基于管理合同的飯店委托管理模式研究

精品文檔精心整理精品文檔可編輯的精品文檔基于管理合同的飯店委托管理模式研究目錄：1、基于管理合同的飯店委托管理模式研究2、廣場(chǎng)南區(qū)住宅合同及索賠管理研究題目：基于管理合同的飯店委托管理模式研究基于管理合同的飯店委托管理模式研究摘要：本文在分析飯店委托管理模式的基礎(chǔ)上，通過(guò)總結(jié)萬(wàn)豪集團(tuán)案例，結(jié)合我國(guó)飯店業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，試圖給我國(guó)飯店業(yè)應(yīng)用委托管理模式提供參考和借鑒。關(guān)鍵詞：飯店；委托管理模式；管理合同一、研究背景（一）國(guó)際飯店集團(tuán)委托管理的演進(jìn)及現(xiàn)狀在全球范圍內(nèi)，早期的國(guó)際飯店集團(tuán)多是通過(guò)購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)方式達(dá)到擴(kuò)張的，如希爾頓、喜來(lái)登等，自20世紀(jì)50年代起，希爾頓飯店集團(tuán)和假日飯店集團(tuán)分別以委托管理和特許經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行擴(kuò)張，到了20世紀(jì)90年代，越來(lái)越多的飯店集團(tuán)通過(guò)特許經(jīng)營(yíng)和委托管理模式發(fā)展，直到目前得以發(fā)展壯大。世界著名飯店集團(tuán)中委托管理經(jīng)營(yíng)的代表如下：表12004年世界著名飯店集團(tuán)經(jīng)營(yíng)模式狀況飯店集團(tuán)飯店數(shù)、房間數(shù)（萬(wàn)間）品牌經(jīng)營(yíng)模式萬(wàn)豪（美）2655/48萬(wàn)豪、萬(wàn)麗、萬(wàn)怡、麗嘉、華美達(dá)、新世界、行政公寓委托管理42.3％，特許經(jīng)營(yíng)占53.1％，帶資管理及其它4.6％喜達(dá)屋（美）774/23.8圣·瑞吉斯、福朋、寰鼎、至尊精選、W飯店委托管理28.5％，特許經(jīng)營(yíng)41.8％，帶資管理及其它29.7％雅高（法）3894/45.3老沃特爾、伊比斯、墨奇勒、索菲特、佛繆勒第1、汽車(chē)旅館第6委托管理15.4%，帶資管理46.5%；租賃飯店21.8%，特許經(jīng)營(yíng)16.3%洲際（英）

3250/53.6洲際、假日、皇冠、假日快捷、恒橋公寓、Candlewood委托管理約占6％，特許經(jīng)營(yíng)約占88.9％，帶資管理及其它5.1％希爾頓（美）2142/34.5希爾頓委托管理3％，特許經(jīng)營(yíng)23.8%，帶資管理及其它73.2％（二）我國(guó)飯店業(yè)運(yùn)用委托管理的必然性長(zhǎng)期以來(lái)，單體飯店一直是我國(guó)飯店業(yè)的主體部分。所謂單體飯店，是指由企業(yè)，組織或個(gè)人擁有并經(jīng)營(yíng)，不加入任何形式的聯(lián)盟，也不屬于任何飯店集團(tuán)的飯店。其特點(diǎn)是單獨(dú)，分散地存在于各城市和地區(qū)，獨(dú)立進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)和管理活動(dòng)。與連鎖飯店相比，此類(lèi)飯店的經(jīng)濟(jì)效益相對(duì)低下。出現(xiàn)這種情況，除了供求關(guān)系的作用外，最主要的原因就是這些飯店的經(jīng)營(yíng)管理水平低下，飯店競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)不足。然而目前我國(guó)大多數(shù)單體飯店自身缺乏足夠的資源和能力來(lái)提升經(jīng)營(yíng)管理水平。因而，在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，通過(guò)"委托管理"獲得飯店管理公司的支持，就成為那些自身缺乏管理經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)希望擁有飯店所有權(quán)的業(yè)主解決管理問(wèn)題的首選方式。（三）目前委托管理模式中存在的問(wèn)題一般來(lái)說(shuō)，飯店管理公司或飯店集團(tuán)具有成熟的管理模式，能夠?yàn)閱误w飯店提供統(tǒng)一管理方式，統(tǒng)一廣告宣傳，統(tǒng)一銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)，統(tǒng)一人力資源配置，統(tǒng)一采購(gòu)等方面的優(yōu)勢(shì)。但是，我們也不能忽視，在飯店委托管理市場(chǎng)上，一方面飯店管理公司擁有的資源能力參差不齊，另一方面相當(dāng)一部分飯店管理公司利用自身的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，使簽訂的合同常常片面強(qiáng)調(diào)管理公司的各類(lèi)收益，只管經(jīng)營(yíng)不包利潤(rùn)，導(dǎo)致業(yè)主與管理公司地位上的不對(duì)等。從世界范圍看，在飯店委托管理模式發(fā)展初期，飯店管理公司由于其知識(shí)專業(yè)性，在與飯店業(yè)主的談判中具有較強(qiáng)的話語(yǔ)權(quán)。但是伴隨著飯店管理公司數(shù)量的增加以及飯店業(yè)主的日益成熟，飯店管理公司的話語(yǔ)權(quán)越來(lái)越弱。這就形成了另一種局面，出于對(duì)自身資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)控制，業(yè)主對(duì)管理公司的經(jīng)營(yíng)管理常常過(guò)度干涉，使管理公司與業(yè)主在經(jīng)營(yíng)權(quán)限及管理合同上出現(xiàn)意見(jiàn)分歧，導(dǎo)致雙方產(chǎn)生矛盾，造成飯店委托管理合同提前終止。管理公司和業(yè)主如何優(yōu)化互相的選擇，處理好雙方的關(guān)系，充分發(fā)揮管理公司的優(yōu)勢(shì)，達(dá)到共贏目的，成為飯店委托管理經(jīng)營(yíng)的重要課題。本文在分析飯店委托管理模式的基礎(chǔ)上，通過(guò)總結(jié)萬(wàn)豪集團(tuán)案例，結(jié)合我國(guó)飯店業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，試圖給我國(guó)飯店業(yè)應(yīng)用委托管理模式提供參考和借鑒。二、文獻(xiàn)綜述（一）國(guó)外研究1.飯店委托管理的相關(guān)概念研究美國(guó)康奈爾大學(xué)旅游管理學(xué)教授JamesJ·Eyster關(guān)于飯店委托管理概念的界定是最典型的。他認(rèn)為，飯店委托管理是飯店業(yè)主和飯店管理公司之間簽訂書(shū)面協(xié)議，根據(jù)此協(xié)議，飯店管理公司受權(quán)以飯店業(yè)主的名義代表飯店業(yè)主經(jīng)營(yíng)管理飯店，并對(duì)飯店業(yè)主負(fù)責(zé)；作為回報(bào)，飯店管理公司得到管理酬金。他認(rèn)為飯店委托管理的基本概念由三個(gè)基本要點(diǎn)組成:第一，飯店管理公司全權(quán)負(fù)責(zé)飯店的經(jīng)營(yíng)管理，不受飯店業(yè)主的干預(yù)；第二，飯店業(yè)主支付一切經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用，并承擔(dān)所有權(quán)風(fēng)險(xiǎn)；第三，除重大疏忽或欺詐行為之外，飯店經(jīng)營(yíng)者的行為受飯店業(yè)主的保護(hù)。2.飯店委托管理的談判策略及契約條款安排研究JamesJ·Eyster對(duì)飯店委托管理進(jìn)行了追蹤研究，1988年時(shí)發(fā)現(xiàn)，業(yè)主在委托管理中開(kāi)始具備更多的討價(jià)還價(jià)實(shí)力；1993年時(shí)，指出業(yè)主討價(jià)還價(jià)實(shí)力增強(qiáng)的趨勢(shì)變得更加普遍；1997年時(shí)，認(rèn)為有利于業(yè)主討價(jià)還價(jià)實(shí)力的這種變化趨勢(shì)已經(jīng)形成。KarenJohnson（1999）根據(jù)調(diào)查指出，隨著過(guò)去幾年行業(yè)的繁榮，利益的天平又在一定程度上轉(zhuǎn)向了飯店運(yùn)營(yíng)商，但業(yè)主掌握了80年代時(shí)沒(méi)有的一些權(quán)力（如預(yù)算審批、根據(jù)銷(xiāo)售情況中止協(xié)議等）。RobertSchlup（2004）認(rèn)為，雙方對(duì)各自關(guān)鍵領(lǐng)域事項(xiàng)的相互理解是達(dá)成能夠平衡雙方利益的飯店管理契約的方法，這樣才能保證雙方實(shí)現(xiàn)各自的長(zhǎng)期目標(biāo)。3.飯店委托管理與其他飯店管理模式的比較研究CharlesA·Bell（1993）對(duì)飯店委托管理和飯店特許經(jīng)營(yíng)的起源和發(fā)展進(jìn)行了論述，對(duì)飯店業(yè)主在與飯店管理公司談判和與特許方簽訂特許經(jīng)營(yíng)協(xié)議時(shí)應(yīng)實(shí)施的策略進(jìn)行了探討，并提出了一些建議。FarokJ·Contractor和SumitK·Kundu（1998）結(jié)合交易成本理論、代理理論、組織能力理論對(duì)飯店管理公司管理模式優(yōu)化選擇的決定因素進(jìn)行了探討，并運(yùn)用規(guī)范分析法和一般化的LOGIT模型對(duì)這些因素在國(guó)際飯店領(lǐng)域的影響范圍進(jìn)行了分析。ChekitanS·Dev、M·KrishnaErramilli和SanjeevAgarwal（2002）對(duì)飯店管理公司在拓展國(guó)際飯店市場(chǎng)時(shí)，應(yīng)該選擇飯店委托管理模式還是選擇特許經(jīng)營(yíng)模式的決定因素進(jìn)行了探討。AnaRamonRodriguez（2002）對(duì)西班牙飯店管理公司在國(guó)際市場(chǎng)上拓展業(yè)務(wù)時(shí)的進(jìn)入模式進(jìn)行了研究，重點(diǎn)對(duì)影響進(jìn)入模式的關(guān)鍵因素進(jìn)行了探討。4.衡量飯店管理公司運(yùn)營(yíng)績(jī)效的研究PeterRainsford（1994）通過(guò)對(duì)飯店業(yè)主選擇飯店管理公司的標(biāo)準(zhǔn)、評(píng)價(jià)飯店管理公司績(jī)效的標(biāo)準(zhǔn)和業(yè)主對(duì)飯店管理公司所提供信息的類(lèi)型和及時(shí)性期望進(jìn)行了論述。得出結(jié)論：飯店委托管理在近期將以運(yùn)營(yíng)績(jī)效為基礎(chǔ)并對(duì)飯店業(yè)主有利。JonathanBerger（1997）分別從飯店業(yè)主和飯店管理公司的角度對(duì)如何制定委托管理的績(jī)效標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了探討，并就委托管理中常用的績(jī)效衡量標(biāo)準(zhǔn)對(duì)雙方利益和對(duì)其他相關(guān)條款的影響方面進(jìn)行了分析。Greg-oryA·Denton和BruceWhite（2000）探討了如何引入平衡計(jì)分卡來(lái)協(xié)調(diào)飯店業(yè)主和飯店管理公司的目標(biāo)，同時(shí)作為一種績(jī)效測(cè)量工具對(duì)飯店運(yùn)營(yíng)狀況進(jìn)行評(píng)估、對(duì)飯店管理公司進(jìn)行考核。CathyA·Enz、LindaCanina和KateWalsh（2001）分析了衡量飯店運(yùn)營(yíng)績(jī)效的三個(gè)常用指標(biāo):每日房?jī)r(jià)、每間房收入和入住率，認(rèn)為另外兩個(gè)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)——飯店行業(yè)績(jī)效指標(biāo)的中位數(shù)（median）和最常見(jiàn)值（modalvalues）可以作為飯店行業(yè)的需求數(shù)據(jù)，并與營(yíng)運(yùn)績(jī)效數(shù)據(jù)做對(duì)比，建立飯店的績(jī)效衡量基準(zhǔn)，以便飯店投資商和飯店管理公司做出適當(dāng)?shù)臎Q策。5.對(duì)飯店委托管理司法判例的分析和研究Michael·C·Shindler（1997）通過(guò)對(duì)萬(wàn)豪、凱悅等三個(gè)飯店司法判例的分析，闡述了這些判例對(duì)飯店業(yè)主與飯店運(yùn)營(yíng)商關(guān)系的潛在影響，認(rèn)為利益的天平正在向飯店業(yè)主一方傾斜。Michael·C·Shindler（1998）通過(guò)對(duì)喜來(lái)登飯店司法判例的分析，從法律角度探討了在飯店管理公司持有飯店較少股份（僅為1%）的情況下，飯店業(yè)主單方面提前終止飯店委托管理的做法，揭示了飯店業(yè)主在委托管理談判中的地位提升。TonyDelaCruz（2002）根據(jù)2002年紐約大學(xué)國(guó)際旅游業(yè)投資會(huì)議上有關(guān)專家的發(fā)言指出，飯店委托管理訴訟已經(jīng)居于與飯店相關(guān)的各種訴訟之首，問(wèn)題主要集中在對(duì)飯店管理公司的激勵(lì)約束方面。MeganRowe（2003）對(duì)Charleston，W·V·訴萬(wàn)豪飯店案進(jìn)行了分析，指出飯店管理公司在隱瞞關(guān)聯(lián)交易、收受折扣、分?jǐn)傆?jì)算機(jī)系統(tǒng)和培訓(xùn)費(fèi)用方面的做法，使飯店業(yè)主對(duì)飯店管理公司的忠誠(chéng)度產(chǎn)生了懷疑，從而導(dǎo)致相關(guān)訴訟案增加。（二）國(guó)內(nèi)研究以“飯店委托管理”為主題在CNKI上進(jìn)行搜索，共搜索到文獻(xiàn)22篇，經(jīng)過(guò)甄別，其中專門(mén)研究飯店委托管理的文章7篇。陳勇（2006）以國(guó)際旅游業(yè)專業(yè)研究文獻(xiàn)為資料來(lái)源,梳理與分析了國(guó)外的酒店委托管理研究成果。在此基礎(chǔ)上,本文對(duì)國(guó)外酒店委托管理的研究進(jìn)行了評(píng)價(jià),并從研究?jī)?nèi)容、研究思路和研究方法等六個(gè)方面指出了國(guó)外酒店委托管理研究對(duì)我國(guó)酒店委托管理研究的啟示。張華友（2003）分析了我國(guó)酒店管理公司發(fā)展現(xiàn)狀以及發(fā)展中存在的問(wèn)題，并提出了相應(yīng)的策略。黃紅莉和潘年嬌（2007）試圖通過(guò)對(duì)現(xiàn)階段委托管理在國(guó)內(nèi)外飯店業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行分析總結(jié)，從業(yè)主方和經(jīng)營(yíng)方兩個(gè)角度對(duì)中國(guó)飯店業(yè)委托管理經(jīng)營(yíng)模式障礙進(jìn)行研究，并對(duì)中國(guó)飯店業(yè)委托管理經(jīng)營(yíng)模式的科學(xué)發(fā)展之路提出了建議。鄒益民（2007）在文獻(xiàn)研究與訪談的基礎(chǔ)上,建立了成功實(shí)施單體飯店委托管理的關(guān)鍵影響因素的理論假設(shè)模型及指標(biāo)體系,并通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查與統(tǒng)計(jì)分析進(jìn)行了實(shí)證研究。研究結(jié)果表明,單體飯店委托管理成功實(shí)施的影響因素可分為5個(gè)維度:業(yè)主自身角色正確定位、飯店硬件匹配、合同全面合理、業(yè)主對(duì)管理公司準(zhǔn)確選擇和管理公司對(duì)合同有效實(shí)施,具體有27個(gè)關(guān)鍵影響因素。李秀娜（2006）從反壟斷法角度審視飯店委托管理。提出我國(guó)正在制定過(guò)程中的反壟斷法應(yīng)充分考慮特許經(jīng)營(yíng)和飯店委托管理這種特殊的經(jīng)營(yíng)模式,在特定市場(chǎng)認(rèn)定、市場(chǎng)力量界定等相關(guān)問(wèn)題上深入研究,制定出既符合我國(guó)國(guó)情,又符合各種產(chǎn)業(yè)特點(diǎn),包括特許經(jīng)營(yíng)業(yè)和飯店委托管理特征的“經(jīng)濟(jì)憲法”。王德秀（2009）分析了國(guó)際帶資委托管理形式對(duì)中國(guó)酒店帶來(lái)的的股權(quán)結(jié)構(gòu)變化和委托代理問(wèn)題，究其原因可以歸結(jié)為中國(guó)酒店業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)力方面相對(duì)不足的劣勢(shì)。只有通過(guò)培育并發(fā)展中國(guó)本土的酒店集團(tuán)，引入更多的外資，完善委托管理的制定與管理以及加強(qiáng)對(duì)管理方的激勵(lì)與約束等措施，才能弱化這類(lèi)酒店公司治理中存在的問(wèn)題。麥毅菁（2008）通過(guò)分析萬(wàn)豪酒店集團(tuán)化發(fā)展的演變過(guò)程及相關(guān)啟示，提出委托管理模式是十分適用于中國(guó)飯店集團(tuán)化發(fā)展的一種方式。隨著逐漸出現(xiàn)的中國(guó)委托管理模式的飯店集團(tuán)的實(shí)踐，相關(guān)的理論將更為豐富。（三）文獻(xiàn)研究評(píng)價(jià)總體來(lái)講，國(guó)內(nèi)外研究的相同之處是：飯店委托管理相關(guān)文獻(xiàn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于飯店運(yùn)營(yíng)管理的文獻(xiàn)。不同之處是：國(guó)外學(xué)者在飯店委托管理方面的研究更加深入，范圍也更廣泛，經(jīng)歷了研究領(lǐng)域不斷擴(kuò)展、研究?jī)?nèi)容不斷細(xì)化、研究體系不斷完善的過(guò)程。但國(guó)外學(xué)者對(duì)飯店委托管理的研究也有一定的局限性，他們的研究絕大部分以調(diào)查為基礎(chǔ)，專注于飯店委托管理的契約條款、談判策略、發(fā)展趨勢(shì)、訴訟案例、管理模式、運(yùn)營(yíng)績(jī)效等方面的實(shí)證研究，而缺乏對(duì)飯店委托管理的系統(tǒng)性理論分析和研究。而國(guó)內(nèi)專門(mén)關(guān)于飯店委托管理的文獻(xiàn)太少，而且研究角度太宏觀，針對(duì)飯店委托管理模式在中國(guó)飯店集團(tuán)的應(yīng)用狀況的系統(tǒng)研究還沒(méi)有，各方面都有待進(jìn)一步完善。三、飯店委托管理模式的具體分析（一）飯店委托管理模式的形成飯店委托管理模式的實(shí)質(zhì)是所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離，它是一種非股權(quán)式的飯店管理模式，屬于委托代理型企業(yè)制度安排。具體地說(shuō)，飯店委托管理模式就是通過(guò)飯店業(yè)主與飯店管理公司簽署管理合同來(lái)約定雙方的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。飯店業(yè)主雇用飯店管理公司作為自己的代理人，承擔(dān)飯店經(jīng)營(yíng)管理職責(zé)。作為代理人，飯店管理公司以飯店業(yè)主的名義，擁有飯店的經(jīng)營(yíng)自主權(quán)，負(fù)責(zé)飯店的日常經(jīng)營(yíng)管理，定期向飯店業(yè)主上交財(cái)務(wù)報(bào)表和飯店經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流，并根據(jù)合同約定獲得管理酬金。飯店業(yè)主作為委托人，為飯店提供土地使用權(quán)、建筑、家具、設(shè)備設(shè)施、運(yùn)營(yíng)資本等，并根據(jù)合同約定承擔(dān)相應(yīng)法律與財(cái)務(wù)責(zé)任。飯店委托管理模式形成的前提是飯店管理知識(shí)的專用性。具體地說(shuō)，飯店業(yè)主由于缺乏專業(yè)的飯店經(jīng)營(yíng)管理知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，在實(shí)際經(jīng)營(yíng)中，面臨諸多困難與問(wèn)題，因此就產(chǎn)生了聘請(qǐng)專業(yè)飯店管理公司來(lái)經(jīng)營(yíng)管理飯店的需求，需求產(chǎn)生供給，專門(mén)從事飯店管理業(yè)務(wù)的飯店管理公司應(yīng)運(yùn)而生。二者通過(guò)飯店委托管理結(jié)合在一起，就形成了飯店委托管理模式。由以上可以看出，在飯店委托管理模式發(fā)展初期，飯店管理公司由于其專業(yè)性，在與飯店業(yè)主的談判中具有較強(qiáng)的話語(yǔ)權(quán)。但是伴隨著飯店管理公司數(shù)量的增加以及飯店業(yè)主的日益成熟，飯店管理公司的話語(yǔ)權(quán)越來(lái)越弱，這在飯店管理合同的發(fā)展趨勢(shì)中可以體現(xiàn)。（二）運(yùn)行機(jī)制飯店委托管理模式是通過(guò)輸出管理，對(duì)下屬飯店進(jìn)行緊密的控制和直接的經(jīng)營(yíng)管理。其運(yùn)作主要分為啟動(dòng)、計(jì)劃、執(zhí)行、控制和收尾這幾個(gè)階段。其運(yùn)行機(jī)制包括以下幾個(gè)方面：第一，在飯店業(yè)主與飯店管理公司簽訂管理合同之后，飯店管理公司雇用飯店總經(jīng)理，并指導(dǎo)、支持飯店總經(jīng)理的工作，飯店總經(jīng)理就酒店經(jīng)營(yíng)成果對(duì)飯店管理公司負(fù)責(zé)，飯店管理公司對(duì)飯店總經(jīng)理有很強(qiáng)的影響力。第二，飯店管理公司向業(yè)主提供財(cái)務(wù)收益，主要通過(guò)財(cái)務(wù)報(bào)表與業(yè)主溝通，業(yè)主則向飯店管理公司支付管理酬金。這兩個(gè)實(shí)體的相互影響比較對(duì)等。第三，業(yè)主為飯店總經(jīng)理和員工支付工資，飯店總經(jīng)理則負(fù)責(zé)確保飯店的服務(wù)質(zhì)量，業(yè)主可到現(xiàn)場(chǎng)檢查飯店服務(wù)質(zhì)量。（如圖3-1）圖3-1飯店委托管理運(yùn)行機(jī)制簡(jiǎn)圖（三）飯店管理合同分析從以上內(nèi)容可以看出，飯店委托管理模式的核心和載體為業(yè)主與飯店管理公司簽訂的飯店管理合同，它是雙方權(quán)利與義務(wù)得以實(shí)現(xiàn)的保證。因此，下文主要就飯店管理合同的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行分析。1.飯店管理合同的主要內(nèi)容飯店管理合同一般包括五類(lèi)條款：一般條款、財(cái)務(wù)條款、管理?xiàng)l款、經(jīng)營(yíng)條款和營(yíng)銷(xiāo)條款。具體地說(shuō)，一般條款主要描述合同雙方的締約關(guān)系，即飯店管理公司和飯店業(yè)主的委托代理關(guān)系，合同期限，酒店名稱的使用，必要的批準(zhǔn)程序，業(yè)主對(duì)績(jī)效要求，違約及合同終止，以及對(duì)東道國(guó)法律仲裁的維護(hù)。財(cái)務(wù)條款體現(xiàn)合同雙方在財(cái)務(wù)方面達(dá)成的一致，包括基本管理費(fèi)用、獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)及支付方法，業(yè)主的財(cái)務(wù)目標(biāo)，管理公司提高績(jī)效的責(zé)任，固定資產(chǎn)折舊費(fèi)和投資性質(zhì)的費(fèi)用攤銷(xiāo)及更新基金，經(jīng)營(yíng)方案及財(cái)務(wù)預(yù)算，營(yíng)運(yùn)資本平衡，股本及負(fù)債，保險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)防范，不可抗力，稅務(wù)，開(kāi)業(yè)前預(yù)算等。管理?xiàng)l款規(guī)定各種管理事項(xiàng)，包括檔案和報(bào)告書(shū)，使用的記賬系統(tǒng)及財(cái)務(wù)報(bào)告的遞交頻率，飯店人事安排，法律及資格認(rèn)證，技術(shù)服務(wù)等。經(jīng)營(yíng)條款規(guī)定飯店在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的各種事項(xiàng)，包括經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，價(jià)格制定，提供的服務(wù)，采購(gòu)，服務(wù)條款，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及檢查，開(kāi)業(yè)前管理服務(wù)等。營(yíng)銷(xiāo)條款規(guī)定業(yè)主在營(yíng)銷(xiāo)方面對(duì)管理公司的要求，包括營(yíng)銷(xiāo)，廣告及促銷(xiāo)計(jì)劃，預(yù)訂系統(tǒng)和服務(wù)等。2．飯店管理合同的發(fā)展趨勢(shì)本文主要從管理合同的初始期限、延期條款、基本管理費(fèi)用、獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)用、績(jī)效條款、合同終止條款這幾個(gè)方面來(lái)說(shuō)明飯店管理合同的發(fā)展趨勢(shì)，以下數(shù)據(jù)來(lái)自JonesLangLaSalleHotels發(fā)布的《GlobalHotelManagementAgreementTrends》中關(guān)于亞太地區(qū)飯店管理合同的部分（說(shuō)明：樣本來(lái)自8個(gè)國(guó)家的28個(gè)飯店管理合同，覆蓋的客房9176間）。（1）初始期限較長(zhǎng)的初始期限給合同雙方提供了穩(wěn)定性，但卻降低了業(yè)主單方面更換管理公司的靈活性。較短的合同期限提高了雙方的選擇靈活性，但卻對(duì)管理公司不利，因?yàn)楣芾砉鞠胍诟L(zhǎng)的期限內(nèi)管理飯店，以收回前期投入，包括時(shí)間和精力上的。一般地，飯店集團(tuán)下的管理公司由于具有一定的品牌認(rèn)知度，業(yè)主與其簽訂的初始期限往往較長(zhǎng)，至少8-10年。而對(duì)于單體飯店管理公司而言，如果管理新開(kāi)業(yè)酒店，至少需要5年時(shí)間來(lái)收回前期投入，如果管理已開(kāi)業(yè)酒店，則至少需要2-3年來(lái)收回前期投入。在美國(guó)，飯店集團(tuán)下的管理公司與業(yè)主簽訂的平均初始合同期限已經(jīng)由原來(lái)的20年縮短為如今的15年，而單體飯店管理公司與業(yè)主協(xié)商的最大的初始合同期限為10年。從JonesLangLaSalleHotels發(fā)布的《GlobalHotelManagementAgreementTrends》（下文稱“該報(bào)告”）中，筆者得知，2005年亞太地區(qū)飯店管理合同的平均初始期限為12年，大多數(shù)的管理合同的初始期限為10年，占樣本總數(shù)的67.9%。此外，與三、四星級(jí)酒店相比，飯店管理公司與五星級(jí)酒店簽訂的期限更長(zhǎng)。從2009年12月26（2）延期選擇權(quán)延期選擇權(quán)的歸屬問(wèn)題也是業(yè)主和管理公司爭(zhēng)論的焦點(diǎn)，目前，從全球范圍看，延期選擇權(quán)仍普遍地歸屬于飯店管理公司，但是伴隨著業(yè)主市場(chǎng)話語(yǔ)權(quán)的提升，延期選擇權(quán)正逐漸向業(yè)主傾斜，業(yè)主往往根據(jù)管理公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)來(lái)決定是否延期。該報(bào)告顯示，由管理公司決定是否延期的比例由2001年的41.7%降為2005年的5%，由業(yè)主決定是否延期的比例由2001年的11.1%上升到2005年的15%，由任一方?jīng)Q定是否延期的比例由2001年的36.1%降低到2005年的5%，由雙方共同決定是否延期的比例由2001年的由2001年的11.1%增加到50.0%。從2001年的主要由管理公司決定是否延期，到2005年的雙方共同協(xié)商是否延期成為主流，以及業(yè)主決定是否延期的比例的提升，這一過(guò)程預(yù)示著延期選擇權(quán)的歸屬將逐漸過(guò)渡到業(yè)主。（3）基本管理費(fèi)用基本管理費(fèi)用是按總收入的一定百分比來(lái)計(jì)算，這個(gè)百分比隨著管理期限的延長(zhǎng)而增長(zhǎng)。該報(bào)告顯示，與2001年相比，平均的基本管理費(fèi)用有所下降，并且零基本管理費(fèi)用（17.9%）的趨勢(shì)日益明顯。此外，三星級(jí)酒店的基本管理費(fèi)用高于四五星級(jí)酒店。（4）獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)用獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)用是按GOP的一定比例計(jì)算。一些管理合同規(guī)定，以固定的比例計(jì)算獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)用，一般為7%、8%和10%。大多數(shù)管理合同以浮動(dòng)比例來(lái)計(jì)算獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)用，浮動(dòng)比例一般在5-10%這一范圍之內(nèi)。此外，四五星級(jí)酒店的獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)用高于三星級(jí)酒店，這與四五星級(jí)酒店的基本管理費(fèi)用低于三星級(jí)飯店的狀況一致。（5）績(jī)效條款績(jī)效條款要求飯店管理公司以飯店的星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、品牌標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)飯店，同時(shí)達(dá)到合同規(guī)定的績(jī)效水平。越來(lái)越多的業(yè)主要求飯店管理公司必須達(dá)到合同規(guī)定的績(jī)效的最小值。有些合同通過(guò)GOP來(lái)規(guī)定績(jī)效最小值，還有一些合同以固定的RevPAR來(lái)規(guī)定績(jī)效的最小值。該報(bào)告顯示，大多數(shù)業(yè)主要求管理公司必須達(dá)到預(yù)期GOP的80%。如果飯店管理公司連續(xù)兩年達(dá)不到這一目標(biāo)，飯店業(yè)主將終止合同。一般地，飯店管理公司將通過(guò)分析預(yù)期與實(shí)際情況的差距來(lái)說(shuō)明未達(dá)到預(yù)期的原因，但這種情況只允許發(fā)生一次。（6）合同終止條款合同終止包括以下兩種情況：第一，無(wú)理由終止。所有允許業(yè)主無(wú)理由終止條款的合同都要求業(yè)主給管理公司賠償一定的費(fèi)用，當(dāng)然，前提是管理公司履行了條約。通常情況下，賠償金的數(shù)額是以最近十二個(gè)月的管理費(fèi)用的2倍或者某一特定階段的預(yù)期管理費(fèi)用金額為標(biāo)準(zhǔn)。隨著剩余合同期限的減少，賠償金減少。該報(bào)告顯示，酒店星級(jí)越高，無(wú)理由終止發(fā)生的可能性越小。第二，資產(chǎn)變賣(mài)終止。當(dāng)飯店業(yè)主想要出售飯店資產(chǎn)時(shí)，飯店管理公司通過(guò)以下途徑來(lái)維護(hù)自身利益。要求新業(yè)主繼續(xù)履行合同。飯店管理公司認(rèn)為其在開(kāi)發(fā)酒店價(jià)值中做出了貢獻(xiàn)，因此理應(yīng)繼續(xù)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。一般地，與單體酒店管理公司相比，新業(yè)主更愿意繼續(xù)履行與飯店集團(tuán)下的管理公司的合同。如果新業(yè)主不繼續(xù)履行合同，管理公司將獲得一定的終止賠償費(fèi)，終止賠償費(fèi)的計(jì)算以最近12個(gè)月的管理費(fèi)用的2倍為基礎(chǔ)，或者直接按照固定的金額支付。要求優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)或者優(yōu)先叫價(jià)權(quán)。優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)給予管理公司優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利，具體地說(shuō)，在第三方購(gòu)買(mǎi)者提出購(gòu)買(mǎi)條件后，只要管理公司在30-60天內(nèi)提出相同的條件，管理公司就可以優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)酒店資產(chǎn)，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)對(duì)管理公司有利，因此，管理公司通常想要擁有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。而業(yè)主更愿意管理公司擁有優(yōu)先叫價(jià)權(quán)，因?yàn)閮?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)抑制了業(yè)主更好地出售酒店，優(yōu)先叫價(jià)權(quán)給予管理公司優(yōu)先提供價(jià)格的權(quán)力，在給定的時(shí)間內(nèi)，如果第三方購(gòu)買(mǎi)者提供的價(jià)格超過(guò)管理公司提供的價(jià)格，業(yè)主就可以將酒店賣(mài)于第三方。從目前情況來(lái)看，盡管優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的使用范圍較為廣泛，但優(yōu)先叫價(jià)權(quán)條款正在越來(lái)越多地被使用。綜上，在飯店管理公司與飯店業(yè)主的博弈中，延期選擇權(quán)越來(lái)越取決于飯店業(yè)主，管理費(fèi)用結(jié)構(gòu)中基本管理費(fèi)用比例的下降和獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)用比重的上升，業(yè)主對(duì)管理公司達(dá)到經(jīng)營(yíng)績(jī)效的要求越來(lái)越苛刻以及合同終止時(shí)越來(lái)越多地使用有利于業(yè)主的優(yōu)先叫價(jià)權(quán)。這些趨勢(shì)都表明，飯店管理公司正在逐漸喪失市場(chǎng)話語(yǔ)權(quán)。那么，飯店管理公司如何更好地生存呢？下文通過(guò)研究萬(wàn)豪委托管理模式的案例，總結(jié)其經(jīng)驗(yàn)，并在此基礎(chǔ)上，尋找我國(guó)飯店管理公司的發(fā)展方向。四、案例萬(wàn)豪國(guó)際集團(tuán)是全球首屈一指的酒店管理公司和入選財(cái)富全球500強(qiáng)名錄的企業(yè)。萬(wàn)豪集團(tuán)以管理及特許經(jīng)營(yíng)方式等方式在全球管理或特許經(jīng)營(yíng)超過(guò)2800家酒店及度假村，約51500個(gè)房間和10000的產(chǎn)權(quán)度假別墅，成為當(dāng)今世界酒店業(yè)的領(lǐng)軍者。萬(wàn)豪集團(tuán)所管理的酒店數(shù)量一直名列榜首，而且每年均呈穩(wěn)定上升的趨勢(shì)，其管理規(guī)模也不斷擴(kuò)大。（一）萬(wàn)豪飯店管理合同模式的發(fā)展過(guò)程萬(wàn)豪早期的經(jīng)營(yíng)方式以租賃酒店以及抵押酒店為主，當(dāng)時(shí)這種方式在租用或興建小型餐廳方面運(yùn)作得比較好。到了20世紀(jì)70年代中期，當(dāng)這種經(jīng)營(yíng)方式運(yùn)用于大型餐廳、酒店時(shí)就行不通了。由于酒店要提供齊全的設(shè)備，其價(jià)格高達(dá)上千萬(wàn)美元，龐大的抵押費(fèi)用，不但限制了興建飯店的數(shù)量，也限制了股東的投資回報(bào)。因此，在1978年初，在幾位財(cái)務(wù)專家的協(xié)助下萬(wàn)豪改革了整個(gè)飯店業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式，其中最大的改變就是把公司定位成為飯店管理公司，而不是擁有飯店的公司。（二）萬(wàn)豪管理合同模式的發(fā)展的原因萬(wàn)豪采取擴(kuò)張的方式上，比較喜歡管理合同的方式方法，通過(guò)管理合同模式以輸出管理等方式使集團(tuán)業(yè)務(wù)得到擴(kuò)張，并成為全球十大酒店管理公司之一。萬(wàn)豪堅(jiān)持單一輸出管理的原則，很少參與控股，集團(tuán)只輸出管理不輸出資金也是考慮了多方面因素。第一，考慮維持良好的業(yè)主關(guān)系。由于集團(tuán)已經(jīng)管理著許多酒店，如果再投資其他酒店，就會(huì)造成為業(yè)主管理酒店同時(shí)自己擁有酒店的情況，不可避免地帶來(lái)利益性沖突。許多業(yè)主便會(huì)抱怨集團(tuán)不肯把最好的管理人派到自己不參股的酒店，而且會(huì)認(rèn)為兩種酒店在客源、市場(chǎng)方面存在差距。所以，單一的輸出管理對(duì)于業(yè)主更有吸引力。第二，結(jié)合自身的優(yōu)勢(shì)和不足，只輸出管理使它們能夠集中精力和資源，把管理做好做精。通過(guò)以管理型為主的人才，向全世界推廣自己的管理理念。第三，還考慮到降低成本和降低風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題。管理一家酒店，投資只不過(guò)是技術(shù)更新、品牌維護(hù)、系統(tǒng)維護(hù)等開(kāi)支。但參股一家酒店，從土地使用費(fèi)、建筑費(fèi)、硬件設(shè)施到裝修更新等，每一項(xiàng)都是不小的開(kāi)支。借助業(yè)主方拓展自己的品牌是集團(tuán)擴(kuò)大自己勢(shì)力范圍的良策之一。（三）萬(wàn)豪飯店管理合同模式應(yīng)用的程序1.基本的流程萬(wàn)豪酒店管理集團(tuán)受業(yè)主方委托，與業(yè)主方簽訂委托管理合同，并派出以總經(jīng)理為首的經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)對(duì)托管的飯店進(jìn)行管理的一種經(jīng)營(yíng)方式。萬(wàn)豪集團(tuán)對(duì)酒店的經(jīng)營(yíng)結(jié)果負(fù)責(zé)，并按照經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)定期從業(yè)主方獲得管理費(fèi)用。其基本的流程是:（1）對(duì)被委托管理的酒店項(xiàng)目進(jìn)行考察評(píng)估，并出具市場(chǎng)分析報(bào)告和可行性分析報(bào)告；（2）根據(jù)分析報(bào)告，明確該酒店市場(chǎng)定位和星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合萬(wàn)豪酒店管理集團(tuán)各酒店品牌的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，確定該酒店所適用品牌；（3）與酒店業(yè)主簽訂國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的酒店全權(quán)管理合同；（4）萬(wàn)豪酒店管理集團(tuán)將任命和委派以外籍總經(jīng)理為首的管理團(tuán)隊(duì)，并依據(jù)《萬(wàn)豪酒店管理標(biāo)準(zhǔn)手冊(cè)》對(duì)被托管酒店實(shí)施全面管理。2.適宜萬(wàn)豪酒店管理集團(tuán)介入酒店項(xiàng)目的幾個(gè)階段（1）設(shè)計(jì)階段:萬(wàn)豪酒店管理集團(tuán)建議酒店開(kāi)發(fā)商在酒店設(shè)計(jì)的初期就與酒店管理公司確立合作關(guān)系，這樣做是因?yàn)榫频旯芾砉镜那捌诮槿肟梢允咕频觏?xiàng)目在設(shè)計(jì)、功能布局和建設(shè)過(guò)程中避免犯不必要的錯(cuò)誤，從而避免在資金或人員方面產(chǎn)生不必要的浪費(fèi)。（2）籌建階段:針對(duì)尚處于籌建階段的酒店項(xiàng)目，萬(wàn)豪酒店管理集團(tuán)可以為酒店開(kāi)發(fā)商提供專業(yè)化的國(guó)際酒店管理顧問(wèn)及技術(shù)支持服務(wù)，其中包括:施工及設(shè)備配置要求、平面布局概念、酒店整體風(fēng)格設(shè)計(jì)理念、建筑主題以及酒店文化的定位、員工的招聘和培訓(xùn)、策劃籌辦開(kāi)業(yè)事宜等領(lǐng)域。（3）建造階段:對(duì)于在建的酒店項(xiàng)目，萬(wàn)豪酒店管理集團(tuán)可以對(duì)現(xiàn)有施工階段或建筑結(jié)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估和定位，以國(guó)際化的設(shè)計(jì)理念，結(jié)合酒店市場(chǎng)定位，以及就運(yùn)營(yíng)實(shí)際需求對(duì)原有規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行分析和修訂，從根本上提升酒店外在品質(zhì)。（4）經(jīng)營(yíng)階段:對(duì)于己經(jīng)處于運(yùn)營(yíng)階段的酒店項(xiàng)目，萬(wàn)豪酒店管理集團(tuán)將首先借助于豐富的國(guó)際化酒店管理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)酒店現(xiàn)狀進(jìn)行全面分析，為酒店確立一攬子改進(jìn)方案。該方案將結(jié)合雅閣國(guó)際化品牌優(yōu)勢(shì)、專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)和服務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)，為酒店引入國(guó)際化營(yíng)銷(xiāo)系統(tǒng)、財(cái)務(wù)控制系統(tǒng)、培訓(xùn)系統(tǒng)以及服務(wù)運(yùn)作系統(tǒng)等，從而徹底改變酒店經(jīng)營(yíng)管理狀況。從根本上提升酒店的內(nèi)在品質(zhì)。萬(wàn)豪酒店管理集團(tuán)根據(jù)每個(gè)酒店項(xiàng)目所處不同階段，靈活應(yīng)對(duì)以滿足酒店開(kāi)發(fā)商在酒店開(kāi)發(fā)不同時(shí)期對(duì)酒店管理公司的需求。（四）萬(wàn)豪基于管理合同的盈利模式萬(wàn)豪在中國(guó)市場(chǎng)上主要以管理酒店為主，通常萬(wàn)豪只是受雇于合作伙伴，替投資方也就是業(yè)主來(lái)打理酒店，并不擁有酒店的所有權(quán)。通過(guò)輸出管理，萬(wàn)豪集團(tuán)可獲取三部分的收入。第一部分是“基本工資”，就是和業(yè)主簽訂的合作協(xié)議上規(guī)定的管理費(fèi)。第二部分是“獎(jiǎng)金”，是當(dāng)酒店業(yè)績(jī)超過(guò)預(yù)期后的超額獎(jiǎng)勵(lì)。第三部分是“手續(xù)費(fèi)”，業(yè)主通過(guò)萬(wàn)豪的全球酒店系統(tǒng)進(jìn)行市場(chǎng)推廣、房間預(yù)訂、宣傳等相關(guān)的收費(fèi)。此外，萬(wàn)豪如果不能使酒店達(dá)到協(xié)議上寫(xiě)明的最低利潤(rùn)，也要向業(yè)主進(jìn)行一定的賠償。萬(wàn)豪通過(guò)輸出管理從中獲得三部分收入不僅數(shù)額可觀，而且結(jié)構(gòu)對(duì)萬(wàn)豪集團(tuán)是非常有利:萬(wàn)豪的管理費(fèi)在全球的酒店業(yè)界是首屈一指，這顆“定心丸”極大地降低了投資風(fēng)險(xiǎn);超額獎(jiǎng)勵(lì)使萬(wàn)豪能像公司的獨(dú)立董事一樣無(wú)需入股便可以享受到經(jīng)營(yíng)的利潤(rùn)，很大程度上增加了提高管理質(zhì)量和效率的積極性;而業(yè)主使用萬(wàn)豪的酒店系統(tǒng)又同時(shí)強(qiáng)化、擴(kuò)大了其在全球的業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)。五、中國(guó)飯店委托管理模式障礙分析關(guān)于委托管理的文獻(xiàn)很多，委托管理模式的研究也已成型，學(xué)者都認(rèn)為委托管理有益于酒店集團(tuán)化經(jīng)營(yíng)，甚至跨國(guó)經(jīng)營(yíng)。但是國(guó)內(nèi)目前有很多的單體酒店并沒(méi)有進(jìn)行委托管理，筆者分別從酒店業(yè)主、管理合同、酒店管理公司三方面來(lái)總結(jié)此現(xiàn)象的原因。（一）酒店業(yè)主方原因1.管理思想落后很多酒店所有者和管理者思想意識(shí)落后，或者出于一己之利，不愿意把自己的飯店置于別人的管理之下，哪怕是一家公認(rèn)的、有名望的管理公司。我國(guó)大部分飯店尚未完成政企脫鉤和產(chǎn)權(quán)明晰的制度變革，許多還是小作坊式的經(jīng)營(yíng)方式和經(jīng)營(yíng)思想，缺乏現(xiàn)代企業(yè)制度及思維方式，制約了飯店管理公司的發(fā)展。由于國(guó)內(nèi)飯店管理公司接管的飯店多為國(guó)營(yíng)中小飯店，它們中的大部分存在產(chǎn)權(quán)不明晰，造成所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)的缺位、錯(cuò)位和越位等，使基于現(xiàn)代企業(yè)制度下的受托管理難以維系。2.嫁接風(fēng)險(xiǎn)思想相當(dāng)多的飯店要求管理方出資承包自己的飯店，自己只想著把風(fēng)險(xiǎn)完全轉(zhuǎn)嫁;也有些飯店業(yè)主要求管理方必須購(gòu)買(mǎi)飯店的一部分股份，成為股東，以為這樣才能使雙方真正成為利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的共同體。這些條件是酒店管理公司接受不了的，故不利于委托管理的發(fā)展。3.集團(tuán)區(qū)域化縱觀我國(guó)的飯店集團(tuán)，一部分是上海、北京等大城市的飯店集團(tuán)；一部分是以省為單位組建的酒店集團(tuán).前者如錦江集團(tuán)、新亞集團(tuán)、建國(guó)飯店集團(tuán)等;后者如華天酒店集團(tuán)（主要在湖南）等。由于這些飯店集團(tuán)大多數(shù)是由當(dāng)?shù)卣眯姓侄蝿潛芏?，旅游（飯店）集團(tuán)大多帶有接受政府授權(quán)管理國(guó)有資產(chǎn)的意思。由于地方政府只能劃撥其管理區(qū)域范圍內(nèi)的飯店，因而就出現(xiàn)了區(qū)域性飯店集團(tuán)多而全國(guó)性乃至跨國(guó)境飯店集團(tuán)少的情況。如首旅集團(tuán)，作為目前全國(guó)資產(chǎn)規(guī)模最大的旅游企業(yè)集團(tuán)，業(yè)務(wù)涵蓋旅游業(yè)中的飯店、旅行社、汽車(chē)營(yíng)運(yùn)、餐飲服務(wù)、旅游景點(diǎn)等諸多方面，總資產(chǎn)130億元。以飯店為例，首旅集團(tuán)所屬飯店的95%均在北京，雖然管理水平比較先進(jìn)，但基本沒(méi)有網(wǎng)絡(luò)化，而且一個(gè)飯店一個(gè)品牌，沒(méi)有形成統(tǒng)一的集團(tuán)品牌。更重要的事，由于同在北京，飯店等級(jí)和市場(chǎng)定位也比較接近，這些飯店內(nèi)部本身就存在著直接的競(jìng)爭(zhēng)。這些集團(tuán)應(yīng)該通過(guò)飯店的產(chǎn)權(quán)調(diào)整（如出售、置換等），把集團(tuán)在北京的一部分飯店變現(xiàn)，然后用這部分錢(qián)去發(fā)展自己在外地的成員飯店，施行委托管理，壯大自己的飯店集團(tuán)。4.二三線城市沒(méi)有意識(shí)到委托管理的意義一方面，由于二三線城市的客源主要來(lái)自當(dāng)?shù)氐恼块T(mén)、各個(gè)機(jī)關(guān)單位，而這部分客源業(yè)主比酒店管理公司更容易打交道，并且管理合同中規(guī)定與當(dāng)?shù)卣年P(guān)系由業(yè)主來(lái)處理；另一方面，正如前面所說(shuō)酒店管理公司只管管理，不管效益，二三線城市比起一線城市，對(duì)于先進(jìn)的管理理念，網(wǎng)絡(luò)形成，業(yè)主更看重短期的經(jīng)濟(jì)效益及投資回報(bào)率。（二）酒店管理合同方面問(wèn)題筆者主要從合同中酒店管理公司的工作某些條款來(lái)分析不利于委托管理的因素。1.“乙方派出業(yè)務(wù)骨干籌備酒店開(kāi)業(yè)，作好開(kāi)業(yè)前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，包括人員和設(shè)備運(yùn)行與到位。”酒店管理公司的業(yè)務(wù)骨干素質(zhì)如何，是否良莠不齊，有沒(méi)有管理相似酒店的經(jīng)驗(yàn)。2.“賓館裝修期間提出專業(yè)的整改意見(jiàn)和建議?！被谶@一點(diǎn)，委托方應(yīng)在酒店裝修前就根據(jù)自己的市場(chǎng)定位和星際選擇好酒店管理公司，在裝修期間與管理公司聯(lián)系，讓他們參與到酒店的裝修過(guò)程中來(lái)，以便于日后的酒店經(jīng)營(yíng)。3.“負(fù)責(zé)為賓館建立相應(yīng)的管理體系和服務(wù)體系，按照星級(jí)賓館的標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施全面質(zhì)量管理?！比尜|(zhì)量管理是管理理念的一種創(chuàng)新，是一門(mén)管理科學(xué)，沒(méi)有具體的指明酒店管理公司的工作，管理的程度更是不可衡量。4.“負(fù)責(zé)為賓館的經(jīng)營(yíng)拓展客源市場(chǎng)，建立酒店自身銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，并利用乙方現(xiàn)有的酒店網(wǎng)絡(luò)，積極使用電子商務(wù)，積極促銷(xiāo)酒店旅游市場(chǎng)。”這一點(diǎn)正是北京、上海這類(lèi)大城市的酒店業(yè)主選擇國(guó)外酒店管理公司的重要原因之一。像這些大城市，酒店的大部分客源是來(lái)自國(guó)外的旅客，而業(yè)主認(rèn)為國(guó)外的酒店管理公司熟悉這部分客源。5.“通過(guò)深入的調(diào)查研究和理論分析，向甲方股東提交酒店的年度預(yù)算、年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃以及酒店最佳的產(chǎn)品組合內(nèi)容和遠(yuǎn)景發(fā)展規(guī)劃。”相對(duì)于目前來(lái)說(shuō)，大部分業(yè)主在這方面的專業(yè)知識(shí)貧乏，由于信息不對(duì)稱，酒店管理公司很可能敷衍了事，在沒(méi)有對(duì)當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平，市場(chǎng)需求進(jìn)行調(diào)研的情況下，隨便提出一份計(jì)劃書(shū)。6.“乙方竭盡全力完善、維護(hù)好酒店的硬件設(shè)施，使之能良性循環(huán)，確保酒店常新、環(huán)境完美、不斷完善和配套?！睂?duì)于高星級(jí)酒店而言，設(shè)備更換費(fèi)用占經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的很大一部分，而酒店管理公司在維護(hù)設(shè)備方面的責(zé)任并沒(méi)有量化，很難去測(cè)量酒店管理管理公司的責(zé)任。（三）酒店管理公司方面問(wèn)題1.數(shù)目過(guò)多過(guò)濫，知名者屈指可數(shù)到目前為止，我國(guó)飯店管理公司已經(jīng)超過(guò)100家，其中旅游管理部門(mén)審批的有30多家，其余均為工商管理部門(mén)審批。從數(shù)量上看，我國(guó)的飯店管理公司不可謂不多，但如果說(shuō)起知名的管理公司，那就屈指可數(shù)了。即便是業(yè)內(nèi)人士，也只能列舉諸如錦江國(guó)際酒店管理公司、建國(guó)國(guó)際酒店管理公司、（湖南）華天酒店管理公司、（廣州）東方酒店管理公司，以及作為酒店聯(lián)合體的中國(guó)名酒店俱樂(lè)部等，總數(shù)大概不會(huì)超過(guò)十家。很多所謂酒店管理公司在有關(guān)部門(mén)注冊(cè)后就銷(xiāo)聲匿跡了，也有很多只是管理著一兩家酒店勉強(qiáng)度日。造成這一現(xiàn)象的原因主要有以下幾點(diǎn):（1）很多人或單位確實(shí)看好酒店業(yè)和酒店管理這一領(lǐng)域，懷著很大的期望進(jìn)入，希望有所收獲，但是飯店集團(tuán)管理卻不是一件簡(jiǎn)單的事情，盲目進(jìn)入的結(jié)果往往只能是失敗。（2）很多酒店所有者和管理者思想意識(shí)落后，或者出于一己之利，不愿意把自己的飯店置于別人的管理之下，哪怕是一家公認(rèn)的、有名望的管理公司。（3）飯店管理公司在審批上的政出多門(mén)也是造成管理公司過(guò)多過(guò)濫的重要原因。2.人員素質(zhì)良莠不齊業(yè)主把酒店交給酒店管理公司，但是酒店管理公司的外派人員往往不能勝任工作，不了解此酒店所在城市的客源市場(chǎng)，往往套用一些理論性的東西，并不能做到管理思想的本土化。3.市場(chǎng)調(diào)研不客觀公正酒店開(kāi)業(yè)前需要調(diào)查所在城市的消費(fèi)水平，市場(chǎng)需求，從而決定酒店該如何定位，這些需要酒店管理公司的配合，需要酒店管理公司做以前調(diào)查工作，但是好些酒店管理公司并沒(méi)有經(jīng)過(guò)詳細(xì)的調(diào)查便拿出一份報(bào)告，這是導(dǎo)致酒店管理公司接收后經(jīng)營(yíng)不善的一個(gè)重要原因。（四）業(yè)主與酒店管理公司結(jié)下非理性“姻緣”由于這三方面的問(wèn)題，我們出現(xiàn)了單體酒店單體經(jīng)營(yíng)的情況，也正是由于以上的這些問(wèn)題，我們酒店業(yè)主和酒店管理公司簽了管理合同，卻結(jié)下了非理性“姻緣”。非理性“姻緣”的表現(xiàn)：1.業(yè)主與管理公司“捆綁成夫妻”由于業(yè)主往往出于對(duì)管理公司的不放心，總是希望能通過(guò)某種措施，將雙方的利益捆綁在一起，以提高管理公司向自己負(fù)責(zé)的保險(xiǎn)系數(shù)。例如：要求管理公司承諾經(jīng)營(yíng)指標(biāo)，或投資回報(bào)額；要求管理公司帶資管理承擔(dān)連帶責(zé)任；要求管理公司承包經(jīng)營(yíng)等。2．業(yè)主與管理公司“同床異夢(mèng)”這包括以下幾種情況：第一，業(yè)主利用管理公司開(kāi)業(yè)，然后就中止合同。有的業(yè)主實(shí)際上就是想利用管理公司幫助他開(kāi)業(yè)，一旦飯店運(yùn)轉(zhuǎn)起來(lái)便找出種種理由提出分手。這種情況不僅出現(xiàn)在與本土管理公司合作的過(guò)程中，而且也發(fā)生在與跨國(guó)管理公司的合作中。第二，想方設(shè)法策反管理公司方派出的管理人員，使之脫離管理公司直接為業(yè)主雇傭，然后便與管理公司分手。第三，管理公司不管項(xiàng)目狀況如何，只要給管理費(fèi)就行，進(jìn)駐了再說(shuō)。從個(gè)別管理公司來(lái)講也有以拿到管理項(xiàng)目和多拿項(xiàng)目為目的。不管業(yè)主的要求是否有道理，應(yīng)下來(lái)再說(shuō)，簽了合同就能先拿到管理費(fèi)，何樂(lè)而不為。參考文獻(xiàn)：陳勇.國(guó)外酒店管理合同研究新進(jìn)展探析[J].外國(guó)經(jīng)濟(jì)與管理,2006,（12）:56-63.鄒益民,鮑娟.單體飯店委托管理成功關(guān)鍵影響因素實(shí)證分析[J].旅游科學(xué),2006,（3）:59-64.張華友,張宏宇.我國(guó)酒店管理公司的現(xiàn)狀和發(fā)展策略[J].2003,（11）:56-57.黃紅莉,潘年嬌.中國(guó)酒店業(yè)管理合同經(jīng)營(yíng)模式探討[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè),2007,（4）:16-17.王德秀，張永安.國(guó)際帶資管理合同對(duì)國(guó)內(nèi)酒店治理結(jié)構(gòu)的影響[J].飯店現(xiàn)代化，2009，（10）：54-57.李秀娜,李濤.反壟斷法視角中的飯店委托管理[J].旅游學(xué)刊,2006,（6）:58-64.麥毅菁.基于管理合同模式的飯店集團(tuán)研究[J].廈門(mén)大學(xué)碩士學(xué)位論文，2008.ChunkYimGee,A.J.Singh.InternationalHotelManagement（SecondEdition）[M].AmericanHotel&LodgingEducationalInstitute.JonesLangLaSalleHotels.2005GlobalHotelManagementAgreementTrends[R].2005王連勛.中外旅游飯店經(jīng)營(yíng)方式比較研究[J].大眾商務(wù)，2009，（2）：8-9.精品文檔精心整理精品文檔可編輯的精品文檔本科畢業(yè)（設(shè)計(jì)）論文（第一冊(cè)）題目廣場(chǎng)南區(qū)住宅合同及索賠管理研究學(xué)院建筑與土木工程學(xué)院專業(yè)工程管理學(xué)生姓名馬巧微學(xué)號(hào)201210215230年級(jí)2012級(jí)指導(dǎo)教師楊平職稱高級(jí)工程師2016年5月22日廣場(chǎng)南區(qū)住宅合同及索賠管理研究專業(yè)：工程管理學(xué)號(hào)：201210215230學(xué)生：馬巧微指導(dǎo)教師：楊平摘要：任何一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施，都是通過(guò)承發(fā)包商雙方簽訂一系列的合同來(lái)決定的。合同確定工程項(xiàng)目的價(jià)格(成本)、工期和質(zhì)量(功能)等目標(biāo)，規(guī)定著合同雙方責(zé)權(quán)利關(guān)系。合同管理貫穿于工程實(shí)施的全過(guò)程和工程實(shí)施的各個(gè)方面，有效的合同管理促進(jìn)工程參建各方全面履行合同約定，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的實(shí)施起總控制和總保證作用。而索賠發(fā)生在在工程建設(shè)的各個(gè)階段，對(duì)施工合同的雙方來(lái)說(shuō)，都能通過(guò)索賠維護(hù)自己合法利益的權(quán)利，雙方應(yīng)依據(jù)約定的合同責(zé)任，構(gòu)成正確履行合同的制約關(guān)系。合同和索賠管理與建設(shè)工程項(xiàng)目密不可分，甚至作為一條紐帶帶動(dòng)著中國(guó)建筑業(yè)的發(fā)展與龐大，因此加強(qiáng)合同和索賠管理是我國(guó)建筑業(yè)走進(jìn)國(guó)際舞臺(tái)的大勢(shì)所趨。關(guān)鍵詞：合同管理；索賠；建筑工程；工程管理ThemanagementstudyofResidentialSouthernDistrict’scontractsandclaimsSpecialty：EngineeringManagementStudentNumber：201210215230Student:：QiaoweiMaSupervisor：PingYangAbstract:Theimplementationofanyconstructionproject,bycontractingbusinessbothsidessignedaseriesofcontractstodeterminetheContracttodeterminetheprojectcost(price),constructionperiodandquality(function),theprovisionsofthecontracttherightsandresponsibilityofbothsidesrelations.Contractmanagementthroughoutallaspectsoftheimplementationoftheprojectprocessandprojectimplementation,effectivecontractmanagementtopromotethepartiesparticipatingintheconstructionprojectfullyfulfilltheircontractual,totalcontrolandtotalguaranteetotheimplementationofthewholeproject.Claimoccurredinthevariousstagesofconstruction,onbothsidesoftheconstructioncontractcandefendtheirlegitimateintereststhroughtheclaimright,thetwosidesshouldbebasedontheagreedContractresponsibility,constitutethecorrectperformanceoftheconstraintsofthecontract.Contractandclaimmanagementandconstructionprojectareinseparable,evenasabonddrivesthedevelopmentofChina'sconstructionindustryandlarge.Therefore,strengtheningthemanagementofthecontractandclaimisChinabuildingindustryintotheinternationalstagetrend.Keywords:contractmanagement;claim;constructionproject;projectmanagement目錄緒論 11國(guó)內(nèi)外合同管理及索賠現(xiàn)狀 21.1國(guó)外合同管理及索賠現(xiàn)狀 21.2國(guó)內(nèi)合同管理及索賠現(xiàn)狀 32建設(shè)工程合同管理概論 42.1建筑工程合同 42.1.1建筑工程合同概念 42.1.2建筑工程合同的特點(diǎn) 42.1.3建筑工程合同的內(nèi)容 52.1.4建筑工程合同的文件組成 72.2建設(shè)工程合同管理的基本要求 92.2.1必須嚴(yán)格遵守國(guó)家的法律法規(guī) 92.2.2主體應(yīng)嚴(yán)格 92.2.3工程合同條款應(yīng)完備、準(zhǔn)確與一致 92.3合同管理中應(yīng)注意的幾個(gè)環(huán)節(jié)

102.3.1合同管理的前期——簽約

102.3.2合同簽訂 102.3.3合同管理中——履約 112.4建設(shè)工程合同管理的目的 112.5合同在建筑工程中的作用 122.6建筑工程合同管理的意義 142.7如何加強(qiáng)建設(shè)工程合同管理 143建設(shè)工程索賠管理概論 163.1索賠 163.1.1索賠概念 163.1.2索賠的特征 163.1.3索賠要求 173.1.4索賠的條件 173.2工程索賠管理應(yīng)遵循的基本原則 183.2.1盡量減少索賠的立案數(shù)量 183.2.2糾正錯(cuò)誤的投標(biāo)策略 183.2.3及時(shí)解決索賠要求 193.2.4嚴(yán)格掌握索賠權(quán)的論證 193.3發(fā)生索賠的原因 203.4工程索賠的程序 213.5索賠與合同管理的關(guān)系 223.6工程索賠的作用 234結(jié)合廣場(chǎng)南區(qū)住宅合同進(jìn)行合同和索賠管理研究 254.1工程概況 254.2招投標(biāo)階段的合同管理 264.2.1對(duì)合同進(jìn)行可行性分析 274.2.2認(rèn)真履行實(shí)地勘察義務(wù)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題做出對(duì)策 284.2.3針對(duì)技術(shù)標(biāo)中存在問(wèn)題及時(shí)做出應(yīng)對(duì)措施 304.3進(jìn)度管理 324.3.1下達(dá)開(kāi)工令 324.3.2批準(zhǔn)進(jìn)度計(jì)劃 324.3.3承包人應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況修改進(jìn)度計(jì)劃 334.3.4審查工程延期并相應(yīng)提出解決措施 344.3.5結(jié)合結(jié)合本建設(shè)工程合同的進(jìn)度管理研究 354.4質(zhì)量管理 364.4.1加強(qiáng)事前控制 364.4.2完善事中控制 364.4.3注意事后驗(yàn)收 374.4.4結(jié)合本建設(shè)工程合同的質(zhì)量管理研究 374.5成本管理 394.5.1在施工準(zhǔn)備階段的成本管理 394.5.2工程項(xiàng)目實(shí)施期 394.5.3竣工驗(yàn)收期 404.5.4結(jié)合本建設(shè)工程合同的成本管理研究 404.6風(fēng)險(xiǎn)管理 414.6.1重視合同談判 414.6.2正確認(rèn)識(shí)風(fēng)險(xiǎn) 414.6.3合理轉(zhuǎn)移合同風(fēng)險(xiǎn) 424.6.4結(jié)合本合同進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理研究 424.7分包管理 434.7.1分包的優(yōu)點(diǎn) 434.7.2現(xiàn)階段我國(guó)分包管理常見(jiàn)問(wèn)題及解決辦法 444.7.3結(jié)合本合同進(jìn)行分包管理研究 444.8造價(jià)管理 454.8.1.合同總價(jià) 454.8.2工程支付及比例 454.8.3調(diào)價(jià)款 474.8.4變更價(jià)款 484.8.5固定總價(jià)合同、單價(jià)合同、成本加酬金合同的比較分析 494.8.6結(jié)合本合同進(jìn)行采用總價(jià)合同管理研究 504.9索賠管理 524.9.1組建專業(yè)的索賠小組 524.9.2確定正確的索賠技巧和策略 534.9.3重視現(xiàn)場(chǎng)簽證 534.9.4有關(guān)本工程合同主要條款的解讀 544.9.5承發(fā)包雙方索賠的內(nèi)容 554.9.6結(jié)合本建設(shè)工程合同的索賠管理研究 565總結(jié) 58參考文獻(xiàn) 59致謝 60緒論在我國(guó)改革開(kāi)放不斷深入和經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展中，工程建設(shè)的投資占我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)投資的比重越來(lái)越大。面對(duì)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的經(jīng)濟(jì)全球化、產(chǎn)業(yè)國(guó)際化、市場(chǎng)一體化發(fā)展趨勢(shì)，尤其是我國(guó)加入WTO后，給我國(guó)建筑行業(yè)帶來(lái)的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，都對(duì)我國(guó)建筑也提出更高的要求。工程項(xiàng)目建設(shè)的合同管理，包含著廣泛的內(nèi)容，是一項(xiàng)復(fù)雜的任務(wù)，在每項(xiàng)工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，以業(yè)主為主體，由設(shè)計(jì)咨詢工程師或總承包商具體完成可行性研究和工程設(shè)計(jì)等技術(shù)工作。在招投標(biāo)階段，在業(yè)主的指導(dǎo)下由咨詢工程師編寫(xiě)工程項(xiàng)目施工合同文件，進(jìn)行招投標(biāo)工作，直至完成議標(biāo)、授標(biāo)和簽訂施工協(xié)議書(shū)。在施工階段，即該工程項(xiàng)目施工合同條件及整套合同文件的實(shí)施時(shí)期，在咨詢監(jiān)理工程師的具體指導(dǎo)下，中標(biāo)的承包商實(shí)施工程項(xiàng)目的施工任務(wù)，直至土建工程和永久設(shè)備的安裝調(diào)試全部完成，項(xiàng)目正式投入運(yùn)行。在運(yùn)營(yíng)階段，承包商仍然承擔(dān)著施工掃尾工作和修補(bǔ)缺陷責(zé)任，直至取得“履約證書(shū)”，施工合同圓滿完成。只有做好開(kāi)工前階段、施工階段和運(yùn)營(yíng)階段的合同管理工作，才能保證整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的按期優(yōu)質(zhì)完工。然而，在建設(shè)過(guò)程中，當(dāng)有權(quán)利、利益存在時(shí)，承發(fā)包商雙方就要承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任，離開(kāi)索賠，合同責(zé)任就不能體現(xiàn)，雙方的權(quán)益關(guān)系就不平衡。索賠是由經(jīng)濟(jì)合同的性質(zhì)決定的，也是合同法律效力的具體體現(xiàn)。發(fā)包商可以依據(jù)合同內(nèi)容督促承包方加快進(jìn)度，在合理工期內(nèi)完成工作指標(biāo)，節(jié)約工日和成本讓工程盡快竣工發(fā)揮其價(jià)值從中獲利。對(duì)于承包商來(lái)說(shuō)，是一種保護(hù)自己，維護(hù)自己正當(dāng)權(quán)益，避免損失，增加利潤(rùn)的手段。如果沒(méi)有索賠和關(guān)于索賠的法律規(guī)定，合同實(shí)施不能得到保證，這樣就會(huì)擾亂正常的社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序。因此，必須切實(shí)把索賠作為建設(shè)工程合同管理最重要的手段，索賠能夠有效地幫助工程建設(shè)方、施工方工作更加緊密，對(duì)于共同目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)起了不可估量的作用。本文將通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)外建設(shè)工程合同及索賠管理現(xiàn)狀進(jìn)行探索和研究，對(duì)成功進(jìn)行合同管理的案例給予借鑒，并結(jié)合具體索賠案例的剖析，旨在讓建筑施工企業(yè)意識(shí)到合同管理不可或缺的重要性，在實(shí)際的建設(shè)工程中加強(qiáng)合同管理及索賠研究，利用科學(xué)有效的方式維護(hù)自己的合法權(quán)益。與此同時(shí)，政府行政管理部們必須加強(qiáng)建筑工程合同及索賠管理，規(guī)范市場(chǎng)主體交易行為，促進(jìn)建筑市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展，迎接市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和國(guó)際接軌的挑戰(zhàn)。1國(guó)內(nèi)外合同管理及索賠現(xiàn)狀1.1國(guó)外合同管理及索賠現(xiàn)狀在國(guó)外，從二十世紀(jì)七十年代初開(kāi)始，隨著工程項(xiàng)目管理理論研究和實(shí)際經(jīng)驗(yàn)的積累，人們?cè)絹?lái)越重視對(duì)合同管理的研究。在發(fā)達(dá)國(guó)家，八十年代前人們較多地從法律方面研究合同；在八十年代，人們較多地研究合同事務(wù)管理（Contract

Administration）；從八十年代中期以后，人們開(kāi)始更多地從項(xiàng)目管理的角度研究合同管理問(wèn)題。國(guó)外許多工程項(xiàng)目管理公司（咨詢公司)和大的工程承包企業(yè)都十分重視合同管理工作，將它作為工程項(xiàng)目管理中與成本（投資）、工期、組織等管理并列的一大管理職能。近十幾年來(lái)，合同管理已成為工程項(xiàng)目管理的一個(gè)重要的分支領(lǐng)域和研究的熱點(diǎn)，它將項(xiàng)目管理的理論研究和實(shí)際應(yīng)用推向新階段。在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)，政府對(duì)工程合同的管理主要體現(xiàn)在以下四個(gè)方面：制定法規(guī)、授權(quán)專業(yè)人士組織編制標(biāo)準(zhǔn)合同文件；設(shè)置專門(mén)機(jī)構(gòu)監(jiān)督合同執(zhí)行；調(diào)節(jié)機(jī)構(gòu)、仲裁機(jī)構(gòu)和法院處理合同爭(zhēng)議；維護(hù)合同當(dāng)事人的合法權(quán)益四個(gè)方面。在國(guó)際工程承包施工階段的合同管理工作中，最關(guān)鍵就是“三控制”，即：進(jìn)度控制，質(zhì)量控制和成本控制。國(guó)外工程合同管理中對(duì)于主要條款責(zé)、權(quán)、利規(guī)定更加明細(xì)，且實(shí)施過(guò)程中更加嚴(yán)格，業(yè)主更關(guān)心的是，用最短的時(shí)間、最少的費(fèi)用、得到最好的工程。如果某一方違約，造成另一方的損失，則另一方可依據(jù)合同條款，向?qū)Ψ剿髻r或采取合同規(guī)定的懲罰措施。從國(guó)際建筑市場(chǎng)近些年的情況看，市場(chǎng)的變化導(dǎo)致工程承包方式的變化，新的工程承包方式不斷產(chǎn)生，目前比較流行的FIDIC合同條件對(duì)業(yè)主、承包商、工程師三方的權(quán)利、職責(zé)和義務(wù)規(guī)定的詳細(xì)、具體而全面，它已經(jīng)成為國(guó)際上通行的標(biāo)準(zhǔn)合同條件。在國(guó)際工程中，索賠是一項(xiàng)正常的合同管理業(yè)務(wù)。索賠實(shí)際上是重新分配合同雙方職責(zé)權(quán)利的關(guān)系，重新定義雙方的職責(zé)要求，它的解決結(jié)果也作為合同的一部分。它是承包商保護(hù)自己正當(dāng)權(quán)益、補(bǔ)償工程損失、提高經(jīng)濟(jì)效益的中藥和有效的手段。許多國(guó)際項(xiàng)目，通過(guò)成功的索賠能使工程收入的改善達(dá)到工程造價(jià)的10%～20%，有些工程的索賠額甚至超過(guò)了合同額本身?！爸袠?biāo)靠低價(jià)，盈利靠索賠”更是許多國(guó)際承包商的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)。國(guó)外資料統(tǒng)計(jì)，施工索賠無(wú)論在數(shù)量或金額上，都在穩(wěn)步增長(zhǎng)。如在美國(guó)有人統(tǒng)計(jì)了由政府管理的22項(xiàng)工程，發(fā)生施工索賠的次數(shù)達(dá)427次，平均每項(xiàng)工程索賠約20次，索賠金額約占總合同額的6%左右，索賠成功率占93%。1.2國(guó)內(nèi)合同管理及索賠現(xiàn)狀隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步融入全球體系中，我國(guó)的建筑業(yè)和基本建設(shè)管理體制的改革已經(jīng)進(jìn)行了十幾年，我國(guó)建筑合同管理無(wú)論在內(nèi)容上，還是在程序上已經(jīng)于發(fā)達(dá)地區(qū)逐漸接近，但是還是和發(fā)達(dá)國(guó)家存在距離。工程建設(shè)的復(fù)雜性決定合同管理的艱巨性，目前我國(guó)建設(shè)市場(chǎng)制度還不健全，規(guī)章制度涵蓋還不全面，管理體制的自我良性循環(huán)尚未建立。我國(guó)目前的建筑市場(chǎng)是買(mǎi)方市場(chǎng)，在供大于求的情況下，承發(fā)包雙方的地位難以平起平坐，我國(guó)潛在存在的合同管理的主要問(wèn)題如下：（1）示范文本的內(nèi)容不能滿足經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的要求，主要表現(xiàn)在:①合同文本不規(guī)范。②不遵守國(guó)內(nèi)合同管理文件和相關(guān)法規(guī)執(zhí)行，斷章取義套用菲迪克合同條款。③示范文本適用范圍窄。（2）業(yè)主方的“不平等契約”和“霸王條款”為合同的正常履行埋下隱患。主要表現(xiàn)在：①發(fā)包方普遍要求承包方帶薪、墊資施工。②發(fā)包商執(zhí)行最低價(jià)中標(biāo)，執(zhí)行固定總價(jià)合同，轉(zhuǎn)移價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。③盲目壓縮工期，留下建筑工程隱患。④發(fā)包商任意指定分包商或供貨商，造成成本上升。（3）合同意識(shí)普遍薄弱，不注重合同管理，把罰款作為執(zhí)法的主要手段。（4）現(xiàn)場(chǎng)簽證制度不嚴(yán)格不及時(shí)。（5）合同管理人員法律觀念不強(qiáng)，合同管理知識(shí)缺乏，不重視合同歸檔管理，專業(yè)合同管理人員缺乏。我國(guó)建筑業(yè)如今已經(jīng)面對(duì)國(guó)際市場(chǎng)，參與國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)，但合同管理依然是我國(guó)國(guó)際承包工程管理中最薄弱的環(huán)節(jié)之一。我國(guó)從20世紀(jì)80年代開(kāi)始，不斷深化對(duì)建筑業(yè)與基本建設(shè)管理體系的改革，其中就包括對(duì)建筑市場(chǎng)和建筑合同制度的不斷完善，然而施工合同的索賠問(wèn)題也隨之出現(xiàn)，取得索賠震撼效果的就是云南魯布革水電站的引水工程了，這項(xiàng)工程加深了我國(guó)工程管理者對(duì)施工合同索賠的認(rèn)識(shí)，對(duì)索賠也越來(lái)越重視。我國(guó)通過(guò)施工企業(yè)參與國(guó)際承包和一些國(guó)際貸款項(xiàng)目通過(guò)國(guó)際招標(biāo)選擇承包商，引入了一些在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下進(jìn)行合同管理的國(guó)際慣例，例如市場(chǎng)開(kāi)拓、競(jìng)爭(zhēng)投標(biāo)、承包方式、合同計(jì)價(jià)、項(xiàng)目合同管理等，特別是國(guó)際咨詢工程師聯(lián)合會(huì)FIDIC條款在國(guó)內(nèi)得到廣泛的使用，但是還不能滿足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下建筑合同管理的需要，因?yàn)橛斜匾ㄟ^(guò)國(guó)外國(guó)家和地區(qū)的建筑合同制度和索賠管理有關(guān)問(wèn)題進(jìn)行比較、研究、吸取、借鑒科學(xué)的經(jīng)驗(yàn)。因此，我國(guó)的建筑企業(yè)要想適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，面向國(guó)內(nèi)國(guó)際市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，沒(méi)有高水平的合同管理和索賠管理是不行的，確立完整的合同管理制度，加強(qiáng)對(duì)索賠理論和方法的研究，嚴(yán)格依據(jù)合同條款進(jìn)行索賠已經(jīng)是大勢(shì)所趨。2建設(shè)工程合同管理概論2.1建筑工程合同2.1.1建筑工程合同概念建設(shè)工程合同是建設(shè)工程活動(dòng)中發(fā)包商與承包商之間為完成商定的建設(shè)工程項(xiàng)目的建設(shè)任務(wù)，而簽訂的明確雙方權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的協(xié)議交易的權(quán)利義務(wù)憑證，避免工程建設(shè)活動(dòng)中，由于招投標(biāo)、分包、轉(zhuǎn)包、工程價(jià)款、工期、質(zhì)量等糾紛造成合同履行障礙。建設(shè)工程合同管理，指在工程建設(shè)活動(dòng)中，對(duì)工程項(xiàng)目所涉及的各類(lèi)合同的協(xié)商、簽訂與履行過(guò)程中所進(jìn)行的科學(xué)管理工作，并通過(guò)科學(xué)的管理，保證工程項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)的活動(dòng)。2.1.2建筑工程合同的特點(diǎn)(1)合同標(biāo)的的特殊性建筑工程合同的標(biāo)的是各類(lèi)建筑產(chǎn)品，建筑產(chǎn)品是不動(dòng)產(chǎn)，建造過(guò)程中往往受到各種因素的影響。這就決定了每個(gè)建筑工程合同的標(biāo)的物不同于工廠批量生產(chǎn)的產(chǎn)品，具有單件性的特點(diǎn)。所謂“單件性”指不同地點(diǎn)建造的相同類(lèi)型和級(jí)別的建筑，施工過(guò)程中所遇到的情況不盡相同，在甲工程施工中遇到的問(wèn)題在乙工程中不一定發(fā)生，而在乙工程施工中可能出現(xiàn)甲工程中沒(méi)有發(fā)生過(guò)的問(wèn)題。這就說(shuō)明了每個(gè)建筑工程合同中的標(biāo)的都具有特殊性，相互之間不可替代。(2)合同履行期限的長(zhǎng)期性由于建筑產(chǎn)品體積龐大、結(jié)構(gòu)復(fù)雜、施工周期都比較長(zhǎng)、施工工期少則幾個(gè)月，多則幾年，在合同實(shí)施過(guò)程中不確定影響因素多，受外界自然條件影響大，合同雙方承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)高，當(dāng)主觀和客觀條件變化時(shí)，就有可能造成建筑工程合同的變化。因此，建筑工程合同的變更頻繁，合同爭(zhēng)議和糾紛也比較多。(3)合同內(nèi)容的多樣性和復(fù)雜性與大多數(shù)合同相比較，施工合同的履行期限長(zhǎng)、標(biāo)的額大，涉及的法律關(guān)系則包括了勞動(dòng)關(guān)系、保險(xiǎn)關(guān)系、運(yùn)輸關(guān)系、購(gòu)銷(xiāo)關(guān)系等，具有多樣性和復(fù)雜性，這就要求施工合同在簽訂時(shí)條款應(yīng)該盡量詳細(xì)。(4)合同管理的嚴(yán)格性合同管理的嚴(yán)格性主要體現(xiàn)在：對(duì)合同簽訂管理的嚴(yán)格性、對(duì)合同履行管理的嚴(yán)格性、對(duì)合同主體管理的嚴(yán)格性。2.1.3建筑工程合同的內(nèi)容合同的內(nèi)容由當(dāng)事人約定，這是合同的重要體現(xiàn)?！逗贤ā芬?guī)定了合同一般應(yīng)當(dāng)包括的條款，但具備這些條款不是合同成立的必要條件。建設(shè)工程合同也應(yīng)該包括這些內(nèi)容，但由于建設(shè)工程合同比較復(fù)雜，合同中的內(nèi)容往往并不是全部在狹義合同文本中，如有些內(nèi)容反映在工程量中，有些內(nèi)容反映在當(dāng)事人的約定采用的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)中。合同的內(nèi)容見(jiàn)下表：表2-1合同的內(nèi)容序號(hào)合同的內(nèi)容說(shuō)明1合同當(dāng)事人合同當(dāng)事人指簽訂合同的雙方，是合同的權(quán)利和義務(wù)的主體。當(dāng)事人是平等主體的自然人、法人或其他經(jīng)濟(jì)組織。但對(duì)于具體種類(lèi)的合同，當(dāng)事人還應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的民事權(quán)利和民事行為能力，例如簽訂建設(shè)工程承包合同的承包商，不僅需要工程承包企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照（民事權(quán)利能力），而且還要有與該工程的專業(yè)類(lèi)別、規(guī)模相應(yīng)的資質(zhì)許可證（民事行為能力）。2合同標(biāo)的生產(chǎn)標(biāo)的是當(dāng)事人雙方的權(quán)利、義務(wù)所共同指向的對(duì)象。他可能是實(shí)物（如生產(chǎn)資料、生活資料、動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)等）、行為（如工程承包、委托）、服務(wù)性工程（如勞務(wù)、加工）、智力成果（如專利、商標(biāo)、專有技術(shù)）等。如工程承包合同，其標(biāo)的是完成工程項(xiàng)目，標(biāo)的是合同必須具備的條款。無(wú)標(biāo)的或標(biāo)的不明確，合同是不成立的，也無(wú)法履行。合同標(biāo)的是合同最本質(zhì)的特征，通長(zhǎng)合同是按照標(biāo)的分類(lèi)的。3數(shù)量數(shù)量是衡量合同標(biāo)的多少的尺度，以數(shù)字和計(jì)量單位表示。沒(méi)有數(shù)量或數(shù)量的規(guī)定不明確，當(dāng)事人雙方權(quán)利義務(wù)的多少、合同是否完全履行都無(wú)法確定。數(shù)量必須嚴(yán)格依照國(guó)家規(guī)定的法定計(jì)量單位填寫(xiě)，以免當(dāng)事人產(chǎn)生不同的理解。施工合同中的數(shù)量主要體現(xiàn)的是工程量的大小。4質(zhì)量質(zhì)量是標(biāo)的內(nèi)在品質(zhì)和外觀形態(tài)的綜合指標(biāo)。簽訂合同時(shí)，必須明確質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。合同對(duì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的約定應(yīng)該是準(zhǔn)確而具體的，對(duì)于技術(shù)上較為復(fù)雜和容易引起歧義的詞語(yǔ)、標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)加以說(shuō)明和解釋。對(duì)于強(qiáng)制性的標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)事人必須執(zhí)行，合同約定的質(zhì)量不得低于該強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。由于建筑工程中的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)大多是強(qiáng)制性的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)事人的約定不能低于這些強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。5價(jià)款或者報(bào)酬價(jià)款或者報(bào)酬是當(dāng)事人一方向交付標(biāo)的的另一方支付的貨幣。標(biāo)的物的價(jià)款由當(dāng)事人雙方協(xié)商，但必須符合國(guó)家的物價(jià)政策，勞務(wù)酬金也是如此。合同價(jià)款中應(yīng)寫(xiě)明有關(guān)銀行結(jié)算和支付方法的條款。價(jià)款或者報(bào)酬在勘察、設(shè)計(jì)合同中表現(xiàn)為勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)，在監(jiān)理合同中則體現(xiàn)為監(jiān)理費(fèi)，在施工合同中則體現(xiàn)為工程款。6合同期限、履行地點(diǎn)和方式合同期限是指履行合同的期限，即從合同生效到合同結(jié)束的時(shí)間。履行地點(diǎn)指的是合同標(biāo)的物所在地，如以承包合同為標(biāo)的的合同，其履行地點(diǎn)是工程計(jì)劃文件所規(guī)定的工程所在地。由于一切的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都是在一定的時(shí)間和空間上進(jìn)行的，離開(kāi)具體的時(shí)間和空間，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)是沒(méi)有意義的，所以合同中應(yīng)非常具體地規(guī)定合同期限和履行地點(diǎn)。7違約責(zé)任即合同一方或雙方因過(guò)失不能履行或不能完全履行合同責(zé)任而侵犯了另一方權(quán)力時(shí)所應(yīng)負(fù)的責(zé)任，違約責(zé)任是合同的關(guān)鍵條款之一。沒(méi)有規(guī)定違約責(zé)任，則合同對(duì)雙方難以形成法律約束力，難以確保圓滿地履行，發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)也難以解決。2.1.4建筑工程合同的文件組成建筑工程合同是依據(jù)法律規(guī)定和合同當(dāng)事人約定具有約束力的文件，構(gòu)成建筑工程合同合同的文件包括合合同協(xié)議條款、中標(biāo)通知書(shū)、合同往來(lái)函件、合同條件、工料規(guī)范及技術(shù)質(zhì)量要求、合同圖紙、已標(biāo)價(jià)工程量清單、投標(biāo)書(shū)、投標(biāo)須知及標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和其它有關(guān)技術(shù)資料和與本合同相關(guān)的附件組成。（1）合同協(xié)議條款是指結(jié)合具體工程，除合同條件外，經(jīng)發(fā)包方和承包方協(xié)商達(dá)成一致意見(jiàn)的條款。合同協(xié)議條款是合同文件的最基本條款，主要闡明工程的主要范圍，合同承包金額，付款方式、施工期限等內(nèi)容。（2）中標(biāo)通知書(shū)是指構(gòu)成合同的由發(fā)包人和承包人共同簽署的稱為“合同協(xié)議書(shū)”的書(shū)面文件。（3）招投標(biāo)期間合同往來(lái)函件是指雙方根據(jù)合同條款及相關(guān)配套規(guī)定對(duì)履約過(guò)程中發(fā)生的各事件以具有法律效應(yīng)的往來(lái)函件、紀(jì)要等形式業(yè)闡明各自立場(chǎng)和觀點(diǎn)的一種行為，即通過(guò)談判、會(huì)議、備忘錄、往來(lái)信函等形式來(lái)關(guān)注和保護(hù)合同賦予給雙方的權(quán)益。（4）合同條件合同條件闡明合同雙方在合同履行期間所能擁有的各種權(quán)利以及所須承擔(dān)的各種義務(wù)，同時(shí)，合同條件也為各類(lèi)與工程有關(guān)的事項(xiàng)提供解釋、定義及處理程序。合同條件是合同的具體條款，工程合同條件通常由一般條件和專用條件（特殊條件）兩部分組成，前者為對(duì)每一項(xiàng)目都適用的通用條款，后者為針對(duì)某一具體項(xiàng)目問(wèn)題的專用條款，業(yè)主提出的主要合同條件是招標(biāo)文件的重要組成部分。合同條件是合同文件中最重要的組成部分，規(guī)定了再合同執(zhí)行過(guò)程中當(dāng)事人雙方的職責(zé)范圍，權(quán)利和義務(wù)，業(yè)主方委托參與項(xiàng)目管理一方的職責(zé)和授權(quán)范圍，遇到各類(lèi)問(wèn)題是，各方應(yīng)遵守的原則，程序和采取的措施等。在實(shí)際工程中，業(yè)主可以按照需要自己（通常委托咨詢公司）起草合同協(xié)議書(shū)（包括合同文件），也可以選擇標(biāo)準(zhǔn)的合同文件，還可以通過(guò)特殊條款對(duì)標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)文本做修改、限定或補(bǔ)充。（5）總包招標(biāo)技術(shù)要求是指華潤(rùn)置地（太原）廣場(chǎng)南區(qū)一期項(xiàng)目施工總承包招標(biāo)技術(shù)要求，包括工程范圍、招標(biāo)范圍及內(nèi)容、進(jìn)度要求、技術(shù)要求等為了完成本項(xiàng)目的一切有效管理措施。（6）工料規(guī)范是指本合同文件內(nèi)的工程說(shuō)明，工程質(zhì)量及技術(shù)要求，中華人民共和國(guó)現(xiàn)行的有關(guān)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范、工程基本要求項(xiàng)目，以及在工程進(jìn)行期間，由業(yè)主方進(jìn)一步提供的任何一般或詳細(xì)工程規(guī)范與要求。若規(guī)范之間或規(guī)范與技術(shù)要求之間有所差異，以標(biāo)準(zhǔn)較高的規(guī)范或技術(shù)要求為準(zhǔn)，總承包單位不得增加費(fèi)用。（7）投標(biāo)須知本投標(biāo)須知和發(fā)給投標(biāo)單位之投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)是用以向投標(biāo)單位介紹和說(shuō)明本項(xiàng)目的投標(biāo)方法、要求及過(guò)程。（8）工程量計(jì)算規(guī)則及單價(jià)說(shuō)明本工程量計(jì)算規(guī)則是指工程量清單的計(jì)算規(guī)則及單價(jià)或價(jià)款應(yīng)包含的費(fèi)用。本計(jì)算規(guī)則適用于工程進(jìn)行前合同單價(jià)表/工程量清單之編制，亦適用于工程進(jìn)行中工程變更、簽證核算及完成后之決算。（9）合同圖紙是指由發(fā)包人按照合同約定提供或經(jīng)發(fā)包人批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)文件、施工圖、鳥(niǎo)瞰圖及模型等，以及在合同履行過(guò)程中形成的圖紙文件，圖紙應(yīng)該按照法律規(guī)定審查合格。（10）組成投標(biāo)總價(jià)的工程量清單是指構(gòu)成合同的承包人按照規(guī)定的格式和要求填寫(xiě)并標(biāo)明價(jià)格的工程量清單，包括說(shuō)明和表格。工程量清單作為合同文件的一部分，其主要功能是全面詳細(xì)地列出所有可能影響工程造價(jià)的項(xiàng)目，并對(duì)每個(gè)項(xiàng)目的性質(zhì)給予描述和說(shuō)明，以便所有投標(biāo)單位能在同一個(gè)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上計(jì)算工程量及作出報(bào)價(jià)，并用“暫定數(shù)量”來(lái)注明某些未能準(zhǔn)確確定和計(jì)算的項(xiàng)目。（11）其它有關(guān)技術(shù)資料和與本合同相關(guān)的附件是指經(jīng)合同當(dāng)事人約定的與工程施工有關(guān)的具有合同約束力的文件或書(shū)面協(xié)議，合同當(dāng)事人可以在專用合同條款中進(jìn)行約定。雙方有關(guān)工程的洽商、變更等書(shū)面協(xié)議或文件視為協(xié)議書(shū)的組成部分。由于合同文件包含的文件數(shù)量多，而且大多數(shù)這些文件都不是同一時(shí)間形成的，所以文件中寫(xiě)明的內(nèi)容和約定難免存在著相互沖突的地方，同時(shí)還有在合同履行中補(bǔ)充的協(xié)議或說(shuō)明。像施工合同這樣長(zhǎng)期而且復(fù)雜的合同，都要約定一種方式，讓當(dāng)事人不會(huì)產(chǎn)生合同糾紛，如合同文件各部分條款之間發(fā)生不一致，應(yīng)按上述文件的順序作優(yōu)先解釋。比如本合同中在協(xié)議條款中工程名稱為華潤(rùn)置地廣場(chǎng)南區(qū)住宅項(xiàng)目一期總承包工程，在中標(biāo)通知書(shū)中合同名稱為太原置地廣場(chǎng)南區(qū)一期總承包工程一標(biāo)段，在總包招標(biāo)技術(shù)要求中卻是置地廣場(chǎng)南區(qū)一期項(xiàng)目，工程名稱混淆不清，讓承包商對(duì)此存在誤區(qū)。根據(jù)合同文件解釋的優(yōu)先順序，協(xié)議條款比中標(biāo)通知書(shū)和總包技術(shù)要求中更具有優(yōu)先權(quán)，故本合同的名稱最終確認(rèn)為：華潤(rùn)置地廣場(chǎng)南區(qū)住宅項(xiàng)目一期總承包工程。2.2建設(shè)工程合同管理的基本要求2.2.1必須嚴(yán)格遵守國(guó)家的法律法規(guī)如我國(guó)法律規(guī)定，工程合同禁止肢解發(fā)包、轉(zhuǎn)包與非法分包。在工程的招標(biāo)與投標(biāo)中，禁止低于工程成本的報(bào)價(jià)投標(biāo)。2.2.2主體應(yīng)嚴(yán)格關(guān)于工程承包的主體資格，國(guó)家法律有嚴(yán)格的規(guī)定。首先自然人不能成為工程承包的主體，其次，承包方的資質(zhì)條件必須合格，否則所簽訂的合同無(wú)效，其所得為非法所得，國(guó)家將依法予以沒(méi)收。當(dāng)前，在建筑活動(dòng)中表現(xiàn)最為突出的就是掛靠問(wèn)題，既無(wú)資格或資質(zhì)條件不夠的自然人和企業(yè)以資質(zhì)合格建筑企業(yè)的名義承攬工程，這種行為在當(dāng)前的建筑活動(dòng)中具有一定的普遍性。2.2.3工程合同條款應(yīng)完備、準(zhǔn)確與一致所謂完備，主要指合同條款的完整，不能有漏洞；合同的內(nèi)容齊全，具體詳細(xì)，不能籠統(tǒng)。所謂準(zhǔn)確，主要指合同的條款應(yīng)該定義準(zhǔn)確、清楚，并應(yīng)是肯定的、具體的、可執(zhí)行的不能含糊不清；對(duì)雙方責(zé)任的約定應(yīng)明確，特別是對(duì)具體問(wèn)題的約定，各方該做什么，不該做什么，誰(shuí)負(fù)責(zé)，誰(shuí)承擔(dān)費(fèi)用等，都有十分明確的約定。所謂一致，主要指合同條款前后約定一致，雙方對(duì)合同條款解釋一致，切記合同同一條款會(huì)產(chǎn)生兩種甚至兩種以上的解釋。(1)應(yīng)按照合同的約定嚴(yán)格履行義務(wù)簽訂合同的目的是為了履行合同，因此必須按合同的約定全面履行自己的義務(wù)，否則就要承擔(dān)違約責(zé)任。(2)應(yīng)采用合同示范文本合同的示范文本是指為了實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)合同簽訂的規(guī)范化，由政府職能部門(mén)或權(quán)威部門(mén)將各類(lèi)經(jīng)濟(jì)合同的主要條款、式樣等定制出的規(guī)范化、具有指導(dǎo)性的合同文本，用以推廣使用，它具有規(guī)范性可靠性完備性適用性的特點(diǎn)。(3)工程合同文本應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)化《合同法》第12條規(guī)定：“當(dāng)事人可以參照各類(lèi)合同的示范文本訂立合同?！蓖茝V合同示范文本制度，能使當(dāng)事人訂立合同更加認(rèn)真、更加規(guī)范，對(duì)于提示當(dāng)事人在訂立合同時(shí)更好地明確各自的權(quán)利義務(wù)，盡量減少合同約定缺款少項(xiàng)，防止合同糾紛，起到了積極的作用。2.3合同管理中應(yīng)注意的幾個(gè)環(huán)節(jié)

2.3.1合同管理的前期——簽約

建設(shè)工程所特有的屬性，決定了工程承包合同形成的嚴(yán)肅性，合同簽訂前：（1）發(fā)包方：要認(rèn)真考察承包方的施工經(jīng)歷、資質(zhì)等級(jí)、技術(shù)力量、設(shè)備狀況及市場(chǎng)信譽(yù)，是否與發(fā)包的工程項(xiàng)目相適應(yīng)，是否具有充分的履約能力。（2）承包方：要了解發(fā)包商工程項(xiàng)目的真實(shí)性，如建設(shè)文件是否齊全，投資計(jì)劃的落實(shí)程度，細(xì)致了解工程項(xiàng)目的周邊環(huán)境條件、地質(zhì)條件和資源條件，詳細(xì)閱讀工程設(shè)計(jì)文件及圖紙，做好預(yù)算書(shū)。搞好圖紙會(huì)審，做到簽約時(shí)心中有數(shù)。

2.3.2合同簽訂（1）使用標(biāo)準(zhǔn)的施工合同文本，以保證合同的完備性和準(zhǔn)確性。

（2）結(jié)合合同條款，認(rèn)真閱讀合同條件的內(nèi)容，對(duì)合同的每一條款做到涵義清晰，內(nèi)容明確。

（3）認(rèn)真進(jìn)行合同審查工作，工程承包合同各方要派專人對(duì)合同的內(nèi)容逐一進(jìn)行審查，以確保合同的完整性、嚴(yán)密性和準(zhǔn)確性。

2.3.3合同管理中——履約合同簽訂后，并不是合同管理活動(dòng)的終結(jié)，伴隨著項(xiàng)目工程的進(jìn)度，圍繞履約的變量因素逐漸增多，合同管理的重心將移向合同全面履行和合同糾紛的處理。因此，在這個(gè)階段很重要，應(yīng)做好以下工作：

（1）要注意建立收集和整理完整的合同檔案，建立施工合同檔案，既是合同管理的繼續(xù)，也是為索賠工作的開(kāi)始提供資料和依據(jù)。

（2）要對(duì)合同進(jìn)行充分的分析理解，準(zhǔn)確掌握合同詞語(yǔ)涵義，重點(diǎn)掌握合同文本索賠有關(guān)的條款。在合同實(shí)施過(guò)程中，對(duì)不同的干擾事件和變量因素要有針對(duì)性地進(jìn)行分析，選擇側(cè)重點(diǎn)，合同分析對(duì)整個(gè)索賠工作有著不可忽視的作用。2.4建設(shè)工程合同管理的目的（1）發(fā)展和完善社會(huì)主義建筑市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在我國(guó)，建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，就是要建立完善的社會(huì)主義法治經(jīng)濟(jì)，欲達(dá)到此目的，必須加強(qiáng)對(duì)工程建筑合同的法律調(diào)整和管理，依法嚴(yán)格地履行合同，并強(qiáng)化工程項(xiàng)目承發(fā)包雙方及有關(guān)第三方的合同法律意識(shí)，認(rèn)真做好建設(shè)工程管理工作。（2）實(shí)現(xiàn)對(duì)工程建設(shè)事業(yè)的科學(xué)管理，推進(jìn)建筑領(lǐng)域改革我國(guó)建設(shè)領(lǐng)域推行項(xiàng)目法人制、招標(biāo)投標(biāo)制、工程監(jiān)理制和合同管理制。這些改革體制中，合同管理是核心內(nèi)容，是其他基本制度管理的依據(jù)。因?yàn)轫?xiàng)目法人之中的民事責(zé)任主要是基于合同義務(wù)的合同關(guān)系責(zé)任，招投標(biāo)制實(shí)際上要確立一種公平、公正、公開(kāi)的合同訂立制度，工程監(jiān)理法律關(guān)系也是依靠合同來(lái)規(guī)范業(yè)主、承包人、監(jiān)理單位相互之間的聯(lián)系。所以，建設(shè)工程合同管理的健全完善無(wú)疑有助于推動(dòng)建筑領(lǐng)域的其他各項(xiàng)改革。（3）規(guī)范建設(shè)程序和建設(shè)主體首先是對(duì)工程項(xiàng)目中包括可行性研究、勘察設(shè)計(jì)、招標(biāo)投標(biāo)、建筑施工、材料設(shè)備采購(gòu)等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，以合同的形式加以確定；其次是為了促進(jìn)建筑市場(chǎng)的繁榮健康發(fā)展，建筑領(lǐng)域中的第三產(chǎn)業(yè)如工程咨詢公司、工程監(jiān)理公司、招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)、預(yù)結(jié)算中心等中介組織，也應(yīng)以合同或委托合同的形式產(chǎn)生雙方的法律關(guān)系。（4）提高工程建設(shè)的管理水平工程建設(shè)管理水平的提高體現(xiàn)在工程質(zhì)量、進(jìn)度和投資的三大控制目標(biāo)上，這三大控制目標(biāo)的水平主要體現(xiàn)在合同中。在合同中規(guī)定三大控制后，要求合同當(dāng)事人在工程管理中細(xì)化這些內(nèi)容，在工程建設(shè)過(guò)程中嚴(yán)格執(zhí)行這些規(guī)定。同時(shí)，能夠嚴(yán)格按照合同要求進(jìn)行管理。（5）避免和克服建筑領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)違法和犯罪建筑領(lǐng)域是我國(guó)經(jīng)濟(jì)犯罪的高發(fā)領(lǐng)域，加強(qiáng)建筑工程合同管理