世聯(lián)大連億達東方圣荷西營銷策略調(diào)整報告

東方圣荷西營銷策略調(diào)整報告謹呈：大連億達軟件園開發(fā)有限公司版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。營銷目標價格目標：實現(xiàn)銷售均價超過1萬/平米業(yè)績目標：2007年實現(xiàn)銷售套數(shù)超過230套，月均53套左右2周邊區(qū)域典型項目銷售分析列表項目名稱產(chǎn)品類型主力戶型套數(shù)開盤時間均價總價（萬）銷售速度小平島高層120-18046006年1月730010030～40套/月斯坦福院落多層、小高層70～13060007年8月800070宏都筑景多層、高層55-6232406年10月120007050套/月114-148560900013040套/月幸福彼岸多層、小高層80-969606年8月720060100套/月110-1383928080套/月西山園中園高層、小高層533607年3月78003530套/月83366530套/月項目所在區(qū)域目前銷售均價為8000元/平米左右目標解讀：本項目實現(xiàn)均價必須超越區(qū)域目前的平臺價。目標解讀——均價3目標解讀——均價超過1萬/平米銷售均價是大連目前高端豪宅項目的分界線本項目均價目標必然要求項目建立豪宅營銷的市場目標。大連在售均價均價超過一萬住宅項目項目名稱產(chǎn)品類型主力戶型套數(shù)均價總價（萬）銷售速度大連明珠高層1552001600023020套/月25060037510套/月半島聽濤高層160-1901861000018050套/月百年匯二期高層48214110005050套//月320193502套/月一品星海小高層、高層130～240110012000180200套/月中信.海天瀛洲別墅263-479

16000400

4圣荷西意向客戶意向單價分布表

全部

3月

4月

除展會外

8000以下52129.86%8640.95%9025.35%40627.53%8000～9000102558.74%11655.24%19153.80%90161.08%9000～1000017910.26%83.81%7420.85%14910.10%一萬以上201.15%

191.29%從需求單價分析，圣荷西意向客戶的意向單價與項目需求存在顯著差距，1萬/平米成為一個分界線，結(jié)合區(qū)域目前8000元/平米左右的均價特征，圣荷西目前市場形象認知仍未脫離區(qū)域限制。目標解讀——均價5目標解讀——均價銷售均價目標對營銷的要求：豪宅營銷，建立項目豪宅市場形象認知，徹底改變項目目前中高端項目的市場形象認知。6圣荷西2007目標銷售額：3.7億圣荷西戶均面積為：160平米左右圣荷西目標均價：>1萬/平米圣荷西套均總價：>160萬圣荷西開盤2007年目標銷售套數(shù)：230套圣荷西誠意客戶需求總量：1600組左右圣荷西目前誠意客戶總量：1000組，缺口：600組目標解讀——業(yè)績7圣荷西目前月上門總量為300～350組，目前誠意客戶轉(zhuǎn)換率55％，從總量角度可以確保完成誠意客戶的需求；根據(jù)營銷目標，從客戶總量需求角度，圣荷西誠意客戶積累的速度相對較好。東方圣荷西上門量分布月份圣荷西全部上門圣荷西展會上門圣荷西展會外上門月均總上門量除展會外月均總上門量1月50

502161822月13

133月262871754月419823375月114

1148月57

579月349

34910月58817241611月201

20112月103

103目標解讀——業(yè)績8圣荷西誠意客戶轉(zhuǎn)換率進入4月后顯著提升，現(xiàn)場展示的強化有效提升了客戶的誠意度，進入5月后誠意客戶轉(zhuǎn)換率達到了55％；從量的角度，圣荷西實現(xiàn)既定營銷目前所需求的誠意客戶的總量條件較好。目標解讀——業(yè)績9圣荷西客戶最后上門時間絕大部分出現(xiàn)在07年以前，客戶存在流失的風險非常高，必須強化賣場營銷，吸引客戶上門，維持并提升客戶誠意度；目標解讀——業(yè)績10圣荷荷西西上上門門客客戶戶的的上上門門次次數(shù)數(shù)都都明明顯顯偏偏低低，，根根據(jù)據(jù)經(jīng)經(jīng)驗驗統(tǒng)統(tǒng)計計，，客客戶戶上上門門的的次次數(shù)數(shù)和和客客戶戶的的誠誠意意度度成成正正比比例例關(guān)關(guān)系系，，所所以以項項目目營營銷銷策策略略調(diào)調(diào)整整的的重重點點之之一一在在于于現(xiàn)現(xiàn)場場的的活活動動營營銷銷，，吸吸引引客客戶戶上上門門，，提提升升整整體體客客戶戶的的誠誠意意度度。。從質(zhì)質(zhì)的的角角度度分分析析，，誠誠意意客客戶戶的的誠誠意意度度存存在在較較大大風風險險，，必必須須提提升升客客戶戶的的上上門門頻頻次次，，維維持持并并提提升升客客戶戶的的誠誠意意度度。。目標標解解讀讀————業(yè)業(yè)績績11圣荷西意向客戶意向總價分布表

全部

3月

4月

除展會外

100萬以下53140.97%2222.92%3915.23%42841.43%100～15052440.43%5456.25%17568.36%38737.46%150～20016012.35%66.25%166.25%14514.04%200～250423.24%77.29%135.08%393.78%250以上393.01%77.29%135.08%343.29%從需需求求總總價價分分析析，，圣圣荷荷西西意意向向客客戶戶的的意意向向總總價價與與項項目目需需求求存存在在顯顯著著差差距距，，150萬萬成成為為一一個個分分界界線線，，而而項項目目的的總總價價主主力力區(qū)區(qū)間間要要求求為為160～～180，，所所以以必必須須強強化化對對項項目目豪豪宅宅形形象象的的營營銷銷推推廣廣，，提提升升上上門門客客戶戶的的質(zhì)質(zhì)量量。。從質(zhì)質(zhì)的的角角度度分分析析，，目目前前誠誠意意客客戶戶購購買買力力所所對對應(yīng)應(yīng)的的客客戶戶階階層層與與項項目目產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位的的客客戶戶需需求求存存在在顯顯著著差差距距，，客客戶戶需需要要拔拔高高。。目標標解解讀讀————業(yè)業(yè)績績12圣荷西意向客戶意向面積分布表

全部

3月

4月

除展會外

100平以內(nèi)31118.76%53.85%112.75%26920.43%100～15090654.64%10480.00%28771.75%65149.43%150～18029217.61%1612.31%4812.00%25919.67%180～200392.35%21.54%164.00%312.35%200以上1106.63%32.31%389.50%1078.12%從需需求求面面積積分分析析，，圣圣荷荷西西意意向向客客戶戶的的意意向向面面積積與與項項目目戶戶型型面面積積存存在在顯顯著著差差距距，，150平平米米成成為為一一個個分分界界線線，，而而項項目目的的主主力力戶戶型型區(qū)區(qū)間間要要求求為為160～～190平平米米，，目目前前上上門門客客戶戶與與項項目目定定位位主主力力目目標標客客群群存存在在差差距距。。從質(zhì)質(zhì)的的角角度度分分析析，，目目前前誠誠意意客客戶戶購購買買力力所所對對應(yīng)應(yīng)的的客客戶戶階階層層與與項項目目產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位的的客客戶戶需需求求存存在在顯顯著著差差距距，，客客戶戶需需要要拔拔高高。。目標標解解讀讀————業(yè)業(yè)績績13周邊區(qū)域典型項目銷售分析列表項目名稱產(chǎn)品類型主力戶型套數(shù)均價總價（萬）銷售速度大連明珠公寓1552001600023020套/月25060037510套/月半島聽濤高層160-1901861000018050套/月百年匯二期公寓48214110005050套//月320193502套/月一品星海小高層、高層130～240110013000180200套/月小平島高層120-180460730010030～40套/月斯坦福院落多層、小高層70～130600800070

宏都筑景多層、高層114-148560900013050套/月從本本項項目目業(yè)業(yè)績績目目標標實實現(xiàn)現(xiàn)對對客客戶戶質(zhì)質(zhì)的的要要求求，，本本項項目目必必須須提提高高形形象象定定位位，，打打造造豪豪宅宅市市場場形形象象，，才才能能有有效效吸吸引引與與項項目目產(chǎn)產(chǎn)品品對對應(yīng)應(yīng)的的目目標標客客群群。。目標標解解讀讀————業(yè)業(yè)績績14銷售售業(yè)業(yè)績績目目標標對對營營銷銷的的要要求求：項目目必必須須提提高高市市場場形形象象，，建建立立豪豪宅宅市市場場形形象象認認知知和和認認可可，，有有效效吸吸引引項項目目目目標標客客群群，，實實現(xiàn)現(xiàn)項項目目銷銷售售業(yè)業(yè)績績項目目必必須須強強化化賣賣場場活活動動營營銷銷，，吸吸引引客客戶戶上上門門，，提提升升客客戶戶上上門門頻頻次次，，維維持持并并提提升升客客戶戶誠誠意意度度目標標解解讀讀————業(yè)業(yè)績績15項目目營營銷銷目目標標對對營營銷銷策策略略的的調(diào)調(diào)整整要要求求：提高高項項目目市市場場形形象象認認知知，，建建立立豪豪宅宅營營銷銷體體系系，，吸吸引引目目標標客客戶戶上上門門；；強化賣場場活動營營銷，吸吸引客戶戶再次上上門，維維持并提提升客戶戶誠意度度；目標解讀讀小結(jié)16圣荷西營營銷策略略節(jié)奏現(xiàn)現(xiàn)狀：項目原定定開盤時時間為2006年10月，并并以此為為基礎(chǔ)安安排項目目營銷推推廣節(jié)奏奏，但后后推遲開開盤，市市場存在在疑慮和和不滿；；項目原定定價格目目標8000～～9000元/平米，，現(xiàn)提升升至超過過1萬元元/平米米，市場場存在抗抗性，前前期客戶戶流失風風險相當當高；營銷現(xiàn)狀狀17營銷現(xiàn)狀狀東方圣荷西上門量分布月份圣荷西全部上門圣荷西展會上門圣荷西展會外上門月均總上門量除展會外月均總上門量1月50

502161822月13

133月262871754月419823375月158

1588月57

579月349

34910月58817241611月201

20112月103

103從項目營營銷現(xiàn)狀狀分析，，考慮到到項目形形象拔高高的全面面改變，，為充分分考慮前前期客戶戶的流失失風險，，結(jié)合世世聯(lián)的經(jīng)經(jīng)驗，以以最近一一個季度度內(nèi)的客客戶為有有效分析析客戶，，則圣荷荷西的有有效客戶戶總量為為670組左右右，結(jié)合合客戶的的誠意度度分析，，B級以以上客戶戶總量約約為370組，，結(jié)合項項目07年1600組組有效客客戶的需需求和項項目目前前15組組/天，，55％％左右誠誠意客戶戶比例的的現(xiàn)狀，，項目滿滿足業(yè)績績目標需需要5個個月的時時間，考考慮到項項目9月月開盤的的計劃，，項目還還需有效效提升上上門客戶戶量及其其誠意率率。18營銷策略略要求圣荷西營營銷策略略目標要要求為：：建立項目目豪宅營營銷形象象體系，，提升項項目市場場形象認認知，支支撐項目目價格目目標，并并提升客客戶質(zhì)量量；多渠道強強勢推廣廣，快速速建立豪豪宅形象象認知，，提升目目標誠意意客戶上上門量；；強化銷售售賣場活活動營銷銷，提升升客戶上上門頻次次，提升升客戶誠誠意度；；強化項目目形象展展示，提提升上門門客戶的的誠意率率；營銷策略略“先破破后立””，正面面回應(yīng)市市場，化化節(jié)奏劣劣勢為優(yōu)優(yōu)勢，營營銷節(jié)奏奏凸顯豪豪宅氣度度。19營銷策略略問題營銷策略略的問題題：項目是否否具備豪豪宅營銷銷的條件件？（豪豪宅條件件）項目豪宅宅營銷的的核心主主題賣點點是什么么？（豪豪宅方向向）20營銷策略略條件政策條件件項目政策策環(huán)境分分析：“90平平米，70％””政策的的強化執(zhí)執(zhí)行，在在以戶型型大小認認知項目目檔次的的現(xiàn)狀環(huán)環(huán)境條件件下，市市場高端端項目的的供應(yīng)必必將大受受影響，，這從政政策上對對目前純純粹的大大戶型高高端項目目非常有有利；土地政策策的嚴控控及清查查，將有有效控制制市場整整體的供供應(yīng)情況況，尤其其是高端端豪宅項項目的政政策打壓壓，嚴控控審批，，將對現(xiàn)現(xiàn)有已經(jīng)經(jīng)開發(fā)的的高端項項目帶來來良好的的市場競競爭大環(huán)環(huán)境；金融政策策的嚴控控，將加加大市場場持幣觀觀望的心心態(tài)，對對中低端端以貸款款購房的的客戶影影響較大大，而對對大連高高端客戶戶普遍以以全款購購房的特特征影響響相對較較小。政策條件件分析對對高端豪豪宅項目目的營銷銷是把雙雙刃劍，，其對未未上市，，處于審審批階段段的項目目負面影影響較大大，而對對已經(jīng)上上市的項項目則相相對有利利。21營銷策略略條件金融條件件項目金融融投資環(huán)環(huán)境分析析：國內(nèi)A股股的持續(xù)續(xù)火爆，，使大量量客戶的的財富增增值達到到了幾何何級的增增長，而而這對于于豪宅項項目所對對位的高高端客戶戶而言，，更是顯顯而易見見的，客客戶購買買力大幅幅提升，，價格敏敏感度有有效降低低。目前股市市快速上上漲后潛潛在風險險的加劇劇，莊家家的減持持，多方方唱空的的現(xiàn)狀，，使大量量客戶對對于股市市投資的的價值收收益和風風險心存存疑慮，，一定程程度上的的資金回回歸對于于地產(chǎn)投投資置業(yè)業(yè)而言，，尤其是是最具保保值增值值能力的的豪宅而而言，是是非常有有利的。。目前國內(nèi)內(nèi)金融環(huán)環(huán)境正處處于加息息期，但但因目前前快速上上升的房房價現(xiàn)狀狀，使其其對房地地產(chǎn)營銷銷的負面面影響，，尤其是是高端項項目的影影響微乎乎其微，，同時，，考慮到到人民幣幣快速升升值的現(xiàn)現(xiàn)狀，使使具有高高保值能能力的高高端豪宅宅項目相相對有利利。金融條件件分析對對高端豪豪宅項目目的營銷銷相對有有利。22華南泉水水板塊：位于甘井井子區(qū)北北部，憑憑借較低低的房價價和開發(fā)發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)業(yè)人口支支撐起房房地產(chǎn)市市場，市市場發(fā)展展較快，，是大連連中低價價房主要要供應(yīng)區(qū)區(qū)域。機場新區(qū)區(qū)板塊：甘井子區(qū)區(qū)西北部部，低價價（平臺臺價格4400）也是是本區(qū)域域的最大大特色，，未來的的西部機機場建設(shè)設(shè)將會使使區(qū)域地地產(chǎn)發(fā)展展更加成成熟。城市核心板塊東部南部風景板塊西南科教板塊星海板塊西山板塊西安路板塊機場新區(qū)板塊華南泉水板塊西山板塊塊：馬欄———西山水水庫沿線線，近兩兩年新發(fā)發(fā)區(qū)。良良好的自自然環(huán)境境是吸引引居住著著的首要要因素，，品牌開開發(fā)商萬萬科的進進入使區(qū)區(qū)域平臺臺價格提提升至6000-6500。。西安路板板塊：與市中心心合適的的距離和和商業(yè)中中心的影影響力支支撐了其其中高端端價格（（平臺價價7500）。。西南科教教板塊：城市西南南角，高高校、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)聚集集所帶來來的居住住人口支支撐起房房價的不不斷攀升升，隨著著產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展，，未來區(qū)區(qū)域升值值潛力不不可低估估。目前前區(qū)域均均價6500。。星海板塊：依托星海廣廣場和海景資資源該區(qū)域吸吸引了大連高高端客戶和外外地置業(yè)者，，區(qū)域平臺價價格已突破10000，，部分樓盤達達15000，甚至20000。城市核心板塊塊：大連老城區(qū)，，政府所在地地，日益稀缺缺的土地資源源使其房價穩(wěn)穩(wěn)中有升，大大連本土高端端人士鐘愛地地，均價8800。東部南部風景景板塊：大連海景豪宅宅分布地之一一，有限的土土地開發(fā)量使使其后續(xù)供應(yīng)應(yīng)乏力，均價價8500。。高價板塊〉7000中價板塊5000-7000低價板塊〉>5000營銷策略條件件市場競爭條件件23項目所在的星星海板塊依托托良好的自然然景觀資源和和城市條件，，成為高端居居住的典型代代表，且核心心區(qū)域供應(yīng)量量的有限和價價格的上漲，，為泛星海區(qū)區(qū)項目提升提提供了良好的的上升空間。。板塊價格平臺核心資源產(chǎn)品類型中高端頂端東部板塊8500海景高層、小高層城市核心板塊9000城市、商務(wù)高層、小高層星海板塊12000海景山景高層、小高層高端西安路板塊7500城市、商業(yè)高層、小高層軟件園-臺山-南沙7000產(chǎn)業(yè)、山、海小高層、高層中低端中端西南科教板塊6500教育、人文小高層、多層西山板塊6500/小高層、多層低端華南泉水板塊5300/小高層、多層機場新區(qū)板塊4400/小高層、多層城市核心板塊東部南部風景板塊西南科教板塊星海板塊西山板塊西安路板塊機場新區(qū)板塊華南泉水板塊營銷策略條件件市場競爭條件件24中心區(qū)東海區(qū)東南區(qū)星海核心區(qū)泛星海高新園旅順南路西部區(qū)西北部中北部北部區(qū)項目數(shù)量622576310537面積383300158000143450511683390174395838314000441000274000220000730000套數(shù)31781608117828353942375226524623293221007326均價950090007500130009000800075007000550068005800戶均面積120981221809910511895.39310599.6產(chǎn)品類型高層高層/別墅別墅/多層/小高層/高層高層多層/小高層/高層多層/小高層/高層別墅/多層/小高層/高層多層/小高層/高層多層/小高層多層/小高層/高層多層/小高層/高層主力戶型80-120㎡100㎡/200㎡100㎡/200㎡160-250㎡130-150㎡80-100㎡100㎡/200㎡100㎡85-100㎡60-100㎡50-90㎡07后新增住宅項目總量2007年新增上市量2006年項目存量2007年實際供應(yīng)量項目數(shù)量66401656面積542150039614455410004502445套數(shù)4037836126450040626均價8826810382928126戶均面積134110120111大連市商品房房供應(yīng)量在短短期內(nèi)較為平平穩(wěn)，07年年實際供應(yīng)量量小于06年年消化量。預(yù)預(yù)示房地產(chǎn)市市場短期內(nèi)相相對平穩(wěn)。營銷策略條件件項目所在的星星海板塊（星星海核心區(qū)和和泛星海區(qū)））的區(qū)內(nèi)競爭爭相對激烈。。25一品星海新座座世嘉星海大連明珠宏都筑景幸福E家西山園中園大華御亭沿海集團項目目杰特豪森鉻家楓景豪庭嘉洲陽光金廣東海岸托斯卡納錦府桃園頤和香榭遠洋風景前程國際海派優(yōu)座都市銀座中盛秀山麗水水鼎新頂云都第五郡諾維溪谷東特星中環(huán)唯美品格觀山滿庭芳假日風景陽光水岸晶品緣林非常宜居樂百年名城國際福佳華東人家家動力院景加州洋房美域盛景南嶺新城水畔香谷泊林和山泊林紫郡東方圣荷西壹品漫谷小平島億達藍灣宅語原奧林匹克花園園斯坦福院落德源2海印長城海景豪庭市場競爭條件件26從對周邊項目目分析可知，，項目所在的的星海片區(qū)雖雖然整體供應(yīng)應(yīng)量相對較大大，但細分后后可知，高端端市場的競爭爭空間相對較較大，尤其是是星海核心片片區(qū)供應(yīng)的快快速下降和價價格的迅速提提升，為本項項目所處的泛泛星海區(qū)的加加速提供了良良好的競爭空空間。營銷策略條件件周邊區(qū)域項目分析列表項目總量戶均面積單價總價銷售情況一品星海40萬平米130～24013000200萬售完大連明珠21萬平米150～28016000300萬60%半島聽濤5萬平米130～19012000180萬80%宏都筑景一期18.7萬平米110～1509000120萬75%宏都筑景二期140～1709500～10000150萬未售幸福E家13萬平米80～150800070萬售完斯坦福院落6.4萬平米70～130800070萬未售大華御庭13萬平米80～130800070萬未售小平島一期137萬平米120～1807300100萬85％以上小平島二期80～1508000～850090萬未售華潤項目5萬平米160～25018000350萬未售市場競爭條件件本項目從市場場競爭條件分分析，具備良良好的豪宅營營銷的空間機機會。27營銷策略條件件客戶條件從客戶環(huán)境分分析，高端項項目的客戶區(qū)區(qū)域分布相對對較廣，輻射射力相對較強強，區(qū)域高端項目目的客戶來源源相對之前發(fā)發(fā)生了很大變變化，本地客客戶比重占據(jù)據(jù)多數(shù)，通過過調(diào)查了解，，本地客戶多多為前幾年的的外來移民高高端客群的重重復(fù)購買，所所以關(guān)注要素素更加突出居居住品質(zhì)，其其中地段和環(huán)環(huán)境最為突出出，但概念已已完全不同于于之前的僅僅僅是海景資源源。周邊區(qū)域典型項目客戶分析

半島聽濤一品星海三期大連明珠宏都筑景幸福E家本地70%60%60%65%80%外地30%40%40%35%20%中山25%15%40%25%10%沙河口50%60%30%55%30%西崗15%15%20%10%15%其它10%10%10%10%45%關(guān)注要素地段、環(huán)境、產(chǎn)品、配套、物業(yè)地段、環(huán)境、產(chǎn)品、配套地段、環(huán)境、產(chǎn)品、品牌、交通地段、環(huán)境和產(chǎn)品地段、環(huán)境、產(chǎn)品、交通、配套客戶條件的改改變，換代豪豪宅客戶的出出現(xiàn)和成長為為項目豪宅營營銷提供了良良好的客戶實實現(xiàn)條件支撐撐28營銷策略條件件項目條件項目價值賣點點列表：億達品牌資源源價值；強強打造團隊隊，品質(zhì)保障障；山海自然景觀觀資源，尤其其是山景資源源，坐山觀海海得天獨厚；；優(yōu)質(zhì)地段條件件，地處軟件件園、高新園園區(qū)、西南學(xué)學(xué)府區(qū)、星海海灣旅游區(qū)復(fù)復(fù)合地帶，，既享有別墅墅豪宅的獨天天自然環(huán)境，，又享受完美美的城市價值值資源；細節(jié)品質(zhì)產(chǎn)品品保障，躍式式戶型創(chuàng)新價價值設(shè)計；高品質(zhì)配套；；本項目自身的的開發(fā)條件，，結(jié)合區(qū)域豪豪宅客戶對城城市地段條件件和景觀資源源條件的偏好好，項目具備備良好的打造造豪宅形象的的硬件條件支支撐。29物業(yè)類型:住宅建筑形式:小高、高層銷售均價12000元/平米開盤日期:一期：07.2.25二期：07.3.26總套數(shù):二期328套三期644套占地面積:二期6萬㎡三期6萬㎡建筑面積:二期6.4萬㎡三期11.6萬㎡營銷策略方向向項目競爭包括戶型及面積區(qū)間套數(shù)（套）套數(shù)比戶型面積區(qū)間（㎡）2.2.1，2.2.2120—1303812%3.2.1，3.2.2140—19016049%4.2.1，4.2.2180—23013040%三期整體銷售售率達60％％以上，其中中140～190平米戶戶型暢銷，200平米以以上戶型銷售售，主要原因因在于不能看看海且總價過過高一品星海30一品星海營銷體系豪宅產(chǎn)品賣點海景豪宅，板樓全明設(shè)計客戶構(gòu)成中山20％，沙河口50％，西崗20％，主要身份為私營業(yè)主關(guān)注要素地段、景觀、戶型營銷主題一品星海，榜樣大連濱海城市生活營銷渠道路牌，報廣和網(wǎng)絡(luò)項目競爭一品星海營銷策略方向向31開盤日期:2006.5建筑形式:高層、小高層物業(yè)類型:公寓、公建銷售均價16000元/平米建筑面積:21萬平方米總套數(shù):848套占地面積:6.885公頃建筑類型塔式營銷策略方向向萬達明珠包括戶型及面積區(qū)間套數(shù)（套）套數(shù)比戶型面積區(qū)間（㎡）2.2.2154-16220024%3.2.2197-27560071%躍層262-572486%一期整體銷售售率達60％％以上，其中中160～200平米戶戶型暢銷，200平米以以上戶型滯銷銷緩慢，主要要原因在于觀觀景視線不佳佳且總價過高高項目競爭32大連明珠營銷體系豪宅產(chǎn)品賣點戶型五明設(shè)計，南向臥室，精裝修，4000平米會所帶游泳池客戶構(gòu)成中山40％，沙河口30％，西崗20％，主要身份為私營業(yè)主關(guān)注要素地段、自然環(huán)境、品牌營銷主題開創(chuàng)豪宅成品時代營銷渠道路牌，報廣和網(wǎng)絡(luò)營銷策略方向向萬達明珠項目競爭33營銷策略方向向物業(yè)類型高尚住宅建筑形式多層、小高層、高層、公建銷售均家11000～12000元/平米開盤日期06.9.27總套數(shù)285套占地面積21000㎡建筑面積:48000㎡包括戶型及面積區(qū)間套數(shù)（套）套數(shù)比戶型面積區(qū)間（㎡）2-2-2128207%3-2-21404013%3-2-21606221%4-2-219112442%躍層275124%抵債1664013%一期整體銷售售率達80％％以上，其中中120～160平米戶戶型暢銷，190平米以以上戶型滯銷銷，主要原因因在于戶型設(shè)設(shè)計不合理且且總價過高半島聽濤項目競爭34營銷策略方向向項目競爭半島聽濤半島聽濤營銷體系豪宅產(chǎn)品賣點戶型方正合理,大開間,小進深，無高品質(zhì)配套客戶構(gòu)成中山25％，沙河口50％，西崗15％，主要身份為私營業(yè)主關(guān)注要素地段、自然環(huán)境、戶型、交通營銷主題人文社區(qū)，上游逐浪，誰主舵營銷渠道路牌，報廣和網(wǎng)絡(luò)35物業(yè)類型:普通住宅建筑形式:多層,高層銷售均家8500～9000元/平米開盤日期2006-10總套數(shù)1800

套（一期986套）占地面積100000㎡

建筑面積187000㎡配套25、528、533、709、711路等；樂購超市、千盛百貨、洗車、洗浴等；醫(yī)科大學(xué)二院、何氏眼科、牙科美容醫(yī)院；黑石礁小學(xué)、西南路小學(xué)、第四中學(xué)。營銷策略方向向包括戶型及面積區(qū)間套數(shù)（套）套數(shù)比重戶型面積區(qū)間（㎡）2-2-19012012%2-2-2126(躍層)485%3-2-1103-10611011%3-2-2114-14856057%LOFT55-6214815%一期整體銷售售率達75％％以上，其中中90～130平米戶型型暢銷，150平米以上上戶型滯銷，，主要原因在在于總價過高高宏都筑景項目競爭36營銷策略方向向項目競爭宏都筑景營銷體系豪宅產(chǎn)品賣點多層住宅，無豪宅配套客戶構(gòu)成中山25％，沙河口55％，西崗10％，主要身份為企業(yè)高級白領(lǐng)和小私營業(yè)主關(guān)注要素地段、便利性、戶型、交通營銷主題人文社區(qū)，上游逐浪，誰主舵營銷渠道路牌，報廣和網(wǎng)絡(luò)宏都筑景37營銷策略方向向項目競爭分析析小結(jié)：大連高端項目目屬典型的景景觀資源型豪豪宅市場，強強化景觀環(huán)境境，以及戶型型觀景性是其其關(guān)鍵所在，，也是支撐項項目豪宅形象象的關(guān)鍵；高端項目客戶戶的實際購買買力相對較強強，200萬萬以內(nèi)的總價價房銷售順暢暢，超過300萬總價銷銷售相對困難難，且高端項項目的客群對對景觀環(huán)境的的要求相對較較高，中高端端項目的總價價剛性相對較較大，150萬總價是其其剛性區(qū)間；；區(qū)域高端項目目目前基本已已經(jīng)進入銷售售尾期，對本本項目正面競競爭相對較低低，本項目營營銷的關(guān)鍵在在于如何確立立項目自身的的營銷價值體體系？本項目必須躋躋身豪宅行列列，塑造豪宅宅形象，否則則很難突破總總價剛性限制制，一旦突破破，則項目定定位與高端客客群的需求對對位非常理想想。項目競爭38營銷策略方向向圣荷西營銷策策略環(huán)境分析析小結(jié)：項目豪宅營銷銷策略的實現(xiàn)現(xiàn)具備良好的的環(huán)境條件支支撐，豪宅營營銷形象的價價值塑造和實實現(xiàn)關(guān)鍵在于于尋求項目自自身的豪宅元元素，并打造造項目全新的的豪宅定位標標桿，強勢營營銷，實現(xiàn)價價值認知和認認可。39項目營銷價值值賣點既具備備良好的支撐撐高端項目所所必備的希缺缺環(huán)境資源條條件，尤其是是完美的山景景資源條件。。同時，又具具備良好的城城市價值支撐撐和產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)支撐。項目營銷價值值賣點圣荷西營銷賣賣點列表：億達品牌資源源價值；強強打造團隊隊，品質(zhì)保障障；山海自然景觀觀資源，尤其其是山景資源源，坐山觀海海得天獨厚；；優(yōu)質(zhì)地段條件件，地處軟件件園、高新園園區(qū)、西南學(xué)學(xué)府區(qū)、星海海灣旅游區(qū)復(fù)復(fù)合地帶，，既享有別墅墅豪宅的獨天天自然環(huán)境，，又享受完美美的城市價值值資源；細節(jié)品質(zhì)產(chǎn)品品保障，躍式式戶型創(chuàng)新價價值設(shè)計；高品質(zhì)配套；；40客戶訪談?wù)撟C證陳女士，40多歲，本地地人，公務(wù)員員置業(yè)特征：反反復(fù)置業(yè)承受價格：10000元元/平方米左左右置業(yè)動機：其女兒在軟件件園工作，買買房的目的是是為了孩子，，意向戶型是是150平方方米左右。認認為本項目的的居住品質(zhì)和和開發(fā)商實力力好，?？催^過斯坦福院落落的房子，認認為品質(zhì)感太太差，社區(qū)感感太差。看過過一品星海的的房子，認為為離海太近很很潮。對本項項目能夠看海海的戶型興趣趣不大，看重重山體公園環(huán)環(huán)境。點評：重復(fù)置業(yè)的客客戶追求城市市先進元素，，已經(jīng)擁有觀觀海的房子，，認為不太適適合居住。主主要看重本項項目的山體自自然環(huán)境，居居住非常舒適適。關(guān)注子女的中中年人41張女士，40多歲，私營營業(yè)主置業(yè)特征：反反復(fù)置業(yè)承受價格：10000元元/平方米左左右置業(yè)動機：已經(jīng)買過億達達的國際新城城的房子，非非常認可開發(fā)發(fā)商的實力和和信譽?？春煤檬ズ晌?，主主要是看中這這里的自然環(huán)環(huán)境品質(zhì)和風風水好。訪談?wù)勚刑岬剑瑢δ芸吹胶５牡姆孔优d趣不不大。點評：置業(yè)成熟的客客戶，對海景景資源興趣不不大，關(guān)注的的主要是居住住的品質(zhì)感和和風水好。買買房主要是為為了自住。對對單價敏感，，心里價位在在10000元/平方米米左右關(guān)注生活品質(zhì)質(zhì)的中年人客戶訪談?wù)撟C證42王先生，40多歲，私營營業(yè)主置業(yè)特征：反反復(fù)置業(yè)承受價格：10000元元/平方米左左右置業(yè)動機：目前已經(jīng)持有有海景資源的的房子，對于于潮氣非常反反感，認為對對身體影響較較大。希望在在市區(qū)里，同同時又能在自自然環(huán)境比較較好同時比較較安靜的地方方買一套150左右的房房子，用于以以后養(yǎng)老?？纯催^宏都筑景景的房子，認認為戶型設(shè)計計比較差同時時社區(qū)居住人人群混雜。點評：置業(yè)成熟的客客戶，對海景景資源興趣不不大，關(guān)注的的主要是居住住的私密性和和品質(zhì)感。買買房主要是為為了自住。對對單價比較敏敏感，認為10000元元/平方米左左右比較適合合。追求生活舒適適度的中年人人客戶訪談?wù)撟C證43客戶訪談?wù)撟C證小結(jié)客戶的消費心心理已經(jīng)開始始從追求擁有有海資源向追追求生活品質(zhì)質(zhì)方向的轉(zhuǎn)移移。意向客戶對山山景資源最為為認可，現(xiàn)場場產(chǎn)品品質(zhì)展展示對強化品品質(zhì)認知起到到了良好的支支撐作用。44營銷策略方向向項目優(yōu)勢賣點豪宅價值分析豪宅資源客戶關(guān)注度豪宅價值支撐度軟件園地段適中，主要看重其臨近城市中心區(qū)域平臺現(xiàn)狀不支撐，項目需避開平臺區(qū)域限制海景景觀適中，并未成為決策核心因素，但是增分項豪宅價值支撐力度強，但本項目無優(yōu)勢山景自然景觀強，客戶決策的關(guān)鍵因素，對二三代豪宅客戶吸引力較強豪宅價值支撐度相對較強產(chǎn)品品質(zhì)較強，客戶決策的核心因素之一，有效提升客戶意向和品質(zhì)認知豪宅價值支撐力度較好山景自然環(huán)境境資源和產(chǎn)品品展示品質(zhì)對對項目豪宅營營銷的價值支支撐力度和客客戶關(guān)注度都都是最有效的的。45營銷策略方向向本項目營銷策策略主題方向向：豪宅資源＋城城市價值＋產(chǎn)產(chǎn)品屬性46案例借鑒———香港淺水灣灣半山豪宅產(chǎn)品形式：別墅和高檔公公寓產(chǎn)品價值點：：繁華地段———淺水灣山海之間———依山觀?？蛻魳?gòu)成：本地富豪演藝界知名人人士產(chǎn)品訴求點：：私密性身份感客戶身份的純純粹性價格：總價千萬以上上47案例借鑒———摩納哥半山山豪宅產(chǎn)品形式：別墅和高檔公公寓產(chǎn)品價值點：：地段：繁華中中的私家領(lǐng)地地景觀：依山觀觀海配套：頂級配配套和服務(wù)客戶構(gòu)成：世界各國富豪豪產(chǎn)品訴求點：：私密性身份感尊貴感價格：總價千萬以上上48案例借鑒小結(jié)結(jié)山體豪宅特征征：背山，處于地地勢落差大的的半山之上面海，具有海海景資源，但但與海保持適適當距離隱于市，處于于繁華都市中中央，卻被寧寧靜環(huán)繞傳統(tǒng)認知度最最高的成熟高高檔居住區(qū)客戶感知價值值：私密性稀缺的景觀資資源帶來的不不僅是居住的的品質(zhì)更是代代表一種身份份感擁有繁華同時時享受靜謐風水好山體豪宅特征征及其客戶價價值感知與本本項目具有良良好的吻合度度和匹配性。。49項目營銷策略略調(diào)整定位半山豪宅空空中別別墅營銷策略主題題建議：推廣核心展示核心50營銷策略實現(xiàn)現(xiàn)：“半山豪宅””標準塑造及及立體強勢營營銷推廣，樹樹立形象，吸吸引上門；豪宅品質(zhì)活動動營銷，形象象強化，品質(zhì)質(zhì)嫁接，客戶戶吸引，意向向提升；客戶營銷，意意向提升，口口碑傳播；展示強化，氣氣勢打造；節(jié)奏把控，氛氛圍營造；項目營銷策略略調(diào)整定位51項目營銷推廣廣營銷推廣要求求圣荷西營銷推推廣的要求為為：以破為立，打打破市場認知知，塑造全新新形象；集中立體推廣廣，快速樹立立項目獨特豪豪宅形象認知知；推廣形象展示示豪宅氣質(zhì)，，拒絕邊角營營銷；52項目營營銷推推廣營銷推推廣內(nèi)內(nèi)容圣荷西西營銷銷推廣廣的內(nèi)內(nèi)容為為：“半山山豪宅宅”七七大標標準地段標標準：：半山山之腰腰，坐坐擁城城市，，享受受寧靜靜景觀標標準：：坐山山觀海海，風風水佳佳境，，獨享享私家家山體體公園園環(huán)境標標準：：天然然氧吧吧，自自然空空調(diào)居住標標準：：三面面環(huán)山山，私私家府府邸，，一生生之宅宅產(chǎn)品標標準：：空中中別墅墅，躍躍式戶戶型，，大宅宅享受受團隊標標準：：出自自名門門，氣氣質(zhì)彰彰顯物管標標準：：私家家物管管，貼貼心服服務(wù)53項目營營銷推推廣營銷推推廣主主題節(jié)節(jié)奏時間：：2007年6月推廣目目標：：以破破為立立，主主題推推出推廣主主題：：“東東方圣圣荷西西，到到底怎怎么了了”推廣內(nèi)內(nèi)容：：東方方圣荷荷西遲遲遲不不開盤盤輿論論營銷銷，以以新聞聞的形形式，，輿論論的態(tài)態(tài)度闡闡述東東方圣圣荷西西為什什么遲遲遲不不上市市，暗暗示億億達集集團的的成熟熟和重重視，，嚴格格審視視城市市的價價值，，致力力于打打造大大連城城市的的地產(chǎn)產(chǎn)名片片，重重點突突出其其考察察國外外類似似地段段的歷歷程，，以及及為項項目所所做的的各項項準備備，以以此為為理由由，東東方圣圣荷西西遲遲遲不上上市，，暗示示項目目值得得期待待?！皷|方方圣荷荷西，，到底底怎么么了””“東東方圣圣荷西西，到到底在在干什什么””推廣形形式：：整版版軟文文推廣廣54項目營營銷推推廣營銷推推廣主主題節(jié)節(jié)奏時間：：2007年7～9月推廣目目標：：營銷銷主題題價值值塑造造推廣主主題：：東方方圣荷荷西，，半山山豪宅宅，空空中別別墅推廣內(nèi)內(nèi)容：：軟文文發(fā)布布東方方圣荷荷西半半山豪豪宅七七大標標準，，同時時，通通過整整版硬硬廣對對主題題進行行強勢勢推廣廣，同同時以以軟文文的方方式，，對國國內(nèi)外外濱海海城市市半山山豪宅宅的案案例進進行分分析，，闡述述半山山豪宅宅在人人、環(huán)環(huán)境、、居住住和生生活等等方面面最佳佳的和和諧統(tǒng)統(tǒng)一，，代表表最宜宜居的的豪宅宅生活活品質(zhì)質(zhì)。推廣形形式：：整版版軟文文推廣廣＋整整版主主題硬硬廣55項目營營銷推推廣營銷推推廣主主題節(jié)節(jié)奏時間：：2007年9～12月月推廣目目標：：營銷銷主題題賣點點強勢勢營銷銷推廣主主題：：“半半山豪豪宅，，空中中別墅墅”七七大標標準賣賣點營營銷推推廣推廣內(nèi)內(nèi)容：：整體體硬廣廣的方方式，，對七七大標標準分分別為為階段段性營營銷推推廣主主題對對項目目賣點點價值值進行行強勢勢營銷銷，進進一步步強化化項目目營銷銷策略略主題題的市市場影影響和和客戶戶認知知度。。推廣形形式：：整版版主題題硬廣廣56項目營營銷推推廣營銷推推廣渠渠道營銷推推廣渠渠道要要求：：強勢推推廣，，立體體渠道道全覆覆蓋報廣：：主題題推廣廣，賣賣點演演繹（（軟硬硬廣結(jié)結(jié)合））雜志：：主題題推廣廣，賣賣點演演繹（（新聞聞稿為為主））廣播：：節(jié)點點運用用，信信息發(fā)發(fā)布，，主題題強化化網(wǎng)絡(luò)：：主題題強化化，半半山論論壇，，網(wǎng)上上直播播戶外：：主題題強化化展示示57項目營營銷推推廣營銷推推廣形形式營銷推推廣形形式要要求：：豪宅氣氣度，，氣勢勢營銷銷報廣：：整版版表現(xiàn)現(xiàn)，軟軟硬結(jié)結(jié)合，，拒絕絕邊角角營銷銷雜志：：分析析性新新聞軟軟廣配配圖片片（新新聞稿稿為主主）廣播：：黃金金時段段，主主流頻頻道（（交通通臺或或音樂樂臺））網(wǎng)絡(luò)：：論壇壇＋直直播＋＋網(wǎng)上上展示示戶外：：核心心地段段（市市中心心、主主干道道、機機場等等），，獨立立戶外外廣告告（圍圍檔、、廣告告牌、、路旗旗等）），拒拒絕小小展示示58注：戶戶外廣廣告示示意59主題題10月月11月月營銷推推廣強強度東方圣圣荷西西，半半山豪豪宅，，空中中別墅墅發(fā)布布9月6月一期開開盤12月月東方圣圣荷西西，到到底怎怎么了了8月7月項目營營銷推推廣營銷推推廣強強度10月月東方圣圣荷西西，半半山豪豪宅，，空中中別墅墅發(fā)布布半山豪豪宅七七大標標準價價值賣賣點推推廣半山豪豪宅七七大標標準價價值賣賣點推推廣半山豪豪宅七七大標標準價價值賣賣點推推廣半山豪豪宅七七大標標準價價值賣賣點推推廣60項目輿輿論營營銷輿論營營銷輿論營營銷主主題：：風水輿輿論營營銷輿論營營銷內(nèi)內(nèi)容：：西山和和臺山山之間間，依依山看看海，，象個個聚寶寶盆，，是大大連風風水最最好的的地方方之一一輿論營銷銷傳播者者：現(xiàn)場銷售售人員銷銷售提及及，大連連頂級風風水大師師口碑傳傳播注：公司司管理層層在正式式場合堅堅決杜絕絕提及，，輿論營營銷一定定是民間間的61項目活動動營銷活動營銷銷要求圣荷西活活動營銷銷的要求求為：高品質(zhì)活活動，形形象強化化；活動客戶戶對位度度高；社會影響響力相對對較大，，新聞價價值高；；62項目活動動營銷活動營銷銷主題內(nèi)內(nèi)容時間：2007年6月月16日日活動主題題：東方方圣荷西西產(chǎn)品發(fā)發(fā)布會活動內(nèi)容容：產(chǎn)品品發(fā)布會會，對項項目產(chǎn)品品的規(guī)劃劃設(shè)計特特點進行行發(fā)布，，并同時時發(fā)布項項目的半半山七大大標準活動客戶戶：項目目前期積積累意向向客戶、、億達老老客戶、、媒體等等活動形式式：會議議＋自助助餐的形形式活動地點點：高星星級酒店店活動報道道：以““東方圣圣荷西回回應(yīng)，大大連首席席半山豪豪宅，空空中別墅墅面市””為主題題報道活活動，要要求必須須為半版版以上的的版面出出現(xiàn)。63項目活動動營銷活動營銷銷主題內(nèi)內(nèi)容時間：2007年6月月30日日活動主題題：東方方圣荷西西現(xiàn)場賞賞鑒活動內(nèi)容容：現(xiàn)場場看樓通通道開放放，半山山豪宅私私家園林林賞鑒活動客戶戶：項目目意向客客戶、億億達老客客戶、媒媒體活動地點點：售樓樓處和項項目現(xiàn)場場活動報道道：以““東方圣圣荷西再再次回應(yīng)應(yīng)，大連連首席半半山豪宅宅，空中中別墅開開放”為為主題，，以媒體體實拍照照片結(jié)合合文字的的形式，，以新聞聞報道的的方式予予以傳播播。64項目活動動營銷活動營銷銷主題內(nèi)內(nèi)容時間：2007年7月月活動主題題：東方方圣荷西西半山豪豪宅巡禮禮活動內(nèi)容容：邀請請東方圣圣荷西誠誠意客戶戶及相關(guān)關(guān)媒體，，組織參參觀香港港頂級半半山豪宅宅，并進進行全程程報道，，強化東東方圣荷荷西大連連首席半半山豪宅宅的形象象標桿活動客戶戶：誠意意客戶、、相關(guān)媒媒體活動報道道：以““頂級半半山豪宅宅，東方方圣荷西西香港巡巡禮”為為主題進進行新聞聞報道。。65項目活動動營銷活動營銷銷主題內(nèi)內(nèi)容時間：2007年7月月活動主題題：濱海海城市居居住發(fā)展展論談（（大連V香港））活動內(nèi)容容：邀請請香港頂頂級半山山豪宅的的客戶、、相關(guān)政政府領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)或高校校城市發(fā)發(fā)展專家家學(xué)者，，在大連連和香港港分別舉舉辦兩場場有關(guān)濱濱海城市市居住發(fā)發(fā)展的論論壇研究究，強化化半山豪豪宅對于于濱海城城市高品品質(zhì)居住住的代表表地位。?；顒涌蛻魬簦赫\意意客戶、、專家學(xué)學(xué)者、相相關(guān)媒體體活動報道道：以““濱海城城市高品品質(zhì)居住住的標準準”為主主題進行行新聞報報道，并并在網(wǎng)絡(luò)絡(luò)上對論論壇現(xiàn)場場進行全全程直播播。66項目活動動營銷活動營銷銷主題內(nèi)內(nèi)容時間：2007年7月月5日活動主題題：東方方圣荷西西半山豪豪宅網(wǎng)絡(luò)絡(luò)發(fā)布會會暨網(wǎng)上上看房通通道開通通活動內(nèi)容容：東方方圣荷西西半山豪豪宅七大大標準網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)發(fā)布布直播，，并同步步開通項項目的網(wǎng)網(wǎng)上看樓樓通道，，對項目目售樓處處、樣板板間、看看樓通道道、現(xiàn)場場工地、、戶型、、山體公公園等通通過實景景照片的的方式予予以公示示，并適適時更換換?；顒涌蛻魬簦喉椖磕繄F隊、、搜房網(wǎng)網(wǎng)等活動地點點：項目目售樓處處活動報道道：以““東方圣圣荷西網(wǎng)網(wǎng)上看樓樓通道開開通”為為主題進進行新聞聞報道。。67項目活動動營銷活動營銷銷主題內(nèi)內(nèi)容時間：2007年7月月21日日活動主題題：大連連豪宅論論壇（海海景豪宅宅V半山山豪宅））活動內(nèi)容容：將大大連豪宅宅分為海海景豪宅宅和半山山豪宅兩兩類，分分別討論論各自的的特色，，最終的的結(jié)果自自然是平平分秋色色，各有有特點，，目的在在于從居居住的角角度將半半山豪宅宅的優(yōu)勢勢特點予予以突出出。活動客戶戶：星海海區(qū)域開開發(fā)商、、媒體、、部分豪豪宅客戶戶活動地點點：高檔檔俱樂部部小會議議室活動報道道：網(wǎng)絡(luò)絡(luò)全程直直播，同同時在主主流報廣廣上進行行全程報報道68項目活動動營銷活動營銷銷主題內(nèi)內(nèi)容時間：2007年7月月活動主題題：大連連夏季房房展會活動內(nèi)容容：項目目展示，，吸引客客戶活動地點點：展場場活動報道道：億達達集團高高調(diào)亮相相房展會會，東方方圣荷西西掀開億億達新高高度69項目活動動營銷活動營銷銷主題內(nèi)內(nèi)容時間：2007年8月月活動主題題：大連連軟件園園投資論論壇暨軟軟件園500強強企業(yè)高高層論壇壇活動內(nèi)容容：軟件件園500強企企業(yè)高層層論壇活動客戶戶：政府府代表、、企業(yè)代代表、媒媒體等活動地點點：項目目售樓處處、東軟軟校區(qū)（（暫定））活動報道道：以““大連首首席半山山豪宅東東方圣荷荷西成功功舉辦軟軟件園50強企企業(yè)高層層論壇””為主題題進行新新聞報道道70項目活動動營銷活動營銷銷主題內(nèi)內(nèi)容時間：2007年8月月11日日活動主題題：東方方圣荷西西客戶認認籌活動動活動內(nèi)容容：項目目前期積積累客戶戶選房，，同時現(xiàn)現(xiàn)場提供供輕音樂樂演奏，，并提供供相關(guān)西西式茶點點服務(wù)活動客戶戶：項目目意向客客戶，媒媒體活動地點點：售樓樓處活動報道道：以““東方圣圣荷西，，半山豪豪宅，空空中別墅墅”火爆爆認籌為為題進行行新聞報報道。71項目活動動營銷活動營銷銷主題內(nèi)內(nèi)容時間：2007年9月月15日日活動主題題：東方方圣荷西西一期開開盤活動內(nèi)容容：項目目一期開開盤，客客戶現(xiàn)場場選定房房號，簽簽訂認購購書，交交納認購購金；活動客戶戶：項目目意向客客戶，媒媒體活動地點點：售樓樓處活動報道道：以““半山豪豪宅時代代宣告到到來，東東方圣荷荷西火爆爆開盤””為主題題進行新新聞報道道72項目活動動營銷活動營銷銷主題內(nèi)內(nèi)容時間：2007年9月月22日日活動主題題：東方方圣荷西西周年客客戶答謝謝活動暨暨中秋聯(lián)聯(lián)誼會活動內(nèi)容容：客戶戶答謝酒酒會活動客戶戶：意向向客戶及及其朋友友等，媒媒體活動地點點：高星星級酒店店活動報道道：以““見證東東方圣荷荷西，半半山豪宅宅，空中中別墅的的魅力””為主題題，對答答謝活動動的規(guī)模模龐大，，人數(shù)眾眾多進行行報道。。73項目活動動營銷活動營銷銷主題內(nèi)內(nèi)容時間：2007年9月月8日活動主題題：東方方圣荷西西EMBA聯(lián)誼誼暨教師師節(jié)活動動活動內(nèi)容容：在項項目銷售售現(xiàn)場舉舉辦大連連EMBA暨教教師節(jié)聯(lián)聯(lián)誼參觀觀活動活動客戶戶：大連連EMBA學(xué)員員及教師師等活動地點點：東軟軟校區(qū)、、項目售售樓處、、上島咖咖啡廳74項目活動動營銷活動營銷銷主題內(nèi)內(nèi)容時間：2007年10月～12月活動主題題：東方方圣荷西西品質(zhì)之之旅活動內(nèi)容容：舉辦辦各類高高品質(zhì)客客戶對位位活動，，如藝術(shù)術(shù)品展、、新車發(fā)發(fā)布會、、車友會會、銀行行VIP客戶等等相關(guān)活活動，吸吸引高質(zhì)質(zhì)客戶上上門，提提升項目目市場影影響力活動客戶：：各類高端端目標客戶戶活動地點：：售樓處活動報道：：對相關(guān)活活動要求在在第一時間間進行新聞聞報道75項目活動營營銷活動營銷主主題內(nèi)容時間：2007年10月活動主題：：東方圣荷荷西空中別別墅體驗月月活動內(nèi)容：：東方圣荷荷西實景樣樣板間開放放，暨現(xiàn)場場體驗活動客戶：：意向客戶戶，媒體等等活動地點：：項目現(xiàn)場場活動報道：：以“東方方圣荷西半半山豪宅，，空中別墅墅現(xiàn)樓樣板板間全新開開放”為主主題進行宣宣傳報道76項目活動營營銷活動營銷主主題內(nèi)容時間：2007年10月活動主題：：“投資中中國，投資資大連”金金融年會活動內(nèi)容：：“投資資中國，投投資大連””金融年會會，借此會會議提升項項目品質(zhì)形形象和市場場關(guān)注度，，并吸引高高端客戶到到訪活動客戶：：政府、金金融代表、、企業(yè)代表表和媒體等等活動地點：：項目售樓樓處、東軟軟校區(qū)（暫暫定）活動報道：：以“大連連首席半山山豪宅東方方圣荷西成成功舉辦大大連企業(yè)家家發(fā)展年會會”為主題題進行新聞聞報道77項目活動營營銷活動營銷主主題內(nèi)容時間：2007年11月活動主題：：大連市企企業(yè)發(fā)展家家年會活動內(nèi)容：：大連市企企業(yè)發(fā)展家家年會活動客戶：：政府、企企業(yè)家代表表和媒體等等活動地點：：東軟校區(qū)區(qū)（暫定））活動報道：：以“大連連首席半山山豪宅東方方圣荷西成成功舉辦大大連企業(yè)家家發(fā)展年會會”為主題題進行新聞聞報道78項目活動營營銷活動營銷組組織活動營銷的的組織：常規(guī)銷售性性活動，可可由營銷部部們自行組組織；形象推廣性性活動，因因規(guī)格較高高，且關(guān)鍵鍵在于其背背后的高端端客戶資源源，所以必必須由具有有相關(guān)組織織能力和客客戶資源條條件的活動動公司負責責組織落實實。79項目營銷展展示營銷展示要要求營銷展示的要要求：豪宅品質(zhì)展示示，強化產(chǎn)品品營銷力細節(jié)品質(zhì)高，，體現(xiàn)項目豪豪宅檔次全程營銷展示示，避免細節(jié)節(jié)丟分80項目營銷展示示營銷展示內(nèi)容容營銷展示的內(nèi)內(nèi)容：售樓處和示范范樣板間全程程高品質(zhì)展示示項目現(xiàn)場樣板板園林、看樓樓通道和現(xiàn)場場樣板間實景景展示銷售品質(zhì)展示示：現(xiàn)場品質(zhì)質(zhì)VI、專業(yè)業(yè)形象、銷售售道具等物業(yè)服務(wù)展示示：保安保潔潔禮儀及服務(wù)務(wù)等品質(zhì)VI內(nèi)容容建議：除常常規(guī)的樓書、、紙袋、銷售售夾、便簽紙紙、信封、禮禮品、戶型單單張、購房意意向書、購房房算價表、區(qū)區(qū)域生活手冊冊等VI展示示外，本項目目VI建議設(shè)設(shè)計如門牌、、車牌、鑰匙匙鏈等身份標標簽類VI禮禮品。81展示強化———產(chǎn)品營銷———實景樣板板間實景樣板間展展示的建議：：在項目現(xiàn)場設(shè)設(shè)計可看海的的實景樣板間間，建議對樣樣板間進行精精細設(shè)計，聘聘請海外知名名設(shè)計大師擔擔綱設(shè)計，打打造大連高端端半山豪宅的的精品代表，，并對業(yè)界和和市場公開參參觀，展示項項目品質(zhì)高度度的同時，強強化項目豪宅宅品質(zhì)的典型型代表的氣勢勢。82展示強化———氣勢打造———案場目的：提高案案場的昭示性性和氣勢品質(zhì)質(zhì)手法：樹立案案場展示牌位置：項目案案場左右車行行入口處，上上島咖啡一側(cè)側(cè)為宅語原展展示牌，另一一側(cè)為圣荷西西展示牌形式：立柱式式展示牌，高高5米以上，，帶燈光效果果內(nèi)容：宅語原原為“SMART精致生生活＋宅語原原＋指示箭頭頭”，圣荷西西為“城市空空中別墅＋圣圣荷西＋指示示箭頭”83展示強化———氣勢打造———案場目的：提高案案場的品質(zhì)屬屬性和昭示性性手法：更改售售樓處入口處處展示牌展示示內(nèi)容形式：背景為為圣荷西大躍躍戶型的水印印畫，配合醒醒目文字內(nèi)容：將現(xiàn)有有“展示中心心”的文字內(nèi)內(nèi)容改為“半半山豪宅”即即可84展示強化———氣勢打造———工地圍檔檔目的：強化項項目工地的宣宣傳展示價值值，并強化展展示項目的豪豪宅品質(zhì)氣勢勢手法：樹立大大型工地圍檔檔位置：圣荷西西項目延五一一路主入口南南側(cè)形式：大型圍圍檔包裝，高高8～10米米，底部漏空空1米左右內(nèi)容：以項目目效果圖水印印為背景，主主要內(nèi)容為““項目LOGO＋案名＋＋城市空中別別墅＋電話””，要求簡潔潔，但卻高貴貴85展示強化———氣勢打造———品質(zhì)強化化目的：在高雅雅且偏冷的格格調(diào)下予以適適當調(diào)整，提提高案場的生生活親切感和和品質(zhì)調(diào)性手法2：擺放放情景式花車車位置：售樓處處兩側(cè)＋樣板板間示范園林林亭子處86展示強化———氣勢打造———品質(zhì)強化化目的：強化樣樣板展示區(qū)的的品質(zhì)和生活活意境手法1：增加加樣板示范園園林的小品，，強化園林的的質(zhì)感位置：樣板園園林內(nèi)形式：雕塑小小品，必須與與項目品質(zhì)匹匹配，厚重高高雅87設(shè)置一古典手手推車引入觀賞魚增加石臺圍棋棋展示強化———氣勢打造———品質(zhì)強化化目的：強化樣樣板展示區(qū)的的品質(zhì)和生活活意境手法2：樣板板間示范園林林的亭子內(nèi)增增加一圍棋小小品，營造意意境感，同時時在亭旁水中中放養(yǎng)金魚88展示強化———氣勢打造——