開發(fā)發(fā)的資金壓力力和規(guī)避避市場(chǎng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。我們?nèi)绾魏芜\(yùn)籌帷帷幄在競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)中取取勝？第一及第第二階段段一般處處于項(xiàng)目目導(dǎo)入期期，此階階段宣傳傳的意義義在于對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行行預(yù)熱，，引起社社會(huì)關(guān)注注，為后后期宣傳傳及銷售售做鋪墊。因因此本階階段以企企業(yè)新聞聞策劃為為主要宣宣傳方式式。該階段我我們將采采用人員員銷售的的方法，，在這個(gè)個(gè)時(shí)間段段用電話和物業(yè)業(yè)論證會(huì)會(huì)的方式式讓更多多的目標(biāo)標(biāo)人群參參與進(jìn)來來，讓產(chǎn)產(chǎn)品在小范圍圍進(jìn)行測(cè)測(cè)試同時(shí)時(shí)完成產(chǎn)產(chǎn)品推廣廣前的形形象定位位，降低低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。。我們?nèi)绾魏芜\(yùn)籌帷帷幄在競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)中取取勝？第三階段段：全面面銷售階階段(開開盤期、、強(qiáng)銷期期)在此期間間，項(xiàng)目目主體結(jié)結(jié)構(gòu)封頂頂，項(xiàng)目目以準(zhǔn)現(xiàn)現(xiàn)房姿態(tài)態(tài)推向市市場(chǎng)。開盤盤期，此此階段以以導(dǎo)入期期為基礎(chǔ)礎(chǔ)進(jìn)一步步擴(kuò)大項(xiàng)項(xiàng)目知名名度，并在在企業(yè)新新聞策劃劃的基礎(chǔ)礎(chǔ)上進(jìn)一一步增加加了硬性性廣告，，且廣告發(fā)布布頻率有有所增加加。強(qiáng)銷期，，綜合運(yùn)運(yùn)用大眾眾媒體(重慶主主流報(bào)紙紙、廣播播)進(jìn)一一步提高提升升產(chǎn)品形形象。各各項(xiàng)銷售售工具全全部到位位。此時(shí)時(shí)的廣告告投放以硬性性廣告為為主，針針對(duì)主要要賣點(diǎn)做做純銷售售式廣告告，同時(shí)時(shí)和銷售有力力配合，，促成更更高的成成交額，，減輕收收尾工作作的壓力力。并發(fā)揮軟軟性文章章的理性性訴求配配合宣傳傳，為后后期工作作做準(zhǔn)備備。通過參加加各種公公司的會(huì)會(huì)議及運(yùn)運(yùn)用前期期積累的的客戶數(shù)數(shù)據(jù)進(jìn)行行行業(yè)掃蕩蕩，完成成客戶意意向庫(kù)的的整理收收集開始始CRM管理，，定期進(jìn)行客戶戶維護(hù)。。我們?nèi)绾魏芜\(yùn)籌帷帷幄在競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)中取取勝？第四階段段：散售售為主，，租賃為為輔，消消化尾房房(持續(xù)續(xù)期、收收尾期)在本階段，項(xiàng)項(xiàng)目?jī)?nèi)外裝基基本完成，進(jìn)進(jìn)入現(xiàn)房入住住階段。此階段工作主要要以散售為主主，租賃為輔輔。持續(xù)期主要廣廣告策略為：：利用報(bào)紙做做已成交客戶戶證言式廣告，以維持消消費(fèi)者的記憶憶度，增強(qiáng)買買家和潛在消消費(fèi)者的信心心。收尾期主要采采取：脈沖式式發(fā)布策略，，減少發(fā)布頻頻率，但維持較長(zhǎng)的發(fā)布布時(shí)間，大眾眾性媒體廣告告發(fā)布較少，，專業(yè)性媒體體較多（如：新樓樓市等地產(chǎn)類類雜志）。我們?nèi)绾芜\(yùn)籌籌帷幄在競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)中取勝？NO.5營(yíng)銷推廣總結(jié)結(jié)：力往一處使才才能取得事半半功倍的效果果。在項(xiàng)目的的推廣過程中，我們將每每一環(huán)節(jié)都緊緊緊圍繞主題題定位，從訴訴求內(nèi)容到訴訴求風(fēng)格進(jìn)行統(tǒng)統(tǒng)一的形象包包裝。同時(shí)不不同的廣告形形式明確分工，大眾傳媒媒廣告（報(bào)紙紙、電視）主主要著力營(yíng)造造項(xiàng)目的投資資價(jià)值--地段段的優(yōu)越、與與眾不同的產(chǎn)產(chǎn)品、超前的的設(shè)計(jì)、優(yōu)質(zhì)質(zhì)的辦公環(huán)境以及最最大的優(yōu)勢(shì)--低價(jià)位………借此讓目目標(biāo)受眾發(fā)現(xiàn)現(xiàn)、欣賞并最終認(rèn)同同產(chǎn)品的價(jià)值值。樓書、宣宣傳單、軟文文、展板等去去逐一闡釋具體體樓盤賣點(diǎn)。。我們?nèi)绾芜\(yùn)籌籌帷幄在競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)中取勝？NO.6銷售方式1、現(xiàn)場(chǎng)接待待(坐盤銷售售)現(xiàn)場(chǎng)接待是房房地產(chǎn)銷售工工作中最為重重要的方式，，產(chǎn)品的最終成交多為為通過與客戶戶在現(xiàn)場(chǎng)接待待中心的談判判完成。這種種方式的特點(diǎn)為為客戶購(gòu)買特特征比較明顯顯，目的基本本明確；同時(shí)，客戶已通通過對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的的觀察產(chǎn)生了了一定程度的的興趣，此時(shí)時(shí)輔以銷售人員員的努力游說說較容易達(dá)到到促成成交的的目的。我們?nèi)绾芜\(yùn)籌籌帷幄在競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)中取勝？2、直銷（（DS）通過銘斯特直直銷隊(duì)伍或聘聘請(qǐng)有“關(guān)系系”人士針對(duì)對(duì)寫字樓有需需求的企事業(yè)單位位進(jìn)行攻關(guān)，，促成交易。。3、電話直銷銷從商業(yè)電話簿簿或名片上找找到客戶電話話，用電話方方式咨詢其有否需求，達(dá)達(dá)到宣傳和銷銷售的目的。。4、掃展會(huì)通過到相關(guān)展展會(huì)上去派發(fā)發(fā)項(xiàng)目資料，，實(shí)現(xiàn)宣傳和和銷售的目的的。我們?nèi)绾芜\(yùn)籌籌帷幄在競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)中取勝？NO.7銷售策略：在銷售策略上上，采取“大大客戶優(yōu)先制制”的原則。。如：對(duì)意向向客戶進(jìn)行篩選，購(gòu)買買辦公樓的客客戶不但要有有資產(chǎn)證明，，還必須預(yù)先先繳納100萬以上的選房房誠(chéng)意金，誠(chéng)誠(chéng)意金最高500萬（成成功購(gòu)買時(shí)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為首付款））。按照誠(chéng)意金等等級(jí)順序及先先后順序進(jìn)行行樓層的選房房順序安排。。促銷方面：寫字樓客戶一一般要比住宅宅客戶理智得得多，所以付付款折扣是促進(jìn)客戶戶最終成交的的最佳輔助手手段。因此建建議在銷售時(shí)時(shí)給予較大的折扣優(yōu)惠。。除此之外還還可以給客戶戶一種變相折折扣（如冠名名權(quán)、裝修等其它優(yōu)惠））。采用這種種方式可有效效的促使意向向客戶在一定定的優(yōu)惠或變相折扣的刺刺激下產(chǎn)生購(gòu)購(gòu)買意向，早早下抉擇。這這方面需對(duì)購(gòu)購(gòu)買方?jīng)Q策者進(jìn)行重點(diǎn)攻攻關(guān)。關(guān)于商業(yè)運(yùn)作的思考對(duì)項(xiàng)目商業(yè)規(guī)規(guī)劃的認(rèn)識(shí)由于地塊特性性，項(xiàng)目南北北地勢(shì)存在一一定的高差，，使得項(xiàng)目的的商業(yè)布局南南北不一。一一般街區(qū)商業(yè)業(yè)分為社區(qū)型型商業(yè)、市場(chǎng)場(chǎng)型商業(yè)、目目的型商業(yè)三三類。從本項(xiàng)項(xiàng)目上看，街街區(qū)商業(yè)面積積為4117.6平米，，而項(xiàng)目規(guī)劃劃住宅266戶，辦公樓樓24層，按按照住宅平均均1.5人/戶，辦公樓樓每層50人人計(jì)算，項(xiàng)目目人口大約為為1599人人。根據(jù)人均均1平米的商商業(yè)面積需求求，超出面積積約有2518.6平米米，因此，本本項(xiàng)目社區(qū)型型商業(yè)面積只只能消化其中中一部分，剩剩余部分需要要另作考慮。。對(duì)項(xiàng)目商業(yè)的的運(yùn)作思路由于專業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)對(duì)相應(yīng)配套套倉(cāng)儲(chǔ)用地、、物流交通系系統(tǒng)等有較高高要求，或?qū)?duì)地區(qū)輻射性性要求較高等等，這與本項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)位及定定位有較大沖沖突，因此，，市場(chǎng)型商業(yè)業(yè)不適于本項(xiàng)項(xiàng)目。目的型市場(chǎng)消消費(fèi)目的明確確（如：飲食食、娛樂、休休閑等），消消費(fèi)人群區(qū)域域較廣，不局局限于項(xiàng)目所所在區(qū)域，對(duì)對(duì)其他類型商商業(yè)依賴性不不高等特點(diǎn)。。本項(xiàng)目除社社區(qū)服務(wù)商業(yè)業(yè)所剩2518.6平米米商業(yè)面積，，比較容易形形成一定規(guī)模模效應(yīng)，形成成集群效應(yīng)。。由于本項(xiàng)目旁旁有兩個(gè)高檔檔住宅區(qū)，因因此，項(xiàng)目商商業(yè)可劃分為為以下幾種商商業(yè)業(yè)態(tài)：社社區(qū)服務(wù)型商商業(yè)（美容美美發(fā)店、洗衣衣店、配水店店、寵物店等等）、目的型型消費(fèi)商業(yè)（（中型生活超超市、汽車銷銷售展廳、特特色餐飲店、、精品服飾廣廣場(chǎng)、網(wǎng)吧、、休閑娛樂中中心等）。對(duì)項(xiàng)目商業(yè)的的營(yíng)銷策略安安排社區(qū)服務(wù)商業(yè)業(yè)根據(jù)項(xiàng)目情況況以及商業(yè)規(guī)規(guī)劃特點(diǎn)，將將社區(qū)服務(wù)商商業(yè)安排在2號(hào)樓下的獨(dú)獨(dú)立店面中，，這樣即方便便了社區(qū)居民民日常生活的的需求，同時(shí)時(shí)獨(dú)立商業(yè)由由于面積較小小、商鋪總銷銷售價(jià)格相對(duì)對(duì)較低，又具具有較好長(zhǎng)期期經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)，，對(duì)投資者吸吸引力較強(qiáng)。。通過這部分分商業(yè)的銷售售帶動(dòng)整體商商業(yè)的銷售。。在銷售安排排上，采取以以住帶鋪方式式，先售住宅宅、辦公樓，，聚集一定人人氣，待接近近入伙時(shí)，再再集中發(fā)售商商鋪。一則憑憑借住宅、辦辦公樓人氣，，使投資者看看到投資前景景，二則借助助形成的人氣氣，最大程度度挖掘項(xiàng)目商商業(yè)價(jià)值。對(duì)項(xiàng)目商業(yè)的的營(yíng)銷運(yùn)作建建議泛會(huì)所商業(yè)項(xiàng)目泛會(huì)所以以小區(qū)服務(wù)功功能為主，主主要經(jīng)營(yíng)如棋棋牌室、乒乓乓球館、桌球球室、音樂發(fā)發(fā)燒友俱樂部部、24小時(shí)時(shí)自助健身房房等。為能體體現(xiàn)小區(qū)品質(zhì)質(zhì)，可將該部部分設(shè)置在住住宅樓一層架架空層位置。。在項(xiàng)目進(jìn)入入銷售運(yùn)作時(shí)時(shí)，可對(duì)經(jīng)營(yíng)營(yíng)會(huì)所服務(wù)商商家進(jìn)行招商商洽談，確保保入伙時(shí)，會(huì)會(huì)所能運(yùn)營(yíng)服服務(wù)。在銷售售上，以融資資租賃方式進(jìn)進(jìn)行資金回籠籠。對(duì)項(xiàng)目商業(yè)的的營(yíng)銷運(yùn)作建建議目標(biāo)服務(wù)型商商業(yè)目標(biāo)服務(wù)型商商業(yè)定位在中型生活超市市、汽車銷售售展廳、特色色餐飲店、精精品服飾廣場(chǎng)場(chǎng)、網(wǎng)吧、休休閑娛樂中心心等。在銷售上，整整體采用帶租租約銷售方式式，先招商，，引進(jìn)經(jīng)營(yíng)者者，把商業(yè)先先做起來，把把市場(chǎng)做火，，再帶租約進(jìn)進(jìn)行銷售。在在本項(xiàng)目運(yùn)作作初，連同泛泛會(huì)所招商、、集中商業(yè)一一起，統(tǒng)一進(jìn)進(jìn)行招商，特特別是引入中中型生活超市市等主力店（（如：永輝\重百超市））爭(zhēng)取入伙后后，目標(biāo)服務(wù)務(wù)型商業(yè)能正正常運(yùn)營(yíng)，營(yíng)營(yíng)造出良好的的項(xiàng)目商業(yè)氛氛圍。對(duì)項(xiàng)目商業(yè)的的營(yíng)銷運(yùn)作建建議招商策略分析析及建議1、免租期設(shè)設(shè)計(jì)：針對(duì)不同時(shí)期期制定不同的的免租期優(yōu)惠惠（越早進(jìn)駐駐越多免租優(yōu)優(yōu)惠）；針對(duì)對(duì)進(jìn)駐商家的的品牌效應(yīng)及及經(jīng)營(yíng)面積制制定相應(yīng)的免免租期。物管費(fèi)優(yōu)惠政政策：開業(yè)前半年提提前簽訂租賃賃合同的；裝修完畢在開開業(yè)前一個(gè)月月可進(jìn)行試營(yíng)營(yíng)業(yè)的；特殊位置（轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)角、陰暗角角、空間利用用不好的商鋪鋪或存在其他他硬傷之商鋪鋪）招商不易易處理的商鋪鋪，可享市場(chǎng)場(chǎng)開業(yè)之日起起三個(gè)月到六六個(gè)月的物管管費(fèi)減免優(yōu)惠惠，注：物管費(fèi)可可與免租期或或其他優(yōu)惠手手段商家可同同時(shí)享有。做做為彈性招商商條件使用。。對(duì)項(xiàng)目商業(yè)的的營(yíng)銷運(yùn)作建建議2、委托招租租此方法是針對(duì)對(duì)購(gòu)鋪投資的的商家，具體體操作是業(yè)主主在購(gòu)鋪后，，不進(jìn)行自主主經(jīng)營(yíng)的業(yè)主主，可以通過過招商部進(jìn)行行委托招租，，條件可以是是免費(fèi)或以低低過中介的費(fèi)費(fèi)用幫業(yè)主將將店鋪出租。。以增強(qiáng)客戶戶的購(gòu)買意向向及信心，更更可以增強(qiáng)招招商對(duì)象的進(jìn)進(jìn)駐信心。招商對(duì)象商家家走訪項(xiàng)目整體規(guī)劃劃（整體概況況介紹）商業(yè)規(guī)劃商業(yè)功能設(shè)計(jì)計(jì)與定位周邊商業(yè)現(xiàn)狀狀及發(fā)展規(guī)劃劃業(yè)態(tài)分布、產(chǎn)產(chǎn)品定位、經(jīng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)區(qū)域市場(chǎng)狀況況、其他區(qū)域域市場(chǎng)狀況面積需求、投投資類型價(jià)格需求、政政策需求、市市場(chǎng)接受程度度意向程度、意意向標(biāo)的、提提出意見和建建議了解客戶基本本資料，并詳詳細(xì)記錄其提提出的問題并并盡能力范圍圍內(nèi)進(jìn)行釋疑疑。整理商家家資料，分析析商家與探討討商家所需條條件確認(rèn)商家所需需招商條件，，交由開發(fā)商商指定人員簽簽字確認(rèn)招商流程設(shè)計(jì)計(jì)確認(rèn)商家所需需招商條件，，交由開發(fā)商商指定人員簽簽字確認(rèn)確認(rèn)雙方租賃賃標(biāo)的、招商商條件，簽訂訂初步意向合合作書商家提供合法法經(jīng)營(yíng)各項(xiàng)證證件（代理證證或授權(quán)證、、經(jīng)營(yíng)許可證證稅務(wù)登記證證、產(chǎn)品合格格證）復(fù)印件件簽定正式租賃賃合同，協(xié)助助商家到財(cái)務(wù)務(wù)處繳納合同同保證金及首首期租金確認(rèn)正式進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)裝修時(shí)間，，商家提供裝裝修方案交由由工程部審核核，繳納裝修修保證金驗(yàn)收商家裝修修店鋪，協(xié)助助商家辦理開開業(yè)申請(qǐng)，籌籌備開業(yè)接上頁招商流程設(shè)計(jì)計(jì)提案結(jié)束--謝謝!期待合作，共共創(chuàng)輝煌！9、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。00:48:3300:48:3300:481/5/202312:48:33AM11、以以我我獨(dú)獨(dú)沈沈久久，，愧愧君君相相見見頻頻。。。。1月月-2300:48:3300:48Jan-2305-Jan-2312、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。00:48:3300:48:3300:48Thursday,January5,202313