2022年行業(yè)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀情況分析：整體供大于求

房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀情況分析：整體供大于求房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀行情如何呢?在去庫(kù)存問(wèn)題存在的今日，政府需要明確在去庫(kù)存中的作用，主要是發(fā)揮政策支持和信息服務(wù)等作用，防止給市場(chǎng)傳遞政府救市的誤導(dǎo)，去庫(kù)存主要還是以市場(chǎng)化方式進(jìn)行，整體的現(xiàn)狀是如何?請(qǐng)見下文。

我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變，由供應(yīng)端走向需求端，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體處于供大于求的局面，但房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域差異較大。

1.房地產(chǎn)調(diào)控政策會(huì)進(jìn)一步寬松

面對(duì)庫(kù)存越來(lái)越嚴(yán)峻的房地產(chǎn)市場(chǎng)，自2022底以來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控政策越來(lái)越寬松，除了幾個(gè)一線城市外，限購(gòu)普遍放開，住房貸款利率也不斷下調(diào)，而且各地方政府為了進(jìn)一步刺激房地產(chǎn)需求，出臺(tái)真金白銀的房地產(chǎn)補(bǔ)貼政策。2022年在去庫(kù)存成為五大任務(wù)之一的背景下，調(diào)控政策應(yīng)當(dāng)更加寬松。包括購(gòu)房按揭貸款利息抵扣個(gè)稅;首套或二套一般住房首付比例連續(xù)下調(diào);鼓舞農(nóng)夫進(jìn)城買房落戶(中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議把這個(gè)舉措與推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化結(jié)合起來(lái));放寬戶籍限制，鼓舞購(gòu)房入戶(中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將鼓舞常住外地人購(gòu)房與鼓舞租房、擴(kuò)大公租房掩蓋范圍統(tǒng)籌起來(lái)，深化住房制度改革);回購(gòu)商品房作為棚戶區(qū)改造保障安置房或保障房;打通房企上市融資發(fā)行債券渠道;推動(dòng)公積金或房貸證券化;購(gòu)房稅費(fèi)減免等。另外，二胎生育政策的正式出臺(tái)，近期看導(dǎo)致家庭成員增加，需求更大的房子，將會(huì)產(chǎn)生對(duì)大戶型的改善型需求，遠(yuǎn)期看由于人口總量的增加會(huì)加大對(duì)住房的需求。

2.較高的住房自給率和人口將影響房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期

隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)本世紀(jì)以來(lái)的快速進(jìn)展，中國(guó)住房擁有率過(guò)高已經(jīng)成為不爭(zhēng)的事實(shí)，依據(jù)西南財(cái)經(jīng)高校和中國(guó)人民銀行共同發(fā)布的《中國(guó)家庭金融調(diào)查報(bào)告》，目前中國(guó)城鎮(zhèn)自有住房擁有率高達(dá)89.68%，遠(yuǎn)超世界60%左右的水平(美國(guó)為65%，英國(guó)為70%，日本為60%)，處于世界前列。實(shí)際，假如再加上我國(guó)大量存在的小產(chǎn)權(quán)房以及軍隊(duì)住房等，我國(guó)的住房自給率可能會(huì)更高。一方面面對(duì)較高的住房自給率，另一方面從我國(guó)新生人口來(lái)看，我國(guó)上世紀(jì)70年月新生人口2.03億人，上世紀(jì)80年月新生人口2.20億人，80年月比70年月多0.17億人;上世紀(jì)90年月新生人口1.72億人，比80年月少4806萬(wàn)人;2000-2022年新生人口1.59億人，比上個(gè)世紀(jì)90年月少0.13億人。人口的不斷削減，伴隨著人口老齡化的加劇和城鎮(zhèn)化速度的減慢，將極大影響人們對(duì)中長(zhǎng)期房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的預(yù)期。

3.經(jīng)濟(jì)增速放緩將影響房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)回暖

從2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售面積和銷售額的數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的趨勢(shì)已基本確立。但是，房地產(chǎn)回暖的區(qū)域差異明顯較大，另外，宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)依舊不樂觀，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體回暖的基礎(chǔ)還比較脆弱，假如經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)很難獨(dú)善其身。尤其是2022年9月份以后的房地產(chǎn)銷售增速趨緩已經(jīng)比較明顯，而且寬松政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)刺激的邊際效用也會(huì)遞減，后期回暖持續(xù)性值得擔(dān)憂。雖然2022年的房地產(chǎn)政策會(huì)更加寬松，但是經(jīng)濟(jì)下滑下的市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生轉(zhuǎn)變，居民收入水平也會(huì)產(chǎn)生影響，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖能否持續(xù)回暖與經(jīng)濟(jì)增速還有一點(diǎn)關(guān)系。

4.商品房去庫(kù)存尚無(wú)有效手段

商品房去庫(kù)存已經(jīng)成為2022年國(guó)家五大經(jīng)濟(jì)工作任務(wù)之一。目前我國(guó)商品房庫(kù)存明顯不是以待售面積為71853萬(wàn)平方米來(lái)計(jì)算的，由于這個(gè)庫(kù)存量根據(jù)2022年的銷售速度，只需要6.72個(gè)月就可以銷售完畢，這明顯不值得擔(dān)憂。依據(jù)2000-2022年底我國(guó)房地產(chǎn)新開工面積減去銷售面積差額更真實(shí)反映我國(guó)的商品房庫(kù)存，再以過(guò)去3年平均銷售速度作為需求，則需要4.4年消化庫(kù)存。可見，去庫(kù)存壓力明顯很大。而目前對(duì)于去庫(kù)存寄予盼望最大的就是通過(guò)農(nóng)夫工的市民化來(lái)消化庫(kù)存。即政府通過(guò)戶籍制度改革加快農(nóng)夫工市民化，提升中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程。但是，這一途徑的問(wèn)題在于，一方面許多收入相對(duì)較高的農(nóng)夫往往在一二線城市就業(yè)，他們即使買房更盼望在一二線城市，而需要加大去庫(kù)存的是廣闊三四線城市;另一方面，許多有支付力量的農(nóng)夫工的確有購(gòu)房需要，但是缺乏將其轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)購(gòu)買力，由于許多有購(gòu)買力量的已經(jīng)購(gòu)買，而現(xiàn)在許多面對(duì)高房?jī)r(jià)，許多很難有支付力量，即使政府能對(duì)其補(bǔ)貼，使其能牽強(qiáng)支付首付，這種按揭也會(huì)具有肯定的風(fēng)險(xiǎn)。還有建議通過(guò)降房?jī)r(jià)去庫(kù)存，這明顯只是一種理論思維，認(rèn)為價(jià)格降低，需求會(huì)增加，但是事實(shí)上商品房市場(chǎng)跟一般商品市場(chǎng)明顯不一樣，投入資金大，所以在商品房市場(chǎng)人們的購(gòu)買行為往往跟股市相像，買漲不買跌。特殊是當(dāng)人們對(duì)于房?jī)r(jià)下跌有預(yù)期后會(huì)進(jìn)一步降低購(gòu)房需求。

5.房地產(chǎn)企業(yè)加快合作和轉(zhuǎn)型

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)盈利空間越來(lái)越窄，一些根植于三四線城市的中小房地產(chǎn)企業(yè)越來(lái)越難生存，主動(dòng)轉(zhuǎn)型或者多元化經(jīng)營(yíng)成為趨勢(shì)。而大型房地產(chǎn)企業(yè)也由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的走弱帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)上升，拿地更為謹(jǐn)慎，許多企業(yè)已退出三四線城市。一線城市由于地價(jià)連續(xù)攀升加劇企業(yè)流淌性風(fēng)險(xiǎn)，大企業(yè)聯(lián)合拿地開發(fā)成為一種新趨勢(shì)。大企業(yè)間除了資金合作外，還有閱歷的共享。另外，房地產(chǎn)企業(yè)也在嘗試?yán)谩盎ヂ?lián)網(wǎng)+”這一國(guó)家戰(zhàn)略來(lái)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型，但目