上信十里花溪營銷戰(zhàn)略思路溝通

謹(jǐn)呈：上信集團(tuán)（徐州）置業(yè)有限公司2011年05月18日名花綻放記

上信——十里花溪營銷戰(zhàn)略思路溝通商業(yè)秘密聲明本文內(nèi)包含的資料屬于我方的商業(yè)機(jī)密，一旦泄漏，可能被商業(yè)競爭者利用。因此本文檔內(nèi)容僅限于對我方給貴司作匯報之用；除此之外，不得私自發(fā)布、使用和復(fù)制文檔的任何內(nèi)容。思路溝通框架PART1

上信·十里花溪市場初判PART2上信·十里花溪戰(zhàn)略思考PART3上信·十里花溪產(chǎn)品提升PART4上信·十里花溪執(zhí)行策略徐州城鎮(zhèn)總體發(fā)展規(guī)劃徐州城鎮(zhèn)發(fā)展概念規(guī)劃的核心思路——從單中心的城市走向多中心網(wǎng)絡(luò)式的城市；積極發(fā)展中小城市，擇優(yōu)培育重點(diǎn)新興區(qū)域；徐州發(fā)展概念規(guī)劃提出城市發(fā)展總的戰(zhàn)略構(gòu)想——“走出邊緣，構(gòu)建中心”。規(guī)劃明確了跳出淮海、經(jīng)營“天下”，積極“放棄”、步步為營和“區(qū)域合作、中心突破”的區(qū)域策略；通過“雙心并舉，兩翼延伸”的城市區(qū)域空間布局的結(jié)構(gòu)與形態(tài)的演進(jìn)，使徐州從單中心的城市走向多中心網(wǎng)絡(luò)式的城市，構(gòu)建“交通軸+城鎮(zhèn)組團(tuán)+生態(tài)綠地”的空間結(jié)構(gòu)。按照城鎮(zhèn)體系規(guī)劃，徐州將緊密聯(lián)系全省“三圈五軸”城鎮(zhèn)空間網(wǎng)絡(luò)的形成與發(fā)展，以區(qū)域的集聚發(fā)展為核心，大力推進(jìn)并完善中心城市建設(shè)，積極發(fā)展中小城市，擇優(yōu)培育重點(diǎn)新興區(qū)域，全面提高城鎮(zhèn)發(fā)展質(zhì)量。賈汪區(qū)整體規(guī)劃賈汪區(qū)整體規(guī)劃定位：賈汪區(qū)將成為徐州市外圍重要組團(tuán)，沿東隴海產(chǎn)業(yè)帶重要的工業(yè)商貿(mào)型城市和新興的生態(tài)園林城市。賈汪區(qū)總體規(guī)劃結(jié)構(gòu)：規(guī)劃在以城市主干道206國道為軸線的組團(tuán)式片區(qū)結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，通過提升老城區(qū)(老礦區(qū))的商業(yè)職能和延伸與新的片區(qū)的結(jié)合，從而形成“一城兩片、一心一軸七區(qū)”的總體布局結(jié)構(gòu)。徐州賈汪區(qū)房地產(chǎn)市場初判目前是賈汪區(qū)的城市定位正在面臨著巨大轉(zhuǎn)型和重新確立的重要發(fā)展階段，巨大的發(fā)展機(jī)遇與嚴(yán)峻挑戰(zhàn)并存。2007年—2009年賈汪區(qū)房地產(chǎn)市場得到了空前速度的發(fā)展，眾多項目在較小的區(qū)域內(nèi)爭奪有限的客戶資源?，F(xiàn)階段區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品差異化程度較低，后續(xù)項目亟待產(chǎn)品升級以尋求市場突破。區(qū)域內(nèi)基本以剛性需求為主，且市場供給較多，新項目面臨去化周期較長，資金壓力較大等問題。長期來看，賈汪區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展受到徐州市區(qū)市場發(fā)展的巨大影響，隨著2011年底徐賈快速通道的開通和地鐵延長線的建設(shè)，賈汪區(qū)必將以更快的速度融入大徐州市場。思路溝通框架PART1

上信·十里花溪市場初判PART2上信·十里花溪戰(zhàn)略思考PART3上信·十里花溪產(chǎn)品提升PART4上信·十里花溪執(zhí)行策略項目核心價值初判新城市交通物業(yè)的市場價值（TOD）賈汪新城區(qū)地段及門戶價值新城小學(xué)的人文價值城市化進(jìn)程中的CBD形象價值戰(zhàn)略思考緣起TOD模式是指以公共交通為導(dǎo)向的發(fā)展模式，需要土地和交通政策的支持。概念TOD即是指：“以公共交通為導(dǎo)向的發(fā)展模式”。是指在不排斥小汽車使用的前提下，以培育客流為著眼點(diǎn)，以提高土地價值為核心目的，在主要軌道交通樞紐沿線及站點(diǎn)處適度進(jìn)行高密度的土地開發(fā)，并伴隨著居住、辦公、商業(yè)、公共空間等用地的混合使用設(shè)計，同時在宏觀上兼顧引導(dǎo)城市空間有序增長，控制城市無序蔓延的作用。其特點(diǎn)在于集工作、商業(yè)、文化、教育、居住等為一身的“混和用途”，使人們在不排斥小汽車的同時能方便地選用公交、自行車、步行等多種方式出行。特點(diǎn)主要方式主要方式是通過土地使用和交通政策來協(xié)調(diào)城市發(fā)展過程中產(chǎn)生的交通擁堵和用地不足的矛盾。設(shè)計原則從區(qū)域?qū)用嫔辖M織緊湊的有公交支持的開發(fā)將商業(yè)、住宅、辦公樓、公園和公共建筑設(shè)置在步行可達(dá)的公交站點(diǎn)的范圍內(nèi)建造適宜步行的街道網(wǎng)絡(luò)，將居民區(qū)各建筑連接起來混合多種類型、密度和價格的住房保護(hù)生態(tài)環(huán)境和河岸帶，留出高質(zhì)量的公共空間使公共空間成為建筑導(dǎo)向和鄰里生活的焦點(diǎn)鼓勵沿著現(xiàn)有鄰里交通走廊沿線實施填充式開發(fā)或者再開發(fā)案例分析之一：香港原因：◆

香港的土地資源極其有限和寶貴，政府大力發(fā)展城市干道、地鐵和巴士等公共交通?！粽诎l(fā)展軌道交通的同時結(jié)合周邊物業(yè)共同發(fā)展。即政府把高鐵周邊的土地出售給開發(fā)商，所以開發(fā)商在一定程度上代替了政府進(jìn)行城市公共設(shè)施的建設(shè)。

◆政府也采取了一定的政策優(yōu)惠，比如說如果開發(fā)商退紅線增加一米的話，政府會允許開發(fā)商提高容積率并增加建設(shè)面積。香港：TOD發(fā)展很成功香港地鐵旺角站外商業(yè)香港成功成功關(guān)鍵詞：土地資源稀缺、政策支持，混合物業(yè)案例分分析之之二：：日本本多摩摩新鎮(zhèn)鎮(zhèn)多摩新新鎮(zhèn)的的夜晚晚多摩新新鎮(zhèn)日本多多摩新新鎮(zhèn)：：成功功的TOD模式原因：：◆東京都都的高高速發(fā)發(fā)展導(dǎo)導(dǎo)致住住宅市市場的的外擴(kuò)擴(kuò)，多多摩快快速發(fā)發(fā)展◆新鎮(zhèn)的的重要要商服服設(shè)施施都在在新市市鎮(zhèn)中中心集集中布布置，，增加加了人人流量量，間間接促促進(jìn)了了城市市人群群對于于城市市快速速交通通要道道的使使用◆政府的的土地地利用用政策策整體體限制制城市市中心心的發(fā)發(fā)展同同時也也促進(jìn)進(jìn)周邊邊高密密度、、高強(qiáng)強(qiáng)度發(fā)發(fā)展成功成功關(guān)關(guān)鍵詞詞：經(jīng)濟(jì)外外擴(kuò)、、混合合物業(yè)業(yè)、政策支支持、、公共共空間間案例分分析之之三：：深圳圳西部部通道道西部通通道位位于南南山蛇蛇口東東角頭頭，是是深圳圳與香香港的的第四四個陸陸路連連接通通道，，也是是深圳圳通行行能力力最大大的陸陸路口口岸，，于2006年建成成通車車，實實現(xiàn)深深港兩兩地從從東至至西的的全線線互通通，使使香港港與深深圳乃乃至珠珠三角角的經(jīng)經(jīng)濟(jì)互互動與與融合合更加加緊密密。在客戶戶渠道道擴(kuò)展展上，，西部部通道道帶來來的客客戶群群改變變明顯顯，西西部通通道打打開南南山外外銷大大門，，蛇口口、后后海迎迎來高高端外外銷時時代。。西部通通道通通車，，引發(fā)發(fā)南山山產(chǎn)業(yè)業(yè)升級級，南南山寫寫字樓樓開發(fā)發(fā)風(fēng)起起云涌涌，城城市就就業(yè)中心心將逐逐漸向向南山山轉(zhuǎn)移移，知知識型型移民民成為為繼IT人士之之后南南山又又一購購房主力軍軍。西部通通道對對深圳圳南山山區(qū)房房地產(chǎn)產(chǎn)的影影響是是十分分深遠(yuǎn)遠(yuǎn)的，，蛇口口東填填海區(qū)區(qū)作為為西部部通道道進(jìn)入入深圳圳的門門戶，，其影影響更更為直直接、、深刻刻。TOD模式式價值值提升升從國際際上看看，美美國及及歐洲洲等國國規(guī)劃劃的城城市快快速通通道，，通常常在城城市快快速通通道1平方公公里范范圍內(nèi)內(nèi)地產(chǎn)產(chǎn)的價價值可可上升升10％至20％，在在快速速通道道出入入口附附近400至600米的距距離內(nèi)內(nèi)的物物業(yè)比比外面面的價價值要要高出出很多多；從國內(nèi)內(nèi)看：：成都南南延線線（天天府大大道））開通通后房房地產(chǎn)產(chǎn)物業(yè)業(yè)的價價值也也比開開通前前的房房地產(chǎn)產(chǎn)物業(yè)業(yè)的價價值高高出30%以上；；深惠沿沿海高高速通通車后后，縮縮短了了大亞亞灣與與深圳圳的城城市距距離，，惠州州大亞亞灣納納入深深圳一一小時時生活活圈，，大量量深圳圳置業(yè)業(yè)者斷斷然走走向大大亞灣灣。而而深汕汕、廣廣惠、、惠鹽鹽、惠惠河、、深惠惠五條條高速速路，，縮短短了大大亞灣灣與深深圳的的城市市距離離，從從容往往返間間，““工作作在深深圳，，生活活在大大亞灣灣”成成為輕輕而易易舉的的事。。………徐賈快快速通通道規(guī)規(guī)劃徐賈快快速通通道徐賈快快速通通道作作為2009年至2011年的跨跨年度度城建建重點(diǎn)點(diǎn)工程程，總總投資資約5.7億元，，將打打造新新城區(qū)區(qū)到賈賈汪之之間全全長37公里的的快速速通道道，新新建道道路18.4公里，，其中中賈汪汪區(qū)路路線長長14.278公里，，徐州州經(jīng)濟(jì)濟(jì)開發(fā)發(fā)區(qū)路路線長長4.158公里，，建成成后實實現(xiàn)半半封閉閉一級級公路路。途經(jīng)青青山泉泉鎮(zhèn)、、大吳吳鎮(zhèn)、、大黃黃山鎮(zhèn)鎮(zhèn)，跨跨屯頭頭河、、310國道、、旗山山礦運(yùn)運(yùn)煤專專用鐵鐵路、、經(jīng)瓦瓦莊西西，跨跨京杭杭運(yùn)河河、不不老河河，至至大黃黃山鎮(zhèn)鎮(zhèn)后路路線轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向南南，經(jīng)經(jīng)小張張莊西西，止止于孤孤山西西206國道。。預(yù)計2011年12月底全全線竣竣工。。TOD出現(xiàn)的的前提提一般般是由由于中中心城城區(qū)功功能過過度集集中，，為了了實現(xiàn)現(xiàn)多中中心城城鎮(zhèn)化化而使使城市市功能能外擴(kuò)擴(kuò)的背背景下下產(chǎn)生生，實實現(xiàn)分分中心心與城城市核核心的的快速速聯(lián)系系。徐賈快快速通通道規(guī)規(guī)劃徐州即即將進(jìn)進(jìn)入軌軌道交交通。。。。。2009年，徐徐州市市地方方財政政一般般預(yù)算算收入入達(dá)到到164.3億元，，國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值值達(dá)2390億元，，城區(qū)區(qū)人口口（含含銅山山）約約170萬余人人，規(guī)規(guī)劃線線路客客流規(guī)規(guī)模亦亦能達(dá)達(dá)到要要求，，具備備進(jìn)入入“軌軌道交交通時時代””的基基本要要素。。地鐵一一號線線延長長線將將通達(dá)達(dá)賈汪汪區(qū)TOD出現(xiàn)的的前提提一般般是由由于中中心城城區(qū)功功能過過度集集中，，為了了實現(xiàn)現(xiàn)多中中心城城鎮(zhèn)化化而使使城市市功能能外擴(kuò)擴(kuò)的背背景下下產(chǎn)生生，實實現(xiàn)分分中心心與城城市核核心的的快速速聯(lián)系系。徐賈快快速通通道價價值初初析市民張張先生生說，，徐州州到賈賈汪距距離縮縮短了了，這這是最最大的的好處處。在在市區(qū)區(qū)上班班，居居住地地在賈賈汪。?，F(xiàn)在在去一一趟賈賈汪，，坐公公交車車大約約要用用1個小時時，開開私家家車也也需要要40多分鐘鐘?？炜焖偻ㄍǖ澜ńǔ珊蠛?，從從徐州州城區(qū)區(qū)上快快速通通道，，能夠夠在15-20分鐘時時間內(nèi)內(nèi)到達(dá)達(dá)賈汪汪。同同時，，在賈賈汪買買一套套房子子要比比在徐徐州市市區(qū)及及郊區(qū)區(qū)其他他地方方買房房子便便宜很很多，，省下下原本本打算算在市市區(qū)買買房的的錢還還可以以買一一輛私私家車車，白白天在在市區(qū)區(qū)工作作，晚晚上回回賈汪汪居住住，20多分鐘就回回到家，有有房有車，，生活多自自在?！浴吨袊熘菥W(wǎng)網(wǎng)—徐州日報》未來：連接接利國至銅銅山城區(qū)之之間的交通通廊道便捷：賈汪汪到城區(qū)只只要20分鐘，白天天在市區(qū)工工作，晚上上回賈汪居居住現(xiàn)狀：賈汪汪到徐州行行車時間約約40分鐘至1小時項目TOD價值分析析及價值利利用TOD模式項目概概念之“對對癥下藥””：順應(yīng)政府對對徐州市和和賈汪區(qū)整整體城市定定位規(guī)劃，，具有強(qiáng)大大說服力；；區(qū)域內(nèi)首家家用TOD模式包裝的的項目，利利于樹立項項目區(qū)域性性典型樓盤盤形象，有有效提高客客戶識別度度；TOD模式能更好好地使用政政府規(guī)劃和和土地價值值來聚焦項項目升值潛潛力，能夠夠為客戶更更清晰描述述“生活藍(lán)藍(lán)圖”；拉近徐州與與賈汪的客客戶心理距距離，擴(kuò)大大目標(biāo)客群群面，覆蓋蓋徐州東北北部意向客客群；高效便捷，，降低生活活成本，提提高生活質(zhì)質(zhì)量成為TOD新區(qū)開發(fā)模模式的核心心價值點(diǎn)；；兵法原理——揚(yáng)長避短優(yōu)勢最大化化：站在城市發(fā)發(fā)展的角度度包裝項目目TOD價值，以本本項目獨(dú)有有的純居住住物業(yè)形態(tài)態(tài)、賈汪新新城區(qū)中心心門戶優(yōu)勢勢、新城小小學(xué)的人文文價值、交交通優(yōu)勢及及內(nèi)部景觀觀資源優(yōu)勢勢，塑造徐徐州首席TOD水岸高尚純純住區(qū)。項目占位思思考自身條件區(qū)域發(fā)展上信品牌地段良好，，交通便捷捷，處于門門戶位置。。徐賈快速通通道將進(jìn)一一步加快區(qū)區(qū)域城市化化進(jìn)程，拉拉進(jìn)徐州與與賈汪城區(qū)區(qū)的距離感感。上信置業(yè)在在徐州首個個房地產(chǎn)項項目，需樹樹立良好品品牌形象，，同時為分分期開發(fā)、、利潤最大大化及后續(xù)續(xù)拿地開發(fā)發(fā)奠定良好好基礎(chǔ)。本項目將成成為城市人人群拓展城市想想象空間的的載體；本案將是城城市化進(jìn)程程中城市延延伸區(qū)的“TOD首席人居項項目”。徐賈快速通通道2011年底通車，，賈汪新城區(qū)的發(fā)展展，項目地地處賈汪新城區(qū)區(qū)中心的自身屬性性——注定本項目目必須成為為“TOD首席人居項項目”。目標(biāo)客戶群群定位在徐州工作作，生活重重心、工作作都在新區(qū)區(qū)公務(wù)員、教教師等相關(guān)關(guān)銀行職員員、新區(qū)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園中層層白領(lǐng)、年年輕置業(yè)者者重要客戶偶得客戶周邊置業(yè)換換新房，與與父母分房房的居住升升級（生活活緣）外省市、（（想落戶徐徐州）、長長期投資核心客戶我們的主力力客戶是這這么一批人人：他們在25-35歲之間，土生土長長于徐州或或只身匹馬馬闖蕩；他們多為公務(wù)員、銀銀行職員、新區(qū)產(chǎn)業(yè)業(yè)園中層白領(lǐng)，，有一份不錯錯的職業(yè)，，收入穩(wěn)定定，正處于于事業(yè)上升期；他們關(guān)注捷捷運(yùn)交通、、生活配套的便利，對對生活品質(zhì)有有追求；居住講究緊緊湊實用，，性價比高；注重區(qū)域未未來的升值潛力和發(fā)展空間間；本項目目標(biāo)標(biāo)客戶群在在徐賈快速速通道通車車前后，快快速城市化化進(jìn)程將使使區(qū)域?qū)傩孕酝蝗话l(fā)生生改變，項項目前期將將以賈汪及及周邊區(qū)域域為主，隨隨著賈汪區(qū)區(qū)域迅速發(fā)發(fā)展，后期期有望成為為城市主流流外溢人口口大型居住住區(qū)。目標(biāo)客戶群群置業(yè)想法法被城市邊緣緣化，但又又希望與城市毫無無距離，能在都市市和家中自自有轉(zhuǎn)換；；“與年輕漸漸行漸遠(yuǎn)，，但有一定定經(jīng)濟(jì)實力力！思想前前衛(wèi)，接受受力強(qiáng)，對新鮮事物物天生擁有有強(qiáng)烈的敏敏銳感，渴望獨(dú)立立，更渴望望擁有自己小小小的世界界；”“房子不一定定要大，但一定要要有溫馨，夠特別；；追求品位位同時，更更能有自己己獨(dú)立的精精神世界；；”“他們，或或“地主””或敏銳的的投資者或或資金運(yùn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)高手，收收入豐厚，，有獨(dú)到、、長遠(yuǎn)的投投資眼光，，對區(qū)域發(fā)展價價值認(rèn)可，看好產(chǎn)品品升值、保保值空間；；”一種實用前前瞻的置業(yè)業(yè)想法——獨(dú)立、實用用、便利、、升值潛力力調(diào)性參考調(diào)性參考思路溝通框框架PART1上信·十里花溪市市場初判PART2上信·十里花溪戰(zhàn)戰(zhàn)略思考PART3上信·十里花溪產(chǎn)產(chǎn)品提升PART4上信·十里花溪執(zhí)執(zhí)行策略產(chǎn)品價值提提升一、社區(qū)概概念（TOD、純水岸、、人居低碳碳）二、環(huán)境概概念（公園園）三、建筑風(fēng)風(fēng)格（現(xiàn)代代典雅）四、領(lǐng)先戶戶型（將在后續(xù)續(xù)溝通中針針對性詮釋釋）TOD之城、都市市之城、水水岸之城、、生活之城城、城上城城純水岸低碳碳住區(qū)TOD模式高融合性可持續(xù)發(fā)展展示范性社區(qū)概念價價值提升項目定位徐州首席席純水岸人人居社區(qū)TOD：2012徐徐賈快速通通道所能帶帶來的TOD模式將將是項目的的核心，TOD模式式帶來工作作成本降低低、生活成成本降低、、交通成本本的降低、、時間成本本的降低……項目所處區(qū)區(qū)域即將成成為TOD效率時代代的新興都都市區(qū)。純水岸岸：項目內(nèi)部打打造的環(huán)境境屬性。人居社區(qū)：：低能量、低低消耗、低低開支、可可持續(xù)發(fā)展展的生活型型社區(qū)。環(huán)境價值提提升開放型社區(qū)區(qū)外廣場位于泓福路路與桃源路路交匯處，，要有昭示示性、營造造社區(qū)領(lǐng)地地感，突出出空間的公公共性、互互動性。考慮其耐用用性，建議議以硬質(zhì)鋪鋪裝，可在在中心設(shè)置置小型噴泉泉或水景綠綠化帶。環(huán)境價值提提升開放型社區(qū)區(qū)主入口主動迎接城城市化，營營造社區(qū)的的生活氛圍圍，聚人氣氣，建議入入口處設(shè)置置“保安崗崗?fù)ぁ焙汀啊绊椖繕?biāo)識識”1、我們在營營造宜居的的居住氛圍圍，她是不不同于新明明半島的（（只有氣勢勢），是溫溫馨的，平平易近人的的，宜居的的；2、“保安崗崗?fù)ぁ痹黾蛹映鋈胄^(qū)區(qū)的安全性性；3、“項目標(biāo)標(biāo)識”突出出項目的風(fēng)風(fēng)格，界定定領(lǐng)域感；；環(huán)境價值提提升中心溪岸廣廣場項目所設(shè)置置的中心溪溪岸廣場作作為整體形形象核心展展示窗口，，在此集中中投入，以以精致人工工和自然環(huán)環(huán)境交相輝輝映，通過過社區(qū)開放放式入口和和此處強(qiáng)烈烈對比，給給到客戶以以震撼。環(huán)境價值提提升環(huán)境價值提提升小高層底層層局部架空空可考慮在部部分建筑底底層的局部部架空，使使住宅院落落與組團(tuán)綠綠地、中心心廣場綠地地的視覺空空間更為流流暢，可穿穿透性良好好，有助于于社區(qū)鄰里里的交往；；同時可放放置一些室室外運(yùn)動器器具，供住住戶鍛煉；；或作為樓樓宇的公共共花卉培植植區(qū)和休閑閑、交流場場所，實際際上承擔(dān)了了部分泛會會所的功能能。建筑風(fēng)格價價值提升現(xiàn)代典雅風(fēng)風(fēng)格現(xiàn)代典雅主主義建筑風(fēng)風(fēng)格源于西西方,是現(xiàn)代主義義與古典主主義的折衷衷和融合。。它與現(xiàn)代代古典主義義有非常多多的類似之之處?，F(xiàn)代代典雅主義義更多的是是一種營銷銷學(xué)的分類類?，F(xiàn)代典雅主主義在建筑筑運(yùn)用上表表現(xiàn)出的特特點(diǎn)：住宅外立面面多結(jié)合采采用涂料、、陶質(zhì)、石石材等建筑筑材料色彩運(yùn)用方方面穩(wěn)重、、大方。重視比例和和三段論，基部多用用石材頂部造型復(fù)復(fù)雜，靠不不同材料的的結(jié)合使用用營造穩(wěn)重重，豪奢的的氛圍；實際效果與與造價密切切相關(guān)（低低檔涂料和和廉價線條條的效果較較差）。確立上信·十里花溪整整體高檔形形象，提升升項目地處處賈汪新城城區(qū)的地段段價值，維維護(hù)社區(qū)整整體天際線線，考慮與與多層花園園洋房的完完美融合。。思路溝通框框架PART1上信·十里花溪市市場初判PART2上信·十里花溪戰(zhàn)戰(zhàn)略思考PART3上信·十里花溪產(chǎn)產(chǎn)品提升PART4上信·十里花溪執(zhí)執(zhí)行策略總體執(zhí)行目目標(biāo)快速成就上上信TOD系列品牌——上信·十里花溪成為徐州首首席TOD純水岸低碳碳社區(qū)代表表提升項目銷銷售速度，，同時確保保項目利潤潤最大化關(guān)鍵點(diǎn)：TOD系列價值體體系項目前期推推廣思路1、認(rèn)知：認(rèn)認(rèn)識上信·十里花溪品品牌徐州TOD時代的快樂樂生活2、認(rèn)同：認(rèn)認(rèn)同上信·十里花溪產(chǎn)產(chǎn)品停止空談3、認(rèn)可：認(rèn)認(rèn)可上信·十里花溪價價值上信TOD系新標(biāo)準(zhǔn)體體驗最終實現(xiàn)項項目利潤最最大化、快快速銷售、、回籠資金金上信·十里里花溪前期期執(zhí)行策略略第一一階階段段：：2011.7-2011.9（待待定定））推廣廣主主題題：：徐州州TOD時代代的的快快樂樂生生活活廣告告訴訴求求：：企企業(yè)業(yè)品品牌牌線線———TOD城市市運(yùn)運(yùn)營營商商（配配合合政政府府規(guī)規(guī)劃劃及及徐徐賈賈大大道道開開通通信信息息高高調(diào)調(diào)發(fā)發(fā)布布））項目目品品牌牌線線———徐州州TOD時代代的的快快樂樂生生活活營銷銷活活動動：：1.客戶戶拓拓展展———徐州州市市首首屆屆少少兒兒鋼鋼琴琴賽賽（（暫暫擬擬邀邀請請李李云云迪迪））2.客戶戶拓拓展展———徐州州市市首首屆屆青青年年歌歌手手大大獎獎賽賽3.客戶戶拓拓展展———2011上信信·金融融高高峰峰論論壇壇（（暫暫擬擬邀邀請請郎郎咸咸平平））媒介介物物料料：：報報紙紙、、戶戶外外大大牌牌、、短短信信、、場場地地看看板板、、道道旗旗、、宣宣傳傳印印刷刷品品第二二階階段段：：2011.10-2011.11（待待定定））推廣廣主主題題：：提升升上上信信TOD產(chǎn)品品價價值值調(diào)調(diào)性性———停止止空空談?wù)勯_啟啟新新城城區(qū)區(qū)之之門門———TOD系產(chǎn)產(chǎn)品品首首發(fā)發(fā)徐徐州州廣告告訴訴求求：：項項目目品品牌牌線線———TOD系產(chǎn)產(chǎn)品品價價值值標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)（（地地段段價價值值、、項項目目規(guī)規(guī)劃劃、、人人居居價價值值等等））活動動：：客客戶戶維維系系———上信信·十里里花花溪溪家家庭庭文文化化節(jié)節(jié)價值值展展示示———上信信TOD系十十里里花花溪溪項項目目新新聞聞發(fā)發(fā)布布會會形象象塑塑造造———徐州州上上游游、、順順風(fēng)風(fēng)順順?biāo)?、首首席席水水岸岸人人居居社社區(qū)區(qū)媒介介物物料料：：報報紙紙、、戶戶外外大大牌牌、、短短信信、、場場地地看看板板、、道道旗旗、、宣宣傳傳印印刷刷品品上信信··十十里里花花溪溪前前期期執(zhí)執(zhí)行行策策略略第三三階階段段：：2011.12-2011.3（待待定定））推廣廣主主題題：：上信信TOD系新新標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)體體驗驗———什么么是是快快，，什什么么是是活活軟文文高高調(diào)調(diào)宣宣講講徐徐賈賈大大道道開開通通后后的的生生活活方方式式改改變變！！從從此此，，十十里里花花溪溪的的生生活活更更快快活活。。廣告告訴訴求求：：項項目目品品牌牌線線———TOD系產(chǎn)產(chǎn)品品核核心心賣賣點(diǎn)點(diǎn)（（規(guī)規(guī)劃劃、、建建筑筑、、園園林林、、景景觀觀等等））活動動：：客客戶戶維維系系———上信客戶答謝謝會客戶拓展——上信·徐州市場巡展展媒介物料：報報紙、戶外大大牌、短信、、場地看板、、道旗、宣傳傳印刷品上信·十里花花溪前期執(zhí)行行策略現(xiàn)場包裝展示示——導(dǎo)示系系統(tǒng)項目周邊道路路全面改裝，，設(shè)置引導(dǎo)旗旗小區(qū)內(nèi)部看樓樓通道的引導(dǎo)導(dǎo)標(biāo)志新售樓處周邊邊及對面的商商業(yè)資源充分分利用，制造造地盤效應(yīng)立刻行動現(xiàn)場包裝展示示——導(dǎo)示系系統(tǒng)立刻行動上信·十里花溪營銷銷節(jié)點(diǎn)鋪排工作內(nèi)容工作內(nèi)容細(xì)分基本內(nèi)容一、營銷執(zhí)行報告

區(qū)域競爭市場格局區(qū)域的市場、產(chǎn)品、競爭、客戶及專題研究總體分析、市場產(chǎn)品特征分析、購房客戶需求特征、營銷特征分析、典型競爭樓盤分析、項目競爭策略提供項目市場競爭策略及定位建議項目解讀，項目定位項目營銷推進(jìn)計劃及策略對項目整合營銷執(zhí)行進(jìn)行統(tǒng)籌策劃營銷策略，推廣執(zhí)行及費(fèi)用預(yù)算二、銷售物料

VI系統(tǒng)

方案設(shè)計紙袋、信封信箋、工牌、vi系統(tǒng)、道旗項目名稱、項目和公司LOGO、電話、主題語、主要賣點(diǎn)市內(nèi)接待處內(nèi)外導(dǎo)示牌廣場導(dǎo)視牌、停車導(dǎo)視牌參觀路線圖、入口導(dǎo)視牌、衛(wèi)生間標(biāo)牌、辦公室標(biāo)牌、樣板房沿途導(dǎo)視銷售現(xiàn)場圍墻設(shè)計及實施項目名稱、項目和公司LOGO、電話、主題語、具有感染力的形象畫面銷售物料銷售人員服裝確定接待風(fēng)格和品質(zhì)相同項目單頁，戶型單張形式設(shè)計由廣告公司設(shè)計，包含信息應(yīng)有戶型圖、戶型點(diǎn)評、總體規(guī)劃圖標(biāo)明位置，電話，價格計算單；樓書由廣告設(shè)計提供創(chuàng)意，體現(xiàn)上信品牌價值上信·十里花溪營銷銷節(jié)點(diǎn)鋪排工作內(nèi)容工作內(nèi)容細(xì)分基本內(nèi)容三、現(xiàn)場包裝

現(xiàn)場售樓處售樓處內(nèi)展板售樓處要求滿足銷售時的功能要求，分為接待區(qū)、簽約區(qū)、吧臺、影像展示區(qū)、品牌展示區(qū)等。售樓處導(dǎo)示及樣板房戶型說明導(dǎo)視要求反映力公司及項目品質(zhì)，指示清楚。樣板房戶型說明要求充分反映產(chǎn)品賣點(diǎn)。售樓處裝飾及家具的選擇售樓處家具要求和售樓處的裝飾風(fēng)格、包裝風(fēng)格容為一體。洽談桌坐椅要求舒適。售樓處廣場包裝方案定稿售樓處外廣場道旗、廣告牌、燈柱包裝、內(nèi)側(cè)圍墻包裝、售樓處包裝；要求反映項目及力迅地產(chǎn)氣質(zhì)施工、完工模型聯(lián)系模型公司，并進(jìn)行招標(biāo)區(qū)域模型1個、環(huán)境模型1個、各期沙盤模型1套、分戶模型1套

模型制作四、銷售準(zhǔn)備

銷售資料銷售必需法律文件、工程進(jìn)度及入伙時間等

確定按揭銀行

確定律師樓及收費(fèi)

確定公證處及收費(fèi)

預(yù)售證申請辦理

內(nèi)部認(rèn)購前的培訓(xùn)銷售百問培訓(xùn)資料公司情況簡介，競爭樓盤簡介，購樓流程及相關(guān)手續(xù)簡介，項目詳介，片區(qū)分析，物業(yè)管理簡介等開盤前期登記優(yōu)惠方案優(yōu)惠形式、相關(guān)物料認(rèn)籌方案認(rèn)籌形式、認(rèn)籌金、相關(guān)物料一期開盤方案一期一批次開盤形式、準(zhǔn)備工作、人員安排等價格表、銷控方案、付款方式價格表內(nèi)容：單價、總價、房號認(rèn)購書、臨定通知單、認(rèn)籌單的設(shè)計、印刷

活動方案實施

尾聲：在在目前中中央政府重壓壓態(tài)勢，溫家家寶誓言本屆屆政府要解決決房價過快上上漲的表態(tài)之之下，政府對對房地產(chǎn)市場場的調(diào)控已上上升到關(guān)系到到國計民生的的政治高度，，調(diào)控力度將將維持相當(dāng)長長的一段時間間。面對這樣樣的市場態(tài)勢勢,精確把握市場場政策信息，，找準(zhǔn)目標(biāo)客客群，擴(kuò)大客客群范圍將成成為營銷成敗敗的關(guān)鍵性因因素。我我們建議議發(fā)展商“小小步快跑”，，以最快地速速度獲取現(xiàn)金金流回籠。以以積極的姿態(tài)態(tài)贏取市場客客戶的信任，，將占領(lǐng)和鞏鞏固市場份額額作為中心任任務(wù)。因此，，如何進(jìn)行市市場占位將成成為項目營銷銷成敗的“勝勝負(fù)手”！我我們認(rèn)為TOD模式的提出完完全適合賈汪汪區(qū)房地產(chǎn)項項目的發(fā)展理理念，上信十十里花溪項目目首先將此理理念用于項目目的整體打造造必將成為賈賈汪區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的新標(biāo)標(biāo)桿！我我們將竭誠為為貴公司的發(fā)發(fā)展及項目的的成功盡心竭竭力，傾囊相相助！9、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。03:15:1003:15:1003:151/5/20233:15:10AM11、以以我我獨(dú)獨(dú)沈沈久久，，愧愧君君相相見見頻頻。。。。1月月-2303:15:1003:15Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。03:15:1003:15:1003:15Thursday,January5,202313、乍乍見見翻翻疑疑夢夢，，相相悲悲各各問問年年。。。。1月月-231月月-2303:15:1003:15:10January5,202314、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國國見見青青山山。。。。05一一月月20233:15:10上上午午03:15:101月月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月233:15上上午1月-2303:15January5,202316、行動出成成果，工作作出財富。。。2023/1/53:15:1003:15:1005January202317、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時時，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點(diǎn)點(diǎn)的射線線向前。。。3:15:10上午午3:15上午午03:15:101月-239、沒有失敗，，只有暫時停停止成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情努努力了未必有有結(jié)果，但是是不努力卻什什么改變也沒沒有。。03:15:1003:15:1003:151/5/20233:15:10