世家機構(gòu)XXXX年成都某地產(chǎn)公園五號營銷提案

光榮與夢想ThegloryandthedreamContents目錄觀萬科Part1Part3論策略知態(tài)勢Part2謀營銷Part4觀萬科〖光榮與夢想〗Part1萬科12年公園五號

城市花園的推出，標志著萬科正式進駐成都；并讓成都對城東有了新的認識；隨后的金色家園，為成都帶來了金色系產(chǎn)品，堅定了萬科的第一步。光榮第一步—萬科來了【2001—2004年】起步雛形三年成都

魅力之城亮相，奠定了萬科在成都地位；開啟了成渝立交區(qū)域的新篇章；隨后，雙水岸的亮相為城北帶來新的機遇；加州灣、朗潤園的相繼推出，也讓萬科在城西邁出了堅實的一步。【2005—2007年】光榮第二步—三年成都定局第11年，成都萬科終于迎來高端產(chǎn)品—五龍山，讓市場對萬科有了新的認識；

第12年，成都萬科布局商業(yè)，鉆石廣場、匯智中心正式啟幕?！?011—2012年】光榮第四步—全系定局2013年，七盤齊發(fā)，成都萬科布局全面升級！被誤讀的“萬科”五龍山的成功，為成都萬科的高端拉開序幕！但成都始終還沒有迎來屬于城市的TOP，品牌高端價值仍需更進一步！2013年，天逸將引爆第一聲，可惜體量的限制注定需要更強者承擔(dān)起TOP1的重任。公園5號

承載2013年成都萬科的光榮與夢想2012年銷售額1412億。銷售規(guī)模持續(xù)居全球同行業(yè)首位。核心理念、價值觀：“讓建筑贊美生命”為客戶提供展現(xiàn)自我、和諧共生的理想生活空間，保護、改善環(huán)境，促進人與自然的可持續(xù)發(fā)展。品牌價值不言而喻。全球領(lǐng)先的住宅開發(fā)企業(yè)，TOP系列享譽全國骨子里的中國情結(jié)城南的的區(qū)域域規(guī)劃劃及發(fā)發(fā)展一一直居居于成成都前前列，，隨著天天府新新區(qū)等等規(guī)劃劃出臺臺，城城南未未來將將形成成：行政辦辦公中中心+創(chuàng)新研研發(fā)中中心+區(qū)域總總部基基地+現(xiàn)代服服務(wù)基基地+宜居人人文住住區(qū)城南，，將是是成都都離世世界最最近的的地方方。公園五五號，，處于于城南南核心心，區(qū)區(qū)域價價值不不可估估量。。區(qū)域域配套套高端端完善善。成都離離世界界最近近的地地方，，公園園五號號居于于中心心金融總部商務(wù)區(qū)站南組團——新中心核心區(qū)功能：CBD核心區(qū)域，將打造成為金融總部商務(wù)區(qū)。大源組團——總部基地/中央商務(wù)區(qū)功能：會展、總部基地、科技研發(fā)中心、高檔住宅;80畝珍貴貴河濱濱綠地地，以以尊重重成就就自然然藝術(shù)術(shù)城南豪豪宅多多，但但能同同時擁擁有城城市及及景觀觀資源源的豪豪宅少少之又又少。。80畝于城城南難難尋的的河濱濱公園園，唯唯公園園5號私享享，景景觀資資源價價值優(yōu)優(yōu)異。。完善的的建筑筑、精精裝體體系，，融合合綠色色環(huán)保?？萍技?，體體現(xiàn)““以人人為本本”的的理念念。項目價價值優(yōu)優(yōu)異。。以人為為本的的筑造造及精精裝，，用品品質(zhì)成成就建建筑藝藝術(shù)服務(wù)宗宗旨：：“全全心全全意全全為您您”質(zhì)量方方針：：“服服務(wù)至至誠、、精益益求精精、管管理規(guī)規(guī)范、、進取取創(chuàng)新新”生活價價值優(yōu)優(yōu)異。。睿管家家，為為公園園五號號的生生活添添上人人文的的精心心使命所所需，，唯公公園5號擔(dān)擔(dān)此重重任天天賦賦所賜賜，唯唯公園園5號號勝此此重任任光光榮榮與夢夢想之之路，，風(fēng)雨雨無阻阻〖風(fēng)雨與與陽光光〗知態(tài)勢勢〖風(fēng)雨與與陽光光〗Part2市場政政策城市及及區(qū)域域發(fā)展展豪宅市市場情情況2008年10月系列列新政政支持持房地地產(chǎn)年末連連續(xù)5次降息息2009年國四條條”出出臺2010年“國十十條””“新國國四條條”“新國國十條條”金融政政策持持續(xù)續(xù)收緊緊2011年“國八八條””成都主主城區(qū)區(qū)限購購。2001年刺激消消費繁繁榮房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場2002年土地使使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓讓規(guī)定定,規(guī)范土土地市市場.2003年121號文件件宏觀觀調(diào)控控警報報國務(wù)院院明確確將房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)作作為國國民經(jīng)經(jīng)濟的的支柱柱產(chǎn)業(yè)業(yè)2004年8·31大限提提高拿拿地““門檻檻”調(diào)調(diào)控控開始始2005年國八條條出臺臺調(diào)調(diào)控上上升到到政治治高度度（舊舊國八八條））七部委委發(fā)布布（新新國八八條））2006年國六條條出臺臺國務(wù)院院出臺臺限制制90/70政策8月，土土地新新政出出臺2007年《物權(quán)法法》通過整頓土土地開開發(fā)周周期年內(nèi)連連續(xù)6次加息息2012年強調(diào)限限購、、限貸貸、限限價政政策繼繼續(xù)；；繼續(xù)續(xù)執(zhí)行行調(diào)控控。全年中中地方方在公公積金金、細細則等等方面面與中中央博博弈12年年來市市場調(diào)調(diào)控已已成常常態(tài)，，起伏伏之中中風(fēng)雨雨交加加2013年年新政政再出出，豪豪宅繼繼續(xù)遭遭受打打壓完善穩(wěn)穩(wěn)定房房價工工作責(zé)責(zé)任制制新政細細則抑制投投機投投資性性購房房增加普普通商商品住住房及及用地地供應(yīng)應(yīng)加快保保障性性安居居工程程規(guī)劃劃建設(shè)設(shè)加強市市場監(jiān)監(jiān)管和和預(yù)期期管理理新政解解讀以抑制制投資資性需需求為為綱強化信信貸政政策，，結(jié)構(gòu)構(gòu)性收收縮二二套房房貸限購升級，，明確統(tǒng)一一標準壓需求保障2013年住房供應(yīng)應(yīng)量優(yōu)先支持中中小戶型商商品房建設(shè)設(shè)落實2013保障房基本本建成任務(wù)務(wù)促供給房產(chǎn)稅政策策，信貸、、限購政策策升級將進一步限限制高端客客戶購房代言成都的的國際城南南，精華匯匯聚于繞城城兩側(cè)區(qū)域域老城南板塊傳統(tǒng)高尚居住區(qū)站南板塊國際城南中央政務(wù)區(qū)新老城南銜接走廊及商業(yè)配套區(qū)域大源板塊國際城南中央生活區(qū)、商務(wù)區(qū)、會展、總部基地、科技研發(fā)中心新天府廣場板塊新城南與麓山高端居住區(qū)的吸附區(qū)成都市政府府早在1996年年就已規(guī)劃劃南遷；2008年年，天府新新城規(guī)劃出出爐。城南迎來來了全面提提速發(fā)展機機遇。如今的城南南高端產(chǎn)業(yè)業(yè)聚集、國國際商業(yè)巨巨頭云集、、品牌開發(fā)發(fā)商林立，，城南領(lǐng)銜銜和見證了了成都跨越越式的發(fā)展展。國際城南，，代言成都都！跳出區(qū)域，，跳出城南南，放眼成成都！南—站南區(qū)域中心—“東大街-錦江”區(qū)域域東—攀成鋼區(qū)域域其他—零星分布高層豪宅源源起城南，，發(fā)展至今今全城競爭爭備注：以項項目資源及及規(guī)劃，產(chǎn)產(chǎn)品打造及及示范區(qū)，，入市期間間市場知名名度、價值值形象、銷銷售業(yè)績的的綜合評比比為縱軸。以項目入市市時間為橫軸。獨占鰲頭———譽峰各領(lǐng)風(fēng)騷———鉑雅苑苑、中海城城南一號/華府、攀攀成鋼（天天譽、濱河河灣、錦天天府）不容小覷———西派國國際、華潤潤金悅灣、、望今緣知名開發(fā)商商紛紛涌入入豪宅市場場，競爭此此起彼伏譽峰的成功功，引無數(shù)數(shù)豪宅紛沓沓而至，成敗皆有，，但至今仍仍沒有誰能能撼動其市市場地位。。合景譽峰：：CBD國際級中央央豪宅09年開盤，開開盤首日銷銷售金額6.2億，打破當(dāng)當(dāng)時成都雙雙項紀錄，，至今仍為為成都豪宅宅之標桿??！豪宅標桿，，英雄遲暮暮25列強林立的的城南，初初露鋒芒的的攀成鋼，，孤立一隅隅的城西，，成都豪宅宅市場存貨貨量巨大，，后起之秀秀不容忽視視，競爭激激烈，2013年，硝煙彌彌漫！高層豪宅主主要競品—存量及未來來供應(yīng)量巨巨大成都高層豪豪宅量價分分析—下半年回升升，年末以以價換量成交單價大大于15000元/㎡的房源上上半年去化化平淡，下半年大量量新高端項項目入市，，刺激成交交。年終大大關(guān)，以價價換量！注：成交單單價大于15000元/㎡房源140-190平米這個面面積段的大大戶型供求求相對平衡衡，但庫存存量較大；；190平米以上大大戶型，雖雖然1-7月份出現(xiàn)供供不應(yīng)求，，但下半年大批批豪宅項目目的入市，，供應(yīng)量大大增。整體成交情情況下半年年更佳。注：面積大大于140㎡平層豪宅宅房源成都高層豪豪宅供需分分析—下半年大量量入市，成成交較好成都平層豪豪宅大戶型型庫存量統(tǒng)統(tǒng)計（截止止12月）注：面積大大于140㎡平層豪宅宅房源雖成都2012年大戶型產(chǎn)產(chǎn)品供求較較為平衡，，但庫存量量依然龐大大，190平米以上的的大戶型目目前存量高高達146.3萬平米，在不再增增量的前提提下也至少少需要一年年以上才能能去化，市市場形勢較較為嚴峻。。2012年末成都高高層豪宅存存量達到歷歷史高值調(diào)控政策持持續(xù)升級，，高端市場場進一步遭遭受打壓；；成都及城南南發(fā)展向好好，但同時時催生更多多豪宅誕生生；目前高層豪豪宅項目眾眾多，競爭爭激烈；整整體成交欠欠佳，存量量較大；市場態(tài)勢，，不容樂觀觀?！硷L(fēng)雨與陽光光〗論策略〖差異與核心心〗Part3核心課題核心策略背景梳理———機遇與與挑戰(zhàn)并存存萬科2013年格局局全新升級級；城市級TOP首次進進入成都；；公園五號號先天及后后天條件優(yōu)優(yōu)異；宏觀市場持持續(xù)調(diào)控，，高端客戶戶繼續(xù)成為為首要目標標；成都發(fā)展向向好，城南南發(fā)展向好好；高端豪宅眾眾多，競爭爭激烈；整體成交欠欠佳，存量量較大；后期新競爭爭對手將不不斷加入。。項目市場面對層出不不窮的豪宅宅項目，激激烈的競爭爭格局。如何尋找項項目差異化化價值，突突破困局？？核心課題1結(jié)合品牌、、產(chǎn)品、資資源、服務(wù)務(wù)核心價值值，融合區(qū)區(qū)域價值，，以萬科TOP系列的獨特特文化內(nèi)涵涵統(tǒng)領(lǐng)升級級！以精神內(nèi)涵涵，超越現(xiàn)現(xiàn)有競爭格格局，領(lǐng)先先成都！第1代豪宅，資源—浣花溪

第3代豪宅城市+產(chǎn)品—譽峰第4代豪宅品牌+服務(wù)—棕櫚泉第2代豪宅城市中心—朗御？公園五號核心策略1綜合項目核核心價值，，升級打造造成都第五五代豪宅心有路，行行無鋒，登峰。（項目形象象）成都第一一次躋登世界的的成都門庭庭萬科TOP系豪宅空降降成都踞城市窗口口區(qū)域，國國際感比肩肩全球打造成都國國際高新區(qū)區(qū)首座世界界頂級物業(yè)業(yè)讓成都高端端家庭的奢奢華直面世世界挑剔的的眼光這是，成都都第一次37如何保障快快速實現(xiàn)銷銷售業(yè)績？？核心課題2面對豪宅市市場欠佳的的銷售，巨巨大的存量量，持續(xù)的的調(diào)控2012年，面對低低迷的豪宅宅市場、激激烈的競爭爭環(huán)境，仍仍有許多項項目憑借出出奇的營銷銷謀略，成成為個中翹翹楚！譽峰峰，，2009年開開盤盤，，開開盤盤首首日日銷銷售售金金額額6.2億，，打打破破當(dāng)當(dāng)時時成成都都雙雙項項紀紀錄錄，，成成為為豪豪宅宅之之標標桿桿；；連連續(xù)續(xù)三三年年，，年年均均產(chǎn)產(chǎn)值值超超過過20億。。中海海城城南南一一號號&城南南華華府府，，2012年，，年年銷銷量量達達到到9億，，緊緊跟跟譽譽峰峰之之后后，，名名利利雙雙收收?。∷缴街?，，可可以以攻攻玉玉———開發(fā)發(fā)模模式式：：項目目涵涵括括了了城城市市豪豪宅宅、、頂頂級級商商場場、、超超甲甲級級寫寫字字樓樓、、超超五五星星級級酒酒店店、、高高端端公公寓寓，打打造造高高端端城城市市綜綜合合體體；；設(shè)計計團團隊隊：：“世世界界級級園園林林設(shè)設(shè)計計大大師師””賓賓士士納納、、國國際際室室內(nèi)內(nèi)設(shè)設(shè)計計大大師師梁梁志志天天，將項項目目奢奢華華氣氣質(zhì)質(zhì)彰彰顯顯極極致致；；產(chǎn)品品設(shè)設(shè)計計：：開創(chuàng)創(chuàng)了了全全國國首首例例一一層層一一戶戶帶帶泳泳池池產(chǎn)產(chǎn)品品，把把豪豪宅宅居居住住理理念念融融入入高高層層價價值值范范疇疇內(nèi)內(nèi)。。精裝裝標標準準：：采用用國國際際品品牌牌材材質(zhì)質(zhì)，，精精心心雕雕琢琢打打造造，，裝修修標標準準6000元/㎡，當(dāng)時時絕絕無無僅僅有有。。譽峰峰營營銷銷價價值值點點【典型型項項目目分分析析】————譽峰峰案案例例啟啟示示*核核心心競競爭爭力力：：“一層層一一戶戶帶帶泳泳池池””的的絕絕版版產(chǎn)產(chǎn)品品趨趨近近于于別別墅墅的的價價值值【典型型項項目目分分析析】————譽峰峰案案例例啟啟示示*營營銷銷手手法法：：線上上引引爆爆、、現(xiàn)現(xiàn)場場震震撼撼、、圈圈層層影影響響、、因因““市市””利利導(dǎo)導(dǎo)線上上高高舉舉高高打打高端端圈圈層層影影響響現(xiàn)場場極極度度震震撼撼集中中引引爆爆，，主主打打稀稀缺缺產(chǎn)產(chǎn)品品““一一層層一一戶戶帶帶泳泳池池，，與與別別墅墅比比肩肩的的城城市市豪豪宅宅””，，一一時時間間市市場場嘩嘩然然，，全全城城談?wù)務(wù)撜?。。成都都首首例例豪豪華華生生活活體體驗驗場場，，““鋼鋼琴琴式式售售樓樓部部懸懸浮浮水水面面，，600萬歐歐元元設(shè)設(shè)計計費費園園林林示示范范，，極極致致奢奢華華的的樣樣板板區(qū)區(qū)””，，全全城城敬敬仰仰。。前期從媒體和和業(yè)界入手，，撬動成都高高端圈層；后后期持續(xù)高端端圈層影響，，各種規(guī)模的的高品質(zhì)圈層層活動近百場場。市場引導(dǎo)銷售售策略性釋放或或收回優(yōu)惠，，刺激銷售；；好壞房源““肥瘦搭配””；階段性封封盤蓄客，““饑餓式””營銷開發(fā)模式：項目涵括了城城市豪宅、別別墅、超甲級級寫字樓，業(yè)態(tài)豐富，，功能性強；；項目區(qū)位：地處天府新城城核心位置，區(qū)域規(guī)劃呈呈現(xiàn)效果較好好，所處地段段豪宅氣質(zhì)已已經(jīng)形成；項目呈現(xiàn)：2012年中海城南一一號已全面呈呈現(xiàn)，“約8萬平方米私屬屬中央園林，，400米永闊樓間距距”實景展展示，充分展展現(xiàn)品牌實力力；產(chǎn)品設(shè)計：“隱于市”的的稀缺城市別別墅，高贈送率、、大尺度開間間、大面積贈贈送天地花園園等產(chǎn)品特點點，極具震撼撼力。中海城南一號號&城南華府營銷銷價值點【典型項目分析析】——中海城南一號號&城南華府啟示示*核心競爭力力：項目呈現(xiàn)力度度，展現(xiàn)品牌牌實力【典型項目分析析】——中海城南一號號&城南華府案例例啟示*營銷手法：：實景震撼、低低價造勢、稀稀缺引爆、包包裝重組實景震撼稀缺引爆低價造勢潛心打造項目目實景，新古古典主義的建建筑立面與皇皇家儀式感園園林的結(jié)合，，極具震撼力力，深受客戶戶認可。先推出位置較較差房源以低低價作為突破破口，去化滯滯銷房源，并并締造旺銷口口碑；口碑形形成后逐步推推出優(yōu)質(zhì)房源源，逐步實現(xiàn)現(xiàn)溢價。推出獨具特色色的稀缺城市市別墅，再次次引爆市場，，并重塑項目目高端形象，，形成口碑傳傳播。包裝重組從現(xiàn)房“中海海城南一號””，到城市別別墅“城南官官邸”，再到到“城南華府府”，順利實實現(xiàn)溢價，最最大化發(fā)揮中中海品牌勢能能?！締⑹疽弧浚骸懊芗Z炸，，世人皆知””→找準項目核心心競爭力，起起勢前推廣全全面啟動，線線上高密度轟轟炸，形成項項目品牌勢能能，引起市場場廣泛關(guān)注?。　締⑹径浚骸艾F(xiàn)場震撼，，實力展示””→通過獨具項項目特色的現(xiàn)現(xiàn)場示范區(qū)打打造，展示品品牌形象和企企業(yè)實力，進進一步夯實品品牌基礎(chǔ)，打打動客戶！【啟示三】：“圈層營銷，，精準制導(dǎo)””→豪宅始終為為少數(shù)人的專專利，必須精精確鎖定與項項目匹配的圈圈層人群，通通過高端圈層層的口碑傳播播擴大品牌影影響力，才能能精準制導(dǎo)??！【典型營銷案例例啟示】核心策略2影響客戶，圈圈定客戶，逼逼定客戶，層層層遞進〖風(fēng)雨與陽光〗謀營銷Part4以往鑒來——萬科公園五號號之戰(zhàn)，勝在在“人人”“人人”看看萬科Textinhere“人人”談萬科“人人”買萬萬科三大戰(zhàn)役，步步步為“贏””“人人人”談?wù)勅f科科無人不不知，，世人人皆曉曉，沒有人人不談?wù)務(wù)摗啊叭f科科公園園五號號”?。∪巳耸鞘钦l？？——全世界界人民民外籍華華人，，以及及熱愛愛中國國的外外籍友友人。。。。。?！珖巳嗣窀郯呐_臺同胞胞，全全國一一線城城市市市民，，北京京、上上海、、廣州州、深深圳。。。。。。全國萬萬科業(yè)業(yè)主，，萬科科粉絲絲。。。。。?！啥级际忻衩癯菛|、、南、、西、、北，，全域域成都都市民民。。。。。。50如何引引起談?wù)務(wù)?？？——核心策策略制造話話題，，輿論論導(dǎo)向向；品牌占占位，，定義義屬性性；形象建建立，，價值值輸出出；全線爆爆破，，新聞聞熱炒炒。BAC給客戶帶來的利益和價值項目本身的屬性/特性相對于競爭對手的優(yōu)勢D項目的實力保障D：萬科品牌C：萬科旗下TOP產(chǎn)品B：項目價值體系A(chǔ)：項目特有的生態(tài)豪宅理念“萬科科公園園五號號”的的核心心競爭爭力——由項目目物理理屬性性衍生生而來來的，，具有有前瞻瞻性的的世界界級生生態(tài)豪豪宅理理念。。線上推推廣主主題根根據(jù)價價值屬屬性層層層遞遞進，，依次次訴求求萬科科品牌牌、萬萬科TOP、核心心價值值點及及豪宅宅生活活理念念。談?wù)撌彩裁磧?nèi)內(nèi)容？？——推廣主主題第一階階段5-6月制造話話題，，引起起熱議議萬科猜猜想——萬科又又將為為成都都帶來來什么么？未曾公公開的的世界界敬請期期待媒體組組合——少而精精戶外機場戶戶外、、路名名牌、、項目目圍擋擋雜志《西南航航空》、《四川航航空》大眾媒媒體寫字樓樓、星星級酒酒店、、社區(qū)區(qū)廣告告網(wǎng)絡(luò)搜房網(wǎng)網(wǎng)、成成都向向上、、搜房房網(wǎng)論論壇專專題、、新浪浪微博博第二階階段7月主角登登場，，值得得期待待懸念揭揭曉——“萬科科公園園五號號”是是什么么？躋登世世界的的成都都門庭庭即將傾傾城面面市媒體組組合——集中爆爆破報廣、、軟文文商報、、華西西都市市報全國雜雜志《博客天天下》、《看天下下》、《三聯(lián)新新聞周周刊》、《第一財財經(jīng)周周刊》、《航空雜雜志》戶外機場戶戶外、、南延延線戶戶外、、路名名牌、、街名名牌、、項目目圍擋擋大眾媒媒體寫字樓樓、星星級酒酒店、、社區(qū)區(qū)廣告告網(wǎng)絡(luò)搜房網(wǎng)網(wǎng)、成成都向向上、、搜房房網(wǎng)論論壇專專題、、新浪浪微博博第三階階段8-9月形象建建立，，價值值輸出出萬科公公園5號，邀邀您領(lǐng)領(lǐng)略城城市生生態(tài)豪豪宅??！萬科12年，終終于為為成都都帶來來世界界級TOP豪宅。?！猅OP級產(chǎn)品品，絕絕版城城市別別墅，，尊重重城南南的珍珍貴。?！猅OP級建筑筑，不不一樣樣的風(fēng)風(fēng)情，，尊重重您的的品味味；——TOP級河濱濱公園園，藝藝術(shù)與與綠色色共生生，尊尊重自自然的的恩賜賜。媒體組組合——全面鋪鋪開報廣、、軟文文商報、、華西西都市市報雜志志《頭等等艙艙》、《西南南航航空空》、《四川川航航空空》、《成都都樓樓市市》、《成都都別別墅墅》戶外外機場場戶戶外外、、南南延延線線戶戶外外、、路路名名牌牌、、街街名名牌牌、、項項目目圍圍擋擋大眾眾媒媒體體寫字字樓樓、、星星級級酒酒店店、、社社區(qū)區(qū)廣廣告告網(wǎng)絡(luò)絡(luò)專業(yè)業(yè)網(wǎng)網(wǎng)站站廣廣告告，，專專業(yè)業(yè)博博客客、、論論壇壇持持續(xù)續(xù)炒炒作作“人人人人””看看萬萬科科百聞聞不不如如一一見見，，””人人人人””趨趨之之若若鶩鶩??！如何何組組織織““人人人人””看看萬萬科科？？———策略略鋪鋪排排第一一步步：：界界定定““人人人人””客戶戶屬屬性性界界定定———具有有圈圈層層影影響響力力和和話話語語權(quán)權(quán)的的從從業(yè)業(yè)人人士士；；喜喜好好本本項項目目的的實實力力買買家家第二二步步：：拓拓展展““人人人人””以品品牌牌價價值值為為背背景景，，線線下下交交互互為為基基本本手手段段，，兼兼顧顧線線上上影影響響力力的的建建立立，，結(jié)結(jié)合合推推廣廣、、渠渠道道、、活活動動共共同同達達成成客客戶戶拓拓展展的的實實現(xiàn)現(xiàn)。。第三三步步：：鎖鎖定定““人人人人””以品品牌牌價價值值為為背背景景，，線線下下交交互互為為基基本本手手段段，，兼兼顧顧線線上上影影響響力力的的建建立立，，結(jié)結(jié)合合推推廣廣、、渠渠道道、、活活動動共共同同達達成成客客戶戶拓拓展展的的實實現(xiàn)現(xiàn)。。STEP1界定定““人人人人””———具有有圈圈層層影影響響力力和和話話語語權(quán)權(quán)的的權(quán)權(quán)威威人人士士；；———具有有購購買買實實力力的的買買家家；；———對萬萬科科品品牌牌有有情情結(jié)結(jié)的的萬萬科科粉粉絲絲。。種子子客客戶戶種子行業(yè)朋友目的的：：精準準種種子子客客戶戶,通過過客戶戶維維護護、、運運營營等資資源源滲滲透透實實現(xiàn)現(xiàn)以點點帶帶面面。形式式：：深度度挖挖掘掘種種子子資資源源，，以以活動動及利益益輸輸送送等方方式式，，對對其其相相關(guān)關(guān)資資源源進進行行滲滲透透及及導(dǎo)導(dǎo)入入。。圈層層客客戶戶項目平臺雪茄高爾夫紅酒收藏豪車目的的：通過過項項目目平平臺臺，，實實現(xiàn)現(xiàn)與與運動動、、藝藝術(shù)術(shù)、、品品鑒鑒、、收收藏藏等等高端端資資源源的的聯(lián)聯(lián)動動，，實實現(xiàn)現(xiàn)客客戶戶資資源源的的共共享享。。形式式：以項項目目為為平平臺臺，，以以活活動動嫁嫁接接、、資資源源導(dǎo)導(dǎo)入入、、客客戶戶共共享享等等形形式式，，聯(lián)聯(lián)動動商商會會、、峰峰會會、、聯(lián)聯(lián)盟盟、、俱俱樂樂部部資資源源，，傳傳遞遞項項目目高端端生生活活方方式式，制制造造圈層層影影響響力力，，并進進行行聯(lián)動動式式蓄蓄客客。STEP2拓展展““人人人人””———利用用活活動動影影響響力力，，策策略略性性活活動動邀邀約約；；———針對對性性的的渠渠道道資資源源拓拓展展。。活動動策策略略“大大””““小小””搭搭配配，，持持續(xù)續(xù)拓拓客客城市市影影響響力力活活動動：：配合合項項目目節(jié)節(jié)點點，，以以大大型型活活動動““炒炒熱熱””項項目目，，提提升升項項目目知知名名度度圈層層活活動動：：小眾眾活活動動，，增增強強現(xiàn)現(xiàn)場場人人氣氣，，聚聚集集圈圈層層客客戶戶，，促促進進銷銷售售。造勢勢活活動動———別墅墅樣樣板板間間參參觀觀活活動動“所所謂謂豪豪宅宅，，極極致致稀稀缺缺””———別墅墅樣樣板板區(qū)區(qū)品品鑒鑒活活動動配合合節(jié)節(jié)點點：別別墅墅樣樣板板間間開開放放活動動人人員員：萬萬科科業(yè)業(yè)主主、、媒媒體體、、意意向向客客戶戶、、世世家家渠渠道道客客戶戶、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)同同行行活動動形形式式：以以““萬萬科科公公園園五五號號””別別墅墅樣樣板板間間開開放放為為噱噱頭頭，，舉舉辦辦品品鑒鑒會會造勢活動動——徐振宇先先生企業(yè)業(yè)管理專專題講座座“企業(yè)管管理的智智慧魅力力”——徐振宇專專題講座座活動節(jié)點點：項目開盤盤活動對象象：萬科業(yè)主主、世家家渠道客客戶、意意向客戶戶、其他他渠道客客戶、媒媒體同行行，約300人活動形式式：邀約著名名企業(yè)講講師徐振振宇先生生對企業(yè)業(yè)管理進進行培訓(xùn)訓(xùn)，以其其名氣吸吸引客戶戶圈層活動動系列3——鑒賞類活活動活動目的的：彰顯項目目高端調(diào)調(diào)性，吸吸引目標標客群活動人數(shù)數(shù)：每場約40人活動內(nèi)容容：嫁接古董董、藝術(shù)術(shù)品、名名畫機構(gòu)構(gòu)進行名名畫展覽覽，邀約約意向客客戶、渠渠道客戶戶、業(yè)主主參觀活動類型型：古董展、、名畫展展、雕塑塑展、豪豪車展等等圈層活動動系列4——專場會議議/聯(lián)誼活動目的的：嫁接高端客客戶資源，，挖掘目標標客戶活動人數(shù)：：每場約40人活動形式：：嫁接名企資資源、商會會、高端俱俱樂部資源源，以售樓樓部為其提提供會議地地點活動類型：：商會論壇、、企業(yè)年會會、俱樂部部聯(lián)誼或周周年慶五大通路，，廣納客戶戶一是通過高高端場所點點位，精準準拓展二是通過專專場項目推推介會，貼貼身宣傳三是通過二二級城市巡巡展，擴展展客群區(qū)域域，搶占市市場客戶；；四是電話/短信陌拜，，拓展客戶戶資源群體體五是利用萬萬科自有資資源，聯(lián)動動資源。渠道策略擴大渠道影影響力，輻輻射二三線線城市二級城市拓拓展地點：：眉山、樂山山、資陽、、綿陽、德德陽、雅安安拓展方式：：①所在城市市高端酒店店、休閑娛娛樂場所進進行巡展②與當(dāng)?shù)睾篮儡?S店進行長期期合作，植植入項目信信息拓展時間：：2013年6月-12月成都市綿陽市資陽市眉山市樂山市德陽市雅安市萬科八方互互動，深挖挖粉絲資源源萬科作為全全國最大的的專業(yè)住宅宅開發(fā)商，，擁有眾多多忠實追隨隨者，可與北京京、上海、、南京、杭杭州等地進行推薦聯(lián)聯(lián)動，予以以額外優(yōu)惠惠及獎勵，，充分利用用業(yè)主資源源。公園5號客戶杭州南京沈陽深圳北京上海形象感“生態(tài)豪宅宅”生活活理念演繹繹傳遞點：高高端，環(huán)保保，健康稀缺感強調(diào)產(chǎn)品稀稀缺性與故故事性傳遞點：珍珍貴標簽感項目形象符符號記憶““NO.5”傳遞點：品品牌，標志志尊貴感全程萬科TOP系服務(wù)體驗驗傳遞點：服服務(wù)，客戶戶至上體驗價值點點”萬科公園園五號”標標志性現(xiàn)現(xiàn)場體驗??！【構(gòu)建項目四四大體驗體體系】打造全景公公園的觀景景布局售樓部體系樣板間體系觀景體系服務(wù)體系NO.1NO.2NO.3NO.4體驗體系售樓部展示示體系“奢侈品符符號”打造造標簽感?。影彘g展示示體系別墅、洋房房、高層樣樣板間全線線震撼！觀景體系濱江河景延延伸至園內(nèi)內(nèi)！“人人”買買萬科成都有錢人人，如何一一擲千金？？！銷售任務(wù)分分解——公園5號從第三季季度開始銷銷售，短短短6個月時間，需完成7億目標，唯有目標，，才能引領(lǐng)領(lǐng)方向！年度目標7億推售策略長期策略：：項目產(chǎn)品類類型豐富，，可利用別別墅樹立項項目整體價價值高度；；洋房產(chǎn)品品節(jié)點性釋釋放，實現(xiàn)現(xiàn)溢價并帶帶動銷售；；高層產(chǎn)品品實現(xiàn)走量量。2013年推售策略略：“拔”形象，“創(chuàng)”溢價：2013年項目雖僅僅推出高層層產(chǎn)品，線上可利用用別墅稀缺缺產(chǎn)品立標標桿，為項項目創(chuàng)造溢溢價空間；；“搶”客源，，“爭”份額：針對政策的的不確定性性，以及競競爭市場的的嚴重分流流，建議將高層層產(chǎn)品各產(chǎn)產(chǎn)品類型均均推出，以260㎡創(chuàng)新產(chǎn)品品及110-180㎡主流產(chǎn)品品搶占市場場份額，爭爭奪先機。。別墅產(chǎn)品：：樹立價格及及價值標桿桿，實現(xiàn)項項目整體溢溢價高層產(chǎn)品：：前期以位置置較差的房房源作為特特價房進行行低價銷售售，制造熱熱銷氛圍，，后期待項項目在市場場立足后，，推出質(zhì)量量較高房源源，逐步溢溢價價格策略釋放別墅產(chǎn)產(chǎn)品價格口口徑，樹立立價值標桿桿高層產(chǎn)品低低開高走，，逐步溢價價價格制定——260㎡高層產(chǎn)品品采用市場對對比法與精裝豪宅市市場260㎡左右產(chǎn)品品進行比較較，得出項目目的成交均均價為16086元/㎡。以上競品裝裝修標準為為6000元/㎡，建議待公園5號精裝標準準確定后進進行適當(dāng)校校正。價格制定——110-180㎡高層產(chǎn)品品通過市場類類比法，選選取城南區(qū)區(qū)域、產(chǎn)品品面積相近近的四個進進行比較，，得出清水水成交均價價為11697.081元/㎡。以上價格為為產(chǎn)品清水水價，公園5號110-180㎡產(chǎn)品精裝裝價格約為為3000元/㎡，實際成成交均價約約為14697.081元/㎡。蓄客策略全面鋪開，，海量蓄積積，洗客提提純?nèi)驿侀_：通過線上、、線下多渠渠道進行推推廣，媒體體渠道全面面鋪開，爭爭取大量的的客戶積累累；海量蓄積：自前期渠道道拓展起，，即開始誠誠意客戶蓄蓄積，多方方面進行客客戶信息收收集，積累累大量客戶基基礎(chǔ)；洗客提純：利用現(xiàn)場銷銷售中心開開放和第一一批次預(yù)售售證獲取的的時間節(jié)點點進行客戶戶提純，通通過誠意登記和和誠意金優(yōu)優(yōu)惠吸引進進行客戶篩篩選，提高高開盤成交交轉(zhuǎn)化率；；廣泛收集客客戶信息，，密切跟進進客戶，傳傳遞項目價價值初步意向客客戶登記，，傳遞項目目產(chǎn)品信息息及推售情情況正式辦理會會員卡，收收取誠意金金，釋放誠誠意客戶優(yōu)優(yōu)惠信息海量蓄客期期意向客戶登登記期誠意金收取取期5月7月9月開盤2013年拓客計劃劃鋪排5月6月7月8月9月蓄客客啟啟動動期期強勢勢蓄蓄客客期期開盤盤樣板板間間呈呈現(xiàn)現(xiàn)售樓樓部部開開放放10月11月12月持續(xù)續(xù)熱熱銷銷期期2013年銷銷售售總總表表階段段目目標標利用用萬萬科科品品牌牌影影響響力力，，引引起起懸懸念念，，現(xiàn)現(xiàn)場場包包裝裝、、媒媒體體炒炒作作，，積積累累意意向向客客源源大型型活活動動起起勢勢，，蓄蓄客客全全面面啟啟動動，，現(xiàn)現(xiàn)場場完完成成蓄蓄積積客客戶戶任任務(wù)務(wù)市場場熱熱銷銷效效應(yīng)應(yīng)和和口口碑碑已已形形成成，，階階段段性性加加推推，，保保證證銷銷售售任任務(wù)務(wù)完完成成推廣廣主主題題未曾曾公公開開的的世世界界敬請請期期待待躋登登世世界界的的成成都都門門庭庭即將將傾傾城城面面市市持續(xù)續(xù)強強銷銷再次次加加推推9月7月蓄客客、、收收籌籌10月★4月推廣廣啟啟動動、、渠渠道道挖挖掘掘31、籌籌備備期期、、起起勢勢起起2、蓄蓄客客期期4、持持續(xù)續(xù)熱熱銷銷期期3、強強銷銷期期現(xiàn)場場配配合合項目目圍圍墻墻及及導(dǎo)導(dǎo)視視包包裝裝、、銷銷售售人人員員培培訓(xùn)訓(xùn)鎖定定客客戶戶，，開開盤盤熱熱銷銷，，完完成成階階段段目目標標任任務(wù)務(wù)萬科科TOP級產(chǎn)產(chǎn)品品，絕絕版版城城市市別別墅墅渠道道組組合合戶外外、、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)、、現(xiàn)現(xiàn)場場導(dǎo)導(dǎo)視視、、資資源源拓拓展展、、萬萬科科業(yè)業(yè)主主專專場場品品鑒鑒會會等等硬廣廣、、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)、、軟軟文文、、短短信信、、現(xiàn)現(xiàn)場場活活動動、、世世家家資資源源拓拓展展戶外外、、報報廣廣、、持持續(xù)續(xù)現(xiàn)現(xiàn)場場活活動動、、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)、、短短信信、、世世家家資資源源拓拓展展報廣廣、、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)、、現(xiàn)現(xiàn)場場活活動動、、短短信信、、世世家家資資源源拓拓展展開盤盤熱熱銷銷現(xiàn)場場品品鑒鑒會會、、意意向向客客戶戶登登記記、、開開盤盤活活動動準準備備開盤活動執(zhí)行行、辦理簽約約現(xiàn)場包裝及銷銷售道具更新新、持續(xù)暖場場活動、銷售售異口同聲口口徑梳理★7月初售樓部開開放9月初首批次開開盤每月持續(xù)推新新12月6月銷售目標3.5億11月1.5億1億1億萬科公園5號，邀您領(lǐng)略略城市生態(tài)豪宅★8月樣板區(qū)開放放團隊組織銷售經(jīng)理：王王娜渠道經(jīng)理：李李石、周超項目總監(jiān)：楊楊慎之置業(yè)顧問：7+1名事業(yè)部總監(jiān)：：張軻策劃經(jīng)理：劉劉小建高級策劃師1名策劃助理1名9、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。03:32:2003:32:2003:321/5/20233:32:20AM11、以我我獨沈沈久，，愧君君相見見頻。。。1月-2303:32:2003:32Jan-2305-Jan-2312、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。03:32:2003:32:2003:32Thursday,January5,202313、乍乍見見翻翻疑疑夢夢，，相相悲悲各各問問年年。。。。1月月-231月月-2303