世聯(lián)-上海祥騰財富廣場開賣前營銷執(zhí)行要點-

T時代商務風暴

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【祥騰財富廣場】開賣前營銷執(zhí)行要點1Contents目錄回顧：產品核心價值點/階段工作總結環(huán)境：市場與客戶；目標：目標及目標下的問題；策略：問題的出路；執(zhí)行：關鍵執(zhí)行動作；附：商業(yè)構想21回顧

背景產品核心價值點/階段工作總結3經濟指標：占地：27392.7平米；總建面：75932.62平米；辦公：41199平米；商業(yè)：13500平米（1-2裙樓）；車位：457個；區(qū)位：左依市北工業(yè)園，右靠北上海物流中心；地鐵1號線、中環(huán)及南北高架，呈現(xiàn)T字交通網絡；『我們賣的是什么』-交通優(yōu)勢無與倫比的、稀缺的、辦公環(huán)境極佳的、純商務寫字樓4『我們賣的是什么』-5.4米超實用loft產品；超低45：1辦公停車比；VRV分戶計量中央空調……5A甲級寫字樓！建筑規(guī)劃：棟數(shù)：4棟；層數(shù)：10層（8層辦公、2層商業(yè)）；層高：5.4米LOFT設計；5A甲級硬件配置：大堂：約50米挑空‘陽光大堂’；外立面：ARTDECO，玻璃與石材穿插；電梯：蒂森虜伯德國電梯；空調：VRV分戶計量中央空調；車位：約900個車位（項目475、P+R400多)E:\當前項目\0614祥騰\090619頭腦風暴會\090619_項目賣點梳理.doc當前項目\0614祥騰\090619頭腦風暴會\090619_項目賣點梳理.doc5『近期我們干了什么』-已完成：現(xiàn)場包裝已完成、基本的物料設計已到位，線下已成功約訪10名客戶并進行了深入跟進樓體巨幅、項目圍擋已經出街客戶跟進并約訪：目前共有112批客戶進場后積累74批客戶進線66批上門8批成功約訪客戶再次上門10批基礎企劃類物料設計已完成折頁手提袋名片現(xiàn)場展示包裝類方案確定售樓處裝修方案；6『近期我們干了什么』-待跟進：《高峰論壇》及外圍導示與氛圍包裝等8項工作項目高峰論壇樣板房分戶模型推廣類：魯班路廣告牌出街；線下客戶拓展進度等待確定嘉賓/場地等待出設計稿等待溝通制作跟進制作中持續(xù)進行/寶山方案報告連接\20090608_祥騰財富廣場_兩個中心規(guī)劃利好下上海閘北區(qū)市北產業(yè)園發(fā)展論壇.doc報告連接\20090622_上海_祥騰財富廣場_樣板房選址及風格.doc

報告連接\20090622_上海_祥騰財富廣場_分戶模型制作建議.doc

項目項目網站外圍導示及氛圍包裝7.30前媒體計劃辦公改公寓可行性方案制作中，后續(xù)跟進把控持續(xù)跟進、落實制作合作公司洽談、落實執(zhí)行報告撰寫中進度報告連接\20090622_上海_祥騰財富廣場_項目網站調整細化建議.doc

報告連接\20090616_上海_祥騰財富廣場_售樓處外圍包裝完善建議.ppt

報告連接\090616_上海_祥騰財富廣場_7月30日前媒體推廣計劃.doc

71總結我們很清晰我們的賣點順序依次是：交通>5.4米loft產品>項目外立面與大堂>車位與分戶空調>區(qū)位產業(yè)環(huán)境；我們已完成了售樓處進場前的基礎物料設計工作，下一步需將重點轉移至線下客戶的摸排梳理、銷售人員的賣點及市場培訓、銷售殺客道具的跟進上（板房、模型、3D片）；82環(huán)境

判斷市場個案價格與速度/項目客戶訪談9【5月宏觀數(shù)據(jù)參考】：二級市場均價環(huán)比下降36.8%，小面積甲級物業(yè)去化速度快；三級市場租金跌幅收窄,空置率明顯下降,開發(fā)商看好市場，供應穩(wěn)步攀升；上海區(qū)域：三級市場租金水平：5月份上海甲級寫字樓租金為285元/平方米/月,準甲級寫字樓租金為162.85元/平方米/月,租金與上月基本持平；三級市場空置率：5月份上海甲級寫字樓空置率為11.31%,下降4.3%,除淮海中路有小幅上升外,其余商圈基本都是穩(wěn)中有降；二級市場成交均價：12442元/平方米，環(huán)比下降36.8%；甲級寫字樓的小面積物業(yè)由于總價在可承受范圍內，去化周期加快，而一些整層的大面積房源由于意向企業(yè)成交決策周期較長，近日存量呈增多趨勢；閘北區(qū)域：成交套數(shù)：5月份成交套數(shù)34套,較4月成交47套，環(huán)比下降13%；供應情況：目前23個項目在售，共1325套，118390平米存量；10【競爭個案近近三個月成交交速度及價格格統(tǒng)計】：共和國際AND綠地匯創(chuàng)創(chuàng)——綠地匯創(chuàng)創(chuàng)4.1-6.24成交交套數(shù)及價格格走勢圖——共和國際際4.1-6.24成交交套數(shù)及價格格走勢圖6月成交均價價17772元/平米，，環(huán)比漲幅6%；成交套數(shù)看，，截止6.24成交15套，僅比5月整月少7套；6月成交均價價15198元/平米，，環(huán)比跌幅5.56%；；成交套數(shù)看，，截止6.24成交9套套，漲幅2.8%；項目銷售表現(xiàn)現(xiàn)為量升價跌跌；11——旭輝國際際4.1-6.24成交交套數(shù)及價格格走勢圖——綠洲中環(huán)環(huán)4.1-6.24成交交速度及價格格走勢圖【競競爭爭個個案案近近三三個個月月成成交交速速度度及及價價格格統(tǒng)統(tǒng)計計】：：旭輝輝國國際際AND綠綠洲洲中中環(huán)環(huán)6月月成成交交均均價價24673元元/平平米米，，環(huán)環(huán)比比漲漲1.3%；；成交交套套數(shù)數(shù)看看，，截截止止6.24成成交交7套套，，漲漲1.7%；；表現(xiàn)現(xiàn)為為價價量量齊齊升升；；6月月成成交交均均價價22741元元/平平米米，，環(huán)環(huán)比比漲漲副副12.6%；；成交交套套數(shù)數(shù)看看，，截截止止6.24成成交交10套套；；12【客客戶戶積積累累梳梳理理】5月1日進進場，，目前前共累累積74批批客戶戶，其其中進進線66批批，上上門8批；；電話cll訪客客戶約約60批，，成功功約訪客客戶10批批；約訪客客戶為為外圍進進城型型客戶戶；城市外外溢型型客戶戶目前接接觸2批電電話進進線；；13【客戶訪訪談】/客戶戶一：周周先生將企業(yè)移移至離家家庭較近近、員工工出行方方便的區(qū)區(qū)域，關關注地段段、交通通與商業(yè)業(yè)配套，，需求面面積較大大、有豐豐富投資資經驗的的客戶[時間：：090621；地點點：臨時時銷售中中心；接接待人員員：姚舜舜禹、案案場銷售售]1.基本情況況：居住在大大華，私營企企業(yè)，從事醫(yī)醫(yī)療機械生產產,現(xiàn)辦公地址在寶寶山羅店的工工廠，公司規(guī)模100人（10個銷售，90個工人）），有豐富辦辦公樓置業(yè)經經驗；2.置業(yè)驅動動因素：考慮慮地段和交通通比較好，離離居住地比較較近，同時便便于員工上下下班；3.置業(yè)關注注因素：注重重地段、交通通和企業(yè)形象象，看重外立立面顏色、品品質；需求200平米；；關注商務配配套，關注退退稅政策和比比例、車位情情況；4.對比樓盤盤：綠洲中環(huán)環(huán)。14【客戶訪談】/客戶二：：王女士將企業(yè)移至離離家庭較近的的區(qū)域，關注注交通便利、、辦公費用，，需求面積不不大、價格敏敏感較大的客客戶[時間：090613；；地點：臨時時銷售中心；；接待人員：：邵經理、姚姚舜禹]1.基本情況況：居住在寶寶山區(qū)通河新新村，民營企企業(yè)，貿易行行業(yè),公司規(guī)規(guī)模10-15人，現(xiàn)辦辦公地址在虹虹口區(qū)，約70平米的商商住兩用房；；2.置業(yè)驅動動因素：想把把公司搬至離離家庭比較近近、交通方便便的地方，也也有利于生意意方面的進一一步拓展；3.置業(yè)關注注因素：認可可地段，尤其其是交通優(yōu)勢勢；據(jù)家庭較較近,很熟悉悉區(qū)域的發(fā)展展前景；需求求70-80平米，心理理價位在1.6萬-1.7萬左右；；關注未來辦辦公費用和裝裝修等細節(jié)方方面的問題；；4.對比樓盤盤：共和國際際、大柏樹寶寶華大廈。15【客戶訪談】/客戶三：：卓先生將寶山廠企內內生產服務端端轉移至市區(qū)區(qū)，關注交通通、辦公環(huán)境境、辦公形象象，需求面積積大價格敏感感度高、成交交周期長的客客戶[時間：090611；；地點：臨時時銷售中心；；接待人員：：邵經理、案案場銷售]1.基本情況況：45歲左左右,居住在在閘北區(qū)域，，建筑行業(yè),分工程機械械和材料兩部部分,現(xiàn)辦公地址在寶寶山寶鋼附近近，4個辦公公樓(2個位位普通辦公樓樓,2個位獨獨棟別墅)；；2.置業(yè)驅動動因素：想把把寶山廠企的的生產服務端端（銷售部））的辦公遷到到離市區(qū)近，，以便于形象的的提升、生意意的拓展；3.置業(yè)關注注因素：很認認可地段，尤尤其是交通優(yōu)優(yōu)勢；據(jù)家庭庭較近,很熟熟悉區(qū)域的發(fā)發(fā)展前景；需求求500-600平米，，認為2萬左左右的價格較較貴了；關注注周邊的商業(yè)業(yè)、公交會影響辦公公的環(huán)境，關關注大堂的設設置，關注開開發(fā)商實力；；4.對比樓盤盤：共和國際際、綠地匯創(chuàng)創(chuàng)。16【客戶訪談】/客戶四：：陳先生將寶山廠房內內銷售部門轉轉移至辦公樓樓，關注商業(yè)業(yè)氛圍、辦公公形象，需求求面積較大的的、成交周期期長的客戶[時間：090614；；地點：臨時時銷售中心；；接待人員：：案場銷售]1.基本情況況：居住在大大華，民營企企業(yè)，建筑貿貿易行業(yè),有有1個辦公公樓在長安路路做投資用，，現(xiàn)辦公地址址在寶山，是是廠房，職工工大部分住在在彭浦；2.置業(yè)驅動動因素：現(xiàn)考考慮將銷售部部門移至辦公公樓內，提升升公司形象；；3.置業(yè)關注注因素：比較較看重寫字樓樓的外立面、、大堂和樓層層高度；需求求400平米米朝南高樓層層，心理價位位1.6萬-1.8萬；；關注周邊的的商業(yè)氛圍，，關注大堂的的設置；4.對比樓盤盤：共和國際際、寶華國際際、中皇華東東大廈。17【客戶訪談】/客戶五：：龔先生想投資商鋪做做為企業(yè)產品品展示，關注注商業(yè)氛圍、、風水，需求求面積較小、、心理價格預預期較低的客客戶[時間：090615；；地點：臨時時銷售中心；；接待人員：：案場銷售]1.基本情況況：居住在彭浦，民營企業(yè)，，五金機械生生產、銷售行行業(yè),現(xiàn)在在寶山租1個個廠房，另在在桂林路有個個20平米的的辦公樓做銷銷售部，公司司規(guī)模10多多個人；2.置業(yè)驅動動因素：考慮慮到寫字樓成成本高轉售麻麻煩，想一次次性付款買個個小點商鋪，，做為機械的的展示；3.置業(yè)關注注因素：認可可交通優(yōu)勢，，比較看重辦辦公樓附近的的商業(yè)氛圍與與人氣；需求求40平米，，心理價位1.2-1.3萬；關注注風水，關注注價格與小面面積產品；4.對比樓盤盤：共和國際際、嘉定惠南南鎮(zhèn)商鋪。18【客戶訪談】/客戶六：：吳先生想更換辦公環(huán)環(huán)境，關注地地段、交通與與商業(yè)氛圍，，需求面積適適中、投資意意向占較大比比重的客戶[時間：090619；；地點：臨時時銷售中心；；接待人員：：案場銷售]1.基本情況況：私營企業(yè)業(yè)，經營太陽陽能產品,現(xiàn)現(xiàn)租用市北北工業(yè)園區(qū)的的寫字樓，公公司規(guī)模10人左右；2.置業(yè)驅動動因素：考慮慮地段和交通通都比較便利利的地區(qū)；3.置業(yè)關注注因素：對地地段和交通優(yōu)優(yōu)勢還是很認認可的，看重重辦公樓附近近的商業(yè)氛圍圍；需求100平米；關關注是否可做做投資用，關關注退稅政策策和比例、車車位情況；4.對比樓盤盤：共和國際際。19客戶行業(yè)公司規(guī)模現(xiàn)辦公場所需求面積驅動因素關注因素意向價格對比樓盤卓先生建筑有四個辦公樓寶山寶鋼附近500-600生意需要/形象提升交通優(yōu)勢/區(qū)域發(fā)展前景/辦公環(huán)境/形象1.8萬共和國際、綠地匯創(chuàng)王女士貿易10-15人虹口70-80至家庭比較近/生意拓展；地段與交通優(yōu)勢/辦公費用/裝修

1.6-1.7萬共和國際、大柏樹寶華大廈陳先生建筑貿易1個辦公樓、1個廠房寶山400生意需要/形象提升外立面、大堂和樓層高度；商業(yè)氛圍和大堂的設置；1.6-1.8萬共和國際、寶華國際、中皇華東大廈龔先生五金機械生產、銷售10多人寶山、桂林路40節(jié)約成本/生意需要交通優(yōu)勢/商業(yè)氛圍1.2-1.3萬共和國際、嘉定惠南鎮(zhèn)商鋪吳先生太陽能產品10人左右市北園區(qū)100方便生意/方便員工交通優(yōu)勢/商業(yè)氛圍/投資回報率/退稅政策/車位——共和國際周先生醫(yī)療機械生產100多人寶山羅店200離居住地比較近/便于員工上下班交通/形象/商務配套/退稅政策和比例/車位情況；

——綠洲中環(huán)【外圍進城型型客戶訪談匯匯總】主要集中在寶寶山、江灣一一帶，出于生生意拓展的需需要及距家近近的考慮，考慮在本項目目置業(yè)；最為為關注交通、、其次是價格格，價格敏感感度高20【電話訪談】/客戶七：：李小姐住在淮海路一一帶，開車高高架路過了解解本項目，需需求70~80平米，主主要用來投資資，對價格不不是太敏感；；【電話訪談】/客戶八：：王先生50歲左右，，在江蘇路一一帶辦公，現(xiàn)現(xiàn)辦公面積300平米，，起于節(jié)約辦辦公成本及公公司發(fā)展，需需求1000平米的產品品【城市外溢客客戶】案例分析：：212總結市場：在經歷歷了殘談的黑黑五月后，6月寫字樓市市場數(shù)據(jù)表現(xiàn)現(xiàn)利好，除個個別項目外，，均是量價齊齊升；上門客戶戶兩大類：：外圍進城城型為主、、城市外溢溢型少數(shù)；；外圍進城型型客戶：主主要分布在在寶山、江江灣，以鋼鋼鐵產業(yè)上上下游鏈條條上的貿易易公司為主主，因交通通、區(qū)位上上的便利性性，認可區(qū)區(qū)域發(fā)展前前景而關注注本項目，，需求面積積大，價格格敏感度高高，注重項項目的外立立面、大堂堂等涉及形形象的因素素；內城外溢型型客戶：分分布于淮海海路、江蘇蘇路等區(qū)域域相對成熟熟的辦公企企業(yè)，因起起于成本考考慮及面積積拓展的需需要而關注注本項目，，對價格敏敏感度低于于外圍進城城型客戶；；22【客戶訪談談的啟發(fā)】】努力拓展外外圍進城型型客戶上門門；老帶新（口口碑）/商商會/DM拓展城市外外溢型客戶戶，作為項項目成交客客戶補充。233目標梳理目標/目標標下的問題題24/09年下下半年我們們要努力將將項目打造造成：形象高：打造區(qū)域辦辦公物業(yè)標標桿項目速度快：開賣后三個個月實現(xiàn)不少于于1.8個個億的銷售售額【目標】25【目標下的的問題】1.8個億億的銷售額額，約10000平米，，約100套667批上上門寫字樓市場場的平均成成單率：15%8.15正正式售樓處處場~12.31148批上上門/月7.30前前，形象塑塑造及客戶戶摸排7.30~12.31，保證證上門量？？成單率？？1.潛在客客戶群、客客戶區(qū)域、、客戶特征征……的摸摸排，以指指導后期推推廣及銷售售話術？2.塑造形形象，提升升客戶的項項目價值感感知，拔高高價格預期期，便于后后期銷售逼逼定！264策略出路執(zhí)行的總指指導方針27開賣前推廣廣總原則寫字樓銷售售經驗值：：新推出的的寫字樓，，成交客戶戶往往是開開賣前1至至1個半月月積累的客客戶，之前前的客戶往往往會因時時間的拖延延、項目新新鮮感的喪喪失而流失失！故建議議，7.30日前不不必大張旗旗鼓推廣，，而主要以以線下低成成本營銷，，目的是摸摸清客戶屬屬性，對以以后推廣產產生指導作作用即可；；7.30日日前，低成成本線下渠渠道拓展客客戶，摸清清客戶屬性性，同時注注重現(xiàn)場包包裝、戶外外及區(qū)域炒炒作，塑造造高端形象象；8.1日起，線線上線下高高舉高打，，迅速啟動動市場，帶帶動上門！！28形象鋪墊/線下盤客期第一階段即日8月15日日9月19日日10月1日日12月31日7月30日日認籌開賣售樓處/樣樣板房開放放1.8億元元銷售目標標約10000平米；；5個月，667批上上門，要求求133批批/月高峰論壇強勢蓄客期第二階段開盤旺銷期第三階段10月19日持續(xù)銷售期第四階段營銷節(jié)點蓄客要求推廣任務形象塑造/線下客戶戶摸排高舉高打，，線上線下下全鋪開，，迅速建立立市場知曉曉度，啟動動客戶上門門炒作熱銷，，建立知名度促銷策略發(fā)發(fā)布，刺激激客戶上門門推廣渠道線下DM\短信\活活動為主；；線上魯班班路戶外，，江場三路路燈桿旗、、報紙\網網絡軟文炒炒作為輔；；線上：報廣廣底板半版版，8月6日、13日；9月月4日，11日、18日、25日、30日；電電視，第一一財經、《《今日房產產》9月18日、25日；網絡絡，，9.1~9.15，，通通欄欄；；線下下：：短短信信\框框架架\友友介介\活活動動\電電信信賬賬單單\DM；；營銷銷節(jié)節(jié)奏奏安安排排及及開開賣賣前前渠渠道道選選擇擇樣板板房房開開放放9月月10日日295執(zhí)執(zhí)行行動作作渠道道/展展示示/客客戶戶30傳播動作展示策略現(xiàn)場逼定客戶策略有的放矢渠道選擇階段主題形象塑造【形形象象鋪鋪墊墊期期】】7.30日日前前重重點點營營銷銷任任務務項目目形形象象滲滲透透，，區(qū)區(qū)域域價價值值（（交交通通優(yōu)優(yōu)勢勢、、經經濟濟前前景景））炒炒作作完完成成，，增增強強市市場場區(qū)區(qū)域域認認可可度度高高；；線下下客客戶戶拓拓展展及及客客戶戶摸摸排排完完成成，，形形成成有有效效指指導導后后期期客客戶戶策策略略的的依依據(jù)據(jù)；；樣板房近近分戶模模型設計計方案確確定并施施工；31『傳播動作作』-區(qū)域價值炒炒作/以《《高峰論壇壇》為主線線報告連接\20090608_祥騰財財富廣場_兩個中心心規(guī)劃利好好下上海閘閘北區(qū)市北北產業(yè)園發(fā)發(fā)展論壇.doc邀請嘉賓：：趙曉、陳陳勁松；時時間：7月月30日；；地地點：大大寧綠地酒酒店參與人員：：閘北區(qū)政政府、長三三角各規(guī)劃劃院領導、、誠意客戶戶、上海各各大媒體；；媒體炒作：：7月16\23\30，搜搜房網/新新聞晨報/晚報，每每周一篇軟軟文炒作；；8.1~8.8，搜搜房網/新新聞晨報/晚報軟文文轉載演講講內容；炒作主題：：市北面對對前所未有有的發(fā)展機機遇/無與與倫比的交交通網絡成成就市北發(fā)發(fā)展/趙曉曉為市北經經濟把脈/市北辦公公物業(yè)升級級趨勢………32『傳播/展展示』-項目形象/戶外、現(xiàn)現(xiàn)場包裝全全出街，樣樣板房設計計確定、看看樓通道（（展示節(jié)點點）選擇完完成戶外及現(xiàn)場場：魯班路廣告告：6月29日前出出街；樓體：噴繪繪，藍底白白字，7月月6日全出出街；江場三路道道旗：T時時代+城市市主軸，7月7日出出街；現(xiàn)場包裝完完善；7月月5日包裝裝完成；未來展示形形象的工作作：樣板房及分分戶模型設設計方案：：7月15日前確定定，并執(zhí)行行施工；看樓路線：：7月15日，路線線選擇，包包裝建議；；樓頂霓虹燈燈：7月30日前，，確定安裝裝位置及效效果；33『客戶摸排排』-鎖定外圍進進城型客戶戶，線下拓拓展城市外外溢客戶，，邊拓展邊邊訪談，清清晰把握項項目客戶屬屬性針對寶山山、江灣灣進城客客戶短信：7月3、、10、、17、、24、、31日日，每次次10萬萬釋放項目目交通價價值+項項目形象象+活動動信息；；商會：爭爭取經““客戶周周生”在在商會雜雜志刊物物、或企企業(yè)網站站上釋放放信息，，7月7號前落落實此事事的可行行性；友介：銷銷售做好好客戶維維護，約約訪客戶戶上門；；DM直投投：7月月10日日，10萬份；；挖掘城市市外溢客客戶區(qū)域選擇擇：淮海海路、江江蘇路、、火車站………渠道選擇擇：DM直投，，7月17日，，10萬萬份；傳播主題題：交通通價值+5.4米loft；；34傳播動作展示策略現(xiàn)場逼定客戶策略有的放矢渠道選擇階段主題形象塑造【強勢蓄蓄客期】】8.1~9.19重點營營銷任務在持續(xù)滲透交交通價值的前前提下，分階階段滲透項目目核心價值點點：5.4米米loft+VRV空調調+P+R(45：1)停車；線上全面、迅迅速啟動客戶戶上門；售樓處、板房房、區(qū)域模型型、3D效果果圖、看樓通通道、認購物物料全部到位位；35『渠道鋪排』』-報紙-開賣前前6次報廣，，建立知名度度，橫掃投投資客及及偶得客戶8月15日9月19日10月1日7月30日8月6日，新新聞晨報底板半版，，炒作“城市主軸軸，5A甲級寫字字樓”8月13日，，新聞晨報底板整版版，“地體一號線線上的5A甲級寫字字樓，體驗中心15日開放”9月4日，新新聞晨報底板板半版，炒作作“5.4米米LOFT，，城市主軸上上超實用辦公公主義”9月11日，，新聞晨報底底板整版，炒炒作“5.4米LOFT，城市主軸軸上超實用辦辦公主義，9月19優(yōu)惠惠登記倒計時時”9月1日9月18日、、30日，新新聞晨報底板板整版，炒作作“5.4米LOFT，城市主軸軸5A品質辦辦公空間，10月1盛大大公售”36投放時間：8月1日、7日、14日日、21日、、28日（（周五）；每每次10萬；；9月4、11、18、25日，每天天15萬；1、市北車主主；2、閘北工商商企業(yè)主；3、火車站、、淮海路；4、市北工業(yè)業(yè)園內客戶；；投放客群：投放主題：城市主軸/地地鐵1號線/5.4m米米loft/……；『渠道鋪排』』-短信-精準營營銷37活動目的：走走出去，迅速增加客戶戶積累量，建建立市場知名名度；活動地點：萬達國際廣場場（五角場））/寶山某場場所活動時間：8月21、22日；活動物料：看樓車；沙沙盤；折折頁；廣廣告展板板；

手拎拎袋；小小禮品，發(fā)放放給意向購買買者；『渠道鋪排』』-路演（暫定））38『渠道鋪排』』-電視/網絡/框架/DM電信賬單線上：電視：9月17、24、、30日，2期第一財經經，1期今日日房產；網絡：9，1~9.15；搜房網通通欄；針對客戶：投投資客、偶得得客戶；線下：框架：9月15日~10月1日，寶寶山、火車站站、江灣、淮淮海路；電信賬單：9月5日一次次；針對客戶：小小型物流公司司；39『銷售物料』』-模型/樓書/樣板房模型：最遲到位時間間：8月15日前，售樓樓處進場；樓書：最遲到位時間間：8月15日前，售樓樓處進場；樣板房：9.10號；；40『渠道鋪排』』-開賣前匯總示示意-渠道的的投放多集中中在9.10日（樣板房房進場）后渠道7月8月9月1—10日10-20日20—31日1—10日10-20日20—31日1—5日6—10日11—15日16—20日21—25日26日—30日線上電視

戶外

報紙

網絡

線下短信

DM直投

電信賬單

路演

41項目投放量單價總價短信160萬0.069.6萬DM直投20萬120萬路演22萬2萬電視第一財經2期20萬40萬

今日房產1期7萬7萬網絡半個月通欄1.5萬18萬框架

20萬20萬電信賬單

20萬20萬新聞晨報整版418萬72萬

半版210萬20萬合計共約：229萬『渠道費用』』-費用合計共約約229萬，，以1.8億億的銷售額計計算，營銷費費率約為1.3%；426商業(yè)構想想附：43背靠市北產業(yè)業(yè)園，近2000余家注注冊企業(yè)，市市場潛力較大大！

依托城城市公共交通通帶來的人量量，每日至少少20萬人往往返于此！商鋪內陷，臨臨街可見、昭昭示性差！2樓商鋪進進入性差；周周邊環(huán)境尚尚不成熟，區(qū)區(qū)域環(huán)境較差差；『本體分析』』-1.35萬區(qū)區(qū)域性商業(yè)，，不僅服務于于本項目，更更有一定輻射射價值點羅列發(fā)展約束有人流，但很很少駐留，目目的消費弱整體內陷，人人流量小，氛氛圍差出路？44『機會發(fā)現(xiàn)』』-依靠三大實體體帶來的生意意機遇，冠以以商業(yè)主題性性，刺激目的的性消費汶水路/延安安高架共和新路/南北高架本案百安居市北產業(yè)園美凱龍45『機會發(fā)現(xiàn)』』-主題性商業(yè)對對面積需求較較小，目前商商鋪面積對該該定位的實現(xiàn)現(xiàn)是個約束餐飲增加人流駐留留時間花藝增加目的性消消費人流文具與市北的有關關配套46『建議』-商鋪推售的相相關建議一.為項目商商業(yè)冠以主題題性案名：家家居生活館；；二.局部鋪位位建議先行招招商；三.對目前鋪鋪位進行劃小小處理；四.入市時機機：待完成1~2家商家家招商（銀行行/便利店）），周邊人流流穩(wěn)定，現(xiàn)場具具備商業(yè)展示示條件后再行行發(fā)售；47謝謝聆聽！預祝本項目合合作成功～～～489、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。03:43:0203:43:0203:431/5/20233:43:02AM11、以我獨沈沈久，愧君君相見頻。。。1月-2303:43:0203:43Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。03:43:0203:43:0203:43Thursday,January5,202313、乍見翻翻疑夢，，相悲各各問年。。。1月-231月-2303:43:0203:43:02January5,202314、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國國見青青山。。。05一一月20233:43:02上午午03:43:021月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。一月233:43上午午1月-2303:43January5,202316、行動出出成果，，工作出出財富。。。2023/1/53:43:0203:43:0205January202317、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時時，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點的的射線向前前。。3:43:02上上午3:43上上午03:43:021月-239、沒有有失敗敗，只只有暫暫時停停止成成功！！。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事事情努力力了未必必有結果果，但是是不努力力卻什么么改變也也沒有。。。03:43:0203:43:0203:431/5/20233:43:02AM11、成功就是日日復一日那一一點點小小努努力的積累。。。1月-2303:43:0203:43Jan-2305-Jan-231