旅游地產(chǎn)開發(fā)模式與開發(fā)節(jié)點分析

會計學(xué)1旅游地產(chǎn)開發(fā)模式與開發(fā)節(jié)點分析旅游地產(chǎn)的理論基礎(chǔ)PartOne第1頁/共34頁旅游功能的三層論旅游功能三層論旅游功能旅游的旅游功能總體上可以分為三種，即第一層次的觀光旅游功能、第二層次的娛樂體驗旅游、第三層次的專門旅游。第一層次第二層次第三層次觀光旅游娛樂體驗休閑旅游自然人文景觀游覽游泳、劃船、打獵、泡溫泉、滑雪休閑、會議、療養(yǎng)、宗教朝拜資源主導(dǎo)型娛樂項目型特色資源為主的綜合型頤和園迪斯尼避暑山莊、布達拉宮旅游功能不同的旅游行為層次是可以共存的。較高層次的功能，并不一定在較低層次的優(yōu)勢出現(xiàn)后才出現(xiàn)。同質(zhì)競爭化檔次競爭化差異化競爭化功能層次功能定義旅游功能發(fā)展類型典型案例競爭特點第2頁/共34頁背景資料：國際慣例表明，一國人均GDP達到1000美元時，就進入國內(nèi)旅游的需求增長期，此時的旅游形態(tài)主要是觀光旅游；當人均GDP達到2000—3000美元，旅游形態(tài)開始向休閑旅游轉(zhuǎn)化，進入出國旅游的增長期；當人均GDP達到3000—5000美元，旅游形態(tài)開始向度假旅游升級；達到5000美元以上則開始進入成熟的度假經(jīng)濟時期。國內(nèi)旅游市場業(yè)正在經(jīng)理歷史性的轉(zhuǎn)變，具體講是從觀光旅游形態(tài)向休閑度假旅游形態(tài)轉(zhuǎn)變，特點是旅游產(chǎn)品的升級。但現(xiàn)實情況表明，國內(nèi)旅游度假市場仍表現(xiàn)為伴生關(guān)系，而非簡單升級觀光旅游休閑旅游度假旅游觀光旅游→休閑旅游→度假旅游4國內(nèi)趨勢世界趨勢旅游度假市場的發(fā)展趨勢第3頁/共34頁開發(fā)主體整合協(xié)調(diào)各方資源執(zhí)行多方位高起點市場推廣投資興建完善基礎(chǔ)設(shè)施取舍有度的區(qū)域產(chǎn)業(yè)組合保護生態(tài)自然和人文歷史資產(chǎn)評估本地自然資源及生態(tài)環(huán)境，制定開發(fā)原則開發(fā)前對環(huán)境保護作完善規(guī)劃，輔以法規(guī)管理發(fā)掘升華獨特的人文和歷史資源引導(dǎo)本地居民對旅游和環(huán)保的參與規(guī)劃多種便捷抵達度假區(qū)的交通方式，注重沿路景觀早期投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提升區(qū)域吸引力和土地價值完善醫(yī)療通訊、住宿餐飲和娛樂文化設(shè)施的質(zhì)量數(shù)量政府牽頭制定對投資者宣傳策略，并啟動多方位宣傳推廣工程，為區(qū)域打造品牌引進或聯(lián)合其他利益相關(guān)方的參與，基于互利原則協(xié)同舉辦大型活動增強社會知名度逐步剔除與本區(qū)形象提升不符的落后產(chǎn)業(yè)政府政策引導(dǎo)和培育可與旅游產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展的其他產(chǎn)業(yè)借助本地區(qū)逐步提升的優(yōu)美環(huán)境及社會形象，吸引新的外來人才謀求國家和地方各級政府在稅收、投資基建、融資、招商宣傳等角度的支持。在區(qū)域內(nèi)整合旅游資源，形成統(tǒng)一的知名旅游市場，建立整體影響力和品牌。與投資者、駐商、原住民、競爭者等利益相關(guān)者廣泛合作，實現(xiàn)共贏。區(qū)域定位旅游地產(chǎn)必須考慮的五種要素第4頁/共34頁旅游地產(chǎn)的五種類型、案例及機會點判斷PartTwo第5頁/共34頁休閑旅游地產(chǎn)的Resort五種核心驅(qū)動力核心驅(qū)動力主題社區(qū)驅(qū)動自然/人文資源驅(qū)動商務(wù)活動驅(qū)動主題產(chǎn)品驅(qū)動特殊娛樂產(chǎn)業(yè)驅(qū)動愉景灣，香港華僑城，深圳云頂，馬來西亞博鰲，海南安徽，西藏、云南、四川7旅游地產(chǎn)的五種驅(qū)動力第6頁/共34頁深圳華僑城——強勢主題公園提升區(qū)域價值區(qū)域背景：位于區(qū)域經(jīng)濟發(fā)達，城市化程度較高的深圳市，地處南山區(qū)東部，南臨深圳灣資源：資源條件一般，區(qū)域內(nèi)無特殊資源交通：東西向的沙河西路、僑城西路、僑城東路和南北向的僑城北路、深南大道、濱海大道構(gòu)成華僑城的主要道路骨架規(guī)模：占地450公頃，東南面建成區(qū)約320公頃，其中旅游用地約130公頃，中西部在建和待建區(qū)為130公頃人口：3.5萬人現(xiàn)已建成四大主題公園，成為以主題公園為主體，集旅游、展覽、娛樂、居住為一體大型旅游度假居住區(qū)主題產(chǎn)品驅(qū)動型第7頁/共34頁主題產(chǎn)品驅(qū)動型旅游度假區(qū)的適應(yīng)性KPI體系適應(yīng)性KPI體系主題產(chǎn)品核心驅(qū)動力資源稀缺度可利用現(xiàn)有資源不強，自身資源體系不具備競爭力；無過多條件限制后天資源培育，有充足的發(fā)揮空間獲得的政策支持力度對城市系統(tǒng)具有很強的依賴性和互動性，所以對政策的依賴性較高區(qū)域經(jīng)濟發(fā)達程度發(fā)達的周邊地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平、足夠的區(qū)域人口規(guī)模對本類項目生存發(fā)展起著重要作用城市化程度城市化水平通常較高開發(fā)主體跨行業(yè)操作能力主要是通過運營主題產(chǎn)品發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)，并以旅游資源帶動城市地產(chǎn)，所以對跨行業(yè)操作能力要求高主題產(chǎn)品驅(qū)動型第8頁/共34頁海南博鰲——商務(wù)會議帶動區(qū)域發(fā)展區(qū)域背景：海南瓊海市的海邊小鎮(zhèn)，資源：集江、河、湖、海、山麓、島嶼、椰林、沙灘、奇石、溫泉和田園等景觀于一體，自然資源較為豐富、原始。規(guī)模：轄有17個村委會，205個村民小組，總?cè)丝?.7萬人，總面積86平方公里海口市博鰲商務(wù)活動驅(qū)動型主要依靠博鰲論壇的強勢帶動，形成了以商務(wù)活動驅(qū)動的旅游度假區(qū)第9頁/共34頁商務(wù)活動驅(qū)動型旅游度假區(qū)的適應(yīng)性KPI體系適應(yīng)性KPI體系商務(wù)活動核心驅(qū)動力資源稀缺度主要依靠商務(wù)活動驅(qū)動，但也需要較為良好的自然資源以增強作為旅游度假區(qū)的吸引力獲得的政策支持力度由于商務(wù)活動的聚集要依靠政府的引導(dǎo)，政府的政策支持與宣傳對建立商務(wù)活動驅(qū)動型旅游度假區(qū)的區(qū)域影響力至關(guān)重要，對政策依賴性較高區(qū)域經(jīng)濟發(fā)達程度需要經(jīng)濟飛速發(fā)展，帶來大量的公務(wù)、商務(wù)會議活動的需求城市化程度對周邊城市化水平要求較低開發(fā)主體跨行業(yè)操作能力開發(fā)主體需具備強大的商務(wù)會議策劃操作能力，以商務(wù)活動帶動旅游業(yè)的發(fā)展，需要較強的跨行業(yè)操作能力商務(wù)活動驅(qū)動型第10頁/共34頁成都芙蓉古城成功利用成都地域文化，打造居住、休閑度假、旅游觀光等多種功能，引領(lǐng)傳統(tǒng)文化氛圍的生活方式區(qū)位：位于成都西郊青羊界，新成溫公路成-溫-郫生態(tài)城市帶快速通道旁，距市中心20多公里交通：距市區(qū)二環(huán)路僅10余分鐘車程；設(shè)有開通芙蓉古城至成都市區(qū)的公交專線資源：成-溫-郫國家級生態(tài)農(nóng)業(yè)保護帶、海峽兩岸科技園、華西醫(yī)學(xué)院青羊校區(qū)、四川省商業(yè)學(xué)校、成都星星外國語學(xué)校等項目定位：集居住、餐飲娛樂、休閑度假、旅游觀光、投資于一體，融合各種中國民居建筑風(fēng)格、以成都地域文化為項目內(nèi)涵的老成都縮影式的極富傳統(tǒng)色彩的小區(qū)目標客戶：對老成都有懷舊情結(jié)、厭倦喧囂都市生活、收入較高且能接納住房消費新觀念的中老年人注重“5+2”生活模式、追求個性生存狀態(tài)的都市人群預(yù)期有升值潛力的投資客戶占地面積：680畝建筑面積：20.43萬平方米水面面積：3萬余平方米容積率：0.4綠化覆蓋率：72%建筑密度：17%旅游地產(chǎn)成功案例自然/人文資源驅(qū)動驅(qū)動型成都芙蓉古鎮(zhèn)第11頁/共34頁整個項目重點打造旅游觀光、休閑度假、商務(wù)活動、民居四大功能傳統(tǒng)居住區(qū)——建筑風(fēng)格多樣的住宅，毗鄰生態(tài)觀賞型溫泉，環(huán)境靜雅；特色商業(yè)區(qū)——小吃街、餐飲設(shè)施、手工藝品街、購物超市等；

文化休閑區(qū)——詩書畫社、青少年素質(zhì)教育中心、12000平方米的中心音樂休閑廣場、2000余平方米的人造山坡景區(qū)、置信MBA學(xué)術(shù)中心等；

運動保健區(qū)——中老年人健康中心、診所，足球場、網(wǎng)球場、籃球場、滑草場、羽毛球場、沙灘排球場、沙灘游泳池、高爾夫練習(xí)場、門球場、少兒武術(shù)館、乒乓球室等運動健身場所；會所賓館區(qū)——生態(tài)豪華會所、酒店、客棧、博物館等皇城-明遠樓-至公堂：三者構(gòu)成老成都建筑及歷史文化的靈魂主軸線酒店賓館分別修建于會所的西南和正北各功能區(qū)以水系園林環(huán)境間隔和穿插，動靜有致，統(tǒng)一和諧旅游地產(chǎn)成功案例自然/人文資源驅(qū)動驅(qū)動型成都芙蓉古鎮(zhèn)第12頁/共34頁芙蓉古城中四種建筑風(fēng)格的住宅營造了強烈的中國傳統(tǒng)文化氛圍，同時整個社區(qū)打造的休閑度假氣質(zhì)，引領(lǐng)有別于城市的生活方式建筑：2層為主，面積42--212平方米不等，類型有獨棟、四合院、聯(lián)排，附帶特色的私家花園和配套設(shè)施建筑風(fēng)格：川西民居組團江蘇民居組團云南民居組團唐風(fēng)建筑組團園林：建有亭榭、小橋流水的江南風(fēng)格設(shè)計，綠地景觀錯落有致四種建筑風(fēng)格的住宅營造了強烈的中國傳統(tǒng)居住氛圍飲食文化：數(shù)種成都傳統(tǒng)小吃茶文化：銅壺、銅煙袋、銅茶椽子水文化：龍舟比賽、放河燈等天府街市文化：蜀繡、蜀錦、竹簾畫、剪紙、泥塑、木雕等馳名中外傳統(tǒng)手工制品童趣文化：陀螺、響簧、鐵環(huán)、毽子、風(fēng)箏、彈子等有著鄉(xiāng)土色彩的玩具民風(fēng)民俗文化：趕廟會、搭戲臺、貼門神、磨刀人、打更人等老成都民俗地域文化：4000年歷史的魚鳧文化、陳家桅桿、大石文化、琴壁空彈、梅花街道：以成都老街道名命名各小區(qū)主干道、干道、次干道和院內(nèi)道路，達成街道名的親切和易于記憶…深度挖掘成都區(qū)域文化，舉辦各種活動，營造強烈的中國傳統(tǒng)文化氛圍，引領(lǐng)一種充滿傳統(tǒng)文化氛圍的生活方式旅游地產(chǎn)成功案例自然/人文資源驅(qū)動驅(qū)動型成都芙蓉古鎮(zhèn)第13頁/共34頁成功的關(guān)鍵因素總結(jié)開發(fā)理念——在日漸提高的都市人生活消費水平和文化追求中，主要依據(jù)城市中產(chǎn)階層隨社會發(fā)展而日益增長的物質(zhì)文化需要，結(jié)合現(xiàn)代會議功能和假日經(jīng)濟繁榮的現(xiàn)狀，推出整合四大功能的第二居住體系：旅游觀光的功能：獨特的建筑和優(yōu)美的景觀設(shè)計成功吸引眾多游人前來參觀游覽、消費，帶來商機；休閑度假的功能：提供安逸、清靜的環(huán)境，迎合都市人周末消費，休閑廣場供人們品茶、聊天、對弈、打牌，客棧和酒店提供住宿場所；商務(wù)活動的功能：提供會議、談判活動的場所；滿足現(xiàn)代都市人追求古樸、喜歡幽靜的居住心理，外觀古樸，住宅內(nèi)部強調(diào)實用性，合乎現(xiàn)代人生活習(xí)慣，價格合理，吸引了大量購房者通過對傳統(tǒng)建筑和歷史文化的挖掘，展現(xiàn)中華民族古老文明的精髓，使其一磚一瓦，一檐一壁，都透出歷史的、文化的深沉底蘊。例如：飲食文化，童趣文化，天府街市文化，茶文化，水文化，民風(fēng)民俗等等營造社區(qū)氛圍，滿足現(xiàn)代人的居住心理利用社區(qū)完善的配套功能，舉辦各種活動深度挖掘傳統(tǒng)文化，滿足居住者的文化需求旅游地產(chǎn)成功案例自然/人文資源驅(qū)動驅(qū)動型成都芙蓉古鎮(zhèn)第14頁/共34頁16高爾夫五星酒店別墅式酒店游艇俱樂部運動會所配套會所酒店公寓商業(yè)街（中心）會議中心溫泉別墅（住宅）公寓（住宅）相關(guān)配套千島湖開源度假村綠城千島湖度假公寓千島湖濱江度假酒店別墅千島湖天嶼山頂度假別墅千島湖隨園溫泉1858太湖天闋太湖高爾夫山莊主要物業(yè)功能集中在五星級酒店、別墅、配套會所和配套設(shè)施、游艇俱樂部等，輔助物業(yè)功能主要有酒店公寓、商業(yè)街、住宅公寓等；少數(shù)項目配有高爾夫和溫泉，已經(jīng)成為提升項目品質(zhì)的主要物業(yè)功能；受項目體量的限制影響，別墅式酒店出現(xiàn)的概率并不高—別墅式酒店占地較多，對于平衡盈利模式較難把握游艇俱樂部成為沿湖度假類項目的主要配套五星級酒店、別墅、配套會所、游艇俱樂部成為大型度假類項目必不可少的物業(yè)功能，除此以外，那些吸引高端客戶青睞的極盡奢華的配套產(chǎn)品設(shè)計也是最能體現(xiàn)開發(fā)商品牌和項目品質(zhì)的標志。旅游地產(chǎn)成功案例自然/人文資源驅(qū)動驅(qū)動型千島湖、太湖周邊第15頁/共34頁17五星級酒店結(jié)合區(qū)域固有資源或者創(chuàng)造高檔資源作為大型度假項目的啟動引擎已經(jīng)成為主流模式，從現(xiàn)有的成功案例來看，這些引擎既能完成昭示項目市場形象作用的同時，將旅游資源直接轉(zhuǎn)化為地產(chǎn)資源，最終帶來房地產(chǎn)客戶，實現(xiàn)產(chǎn)品消化，完成地產(chǎn)盈利。開元度假村湖景品牌溫泉1858溫泉酒店太湖天闕湖景游艇碼頭千島湖綠城湖景品牌千島湖隨園高爾夫酒店千島湖天嶼湖景酒店湖景酒店千島湖濱江蘇州高爾夫高爾夫一線湖景+五星酒店采取一線湖景資源，以酒店將湖景資源轉(zhuǎn)化為地產(chǎn)資源，將以單純欣賞湖景、商務(wù)會議的客源轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)客源高爾夫+五星酒店高爾夫的定位直接宣示了高端路線的市場形象，同時以五星酒店和高爾夫俱樂部的度假村概念帶動房地產(chǎn)項目的盈利已經(jīng)成為較為成熟的模式溫泉+五星酒店利用固有資源，通過溫泉公園等娛樂場所先期催熱市場，土地升值后推動房地產(chǎn)價值上漲，從而實現(xiàn)地產(chǎn)盈利旅游地產(chǎn)成功案例自然/人文資源驅(qū)動驅(qū)動型千島湖、太湖周邊第16頁/共34頁所選區(qū)域千島湖、太湖案例客戶購買用途為自用、投資或兩者兼有；高端別墅客戶主要為項目所在城市以及周邊城市的企業(yè)主，作為第二或第三居所；而投資型物業(yè)為追求穩(wěn)定回報率的客戶，客戶范圍較廣。區(qū)域樓盤名稱物業(yè)定位物業(yè)屬性客戶組成購買用途千島湖綠城·千島湖度假公寓高端度假公寓度假公寓70%客戶為杭州人士，省內(nèi)客戶約占13%，其余是上海、江蘇等地的省外客戶，少量溫州投資客投資為主，享受穩(wěn)定投資回報和48個點度假時點千島湖濱江度假酒店別墅頂級度假別墅第三居所目前詢問客戶大部分來自杭州約60%及周邊的金華10%、紹興5%、義烏15%等地，開發(fā)商將客戶定位為上億資產(chǎn)的富商自用產(chǎn)品:度假居所，企業(yè)招待千島湖天嶼山頂度假別墅山頂頂級別墅第三居所開發(fā)商將目標客戶鎖定為全球華人富豪自用產(chǎn)品:度假居所通盛·翡翠島山水名墅全島式私家別墅第二、三居所一期客戶為90%杭州的私營業(yè)主，其中以外貿(mào)行業(yè)居多約40%；目前客戶除杭州企業(yè)主外，還有義烏15%、溫州5%等地投資者自用產(chǎn)品:度假居住和企業(yè)會所招待客戶/投資:追求升值空間千島湖開元度假村度假公寓第二、三居所杭州占到超過50%的比重，溫州、江西等傳統(tǒng)投資客戶在此進行團購的比重較多投資+自用太湖（蘇州）溫泉1858投資型度假別墅度假居所投資客戶主要來自于周邊的蘇州40%、無錫30%等地,并有上海10%、溫州5%、常州5%等地客戶，其他10%以投資為主,追求升值空間太湖天闋頂級別墅第二、三居所購買的業(yè)主90%以上客戶為蘇州富豪，其他10%；注：有1位云南退隱高官已售31套中全部為自用,3棟別墅為企業(yè)公館會所,用于招待生意伙伴以及政府官員；其余主要為自住，有一棟客戶將地下室全部打通（鋼結(jié)構(gòu)）作為停車場，有客戶將地下室作為女兒舞蹈練習(xí)室太湖高爾夫山莊高爾夫別墅第二、三居所

自用產(chǎn)品旅游地產(chǎn)成功案例自然/人文資源驅(qū)動驅(qū)動型千島湖、太湖周邊第17頁/共34頁楚雄彝人古鎮(zhèn)的可借鑒意義PartThree第18頁/共34頁要點之一：選址作為一個較為純粹的旅游地產(chǎn)，本項目選擇在楚雄這一地點，無疑是極為成功的。楚雄市具備如下幾個成功潛質(zhì)：1.當?shù)鼐邆湎喈數(shù)慕?jīng)濟基礎(chǔ)，既具有一定的消費潛力，也具備很大的投資潛力2.作為昆明至大理，昆明至麗江的旅游中轉(zhuǎn)站，具備聚集大批旅游人群的條件3.作為彝族自治州，具備鮮明的地方特色，可充分挖掘，為項目烙上獨有的民族風(fēng)格4.地方具有相當數(shù)量的投資人群5.當?shù)厣袩o大規(guī)模的旅游地產(chǎn)項目開發(fā)，本項目可作為地方重點工程收到地方政府的重視，爭取更大的政策傾斜，享受政策優(yōu)惠綜合以上五個特點，無疑彝人古鎮(zhèn)的選址是非常成功的，這些選址要點也是未來此類項目選址的基本要點。彝人古鎮(zhèn)的成功要點第19頁/共34頁要點之二：物業(yè)形態(tài)組合彝人古鎮(zhèn)隨著實際開發(fā)的效果，不斷調(diào)整產(chǎn)品組合方式，達到了較高的市場接受度“以店養(yǎng)房”這一投資模式是彝人古鎮(zhèn)有別與其他同類旅游地產(chǎn)的主要特色之一，也符合異地投資的基本要求，因此受到市場的認可，而在開發(fā)過程中，開發(fā)商根據(jù)市場接受度，不斷調(diào)整產(chǎn)品組成，這也是本項目成功的關(guān)鍵。三期物業(yè)形態(tài)組合一通式商鋪+二樓住宅單體中式別墅前店后院式四合院組合一二期物業(yè)形態(tài)組合一通式商鋪+二樓住宅單體中式別墅四合院式組院別墅三期物業(yè)形態(tài)組合一通式商鋪+二樓住宅單體中式別墅前店后院式四合院組合（數(shù)量大幅增加）四合院式組院別墅（數(shù)量大幅增加）“以店養(yǎng)房”的投資模式是本項目物業(yè)的基本特點之一，“一通式商鋪+二樓住宅”這一類型的物業(yè)在項目一期受到歡迎根據(jù)一期的銷售情況和市場意見反饋，二期進一步強化了這一投資模式，在保持了一定數(shù)量的“一通式商鋪+二樓住宅”類物業(yè)的同時，增加了更為投資人所接受的前店后院式的四合院戶型類戶型，同時，還根據(jù)部分高端獨家客戶的需要，增加了純四合院組院別墅。這兩個新產(chǎn)品得到市場的極大認可。而在三期中，在保持“以店養(yǎng)房”的投資產(chǎn)品外，繼續(xù)繼續(xù)加強兩個新類型物業(yè)的比重。彝人古鎮(zhèn)的成功要點第20頁/共34頁要點之三：特色突出，風(fēng)格鮮明一個成功的旅游地產(chǎn)，需要有鮮明的主題，濃郁的特色，而且這一特色必須以當?shù)匚幕癁榈滋N，并為外來游客所接受，彝人古鎮(zhèn)很好的做到了這一點。鮮明和獨特的主題是項目成功的關(guān)鍵，但是這一主題必須為消費者所接受，不能生搬硬套。當?shù)卣叭巳盒枰l(fā)揚彝族文化，保持和發(fā)揚彝族飲食文化、彝族服裝產(chǎn)業(yè)，并將這些地方產(chǎn)業(yè)通過民俗交流，創(chuàng)造經(jīng)濟效益，增加就業(yè)。楚雄：彝族自治州彝族文化彝族餐飲游客體驗彝族文化品嘗彝族美食購買民族服飾感受民族風(fēng)情現(xiàn)在的旅游人群，已從單純的觀光，向休閑旅游和度假旅游發(fā)展，這兩種類型的旅游對地方特色和民族風(fēng)情非常認可，這也將是未來旅游產(chǎn)業(yè)的主要發(fā)展方向之一。彝人古鎮(zhèn)將民族風(fēng)情較為純粹的展現(xiàn)給游客，并且加以放大，滿足了游客的獵奇需要。這是本項目成功點之一。同時，這一要點也為本地人群所接受。在客戶組合上，鮮明和純粹的地方風(fēng)格，既吸引了當?shù)氐闹懈呦M者，又為外來消費者所接受。彝族服飾彝族民俗彝人古鎮(zhèn)的成功要點第21頁/共34頁彝人古鎮(zhèn)的成功要點要點之四：細膩的開發(fā)細節(jié)一個好的項目，不僅僅需要出眾的地段、出色的產(chǎn)品，同時還需要開發(fā)商在實際操作過程中，對細節(jié)的把控力。本項目的成功點表現(xiàn)如下：沒有能一一表述的細節(jié)還有很多，這些細節(jié)不是開發(fā)初期就能想到的，而是在開發(fā)過程中，開發(fā)商根據(jù)市場反饋意見進行的調(diào)整，尊重市場，才能被市場所尊重。1.作為一個全新的旅游項目，如何保持充足的人流是前期開發(fā)的難點之一，本項目在開發(fā)初期，放大民俗風(fēng)情，加強游客的參與度，同時，初期提供給旅行社較大的優(yōu)惠政策，是項目從一開始就保持了充足的人流。這也是項目初期成功的關(guān)鍵。2.分批分期進行租金上漲，滿足投資人短期和中長期的投資回報心理，增加銷售賣點3.放棄急功近利的“門票”，全面開放，最大限度的導(dǎo)入人流，以物業(yè)銷售作為主要的經(jīng)濟收入，但是在針對旅游團人群，又不露痕跡的采用雙重標準，以增加額外收益第22頁/共34頁未來開發(fā)機會點判斷PartFour第23頁/共34頁根據(jù)前面對各種類型的旅游地產(chǎn)項目的研判，適合我們的開發(fā)模式基本可定性為

?自然、人文資源驅(qū)動型和商務(wù)活動驅(qū)動型的結(jié)合體未來開發(fā)機會點判斷休閑旅游地產(chǎn)的Resort五種核心驅(qū)動力核心驅(qū)動力主題社區(qū)驅(qū)動自然/人文資源驅(qū)動商務(wù)活動驅(qū)動主題產(chǎn)品驅(qū)動特殊娛樂產(chǎn)業(yè)驅(qū)動愉景灣，香港華僑城，深圳云頂，馬來西亞博鰲，海南安徽，西藏、云南、四川第24頁/共34頁以體驗經(jīng)濟的原則

旅游景區(qū)的規(guī)劃按空間布局分為

旅游城鎮(zhèn)和景點旅游城鎮(zhèn)－出發(fā)－景點－返回4.旅游體驗占有時間越多，環(huán)節(jié)越多，盈利越多故也越重要景點景點景點景點景點旅游城鎮(zhèn)1.原則上游客選擇居住在旅游城鎮(zhèn)，而在景點觀光2.以單日計，在時間的消耗比上，除了過夜外的時間，城鎮(zhèn)、景點、往返為1:1:1，度假地則更長3.在度假地逗留時，該循環(huán)反復(fù),景點不同但居住地相同項目選址：未來開發(fā)機會點判斷第25頁/共34頁景點景點景點景點景點旅游城鎮(zhèn)旅游城鎮(zhèn)與景點的形態(tài)要求5、旅游城鎮(zhèn)要提供完善的服務(wù)內(nèi)容，所有功能部分按照城市建設(shè)原則高度聚集。1、旅游城鎮(zhèn)要有極高的進入便捷度，但其附屬的景點則不完全要求多么容易抵達。3、每一處景點或組團擁有明顯特色，最好在盡可能小的細節(jié)上也不重復(fù)。4、每一處景點或組團的內(nèi)容設(shè)計可以讓游客耗費5～7個小時。2、旅游城鎮(zhèn)應(yīng)成為其所在景區(qū)內(nèi)的唯一出端，并且盡量與相鄰的景區(qū)相對隔離，避免使本景區(qū)成為到另外景區(qū)的通路。到本景區(qū)旅游城鎮(zhèn)與到相鄰景區(qū)的便捷程度甚至可以成為景點設(shè)置的取舍標準。項目選址：未來開發(fā)機會點判斷第26頁/共34頁景點景點景點景點景點旅游城鎮(zhèn)楚雄關(guān)于這些建設(shè)原則，我們有個現(xiàn)實例證項目選址：未來開發(fā)機會點判斷第27頁/共34頁綜合前面所述，未來我們的選址原則為：1.具備相當?shù)慕?jīng)濟基礎(chǔ)2.處于成熟的旅游區(qū)周邊，且具備旅游節(jié)點功能3.項目土地成本低廉4.未來可形成巨大的經(jīng)濟效益和社會效益項目選址：未來開發(fā)機會點判斷第28頁/共34頁業(yè)態(tài)思考適合本項目開發(fā)的旅游業(yè)態(tài)有：度假村類旅游、生態(tài)類旅游、休閑類旅游、文化類旅游、民俗類旅游、農(nóng)業(yè)觀光旅游、生態(tài)農(nóng)業(yè)復(fù)合類適合的配套服務(wù)有：星級酒店、餐飲、酒吧、餐廳、商務(wù)會館、商業(yè)會所、酒店、酒吧一條街、民居、民俗客棧、民俗餐飲、休閑廣場不適合本項目開發(fā)的旅