土地登記相關(guān)法律知識(shí)

精品文檔精心整理精品文檔可編輯的精品文檔土地登記相關(guān)法律知識(shí)目錄：1、土地登記相關(guān)法律知識(shí)2、簽約相關(guān)法律知識(shí)土地登記相關(guān)法律知識(shí)民法1、民法：調(diào)整平等主體之間的財(cái)產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系的法律規(guī)范。2、實(shí)質(zhì)意義上的民法，不僅包括成文的民法典、其他成文的民事法律法規(guī)，還包括判例法及相關(guān)的習(xí)慣法；形式意義上的民法，僅指成文的以民法典命名的法律規(guī)范，如民法典和《民法通則》。3、調(diào)整對(duì)象：1）平等主體之間的財(cái)產(chǎn)關(guān)系：(財(cái)產(chǎn)所有關(guān)系和財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)關(guān)系，所有關(guān)系是流轉(zhuǎn)關(guān)系的前提，流轉(zhuǎn)關(guān)系是所有關(guān)系的手段與媒介)a.作為民事主體的公民、法人或其他組織地位平等；b.當(dāng)時(shí)人意思表示自由；c.等價(jià)有償2）平等主體之間的人身關(guān)系：（人格關(guān)系和身份關(guān)系）a.當(dāng)事人主體平等；b.以特定人身利益為內(nèi)容，不直接具有財(cái)產(chǎn)性質(zhì)；c.與主體不可分割4、基本原則：平等、自愿、公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用、公序良俗、禁止權(quán)利濫用5、誠(chéng)實(shí)信用原則：在大陸法系各國(guó)，它幾乎是民法中唯一的基本原則，號(hào)稱“帝王條款”?；緝?nèi)容：1）任何民事主體要對(duì)他人講究信譽(yù)，恪守諾言，誠(chéng)實(shí)不欺，依照善意的方式行使權(quán)利和履行義務(wù)。2）任何人應(yīng)當(dāng)充分尊重他人利益和社會(huì)公共利益，不得惡意加害于他人。要求平衡當(dāng)時(shí)人之間的各種權(quán)利沖突和矛盾。民事法律關(guān)系1、特征：1）民事法律關(guān)系參加者的法律地位平等；2）民事法律關(guān)系式民法在調(diào)整平等主體的財(cái)產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系的過(guò)程中形成的以民事權(quán)利和民事義務(wù)為內(nèi)容的社會(huì)關(guān)系；3）民事法律關(guān)系的保障措施具有財(cái)產(chǎn)性與補(bǔ)償性（一般不具有懲罰性）2、要素：主體、內(nèi)容、客體3、主體：簡(jiǎn)稱民事主體，又稱民事權(quán)利義務(wù)的主體，指參加民事法律關(guān)系，享有民事權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)的人4、客體：又稱標(biāo)的，是指民事權(quán)利和民事義務(wù)共同指向的對(duì)象。5、民事法律事實(shí)：是指能夠引起民事法律關(guān)系發(fā)生、變更或者消滅的客觀事實(shí)，簡(jiǎn)稱法律事實(shí)。6、民事法律事實(shí)的分類：1）事件：不以人的意志為轉(zhuǎn)移，如：自然人的死亡，自然災(zāi)害，意外事故，時(shí)間的經(jīng)過(guò)；2）行為：受人的意志支配的有意識(shí)的活動(dòng)。7、民事權(quán)利的分類：1）支配權(quán)、請(qǐng)求權(quán)、形成權(quán)、抗辯權(quán)形成權(quán)：指權(quán)利主體僅憑自己的行為，即可使自己與他人之間的法律關(guān)系發(fā)生變動(dòng)的權(quán)利。如：撤銷權(quán)、追認(rèn)權(quán)、解除權(quán)、選擇權(quán)。2）絕對(duì)權(quán)和相對(duì)權(quán)絕對(duì)權(quán)又稱對(duì)世權(quán)，是指效力及于一切人的民事權(quán)利，即絕對(duì)權(quán)的義務(wù)人士不特定的任何人，權(quán)利人不必借助于義務(wù)人的積極行為就可以自行實(shí)現(xiàn)的權(quán)利，如所有權(quán)，人身權(quán)，知識(shí)產(chǎn)權(quán)；相對(duì)權(quán)又稱對(duì)人權(quán)，義務(wù)人是特定人，權(quán)利人必須借助于義務(wù)人實(shí)施一定行為方可實(shí)現(xiàn)的權(quán)利，如債權(quán)。8、民事義務(wù)分類：1）積極義務(wù)：指以一定的作為為內(nèi)容的義務(wù)，如交付財(cái)物、完成工作；2）消極義務(wù)：以一定的不作為為內(nèi)容，如所有權(quán)關(guān)系中義務(wù)主體的義務(wù)，容忍義務(wù)等。9、民事責(zé)任是對(duì)民事法律責(zé)任的簡(jiǎn)稱。10、特征：1）民事責(zé)任是因?yàn)檫`反民事義務(wù)而承擔(dān)的法律后果；2）民事責(zé)任主要是一種財(cái)產(chǎn)責(zé)任；3）民事責(zé)任的范圍是與違法行為所造成的損害范圍相適應(yīng)（反映了補(bǔ)償性和復(fù)原性，主要不在懲罰）。11、承擔(dān)民事責(zé)任的方式：停止侵害，排除妨礙，消除危險(xiǎn)，泛海財(cái)產(chǎn)，回復(fù)原狀，修理、重作、更換，賠償損失，支付違約金，消除影響、回復(fù)名譽(yù)，賠禮道歉（后兩項(xiàng)不能被強(qiáng)制執(zhí)行）12、責(zé)任具有補(bǔ)救性和制裁性的雙重性質(zhì)。13、責(zé)任的分類：一般責(zé)任和特殊責(zé)任。14、一般責(zé)任構(gòu)成要件：1）違法行為，是指違反了法律的強(qiáng)行性或禁止性的規(guī)定行為；2）損害事實(shí)；3）因果關(guān)系；4）主觀過(guò)錯(cuò)，過(guò)錯(cuò)的形態(tài)分故意和過(guò)失。（特殊民事責(zé)任可以沒(méi)有主觀過(guò)錯(cuò)這一條）15、特殊民事責(zé)任：1）高度危險(xiǎn)作業(yè)致人損害的民事責(zé)任，是一種典型的霧過(guò)錯(cuò)責(zé)任。2）動(dòng)物致人損害的民事責(zé)任，動(dòng)物飼養(yǎng)人或者管理人承擔(dān)。民事權(quán)利主體1、自然人的民事權(quán)利能力：是法律賦予自然人參加民事活動(dòng)，享有民事權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)的資格。特征：平等性。2、公民從出生時(shí)起到死亡時(shí)止，具有民事權(quán)利能力，胎兒或者脫離母體的時(shí)間作為出生時(shí)間，心跳停止和呼吸停止作為自然死亡的一半標(biāo)志。3、關(guān)于胎兒利益的保護(hù)問(wèn)題：尚未出生的胎兒不具被民事權(quán)利能力，不能享受民事權(quán)利，承擔(dān)民事義務(wù)。遺產(chǎn)分割時(shí)，應(yīng)當(dāng)保留胎兒的集成份額。胎兒出生時(shí)是死體的，保留的份額按照法定繼承辦理。4、當(dāng)相互有繼承關(guān)系的若干人在同一時(shí)間中死亡的，若不能確定死亡的先后時(shí)間，推定沒(méi)有繼承人的人先死亡；死亡人各自都有繼承人的，如幾個(gè)死亡人輩分不同，推定長(zhǎng)輩先死亡；輩分相同，推定同事死亡。宣告死亡又叫推定死亡或相對(duì)死亡，是指公民下落不明，超過(guò)了法律規(guī)定的時(shí)間，經(jīng)利害關(guān)系人的申請(qǐng)，由司法機(jī)關(guān)依照法定程序和方式宣告該公民死亡的一種法律推定。5、自然人的民事行為能力，指法律確認(rèn)自然人通過(guò)自己的行為充實(shí)民事法律活動(dòng)，取得民事權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)的能力。6、不滿10歲的，無(wú)；大于等于10小于18的，限制；大于等于18或者大于等于16小于18的（以自己的勞動(dòng)收入為主要生活來(lái)源的），完全7、不能完全辨認(rèn)自己行為的精神病人是限制民事行為能力人；不能辨認(rèn)自己行為的精神病人是無(wú)民事行為能力人8、宣告失蹤和宣告死亡p489、監(jiān)護(hù)：是為了保護(hù)無(wú)民事行為能力人和限制民事行為能力人的人身和特定財(cái)產(chǎn)權(quán)利而由公民或社會(huì)組織對(duì)其予以監(jiān)督、管理、保護(hù)的制度。未成年人的監(jiān)護(hù)人；精神病人的監(jiān)護(hù)人順序：配偶、父母、成年子女10、監(jiān)護(hù)人職責(zé)：保護(hù)和管理被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)，除非為了被監(jiān)護(hù)人的利益，否則監(jiān)護(hù)人不得處分被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)。11、住所：是指民事主體進(jìn)行民事活動(dòng)的主要基地和中心場(chǎng)所；經(jīng)常居住地，是指公民離開(kāi)住所地最后連續(xù)居住一年以上的地方，但住院治療除外；居所可以有多個(gè)，而住所只能有一個(gè)。12、法人特征：1）法人是按照一定方式組成的社會(huì)組織；2）是按照法定的條件和程序成立的；3）具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力；4）具有獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的能力13、法人的民事權(quán)利能力：法律賦予法人從事民事活動(dòng)、享有民事權(quán)利、承擔(dān)民事義務(wù)的資格。（與法人的民事行為能力同時(shí)產(chǎn)生同時(shí)消失）14、法人的民事行為能力：法人根據(jù)法律的規(guī)定，以其行為從事民事活動(dòng)，取得民事權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)的能力。15、法人成立的條件：有必要的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)，有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)和場(chǎng)所。16、非法人組織：雖不具有法人資格但可以以自己的名義從事民事活動(dòng)的組織體。17、國(guó)有獨(dú)資公司、國(guó)有企業(yè)、上市公司以及公益性的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體不得成為普通合伙人；普通合伙人可以用貨幣、實(shí)物、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)或者其他財(cái)產(chǎn)權(quán)利出資，也可以用勞務(wù)出資；有限合伙人則可以用貨幣、實(shí)物、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)或者其他財(cái)產(chǎn)群里作價(jià)出資，但不能用勞務(wù)出資。18、有限合伙企業(yè)不能具有法人資格；有限合伙企業(yè)至少應(yīng)當(dāng)有一個(gè)普通合伙人，僅剩有限合伙人應(yīng)解散，僅剩普通合伙人轉(zhuǎn)為普通合伙企業(yè)；有限合伙企業(yè)由普通合伙人執(zhí)行合伙事務(wù)，有限合伙人不執(zhí)行合伙事務(wù)，不得對(duì)外代表有限合伙企業(yè)。民事法律行為1、民事法律行為的特征：1）民事法律行為是以發(fā)生一定民事法律后果為目的的行為；2）民事法律行為已意識(shí)表示為要素；3)民事法律行為是具有法律效力的合法行為2、分類：1）單方法律行為（形成權(quán)）、雙方法律行為（一般合同、贈(zèng)與）和共同法律行為（合伙合同、聯(lián)營(yíng)合同）；2）雙務(wù)法律行為（買賣）和單務(wù)法律行為（贈(zèng)與、使用借貸等合同行為）3）諾成法律行為（買賣、租賃、公益性贈(zèng)與）和實(shí)踐法律行為（交付標(biāo)的物，一般贈(zèng)與）3、附條件與附期限的民事法律行為區(qū)別：期限是將來(lái)確定能到來(lái)的事實(shí)，而條件則屬于將來(lái)不確定的事實(shí)，它可能發(fā)生也可能不發(fā)生。4、無(wú)效民事行為的特征：當(dāng)然無(wú)效、完全無(wú)效、自始無(wú)效、確定的無(wú)效5、無(wú)效民事行為的類型：一方以欺詐、脅迫手段或乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意愿的情況下所為的；一方以欺詐、脅迫的手段訂立的損害國(guó)家利益的合同；個(gè)人、集體利益受損的屬于可變更、可撤銷民事行為。6、可變更、可撤銷的民事行為：有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)。7、特征：1）可撤銷的民事行為在撤銷之前已經(jīng)發(fā)生法律效力，其效力可以對(duì)抗任何人；2）可撤銷的民事行為，自行為成立時(shí)起超過(guò)一年當(dāng)事人才請(qǐng)求變更或者撤銷的，人民法院不予保護(hù)。8、類型：重大誤解的民事行為和顯失公平的民事行為。9、效力未定的民事行為特征：其是否發(fā)生效力尚未確定，須待其他的行為而確定。10、效力未定民事行為類別：1）限制民事行為能力人訂立的其依法不能獨(dú)立訂立的合同；2）無(wú)權(quán)代理人和表見(jiàn)代理人說(shuō)訂立的合同；3）法定代表人、負(fù)責(zé)人超越權(quán)限訂立的合同；4）無(wú)處分權(quán)人處分他人財(cái)產(chǎn)所訂立的合同11、代理特征：代理人在代理活動(dòng)中必須有獨(dú)立意思表示。12、代理種類：法定代理、委托代理、指定代理13、禁止濫用代理權(quán)：禁止自己代理，禁止雙方代理，禁止惡意串通14、無(wú)權(quán)代理的類型：沒(méi)有代理權(quán)的代理，超越代理權(quán)的代理，dialing權(quán)已終止后的代理。15、表見(jiàn)代理（外表授權(quán)）：代理人雖然不具有代理權(quán)，但因一些外在表面現(xiàn)象，足以使善意第三人相信代理人對(duì)被代理人有代理權(quán)而與代理人為法律行為，由此產(chǎn)生的大陸效果直接由被代理人承擔(dān)的一種代理制度。屬于廣義的無(wú)權(quán)代理，效果同有權(quán)代理。時(shí)效與期限1、訴訟時(shí)效（消滅時(shí)效）：權(quán)利人在一定期間內(nèi)不行使權(quán)利，即喪失請(qǐng)求人民法院依訴訟程序強(qiáng)制義務(wù)人履行義務(wù)的權(quán)利。2、訴訟時(shí)效與除斥期間的區(qū)別：p128性質(zhì)不同，構(gòu)成要件不同，起算時(shí)間不同，效力不同，適用對(duì)象不同，期間的計(jì)算不同3、訴訟時(shí)效的種類：1）普通訴訟2年；2）特別訴訟1年：身體受到傷害要求賠償?shù)?，出售質(zhì)量不合格的商品未聲明的，延付或拒付租金的，寄存財(cái)物被丟失或損毀的；3）因國(guó)際貨物買賣和技術(shù)進(jìn)出口合同發(fā)生糾紛的4年。4、權(quán)利的最長(zhǎng)保護(hù)期限：從權(quán)利被侵害之日起超過(guò)20年的，人民發(fā)法院不予保護(hù)。5、訴訟時(shí)效期間中止條件：在訴訟時(shí)效期間的最后6個(gè)月內(nèi)，因不可抗力或者其他障礙不能行使請(qǐng)求權(quán)的，訴訟時(shí)效中止。從中止時(shí)效的原因消除之日起，訴訟時(shí)效期間繼續(xù)計(jì)算。6、訴訟時(shí)效期間中斷：在訴訟時(shí)效期間進(jìn)行中，因法定事由的發(fā)生，致使已經(jīng)經(jīng)過(guò)的訴訟時(shí)效期間全部歸于無(wú)效，待中斷事由消除后，訴訟時(shí)效期間重新計(jì)算。7、法定事由：1）起訴；2）以請(qǐng)求、通知和催告等方式主張權(quán)利；3）義務(wù)人同意履行義務(wù)，又稱承認(rèn)或認(rèn)諾。物權(quán)概述1、物權(quán)的法律特征：1）物權(quán)是絕對(duì)權(quán)；2）物權(quán)具有追及效力和優(yōu)先效力：a.當(dāng)物權(quán)與債權(quán)并存時(shí)，物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)；b.同一標(biāo)的物上存在著兩個(gè)或兩個(gè)以上內(nèi)容或性質(zhì)相同的物權(quán)時(shí)，成立在先的物權(quán)優(yōu)先于成立在后的物權(quán)2、物權(quán)法的基本原則：物權(quán)法定，一物一權(quán)，物權(quán)公示3、預(yù)告登記：為保全一項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)兒進(jìn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記，這項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)所要達(dá)到的目的，是在將來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)。所有權(quán)1、所有權(quán)權(quán)能：占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)2、處分權(quán)：是所有權(quán)內(nèi)容的核心，是擁有所有權(quán)的根本標(biāo)志，是決定物之命運(yùn)的一項(xiàng)權(quán)能。3、所有權(quán)的取得：原始取得，繼受取得，善意取得。4、原始取得：所有權(quán)首次產(chǎn)生或不依賴于原所有人的意志為取得物的所有權(quán)。方式：1）生產(chǎn)；2）先占；3）添附：混合，附合，加工；4）發(fā)現(xiàn)埋藏物和隱藏物；5）拾得遺失物；6）國(guó)有化和沒(méi)收5、善意取得：是指受讓人以財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移為目的，善意、對(duì)價(jià)受讓且占有該財(cái)產(chǎn)，即使出讓人無(wú)轉(zhuǎn)移所有權(quán)的權(quán)利，受讓人仍可取得該財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。6、善意取得構(gòu)成要件：1）受讓人須是善意的；2）受讓人必須支付了合理的價(jià)款；3）受讓人已經(jīng)占有了該財(cái)產(chǎn)。善意取得即可適用于動(dòng)產(chǎn)，也可適用于不動(dòng)產(chǎn)。不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓以辦理登記為物權(quán)變動(dòng)的標(biāo)志，如果沒(méi)有完成登記，則受讓人不能主張善意取得。禁止或限制流通物不適用善意取得制度，例如：槍支彈藥、黃金、麻醉品等。貨幣和不記名證券是一種特殊的動(dòng)產(chǎn)，誰(shuí)持有就成為其權(quán)利主體，因此適用善意取得制度。記名證券不適用善意取得。7、共同共有和按份共有的區(qū)別：成立的原因不同，標(biāo)的物不同，權(quán)利的享有不同，對(duì)第三人形式權(quán)利的不同，分割共有物的限制不同。8、建筑物區(qū)分所有權(quán)：《物權(quán)法》第70條規(guī)定：業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。9、建筑物各區(qū)分所有人的專有權(quán)：《物權(quán)法》第77條規(guī)定：業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。10、相鄰關(guān)系與地役權(quán)的區(qū)別：1）相鄰關(guān)系是土地所有權(quán)或使用權(quán)的當(dāng)然限制或擴(kuò)張，是法定的；地役權(quán)是土地所有權(quán)人或使用權(quán)人之間因協(xié)議而產(chǎn)生的權(quán)利的限制和擴(kuò)張，是意定的；2）相鄰關(guān)系不是獨(dú)立的權(quán)利，是權(quán)力本身的限制或擴(kuò)張；而地役權(quán)是獨(dú)立的權(quán)利，屬于物權(quán)的一種；3）相鄰關(guān)系所生的權(quán)利義務(wù)不能單獨(dú)地取得或喪失，他不因相對(duì)人的意思而取得、喪失和變更；地役權(quán)可因相對(duì)人的意思而取得、喪失和變更，其取得、喪失和變更有一定的原因；4）相鄰關(guān)系的成立和對(duì)抗第三人不許經(jīng)過(guò)登記；而地役權(quán)的成立需經(jīng)登記才能對(duì)抗第三人；5）相鄰關(guān)系中當(dāng)事人行使權(quán)利是通常是無(wú)償?shù)?；而地役?quán)的取得既可使無(wú)償?shù)模部梢允怯袃數(shù)?。用益物?quán)1、建設(shè)用地使用權(quán)特征：1)建設(shè)用地使用權(quán)的主體是符合法定條件的公民和法人；2）建設(shè)用地使用權(quán)的客體為國(guó)家所有的土地；3）建設(shè)用地使用權(quán)是從國(guó)家土地所有權(quán)中分離出來(lái)的用益物權(quán)；4）建設(shè)用地使用權(quán)具有排他性，是一項(xiàng)獨(dú)立的物權(quán)。2、建設(shè)用地使用權(quán)取得：有償出讓（招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議），劃撥3、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的特征：1）承包經(jīng)營(yíng)合同是確認(rèn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的主要依據(jù)；2）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的主體是公民或集體組織；3）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的客體為全民所有的土地和集體所有的土地；4）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)屬于一種新型的用益物權(quán)4、宅基地使用權(quán)的特征：1）宅基地使用權(quán)屬于一種用益物權(quán)，宅基地的所有權(quán)依然屬于集體所有；2）宅基地使用權(quán)的主體是公民，而且主要為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員；3）宅基地使用權(quán)的客體主要是集體所有的用于建造住宅及其附屬設(shè)施；4）宅基地使用權(quán)必須遵循法定的申請(qǐng)程序，經(jīng)過(guò)有關(guān)部門的批準(zhǔn)后方可取得；5）宅基地使用權(quán)受國(guó)家法律的保護(hù)，非經(jīng)法定程序，任何機(jī)關(guān)和個(gè)人都不得任意剝奪公民依法取得的宅基地使用權(quán)。5、海域使用權(quán)的特征：6、地役權(quán)的特征：1）地役權(quán)是利用他人的不動(dòng)產(chǎn)的一種權(quán)利；2）地役權(quán)是為了提高自己不動(dòng)產(chǎn)的效益；3）地役權(quán)是按照合同設(shè)立的。擔(dān)保物權(quán)1、抵押權(quán)的標(biāo)的：1）可以作為抵押權(quán)標(biāo)的的財(cái)產(chǎn)：建設(shè)用地使用權(quán)，學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等一公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的非教育設(shè)施、非醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和非其它社會(huì)公益設(shè)施；2）禁止抵押的財(cái)產(chǎn)：宅基地，學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等一公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其它社會(huì)公益設(shè)施。2、浮動(dòng)抵押的條件：1）設(shè)立浮動(dòng)抵押的主體限于企業(yè)、個(gè)體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者。除了上述三種主體，國(guó)家機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體、事業(yè)單位、非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者的自然人都不可以設(shè)立浮動(dòng)抵押；2）設(shè)立浮動(dòng)抵押的財(cái)產(chǎn)限于生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品。除此之外的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)都不得設(shè)立浮動(dòng)抵押。3、抵押權(quán)登記：《物權(quán)法》第187條規(guī)定，正在建造的建筑物，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立?！段餀?quán)法》第188條規(guī)定，正在建造的船舶、航空器以及交通運(yùn)輸工具抵押的抵押權(quán)只抵押合同生效時(shí)設(shè)立，未經(jīng)登記不得對(duì)抗善意第三人。4、最高額抵押的特征：最高額抵押擔(dān)保的對(duì)象具有不特定性；最高額抵押時(shí)對(duì)一定期限內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債作擔(dān)保。5、抵押權(quán)針對(duì)動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，不講占有，而質(zhì)權(quán)針對(duì)動(dòng)產(chǎn)，講占有。6、不可質(zhì)押的：土地使用權(quán)證，房產(chǎn)證，保單7、留置權(quán)的特征：1）留置權(quán)是法定的擔(dān)保物權(quán)?！段餀?quán)法》第239條規(guī)定：同一動(dòng)產(chǎn)上已設(shè)立抵押權(quán)或者質(zhì)權(quán)，該動(dòng)產(chǎn)又被留置的，留置權(quán)人優(yōu)先受償。2）留置權(quán)只發(fā)生在特定的合同關(guān)系中，比如運(yùn)輸，保管財(cái)產(chǎn)。合同的概述1、合同的特征：1）合同當(dāng)事人的法律地位平等；2）合同是在當(dāng)事人自愿基礎(chǔ)上進(jìn)行的民事法律行為；3）合同是雙方或多方的民事法律行為；4）合同是關(guān)于民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。2、合同的分類：1）雙務(wù)合同和單務(wù)合同；2)諾成合同和實(shí)踐合同3、保證方式:1）一般保證：保證人對(duì)債權(quán)人可以拒絕承擔(dān)保證責(zé)任的權(quán)利就是先訴抗辯權(quán)；2）連帶責(zé)任保證：如果保證合同當(dāng)事人雙方對(duì)保證方式?jīng)]有約定或者約定不明確的，按照連帶責(zé)任保證承擔(dān)保證責(zé)任。4、定金：合同當(dāng)事人一方為保證合同的履行，在合同訂立時(shí)或履行前，給付對(duì)方一定數(shù)額金錢的擔(dān)保方式。5、定金罰則：根據(jù)法律的規(guī)定，給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。6、定金的數(shù)額：由當(dāng)事人約定，但不得超過(guò)主合同標(biāo)的額的20%。7、定金與預(yù)付款的區(qū)別：1）定金是合同的擔(dān)保方式，具有擔(dān)保合同履行的作用，而預(yù)付款屬于合同履行的一部分，不具有擔(dān)保作用；2）因交付定金而成立的定金合同是從合同，定金本身具有證明主合同成立的效力，而交付預(yù)付款是主合同內(nèi)容的一部分，沒(méi)有證約作用；3）當(dāng)事人不履行和同事，交付或者接受定金的應(yīng)使用定金罰則，或喪失定金，或雙倍返還；而交付或者接受預(yù)付款的則要承擔(dān)違約責(zé)任。8、要約條件：1）要約必須是特定人的意思表示；2）要約是以訂立合同為目的的意思表示；3）要約是向要約人希望與其締結(jié)合同的相對(duì)人發(fā)出的意思表示；4）要約的內(nèi)容必須具體確定。9、要約與要約邀請(qǐng)的區(qū)別（內(nèi)容能否決定合同的主體框架）：1）目的和效果不同：要約得到的回應(yīng)是承諾，要約邀請(qǐng)得到的回應(yīng)是要約；2）對(duì)象不同：要約對(duì)象特定，要約邀請(qǐng)對(duì)象不特定；3）內(nèi)容不同：要約具有合同的主體框架；4）法律約束力不同：要約發(fā)出后，在一定期間對(duì)要約人是有約束力的，要約邀請(qǐng)沒(méi)有任何約束力。10、要約邀請(qǐng)的形式：寄送的價(jià)目表，拍賣公告，招標(biāo)公告，招股說(shuō)明書，商業(yè)廣告；懸賞廣告是要約。11、要約的撤回：要約可以撤回，撤回要約的通知應(yīng)當(dāng)在要約到達(dá)受要約人之前或者與要約同時(shí)到達(dá)受要約人。12、要約的撤銷：要約可以撤銷，撤銷要約的通知應(yīng)當(dāng)在受要約人發(fā)出承諾通知之前到達(dá)受要約人。13、要約撤回與撤銷的區(qū)別：1）發(fā)生時(shí)間不同：合同生效前和生效后；2）性質(zhì)不同：前者等于沒(méi)有要約，后者等于反悔。14、承諾的要件：承諾的內(nèi)容必須與要約的內(nèi)容完全一致，受要約人對(duì)要約的內(nèi)容作出實(shí)質(zhì)性變更的，為新要約。15、承諾的撤回：在發(fā)車承諾后，承諾生效前，受要約人宣告收回所發(fā)出的承諾，取消其效力的行為。16、締約過(guò)失責(zé)任，應(yīng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任的：1）假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商；2）故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況；3）有其他違背誠(chéng)實(shí)信用原則的行為。合同的變更與解除1、合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓的通知義務(wù)：債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人。未經(jīng)通知，該轉(zhuǎn)讓對(duì)債務(wù)人不發(fā)生效力。2、合同義務(wù)的轉(zhuǎn)讓：債務(wù)人將合同的義務(wù)全部或者部分轉(zhuǎn)移給第三人的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)債權(quán)人同意。3、法定解除條件：1）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；2）拒絕履行；3）遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后再合理期限內(nèi)仍未履行；4）遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為只是不能實(shí)現(xiàn)合同目的；5）法律規(guī)定的其他情形。合同的履行與終止1、合同履行的原則：全面履行原則，誠(chéng)實(shí)信用原則。2、雙務(wù)合同履行中的抗辯權(quán)：1）同時(shí)履行抗辯權(quán)：當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，沒(méi)有先后履行順序的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)履行；2）不安抗辯權(quán)：在雙務(wù)合同中有先給付義務(wù)的當(dāng)事人在有證據(jù)證明后給付人具有喪失或者可能喪失履行債務(wù)能力的情況時(shí)，可以中止自己先給付義務(wù)的履行。a.經(jīng)營(yíng)狀況嚴(yán)重惡化；b.轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)、抽逃資金，以逃避債務(wù)；c.喪失商業(yè)信譽(yù)；d.有喪失或者可能喪失履行債務(wù)能力的其他情形。只有在有確切的證據(jù)證明后給付義務(wù)人具有不能進(jìn)行對(duì)待給付的現(xiàn)實(shí)危險(xiǎn)，危機(jī)先給付義務(wù)人的債權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，才能行使不安抗辯權(quán)；3）先履行抗辯權(quán)：當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。3、引起合同終止的原因：抵消、提存、混同。違約責(zé)任1、違約責(zé)任：違反合同的責(zé)任，指合同當(dāng)事不履行或不適當(dāng)履行合同義務(wù)所應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任。2、違約責(zé)任的形式：1）繼續(xù)履行；2）支付違約金：當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款；3）違約損害賠償。3、違約的免責(zé)事由：不可抗力，受害人的過(guò)錯(cuò)，免責(zé)條款。4、免責(zé)條款無(wú)效的：1）造成對(duì)方人身傷害的；2）因故意或者重大過(guò)失造成對(duì)方財(cái)產(chǎn)損失的。行政法1、行政法：指調(diào)整和控制行政權(quán)運(yùn)行的法律規(guī)范的總稱。2、調(diào)整對(duì)象：行政關(guān)系和監(jiān)督行政關(guān)系3、行政法的特點(diǎn):1）形式上的特點(diǎn)：a.尚無(wú)統(tǒng)一、完整的主體行政法典；b.有統(tǒng)一的行政程序法典；c.行政法規(guī)范機(jī)器存在形式特別多；2）內(nèi)容上：a.內(nèi)容廣泛，數(shù)量龐大；b.易于變動(dòng)，穩(wěn)定性弱；c.實(shí)體規(guī)范與程序規(guī)范交織。4、行政法基本原則：1）行政合法性原則；2）行政合理性原則：產(chǎn)生的主要原因是由于行政自由裁量權(quán)的存在；3）行政應(yīng)急性原則：面臨突發(fā)事件，甚至停止某些憲法權(quán)利和大量權(quán)利、中斷某些憲法和法律條款實(shí)施、或突破一般行政程序規(guī)范的行為，但不得限制和剝奪生命權(quán)、語(yǔ)言權(quán)、宗教信仰權(quán)等基本人權(quán)。行政主體1、行政主體：享有國(guó)家行政權(quán)力，能以自己的名義從事行政管理活動(dòng)，并獨(dú)立承擔(dān)由此產(chǎn)生的法律責(zé)任的組織。2、行政機(jī)關(guān)：按照憲法和有關(guān)組織法的規(guī)定設(shè)立，依法享有并運(yùn)用國(guó)家行政權(quán)，負(fù)責(zé)對(duì)國(guó)家各項(xiàng)行政事務(wù)進(jìn)行組織、管理、監(jiān)督和指揮的國(guó)家機(jī)關(guān)。P3243、行政機(jī)關(guān)的特征：1）執(zhí)行性和法律從屬性；2）相對(duì)獨(dú)立性；3）組織體系上實(shí)行領(lǐng)導(dǎo)從屬制，決策體制上實(shí)行首長(zhǎng)負(fù)責(zé)制；4）社會(huì)性、專業(yè)性和服務(wù)性。4、行政機(jī)關(guān)的分類:1）中央行政機(jī)關(guān)和地方行政機(jī)關(guān)：a.國(guó)務(wù)院；b.國(guó)務(wù)院各部、委員會(huì)；c.國(guó)務(wù)院直屬機(jī)構(gòu)；d.國(guó)務(wù)院各部、委管理的國(guó)家局；e.國(guó)務(wù)院的辦公和辦事機(jī)構(gòu)；2）一般權(quán)限的行政機(jī)關(guān)和部門權(quán)限的行政機(jī)關(guān)；3）派出機(jī)關(guān)與派出機(jī)構(gòu)5、公務(wù)員：國(guó)家依法定方式和程序任用，在中央和地方國(guó)家行政機(jī)關(guān)中依法行使行政職權(quán)、執(zhí)行行政職務(wù)、納入國(guó)家行政編制、由國(guó)家財(cái)政負(fù)擔(dān)工資福利的工作人員。（工勤不是公務(wù)員）6、公務(wù)員分類：政務(wù)類公務(wù)員（特別職公務(wù)員）和業(yè)務(wù)類公務(wù)員（一般職公務(wù)員）7、公務(wù)員的義務(wù)和權(quán)力：p3308、被授權(quán)組織：依照法律、法規(guī)授權(quán)而行使特定行政職能的非國(guó)家機(jī)關(guān)組織。9、受委托組織：受行政機(jī)關(guān)委托行使特定行政管理權(quán)的非國(guó)家機(jī)關(guān)的組織。行政行為概述1、行政行為的特征：1）行政行為是執(zhí)行法律的行為；2）行政行為具有一定的裁量性；3）行政主體在實(shí)施行政行為時(shí)，具有單方意志性；4）行政行為是以國(guó)家強(qiáng)制力為保障實(shí)施的，帶有強(qiáng)制性。2、行政行為的效力：1）確定力；2）拘束力；3）執(zhí)行力。3、行政行為的分類：1）抽象行政行為：是指行政主體針對(duì)不特定的行政管理對(duì)象實(shí)施的行政行為，包括行政主體制定行政法規(guī)和行政規(guī)章的行為，也即行政立法行為，也包括行政主體制定其他規(guī)范性文件和行政措施、發(fā)布行政命令、通知、通告、決議、決定的行為等；具體行政行為：是指國(guó)家行政主體針對(duì)特定的行政管理對(duì)象實(shí)施的行政行為，包括行政許可、行政強(qiáng)制、行政處罰等行為，通常以具體、完整的行政決定的形式表現(xiàn)出來(lái)；2）依職權(quán)行政行為和依申請(qǐng)行政行為。主要的行政行為行政立法的性質(zhì)：既具有行政的性質(zhì)，是一種抽象行政行為，又具有立法的性質(zhì)，是一種準(zhǔn)立法行為。行政立法主體：1）國(guó)務(wù)院：制定行政法規(guī)；2）國(guó)務(wù)院各部門；3）省、自治區(qū)、直轄市人民政法和較大的市人民政府。較大的市：是指省、自治區(qū)的人民政府所在地的市，經(jīng)濟(jì)特區(qū)所在地的市，以及經(jīng)國(guó)務(wù)院批注的較大的市，共19個(gè)。重慶（直轄市），唐山、大同、包頭、大連、鞍山、撫順、吉林、齊齊哈爾、青島、無(wú)錫、淮南、洛陽(yáng)、寧波、淄博、邯鄲、本溪、蘇州、徐州等18個(gè)。行政許可的特點(diǎn)：1）行政許可是依申請(qǐng)的具體行政行為；2）行政許可是一種受益性行政行為；3）行政許可存在的前提是法律的一般禁止；4）行政許可一般為要式行政行為。行政許可的設(shè)定權(quán)限：p352圖行政許可實(shí)施的一般程序（重要期限）：1）補(bǔ)證告知應(yīng)在5日內(nèi)一次做出，否則視為受理申請(qǐng)；2）一機(jī)關(guān)決定20日，經(jīng)本機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)可延長(zhǎng)10日。平級(jí)多機(jī)關(guān)45日，經(jīng)本級(jí)政府負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)可延長(zhǎng)15日。跨級(jí)多機(jī)關(guān)，下級(jí)在20日內(nèi)審查完畢；3）準(zhǔn)予許可的，自決定之日起10日內(nèi)頒證；4）聽(tīng)證、招標(biāo)、拍賣、檢驗(yàn)、檢測(cè)、檢疫等時(shí)間另計(jì)；5）需延續(xù)的在屆滿30日前申請(qǐng)，行政機(jī)關(guān)在屆滿前決定；6）聽(tīng)證：權(quán)利人在被告知聽(tīng)證權(quán)利之日5日內(nèi)申請(qǐng)聽(tīng)證。行政機(jī)關(guān)在20日內(nèi)組織聽(tīng)證，并在聽(tīng)證7日前告知聽(tīng)證時(shí)間、地點(diǎn)。行政許可的撤銷：對(duì)不具備申請(qǐng)資格或不符合法定條件的申請(qǐng)人準(zhǔn)予行政許可的要撤銷。行政許可的注銷：因不可抗力導(dǎo)致行政許可事項(xiàng)無(wú)法實(shí)施的。行政處罰是對(duì)外，行政處分是對(duì)內(nèi)。行政處罰的種類：1）警告；2）罰款；3）沒(méi)收違法所得、沒(méi)收非法財(cái)物；4）責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)；5）暫扣或者吊銷許可證、暫扣或者吊銷執(zhí)照；6）行政拘留：只能由公安機(jī)關(guān)決定和執(zhí)行；不適用于精神病患者、不滿14歲的公民以及孕婦或者正在哺乳自己一周歲以內(nèi)的嬰兒的婦女、我國(guó)的法人和其他組織。行政處罰的設(shè)定：1）法律：6條均可；2）行政法規(guī)（國(guó)務(wù)院）：1-5條；3）地方性法規(guī)（省級(jí)、自治區(qū)、較大市）：1-4條；4）規(guī)章（地方人民政府）：1-2條。行政處罰的簡(jiǎn)易程序：又叫當(dāng)場(chǎng)處罰程序。條件：1）違法事實(shí)確鑿；2）法定依據(jù)明確；3）對(duì)公民處50元以下，對(duì)法人或者其他組織處1000元以下的罰款或者警告。行政處罰的聽(tīng)證程序：條件：1）適用于責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)、吊銷許可證或者執(zhí)照、較大數(shù)額罰款；2）當(dāng)事人在行政機(jī)關(guān)告知其有權(quán)申請(qǐng)后的三日內(nèi)提出聽(tīng)證申請(qǐng)。當(dāng)場(chǎng)收繳罰款的情形：依法給予20元以下罰款的。代執(zhí)行：是指行政強(qiáng)制執(zhí)行機(jī)關(guān)或者第三人代替義務(wù)人履行法定義務(wù)，并向義務(wù)人征收必要費(fèi)用的強(qiáng)制執(zhí)行措施。執(zhí)行罰：即行政強(qiáng)制執(zhí)行加冠對(duì)拒不履行不作為義務(wù)或不可替代作為義務(wù)的義務(wù)主體，科以金錢給付義務(wù)，以促使其履行義務(wù)的強(qiáng)制執(zhí)行措施。直接強(qiáng)制執(zhí)行分類：1）人身強(qiáng)制執(zhí)行：強(qiáng)制拘留、傳喚、隔離；2）財(cái)產(chǎn)強(qiáng)制執(zhí)行。行政程序行政程序的基本原則：1）公開(kāi)原則：依據(jù)必須公開(kāi)，信息公開(kāi)，過(guò)程公開(kāi)，決定公開(kāi)；2）效率原則（首長(zhǎng)負(fù)責(zé)制）：時(shí)效制度、代理制度、不停止執(zhí)行制度、緊急處置制度、委任制度、排除行政障礙制度和行政協(xié)助制度。行政復(fù)議管轄中一般管轄的兩個(gè)例外：1）對(duì)海關(guān)、金融、國(guó)稅、外匯管理等實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo)的行政機(jī)關(guān)和國(guó)家安全機(jī)關(guān)的具體行政行為不服的，只能向上一級(jí)主管部門申請(qǐng)行政復(fù)議；2）不服國(guó)務(wù)院部門的，可以上人民法院提起行政訴訟，也可以向國(guó)務(wù)院申請(qǐng)作出最終裁決。特殊管轄：不服法律、法規(guī)授權(quán)組織的具體行政行為的復(fù)議申請(qǐng)，由直接管理該組織的地方人民政府、地方人民政府工作部門或者國(guó)務(wù)院部門管轄。行政復(fù)議參加人：申請(qǐng)人、被申請(qǐng)人、第三人。被申請(qǐng)人：1）被申請(qǐng)人法律、法規(guī)授權(quán)的組織作出的具體行政行為引起行政復(fù)議，該組織是被申請(qǐng)人；2）行政機(jī)關(guān)委托的組織作出具體行政行為引起行政復(fù)議，委托的行政機(jī)關(guān)是被申請(qǐng)人。第三人：在行政確權(quán)案件中，被駁回請(qǐng)求的人申請(qǐng)復(fù)議，被授予權(quán)利的人或者其他被駁回請(qǐng)求的人，可以作為第三人申請(qǐng)參加復(fù)議。申請(qǐng)復(fù)議期限：行政相對(duì)人應(yīng)當(dāng)在知道相應(yīng)具體行政行為之日起60天內(nèi)提出復(fù)議申請(qǐng)，法律規(guī)定超過(guò)60天的除外。復(fù)議審理期限：自受理申請(qǐng)之日起60日內(nèi)作出行政復(fù)議決定，經(jīng)行政復(fù)議機(jī)關(guān)的負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，可以適當(dāng)延長(zhǎng)，并告知申請(qǐng)人和被申請(qǐng)人，最多不超過(guò)30日。行政訴訟行政訴訟：是指公民、法人或者其他組織認(rèn)為行政機(jī)關(guān)和被授權(quán)組織作出的具體行政行為侵犯其合法權(quán)益，依法定程序向人民法院起訴，人民法院在當(dāng)事人及其他訴訟參與人的參與下，對(duì)具體行政行為的合法性進(jìn)行審查并作出裁決的制度。行政訴訟的特征：1）人民法院審理的行政案件只限于就行政機(jī)關(guān)作出的具體行政行為的合法性發(fā)生的爭(zhēng)議；2）行政復(fù)議不是行政訴訟的前置姐夫按或者必經(jīng)程序。行政訴訟的特有原則：1）當(dāng)事人選擇復(fù)議原則。在我國(guó)，復(fù)議不是行政訴訟的必經(jīng)程序；2）具體行政行為不因訴訟而停止執(zhí)行原則；3）不適用調(diào)解原則。人民法院不予受理的事項(xiàng)（行政訴訟法規(guī)定的排除性條款）：1）國(guó)防、外交等國(guó)家行為：統(tǒng)治行為或政治行為；2）行政法規(guī)、規(guī)章或者行政機(jī)關(guān)制定、發(fā)布的具有普遍約束力的決定、命令：抽象行政行為；3）行政機(jī)關(guān)對(duì)行政機(jī)關(guān)工作人員的獎(jiǎng)懲、任免等決定：內(nèi)部行為；4）法律規(guī)定由行政機(jī)關(guān)最終裁決的具體行政行為：國(guó)務(wù)院最終裁決。（級(jí)別管轄）中級(jí)人民法院管轄三類案件：1）確認(rèn)發(fā)明專利權(quán)的案件和海關(guān)處理的案件；2）對(duì)國(guó)務(wù)院各部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府所作出的具體行政行為提起訴訟的案件；3）本轄區(qū)內(nèi)重大、復(fù)雜的案件。特殊地域管轄：1）共同管轄：a.經(jīng)過(guò)復(fù)議，復(fù)議機(jī)關(guān)改變?cè)唧w行政行為的，有最初做出具體行政行為的行政機(jī)關(guān)所在地或者有復(fù)議機(jī)關(guān)所在地的人民法院管轄；b.對(duì)限制人身自由的行政強(qiáng)制措施不服提起的行政訴訟，由被告所在地或原告所在地人民法院管轄。原告可以選擇兩個(gè)或以上有管轄權(quán)的人民法院中的一個(gè)起訴，同時(shí)向兩個(gè)或以上法院起訴的，最先收到起訴狀的人民法院管轄。被告的確定：1）經(jīng)復(fù)議的案件：復(fù)議機(jī)關(guān)維持原具體行政行為的，被告是原具體行政行為的行政機(jī)關(guān)；復(fù)議機(jī)關(guān)改變?cè)唧w行政行為的，被告為復(fù)議機(jī)關(guān)；2）行政機(jī)關(guān)與非行政機(jī)關(guān)共同作出具體行政行為，當(dāng)事人不服向人民法院起訴的，應(yīng)以作出決定的行政機(jī)關(guān)為被告，非行政機(jī)關(guān)不能作為被告，但在行政賠償訴訟中，人民法院應(yīng)通知該非行政機(jī)關(guān)作為第三人參加訴訟；3）由法律、法規(guī)授權(quán)的組織作出的具體行政行為，該組織是被告；由行政機(jī)關(guān)委托的組織作出的具體行政行為，委托的行政機(jī)關(guān)是被告；4）行政機(jī)關(guān)被撤銷的，繼續(xù)行使其職權(quán)的行政機(jī)關(guān)是被告；5）當(dāng)事人不服經(jīng)上級(jí)批準(zhǔn)的具體行政行為，向人民法院提起訴訟的，應(yīng)當(dāng)以在對(duì)外發(fā)生法律效力的文書上署名的機(jī)關(guān)為被告。行政訴訟的舉證責(zé)任：被告對(duì)作出的具體行政行為負(fù)有舉證責(zé)任，應(yīng)當(dāng)提供作出該具體行政行為的證據(jù)和所依據(jù)的規(guī)范性文件。在訴訟過(guò)程中，被告不得自行向原告和證人收集證據(jù)。起訴與訴訟時(shí)效：1）直接向人民法院起訴的一般時(shí)效是3個(gè)月；2）行政機(jī)關(guān)未告知起訴期限的，起訴期限從知道或者應(yīng)當(dāng)知道之日起計(jì)算，但從知道或者應(yīng)當(dāng)知道具體行政行為內(nèi)容之日起最長(zhǎng)不得超過(guò)2年；3）對(duì)涉及不動(dòng)產(chǎn)的具體行政行為從作出之日起超過(guò)20年、其他具體行政行為超過(guò)5年提起訟訴的，人民法院不予受理。一審判決：1）維持判決；2）撤銷判決：適用法律法規(guī)錯(cuò)誤；3）限期履行判決：被告沒(méi)有依法發(fā)給撫恤金、最低生活保障費(fèi)用及社會(huì)保險(xiǎn)金；4）變更判決：在行政處罰顯示公正時(shí)；5）確認(rèn)判決；6）駁回判決。執(zhí)行管轄：行政機(jī)關(guān)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行起作出的法律文書的，由被執(zhí)行人所在地的基層人民法院受理。執(zhí)行阻卻：1）執(zhí)行中止：執(zhí)行程序開(kāi)始后，因出現(xiàn)特殊情況，人民法院暫時(shí)停止執(zhí)行程序的實(shí)施；2）執(zhí)行終結(jié)：因發(fā)生某種特殊情況，是執(zhí)行程序沒(méi)有必要或者不可能繼續(xù)執(zhí)行，從而結(jié)束執(zhí)行程序。行政賠償行政賠償?shù)奶卣鳎?）行政賠償責(zé)任由國(guó)家承擔(dān)；2）行政賠償途徑是多渠道的。國(guó)家不承擔(dān)賠償責(zé)任的情形：1）行政機(jī)關(guān)工作人員與行使職權(quán)無(wú)關(guān)的個(gè)人行為；2）因公民、法人或其他組織自己的行為導(dǎo)致?lián)p害發(fā)生；3）法律規(guī)定的其他情形。以國(guó)防、外交等國(guó)家行為或者行政機(jī)關(guān)制定發(fā)布行政法規(guī)、規(guī)章或者具有普遍約束力的決定、命令侵犯其個(gè)發(fā)權(quán)益造成損害為由，人民法院不予受理。行政賠償訴訟：1）賠償訴訟可以適用調(diào)解作為結(jié)案方式；2）行政賠償訴訟不完全采取“被告負(fù)舉證責(zé)任”。行政追償：是指行政賠償義務(wù)機(jī)關(guān)代表國(guó)家向行政賠償請(qǐng)求人支付賠償費(fèi)用以后，依法責(zé)令有故意或重大過(guò)失的行政機(jī)關(guān)工作人員或受委托的組織或個(gè)人承擔(dān)部分或者全部哦誒長(zhǎng)費(fèi)用的制度。侵犯公民生命健康權(quán)的賠償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)：1）造成身體傷害的，應(yīng)支付醫(yī)療費(fèi)以及賠償因誤工減少的收入。減少的收入每日的賠償金按國(guó)家上年度職工日平均工資計(jì)算，最高額為5倍；2）部分喪失勞動(dòng)能力的最高額為國(guó)家上年度職工年平均工資的10倍，全部喪失的為20倍；3）造成死亡的，應(yīng)支付死亡賠償金，喪葬費(fèi)，總額為國(guó)家上年度職工年平均工資的20倍。行政補(bǔ)償行政補(bǔ)償?shù)奶攸c(diǎn)：1）目的是為了彌補(bǔ)私人為公共利益所付出的特別犧牲；2）導(dǎo)致行政補(bǔ)償?shù)男袨槭切姓C(jī)關(guān)的合法行為；3）行政補(bǔ)償是行政機(jī)關(guān)為自身行為承擔(dān)責(zé)任的一種法律形式。財(cái)產(chǎn)性利益補(bǔ)償：1）財(cái)產(chǎn)性利益征收征用補(bǔ)償；2）財(cái)產(chǎn)性利益限制補(bǔ)償；3）公務(wù)行為附隨效果損失補(bǔ)償。間接補(bǔ)償：帶薪休假，額外增加計(jì)劃內(nèi)物資，解決農(nóng)轉(zhuǎn)非指標(biāo)，有限安排就業(yè)，減免稅費(fèi)等。精品文檔精心整理精品文檔可編輯精品文檔簽約相關(guān)法律知識(shí)內(nèi)部信息系統(tǒng)info.c21ax王倩發(fā)布于：2011-02-18點(diǎn)擊136次簽約相關(guān)法律知識(shí)

1、憲法是國(guó)家的根本大法，由國(guó)家最高權(quán)利機(jī)關(guān)經(jīng)特殊程序制定和修改，綜合規(guī)定國(guó)家、社會(huì)和公民生活根本問(wèn)題。憲法具有最高的法律效力，一切法律，行政法規(guī)，地方性法規(guī)、自治條例和單行條例、規(guī)章都不得同憲法相抵觸。憲法中有關(guān)房地產(chǎn)的規(guī)定，是房地產(chǎn)法最重要的表現(xiàn)形式。2、法律由全國(guó)人大及其常委會(huì)依法制定，規(guī)定和調(diào)整國(guó)家、社會(huì)和公民生活中某一方面根本性的社會(huì)關(guān)系或基本問(wèn)題的一種法。其地位和效力低于憲法而高于其他法，是法的形式體系中二級(jí)大法。由于房地產(chǎn)屬于民法、物權(quán)法范疇，所以，有關(guān)民法的基本原則，民法中有關(guān)法人、代理、物權(quán)和債權(quán)、訴訟時(shí)效、民事責(zé)任的規(guī)定同樣適用于房地產(chǎn)的運(yùn)作過(guò)程。房屋買賣合同屬于合同法調(diào)整范疇，因此，合同法也是簽訂商品房買賣合同時(shí)必須遵守的。房地產(chǎn)法律主要有三部，它們是《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（1994年頒布，1995年1月1日起實(shí)施）、《中華人民共和國(guó)土地管理法》（1998年修訂，19993、行政法規(guī)及地方性法規(guī)它是由國(guó)務(wù)院依法制定和變動(dòng)的有關(guān)行政管理和管理行政事項(xiàng)的規(guī)范性文件的總稱。其效力低于憲法、法律，高于地方性法規(guī)、規(guī)章。房地產(chǎn)的行政法規(guī)主要有：《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《土地管理法實(shí)施條例》、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《住房公積金》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物權(quán)法》等，地方性法規(guī)是根據(jù)地方特色制定的行政法規(guī)。4、部門規(guī)章行政規(guī)章是有關(guān)行政機(jī)關(guān)依法制定的事關(guān)行政管理的規(guī)范性文件的總稱。其地位低于憲法、法律、行政法規(guī)，不得與他們相抵觸。房地產(chǎn)的部門規(guī)章主要有《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》、《城市房屋租賃管理辦法》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》、《公有住宅售后維修養(yǎng)護(hù)管理暫行辦法》等。這些部門規(guī)章都和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)息息相關(guān)，是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)過(guò)程必須熟知的。此外，還有地方性部門規(guī)章和房地產(chǎn)多項(xiàng)規(guī)范性文件以及技術(shù)法規(guī)等。

一、

合同相關(guān)1、合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。

2、合同的分類（1）

買賣合同1）買賣合同是指一方當(dāng)事人向另一方轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)，另一方當(dāng)事人支付價(jià)款的合同。在這一合同關(guān)系中，按照約定轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的一方為出賣人，接受所有權(quán)并支付價(jià)款的一方為買受人。2）房屋買賣合同即指標(biāo)的物是房屋的買賣合同。（2）

租賃合同1）租賃合同是出租人將租賃物交付使用、收益。承租人支付租金的合同。2）房屋租賃合同即標(biāo)的物為房屋的租賃合同。（3）

居間合同1）居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。2）居間合同的特征A、居間人按照委托人指示、委托業(yè)務(wù)的范圍和具體要求進(jìn)行業(yè)務(wù)活動(dòng)。B、居間合同的目的是使委托人與第三人訂立合同。C、居間合同是有償合同。3）居間人的責(zé)任第四百二十五條

居間人應(yīng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。第四百一十二條

因委托人死亡、喪失民事行為能力或者破產(chǎn)，致使委托合同終止將損害委托人利益的，在委托人的繼承人、法定代表人或者清算組織承受委托事務(wù)之前，受托人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)處理委托事務(wù)。

3、合同的訂立當(dāng)事人訂立合同，應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力。當(dāng)事人依法可以委托代理人訂立合同。合同上簽字的人應(yīng)當(dāng)具有民事行為能力：年滿18周歲、無(wú)精神疾病。

4、合同變更（1）

合同的變更變更合同，是一種法律行為，是指簽約雙方當(dāng)事人在符合法律規(guī)定的條件下，就修改原訂合同的內(nèi)容所達(dá)成的協(xié)議。（2）

合同履行注意事項(xiàng)合同成交價(jià)、簽署日期等條款，在買賣雙方及居間方確認(rèn)一致后，可以做適當(dāng)?shù)淖兏５珣?yīng)該注意的是，對(duì)于合同內(nèi)容的變更首先要確保與該合同相關(guān)聯(lián)的其他合同的能夠繼續(xù)履行。在出現(xiàn)買賣雙方中的一方違約情況時(shí)，盡量不能主動(dòng)向守約方提出中止履行合同的建議。當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，沒(méi)有先后履行順序的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)履行；有先后履行順序的，先履行一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。應(yīng)當(dāng)先履行債務(wù)的當(dāng)事人，有確切證據(jù)證明對(duì)方有下列情形之一的，可以中止履行：1）資產(chǎn)狀況嚴(yán)重惡化2）轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)、抽逃資金，以逃避債務(wù)3）喪失商業(yè)信譽(yù)

5、合同的解除（1）

合同解除的方式《合同法》對(duì)解除合同的限制十分嚴(yán)格，規(guī)定只有出現(xiàn)下列情形，才允許當(dāng)事人解除合同：1）當(dāng)事人可以在合同中約定解除合同的條件，解除合同的條件成就時(shí)：【案例】客戶A申請(qǐng)商業(yè)貸款購(gòu)房，與銀行簽署了價(jià)款合同。在辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)過(guò)程中，客戶A提出將房屋買賣合同的買方由A變更為：A和A的未婚妻B。假如此時(shí)變更合同當(dāng)事人，則房屋管理部門將按照變更后的合同上的當(dāng)事人制作產(chǎn)權(quán)證書，即A為主證，B為副證。但是與銀行簽署的房屋抵押貸款的只有A本人，因此，銀行將無(wú)法完成該房屋的抵押登記手續(xù)，那么這必然導(dǎo)致銀行終止對(duì)A的商業(yè)貸款。2）當(dāng)事人經(jīng)協(xié)商一致；3）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；4）在履行期屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；5）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；6）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的。（2）

合同解除的法律后果合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。

6、無(wú)效合同（1）

無(wú)效合同的表現(xiàn)形式無(wú)效合同是指不符合法律規(guī)定，不受法律保護(hù)，所訂立的條款，對(duì)當(dāng)事人沒(méi)有法律約束力的合同。無(wú)效合同是違反合同法律行為的一種表現(xiàn)形式，也就是指訂立合同的行為是違反法定條件的行為，其行為本身就是無(wú)效的。因而，所訂立的合同從訂立的時(shí)候起，就是無(wú)效合同，不但不受法律保護(hù)，而且應(yīng)該根據(jù)其造成的法律后果，給予必要的處理。（2）

《合同法》第五十二條規(guī)定：有下列情形之一的，合同無(wú)效：1）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家的利益；2）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；3）以合法形式掩蓋非法目的；4）損害社會(huì)公共利益；5）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

二、違約責(zé)任1、違約責(zé)任是指合同當(dāng)事人、第三人由于自身的過(guò)錯(cuò)造成合同不能履行或者不能全面履行，依照法律規(guī)定和合同約定，必須承受的法律制裁。違約責(zé)任可以采用一定數(shù)額的違約金，也可以約定違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。

2、承擔(dān)違約責(zé)任的形式違約責(zé)任的承擔(dān)形式依據(jù)合同法分為：繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施、賠償損失、違約金、定金等形式。

3、違約金的分類1）法定違約金法定違約金——是指法律上規(guī)定的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)承付的違約金（是指雙方當(dāng)事人在訂立合同時(shí)，在法律規(guī)定范圍內(nèi)協(xié)商確立的應(yīng)由違約方承付的違約金）。2）約定違約金約定違約金——是指由雙方當(dāng)事人對(duì)違約金的適用和具體比例實(shí)行約定（約定的方式應(yīng)參照有關(guān)法規(guī)的類似條款加以合理確定，一般可分為確定一定數(shù)額和一定伸縮幅度的兩種）。是否采用違約金這一補(bǔ)救辦法，必須是由合同當(dāng)事人事先在合同中明確約定，否則，當(dāng)事人一方無(wú)權(quán)要求違約方支付違約金。

4、不可抗力1）不可抗力是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并且不能克服的客觀情況。因不可抗力而不能履行合同的，要相應(yīng)的免除或減輕責(zé)任。合同法規(guī)定，因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。2）不可抗力的構(gòu)成要件A、自然災(zāi)害B、政府行為。指當(dāng)事人在訂立合同以后，政府當(dāng)局頒發(fā)新政策、法律和行政措施而導(dǎo)致合同不能履行。如訂立合同以后，由于政府頒布禁運(yùn)的法律，使某些運(yùn)輸合同不能履行。C、社會(huì)異常事件。主要是指一些偶發(fā)時(shí)間阻礙合同的履行。如罷工、騷亂等。這些行為既不是自然事件，也不是政府行為，而是社會(huì)中人為的行為，但對(duì)于合同當(dāng)事人來(lái)說(shuō)，在訂約時(shí)是不可預(yù)見(jiàn)的，因此也可以成為不可抗力的事件。D、按照合同法規(guī)定，當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方，以減輕可能給對(duì)方造成的損失，并且應(yīng)當(dāng)在合同期限內(nèi)提供證明。

三、產(chǎn)權(quán)的變更方式1、房屋買賣是指將自己名下的房產(chǎn)進(jìn)行買賣。房產(chǎn)必須產(chǎn)權(quán)明晰且具備房屋產(chǎn)權(quán)所有證。

2、贈(zèng)與1）《合同法》第185條：贈(zèng)與合同是贈(zèng)與人將自己的財(cái)產(chǎn)無(wú)償給予受贈(zèng)人，受贈(zèng)人表示接受贈(zèng)與的合同。第186條：贈(zèng)與人在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈(zèng)與。具有救災(zāi)、扶貧等社會(huì)公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈(zèng)與合同或者經(jīng)過(guò)公證的贈(zèng)與合同，不適用前款規(guī)定。第187條：贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)依法需要辦理登記等手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)辦理有關(guān)手續(xù)。2）房產(chǎn)贈(zèng)與是指房屋所有人將房屋所有權(quán)無(wú)償贈(zèng)給他人的行為。一般來(lái)說(shuō)，房屋贈(zèng)與手續(xù)有五個(gè)步驟：A、贈(zèng)與人與受贈(zèng)人訂立房屋贈(zèng)與的書面合同，即贈(zèng)與書。按規(guī)定，房屋贈(zèng)與一定要采用書面形式。B、房屋贈(zèng)與的當(dāng)事人（受贈(zèng)人）憑原房屋所有權(quán)證、贈(zèng)與合同、按規(guī)定繳納有關(guān)契稅。C、辦理公證。根據(jù)規(guī)定，房屋贈(zèng)與必須辦理公證。D、辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。房屋贈(zèng)與當(dāng)事人到房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)變更登記，應(yīng)提交申請(qǐng)書、身份證明、原房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證、贈(zèng)與書及公證書和契稅收據(jù)。E、贈(zèng)與人將房屋交付受贈(zèng)人。

3、繼承房產(chǎn)

是指按照《繼承法》的規(guī)定，把被繼承人所遺的房產(chǎn)轉(zhuǎn)歸繼承人的行為。繼承是一種法律制度，繼承關(guān)系要在一定的條件下才能發(fā)生。1）繼承應(yīng)當(dāng)在被繼承人（在房產(chǎn)繼承中就是遺留下房產(chǎn)的人）死亡后才能發(fā)生。這是繼承的首要條件。有的房產(chǎn)所有人為了避免繼承人在日后可能會(huì)因爭(zhēng)奪房產(chǎn)而產(chǎn)生糾紛，在生前就將房產(chǎn)權(quán)交給繼承人，如分給某個(gè)或各個(gè)子女，這也是合法的行為，但這不是繼承，因?yàn)檫@時(shí)繼承還沒(méi)有開(kāi)始，而是生前的贈(zèng)與行為。2）繼承遺產(chǎn)的人應(yīng)當(dāng)是被繼承人的合法繼承人，就是依照法律的規(guī)定能作為繼承人的繼承人。這是繼承的第二個(gè)條件。被繼承人如果立下遺囑，將房產(chǎn)指定給法定繼承人以外的人，或是捐贈(zèng)給國(guó)家、集體，這也是被繼承人處分遺產(chǎn)的方式，但這不是繼承而是遺贈(zèng)。3）遺產(chǎn)應(yīng)當(dāng)是被繼承人生前屬于個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)。這是繼承的第三個(gè)條件。有的房產(chǎn)是共有的，如常見(jiàn)的夫妻之間的共有，當(dāng)一方死亡以后，并不是所有的房產(chǎn)都成了遺產(chǎn)。這時(shí)，應(yīng)當(dāng)先將房產(chǎn)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割，將屬于被繼承人配偶的份額（除有約定者外，一般應(yīng)分處房產(chǎn)份額的一半）分割出來(lái)以后，再對(duì)遺產(chǎn)進(jìn)行繼承。4）繼承開(kāi)始后，按照法定繼承辦理：有遺囑的，按照遺囑繼承或遺贈(zèng)辦理；有遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議的，按照協(xié)議辦理。被繼承人死亡后，如果其生前立有遺囑，或是曾經(jīng)與某一社會(huì)組織或個(gè)人簽訂有遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)先按遺囑或遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議的內(nèi)容對(duì)遺產(chǎn)進(jìn)行處理。沒(méi)有遺囑或協(xié)議的，則按法定繼承處理。5）繼承的方式（1）

遺囑繼承指繼承人按照被繼承人所立遺囑，繼承被繼承人遺產(chǎn)的方式，它的優(yōu)點(diǎn)在于被繼承人能夠充分按照自己的意愿處分財(cái)產(chǎn)。遺囑繼承不受法定繼承的影響。（2）

法定繼承根據(jù)我國(guó)《繼承法》規(guī)定，法定繼承須在下列情況下適用：A、沒(méi)有遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議，又沒(méi)有合法遺囑的情況下；B、遺囑的繼承人、受贈(zèng)人先于遺囑人死亡，遺囑失去效力的情況下；C、遺囑的繼承人表示放棄繼承的情況下；D、遺囑繼承人喪失繼承權(quán)的情況下；E、遺囑的受贈(zèng)人表示放棄贈(zèng)與的情況下；F、遺囑的受贈(zèng)人喪失受贈(zèng)權(quán)的情況下；G、遺囑不合法或因故而全部有效的情況下；H、遺囑部分無(wú)效情況下無(wú)效部分的遺產(chǎn)；I、未涉及遺產(chǎn)處理的遺囑，繼承人對(duì)遺產(chǎn)的處理；J、遺囑指定的繼承人或受贈(zèng)人不履行遺囑中的合法義務(wù)，被人民法院決定取消繼承或受贈(zèng)權(quán)的情況下；K、遺囑中為胎兒保留的特定遺產(chǎn)份額，出生時(shí)是死胎，其為胎兒保留的份額適用法定繼承。6）法定繼承的順序（1）

第一順序：配偶、子女、父母。（2）

第二順序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母；A、子女，包括婚生子女、養(yǎng)子女和有撫養(yǎng)關(guān)系的繼子女；B、父母，包括生父母、養(yǎng)父母和有撫養(yǎng)關(guān)系的繼父母；C、兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹，同父異母或者同母異父的兄弟姐妹、養(yǎng)兄弟姐妹、有撫養(yǎng)關(guān)系的繼兄弟姐妹。7）出售房產(chǎn)屬于遺產(chǎn)的處理方式此時(shí)所要出售的房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)財(cái)產(chǎn)繼承，明確房產(chǎn)繼承情況，其配偶、父母、子女均享有繼承權(quán)。首先應(yīng)當(dāng)完成繼承更名手續(xù)。待繼承的過(guò)戶手續(xù)完成后，再由現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)人辦理出售過(guò)戶手續(xù)。如果產(chǎn)權(quán)人為若干人，則需全部產(chǎn)權(quán)人共同同意出售該房產(chǎn)。如未留遺囑則由所有第一順序繼承人到場(chǎng)辦理繼承公證后，辦理更名手續(xù)即可。8）繼承人的繼承權(quán)可以因繼承人的下列行為而喪失A、故意殺害被繼承人的；B、為爭(zhēng)奪遺產(chǎn)而殺害其他人的；C、遺產(chǎn)被繼承人的，或者虐待被繼承人情節(jié)嚴(yán)重的；D、偽造、篡改或者銷毀遺囑，情節(jié)嚴(yán)重的。

4、房產(chǎn)分割是指將總的房地產(chǎn)面積根據(jù)需要分割成若干份，在房地產(chǎn)登記表上表現(xiàn)為《房地產(chǎn)證》的分證，即將一本《房地產(chǎn)證》分為幾本《房地產(chǎn)證》，但總面積不發(fā)生變化。房產(chǎn)的繼承和分割與其他財(cái)產(chǎn)不同，房產(chǎn)雖然可以分割但這種分割是有限的，如不能把一間房屋分成許多份。在這種情況下，可以由繼承人共同繼承，作為共有的房產(chǎn)。如一定要分割時(shí)，可以采用作價(jià)分