世聯(lián)大連億達(dá)東方圣荷西營(yíng)銷策略調(diào)整報(bào)告

東方圣荷西營(yíng)銷策略調(diào)整報(bào)告謹(jǐn)呈：大連億達(dá)軟件園開(kāi)發(fā)有限公司版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。營(yíng)銷目標(biāo)價(jià)格目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)超過(guò)1萬(wàn)/平米業(yè)績(jī)目標(biāo)：2007年實(shí)現(xiàn)銷售套數(shù)超過(guò)230套，月均53套左右2周邊區(qū)域典型項(xiàng)目銷售分析列表項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型主力戶型套數(shù)開(kāi)盤時(shí)間均價(jià)總價(jià)（萬(wàn)）銷售速度小平島高層120-18046006年1月730010030～40套/月斯坦福院落多層、小高層70～13060007年8月800070宏都筑景多層、高層55-6232406年10月120007050套/月114-148560900013040套/月幸福彼岸多層、小高層80-969606年8月720060100套/月110-1383928080套/月西山園中園高層、小高層533607年3月78003530套/月83366530套/月項(xiàng)目所在區(qū)域目前銷售均價(jià)為8000元/平米左右目標(biāo)解讀：本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)均價(jià)必須超越區(qū)域目前的平臺(tái)價(jià)。目標(biāo)解讀——均價(jià)3目標(biāo)解讀——均價(jià)超過(guò)1萬(wàn)/平米銷售均價(jià)是大連目前高端豪宅項(xiàng)目的分界線本項(xiàng)目均價(jià)目標(biāo)必然要求項(xiàng)目建立豪宅營(yíng)銷的市場(chǎng)目標(biāo)。大連在售均價(jià)均價(jià)超過(guò)一萬(wàn)住宅項(xiàng)目項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型主力戶型套數(shù)均價(jià)總價(jià)（萬(wàn)）銷售速度大連明珠高層1552001600023020套/月25060037510套/月半島聽(tīng)濤高層160-1901861000018050套/月百年匯二期高層48214110005050套//月320193502套/月一品星海小高層、高層130～240110012000180200套/月中信.海天瀛洲別墅263-479

16000400

4圣荷西意向客戶意向單價(jià)分布表

全部

3月

4月

除展會(huì)外

8000以下52129.86%8640.95%9025.35%40627.53%8000～9000102558.74%11655.24%19153.80%90161.08%9000～1000017910.26%83.81%7420.85%14910.10%一萬(wàn)以上201.15%

191.29%從需求單價(jià)分析，圣荷西意向客戶的意向單價(jià)與項(xiàng)目需求存在顯著差距，1萬(wàn)/平米成為一個(gè)分界線，結(jié)合區(qū)域目前8000元/平米左右的均價(jià)特征，圣荷西目前市場(chǎng)形象認(rèn)知仍未脫離區(qū)域限制。目標(biāo)解讀——均價(jià)5目標(biāo)解讀——均價(jià)銷售均價(jià)目標(biāo)對(duì)營(yíng)銷的要求：豪宅營(yíng)銷，建立項(xiàng)目豪宅市場(chǎng)形象認(rèn)知，徹底改變項(xiàng)目目前中高端項(xiàng)目的市場(chǎng)形象認(rèn)知。6圣荷西2007目標(biāo)銷售額：3.7億圣荷西戶均面積為：160平米左右圣荷西目標(biāo)均價(jià)：>1萬(wàn)/平米圣荷西套均總價(jià)：>160萬(wàn)圣荷西開(kāi)盤2007年目標(biāo)銷售套數(shù)：230套圣荷西誠(chéng)意客戶需求總量：1600組左右圣荷西目前誠(chéng)意客戶總量：1000組，缺口：600組目標(biāo)解讀——業(yè)績(jī)7圣荷西目前月上門總量為300～350組，目前誠(chéng)意客戶轉(zhuǎn)換率55％，從總量角度可以確保完成誠(chéng)意客戶的需求；根據(jù)營(yíng)銷目標(biāo)，從客戶總量需求角度，圣荷西誠(chéng)意客戶積累的速度相對(duì)較好。東方圣荷西上門量分布月份圣荷西全部上門圣荷西展會(huì)上門圣荷西展會(huì)外上門月均總上門量除展會(huì)外月均總上門量1月50

502161822月13

133月262871754月419823375月114

1148月57

579月349

34910月58817241611月201

20112月103

103目標(biāo)解讀——業(yè)績(jī)8圣荷西誠(chéng)意客戶轉(zhuǎn)換率進(jìn)入4月后顯著提升，現(xiàn)場(chǎng)展示的強(qiáng)化有效提升了客戶的誠(chéng)意度，進(jìn)入5月后誠(chéng)意客戶轉(zhuǎn)換率達(dá)到了55％；從量的角度，圣荷西實(shí)現(xiàn)既定營(yíng)銷目前所需求的誠(chéng)意客戶的總量條件較好。目標(biāo)解讀——業(yè)績(jī)9圣荷西客戶最后上門時(shí)間絕大部分出現(xiàn)在07年以前，客戶存在流失的風(fēng)險(xiǎn)非常高，必須強(qiáng)化賣場(chǎng)營(yíng)銷，吸引客戶上門，維持并提升客戶誠(chéng)意度；目標(biāo)解讀——業(yè)績(jī)10圣荷荷西西上上門門客客戶戶的的上上門門次次數(shù)數(shù)都都明明顯顯偏偏低低，，根根據(jù)據(jù)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)，，客客戶戶上上門門的的次次數(shù)數(shù)和和客客戶戶的的誠(chéng)誠(chéng)意意度度成成正正比比例例關(guān)關(guān)系系，，所所以以項(xiàng)項(xiàng)目目營(yíng)營(yíng)銷銷策策略略調(diào)調(diào)整整的的重重點(diǎn)點(diǎn)之之一一在在于于現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)的的活活動(dòng)動(dòng)營(yíng)營(yíng)銷銷，，吸吸引引客客戶戶上上門門，，提提升升整整體體客客戶戶的的誠(chéng)誠(chéng)意意度度。。從質(zhì)質(zhì)的的角角度度分分析析，，誠(chéng)誠(chéng)意意客客戶戶的的誠(chéng)誠(chéng)意意度度存存在在較較大大風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，，必必須須提提升升客客戶戶的的上上門門頻頻次次，，維維持持并并提提升升客客戶戶的的誠(chéng)誠(chéng)意意度度。。目標(biāo)標(biāo)解解讀讀————業(yè)業(yè)績(jī)績(jī)11圣荷西意向客戶意向總價(jià)分布表

全部

3月

4月

除展會(huì)外

100萬(wàn)以下53140.97%2222.92%3915.23%42841.43%100～15052440.43%5456.25%17568.36%38737.46%150～20016012.35%66.25%166.25%14514.04%200～250423.24%77.29%135.08%393.78%250以上393.01%77.29%135.08%343.29%從需需求求總總價(jià)價(jià)分分析析，，圣圣荷荷西西意意向向客客戶戶的的意意向向總總價(jià)價(jià)與與項(xiàng)項(xiàng)目目需需求求存存在在顯顯著著差差距距，，150萬(wàn)萬(wàn)成成為為一一個(gè)個(gè)分分界界線線，，而而項(xiàng)項(xiàng)目目的的總總價(jià)價(jià)主主力力區(qū)區(qū)間間要要求求為為160～～180，，所所以以必必須須強(qiáng)強(qiáng)化化對(duì)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目目豪豪宅宅形形象象的的營(yíng)營(yíng)銷銷推推廣廣，，提提升升上上門門客客戶戶的的質(zhì)質(zhì)量量。。從質(zhì)質(zhì)的的角角度度分分析析，，目目前前誠(chéng)誠(chéng)意意客客戶戶購(gòu)購(gòu)買買力力所所對(duì)對(duì)應(yīng)應(yīng)的的客客戶戶階階層層與與項(xiàng)項(xiàng)目目產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位的的客客戶戶需需求求存存在在顯顯著著差差距距，，客客戶戶需需要要拔拔高高。。目標(biāo)標(biāo)解解讀讀————業(yè)業(yè)績(jī)績(jī)12圣荷西意向客戶意向面積分布表

全部

3月

4月

除展會(huì)外

100平以內(nèi)31118.76%53.85%112.75%26920.43%100～15090654.64%10480.00%28771.75%65149.43%150～18029217.61%1612.31%4812.00%25919.67%180～200392.35%21.54%164.00%312.35%200以上1106.63%32.31%389.50%1078.12%從需需求求面面積積分分析析，，圣圣荷荷西西意意向向客客戶戶的的意意向向面面積積與與項(xiàng)項(xiàng)目目戶戶型型面面積積存存在在顯顯著著差差距距，，150平平米米成成為為一一個(gè)個(gè)分分界界線線，，而而項(xiàng)項(xiàng)目目的的主主力力戶戶型型區(qū)區(qū)間間要要求求為為160～～190平平米米，，目目前前上上門門客客戶戶與與項(xiàng)項(xiàng)目目定定位位主主力力目目標(biāo)標(biāo)客客群群存存在在差差距距。。從質(zhì)質(zhì)的的角角度度分分析析，，目目前前誠(chéng)誠(chéng)意意客客戶戶購(gòu)購(gòu)買買力力所所對(duì)對(duì)應(yīng)應(yīng)的的客客戶戶階階層層與與項(xiàng)項(xiàng)目目產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位的的客客戶戶需需求求存存在在顯顯著著差差距距，，客客戶戶需需要要拔拔高高。。目標(biāo)標(biāo)解解讀讀————業(yè)業(yè)績(jī)績(jī)13周邊區(qū)域典型項(xiàng)目銷售分析列表項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型主力戶型套數(shù)均價(jià)總價(jià)（萬(wàn)）銷售速度大連明珠公寓1552001600023020套/月25060037510套/月半島聽(tīng)濤高層160-1901861000018050套/月百年匯二期公寓48214110005050套//月320193502套/月一品星海小高層、高層130～240110013000180200套/月小平島高層120-180460730010030～40套/月斯坦福院落多層、小高層70～130600800070

宏都筑景多層、高層114-148560900013050套/月從本本項(xiàng)項(xiàng)目目業(yè)業(yè)績(jī)績(jī)目目標(biāo)標(biāo)實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)對(duì)對(duì)客客戶戶質(zhì)質(zhì)的的要要求求，，本本項(xiàng)項(xiàng)目目必必須須提提高高形形象象定定位位，，打打造造豪豪宅宅市市場(chǎng)場(chǎng)形形象象，，才才能能有有效效吸吸引引與與項(xiàng)項(xiàng)目目產(chǎn)產(chǎn)品品對(duì)對(duì)應(yīng)應(yīng)的的目目標(biāo)標(biāo)客客群群。。目標(biāo)標(biāo)解解讀讀————業(yè)業(yè)績(jī)績(jī)14銷售售業(yè)業(yè)績(jī)績(jī)目目標(biāo)標(biāo)對(duì)對(duì)營(yíng)營(yíng)銷銷的的要要求求：項(xiàng)目目必必須須提提高高市市場(chǎng)場(chǎng)形形象象，，建建立立豪豪宅宅市市場(chǎng)場(chǎng)形形象象認(rèn)認(rèn)知知和和認(rèn)認(rèn)可可，，有有效效吸吸引引項(xiàng)項(xiàng)目目目目標(biāo)標(biāo)客客群群，，實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目目銷銷售售業(yè)業(yè)績(jī)績(jī)項(xiàng)目目必必須須強(qiáng)強(qiáng)化化賣賣場(chǎng)場(chǎng)活活動(dòng)動(dòng)營(yíng)營(yíng)銷銷，，吸吸引引客客戶戶上上門門，，提提升升客客戶戶上上門門頻頻次次，，維維持持并并提提升升客客戶戶誠(chéng)誠(chéng)意意度度目標(biāo)標(biāo)解解讀讀————業(yè)業(yè)績(jī)績(jī)15項(xiàng)目目營(yíng)營(yíng)銷銷目目標(biāo)標(biāo)對(duì)對(duì)營(yíng)營(yíng)銷銷策策略略的的調(diào)調(diào)整整要要求求：提高高項(xiàng)項(xiàng)目目市市場(chǎng)場(chǎng)形形象象認(rèn)認(rèn)知知，，建建立立豪豪宅宅營(yíng)營(yíng)銷銷體體系系，，吸吸引引目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶上上門門；；強(qiáng)化賣場(chǎng)場(chǎng)活動(dòng)營(yíng)營(yíng)銷，吸吸引客戶戶再次上上門，維維持并提提升客戶戶誠(chéng)意度度；目標(biāo)解讀讀小結(jié)16圣荷西營(yíng)營(yíng)銷策略略節(jié)奏現(xiàn)現(xiàn)狀：項(xiàng)目原定定開(kāi)盤時(shí)時(shí)間為2006年10月，并并以此為為基礎(chǔ)安安排項(xiàng)目目營(yíng)銷推推廣節(jié)奏奏，但后后推遲開(kāi)開(kāi)盤，市市場(chǎng)存在在疑慮和和不滿；；項(xiàng)目原定定價(jià)格目目標(biāo)8000～～9000元/平米，，現(xiàn)提升升至超過(guò)過(guò)1萬(wàn)元元/平米米，市場(chǎng)場(chǎng)存在抗抗性，前前期客戶戶流失風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)當(dāng)高；營(yíng)銷現(xiàn)狀狀17營(yíng)銷現(xiàn)狀狀東方圣荷西上門量分布月份圣荷西全部上門圣荷西展會(huì)上門圣荷西展會(huì)外上門月均總上門量除展會(huì)外月均總上門量1月50

502161822月13

133月262871754月419823375月158

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34910月58817241611月201

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103從項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷現(xiàn)狀狀分析，，考慮到到項(xiàng)目形形象拔高高的全面面改變，，為充分分考慮前前期客戶戶的流失失風(fēng)險(xiǎn)，，結(jié)合世世聯(lián)的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，以以最近一一個(gè)季度度內(nèi)的客客戶為有有效分析析客戶，，則圣荷荷西的有有效客戶戶總量為為670組左右右，結(jié)合合客戶的的誠(chéng)意度度分析，，B級(jí)以以上客戶戶總量約約為370組，，結(jié)合項(xiàng)項(xiàng)目07年1600組組有效客客戶的需需求和項(xiàng)項(xiàng)目目前前15組組/天，，55％％左右誠(chéng)誠(chéng)意客戶戶比例的的現(xiàn)狀，，項(xiàng)目滿滿足業(yè)績(jī)績(jī)目標(biāo)需需要5個(gè)個(gè)月的時(shí)時(shí)間，考考慮到項(xiàng)項(xiàng)目9月月開(kāi)盤的的計(jì)劃，，項(xiàng)目還還需有效效提升上上門客戶戶量及其其誠(chéng)意率率。18營(yíng)銷策略略要求圣荷西營(yíng)營(yíng)銷策略略目標(biāo)要要求為：：建立項(xiàng)目目豪宅營(yíng)營(yíng)銷形象象體系，，提升項(xiàng)項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)形象認(rèn)認(rèn)知，支支撐項(xiàng)目目?jī)r(jià)格目目標(biāo)，并并提升客客戶質(zhì)量量；多渠道強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)推廣廣，快速速建立豪豪宅形象象認(rèn)知，，提升目目標(biāo)誠(chéng)意意客戶上上門量；；強(qiáng)化銷售售賣場(chǎng)活活動(dòng)營(yíng)銷銷，提升升客戶上上門頻次次，提升升客戶誠(chéng)誠(chéng)意度；；強(qiáng)化項(xiàng)目目形象展展示，提提升上門門客戶的的誠(chéng)意率率；營(yíng)銷策略略“先破破后立””，正面面回應(yīng)市市場(chǎng)，化化節(jié)奏劣劣勢(shì)為優(yōu)優(yōu)勢(shì)，營(yíng)營(yíng)銷節(jié)奏奏凸顯豪豪宅氣度度。19營(yíng)銷策略略問(wèn)題營(yíng)銷策略略的問(wèn)題題：項(xiàng)目是否否具備豪豪宅營(yíng)銷銷的條件件？（豪豪宅條件件）項(xiàng)目豪宅宅營(yíng)銷的的核心主主題賣點(diǎn)點(diǎn)是什么么？（豪豪宅方向向）20營(yíng)銷策略略條件政策條件件項(xiàng)目政策策環(huán)境分分析：“90平平米，70％””政策的的強(qiáng)化執(zhí)執(zhí)行，在在以戶型型大小認(rèn)認(rèn)知項(xiàng)目目檔次的的現(xiàn)狀環(huán)環(huán)境條件件下，市市場(chǎng)高端端項(xiàng)目的的供應(yīng)必必將大受受影響，，這從政政策上對(duì)對(duì)目前純純粹的大大戶型高高端項(xiàng)目目非常有有利；土地政策策的嚴(yán)控控及清查查，將有有效控制制市場(chǎng)整整體的供供應(yīng)情況況，尤其其是高端端豪宅項(xiàng)項(xiàng)目的政政策打壓壓，嚴(yán)控控審批，，將對(duì)現(xiàn)現(xiàn)有已經(jīng)經(jīng)開(kāi)發(fā)的的高端項(xiàng)項(xiàng)目帶來(lái)來(lái)良好的的市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)大環(huán)環(huán)境；金融政策策的嚴(yán)控控，將加加大市場(chǎng)場(chǎng)持幣觀觀望的心心態(tài)，對(duì)對(duì)中低端端以貸款款購(gòu)房的的客戶影影響較大大，而對(duì)對(duì)大連高高端客戶戶普遍以以全款購(gòu)購(gòu)房的特特征影響響相對(duì)較較小。政策條件件分析對(duì)對(duì)高端豪豪宅項(xiàng)目目的營(yíng)銷銷是把雙雙刃劍，，其對(duì)未未上市，，處于審審批階段段的項(xiàng)目目負(fù)面影影響較大大，而對(duì)對(duì)已經(jīng)上上市的項(xiàng)項(xiàng)目則相相對(duì)有利利。21營(yíng)銷策略略條件金融條件件項(xiàng)目金融融投資環(huán)環(huán)境分析析：國(guó)內(nèi)A股股的持續(xù)續(xù)火爆，，使大量量客戶的的財(cái)富增增值達(dá)到到了幾何何級(jí)的增增長(zhǎng)，而而這對(duì)于于豪宅項(xiàng)項(xiàng)目所對(duì)對(duì)位的高高端客戶戶而言，，更是顯顯而易見(jiàn)見(jiàn)的，客客戶購(gòu)買買力大幅幅提升，，價(jià)格敏敏感度有有效降低低。目前股市市快速上上漲后潛潛在風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的加劇劇，莊家家的減持持，多方方唱空的的現(xiàn)狀，，使大量量客戶對(duì)對(duì)于股市市投資的的價(jià)值收收益和風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)心存存疑慮，，一定程程度上的的資金回回歸對(duì)于于地產(chǎn)投投資置業(yè)業(yè)而言，，尤其是是最具保保值增值值能力的的豪宅而而言，是是非常有有利的。。目前國(guó)內(nèi)內(nèi)金融環(huán)環(huán)境正處處于加息息期，但但因目前前快速上上升的房房?jī)r(jià)現(xiàn)狀狀，使其其對(duì)房地地產(chǎn)營(yíng)銷銷的負(fù)面面影響，，尤其是是高端項(xiàng)項(xiàng)目的影影響微乎乎其微，，同時(shí)，，考慮到到人民幣幣快速升升值的現(xiàn)現(xiàn)狀，使使具有高高保值能能力的高高端豪宅宅項(xiàng)目相相對(duì)有利利。金融條件件分析對(duì)對(duì)高端豪豪宅項(xiàng)目目的營(yíng)銷銷相對(duì)有有利。22華南泉水水板塊：位于甘井井子區(qū)北北部，憑憑借較低低的房?jī)r(jià)價(jià)和開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)業(yè)人口支支撐起房房地產(chǎn)市市場(chǎng)，市市場(chǎng)發(fā)展展較快，，是大連連中低價(jià)價(jià)房主要要供應(yīng)區(qū)區(qū)域。機(jī)場(chǎng)新區(qū)區(qū)板塊：甘井子區(qū)區(qū)西北部部，低價(jià)價(jià)（平臺(tái)臺(tái)價(jià)格4400）也是是本區(qū)域域的最大大特色，，未來(lái)的的西部機(jī)機(jī)場(chǎng)建設(shè)設(shè)將會(huì)使使區(qū)域地地產(chǎn)發(fā)展展更加成成熟。城市核心板塊東部南部風(fēng)景板塊西南科教板塊星海板塊西山板塊西安路板塊機(jī)場(chǎng)新區(qū)板塊華南泉水板塊西山板塊塊：馬欄———西山水水庫(kù)沿線線，近兩兩年新發(fā)發(fā)區(qū)。良良好的自自然環(huán)境境是吸引引居住著著的首要要因素，，品牌開(kāi)開(kāi)發(fā)商萬(wàn)萬(wàn)科的進(jìn)進(jìn)入使區(qū)區(qū)域平臺(tái)臺(tái)價(jià)格提提升至6000-6500。。西安路板板塊：與市中心心合適的的距離和和商業(yè)中中心的影影響力支支撐了其其中高端端價(jià)格（（平臺(tái)價(jià)價(jià)7500）。。西南科教教板塊：城市西南南角，高高校、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)聚集集所帶來(lái)來(lái)的居住住人口支支撐起房房?jī)r(jià)的不不斷攀升升，隨著著產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展，，未來(lái)區(qū)區(qū)域升值值潛力不不可低估估。目前前區(qū)域均均價(jià)6500。。星海板塊：依托星海廣廣場(chǎng)和海景資資源該區(qū)域吸吸引了大連高高端客戶和外外地置業(yè)者，，區(qū)域平臺(tái)價(jià)價(jià)格已突破10000，，部分樓盤達(dá)達(dá)15000，甚至20000。城市核心板塊塊：大連老城區(qū)，，政府所在地地，日益稀缺缺的土地資源源使其房?jī)r(jià)穩(wěn)穩(wěn)中有升，大大連本土高端端人士鐘愛(ài)地地，均價(jià)8800。東部南部風(fēng)景景板塊：大連海景豪宅宅分布地之一一，有限的土土地開(kāi)發(fā)量使使其后續(xù)供應(yīng)應(yīng)乏力，均價(jià)價(jià)8500。。高價(jià)板塊〉7000中價(jià)板塊5000-7000低價(jià)板塊〉>5000營(yíng)銷策略條件件市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)條件件23項(xiàng)目所在的星星海板塊依托托良好的自然然景觀資源和和城市條件，，成為高端居居住的典型代代表，且核心心區(qū)域供應(yīng)量量的有限和價(jià)價(jià)格的上漲，，為泛星海區(qū)區(qū)項(xiàng)目提升提提供了良好的的上升空間。。板塊價(jià)格平臺(tái)核心資源產(chǎn)品類型中高端頂端東部板塊8500海景高層、小高層城市核心板塊9000城市、商務(wù)高層、小高層星海板塊12000海景山景高層、小高層高端西安路板塊7500城市、商業(yè)高層、小高層軟件園-臺(tái)山-南沙7000產(chǎn)業(yè)、山、海小高層、高層中低端中端西南科教板塊6500教育、人文小高層、多層西山板塊6500/小高層、多層低端華南泉水板塊5300/小高層、多層機(jī)場(chǎng)新區(qū)板塊4400/小高層、多層城市核心板塊東部南部風(fēng)景板塊西南科教板塊星海板塊西山板塊西安路板塊機(jī)場(chǎng)新區(qū)板塊華南泉水板塊營(yíng)銷策略條件件市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)條件件24中心區(qū)東海區(qū)東南區(qū)星海核心區(qū)泛星海高新園旅順南路西部區(qū)西北部中北部北部區(qū)項(xiàng)目數(shù)量622576310537面積383300158000143450511683390174395838314000441000274000220000730000套數(shù)31781608117828353942375226524623293221007326均價(jià)950090007500130009000800075007000550068005800戶均面積120981221809910511895.39310599.6產(chǎn)品類型高層高層/別墅別墅/多層/小高層/高層高層多層/小高層/高層多層/小高層/高層別墅/多層/小高層/高層多層/小高層/高層多層/小高層多層/小高層/高層多層/小高層/高層主力戶型80-120㎡100㎡/200㎡100㎡/200㎡160-250㎡130-150㎡80-100㎡100㎡/200㎡100㎡85-100㎡60-100㎡50-90㎡07后新增住宅項(xiàng)目總量2007年新增上市量2006年項(xiàng)目存量2007年實(shí)際供應(yīng)量項(xiàng)目數(shù)量66401656面積542150039614455410004502445套數(shù)4037836126450040626均價(jià)8826810382928126戶均面積134110120111大連市商品房房供應(yīng)量在短短期內(nèi)較為平平穩(wěn)，07年年實(shí)際供應(yīng)量量小于06年年消化量。預(yù)預(yù)示房地產(chǎn)市市場(chǎng)短期內(nèi)相相對(duì)平穩(wěn)。營(yíng)銷策略條件件項(xiàng)目所在的星星海板塊（星星海核心區(qū)和和泛星海區(qū)））的區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)相對(duì)激烈。。25一品星海新座座世嘉星海大連明珠宏都筑景幸福E家西山園中園大華御亭沿海集團(tuán)項(xiàng)目目杰特豪森鉻家楓景豪庭嘉洲陽(yáng)光金廣東海岸托斯卡納錦府桃園頤和香榭遠(yuǎn)洋風(fēng)景前程國(guó)際海派優(yōu)座都市銀座中盛秀山麗水水鼎新頂云都第五郡諾維溪谷東特星中環(huán)唯美品格觀山滿庭芳假日風(fēng)景陽(yáng)光水岸晶品緣林非常宜居樂(lè)百年名城國(guó)際福佳華東人家家動(dòng)力院景加州洋房美域盛景南嶺新城水畔香谷泊林和山泊林紫郡東方圣荷西壹品漫谷小平島億達(dá)藍(lán)灣宅語(yǔ)原奧林匹克花園園斯坦福院落德源2海印長(zhǎng)城海景豪庭市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)條件件26從對(duì)周邊項(xiàng)目目分析可知，，項(xiàng)目所在的的星海片區(qū)雖雖然整體供應(yīng)應(yīng)量相對(duì)較大大，但細(xì)分后后可知，高端端市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)空間相對(duì)較較大，尤其是是星海核心片片區(qū)供應(yīng)的快快速下降和價(jià)價(jià)格的迅速提提升，為本項(xiàng)項(xiàng)目所處的泛泛星海區(qū)的加加速提供了良良好的競(jìng)爭(zhēng)空空間。營(yíng)銷策略條件件周邊區(qū)域項(xiàng)目分析列表項(xiàng)目總量戶均面積單價(jià)總價(jià)銷售情況一品星海40萬(wàn)平米130～24013000200萬(wàn)售完大連明珠21萬(wàn)平米150～28016000300萬(wàn)60%半島聽(tīng)濤5萬(wàn)平米130～19012000180萬(wàn)80%宏都筑景一期18.7萬(wàn)平米110～1509000120萬(wàn)75%宏都筑景二期140～1709500～10000150萬(wàn)未售幸福E家13萬(wàn)平米80～150800070萬(wàn)售完斯坦福院落6.4萬(wàn)平米70～130800070萬(wàn)未售大華御庭13萬(wàn)平米80～130800070萬(wàn)未售小平島一期137萬(wàn)平米120～1807300100萬(wàn)85％以上小平島二期80～1508000～850090萬(wàn)未售華潤(rùn)項(xiàng)目5萬(wàn)平米160～25018000350萬(wàn)未售市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)條件件本項(xiàng)目從市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)條件分分析，具備良良好的豪宅營(yíng)營(yíng)銷的空間機(jī)機(jī)會(huì)。27營(yíng)銷策略條件件客戶條件從客戶環(huán)境分分析，高端項(xiàng)項(xiàng)目的客戶區(qū)區(qū)域分布相對(duì)對(duì)較廣，輻射射力相對(duì)較強(qiáng)強(qiáng)，區(qū)域高端項(xiàng)目目的客戶來(lái)源源相對(duì)之前發(fā)發(fā)生了很大變變化，本地客客戶比重占據(jù)據(jù)多數(shù)，通過(guò)過(guò)調(diào)查了解，，本地客戶多多為前幾年的的外來(lái)移民高高端客群的重重復(fù)購(gòu)買，所所以關(guān)注要素素更加突出居居住品質(zhì)，其其中地段和環(huán)環(huán)境最為突出出，但概念已已完全不同于于之前的僅僅僅是海景資源源。周邊區(qū)域典型項(xiàng)目客戶分析

半島聽(tīng)濤一品星海三期大連明珠宏都筑景幸福E家本地70%60%60%65%80%外地30%40%40%35%20%中山25%15%40%25%10%沙河口50%60%30%55%30%西崗15%15%20%10%15%其它10%10%10%10%45%關(guān)注要素地段、環(huán)境、產(chǎn)品、配套、物業(yè)地段、環(huán)境、產(chǎn)品、配套地段、環(huán)境、產(chǎn)品、品牌、交通地段、環(huán)境和產(chǎn)品地段、環(huán)境、產(chǎn)品、交通、配套客戶條件的改改變，換代豪豪宅客戶的出出現(xiàn)和成長(zhǎng)為為項(xiàng)目豪宅營(yíng)營(yíng)銷提供了良良好的客戶實(shí)實(shí)現(xiàn)條件支撐撐28營(yíng)銷策略條件件項(xiàng)目條件項(xiàng)目?jī)r(jià)值賣點(diǎn)點(diǎn)列表：億達(dá)品牌資源源價(jià)值；強(qiáng)強(qiáng)打造團(tuán)隊(duì)隊(duì)，品質(zhì)保障障；山海自然景觀觀資源，尤其其是山景資源源，坐山觀海海得天獨(dú)厚；；優(yōu)質(zhì)地段條件件，地處軟件件園、高新園園區(qū)、西南學(xué)學(xué)府區(qū)、星海海灣旅游區(qū)復(fù)復(fù)合地帶，，既享有別墅墅豪宅的獨(dú)天天自然環(huán)境，，又享受完美美的城市價(jià)值值資源；細(xì)節(jié)品質(zhì)產(chǎn)品品保障，躍式式戶型創(chuàng)新價(jià)價(jià)值設(shè)計(jì)；高品質(zhì)配套；；本項(xiàng)目自身的的開(kāi)發(fā)條件，，結(jié)合區(qū)域豪豪宅客戶對(duì)城城市地段條件件和景觀資源源條件的偏好好，項(xiàng)目具備備良好的打造造豪宅形象的的硬件條件支支撐。29物業(yè)類型:住宅建筑形式:小高、高層銷售均價(jià)12000元/平米開(kāi)盤日期:一期：07.2.25二期：07.3.26總套數(shù):二期328套三期644套占地面積:二期6萬(wàn)㎡三期6萬(wàn)㎡建筑面積:二期6.4萬(wàn)㎡三期11.6萬(wàn)㎡營(yíng)銷策略方向向項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)包括戶型及面積區(qū)間套數(shù)（套）套數(shù)比戶型面積區(qū)間（㎡）2.2.1，2.2.2120—1303812%3.2.1，3.2.2140—19016049%4.2.1，4.2.2180—23013040%三期整體銷售售率達(dá)60％％以上，其中中140～190平米戶戶型暢銷，200平米以以上戶型銷售售，主要原因因在于不能看看海且總價(jià)過(guò)過(guò)高一品星海30一品星海營(yíng)銷體系豪宅產(chǎn)品賣點(diǎn)海景豪宅，板樓全明設(shè)計(jì)客戶構(gòu)成中山20％，沙河口50％，西崗20％，主要身份為私營(yíng)業(yè)主關(guān)注要素地段、景觀、戶型營(yíng)銷主題一品星海，榜樣大連濱海城市生活營(yíng)銷渠道路牌，報(bào)廣和網(wǎng)絡(luò)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)一品星海營(yíng)銷策略方向向31開(kāi)盤日期:2006.5建筑形式:高層、小高層物業(yè)類型:公寓、公建銷售均價(jià)16000元/平米建筑面積:21萬(wàn)平方米總套數(shù):848套占地面積:6.885公頃建筑類型塔式營(yíng)銷策略方向向萬(wàn)達(dá)明珠包括戶型及面積區(qū)間套數(shù)（套）套數(shù)比戶型面積區(qū)間（㎡）2.2.2154-16220024%3.2.2197-27560071%躍層262-572486%一期整體銷售售率達(dá)60％％以上，其中中160～200平米戶戶型暢銷，200平米以以上戶型滯銷銷緩慢，主要要原因在于觀觀景視線不佳佳且總價(jià)過(guò)高高項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)32大連明珠營(yíng)銷體系豪宅產(chǎn)品賣點(diǎn)戶型五明設(shè)計(jì)，南向臥室，精裝修，4000平米會(huì)所帶游泳池客戶構(gòu)成中山40％，沙河口30％，西崗20％，主要身份為私營(yíng)業(yè)主關(guān)注要素地段、自然環(huán)境、品牌營(yíng)銷主題開(kāi)創(chuàng)豪宅成品時(shí)代營(yíng)銷渠道路牌，報(bào)廣和網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷策略方向向萬(wàn)達(dá)明珠項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)33營(yíng)銷策略方向向物業(yè)類型高尚住宅建筑形式多層、小高層、高層、公建銷售均家11000～12000元/平米開(kāi)盤日期06.9.27總套數(shù)285套占地面積21000㎡建筑面積:48000㎡包括戶型及面積區(qū)間套數(shù)（套）套數(shù)比戶型面積區(qū)間（㎡）2-2-2128207%3-2-21404013%3-2-21606221%4-2-219112442%躍層275124%抵債1664013%一期整體銷售售率達(dá)80％％以上，其中中120～160平米戶戶型暢銷，190平米以以上戶型滯銷銷，主要原因因在于戶型設(shè)設(shè)計(jì)不合理且且總價(jià)過(guò)高半島聽(tīng)濤項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)34營(yíng)銷策略方向向項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)半島聽(tīng)濤半島聽(tīng)濤營(yíng)銷體系豪宅產(chǎn)品賣點(diǎn)戶型方正合理,大開(kāi)間,小進(jìn)深，無(wú)高品質(zhì)配套客戶構(gòu)成中山25％，沙河口50％，西崗15％，主要身份為私營(yíng)業(yè)主關(guān)注要素地段、自然環(huán)境、戶型、交通營(yíng)銷主題人文社區(qū)，上游逐浪，誰(shuí)主舵營(yíng)銷渠道路牌，報(bào)廣和網(wǎng)絡(luò)35物業(yè)類型:普通住宅建筑形式:多層,高層銷售均家8500～9000元/平米開(kāi)盤日期2006-10總套數(shù)1800

套（一期986套）占地面積100000㎡

建筑面積187000㎡配套25、528、533、709、711路等；樂(lè)購(gòu)超市、千盛百貨、洗車、洗浴等；醫(yī)科大學(xué)二院、何氏眼科、牙科美容醫(yī)院；黑石礁小學(xué)、西南路小學(xué)、第四中學(xué)。營(yíng)銷策略方向向包括戶型及面積區(qū)間套數(shù)（套）套數(shù)比重戶型面積區(qū)間（㎡）2-2-19012012%2-2-2126(躍層)485%3-2-1103-10611011%3-2-2114-14856057%LOFT55-6214815%一期整體銷售售率達(dá)75％％以上，其中中90～130平米戶型型暢銷，150平米以上上戶型滯銷，，主要原因在在于總價(jià)過(guò)高高宏都筑景項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)36營(yíng)銷策略方向向項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)宏都筑景營(yíng)銷體系豪宅產(chǎn)品賣點(diǎn)多層住宅，無(wú)豪宅配套客戶構(gòu)成中山25％，沙河口55％，西崗10％，主要身份為企業(yè)高級(jí)白領(lǐng)和小私營(yíng)業(yè)主關(guān)注要素地段、便利性、戶型、交通營(yíng)銷主題人文社區(qū)，上游逐浪，誰(shuí)主舵營(yíng)銷渠道路牌，報(bào)廣和網(wǎng)絡(luò)宏都筑景37營(yíng)銷策略方向向項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析析小結(jié)：大連高端項(xiàng)目目屬典型的景景觀資源型豪豪宅市場(chǎng)，強(qiáng)強(qiáng)化景觀環(huán)境境，以及戶型型觀景性是其其關(guān)鍵所在，，也是支撐項(xiàng)項(xiàng)目豪宅形象象的關(guān)鍵；高端項(xiàng)目客戶戶的實(shí)際購(gòu)買買力相對(duì)較強(qiáng)強(qiáng)，200萬(wàn)萬(wàn)以內(nèi)的總價(jià)價(jià)房銷售順暢暢，超過(guò)300萬(wàn)總價(jià)銷銷售相對(duì)困難難，且高端項(xiàng)項(xiàng)目的客群對(duì)對(duì)景觀環(huán)境的的要求相對(duì)較較高，中高端端項(xiàng)目的總價(jià)價(jià)剛性相對(duì)較較大，150萬(wàn)總價(jià)是其其剛性區(qū)間；；區(qū)域高端項(xiàng)目目目前基本已已經(jīng)進(jìn)入銷售售尾期，對(duì)本本項(xiàng)目正面競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較低低，本項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷的關(guān)鍵在在于如何確立立項(xiàng)目自身的的營(yíng)銷價(jià)值體體系？本項(xiàng)目必須躋躋身豪宅行列列，塑造豪宅宅形象，否則則很難突破總總價(jià)剛性限制制，一旦突破破，則項(xiàng)目定定位與高端客客群的需求對(duì)對(duì)位非常理想想。項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)38營(yíng)銷策略方向向圣荷西營(yíng)銷策策略環(huán)境分析析小結(jié)：項(xiàng)目豪宅營(yíng)銷銷策略的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)具備良好的的環(huán)境條件支支撐，豪宅營(yíng)營(yíng)銷形象的價(jià)價(jià)值塑造和實(shí)實(shí)現(xiàn)關(guān)鍵在于于尋求項(xiàng)目自自身的豪宅元元素，并打造造項(xiàng)目全新的的豪宅定位標(biāo)標(biāo)桿，強(qiáng)勢(shì)營(yíng)營(yíng)銷，實(shí)現(xiàn)價(jià)價(jià)值認(rèn)知和認(rèn)認(rèn)可。39項(xiàng)目營(yíng)銷價(jià)值值賣點(diǎn)既具備備良好的支撐撐高端項(xiàng)目所所必備的希缺缺環(huán)境資源條條件，尤其是是完美的山景景資源條件。。同時(shí)，又具具備良好的城城市價(jià)值支撐撐和產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)支撐。項(xiàng)目營(yíng)銷價(jià)值值賣點(diǎn)圣荷西營(yíng)銷賣賣點(diǎn)列表：億達(dá)品牌資源源價(jià)值；強(qiáng)強(qiáng)打造團(tuán)隊(duì)隊(duì)，品質(zhì)保障障；山海自然景觀觀資源，尤其其是山景資源源，坐山觀海海得天獨(dú)厚；；優(yōu)質(zhì)地段條件件，地處軟件件園、高新園園區(qū)、西南學(xué)學(xué)府區(qū)、星海海灣旅游區(qū)復(fù)復(fù)合地帶，，既享有別墅墅豪宅的獨(dú)天天自然環(huán)境，，又享受完美美的城市價(jià)值值資源；細(xì)節(jié)品質(zhì)產(chǎn)品品保障，躍式式戶型創(chuàng)新價(jià)價(jià)值設(shè)計(jì)；高品質(zhì)配套；；40客戶訪談?wù)撟C證陳女士，40多歲，本地地人，公務(wù)員員置業(yè)特征：反反復(fù)置業(yè)承受價(jià)格：10000元元/平方米左左右置業(yè)動(dòng)機(jī)：其女兒在軟件件園工作，買買房的目的是是為了孩子，，意向戶型是是150平方方米左右。認(rèn)認(rèn)為本項(xiàng)目的的居住品質(zhì)和和開(kāi)發(fā)商實(shí)力力好，?？催^(guò)過(guò)斯坦福院落落的房子，認(rèn)認(rèn)為品質(zhì)感太太差，社區(qū)感感太差?？催^(guò)過(guò)一品星海的的房子，認(rèn)為為離海太近很很潮。對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目能夠看海海的戶型興趣趣不大，看重重山體公園環(huán)環(huán)境。點(diǎn)評(píng)：重復(fù)置業(yè)的客客戶追求城市市先進(jìn)元素，，已經(jīng)擁有觀觀海的房子，，認(rèn)為不太適適合居住。主主要看重本項(xiàng)項(xiàng)目的山體自自然環(huán)境，居居住非常舒適適。關(guān)注子女的中中年人41張女士，40多歲，私營(yíng)營(yíng)業(yè)主置業(yè)特征：反反復(fù)置業(yè)承受價(jià)格：10000元元/平方米左左右置業(yè)動(dòng)機(jī)：已經(jīng)買過(guò)億達(dá)達(dá)的國(guó)際新城城的房子，非非常認(rèn)可開(kāi)發(fā)發(fā)商的實(shí)力和和信譽(yù)?？春煤檬ズ晌?，主主要是看中這這里的自然環(huán)環(huán)境品質(zhì)和風(fēng)風(fēng)水好。訪談?wù)勚刑岬剑瑢?duì)對(duì)能看到海的的房子興趣不不大。點(diǎn)評(píng)：置業(yè)成熟的客客戶，對(duì)海景景資源興趣不不大，關(guān)注的的主要是居住住的品質(zhì)感和和風(fēng)水好。買買房主要是為為了自住。對(duì)對(duì)單價(jià)敏感，，心里價(jià)位在在10000元/平方米米左右關(guān)注生活品質(zhì)質(zhì)的中年人客戶訪談?wù)撟C證42王先生，40多歲，私營(yíng)營(yíng)業(yè)主置業(yè)特征：反反復(fù)置業(yè)承受價(jià)格：10000元元/平方米左左右置業(yè)動(dòng)機(jī)：目前已經(jīng)持有有海景資源的的房子，對(duì)于于潮氣非常反反感，認(rèn)為對(duì)對(duì)身體影響較較大。希望在在市區(qū)里，同同時(shí)又能在自自然環(huán)境比較較好同時(shí)比較較安靜的地方方買一套150左右的房房子，用于以以后養(yǎng)老?？纯催^(guò)宏都筑景景的房子，認(rèn)認(rèn)為戶型設(shè)計(jì)計(jì)比較差同時(shí)時(shí)社區(qū)居住人人群混雜。點(diǎn)評(píng)：置業(yè)成熟的客客戶，對(duì)海景景資源興趣不不大，關(guān)注的的主要是居住住的私密性和和品質(zhì)感。買買房主要是為為了自住。對(duì)對(duì)單價(jià)比較敏敏感，認(rèn)為10000元元/平方米左左右比較適合合。追求生活舒適適度的中年人人客戶訪談?wù)撟C證43客戶訪談?wù)撟C證小結(jié)客戶的消費(fèi)心心理已經(jīng)開(kāi)始始從追求擁有有海資源向追追求生活品質(zhì)質(zhì)方向的轉(zhuǎn)移移。意向客戶對(duì)山山景資源最為為認(rèn)可，現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)產(chǎn)品品質(zhì)展展示對(duì)強(qiáng)化品品質(zhì)認(rèn)知起到到了良好的支支撐作用。44營(yíng)銷策略方向向項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)賣點(diǎn)豪宅價(jià)值分析豪宅資源客戶關(guān)注度豪宅價(jià)值支撐度軟件園地段適中，主要看重其臨近城市中心區(qū)域平臺(tái)現(xiàn)狀不支撐，項(xiàng)目需避開(kāi)平臺(tái)區(qū)域限制海景景觀適中，并未成為決策核心因素，但是增分項(xiàng)豪宅價(jià)值支撐力度強(qiáng)，但本項(xiàng)目無(wú)優(yōu)勢(shì)山景自然景觀強(qiáng)，客戶決策的關(guān)鍵因素，對(duì)二三代豪宅客戶吸引力較強(qiáng)豪宅價(jià)值支撐度相對(duì)較強(qiáng)產(chǎn)品品質(zhì)較強(qiáng)，客戶決策的核心因素之一，有效提升客戶意向和品質(zhì)認(rèn)知豪宅價(jià)值支撐力度較好山景自然環(huán)境境資源和產(chǎn)品品展示品質(zhì)對(duì)對(duì)項(xiàng)目豪宅營(yíng)營(yíng)銷的價(jià)值支支撐力度和客客戶關(guān)注度都都是最有效的的。45營(yíng)銷策略方向向本項(xiàng)目營(yíng)銷策策略主題方向向：豪宅資源＋城城市價(jià)值＋產(chǎn)產(chǎn)品屬性46案例借鑒———香港淺水灣灣半山豪宅產(chǎn)品形式：別墅和高檔公公寓產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)：：繁華地段———淺水灣山海之間———依山觀?？蛻魳?gòu)成：本地富豪演藝界知名人人士產(chǎn)品訴求點(diǎn)：：私密性身份感客戶身份的純純粹性價(jià)格：總價(jià)千萬(wàn)以上上47案例借鑒———摩納哥半山山豪宅產(chǎn)品形式：別墅和高檔公公寓產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)：：地段：繁華中中的私家領(lǐng)地地景觀：依山觀觀海配套：頂級(jí)配配套和服務(wù)客戶構(gòu)成：世界各國(guó)富豪豪產(chǎn)品訴求點(diǎn)：：私密性身份感尊貴感價(jià)格：總價(jià)千萬(wàn)以上上48案例借鑒小結(jié)結(jié)山體豪宅特征征：背山，處于地地勢(shì)落差大的的半山之上面海，具有海海景資源，但但與海保持適適當(dāng)距離隱于市，處于于繁華都市中中央，卻被寧寧?kù)o環(huán)繞傳統(tǒng)認(rèn)知度最最高的成熟高高檔居住區(qū)客戶感知價(jià)值值：私密性稀缺的景觀資資源帶來(lái)的不不僅是居住的的品質(zhì)更是代代表一種身份份感擁有繁華同時(shí)時(shí)享受靜謐風(fēng)水好山體豪宅特征征及其客戶價(jià)價(jià)值感知與本本項(xiàng)目具有良良好的吻合度度和匹配性。。49項(xiàng)目營(yíng)銷策略略調(diào)整定位半山豪宅空空中別別墅營(yíng)銷策略主題題建議：推廣核心展示核心50營(yíng)銷策略實(shí)現(xiàn)現(xiàn)：“半山豪宅””標(biāo)準(zhǔn)塑造及及立體強(qiáng)勢(shì)營(yíng)營(yíng)銷推廣，樹(shù)樹(shù)立形象，吸吸引上門；豪宅品質(zhì)活動(dòng)動(dòng)營(yíng)銷，形象象強(qiáng)化，品質(zhì)質(zhì)嫁接，客戶戶吸引，意向向提升；客戶營(yíng)銷，意意向提升，口口碑傳播；展示強(qiáng)化，氣氣勢(shì)打造；節(jié)奏把控，氛氛圍營(yíng)造；項(xiàng)目營(yíng)銷策略略調(diào)整定位51項(xiàng)目營(yíng)銷推廣廣營(yíng)銷推廣要求求圣荷西營(yíng)銷推推廣的要求為為：以破為立，打打破市場(chǎng)認(rèn)知知，塑造全新新形象；集中立體推廣廣，快速樹(shù)立立項(xiàng)目獨(dú)特豪豪宅形象認(rèn)知知；推廣形象展示示豪宅氣質(zhì)，，拒絕邊角營(yíng)營(yíng)銷；52項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷推推廣營(yíng)銷推推廣內(nèi)內(nèi)容圣荷西西營(yíng)銷銷推廣廣的內(nèi)內(nèi)容為為：“半山山豪宅宅”七七大標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)地段標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：：半山山之腰腰，坐坐擁城城市，，享受受寧?kù)o靜景觀標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：：坐山山觀海海，風(fēng)風(fēng)水佳佳境，，獨(dú)享享私家家山體體公園園環(huán)境標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：：天然然氧吧吧，自自然空空調(diào)居住標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：：三面面環(huán)山山，私私家府府邸，，一生生之宅宅產(chǎn)品標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：：空中中別墅墅，躍躍式戶戶型，，大宅宅享受受團(tuán)隊(duì)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：：出自自名門門，氣氣質(zhì)彰彰顯物管標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：：私家家物管管，貼貼心服服務(wù)53項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷推推廣營(yíng)銷推推廣主主題節(jié)節(jié)奏時(shí)間：：2007年6月推廣目目標(biāo)：：以破破為立立，主主題推推出推廣主主題：：“東東方圣圣荷西西，到到底怎怎么了了”推廣內(nèi)內(nèi)容：：東方方圣荷荷西遲遲遲不不開(kāi)盤盤輿論論營(yíng)銷銷，以以新聞聞的形形式，，輿論論的態(tài)態(tài)度闡闡述東東方圣圣荷西西為什什么遲遲遲不不上市市，暗暗示億億達(dá)集集團(tuán)的的成熟熟和重重視，，嚴(yán)格格審視視城市市的價(jià)價(jià)值，，致力力于打打造大大連城城市的的地產(chǎn)產(chǎn)名片片，重重點(diǎn)突突出其其考察察國(guó)外外類似似地段段的歷歷程，，以及及為項(xiàng)項(xiàng)目所所做的的各項(xiàng)項(xiàng)準(zhǔn)備備，以以此為為理由由，東東方圣圣荷西西遲遲遲不上上市，，暗示示項(xiàng)目目值得得期待待?！皷|方方圣荷荷西，，到底底怎么么了””“東東方圣圣荷西西，到到底在在干什什么””推廣形形式：：整版版軟文文推廣廣54項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷推推廣營(yíng)銷推推廣主主題節(jié)節(jié)奏時(shí)間：：2007年7～9月推廣目目標(biāo)：：營(yíng)銷銷主題題價(jià)值值塑造造推廣主主題：：東方方圣荷荷西，，半山山豪宅宅，空空中別別墅推廣內(nèi)內(nèi)容：：軟文文發(fā)布布東方方圣荷荷西半半山豪豪宅七七大標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，，同時(shí)時(shí)，通通過(guò)整整版硬硬廣對(duì)對(duì)主題題進(jìn)行行強(qiáng)勢(shì)勢(shì)推廣廣，同同時(shí)以以軟文文的方方式，，對(duì)國(guó)國(guó)內(nèi)外外濱海海城市市半山山豪宅宅的案案例進(jìn)進(jìn)行分分析，，闡述述半山山豪宅宅在人人、環(huán)環(huán)境、、居住住和生生活等等方面面最佳佳的和和諧統(tǒng)統(tǒng)一，，代表表最宜宜居的的豪宅宅生活活品質(zhì)質(zhì)。推廣形形式：：整版版軟文文推廣廣＋整整版主主題硬硬廣55項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷推推廣營(yíng)銷推推廣主主題節(jié)節(jié)奏時(shí)間：：2007年9～12月月推廣目目標(biāo)：：營(yíng)銷銷主題題賣點(diǎn)點(diǎn)強(qiáng)勢(shì)勢(shì)營(yíng)銷銷推廣主主題：：“半半山豪豪宅，，空中中別墅墅”七七大標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)賣賣點(diǎn)營(yíng)營(yíng)銷推推廣推廣內(nèi)內(nèi)容：：整體體硬廣廣的方方式，，對(duì)七七大標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)分分別為為階段段性營(yíng)營(yíng)銷推推廣主主題對(duì)對(duì)項(xiàng)目目賣點(diǎn)點(diǎn)價(jià)值值進(jìn)行行強(qiáng)勢(shì)勢(shì)營(yíng)銷銷，進(jìn)進(jìn)一步步強(qiáng)化化項(xiàng)目目營(yíng)銷銷策略略主題題的市市場(chǎng)影影響和和客戶戶認(rèn)知知度。。推廣形形式：：整版版主題題硬廣廣56項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷推推廣營(yíng)銷推推廣渠渠道營(yíng)銷推推廣渠渠道要要求：：強(qiáng)勢(shì)推推廣，，立體體渠道道全覆覆蓋報(bào)廣：：主題題推廣廣，賣賣點(diǎn)演演繹（（軟硬硬廣結(jié)結(jié)合））雜志：：主題題推廣廣，賣賣點(diǎn)演演繹（（新聞聞稿為為主））廣播：：節(jié)點(diǎn)點(diǎn)運(yùn)用用，信信息發(fā)發(fā)布，，主題題強(qiáng)化化網(wǎng)絡(luò)：：主題題強(qiáng)化化，半半山論論壇，，網(wǎng)上上直播播戶外：：主題題強(qiáng)化化展示示57項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷推推廣營(yíng)銷推推廣形形式營(yíng)銷推推廣形形式要要求：：豪宅氣氣度，，氣勢(shì)勢(shì)營(yíng)銷銷報(bào)廣：：整版版表現(xiàn)現(xiàn)，軟軟硬結(jié)結(jié)合，，拒絕絕邊角角營(yíng)銷銷雜志：：分析析性新新聞軟軟廣配配圖片片（新新聞稿稿為主主）廣播：：黃金金時(shí)段段，主主流頻頻道（（交通通臺(tái)或或音樂(lè)樂(lè)臺(tái)））網(wǎng)絡(luò)：：論壇壇＋直直播＋＋網(wǎng)上上展示示戶外：：核心心地段段（市市中心心、主主干道道、機(jī)機(jī)場(chǎng)等等），，獨(dú)立立戶外外廣告告（圍圍檔、、廣告告牌、、路旗旗等）），拒拒絕小小展示示58注：戶戶外廣廣告示示意59主題題10月月11月月?tīng)I(yíng)銷推推廣強(qiáng)強(qiáng)度東方圣圣荷西西，半半山豪豪宅，，空中中別墅墅發(fā)布布9月6月一期開(kāi)開(kāi)盤12月月東方圣圣荷西西，到到底怎怎么了了8月7月項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷推推廣營(yíng)銷推推廣強(qiáng)強(qiáng)度10月月東方圣圣荷西西，半半山豪豪宅，，空中中別墅墅發(fā)布布半山豪豪宅七七大標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)價(jià)值賣賣點(diǎn)推推廣半山豪豪宅七七大標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)價(jià)值賣賣點(diǎn)推推廣半山豪豪宅七七大標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)價(jià)值賣賣點(diǎn)推推廣半山豪豪宅七七大標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)價(jià)值賣賣點(diǎn)推推廣60項(xiàng)目輿輿論營(yíng)營(yíng)銷輿論營(yíng)營(yíng)銷輿論營(yíng)營(yíng)銷主主題：：風(fēng)水輿輿論營(yíng)營(yíng)銷輿論營(yíng)營(yíng)銷內(nèi)內(nèi)容：：西山和和臺(tái)山山之間間，依依山看看海，，象個(gè)個(gè)聚寶寶盆，，是大大連風(fēng)風(fēng)水最最好的的地方方之一一輿論營(yíng)銷銷傳播者者：現(xiàn)場(chǎng)銷售售人員銷銷售提及及，大連連頂級(jí)風(fēng)風(fēng)水大師師口碑傳傳播注：公司司管理層層在正式式場(chǎng)合堅(jiān)堅(jiān)決杜絕絕提及，，輿論營(yíng)營(yíng)銷一定定是民間間的61項(xiàng)目活動(dòng)動(dòng)營(yíng)銷活動(dòng)營(yíng)銷銷要求圣荷西活活動(dòng)營(yíng)銷銷的要求求為：高品質(zhì)活活動(dòng)，形形象強(qiáng)化化；活動(dòng)客戶戶對(duì)位度度高；社會(huì)影響響力相對(duì)對(duì)較大，，新聞價(jià)價(jià)值高；；62項(xiàng)目活動(dòng)動(dòng)營(yíng)銷活動(dòng)營(yíng)銷銷主題內(nèi)內(nèi)容時(shí)間：2007年6月月16日日活動(dòng)主題題：東方方圣荷西西產(chǎn)品發(fā)發(fā)布會(huì)活動(dòng)內(nèi)容容：產(chǎn)品品發(fā)布會(huì)會(huì)，對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)品品的規(guī)劃劃設(shè)計(jì)特特點(diǎn)進(jìn)行行發(fā)布，，并同時(shí)時(shí)發(fā)布項(xiàng)項(xiàng)目的半半山七大大標(biāo)準(zhǔn)活動(dòng)客戶戶：項(xiàng)目目前期積積累意向向客戶、、億達(dá)老老客戶、、媒體等等活動(dòng)形式式：會(huì)議議＋自助助餐的形形式活動(dòng)地點(diǎn)點(diǎn)：高星星級(jí)酒店店活動(dòng)報(bào)道道：以““東方圣圣荷西回回應(yīng)，大大連首席席半山豪豪宅，空空中別墅墅面市””為主題題報(bào)道活活動(dòng)，要要求必須須為半版版以上的的版面出出現(xiàn)。63項(xiàng)目活動(dòng)動(dòng)營(yíng)銷活動(dòng)營(yíng)銷銷主題內(nèi)內(nèi)容時(shí)間：2007年6月月30日日活動(dòng)主題題：東方方圣荷西西現(xiàn)場(chǎng)賞賞鑒活動(dòng)內(nèi)容容：現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)看樓通通道開(kāi)放放，半山山豪宅私私家園林林賞鑒活動(dòng)客戶戶：項(xiàng)目目意向客客戶、億億達(dá)老客客戶、媒媒體活動(dòng)地點(diǎn)點(diǎn)：售樓樓處和項(xiàng)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)活動(dòng)報(bào)道道：以““東方圣圣荷西再再次回應(yīng)應(yīng)，大連連首席半半山豪宅宅，空中中別墅開(kāi)開(kāi)放”為為主題，，以媒體體實(shí)拍照照片結(jié)合合文字的的形式，，以新聞聞報(bào)道的的方式予予以傳播播。64項(xiàng)目活動(dòng)動(dòng)營(yíng)銷活動(dòng)營(yíng)銷銷主題內(nèi)內(nèi)容時(shí)間：2007年7月月活動(dòng)主題題：東方方圣荷西西半山豪豪宅巡禮禮活動(dòng)內(nèi)容容：邀請(qǐng)請(qǐng)東方圣圣荷西誠(chéng)誠(chéng)意客戶戶及相關(guān)關(guān)媒體，，組織參參觀香港港頂級(jí)半半山豪宅宅，并進(jìn)進(jìn)行全程程報(bào)道，，強(qiáng)化東東方圣荷荷西大連連首席半半山豪宅宅的形象象標(biāo)桿活動(dòng)客戶戶：誠(chéng)意意客戶、、相關(guān)媒媒體活動(dòng)報(bào)道道：以““頂級(jí)半半山豪宅宅，東方方圣荷西西香港巡巡禮”為為主題進(jìn)進(jìn)行新聞聞報(bào)道。。65項(xiàng)目活動(dòng)動(dòng)營(yíng)銷活動(dòng)營(yíng)銷銷主題內(nèi)內(nèi)容時(shí)間：2007年7月月活動(dòng)主題題：濱海海城市居居住發(fā)展展論談（（大連V香港））活動(dòng)內(nèi)容容：邀請(qǐng)請(qǐng)香港頂頂級(jí)半山山豪宅的的客戶、、相關(guān)政政府領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)或高校校城市發(fā)發(fā)展專家家學(xué)者，，在大連連和香港港分別舉舉辦兩場(chǎng)場(chǎng)有關(guān)濱濱海城市市居住發(fā)發(fā)展的論論壇研究究，強(qiáng)化化半山豪豪宅對(duì)于于濱海城城市高品品質(zhì)居住住的代表表地位。?；顒?dòng)客戶戶：誠(chéng)意意客戶、、專家學(xué)學(xué)者、相相關(guān)媒體體活動(dòng)報(bào)道道：以““濱海城城市高品品質(zhì)居住住的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)”為主主題進(jìn)行行新聞報(bào)報(bào)道，并并在網(wǎng)絡(luò)絡(luò)上對(duì)論論壇現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)進(jìn)行全全程直播播。66項(xiàng)目活動(dòng)動(dòng)營(yíng)銷活動(dòng)營(yíng)銷銷主題內(nèi)內(nèi)容時(shí)間：2007年7月月5日活動(dòng)主題題：東方方圣荷西西半山豪豪宅網(wǎng)絡(luò)絡(luò)發(fā)布會(huì)會(huì)暨網(wǎng)上上看房通通道開(kāi)通通活動(dòng)內(nèi)容容：東方方圣荷西西半山豪豪宅七大大標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)發(fā)布布直播，，并同步步開(kāi)通項(xiàng)項(xiàng)目的網(wǎng)網(wǎng)上看樓樓通道，，對(duì)項(xiàng)目目售樓處處、樣板板間、看看樓通道道、現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)工地、、戶型、、山體公公園等通通過(guò)實(shí)景景照片的的方式予予以公示示，并適適時(shí)更換換?；顒?dòng)客戶戶：項(xiàng)目目團(tuán)隊(duì)、、搜房網(wǎng)網(wǎng)等活動(dòng)地點(diǎn)點(diǎn)：項(xiàng)目目售樓處處活動(dòng)報(bào)道道：以““東方圣圣荷西網(wǎng)網(wǎng)上看樓樓通道開(kāi)開(kāi)通”為為主題進(jìn)進(jìn)行新聞聞報(bào)道。。67項(xiàng)目活動(dòng)動(dòng)營(yíng)銷活動(dòng)營(yíng)銷銷主題內(nèi)內(nèi)容時(shí)間：2007年7月月21日日活動(dòng)主題題：大連連豪宅論論壇（海海景豪宅宅V半山山豪宅））活動(dòng)內(nèi)容容：將大大連豪宅宅分為海海景豪宅宅和半山山豪宅兩兩類，分分別討論論各自的的特色，，最終的的結(jié)果自自然是平平分秋色色，各有有特點(diǎn)，，目的在在于從居居住的角角度將半半山豪宅宅的優(yōu)勢(shì)勢(shì)特點(diǎn)予予以突出出。活動(dòng)客戶戶：星海海區(qū)域開(kāi)開(kāi)發(fā)商、、媒體、、部分豪豪宅客戶戶活動(dòng)地點(diǎn)點(diǎn)：高檔檔俱樂(lè)部部小會(huì)議議室活動(dòng)報(bào)道道：網(wǎng)絡(luò)絡(luò)全程直直播，同同時(shí)在主主流報(bào)廣廣上進(jìn)行行全程報(bào)報(bào)道68項(xiàng)目活動(dòng)動(dòng)營(yíng)銷活動(dòng)營(yíng)銷銷主題內(nèi)內(nèi)容時(shí)間：2007年7月月活動(dòng)主題題：大連連夏季房房展會(huì)活動(dòng)內(nèi)容容：項(xiàng)目目展示，，吸引客客戶活動(dòng)地點(diǎn)點(diǎn)：展場(chǎng)場(chǎng)活動(dòng)報(bào)道道：億達(dá)達(dá)集團(tuán)高高調(diào)亮相相房展會(huì)會(huì)，東方方圣荷西西掀開(kāi)億億達(dá)新高高度69項(xiàng)目活動(dòng)動(dòng)營(yíng)銷活動(dòng)營(yíng)銷銷主題內(nèi)內(nèi)容時(shí)間：2007年8月月活動(dòng)主題題：大連連軟件園園投資論論壇暨軟軟件園500強(qiáng)強(qiáng)企業(yè)高高層論壇壇活動(dòng)內(nèi)容容：軟件件園500強(qiáng)企企業(yè)高層層論壇活動(dòng)客戶戶：政府府代表、、企業(yè)代代表、媒媒體等活動(dòng)地點(diǎn)點(diǎn)：項(xiàng)目目售樓處處、東軟軟校區(qū)（（暫定））活動(dòng)報(bào)道道：以““大連首首席半山山豪宅東東方圣荷荷西成功功舉辦軟軟件園50強(qiáng)企企業(yè)高層層論壇””為主題題進(jìn)行新新聞報(bào)道道70項(xiàng)目活動(dòng)動(dòng)營(yíng)銷活動(dòng)營(yíng)銷銷主題內(nèi)內(nèi)容時(shí)間：2007年8月月11日日活動(dòng)主題題：東方方圣荷西西客戶認(rèn)認(rèn)籌活動(dòng)動(dòng)活動(dòng)內(nèi)容容：項(xiàng)目目前期積積累客戶戶選房，，同時(shí)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)提供供輕音樂(lè)樂(lè)演奏，，并提供供相關(guān)西西式茶點(diǎn)點(diǎn)服務(wù)活動(dòng)客戶戶：項(xiàng)目目意向客客戶，媒媒體活動(dòng)地點(diǎn)點(diǎn)：售樓樓處活動(dòng)報(bào)道道：以““東方圣圣荷西，，半山豪豪宅，空空中別墅墅”火爆爆認(rèn)籌為為題進(jìn)行行新聞報(bào)報(bào)道。71項(xiàng)目活動(dòng)動(dòng)營(yíng)銷活動(dòng)營(yíng)銷銷主題內(nèi)內(nèi)容時(shí)間：2007年9月月15日日活動(dòng)主題題：東方方圣荷西西一期開(kāi)開(kāi)盤活動(dòng)內(nèi)容容：項(xiàng)目目一期開(kāi)開(kāi)盤，客客戶現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)選定房房號(hào)，簽簽訂認(rèn)購(gòu)購(gòu)書(shū)，交交納認(rèn)購(gòu)購(gòu)金；活動(dòng)客戶戶：項(xiàng)目目意向客客戶，媒媒體活動(dòng)地點(diǎn)點(diǎn)：售樓樓處活動(dòng)報(bào)道道：以““半山豪豪宅時(shí)代代宣告到到來(lái)，東東方圣荷荷西火爆爆開(kāi)盤””為主題題進(jìn)行新新聞報(bào)道道72項(xiàng)目活動(dòng)動(dòng)營(yíng)銷活動(dòng)營(yíng)銷銷主題內(nèi)內(nèi)容時(shí)間：2007年9月月22日日活動(dòng)主題題：東方方圣荷西西周年客客戶答謝謝活動(dòng)暨暨中秋聯(lián)聯(lián)誼會(huì)活動(dòng)內(nèi)容容：客戶戶答謝酒酒會(huì)活動(dòng)客戶戶：意向向客戶及及其朋友友等，媒媒體活動(dòng)地點(diǎn)點(diǎn)：高星星級(jí)酒店店活動(dòng)報(bào)道道：以““見(jiàn)證東東方圣荷荷西，半半山豪宅宅，空中中別墅的的魅力””為主題題，對(duì)答答謝活動(dòng)動(dòng)的規(guī)模模龐大，，人數(shù)眾眾多進(jìn)行行報(bào)道。。73項(xiàng)目活動(dòng)動(dòng)營(yíng)銷活動(dòng)營(yíng)銷銷主題內(nèi)內(nèi)容時(shí)間：2007年9月月8日活動(dòng)主題題：東方方圣荷西西EMBA聯(lián)誼誼暨教師師節(jié)活動(dòng)動(dòng)活動(dòng)內(nèi)容容：在項(xiàng)項(xiàng)目銷售售現(xiàn)場(chǎng)舉舉辦大連連EMBA暨教教師節(jié)聯(lián)聯(lián)誼參觀觀活動(dòng)活動(dòng)客戶戶：大連連EMBA學(xué)員員及教師師等活動(dòng)地點(diǎn)點(diǎn)：東軟軟校區(qū)、、項(xiàng)目售售樓處、、上島咖咖啡廳74項(xiàng)目活動(dòng)動(dòng)營(yíng)銷活動(dòng)營(yíng)銷銷主題內(nèi)內(nèi)容時(shí)間：2007年10月～12月活動(dòng)主題題：東方方圣荷西西品質(zhì)之之旅活動(dòng)內(nèi)容容：舉辦辦各類高高品質(zhì)客客戶對(duì)位位活動(dòng)，，如藝術(shù)術(shù)品展、、新車發(fā)發(fā)布會(huì)、、車友會(huì)會(huì)、銀行行VIP客戶等等相關(guān)活活動(dòng)，吸吸引高質(zhì)質(zhì)客戶上上門，提提升項(xiàng)目目市場(chǎng)影影響力活動(dòng)客戶：：各類高端端目標(biāo)客戶戶活動(dòng)地點(diǎn)：：售樓處活動(dòng)報(bào)道：：對(duì)相關(guān)活活動(dòng)要求在在第一時(shí)間間進(jìn)行新聞聞報(bào)道75項(xiàng)目活動(dòng)營(yíng)營(yíng)銷活動(dòng)營(yíng)銷主主題內(nèi)容時(shí)間：2007年10月活動(dòng)主題：：東方圣荷荷西空中別別墅體驗(yàn)月月活動(dòng)內(nèi)容：：東方圣荷荷西實(shí)景樣樣板間開(kāi)放放，暨現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)體驗(yàn)活動(dòng)客戶：：意向客戶戶，媒體等等活動(dòng)地點(diǎn)：：項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)活動(dòng)報(bào)道：：以“東方方圣荷西半半山豪宅，，空中別墅墅現(xiàn)樓樣板板間全新開(kāi)開(kāi)放”為主主題進(jìn)行宣宣傳報(bào)道76項(xiàng)目活動(dòng)營(yíng)營(yíng)銷活動(dòng)營(yíng)銷主主題內(nèi)容時(shí)間：2007年10月活動(dòng)主題：：“投資中中國(guó)，投資資大連”金金融年會(huì)活動(dòng)內(nèi)容：：“投資資中國(guó)，投投資大連””金融年會(huì)會(huì)，借此會(huì)會(huì)議提升項(xiàng)項(xiàng)目品質(zhì)形形象和市場(chǎng)場(chǎng)關(guān)注度，，并吸引高高端客戶到到訪活動(dòng)客戶：：政府、金金融代表、、企業(yè)代表表和媒體等等活動(dòng)地點(diǎn)：：項(xiàng)目售樓樓處、東軟軟校區(qū)（暫暫定）活動(dòng)報(bào)道：：以“大連連首席半山山豪宅東方方圣荷西成成功舉辦大大連企業(yè)家家發(fā)展年會(huì)會(huì)”為主題題進(jìn)行新聞聞報(bào)道77項(xiàng)目活動(dòng)營(yíng)營(yíng)銷活動(dòng)營(yíng)銷主主題內(nèi)容時(shí)間：2007年11月活動(dòng)主題：：大連市企企業(yè)發(fā)展家家年會(huì)活動(dòng)內(nèi)容：：大連市企企業(yè)發(fā)展家家年會(huì)活動(dòng)客戶：：政府、企企業(yè)家代表表和媒體等等活動(dòng)地點(diǎn)：：東軟校區(qū)區(qū)（暫定））活動(dòng)報(bào)道：：以“大連連首席半山山豪宅東方方圣荷西成成功舉辦大大連企業(yè)家家發(fā)展年會(huì)會(huì)”為主題題進(jìn)行新聞聞報(bào)道78項(xiàng)目活動(dòng)營(yíng)營(yíng)銷活動(dòng)營(yíng)銷組組織活動(dòng)營(yíng)銷的的組織：常規(guī)銷售性性活動(dòng)，可可由營(yíng)銷部部們自行組組織；形象推廣性性活動(dòng)，因因規(guī)格較高高，且關(guān)鍵鍵在于其背背后的高端端客戶資源源，所以必必須由具有有相關(guān)組織織能力和客客戶資源條條件的活動(dòng)動(dòng)公司負(fù)責(zé)責(zé)組織落實(shí)實(shí)。79項(xiàng)目營(yíng)銷展展示營(yíng)銷展示要要求營(yíng)銷展示的要要求：豪宅品質(zhì)展示示，強(qiáng)化產(chǎn)品品營(yíng)銷力細(xì)節(jié)品質(zhì)高，，體現(xiàn)項(xiàng)目豪豪宅檔次全程營(yíng)銷展示示，避免細(xì)節(jié)節(jié)丟分80項(xiàng)目營(yíng)銷展示示營(yíng)銷展示內(nèi)容容營(yíng)銷展示的內(nèi)內(nèi)容：售樓處和示范范樣板間全程程高品質(zhì)展示示項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)樣板板園林、看樓樓通道和現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)樣板間實(shí)景景展示銷售品質(zhì)展示示：現(xiàn)場(chǎng)品質(zhì)質(zhì)VI、專業(yè)業(yè)形象、銷售售道具等物業(yè)服務(wù)展示示：保安保潔潔禮儀及服務(wù)務(wù)等品質(zhì)VI內(nèi)容容建議：除常常規(guī)的樓書(shū)、、紙袋、銷售售夾、便簽紙紙、信封、禮禮品、戶型單單張、購(gòu)房意意向書(shū)、購(gòu)房房算價(jià)表、區(qū)區(qū)域生活手冊(cè)冊(cè)等VI展示示外，本項(xiàng)目目VI建議設(shè)設(shè)計(jì)如門牌、、車牌、鑰匙匙鏈等身份標(biāo)標(biāo)簽類VI禮禮品。81展示強(qiáng)化———產(chǎn)品營(yíng)銷———實(shí)景樣板板間實(shí)景樣板間展展示的建議：：在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)設(shè)設(shè)計(jì)可看海的的實(shí)景樣板間間，建議對(duì)樣樣板間進(jìn)行精精細(xì)設(shè)計(jì)，聘聘請(qǐng)海外知名名設(shè)計(jì)大師擔(dān)擔(dān)綱設(shè)計(jì)，打打造大連高端端半山豪宅的的精品代表，，并對(duì)業(yè)界和和市場(chǎng)公開(kāi)參參觀，展示項(xiàng)項(xiàng)目品質(zhì)高度度的同時(shí)，強(qiáng)強(qiáng)化項(xiàng)目豪宅宅品質(zhì)的典型型代表的氣勢(shì)勢(shì)。82展示強(qiáng)化———?dú)鈩?shì)打造———案場(chǎng)目的：提高案案場(chǎng)的昭示性性和氣勢(shì)品質(zhì)質(zhì)手法：樹(shù)立案案場(chǎng)展示牌位置：項(xiàng)目案案場(chǎng)左右車行行入口處，上上島咖啡一側(cè)側(cè)為宅語(yǔ)原展展示牌，另一一側(cè)為圣荷西西展示牌形式：立柱式式展示牌，高高5米以上，，帶燈光效果果內(nèi)容：宅語(yǔ)原原為“SMART精致生生活＋宅語(yǔ)原原＋指示箭頭頭”，圣荷西西為“城市空空中別墅＋圣圣荷西＋指示示箭頭”83展示強(qiáng)化———?dú)鈩?shì)打造———案場(chǎng)目的：提高案案場(chǎng)的品質(zhì)屬屬性和昭示性性手法：更改售售樓處入口處處展示牌展示示內(nèi)容形式：背景為為圣荷西大躍躍戶型的水印印畫(huà)，配合醒醒目文字內(nèi)容：將現(xiàn)有有“展示中心心”的文字內(nèi)內(nèi)容改為“半半山豪宅”即即可84展示強(qiáng)化———?dú)鈩?shì)打造———工地圍檔檔目的：強(qiáng)化項(xiàng)項(xiàng)目工地的宣宣傳展示價(jià)值值，并強(qiáng)化展展示項(xiàng)目的豪豪宅品質(zhì)氣勢(shì)勢(shì)手法：樹(shù)立大大型工地圍檔檔位置：圣荷西西項(xiàng)目延五一一路主入口南南側(cè)形式：大型圍圍檔包裝，高高8～10米米，底部漏空空1米左右內(nèi)容：以項(xiàng)目目效果圖水印印為背景，主主要內(nèi)容為““項(xiàng)目LOGO＋案名＋＋城市空中別別墅＋電話””，要求簡(jiǎn)潔潔，但卻高貴貴85展示強(qiáng)化———?dú)鈩?shì)打造———品質(zhì)強(qiáng)化化目的：在高雅雅且偏冷的格格調(diào)下予以適適當(dāng)調(diào)整，提提高案場(chǎng)的生生活親切感和和品質(zhì)調(diào)性手法2：擺放放情景式花車車位置：售樓處處兩側(cè)＋樣板板間示范園林林亭子處86展示強(qiáng)化———?dú)鈩?shì)打造———品質(zhì)強(qiáng)化化目的：強(qiáng)化樣樣板展示區(qū)的的品質(zhì)和生活活意境手法1：增加加樣板示范園園林的小品，，強(qiáng)化園林的的質(zhì)感位置：樣板園園林內(nèi)形式：雕塑小小品，必須與與項(xiàng)目品質(zhì)匹匹配，厚重高高雅87設(shè)置一古典手手推車引入觀賞魚(yú)增加石臺(tái)圍棋棋展示強(qiáng)化———?dú)鈩?shì)打造———品質(zhì)強(qiáng)化化目的：強(qiáng)化樣樣板展示區(qū)的的品質(zhì)和生活活意境手法2：樣板板間示范園林林的亭子內(nèi)增增加一圍棋小小品，營(yíng)造意意境感，同時(shí)時(shí)在亭旁水中中放養(yǎng)金魚(yú)88展示強(qiáng)化———?dú)鈩?shì)打造——